Sentencia Contencioso-Administrativo 23/2025 , Rec. 7/2020 de 23 de enero del 2025

PRIMERO.- Sobre el acto objeto de impugnación y alegaciones de las partes.

Es objeto de impugnación en la presente litis, el Acuerdo de la Comisión de Valoraciones de Canarias de fecha 6 de noviembre de 2019 por el que se fija el justiprecio de la finca registral DIRECCION000, en el término municipal de Valsequillo en 119.124,27 euros, incluido el 5% de premio de afección

Del acuerdo impugnado se extraen los siguientes datos:

- Nos encontramos ante la expropiación por ministerio de la ley de una finca calificada por el Plan General de Valsequillo como sistema Local espacio libre y como viario.

- La CVC fija como fecha de inicio del expediente de expropiación al amparo del Art. 163 del TRLOTENC, el 16 de marzo de 2016, por lo que es de aplicación el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana y el RD 1.492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo.

- Superficie expropiada: 901 m² de los que una parte están calificados como espacio libre y otra parte como viario.

- Situación del suelo: situación básica de suelo urbanizado.

- Método de valoración: residual estático, siendo de aplicación el artículo 37 del RDL 7/2015 y el Art. 22 del RD 1492/2011.

- Edificabilidad media: 1,37237 m²c/m²-s.

- Hipotética promoción a construir: varios bloques de vivienda plurifamiliares entre medianeras de 2 plantas de altura.

- Valores de venta: 1.207,11 €/m².

- Valor residual: 99,70982 €/m² construido.

-Gastos de urbanización: 7.619,39 euros

- Valor total del suelo: 113.451,69 €

- Valoración total con el 5% del precio de afección: 119.124,27 euros.

La parte actora discrepa del acuerdo impugnado en los siguientes extremos:

- Error en el cálculo de la edificabilidad media.

- La homogeneización realizada por la CVC no se considera válida.

- Costes de construcción.

- Los costes de urbanización son excesivos.

- La valoración realizada por el Ayuntamiento de Valsequillo debió considerarse por la Comisión como límite mínimo para la fijación del justiprecio, vulnerándose el Art. 35 de la LEF.

Y termina solicitando el dictado de una Sentencia con los siguientes pronunciamientos: "..., se declare la disconformidad del acuerdo objeto de recurso, su anulación y revocación del mismo, se acuerde como valoración del justiprecio correspondiente al solar de mis representados, incluido premio de afección, y de acuerdo con el dictamen pericial de esta parte, la cantidad de TRESCIENTOS OCHO MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y CUATRO CON SESENTA Y CUATRO (308.694,64) EUROS, correspondiendo doscientos noventa y tres mil novecientos noventa y nueve con noventa céntimos (293.994,90) euros a valor total del suelo y catorce mil seiscientos noventa y nueve con setenta y cuatro (14.699,74) euros a premio de afección calculado al cinco (5) por ciento, o subsidiariamente, fijar el justiprecio expropiatorio en la cantidad de doscientos cuarenta y dos mil trescientos seis euros con noventa y siete céntimos (242.306,97 €) conforme a la hoja de aprecio municipal aportada en el expediente administrativo, condenando a la Administración a estar y pasar por tal declaración y a que le abone a mis principales tales cantidades, más sus intereses de demora, legales y judiciales correspondientes desde la fecha de determinación del justiprecio el 16 de marzo de 2016, con imposición de las costas causadas en la presente instancia".

La Comunidad Autónoma se opone al recurso interpuesto y solicita su desestimación, por entender que el acto impugnado es conforme a derecho, manifestándose en similares términos la dirección letrada del Ayuntamiento de Valsquillo.

SEGUNDO.- Sobre la presunción de acierto de las valoraciones de los Jurados Provinciales de Expropiación Forzosa.

