Sentencia Civil Nº 374//374, Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección 1, Rec 172/1992 de 12 de Abril de 1995

Encabezamiento

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a doce de Abril de mil novecientos noventa y cinco.

Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casación contra la sentencia dictada en grado de apelación por la Audiencia Provincial de Jaén, como consecuencia de juicio de mayor cuantía, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia número UNO de dicha capital, sobre validez de contrato privado de compraventa, cuyo recurso fue interpuesto por DON Jose Carlos , representado por el Procurador de los Tribunales Don José Luis Ortiz-Cañavate y Puig-Mauri, y asistido del Letrado Don Angel Rodríguez Valverde, en el que es recurrido DON Jesús Manuel , representado por el Procurador de los Tribunales Don Antonio Andrés García Arribas, y asistido de la Letrada Doña Soledad Quesada Burón.

Antecedentes

PRIMERO.-Ante el Juzgado de Primera Instancia número Uno de Jaén, fueron vistos los autos de juicio de mayor cuantía número 388/1.989, a instancia de Don Jesús Manuel , contra Don Jose Carlos , sobre validez de contrato privado de compraventa.

Por la representación de parte actora se formuló demanda, en base a cuantos hechos y fundamentos de derecho estimó de aplicación, para terminar suplicando al Juzgado lo que sigue: "... en su día dicte sentencia, en la que estimando íntegramente esta demanda declare válido y eficaz el contrato privado de compraventa de una parcela de terreno de olivar joven, con veintisiete mil plantas y ciento treinta y cinco hectáreas, del Cortijo de La Labor o Lomas Blancas, término de Mancha Real, celebrado en Baeza el día quince de Enero de mil novecientos ochenta y seis, entre Don Jose Carlos , como vendedor, y Don Jesús Manuel , como comprador, y condene a Don Jose Carlos a estar y pasar por la anterior declaración y, en su virtud, a entregar la posesión material de la parcela de olivar objeto del contrato a Don Jesús Manuel , fijándose con exactitud el número de matas o plantas de olivar que arraigan dentro de la misma y su superficie, y entregándola perfectamente delimitada y amojonada, lo que, en su caso, se llevará a efecto en trámites de ejecución de sentencia, así como condenando también a Don Jose Carlos a, en cumplimiento del contrato y su declaración de validez y eficacia, comparecer en la Notaría que se designe en trámites de ejecución de sentencia y otorgar a favor de Don Jesús Manuel la correspondiente escritura pública de la compraventa de la finca o parcela de olivar segregada del Cortijo La Labor o Lomas Blancas objeto del contrato, en concepto de libre de cargas, gravámenes y al corriente de impuestos, debiendo abonarse los gastos del otorgamiento con arreglo a la Ley, y debiendo recibir el demandado Sr. Jose Carlos , del actor- comprador, Sr. Jesús Manuel , simultáneamente al otorgamiento de la escritura, la cantidad que resulte del recuento exacto de las matas de olivar que arraiguen en la finca objeto del contrato a razón de cuatro mil seiscientas sesenta y seis pesetas por cada mata o planta de olivar, como resto del precio de la compraventa; y condenando también al demandado, Don Jose Carlos , a entregar conjuntamente con la posesión material de la finca los tractores, remolques y aperos de labranza convenidos en la última cláusula adicional del contrato de quince de Enero de mil novecientos ochenta y seis, así como al pago de las costas de este procedimiento". Asimismo solicitaba el recibimiento del pleito a prueba y ala anotación preventiva de la demanda en el Registro de la Propiedad de Mancha Real.

