Sentencia Contencioso-Administrativo 418/2024 , Rec. 120/2020 de 19 de diciembre del 2024

PRIMERO.- Sobre el acto objeto de impugnación y alegaciones de las partes.

Es objeto de impugnación en la presente litis el acuerdo de la Comisión de Valoraciones de Canarias de fecha 23 de julio de 2020, por el que se fija el justiprecio de la finca sita en la DIRECCION000, del T.M de La Oliva, propiedad de los recurrentes, en la suma de 224.747,61 euros, incluido el 5% de premio de afección.

Del acuerdo impugnado se extraen los siguientes datos:

- Nos encontramos ante la expropiación por ministerio de la ley de una finca calificada parcialmente como Equipamiento Comunitario e Institucional con uso docente-cultural por las NNSS de La Oliva.

- La CVC fija como fecha de inicio del expediente de expropiación al amparo del Art. 323 de la Ley 4/2017, el 2 de noviembre de 2017, por lo que es de aplicación el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbanza y el RD 1.492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo.

- Superficie expropiada: 5.950 m2 m2

- Situación urbanística del suelo: situación básica de suelo urbanizado.

- Método de valoración: residual estático, siendo de aplicación el apartado 1 del Art. 37 del RDL 7/2015 y el Art. 22 del RD 1492/2011.

- Edificabilidad media: 0,96945 m²c/m²-s.

- Hipotética promoción a construir: conjunto de viviendas unifamiliares en hilera de dos plantas de altura.

- Valor total del suelo: 214.045,34 €

- Valoración total con el 5% del precio de afección: 224.747,61 € euros.

La parte actora discrepa del acuerdo impugnado en los siguientes extremos:

- Edificabilidad medida del ámbito espacial homogéneo.

- Valor de venta homogeneizado obtenido del estudio de mercado.

- Factor K

- Costes de construcción.

- Gastos de urbanización.

Se solicita el dictado de una Sentencia con los siguientes pronunciamientos:

"- 1º.-Se declare no ajustado a derecho el acuerdo de julio de 2020 de la Comisión de Valoraciones de Canarias por la que se fija, por un lado, el justiprecio de la finca número NUM001 en la suma de 214.045,34 € y, por otro, el importe del 5% del precio de afección en 10.702,26€, arrojando un total de 224.747,61 €, consecuentemente, se anule y deje sin efecto.

2º.-Que, en su lugar, se establezca o acuerde el justiprecio correcto para la citada finca, a los efectos de su expropiación, en la suma de1.139.119,77 €, con un precio de afección de 56.955,99€, lo que suma un total de 1.196.075,76 € y, en su defecto, o subsidiariamente, de 723.678,19€, con un precio de afección de 36.183,90 €, lo que suma un total de 759.862,09 €.

3º.-Que se condene en costas a la demandada en caso de oposición".

La Comunidad Autónoma se opone al recurso interpuesto y solicita su desestimación, por entender que el acto impugnado es conforme a derecho.

SEGUNDO.- Sobre la presunción de acierto de las valoraciones de los Jurados Provinciales de Expropiación Forzosa.

Como dijimos en nuestra Sentencia de fecha 6 de julio de 2022 (RCA 94/2017): "Las resoluciones de los Jurados de Expropiación Forzosa, como órganos especializados constituidos para la determinación del justiprecio en materia expropiatoria, tienen una presunción "iuris tantum" de acierto en la determinación de dicho justiprecio, y aunque dicha presunción es, efectivamente, solo "iuris tantum", y sin perjuicio de las facultades revisoras de los órganos jurisdiccionales contenciosos, debe destruirse dicha presunción mediante una prueba adecuada al efecto que, normalmente, ha de ser una prueba pericial, valorable conforme a los criterios de la "sana crítica". Tal presunción "prima facie" de veracidad de las resoluciones del Jurado se encuentra consagrada, entre otras, en las sentencias del Tribunal Supremo de 12 de noviembre de 2001 para la cual: "La afirmación de que el Jurado carecía de elementos suficientes para llevar a cabo una valoración olvida la presunción "iuris tantum" de acierto y veracidad de las resoluciones de los Jurados Provinciales de Expropiación, presunción que sólo puede ser desvirtuada mediante una prueba pericial encaminada a desvirtuar la afirmación contenida en la resolución recurrida y por ende la valoración efectuada por la Administración en su hoja de aprecio y asumida por el Jurado teniendo en cuenta sus características técnicas. Si alguien sostenía, como era el caso de los propietarios expropiados, que el valor de las acciones era superior al fijado por el Jurado, y que el error devenía de que la valoración por éste asumida era equivocada ya que no respondía a valores reales, debió haberlo acreditado así mediante la correspondiente prueba pericial, pues sin ella no cabe sostener, con arreglo a la jurisprudencia constante de esta Sala, que lo que el Jurado afirma es un valor real, calculado en base a un balance de situación referido a la fecha de expropiación cuyas partidas han sido actualizadas y ajustadas a valores reales en función de los resultados de la sociedad de los tres últimos años, no es real".

