Sentencia Contencioso-Administrativo 196/2025 , Rec. 183/2024 de 16 de mayo del 2025

PRIMERO.- Es objeto del presente recurso de apelación la sentencia dictada por el Juzgado de lo Contencioso Administrativo número Cuatro de Las Palmas, en el PO 382/2022, en la que confirmó la Resolución nº 31335/2022 de 10 de agosto de 2022 de la Directora General de Edificación y Actividades del Ayuntamiento de Las Palmas de Gran Canaria por la que se desestimó el recurso de reposición formulado contra la Resolución nº 8589/2020 de 26 de febrero de 2020 de la Directora General de Edificación y Actividades por la que se dictó una orden de ejecución en el inmueble ordenando la realización de la intervenciones en la fachada del inmueble.

La sentencia concluye lo siguiente:

1.- La recurrente es propietaria del inmueble situado en la DIRECCION000 de esta ciudad adquirida a la sociedad Enzo Canarias, S.L.el 4 de marzo de 2021

2.- Que el objeto del recurso es la Resolución nº 31335/2022 de 10 de agosto de 2022 de la Directora General de Edificación y Actividades del Ayuntamiento de Las Palmas de Gran Canaria por la que se desestimó el recurso de reposición formulado contra la Resolución n.º 8589/2020 de 26 de febrero de 2020 de la Directora General de Edificación y Actividades por la que se dictó una orden de ejecución en el inmueble ordenando la realización de la intervenciones en la fachada del inmueble.-que en modo alguno se puede aceptar el razonamiento cimiento de los petitum de la demanda

3.- La transmisión de fincas no modifica la situación del titular respecto de los deberes del propietario conforme a esta ley y los establecidos por la legislación de la ordenación territorial y urbanística aplicable o exigibles por los actos de ejecución de la misma. El nuevo titular queda subrogado en los derechos y deberes del anterior propietario, así como en las obligaciones por éste asumidas frente a la Administración competente y que hayan sido objeto de inscripción registral, siempre que tales obligaciones se refieran a un posible efecto de mutación jurídico-real. Artículo 27 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Ordenación Urbana, aprobada por Real Decreto Legislativo 7/2015 de 30 de octubre y cita también la STS de 22 de diciembre de 2022( casacion8511/2021 ) "Cualquier persona que adquiere una finca queda subrogada en el cumplimiento de las resoluciones judiciales o administrativas que se hayan dictado a los anteriores propietarios y que afecten, de un modo u otro, a las fincas cuya transmisión se haya producido."

4.- La Administración demandada , con un acto firme como el que nos ocupa, concluido el expediente, no debía iniciar un nuevo procedimiento, pues el EA estaba agotado? las relaciones entre la mercantil que vendió el inmueble y la que lo adquirió en nada pueden afectar a lo concluido en vía administrativa sobre los trabajos a realizar en dicha finca? a mayor abundamiento, aceptar el razonamiento del que parte la recurrente tendría como consecuencia que ante un acto administrativo de la naturaleza del que aquí nos ocupa, bastaría con enajenar un inmueble para privar de eficacia a una resolución administrativa sobre el mismo? como decimos este razonamiento no puede aceptarse? dicho esto decaen las pretensiones de caducidad y el transcurso del tiempo y sus efectos en el EA respecto a la notificación a la recurrente de Resolución nº 8589/2020 de 26 de febrero de 2020 de la Directora General de Edificación y Actividades que dictó una orden de ejecución en el inmueble ordenando la realización de la intervenciones en la fachada del inmueble.

SEGUNDO.- El recurso de apelación intenta rebatir y oscurecer los pristinos razonamientos de la sentencia apelada. Existe una orden de ejecución sobre la finca adquirida por el recurrente, y el apelante queda subrogado en la posición del anterior propietario de la finca porque al adquirir la finca asume con la finca como obligación "propter rem" el cumplimiento de las resoluciones judiciales o administrativas que se hayan dictado a los anteriores propietarios y que afecten, a las fincas adquiridos.

