Sentencia Contencioso-Administrativo Nº 243/2020, Tribunal Superior de Justicia de Aragon, Sala de lo Contencioso, Sección 2, Rec 532/2018 de 01 de Julio de 2020

Encabezamiento

S E N T E N C I A nº 000243/2020
ILUSTRÍSIMOS SEÑORES
PRESIDENTE :
D. Eugenio Ángel Esteras Iguácel
MAGISTRADOS:
D.ª María del Carmen Muñoz Juncosa
D. Emilio Molins García-Atance
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En Zaragoza, a uno de julio de dos mil veinte.
VISTO por la Sala de lo Contencioso-Administrativo del TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE ARAGÓN
(Sección 2ª), el recurso contencioso-administrativo número 532 del año 2018, seguido entre partes; como
demandante el GOBIERNO DE ARAGÓN representado y defendido por el Letrado de la Comunidad Autónoma
de Aragón; y como Administración demandada la ADMINISTRACIÓN DEL ESTADO , representada y asistida
por el Abogado del Estado.
Es objeto de impugnación la resolución del Tribunal Económico-Administrativo Regional de Aragón, constituido
mediante órgano unipersonal, de 29 de junio de 2018, que estima la reclamación económico-administrativa nº
NUM000 interpuesta frente a liquidación por impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos
documentados.
Ponente : Ilmo. Sr. Magistrado D. Emilio Molins García-Atance.

Antecedentes

PRIMERO .- La parte actora en el presente recurso, por escrito que tuvo entrada en la Secretaría de este Tribunal en fecha 22 de octubre de 2018, interpuso recurso contencioso administrativo contra las resoluciones citadas en el encabezamiento de esta sentencia.



SEGUNDO .- Previa la admisión a trámite del recurso y recepción del expediente administrativo, se dedujo la correspondiente demanda en la que tras relacionar la parte recurrente los hechos y fundamentos de derecho que estimaba aplicables concluía con el suplico de que se dicte sentencia 'por la que estime el recurso contencioso-administrativo interpuesto, anulando la Resolución del Tribunal Económico Administrativo Regional de Aragón, con todos los efectos procesales pertinentes en relación con la reclamación económico administrativa que la misma resuelve, en particular la declaración de la conformidad a derecho de la liquidación practicada'.



TERCERO .- La Administración demandada, en su escrito de contestación a la demanda, solicitó, tras relacionar los hechos y fundamentos de derecho que, por su parte, estimó aplicables, que se dicte sentencia por la que se desestime el recurso interpuesto.



CUARTO .- Sin haber lugar al recibimiento del juicio a prueba, ni haberse solicitado evacuar el trámite de conclusiones, se señaló para votación y fallo del recurso el día 24 de junio de 2020.

Fundamentos

PRIMERO .- Se impugna en el presente proceso la resolución del Tribunal Económico-Administrativo Regional de Aragón, constituido mediante órgano unipersonal, de 29 de junio de 2018, que estima la reclamación económico-administrativa nº NUM000 interpuesta frente a liquidación por impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.



SEGUNDO .- Los antecedentes de interés aparecen correctamente sintetizados en el resolución del TEAR objeto de impugnación. Así el 1 de diciembre de 2009, la Inspección Tributaria de Comunidad Autónoma de Aragón extendió a la ahora reclamante un acta de disconformidad, nº 556/2009, proponiendo la regularización de la tributación por el concepto de actos jurídicos documentados del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en relación con la compraventa por la interesada (entonces denominada Construcciones Monrepós, S.A) de una finca en Calatayud (Zaragoza), mediante escritura pública otorgada el 28 de febrero de 2005.

Por dicha operación la interesada había presentado la correspondiente autoliquidación por el concepto de actos jurídicos documentados (se trataba de una entrega sujeta a IVA), declarando como base imponible el importe de 1.081.821 euros, precio de la compraventa que figuraba en la escritura, y un tipo impositivo del 1%.

