Sentencia Civil Nº 726/1995, Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección 1, Rec 1501/1992 de 10 de Julio de 1995

Encabezamiento

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a diez de Julio de mil novecientos noventa y cinco.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Sección Octava de la Iltma. Audiencia Provincial de Valencia, como consecuencia de juicio ordinario declarativo de menor cuantía, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia número ONCE de dicha capital, sobre reclamación de cantidad, cuyo recurso fue interpuesto por DON Paulino y DON Victor Manuel , representados por el Procurador de los Tribunales Don Juan Antonio García San Miguel y Orueta, y asistidos del Letrado Don Luis Bolás Alfonso, en el que es recurrida COMUNIDAD DE BIENES DEL CONJUNTO COMERCIAL NUEVO CENTRO, representada por el Procurador de los Tribunales Don Federico José Olivares de Santiago, y asistida del Letrado Don Vicente Tormo Albert.

Antecedentes

PRIMERO.-Ante el Juzgado de Primera Instancia número Once de Valencia, fueron vistos los autos de juicio declarativo de menor cuantía, promovidos a instancia de Comunidades del Complejo Nuevo Centro, contra Plurfin, S.A., Don Roberto , Don Paulino y Don Victor Manuel , sobre reclamación de cantidad.

Por la representación de parte actora se formuló demanda, en base a cuantos hechos y fundamentos de derecho estimó de aplicación, para terminar suplicando al Juzgado lo que sigue: "... y, en su día previos los trámites legales oportunos, incluido el recibimiento a prueba que desde ahora solicito, dictar sentencia en la que se contengan los siguientes pronunciamientos: 1º.- Declarar que el único destino o actividad autorizada a realizar en el local 4- bis de la Galería Comercial del Complejo Nuevo Centro, es el previsto en la Cláusula 5º) del contrato de compraventa que se adjunta como Dto. Tres, siendo esa actividad la que inicialmente se desarrolló en el mencionado local, a raíz de la inauguración del Complejo.- 2º.- Declarar que el destino o actividad que hoy se ejerce en dicho local es contrario a los acuerdos de Asamblea y Zonificación del Centro Comercial y, por tanto incumple lo Estatutos del Complejo.- 3º.- Se condene a los codemandados a estar y pasar por tales declaraciones, obligándoles a que restituyan la actividad del local a su destino inicial, cesando en su actual destino como croisanterie, procedimiento a su cierre, dando cumplimiento así a los Acuerdos de las Asambleas del Complejo de fechas 30 de Septiembre y 25 de Octubre de 1.985, 27 de Octubre de 1.987 y 29 de Enero de 1.988.- 4º.- Se declare resuelto el contrato de arrendamiento o cualquier otro en virtud del cual los demandados Don Paulino y Don Victor Manuel , ocupan el local objeto de litis, debiendo desalojarlo o destinarlo al fin para el que en su día fue autorizado, apercibiéndoles de lanzamiento si no lo efectúan en plazo legal, condenando a los propietarios codemandados a estar y pasar por tal declaración.- 5º.- Condenar al pago de las costas de este proceso a los codemandados que se opusieren a la demanda".

Admitida a trámite la demanda, por la representación de la entidad mercantil Plurfin, S.A., se contestó la demanda en base a cuantos hechos y fundamentos de derecho estimó de aplicación, alegando la excepción de falta de legitimación pasiva, para terminar suplicando al Juzgado lo que sigue: "... hasta dictar sentencia por la que se declare la falta de legitimación pasiva de la entidad mercantil Plurfin, S.A. y subsidiariamente dicte sentencia, declarando íntegramente absuelta de la demanda a su representado Plurfin, S.A., de las pretensiones de adverso deducidas, y en cualquier caso, con expresa imposición en costas a la parte demandante". Asimismo interesaba el recibimiento del pleito a prueba.

Por la representación de Don Paulino y de Don Victor Manuel , se contestó la demanda en base a cuantos hechos y fundamentos de derecho estimó de aplicación, alegando las excepciones de inadecuación de procedimiento, falta de litisconsorcio pasivo necesario, falta de legitimación activa y falta de legitimación pasiva de Don Victor Manuel y Don Paulino , para terminar suplicando al Juzgado lo que sigue: "... por formuladas las excepciones que se establecen en el principal del mismo y por contestada la demanda, y previos los trámites oportunos, y el recibimiento a prueba que desde ahora solicito, dictar sentencia, por la que bien dando lugar a las excepciones formuladas, bien alternativamente, para el caso improbable de que no se estime así, por lo alegado en cuanto al fondo del asunto, se desestime la demanda interpuesta por las actoras, declarando no haber lugar a lo solicitado en la misma, con expresa imposición de costas a las Comunidades demandantes".

Por providencia de fecha 16 de Junio de 1.989, se declaró la rebeldía de Don Roberto , acordándose se le notificase en lo sucesivo en los estrados del Juzgado.

