Sentencia Contencioso-Administrativo 150/2024 Juzgado de lo Contencioso-Administrativo de Pontevedra nº 1, Rec. 246/2022 de 08 de julio del 2024

I.- Objeto del proceso y argumentos de las partes.

Tal y como se indica en el hecho "primero" de la demanda, constituye el objetode este Procedimiento Ordinario: < art 1451 Cc >>.

Aduce la recurrente en su Demanda,en síntesis, que es propietaria de la referida parcela (finca catastral 1579034HG3617N0001YT) por escritura pública de compraventa de 14/04/2015. Está clasificada en su mayor parte (774,08 m2 de superficie) como suelo urbano afecto a vial y zona verde de uso y dominio público ZV2-SJ2 (Parque de Fontevella), y el resto (62,21 m2) como suelo urbano ordenanza 1, residencial de protección de casco antiguo. En 2016 el Concello utilizaba de facto (sin título) la finca para depósito de vehículos municipales. El 19/01/2016 la actora le solicitó que la adquiriese por compraventa. Se tramitó un expediente al efecto en el que la técnica municipal la valoró en 428.236,54 €, el secretario municipal emitió informe favorable a la compra y la Alcaldía emitió un Decreto al efecto. Sin embargo ese expediente no se llegó a culminar, por falta de crédito presupuestario. En su lugar, se formalizó el 01/08/2016 un contrato de arrendamiento (aprobado por Decreto de la Alcaldía de 06/07/2016), con una renta anual de 21.411,82 € más IVA, con duración de un año prorrogable tácitamente hasta los 4 años. Se incluyó también en el contrato una cláusula "cuarta" conforme a la cual la Alcaldía se comprometía <>.El 29/09/2021 presentó una reclamación de cumplimiento de la promesa de compra, por el precio de tasación del técnico municipal (428.236,54 €). El 29/04/2022 se le notificó desde el Concello el fin del contrato de arrendamiento, con efectos a partir del 01/08/2022. No obstante, desde entonces el Concello sigue utilizando la finca para depósito municipal, sin abonar renta alguna. Exige en este proceso el cumplimiento de la referida promesa de compra incluida en la cláusula cuarta del contrato, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.451 del Código Civil. Incide en que la corrección del precio ha sido ratificada por informe de valoración del técnico municipal y por las dos tasaciones de diferentes entidades aportadas con la demanda. Insiste también en el interés público municipal en la adquisición de la finca, dada su afección a vial y zona verde pública.

El Concello de O Porriño esgrime en su escrito de alegaciones previas y en su Contestación,en primer lugar una excepción de inadmisión del recurso por falta de jurisdicción, al corresponder su conocimiento a la jurisdicción civil. En cuanto al fondo, afirma que en el referido contrato no se incluyó ningún compromiso expreso de compra por el Concello. Sólo el de la Alcaldía de incluir determinada partida en el proyecto de los siguientes presupuestos (cuya aprobación compete al Pleno). El Pleno municipal aprobó los presupuestos el 07/05/2018 (BOP 102, de 29/05/2018), sin incluir dicha partida en los mismos, deviniendo firme y consentido ese acuerdo por la aquí demandante. Discrepa asimismo del precio de la venta, incidiendo en que el reclamado por la actora es muy superior al valor real, de mercado de la finca. Su valor catastral es de 21.404,29 €. Recientemente el Concello adquirió una parcela de superficie similar, casi colindante con la de la actora y con la misma calificación urbanística, por 80.000 €, previa la correspondiente tasación. Afirma, por último, que su pretensión debió haberse articulado en puridad mediante el procedimiento de "expropiación forzosa por ministerio de la ley" establecido en el artículo 86 Ley 2/2016, de 10 de febrero, del Suelo de Galicia -LSG-.

II.- Contrato privado de arrendamiento de inmueble con promesa de compra: jurisdicción civil.

II.1.-Centrados así los términos del debate, tras la valoración conjunta de la prueba practicada (documental) se concluye la procedencia de estimar la excepción de falta de jurisdicción esgrimida por el Concello de O Porriño en sus alegaciones previas y en su contestación a la demanda, avalada con el informe del Ministerio Fiscal emitido el 30 de noviembre de 2022, conforme a lo dispuesto en los artículos 3.a), 5.1 y 69.a) de la Ley 29/1998, de 13 de julio (LJCA); y en los artículos 9 y 22 de la Ley Orgánica 6/1985, del Poder Judicial.

