Sentencia CIVIL Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, Sala de lo Civil y Penal, Sección 1, Rec 220/2016 de 21 de Diciembre de 2017

Encabezamiento

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE CATALUÑA
Sala Civil y Penal
R. Casación y extraordinario por infracción procesal nº 220/2016
SENTENCIA Nº 63
Presidente:
Ilmo. Sr. D. José Francisco Valls Gombau
Magistrados:
Ilma. Sra. Dª. Mª Eugènia Alegret Burgués
Ilmo. Sr. D. Jordi Seguí Puntas
Barcelona, 21 de diciembre de 2017
La Sala Civil del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña, integrada por los Magistrados que se
expresan más arriba, ha visto el recurso de casación y extraordinario por infracción procesal núm. 220/2016
contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona
en el rollo de apelación núm. 491/16 como consecuencia de las actuaciones de procedimiento ordinario núm.
1069/14 seguidas ante el Juzgado de 1a Instancia núm. 7 de Barcelona. La Sra. Julián ha interpuesto sendos
recursos, representada por el Procurador Sr. Daniel Font Berkhemer y defendida por el Letrado Sr. Angel
Bretón Majadas. La COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL CENTRO DE ANTICUARIO DEL PASEO000
núm. NUM000 DE BARCELONA, parte recurrida en este procedimiento, ha estado representada por la
Procuradora Sra. Helena Vila González y defendido por el Letrado Sr. Víctor Marcos.

Antecedentes

PRIMERO.- El Procurador de los Tribunales Sr. Francisco Fernández Anguera, actuó en nombre y representación del Sr. Julián formulando demanda de procedimiento ordinario núm. 1069/14 en el Juzgado de Primera Instancia núm. 7 de Barcelona. Seguida la tramitación legal, el Juzgado indicado dictó sentencia con fecha 3 de marzo de 2016, la parte dispositiva de la cual dice lo siguiente: ' Que, con estimación de la demanda, 1.- declaro la nulidad de los acuerdos 1 y 2 adoptados por la junta de propietarios de la demandada en sesión de 17 de septiembre de 2014, condenando a la demandada a estar y pasar por esta declaración; 2.- impongo las costas a la demandada, sin que en el eventual reparto de costas que se haga entre los comuneros se pueda incluir al actor '.



SEGUNDO.- Contra esta Sentencia, la parte demandada interpuso recurso de apelación, que se admitió y se sustanció en la Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona la cual dictó Sentencia en fecha 29 de septiembre de 2016 , con la siguiente parte dispositiva: 'Que ESTIMANDO el recurso de apelación interpuesto por la representación de COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL CENTRO DE ANTICUARIOS DEL PASEO000 NUM000 , ENTRESUELO DE BARCELONA contra la sentencia de fecha 3 de marzo de 2016, aclarada por auto de 9 de marzo de 2016, dictada por el Jugado de Primera Instancia nº 7 de los de Barcelona en autos de Juicio Ordinario número 1069/2014, de los que el presente rollo dimana, REVOCAMOS la expresada resolución y, en su lugar, acordamos DESESTIMAR ÍNTEGRAMENTE la demanda inicial de las presentes actuaciones interpuesta por la representación de D. Julián contra la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL CENTRO DE ANTICUARIOS DEL PASEO000 NUM000 , Entresuelo de Barcelona, absolviendo a esta última de cutos pedimentos se interesaban en su contra, con expresa imposición al referido demandante de las costas procesales causadas en primera instancia.

Todo ello sin hacer expresa imposición de las costas devengadas en esta alzada'.



TERCERO.- Contra esta Sentencia, la representación procesal del Sr. Julián interpuso recurso de casación y extraordinario por infracción procesal. Por Auto de fecha 15 de junio de 2017 este Tribunal se declaró competente y admitió a trámite el recurso interpuesto, dándose traslado a la parte recurrida para formalizar oposición por escrito en el plazo de veinte días.



CUARTO.- Por providencia de fecha 14 de septiembre de 2017 se tuvo por formulada oposición al recurso de casación y de conformidad con el art. 485 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se señaló para su votación y fallo que ha tenido lugar el día 20 de noviembre de 2017.

Ha sido ponente la Ilma. Sra. Dª. Mª Eugènia Alegret Burgués.

Fundamentos

PRIMERO.- La Sentencia recaída en el presente procedimiento en fecha 29 de septiembre de 2016 es recurrida por la defensa del Sr. Julián que interpone frente a ella recurso de casación por interés casacional y recurso extraordinario por infracción procesal. Conforme a la DF 16 de la Lec 1/2000 , la Sala examinará en primer lugar el recurso extraordinario por infracción procesal.

Antecedentes

SEGUNDO.- Para comprender mejor lo que ha sido objeto de debate en este procedimiento procede reproducir los antecedentes que la sentencia de apelación expone en su FJ 2 y que no son propiamente discutidos.