Admitida a trámite la demanda, por la representación de la parte demandada se contestó la misma, en base a cuantos hechos y fundamentos de derecho estimó de aplicación, para terminar suplicando al Juzgado lo que sigue: "... y, en su día, previos los trámites oportunos, se sirva dictar sentencia desestimando la demanda y absolviendo de ella a mi representado, con expresa imposición de las costas al actor, por imperativo legal y por su temeridad y mala fé". Asimismo formulaba reconvención en base a cuantos hechos y fundamentos de derecho estimó aplicables y terminaba suplicando lo que sigue a continuación: "... y, previos los demás trámites de Ley, se sirva dictar sentencia que, por acoger la reconvención, contenga los siguientes pronunciamientos: 1.- Declare resuelto el contrato de compraventa concertado entre las partes el 15 de Enero de 1.986 sobre una parcela de olivar joven de la finca "Lomas Blancas", del término de Mancha Real, por incumplimiento, por parte del comprador, de su obligación de pago del precio en tiempo y forma convenidos y por no concurrir al otorgamiento de la escritura, a pesar de haber sido requerido para ello, con efectos desde 22 de Diciembre de 1.986.- 2.- Subsidiaria o alternativamente con la petición anterior, declare resuelto el contrato referido en el apartado anterior, por desistimiento del comprador, con base en lo alegado por esta parte en los "hechos" tercero de la reconvención en relación con el sexto de la contestación a la demanda.- 3.- Subsidiariamente con las dos peticiones anteriores, si la contradicción entre las cláusula tercera B) y séptima del repetido contrato fuese irreductible, de manera que no se llegase a saber cual fue la verdadera intención de las partes en cuanto al pago del precio, entrega de la cosa y otorgamiento de escritura, se declare la nulidad del mismo, con todas las demás consecuencias inherentes a la nulidad.- 4.- En los casos de los núms. 1 y 2, anteriores, decrete la pérdida, para el comprador, de la cantidad entregada en concepto de señal a la firma del contrato, por su incumplimiento o desistimiento.- 5.- En cualquier caso, condene al actor reconvenido en las costas totales de este pleito (demanda y reconvención) por imperativo legal y por su temeridad y mala fe". Asimismo solicitaba el recibimiento del pleito a prueba.

Dado traslado de la reconvención a la parte actora, ésta la contestó en base a cuantos hechos y fundamentos de derecho estimó de aplicación, para terminar suplicando al Juzgado lo que sigue: "... en su día, dicte sentencia estimando íntegramente nuestra demanda y desestimando también íntegramente la reconvención, absolviendo de ésta a Don Jesús Manuel , todo ello de conformidad al suplico de nuestro escrito de demanda y con expresa imposición de las costas al demandado".

Conferido traslado para réplica y dúplica, las partes lo evacuaron ratificándose en sus respectivos escritos.

Por el Juzgado se dictó sentencia en fecha 9 de Septiembre de 1.991, cuyo fallo es como sigue: "FALLO.- que estimando íntegramente la demanda interpuesta por la Procuradora Doña María Isabel Dolset Romero en nombre y representación de Don Jesús Manuel contra Don Jose Carlos , representado por la Procuradora Doña Esperanza Vilchez Cruz, debo declarar y declaro válido y eficaz el contrato privado de compraventa de una parcela de terreno de olivar joven, con veintisiete mil plantas y ciento treinta y cinco hectáreas, del Cortijo de La Labor o Lomas Blancas, dentro del término de Mancha Real, celebrado en Baeza el día 15 de Enero de mil novecientos ochenta y siete entre Don Jose Carlos , como vendedor, y Don Jesús Manuel , como comprador, condenando a Don Jose Carlos a estar y pasar por la anterior declaración y, en su virtud, a entregar la posesión material de la parcela de olivar objeto del contrato a Don Jesús Manuel , fijándose con exactitud el número de matas o plantas de olivar que arraigan dentro de la misma y su superficie, entregándola perfectamente delimitada y amojonada, lo que, en su caso, se llevará a efecto en trámites de ejecución de sentencia, así como condenando también a Don Jose Carlos a, en cumplimiento del contrato y su declaración de validez y eficacia, comparecer en la Notaria que se designe en trámites de ejecución de sentencia y otorgar a favor de Don Jesús Manuel la correspondiente escritura pública de la compraventa de la finca y parcela de olivar segregada del Cortijo La Labor o Lomas Blancas objeto del contrato, en concepto de libre de cargas, gravámenes y al corriente de impuestos, debiendo abonarse los gastos de otorgamiento con arreglo a la Ley, y debiendo recibir el demandado Sr. Jose Carlos del actor-comprador, Sr. Jesús Manuel , simultáneamente al otorgamiento de la escritura, la cantidad que resulte del recuento exacto de las matas de olivar que arraiguen en la finca objeto del contrato a razón de cuatro mil seiscientas sesenta y seis pesetas por cada mata o planta de olivar, como resto del precio de la compraventa; y condenando también al demandado Don Jose Carlos , a entregar conjuntamente con la posesión material de la finca los tractores, remolques y aperos de labranza convenidos en la última cláusula adicional del contrato de quince de Enero de mil novecientos ochenta y seis, así como al pago de las costas de este procedimiento.- Y desestimando la reconvención entablada por la representación procesal de Don Jose Carlos absuelvo de los pedimentos de la misma al actor; todo ello con expresa imposición al demandado y reconviniente de todas las costas procesales originadas en esta primera instancia".