Según se indicaba en el acta los motivos de regularización eran dos: un primer motivo, la modificación del tipo impositivo aplicado por el obligado tributario, resultando de aplicación el tipo impositivo del 1,5% como consecuencia de cumplirse los requisitos del artículo 122-2- del Texto Refundido de las disposiciones dictadas por la Comunidad Autónoma de Aragón en materia de tributos cedidos (Decreto Legislativo 1/2005), a lo que el obligado tributario prestó conformidad; y un segundo motivo, la comprobación del valor real de la finca transmitida, que se realizaba por el medio de comprobación de dictamen de peritos de la Administración, a cuyo efecto se emitía el correspondiente informe del Servicio de Valoración Inmobiliaria de la D.G.A., donde se fijaba un valor comprobado del inmueble en 2.058.369,55 euros.

Transcurrido el trámite de alegaciones, se dictó el acto de liquidación definitiva conforme a la propuesta contenida en el acta, resultando una deuda tributaria de 18.706,08 euros (14.648,22 euros de cuota y 4.057,86 euros de intereses de demora), que consta notificada el 2 de marzo de 2010.

Contra la citada liquidación definitiva interpuso la interesada el 31 de marzo de 2010, la reclamación económico-administrativa nº 50/1674/10, con suspensión de ejecución por reserva del derecho a promover tasación pericial contradictoria, alegando la falta de motivación de la liquidación practicada por insuficiente motivación de la valoración realizada.

La reclamación fue resuelta por órgano unipersonal de ese Tribunal en sesión de 20 de diciembre de 2013, acordando: ' estimar en parte la pretensión de la reclamante anulando la liquidación impugnada y reponer actuaciones en la forma y con el alcance señalado en la presente resolución'.

En el fundamento de derecho tercero de la citada resolución se contenía la argumentación jurídica respecto a la retroacción de acordada, en los siguientes términos: ' Tercero: (...) Pues bien, en el informe del Servicio de Valoración Inmobiliaria del Gobierno de Aragón que funda el incremento controvertido de la base imponible, el perito (un arquitecto técnico) identifica suficientemente la finca objeto de tasación, cita sus circunstancias urbanísticas, clasificación y calificación, de acuerdo con el plan urbanístico del municipio de Calatayud (señalando el aprovechamiento medio, los usos y las cesiones previstas) y describe el proceso lógico que sigue para llegar al valor de tasación de la finca. En este proceso, en el que el perito valora únicamente el suelo, obtiene un módulo unitario por metro cuadrado, supuesto urbanizado, que multiplica por los metros cuadrados de superficie de la finca y por el aprovechamiento medio (en metros cuadrados construidos por metro cuadrado de superficie) para determinar el valor de toda la finca; y deduce luego una estimación de los costes de urbanización de viales y de zonas verdes, obteniendo por diferencia la tasación de la finca antes de su urbanización. En consecuencia, por la descripción del método utilizado quedan suficientemente justificadas las operaciones aritméticas utilizadas.

No obstante, se constata que todo el esquema valorativo queda sustentado en la utilización de un módulo unitario, el valor de repercusión residencial, de 420 euros por metro cuadrado que únicamente se justifica obtenido por el método residual, partiendo del conocimiento del mercado inmobiliario local de fincas similares en la fecha del devengo del impuesto, pero sin indicar la fuente de la que procede. Asimismo, sobre el valor de la finca obtenido en el proceso valorativo el perito aplica un coeficiente que denomina de seguridad, que justifica por razones estadísticas, pero sin indicar a partir de qué estudios ha obtenido el coeficiente de ponderación aplicado.

La omisión de la fuente documental de la que proceden el módulo unitario y el coeficiente de ponderación impide a la reclamante verificar en su integridad el contenido de la pericia administrativa, si han sido correctamente aplicados, lo que menoscaba sus posibilidades de defensa ante la actuación administrativa. En consecuencia, procede anular la comprobación de valores, y con ella la liquidación practicada, para que se retrotraiga el procedimiento al momento de formular y notificar una nueva propuesta de liquidación junto al informe subsanando las deficiencias apreciadas y se continúe su tramitación hasta dictar la liquidación que proceda'.

En cumplimiento de la citada resolución, el Jefe de Servicio de Inspección Tributaria dictó el 11 de febrero de 2014 una comunicación en la que señalaba que procedía: ' 1) Reponer las actuaciones conforme se determina en la resolución de reclamación económico administrativa, al momento de realizarse nueva comprobación de valores debidamente motivada'.