Para la sentencia del propio Tribunal de 23 de octubre de 2001 ,"la presunción de acierto, desde luego "iuris tantum", que se viene reconociendo a los acuerdos de los Jurados de Expropiación en materia de justo precio, no ya solo por mor de la objetividad, imparcialidad y conocimientos de los miembros que la integran, sino también por la legitimidad de que se benefician los actos administrativos, debe ser respetada en tanto no resulten suficientemente acreditados los errores que se achaquen a los mismos, y cabe inferir, en consecuencia que tales resoluciones administrativas deberán ser mantenidas cuando los criterios en ellas contenidos no incidan en errores fácticos o jurídicos o en desajustada apreciación de los elementos obrantes en las actuaciones".

Y esta presunción de acierto y veracidad reconocida por la Jurisprudencia ( STS 26-10-2005, y 16-07-2007) tan solo ha de ceder cuando se incurra en errores fácticos, jurídicos o desajustada apreciación de los elementos probatorios aportados al expediente, o bien cuando dichos errores resulten de pruebas evacuadas en el proceso contradictoriamente y con plenas garantías legales.

De conformidad con lo expresado anteriormente corresponde al actor desvirtuar, a través de la prueba adecuada, la valoración efectuada por la Comisión de Valoraciones. Singularmente, es la prueba pericial el medio apto o idóneo para desvirtuar la presunción de legalidad y acierto, si bien, como toda prueba, debe apreciarse de acuerdo con las reglas de la sana crítica, como disponía el artículo 632 de la anterior Ley de Enjuiciamiento Civil, hoy artículo 348 de la Ley 1/2000 , de 7 de enero, y en relación con todo el acervo probatorio, por aplicación del principio de valoración conjunta ( SSTS de 3 de julio y 3 de diciembre de 1991 y 28 de enero de 1992, entre otras)".

Ahora bien, para que tal presunción quede enervada (carga procesal que incumbe al demandante) no basta con la aportación de periciales, sino es menester -y esa es la función de tales pruebas- que el perito, en términos asequibles para quien carece de los necesarios conocimientos técnicos, especifique motivadamente, sin ambigüedades, los errores que detecta en las valoraciones impugnadas, y el resultado de su corrección. El objeto de esas pruebas no es realizar una nueva valoración alternativa según el criterio de perito, sino una valoración crítica pormenorizada de la decisión del órgano tasador. Una cosa es que la valoración, dentro de los parámetros legales, pueda seguir unos u otros criterios -todos perfectamente válidos- que lleven a resultados diversos y, otra, bien distinta (y es lo que ha de evidenciar la prueba) que los parámetros valorativos utilizados no se ajustan a las exigencias normativas, o se hayan aplicado erróneamente".

Las cuestiones planteadas deben, por tanto, ser analizadas conforme a la doctrina jurisprudencial expuesta.

TERCERO.- Sobre la edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo.

Considera, en primer lugar, la parte recurrente que el acuerdo de la CVC incurre en error al realizar el cálculo de la edificabilidad media del ámbito, según la fórmula prevista en el Art. 21 del RD 1492/2011, al no descontar del denominador el total de la superficie de los sistemas locales dotacional públicos existentes en el ámbito, sino únicamente la superficie de los que considera afectos a su destino por estar ya ejecutados, lo que resulta contrario a la doctrina jurisprudencial contenida, entre otras, en la Sentencia del TS de 15 de julio de 2013.

