Sentencia Contencioso-Administrativo 177/2024 , Rec. 82/2018 de 09 de mayo del 2024

PRIMERO.- Habida cuenta de la naturaleza de esta controversia, y como hemos hecho en casos semejantes, para su adecuado enfoque y resolución se hace necesario tener en cuenta las consideraciones que se exponen a continuación.

A) Tal como recuerda, entre otras, la Sentencia de esta Sala y Sección 124/2023, de fecha 30 de marzo (rec. 68/2917):

«SEGUNDO.- Sobre la presunción de acierto de las valoraciones de los Jurados Provinciales de Expropiación Forzosa.

Como dijimos en nuestra Sentencia de fecha 6 de julio de 2022 (RCA 94/2017): "Las resoluciones de los Jurados de Expropiación Forzosa, como órganos especializados constituidos para la determinación del justiprecio en materia expropiatoria, tienen una presunción "iuris tantum" de acierto en la determinación de dicho justiprecio, y aunque dicha presunción es, efectivamente, solo "iuris tantum", y sin perjuicio de las facultades revisoras de los órganos jurisdiccionales contenciosos, debe destruirse dicha presunción mediante una prueba adecuada al efecto que, normalmente, ha de ser una prueba pericial, valorable conforme a los criterios de la "sana crítica". Tal presunción "prima facie" de veracidad de las resoluciones del Jurado se encuentra consagrada, entre otras, en las sentencias del Tribunal Supremo de 12 de noviembre de 2001 para la cual: "La afirmación de que el Jurado carecía de elementos suficientes para llevar a cabo una valoración olvida la presunción "iuris tantum" de acierto y veracidad de las resoluciones de los Jurados Provinciales de Expropiación, presunción que sólo puede ser desvirtuada mediante una prueba pericial encaminada a desvirtuar la afirmación contenida en la resolución recurrida y por ende la valoración efectuada por la Administración en su hoja de aprecio y asumida por el Jurado teniendo en cuenta sus características técnicas. Si alguien sostenía, como era el caso de los propietarios expropiados, que el valor de las acciones era superior al fijado por el Jurado, y que el error devenía de que la valoración por éste asumida era equivocada ya que no respondía a valores reales, debió haberlo acreditado así mediante la correspondiente prueba pericial, pues sin ella no cabe sostener, con arreglo a la jurisprudencia constante de esta Sala, que lo que el Jurado afirma es un valor real, calculado en base a un balance de situación referido a la fecha de expropiación cuyas partidas han sido actualizadas y ajustadas a valores reales en función de los resultados de la sociedad de los tres últimos años, no es real".

Para la sentencia del propio Tribunal de 23 de octubre de 2001, "la presunción de acierto, desde luego "iuris tantum", que se viene reconociendo a los acuerdos de los Jurados de Expropiación en materia de justo precio, no ya solo por mor de la objetividad, imparcialidad y conocimientos de los miembros que la integran, sino también por la legitimidad de que se benefician los actos administrativos, debe ser respetada en tanto no resulten suficientemente acreditados los errores que se achaquen a los mismos, y cabe inferir, en consecuencia que tales resoluciones administrativas deberán ser mantenidas cuando los criterios en ellas contenidos no incidan en errores fácticos o jurídicos o en desajustada apreciación de los elementos obrantes en las actuaciones".

Y esta presunción de acierto y veracidad reconocida por la Jurisprudencia ( STS 26-10-2005, y 16-07-2007) tan solo ha de ceder cuando se incurra en errores fácticos, jurídicos o desajustada apreciación de los elementos probatorios aportados al expediente, o bien cuando dichos errores resulten de pruebas evacuadas en el proceso contradictoriamente y con plenas garantías legales.

De conformidad con lo expresado anteriormente corresponde al actor desvirtuar, a través de la prueba adecuada, la valoración efectuada por la Comisión de Valoraciones. Singularmente, es la prueba pericial el medio apto o idóneo para desvirtuar la presunción de legalidad y acierto, si bien, como toda prueba, debe apreciarse de acuerdo con las reglas de la sana crítica, como disponía el artículo 632 de la anterior Ley de Enjuiciamiento Civil, hoy artículo 348 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, y en relación con todo el acervo probatorio, por aplicación del principio de valoración conjunta ( SSTS de 3 de julio y 3 de diciembre de 1991 y 28 de enero de 1992, entre otras)".

Ahora bien, para que tal presunción quede enervada (carga procesal que incumbe al demandante) no basta con la aportación de periciales, sino es menester -y esa es la función de tales pruebas- que el perito, en términos asequibles para quien carece de los necesarios conocimientos técnicos, especifique motivadamente, sin ambigüedades, los errores que detecta en las valoraciones impugnadas, y el resultado de su corrección. El objeto de esas pruebas no es realizar una nueva valoración alternativa según el criterio de perito, sino una valoración crítica pormenorizada de la decisión del órgano tasador. Una cosa es que la valoración, dentro de los parámetros legales, pueda seguir unos u otros criterios -todos perfectamente válidos- que lleven a resultados diversos y, otra, bien distinta (y es lo que ha de evidenciar la prueba) que los parámetros valorativos utilizados no se ajustan a las exigencias normativas, o se hayan aplicado erróneamente".

Las cuestiones planteadas deben, por tanto, ser analizadas conforme a la doctrina jurisprudencial expuesta».

B) Descendiendo a un ámbito más específico, también resulta de interés traer a colación lo que, sobre las características de la expropiación ope legis o por ministerio de la ley, ha señalado recientemente el Tribunal Constitucional en la Sentencia 168/2023, de 22 de noviembre (rec. 1096/2022). Asevera el intérprete supremo de la Constitución:

«En contra de lo que viene a sostener la letrada de la Generalitat esta figura [expropiación rogada o por ministerio de la ley] tiene, en dichos supuestos, un marcado carácter tuitivo al servir, como viene reconociendo la jurisprudencia del Tribunal Supremo, "para evitar la indefensión de los propietarios que, como consecuencia del planeamiento urbanístico, quedan sin aprovechamiento alguno, facultándoles para forzar a la administración a que les expropie, impidiendo así que su derecho de propiedad quede vacío de contenido económico" ( STS 7200/2012, de 5 de noviembre de 2012, FJ 4). Es decir, como también se aclara en un momento posterior por el Tribunal Supremo "lo que justifica la expropiación por ministerio de la ley es la inactividad administrativa en la ejecución del planeamiento que ha definido suficientemente el alcance del derecho de propiedad, de ahí que el precepto se refiera al cómputo del plazo de advertencia, desde la entrada en vigor del plan o programa de actuación urbanística, y su finalidad es evitar que la inactividad administrativa perjudique o impida la efectividad el derecho del propietario en los términos definidos con carácter eficaz por el planeamiento. Expresado en sentido negativo, la institución no tiene por objeto solventar o remediar la posible omisión o retraso de la administración en el ejercicio de sus facultades de ordenación urbanística, que tiene sus propios cauces legales en los términos que contempla la regulación de la participación de los ciudadanos en los procedimientos de elaboración y aprobación de los instrumentos de ordenación y el régimen de impugnación de los mismos; y menos aún se contempla por el legislador la posibilidad de utilizar la expropiación por ministerio de la ley como una modalidad de penalización de la inactividad administrativa en la ordenación urbanística" ( STS 461/2020, de 14 de febrero de 2020, FJ 1) (.)» (FJ 3).

SEGUNDO.- Expuesto lo anterior, procede abordar la cuestión de fondo. Un punto de partida necesario lo constituye la delimitación que de la quaestio litis lleva a cabo el propio recurrente en la extensa demanda presentada. Sin embargo, por su claridad expositiva, hemos de partir de la síntesis que de los distintos motivos de impugnación lleva a cabo la Administración autonómica en la contestación a la demanda. Estos son:

1) Que la finca, que cuenta con una superficie de 19.950 m2, está rodeada de suelo consolidado, con vías de acceso asfaltadas e inserta en la trama urbana, tratándose de una infraestructura consistente en excavación/estanque, entramado de tuberías y explanadas periféricas.

2) Que el acuerdo recurrido solamente valora 3 conceptos: suelo parcial, valor unitario del estanque inferior y muros, pero sin determinar su volumen, dejando a un lado el resto de conceptos incluidos en la hoja de aprecio.

3) Que presenta una valoración en relación con el cultivo de aguacate.

4) Que los informes periciales aportados acreditan notorios errores y desajustada apreciación de los datos fácticos probatorios, cediendo la presunción iuris tantum.

5) Que el Ayuntamiento únicamente delimita una parte del terreno, quedando inutilizada para el aprovechamiento agrícola el resto de la superficie.

6) Que el acuerdo recurrido considera erróneamente que el resto de la finca no pueda ser antieconómica, al no tener en cuenta que existe una losa de 15 cm de espesor que hace inoperativo el aprovechamiento agrícola.

7) Que se comete un grave error al valorar como superficie expropiada tan sólo 5.567,66 m2, cuando la mínima que procede es 7.567,66 m2, conforme certificó el Ayuntamiento, y si el propietario expresó otra cosa fue por la utilización de un dato erróneo del Ayuntamiento.

