Sentencia Contencioso-Administrativo Audiencia Nacional. Sala de lo Contencioso-Administrativo. Sección Sexta, Rec. 1155/2020 de 17 de noviembre del 2023

PRIMERO. - Es objeto de impugnación en este proceso la resolución dictada por el Tribunal Económico-Administrativo Central de fecha 14 de julio de 2020, que estima en parte la reclamación interpuesta en relación con el local identificado con el número 8 1/00/EX, de 1638 m2.

El TEAC anula la valoración catastral relativa al local identificado con el número 8 1/00/EX, de 1.638 m2, a fin de que se dicte una nueva, tomando en consideración las previsiones y las tipologías constructivas que coinciden con lo dispuesto en el cuadro de la norma 20 del anexo al Real Decreto 1020/1993, que recoge la Ponencia de valores aplicable.

Como antecedentes de interés para resolver el litigio pueden destacarse los siguientes:

El 13 de octubre de 2014, el Director de la Agencia Tributaria, dictó una resolución de inscripción de subsanación de la descripción catastral por la que, con relación al inmueble de referencia catastral 6363413VK4766C0002LS sito en la calle Julián Camarillo 7C, se indicaba que: " Se ha comprobado que no existe concordancia entre la descripción catastral del bien inmueble de referencia y la realidad inmobiliaria, en relación con el uso, la tipología constructiva y el tipo de valor de suelo con el que se encuentra valorado. En Catastro figura con uso Industrial, cuando en el inmueble se está ejerciendo la actividad Comercial. En consecuencia y a la vista de las discrepancias observadas, procede modificar en la base de datos de Catastro lo siguiente:

1. Local 7/00/01, (sic) se aplica la tipología constructiva 4.1.1 (comercios en locales comerciales) y tipo valor de suelo 0(Comercial).

2. Local 9/00/02, se aplica la tipología constructiva 4.1.1 (comercios en locales comerciales) y tipo valor de suelo 0 (Comercial). Realizadas las modificaciones se actualiza la cartografía y se valora el Inmueble".

En consecuencia, se resolvía inscribir en el Catastro Inmobiliario las alteraciones catastrales objeto del expediente conforme a los datos que se detallaban, entre los que figuraba un valor catastral total de 3.684.096,29 euros.

Contra el citado Acuerdo, el 13 de noviembre de 2014, GURCEMAY formuló un recurso de reposición en el que alegaba que el valor catastral determinado "en absoluto se corresponde al de mercado" acompañando, en prueba de ello, una tasación realizada el 30 de abril de 2012 por perito judicial "en el procedimiento de división de herencia 827/2004".

El 26 de febrero de 2015, el Director de la Agencia Tributaria de Madrid desestimó el recurso de reposición.

Contra esa resolución, Gurcemay interpuso reclamación económico administrativa alegando, en primer lugar, que " los dos locales diferenciados en el inmueble cuestionado, ambos ubicados en un edificio industrial, se han considerado de naturaleza comercial cuando únicamente el local identificado como 9 - 1/00/02, de 561 m² cuenta con acceso directo desde la calle y con escaparate mientras que el local 8 - 1/00/EX, de 1.638 m², es un local interno, sin acceso directo a la calle, que funciona como zona anexa y almacén del local 9, por ello, " podría admitirse que el local 9, que cuenta con acceso a la calle y escaparates pueda gozar de naturaleza comercial.

Por el contrario, no puede admitirse que el local 8 tenga la consideración de comercial toda vez que se trata de un local interior, sin acceso directo a la calle y que funciona como almacén del local 9" por lo que, de conformidad con lo dispuesto en la norma 20.8 del citado Real Decreto 1020/1993 "la naturaleza que ha asignarse al citado local 8, es la industrial, que es precisamente la que corresponde a la tipología real del edificio en el que se haya ubicado" y cita, en apoyo de su pretensión, un informe elaborado por la Sociedad de Tasación TINSA, que aporta, que "concluye que las características constructivas del local 8 son estándar, medias, con algunas zonas en las que faltan las terminaciones habituales de locales de uso comercial, asemejándose más a un uso industrial, propio del edificio en el que se encuentra ubicado, que a un uso comercial. Razón por la cual, los dos locales deben ser valorados conforme a sus tipologías constructivas diferentes".