Sobre la cuestión suscitada ya se ha pronunciado esta Sala, entre otras, en su Sentencia de fecha fecha 17 de marzo de 2022 (RCA nº 241/15) en los siguientes términos:

"La cuestión objeto de debate fue resuelta por el Pleno de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo en la sentencia 15-07-2013 (rec. 312/2012), al resolver el recurso contencioso-administrativo interpuesto precisamente contra el Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo, en el que se discutía cómo debía interpretarse y aplicarse la fórmula prevista en el artículo 21, que es el que fija el sistema de cálculo o determinación de la edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo.

Y la interpretación dada por el Alto Tribunal en el fundamento de derecho Sexto de dicha sentencia avala la tesis que mantiene en el presente caso la parte actora, y que pasamos a reproducir a continuación:

"SEXTO .- Cálculo de la Edificabilidad Media del Ámbito Espacial Homogéneo .

Como tercer motivo del recurso la demanda mantiene que el reglamento aplica indebidamente el contenido del "aprovechamiento medio o tipo" al de la "edificabilidad media", confundiendo conceptos, afirmación que se efectúa por el hecho de que la fórmula matemática de cálculo de la edificabilidad media incluye en su divisor/denominador, y a efectos de su sustracción de la superficie de suelo del ámbito espacial homogéneo, en metros cuadrados -SA-, la superficie de suelo dotacional público existente en el ámbito espacial homogéneo ya afectado a su destino, en metros cuadrados -SD-.

También aquí hay que comenzar por resaltar que la demanda (1) no relaciona este hecho con la vulneración de ningún precepto legal y, menos aún, con el hecho de que la inclusión de tal elemento -superficie de suelo dotacional público existente en el ámbito espacial homogéneo ya afectado a su destino- sea contraria a alguna determinación del Texto Refundido de la Ley del Suelo que desarrolla y, (2) cuestiona esa fórmula porque supondrá que el beneficiario de la expropiación tendrá que abonar un justiprecio mayor que el que resultaría de no tomar en consideración ese elemento de suelo dotacional, datos que, por sí solos, serían merecedores de una respuesta contraria a la estimación del motivo de impugnación.

No obstante, en aras de satisfacer el derecho a la tutela judicial efectiva de la parte recurrente, analizaremos la problemática planteada desde la única óptica posible, desde el principio de equidistribución de cargas y obligaciones, principio que, conceptualmente, trata superar las desigualdades derivadas de la ordenación urbanística y que constituye una clara manifestación del principio fundamental y superior de igualdad ( artículos 1.1 y 14 de la Constitución Española ). Una de las técnicas de corrección de las desigualdades es el edificabilidad media, antes el aprovechamiento tipo.

La parte está cuestionando la posibilidad de que para el cálculo de la edificabilidad media del Ámbito Espacial Homogéneo pueda emplearse, detrayéndolo, ese elemento -SD-, y toda su exposición se concreta en que con ello se está alterando el contenido propio de la edificabilidad media de terrenos dotacionales pendientes de adquisición que, a su juicio y por asimilación con el sistema establecido por el PGOU de Valencia y por manifestar que es el contemplado en la Ley vigente, debe ser el resultado de dividir las edificabilidades destinadas a cualquier uso lucrativo entre la superficie total del ámbito de actuación considerado, sin detraer de ésta la correspondiente a suelo dotacional ya adquirido o afectado a su destino, ello porque lo contrario determinaría que el expropiado vería incrementada notablemente su edificabilidad sin haber realizado ninguna actuación positiva de ejecución del planeamiento, máxime cuando ello (la detracción de superficie de suelos dotacionales ya afectados a su destino) se hace sin que en el dividendo/numerador de la fórmula se detraiga la edificabilidad ya materializada. Es decir, trata de hacer valer un diferente posicionamiento con justificación exclusiva en las previsiones de su planeamiento.