'1.- La Comunidad de Propietarios del centro de anticuarios del PASEO000 NUM000 entresuelo de Barcelona está integrada por 73 locales comerciales en los que se pueden desarrollar única y exclusivamente a actividades comerciales de compraventa de mobiliario, joyas y cuadros y cualquier otro objeto que puede ser considerado una antigüedad.

2.- Su régimen aparece recogido en los estatutos que están aportados en autos, como doc. Núm. 5 de la demanda (folio 53), y como doc. núm. 1 de la contestación a la demanda (folio 181). Dichos estatutos, como así se expresa en su encabezamiento, son de común y general aplicación a las subcomunidades de propietarios constituidas por subdivisión de las entidades número NUM001 del edificio del PASEO000 NUM000 - NUM002 y de la número NUM003 de la CALLE000 número NUM004 de Barcelona, cuyo conjunto integra el centro comercial denominado 'Centro de Anticuarios' (o Bulevard d'Antiquaris).

3.- En el artículo 2 de los referidos estatutos se indica que los mismos obligan a todos los copropietarios, presentes y futuros, de los departamentos que integran la comunidad, así como a todas las personas que los ocupen régimen de alquiler, cesión o por cualquier otro título.

4.- Tras definir en su artículo cuarto cuáles son los elementos privativos, los repetidos estatutos, en su capítulo segundo, aparecen dedicados a regular la utilización de tales elementos privativos, y así, en su artículo 6 describe la limitación de actividades comerciales antes apuntada, restringiéndola a la comercialización de antigüedades. El artículo 7 contiene normas acerca del comienzo de las actividades tanto desde la apertura inicial del centro como en el supuesto de segundas o posteriores transmisiones, y los artículos 8 y 9 aparecen dedicados a regular la explotación comercial y el destino de los departamentos integrados en la comunidad.

5.- El artículo 10 de los estatutos, que regula el 'Horario', dice así: 'dado que la comunidad por razón del referido carácter unitario de su destino económico se configura como un conjunto armónico, quedará sujeta a un horario de apertura al público, lo más amplio posible, igual y obligatorio para todos los departamentos comerciales, con respeto a lo establecido por las disposiciones vigentes en esta materia'.

6.- En la Junta celebrada en fecha 28 de mayo de 2014, en la que estuvo presente el Sr. Julián , bajo el punto 13 del orden del día se aprobó por unanimidad la propuesta de acuerdo llevada a cabo por uno de los condóminos, el Sr. Casiano , que representaba el 7,3% del coeficiente de propiedad, en los siguientes términos: 'fora de l'horari on hi ha contractada la vigilància armada -des de les 9:00 hores i fins les 22:00 hores de dilluns a dissabte excepte festius-, qualsevol comerciant que necessiti accedir al Bulevard haurà de contractar un servei de vigilància armada d'una empresa autoritzada, preferentment de la empresa que dona servei a la finca SABICO, permeten-se només en casos excepcionals que un comercial es pugui quedar més enllà de les 22:00 hores si comença una transacció comercial abans de les 22:30 hores y aquesta s'allarga, poder quedar-se excepcionalment fins a finalitzar la venta'.

Además de la aprobación por unanimidad, se hace constar el compromiso de todos los presentes a seguir las normas que se acababan de aprobar. (vid. Ff. 217 y 218).

7.- En la Junta Extraordinaria celebrada en fecha 17 de septiembre de 2014 (vid. F. 220), se recogía un primer punto del orden del día del siguiente tenor literal: 'Compliment del horaris d'entrada i sortida del centre. Aplicació per igual de les normes a l'hora de romandre al centre fora dels horaris permesos a tots els propietaris i comuners. Tot això segons acord aprovat en assemblea'.

Al amparo de este punto del orden del día, se adoptaron los siguientes acuerdos, que aquí se impugnan: '1.1.- S'acorda per majoria, amb els vots en contra del Sr. Julián i els seus representats, que sumen un 11,5800€ del coeficient de propietat, la abstenció de Clodine, S.L., Companya Libonia SL i Sra. Eulalia , representen el 12,1100% del coeficient de propietat i el vot favorable de la resta d'assistents o representats, que sumen un 54,82% del coeficient de propietat, que excepte festius i diumenges de 22:00 hores a 9:00 hores, quan no hi ha vigilància armada, per que un comuner i fins un màxim de 4 acompanyants pugui accedir al Bulevard, ho haurà de fer acompanyat d'un vigilant armat, excepte si comença una venda abans de les 20:30 hores que podrà quedar-se més enllà de les 22 hores'.

El Sr. Julián , en nom seu i dels seus representats, manifesta que es reserven el seu dret a impugnar aquest acord.

1.2.- S'acorda per majoria, amb els vots en contra del Sr. Julián i els seus representats, que sumen un 11,5800€ del coeficient de propietat, la abstenció de Clodine, S.L., Companya Libonia SL i Sra. Eulalia , representen el 12,1100% del coeficient de propietat, el vot particular de la Sra. Obdulio tda 20 i Sra. Visitacion tda 21, que sumen un 3,5500% del coeficient de propietat, que manifesten que estan d'acord que es pugui accedir al Bulevard tots els diumenges i festius però contractant una ampliació del servei de vigilància armada i el vot favorable de la resta d'assistents o representats, que sumen un 51,2700€ del coeficient de propietat, que tots els diumenges i festius, qualsevol comuner acompanyat fins a un màxim de 4 acompanyants, quan vulgui accedir al Centre d'Antiquaris ho haurà de fer acompanyat d'un vigilant armat, fent-se aquest comuner càrrec de les despeses de contractar el vigilant armat'.

El Sr. Julián en nom seu i dels seus representats manifesta que es reserven el seu dret a impugnar aquest acord.

El Sr. Casiano demana que consti en Acta, que la seva proposta en cap cas és per perjudicar al Sr. Julián com a tal, però sí que és impedir que les accions del Sr. Julián puguin afectar la seguretat del Bulevard'. (vid. Ff. 223 y 224)'.

La sentencia de primera instancia declaró nulos los acuerdos comunitarios objeto de impugnación mediante la presente demanda. Consideró que al limitarse o restringirse el acceso a los locales comerciales de los propietarios o arrendatarios al imponerse la condición de tener que ser acompañado de un vigilante armado, el acuerdo debió ser adoptado por la Comunidad de propietarios por unanimidad y no por mayoría.

Por el contrario, la sentencia de segunda instancia, razonando que la condición impuesta para acceder a los locales privativos en domingos y festivos en los que el centro permanece cerrado o en horario en los que las galerías no disponían de vigilancia armada (de las 22 h. a las 9 h) de lunes a sábado, no era de imposible cumplimiento, validó los acuerdos adoptados por mayoría por la Comunidad demandado al no suponer una imposibilidad de acceso a los locales para los copropietarios sino una modulación de esa posibilidad por razones de seguridad.

Recurso extraordinario por infracción procesal

TERCERO.- Al amparo del art. 469.1.4 de la Lec en relación con el art. 218.2, se articula el primer motivo del recurso extraordinario.

Cabe indicar que la correcta formulación del motivo hubiese exigido la cita del art. 469.1.2 de la Lec ya que sobre dicha norma deben anclarse las infracciones de las normas procesales reguladoras de la sentencia.

Con todo, se examinará la procedencia del motivo.

A través del mismo se denuncia una grave infracción de la sentencia de apelación, en concreto defectos de motivación fáctica y jurídica.

En el desarrollo del motivo, se alega que la sentencia recurrida se separa de las reglas de la lógica y la razón tanto en su apreciación de los hechos como del derecho aplicable.

En relación con la primera se aduce que la Sala de apelación ha errado en la interpretación de la finalidad de los acuerdos adoptados por la comunidad pues con ellos lo que se pretende es que los comuneros no puedan acceder de facto (por exigirse una condición imposible) a sus locales fuera del horario comercial y en cuanto a la apreciación jurídica en tanto que la sentencia interpreta erróneamente el art. 20 del Reglamento de Seguridad privada al encajar la posibilidad de acceso al local por voluntad de un comunero en las excepciones que dicho reglamento contempla en el nº 3 del art. 20 cuando su correcta inteligencia obligaría a entender que la evitación voluntaria del sistema de alarma que justificaría la presencia del vigilante armado no es un supuesto excepcional que permitiría la comunicación posterior a los cuerpos de seguridad de la concertación del servicio.

Como dijimos en la STJCat de 6-2-2017 el deber de motivación de las sentencias que es al que se refiere el art. 120.3 CE y el art. 218.2 de la Lec , constituye la exigencia de expresar en ellas los criterios esenciales de la decisión - ratio decidendi - a fin de favorecer su conocimiento por las partes y, en su caso, de permitir su eventual control jurisdiccional. El cumplimiento de este deber no puede reducirse a su aspecto meramente formal, sino que, por su esencialidad, se impone que responda a la lógica y a la razón, con exclusión de cualquier arbitrariedad ( art. 9.3 CE y art. 218.2 LEC ), lo que requiere no solo evitar que la argumentación expresada parta de premisas inexistentes o patentemente erróneas, sino también que en su discurso incurra en quiebras lógicas de tal magnitud que las conclusiones alcanzadas no puedan considerarse basadas en las razones aducidas sino en otras que no se explicitan (cfr. STSJCat 100/2016 de 15 dic. FD2).

Pues bien, la sentencia de apelación no incurre en ningún defecto de motivación.

En la misma se explica la razón por la que se consideran ajustados a derecho, los acuerdos impugnados teniendo en cuenta que la Comunidad lo es de locales comerciales dedicados a la compraventa de objetos de valor de lo que se sigue que es necesario que se cumplan los horarios establecidos para su permanencia en las galerías en tanto que el acceso fuera de ellos supone tener que desconectar las alarmas al menos en la zona de la tienda en la que se quiera entrar con los problemas de seguridad que ello supone para el resto de copropietarios. Entiende la sentencia igualmente razonable que el que tenga interés en acceder fuera de los horarios de apertura del centro aceptados por todos deba satisfacer el gasto de seguridad correspondiente.

La sentencia se encuentra debidamente motivada y razonada y las alegaciones del recurrente van encaminadas, en realidad, a demostrar que la comunidad al imponer estas condiciones no atiende a principios de seguridad sino a limitar las facultades de acceso a los locales por otras razones que, no obstante, tampoco explicita el recurrente.

No se aprecian incongruencias ni quiebras en el discurso lógico de la sentencia, tampoco porque admita que la excepción que contempla el acuerdo, relativa a la posibilidad puntual de que puedan quedarse los propietarios o arrendatarios de los locales en días laborables incluso más allá de las 22 h. para cerrar una venta iniciada dentro del horario comercial es acorde con la finalidad del centro y diferente a permitir el libre acceso de los propietarios en días en los que el centro comercial se halla cerrado y sometido por ello a unas condiciones de seguridad y vigilancia distintas.

Ello sin perjuicio de que si el recurrente estimaba que dicha excepción perjudicaba los intereses de la Comunidad hubiese podido impugnarlo específicamente por causa de una infracción de derecho sustantivo.

Sin embargo no parece esa la intención del recurrente cuyo interés, según afirmaba en la demanda, es el de poder acceder libremente a su tienda en domingos y festivos y cuando el boulevard estuviese cerrado para la realización de tareas administrativas.

Tampoco puede infringir la sentencia el art. 218,2 de la Lec en relación con la interpretación jurídica que realiza del art. 20.3 del Reglamento de seguridad privada ya que la correcta aplicación de las normas relativas a la propiedad horizontal reguladas en el libro V del CCCat en relación con la posibilidad de cumplir la condición de seguridad impuesta por la Comunidad, no puede ser objeto de revisión por esta vía del recurso extraordinario por infracción procesal, sino a través del recurso de casación.



CUARTO.- En el segundo motivo del recurso extraordinario por infracción procesal al amparo del art. 469.1 4 de la Lec se impugna la valoración de las pruebas testificales practicadas en el juicio ya que a su entender los testigos no podían desvirtuar el contenido de las normas administrativas que imponen determinadas condiciones para realizar servicios de seguridad.

Al efecto cabe recordar la doctrina del Tribunal Supremo, Sala 1ª seguida por esta Sala, que en sentencia, entre otras, de 27 de octubre de 2017 establece que en nuestro sistema procesal no cabe una tercera instancia y que para que un error en la valoración de la prueba tenga relevancia para la estimación de un recurso extraordinario de infracción procesal, con fundamento en el art. 469.1.4º LEC , debe ser de tal magnitud que vulnere el derecho a la tutela judicial efectiva del art. 24 CE .

Recordando al propio tiempo que la doctrina constitucional sentada al efecto ( STC 25/2012, de 27 de febrero , 167/2014, de 22 de octubre , y 152/2015, de 6 de julio ), exige, entre otros requisitos, los siguientes: 1º) que se trate de un error fáctico, -material o de hecho-, es decir, sobre las bases fácticas que han servido para sustentar la decisión; y 2º) que sea patente, manifiesto, evidente o notorio, lo que se complementa con el hecho de que sea inmediatamente verificable de forma incontrovertible a partir de las actuaciones judiciales.

No se aprecia tampoco que exista un error patente en la apreciación de la prueba testifical para la que es únicamente competente el órgano de instancia.

Antes bien, resulta relevante el testimonio de quien está habituado -por pertenecer a una empresa de seguridad- a realizar los trámites administrativos correspondientes sobre el alcance, en la práctica, de las normas reglamentarias sobre los servicios que prestan, máxime cuando son dichas empresas las que resultarían sancionadas en caso de infracción de las normas de comunicación a las autoridades de los servicios.

Recurso de casación

QUINTO.- El único motivo del recurso de casación planteado considera que la sentencia de la Audiencia vulnera el art. 553-31.1 a) del CCCat por tratarse los acuerdos comunitarios impugnados contrarios a los Estatutos y constituir un abuso de derecho. El motivo se relaciona con los arts. 533-25.4 y 553-11 b) y ambos con el art. 20 del Real Decreto 2364/1994 . Las diversas infracciones se analizan en tres submotivos.

El primer submotivo de casación, invocando la inexistencia de doctrina de la Sala, denuncia la infracción del art. 553-25.4 del CCCat a cuyo tenor, en la redacción vigente cuando se interpuso la demanda, los acuerdos que disminuyan las facultades de uso y goce de cualquier propietario o propietaria requieren que este los consienta expresamente.