El acuerdo del TEAC aquí recurrido razona que:

"La ponencia de valores aprobada para el municipio de Madrid en el año 2011 constituye en primer lugar el marco en el que ha de desenvolverse la Gerencia en la determinación de los valores catastrales que resulten de aplicación; en este sentido, en la referida Ponencia de Valores de Madrid se determina que se tipifican las construcciones de acuerdo con el Cuadro de coeficientes del valor de las construcciones que se refleja en el apartado 2.2.4.3 de la ponencia (según la Norma 20 del Anexo al Real Decreto 1020/1993, que entró en vigor el 23 de julio de 1993) y en correspondencia con el Catálogo de tipologías constructivas que se incluye como Documento 3, tal como previene la Norma 12 del citado Real Decreto.

La resolución de inscripción de subsanación de la descripción catastral, confirmada para la resolución aquí impugnada, acordaba la modificación en la base de datos aplicando la tipología constructiva 4.1.1 (comercios en edificio mixto- locales comerciales y talleres) y el tipo de valor de suelo 0 (comercial) a los locales 8 y 9 del inmueble referenciado con fundamento en que "en Catastro figura con uso industrial, cuando en el inmueble se está ejerciendo la actividad comercial", sin referir nada en relación con las características de la construcción.

Sobre esta cuestión ya ha tenido ocasión de pronunciarse este Tribunal en anteriores resoluciones, de 10 de octubre de 2012, codificada con el R.G.: 6589-11 y de 13 de mayo de 2015, R.G. 6718/11, en las que se señalaba que: "(...); y debe, al efecto, precisarse que no es la actividad a que se dedique parte del inmueble ni el titular que la realiza las que determinan la tipología de la construcción, sino las características constructivas propias del edificio, debidamente acreditadas; y ello sin perjuicio de las ulteriores modificaciones, salvo que de ellas se derive una alteración de los indicadores de la construcción tal como figuran incorporados en Catastro; pues en tal caso (por ejemplo, cuando se realizan obras de adaptación o de reforma necesarias para alojar nuevas actividades), los titulares de los derechos a que se refiere el artículo 9 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (derecho de propiedad plena o menos plena; concesión administrativa; derecho real de superficie y derecho real de usufructo) están obligados a declarar las alteraciones producidas en la construcción, con el respaldo de la documentación técnica que acredite los hechos, (...)"

En el caso que nos ocupa, examinada la documentación obrante en el expediente, respecto al local 9, se aprecia claramente no sólo el ejercicio la actividad comercial a la que se refiere el centro gestor sino que, como reconoce la propia reclamante, sus características constructivas son las inherentes de un local comercial; así, en el informe por ella misma aportado se describe dicho local como "una zona con ciertas características comerciales por donde se produce el acceso al local y con escaparates a vía pública con una superficie de 561 m² (local 9)" o "la zona comercial, con relación directa a la vía pública, identificada por el catastro como local 9, con una superficie de 561 m²"; en consecuencia, debe entenderse adecuada la asignación de la tipología 4.1.1 de "comercio en edificio mixto-locales comerciales" determinada por el centro gestor.

Sin embargo, no ocurre lo mismo con relación al local 8 pues, a la vista de la descripción que del mismo consta en la documentación incorporada al expediente, el fundamento establecido por el Catastro en su resolución que se limita a "que se está ejerciendo la actividad comercial", sin referencia alguna a las características de la construcción no constituye, conforme a lo expuesto, justificación suficiente para la alteración inscrita.

Por tanto, en coherencia con lo que antecede, procede la estimación en parte de la pretensión de la reclamante en el sentido de anular la valoración catastral relativa al local identificado con el número 8 1/00/EX, de 1.638 m², a fin de que se dicte una nueva, tomando en consideración las previsiones y las tipologías constructivas que, en términos coincidentes con lo dispuesto en el cuadro de la norma 20 del anexo al Real Decreto 1020/1993, recoge la ponencia de valores aplicable. "

SEGUNDO.- En la demanda, Gurcemay SL expone que el TEAC, en su Resolución de fecha 14 de julio de 2020, estima en parte la reclamación interpuesta por cuanto la tipología de la construcción es el criterio que debe determinar su uso a efectos catastrales, sin que resulte óbice para ello la actividad a la que pueda dedicarse parte del inmueble, invalidando de este modo, el informe realizado por la Agencia Tributaria de Madrid y que partía de una simple foto realizada en el exterior del inmueble.

Sin embargo, el TEAC no aplica este criterio respecto de todo el inmueble que es objeto de valoración catastral sino únicamente respecto de uno de los locales, el de 1638 m2 , pues considera que respecto del otro, cuya superficie es de 561 m2 podrían apreciarse ciertas características comerciales que determinarían que ese concreto local pudiera considerarse de tipología comercial.

A su juicio, ese criterio es erróneo, pues no se trata de construcciones diversas sino de una única construcción, por lo que no puede haber diferentes tipologías constructivas en la medida en que no se han efectuado obras en el inmueble que avalen tal diferenciación de tipología. Por lo tanto, la cuestión litigiosa principal versará acerca de la tipología constructiva que debe asignarse al local de 561 m2.

En segundo lugar, cuestiona la categoría constructiva asignada a ambos locales, que no fue objeto de pronunciamiento por parte de TEAC aun cuando esta parte alegó la incorrecta asignación de la categoría 2, conforme se justifica en el Informe de Auditoría catastral 3 que obra incorporado en el documento núm. 2 del expediente administrativo remitido a ese Tribunal, al que nos remitimos íntegramente.

Denuncia la incorrecta determinación de la tipología y categoría constructiva del inmueble que arroja un valor catastral erróneo que no respeta el coeficiente de relación con el mercado. Expone que el uso de los inmuebles se calcula a partir de la tipología de sus locales. Con carácter general, la Norma 12. 2 del Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, señala, a propósito del valor de las construcciones que "Con el fin de posibilitar la realización de valoraciones masivas, las construcciones se clasificarán de acuerdo con el cuadro al que se refiere la norma 20 de este Real Decreto."

A su juicio, el apartado 8 de la Norma 20 del citado Real Decreto no resulta aquíì de aplicación respecto del local de 561 m2 pues se refiere a locales cuyo uso no corresponde a la tipología constructiva del edificio en el que se encuentran, como podría ser en el presente caso, en el que el uso del mismo es comercial y, sin embargo, se ubica en un edificio de tipología industrial. Las tipologías constructivas se corresponden, por lo tanto, con las características del inmueble, de modo que debe atenderse al uso predominante para el que construyó el edificio, no a la actividad que se desarrolla en el mismo.

En consecuencia, pese a lo que razona el TEAC sobre este extremo, el hecho de que se haya acondicionado una cristalera o escaparate no varía la tipología constructiva del edificio en su conjunto y, por lo tanto, no debe afectar a su tipología constructiva a efectos catastrales. En la valoración catastral de una construcción se atiende a la tipología constructiva asignada a un edificio. Y en este caso, el uso predominante del edificio es el industrial siendo, por tanto, esta tipología constructiva la que deben compartir todos los demás locales del edificio cuando comparten los mismos costes unitarios de construcción (estructura, instalaciones y acabados).

Así lo confirma el informe de auditoría catastral efectuado en su día por TINSA y así se deriva incluso de la valoración de la construcción en el expediente de subsanación de discrepancias realizada por la propia Administración catastral (que acompaña como doc. 2, en la que se asigna a los elementos comunes del inmueble como destino "IMN", esto es, industrial manufacturado dentro de la categoría constructiva 2.1.2. definida en el cuadro de coeficientes dentro del uso industrial, clase naves de fabricación y almacenamiento y como modalidad de fabricación en varias plantas.

Por otra parte, en el informe se pone de manifiesto el error en la categoría constructiva asignada al inmueble, lo que da lugar a una desproporción entre el valor catastral asignado al mismo y el valor de mercado de los locales de referencia, que no respeta por ello el coeficiente RM, vulnerándose de este modo lo establecido en el artículo 23 de la Ley del Catastro Inmobiliario bajo la rúbrica "Criterios y límites del valor catastral" y concretamente en su apartado 2., en virtud del cual "El valor catastral de los inmuebles no podrá superar el valor de mercado, entendiendo por tal el precio más probable por el cual podría venderse entre partes independientes, un inmueble libre de cargas, a cuyo efecto se fijará, mediante orden del Ministerio de Hacienda, un coeficiente de referencia al mercado para los bienes de una misma clase."

Concluye por ello que la tipología constructiva del local de 561 m2 debe ser también industrial, y la categoría constructiva de ambos locales debe ser ajustada en los términos señalados en el informe de auditoría catastral aportado

TERCERO.- El Abogado del Estado se opone al recurso e interesa su desestimación remitiéndose a los razonamientos de la resolución recurrida que se ven confirmados por el informe que aporta con su escrito de contestación emitido por la Arquitecta de Hacienda.

CUARTO.- Conviene precisar que el acuerdo del TEAC estima parcialmente la reclamación en cuanto al local 8 al considerar que el acuerdo del Catastro que se limita a decir en relación al local 8 "que se está ejerciendo la actividad comercial", sin referencia alguna a las características de la construcción no constituye, justificación suficiente para la alteración inscrita del local 8 en el edificio de Julián Camarillo 7 c.