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación, que fue admitido, y sustanciada la alzada, la Audiencia Provincial de Jaén dictó sentencia en fecha 23 de Diciembre de 1.991, cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLAMOS.- Que desestimando el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número Uno de Jaén, con fecha nueve de Septiembre de mil novecientos noventa y uno, en autos de Juicio Mayor Cuantía, seguidos en dicho Juzgado con el número 388 del año 1.989 , debemos de confirmar y confirmamos la sentencia recurrida en todo su contenido, imponiendo las costas al recurrente".

TERCERO.- Por el Procurador de los Tribunales Don José Luis Ortiz-Cañavate y Puig- Mauri, en nombre y representación de Don Jose Carlos , se formalizó recurso de casación que fundó en los siguientes motivos:

Primero.- "Al amparo del número 4 del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por haberse producido error en la apreciación de la prueba, basado en documentos obrantes en autos que demuestran la equivocación del juzgador, cuales son los certificados expedidos por el Registro de la Propiedad de Mancha Real (Jaén), obrantes a los folios 255 y 298 al 302 ambos inclusive de los autos".

Segundo.- "Al amparo del número 4 del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por haberse producido error en la apreciación de la prueba, basado en documentos obrantes en autos, que demuestran la equivocación del juzgador, cual es el requerimiento notarial practicado por el actor en fecha 2 de Junio de 1.987 ante el Notario de Baeza Don Francisco José Abalos Nuevo y notificado al demandado el 8 de Junio de 1.987 mediante acta autorizada por el Notario de Córdoba Don Rafael Arenas Ramírez, acompañado a la demanda como documento número 7".

Tercero.- "Al amparo del número 5 del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por haberse producido infracción, por inaplicación, de los artículos 1.282 y 1.285 del Código Civil y jurisprudencia dictada en aplicación de los mismos".

Cuarto.- "Al amparo del número 5 del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por haberse producido infracción, por inaplicación, de los artículos 1.124 y 1.504 del Código Civil, que regulan la resolución de los contratos, en general y de la compraventa de inmuebles, en particular y de la doctrina jurisprudencial dictada en aplicación de los mismos" Quinto.- "Al amparo del número 5 del artículo 1.692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por infracción, por inaplicación, del párrafo segundo del artículo 1.289 del Código Civil y doctrina jurisprudencial dictada en aplicación del mismo".

CUARTO.- Admitido el recurso, y evacuado el traslado de instrucción, se señaló para la vista el día CUATRO DE ABRIL, a las 11 horas, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. GUMERSINDO BURGOS PÉREZ DE ANDRADE

Fundamentos

PRIMERO.-Entiende la Sala, que ha sido cuestión fundamental a todo lo largo de la litis, la de determinar si las partes contratantes concertaron el día 15 de Enero de 1.986 una compraventa con parte del precio aplazado, o si más bien el pago se pactó todo él de inmediato.

Alrededor de esta cuestión giran las peticiones que figuran tanto en el suplico de la demanda como de la reconvención; y en cualquier caso se trata de un problema de hermeneútica, a resolver teniendo en cuenta las reglas interpretativas de los Artículos 1.281 y siguientes del Código Civil. Este enfoque de la cuestión obliga a alterar el orden expositivo de los motivos, analizando primero el planteado en tercer lugar, ya que en el mismo es donde la parte recurrente denuncia la infracción de las normas sobre interpretación de los contratos.

Le sirve de antecedente histórico al contrato que se ha de interpretar, el hecho de la compra del cortijo de Lomas Blancas efectuado por el Sr. Jose Carlos el día 11 de Diciembre de 1.978 al Sr. Matías . En la escritura se hace constar que la cabida de la finca, según reciente medición, es de 570 Ha. 14 a. 50 ca., pero el Sr. Registrador de la Propiedad sólo inscribe 259 Ha. 9 a. 50 ca., suspendiéndose la inscripción respecto al exceso de cabida por falta de inscripción previa.

El Sr. Jose Carlos procede a partir del año 1.985 a parcelar el cortijo e ir vendiendo las parcelas a diferentes compradores, según consta en los contratos unidos a los folios 103 a 152, empleando en toda esta serie de transmisiones un modelo o plantilla impresa del contrato, que se completa a mano en lo específico.