Como dijimos en nuestra Sentencia de fecha 6 de julio de 2022 (RCA 94/2017): "Las resoluciones de los Jurados de Expropiación Forzosa, como órganos especializados constituidos para la determinación del justiprecio en materia expropiatoria, tienen una presunción "iuris tantum" de acierto en la determinación de dicho justiprecio, y aunque dicha presunción es, efectivamente, solo "iuris tantum", y sin perjuicio de las facultades revisoras de los órganos jurisdiccionales contenciosos, debe destruirse dicha presunción mediante una prueba adecuada al efecto que, normalmente, ha de ser una prueba pericial, valorable conforme a los criterios de la "sana crítica". Tal presunción "prima facie" de veracidad de las resoluciones del Jurado se encuentra consagrada, entre otras, en las sentencias del Tribunal Supremo de 12 de noviembre de 2001 para la cual: "La afirmación de que el Jurado carecía de elementos suficientes para llevar a cabo una valoración olvida la presunción "iuris tantum" de acierto y veracidad de las resoluciones de los Jurados Provinciales de Expropiación, presunción que sólo puede ser desvirtuada mediante una prueba pericial encaminada a desvirtuar la afirmación contenida en la resolución recurrida y por ende la valoración efectuada por la Administración en su hoja de aprecio y asumida por el Jurado teniendo en cuenta sus características técnicas. Si alguien sostenía, como era el caso de los propietarios expropiados, que el valor de las acciones era superior al fijado por el Jurado, y que el error devenía de que la valoración por éste asumida era equivocada ya que no respondía a valores reales, debió haberlo acreditado así mediante la correspondiente prueba pericial, pues sin ella no cabe sostener, con arreglo a la jurisprudencia constante de esta Sala, que lo que el Jurado afirma es un valor real, calculado en base a un balance de situación referido a la fecha de expropiación cuyas partidas han sido actualizadas y ajustadas a valores reales en función de los resultados de la sociedad de los tres últimos años, no es real".

Para la sentencia del propio Tribunal de 23 de octubre de 2001 ,"la presunción de acierto, desde luego "iuris tantum", que se viene reconociendo a los acuerdos de los Jurados de Expropiación en materia de justo precio, no ya solo por mor de la objetividad, imparcialidad y conocimientos de los miembros que la integran, sino también por la legitimidad de que se benefician los actos administrativos, debe ser respetada en tanto no resulten suficientemente acreditados los errores que se achaquen a los mismos, y cabe inferir, en consecuencia que tales resoluciones administrativas deberán ser mantenidas cuando los criterios en ellas contenidos no incidan en errores fácticos o jurídicos o en desajustada apreciación de los elementos obrantes en las actuaciones".

Y esta presunción de acierto y veracidad reconocida por la Jurisprudencia ( STS 26-10-2005, y 16-07-2007) tan solo ha de ceder cuando se incurra en errores fácticos, jurídicos o desajustada apreciación de los elementos probatorios aportados al expediente, o bien cuando dichos errores resulten de pruebas evacuadas en el proceso contradictoriamente y con plenas garantías legales.

De conformidad con lo expresado anteriormente corresponde al actor desvirtuar, a través de la prueba adecuada, la valoración efectuada por la Comisión de Valoraciones. Singularmente, es la prueba pericial el medio apto o idóneo para desvirtuar la presunción de legalidad y acierto, si bien, como toda prueba, debe apreciarse de acuerdo con las reglas de la sana crítica, como disponía el artículo 632 de la anterior Ley de Enjuiciamiento Civil, hoy artículo 348 de la Ley 1/2000 , de 7 de enero, y en relación con todo el acervo probatorio, por aplicación del principio de valoración conjunta ( SSTS de 3 de julio y 3 de diciembre de 1991 y 28 de enero de 1992, entre otras)".

Ahora bien, para que tal presunción quede enervada (carga procesal que incumbe al demandante) no basta con la aportación de periciales, sino es menester -y esa es la función de tales pruebas- que el perito, en términos asequibles para quien carece de los necesarios conocimientos técnicos, especifique motivadamente, sin ambigüedades, los errores que detecta en las valoraciones impugnadas, y el resultado de su corrección. El objeto de esas pruebas no es realizar una nueva valoración alternativa según el criterio de perito, sino una valoración crítica pormenorizada de la decisión del órgano tasador. Una cosa es que la valoración, dentro de los parámetros legales, pueda seguir unos u otros criterios -todos perfectamente válidos- que lleven a resultados diversos y, otra, bien distinta (y es lo que ha de evidenciar la prueba) que los parámetros valorativos utilizados no se ajustan a las exigencias normativas, o se hayan aplicado erróneamente".

Las cuestiones planteadas deben, por tanto, ser analizadas conforme a la doctrina jurisprudencial expuesta.

TERCERO.- Sobre la edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo.