Y el 12 de febrero de 2014 la Inspección solicitó al Servicio de Valoración Inmobiliaria del Gobierno de Aragón una nueva valoración debidamente motivada del inmueble transmitido, al objeto de dar cumplimiento a la resolución del TEARA.

A tal efecto se emitió el 28 de abril de 2014 por arquitecta técnica del Servicio de Valoración Inmobiliaria de Zaragoza un dictamen valorativo por el que se asignaba al inmueble transmitido un valor comprobado de 2.040.610,93 euros, que fue puesto en conocimiento de la interesada.

El 10 de junio de 2014 se extendió el acta de disconformidad nº 177/2014, en sustitución de la anteriormente dictada, que se indicaba debía considerarse anulada, y se formulaba nueva propuesta de regularización por el mismo motivo que el acta inicial (la comprobación del valor real de la base imponible). Se incorporaba el preceptivo informe ampliatorio.

Sin haber formulado alegaciones la interesada, se dictó el 1 de julio de 2014 por el Jefe del Servicio de Inspección, el acto de liquidación definitiva conforme con la propuesta contenida en el acta, sobre la base imponible comprobada de 2.040.610,93 euros, tipo impositivo del 1,5%, resultando una deuda tributaria de 18.365,90 euros (cuota diferencial de 14.381,84 euros, intereses de demora de 3.984,06 euros).

El 5 de agosto de 2014 se interpuso contra la anterior liquidación la presente reclamación económico administrativa, y el TEARA ha dictado resolución estimatoria de la referida reclamación, anulando el acto impugnado.

En fundamento de la misma se razona, con cita de las resoluciones del TEAC de 19 de enero de 2017 y 9 de marzo de 2017, que 'aunque en el informe pericial se anexa una tabla con la relación identificativa de los testigos manejados para la determinación del módulo unitario del valor del suelo, no se incorporan las hojas de las escrituras públicas correspondientes ni tampoco se incorporan las certificaciones emitidas por funcionario competente en el sentido expresado en la resolución del TEAC.

Por otro lado, tampoco se razonan las circunstancias por las que se consideran semejantes o comparables las muestras de referencia con el inmueble valorado, más allá de la afirmación relativa a que 'Los criterios de selección de las muestras, así como el proceso de homogeneización o normalización posterior, se han basado en los conocimientos del técnico actuante'.

Esta omisión impide a la interesada interesado verificar en su integridad el contenido de la pericia administrativa, lo que menoscaba sus posibilidades de defensa ante la actuación administrativa'.



TERCERO .- La Administración recurrente, tras describir el iter procedimental que determinó la adopción de la resolución impugnada, señala que la referida resolución se fundamenta en la aplicación del criterio sustentado en la resolución del TEAC de 19 de enero de 2017, recaída en un recurso de alzada para la unificación de criterio, aclarada con posterioridad, en la que se hacía constar que se debía incorporar al expediente una copia parcial de las escrituras o una certificación del contenido de las mismas, pero expedida por funcionario distinto del propio perito, exigencia que impugna por estimar que la misma no resulta preceptiva, señalando que a los dictámenes de los peritos les resulta de aplicación lo dispuesto en el artículo 77.5 de la ley 39/2015, por lo que hay una presunción de veracidad y certeza de los datos y documentos que el perito utiliza como muestras para realizar la valoración, invocando igualmente la sentencia de este Tribunal de 14 de noviembre de 2017. Respecto a la ausencia de razonamiento de las circunstancias por las que se consideran semejantes o comparables las muestras de referencia con el inmueble valorado, expone que el método de valoración empleado por la perito no es el de comparación directa o pura, sino el método analítico por muestras de mercado, especificando que los valores unitarios de uso residencial se obtienen por el método residual estático; que dicho método se basa en determinar el valor de repercusión del suelo (valor sobre cada m2 de suelo según uso) 'partiendo del conocimiento del valor de mercado del inmueble una vez edificado, y descontando la suma de los valores de cada uno de los elementos o factores que conforman el producto inmobiliario (coste de la construcción, beneficios y gastos)'. En definitiva, se trata de obtener el valor del suelo por el 'método residual' a partir del valor del inmueble acabado, deduciendo el valor de la construcción y los costes y gastos asociados a la misma. Para ello se ha realizado el estudio y análisis de una serie de muestras obtenidas de documentos públicos relativos a transmisiones de bienes inmuebles acabados, situados en zonas de características similares, en el mismo año de valoración o cercanos al de la fecha del hecho imponible (se incorporan a la valoración en una tabla anexada, referidas a valores declarados en venta de diez viviendas de las que se identifica su situación, uso, tipología, calidad, año de construcción y superficie construida. A partir de dichos valores de la construcción se obtiene por diferencias el valor unitario básico del suelo y, tras la aplicación de un coeficiente de normalización, el valor unitario normalizado de cada inmueble. Así obtenidos los valores unitarios del suelo de todos los inmuebles de la muestra, el valor unitario final resulta de la media aritmética de todos ellos. Dicho valor unitario del suelo es el que se aplica para determinar el valor del suelo del inmueble objeto de valoración, multiplicado por la superficie y por el aprovechamiento urbanístico y detraídos los costes de urbanización. Expone que esta forma de proceder fue considerada suficiente por esta misma Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Aragón en sentencia nº 389/2017 de 14 de noviembre de 2017 (Procedimiento Ordinario, rec. 191/2016), antes referida.

Frente a ello el Abogado del Estado opone que ha de analizarse la documentación aneja al informe pericial, que se refiere a las operaciones que se han tomado como término de comparación para calcular el valor del inmueble. Concretamente tal anejo aparece recogido al folio 33 del expediente de gestión remitido por el Servicio de Inspección, que es un cuadro de muestras, en el que constan algunos datos de las operaciones que se tienen en cuenta, pero, por ejemplo, no se indica el número altura de la vivienda ni tampoco se hace referencia a la notaría en la que se otorgaron supuestamente las escrituras relativas a esas operaciones.

Alega que el problema no es tanto que esa información se aporte por el mismo perito (como se señala en la demanda) sino el propio contenido de tal información que no se acomoda a ninguna de las posibilidades a las que se refiere el escrito de demanda, sin que por otro lado, esa tabla pueda calificarse como una auténtica certificación. Cita en tal sentido a la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Canarias en su Sentencia núm. 120/2016 de 14 marzo (JUR 2016136596). Y en cuanto a la motivación aduce que no existe ninguna explicación acerca de la selección de testigos que efectuó la Administración. Y que ello es relevante porque basta con examinar el informe obrante en el informe de gestión para constatar que, frente a lo que se dice en la demanda, la selección de muestras o testigos es determinante para el valor, por lo que resulta evidente la relevancia de tales testigos y la necesidad de justificar su relación con el concreto caso que es objeto de análisis.



CUARTO .- Este Tribunal se ha pronunciado ya en supuestos similares al que ahora enjuiciamos.

Así, en sentencia de 28 de noviembre de 2018, recurso 311/2017, razonamos: 'La resolución administrativa recurrida funda su decisión en la aplicación de los criterios sentados por el TEAC en su resolución recaída en el recurso de alzada en unificación de criterio de 19 enero de 2017, aclarada por la posterior de 9 de marzo de 2017.

La primera de las resoluciones sostiene que 'para considerar suficientemente motivado un dictamen pericial de valoración de un inmueble que aplica el método de comparación o determinación del módulo unitario básico a partir del estudio de muestras homogéneas es necesaria la incorporación al expediente de una copia de los documentos que reflejen las operaciones tomadas como muestras, si tales documentos consisten en escrituras públicas', y la segunda lleva a cabo la siguiente aclaración de la primera: 'A) Que puede entenderse cumplida la obligación de incorporar al expediente una copia de los documentos que reflejen las operaciones tomadas como muestras, si tales documentos consisten en escrituras públicas, tanto cuando se incorporan en soporte papel únicamente las páginas de la escritura pública donde se describe el bien y el valor asignado al mismo, junto con la página que identifica fecha, notario y protocolo, procediendo a ocultarse por parte del órgano de aplicación de los tributos, que es el obligado a formar el expediente administrativo (que luego, en su caso, será remitido a los Tribunales) los datos personales y confidenciales en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 95 de la LGT sobre el carácter reservado de los datos con trascendencia tributaria, como cuando se incorpora al expediente una certificación emitida por funcionario público distinto del perito que, tras examinar la escritura, deje constancia de los datos relevantes que figuran en la escritura consistentes en 'descripción del bien', 'valor en escritura', fecha, notario y protocolo, omitiendo datos personales y confidenciales de carácter reservado, en cumplimiento igualmente del artículo 95 de la LGT; B) Que puede entenderse cumplida la obligación de incorporar al expediente una copia de los documentos que reflejen las operaciones tomadas como muestras, en aquellos casos en que dichos documentos no sean las propias escrituras públicas sino documentos resultantes del volcado de información procedente de ficheros electrónicos que contienen los datos recogidos en las escrituras públicas y que han sido suministrados a la Administración tributaria actuante en virtud de disposiciones legales, cuando se incorpore al expediente una certificación emitida por funcionario público distinto del perito que, tras el examen de los ficheros electrónicos, deje constancia de los datos relevantes que figuran en la escritura consistentes en 'descripción del bien' y 'valor en escritura', fecha, notario y protocolo, omitiéndose cualesquiera datos personales y confidenciales al amparo del artículo 95 de la LGT por parte del órgano de aplicación de los tributos, que es el obligado a formar el expediente administrativo que luego, en su caso, será remitido a los Tribunales'.

A la vista de dichas resoluciones cabe afirmar que la resolución recurrida se atiene, ciertamente, a los referidos criterios en el caso enjuiciado, sin embargo, no puede ignorarse que dicho criterio, vinculante para la Administración resolvente, es posterior a la emisión del informe pericial de la Administración y a la ulterior aceptación por parte de la Administración autonómica de dicho informe en la liquidación impugnada, por lo que el mismo no era de obligado cumplimiento para la Administración autonómica al tiempo de emitir dicho informe y resolver sobre la procedencia de la liquidación, en base al mismo.

Atendiendo lo expuesto, la cuestión a resolver, no es si el informe pericial se ajusta a la exigencia contenida en la referida resolución del TEAC, o si, como cuestiona la Administración autonómica, debe exigirse, con carácter alternativo, una certificación del contenido de las compraventas que sea expedida por un funcionario distinto del propio perito, cuando el perito informante es un funcionario público, sino si al tiempo de la emisión de dicho informe, y a la vista de su contenido, cabe estimar que el mismo satisface las exigencias de motivación derivadas de la normativa tributaria aplicable. Así, el artículo 103.3 de la Ley General Tributaria dispone que 'Los actos de comprobación de valor (...) serán motivados con referencia sucinta a los hechos y fundamentos de derecho'', el artículo 134.3 que 'Si el valor determinado por la Administración tributaria es distinto al declarado por el obligado tributario, aquélla, al tiempo de notificar la propuesta de regularización, comunicará la propuesta de valoración debidamente motivada, con expresión de los medios y criterios empleados', y el artículo 160.3, apartado c) del Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos, aprobado por Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio, que disponía que 'c) En los dictámenes de peritos se deberán expresar de forma concreta los elementos de hecho que justifican la modificación del valor declarado, así como la valoración asignada. Cuando se trate de bienes inmuebles se hará constar expresamente el módulo unitario básico aplicado, con expresión de su procedencia y modo de determinación, y todas las circunstancias relevantes, tales como superficie, antigüedad u otras, que hayan sido tomadas en consideración para la determinación del valor comprobado, con expresión concreta de su incidencia en el valor final y la fuente de su procedencia', siendo, por lo tanto, función de este Tribunal controlar la idoneidad de los peritos, la contemporaneidad de las valoraciones y la suficiencia de su motivación'.

En el supuesto que nos ocupa se advierte que existe una motivación suficiente.

En el informe se detalla la normativa aplicable, que incluye la resolución de 19 de noviembre de 2012 del Director General de Tributos, sobre motivación de los dictámenes periciales sobre construcciones urbanas.

Se contempla la fecha a la que hay que referir la valoración, 25 de febrero de 2005 y se expresa el método de valoración empleado y por qué motivo se opta por él.

Así se indica: 'Se trata de una comprobación de valor de un bien en el que priman sobre todo aspectos urbanísticos (suelo urbano no consolidado), es decir, el inmueble a valorar se encuentra sometido a un proceso de desarrollo urbanístico, por lo que, en opinión del técnico que suscribe, la valoración se realizará por el método analítico, partiendo de muestras de mercado.

Método analítico (por muestras del mercado) El valor real de la finca que se transmite (supuesto libre de arrendamiento) viene dado por el valor de la construcción (real o potencial) en función de su renta de situación y por el valor del suelo (bien, por repercusión del suelo sobre esa construcción, o bien, por valor unitario del suelo).

Los valores unitarios de uso residencial, se obtienen por el método residual estático. Este método se basa en determinar el valor de repercusión del suelo (valor sobre cada m2 construido según uso), partiendo del conocimiento del valor de mercado del inmueble una vez edificado, y descontando la suma de los valores de cada uno de los elementos o factores que conforman el producto inmobiliario (coste de la construcción, beneficios y gastos). Así partiendo del valor unitario actual del inmueble acabado, se obtiene el valor de repercusión actual del suelo.

Para poder utilizar este método es preciso disponer de información suficiente sobre la adecuación de los bienes inmuebles tomados como muestra y de sus características, sobre los costes de producción de este tipo de bien, del precio posible de venta y sobre los beneficios que se obtienen o es susceptible de obtenerse.

D) DETERMINACIÓN DEL MÓDULO UNITARIO BÁSICO 1.- Construcción Para la determinación del valor de la construcción se parte del Módulo unitario básico de la construcción (MBC) que es el aprobado para cada área económica homogénea por la normativa catastral vigente a la fecha de devengo, resumidos en el anexo III de la Resolución de 19 de noviembre de 2012, de la Dirección General de Tributos, sobre la motivación de los dictámenes periciales sobre construcciones urbanas.

En este caso, para el municipio de Calatayud y teniendo en cuenta que la ponencia catastral vigente en la fecha de devengo es la del año 1.995, el módulo básico de la construcción es MBC5, cuyos valores son: -MBC5 = 385,25 €/M2 construido para devengos desde el 28/12/2000 hasta el 5/5/2005.

-MBC5 = 475,00 €/M2 construido para devengos desde el 6/5/2005 hasta el 31/12/2007.

Este módulo unitario básico se corrige aplicando los coeficientes pertinentes, los cuales tienen en cuenta, entre otras, las características morfológicas de la construcción, su calidad, antigüedad, etc. Por ello la Resolución referida en su apartado tercero dispone cuales son estos coeficientes: ' Sobre el MBC se aplicarán los coeficientes de las reglas técnicas que figuran en el anexo y que, a juicio del técnico, resulten de aplicación teniendo en cuenta la tipología, categoría y antigüedad de la construcción, ...'.

Por otra parte, para valorar las construcciones, se utiliza el valor de reposición (Vc) de las mismas, calculado a partir del Coste Actual (CA), pero teniendo en cuenta su uso efectivo, clase, modalidad, categoría y carácter histórico-artístico, depreciándose, cuando proceda, en función de la antigüedad y estado de conservación, y demás circunstancias contempladas, según se establece en la citada Resolución de la Dirección General de Tributos.

Para determinar el Coste Actual (CA) de la construcción se emplea la siguiente fórmula: CA = ? [(MBC x Coef. Tipología y Categoría s/uso x Coef. Antigüedad x Coef. Conservación) x Superficie construida s/uso] Para determinar el valor de Reposición (Vc) de la construcción se emplea la siguiente fórmula: Vc = CA x [Coeficiente A x Coeficiente B x Coeficiente C x Coeficiente D] Siendo: . CA = Coste Actual de la construcción, en €.

. MBC = Módulo Básico de Construcción en €/m2 construido.

. Coeficiente de Tipología y Categoría, según RD 1020/93 y el anexo I de la Resolución.

. Coeficiente de Antigüedad, según RD 1020/93 y el anexo II de la Resolución.

. Coeficiente de Conservación, según Resolución. Tomando los valores de 1,00 para conservación normal, 0,85 para conservación regular, 0,50 para conservación deficiente y 0,00 en caso de ruina.

. Sc s/uso = Superficie construida, según uso, en m2. Según la mencionada resolución, la superficie construida, incluirá, en su caso, la parte proporcional de elementos comunes, salvo en locales comerciales.

. Coeficiente A = Depreciación funcional o inadecuación.

. Coeficiente B = Fincas afectadas por cargas singulares. Podrá aplicarse los siguientes coeficientes, en función del grado de protección: 0'70 para protección integral, 0'80 para protección estructural y 0'90 en caso de protección ambiental.

. Coeficiente C = Fincas afectadas por situaciones especiales de carácter extrínseco.

. Coeficiente D = Apreciación o depreciación económica.

Todo lo anterior, según, las reglas técnicas de valoración y los valores establecidos en la Resolución de 19 de noviembre de 2012, de la Dirección General de Tributos.

2- Suelo (Vrin) Para la determinación individualizada de valor unitario inicial del suelo, se ha realizado el estudio y análisis de una serie de muestras obtenidas de documentos públicos relativos a transmisiones de bienes inmuebles acabados, situados en zonas de características similares, en el mismo año de valoración o cercanos al de la fecha del hecho imponible.

Los criterios de selección de las muestras, así como el proceso de homogenización o normalización posterior, se han basado, en los conocimientos del técnico actuante. El coeficiente de normalización que se aplica a cada muestra contempla el año al que se refiere la tasación, grado de fiabilidad de la muestra, diferencias de interés por la distinta localización y entorno de la muestra; igualmente, tiene en cuenta las característica intrínsecas de ésta: el tipo de superficie considerada, la calidad y la edad de la edificación, la accesibilidad, la ubicación y las dimensiones del elemento o elementos que componen el bien inmueble utilizado como muestra, la tipología constructiva, la adecuación funcional y cualquier otra circunstancia relevante que pueda incidir en el valor del bien. Todo ello se desarrolla en el cuadro posterior.

Para la obtención de valor de repercusión inicial del suelo (€/m2 construido), por el método residual estático, se calcula el valor de repercusión del suelo de cada una de las muestras consideradas.' Se razona también la opción por la medición catastral, más ajustada el Plan General para el Sector, ante la discordancia con la superficie de la escritura, y el motivo por el que no se procede al reconocimiento personal del inmueble, al no tratarse de un bien singular, y permitir las fuentes documentales la obtención de sus características y circunstancias más relevantes, tal y como resulta del artículo 160.2 del Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos, aprobado por el Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio.

La propia resolución del TEARA expone que 'las muestras se incorporan a la valoración en una tabla (Anexo I.1), referidas a valores declarados en venta de 10 viviendas, de las que se identifica su situación, uso, tipología (todas residencial colectiva mixta), calidad y año de construcción y superficie construida.

Y Con dichos testigos, para determinar el valor unitario del suelo de cada inmueble (euros/m2) se parte del valor declarado en la fecha de su transmisión, detrayendo de dicho valor declarado el valor de la construcción, que se calcula a partir de un módulo básico de la construcción que se identifica con el MBC5, que se dice 'es el aprobado para cada área económica homogénea por la normativa catastral vigente a la fecha de devengo, resumidos en la anexo III de la Resolución de 19 de noviembre de 2012, de la Dirección General de Tributos (...) En este caso, para el municipio de Calatayud (...) el módulo básico de la construcción es MBC5, cuyos valores son MBC5= 385,24 euros/m2 construido para devengos desde el 28/12/2000 hasta el 5/5/2005 y MBC5= 475 euros/m2 construido para devengos desde el 6-5-2005 al 31-12-2007. Este módulo unitario básico se corrige aplicando los coeficientes pertinentes (...)'.

A partir de dichos valores de la construcción, se obtiene por diferencias el valor unitario básico del suelo y, tras la aplicación de un coeficiente de normalización, el valor unitario normalizado de cada inmueble. Así obtenidos los valores unitarios del suelo de todos los inmuebles que conforman la muestra, el valor unitario final resulta de la media aritmética de todos ellos, que es de 458 euros/m2.

Dicho valor unitario del suelo es el que se aplica para determinar el valor del suelo del inmueble objeto de valoración, multiplicado por la superficie y por el aprovechamiento urbanístico y detraídos los costes de urbanización'.

Se expone también en la resolución del TEARA que no se razonan las circunstancias por las que se consideran semejantes o comparables las muestras de referencia con el inmueble valorado, más allá de la afirmación relativa a que 'Los criterios de selección de las muestras, así como el proceso de homogeneización o normalización posterior, se han basado en los conocimientos del técnico actuante'.

En un supuesto análogo al presente, sentencia de 14 de noviembre de 2017, recurso 191/2016, indicamos: 'Pues bien, a criterio de la Sala el informe de la perito de la Administración cumple con las exigencias de motivación previstas normativamente. Así, respecto al reproche que se hace acerca de la ausencia de los criterios objetivos de selección de los testigos, hay que señalar que el dictamen precisa 'que para la determinación individualizada del valor de repercusión inicial del suelo, se ha realizado el estudio y análisis de una serie de muestras obtenidas de documentos públicos relativos a transmisiones de bienes inmuebles acabados, situados en zonas de características similares, en el mismo año de valoración o cercanos al de la fecha del hecho imponible.

Los criterios de selección de las muestras, así como el proceso de homogenización o normalización posterior, se han basado, en los conocimientos del técnico actuante. El coeficiente de normalización que se aplica a cada muestra contempla el año al que se refiere la tasación grado de fiabilidad de la muestra, diferencias de interés por la distinta localización y entorno de la muestra; igualmente, tiene en cuenta las características intrínsecas de ésta: el tipo de superficie considerada, la calidad y la edad de la edificación, la accesibilidad, la ubicación y las dimensiones del elemento o elementos que componen el bien inmueble utilizado como muestra, la tipología constructiva, la adecuación funcional y cualquier otra circunstancia relevante que pueda incidir en el valor del bien. Todo ello se desarrolla en el cuadro posterior'.

La exigencia adicional que se hace de indicar también 'qué operaciones de entre las que se pudieran considerar análogas, se han seleccionado, cuáles se han descartado y porqué' es más propia de un estudio general de mercado -comprensivo incluso de las tipologías descartadas por la perito- y excede por tanto de lo que constituye el alcance ordinario de un informe de valoración redactado conforme a las exigencias de motivación anteriormente detalladas'.

Finalmente, es cierto, como se afirma en la reclamación económico-administrativa, que el primer folio se encabeza (indudablemente por mero error, lapsus calami) con el nombre de una técnico distinta de la firmante del informe, pero ello no invalida la valoración, que consta correctamente suscrita por la arquitecta técnica a la que se encomendó el trabajo, Margarita , y que se encuentra debidamente motivada, como ya se ha expuesto. Esta conclusión, por último, no resulta desvirtuada por las diferencias de criterio a que alude el obligado tributario en su reclamación económico-administrativa al comparar el nuevo dictamen con el primer informe emitido, porque ese primer informe técnico quedó sin efecto en virtud de lo acordado en la primera resolución del TEARA de 20 de diciembre de 2013, dando lugar a la retroacción de actuaciones para realizar nueva comprobación de valores debidamente motivada.

Por lo expuesto, procede estimar el recurso interpuesto y en su virtud, anular la resolución recurrida y acordar en su lugar desestimar la reclamación económico- administrativa en su día interpuesta y confirmar las liquidaciones practicadas.



QUINTO .- De conformidad con lo dispuesto en el artículo 139 LJ, tras la reforma llevada a cabo por la Ley 37/2011, de 10 de octubre, y por estimar que la controversia suscita dudas de derecho, no se estima procedente hacer especial pronunciamiento en cuanto a costas.

Fallo

PRIMERO .- Estimamos el recurso contencioso-administrativo número 532 del año 2018, interpuesto por el GOBIERNO DE ARAGÓN , contra la resolución citada en el encabezamiento de la presente sentencia, y en su virtud, con anulación de la resolución recurrida, confirmamos los actos de liquidación practicados.



SEGUNDO .- No hacemos especial pronunciamiento en cuanto a costas.

Contra la presente resolución podrá interponerse recurso de casación ante el Tribunal Supremo por infracción de norma estatal o de la Unión Europea o recurso de casación ante este Tribunal por infracción de derecho autonómico, según lo previsto en los artículos 86 y siguientes de la Ley reguladora de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, redacción dada por la LO 7/2015, de 21 de julio. Recurso que se preparará ante esta Sala, en el plazo de 30 días contados desde el siguiente a la notificación de la resolución, por escrito que deberá cumplir los requisitos del artículo 89 del citado texto legal.

Así, por esta nuestra sentencia lo pronunciamos, mandamos y firmamos.