El contrato base de esta litis es uno más de los muchos que se otorgaron, y para el mismo se empleó la plantilla impresa común, siendo completada a mano por el propio Sr. Jose Carlos , con la particularidad de haber utilizado en las partes manuscritas dos tipos de bolígrafos - negro y azul-, lo que hace suponer que el encabezamiento, la descripción de la parcela y el precio, se rellenaron en distinto momento que el resto de las condiciones: forma de pago, firmas y cláusula adicional, partes que bien pudieron convenirse a última hora.

Haciendo uso de la literalidad, como primera regla interpretativa, aparece con claridad que en la cláusula 3ª B se pacta un precio de 126.000.000 de pesetas (bolígrafo negro) "que serán pagadas por el comprador de la forma siguiente: (bolígrafo azul)" mediante la entrega en este acto de dos cheques, uno del Banco de Jerez... etc. ambos de fecha de hoy, y el resto del precio lo pagará el comprador a requerimiento del vendedor y a la firma de la escritura pública". Resulta evidente que se está conviniendo el pago de una parte del precio en el acto, (entrega de cheques por valor de 10.000.000.- de pesetas y fecha del día) y otra parte aplazada, con la fijación de un término final "a requerimiento del vendedor y a la firma de la escritura pública"; de ahí que la cláusula resolutoria que figura impresa a continuación no carezca de sentido, pues viene referida "al impago de cualquiera de los plazos convenidos" (en este caso uno solo); y sin que tampoco se pueda afirmar su incompatibilidad con la cláusula séptima, pues allí es el lugar donde se fija el momento a partir del cual (mes de Junio de 1.977) se ha de pagar el precio aplazado y otorgarse la escritura; estipulaciones, que con las comprensibles deficiencias gramaticales, concuerdan perfectamente y son complementarias, revelando la evidente y clara voluntad de los contratantes. Lo que no coincide con la literalidad de lo escrito, es la tesis del pacto de pago inmediato; y en cualquier caso si existiera esa oscuridad que pretende el recurrente, habría que tener en cuenta la sanción del Artículo 1.288 del Código Civil. Las interrogantes que se plantea el demandado, son accesorias al objeto principal del contrato, y dependen de las contingencias del mismo, acompañando o no a la estipulación principal, en función de las relaciones personales de los contratantes y de su solvencia. La reserva en favor del vendedor del uso de la casa cortijo durante el plazo de seis meses, no supone contradicción alguna, ni con el pacto del pago inmediato del precio, ni con el aplazamiento del mismo, simplemente se trata de un retraso temporal en la entrega de estas dependencias.

SEGUNDO.- Una vez realizada la interpretación directa de las cláusulas contractuales, todo lo demás no pasa de ser una explicación de las supuestas razones o motivos, que pudieran haber tenido las partes contratantes para pactar las cláusulas contractuales de la forma como lo hicieron. Estas razones no figuran, claro está, en la literalidad del contrato de autos, y solo pueden servir, complementariamente para ratificar, mediante un proceso lógico, el resultado a que se ha llegado con la única y preferente interpretación efectuada, que no es otra que la directa y literal; las reglas del Artículo 1.282 del Código Civil, solo pueden servir a modo de "obiter dicta", cuando literalmente se ha determinado la intención de los contratantes.

Esto es precisamente el contenido impugnatorio que se recoge en los motivos primero y segundo. El Juez razona y entiende que las partes tuvieron en cuenta para pactar un precio aplazado, la circunstancia de que en la inscripción de la finca solo figuraba la extensión de 69 Ha. 49. a. 4 ca., después de efectuadas las segregaciones de las numerosas parcelas vendidas, extensión que era incompatible con las 135. Ha. que el demandado había vendido al Sr. Jesús Manuel y que por tanto era necesario rectificar. Esta posible intención no se plasmó en el contrato, pero tampoco resulta incierta o errónea, ya que si bien es verdad que en 15 de Enero de 1.986 y en 22 de Abril de 1.986 aún no se habían segregado en el Registro la totalidad de las parcelas vendidas, no lo es menos que en la fecha de 25 de Julio de 1.987 (próxima a la señalada en la cláusula séptima), y una vez efectuada la segregación de la totalidad de 58 parcelas, la superficie de la finca matriz quedó reducida a las 69 Ha. 49 a. y 4 ca. de que se habla en la sentencia (folio 299 vto.).