Considera, en primer lugar, la parte recurrente que el acuerdo de la CVC incurre en error al realizar el cálculo de la edificabilidad media del ámbito, según la fórmula prevista en el Art. 21 del RD 1492/2011, al no descontar del denominador el total de la superficie de los sistemas locales dotacional públicos existentes en el ámbito, sino únicamente la superficie de los que considera afectos a su destino por estar ya ejecutados, lo que resulta contrario a la doctrina jurisprudencial contenida, entre otras, en la Sentencia del TS de 15 de julio de 2013.

Sobre la cuestión suscitada ya se ha pronunciado esta Sala, entre otras, en su Sentencia de fecha fecha 17 de marzo de 2022 (RCA nº 241/15) en los siguientes términos:

"La cuestión objeto de debate fue resuelta por el Pleno de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo en la sentencia 15-07-2013 (rec. 312/2012), al resolver el recurso contencioso-administrativo interpuesto precisamente contra el Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo, en el que se discutía cómo debía interpretarse y aplicarse la fórmula prevista en el artículo 21, que es el que fija el sistema de cálculo o determinación de la edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo.

Y la interpretación dada por el Alto Tribunal en el fundamento de derecho Sexto de dicha sentencia avala la tesis que mantiene en el presente caso la parte actora, y que pasamos a reproducir a continuación:

"SEXTO .- Cálculo de la Edificabilidad Media del Ámbito Espacial Homogéneo .

Como tercer motivo del recurso la demanda mantiene que el reglamento aplica indebidamente el contenido del "aprovechamiento medio o tipo" al de la "edificabilidad media", confundiendo conceptos, afirmación que se efectúa por el hecho de que la fórmula matemática de cálculo de la edificabilidad media incluye en su divisor/denominador, y a efectos de su sustracción de la superficie de suelo del ámbito espacial homogéneo, en metros cuadrados -SA-, la superficie de suelo dotacional público existente en el ámbito espacial homogéneo ya afectado a su destino, en metros cuadrados -SD-.

También aquí hay que comenzar por resaltar que la demanda (1) no relaciona este hecho con la vulneración de ningún precepto legal y, menos aún, con el hecho de que la inclusión de tal elemento -superficie de suelo dotacional público existente en el ámbito espacial homogéneo ya afectado a su destino- sea contraria a alguna determinación del Texto Refundido de la Ley del Suelo que desarrolla y, (2) cuestiona esa fórmula porque supondrá que el beneficiario de la expropiación tendrá que abonar un justiprecio mayor que el que resultaría de no tomar en consideración ese elemento de suelo dotacional, datos que, por sí solos, serían merecedores de una respuesta contraria a la estimación del motivo de impugnación.

No obstante, en aras de satisfacer el derecho a la tutela judicial efectiva de la parte recurrente, analizaremos la problemática planteada desde la única óptica posible, desde el principio de equidistribución de cargas y obligaciones, principio que, conceptualmente, trata superar las desigualdades derivadas de la ordenación urbanística y que constituye una clara manifestación del principio fundamental y superior de igualdad ( artículos 1.1 y 14 de la Constitución Española ). Una de las técnicas de corrección de las desigualdades es el edificabilidad media, antes el aprovechamiento tipo.

La parte está cuestionando la posibilidad de que para el cálculo de la edificabilidad media del Ámbito Espacial Homogéneo pueda emplearse, detrayéndolo, ese elemento -SD-, y toda su exposición se concreta en que con ello se está alterando el contenido propio de la edificabilidad media de terrenos dotacionales pendientes de adquisición que, a su juicio y por asimilación con el sistema establecido por el PGOU de Valencia y por manifestar que es el contemplado en la Ley vigente, debe ser el resultado de dividir las edificabilidades destinadas a cualquier uso lucrativo entre la superficie total del ámbito de actuación considerado, sin detraer de ésta la correspondiente a suelo dotacional ya adquirido o afectado a su destino, ello porque lo contrario determinaría que el expropiado vería incrementada notablemente su edificabilidad sin haber realizado ninguna actuación positiva de ejecución del planeamiento, máxime cuando ello (la detracción de superficie de suelos dotacionales ya afectados a su destino) se hace sin que en el dividendo/numerador de la fórmula se detraiga la edificabilidad ya materializada. Es decir, trata de hacer valer un diferente posicionamiento con justificación exclusiva en las previsiones de su planeamiento.

La Administración General del Estado se opone a este planteamiento apoyándose en la sentencia de la Sala Tercera, sección sexta, del Tribunal Supremo de 11 de junio de 2007 (recurso de casación nº 554/2004 ) en cuanto establece que el aprovechamiento establecido en el planeamiento (1m2/m2) para uso dotacional no puede reputarse aprovechamiento lucrativo. Añade que para calcular la edificabilidad media de una parcela que no la tiene asignada en el plan habrá que excluir la superficie de aquellas parcelas dotacionales que ya pertenecen a la Administración actuante y cuya edificabilidad es cero, sin que ello pueda provocar el efecto inflacionista denunciado.

Así pues y es importante volver a resaltarlo, la fórmula resulta de aplicación para determinar el primer elemento de valoración (edificabilidad o uso de referencia) de los terrenos que estando en situación básica de suelo urbanizado (que no está edificado, o en que la edificación existente o en curso de ejecución es ilegal o se encuentra en situación de ruina física) no tengan atribuida edificabilidad o uso privativo por la ordenación urbanística (normalmente, suelos calificados como dotacionales públicos). Y, cuando se alude a edificabilidad o uso lucrativo se está haciendo referencia a elementos urbanísticos netos, ya se atienda a edificabilidades, a superficies o a usos.

Como se ve, en su numerador/dividendo, la fórmula descrita no es otra cosa que la media de las edificabilidades de las distintas parcelas integradas en el Ámbito Espacial Homogéneo (Ei), ponderada tanto por la superficie de cada una de ellas (Si) como por el coeficiente que representa el valor de repercusión del suelo de cada parcela (VRSi) respecto del valor de repercusión del suelo correspondiente al uso de que se trate a efectos de comparación con otros usos (VRSr = el uso mayoritario o característico: el de mayor edificabilidad) -VRSi/VRSr-. Esta previsión es la clara consecuencia de que el valor económico del suelo de cada una de las parcelas puede ser diferente y por ello se exige la homogeneización con esos coeficientes de ponderación.

Es evidente y, de no ser por el planteamiento de la parte, sería innecesaria toda mención a ello, que en esta primera parte de la fórmula (dividendo/numerador) solo se computan parcelas del Ámbito Espacial Homogéneo con edificabilidad reconocida en la ordenación urbanística, es decir, los usos y sus respectivas intensidades asignadas al suelo y que son susceptibles de aprovechamiento y ejercicio privados. Así, es de resaltar cómo el artículo 20.3 del RV alude a "terrenos que no tiene asignada edificabilidad o uso privado", en clara referencia al aprovechamiento privativo. Esos son los únicos que se pueden cuantificar para su conversión en valores abstractos susceptibles de ser atribuidos a suelos que no tienen asignada edificabilidad en la ordenación urbanística y que, o no se computan o necesariamente aparecerán computados como "0". Es incorrecto por tanto el planteamiento de la parte actora en orden a que la fórmula detrae (de su divisor/denominador) la superficie de suelo dotacional ya adquirido y afectado a su destino -SD- cuando, por el contrario, no lo hace (la detracción) en su dividendo/numerador y respecto de la edificabilidad ya materializada.

Lógicamente, y analizando ya la segunda parte de la fórmula (divisor/denominador) esa media de edificabilidades homogeneizadas ha de ser dividida por la superficie del Ámbito Espacial Homogéneo (SA) descontándose la superficie de suelos dotacionales ya existentes y afectados a su destino (SD) y cuyo uso se pretenda mantener. Si no se hiciese así, tal y como postula el Ayuntamiento de Valencia, el resultado no sería otro que el atribuir edificabilidad a los suelos de dominio público ya existentes, actuación claramente contraria a derecho. En definitiva, en el divisor/denominador debe constar únicamente la superficie del Ámbito Espacial Homogéneo que es susceptible de aprovechamiento lucrativo

Como consecuencia de todo lo anterior puede decirse que la finalidad de la fórmula de cálculo de la edificabilidad media en el Ámbito Espacial Homogéneo no es otra que el cálculo del aprovechamiento patrimonializable de terrenos que no lo tienen asignado por el planeamiento -atribución efectiva de usos e intensidades susceptible de adquisición privada-, es decir, la misma finalidad que la perseguida por el artículo 29 de la Ley del Suelo y Valoraciones 6/1998. La diferencia existente entre ambos preceptos radica en que mientras en el artículo 29 de la Ley 6/1998 se atendía al aprovechamiento resultante de la media ponderada de los aprovechamientos, referidos al uso predominante, del polígono fiscal en que a efectos catastrales estuviese incluido el terreno, en el artículo 24.1 del TRLS 2/2008 y en el artículo 21 del RV se alude a la edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías el planeamiento haya incluido a los terrenos, atendiendo al uso mayoritario.