Por ello, estima parcialmente la reclamación y anula la valoración catastral relativa al local identificado con el número 8 1/00/EX, de 1.638 m², a fin de que se dicte una nueva, tomando en consideración las previsiones y las tipologías constructivas que, en términos coincidentes con lo dispuesto en el cuadro de la norma 20 del anexo al Real Decreto 1020/1993, recoge la ponencia de valores aplicable.

Es decir, anula la alteración catastral correspondiente al local 8 por su falta de motivación y ordena dictar una nueva valoración catastral sin prejuzgar su resultado.

El suplico de la demanda pide a la Sala " anule y deje sin efecto la parte desestimatoria de la resolución del TEAC que es objeto de impugnación en el presente recurso, por no ser ajustada a derecho con expresa condena en costas a la Administración demandada".

Se refiere, por tanto, al local 9 de 561 m2 por entender que las tipologías constructivas se corresponden, por lo tanto, con las características del inmueble, de modo que debe atenderse al uso predominante para el que se construyó el edificio, no a la actividad que se desarrolla en el mismo.

Sucede que el art. 20.8 art. 20 del Real Decreto 1020/1993 dispone que:

"8. Cuando en la tipificación de un edificio existan locales en los que el uso a que están destinados no corresponda a su tipología constructiva (por ejemplo, oficinas ubicadas en locales de viviendas, comercio en viviendas, etc.), se aplicará a dichos locales el valor que corresponda a su tipología constructiva. Cuando se encuentren garajes, trasteros o locales en estructura en otros tipos diferentes al residencial se podrán tipificar en la modalidad 1.1.3" Es decir, lo relevante no es el uso sino la tipología constructiva.

Para verificar cual es esta se ha emitido informe por la Dirección General del Catastro tras la visita girada a la finca el 4 de abril de 2022 por una Arquitecta de Hacienda en el que, tras visitar personalmente el edificio se concluye que:

" Tras contrastar la información catastral con la información obtenida in situ se pone de manifiesto que no ha existido una rehabilitación integral del edificio, que haya modificado o desvirtuado las características constructivas del mismo, desde el año en que se incorporó al catálogo de edificios y construcciones de carácter urbano por lo que se puede afirmar que sigue manteniéndose la tipología y categoría establecida en el catálogo.

En lo que se refiere a los locales del inmueble objeto de informe, se ha podido comprobar que el local catastral con nº de orden 9 presenta las características propias de un local comercial en edifico mixto en cuanto a dimensiones, instalaciones, acabados interiores y exteriores, configuración de huecos y accesos. De esta manera, aunque en el proyecto inicial se hubiera definido como un espacio de uso industrial, desde su fecha de construcción se han realizado obras de adaptación y reforma que han alterado los elementos constructivos pertinentes para adaptar el local al uso comercial. No obstante, esto no ha sucedido en el local catastral con nº orden 8, ya que a pesar de haberse expandido la actividad comercial del local 9 al presente, no se han producido las alteraciones necesarias en sus elementos constructivas que justifiquen la modificación de tipologías.

Por tanto, este local mantiene las características constructivas con las que se proyectó inicialmente, para uso industrial. En este punto, es preciso señalar lo establecido en el artículo 20.8 del RD 1020/1993 y recogido también en la Ponencia de Madrid: "Cuando en la tipificación de un edificio existan locales en los que el uso a que están destinados no corresponda a su tipología constructiva (por ejemplo, oficinas ubicadas en locales de viviendas, comercio en viviendas, etc.), se aplicará a dichos locales el valor que corresponda a su tipología constructiva."

Por tanto, aunque el uso principal del inmueble sea el comercial, se considera correcta la diferenciación de locales establecida en la base de datos catastral.

No obstante, esto no ha sucedido en el local catastral con nº orden 8, ya que a pesar de haberse expandido la actividad comercial del local 9 al presente, no se han producido las alteraciones necesarias en sus elementos constructivas que justifiquen la modificación de tipologías. Por tanto, este local mantiene las características constructivas con las que se proyectó inicialmente, para uso industrial."

Y concluye que " aunque el uso principal del inmueble sea el comercial se considera correcta la diferenciación de locales establecida en la base de datos catastral.

El informe añade que " Tras contrastar la información catastral con la información obtenida in situ se pone de manifiesto que no ha existido una rehabilitación integral del edificio, que haya modificado o desvirtuado las características constructivas del mismo, desde el año en que se incorporó al catálogo de edificios y construcciones de carácter urbano por lo que se puede afirmar que sigue manteniéndose la tipología y categoría establecida en el catálogo."

Por lo tanto, de conformidad con el artículo 20.8 del RD 1020/1993 y recogido también en la Ponencia de Madrid puede suceder que el edificio de Julián Camarillo 7 c tenga una tipología constructiva industrial pero al contar con locales en los que su uso no corresponda a su tipología constructiva hay que aplicar a dichos locales el valor que corresponda a su tipología constructiva.

Esto es lo que sucede en el presente caso, pues podríamos discutir la objetividad del informe aportado por el Abogado del Estado en su escrito de contestación porque se ha emitido por una Arquitecta de Hacienda, perteneciente a la Dirección General del Catastro pero sucede que su informe viene precedido de su inspección personal en el edificio, una serie de fotografías y planos del edificio y los locales y la apreciación de que " desde su fecha de construcción se han realizado obras de adaptación y reforma que han alterado los elementos constructivos pertinentes para adaptar el local al uso comercial".

Esto es lo relevante y coincide con el informe de TINSA en el que se basa la demanda en el que se admite que " las características constructivas del local 9 son las inherentes de un local comercial;" que describe como "una zona con ciertas características comerciales por donde se produce el acceso al local y con escaparates a vía pública con una superficie de 561 m² (local 9)" o "la zona comercial, con relación directa a la vía pública, identificada por el catastro como local 9, con una superficie de 561 m²".

Por tanto, nada impide que siendo la tipología constructiva del edificio industrial se atienda al uso comercial del local, en este caso el 9, siempre que se hayan realizado las obras o reformas necesarias para permitir dicho uso que es lo que ha sucedido.

QUINTO. - Cuestiona la parte recurrente la categoría constructiva asignada a ambos locales, que no fue objeto de pronunciamiento por parte de TEAC aun cuando la actora alegó la incorrecta asignación de la categoría 2, según el informe pericial de TINSA, al que se remite íntegramente.

Siendo cierto que el TEAC no se pronunció sobre esa cuestión tampoco la parte recurrente razona en la demanda por qué es errónea la categoría constructiva 2 que fue asignada y cual debería ser, a su juicio, la correcta

El informe de TINSA dice que " para llegar al valor de construcción de 1568 euros m2, parte del valor de MBC de 700 euros m2 para el municipio de Madrid al que le aplica un coeficiente de 1,60 que se corresponde con una categoría 4.1.1.2 del cuadro de coeficientes del valor de las construcciones del Real Decreto 1020/1993 para un uso comercial, en comercios en edificios mixtos, Locales comerciales y Talleres y se multiplica por el coeficiente GB que se ha fijado para la zona de valor en 1,40. De esta multiplicación resulta el unitario de construcción de 1568 em2. "

A partir de ese cálculo considera que:

" para acomodar el valor de la construcción a la metodología catastral se debe modificar o bien el uso o bien las categorías que han sido adoptadas. O se adopta un uso industrial con una categoría alta como podría ser una categoría 2.1.2.4. que se corresponde con un uso industrial para naves de fabricación y almacenamiento para fabricación en varias plantas con una categoría media de cuatro al que le corresponde un coeficiente de 0,70, con lo que resulta un unitario de 686 eurosm2 que resulta un poco superior al que hemos calculado con los coeficientes de la Comunidad de Madrid, pero que se puede ajustar a la realidad del edificio.

La otra opción es mantener el uso comercial y modificar la categoría que asigna catastro. En esta opción se podría asumir una categoría 4.1.1.8. que se corresponde con Comercio en Edificio Mixto, Locales Comerciales y Talleres, similar a la informada de catastro, pero con una categoría de 8 a la que le corresponde un coeficiente de 0,75, que representa un valor unitario de construcción de 735 euros m2.

Entendemos que las características constructivas del edifico se asemejan más a un uso industrial que aun uso comercial y que las dos zonas del inmueble deben considerarse con valores de construcción diferentes respondiente a la realidad de cada una de las zonas. "

Lo cierto es que debemos mantener el uso comercial, como se ha dicho, Ahora bien, siendo el uso comercial, el Comercio en Edificio Mixto, Locales Comerciales y Talleres coincidiendo con la resolución recurrida no explica el citado informe pericial por qué ha de asignarse la categoría 8 en lugar de la 2 para pasar así de un coeficiente de 1,60 a 0,75.

No se ofrece razón alguna para declarar la aplicación ilegal de la categoría 2 y por qué debe sustituirse por la 8 y no por cualquier otra, en consecuencia, no podemos acoger ese criterio que no tiene amparo en ninguna razón técnica que demuestre el error de la Administración al asignar dicha categoría.

Procede, en consecuencia, la desestimación del recurso y la confirmación de la resolución recurrida.

SEXTO. - Dada la desestimación del recurso las costas habrán de ser satisfechas por la parte recurrente con arreglo a lo establecido en el artículo 139.1 de la Ley jurisdiccional.

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación