Sentencia Civil Nº 498/2013, Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección 1, Rec 258/2011 de 19 de Julio de 2013

Encabezamiento

SENTENCIA

En la Villa de Madrid, a diecinueve de Julio de dos mil trece.

La Sala Primera del Tribunal Supremo, constituida por los magistrados indicados al margen, ha visto el recurso de casación interpuesto por los demandantes D. Jose Francisco , D. Pedro Jesús y D. Benigno , representados ante esta Sala por la procuradora Dª Victoria Rodríguez-Acosta Ladrón de Guevara, contra la sentencia dictada el 29 de octubre de 2010 por la Sección 3ª de la Audiencia Provincial de Granada en el recurso de apelación nº 425/10 dimanante de las actuaciones de juicio ordinario nº 571/08 del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Granada, sobre resolución de contrato de compraventa de vivienda. Ha sido parte recurrida la compañía mercantil demandada BAREO INVESTMENTS S.L., representada ante esta Sala por la procuradora Dª María Isabel Campillo García.

Antecedentes

PRIMERO.-El 2 de septiembre de 2008 se presentó demanda interpuesta por D. Jose Francisco , D. Pedro Jesús y D. Benigno contra la compañía mercantil 'Bareo Investmets S.L.' solicitando se dictara sentencia'por la que:

a).- Se declara resuelto el contrato, de fecha 16/04/2007, a que se hace referencia en el hecho primero de esta demanda.

b).- Se condene a la demandada, BAREO INVESTMENTS, S.L., a estar y pasar por dicha declaración.

c).- Se condene a la demandada, BAREO INVESTMENTS, S.L., a pagar a nuestros mandantes la suma de CUARENTA Y TRES MIL SETECIENTOS VEINTE EUROS CON VEINTE CÉNTIMOS DE EURO (43.720,20 €).

d).- Se condene a la demandada, BAREO INVESTMENTS, S.L., a pagar los intereses legales procedentes.

e).- Se condene a la demandada, BAREO INVESTSMENTS, S.L., a pagar las costas del presente procedimiento'.

SEGUNDO.-Repartida la demanda al Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Granada, dando lugar a las actuaciones nº 571/08 de juicio ordinario, y emplazada la demandada, esta compareció y contestó a la demanda solicitando su íntegra desestimación con imposición de costas a la parte demandante.

TERCERO.-Recibido el pleito a prueba y seguido por sus trámites, el magistrado- juez titular del mencionado Juzgado dictó sentencia el 30 de septiembre de 2009 desestimando la demanda e imponiendo las costas a la parte demandante.

CUARTO.-Interpuesto por la parte demandante contra dicha sentencia recurso de apelación, que se tramitó con el nº 425/10 de la Sección 3ª de la Audiencia Provincial de Granada , esta dictó sentencia el 29 de octubre de 2010 desestimando el recurso e imponiendo a la parte apelante las costas de la segunda instancia y la pérdida del depósito constituido.

QUINTO.-Anunciado por la parte demandante-apelante recurso de casación contra la sentencia de apelación, el tribunal sentenciador lo tuvo por preparado y, a continuación, dicha parte lo interpuso ante el propio tribunal mediante un solo motivo fundado en infracción de los arts. 1.1 ª, 7 y 2 c), inciso último, de la Ley 57/1968 y de la D. Adicional 1ª de la Ley 38/1999 en relación con el art. 1124 CC , poniendo de manifiesto la existencia de criterios contrapuestos de las Audiencias Provinciales.

SEXTO.- Recibidas las actuaciones en esta Sala y personadas ante la misma ambas partes por medio de los procuradores mencionados en el encabezamiento, el recurso fue admitido por auto de 4 de octubre de 2011, a continuación de lo cual la parte recurrida presentó escrito de oposición solicitando la desestimación del recurso con condena en costas a la parte recurrente.

SÉPTIMO.- Por providencia de 27 de mayo del corriente año se nombró ponente al que lo es en este trámite y se acordó resolver el recurso sin celebración de vista, señalándose para votación y fallo el 3 de julio siguiente, en que ha tenido lugar.

Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Francisco Marin Castan,

Fundamentos

PRIMERO.-El litigio causante del presente recurso de casación versa sobre la resolución de un contrato de compraventa de vivienda de futura construcción con trastero y plaza de garaje, en documento privado de 16 de abril de 2007, por no haber cumplido el promotor-vendedor, una sociedad limitada, su obligación de constituir las garantías previstas en la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas (en adelante Ley 57/68), y en la disposición adicional 1ª de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (en adelante LOE).

La demanda se interpuso el 2 de septiembre de 2008 por la parte compradora, integrada por dos ciudadanos noruegos y uno británico, contra la sociedad vendedora, pidiendo la declaración de resolución del contrato y la condena de la demandada a pagar a los demandantes la cantidad de 43.720'20 euros más intereses legales, correspondiendo el principal reclamado a las cantidades de 3.210 euros, entregada en su día en concepto de reserva, y 40.510'20 euros, entregada cuando se firmó el documento privado.

En la demanda se invocaba especialmente la estipulación octava del contrato, cuyo contenido era el siguiente:

'OCTAVA.- GARANTIA DE LAS CANTIDADES ENTREGADAS A CUENTA DEL PRECIO.

Todas las cantidades entregadas con anterioridad a la entrega de llaves de la vivienda en cumplimiento de la Ley 57/68, lo serán ingresadas en la cuenta corriente número NUM000 , abierta a tal efecto en la Entidad financiera Cajasur- Sucursal número 0708, situada en la Carretera Antigua de Málaga nº 117 de Granada, o bien cualquier otra que se abriera al efecto; de cuyas cantidades solo dispondrá para realizar pagos relativos a la construcción de este edificio y que tales cantidades serán garantizadas mediante la línea de avales núm. NUM001 , lo que se acredita mediante la incorporación al presente de documento bancario en tal sentido, y que es fiel testimonio del documento acreditativo de la dicha línea de avales, de la Entidad financiera anteriormente mencionada, con expedición de la oportuna documentación por la entidad bancaria a favor del comprador conforme a Ley, obligándose el vendedor a suscribir el recibí y/o acusar recibo fehacientemente de dicha documentación al momento en que la misma le sea facilitada, y que en ningún caso excederá de los 60 días desde su entrega.

Con la constitución de esta garantía se da cumplimiento a lo dispuesto en el RD 515/1989 de 21 de abril, de la Ley 57/1968, de 27 de julio y en la Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación , en cuanto que garantiza la indemnización en caso de incumplimiento del contrato por parte de la vendedora.'

La promotora-vendedora demandada contestó a la demanda alegando, en esencia, que las partes contratantes habían convenido prescindir de la garantía de los avales, mencionándolos en el contrato únicamente por imperativo legal; que quien había firmado el contrato por la parte compradora era el mismo abogado que ahora firmaba la demanda; y en fin, que en cualquier caso había ofrecido el aval correspondiente a las cantidades entregadas hasta entonces pero que la parte compradora los había rechazado.

La sentencia de primera instancia desestimó la demanda dando por probado que el 27 de mayo de 2008 Cajasurhabía constituido aval bancario a favor de la demandada por 43.719'91 euros y con vigencia hasta el 27 de agosto de 2008, así como que la demandada, a requerimiento de la parte compradora, había aceptado constituir un nuevo aval que garantizara los intereses legales, y razonando que no era exigible un aval por cantidades aún no entregadas, que el referido periodo de vigencia no impedía una renovación del aval por un periodo más amplio y, en fin, que la omisión de la garantía no afectaba'a la esencia del contrato'y, por tanto,'implicaría a lo sumo un eventual incumplimiento accesorio'.