Por el Juzgado se dictó sentencia en fecha 2 de Enero de 1.990, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO.- Que debo estimar y estimo parcialmente la demanda interpuesta por el procurador Don Carlos Aznar Gómez en nombre de Comunidades del Complejo Nuevo Centro contra Plurfin, S.A., Don Paulino , Don Victor Manuel y Don Roberto en rebeldía, declarando: 1º) que el único destino o actividad autorizada el local 4-bis de la Galería Comercial del complejo Nuevo Centro, es el previsto en la cláusula 5ª del contrato de compraventa que se adjunta como documentos 3, siendo esa actividad la que inicialmente se desarrolló en el mencionado local a raíz de la inauguración del complejo. 2º) que el destino o actividad que hoy se ejerce en dicho local es contrario a los acuerdos de asamblea y zonificación del centro comercial y, por tanto incumple lo estatutos del complejo. Y consecuentemente a las anteriores declaraciones debo condenar y condeno a dichos demandados a estar y pasar por las mismas, debiendo restituir la actividad del local a su destino inicial o en su caso a otro que sea permitido por la Asamblea, dejando a salvo las acciones que puedan corresponder a los arrendatarios contra el DIRECCION000 de dicho local, desestimando el resto de las pretensiones y sin que proceda la expresa condena de las costas procesales".

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación, que fue admitido, y sustanciada la alzada, la Sección Octava de la Iltma. Audiencia Provincial de Valencia dictó sentencia en fecha 4 de Febrero de 1.992, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO.- Se estima en parte el recurso de apelación interpuesto por Don Victor Manuel y Don Paulino contra la sentencia dictada por el Juzgado de primera instancia número 11 de Valencia el día 2 de Enero de 1.990, y se rechaza el formulado por vía de adhesión por las Comunidades del Complejo de >Nuevo Centro, y revocando dicha resolución en lo dispar y confirmándola en lo coincidente, se desestima la demanda en cuanto interpuesta por la Comunidad bienes o elementos procomunales del conjunto comercial Nuevo Centro y por la Agrupación de propietarios del edificio Nuevo Centro, se estima en parte la demanda en cuanto interpuesta por la Comunidad de propietarios del edifico número 5, Galería Comercial de Nuevo Centro, se declara que el único destino autorizado del local 4 bis de la Galería Comercial del Complejo Nuevo Centro es el previsto en la cláusula quinta del contrato de compraventa acompañado a la demanda como documento número tres, siendo la actividad en ella indicada la que inicialmente se desarrolló en el mencionado local a raíz de la inauguración del complejo, se condena a los demandados a que destinen el local a la actividad que tenía inicialmente o, en su caso, a otra autorizada por la comunidad competente, y se absuelve a los demandados de las demás peticiones deducidas en su contra, sin hacer especial imposición de las costas causadas en ambas instancias.- Notifíquese esta resolución a la parte apelada incomparecida".

TERCERO.- Por el Procurador de los Tribunales Don Juan Antonio García San Miguel y Orueta, en nombre y representación de Don Paulino y Don Victor Manuel , se formalizó recurso de casación que fundó en los siguientes motivos:

Primero.- "Al amparo del número 4 del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.- Por infracción del artículo 13-5º de la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de Julio de 1.960".

Segundo.- "Al amparo del número 4 del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.- Infracción, por inaplicación, de la Doctrina Legal referente al litisconsorcio pasivo necesario, ya que en el presente caso se dan las circunstancias exigidas para apreciar la existencia de tal excepción, según se recoge en las Sentencias de 22 de Junio de 1.965 (R. 3673), 28 de Febrero de 1.970 (R. 1033), y 17 de Junio de 1.979 (R. 3250)".

Tercero.- "Al amparo del número 4, del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.- Infracción del párrafo segundo del artículo 19 de la Ley 49/1960 de 21 de Julio, de Propiedad Horizontal".

Cuarto.- "Al amparo del número 4, del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.- Infracción por violación de los artículos 7.3 y 5 de la Ley de Propiedad Horizontal".

Quinto.- "Al amparo del número 4 del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.- Infracción del artículo 1.257 del Código Civil".

Sexto.- "Al amparo del número 4, del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.- Infracción del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal".

