Sentencia Contencioso-Administrativo Nº 215/2019, Tribunal Superior de Justicia de Comunidad Valenciana, Sala de lo Contencioso, Sección 1, Rec 274/2016 de 05 de Abril de 2019

Encabezamiento

SENTENCIA Nº 215
TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIADE LA COMUNIDAD VALENCIANA
SALA DE LO CONTENCIOSO- ADMINISTRATIVO
SECCIÓN PRIMERA
PROCEDIMIENTO ORDINARIO 274/2016
Ilmos:
Presidente:
D. Carlos Altarriba Cano
Magistrados:
Dª Desamparados Iruela Jiménez
Dª Estrella Blanes Rodríguez
Dª Lucía Déborah Padilla Ramos
En Valencia, a 5 de Abril de 2019.
Visto por la Sección Primera de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de
Justicia de la Comunidad Valenciana el recurso interpuesto por Grupo Valenciano de Vivienda SL Unipersonal,
representada por la procuradora doña Beatriz Llorente Sánchez y asistida por el letrado don José Manuel
Palau Navarro, contra la desestimación presunta de la reclamación instada ante la administración en fecha
19 de junio de 2014 y la posterior resolución de la Conseller de Vivienda, Obras Públicas y Vertebración del
Territorio de fecha 12 de mayo de 2016, siendo parte demandada la Consellería de Infraestructuras, Territorio,
y Medio Ambiente, representada y asistida por el letrado de la Generalidad Valenciana.

Antecedentes

PRIMERO.- Interpuesto el recurso y seguidos los tramites prevenidos por la Ley, se emplazó al demandante para que formalizara la demanda, lo que verificó mediante escrito en el que se suplicaba se dictara sentencia anulando la resolución recurrida.



SEGUNDO.- La representación de la parte demandada, contestó la demanda mediante escrito, en el que se suplicaba se dicte sentencia por la que se confirme la resolución recurrida, por ser conforme a derecho.



TERCERO.- Habiéndose recibido el proceso a prueba, se emplazó a las partes para que evacuasen el trámite de conclusiones prevenido por el artículo 78 de la ley de esta jurisdicción y verificado, quedaron los Autos pendientes para votación y fallo.



CUARTO.- Se señaló votación y fallo para la audiencia del día de 27 de Marzo de los corrientes, teniendo así lugar.



QUINTO.- En la tramitación del presente procedimiento se han observado todas las formalidades legales.

Ha sido ponente de estos Autos la Ilma. Magistrada Doña Lucía Déborah Padilla Ramos.

Fundamentos

PRIMERO.- El objeto del presente pleito es la desestimación presunta de la reclamación instada ante la administración en fecha 19 de junio de 2014 por responsabilidad patrimonial de la administración y la obligación de finalización de obras de urbanización y la posterior resolución de la Conseller de Vivienda, Obras Públicas y Vertebración del Territorio de fecha 12 de mayo de 2016 (referida únicamente a la reclamación por responsabilidad patrimonial).



SEGUNDO.- La parte apelante plantea en síntesis las siguientes cuestiones: En cuanto a la reclamación de responsabilidad patrimonial, fundamenta la misma en los artículos 106.2 de la Constitución y 139 de la LRJPAC.

Alega que se funda sobre una responsabilidad objetiva por lo que es indiferente que la actuación administrativa haya sido normal o anormal y basta para declararla que se haya producido un daño efectivo, evaluable económicamente e individualizado. En el presente caso, considera que la actuación de la administración causante del daño que origina la reclamación patrimonial es de forma clara una dejación de funciones de la Generalitat e inobservancia de sus obligaciones legales como administración actuante y promotora de la urbanización.

Considera que se ha producido una lesión o daño antijurídico, efectivo, cuantificable, e individualizado, y que existe una relación causa efecto, por lo que concurren todos los elementos típicos de la responsabilidad patrimonial.

En cuanto al daño está perfectamente cuantificado en la documentación presentada en vía administrativa, de modo que objetivamente queda perfectamente cuantificado, estableciéndose las siguientes partidas; disminución del precio del arriendo, perdida efectiva de arriendo y perjuicio económico por la reclamación de finalización de las obras de urbanización, pago subvención y reclamación daños en vía administrativa, si bien los daños por subvención han sido objeto de reclamación en otro procedimiento.

Los arriendos no se han formalizado por la falta de finalización de las obras de urbanización y falta de mantenimiento de las ejecutadas lo que provoca una total pérdida de atractivo comercial de la promoción, siendo esta causa imputable en exclusiva a la Generalitat y no debiendo soportar la Mercantil esta circunstancia al no existir obligación legal para ello. No puede achacarse la falta de disminución de precio en exclusiva a la crisis económica y con independencia del riesgo asumido por la Mercantil no puede obviarse que la promoción es de vivienda pública y corresponde a la Generalitat la obligación de garantizar la correcta y total ejecución de las obras de urbanización. La crisis económica ha afectado a empresas privadas del sector inmobiliario, pero esta circunstancia no tiene ninguna relación con la falta de finalización de las obras de urbanización en plazo y la falta de mantenimiento de las obras ya ejecutadas. La Mercantil ha cumplido escrupulosamente sus obligaciones. La relación causa- efecto es evidente.

En cuanto a la obligación de finalización de obras de urbanización, se alega el artículo 66.7 de la Ley 6/1994 , la doctrina de los actos propios y el principio de confianza legítima.



TERCERO.- Las alegaciones de la parte demandada son, en síntesis las siguientes: Alega la prescripción de la acción de indemnización ejercida, pues ha transcurrido ampliamente el plazo de un año al que se refiere el artículo 142.5 de la Ley 30/1992 , esto es, desde que produjo el hecho o el acto que motive la indemnización o de manifestarse su efecto lesivo.

La jurisprudencia ha venido aplicando para el cómputo el principio de actio nata, lo que determina que el cómputo del plazo de prescripción no puede realizarse sino desde el momento en el que resulta posible el ejercicio de la acción por estar plenamente determinados los elementos de la responsabilidad.

La actora sitúa como causa de su lesión, la no finalización de las obras del Sector de la Torre, las cuales de acuerdo con la proposición jurídica económica del PAI debía haber concluido en el plazo de 24 meses desde su recepción, esto es, en abril de 2008, o si tomamos como fecha de término los 5 años previstos en la misma como plazo máximo, en abril de 2011, por lo que habiendo presentado la actora la reclamación de responsabilidad patrimonial en fecha 19 de junio de 2014, ya se encontraba prescrita por el plazo de un año.

En efecto, la actora pretende que le sean indemnizados daños que al parecer se generan por la inejecución de las obras de urbanización del Sector, al incumplirse los plazos para la ejecución de las obras, por lo que el transcurso de los plazos máximos de ejecución de las obras sin que las mismas hubieran finalizado deberá considerarse generadores de posibles efectos lesivos y a partir de dicha fecha computarse el plazo de un año a los efectos de reclamación de responsabilidad patrimonial.

En cuanto al fondo, se remite a las consideraciones de la resolución impugnada. No existe daño efectivo, ni nexo causal ni se ha cuantificado el daño que se reclama. No concurre daño efectivo puesto que la frustración de expectativas se inscribe en el ámbito de riesgo y ventura empresarial, no queda acreditado que la dificultad de arrendamiento de las viviendas se deba a la falta de elementos de urbanización y no a la coyuntura actual del mercado inmobiliario y tampoco se acredita la relación directa causa efecto entre los daños y el funcionamiento de los servicios públicos de la Generalidad.

Por último, en cuanto a la pretensión de reconocimiento como situación jurídica individualizada, que la Generalitat adopte medidas pertinentes para finalizar las obras de urbanización en periodo no superior a 6 meses o el período que se crea necesario para su finalización, se remite al informe del EIGE que consta al expediente, en cuanto expone la situación actual de las obras y medidas a adoptar para su finalización.



CUARTO .- En primer lugar es necesario hacer referencia a los hechos acontecidos: En fecha 5 de septiembre de 2005 se dictó resolución del Conseller de Territorio y Vivienda por la que se aprobó definitivamente el plan especial con homologación sectorial modificativa del Sector 'La Torre', publicado en el Diario Oficial de 25 de noviembre de 2005.

En fecha 25 de junio de 2007 se dictó resolución del Conseller de Territorio y Vivienda por la que se aprobó definitivamente el documento refundido de las normas urbanísticas complementarias del plan especial Sector 'La Torre' de Valencia (BOP nº 184, de fecha 4 de agosto de 2007).

En fecha 29 de julio de 2008 se dictó resolución relativa a la rectificación de error material en cuanto a la publicación de las normas urbanísticas (BOP de fecha 11 de septiembre de 2008).

En fecha 30 de noviembre de 2005 se aprobó definitivamente por la Consellería de Territorio y Vivienda, el programa de actuación integrada (PAI) y su proyecto de urbanización (PU), adjudicando la condición de agente urbanizador al IVVSA en su condición de empresa pública dependiente de la citada Consellería.

El programa tenía como objetivo desarrollar este ámbito con la finalidad de mejorar la oferta de suelo urbanizado y vivienda protegida, así como poner fin a la degradación de este espacio, adoptando diversas medidas de protección para los espacios de huerta y acequias que se conservan en el planeamiento.

En la actualidad el IVVSA es la entidad de infraestructuras de la Generalitat (EIGE).

En el PAI la modalidad de retribución al urbanizador se estableció en terrenos, estando estos vinculados a la construcción de vivienda protegida, bien directamente o mediante la venta de los mismos, fijando un valor del suelo que no podía superar el 15% del valor en venta de las viviendas a edificar en las parcelas.

En fecha 5 de diciembre de 2005 el IVVSA adjudicó la ejecución de las obras de urbanización del Sector La Torre de Valencia a la UTE formada por las empresas Franjuan Obras Públicas y Enrique Ortiz e hijos SL.

En fecha 26 de enero de 2006 la Consellería de Territorio y Vivienda aprobó definitivamente el proyecto de reparcelación forzosa de PAI (Diario Oficial numero 5189, de fecha 1 de febrero de 2006).

En fecha 12 de abril de 2006 se formalizó el acto de replanteo e inicio de las obras.

La demandante adquirió del IVVSA la parcela R-20 del Sector La Torre como adjudicataria del concurso público de enajenación de parcelas de uso residencial, destinada a la construcción de viviendas protegidas actuación. La misma se elevó a escritura pública el 26 de marzo de 2008 , constando en la escritura la condición de dedicar el solar a la construcción de edificio de viviendas protegidas en régimen de alquiler con opción a compra y en la que IVVSA asumió los costes de urbanización de la parcela dado que el precio de la misma ya incorporaba dichos costes.

En fecha 21 de mayo de 2008 se suscribió convenio de colaboración entre el Ayuntamiento de Valencia y el IVVSA para regular la simultaneidad de las obras de urbanización y edificación en el ámbito del PAI.

En fecha 23 de mayo de 2008 la Mercantil suscribió con el IVVSA protocolo de colaboración para la selección de arrendatarios de viviendas protegidas , convenio al que se obligaba por plazo de 5 años.

En fecha 3 de diciembre de 2009 , se dictó la resolución nº U-2676 por la que el Ayuntamiento de Valencia concedió licencia de obras para la construcción de edificio de 124 viviendas en la parcela R- 20.

La promoción se acogió las subvenciones de los planes de vivienda y en fecha 20 de julio de 2010 la Subdirección General de ayudas a la vivienda del Ministerio de la vivienda otorgó la concesión del anticipo del 100% de la subvención por importe de 2.942.648,04 euros, de la cual la reclamante ha recibido la cantidad de 2.283.846,24 euros, restando por percibir 658.801,80 euros.

En fecha 7 de junio de 2011 se solicitó del Ayuntamiento de Valencia autorización para dividir en fases la obra de urbanización, para posibilitar así la recepción de forma independiente.

En fecha 22 de junio de 2011 se formalizó acta de recepción parcial de la fase I, condicionada al cumplimiento de compromisos del IVVSA, por resolución de 28 de julio de 2011 la entidad local recibió las obras de la fase II, en los términos expuestos en el acta de recepción de 21 de julio de 2011 y por resolución de 14 de febrero de 2012 se recibió la fase III.

Las obras de edificación de la Parcela R- 20 no finalizaron dentro de los 5 años de duración del convenio entre la Mercantil actora y el IVVSA obteniendo la licencia de primera ocupación del edificio en fecha 13 de marzo de 2013 .



QUINTO.- Con carácter previo a entrar a analizar el fondo del asunto procede valorar la cuestión relativa el transcurso del plazo del año legalmente establecido para formular la reclamación en materia de responsabilidad patrimonial.

Considera la parte apelada que ha transcurrido ampliamente el plazo de un año al que se refiere el artículo 142.5 de la Ley 30/1992 , esto es, desde que produjo el hecho o el acto que motive la indemnización o de manifestarse su efecto lesivo. Considera que la actora sitúa como causa de su lesión, la no finalización de las obras del Sector de la Torre, las cuales de acuerdo con la proposición jurídica económica del PAI debía haber concluido en el plazo de 24 meses desde su recepción, esto es, en abril de 2008, o si tomamos como fecha de término los 5 años previstos en la misma como plazo máximo, en abril de 2011, por lo que habiendo presentado la actora la reclamación de responsabilidad patrimonial en fecha 19 de junio de 2014, ya se encontraba prescrita por el plazo de un año.

Por contra alega la parte apelada que no se obtuvo la calificación definitiva hasta el 4 de marzo, y no es hasta el 13 de marzo de 2013 cuando se otorga la licencia de primera ocupación municipal y cuando se puede entregar la posesión de los inmuebles. Considera que los daños son continuados y se siguen produciendo a día de hoy, lo que determina que la reclamación planteada no sea extemporánea.

En este sentido del artículo 142 apartado 5º de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de régimen jurídico de las administraciones públicas y del procedimiento administrativo común dispone: ' En todo caso el derecho a reclamar prescribe al año de producido el hecho o el acto que motive la indemnización desde manifestarse su efecto lesivo. En caso de daños de carácter físico psíquico a las personas el plazo empezará a computarse desde la curación o la determinación del alcance de las secuelas '.

En cuanto a la determinación del dies a quo la jurisprudencia ha adoptado el principio de ' actio nata' o nacimiento de la acción para determinar el origen del cómputo del plazo para su ejercicio, según el cual la acción sólo puede comenzar cuando ello es posible y esta coyuntura se perfecciona cuando se unen los dos elementos del concepto de lesión, es decir, el daño y la comprobación de su ilegitimidad ( STS de 21 de marzo de 2000 y STS de 16 de diciembre de 201, Rec 2599/2007 ).

Debe tenerse en cuenta que la proposición jurídica económica del programa de actuación integrada establecía en el subapartado tercero los plazos de desarrollo de la actuación ' de conformidad con el artículo 29.5 de la LRAU, el programa prevé el inicio de la ejecución material dentro de su primer año de vigencia y la conclusión de la urbanización antes de un lustro desde su inicio.

No obstante, el plazo máximo de ejecución de las obras de urbanización será de 24 meses desde su inicio . Concretándose el calendario de ejecución de las obras en el proyecto de urbanización.

El urbanizador, mediante petición razonada y fundada, podrá solicitar ante la Consellería de Territorio y Vivienda, prórroga de los plazos estipulados, debiendo presentar la solicitud con al menos 15 días de antelación respecto al vencimiento de los mismos. La Consellería de Territorio y Vivienda, previo informe del Consejo Superior de Urbanismo, resolverá lo que proceda al respecto de dicha petición.

3.2- Suspensión de plazos: el cómputo del plazo quedará suspendido desde el momento en que, por causa de fuerza mayor, caso fortuito u otras causas ajenas e insuperables a la voluntad del urbanizador, sea temporalmente imposible la iniciación, prosecución o conclusión de las actuaciones jurídicas o materiales programadas. Se entienden expresamente entre las causas antes . mencionadas las resoluciones administrativas o judiciales que ordenen la paralización de las obras o la suspensión de las actuaciones administrativas, las catástrofes naturales, las huelgas laborales que afecten al sector de la construcción en la provincia de Valencia coma las inundaciones y otras circunstancias análogas'.

Pues bien, como ya hemos dicho, la fecha que establece la parte apelada como fecha de inicio es el 12 de abril de 2006, al ser esta la fecha en la que se formalizó el acto de replanteo e inicio de las obras, computando a partir de ese momento 'el plazo máximo de ejecución de las obras de urbanización será de 24 meses desde su inicio' lo que nos situaría en el 12 de Abril de 2008, o bien, computar ' la conclusión de la urbanización antes de un lustro desde su inicio' lo que nos sitúa en el 12 de Abril de 2011, de tal manera que sea cual fuera la fecha que tomásemos como dies a quo, el plazo de un año para el ejercicio de la acción de responsabilidad patrimonial habría finalizado el 12 de Abril de 2009 o el 12 de Abril de 2012, resultando que la reclamación por responsabilidad patrimonial se presentó por la actora el día 19 de Junio de 2014. Ahora bien, entiende esta Sala que no pueden aceptarse tales fechas como dies a quo, dado que en tales fechas no podía conocerse el daño que se iba a producir, por lo que no puede entenderse nacida la acción.

En cuanto a la posible consideración de los daños como continuados, el Tribunal Supremo ha establecido el distingo entre daños continuados y daños permanentes, como pone de manifiesto la Sentencia de 22 junio 1995 , denominando daños permanentes a los que el acto generador de los mismos se agota en un momento concreto, aun cuando sea inalterable y permanente en el tiempo el resultado lesivo, en tanto que los segundos son aquellos que en base a una unidad de acto se producen día a día de manera prolongada en el tiempo y sin solución de continuidad. En el caso de los daños definidos como permanentes, es evidente que producido el acto causante del resultado lesivo éste queda perfectamente determinado y puede ser evaluado o cuantificado de forma definitiva.

Por el contrario, en el supuesto de daños continuados, al producirse estos día a día en el tiempo, produciéndose un agravamiento paulatino sin solución de continuidad, como consecuencia de un único hecho inicial, con lo que el resultado lesivo no puede ser evaluado de manera definitiva hasta que no cesa el hecho causante de los mismos, lo que ha llevado a la jurisprudencia a señalar que el plazo de prescripción de la acción de responsabilidad patrimonial no empieza a computarse hasta que no cesan los efectos lesivos, por contraposición a lo que ocurre en los daños permanentes en que el plazo comienza a computarse en el momento en que se produce la conducta dañosa, al poder ser evaluados desde el momento de su producción.

Así para distinguir uno y otro tipo de daños se atiende al momento en que pueden valorarse o cuantificarse los perjuicios ( STS 7 de Febrero de 1997 y STS de 15 de Febrero de 2011 ).

En el caso que nos ocupa debe entenderse que los daños que se produjeron son de carácter permanente, dado que debe entenderse que una vez producidos los mismos, estos pueden ser reclamados, aceptar la tesis propuesta por la actora conllevaría que la acción no prescribiera en ningún momento.

Es por ello, que la fecha que entiende esta Sala que debe tomarse como dies a quo es el 13 de Marzo de 2013, fecha en la que se otorga la licencia de primera ocupación municipal y cuando se puede entregar la posesión de los inmuebles, pero dado que solicitud de reclamación es de 19 de Junio de 2014, la acción ha prescrito.

Por ello, procede estimar la causa de inadmisión planteada en cuanto a la reclamación de responsabilidad patrimonial .



SEXTO.- No obstante, aunque la estimación de la causa de inadmisión determina la imposibilidad de entrar a conocer el fondo de la cuestión relativa a la reclamación de responsabilidad patrimonial, en ningún caso hubiera sido posible estimar tal reclamación, y ello dado que debemos partir del informe del EIGE de fecha de fecha 15 de octubre de 2014 (documento 5 del expediente administrativo ) concluye que ' resulta incuestionable que la totalidad de las obras e inversiones que comporta el desarrollo del PAI han de financiarse con fondos públicos, que las obras de urbanización han sido cobradas en especie por el agente urbanizador (a excepción cánones que se abonarán en metálico por los propietarios de suelo con la tercera cuota de urbanización) y que en el programa se hizo constar que la administración actuante garantizaba la disponibilidad presupuestaria necesaria para el cumplimiento de los objetivos del PAI, al aprobar éste.

Resulta igualmente incuestionable que no se han incumplido los plazos establecidos en el PAI, para realizar la ejecución material de la urbanización de lo que se deduce la necesidad urgente de que por EIGE se proceda a finalizar completamente las obras de urbanización y de ese modo se proceda a girar la tercera cuota de urbanización a los propietarios de las parcelas resultantes.

De no ser así, pueden producirse los presupuestos legalmente exigibles para considerar que ha surgido la obligación de reparar los daños causados a propietarios de terrenos, por la vía de la responsabilidad patrimonial del agente urbanizador y de la administración actuante '.

El informe de la subdirección general de proyectos urbanos y vivienda, incorporado al expediente el 5 de febrero de 2015 y transcrito en la resolución impugnada (documento 18 del expediente administrativo) establece 'en primer lugar, cabe señalar que el solar donde se ubica la construcción de la mercantil cuenta con todos los elementos de urbanización de reciente ejecución y en perfecto estado de conservación. No cabe hablar por tanto de deficiencias en la urbanización.

La empresa reclamante, asevera que ha tenido que rebajar el precio de arriendo de cada vivienda en 200 € y que, además, le es imposible el arrendamiento de las viviendas vacías según ella a causa de la inejecución de las obras de urbanización del entorno y la falta de conservación de las mismas. Esta alegación no viene respaldada por un mínimo análisis del mercado inmobiliario de la zona, en el que se consideren todos los parámetros existentes, tales como la demanda y la oferta existente, ubicación, calidad, accesos, servicios, o comparativa con respecto a otras promociones similares en esta zona periférica de la ciudad. Tampoco se indica el precio inicial del arriendo que dice haber tenido que rebajar, por lo que, difícilmente puede considerarse acreditada la producción del daño alegado, ni quedan acreditadas acciones comerciales efectivas para conseguir el arrendamiento. No solo es eso, sino que la mercantil había acordado la incorporación de sus inmuebles a la red alquifa gestionada por la Generalidad, y daba por supuesto que era esta red la que debía ocuparse de materializar los contratos de arrendamiento. Cabe asimismo indicar que el solar donde se ubica la edificación cuenta con todos los elementos de urbanización, estando perfectamente cuidada y mantenida.

Se ha de recalcar además que la promoción inmobiliaria de iniciativa privada de 124 viviendas protegidas en la parcela R- 20 del Sector La Torre de Valencia de la Mercantil grupo valenciano de alquiler protegido, SL, se ha acogido a las subvenciones de los planes de vivienda de forma que recibe una importante subvención pública, materializada en el acceso a una financiación preferencial coma así como una importante subvención a fondo perdido que en este caso, podría alcanzar 2.942.648,04 € y todo ello, a cambio de asumir obligaciones de servicio público a fin de ofrecer en arrendamiento viviendas de protección pública a precios por debajo de los que ofrece el mercado libre, a personas con niveles de renta limitados.

A este respecto, cabe señalar que según el estudio 'oferta, demanda y precios de las viviendas en alquiler de la Comunidad Valenciana', desarrollado en 2014 por esta Consellería, en el que se analiza el mercado de alquiler de viviendas, en la Comunitat Valenciana, se acumule un descenso, acumulado de las rentas de arrendamiento del 37% entre junio de 2007 y marzo de 2014. Esta caída del mercado se materializa asimismo, según consta en el citado estudio, el elevado plazo que en promedio se requiere para cerrar operaciones de arrendamiento, que en el caso de la Cdad. de Valencia se cifra en 14,6 meses, tiempo que no ha cubierto la reclamante, por lo que la demora en la formalización de los contratos que dice estar soportando, se sitúa plenamente en lo que es habitual para este mercado, dentro del que la reclamante ópera, como no puede ser de otra manera, a su riesgo y ventura.

En cuanto a la reducción del arriendo que la mercantil reclama ser consecuencia de deficiencias en la urbanización de la zona, según consta en la página web de la empresa, sus precios de alquiler se sitúan en el entorno de 400 € al mes, de donde cabría inferir que anteriormente eran de 600 €, dado que indica que se ha reducido la renta en 200 € punto a este respecto, debe señalarse que este precio situaría sus inmuebles en un intervalo en el que la oferta de inmuebles supera a la demanda, lo que evidentemente va a dificultar materializar las operaciones de alquiler. Así como el citado estudio sobre 'oferta, demanda y precios de las viviendas en alquiler de la Comunidad Valenciana 'apunta que en el tramo de aproximadamente entre 300-500 euros (de renta) hay demanda, pero también en la actualidad una amplia oferta, aunque ésta, quizás, no corresponda siempre a las expectativas de calidad y de ubicación de los demandantes coma por lo que en definitiva puede tener dificultades en encontrar un inquilino.

Cabe decir, en este sentido, que otras promociones de vivienda de protección pública en alquiler en la zona Sector La Torre de Valencia, como es el caso de arrendamiento inmobiliario asequible sito en la calle EP barraques de Llacer 3 y 4, ya ha justificado a la administración haber arrendado la totalidad de sus viviendas, habiendo manifestado además tener lista de espera para el arrendamiento de sus inmuebles, por lo que la causa del supuesto daño sería otro distinto al de la ejecución de las obras de urbanización de la fase IV del Sector La Torre, pues ello afectaría ambas por igual.

Comparando los precios de una y otra promotora coma se observa que arrendamiento asequible sigue ofertando, a día de hoy, un precio más competitivo por metro cuadrado que grupo valenciano de alquiler protegido, resultando lo siguiente: arrendamiento asequible oferta viviendas de: habitaciones 1 6 2 superficie útil entre 46 - 78 m 2 aproximadamente precio alquiler a partir de 226 € /mes grupo valenciano de alquiler protegido oferta viviendas de: habitaciones 1 2 6 3 superficie útil entre 41,58 - 90 m 2 aproximadamente precio alquiler a partir de 291,06 euros /mes '.

En cuanto a la cuantificación del daño realizada por la parte demandante, (documento nº 10 del expediente administrativo y demanda ) se establecen las siguientes partidas: disminución del precio del arriendo. La parte apelante considera que como consecuencia de la pérdida del atractivo comercial de la promoción ha sido necesario adoptar medidas para contrarrestar esta situación procediendo a la disminución del precio de la renta en un 33,53% del precio máximo permitido. Dicha disminución de precio respecto del total de viviendas alquiladas (71) supone una minoración de 12.703,78 €/ mes y anual de 152.445,36 € respecto del año 2014.

perdida efectiva de arriendo. Considera que pese a los innumerables esfuerzos comerciales se ha producido una pérdida efectiva de arriendo al constatarse la falta de finalización de las obras de urbanización y no poder concretar fechas respecto de la terminación. Tasa el perjuicio mensual en 18.808,04 € y perjuicio anual de 225.696,48 €, partiendo para ello de la cantidad mensual a cobrar resultante de aplicar el descuento del 33,53%.

perjuicio económico sobre la reclamación de finalización de las obras de Urb, pago de subvención y reclamación daños en vía administrativa (documento 8 del expediente administrativo).

Debemos referirnos con carácter general a los presupuestos legalmente establecidos para que concurra la responsabilidad patrimonial de las Administraciones públicas, conforme a lo establecido en el art. 139 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común , cabe enumerarlos del siguiente modo: a) Hecho imputable a la administración; b) La efectiva realidad del danño o perjuicio, evaluable económicamente e individualizado en relación a una persona o grupo de personas; c) que el danño o lesión patrimonial sufrida por el reclamante sea consecuencia del funcionamiento normal o anormal de los servicios públicos en una relación directa e inmediata y exclusiva de causa a efecto, sin intervención de elementos extranños que pudieran influir, alterando, el nexo causal; d) ausencia de fuerza mayor, y e) que el reclamante no tenga el deber jurídico de soportar el danño cabalmente causado por su propia conducta ( SSTS de 3 de mayo de 2011, rec, 120/2007 , y de 14 de noviembre de 2011, rec. 4766/2009 ).

En relación a este último presupuesto la jurisprudencia ha insistido ' no todo danño causado por la Administración ha de ser reparado, sino que tendrá la consideración de auténtica lesión resarcible, exclusivamente, aquella que reúna la calificación de antijurídica, en el sentido de que el particular no tenga el deber jurídico de soportar los danños derivados de la actuación administrativa ' ( STS de 1 de julio de 2009, rec.

1515/2005 , y de 25 de septiembre de 2007, rec. 2052/2003 ). De modo que la viabilidad de la responsabilidad patrimonial de la administración exige la antijuridicidad del resultado o lesión siempre que exista nexo causal entre el funcionamiento normal o anormal del servicio público y el resultado lesivo o danñoso producido.

Pues bien, en el presente supuesto debemos partir de que ha quedado plenamente acreditado el incumplimiento de los plazos establecidos en el PAI, para realizar la ejecución material de la urbanización, no sólo teniendo en cuenta las manifestaciones realizadas por la parte apelante, sino partiendo además de los propios informes evacuados por la administración. Ahora bien, ello no determina de manera automática la responsabilidad patrimonial de la administración, puesto que no sólo debe concurrir el elemento de hecho imputable a la administración, sino que además deberá acreditarse la existencia de una lesión y el correspondiente nexo causal.

En sentido el principio de la carga de la prueba determina a quién corresponde probar el hecho que no aparece debidamente acreditado y tiene como finalidad determinar las consecuencias de la falta de prueba.

Así, el artículo 217 de la LEC establece en materia de carga de la prueba que corresponde en todo caso a la parte recurrente la acreditación de los hechos normalmente constitutivos de su pretensión ( STS de 31 de marzo de 2009, Rec 1170 /2004 ; STS de 15 de febrero de 2012, Rec 1907/2009 ; STS de 12 de junio de 2012, Rec 3747 /2011 y STS de 2 de julio de 2012, Rec 4359/2009 , entre otras). De esta manera es la parte demandante la que debe probar los elementos de la responsabilidad patrimonial y en concreto el daño o perjuicio provocado, debiendo sufrir esta misma parte la ausencia o deficiencia probatoria.

En cuanto a la acreditación del daño sufrido no se ha aportado por la parte demandante prueba alguna que justifique la realidad del mismo. Dado que la reclamación de responsabilidad patrimonial se fundamenta en dos máximas, por un lado la dificultad de arrendamiento y por otro, la disminución del precio del arrendamiento, tan siquiera se ha aportado una prueba pericial que tenga como finalidad acreditar un análisis de mercado inmobiliario en esa zona y que determine la posible incidencia o no de la crisis económica en las pérdidas sufridas por la inmobiliaria, más aún teniendo en cuenta que conforme a los informes aportados por la administración existe un estudio relativo 'oferta, demanda y precios de las viviendas en alquiler de la Comunidad Valenciana', desarrollado en 2014 por esta Consellería, en el que se analiza el mercado de alquiler de viviendas en la Comunitat Valenciana, y que concluye que se ha producido un descenso, acumulado de las rentas de arrendamiento del 37% entre junio de 2007 y marzo de 2014 y un aumento del tiempo promedio se requiere para cerrar operaciones de arrendamiento, que en el caso de la Cdad. de Valencia se cifra en 14 ,6 meses. Asimismo este estudio asevera la existencia de una amplia oferta en viviendas de renta entre 300-500 euros lo que dificulta el alquiler de las mismas. Frente a ello, por la parte demandante no se ha articulado prueba suficiente, dado que la declaración de la testigo doña Amalia , afirmando que las personas interesadas que llamaban conocían perfectamente el precio de la vivienda, no constituye prueba suficiente para acreditar el daño o perjuicio ocasionado a la mercantil.

Por otro lado, la administración ha acreditado la existencia de otra promotora que alquila viviendas similares a precio inferior que la demandante, y que ha podido alquilar sus viviendas, sin que dicha alegación haya resultado contradicha.

También hay que tener en cuenta que la rebaja del precio aducido por la demandante es de 200 euros, pero no se ha establecido el precio originario, y la responsabilidad patrimonial se ha determinado en base a unos cálculos realizados por la demandante que no vienen soportados fundamentados en un análisis de mercado.

SÉPTIMO.- En relación a la desestimación presunta de la reclamación instada ante la administración en fecha 19 de junio de 2014 relativa a la obligación de finalización de obras de urbanización, debe partirse del hecho de que por parte de la administración se ha reconocido el retraso y la no finalización de tales obras de urbanización. Así, el informe del EIGE de fecha de fecha 15 de octubre de 2014 (documento 5 del expediente administrativo ) establece en este sentido que ' Resulta igualmente incuestionable que no se han incumplido los plazos establecidos en el PAI, para realizar la ejecución material de la urbanización de lo que se deduce la necesidad urgente de que por EIGE se proceda a finalizar completamente las obras de urbanización (...)' Al mismo tiempo debe tomarse en consideración que la Ley 6/1994, de 15 de noviembre, de la Generalitat Valenciana, Reguladora de la Actividad Urbanística dispone en su artículo 66 apartado 7 'Los propietarios tendrán derecho a recibir, en todo momento, información debidamente documentada respecto a los costes de urbanización que hayan de asumir y a cooperar con la Actuación en los términos establecidos por la Ley y el Programa, siempre que asuman las cargas y riesgos de su desarrollo. Podrán, asimismo y para la mejor ejecución de dicho Programa, someter a consideración de la Administración actuante sugerencias y enmiendas para la elaboración, corrección o modificación de los proyectos y presupuestos expresados en el apartado A) del número 1, siempre que las pongan también en conocimiento del Urbanizador.

El propietario que contribuya a las cargas de la urbanización podrá exigir que el Urbanizador la ejecute con la diligencia de un buen empresario y que la Administración actuante tutele la Actuación en los términos previstos por la Ley.

El derecho de los propietarios afectados por la Actuación se determinará en función de su aprovechamiento subjetivo. La Administración participará en los costes y beneficios de la Actuación en la proporción que el excedente de aprovechamiento de las fincas afectadas represente, en conjunto, respecto a su total aprovechamiento objetivo'.

De tal manera que, con independencia de que por parte de la administración se haya manifestado que se encuentran en estudio diversas vías para proceder a la finalización de las obras de urbanización, lo cierto es que tiene obligación de adoptar las medidas necesarias para su conclusión, motivo por el que procede estimar la pretensión ejercitada, pero sin que proceda establecer plazo alguno dado la complejidad de las obras a ejecutar.

OCTAVO.- De conformidad con el artículo 139.1º de la ley 29 /1998, 13 de julio , Reguladora de la jurisdicción contenciosa administrativa, no procede hacer expresa imposición de costas.

Fallo

1.- En cuanto al presente recurso Contencioso-Administrativo interpuesto por Grupo Valenciano de Vivienda SL Unipersonal, representada por la procuradora doña Beatriz Llorente Sánchez y asistida por el letrado don José Manuel Palau Navarro: INADMITIR el presente recurso contencioso administrativo contra la desestimación presunta de la reclamación por responsabilidad patrimonial instada ante la administración en fecha 19 de junio de 2014 y la posterior resolución de la Conseller de Vivienda, Obras Públicas y Vertebración del Territorio de fecha 12 de mayo de 2016, que CONFIRMAMOS POR SER CONFORME A DERECHO.

ESTIMAR el presente recurso contencioso administrativo contra la desestimación presunta de la reclamación instada ante la administración en fecha 19 de junio de 2014 relativa a la obligación de finalización de obras de urbanización, estableciendo la obligación de la administración a adoptar las medidas necesarias para que se concluyan las obras de urbanización.

2.-NO EFECTUAR expresa imposición de las costas causadas.

A su tiempo y con certificación literal de la presente, devuélvase el expediente administrativo a su centro de referencia.

Esta Sentencia no es firme y contra ella cabe, conforme a lo establecido en los artículos 86 y siguientes de la Ley Reguladora de la Jurisdicción Contencioso- administrativa , recurso de casación ante la Sala 3ª del Tribunal Supremo o, en su caso, ante la Sala de lo Contencioso-administrativo del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana. Dicho recurso deberá prepararse ante esta Sección en el plazo de treinta días a contar desde el siguiente al de su notificación, debiendo tenerse en cuenta respecto del escrito de preparación de los que se planteen ante la Sala 3ª del Tribunal Supremo los criterios orientadores previstos en el Apartado III del Acuerdo de 20 de abril de 2016 de la Sala de Gobierno del Tribunal Supremo, sobre la extensión máxima y otras condiciones extrínsecas de los escritos procesales referidos al Recurso de Casación ante la Sala Tercera del Tribunal Supremo (BOE número 162 de 6 de julio de 2016) .

Así por nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos: Carlos Altarriba Cano, Desamparados Iruela Jiménez, Estrella Blanes Rodríguez, Lucía Déborah Padilla Ramos.

Publicación: leída y publicada ha sido la anterior sentencia por la Ilma. Magistrada ponente, Doña Lucía Déborah Padilla Ramos, estando la Sala celebrando audiencia pública en el mismo día de su fecha, de lo que, como letrada de la administración de justicia, certifico.