La parte actora esgrime como único título de su pretensión el contrato de arrendamiento de un bien inmueble en el que se incluyó una cláusula (la cuarta) que califica como "promesa de compra". El único fundamento jurídico que invoca en apoyo de su acción es el artículo 1451 del Código Civil.

De manera que la demandante exige el cumplimiento de un contrato privado, cuya ejecución y efectos no se rigen por la normativa de contratación pública, sino por el Derecho privado ( artículo 9.2 Ley 9/2017, de 8 de noviembre, de Contratos del Sector Público -LCSP-; artículo 4.1.p/ del anterior Real Decreto Legislativo 3/2011, de 14 de noviembre, aprobatorio del Texto Refundido de la Ley de Contratos del Sector Público -TRLCSP-).

Pues bien, tanto el artículo 27.2.a) LCSP, como el artículo 21.2 del anterior TRLCSP, disponen con claridad que: <>.

En el mismo sentido, el artículo 110.3 Ley 33/2003, de 3 de noviembre, de Patrimonio de las Administraciones Públicas le atribuye expresamente a la jurisdicción civil la competencia <>en fase de ejecución.

Es irrelevante, a estos efectos, que el bien inmueble vaya a ser destinado por la Administración arrendataria/adquirente para un servicio o finalidad pública. Precisamente, lo ordinario es que se destine a los fines a los que sirve la Administración (de lo contrario carecería de justificación). Pero no por ello se convierte en un "contrato administrativo". Su naturaleza es patrimonial. Y así se dispone muy claramente, tanto en la legislación rectora del patrimonio de las Administraciones públicas como en la de los contratos públicos, con remisión expresa a la jurisdicción civil en lo que a los efectos del contrato se refiere. Puede citarse en este sentido el Auto de 5 de diciembre de 2014 de la Sala especial de Conflictos de Competencia del Tribunal Supremo (rec. 26/2014) sobre un precedente similar.

En la demanda se ejercita una acción típica del Código Civil. La causa de pedir radica exclusivamente en la invocación de preceptos de Derecho privado. No se esgrime la infracción de las normas rectoras del procedimiento administrativo.

Resultaría contrario a los principios de seguridad jurídica ( art. 9.3 CE) y de separación y especialización de jurisdicciones ( arts. 9 y 22 LOPJ) el que este órgano jurisdiccional contencioso-administrativo dictase una sentencia cuya "ratio decidendi", con carácter no prejudicial, se sustentase en la interpretación de normas de Derecho privado, sobre una relación jurídica de naturaleza privada, como pretende la actora.

Así lo ha considerado el Tribunal Supremo (Sª 3ª) en supuestos similares, pudiendo citarse a modo de ejemplo su sentencia de 20 de junio de 2012 (casación 496/2011), en la que insiste en que:

< arts. 1 LJCA y 9.4 LOPJ ) hace que muy raramente puedan los tribunales de esta jurisdicción decidir un pleito aplicando normas civiles, como no sea en un recurso en materia de contratación administrativa donde esas normas puedan aplicarse de manera directa y preferente a las de los contratos administrativos, lo cual sucederá muy excepcionalmente>>.

En el mismo sentido se pronuncia la sentencia de dicho máximo Tribunal (Sª 3ª) de 9 de noviembre de 2005 (casación 352/2003).

La competencia objetiva y la jurisdicción son improrrogables. La inadmisión del recurso es preceptiva.

II.2.-Con independencia y sin perjuicio de lo antedicho, cabe añadir que -tal y como se reconoce en el último de los fundamentos jurídicos de la demanda- la actora disponía de otro cauce procedimental diferente para haber llevado una pretensión análoga a la jurisdicción contencioso-administrativa: La de la expropiación por "ministerio de la ley" regulada en el artículo 86 Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia (LSG). En dicho precepto se dispone lo siguiente:

<

Para ello, el propietario podrá presentar la correspondiente hoja de aprecio, y, si transcurrieran tres meses sin que la Administración la acepte, aquél podrá dirigirse al Jurado de Expropiación de Galicia, que fijará el justiprecio>>.

Obviamente, en este pleito la demandante no ejercita dicha acción, al no haberla promovido en la vía administrativa previa, como es exigible, con intervención además no solo del Concello de O Porriño, sino también del Jurado de Expropiación de Galicia.

II.3.-Una segunda vía alternativa mediante la que la actora podría haber llevado su pretensión a esta jurisdicción contenciosa habría sido mediante la suscripción con el Concello de O Porriño de un "convenio urbanístico para la ejecución del planeamiento",cumpliendo los requisitos establecidos para ello en el artículo 168 LSG, entre los que sobresale la apertura de un período de información pública previo a su aprobación.

No se cumplieron tales requisitos, y tampoco se suscribió el convenio.

III.- Consideraciones finales.

Con carácter de óbiter dicta puede añadirse que, aparentemente, la referida cláusula cuarta del contrato de arrendamiento incumple los requisitos de la "promesa de compra" regulada en el artículo 1.451 del Código Civil.

En primer lugar, porque en el contrato (doc. 18 del expte. admvo.) no se indica un precio concreto de venta, predeterminado entre las partes vendedora y compradora.

Y, en segundo lugar, porque en esa cláusula en concreto tampoco se compromete expresamente el Concello a "comprar" la finca. Únicamente se efectúa una "declaración de intenciones" de la entonces Alcaldesa para iniciar los trámites conducentes a la consignación en los siguientes presupuestos municipales de una partida para la adquisición de la finca. La competencia para la aprobación de los presupuestos residía entonces, y sigue residiendo ahora, en el Pleno municipal ( artículo 22.2.e/ Ley 7/1985, de 2 de abril, de Bases del Régimen Local), en el que el grupo político de dicha Alcaldesa carecía de mayoría absoluta, como era de público y notorio conocimiento. Por lo que queda claro que se trataba de una mera declaración de intenciones. La entonces Alcaldesa no podía obligar al Ayuntamiento a asumir ese gasto, sin una previa retención del crédito suficiente para abonarlo, resultando nulo de pleno derecho cualquier compromiso efectuado al efecto sin cumplir ese requisito previo esencial ( artículo173.5 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo). Esta conclusión se corrobora con la lectura íntegra de esa cláusula cuarta, en la que se asume que el Concello no llegue a adquirir la parcela, indicándose expresamente que a la finalización del contrato de arrendamiento éste debe reintegrar las parcelas <>.

La frustración de esa declaración de intenciones no le produjo un "enriquecimiento injusto" al Concello. Mientras tanto siguió en vigor el contrato de arrendamiento, en el que se estableció en favor de la actora una renta muy alta (la máxima posible, de entre un abanico de posibilidades valorado por la arquitecta municipal entre 12.847,10 €/año y 21.411 €/año, más IVA). Si a día de hoy el Concello está ocupando la parcela sin título y sin abono de renta, la actora podrá ejercitar frente a él las acciones pertinentes para su desocupación, o para el abono de las cantidades pendientes. Pero esta circunstancia no le permite exigir que el Concello compre la finca.

Por último, en cuanto al precio de adquisición de la parcela, no deja de sorprender que a la hora de su justificación se haya prescindido de un dato esencial: El precio de su última transmisión, muy reciente respecto de la oferta de venta. Según la documentación que obra en el expediente, Alquileres Roxy SL compró la finca en escritura pública en fecha 14 de abril de 2015,con las mismas afecciones urbanísticas. Antes de que hubiese transcurrido un año, el 18 de enero de 2016,se la ofreció en venta al Ayuntamiento, por 400.000 euros (doc. 1). Con su solicitud aportó como título de propiedad una copia (alterada) de la escritura de compraventa (doc. 3), en la que se borraron parcial o totalmente varias de las cláusulas de su parte dispositiva, en especial el precio de la adquisición. Si a esa ocultación se le añade el dato significativo de que el Concello adquirió recientemente la finca vecina (con las mismas afecciones y características) por un precio significativamente inferior, surge la sospecha, al menos en hipótesis, de que en la oferta de compraventa de Alquileres Roxy SL pudieran concurrir elementos especulativos extraños.

VI.-De lo antedicho se deriva la necesaria inadmisión del recurso. La demandante podrá personarse ante el órgano jurisdiccional civil competente en el plazo de un mes desde que se le notifique la firmeza de esta Sentencia, con los efectos previstos en el artículo 5.3 de la Ley Jurisdiccional 29/1998 (LJCA).

No se va a efectuar expresa condena en costas, considerándose la dejación de funciones del Concello de O Porriño, al incumplir su obligación de responder en vía administrativa con acto expreso a la reclamación de la actora.