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09/02/2023
Sentencia Civil Nº 500/2013, Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección 1, Rec 530/2011 de 10 de Julio de 2013
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Orden: Civil
Fecha: 10 de Julio de 2013
Tribunal: Tribunal Supremo
Ponente: ARROYO FIESTAS, FRANCISCO JAVIER
Nº de sentencia: 500/2013
Núm. Cendoj: 28079110012013100444
Núm. Ecli: ES:TS:2013:4085
Núm. Roj: STS 4085/2013
Encabezamiento
En la Villa de Madrid, a diez de Julio de dos mil trece.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación interpuesto contra la sentencia dictada por la Sección 3ª de la Audiencia Provincial de Castellón, en recurso de apelación núm. 496/2010 , dimanante de autos de juicio ordinario núm. 871/2009, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 6 de Castellón, cuyo recurso fue preparado ante la citada Audiencia por la procuradora doña Inmaculada Tomás Fortanet en nombre y representación de don Enrique y doña María Inés , compareciendo en esta alzada en su nombre y representación la procuradora doña María Cruz Ortiz Gutiérrez en calidad de recurrente y el procurador don Antonio de Palma Villalón en nombre y representación de Promociones Fernando Alfonso, S.A., en calidad de recurrido.
Antecedentes
Y en su segundo otrosi formuló reconvención contra los actores don Enrique y doña María Inés , basándose en los hechos y fundamentos de derecho que estimó aplicables, suplicando al juzgado que se dicte sentencia "por la que condene solidariamente a los actores-reconvenidos a cumplir en todos sus términos el contrato suscrito en fecha 5 de febrero de 2007, abonando: (a) el precio pendiente de pago, que asciende a 183.472,02 euros; (b) los intereses devengados por el préstamo hipotecario que grava a la vivienda hasta la fecha de presentación de esta demanda, que ascienden a 3.539,10 euros; (c) los intereses de dicho préstamo que se devenguen desde la fecha de presentación de la demanda hasta el momento en que se produzca la formalización de la escritura pública de compraventa, y acredite haber abonado mi mandante; (d) el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, las cuotas de la Comunidad de Propietarios, y demás gastos que graven la propiedad de la vivienda, que se devenguen desde la fecha de presentación de la demanda hasta la formalización de la escritura pública de compraventa y acredite haber abonado mi mandante; (e) las cuotas de la Comunidad de Propietarios hasta la fecha de presentación de esta demanda, que ascienden a 244,75 euros; y (f) los honorarios del Sr. Notario autorizante de la escritura pública de compraventa de la vivienda que acredite haber abonado mi mandante; condenándolos a tales efectos, a comparecer ante el Notario de la ciudad de residencia de los actores-reconvenidos que por turno designe el Juzgado; y en caso de no cumplir con las precedentes condenas, en ejecución de sentencia se traben y realicen bienes de los actores-reconvenidos en cuantía suficiente para atender las indicadas obligaciones de pago, entregándose a mi mandante, y, sustituyendo la voluntad de los actores-reconvenidos, el Juzgado dirija oficio al Notario antes indicado para que se otorgue escritura pública de compraventa de la finca nº NUM000 inscrita en el Registro de la Propiedad de Vila-real, al tomo NUM001 , libro NUM002 , folio NUM003 , inscripción NUM004 (vivienda y cuarto trastero), y la finca nº NUM005 inscrita en el Registro de la Propiedad de Vila-real, al tomo NUM001 , libro NUM002 , folio NUM006 , inscripción NUM004 (plaza de aparcamiento núm. NUM007 ), a favor de los actores-reconvenidos; y condene a los actores-reconvenidos al pago de la totalidad de las costas del juicio.
Y en tercer otrosi, expresamente se indica "que la cuantía de la reconvención es de 187.255,87 euros".
1. Infracción del art. 10 bis y la Disposición adicional primera, III, 16 de la Ley 26/1984 de 19 de julio , General para la Defensa de Consumidores y Usuarios, en la redacción dada por la Ley 44/2006.
2. Infracción de la Disposición Adicional Primera, I, apartados 1 y 3 de la citada Ley 26/1984 .
3. Infracción del art. 12.1 y 13.1.g) de la Ley 26/1984 de 19 de julio , en su redacción dada por la Ley 4/2006.
4. Infracción del art. 68 del RD Legislativo 1/2007 de 16 de noviembre .
Remitidas las actuaciones a la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, por auto de fecha cuatro de octubre de 2011 se acordó admitir el recurso de casación interpuesto y dar traslado a la parte recurrida personada para que formalizara su oposición en el plazo de veinte días.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D.
Fundamentos
En la cláusula quinta del contrato consta:
Los compradores fueron requeridos por la vendedora para el otorgamiento de la escritura con fecha 3 de febrero de 2009, a lo que contestaron oponiéndose porque ya no les interesaba la adquisición.
La licencia de primera ocupación es de fecha 29 de julio de 2008.
No consta que se entregase a los compradores aval o seguro que garantizase las cantidades entregadas a cuenta.
El Juzgado desestimó la demanda y estimó la reconvención. La Audiencia Provincial desestimó el recurso de apelación.
Alegan los recurrentes que la Audiencia reconoce la abusividad de la cláusula quinta que recoge la penalidad solo para el incumplimiento de los compradores, pero dicha sentencia de apelación entiende que al no haberse solicitado por la demandada la resolución sino el cumplimiento, dicha cláusula es inoperante. Mantienen los recurrentes que la declaración de carácter abusivo sí tiene relevancia, pues no puede pedir el cumplimiento quien a su vez ha incumplido.