La Administración General del Estado se opone a este planteamiento apoyándose en la sentencia de la Sala Tercera, sección sexta, del Tribunal Supremo de 11 de junio de 2007 (recurso de casación nº 554/2004 ) en cuanto establece que el aprovechamiento establecido en el planeamiento (1m2/m2) para uso dotacional no puede reputarse aprovechamiento lucrativo. Añade que para calcular la edificabilidad media de una parcela que no la tiene asignada en el plan habrá que excluir la superficie de aquellas parcelas dotacionales que ya pertenecen a la Administración actuante y cuya edificabilidad es cero, sin que ello pueda provocar el efecto inflacionista denunciado.

Así pues y es importante volver a resaltarlo, la fórmula resulta de aplicación para determinar el primer elemento de valoración (edificabilidad o uso de referencia) de los terrenos que estando en situación básica de suelo urbanizado (que no está edificado, o en que la edificación existente o en curso de ejecución es ilegal o se encuentra en situación de ruina física) no tengan atribuida edificabilidad o uso privativo por la ordenación urbanística (normalmente, suelos calificados como dotacionales públicos). Y, cuando se alude a edificabilidad o uso lucrativo se está haciendo referencia a elementos urbanísticos netos, ya se atienda a edificabilidades, a superficies o a usos.

Como se ve, en su numerador/dividendo, la fórmula descrita no es otra cosa que la media de las edificabilidades de las distintas parcelas integradas en el Ámbito Espacial Homogéneo (Ei), ponderada tanto por la superficie de cada una de ellas (Si) como por el coeficiente que representa el valor de repercusión del suelo de cada parcela (VRSi) respecto del valor de repercusión del suelo correspondiente al uso de que se trate a efectos de comparación con otros usos (VRSr = el uso mayoritario o característico: el de mayor edificabilidad) -VRSi/VRSr-. Esta previsión es la clara consecuencia de que el valor económico del suelo de cada una de las parcelas puede ser diferente y por ello se exige la homogeneización con esos coeficientes de ponderación.

Es evidente y, de no ser por el planteamiento de la parte, sería innecesaria toda mención a ello, que en esta primera parte de la fórmula (dividendo/numerador) solo se computan parcelas del Ámbito Espacial Homogéneo con edificabilidad reconocida en la ordenación urbanística, es decir, los usos y sus respectivas intensidades asignadas al suelo y que son susceptibles de aprovechamiento y ejercicio privados. Así, es de resaltar cómo el artículo 20.3 del RV alude a "terrenos que no tiene asignada edificabilidad o uso privado", en clara referencia al aprovechamiento privativo. Esos son los únicos que se pueden cuantificar para su conversión en valores abstractos susceptibles de ser atribuidos a suelos que no tienen asignada edificabilidad en la ordenación urbanística y que, o no se computan o necesariamente aparecerán computados como "0". Es incorrecto por tanto el planteamiento de la parte actora en orden a que la fórmula detrae (de su divisor/denominador) la superficie de suelo dotacional ya adquirido y afectado a su destino -SD- cuando, por el contrario, no lo hace (la detracción) en su dividendo/numerador y respecto de la edificabilidad ya materializada.

Lógicamente, y analizando ya la segunda parte de la fórmula (divisor/denominador) esa media de edificabilidades homogeneizadas ha de ser dividida por la superficie del Ámbito Espacial Homogéneo (SA) descontándose la superficie de suelos dotacionales ya existentes y afectados a su destino (SD) y cuyo uso se pretenda mantener. Si no se hiciese así, tal y como postula el Ayuntamiento de Valencia, el resultado no sería otro que el atribuir edificabilidad a los suelos de dominio público ya existentes, actuación claramente contraria a derecho. En definitiva, en el divisor/denominador debe constar únicamente la superficie del Ámbito Espacial Homogéneo que es susceptible de aprovechamiento lucrativo

Como consecuencia de todo lo anterior puede decirse que la finalidad de la fórmula de cálculo de la edificabilidad media en el Ámbito Espacial Homogéneo no es otra que el cálculo del aprovechamiento patrimonializable de terrenos que no lo tienen asignado por el planeamiento -atribución efectiva de usos e intensidades susceptible de adquisición privada-, es decir, la misma finalidad que la perseguida por el artículo 29 de la Ley del Suelo y Valoraciones 6/1998. La diferencia existente entre ambos preceptos radica en que mientras en el artículo 29 de la Ley 6/1998 se atendía al aprovechamiento resultante de la media ponderada de los aprovechamientos, referidos al uso predominante, del polígono fiscal en que a efectos catastrales estuviese incluido el terreno, en el artículo 24.1 del TRLS 2/2008 y en el artículo 21 del RV se alude a la edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías el planeamiento haya incluido a los terrenos, atendiendo al uso mayoritario.