Igual sentido complementario o accesorio debe darse al razonamiento relativo al recuento de las plantas o matas de olivos arraigadas. En la cláusula adicional del contrato de 15 de Enero de 1.986 se pacta una condición revisora del precio estipulado de 126.000.000.- de pesetas, precio que se corresponde con la supuesta existencia de 27.000 plantas de olivar, pero que se reducirá o aumentará, una vez efectuada su comprobación, a razón de 4.666.- pesetas por planta. Resultando innegable que la fijación definitiva y exacta del precio pasa por la realización de tal recuento, pero esta circunstancia no está necesariamente vinculada con una determinada forma de pago, pues sea esta de presente o aplazada, deberá estar precedida de esta concreta operación. La parte compradora, en su requerimiento notarial de fecha 12 de Marzo de 1.986, insta al vendedor para que proceda: al recuento de los olivos, a fijar materialmente los linderos de la parcela vendida, y a entregar la posesión de la misma. En el requerimiento efectuado por el Sr. Jesús Manuel una vez llegado el mes de Junio de 1.987, se insta el otorgamiento de la escritura pública de la finca, se ofrece el pago del precio, con la reserva de hacer después la liquidación definitiva en función de las plantas de olivar, y se pide la entrega de la posesión de la maquinaria y aperos señalados en la cláusula complementaria del contrato. Como antes decíamos, ninguna de estas manifestaciones está directamente relacionada con la fijación de la forma de pago; a lo sumo, lo que puede deducirse del examen comparativo de ambas, es su inclinación a favor del aplazamiento, pues en la primera no se pide: ni el otorgamiento de la escritura, ni el ofrecimiento del precio, cosa que se realiza en la segunda, cuando ha llegado la fecha límite que se indicaba en la cláusula séptima.

Por las razones que se acaban de exponer deben decaer los motivos primero y segundo, al no apreciarse los errores esenciales determinantes del fallo, que en ellos se denuncian.

TERCERO.- En los motivos cuarto y quinto se alegan las infracciones de los Artículos 1.124 y 1.504, así como con carácter subsidiario el 1.289, todo del Código Civil.

Las condiciones que exige la jurisprudencia de esta Sala para la aplicación de la facultad resolutoria del Artículo 1.504, en relación con el 1.124, ambos del Código Civil, no concurren en el caso que nos ocupa, pues ni la voluntad manifiestamente obstativa al cumplimiento, ni la frustración de las legítimas aspiraciones de la contraparte aparecen en momento alguno. Basta con la simple lectura de la serie de requerimiento notariales, así como de las contestaciones a los mismos, para entender que el comprador-demandante estuvo siempre dispuesto a consumar la compraventa; es cierto que surgieron diferencias en cuanto al amojonamiento de los linderos de la finca, la fijación exacta del precio y el tiempo de su abono, la entrega de la posesión material y el otorgamiento de la escritura pública, etc., pero el contenido de las actas de fecha 8 y 25 de Junio de 1.987 (mes a partir del cual se otorgaría la escritura) deja clara la ausencia de una voluntad incumplidora por parte del demandante, que le haga merecedor de la sanción resolutoria que se pretende; y sin que por otra parte puedan ser tenidos en cuenta los requerimientos del Sr. Jose Carlos de fecha 22 de Abril de 1.986 y 10 de Diciembre del mismo año, pues, como antes se ha razonado, el plazo señalado para el completo pago del precio, se fijó en la cláusula séptima del contrato a partir del mes de Junio de 1.987.

Poco cabe decir de la pretendida nulidad del contrato, por aplicación de lo dispuesto en el Artículo 1.289 del Código Civil, pues ya se ha razonado exahustivamente la ausencia de dudas insalvables que afecten al objeto principal del contrato, dándose precisamente la circunstancia contraria, es decir, la perfecta concordancia de sus estipulaciones, que se complementan entre sí; y siendo en cualquier caso de advertir a la parte recurrente, que le sería de aplicación el contenido del Artículo 1.288 como autor material de la pretendida oscuridad.

Por todo lo que acabamos de exponer, procede el rechazo de los cinco motivos del recurso, y de este en su integridad, con la preceptiva condena en costas del recurrente, y la pérdida del depósito constituido. (Artículo 1.715 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español

Fallo

QUE DEBEMOS DECLARAR Y DECLARAMOS NO HABER LUGAR AL RECURSO DE CASACION interpuesto por la representación de Don Jose Carlos , contra la sentencia de fecha veintitrés de Diciembre de mil novecientos noventa y uno, que dictó la Audiencia Provincial de Jaén, y condenar, como condenamos, a dicha parte recurrente al pago de las costas de este recurso, y a la pérdida del depósito constituido, al que se dará el destino legal oportuno. Líbrese a la mencionada Audiencia la certificación correspondiente, con remisión de los autos y rollo de apelación recibidos.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Gumersindo Burgos Pérez de Andrade, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.