Se alega en su contenido que el acuerdo de la Junta de propietarios adoptado el día 17 de septiembre de 2014 limita el libre acceso a su local durante los días festivos o fuera del horario de apertura del centro comercial en el que se integran las tiendas de las que es propietario o arrendatario, lo que hubiese requerido de su expreso consentimiento.

El motivo se desestima.

El recurrente obvia que existen restricciones admisibles en los derechos de propiedad que raramente pueden concebirse como absolutos, y a ellas se refiere el Preámbulo del libro V del CCCat cuando distingue entre los límites a tales derechos establecidos por las leyes a favor del interés público y las limitaciones establecidas en interés de particulares indeterminados, normalmente los vecinos, incluidos en este caso los copropietarios de los inmuebles sometidos a las normas de la propiedad horizontal.

Tales restricciones se contemplan con carácter general en los arts. 545-1, 545-3 y 545-4 y en numerosas normas del art. 553 regulador del régimen jurídico de la propiedad horizontal, tanto referidas a la utilización y mantenimiento de los elementos comunes como respecto de los privativos ( art. 553-37 al 44 y 553-47 CCCat en la redacción vigente cuando se presentó la demanda).

Los puertos deportivos, mercados, urbanizaciones y otros similares se rigen también por dicha normativa pero adaptada a la naturaleza específica de cada caso (art. 553-2.2).

Esta Sala ha tenido ocasión de interpretar el art. 553-25.4 del CCCat en edificios de viviendas en la STSJCat de 20 de febrero de 2012 conforme a la cual la pérdida de utilidad de parte del edificio, sea de sus elementos comunes -por cierto ya circunscrita exclusivamente a estos en la posterior reforma del artículo operada por ley 5/2015 de 13 de mayo- sea de parte de los elementos privativos respecto de un copropietario requiere, como es lógico, que este los consienta o bien que, en el segundo caso, no pueda constituirse una servidumbre a favor de la comunidad ya que nadie puede ser privado, sin una causa legal o renuncia voluntaria, de sus derechos.

Ocurre, sin embargo, que las circunstancias de hecho de esta sentencia (posibilidad de instalar un ascensor ocupando una pequeña parte de un local) no son las del presente supuesto en que no existe una limitación de las facultades dominicales de uno o varios copropietarios de pisos o locales de un edificio ordinario, sino de una restricción de acceso para todos los copropietarios a los elementos comunes de unas galerías comerciales fuera del horario en el cual se hallan vigiladas por personal de seguridad. Sin que dicha limitación sea incondicionada puesto que se permite el acceso si el copropietario se hace cargo del gasto de las medidas de seguridad precisas.

No cabe olvidar que los locales de los que es propietario el demandante se integran en un conjunto de tiendas destinadas única y exclusivamente (art. 6 de los Estatutos) al comercio o compraventa de muebles, joyas cuadros y cualquier otro objeto que pueda ser calificado como de 'antigüedad' y que en función de ese peculiar y particular destino económico se establecen en los Estatutos una serie de normas obligatorias para todos los propietarios como son las contenidas en los art. 7 (:obligatoriedad de apertura de locales); 8 (:condiciones específicas en orden a la exposición, calidad y cantidad de los servicios que se prestan en los locales privativos); art. 10 (:establecimiento de un horario comercial unitario para todos los locales); art. 13 (:horario prefijado para recepción de las mercaderías); art. 15 (libre uso de los elementos comunes, conforme a su destino,siempre y cuando no obstaculice con ello los mismos derechos de los restantes comuneros y el buen funcionamiento del resto de las partes comunes); art. 18 (:aseguramiento obligatorio) etc., destinadas todas ellas a conseguir que el centro funcione como un conjunto armónico.

De este modo, no puede decirse que aquellas limitaciones que establezcan las normas reglamentarias aprobadas por la mayoría de los copropietarios que se hallen relacionadas o se deriven de los principios normativos enunciados en los Estatutos tengan que ser consentidas por cada uno de ellos pues ese consentimiento se obtuvo cuando se compraron los locales para ejercer un determinado negocio en unas galerías comerciales en lugar de un local aislado con acceso directo a la vía pública.



SEXTO.- En el segundo submotivo del recurso de casación se dice infringido el art. 553-11 b) del CCCat el cual dispone que deben constar en los Estatutos: Las limitaciones de uso y demás cargas de los elementos privativos.

Se indica en el motivo que la restricción impuesta por la comunidad a todos los copropietarios para que puedan acceder a sus locales los domingos, días festivos o laborables en horario de 22 h a 9 de la mañana en que no está contratado el servicio de seguridad privada, limitando el número de personas y con un vigilante de seguridad con arma, es contraria los Estatutos de la comunidad en los que no se imponen estas restricciones.

También se aduce falta de jurisprudencia en relación con dicho artículo.

El motivo debe ser igualmente desestimado.

La STSJCat de 23 de mayo de 2011 tuvo ocasión de abordar una problemática parecida.