De esta manera, mediante la aplicación de esta fórmula, a las parcelas dotacionales en suelo urbanizado les corresponderá una edificabilidad, a los solos efectos de su valoración, muy semejante o análoga a la de las parcelas edificables próximas que estén integradas en el mismo Ámbito Espacial Homogéneo, lográndose así un equilibrio más justo en la distribución de beneficios y cargas al comparar las parcelas con edificabilidad asignada (edificables) y las que no la tienen asignada (dotacionales) integradas en el mismo Ámbito Espacial Homogéneo" (el subrayado es nuestro).

Tesis que, posteriormente, se reitera en la STS de 10 de diciembre de 2014, rec. 3474/2012".

A la vista de lo expuesto, el cálculo de la edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo debe efectuarse descontando del denominador de la fórmula del art. 21 del R.D. 1492/2000 la superficie de los espacios dotacionales que no están ejecutados, contando únicamente la superficie de dicho ámbito que es susceptible de aprovechamiento lucrativo. Procede, en consecuencia, estimar el motivo de impugnación analizado.

CUARTO.- Sobre el valor de venta homogeneizado obtenido del estudio de mercado.

En lo que respecta al estudio de mercado, la parte recurrente se limita en su demanda a reproducir los criterios seguidos por Dña. Candida, autora de la pericial aportada, para la elaboración del estudio de mercado contenido en dicho informe, sin efectuar crítica alguna al estudio de mercado de la CVC. Únicamente se destaca que solo dos de los testigos que aporta la CVC se encuentran en el municipio de la Oliva, pero dicho dato se enfatiza a los efectos de evidenciar la escasa dinámica de mercado y no para cuestionar el estudio de mercado realizado por la CVC

Las discrepancias de la parte actora se centran en la homogeneización realizada por la CVC, ya que considera que se comenten varios errores:

- En primer lugar, refiere que las muestras aportadas tienen más de cinco años de antigüedad, por lo que debió aplicarse el coeficiente de IPV de segunda mano y no del coeficiente de variación del precio de la vivienda nueva. No compartimos tales objeciones, y ello porque no cabe utilizar coeficientes IPV para vivienda de segunda mano, ya que de lo que se trata es de homogeneizar las muestras con la hipotética promoción a realizar (es decir, viviendas de nueva construcción).

- Por otro lado, reputa incorrecto que la homogeneización se hiciera aplicando el IPV, puesto que este es un índice que hace referencia a toda Canarias y que no refleja cómo se ha comportado el mercado en el municipio de La Oliva, considerando que debe acudirse a las estadísticas del Ministerio de Fomento acerca del precio medio de viviendas por provincias, que refleja de forma más concreta cómo ha evolucionado el mercado. En este extremo, como puede advertirse, nos encontramos ante el mero parecer discrepante de la perito Sra . Candida que, por sí solo, no acredita que el criterio de homogeneización usado por la CVC sea erróneo.

- Finalmente, considera que el criterio de la CVC de establecer la antigüedad del testigo tomando como tal la diferencia entre el año de construcción de la muestra y el año al que viene referida la valoración no es correcto, pues para determinar la antigüedad del testigo se ha de adoptar la fecha de toma de las muestras, que es cuando la CVC hace la valoración y el año de construcción de la mismas, por lo que la antigüedad de cada uno de los testigos que conforman el estudio de mercado debe estar referenciado al año 2020 y no al año 2017. Tampoco en este extremo se evidencia error alguno en el criterio de la CVC, pues como señala la Administración, no es correcto utilizar como fecha de referencia el año de búsqueda del testigo (2020), pues la hipotética promoción se refiere a la fecha de la valoración (2017) y se deben hacer las muestras comparables a la hipotética promoción a realizar.

QUINTO.- Sobre el factor K.

Conforme establece el Art. 22.2 del Reglamento de Valoraciones del Suelo, el coeficiente K "pondera la totalidad de los gastos generales, incluidos los de financiación, gestión y promoción, así como el beneficio empresarial normal de la actividad de promoción inmobiliaria necesaria para la materialización de la edificabilidad". Y, añade el precepto que:

"Dicho coeficiente K, que tiene con carácter general un valor de 1,40, podrá ser reducido o aumentado de acuerdo con los siguientes criterios:

a) Podrá reducirse hasta un mínimo de 1,20 en el caso de terrenos en situación de urbanizado destinados a la construcción de viviendas unifamiliares en municipios con escasa dinámica inmobiliaria, viviendas sujetas a un régimen de protección que fije valores máximos de venta que se aparten de manera sustancial de los valores medios del mercado residencial, naves industriales u otras edificaciones vinculadas a explotaciones económicas, en razón de factores objetivos que justifiquen la reducción del componente de gastos generales como son la calidad y la tipología edificatoria, así como una menor dinámica del mercado inmobiliario en la zona.

b) Podrá aumentarse hasta un máximo de 1,50 en el caso de terrenos en situación de urbanizado destinados a promociones que en razón de factores objetivos como puedan ser, la extraordinaria localización, la fuerte dinámica inmobiliaria, la alta calidad de la tipología edificatoria, el plazo previsto de comercialización, el riesgo previsible, u otras características de la promoción, justifiquen la aplicación de un mayor componente de gastos generales".

En el presente caso, el acuerdo de la CVC aplica un coeficiente K de 1,40, es decir, el establecido con carácter general, coeficiente que la parte recurrente considera excesivo, en atención a la escasa dinámica del mercado inmobiliario de la zona característica del año de referencia de la valoración (año 2017), considerando justificado su reducción hasta 1,30.

Considera esta Sala que no ha quedado debidamente justificada la reducción del coeficiente k pretendido por dicha parte. El informe pericial elaborado por la Sra. Candida se fundamenta en meras referencias genéricas a la crisis inmobiliaria y al estancamiento del sector durante los años 2012 a 2014, y no en un estudio de la realidad del mercado inmobiliario de la zona, no pudiendo basarse la reducción en el solo hecho de que solo dos de los testigos aportado por CVC fueran del Municipio de la Oliva.

Tampoco resulta concluyente la ampliación del informe de TINSA elaborado por D. Jacobo, pues como puede apreciarse, los datos obtenidos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana sobre transacciones inmobiliarias del año inmediatamente anterior a octubre de 2017, según los cuales solo se vendieron 96 viviendas, vienen referidos únicamente a transacciones de vivienda de obra nueva, no contemplando las ventas de vivienda de segunda mano, por lo que dichos datos no reflejan la realidad del todo el mercado inmobiliario.

Finalmente, el hecho de que la técnico de la CVC valorara en su informe el factor k en 1,35 no constituye un acto propio que vincule a la Administración, siendo rechazado el criterio de la técnico en el informe propuesta aprobado por acuerdo de la Ponencia de la Comisión de fecha 25 de junio de 2020.

Se desestima el motivo de impugnación analizado.

SEXTO.- Sobre los costes de construcción.

En este apartado, varias son las cuestiones que se plantean:

- Se alega, en primer lugar, que la CVC ha calculado los costes de construcción únicamente según castastro, considerando que se ajusta más a la realidad calcular el coste de construcción tomando la media del valor obtenido de las tablas de baremos del Colegio Oficial de Arquitectos de Canarias COAC y el módulo básico de la construcción catastral.

Nos encontramos ante un criterio discrepante de la perito autora del informe aportado sobre la metodología a aplicar para calcular los costes de construcción que, por sí mismo, no desvirtúa el parecer de la CVC de calcular los costes de construcción según el Modulo Básico de Construcción de Catastro conforme al Real Decreto 1020/93, de 25 de junio.

- Se reprocha, por otro lado, que la CVC haya procedido a actualizar el coste de construcción obtenido partiendo del MBC2 , aplicando el coeficiente de los índices de costes del sector de la construcción publicados por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, ya que considera que la actualización debe realizarse aplicando los coeficientes de actualización específicos previstos a estos efectos por la normativa catastral.