8) Que el justiprecio definitivo debe incluir la superficie de 7.567,66 €/m2.

9) Que el resto de la superficie de la propiedad es inferior a una hectárea, teniendo en cuenta el demérito que presenta por la presencia de la losa y las servidumbres de protección de carreteras y estanque, por lo que procede una indemnización por demérito del 15%.

10) Arbitrariedad en la CVC en la elección del cultivo de cítricos, prescindiendo del mapa de cultivos de 2112/2103 y optando por el de 2005.

11) Que la CVC descuenta el coste de transformación del terreno, lo que ni es justo n legal.

12) Que se podía haber optado por el cultivo de aguacate, obteniendo así un valor de 75,79 €/m2.

13) Que no se ha hecho valoración de la capacidad de la excavación ni volumen del muro, concediendo sorprendentemente un valor unitario, lo que es jurídicamente inaceptable, vulnerando el art. 38 de la Ley 39/2015 y la Disposición transitoria de la Ley 4/2017.

14) Que el volumen de la excavación es 129.641,66 m2.

15) Incorrecto coeficientes de antigüedad y estado de conservación utilizados en el acuerdo, al ser de dudosa imparcialidad.

16) Que, en definitiva, la CVC no permite cuantificar el justiprecio, porque no determina el volumen de dos de los tres conceptos que admite.

17) Que la hoja de aprecio de 8 de julio de 2011 no puede obrar como límite congruente porque se llegó a esa cifra teniendo en cuenta un error originado por el Ayuntamiento (pp. 5-6 de la contestación a la demanda).

Examinemos las causas impugnativas indicadas siempre a la luz de la presunción de legalidad y acierto de que goza el acuerdo impugnado, y sin perjuicio de que el tratamiento de uno o varios motivos puedan quedar subsumido y/o agrupado en las respuestas que se vayan dando.

TERCERO.- 1) Que la finca, que cuenta con una superficie de 19.950 m2, está rodeada de suelo consolidado, con vías de acceso asfaltadas e inserta en la trama urbana, tratándose de una infraestructura consistente en excavación/estanque, entramado de tuberías y explanadas periféricas.

Por lo que respecta a este primer motivo, es claro que la Sala ha de dar razón a la Administración demandada cuando, con referencia a la elocuente imagen aérea que figura en la contestación (p. 16), afirma:

«La finca no está inserta en trama urbana alguna, ni rodeada de suelo "consolidado" (.).

Se trata de una infraestructura vacía, con síntomas de estar de desuso, pues ni siquiera los terrenos que se sitúan a su alrededor están cultivados.

Mucho menos es un suelo urbano consolidado» (la cursiva es añadida).

Que esto es así, lo acredita asimismo el reportaje fotográfico (esta vez a color) que consta en el dictamen pericial denominado "Informe técnico topográfico de las diferentes unidades de obra dentro del sistema general (SG-9) del Plan General del término municipal de Telde y fuera del sistema general", elaborado por el ingeniero técnico en Topografía don Marcial, de fecha 4 de marzo de 2020, medio probatorio propuesto por la entidad recurrente (a destacar las fotos aéreas que constan en las pp. 0, 17 y 28, aunque todas las imágenes son bien demostrativas del abandono en que se encuentran el estanque y sus aledaños).

En relación con la superficie de la parcela que fue objeto de valoración, de nuevo hemos de participar del criterio expuesto por la representación y defensa de la demandada, aunque con un matiz que no desvirtúa su argumentación. La Letrada de los Servicios Jurídicos aborda esta concreta cuestión partiendo del contenido del Fallo de la Sentencia de la Sala de fecha 30 de octubre de 2017, en el que se «ordena a fijar el justiprecio de la finca calificada como sistema general en el PGOU de Telde» (pp. 16-17). Sin embargo, no debe olvidarse que el acuerdo recurrido se dictó en ejecución de la Sentencia de 28 de julio de 2017 en la que, estimando el recurso de PROVIELMA, SL, se ordenó «proceder a la fijación del justiprecio». En cualquier caso, se trata de una diferencia irrelevante puesto lo que realmente importa en este procedimiento expropiatorio por ministerio de la Ley es que solamente hemos de tener en cuenta la superficie afectada por el sistema general y no la totalidad de la propiedad, que es de 19.950,00 m2. Por ello, la CVC centra su atención -con acierto- en la superficie realmente afectada por el sistema general (el denominado "estanque pequeño"), descartando la totalidad de la parcela y lo que llaman "estanque grande". Y es que, tal como explica la Administración autonómica:

"El Plan General de Ordenación de Telde no recoge en ningún lugar la superficie que ocupa este SG. Aparece grafiado pero no se cuantifica su superficie, a diferencia de otros SG.

(.)

El plano [con referencia los planos que figuran en la página 18 de la contestación] contempla lo que los recurrentes denominan "estanque pequeño" en el área SG-9, y no se especifica en ningún plano la superficie del SG. (Plano elementos estructurantes).

(.)

En los datos del catastro [con referencia a la descripción de la parcela catastral de la p. 20] la superficie construida, estanque pequeño, (SG), constan 5.777 m2.

Dado que la superficie del SG no está determinada en el PGO, la CVC decidió adoptar la que la propiedad dice que tiene el estanque pequeño, que es lo que constituye el SG.

No parece de recibo que la actora ahora modifique la superficie a valorar sobre la base de haber utilizado un dato erróneo del Ayuntamiento (.)" (pp. 16-20, la cursiva es añadida).

CUARTO.- 2) Que el acuerdo recurrido solamente valora 3 conceptos: suelo parcial, valor unitario del estanque inferior y muros, pero sin determinar su volumen, dejando a un lado el resto de conceptos incluidos en la hoja de aprecio.

En relación con la crítica que la actora hace acerca de la valoración parcial del suelo y de haber prescindido de los demás conceptos incluidos en la hoja de aprecio, nos remitimos a lo que se ha señalado en el fundamento anterior. Por lo que respecta a la objeción relativa a la fijación en valor unitario del volumen del estanque inferior y muros, la Sala comparte esta objeción en los términos que seguidamente se dirán. Aunque lo que vamos a decir viene referido a la determinación de la superficie objeto de expropiación (metros cuadrados, por tanto), consideramos que es plenamente aplicable al modo de proceder de la CVC en el presente caso a la hora de calcular el volumen del denominado "estanque pequeño" y de medir los muros de hormigón que lo delimita. En efecto, sobre esta forma de actuación la Sala se ha pronunciado en repetidas ocasiones y en sentido desfavorable. Así, en la reciente Sentencia 124/2023, de 30 de marzo, advertimos:

«Esta Sala ya ha señalado que no es correcto realizar una valoración por metro cuadrado, pudiendo citarse, entre otras, las STSJC de 24-10-2019 (rec. 59/2013), o STSJC de 31-07-2019 (rec. 33/2016), en las que hemos dicho que "la norma reguladora de la fijación del justiprecio no permite la sola determinación de uno de los dos factores que lo componen (el precio del m2) dejando para determinación posterior el otro (la superficie), por más que lo relevante sea-se insiste- el primer factor, siendo secundario el segundo y pudiendo fijarse el justiprecio por la simple operación aritmética de multiplicación de los dos factores, una vez determinada la superficie, pues se trata de una cuestión jurídica que no puede eludirse por ínfima que sea su relevancia económica.

Y, así, resulta que, al no determinar el justiprecio, el órgano de la Administración Autonómica competente para ello está incumpliendo su deber, pues así lo determina la norma que delimita su competencia, fijada por el art 228.2 del TRLOT y ENC, a cuyo tenor "la Comisión de Valoraciones actuará con competencia resolutoria definitiva para la fijación del justiprecio." término éste que excluye la determinación de uno sólo de los factores del justiprecio. Exactamente con iguales palabras se pronuncia su Reglamento de desarrollo ( art 3.1.c del Decreto 124/07, de 24 de Mayo)"» (FJ 3, la cursiva es añadida).