Esta Sala debe rechazar tal argumentación pues no se trata de incumplimiento contractual sino de incumplimiento en la redacción del contrato, y esa infracción normativa es irrelevante dado que la petición de la parte demandada no se sustenta en la misma, es decir, no hay relación de causa a efecto entre la cláusula y la petición de la parte demandada.
Esta Sala tiene declarado que solo procede la existencia de un incumplimiento esencial cuando este frustra la finalidad del contrato, y ello no concurre en este caso ( SSTS, entre otras, de 26 de octubre de 1987
Tampoco pidió la parte actora la resolución del contrato, sino la devolución de las cantidades entregadas a cuenta por abusividad de la cláusula quinta.
Mantienen los recurrentes que concurre una indeterminación del plazo de entrega en el contrato, lo que constituiría una cláusula abusiva.
Igualmente mantiene que se abstuvo la vendedora de asegurar las cantidades entregadas a cuenta.
En la sentencia recurrida se declara que la indeterminación en el plazo de entrega solo podría provocar la ineficacia del contrato, siempre que se instara la misma antes de la conclusión de la ejecución, sin embargo, cuando se insta por la vendedora el cumplimiento, ya había terminado la obra y estaba en disposición de entregarla.
Amplía la sentencia recurrida que los propios compradores reconocen que se fijó un plazo verbalmente, concretamente en Navidad de 2007 y desde esa fecha ningún intento de resolución se planteó por los compradores, oponiendo solo el desistimiento cuando se les plantea la necesidad de otorgar escritura de compraventa.
Esta Sala debe declarar que la parte actora no instó la resolución ni quiere permitir el cumplimiento, en base a un retraso en la entrega, que ella misma ha evidenciado como no esencial, pues no lo invoca hasta que se le insta al cumplimiento extrajudicial del contrato ( art. 1124 C. Civil ). Por lo tanto, no constando el plazo de entrega como elemento esencial de este contrato no procede considerar que su incumplimiento, en gran parte aceptado, pueda impedir la acción de cumplimiento ( art. 1101 del C. Civil ).
Por lo que se refiere a las cantidades entregadas a cuenta, declaró esta Sala:
...la conclusión ha de ser la de desestimar el motivo también en esta otra cuestión porque, de aceptar su planteamiento, se llegaría al absurdo de erigir la falta de garantía sobre las cantidades entregadas a cuenta del precio en causa de resolución de la compraventa, por sí sola, incluso después de terminada la vivienda y entregada al comprador, lo cual corrobora que la gravedad del incumplimiento de la Ley 57/1968 debe ser valorada en función de la finalidad de la propia ley y no desde una perspectiva puramente formal desligada del verdadero interés del comprador.
STS 10-12-2012. Rec. 1044 de 2010 .
Entiende el recurrente que en los contratos de compraventa era preceptivo, en la fecha de la firma, que se incluyese la facultad de desistimiento unilateral y la forma en la que debía ejercerse por las partes, y a tal efecto invoca las normas referidas en el encabezamiento del motivo, debiendo destacar que el RD legislativo 1/2007 entiende que tiene efecto retroactivo de grado mínimo.
Establecen los citados preceptos que:
De la redacción de los mismos se deduce que la regulación del procedimiento para poner fin al contrato se deberá incluir en el mismo, cuando,
El desistimiento es una excepción al principio 'pacta sunt servanda' ( arts. 1091 , 1255 y 1256, entre otros del C. Civil ), en cuanto que al desistir no se precisa justificación alguna, sino que es una expresión de la mera voluntad del consumidor, al que la normativa de la UE sobre protección del consumidor, le ofrece la posibilidad excepcional, en un breve plazo, de abandono o desvinculación de la relación contractual, dicho término se fija para permitir que el consumidor evalúe detenidamente las obligaciones contraídas, y ello, porque en determinados contratos, concurren técnicas agresivas de venta que impiden una opción serena en base a la creación de un clima colectivo de insistencia agobiante, ofertas momentáneas de regalos, proposiciones verbales no reflejadas contractualmente, ausencia de posibilidad de comparación de precios y productos, etc.
Estas prácticas han conllevado que el desistimiento sin causa o 'ad nutum' sea regulado, en virtud de la trasposición de las correspondientes directivas de la UE, en materias como el aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, venta a distancia, venta fuera de los establecimientos mercantiles, venta a distancia de servicios financieros, viajes combinados, o se haya utilizado en la normativa de la venta de bienes muebles a plazos.
Sin embargo, en los contratos de compraventa de bienes inmuebles no existe precepto legal que exija la inclusión de la figura del desistimiento, sin perjuicio de que las partes puedan libremente pactarlo, lo que no ocurre en este caso.
Tampoco acoge dicha posibilidad el RDLegislativo 1/2007, para la compraventa de inmuebles.
Por lo expuesto, ningún incumplimiento de la vendedora puede invocarse por no incluir la regulación del derecho de desistimiento, pues dicha institución era de negociación facultativa y no obligatoria en el contrato de compraventa de vivienda y plaza de garaje.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
Fallo
1. DESESTIMAR EL RECURSO DE CASACIÓN interpuesto por D. Enrique y D.ª María Inés representada por la Procuradora Dª. María Cruz Ortiz Gutiérrez contra sentencia de 21 de diciembre de 2010 de la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Castellón .
2. Confirmar la sentencia recurrida en todos sus términos.
3. Procede imposición en las costas del recurso de casación a los recurrentes.
Líbrese al mencionado tribunal la certificación correspondiente, con devolución de los autos y del rollo de Sala.
Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos