Sentencia Contencioso-Administrativo 48/2025 Juzgado de lo Contencioso-Administrativo de Salamanca nº 2, Rec. 26/2023 de 12 de febrero del 2025

PRIMERO.-La parte actora, tras aludir a los antecedentes relativos al inmueble litigioso, entre otros al Decreto de Alcaldía fecha 26/06/97 por el que se requirió a la comunidad de propietarios para que procediera a la realizar las actuaciones oportunas para cerrar únicamente las ocho mansardas recayentes al patio interior; y al Decreto de 30/11/98 por el que se acordaba la eliminación mediante forjado de la totalidad de las mansardas de iluminación y ventilación existentes en el faldón de la cubierta recayente al patio de manzana con reconstrucción del faldón de cubierta y cubrición con teja similar a la existente, señala que no se ha llevado a cabo actuación alguna por parte del Ayuntamiento para el cumplimiento de la citada resolución. Significando que la segunda de las resoluciones citadas a diferencia de la que le precedía en el tiempo se refiere a la totalidad de las mansardas que recaen al patio de manzana.

Con posterioridad, los demandantes solicitaron licencia para abrir una puerta de acceso al espacio bajo cubierta de su propiedad para poder realizar labores de mantenimiento. Concedida la licencia fue impugnada por varios vecinos siendo anulada por resolución judicial de manera que el demandante procedió a al cubrimiento del hueco reduciéndolo a uno de 50x50 cm para ventilación.

Sostiene que, de conformidad con el nuevo PGOU, el espacio bajo cubierta no está fuera de ordenación o disconforme.

Ante esta circunstancia y habiéndose producido un problema en el tejado del edificio el demandante presentó declaración responsable para retirar el ladrillo o cubrición del hueco considerando que el nuevo marco legal le habilitaba, no obteniendo respuesta procedió a la ejecución dejando abierta y en uso la puerta en su momento colocada. Iniciado expediente de restauración de la legalidad por sentencia judicial se autorizó la existencia y apertura de la puerta en el bajo cubierta permitiendo el acceso al mismo.

Posteriormente, el demandante solicitó la segregación del bajo cubierta con el fin de dividir el bajo cubierta en dos propiedades sin obtener respuesta del Ayuntamiento. Señalando en este punto el recurrente que el catastro no asignó referencia catastral al local bajo cubierta. Por ello en fecha 20/07/22 solicitó el dictado de resolución expresa a la Gerencia Territorial del Catastro.

Alega en su demanda que la novena mansarda recayente al patio de manzana forma parte de otro inmueble cuyo titular ha venido utilizando sin restricción mientras que a él se le niega dicho uso cuando estaría sujeta a las mismas especificaciones que se establecieron en el Decreto de 30/11/98 y también recae al patio de manzana.

En lo tocante al fondo del recurso afirma que ostenta el derecho a segregar el bajo cubierta del que es propietario, que el uso del bajo cubierta de su titularidad ha sido reconocido, invocando, finalmente vulneración de la doctrina de los actos propios.

La parte demandada se opone a la estimación del recurso alegando, en síntesis, que el espacio bajo cubierta no tiene la condición de finca a efectos urbanísticos, por lo que no es segregable y aun siendo de titularidad privada no puede tener uso privativo. Así, la licencia de obras dejó claro que dicho espacio no tiene uso y ello ha sido refrendado por dos sentencias firmes.

A mayor abundamiento, señala la Administración demandada, que la licencia de primera ocupación es irrelevante pues únicamente verifica que se ha cumplido la licencia de obras en la que se especificaba que el espacio bajo cubierta era sin uso. Tampoco la mera existencia de mansardas determina que tenga uso como así lo han establecido las sentencias referidas. El hecho de que haya prescrito la acción para el restablecimiento de la legalidad urbanística para la eliminación de las mansardas no varía el uso del espacio puesto que carece del mismo por haberse así declarado en sentencia judicial; significando que la otra mansarda no está en la misma situación jurídica.

Finalmente, niega la vulneración de la doctrina de los actos propios ya que por el Ayuntamiento siempre se ha considerado tal espacio sin uso, incidiendo en que la licencia concedida fue revocada por ser contraria a derecho siendo lo contrario tanto como dejar sin efecto la cosa juzgada y otorgar validez a un acto administrativo anulado judicialmente.

SEGUNDO.-Una vez se han expuesto las posiciones de las partes, resultan de interés para la resolución del presente procedimiento los siguientes documentos:

.- Licencia de primera ocupación de 07/04/1993 (doc. 2 demanda).

.- Decretos de Alcaldía de 26/06/1997 y 30/11/1998 (docs. 8 y 9 demanda).

.- Documento técnico adjunto a solicitud de licencia (doc. 12 demanda).

.- Licencia de obras del edificio sito en las calles España y Caldereros, concedida según resolución de 29/05/1976 para sótano, planta baja y seis pisos. (Doc. 1 contestación)

Tal y como señala la parte demandada no se contempla en la Memoria el espacio bajo cubierta que suscita la controversia que nos ocupa. (Doc. 2 contestación).

.- Licencia de reforma del proyecto de obra que se autoriza el 27/03/1984, (Doc. 3 contestación) debiendo destacarse que según el punto segundo no se autoriza el uso en el espacio bajo cubierta; así se indica expresamente:

"2º.- La ocupación bajo cubierta en la zona recayente a patio de manzana advirtiéndole que no se autoriza su uso y que en su día se adoptaran las medidas administrativas oportunas a tal fin."

Se acompaña por la demandada el informe de los arquitectos municipales (Doc. 4) en cuyo punto 5 se indica que no se autoriza el bajo cubierta para trasteros, a diferencia del bajo cubierta de la zona recayente a patio de manzana.

.- Nueva licencia de reforma; resolución de 09/07/1985 (doc. 5 contestación) que se remite al informe de 09/03/1984, según se establece en el informe técnico Doc. 6.

.- Licencia de reforma, solicitada nuevamente, que en fecha 31/07/1986 y tras la aclaración solicitada por el promotor acuerda permitir el acceso al cuarto de maquinaria pero no al bajo cubierta.

Como quiera que los propietarios del bajo cubierta abrieron una puerta solicitaron licencia para destinar el espacio a trasteros dictándose sentencia de 6/07/2024 por el TSJCyL denegando la referida autorización.

Así, en el fundamento de derecho segundo se concluye:

"Se acuerda que tanto la licencia de obras como la aprobación del proyecto reformado se condicionaron a que el bajo cubierta no tuviese ningún uso".

Interesa poner de manifiesto que por el Juzgado homónimo de Salamanca se dictó sentencia de fecha 16/04/20 que reitera lo anteriormente resuelto, señalando que el bajo cubierta no puede tener ningún uso, salvo el descrito en el informe del Arquitecto Municipal, autorizando abrir una puerta para labores de mantenimiento.

TERCERO.-Partiendo de estos antecedentes, a los que necesariamente ha de hacerse alusión, en la presente litis se impugna la desestimación presunta de la solicitud de licencia de segregación formulada por el demandante ante el Excmo. Ayuntamiento de Salamanca.

Sostiene el demandante que, dado que el espacio bajo cubierta pertenece al recurrente y a su cuñado, teniendo en cuenta su superficie y régimen de cotitularidad no puede negársele la segregación que se solicita de conformidad con el Art. 400 C.c al estar ambos de acuerdo en el ejercicio de la denominada actio comuni dividundo.

Señala que se solicita la división de un bajo cubierta que no está destinado a ningún uso y daría lugar a dos locales sin uso, no pudiendo evitar el planeamiento la segregación por ser regla imperativa ex Art. 400 C.C; significando que si el planeamiento permite un uso no existe impedimento para su división, pudiendo ser destinado al uso que permita el planeamiento.

Finalmente, con relación a este alegato afirma que si el espacio litigioso en la actualidad no está destinado a ningún uso es porque así lo han convenido y consentido sus propietarios, pues descubierta la puerta en base a la sentencia recaída en el PO 148/2018 nada impide que se reconozca el uso que legalmente permita el planeamiento de aplicación.

Primeramente, se ha de resolver la cuestión relativa al uso del espacio bajo cubierta y que en virtud de dos sentencias firmes es inexistente, es decir, ambas resoluciones niegan que el referido espacio tenga uso ni pueda atribuírsele uso alguno.

Así, la sentencia del TSJCyL claramente establece que tanto la licencia de obras como la aprobación del proyecto se condicionaron precisamente a que el bajo cubierta no tuviese ningún uso.

Siendo ello así ni la existencia de mansardas ni que el bajo cubierta del otro edificio tenga uso permite variar lo declarado en sentencia firme.

Tampoco el hecho de no haberse declarado fuera de ordenación o que haya prescrito la acción para el restablecimiento de la legalidad para la eliminación de las mansardas puede tener incidencia en un uso que se ha negado de manera reiterada en resolución judicial.

A mayor abundamiento, como afirma la demandada, no consta acreditado que el bajo cubierta del otro edificio esté sujeto a las mismas condiciones en la licencia de obras, como tampoco lo están las tantas veces citadas mansardas, sin que la concesión de la licencia de primera ocupación varie las prescripciones de la licencia de obras que estaba condicionada a que el espacio bajo cubierta no tuviera ningún uso.

Partiendo de estas consideraciones, ya se anticipa que la segregación pretendida por el recurrente no es admisible.

Se insiste por la parte actora en que no puede impedirse la segregación que se solicita de conformidad con lo establecido en el Código Civil, que favorece la división de la cosa común a petición de los comuneros, sin embargo, no puede partirse de esta única premisa sin tener en cuenta la normativa sectorial aplicable y demás disposiciones legales.

Comenzaremos por señalar que, entre otros preceptos, a la división se refiere el artículo 46 del Reglamento Hipotecario, siendo aquella operación registral en cuya virtud se divide una finca inmatriculada, que desaparece, para formar dos o más fincas nuevas e independientes.

A la segregación se refiere el artículo 47 del mismo texto legal que la define como aquella operación registral en cuya virtud se separa parte de una finca inmatriculada para formar una finca nueva e independiente.

Así pues, la división y segregación son conceptos prácticamente equivalentes.

En el ámbito de Castilla y León, el Reglamento de Urbanismo en su art. 309 establece:

"1. Toda parcelación, división o segregación de terrenos precisa licencia urbanística, que sólo podrá otorgarse si las fincas resultantes reúnen las características exigidas por la legislación aplicable y el planeamiento territorial y urbanístico. (...)

2.Los Notarios y Registradores de la Propiedad deben exigir para autorizar e inscribir, respectivamente, escrituras de división o segregación de terrenos o constitución de pro indivisos que conlleven derecho de utilización exclusiva, que se acredite el otorgamiento de la licencia de parcelación o que la misma fue solicitada sin haberse obtenido resolución dentro de los plazos correspondientes, o bien, en los supuestos citados en el apartado anterior, la innecesariedad de la misma."

De modo y manera que aun reconociendo que el espacio en cuestión sea de titularidad privada no puede tener un uso como tal y así ha sido declarado por las sentencias precedentemente citadas y resulta acreditado con la prueba practicada en el plenario.

La parte demandada aporta informe técnico del Arquitecto Municipal del fecha 17/01/2019 que fue aportado al Procedimiento Ordinario seguido con n.º 148/2018 en el que se concluye que solo serían viables en aplicación del PGOU vigente los usos indicados en el párrafo anterior, a saber: "... este espacio bajo cubierta solo podría utilizarse si una compañía suministradora considerase necesario disponer en la Zona un Centro de Transformación y que este fuese viable técnicamente y normativamente o si en el edificio fuese necesario disponer otras instalaciones (por ejemplo maquinaria de aire acondicionado, bomba de calor, etc.) y ello fuese técnicamente viable en aplicación de otras normativas."

Alega también la parte actora que por la demandada se vulnera la doctrina de los actos propios; pretensión que merece ser desestimada.

Como es sabido la doctrina de los actos propios no se encuentra expresamente formulada en nuestro ordenamiento jurídico, pero se ha reconocido que concreta el ejercicio de los derechos de acuerdo con la buena fe.

El Tribunal Supremo, en sentencia de 15 de enero de 2019, ECLI:ES:TS:2019:21, señala al respecto:

"Los principios de seguridad jurídica, buena fe, protección de la confianza legítima y la doctrina de los actos propios informan cualquier ordenamiento jurídico, ya sea estatal o autonómico, y constituye un componente elemental de cualquiera de ellos, al que deben someterse en todo momento los poderes públicos".

Y, en la sentencia de 1 de abril de 2008, recurso 3303/2005, ECLI:ES:TS:2008:1684 nos enseña:

"la doctrina invocada de los «actos propios» sin la limitación que acaba de exponerse podría introducir en el ámbito de las relaciones de Derecho público el principio de la autonomía de la voluntad como método ordenador de materias reguladas por normas de naturaleza imperativa, en las que prevalece el interés público salvaguardado por el principio de legalidad; principio que resultaría conculcado si se diera validez a una actuación de la Administración contraria al ordenamiento jurídico por el solo hecho de que así se ha decidido por la Administración o porque responde a un precedente de ésta".

Así pues, los requisitos exigidos para poder apreciar la existencia de los actos propios, que limitan o anulan la posibilidad de realizar un acto contrario posterior, son los siguientes: la existencia de una conducta, actuación, hecho o manifestación. La conciencia del responsable de que está creando, ratificando o modificando una situación jurídica. La exteriorización. La concurrencia de una nueva conducta contradictoria con la precedente.

Se acogen en este punto íntegramente las manifestaciones realizadas por la parte demandada que niega la invocada vulneración ya que el Ayuntamiento ha venido considerado siempre tal espacio sin uso sin que quepa concluir que constituya un acto propio la concesión de una licencia que fue posteriormente revocada en virtud de resolución judicial.

En este orden de cosas ha de traerse a colación la STS de 16 de septiembre de 2002 (RC 7242/1997), que nos declara:

"Además, la doctrina invocada de los «actos propios» sin la limitación que acaba de exponerse podría introducir en el ámbito de las relaciones de Derecho público el principio de la autonomía de la voluntad como método ordenador de materias reguladas por normas de naturaleza imperativa, en las que prevalece el interés público salvaguardado por el principio de legalidad; principio que resultaría conculcado si se diera validez a una actuación de la Administración contraria al ordenamiento jurídico por el sólo hecho de que así se ha decidido por la Administración o porque responde a un precedente de ésta. Una cosa es la irrevocabilidad de los propios actos que sean realmente declarativos de derechos fuera de los cauces de revisión establecidos en la Ley ( arts. 109 y 110 de la Ley de Procedimiento Administrativo de 1958 , 102 y 103 de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y Procedimiento Administrativo Común, Ley 30/1992 , modificada por Ley 4/1999), y otra el respeto a la confianza legítima generada por actuación propia que necesariamente ha de proyectarse al ámbito de la discrecionalidad o de la autonomía, no al de los aspectos reglados o exigencias normativas frente a las que, en el Derecho Administrativo, no puede prevalecer lo resuelto en acto o en precedente que fuera contrario a aquéllos".

En definitiva y de acuerdo con la particular posición de la Administración en el ordenamiento jurídico, la doctrina de los actos propios no procede cuando pretende invocarse un precedente ilegal, pues la Administración se sujeta al principio de legalidad y no actúa bajo la autonomía de la voluntad.

Por todo cuanto antecede, el presente recurso ha de ser íntegramente desestimado.

CUARTO.-En cuanto a las costas y conforme el artículo 139 de la LJCA, no se considera procedente realizar especial pronunciamiento en materia de costas procesales en atención a las dudas de derecho que planteaba el presente supuesto.

QUINTO.-Conforme a lo dispuesto en el art.- 81.1 a) de la L.J.C.A. frente a esta resolución no cabe interponer recurso de apelación.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,