Recordamos entonces la filosofía que inspira las relaciones jurídicas que se configuran en el régimen de propiedad horizontal y que resumía la Exposición de Motivos de la Ley de 21 de julio de 1960 de la que parte la regulación del libro V del CCCat cuando afirmaba que: 'A tal fin, a este objeto de la relación, constituido por el piso o local, se incorpora el propio inmueble, sus pertenencias y servicios. Mientras sobre el piso «stricto sensu», o espacio, delimitado y de aprovechamiento independiente, el uso y disfrute son privativos, sobre el «inmueble», edificación, pertenencias y servicios - abstracción hecha de los particulares espacios- tales usos y disfrute han de ser, naturalmente, compartidos El sistema de derechos y deberes en el seno de la propiedad horizontal aparece estructurado en razón de los intereses en juego.

Los derechos de disfrute tienden a atribuir al titular las máximas posibilidades de utilización, con el límite representado tanto por la concurrencia de los derechos de igual clase de los demás cuanto por el interés general, que se encarna en la conservación del edificio y en la subsistencia del régimen de propiedad horizontal, que requiere una base material y objetiva. Por lo mismo, íntimamente unidos a los derechos de disfrute aparecen los deberes de igual naturaleza.

Se ha tratado de configurarlos con criterios inspirados en las relaciones de vecindad, procurando dictar unas normas dirigidas a asegurar que el ejercicio del derecho propio no se traduzca en perjuicio del ajeno ni en menoscabo del conjunto, para así dejar establecidas las bases de una convivencia normal y pacífica.' De esta forma, esta clase especial de propiedad es fruto de la unión inescindible de la propiedad separada de un piso o local y la copropiedad sobre los elementos comunes. El título constitutivo define el edificio y los elementos comunes con los que cuenta así como la relación descriptiva de todos sus elementos privativos.

Los Estatutos de la Comunidad constituyen un conjunto de reglas plasmadas por escrito y con fuerza de ley establecidas de común acuerdo por los copropietarios de un edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal para completar y desarrollar su ordenación legal.

Conforme a la normativa catalana los Estatutos regulan los aspectos referentes al régimen jurídico real de la Comunidad, pudiendo contener reglas sobre el destino, uso y aprovechamiento de los bienes privativos y de los bienes comunes; limitaciones de uso y demás cargas de los elementos privativos; ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones o, entre otros, la aplicación de gastos e ingresos y la distribución de cargas y beneficios. Siendo lícitas aquellas cláusulas que limiten las actividades que pueden realizarse en los elementos privativos ( art. 553-11 Libro V CCCat ).

El Reglamento de régimen interior, que ciertamente no puede oponerse a los Estatutos, contiene las reglas internas referentes a las relaciones de convivencia y buena vecindad entre los propietarios y a la utilización de los elementos de uso común y las instalaciones . Tanto los Estatutos como el Reglamento de régimen interior, obligan siempre a los propietarios y usuarios de los elementos privativos ( art. 553-12 CCCat ).

Ambas disposiciones tienen, en su origen, carácter convencional y una vez acordadas se convierten en normas que no pueden ser modificadas sino por acuerdo de los propietarios.

Los Estatutos tienen su límite en la ley imperativa y el Reglamento en los Estatutos, diferenciándose fundamentalmente en el régimen de mayorías necesarias para su adopción y para su modificación. Los Estatutos son inscribibles en el Registro, el Reglamento no.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo, Sala 1ª en relación con la Ley de Propiedad horizontal de 21 de julio de 1960, en la que se recogen también ambas figuras, se ha referido en diferentes ocasiones a su naturaleza destacando la Sentencia de 3 de mayo de 2007 que el Reglamento de régimen interior constituye un documento para fijar unas normas de mero funcionamiento de los servicios y elementos comunes, cuya rectificación o reforma es posible verificarla por cada Junta de la Comunidad, mediante su determinación en el Orden del Día, para concretar o modificar los sistemas de prestación de los mismos y los comportamientos exigidos a los propietarios.

La STS de 30-9-2010 recuerda sentencias anteriores en las que se indicaba, en la misma línea, que 'toda limitación a la propiedad individual, al derecho singular, ha de interpretarse de modo restrictivo, salvo que afecte en esta especial institución y yuxtaposición de propiedades, a los elementos comunes'.

De este modo, la labor de concreción de los preceptos relativos al uso de los elementos privativos y de los elementos comunes así como de la doctrina elaborada en torno a ellos debe realizarse sobre la base de la propiedad de que se trate, su destino y configuración.

En el caso que nos ocupa, se trata de plantas de un edificio que vienen destinadas únicamente a centro comercial de objetos de alto valor económico (joyas y antigüedades) integradas por 73 tiendas.

En el funcionamiento de un centro de estas características cobran singular importancia los elementos comunes pues estos constituyen el acceso de prácticamente todos los elementos privativos y también los servicios con los que cuenta que benefician por igual a todos los negocios (publicidad, seguridad, limpieza, etc).

Un centro comercial, por propia definición, conlleva peculiares usos y necesidades que justifican la aprobación de una normativa específica que abarca al destino de los elementos privativos y el uso de los elementos comunes, pues el rendimiento de todos los negocios depende del buen funcionamiento del conjunto.

Es por ello que, por regla general, en el título constitutivo o en los Estatutos iniciales ya se definen estos extremos, que son consustanciales a la propia pervivencia del centro.

En la STSJCat antes citada concluimos que los horarios de apertura y cierre de un centro comercial no modifican los usos a los que están destinados los diferentes comercios, sino que son inherentes a una actividad de estas características. Los horarios se refieren en puridad a la utilización de los elementos o servicios comunes afectos a todos los negocios y se hallan preordenados a adecuar tales servicios al buen funcionamiento del centro comercial. Los horarios pues pueden ser regulados por las normas de régimen interior pues el establecimiento de los horarios en los Estatutos impediría su ágil modificación y su adaptación a las necesidades cambiantes de los negocios instalados en estos centros.

Las normas reglamentarias son la que establecen las coordenadas por las que debe discurrir el frágil equilibrio entre las facultades de disfrute privativo de cada uno de los condueños y los deberes o limitaciones que impone la normal convivencia en este particular régimen de propiedad.

No cabe olvidar que el artículo 553-40.1 CCCat en su anterior redacción prohibía realizar a los propietarios y ocupantes de los elementos privativos actividades contrarias a la normal convivencia en la Comunidad y que el uso de los elementos comunes (en este caso, accesos y seguridad) debe adecuarse al destino establecido en los Estatutos o al que resulte normal y adecuado a la naturaleza del edificio, art. 553-42 CCCat , a cuyo tenor (igualmente en la redacción vigente cuando se interpuso la demanda) el uso y disfrute de los elementos comunes corresponde a todos los propietarios de elementos privativos y debe adaptarse al destino establecido por los estatutos o al que resulte normal y adecuado a su naturaleza, sin perjudicar el interés de la comunidad.

Es por ello que, dadas las específicas características de la Comunidad que nos ocupa, centro comercial con un espacio perimetral cerrado y del negocio interior acordado: tráfico de objetos de valor, la decisión de la Comunidad de limitar o condicionar a los propietarios el acceso a los locales por los elementos comunes cuando las galerías permanecen cerradas al público y sin servicio de seguridad con personal armado, con el que cuenta cuando se hallan abiertas, y que obligaría a aquella a adecuar los sistemas de acceso, alarmas, seguridad, seguros, etc. en beneficio de un solo propietario, debe estimarse ajustada a derecho al tratarse de un desarrollo del contenido de los arts. 6, 10, 13 y 15 de los Estatutos.

Como hemos dicho anteriormente se trata de procurar que las normas se dirijan a asegurar que el ejercicio del derecho propio no se traduzca en perjuicio del ajeno ni en menoscabo del conjunto, y en este caso la norma reglamentaria pondera adecuadamente ambos intereses en juego en tanto que permite acceder a propietarios a los locales cuando las galerías están cerradas pero adoptando las pertinentes medidas de seguridad pagadas por el propietario interesado.

Cabe presumir, dado que el único destino posible de los locales conforme a los Estatutos es el comercio con terceros de joyas, obras de arte o antigüedades y que el horario de apertura del centro es obligatoriamente común y muy amplio (de lunes a sábado de 9 a 22 horas), que con el mismo se cubren las necesidades materiales de uso de las tiendas de todos los propietarios, incluso para la realización de tareas administrativas, pues todos ellos se dedican al mismo tipo de tráfico comercial, por lo que no se atisba tampoco el grave perjuicio que se dice irroga al demandante el acuerdo referido, el cual como se infiere de lo expuesto, no limita ni restringe el uso comercial al que están destinadas las tiendas propiedad del demandante.

SÉPTIMO.- En el tercer submotivo del recurso de casación se dice infringido el art. 20 del Reglamento de Seguridad privada aprobado por RD de 2364/1994.

Se razona en el motivo que la Comunidad ha dispuesto una condición de imposible cumplimiento para acceder a las tiendas fuera del horario en que el boulevard se halla vigilado al no ser factible el acceso inmediato de un vigilante con arma pues el servicio debe comunicarse a las autoridades con 72 horas de antelación, no pudiendo entenderse que la desconexión voluntaria de las alarmas para acceder a los locales constituya la excepción prevista en el número 3 del citado artículo que permitiría una comunicación ex post del servicio prestado.

El motivo debe ser desestimado.

En primer lugar, por cuanto al tratase de una norma de carácter reglamentario y de contenido administrativo esta Sala no podría establecer ninguna doctrina legal referida al mismo ex art. 2.2 de la Llei de cassació 4/2012 y Acuerdo interpretativo de esta Sala de 22-3-2012.

Sin embargo, atendido que el submotivo se halla directamente relacionado con los anteriores, al ir dirigido a demostrar que la comunidad ha impuesto una condición de imposible acatamiento por no ajustarse la misma a los requisitos de carácter administrativo exigidos para la prestación del servicio de seguridad, hemos de afirmar que no compartimos tal alegación.

En primer lugar, por cuanto es perfectamente posible avisar de la prestación del servicio a las autoridades con 72 horas de antelación si puntualmente el demandante necesita contar con más tiempo para la realización de las tareas administrativas que describe en la demanda, en su mayor parte para cumplir precisamente con las normas de policía impuestas al negocio de compraventa de joyas.

Incluso si, excepcionalmente, no se pudiera avisar con esa antelación y la urgencia lo requiriese, el art.

20.3 del reglamento citado estima como causa admisible de comunicación posterior no solo las circunstancias excepcionales de robo, incendio, daños, catástrofes, conflictos sociales, averías de los sistemas de seguridad u otras causas de análoga gravedad sino también otras de extraordinaria urgencia , que hicieran necesaria la prestación inmediata de servicio cuya organización previa hubiera sido objetivamente imposible.

A tal efecto dispone el último párrafo del artículo que estos servicios inmediatos podrán ser prestados con armas, dando cuenta a la dependencia policial competente, cuando los supuestos descritos se produzcan en establecimientos obligados a tener medidas de seguridad que resulten anuladas por las circunstancias expuestas , o por otras , con grave riesgo para la integridad de los bienes protegidos y teniendo en cuenta la cuantía e importancia de éstos.

La posibilidad de llevar a cabo estos servicios viene avalada por los testigos que han depuesto en estas actuaciones según pone de relieve la Sentencia de la Audiencia en su FJ 4 y consta también en el acta de la Junta celebrada en fecha 28 de mayo de 2014 -fl. 217- en la cual se recogen las palabras del propio demandante que era quien en su condición de Presidente de la comunidad (antes de la adopción del acuerdo discutido), abría las galerías a los copropietarios que lo precisaban fuera de horario, salvo en alguna ocasión en que atendida la excepcionalidad de los traslados que se tenían que hacer, que hacía necesaria la presencia de muchas persona ajenas al boulevard se exigió que estuviese presente un vigilante armado, pagado a cargo del comerciante que necesitaba el servicio (sic).

En todo caso, es claro que el recurrente no ha probado que la compañía que presta los servicios de vigilancia haya denegado algún servicio requerido por el actor por causa del art. 20 del reglamento citado por lo que, como bien dice la sentencia recurrida, la discrepancia viene motivada fundamentalmente por razones económicas en tanto que el actor considera que es la Comunidad quien debe contratar y pagar un servicio de vigilancia armada durante 24 horas.

En conclusión, los acuerdos impugnados no infringen la ley ni conculcan los Estatutos del centro comercial ni tampoco constituyen un abuso de derecho.

Éste se sustenta en la existencia de unos límites de orden moral, teleológico y social que pesan sobre el ejercicio de los derechos. Como institución fundada en la equidad, exige para poder ser apreciada, una actuación aparentemente correcta que, no obstante, representa en realidad una extralimitación a la que la ley no concede protección alguna, generando efectos negativos (usualmente daños y perjuicios), al resultar notoria la circunstancia subjetiva de ausencia de finalidad seria y legítima, así como la objetiva de exceso en el ejercicio del derecho, exigiéndose para su apreciación, una base fáctica que proclame las circunstancias objetivas (anormalidad en el ejercicio) y subjetivas (voluntad de perjudicar o ausencia de interés legítimo), por todas STS, Sala 1ª de 13 de dic. de 2011 .

En materia de propiedad horizontal, el abuso de derecho, se traduce en el uso de una norma, por parte de la comunidad o de un propietario, con mala fe, en perjuicio de otro u otros copropietarios, sin obtener con ello un beneficio propio. En definitiva la actuación calificada como abusiva no debe fundarse en una justa causa. Y en el caso ya hemos expuesto que el acuerdo impugnado se halla objetivamente fundado en la actividad económica que se lleva a cabo en el boulevard.

OCTAVO.- La desestimación del recurso comporta la imposición al recurrente del pago de las costas de ambos recursos ( art. 394 y 398 Lec 1/2000 ).

Fallo

LA SALA DE LO CIVIL Y PENAL DEL TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE CATALUÑA, DECIDE : DESESTIMAR los recursos extraordinario por infracción procesal y de casación interpuestos por la representación procesal del Sr. Julián contra la Sentencia de fecha 29 de septiembre de 2016, dictada por la Sección 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, en el rollo de apelación núm. 491/16 , la cual se confirma íntegramente, con expresa imposición de las costas causadas al recurrente y con pérdida de los depósitos constituidos.

Notifíquese la presente a las partes personadas y con su testimonio remítase el Rollo y las actuaciones a la Sección indicada de la Audiencia.

Así por esta sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Esta Sentencia se ha firmado y publicado el mismo día de la fecha por los Magistrados de esta Sala que la han dictado. Doy fe.