Es evidente que en el presente supuesto se produce una indeterminación del justiprecio como consecuencia del cálculo en valor unitario €/m3 del estanque y muro perimetral. No obstante, del material probatorio que consta en las actuaciones es posible encontrar aquellos datos que contribuyen a establecer con la fiabilidad necesaria los datos arriba indicados, soslayando de esta forma las dificultades que opone la CVC (pp. 19-20). En efecto, procederemos de la siguiente manera:

a) Valoración del estanque

En primer lugar, hemos de tomar en consideración, justamente por estar revestida de la presunción de veracidad, legalidad y acierto, la valoración que lleva a cabo la CVC, que no ha podido ser desvirtuada por la entidad actora. Recuérdese, a este respecto, que se trata de una presunción iuris tantum que puede y debe ser revisada en sede jurisdiccional; pero para que esto sea así es necesario que se manifieste en la decisión de dicho organismo tasador la existencia de «infracción legal, notorio error de hecho o desafortunada apreciación de los elementos de prueba existentes en el expediente» (véase, entre otras, la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 17 de diciembre de 2012, rec. 1010/2003). Nada de esto ocurre en el caso que nos ocupa. Una cosa es que es que la demandante defienda la posición más beneficiosa para sus intereses y otra muy distinta es que, habida cuenta de la diferencia entre lo pretendido por las partes en litigio (circunstancia más que común en este tipo de asuntos), tengamos que aceptar que es la Administración autonómica la que, por definición, se equivoca en sus cálculos. Por el contrario, esta Sala y Sección comparte el análisis que sobre esta cuestión (repetimos: valoración del denominado "estanque pequeño" o interior, único a evaluar) hace la CVC en el acuerdo impugnado y por tanto participamos igualmente de las alegaciones que formula representación y defensa de la parte demandada en la contestación a la demanda (pp. 27-35, con la incorporación de un expresivo reportaje fotográfico), y en sus conclusiones, en las que afirma, con acierto, que el denominado "estanque grande" no sólo se encuentra fuera del ámbito del Sistema General, sino que tampoco se puede considerar una "construcción funcional valorable"; es decir, que por su estado ruinoso ni tan siquiera puede ser calificado de estanque (véanse las Conclusiones Octava y Novena). Resulta de interés destacar las siguientes observaciones de la Letrada del Servicio Jurídico del Gobierno de Canarias relativas a los coeficientes de depreciación por antigüedad y estado de conservación en la valoración del estanque:

"La categoría está en relación con los materiales utilizados para su construcción.

La CVC consideró la calidad constructiva 8 (Pág. 32 del acuerdo recurrido), lo que va en relación a los materiales (sería normal-sencilla), mientras que la categoría 5, que propone la parte, es la superior para esta tipología, que no se corresponde con el estanque objeto de valoración".

Y tras examinar el cuadro contenido en la Circular de la Dirección General del Catastro, llega a la siguiente conclusión:

"Por tanto corresponde la aplicación del coeficiente H, para una antigüedad de 40-44 años, de 0,47".

Respecto al coeficiente de depreciación por estado de conservación (I), después de transcribir la Norma 13 del RD 1020/1993, la representación y defensa de la Administración autonómica señala:

"Dado que el estanque presenta derrumbes, y que a pesar de que se dice que ha mantenido agua procedente de lluvia, se puede comprobar mediante la documentación gráfica disponible, que no ha estado en uso desde hace varios años, porque se considera el estado de conservación de deficiente, y por tanto que el coeficiente I ha de ser 0,50.

No se admite la valoración del perito de parte porque no valora la preexistencia del estanque tal cual se encuentra a la fecha a la que ha de ir referida la valoración, sino que lo que hace es un proyecto de construcción de un estanque nuevo, proyecto en el que incluye muros, losas, bloques y tuberías, mientras que la CVC utiliza el MBC que ya incluye todos los conceptos" (p. 35, la cursiva es añadida)

La crítica, que esta Sala comparte, se refiere a la testifical-pericial del doctor ingeniero de Caminos, Canales y Puertos don Nicolas, quien se ratificó en su dictamen técnico de fecha 19 de febrero de 2018, que consta en el expediente administrativo (pp. 1-103), en la vista que tuvo lugar el 23 de noviembre de 2020. Acerca de este dictamen pericial, la Sala considera que adolece de un desmedido sesgo en defensa de los intereses de la parte que lo aporta. Que esto es así lo acredita la valoración de un denominado "estanque externo", que con el "interno" conformarían lo que el perito llama "estanque completo" [sic]; pero es que resulta que el "estanque externo" difícilmente puede ser calificado de tal. Lo mismo ocurre con el tipo de cultivo escogido -aguacate- para la valoración del suelo o del factor de localización que aplica, como se verá más adelante. Sobre el estado de conservación del estanque, y sin perjuicio de las atinadas consideraciones efectuadas por la CVC, la Sala ha de añadir que la sola contemplación de las fotos que se incluyen tanto en la pericial que acabamos de citar como las que figuran en el informe del perito designado judicialmente, el ingeniero de Caminos, Canales y Puertos Sr. Rosendo (de marzo de 2020, ratificado judicialmente), y en el informe del ingeniero técnico en Topografía Sr. Marcial, de fecha 4 de marzo de 2020 (también ratificado en sede judicial), impiden de raíz que pueda ser calificado de "regular", como pretende el mencionado Sr. Rosendo (véase, para ejemplo, la elocuente fotografía del folio 41, que es la que da pie a dicho ingeniero a afirmar, equivocadamente, que el estado del depósito es "regular", a pesar de los derrumbes y el deterioro de los muros perimetrales, más que notorios).

Con todo, el acuerdo recurrido se limita a calcular el valor unitario, €/m3 (fijando el justiprecio en 26,75171 €/m3), "al no conocer la capacidad exacta del estanque y careciendo la Comisión de Valoraciones de Canarias de medios para determinarla". Ello es así, porque, según la demandada, "para determinar la capacidad del estanque es necesario conocer la altura mínima de los muros que es la que limita la altura de la lámina de agua y por tanto la capacidad" (p. 20). Ahora bien, ya indicamos que del examen de las actuaciones es posible localizar los datos necesarios para la determinación de la capacidad del estanque a fin de fijar adecuadamente su justiprecio. De este modo, es en el dictamen del mencionado ingeniero de Caminos, Canales y Puertos en el que, recogiendo a su vez información procedente del ingeniero técnico en Topografía, se extraen las mediciones que constan en las págs. 43-44 de su pericia. Por tanto, teniendo cuenta la capacidad interior del tanque, el volumen de cierre del estanque inferior y el volumen de losa de fondo, el volumen total exterior es de 30.449,83 m3 (p. 44)

Partiendo del valor unitario en €/m3 que fija la CVC en su acuerdo (26,751171 m3) y del volumen calculado, el valor expropiatorio del denominado estanque interior (o pequeño) alcanza el montante de 814.568,609 €.

b) Valoración de los muros

Los mismo ocurre cuando se aborda la evaluación de los muros. La CVC aduce determinadas razones que impiden la determinación de los muros afectados, "careciendo la Comisión de Valoraciones de Canarias de los medios para determinarlo", de ahí que el cálculo se haga en valor unitario €/m3. Sin embargo, este apartado queda resuelto en el informe del ingeniero técnico en Topografía D. Marcial, que lleva a cabo la medición de los muros de hormigón del "estanque pequeño" (pp. 45-54, con sus correspondientes fotografías). El perito ha tenido en cuenta circunstancias tales como las distintas orientaciones, alturas, anchuras y espesores, en función de las zonas en que se ubica. Así, sumando las cifras de cubicaje de cada una de las partes del muro que figuran en su dictamen, nos da un volumen total de 4.655,06 m3.

Partiendo del valor unitario en €/m3 que fija la CVC en su acuerdo (30,4246 m3) y del volumen calculado, el valor expropiatorio de los muros del estanque interior (o pequeño) alcanza el montante de 141.628,3384 €.

QUINTO.- 3) Que presenta una valoración en relación con el cultivo de aguacate.

Esta alegación de la actora debe ser firmemente rechazada ante la fundada y contundente respuesta que ofrece la representación y defensa de la Administración autonómica. Como señala la Letrada del Servicio Jurídico del Gobierno de Canarias (y no ha sido desvirtuado por la demandante):

"La CVC optó por la renta potencial basada en el cultivo de frutales, cítricos; la actora propone aguacates.

No procede conforme al mapa de cultivos de Telde, ya incorporado a esta contestación y también al acuerdo recurrido.

Sobre la utilización de los datos del mapa de cultivos del año 2005, el reproche que se hace es que se trata de datos anteriores a la fecha de valoración (2011), y que datos del Mapa de cultivos de 2011-2013, como bien dice, son posteriores a la fecha de valoración.

Pero lo cierto es que se analizaron los datos de ambos; y de ambos se deduce que el aprovechamiento mayoritario en la zona es el cultivo de cítricos" (p. 21 de la contestación, la cursiva es añadida).

La Administración autonómica, después de citar el art. 7 del Real Decreto 1492/2011, acerca del tipo de explotación a utilizar para el cálculo de la renta, continúa:

"Al no existir renta real, procede calcular la renta potencial. La base de datos de referencia para identificar el tipo de explotación, el aprovechamiento o uso más probable, de acuerdo con lo establecido en la legislación de aplicación, es el Mapa de Cultivos de Canarias.

De los datos del Mapa de Cultivos, ya incorporado a esta contestación y al acuerdo recurrido, de la documentación gráfica disponible, y de los Datos del SIGPAC (Sistema de Información Geográfica de Parcelas Agrícolas), se dedujo que en el entorno el aprovechamiento mayoritario es el de frutales cítricos.

Pues con los cítricos se hizo la valoración.

Sobre la posibilidad de que existan otros cultivos perfectamente posibles y reales para este emplazamiento que son mucho más productivos y rentables que el elegido por la Comisión, se debe contar con la información técnica y contable (.)".