CUARTO.- Admitido el recurso y evacuado el traslado de instrucción, se señaló para la vista el día TREINTA DE JUNIO, a las 10,30 horas, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. ALFONSO BARCALA Y TRILLO-FIGUEROA

Fundamentos

PRIMERO.-Las diferentes Comunidades del Complejo Nuevo Centro (Agrupación de Propietarios, Bienes Procomunales y Galería Comercial) promovieron juicio declarativo de menor cuantía contra la entidad mercantil "Plurfin, S.A.", Don Roberto , Don Paulino y Don Victor Manuel , pretendiendo que la sentencia a dictar contuviera los siguientes pronunciamientos: 1º. Declarar que el único destino o actividad autorizada a realizar en el local 4-bis de la Galería Comercial del Complejo Nuevo Centro, es el previsto en la cláusula 5ª) del contrato de compraventa de 14 de Septiembre de 1.982, siendo esa actividad la que inicialmente se desarrolló en el mencionado local, a raíz de la inauguración del Complejo.- 2º. Declarar que el destino o actividad que hoy se ejerce en dicho local es contrario a los acuerdos de Asamblea y Zonificación del Centro Comercial y, por tanto incumple lo Estatutos del Complejo.- 3º. Se condene a los codemandados a estar y pasar por tales declaraciones, obligándoles a que restituyan la actividad del local a su destino inicial, cesando en su actual destino como croisanterie, procediendo a su cierre, dando cumplimiento así a los Acuerdos de las Asambleas del Complejo de fechas 30 de Septiembre y 25 de Octubre de 1.985, 27 de Octubre de 1.987 y 29 de Enero de 1.988.- 4º. Se declare resuelto el contrato de arrendamiento o cualquier otro en virtud del cual los demandados Don Paulino y Don Victor Manuel , ocupan el local objeto de litis, debiendo desalojarlo o destinarlo al fin para el que en su día fue autorizado, apercibiéndoles de lanzamiento si no lo efectúan en plazo legal, condenando a los propietarios codemandados a estar y pasar por tal declaración.- 5º. Condenar al pago de las costas de este proceso a los codemandados que se opusieren a la demanda, cuyas pretensiones se basaron en las alegaciones fácticas que, en síntesis, se exponen a continuación: Primera. El Complejo Comercial Nuevo Centro se instauró en la escritura de Declaración de Obra Nueva y constitución en Régimen de Propiedad Horizontal, de fecha 9 de Noviembre de 1.982, regulándose en ella el Estatuto Privativo de la Comunidad de Propietarios de la Finca número 5 ó Galería Comercial, y en el artículo 8 de esos Estatutos se previó: "Como inherente a su dominio, cada propietario tendrá la libre disposición y gozará de pleno disfrute de su local, si bien el destino inicialmente pactado y referenciado en el título de adquisición, no podrá ser alterado hasta transcurridos tres años a contar desde la inauguración de Nuevo Centro, transcurrido este plazo, el destino podrá ser variado siempre que cuente con la aprobación de las dos terceras partes de la Junta General.- Segunda. Por documento privado de 14 de Septiembre de 1.982, Don Roberto (primero conjuntamente con Don Abelardo , aunque después devino DIRECCION000 ) adquirió de la entidad "Plurfin, S.A." el local número 4-bis de la expresada Galería Comercial o finca número 5 de Nuevo Centro, estableciéndose en el documento que su destino sería el de: "Club de Vídeo y Alquiler Televisión, Vídeos y Sonido, y Venta de Cintas Vírgenes para Vídeo".- Tercera. El expresado comprador destinó inicialmente el local a la actividad reseñada, mas tiempo después, procedió a cerrar el establecimiento, cediéndole meses más tarde, en arrendamiento u otro título, a Don Paulino y Don Victor Manuel .- Cuarto. Con objeto de que tales arrendatarios pudieran cambiar el uso del local, el propietario dicho solicitó la preceptiva autorización que les fue denegada, inicialmente por la Comisión gestora, y posteriormente por acuerdos de la Asamblea General de Propietarios de 30 de Septiembre y 25 de Octubre de 1.985.- Quinto. Pese a la denegación del cambio de destino o actividad, los demandados procedieron a efectuar obras en el local, abriéndole meses después al público, aunque dedicándolo a "croisanterie", diferente incluso de la que había motivado su solicitud de cambio de destino.-Sexto. Ante el incumplimiento, el Administrador Gerente, en su condición de apoderado de la Comunidad requirió al propietario para que procediera al cierre del negocio, requerimiento que fue desatendido por el DIRECCION000 , así como también por los ocupantes, que siguieron desarrollando el expresado negocio y Séptima. Se ejercitaron acciones administrativas, logrando sólo el cierre temporal, por lo que diferentes propietarios de locales colindantes insistieron en la adopción de acciones legales, celebrándose nuevas Asambleas en 27 de Octubre de 1.987 y 29 de Enero de 1.988, por las que se ratificaron anteriores acuerdos sobre ejercicio de acciones legales, y se requirió de nuevo al propietario Sr. Roberto a que promoviera acción sobre resolución de contrato contra los ocupantes o inquilinos, sin resultado, y ante tal situación es por lo que se solicita el auxilio judicial para que se haga respetar la autoridad y vinculación de los acuerdos mayoritarios de la Comunidad y normas estatutarias. Las pretensiones ejercitadas en la demanda fueron estimadas parcialmente por el Juzgado de Primera Instancia número Once de Valencia, en sentencia de 2 de Enero de 1.990, al declarar: 1º) Que el único destino o actividad autorizada del local 4-bis de la Galería Comercial del Complejo Nuevo Centro, es el previsto en la cláusula 5ª del contrato de compraventa que se adjunta como documento número 3, siendo esa actividad la que inicialmente se desarrolló en el mencionado local a raíz de la inauguración del Complejo, y 2º) Que el destino o actividad que hoy se ejerce en dicho local es contrario a los acuerdos de asamblea y zonificación del centro comercial y, por tanto, incumple los estatutos del complejo, y al condenar a dichos demandados a estar y pasar por las anteriores declaraciones, debiendo restituir la actividad del local a su destino inicial o, en su caso, a otro que sea permitido por la Asamblea, dejando a salvo las acciones que puedan corresponder a los arrendatarios contra el DIRECCION000 de dicho local, y apelada que fue la misma, el fallo de la dictada, en 4 de Febrero de 1.992, por la Sección Octava de la Iltma. Audiencia Provincial, fue del siguiente tenor: "Se estima en parte el recurso de apelación interpuesto por Don Victor Manuel y Don Paulino contra la sentencia dictada por el Juzgado de primera instancia número 11 de Valencia el día 2 de Enero de 1.990, y se rechaza el formulado por vía de adhesión por las Comunidades del Complejo de >Nuevo Centro, y revocando dicha resolución en lo dispar y confirmándola en lo coincidente, se desestima la demanda en cuanto interpuesta por la Comunidad bienes o elementos procomunales del conjunto comercial Nuevo Centro y por la Agrupación de propietarios del edificio Nuevo Centro, se estima en parte la demanda en cuanto interpuesta por la Comunidad de propietarios del edifico número 5, Galería Comercial de Nuevo Centro, se declara que el único destino autorizado del local 4 bis de la Galería Comercial del Complejo Nuevo Centro es el previsto en la cláusula quinta del contrato de compraventa acompañado a la demanda como documento número tres, siendo la actividad en ella indicada la que inicialmente se desarrolló en el mencionado local a raíz de la inauguración del complejo, se condena a los demandados a que destinen el local a la actividad que tenía inicialmente o, en su caso, a otra autorizada por la comunidad competente, y se absuelve a los demandados de las demás peticiones deducidas en su contra, sin hacer especial imposición de las costas causadas en ambas instancias". Y es esta segunda sentencia la recurrida en casación por los Sres. Paulino y Victor Manuel a través de la formulación de seis motivos amparados en el ordinal 4º del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en su redacción por la Ley 10/1.992, de 30 de Abril.

SEGUNDO.- Los motivos primero y sexto deben estudiarse conjuntamente por la relación que, en una cierta manera, guardan entre sí, y en ellos se denuncian como infringidos, de modo respectivo, los artículos 13.5º y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, exponiéndose como argumentos básicos los siguientes: -Entre las facultades que corresponden a la Junta de Propietarios se entroniza por la Jurisprudencia (Sentencia de 28 de Octubre de 1.965) la legitimación "ad causam", que se incluye en la esfera de poder de la Junta General de Propietarios, diferenciándola de la legitimación "ad procesum", que corresponde al Presidente de la Comunidad, por mandato del artículo 12-, -La legitimación "ad causam" requiere el previo acuerdo de autorización de la Junta, en la que reside exclusivamente la facultad de la Comunidad, cual se establece en el artículo 13.5º, al atribuir a la misma "conocimiento y decisión de los demás asuntos de interés general para la Comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común"-, -Aún cuando el fallo de la sentencia recurrida supuso el reconocimiento de la excepción alegada de falta de legitimación activa de dos de las tres Comunidades actoras, ya que la única que podía instar el lanzamiento o la resolución arrendaticia era la del Edificio número 5 o Galería Comercial, la sentencia infringe la disposición citada por cuanto, siendo cierto el derecho a la acción, no lo es menos que para su ejercicio es presupuesto necesario que por la Comunidad competente se adopte el acuerdo para su ejercicio, por lo que no habiéndose demostrado la celebración de la Junta General y la toma del acuerdo, resulta que no procede estimar la demanda, como hace la Sala, sin infringir el artículo 13.5º (motivo primero)-, -El motivo sexto se plantea en relación con la parte del fallo que estima la demanda en cuanto interpuesta por la Comunidad de la Galería Comercial o Edificio número 5 de Nuevo Centro, toda vez que no existe prueba alguna que demuestre la realidad de la Junta del Edificio dicho de 30 de Septiembre de 1.985 a que se refiere el fundamento séptimo de la sentencia recurrida, cuya carga de la prueba competía a quien alegaba su existencia, siendo evidente que yerra la Sala cuando establece que esa Comunidad hizo propios los acuerdos de la de Elementos Procomunales, al ser imposible ratificar lo que no existe, y menos si no se celebró Junta alguna- y -Ello determina la infracción del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, que establece: "Los acuerdos de la Junta de Propietarios se reflejarán en un libro de actas foliado y sellado por el Registrador de la Propiedad en la forma que reglamentariamente se disponga", cuya norma tiene carácter imperativo y, por tanto, necesario y de obligado cumplimiento, como así ha sido consagrado en las sentencias de 10 de Mayo de 1.965; 7 de Febrero y 27 de Abril de 1.976; 11 de Diciembre de 1.982; 23 de Junio de 1.983 y 10 de Octubre de 1.985 (motivo sexto).

TERCERO.- El desarrollo argumental de los motivos objeto de consideración pone de manifiesto que en ellos, en realidad, se esta planteando, en cierto modo, cuestiones nuevas o, cuando menos, no abordadas en los términos que integran la referida argumentación. En relación con la diferenciación de las legitimaciones "ad causam" y "ad procesum", como correspondientes a la Junta de Propietarios y Presidente de la Comunidad, respectivamente, es de tener en cuenta, cual se razonó en la sentencia de esta Sala de fecha 5 de los corrientes, que "en la propiedad horizontal, el Presidente de la Comunidad, al carecer ésta de personalidad jurídica, la representa orgánicamente y su voluntad vale, frente al exterior, como voluntad de la misma (Sentencias de 14 de Julio y 25 de Septiembre de 1.989 y 20 de Abril de 1.991)", pero independientemente de ello, no cabe olvidar que, en el caso concreto de autos, la demanda fue interpuesta por las "Comunidades del Complejo Nuevo Centro", que comprendía la "Comunidad de bienes o elementos procomunales del conjunto comercial Nuevo Centro", la "Agrupación de Propietarios del Edificio Nuevo Centro" y la "Comunidad de Propietarios del Edificio número 5, Galería Comercial de Nuevo Centro", y de aquí, que existió una especie de interdependencia entre ellas con la ratificación de los acuerdos adoptados en las correspondientes Juntas celebradas, lo que se aprecia, claramente, con las distintas certificaciones acompañadas al escrito de demanda y testimonio de las Actas de Asambleas aportado como prueba documental en el trámite de apelación. En este orden de cosas, y en relación con el tema concreto suscitado en el motivo primero es de apreciar que a la vista de la certificación de la "Comunidad de Bienes Procomunales de Nuevo Centro" (documento 13 de la demanda), en la Asamblea General Ordinaria de dicha Comunidad, de fecha 27 de Octubre de 1.987, se tomaron, entre otros, los siguientes acuerdos referentes al punto octavo del orden del día: "Se aprueba por mayoría, que los servicios jurídicos ejerciten por vía civil las acciones previstas en el artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal, tanto contra los propietarios como, en su caso, contra los ocupantes del local 4-bis, ejecutando así judicialmente los requerimientos y acciones administrativas anteriormente practicadas", Acta la de la precitada Asamblea que fue ratificada, así como sus acuerdos, por la Asamblea General Extraordinaria de la "Comunidad de Propietarios del Edificio número 5 de Nuevo Centro", de fecha 29 de Enero de 1.988, según se acredita con la certificación del Secretario de la misma (documento 14 bis de la demanda), por consiguiente, no es posible desconocer la legitimación "ad causam" de que estaba revestida la mentada Comunidad en punto a la interposición de la demanda, lo cual, lleva a entender que el Tribunal "a quo" no infringió el artículo 13.5º de la Ley de Propiedad Horizontal.

CUARTO.- Tampoco puede imputarse al meritado Tribunal infracción alguna del artículo 17 de la Ley sobre Propiedad Horizontal pues, aparte de precisar la misma la probanza de la inexistencia del Libro de Actas o la omisión de los requisitos descritos en ese precepto, la imperatividad de su contenido afectaría al régimen interno de la Comunidad de Propietarios y no privaría a los acuerdos adoptados de su efectividad en el caso de haberse observado las prescripciones legales, y, además, no resulta admisible casacionalmente que al amparo de un motivo incardinado en "infracción de normas del ordenamiento jurídico o de la jurisprudencia aplicable" se pretenda atacar la realidad de unas determinadas Juntas de Propietarios, cuestión ajena al ordinal en que aquel se residencia, por lo que, dada la ausencia de vulneración de los artículos en que se apoyan los motivos primero y sexto del recurso, procede predicar la claudicación de los mismos.

QUINTO.- El motivo segundo se formula en relación con la desestimación de la excepción de falta de litisconsorcio pasivo necesario, alegándose la infracción, por inaplicación, de la doctrina legal sobre dicha materia, con cita de las sentencias de 22 de Junio de 1.965; 28 de Febrero de 1.970 y 17 de Junio de 1.979, en las que se consagra que: "Para que se estime mal constituida la relación jurídico procesal y se acoja la excepción de falta de listiconsorcio pasivo necesario es preciso que no hayan sido convocadas al litigio cuantas personas concretas y específicas puedan resultar afectadas por la decisión judicial que en su día se pronuncie", al entenderse que la mercantil "Helcro La Suprema, S.L." sería la persona contra quien debería ejercitarse el fallo recurrido, al haber quedado adverado a lo largo del procedimiento, que esa entidad, desde antes de iniciarse el pleito, viene ocupando, con carácter exclusivo y excluyente el local litigioso y es la DIRECCION000 del negocio que allí se desarrolla.

SEXTO.- En el motivo que ahora se analiza se incide, análogamente a lo acontecido con el sexto, en mezclar con la cuestión propiamente jurídica de la doctrina jurisprudencial acerca de la figura litisconsorcial, otras de índole fáctica, como es la relativa a la ocupación exclusiva del local "Helcro La Suprema, S.L.", y esto, con base en el alegato de que la misma pagaba la renta arrendaticia, ahora bien, de tal circunstancia, aunque fuera cierta, no devendría ineludiblemente su reconocimiento como DIRECCION000 arrendaticio, pues ello podría encontrar explicación, como apuntó el Tribunal "a quo", en el ámbito del "pago por cuenta de otro" previsto en el artículo 1.158 del Código Civil, pero es que, además, han quedado incólumes los presupuestos fácticos estimados acreditados en el fundamento de derecho tercero de la sentencia recurrida, como fueron: -inexistencia de prueba de la cesión por los Sres. Paulino y Victor Manuel de sus derechos arrendaticios en favor de la entidad mencionada-, - los expresados señores son los únicos socios d e la entidad-, -en el domicilio social de la misma, los repetidos señores tienen un determinado negocio-, -los mismos aparecen frente a terceros como arrendatarios del local litigioso- y -la sociedad se constituyó en Junio de 1.988 y en fechas posteriores aún se libraban recibos de alquiler a nombre de aquellos señores-, así pues, la realidad fáctica acabada de describir evidencia, sin lugar a dudas, que la relación jurídico procesal estuvo correctamente constituida con la sola llamada a juicio de los Sres. Paulino Y Victor Manuel , sin necesidad de ampliar la convocatoria a la sociedad "Helcro La Suprema, S.L.", lo que conduce al perecimiento del motivo en cuestión.

