Sentencia Contencioso-Administrativo Audiencia Nacional. Sala de lo Contencioso-Administrativo. Sección Sexta, Rec. 478/2020 de 03 de noviembre del 2023

PRIMERO.- Es objeto de impugnación en este proceso la resolución dictada con fecha 11 de julio de 2019, por el Tribunal Económico Administrativo Central, desestimatoria de la reclamación económico administrativa interpuesta frente a la resolución del Director General del Catastro de fecha 26 de diciembre de 2017, que desestimó a su vez el recurso de reposición interpuesto contra la Ponencia de Valores Total de los bienes inmuebles urbanos del municipio de Barcelona.

SEGUNDO.- Del expediente administrativo resulta que:

Con fecha 26 de mayo de 2017, la Dirección General del Catastro publica un edicto por el que aprueba la Ponencia de Valores Total de los bienes inmuebles urbanos del municipio de Barcelona.

Con fecha 13 de julio de 2017, DEVELCON TRES S.L . interpuso recurso de reposición contra dicha aprobación que es desestimado por resolución del Director General del Catastro, de 26 de diciembre de 2017.

Con fecha 8 de junio de 2018, la entidad recurrente interpuso" reclamación económico-administrativa ante el Tribunal Económico-Administrativo Central que es desestimada por la Resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central de 11 de julio de 2019, que constituye el objeto del presente recurso.

TERCERO.- En la demanda, la entidad recurrente precisa que su pretensión se limita a resolver si la regulación relativa a la concurrencia de diversas zonas de valor en un mismo bien inmueble realizada por la Ponencia de Valores se ajusta o no a la legalidad.

Expone que se aprueba la Ponencia de Valores Total de los bienes inmuebles urbanos del municipio de Barcelona, publicada con fecha 26 de mayo de 2017.

Recuerda que, como se desprende del artículo 22 del TRLCI, el valor catastral se determina por la suma del valor catastral del suelo y la construcción. En su caso, y de manera general, el suelo ubicado en una zona de valor se cuantifica por aplicación del valor de repercusión de cada uso (en euros por metro cuadrado) sobre la superficie construida en la que se encuentra la parte del inmueble correspondiente a esa zona de valor.

En concreto, la citada Ponencia de Valores Total de los bienes inmuebles urbanos del municipio de Barcelona, determina el valor de repercusión del suelo partiendo de un mapa de valores y zonas de valor y no por el método de calle-tramo utilizado en la aprobación de las ponencias de valores anteriores al año 2005.

Este último método asignaba un valor de repercusión al suelo atendiendo al número y a la vía en la que se encontraba el inmueble.

El concepto de zona de valor catastral no se regula en el Real Decreto 1020/1993, pues es un concepto que se incorporó con posterioridad. En este sentido, hay que acudir a la Circular 12.04/04, de 15 de diciembre, sobre Ponencias de Valores (en adelante, Circular 12.04/04) que, en su apartado "B. Objetivo", expone que la citada Circular pretende:

" 6. Sustituir el concepto de "calle-tramo" por el de "zona de valor", como reflejo de la estructura de valores del suelo del territorio.

7. Escalonar los valores de suelo en categorías de "zonas de valor", que permitan la comparación entre distintas ciudades del territorio y la obtención de listados de valores homogéneos y de sencilla interpretación".

La Circular, en su apartado "A. Presentación" pone de manifiesto que " la Circular otorga una gran importancia a la homogénea definición del mapa de valores al establecerse unas zonas de valor a nivel municipal dentro de un rango más amplio de ámbito nacional, compuesto por sesenta tramos, lo que indudablemente fortalecerá el proceso de coordinación, facilitará la asignación de los valores en las Ponencias, ya que la asignación de coeficientes de banda se realizará de modo automático, y al tiempo, favorecerá el mantenimiento de las Ponencias de Valores, que podrán actualizarse, en su caso, mediante estudios de mercado de ámbito superior".

Por ello, el concepto de zona de valor se encuentra definido, por primera vez, en la Instrucción Sexta de la Circular 12.04/04 que considera que:

"Las zonas de valor son el ámbito espacial de aplicación de los valores definidos en la Ponencia.

En la Cartografía de la Ponencia de Valores se delimitarán zonas de valor, a las que se les asignará un código que permita la consulta de los valores en el listado de valores del Capítulo 3 de la Ponencia.

Existirán zonas de valor con Valores de Repercusión por usos y zonas de valor con Valores Unitarios.

Una zona de valor podrá ser discontinua y podrá extender su ámbito a más de un polígono en la Ponencia.

Los valores que se asignen para los distintos usos en cada zona de valor coincidirán con uno de los escalones de la jerarquía de valores, dentro de los márgenes fijados por el MBR del municipio.

En lo sucesivo, para la redacción de las Ponencias de Valores no se establecerán tramos de vía.

La representación gráfica de las zonas de valor se ajustará con carácter general a la que se adjunta en el ANEXO 1".

En resumen, la Ponencia de Valores, partiendo de los resultados del estudio del mercado inmobiliario, realiza una división del municipio de Barcelona en zonas de valor. En consecuencia, cada polígono catastral incluye en una o varias zonas de valor y, de hecho, un mismo inmueble puede encontrarse, como veremos, en más de una de estas zonas, correspondiéndole, según el citado mapa de zonas de valor, diferentes valores de repercusión del suelo para un mismo uso.

Es decir, se ha dividido el municipio de Barcelona en polígonos de valoración y, además, en diferentes zonas de valor, teniendo en cuenta las circunstancias y los valores de mercado de cada una de esas zonas. Por ello, no tiene sentido que un inmueble que se incluye en varias zonas de valor, solo se valore por una única zona de valor.

La Ponencia de valores total de los bienes inmuebles urbanos del municipio de Barcelona, en el apartado " 2.2.3.1. Criterios generales de valoración" regula que:

"2.2.3. Valoración del suelo

2.2.3.1. Criterios generales de valoración

[...]

Valor de suelo de zona: al evaluar para cada zona de valor las distintas circunstancias de localización, accesibilidad, desarrollo del planeamiento, calidad de los servicios urbanos y dinámica del mercado inmobiliario, se han obtenido los valores de repercusión y/o unitarios de cada zona. Son los que figuran en el listado de zonas de valor (capítulo 3, apartado 3.2., de este documento).

El suelo ubicado en una zona de valor de repercusión, se valorará por aplicación del valor de repercusión, en euros por metro cuadrado construido, de cada uso recogido en la zona de valor correspondiente, sobre:

1. En el caso de suelo edificado, la superficie realmente construida según se define en el punto 2 del apartado 2.2.4.1. del Capítulo 2 de este documento, medida sobre la parcela catastrada en metros cuadrados.

En este sentido, los valores de repercusión de suelo recogidos en el listado de zonas de valor de esta ponencia, también para el caso de fincas sobreedificadas, se han establecido con base en las conclusiones del estudio de mercado elaborado al efecto, y en aplicación de la formulación establecida en la Norma 16.1 del RD 1020/1993 que se transcribe en el apartado 2.2.5.2 Formulación del Capítulo 2 de este documento, donde el valor en venta, el valor de repercusión del suelo y el valor de la construcción operan en euros por m2 construido.

2. En el caso de suelo sin edificar y parcelas infraedificadas, los metros cuadrados potenciales o construibles, calculados con la edificabilidad que se considere, de acuerdo a lo establecido en el apartado 2.2.3.2. del Capítulo 2 de este documento.

[...]".

Por lo tanto, siguiendo estas previsiones y de manera general, el suelo ubicado en una zona de valor se valorará por aplicación el valor de repercusión de su uso (en euros por metro cuadrado construido) sobre la superficie realmente construida.

Sin embargo, para los inmuebles que se ubiquen en más de una zona de valor, el ya citado apartado 2.2.3.1. Criterios generales de valoración del Documento 1 de la Ponencia de Valores de Barcelona aplicable prosigue indicando que:

"En el supuesto de parcelas situadas en dos zonas de valor de repercusión, el suelo se valorará según los valores de repercusión de la zona en la que se encuentre la fachada principal de la parcela. No obstante, si se trata de una parcela con fachada a dos vías distintas y cada una de ellas se encuentra situada en una zona diferente, se valorará de acuerdo con la zona de valor con los importes de repercusión más altos" .

Cuestiona la actora que si un inmueble se ubica en varias zonas de valor y la ponencia de valores impone que se valore tomando en consideración únicamente una de las zonas de valor para qué se realizan mapas de zonas de valores que no siguen las delimitaciones ofrecidas por las calles si al confluir en un mismo inmueble varias zonas de valor siempre se opta por aplicar los valores de una de esas zonas a la totalidad del inmueble.

Lo lógico en ese caso, dice, es que el inmueble se valore siguiendo los recintos de valoración previstos en la ponencia, pues, de no ser así, dichas valoraciones tampoco se ajustan al valor de mercado que se desprende de los resultados del estudio del mercado inmobiliario realizado previamente a la elaboración de la Ponencia.

Aunque la norma 9.7 del Real Decreto 1020/1993, prevé que las ponencias de valores pueden establecer las normas de subparcelación a efectos valorativos, en la elaboración de la ponencia de valores, se podría haber optado por hacer coincidir las parcelas valorativas y las zonas de valor con la delimitación de los bienes inmuebles correspondientes y, de esa forma, que a cada parcela catastral se hallara en una única zona de valor y fuera valorada teniendo en cuenta las previsiones de la misma.

Sin embargo, no ha sido la opción adoptada en el presente caso, por lo que la ponencia incurre en un desajuste injustificado entre el mapa de zonas de valor y el valor de repercusión del suelo realmente aplicado a cada inmueble.

En nuestro caso, el mapa de zonas de valor realiza una subparcelación de hecho respecto de los valores de repercusión del suelo, al desprenderse del mismo la posibilidad de que un inmueble se ubique, al mismo tiempo, en varias zonas de valor.

Esa previsión deriva de las previsiones contenidas en la norma 9.7 del Real Decreto 1020/1993 y responde, única y exclusivamente, a una decisión del redactor de la ponencia de llevar a cabo la determinación de las zonas de valor de ese modo. Por lo que sorprende que, pese a delimitar el suelo de esa forma, la valoración individual de cada inmueble se realice tomando en consideración una única zona de valor y, por ende, sin respetar los valores consignados en el citado mapa.

De hecho, la propia Ponencia de valores total de los bienes inmuebles urbanos del municipio de Barcelona contempla que:

"Las parcelas se subparcelarán:

- Cuando estén afectadas por distintas situaciones de carácter urbanístico que afecten a la valoración del suelo".

Esa misma posibilidad se contempla respecto de la aplicación de los coeficientes D, E y F por lo que, la previsión contenida en el apartado 2.2.3.1. Criterios generales de valoración del Documento 1 de la Ponencia de Valores de Barcelona, relativa a la valoración de la totalidad del suelo aplicando el valor de repercusión otorgado a la fachada principal o, en defecto de la misma, el valor de repercusión más elevado resulta incongruente y contradictoria con la división por zonas de valor operada por la propia Ponencia.

La actora es titular catastral de varios inmuebles sitos en la CALLE000, números NUM001 y NUM002 de Barcelona, con referencias NUM003 y NUM004 catastrales que se encuentran situados en dos zonas de valor por lo que resulta errónea la decisión de la Dirección General del Catastro de aplicar únicamente la zona de valor de la fachada principal o la más alta de las que afecten a la finca, teniendo en cuenta que, según el mapa de valores, el inmueble puede hallarse en más de una zona de valor y, por ende, debe valorarse tomando en consideración las mismas. Ello llevaría, insiste, a la necesidad de subparcelar la parcela catastral de una forma parecida a la realizada para la aplicación de los coeficientes correctores anteriormente mencionados, con la finalidad de valorar la finca en tantas zonas de valor como esté afectada, dando con ello un valor catastral real y verídico.

Esta situación que se viene reiterando en numerosas ponencias de valores (por ejemplo y entre otras, Balenyà, Canet de Mar, Cervelló, Figaró i Montmany, La Torre de Claramunt, Les Masies de Roda, Montmeló, Ódena, Premià de Mar, Saldes, Sant Adrià del Besòs, Sant Andreu de Llavaneres, Sant Esteve de Palautordera, Sant Feliu de Codines, Sant Hipòlit de Voltregà, Sant Martí de Centelles, Santa Coloma de Gramanet, Santa Susanna, Sentmenat, Sitges y Vilassar de Mar).

A modo de ejemplo, cita la Ponencia de Valores Total para el municipio de Terrassa, aprobada el año 2017 con efectos a 1 de enero de 2018, en la que se establece que:

"Las parcelas se subparcelarán:

- Cuando estén afectadas por distintas zonas de valor".

Concluye por ello que la Ponencia de valores total de los bienes inmuebles urbanos del municipio de Barcelona se contradice al reconocer que un mismo inmueble puede tener más de un valor de repercusión del suelo por hallarse en diferentes zonas de valor y así se desprende del mapa de zonas de valor contenido en la misma, pero, según las normas contenidas en la misma, solo puede valorarse por un único valor de repercusión, sin que, ni siquiera, se tenga en cuenta la superficie afectada por cada uno de los valores.

CUARTO.- A la vista de la pretensión formulada por la actora en la demanda se trata de examinar la conformidad a derecho de la resolución del TEAC que confirma la de la Ponencia de Valores de Barcelona en los extremos que se cuestionaban. Y aunque en el escrito de conclusiones se pide a la Sala que " realice una interpretación de las previsiones del apartado 2.2.3.1. Criterios Generales de Valoración del Documento 1 que sea coherente y se ajuste al mapa de zonas de valor", en realidad, no podemos hacer un pronunciamiento meramente interpretativo como el que se pide.

Nuestro pronunciamiento se ha de limitar a verificar la legalidad del apartado 2.2.3.1 de la Ponencia sobre Criterios generales de valoración pues los razonamientos de la demanda discuten, precisamente, dichos criterios.

Establece el referido apartado lo siguiente:

"2.2.3. Valoración del suelo

2.2.3.1. Criterios generales de valoración

En la ponencia se definen los siguientes valores de suelo de polígono y de zona:

Valor de suelo de polígono: es el valor de repercusión (VRB) o unitario (VUB) básico del suelo en cada uno de los polígonos de valoración. Son valores de referencia que representan las circunstancias medias del polígono. En el caso de polígonos en los que se haya fijado exclusivamente un valor unitario (VUB) se establece en todos los casos un valor de repercusión VRB que tendrá carácter supletorio. Estos valores básicos de polígono se incluyen en el cuadro incluido en el Capítulo 3, apartado 3.1., del presente Documento.

Valor del suelo de zona: al evaluar para cada zona de valor las distintas circunstancias de localización, accesibilidad, desarrollo del planeamiento, calidad de los servicios urbanos y dinámica del mercado inmobiliario, se han obtenido los valores de repercusión y/o unitarios de cada zona. Son los que figuran en el listado de zonas de valor (capítulo 3, apartado 3.2., de este documento).

El suelo ubicado en una zona de valor de repercusión, se valorará por aplicación del valor de repercusión, en euros por metro cuadrado construido, de cada uso recogido en la zona de valor correspondiente, sobre:

1. En el caso de suelo edificado, la superficie realmente construida según se define en el punto 2 del apartado 2.2.4.1. del Capítulo 2 de este documento, medida sobre la parcela catastrada en metros cuadrados.

En este sentido, los valores de repercusión de suelo recogidos en el listado de zonas de valor de esta ponencia, también para el caso de fincas sobreedificadas, se han establecido con base en las conclusiones del estudio de mercado elaborado al efecto, y en aplicación de la formulación establecida en la Norma 16.1 del RD 1020/1993 que se transcribe en el apartado 2.2.5.2 Formulación del Capítulo 2 de este documento, donde el valor en venta, el valor de repercusión del suelo y el valor de la construcción operan en euros por m2 construido.

2. En el caso de suelo sin edificar y parcelas infraedificadas, los metros cuadrados potenciales o construibles, calculados con la edificabilidad que se considere, de acuerdo a lo establecido en el apartado 2.2.3.2. del Capítulo 2 de este documento.

En el supuesto de parcelas situadas en dos zonas de valor de repercusión, el suelo se valorará según los valores de repercusión de la zona en la que se encuentre la fachada principal de la parcela. No obstante, si se trata de una parcela con fachada a dos vías distintas y cada una de ellas se encuentra situada en una zona diferente, se valorará de acuerdo con la zona de valor con los importes de repercusión más altos.

El suelo ubicado en una zona de valor unitario se valorará, con carácter general, por aplicación del valor unitario establecido en dicha zona a los metros cuadrados de suelo.

No obstante lo anterior, el suelo ubicado en una zona de valor unitario, podrá valorarse por aplicación del valor de repercusión, en euros por metro cuadrado, a los metros cuadrados realmente construidos calculados de acuerdo al apartado 1. anterior, o en su caso, a los metros cuadrados potenciales o construibles, calculados con la edificabilidad que se considere de acuerdo a lo establecido en el apartado 2.2.3.2. de este documento.

A estos efectos se tomará como valor de repercusión supletorio para cada uno de los usos, los establecidos en la zona de valor asignada a cada polígono, que en caso de uso residencial será coincidente con el VRB del Polígono.

En todo caso, el suelo ubicado en una zona de valor unitario de bienes inmuebles destinados a hotel o aparthotel de categoría tres estrellas o superior, se valorará por aplicación del valor de repercusión supletorio de acuerdo con el párrafo anterior".

Es precisamente la solución adoptada por la Ponencia de Valores para resolver aquellos casos en que una misma parcela se sitúa en dos zonas de valor de repercusión distintas lo que cuestiona la entidad recurrente. Solución que implica que el suelo se valore en estos supuestos según los valores de repercusión de la zona en la que se encuentre la fachada principal de la parcela; y, en el caso de que se trate de una parcela con fachada a dos vías distintas y cada una de ellas se encuentre situada en una zona diferente, que se valore de acuerdo con la zona de valor con los importes de repercusión más altos.

QUINTO.- Centrado el litigio en esto términos, la demanda pone de manifiesto que la aplicación de la Ponencia en este extremo da lugar a una valoración que difiere, por exceso, y considerablemente, del valor catastral que deriva de lo que califica como aplicación minuciosa de los valores resultantes del mapa de zonas de valor de la Ponencia de Valores de Barcelona.

Aporta al respecto un informe pericial referido a un inmueble situado en dos zonas de valor de repercusión y en el que se desglosan las valoraciones resultantes de aplicar, por un lado, el valor del suelo de manera separada en cada una de las superficies afectadas por las distintas zonas de valor; y, por otro, el que se sigue de la aplicación del criterio de la Ponencia.

Con este informe quedaría demostrada, a juicio de la entidad recurrente, la relevancia que tiene la utilización de un criterio u otro pues pone de manifiesto una diferencia de valor que, en el supuesto examinado en el informe, alcanza un 3,07, pero teniendo en cuenta que la superficie afectada no llega al 10% del total de la superficie catastral que figura inscrita por lo que considera la perito que el impacto en la diferencia de valor es de grado medio.

Además, critica el criterio establecido para resolver los casos de coincidencia de dos zonas de valor en una misma parcela catastral pues, dice, las previsiones relativas a la valoración del suelo de estas parcelas afectadas produce un desajuste injustificado con el propio mapa de zonas de valor.

Y propone una fórmula alternativa como es la subparcelación, que habría sido acogida en las Ponencias de Valores de otros municipios como los que cita.

En concreto, el informe pericial ha sido realizado por la arquitecta técnica Dña. Laura, que realiza un estudio comparativo de valor catastral del inmueble ubicado en la CALLE000 número NUM000 del municipio de Barcelona, con el fin de verificar la diferencia existente en el valor catastral resultante de seguir los criterios recogidos en el Documento 1 frente a la utilización de los valores asignados gráficamente en el Documento 4, ambos concernientes a la Ponencia de Valores Total del municipio de Barcelona aprobada el 26 de mayo de 2017, para la asignación de la zona de valor que corresponda al inmueble de naturaleza urbana propiedad de .

Explica que " el Informe Pericial (aportado como documento número 2 del escrito de demanda) realiza un estudio comparativo de valor catastral del inmueble ubicado en la CALLE000 número NUM000, resulta de aplicación a los inmuebles de su titularidad, sitos en la CALLE000 números NUM001 y NUM002 de Barcelona porque: "los inmuebles sitos en la CALLE000 números NUM000, NUM001 y NUM002 son colindantes y, de hecho, se encuentran en la misma manzana. Como consecuencia, los tres inmuebles se sitúan entre las zonas de valor R14L y R18, situadas en el polígono de valoración NUM006 denominado DIRECCION000. Es por ello que, como se ha indicado anteriormente, mediante esta imagen se puede observar que el análisis que nos ocupa sobre el bien inmueble con referencia catastral NUM005 resulta extrapolable y asimilable a los inmuebles con referencias catastrales NUM003 y NUM004, pues todos se encuentran en la misma situación".

El citado inmueble se sitúa entre dos zonas de valor. Las dos zonas de valor que afectan al inmueble son la zona de valor R14L y la zona de valor R18, ambas situadas en el polígono de valoración NUM006 denominado DIRECCION000".

La perito explica en el acto de ratificación de la prueba pericial celebrado con fecha 6 de mayo de 2022, que: " Lo que hago en el Informe es analizar que, en función de dos documentos de la Ponencia, hay diferencias de valor. Por un lado, está la delimitación gráfica de lo que es las zonas de valor, que es producto de un estudio de mercado. Y, por otro lado, se fijan los criterios de valoración en el texto de la Ponencia, en el que, esa delimitación queda absorbida por una norma. Es decir, si a un inmueble le afectan dos zonas de valor, sólo es válida la zona de valor que le afecta a su fachada principal, sin tener en cuenta que el resto del inmueble puede estar afectado por otra zona de valor que ha sido producto de un estudio de mercado" (minutos 10:06:03 a 10:06:54 del acto de la ratificación pericial).

El informe pericial concluye que el valor catastral resultante de las disposiciones relativas al apartado "2.2.3.1. Criterios generales de valoración" del Documento 1 fijadas en la Ponencia de Valores de Barcelona difiere considerablemente respecto al valor catastral que deriva de la aplicación minuciosa de la delimitación gráfica de las zonas de valor contenida en el Documento 4 de dicha Ponencia porque " Tras realizar los cálculos de los valores catastrales del inmueble siguiendo tanto la documentación normativa (criterios valorativos del Documento I) como la gráfica (Documento IV: Cartografía) se obtiene un resultado con una diferencia que aunque no resulta acusada, teniendo en cuenta que la parte afectada por la zona de valor R18 supone un porcentaje de la superficie equilibrado (no mucho más dominante) con respecto al conjunto (61,29%) sí que puede considerarse significativa.

SUPERFICIE CATASTRAL TOTAL INSCRITA. 2.028 M2 100%

SUPERFICIE CATASTRAL SOBRE Z.V. R14L. 785 M2. 38,71 %

SUPERFICIE CATASTRAL SOBRE Z.V. R18. 1.243 m2 61,29%

La reducción del valor del suelo que se produce alcanza entre el 13% y el 14%, teniendo en cuenta que la superficie afectada no sobrepasa el 65% del total de la superficie gráfica catastral que figura inscrita, se puede considerar un impacto de carácter medio.

En cualquier caso, se evidencia que al contraponer las dos situaciones establecidas por la propia Ponencia de Valores de Barcelona se origina una diferencia de valores, en especial del valor del suelo, lo que propicia una disfunción en la norma entre los dos documentos seguidos.

VALOR CATASTRAL DEL SUELO MÉTODO 1 1. 1.686.484,80 €

VALOR CATASTRAL DEL SUELO MÉTODO 2 1.450.774,71 €

DIFERENCIA DE VALOR (%) 13,98%

VALOR CATASTRAL TOTAL MÉTODO 1 2.730.397,04 €

VALOR CATASTRAL TOTAL MÉTODO 2 2.494.686,95 €

DIFERENCIA DE VALOR (%) 8,63 % ".

Esa previsión específica de la Ponencia de valores, según la perito: " Pro duce diferencias de valor. Es decir, entiendo que no tendría sentido, entonces, realizar un estudio de mercado, con una delimitación que corte a los inmuebles por la mitad. Si los corta, ha de tener un sentido. Tiene el sentido de que ese estudio de valor ha determinado que el valor cambia en ese punto. Entonces, entiendo que cada zona del inmueble se puede valorar según el valor que le corresponde a esa zona" (minutos 10:07:40 a 10:08:15 del acto de la ratificación pericial).

Ante este problema, la perito, en el acto de ratificación pericial celebrado con fecha 6 de mayo de 2022, desde su punto de vista técnico, expone que: " Existen mecanismos para dividir el valor catastral y aplicar a cada una de las zonas del inmueble el valor del suelo que le corresponde en función de su zona de valor. De hecho, en la propia Ponencia de Valores de Barcelona existen otros parámetros que se aplican en función de qué lugar ocupe en el inmueble. Por ejemplo: coeficientes correctores como el Coeficiente E o el Coeficiente F permiten la división en diferentes zonas del inmueble aplicarse ese coeficiente corrector" (minutos 10:04:16 a 10:05:09 del acto de la ratificación pericial).

Añade que: " Se puede hacer mediante mecanismos como utilizan los coeficientes correctores, aplicando o separando esa valoración del inmueble en función de la superficie a la que afecte cada una de las zonas de valor" (minutos 10:08:40 a 10:08:55 del acto de la ratificación pericial).

Concluye que " el valor catastral resultante de las previsiones relativas a la valoración del suelo de aquellos inmuebles ubicados en varias zonas de valor difiere considerablemente del valor catastral que deriva de la aplicación minuciosa de los valores resultantes del mapa de zonas de valor de la Ponencia de Valores de Barcelona. Consecuentemente, ello conlleva una incongruencia entre los criterios que emanan del Documento 1 y el valor catastral resultante de la delimitación gráfica de las zonas de valor contenida en el Documento 4 de la citada Ponencia de Valores, susceptible de ser revisada, que debe ser objeto de subsanación o, en todo caso, de anulación."

En definitiva, el valor catastral del inmueble según la aplicación de los criterios de la Ponencia es de 12.238.540,13 euros mientras que el valor catastral resultante según la delimitación gráfica de las zonas de valor sería de 11.863,288,47 euros.

A juicio de la perito, la diferencia es significativa si se tiene en cuenta que la parte afectada por la zona de valor R18 supone un porcentaje de superficie equilibrado con respecto al conjunto (61,29%).

SEXTO.- El TEAC rechazó los argumentos que reproduce la demanda en la resolución aquí recurrida que abordaba además otras cuestiones que, sin embargo, no han sido planteadas en el litigio, limitado como decimos al modo en que han de ser valoradas los inmuebles afectados en su superficie por distintas zonas de valor.

Respecto de este extremo, la resolución impugnada recuerda la autonomía que la norma 9.7 del Real Decreto 1020/1993 atribuye al redactor de la Ponencia para establecer o no criterios de subparcelación a efectos valorativos, y advierte que "... no debe confundirse con la subparcelación a efectos de la aplicación de los coeficientes D, E, y F, impuesta en este caso por la norma 10 del mismo Real Decreto".

Además, discrepa de que la aplicación de este criterio pueda dar lugar, como afirma la recurrente, a una valoración catastral superior a la que debería asumir, y razona al respecto que "... dicha circunstancia no podría deducirse de la ponencia, ya que no asigna valores concretos a los inmuebles, sino que fija el valor del suelo por polígonos y zonas, el de las construcciones, según sus tipos, y, establece igualmente los coeficientes correctores del suelo y de las construcciones que, una vez aplicados a las particularidades concretas de cada inmueble, determinarán posteriormente el valor catastral correspondiente a cada uno de ellos, siendo entonces y no ahora cuando podrá verificarse si se da o no la circunstancia de que el valor catastral de un inmueble concreto supera no al de mercado coma que es el límite fijado por elartículo 23.2 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario; por lo mismo, carece de todo sustento legal atribuir ese límite al que debería asumir el contribuyente o afirmar que la ponencia sobre valor a determinados inmuebles sin una prueba sólida".

Y se remite a continuación a una sentencia de esta misma Sala de 17 de junio de 2014 recurso 150/2012, que avalaría esta interpretación.

SÉPTIMO.- La Ponencia de Valores de Barcelona que ahora se recurre parte, como criterio básico para la valoración del suelo, de la delimitación de zonas de valor que representan los ámbitos de aplicación de los valores que en ella se determinan, valores que se relacionan en el capítulo 3, apartado 3.2., de la misma Ponencia.

Quiere ello decir que la Ponencia ha pretendido que la valoración de los inmuebles se corresponda con la zona de valor en la que se encuentran, que ha sido definida precisamente por la homogeneidad, desde el punto de vista del valor catastral, de las parcelas que la integran.

Es cierto que la misma Ponencia no hace coincidir los límites de las distintas zonas de valor de repercusión del suelo con los límites de las construcciones o de las parcelas catastrales, lo que se aprecia con claridad en la cartografía catastral.

Así, cuando se superpone el plano de zonas de valor al plano urbano de Barcelona, se advierte esta circunstancia, que ha motivado que la misma Ponencia establezca en el apartado 2.2.3.1 un criterio de valoración para esos casos consistente, como vimos, en que el suelo ha de valorarse según los valores de repercusión de la zona en la que se encuentre la fachada principal de la parcela.

Prevé además el supuesto de que se trate de parcelas con fachada a dos vías distintas, cada una de ellas situada en una zona diferente. Pues bien, en estos casos dispone que el inmueble ha de valorarse "... de acuerdo con la zona de valor con los importes de repercusión más altos".

Pues bien, entiende la Sala que este criterio resulta contrario al principio que inspira la misma Ponencia, cual es el de determinación del valor del suelo del inmueble con arreglo a la zona de valor de repercusión en la que se ubique. Supone, de hecho, que dicho valor se determine solo por referencia a una parte del inmueble, la fachada, y que arroje un resultado que en cualquier caso será distinto del valor que correspondería con arreglo al citado principio, que exige una correlación entre la zona de valor y el valor asignado. Prueba de ello la constituye el informe pericial aportado por la recurrente.

Desde luego, tampoco se ajusta a los criterios generales de valoración reflejados en la Ponencia que, cuando se trate de parcelas con fachada a dos vías distintas, cada una de ellas situada en una zona diferente valor, se valore el inmueble con arreglo a los valores de repercusión más altos.

Por tanto, si la Ponencia parte de un criterio general de valoración en el que esta se correlaciona con la zona de valor en que se ubica el inmueble, criterio que tiene además una justificación razonable en la propia Ponencia, que alude a la determinación de zonas de valor homogéneo que configuran el mapa de zonas de valor, la excepción a este criterio debe tener una motivación expresa que permita conocer cuáles son las razones que han llevado a excluirlo en un supuesto concreto -fachada situada en zona de valor de repercusión distinto de la del resto del inmueble-; supuesto en el cual no solo no lo aplica, sino que lo contraviene de manera clara pues determina que se considere un valor de repercusión diferente al que correspondería por razón de la zona de valor en que se ubica.

Entendemos que la solución que impone la Ponencia en estos casos debería tener una motivación expresa mediante la cual justificara y permitiera conocer las razones por las que el principio inspirador de la determinación del valor de repercusión se abandona en favor de un criterio, el de la ubicación de la fachada, que no es desde luego irrelevante a la hora de determinar el valor catastral, como lo demuestra la prueba incorporada a los autos.

Al no hacerlo así, la referida solución deviene arbitraria e incurre en causa de anulabilidad conforme a lo dispuesto en el artículo 48 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, en relación con el artículo 35 de la propia Ley y en el artículo 9.3 de la Constitución.

Las razones que opone el TEAC en la resolución impugnada no justifican, a juicio de la Sala, un pronunciamiento distinto.

Así, y en primer lugar, la alegación de que la Ponencia de Valores no implica la asignación de un valor determinado, que ha de fijarse posteriormente en el procedimiento de valoración catastral, no impide que la consolidación en la Ponencia de un criterio -en este caso, el del valor a asignar en los supuestos de coincidencia de dos zonas de valor de repercusión en la misma parcela- condicione ciertamente el resultado de aquel procedimiento, evidenciando por ello el interés en combatirlo antes de que se lleve a cabo la valoración.

Por otra parte, la autonomía que las normas contenidas en el Real Decreto 1020/1993 reconocen al redactor de la Ponencia, y que invoca el TEAC de manera expresa, no autoriza a que en la redacción de esta se vulnere el ordenamiento jurídico.

Y en cuanto a que, como argumenta también el TEAC, no cabe obviar las competencias del órgano a quien corresponde elaborar la Ponencia y acoger como mejor criterio de valoración el de la subparcelación, ya hemos visto que, en efecto, no es posible estimar el recurso en ese extremo.

Finalmente, ha de decirse que las consideraciones que refleja el Abogado del Estado en su contestación a la demanda sobre las razones que avalan el criterio adoptado en la Ponencia -alude a "una evidente circunstancia económica y social, reconocida en el habla cotidiana, la fachada principal de un edificio es la que determina su ubicación comercial y a que arrastra (en favor o en contra) a todo el edificio en la consideración material"- no pueden integrar la falta de motivación y la consiguiente arbitrariedad de una decisión cuya discrecionalidad no se cuestiona

OCTAVO.- A esa conclusión anulatoria no se opone el informe emitido por la Dirección General del Catastro con la finalidad de contrarrestar el informe pericial antes referido.

Conviene precisar que es un informe, que carece de contradicción pues no ha sido sometido a ratificación ya que no se planteó como pericial sino como un informe y ha sido emitido por la Arquitecto de Hacienda, Dª Elvira, perteneciente a la Subdirección General de Valoración e Inspección, de la propia Dirección General del Catastro.

El informe, de 29 de octubre de 2021, considera que el informe pericial realiza una interpretación subjetiva y sesgada de la Ponencia de Valores de Barcelona porque la ponencia es un todo y los criterios deben entenderse de manera conjunta. Por tanto, el criterio de valoración de suelo definido en el punto 2.2.3.1., no anula las zonas de valor, sino que las complementa e interpreta para que el resultado de su aplicación se ajuste al funcionamiento del mercado inmobiliario que es el objeto de la ponencia.

Concluye el informe que:

" 1. El informe pericial de la parte demandante no va más allá del ejercicio matemático de comparar el valor catastral obtenido considerando los criterios establecidos en la ponencia de valores de Barcelona y el valor resultante considerando exclusivamente el grafismo de las zonas recogido en el documento 4 de la misma, omitiendo el criterio que para su interpretación y aplicación recoge dicha ponencia en el Documento 1 sobre criterios valorativos del suelo. El impacto al que hace referencia es una pequeña reducción del valor, como cabría esperar al valorar parte del inmueble con un valor menor. Si bien con ello no se justifica ni demuestra que se produzcan situaciones de sobrevaloración al no aportarse la necesaria referencia al valor del mercado del inmueble utilizado en el estudio, ni que vulnera la normativa de valoración catastral.

2. Al contrario de lo afirmado en el informe, en la ponencia de Barcelona no se contraponen situaciones sino que se recogen distintos elementos; por un lado los planos con el grafiado de las zonas de valor incluidos en el Documento 4 y por otro los criterios de valoración del suelo recogidos en el Documento 1) que se complementan y que en conjunto determinan, cómo se deben aplicar los valores de suelo, de forma que los resultados obtenidos sean coherentes con el comportamiento del mercado inmobiliario.

3. No existe incongruencias ni disfunciones en la ponencia de valores de Barcelona ya que el criterio establecido, en dicha ponencia, para valorar el suelo de los inmuebles ubicados entre dos zonas de valor es único, claro y está perfectamente definido en el apartado 2.2.3.1 Criterios generales de valoración del Documento 1 de dicha ponencia, donde se establece como criterio general que el suelo ubicado en una zona de valor se valora por aplicación del valor de repercusión de su uso y un criterio específico sobre cómo se deben valorar los inmuebles ubicados en dos zonas de valor, de acuerdo, en ambos casos los planos de zonas de valor recogidos en el Documento 4 de la ponencia.

4. Que el criterio de valoración del suelo establecido en la ponencia de valores de Barcelona se ajusta a la legalidad, en tanto está redactado de conformidad con las NNTT de valoración de los bines inmuebles urbanos y el TRLCI y permiten obtener valores catastrales correctamente referenciado al mercado inmobiliario, sin vulnerar el límite legal establecido en la referida normativa. 8

A juicio de la Sala, este informe no explica por qué si se distinguen diferentes zonas de valor y la parcela se encuentra en dos zonas diferentes por qué hay que aplicar el que corresponde a la fachada principal.

Una cosa es que " el factor de localización en una trama urbana en manzana cerrada, determinante entre otros aspectos, del valor del producto inmobiliario, está directamente relacionado con la calle a la que da la fachada principal del inmueble que se trate, que normalmente es también la del acceso principal a la finca" y otra que esa circunstancia determine el valor a aplicar cuando el inmueble se encuentre en dos zonas de valor.

Tampoco se entiende por qué "si se aplicaran las dos zonas de valor que solicita el recurrente, el valor resultante no guardaría la debida correspondencia con el valor de mercado analizado para los inmuebles asimilables al mismo" si cada zona de valor responde a un valor de mercado distinto en función de los datos que resultan del estudio de mercado.

Por ello, es obligado estimar el recurso en este sentido y anular el apartado 2.2.3.1 de la Ponencia recurrida en el particular relativo al criterio que establece para la valoración en el supuesto de parcelas situadas en dos zonas de valor de repercusión.

La estimación ha de ser entonces parcial por cuanto no apreciamos la nulidad de pleno derecho cuya declaración solicita la entidad actora en el suplico de su demanda -bien es verdad que sin vincularla a ninguno de los supuestos del artículo 47 de la Ley 39/2015-, sino la anulabilidad por las razones que acabamos de exponer.

Y tampoco cabe acoger la pretensión de que se imponga como criterio de valoración en los supuestos de coincidencia de zonas de valor el de la subparcelación, pues es evidente que se trata de una decisión que compete al órgano administrativo correspondiente, y en ningún caso a esta Sala.

Por lo demás, y como aclarábamos al principio, no cabe un pronunciamiento meramente interpretativo como el que propone también el escrito de conclusiones cuando se ha detectado un motivo de anulabilidad de la Ponencia invocado por la misma parte actora.

NOVENO.- No se hace expresa imposición de las costas procesales a la vista de lo dispuesto en el artículo 139.1 de la Ley reguladora de la Jurisdicción Contencioso Administrativa y atendido el pronunciamiento parcialmente estimatorio del recurso.

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,