Tras la cita del art. 9.1 del Real Decreto 1492/2011, la demandada hace una afirmación que compartimos in toto:

"En este caso, se aporta valoración en el Informe Pericial de D. Nicolas, que toma el cultivo de frutales (aguacates), sin que se pueda identificar en el mapa de cultivos la existencia de explotaciones de frutales subtropicales en el entorno. A ello hay que añadir que en los datos numéricos en el municipio de Telde (2002, 2005 y 2012/2013), la superficie de cultivo de frutales subtropicales (entre los que se encuentra el aguacate), es mucho que la de frutales cítricos) (.)" (pp. 21-25, el subrayado es original).

Al objeto de evitar repeticiones innecesarias, esta Sala y Sección se remite igualmente a las observaciones críticas -y debidamente justificadas- que la Letrada del Servicio Jurídico del Gobierno de Canarias efectúa del método (por llamarlo de algún modo) que la entidad recurrente aplica para la obtención de la rentabilidad del cultivo del aguacate (pp. 26-27). En cualquier caso, consideramos muy ilustrativo reproducir el pasaje extraído de las conclusiones de la Administración autonómica (escrito de fecha 27 de enero de 2021), en el que se lee:

"[El] cambio de cítricos a tropicales, según precisó el perito Sr. Rosendo a preguntas de esta parte y de su S.Sª, se está produciendo ahora, en 2020, esto es, con posterioridad a la fecha a la que ha de ir referida al valoración.

A la pregunta de si el cultivo de aguacate era o no típico de la zona respondió que no, pero que estaba en boga. ahora, al parecer, pero no en 2011 (.)" (pp. 6-7, el subrayado es original).

SEXTO.- 4) Que los informes periciales aportados acreditan notorios errores y desajustada apreciación de los datos fácticos probatorios, cediendo la presunción iuris tantum. 5) Que el Ayuntamiento únicamente delimita una parte del terreno, quedando inutilizada para el aprovechamiento agrícola el resto de la superficie. Y 6) que el acuerdo recurrido considera erróneamente que el resto de la finca no pueda ser antieconómica, al no tener en cuenta que existe una losa de 15 cm de espesor que hace inoperativo el aprovechamiento agrícola.

En relación con la primera de las quejas, resulta evidente, tal y como está sucediendo con el análisis de los motivos de impugnación que la Sala ha hecho hasta este momento, que no es verdad que los informes periciales aportados por la actora demuestren sin más los supuestos errores en que haya podido incurrir la CVC y que, en consecuencia, se haya desvirtuado la presunción de acierto, legalidad y veracidad del acuerdo impugnado. Depende. Según se ha visto, en unos casos es verdad, y en otros, desde luego que no. Respecto a las otras dos alegaciones, ciertamente vinculadas entre sí, conviene recordar lo que dijo que este Tribunal en la reciente Sentencia 364/2023, de fecha 9 de noviembre (rec. 38/2018), en un asunto que tiene semejanza con el que ahora nos ocupa (expropiación de suelos también incluidos en el SG-9, entre otros):

«TERCERO.- Sobre la necesidad de expropiar el resto de la parcela y su valoración.

Este motivo de impugnación presenta dos aspectos problemáticos que deben ser abordados separadamente.

A) En primer lugar, en cuanto a la pretensión principal de que se expropie la totalidad de la finca (unos 11.751,27 m2, asumiendo el valor unitario fijado por la CVC), al considerar, según el informe pericial aportado, que estos terrenos resultan antieconómicos por no alcanzar la superficie mínima cultivable (a diferencia de lo que mantiene sobre el particular el acuerdo impugnado), conviene recordar, entre otras muchas, la reiterada doctrina del Tribunal Supremo acerca del alcance del art. 23 de la Ley de Expropiación Forzosa (LEF), la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 20 de febrero de 2012 (rec. 248/2009), en la que el Alto Tribunal señala lo que sigue:

«CUARTO.- En el segundo motivo de casación se denuncia la infracción de los artículos 23 y 46 LEF y del artículo 29 CE , desarrollado por la Ley Orgánica 4/2001, de 12 de noviembre, reguladora del derecho de petición, en la medida en que el precepto que se reputa infringido regula el ejercicio de la potestad expropiatoria con carácter de discrecional, en los supuestos en que el propietario del resto de la finca, inicialmente expropiada solo en parte, solicite la expropiación de dicho resto, y acredite que la conservación del mismo resulta antieconómica, toda vez que la sentencia recurrida EDJ 2008/291836 atribuye erróneamente a dicha solicitud el carácter de petición graciable, negando la posibilidad de fiscalización jurisdiccional de la denegación de la solicitud de expropiación de la totalidad de la finca.

La sentencia de instancia argumenta en este punto que:

"insisten los quejosos en esta vía jurisdiccional en su solicitud de conseguir la expropiación total de la finca al amparo de la previsión del artículo 23 LEF, por referir resultar antieconómica la explotación o mantenimiento de la parte restante, pese a que de la remisión que efectúa dicho precepto al artículo 46 de la misma Ley se desprende con cierta naturalidad que, en el caso de negativa de la Administración a proceder a la expropiación total por resultar antieconómica la conservación de la parte de finca no expropiada, tal negativa se traduce en su derecho a indemnización en los términos previstos en el referido artículo 46 LEF, pero en ningún caso la Administración está obligada, ni la Jurisdicción puede imponer, a proceder a la expropiación total, ya que en modo alguno puede entenderse que deba expropiar bienes cuando no existe causa de utilidad pública o interés social (S. 20- Vl-1997 Sec. 68 TS3 y las en ella citadas de 28-IV-1990, 27-Xll-1989 y 1 9-Vl-1987), al punto que las S. 1 2-Vl-2003, 30-1-2006 y 1 6-V-2007 ponen de manifiesto que, conforme tal orden de cosas, dicha pretensión solo cabe efectuar en vía administrativa, de modo que en vía jurisdiccional aquella debe ser sustituida por una pretensión indemnizatoria caso de que la Administración denegase la expropiación total y resultara justificado el carácter antieconómico de la parte no expropiada."

La sentencia impugnada sigue de este modo la doctrina jurisprudencial reiterada por esta Sala en relación con la aplicación de los artículos 23 y 46 LEF, de la que es ejemplo la sentencia de 16 de mayo de 2007 (recurso 6802/2003), que señala que dichos preceptos permiten al propietario solicitar a la Administración que la expropiación comprenda la totalidad de la finca, cuando su expropiación parcial haga antieconómica la conservación del resto, con la finalidad de garantizar al propietario la compensación por la incidencia negativa de la expropiación llevada a cabo, bien mediante la expropiación total, bien mediante la indemnización de los perjuicios que produzca la expropiación parcial, teniendo en cuenta el reiterado criterio jurisprudencial, recogido en las sentencias que allí se citan, de que ". no puede obligarse a la Administración a la expropiación total si el interés público no lo demanda, dado el carácter discrecional que tiene aquella para aceptar o no la petición que en este sentido formule el expropiado" (por todas sentencias de 28 de noviembre de 2000 y 26 de junio de 2001)."

Este criterio jurisprudencial ha sido reiterado recientemente en las sentencia de 13 de junio de 2011 (recurso 4975/2007) y 24 de octubre de 2011 (recurso 2637/2008), que insisten en que no puede obligarse a la Administración a la expropiación total si el interés público no lo legitima, lo que supone que si se demuestra que concurren los requisitos previstos en el artículo 23 LEF relativos al carácter antieconómico de la explotación del resto de la finca, se producirá en tal caso el efecto prevenido en el artículo 46 LEF, con arreglo al cual "en el supuesto del artículo 23, cuando la Administración rechace la expropiación total se incluirá en el justiprecio la indemnización por los perjuicios que se produzcan a consecuencia de la expropiación parcial de la finca".

Por ello, la impugnación de la denegación por la Administración de la expropiación total, cuando se alega que concurren los presupuestos del artículo 23 de la Ley de Expropiación Forzosa, no permite al Tribunal contencioso-administrativo más que pronunciarse sobre la pertinencia o no del derecho indemnizatorio de acuerdo con lo acreditado respecto a los deméritos o perjuicios que pudieran ocasionarse en la finca por la expropiación parcial, siempre que hagan antieconómica su conservación o utilización al destino que venía utilizada (FJ 3, pp. 5-7, la cursiva es añadida).

No hay duda de que para el ejercicio de la potestad expropiatoria resulta indispensable la previa declaración de utilidad pública o interés social del fin a que haya de afectarse el objeto expropiado, por tanto no puede obligarse a expropiar a la Administración el sobrante de una finca si considera que carece de interés público, apreciación discrecional que no significa que no pueda revisarse por los Tribunales de Justicia, y en aquellos casos en que se demuestre que la conservación de la porción restante no expropiada resulta antieconómica, el propietario tendrá derecho a ser indemnizado (.)» (la cursiva es añadida).

Y al igual que dijimos en aquella ocasión, la consolidada doctrina jurisprudencial que acabamos de exponer impide, como es claro, que la Sala pueda acceder a lo interesado por la representación procesal de la entidad PROVIELMA, SL. En este sentido, y a mayor abundamiento, tal como precisa el propio Acuerdo de la CVC de 20 de diciembre de 2017, "No consta en el expediente que el Ayuntamiento de Telde [que tampoco es parte en este procedimiento, añadimos], haya accedido a esta solicitud, y en cualquier caso, dado que la expropiación deriva de la previsión establecida en el Plan General de Ordenación de Telde, que no cuantifica la superficie objeto de expropiación, y a la vista de que la superficie de la finca es de 19.950 m2, y la medición efectuada por las entidades propietarias de la superficie del estanque es de 5.740,16 m2, el resto de la finca rústica, es de 14.209,84 m2 por lo que es superior a la unidad mínima de cultivo que es de una hectárea, y por tanto no puede ser considerada antieconómica la conservación de su titularidad por el propietario, debiendo consignarse además que la decisión de la expropiación de más superficie excede de las competencias de esta Comisión de Valoraciones de Canarias" (p. 39) (la negrita es original y la cursiva añadida).

A lo dicho cabe añadir que, como bien precisa la representación y defensa de la Administración autonómica:

"Es más, de la documentación gráfica se comprueba que el suelo no ha estado cultivado desde los años sesenta, esto es, en los últimos cincuenta años" (p. 11 de la contestación, el subrayado es añadido).

Y que:

"Respecto a los restantes conceptos, se valora sólo el estanque y los muros, sin que en la superficie afectada por el SG-9 se incluya ninguna otra infraestructura valorable.

La losa de 15 cm de espesor en el resto de la finca no afectada por el SG-9 no consta, y no constituye ningún demérito a tener en cuenta" (p. 35).

La Sala muestra su conformidad con este punto de vista. Además, sorprende negativamente el exceso en el que incurre el ingeniero de Caminos, Canales y Puertos Sr. Rosendo cuando, al tratar este aspecto del conflicto, asegura en su informe:

"No consta en el expediente que el M.I. Ayuntamiento de Telde haya accedido o denegado esta solicitud, por lo que dicha cuestión no ha sido adecuadamente resuelta aún, en una inexcusable omisión de deberes por parte de la administración expropiante" [sic] (p. 16, el subrayado es original).

Es decir, que el autor del dictamen (ingeniero de profesión), al hacer esta objeción, transmuta su naturaleza, que ya no es sólo de carácter técnico sino también -e inaceptablemente- jurídico.

B) De forma subsidiaria, la recurrente interesa que, en el caso de que no hubiera expropiación total, la Ley de Expropiación Forzosa "obliga" a incluir en el justiprecio los perjuicios como consecuencia de la expropiación parcial de la finca (art. 46) (.)" (p.12 de la demanda). Efectivamente, esta solicitud nos lleva directamente a la aplicación del art. 46 LEF, en relación con el cual resulta ilustrativo citar la reciente Sentencia de la Sala de lo Contencioso-administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía (con sede en Granada), de fecha 28 de marzo de 2023 (rec. 435/2021), que resume la doctrina del Tribunal Supremo en los siguientes términos:

«[E]n relación con los deméritos de la parte no expropiada, el Tribunal Supremo se ha pronunciado en distintas ocasiones, siendo de destacar la sentencia de su Sección 6ª de 6 de mayo de 2013, y STS, Sala Tercera, Sección 6ª, de 27 de Febrero del 2013 (Recurso: 1716/2010) que ha señalado que: "El art. 23 del a LEF contempla el supuesto en que la parte no expropiada de la finca resulte antieconómica, en cuyo caso el propietario podrá solicitar la expropiación total de la finca y si la Administración no accede a ello podría solicitar como parte del justiprecio la indemnización "por los perjuicios que se produzcan a consecuencia de la expropiación parcial de la finca" ( art.46 de la LEF) . La Administración no está obligada a expropiar bienes cuando no existe utilidad pública o interés social, pero el propietario tiene derecho a ser indemnizado no solo por los bienes que se le expropien, sino también por los demás perjuicios que se le causen. De modo que la negativa de la Administración a proceder a la expropiación total por resultar antieconómica la conservación de parte de la finca no expropiada, tal negativa se traduce en su derecho a indemnización en los términos previstos en el art. 46 de la LEF, siempre que se acredite que la parte restante resulta antieconómica. La expropiación parcial de una finca puede originar otros perjuicios para el propietarios que también deben ser indemnizados. Estos supuestos, en principio, no guardan relación con los supuestos contemplados en los artículos 23 y 46 de la LEF, pues operan al margen de que la parte no expropiada resulta antieconómica. Se producen cuando la expropiación parcial disminuye el valor de la parte no expropiada. Estos daños y perjuicios no son incardinables propiamente en la previsión del art. 46 de la LEF sino en la obligación general de indemnizar todos los perjuicios que le cause la expropiación, contenido en el art. 33.3 de la C.E y en art. 1º de la LEF, aunque alguna sentencia ha entendido que eran incluibles dentro de la previsión contenida en el artículo 46 de la LEF. De forma que cuando el rendimiento económico del resto no expropiado, sin resultar antieconómico, se ve disminuido como consecuencia de la división o expropiación parcial de la finca también tiene que ser indemnizado. Así lo ha tenido ocasión de señalar el Tribunal Supremo en sus sentencias de 22 de marzo de 1993, 26 de marzo de 1994, 9 de mayo de 1994, entre otras muchas, afirmando que "hemos declarado que cuando la expropiación parcial de una finca produce un demérito en la porción restante, tal depreciación, como consecuencia directa de la expropiación, debe ser compensada adecuadamente, mediante la indemnización proporcionada al perjuicio real"».

Particular interés reviste la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 1 de marzo de 2018 (rec. 1843/2016), que aborda esta cuestión del modo que sigue:

«[P]ero la expropiación parcial de una finca puede originar otros perjuicios para el propietario que también deben ser indemnizados. Estos supuestos, en principio, no guardan relación con los supuestos contemplados en los artículos 23 y 46 de la LEF, pues operan al margen de que la parte no expropiada resulta antieconómica. Se producen cuando la expropiación parcial disminuye el valor de la parte no expropiada. Estos daños y perjuicios no son incardinables propiamente en la previsión del art. 46 de la LEF, sino en la obligación general de indemnizar por todos los perjuicios que le cause la expropiación, contenido en el art. 33.3 de la C.E y en el art. 1º de la LEF, aunque alguna sentencia ha entendido que eran incluibles dentro de la previsión contenida en el artículo 46 de la LEF. De forma que cuando el rendimiento económico del resto no expropiado, sin resultar antieconómico, se ve disminuido como consecuencia de la división o expropiación parcial de la finca también tiene que ser indemnizado. Así lo ha tenido ocasión de señalar el Tribunal Supremo en sus sentencias de 22 de marzo de 1993, 26 de marzo de 1994, 9 de mayo de 1994, entre otras, muchas afirmando que "hemos declarado que cuando la expropiación parcial de una finca produce un demérito en la porción restante, tal depreciación, como consecuencia directa de la expropiación, debe ser compensada adecuadamente, mediante la indemnización proporcionada al perjuicio real".

Asimismo, señalábamos que "Es por ello que la indemnización en los casos de expropiación parcial, fuera de los supuestos contemplados en el art. 23 de la LEF, puede venir motivada por diferentes circunstancias, tales como los perjuicios que la propia división de la finca genere, el demérito en el resto de la finca no expropiada o los perjuicios en la utilización o aprovechamiento del resto de la finca no expropiada. Pero esta indemnización no es automática, los daños y perjuicios han de ser acreditados. En nuestras Sentencias de 22 de marzo de 1993 (recurso de apelación 4876/90) y 26 de marzo de 1994 (recurso de apelación 2284/91) hemos declarado que "cuando la expropiación parcial de una finca produce un demérito en la porción restante, tal depreciación, como consecuencia directa de la expropiación, debe ser compensada adecuadamente, mediante una indemnización proporcionada al perjuicio real".

Se trata, en definitiva, de indemnizar los perjuicios reales que sufre el expropiado como consecuencia de la expropiación parcial integrándose como una partida indemnizatoria del justiprecio expropiatorio. La jurisprudencia de esta Sala recogida, entre otras, en sentencias de 9 mayo 1994 (recurso 2905/1991), 25 de noviembre de 1997 (recurso 1455/92), 17 de mayo de 1999 (recurso 12095/1991) y 26 abril 2005 (recurso 5586/2001), viene manteniendo que en los supuestos de expropiación parcial de una finca, "el demérito de la porción de finca restante, producido como consecuencia directa de la expropiación, debe ser compensado adecuadamente mediante una indemnización proporcionada al perjuicio."» (FJ 10, la cursiva es añadida).

Pues bien, la proyección de esta conocida línea de jurisprudencia sobre el caso enjuiciado conduce irremisiblemente al rechazo de este motivo de impugnación. Ya se trate de la solicitud indemnizatoria por el supuesto carácter antieconómico de la parte de finca no expropiada (como vimos antes), ya lo sea respecto de los perjuicios que se deriven del demérito de la parcela por la división, esta Sala y Sección no puede acoger la pretensión de la mercantil demandante. En el supuesto del art. 46 de la Ley de Expropiación Forzosa, pero también en el caso del art. 23 del citado legal que ya fue examinado, la causa desestimatoria es la misma: la imprescindible falta de acreditación de lo que se alega. Y por mucho que la actora asegure que sobre la cuestión "nos referiremos más adelante", el escrito rector se limita a exponer una serie factores sin que en ningún momento se aporte prueba válida sobre el demérito alegado, más allá de su mera enunciación (pp. 14-15). El carácter genérico -y huérfano de todo soporte probatorio, insistimos- de esta petición impide de raíz que este Tribunal pueda aceptarla. La jurisprudencia exige que estemos ante perjuicios reales, esto es, debidamente acreditados, lo que no ocurre en este supuesto. Como recuerda, en fin, la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 30 de junio de 2009 (rec. 7159/2005):

«UNDÉCIMO.- Queda sólo por analizar la cuestión relativa a la indemnización solicitada por daños derivados de la denegación de expropiación total. Hay que tener presente que, si bien el art. 46 LEF establece que debe incluirse en el justiprecio "la indemnización por los perjuicios que se produzcan a consecuencia de la expropiación parcial de la finca", dicha indemnización no es automática. Esos perjuicios deben existir y ser acreditados, lo que no ha ocurrido en el presente caso (.)» (la cursiva y subrayado son añadidos).

Y tampoco acontece en el caso enjuiciado, en el que la mercantil recurrente se limita a reproducir el apartado relativo a la "Valoración de Demérito" (5.5), del dictamen del ingeniero Sr. Nicolas (pp. 44-45). Contrariamente, y como se dejó señalado líneas atrás, el acuerdo recurrido trae a colación la medición efectuada por las entidades propietarias de la superficie del estanque, que es de 5.740,16 m2, siendo el resto de la finca rústica de 14.209,84 m2, "por lo que es superior a la unidad mínima de cultivo que es de una hectárea (.)" (p. 39). Pero es que, por añadidura, y por lo por hace específicamente a la "inoperatividad" del aprovechamiento agrícola que se alega por la actora, este Tribunal no puede soslayar las consideraciones que sobre este extremo de la valoración del suelo lleva a cabo la CVC:

"En este caso, no existe explotación en el suelo; según el mapa de cultivos, años 2000-2002, 2005 y 2012, tiene atributo erial, y en el SIGPAC (Sistema de Información de Parcelas Agrícolas), no tiene atribuido pasto arbustivo, (PR).

Mediante la documentación gráfica disponible, se comprueba que el terreno no ha estado cultivado desde los años sesenta (.)." (p. 21).

Con estos antecedentes, si la Sala accediera a la indemnización por demérito estaría permitiendo que la demandante se enriqueciera injustamente o sin causa. Como es sabido, se trata de un principio general de carácter prohibitivo que hemos de preservar en relación con este aspecto del debate.

SÉPTIMO.- 7) Que se comete un grave error al valorar como superficie expropiada tan sólo 5.567,66 m2, cuando la mínima que procede es 7.567,66 m2, conforme certificó el Ayuntamiento, y si el propietario expresó otra cosa fue por la utilización de un dato erróneo del Ayuntamiento. 8) Que el justiprecio definitivo debe incluir la superficie de 7.567,66 €/m2. 9) Que el resto de la superficie de la propiedad es inferior a una hectárea, teniendo en cuenta el demérito que presenta por la presencia de la losa y las servidumbres de protección de carreteras y estanque, por lo que procede una indemnización por demérito del 15%. 10) Arbitrariedad en la CVC en la elección del cultivo de cítricos, prescindiendo del mapa de cultivos de 2112/2103 y optando por el de 2005. 11) Que la CVC descuenta el coste de transformación del terreno, lo que ni es justo n legal. 12) Que se podía haber optado por el cultivo de aguacate, obteniendo así un valor de 75,79 €/m2. 13) Que no se ha hecho valoración de la capacidad de la excavación ni volumen del muro, concediendo sorprendentemente un valor unitario, lo que es jurídicamente inaceptable, vulnerando el art. 38 de la Ley 39/2015 y la Disposición transitoria de la Ley 4/2017. 14) Que el volumen de la excavación es 129.641,66 m2. 15) Incorrecto coeficientes de antigüedad y estado de conservación utilizados en el acuerdo, al ser de dudosa imparcialidad. Y 16) que, en definitiva, la CVC no permite cuantificar el justiprecio, porque no determina el volumen de dos de los tres conceptos que admite.

Con relación a los ordinales 9), 10), 12), 13, 14), 15) y 16), esta Sala y Sección ya se ha pronunciado en los fundamentos precedentes (y no siempre lo ha sido amparándose en la presunción de validez del acuerdo adoptado por la CVC, dicho sea de paso). Nos remitimos, pues, a lo que allí dejamos establecido.

Respecto a la cuestión fáctica que figura en el ordinal 8) (la superficie objeto de expropiación debe ser 7.567,66 €/m2), el criterio de la Sala es contrario a la pretensión que articula la actora sobre este particular extremo del debate. Con carácter previo, conviene hacer una importante precisión. En la demanda (Fundamento jurídico-material cuarto, pp. 12 y ss.), cuando trata esta cuestión, se alude a nuestra Sentencia de 28 de julio de 2017 (rec. 79/2015), que es la que el acuerdo recurrido ejecuta, como es sabido. La mercantil recurrente llega afirmar que "el TSJ, a pesar de que el intentó no darse por aludido a la hora de expropiar, le obliga a expropiar el SG-9 con la superficie de 7.567,66 m2 que remite a la Comisión, que ésta a su vez no puede desobedecer" (p. 13). Esto no es verdad. La sentencia crítica con dureza la actitud del Ayuntamiento de Telde en los siguientes términos:

«TERCERO.- Ciertamente resulta paradójica la situación a que se ha llegado por la grave negligencia en que han incurrido los responsables del Ayuntamiento de Telde, que a pesar del tiempo trascurrido y la advertencia del interesado, no ha realizado actuación administrativa alguna en orden a subsanar la omisión o discrepancia entre planimetría y texto escrito, a lo que estaría obligado de ser ciertas sus propias bases de partida. Sus costosas consecuencias, hubiera merecido incoar y resolver una modificación puntual del Plan, en uno u otro sentido.

Pero no podemos hacer recaer las consecuencias de aquella negligencia en los propietarios de un suelo que se ha visto congelado y privado de utilidad durante tantos años.

Por ello procede anular el acto recurrido y ordenar a la Comisión de valoración de Canarias que proceda a fijar el justiprecio de la finca calificada como sistema general en el PGOU de Telde».

Nada dice, empero, acerca de que la superficie que deba ser expropiada sea la que indica la recurrente. A mayor abundamiento, en el primer fundamento jurídico de esta sentencia tuvimos ocasión de señalar:

«Por tanto, la perspectiva de examen es radicalmente distinta a como la plantea el Ayuntamiento de Telde, cuya conclusión es que no estamos ante un Sistema General en cuanto no se contempla en el texto escrito, si bien frente a ello cabe decir que la condición de Sistema General del terreno en cuestión es omitida en el texto escrito pero si aparece recogida en la documentación gráfica del Plan Estructural con la categorización de suelo como Rústico de Infraestructura (Sistema General S.G-9), mientras que en las determinaciones del Plan Operativo, en la documentación gráfica, Volumen VI: Planimetría, Plano TB 10, de Ordenación Pormenorizada los terrenos aparecen destinados a Sistema General (SG 9) en una superficie de 1.318 m2, sin determinar el uso de la infraestructura.

En lo que sí existe discrepancia o contradicción, y no omisión, es en la propia documentación gráfica pues en el Plan Estructural aparece la pieza de suelo, donde se sitúa el estanque, con la categorización de suelo rústico de Infraestructuras, mientras que en la documentación gráfica del Plan Operativo, en el Plano TB 10, de Ordenación Pormenorizada, los terrenos aparecen destinados a Sistema General (SG 9) en una superficie de 1.318 m2, sin determinar el uso de la infraestructura (.) (la cursiva es añadida).

Expuesto lo anterior, la Sala muestra su total acuerdo con la argumentación que, sobre este aspecto del thema debati, hace la Administración autonómica (y recogimos en parte líneas atrás). La Letrada del Servicio Jurídico del Gobierno razonó de la siguiente forma:

El Plan General de Ordenación de Telde no recoge en ningún lugar la superficie que ocupa este SG. Aparece grafiado pero no se cuantifica su superficie, a diferencia de otros SG.

(.)

El plano [con referencia los planos que figuran en la página 18 de la contestación] contempla lo que los recurrentes denominan "estanque pequeño" en el área SG-9, y no se especifica en ningún plano la superficie del SG. (Plano elementos estructurantes).

(.)

En los datos del catastro [con referencia a la descripción de la parcela catastral de la p. 20] la superficie construida, estanque pequeño, (SG), constan 5.777 m2.