SEPTIMO.- El estudio de los restantes motivos, tercero, cuarto y quinto, debe hacerse conjuntamente por la íntima conexión existente entre ellos, interponiéndose el tercero contra la parte del fallo por el que se condena a los demandados a que destinen el local a la actividad que tenía inicialmente o, en su caso, a otra autorizada por la comunidad competente, y los cuarto y quinto, contra la parte de aquel que declara que el único destino autorizado del local 4-bis de la Galería Comercial del Complejo Nuevo Centro es el previsto en la cláusula quinta del contrato de compraventa acompañado a la demanda como documento número tres, y citándose las infracciones de los artículos 19, párrafo segundo, 7.3, y 5, de la Ley de Propiedad Horizontal, y 1.257 del Código Civil y la doctrina jurisprudencial de las sentencias de 12 de Marzo de 1.981; 5 de Marzo de 1.990 y 18 de Julio de 1.991, y 4 de Junio de 1.964; 3 de Diciembre de 1.963 y 27 de Junio de 1.961, y el desarrollo argumental de los motivos responde, resumidamente, a cuanto sigue: -La simple lectura del párrafo 2º del artículo 19 de la Ley de Propiedad Horizontal, no parece pueda deducirse otra conclusión, en cuanto a la finalidad de la acción que se concede a la Junta de Propietarios, que aquella no es sino la posibilidad de obtener del juez el lanzamiento o la resolución referidas a los arrendatarios u ocupantes, y al contrato de arrendamiento, pero no faculta a la Junta para que pueda obtener un fallo por el que se obligue al arrendatario a continuar en la posesión del local, cesar en la actividad para que la arrendó y desarrolla, obligatoriamente, otra diferente a la que venía destinándolo, al no estar previsto en la Ley- ,-En desarrollo de la norma del artículo 3.2 del Código Civil, la jurisprudencia, previniendo un posible exceso en la aplicación de la equidad, ha establecido que la ley ha de mandarlo expresamente, concediendo al juez discrecionalidad o facultad de decidir según la equidad, evitando así los peligros que podrían derivarse en la interpretación de la Ley por una excesiva inclinación a esta cláusula general de equidad (Sentencias de 25 de Febrero de 1.984 y 19 de Abril de 1.985)-, -Igualmente, los artículos 1 y 5 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, en cuanto el sometimiento de los Jueces a la constitución y al imperio de la ley-, -El artículo 9 de la Constitución establece la sumisión de los ciudadanos y los poderes públicos a la Constitución y al resto del ordenamiento jurídico-, -A pesar de la buena voluntad que acredita la Sala de apelación, no es inferior al castigo que infringe al arrendatario u ocupante del local, decretando que se destine el local a la actividad inicial, en lugar de la resolución del contrato, ya que ello conlleva los mismos perjuicios económicos, pues el final es el mismo, la desaparición de la explotación, con pérdida, por inutilización, de la maquinaria, clientela, nombre comercial, etc. (motivo tercero)-, -En relación con los artículos 7.3 y 5 de la reiterada ley, la sentencia lleva a cabo una extraordinaria restricción de las facultades dominicales del propietario, y con ello las de uso que ostenta el arrendatario, al constreñirse al mínimo las facultades de utilización, y ello en virtud de unas pretendidas disposiciones estatutarias que no han tenido, cuando menos completamente, acceso al Registro de la Propiedad, por deducirse de un documento privado que sólo es conocido por los intervinientes-, -En aplicación de las normas hermeneúticas del artículo 3 del Código Civil, toda limitación a la propiedad individual ha de interpretarse de modo restrictivo, salvo que afecte a los elementos comunes (Sentencias de 7 de Febrero de 1.989 y 5 de Marzo de 1.990), y en igual sentido se pronuncia la Dirección General de Registros y Notariado, en resolución de 12 de Diciembre de 1.986-, -Desde siempre, la Jurisprudencia ha venido exigiendo, al tratar de la aplicación de los artículos 348 y 349 del Código, una interpretación restrictiva, y al pronunciarse sobre el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, tiene establecido que para que las prohibiciones y limitaciones que los estatutos establezcan, sólo causarán perjuicio a terceros cuando estén inscritos en el Registro (Sentencia de 29 de Abril de 1.970 (motivo cuarto)-, -En relación con el artículo 1.257 del Código, la doctrina jurisprudencial ha declarado que "los derechos y obligaciones que se derivan de las contrataciones privadas llevadas a efecto, sólo serán exigibles entre las partes contratantes" (Sentencias de 4 de Junio de 1.964; 3 de Diciembre de 1.963 y 27 de Junio de 1.961)-, -La Sala sentenciadora dota de eficacia erga omnes al documento tres de la demanda, cuando se trata de una fotocopia, y a los acuerdos o pactos en él contenidos, incluso estando en contradicción, como se reconoce en el fundamento de derecho segundo de la sentencia, con la escritura de 29 de Mayo de 1.987, por la que Doña Flora compra a "Plurfin, S.A." el local objeto del arrendamiento, cuya escritura contiene una cláusula genérica menos limitativa de derecho que el contrato privado- y - Parece incomprensible que se anteponga, frente a terceros que ignoran su existencia, el contenido del contrato y las especificaciones pactadas, frente al carácter público de lo establecido en la Guía de Nuevo Centro, documento confeccionado por el Promotor de la Galería y del Complejo, y que sirvió desde el principio y a todos los interesados para conocer el uso a que venían destinados los diferentes locales (motivo quinto).-

OCTAVO.- En el motivo quinto se pretende realmente, atacar la apreciación probatoria de la Sala "a quo" respecto a la eficacia que otorgó al documento número tres de la demanda, de fecha 14 de Septiembre de 1.982, confrontándole con la escritura de 29 de Mayo de 1.987 y con el documento número cuatro de la contestación a la demanda por los recurrentes (Guía de establecimientos, servicios y situación de Nuevo Centro), lo que, casacionalmente, es impropio de un motivo con sede en el ordinal 4º del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Con referencia a los tres motivos que son objeto de examen, resulta de suma transcendencia el artículo octavo del Estatuto Privativo que había de regir el uso y disfrute del llamado "Edificio número 5, Galería Comercial", que expresa: "Como inherente a su dominio, cada propietario tendrá la libre disposición y gozará de pleno disfrute de su local, si bien el destino inicialmente pactado y referenciado en el título de adquisición, no podrá ser alterado hasta transcurridos tres años a contar desde la inauguración de Nuevo Centro, transcurrido este plazo, el destino podrá ser variado siempre que cuente con la aprobación de las dos terceras partes de la Junta General", y en su conexión con él, la declaración fáctica formulada en el sexto fundamento de la sentencia recurrida y relativa a ""que el destino pactado en el primer título de adquisición del local fue el de "club de vídeo y alquiler de televisión, vídeos y sonido y venta de cintas vírgenes para vídeo"", y que ha devenido inatacable. Ese primer título de que se habla en la sentencia es el documento privado de 14 de Septiembre de 1.982 y calificado en la misma como de verdadera compraventa (documento número 3 de la demanda), precisamente, por ser objeto de tal calificación y por la declaración fáctica hecha mención, el específico destino convenido es el que ha de mandar y marcar la suerte posterior del local, a reserva de una futura alteración y previo cumplimiento de las formalidades previstas en el artículo 8º de los Estatutos, y es por ello, por lo que la cláusula insertada en el documento privado ha de prevalecer sobre la genérica de la escritura de Mayo de 1.987.

NOVENO.- La remisión que el artículo 8º estatutario hace al destino inicial pactado en el título adquisitivo, origina que ese título, el de compraventa de 14 de Septiembre de 1.982 quede conectado con las normas estatutarias, de forma que, en cierto modo, viene a ser un complemento de las mismas y su efectividad transciende a los posteriores titulares del local y ocupantes arrendaticios del mismo, los cuales, en su caso, tendrían acción frente al DIRECCION000 del que trajeran causa en punto a la exigencia de las responsabilidades a que hubiere lugar, con lo cual, no es posible atribuir al Tribunal "a quo" infracción alguna en torno al artículo 1.257 del Código Civil y jurisprudencia que le interpreta. Por análogas razones a las expresadas, tampoco es de estimar ninguna vulneración acerca del artículo 7, párrafo tercero, de la Ley sobre Propiedad Horizontal, dado que las actividades permitidas en el local se encontraban condicionadas a las convenidas en el título inicial y a la observancia de las prescripciones contenidas en el artículo 8 de los Estatutos, cuyas restricciones o exigencias no pueden conceptuarse como limitaciones contrarias al derecho de propiedad, en los términos definidos en los artículos 348 y 349 del Código Civil, ni vulneración, asimismo, del artículo 5 de la Ley 49/1.960, pues, insistiendo en lo dicho, aquel título adquisitivo vino a complementar el artículo 8 de los Estatutos, y lo así estatuído y pactado no representaba condición o limitación contraria a la ley, a la moral ni al orden público.

DECIMO.- Analizando, por último, la infracción denunciada en el motivo tercero, que concierne al párrafo segundo del artículo 19 de la Ley sobre Propiedad Horizontal, es conveniente hacer unas puntualizaciones a las precisiones que, con carácter previo, se formulan en el motivo, y que, substancialmente, se refieren a que han quedado firmes los pronunciamientos de la sentencia que no han sido recurridos, es decir, los desestimatorios de las peticiones efectuadas en los apartados 2º y 4º del suplico de la demanda, entre los que se encuentran las dirigidos a la resolución del contrato y al desalojo del local, cuyas precisiones, indudablemente, afectan, sin decirlo de modo explícito, al tema de la "reformatio in peius", en cuanto que, con arreglo a ellas, esta Sala no podría pronunciarse sobre la resolución del contrato de arrendamiento, pero dicho enfoque pudiera ser desacertado pues si el motivo prosperara, la Sala recobraría la facultad para conocer plenamente de la cuestión litigiosa, y esto así, no habría impedimento en orden a la estimación, si ello procediera, de cualesquiera de las pretensiones interesadas en el suplico de la demanda, con lo que la finalidad que se persigue con el motivo quedaría desvirtuada en su totalidad.

UNDECIMO.- Una vez hechas las puntualizaciones precedentes, no deja de ser cierto, en principio, que el pronunciamiento condenatorio de la sentencia recurrida no figura expresamente contemplado en el artículo 19 de la Ley sobre Propiedad Horizontal, sin embargo, su interpretación debe ser hecha en relación con las prohibiciones especificadas en el párrafo tercero del artículo 7, entre las que se encuentra la de desarrollar en el inmueble "actividades no permitidas en los estatutos", y son estas prohibiciones las determinantes del ejercicio de las acciones judiciales que permite el artículo 19, por tanto, partiendo de las reglas interpretativas recogidas en el artículo 3.1 del Código Civil, la consecuencia a obtener es que, verdaderamente, y en el caso que nos ocupa, no existe obstáculo alguno para utilizar los mecanismos judiciales del artículo 19 en punto a conseguir la cesación de la actividad no permitida en los estatutos de la comunidad y restablecer, por ese medio, el equilibrio estatutario, lo que veda apreciar infracción del artículo 19 por la Sala "a quo", y al no haber incurrido, tampoco, como ya fue razonado, en ninguna de las demás infracciones invocadas en los motivos tercero, cuarto y quinto, los mismos carecen de viabilidad, que unida a la improcedencia ya declarada para los restantes motivos formulados en el recurso de casación interpuesto por Don Paulino y Don Victor Manuel , ello lleva consigo, en virtud de lo dispuesto en el rituario artículo 1.715.3, la declaración de no haber lugar al recurso, con imposición de las costas a la parte recurrente.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español

Fallo

QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS NO HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACIÓN interpuesto por la representación de Don Paulino y Don Victor Manuel , contra la sentencia de fecha cuatro de Febrero de mil novecientos noventa y dos, que dictó al Sección Octava de la Iltma. Audiencia Provincial de Valencia, y condenar, como condenamos, a dicha parte recurrente al pago de las costas de este recurso. Líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con remisión de los autos y rollo de apelación recibidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Alfonso Barcala y Trillo-Figueroa, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.