Nuevamente nos encontramos ante lo que no es más que el parecer discrepante de la parte actora sobre cómo debe realizarse la actualización de los costes de construcción, sin que los informes periciales aportados rebatan con argumentos sólidos la corrección del criterio seguido por la CVC, ni evidencien la existencia en un error patente, limitándose a recoger el criterio de los peritos sobre cómo debe realizarse la actualización.

SÉPTIMO.- Sobre los gastos de urbanización.

El acuerdo de la CVC justifica los gastos de urbanización señalando que "que la parcela objeto de expropiación se encuentra en un suelo urbano, pero no cuenta con todas los servicios de infraestructuras necesarios para poder materializar toda la edificabilidad dentro de la parcela. Por lo que es necesario acometer obras de urbanización. Estos costes se fijan en 45 €/m² , cifra que está empleando la Dirección General del Catastro para elaborar las ponencia de valores catastrales, y que ha de aplicarse sobre parcela bruta, en este caso se debe acondicionar la totalidad de la parcela ( 5950 m² ).".

Alega la recurrente que resulta excesiva la deducción de costes de urbanización aplicada por la CVC de 45 €/m², lo que supone unos costes totales de 273.158,55 euros, argumentando que el valor mencionado se refiere a costes totales de urbanización para un sector pendiente de urbanizar y se repercute sobre suelo bruto o edificabilidad del sector y que, en este caso, nos encontramos con un suelo urbano con parcelas netas resultantes por lo que no resulta posible repercutir este importe al suelo objeto de expropiación.

El informe pericial elaborado por la Sra. Candida obtiene unos costes de urbanización de 97.890,00 euros, siendo la metodología empleada para su cálculo, tal y como explicó en el acto de ratificación de su informe, la aplicación del criterio del Colegio de Arquitectos que establece unos coeficientes para la urbanización de calles, repercutiendo ese valor unitario a la superficie de la calle que pasa por la parcela.

Por su parte el informe pericial de TINSA valora los costes de urbanización en 107.100 euros, aplicando un coste de urbanización de 18 €/m² que obtiene de aplicar un 60% al valor obtenido de la aplicación de los costes orientativos del COAC referidos al año 2008 para el suelo urbanizable en situación de rústico, que una vez actualizados, supone unos 30 €/m².

Partiendo de lo expuesto, la impugnación efectuada por la actora no puede prosperar.

Las fotografías insertas en el acuerdo impugnado reflejan la realidad física de la finca expropiada, pudiendo advertirse que se trata de una pieza de terreno sin transformar y que la puesta en marcha de la hipotética promoción inmobiliaria requeriría la ejecución de obras de urbanización que afectarían a toda la superficie de la parcela.

No podemos, por tanto, acoger el criterio empleado por la perito Sra. Candida que limita los costes de urbanización únicamente a la calle que atraviesa la parcela, obviando el resto de las obras de urbanización necesarias, no habiéndose acreditado que sólo una parte del terreno deba soportar los gastos y no el resto.

Por otro lado, el informe pericial aportado por TINSA tampoco desvirtúa la presunción de acierto del acuerdo impugnado, limitándose el perito Sr. Jacobo a realzar un cálculo alternativo de los costes de urbanización, que arroja un importe inferior al considerado por la CVC, pero que, por sí mismo, no evidencia error alguno del criterio seguido por la Administración que, como ya hemos señalado, calcula los gastos de urbanización aplicando la cifra oficial utilizada por la Dirección General del Catastro.

OCTAVO- Por todo cuando antecede, procede la estimación parcial del recurso interpuesto, y, en consecuencia, anulamos el Acuerdo de la CVC únicamente en el extremo relativo a la edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo, debiendo descontar del denominador de la fórmula del art. 21 del R.D. 1492/2000 la superficie de los espacios dotacionales que no están ejecutados, debiendo contar únicamente la superficie de dicho ámbito que es susceptible de aprovechamiento lucrativo.

NOVENO.-. En materia de costas, al haber sido estimadas parcialmente las pretensiones del recurrente, no procede su imposición a ninguno de los litigantes, de conformidad con lo establecido en el Art. 139.1 de la LJCA, en la redacción dada por la Ley 37/2011, de medidas de agilización procesal.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,