De esta manera, mediante la aplicación de esta fórmula, a las parcelas dotacionales en suelo urbanizado les corresponderá una edificabilidad, a los solos efectos de su valoración, muy semejante o análoga a la de las parcelas edificables próximas que estén integradas en el mismo Ámbito Espacial Homogéneo, lográndose así un equilibrio más justo en la distribución de beneficios y cargas al comparar las parcelas con edificabilidad asignada (edificables) y las que no la tienen asignada (dotacionales) integradas en el mismo Ámbito Espacial Homogéneo" (el subrayado es nuestro).

Tesis que, posteriormente, se reitera en la STS de 10 de diciembre de 2014, rec. 3474/2012".

A la vista de lo expuesto, el cálculo de la edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo debe efectuarse descontando del denominador de la fórmula del art. 21 del R.D. 1492/2000 la superficie de los espacios dotacionales que no están ejecutados, contando únicamente la superficie de dicho ámbito que es susceptible de aprovechamiento lucrativo. Procede, en consecuencia, estimar el motivo de impugnación analizado.

CUARTO.- Sobre el valor de venta homogeneizado obtenido del estudio de mercado.

Considera la parte actora que en la homogeneización realizada por la CVC se comenten varios errores:

- En primer lugar, refiere que las muestras aportadas tienen más de cinco años de antigüedad, por lo que debió aplicarse el coeficiente de IPV de segunda mano y no del coeficiente de variación del precio de la vivienda nueva. No compartimos tales objeciones, y ello porque no cabe utilizar coeficientes IPV para vivienda de segunda mano, ya que de lo que se trata es de homogeneizar las muestras con la hipotética promoción a realizar, es decir, viviendas de nueva construcción.

- Por otro lado, reputa incorrecto que la homogeneización se hiciera aplicando el IPV, puesto que este es un índice que hace referencia a toda Canarias y que no refleja cómo se ha comportado el mercado en el municipio de Valsequillo, considerando que debe acudirse a las estadísticas del Ministerio de Fomento acerca del precio medio de viviendas por provincias, que refleja de forma más concreta cómo ha evolucionado el mercado. En este extremo, como puede advertirse, nos encontramos ante el mero parecer discrepante de la perito Sra. Berta que, por sí solo, no acredita que el criterio de homogeneización usado por la CVC sea erróneo.

- Finalmente, considera que el criterio de la CVC de establecer la antigüedad del testigo tomando como tal la diferencia entre el año de construcción de la muestra y el año al que viene referida la valoración no es correcto, pues para determinar la antigüedad del testigo se ha de adoptar la fecha de toma de las muestras, que es cuando la CVC hace la valoración y el año de construcción de la mismas, por lo que la antigüedad de cada uno de los testigos que conforman el estudio de mercado debe estar referenciado al año 2019 y no al año 2016. Tampoco en este extremo se evidencia error alguno en el criterio de la CVC, pues como señala la Administración, no es correcto utilizar como fecha de referencia el año de búsqueda del testigo (2019), pues la hipotética promoción se refiere a la fecha de la valoración (2026) y se deben hacer las muestras comparables a la hipotética promoción a realizar.

QUINTO.- Sobre los costes de construcción.

En este apartado, reprocha la parte que la CVC haya procedido a actualizar el coste de construcción obtenido partiendo del MBC2 aplicando unos coeficientes incorrectos, ya que considera que el MBC2 debe actualizarse al año de referencia de la valoración (2016) mediante la aplicación del coeficiente de actualización de valores catastrales según artículo 32.2 del texto refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario.

Nuevamente nos encontramos ante lo que no es más que el parecer discrepante de la parte actora sobre cómo debe realizarse la actualización de los costes de construcción, sin que el informe pericial aportado rebata con argumentos sólidos la corrección del criterio seguido por la CVC, ni evidencie la existencia en un error patente, limitándose a recoger el criterio de la perito sobre cómo debe realizarse la actualización.

SEXTO.- Sobre los gastos de urbanización.

Considera la actora que los costes de urbanización adoptados por la CVC son excesivos, pues se incluyen costes referentes a acometidas domiciliarias y arquetas de conexión que se ejecutan cuando se realiza la edificación para satisfacer a la misma, no siendo ninguna de las infraestructuras y servicios necesarios por la legislación urbanística para tener la condición de urbanizado, y, por tanto, la CVC únicamente debería haber adoptado los costes referentes a la ejecución de la acera.

No compartimos la crítica que realiza la parte, puesto que los gastos propios de urbanización del suelo urbano consolidado incluye no solo la ejecución de la acera, sino también las conexiones a las redes de distribución.

SÉPTIMO - La valoración realizada por el Ayuntamiento debió considerarse como límite mínimo para la fijación del justiprecio al ser una cantidad mayor que la reconocida.

Finalmente, argumenta la actora que el acuerdo impugnado infringe lo dispuesto en el Art 35 de la LEF, ya que la hoja de aprecio presentada por el Ayuntamiento de Valsequillo arroja un justiprecio superior al fijado por la CVC, constituyendo la valoración del Ayuntamiento el límite mínimo por debajo del cual no es posible fijar el justiprecio en este procedimiento.

Sobre la cuestión planteada hemos de traer a colación la Sentencia de esta Sala y Sección de fecha 19 de octubre de 2023, dictada en el recurso núm. 144/2015, en la que dijimos que:

"En relación a esta cuestión es reiterada la jurisprudencia que declara que con base en los artículos 29.1 º, 30.2 º y 34 de la Ley de Expropiación Forzosa "las hojas de aprecio de las partes intervinientes en los procedimientos sobre expropiación forzosa, constituyen unos máximos y mínimos que vinculan, en primer lugar, a los órganos colegiados de valoración en vía administrativa y, en su caso, a los Tribunales de lo contencioso-administrativo cuando revisen los criterios de legalidad de dichas actos".

Así, por ejemplo, la STS Sección 5ª, Sentencia 1848/2017 de 28-11-2017, Rec. 2497/2016, declara que "las hojas de aprecio de expropiado y Administración expropiante o beneficiaria, constituyen unos máximos y mínimos que vinculan a los Jurados y a los Tribunales a la hora de fijar los justiprecios, porque aquellos están obligados a fijar su importe "a la vista de las hojas de aprecio". Se considera por la jurisprudencia que estando inspirada nuestra ley expropiatoria en el principio de libertad de pactos, debe considerarse que el principio de vinculación a los propios actos genera que no puedan ser desconocidos por las partes esas ofertas que se hacen en tales momentos del procedimiento en que se emiten las hojas de aprecio y que condicionan su ulterior desarrollo.

Ahora bien, esa vinculación ha de interpretarse en su justa medida, porque no requiere que exista la más absoluta vinculación entre lo ofertado por las partes con todo el rigor de su contenido. Existe, eso sí, una vinculación en relación con el importe total reclamado y ofrecido como justiprecio. Ahora bien, en relación a las distintas partidas que integran los justiprecios no cabe estimar que exista esa vinculación, entre otras razones porque siendo admisible la reclamación u ofrecimiento de un importe global en las hojas de aprecio, se discriminaría a los propietarios o a la Administración, cuando detallan el contenido del importe total del justiprecio reclamado.

Con fundamento a dicha circunstancia, la jurisprudencia de este Tribunal Supremo ha puntualizado que, si bien es admisible esa vinculación al importe total de justiprecio ofrecido o reclamado, pero no a las distintas partidas que integran los conceptos indemnizables. Es de destacar que la Jurisprudencia discrimina a estos efectos entre los conceptos que integran la cantidad que se reclama en concepto de justiprecio y las distintas partidas que integran dichos conceptos, existiendo una vinculación entre aquellos, pero no en cuanto a estas últimas (por todas, sentencia de 24 de febrero de 2014, dictada en el recurso de casación 2629/2011 )".

En definitiva, hemos de recordar la naturaleza jurídica de las hojas de aprecio, que, según reiterada jurisprudencia, constituyen declaraciones de voluntad mediante las cuales las partes fijan el precio que estiman justo.

Dicho lo anterior, tenemos que en el presente caso el Ayuntamiento de Las Palmas de Gran Canaria no llegó a formular la referida Hoja de Aprecio, pues el informe al que la actora califica como Hoja de Aprecio, emitido por el técnico municipal con fecha 28 de enero de 2011, no puede ser calificado como tal, al no haber sido aprobado el correspondiente acuerdo municipal al respecto. Los informes son meros actos de trámite sin que por la corporación local se llegase a aprobar la valoración contenida en el informe.

Este es el criterio seguido por esta Sala (STSJ de Canarias 312/2017, de 28-07-2017 (rec. 16/2015) , conforme a la cual, ""Tampoco es asumible la pretensión que se ejercita en el sentido de que se mantenga como límite mínimo vinculante como acto propio del Ayuntamiento el valor que se hace constar en un informe de la Arquitecta municipal emitido el 7 de mayo de 2012, el que reiteradamente se califica como "hoja de aprecio municipal", que como tal no puede ser modificada ulteriormente y ello por la muy básica regla de que la declaración de la voluntad municipal que incorpora la formulación de la hoja de aprecio, solo puede ser emitida válidamente por los órganos que las leyes señalan, Pleno, Junta de Gobierno o Alcalde, según el reparto de competencias y mediante su incorporación a los acuerdos adoptados en legal forma.

Así sucede en el sentencia del TS. citadas por el propio demandante en que se trata de " que el propio Ayuntamiento Pleno, en acuerdo adoptado con fecha 29 de diciembre de 1983 en el mismo expediente expropiatorio, del que se dio expreso traslado a los expropiados a los concretos efectos del artículo 30.2 de la Ley de 16 de diciembre de 1954, cifró el precio de los bienes afectados en la cantidad señalada por la Sala de instancia" STS de 23 diciembre de 1986 .

Un informe pericial de un empleado del Ayuntamiento no puede considerarse la voluntad municipal que se incorpora a la hoja de aprecio y por ello no puede vincularse como acto propio del Ayuntamiento"".

Igualmente, en la sentencia de fecha 18 de diciembre de 2017 (PO 186/2015) dijimos que el informe del Ingeniero Técnico agrícola que tasaba la finca en un determinado valor no puede considerarse como límite mínimo vinculante como acto propio del Ayuntamiento, no pudiendo ser considerado dicho informe como Hoja de Aprecio, añadiendo que "la declaración de voluntad municipal que incorpora la formulación de la hoja de aprecio solo puede ser emitida válidamente por los órganos que las leyes señalaban, Pleno, Junta de Gobierno o Alcalde, según el reparto de competencias y mediante su incorporación a los acuerdos adoptados en legal forma", siguiendo la doctrina sentada por el Tribunal Supremo ( STS 23- 12-1986). Igual criterio hemos mantenido en la sentencia de 13 de octubre de 2017 (PO 89/2015)"-.

En el presente caso, pretende la recurrente que la valoración contenida en el informe técnico municipal de 22 de agosto de 2016, que asciende a 242.306,97 euros, sea considerada como límite mínimo vinculante para la CVC. . Ahora bien, a la vista de lo expuesto, dicha pretensión no puede prosperar, ya que nos encontramos ante un mero informe técnico municipal de valoración que no consta que haya sido aceptado o aprobado por los órganos competentes para expresar la declaración de voluntad municipal, por lo que la valoración contenida en el mismo no puede tener la consideración de límite mínimo vinculante en la determinación del justiprecio.

OCTAVO.- Por todo cuando antecede, procede la estimación parcial del recurso interpuesto, y, en consecuencia, anulamos el Acuerdo de la CVC únicamente en el extremo relativo a la edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo, debiendo descontar del denominador de la fórmula del art. 21 del R.D. 1492/2000 la superficie de los espacios dotacionales que no están ejecutados, debiendo contar únicamente la superficie de dicho ámbito que es susceptible de aprovechamiento lucrativo.

NOVENO.-. En materia de costas, al haber sido estimadas parcialmente las pretensiones del recurrente, no procede su imposición a ninguno de los litigantes, de conformidad con lo establecido en el Art. 139.1 de la LJCA, en la redacción dada por la Ley 37/2011, de medidas de agilización procesal.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,