Dado que la superficie del SG no está determinada en el PGO, la CVC decidió adoptar la que la propiedad dice que tiene el estanque pequeño, que es lo que constituye el SG.

No parece de recibo que la actora ahora modifique la superficie a valorar sobre la base de haber utilizado un dato erróneo del Ayuntamiento (.)".

(.)

En cualquier caso, la eventual discrepancia sobre la delimitación y superficie del SG-9 entendemos que debió suscitarse en un RCA en el que se impugnase el PGO; no habiéndose impugnado éste ni directa ni indirectamente, procede descartar cualquier controversia respecto de la superficie que debía tener y no ha tenido el SG-9, en particular que ésta deba ser 7.567,66 m2 tal y como se propone en la demanda" (pp. 20-21, la cursiva es añadida).

Siguiendo la atinada línea argumentativa que acaba de reproducirse, resulta de interés la cita de la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 16 de julio de 2012 (rec. 5068/2009) en la que se planteó por el expropiado el haber incurrido en error a la hora de redactar su hoja de aprecio porque el ayuntamiento le ocultó la información sobre la clasificación del suelo. El Alto Tribunal se pronunció de la siguiente manera:

«En el recurso de casación la parte recurrente insiste en su error en el consentimiento al formular la hoja de aprecio, producido por la ocultación o falta de información del Ayuntamiento del dato esencial de la diferente clasificación del suelo a expropiar.

No puede apreciarse, como pretende la parte actora, la existencia de una causa de nulidad por vicios en el consentimiento, que la parte recurrente imputa a la ocultación o falta del información del Ayuntamiento, pues no consta siquiera que la parte recurrente hubiera solicitado información al Ayuntamiento sobre la clasificación de los terrenos, a lo que se añade que la información sobre las condiciones urbanísticas del suelo se contiene en los Planes Generales de Ordenación Urbana y es pública (.)».

Es cierto que en nuestro caso la entidad actora no reprocha al Ayuntamiento de Telde haberle ocultado información, pero sí podía haber examinado el planeamiento urbanístico municipal a la hora de redactar su hoja de aprecio a fin de comprobar si el dato de la superficie suministrado por la Administración local era correcto o no (y medios tenía la recurrente, como demuestra la acabadas periciales que aportó al procedimiento).

Por lo que concierne a la impugnación consistente en la decisión de la CVC de descontar el coste de transformación del terreno, por no ser "ni justo ni legal", que recoge el ordinal 11), de nuevo hemos de hacer nuestro el adecuado planteamiento argumental de la Administración demandada cuando asevera:

"6º.- El coste de transformación del terreno es necesario considerarlo pues de otro modo se produciría un enriquecimiento injusto del particular que ve cómo sus terrenos están sobrevalorados cuando se trata de una finca que lleva más de 50 años sin cultivar, por lo que el hipotético cultivo de cítricos en el que se basa la valoración exige una preparación del terreno que optime la explotación cuya renta potencial se ha considerado para el valor del suelo" (pp. 35-36 de la contestación).

Participamos del criterio que acaba de ser expuesto en defensa del análisis valorativo que contiene el acuerdo impugnado (pp. 30-31). La CVC justifica correctamente la aplicación de los gastos no amortizables en la estructura de costes del cultivo de frutales (del mismo modo que, a contrario sensu, pueden figurar costes relativos a la amortización de las inversiones realizadas). Sin embargo, como bien explica el acuerdo "en los terrenos que no han sido cultivados antes, o hace mucho tiempo que no se han cultivado, se dará la circunstancia de que para poder llevar a cabo ese aprovechamiento potencial, sea necesario tener que realizar determinadas inversiones que dada su propia naturaleza no hay que reponerlas y que por lo tanto no podemos incluirlas como coste amortizable (.).

(.)

Estos gastos no amortizables, que incluirán los gastos de proyectos, licencias, etc. que impliquen, se descontarán del valor del terreno al que previamente se haya llegado a partir de la capitalización de la renta potencial, obteniendo así, finalmente, la valoración del suelo" (p. 30).

El criterio que acaba de ser transcrito es justo y legal ( art. 9 del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo) .

OCTAVO.- 17) Que la hoja de aprecio de 8 de julio de 2011 no puede obrar como límite congruente porque se llegó a esa cifra teniendo en cuenta un error originado por el Ayuntamiento.

En este sentido, la mercantil demandante afirma en la demanda "que mi mandante señaló en la hoja de aprecio presentada el 8 de julio de 2011 (folio 1445), que no puede obrar como límite congruente ( art. 34 LEF) , dado que a esa cifra se llega teniendo en cuenta un error originado por el ayuntamiento expropiante, quien en aquel momento limitada el SG-9 a una superficie inferior a la que luego más tarde reconoció (.) (p. 25, la negrita es original). La cuestión relativa al dato erróneo de la superficie ofrecido por el Ayuntamiento de Telde ya ha sido resuelta con anterioridad. Partiendo de aquí, tiene razón la representación y defensa de la Administración autonómica cuando se limita a recordar:

"8º.- La Hoja de Aprecio del particular actúa como límite máximo para la fijación del justiprecio, lo mismo que la de la Administración expropiante actúa como límite mínimo.

No es por ello de recibo que en vía judicial la propiedad trate de modificar el contenido de su Hoja de Aprecio en cuanto a superficie y valoración" (p. 38). Es doctrina consolidada la que proclama que las hojas de aprecio constituyen declaraciones de voluntad dentro de las cuales, como límites máximo y mínimo, ha de fijar el Jurado Provincial de Expropiación el justiprecio de lo expropiado, y en su caso, así deben hacerlo también las Salas sentenciadoras. En palabras de una antigua Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de junio de 1987:

«[R]ecordando la jurisprudencia de esta Sala que las hojas de aprecio constituyen declaraciones de voluntad, mediante las que se fija de un modo concreto, por las partes, el precio que estiman justo para el bien expropiado, quedando las partes vinculadas por tales hojas - sentencias de 14 de febrero, 6 de julio y 16 de octubre de 1979, 8 de febrero y 23 de marzo de 1980-, habiendo de producir el Jurado de Expropiación sus acuerdos valorativos dentro de los términos cuantitativos que constituyan las cifras totales señaladas en las respectivas hojas de aprecio, dado el carácter contradictorio del procedimiento ante dicho órgano de valoración - sentencia de 5 de junio de 1978» (FJ 1, véase sobre este asunto la más reciente Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 4 de diciembre de 2013, rec. 1393/2011).

NOVENO.- Sobre la incorrecta aplicación del factor de localización en la valoración de suelo como aprovechamiento agrícola en el informe pericial elaborado por el ingeniero de Caminos, Canales y Puertos D. Nicolas (ratificado judicialmente).

Se trata del último de los apartados de la contestación a la demanda de la representación y defensa de la demandada (el noveno, pp. 38-41)) que merece algún comentario adicional por parte de la Sala. Y decimos "adicional" porque el razonamiento de la Administración autonómica es irreprochable y por ello manifestamos nuestra plena conformidad. En cualquier caso, sobre la aplicabilidad del citado factor conviene tener presente lo que dejamos sentado, entre otras, en la Sentencia de esta Sala y Sección de fecha 22 de julio de 2021 (rec. 19/2018):

«Sobre el factor de localización.

El Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre (EDL 2011/243594), por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo dispone en su artículo 17 relativo al factor de corrección por localización:

"1. La valoración final del suelo, deberá tener en cuenta la localización espacial concreta del inmueble y aplicar, cuando corresponda, un factor global de corrección al valor de capitalización, según la siguiente fórmula:

Donde:

Vf= Valor final del suelo, en euros.

V= Valor de capitalización de la renta de la explotación, en euros.

Fl= Factor global de localización.

2. El factor global de localización, deberá obtenerse del producto de los tres factores de corrección que se mencionan a continuación y no podrá ser superior a dos.

a) Por accesibilidad a núcleos de población, u1.

b) Por accesibilidad a centros de actividad económica, u2.

c) Por ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico, u3.

En todo caso, a los efectos del cálculo del factor global de localización, cuando alguno de los tres factores de corrección no resulte de aplicación tomará como valor la unidad.

3. El factor de corrección u1, se calculará aplicando la siguiente expresión.

Donde:

P1= El número de habitantes de los núcleos de población situados a menos de 4 km de distancia medida a vuelo de pájaro, entendida como la distancia en línea recta medida sobre la proyección en un plano horizontal.

P2= El número de habitantes de los núcleos de población situados a más de 4 km y a menos de 40 km de distancia medida a vuelo de pájaro o 50 minutos de trayecto utilizando los medios habituales de transporte y en condiciones normales.

4. Cuando el suelo rural a valorar esté próximo a centros de comunicaciones y de transporte, por la localización cercana a puertos de mar, aeropuertos, estaciones de ferrocarril, y áreas de intermodalidad, así como próximo a grandes complejos urbanizados de uso terciario, productivo o comercial relacionados con la actividad que desarrolla la explotación considerada en la valoración, el factor de corrección, u2, se calculará de acuerdo con la siguiente expresión:

La primera cuestión a dilucidar es la relativa a la necesidad de construir un estanque

Donde:

d = La distancia kilométrica desde el inmueble objeto de la valoración utilizando las vías de transporte existentes y considerando el trayecto más favorable. Esta distancia, en ningún caso, será superior a 60 km.

5. Cuando el suelo rural a valorar esté ubicado en entornos de singular valor ambiental o paisajístico, resultará de aplicación el factor corrector u3, que se calculará de acuerdo con la siguiente expresión:

Donde:

p = coeficiente de ponderación según la calidad ambiental o paisajística.

t = coeficiente de ponderación según el régimen de usos y actividades.

A los efectos de la aplicación del factor corrector u3, se considerarán como entornos de singular valor ambiental o paisajístico aquellos terrenos que por sus valores ambientales, culturales, históricos, arqueológicos, científicos y paisajísticos, sean objeto de protección por la legislación aplicable y, en todo caso, los espacios incluidos en la Red Natura 2000.

El coeficiente de ponderación, p, deberá determinarse sobre la base de criterios objetivos de acuerdo con los valores reconocidos a los terrenos objeto de la valoración en los instrumentos de ordenación urbanística y territorial o, en su caso, en las redes de espacios protegidos. Estará comprendido entre unos valores de 0 y 2, y atenderá a los valores y cualidades del entorno, siendo mayor cuanto mayor sea su calidad ambiental y paisajística o sus valores culturales, históricos, arqueológicos y científicos.

El coeficiente de ponderación, t, se aplicará únicamente cuando se acredite que, según los instrumentos de ordenación territorial y urbanística, en los terrenos se permite un régimen de usos y actividades diferentes a los agropecuarios o forestales que incrementan el valor. Estará comprendido entre unos valores de 0 y 7, y atenderá a la influencia del concreto régimen de usos y actividades en el incremento del valor del suelo sin consideración alguna de las expectativas urbanísticas, siendo mayor cuanto mayor sea tal influencia".

De esta manera, el coeficiente de localización, establece una corrección sobre el valor de capitalización del suelo rústico y se obtiene del producto de los tres factores de corrección que se describen a continuación: accesibilidad núcleos de población, (U1); accesibilidad centros actividad económica, (U2); ubicación en entornos de singular valor ambiental, (U3).

I.- Para el cálculo de factor de corrección U1 (accesibilidad a núcleos de población se toma en consideración: P1).- el número de habitantes situados a menos de cuatro kilómetros de distancia a vuelo de pájaro y P2) el número de habitantes a núcleos de población situados entre más de cuatro kilómetros pero menos de 40.

II.- El factor de accesibilidad centros de actividad económica, (U2), se mide en función de la distancia dada.

III.- Factor por la existencia de entornos de singular valor ambiental o paisajístico, (U3).

El artículo 7.3 del Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo dispone en relativo a la valoración en situación de suelo rural "3. El valor del suelo obtenido de acuerdo con lo dispuesto en los dos apartados anteriores podrá ser corregido al alza mediante la aplicación del factor de corrección por localización al valor de capitalización, en los términos establecidos en el artículo 17 de este Reglamento".

En relación a esta cuestión establece el acuerdo de la CVC (Folios 50 y 51) "Se considera que no ha de aplicarse el factor de localización del artículo 23.1 a) del Texto Refundido de la Ley del Suelo, coeficiente que es de aplicación facultativa, dado que una vez que entra en vigor el Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo aprobado por el Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre (EDL 2011/243594), la fórmula que en dicho reglamento se establece para calcular el coeficiente por localización, contempla determinados parámetros, por ejemplo: el número de habitantes en ámbitos geográficos que se miden a vista de pájaro, las distancias en kilómetros a centros de comunicaciones y transporte, donde en la fórmula se pone como tope una distancia de 60 km.

La ponencia de la Comisión de Valoraciones de Canarias ha debatido la aplicabilidad de este coeficiente corrector del valor del suelo en función de la localización de una finca, en estas islas con la fórmula establecida en el citado reglamento origina unas distorsiones en el valor del suelo, que no pueden justificar su aplicación, más bien aconsejan su no uso, pues dependiendo de la situación geográfica, se habría de computar la población de otras islas (según los términos municipales de los que se trate), puerto/aeropuertos a menos de 60 km, o por protección paisajística, y realmente esas circunstancias, salvo excepciones, no afectan al valor de mercado de los suelos en situación de rural en Canarias.

Debido a las características de estas islas, su pequeño tamaño, y la proximidad de unas con otras, han llevado a este órgano a no aplicar dicho factor como regla general, y en este caso concreto se considera que el valor del suelo obtenido, no requiere ser modificado al alza".

Considera la CVC que la aplicación del factor de localización previsto en el artículo 17 del Reglamento de Valoraciones contempla determinados parámetros que puede originar distorsiones en el valor del suelo, motivo por el decide, tras debatir acerca de su aplicabilidad no aplicar dicho factor como regla general.

Por su parte, la parte actora en su informe pericial propone un factor de localización de en 4.500 m2 que considera protegido de 2,886 y para el resto del suelo de 2,22 (Folios 12 y siguientes).

Pues bien, en cuanto a la aplicación del factor de localización previsto en el artículo 17 del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo la Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de junio de 2017 (RC 3409/2015) aclara lo siguiente:

"Sentado lo anterior es necesario, por lo que se refiere al caso de autos, recordar que el invocado artículo 21.1º.a) de la Ley de 2008, no impone necesariamente que el suelo rural haya de valorarse aplicando el mencionado factor de localización . Ese incremento del valor de este tipo de suelo calculado por el método de capitalización de rentas que impone el precepto, es una corrección que se aplicará cuando proceda, en concreto, cuando se den las condiciones que se impone en el párrafo segundo del precepto, apartado 1º.a). Es decir, cuando en los terrenos sea apreciable condiciones particulares que le hicieran merecedores de un incremento, en concreto, la "accesibilidad a núcleos de población o centros de actividad económica o la ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico", imponiendo el mismo legislador que tales circunstancias deberán estar expresamente justificadas en el expediente.

Pues bien, la Sala de instancia considera, al valorar la prueba pericial, que no procedía la aplicación de factor alguno de localización de los terrenos atendiendo a las propias consideraciones que se hacen por el perito que lo propone, sin que se haga por la parte recurrente una invocación concreta de las irregularidades en que hubiera podido cometer la Sala en la apreciación de la prueba. Y es de señalar que, conforme a las limitaciones que se nos impone en esta vía casacional, la Sala no encuentra motivo alguno para considerar que la valoración que se hace por la Sala de instancia es arbitraria o irrazonable, sino todo lo contrario, porque en la forma en que el perito hace la propuesta sí que aparece como una afirmación apodíctica para la aplicación del coeficiente de localización, que concluye del mero hecho de la distancia con el núcleo del municipio (4 kilómetros) y unos acceso propios de cualquier suelo agrícola; distancia e instalaciones que a juicio de este Tribunal no pueden merecer el reproche de una valoración de la prueba que incurra en los graves defectos que permite el recurso de casación", por lo que se da carta de naturaleza al carácter potestativo del factor de localización, admitiendo la posibilidad de su no aplicación en aquellos supuestos en los que no concurran las condiciones particulares especificadas en el Reglamento de Valoraciones.

Precisamente, en este sentido, ya hemos dicho en la Sentencia nº 22 del TSJC (sede de Santa Cruz de Tenerife) de fecha 31 de enero de 2018, recurso 9/2017 que establece "Las distancias a las vías de comunicación no tienen mayor relevancia en el contexto territorial insular donde todos los terrenos tienen mucha cercanía a los núcleos de población, centros de actividad económica y carreteras así como a entornos de singular valor ambiental o paisajístico.

Teniendo en cuenta que la Ley del Suelo de 2008 carecía de desarrollo reglamentario a la fecha de la valoración, el incremento del justiprecio en concepto de proximidad de la finca expropiada a carreteras y asentamientos de población deba aplicarse en esta Comunidad Autónoma de modo prudente, incluso restrictivo, porque de otra manera lo excepcional se generalizaría a una gran parte del terreno insular que se halla en las mismas condiciones que el de la parte actora con muy similares condiciones objetivas para obtener semejante rentabilidad agrícola de cuyo cálculo se trata para determinar el justiprecio de la finca que sirve de soporte accesorio a la explotación".

Pues bien, como ya hemos expresado, es necesario la aplicación del factor de corrección con prudencia, y en este supuesto en atención a la fundamentación expresada por la CVC aparece justificado que no se aplique el factor de localización, motivo por el que procede rechazar el presente motivo de impugnación» (FJ 6, la cursiva es añadida).

Esta misma prudencia es la que aconseja, asimismo, su inaplicación en la presente controversia.

Por lo expuesto, el recurso ha de ser estimado parcialmente.

DÉCIMO.- De conformidad con el art. 139.1 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso- administrativa (LJCA), siendo la estimación parcial, no procede hacer pronunciamiento sobre las costas de este recurso.

Vistos los preceptos legales citados por las partes y los que son de general aplicación