Primer motivo de impugnación:

1.- Vulneración por la sentencia de la prohibición de mutatio libelli y del carácter revisor de la jurisdiccion

Afirma que las actuaciones del Ayuntamiento no indicaban que querían que el recurrente se subrogase en las obligaciones de Enzo Canarias; lo que conlleva inaplicar el art. 27.1 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobada por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre . Expone que el Ayuntamiento no le notificación directamente la orden de ejecución de la sociedad anterior y que debía cumplirse por su actual propietaria. El Ayuntamiento, en vez de notificarle directamente la orden de ejecución firme para que tuviera conocimiento, pudiera acatarla y llevar a cabo las actuaciones ordenadas sobre el inmueble en el plazo de 6 meses, dándole, por ende, como subrogado en la posición anterior de Enzo Canarias -, decidió notificar el acto de incoación y los posteriores actos del procedimiento, cumpliéndose incluso el trámite de audiencia. El razonamiento que realiza la contraparte y que asumió la Sentencia de instancia, constituye un nuevo argumento que se introduce ahora en fase judicial que no se contempló en la vía administrativa lo que vulnera el carácter revisor de esta jurisdicción al mutar, en definitiva, lo que debe ser objeto de debate, pues, en puridad, si la actuación municipal no se trataba de una subrogación, no puede ahora, el Ayuntamiento, mutar la naturaleza del procedimiento de orden de ejecución tramitado frente a mi mandante para excusar y justificar una legalidad del acto que no existe.

El artículo 56 de la LJCA dispone que:

«1. En los escritos de demanda y de contestación se consignarán con la debida separación los hechos, los fundamentos de Derecho y las pretensiones que se deduzcan, en justificación de las cuales podrán alegarse cuantos motivos procedan, hayan sido o no planteados ante la Administración.

2. El Secretario judicial examinará de oficio la demanda y requerirá que se subsanen las faltas de que adolezca en plazo no superior a diez días. Realizada la subsanación, admitirá la demanda. En otro caso, dará cuenta al Juez para que resuelva lo que proceda sobre su admisión.

3. Con la demanda y la contestación las partes acompañarán los documentos en que directamente funden su derecho, y si no obraren en su poder, designarán el archivo, oficina, protocolo o persona en cuyo poder se encuentren.

4. Después de la demanda y contestación no se admitirán a las partes más documentos que los que se hallen en alguno de los casos previstos para el proceso civil.»

En el supuesto el Ayuntamiento demandado tenía dos órdenes de ejecución una para el primer propietario ( Enzo Canarias) y otra para el segundo( Preconte); lo que no puede pretenderse es que el Ayuntamiento no utilice o esgrima los motivos de oposición en el proceso contencioso administrativo que tenga por oportunos. En la contestación a la demanda ya se utilizó éste motivo, que como cita la sentencia apelada es estudiado por el TS en la sentencia de 22 de marzo de 2022 y respecto a la no consideración como tercero respecto a la primera orden de ejecución porque es titular actual -por compra- del inmueble «De admitir este punto de vista, estaríamos dando pábulo a la puesta en práctica de estrategias -de escasa complejidad jurídica, por cierto- encaminadas a que, como aquí acontece, cualquiera pueda esquivar el cumplimiento de lo decidido por los Tribunales en un Estado de Derecho. Además, si continuáramos por la vía que pretende la recurrente en este caso, nunca podría ser de aplicación la previsión contenida en el art. 27 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana»

No existe mutatio libelli, puesto que, el debate queda entablado en vía contencioso administrativa en los términos planteados por la demanda y la contestación a la demanda.

"1. La transmisión de fincas no modifica la situación del titular respecto de los deberes del propietario conforme a esta ley y los establecidos por la legislación de la ordenación territorial y urbanística aplicable o exigibles por los actos de ejecución de la misma. El nuevo titular queda subrogado en los derechos y deberes del anterior propietario, así como en las obligaciones por éste asumidas frente a la Administración competente y que hayan sido objeto de inscripción registral, siempre que tales obligaciones se refieran a un posible efecto de mutación jurídico-real".

El artículo 412 de la LEC, de aplicación supletoria, establece que la prohibición de mutar , se produce en un momento posterior, después de la contestación.

Artículo 412 Prohibición del cambio de demanda y modificaciones admisibles

1. Establecido lo que sea objeto del proceso en la demanda, en la contestación y, en su caso, en la reconvención, las partes no podrán alterarlo posteriormente.

2. Lo dispuesto en el apartado anterior ha de entenderse sin perjuicio de la facultad de formular alegaciones complementarias, en los términos previstos en la presente Ley.