Interpuesto recurso de apelación por la parte demandante, la sentencia de segunda instancia lo desestimó razonando, en síntesis, que la cláusula octava del contrato era complementaria o accesoria de las que conformaban la esencia del contrato de compraventa, relativas a la entrega de la cosa y el pago del precio; que así lo demostraba la falta de incorporación al contrato del documento bancario contemplado en el mismo; que el aval ofrecido posteriormente por la parte vendedora garantizaba las cantidades entregadas hasta entonces y su periodo de vigencia podía ampliarse mediante una renovación del aval; que la demandada había mostrado su disposición a solventar el problema entregando otro aval que garantizara los intereses, y esto pese a que los compradores no habían hecho el pago contractualmente pactado para el 1 de abril de 2008; y en fin, que lo probado era'que se ha intentado, en contra del principio de conservación de los contratos, una resolución inmotivada, ajena a las líneas maestras del contrato de compraventa'.

Contra la sentencia de segunda instancia ha recurrido en casación la parte demandante mediante un solo motivo fundado en infracción de los arts. 1.1 ª, 7 y 2 c), inciso último, de la Ley 57/1968 y de la D. Adicional 1ª LOE en relación con el art. 1124 CC , alegándose en el motivo la existencia de criterios contrapuestos de las Audiencias Provinciales acerca del carácter esencial, o por el contrario accesorio, de la garantía de las cantidades entregadas a cuenta del precio en las compraventas de viviendas.

SEGUNDO.- La cuestión jurídica que plantea el recurso ha sido resuelta por la jurisprudencia, con carácter general, de forma contraria a la accesoriedad de la garantía afirmada por la sentencia de primera instancia y que también parece aceptar la sentencia recurrida en casación.

Así, la reciente sentencia de esta Sala de 11 de abril de 2013 (rec. 1657/10 ), profundizando en la línea marcada por las sentencias de 25 de octubre de 2011 (rec. 588/08 ) y 10 de diciembre de 2012 (rec. 1044/10 ), ha declarado lo siguiente:

«...en la actual doctrina jurisprudencial ya no puede sustentarse la configuración de esta prestación de garantía como una obligación meramente accesoria del contrato cuyo incumplimiento queda reducido al ámbito de una infracción administrativa y, por tanto, ajeno al cauce del incumplimiento resolutorio del mismo. Por el contrario, la doctrina jurisprudencial de esta Sala se ha esforzado recientemente en orden a configurar el fundamento contractual de esta figura y su correspondiente imbricación en el contrato celebrado, al igual que ha hecho con la licencia de primera ocupación.

» Este desarrollo jurisprudencial se ha llevado a cabo de una forma progresiva. Así, en lo que podemos denominar como primera fase, STS 25 octubre 2011 (núm. 706, 2011) esta Sala ya resaltó, como principio general, que la omisión del aval o de la garantía, así como el depósito en cuenta especial de las sumas anticipadas por los futuros adquirentes de las viviendas, artículo uno de la citada Ley 57/1968 , implicaba una vulneración de lo pactado que podía ser calificada de grave o esencial. Posteriormente, en una segunda fase, en la ya citada STS 10 diciembre 2012 (núm. 731, 2012), se profundizó en la configuración contractual de la figura declarándola, por una parte, como obligación esencial del vendedor, y por la otra, determinando su régimen de aplicación conforme al contexto de las obligaciones recíprocas, como son las derivadas del contrato de compraventa, de forma que la resolución del contrato a instancia del comprador por incumplimiento de dicha garantía dependerá de que, en verdad, subsista dicha reciprocidad o, dicho de otro modo, siga teniendo sentido la constitución o continuidad de la garantía.

» Sentadas estas bases, la configuración contractual de la figura puede responder a los siguientes criterios. En el plano de su caracterización nos encontramos ante una obligación legal, de carácter esencial, que atañe o compete al vendedor de la vivienda en proyecto o en construcción. Su tipicidad, conforme a la naturaleza del contrato de compraventa, se imbrica en el funcionamiento de la reciprocidad obligacional tendente a garantizar el cumplimiento del contrato; construcción de la vivienda y pago de la misma. En el plano de su régimen de aplicación, por mor de la tipicidad expuesta, cabe diferenciar dos supuestos. En la fase de pendencia de la obra proyectada, o en su construcción, el aval opera como una propia obligación bilateral, de forma que el futuro adquirente puede tanto oponer una excepción a la entrega de la cantidad anticipada, si éste no se otorga, como proceder a la resolución del contrato si entregada o dispuesta dicha cantidad el vendedor se niega a otorgar el preceptivo aval. En este sentido, el aval viene a constituir la causa de la obligación de entregar de la cantidad y viceversa ( artículo 1274 del Código Civil ). Todo ello, conforme al principio de buena fe contractual y su proyección con la doctrina de los actos propios. En la fase de realización de la prestación, construcción terminada de la vivienda, si la obligación del aval no ha resultado exigida por el adquirente su constitución carece de sentido pues con la entrega o puesta a disposición de la vivienda su función se reconduce al ámbito propio del cumplimiento o incumplimiento contractual. Su configuración contractual, por otra parte, hace innecesario que para su aplicación el adquirente deba tener, además, la condición de consumidor.»

En definitiva, el hecho de que el art. 3 de la Ley 57/1968 solo prevea la 'rescisión' del contrato en caso de expiración del plazo de iniciación de las obras o de entrega de la vivienda sin que una u otra hubieren tenido lugar, o la circunstancia de que la D. Adicional 1ª LOE se refiera a la multa por incumplimiento de la garantía y no a la resolución del contrato, no menoscaban el carácter esencial de la obligación en relación con la del comprador de hacer los pagos a cuenta en las fechas contractualmente estipuladas, pues de otro modo se frustraría la finalidad de la norma y no se entendería el carácter irrenunciable de los derechos del comprador, muy explícitamente establecido en el art. 7 de la Ley 57/1968 .

Sin embargo, en el presente caso la aplicación de la jurisprudencia no debe traducirse en la estimación del recurso, pues por más que no pueda compartirse la consideración de la garantía como una obligación meramente accesoria, lo cierto es que los hechos probados no revelan un incumplimiento esencial de la parte vendedora, que se mostró dispuesta a cumplir de forma eficaz y satisfactoria en cuanto fue requerida para ello, sino el aprovechamiento por la parte compradora del retraso de aquella para desvincularse del contrato de una forma claramente oportunista, imponiéndole en un momento dado unas exigencias que, según el desarrollo de las relaciones entre los contratantes hasta entonces, merecen calificarse de contrarias a la buena fe contractual según la jurisprudencia reseñada.

En consecuencia, procede desestimar el único motivo del recurso.

TERCERO.- Conforme al art. 487.2 LEC procede confirmar la sentencia recurrida, y conforme al apdo. 9 de la D. Adicional 15ª LOPJ la parte recurrente perderá el depósito constituido.

CUARTO.-Conforme al art. 398.1 en relación con el 394.1, ambos de la LEC , no procede imponer especialmente a ninguna de las partes las costas del recurso, porque la consideración de la garantía de las cantidades entregadas a cuenta como meramente accesoria justificaba, por las razones antedichas, su interposición por la parte compradora, dándose una situación equivalente a la de las serias dudas de derecho ( SSTS 19-11-12 , 25-3-10 , 9-6-09 y 19-11-08 entre otras).

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.

Fallo

1º.-DESESTIMAR EL RECURSO DE CASACIÓNinterpuesto por D. Jose Francisco , D. Pedro Jesús y D. Benigno contra la sentencia dictada el 29 de octubre de 2010 por la Sección 3ª de la Audiencia Provincial de Granada en el recurso de apelación nº 425/10 .

2º.- Confirmar la sentencia recurrida.

3º.- No imponer especialmente a ninguna de las partes las costas del recurso.

4º.- Y que la parte recurrente pierda el depósito constituido.

Líbrese al mencionado tribunal la certificación correspondiente, con devolución de los autos y rollo de Sala.

Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamosFrancisco Marin Castan. Jose Antonio Seijas Quintana.Francisco Javier Arroyo Fiestas. Francisco Javier Orduña Moreno. FIRMADA Y RUBRICADA.PUBLICACIÓN.- Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Francisco Marin Castan, Ponente que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.