En cuanto a los actos propios de la administración en vía administrativa y contenciosa. Consideramos que la administración ha intentado conseguir la efectividad de la orden de ejecución, y con independencia de que se duplicasen las órdenes de ejecución, y que bastase con una; ningún perjuicio ha causado a la entidad recurrente menos aún indefensión. Puesto que la duplicidad no ha menoscabado sus derechos y ha podido defenderse en todo momento, y el contenido de la orden de ejecución lo conoce perfectamente.

TERCERO.- El recurrente invoca la caducidad del procedimiento que la administración duplicó contra su persona, pero obvia la firmeza de la orden de ejecución de su trasmitente o "tradens" a la que se refiere la sentencia apelada que enfatiza ésta cuestión.

Añade a su argumentación que obtuvo la licencia del Ayuntamiento, en fecha 27 de mayo de 2022, para rehabilitación y adaptación del edificio protegido para 9 viviendas en la DIRECCION001, licencia que contemplaba e incluía las obras exigidas por el Ayuntamiento de Las Palmas de Gran Canaria en la orden de ejecución "aún sin ser conocida dicha orden por Preconte".

En su tesis, que abiertamente expone, la licencia le permite esperar 8 años a ejecutar las obras, frente a la inminencia de la orden de ejecución, que era de 6 meses: " pues mientras la orden de ejecución otorga un plazo de 6 meses para su cumplimiento, la licencia otorgada tiene un plazo de 4 años para su inicio y otros 4 para su terminación, de conformidad con el art. 347 de la Ley 4/2017, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canaria" . En su hipótesis cada vez que un Ayuntamiento dicta una orden de ejecución, lo siguiente sería pedir una licencia urbanística para tener más tiempo para ejecutar, en su caso, las obras, lo que no sería, en nuestra consideració, otra cosa que un despropósito urbanístico, parafraseando al Tribunal Supremo sería una "estrategia de escasa complejidad jurídica".

En la Sentencia de 29 de febrero de 2024( recurso 234/2022) esta Sala advirtió que « Como pone de manifiesto la STS de fecha 31 de marzo de 2000 (rec 7790/1994) "Las órdenes de ejecución de las obras previstas en el art. 181 antecitado, están limitadas por su propia finalidad, a las obras necesarias para conservar las condiciones de seguridad, salubridad y ornato del edificio, señaladas en el precepto citado, pues en virtud del principio de proporcionalidad, sancionado en los arts. 4 y 6 del Reglamento de Servicios de Las Corporaciones Locales de 17 de Junio de 1.955, no pueden ir más allá de lo que estrictamente exija el mantener el inmueble en su estado normal de seguridad, salubridad y ornato, en todo caso y cualquiera que sean las circunstancias imperantes".

La intervención acordada por la orden de ejecución dictada por el Ayuntamiento consiste en que se proceda a la comprobación de la seguridad y estabilidad de todos y cada uno de los elementos de revestimiento, estructurales y decorativos de la fachada (piedra, acero, madera, etc, y que se reparen y repongan los elementos dañados o deteriorados. En cambio, la propuesta del arquitecto de la Comunidad de Propietarios pasa por llevar a cabo una modificación integral de la fachada original del edificio, eliminado la segunda piel, intervención, que como pone de manifiesto el informe técnico de fecha 13 de julio de 2020, solo sería viable mediante la obtención de licencia urbanística.

Si bien es cierto que la actuación que el apelante trata de imponer al Ayuntamiento ,en sintonía con lo interesado por la Comunidad de Propietarios, puede resultar más eficiente y económica a largo plazo al eliminar de forma definitiva el problema, frente a la solución propuesta por el Ayuntamiento que exigiría un mantenimiento anual de la fachada, lo relevante a efectos del presente procedimiento es que nos encontramos en el ámbito de una orden de ejecución que, como pone de manifiesto la jurisprudencia antes citada, deben limitarse, por su propia finalidad, a las obras estrictamente necesarias para conservar las condiciones normales de seguridad, salubridad y ornato del edificio. Y desde esta perspectiva, no cabe tildar de desproporcionada la orden de ejecución dictada por el Ayuntamiento, al ser actuaciones propuestas en el acto impugnado las propias de una intervención de conservación y mantenimiento , lo que, en cambio, no acontece con la solución propuesta por la Comunidad de Propietarios, que, como hemos señalado, supone modificar de forma integral la fachada original del edificio eliminando la segunda piel, actuación que va más allá de una mera obra de conservación y mantenimiento, y que, además, precisa de licencia.

En definitiva, lo que apelante y la comunidad de propietarios quieren es llevar a cabo una reforma integral de la fachada que solvente de manera definitiva el problema actualmente existente, y pretenden que dicha actuación les sea autorizada por el Ayuntamiento vía orden de ejecución, eludiendo de esta manera los trámites propios de la licencia urbanística, lo que supone una instrumentalización de la orden de ejecución que desvirtúa la finalidad que le es propia. Y revelador es que ya en el año 2016 la Comunidad de Propietarios solicitó licencia para acometer la reforma integral de la fachada en los mismos términos que ahora se tratan de imponer al Ayuntamiento, siendo informado el proyecto de forma no favorable por el Consejo Municipal de Patrimonio Histórico, lo que dio lugar a un requerimiento de subsanación en febrero de 2019, que no fue atendido. Por tanto, la situación actual del edificio únicamente es imputable al incumplimiento del deber de mantenimiento y conservación por parte de la Comunidad de Propietarios y a su propia inacción.

Compartimos, por tanto, la acertada argumentación de la Sentencia apelada cuando afirma que "Sentados así los términos del litigio no es posible compartir los postulados del recurrente por cuanto la orden de ejecución atiende a una actuación puntual tendente, en este caso, a garantizar las condiciones de seguridad del edificio y evitar el perjuicio de terceros de tal modo que lo pertinente es restaurar la fachada original a un estado óptimo. Ello no resulta desproporcionado ni inadecuado o antieconómico porque todas esas objeciones se vinculan por el recurrente al deber de realizar dicha operación todos los años debido a la inadecuada configuración de la piel exterior de la fachada para las condiciones climatológicas del lugar en el que se encuentra el Edificio y tal obligación no resulta en absoluto de la orden de ejecución recurrida. Dicho con otras palabras, nada impide a la Comunidad que, una vez ejecutada la orden de ejecución y salvaguardada la seguridad de los viandantes ante el riesgo de desprendimientos, pueda interesar la licencia que exige el artículo 330 de la Ley 4/2017, de 134 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias y proceder a una alteración sustancial de la fachada como pretende. Lo que se propone por D. Ricardo excede del ámbito restringido y específico de las órdenes de ejecución pretendiendo que se ampare la realización de unas obras que precisan de licencia urbanística y que van más allá del deber de conservación que incumbe al propietario. Por tanto, partiendo de este esquema argumental ya no es posible observar los perjuicios de todo tipo invocados por el recurrente y los profesionales que evacuaron sus informes. Es más, los perjuicios que pudieran derivarse por el deber de ejecutar la orden de ejecución son de la exclusiva responsabilidad de la Comunidad que ha demorado durante años (así lo afirma el propio recurrente) la reparación y conservación de la fachada o la obtención de licencia urbanística para la modificación general de aquélla".

Frente a la contundencia de dichos argumentos, no cabe acoger ninguno de los motivos impugnatorios que esgrime el apelante, pues, como concluye el juzgador de instancia, la orden de ejecución impugnada no se ha excedido de su cometido ni resulta desproporcionada, siendo a estos efectos irrelevante el resultado de la prueba pericial practicada en autos".»

Por agotar los argumentos a día de hoy, el recurrente ni siquiera alega que haya empezado o realizado obra alguna a cuenta de la licencia solicitada.

CUARTO.- En cuanto a la proporcionalidad de la orden de ejecución, debemos citar nuestra sentencia de 23 de enero de 2025( rec.140/2023)«No consta que la orden de ejecucion fuera impugnada por los interesados deviniendo en un acto firme y consentido. Transcurrido el plazo concedido sin que se acometieran las medidas acordadas, el Ayuntamiento dicta el Decreto de fecha 23 de julio de 2021 por el que se acuerda el desalojo y precinto de las viviendas, como medida cautelar urgente de seguridad, y hasta que por la propiedad se presente en esta Administración la documentación requerida mediante Decreto n.º 8576 de fecha 30/12/2020 y se ejecuten las actuaciones necesarias para conservar la edificación en condiciones de seguridad y salubridad pública»

El problema es que el recurrente se subroga en la orden de ejecución de su antecesora, es una obligación "propter rem" que se transmite con la vivienda, y que devino firme, por tanto, huelga toda discusión sobre proporcionalidad de la medida.

QUINTO.- En cuanto a las costas, habrá que estar a lo dispuesto en el art. 139 de la Ley Jurisdiccional y de conformidad con el artículo 139 de la LJ se imponen al litigante vencido en la cantidad máxima por todos los conceptos de 800 euros.