Sentencia Contencioso-Administrativo Nº 274/2018, Tribunal Superior de Justicia de Galicia, Sala de lo Contencioso, Sección 3, Rec 7047/2017 de 26 de Septiembre de 2018

Encabezamiento

T.S.X.GALICIA CON/AD SEC.3
A CORUÑA
SENTENCIA: 00274/2018
PONENTE: D. JUAN BAUTISTA QUINTAS RODRIGUEZ
RECURSO NUMERO: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 7047/2017
RECURRENTE:CEPSA COMERCIAL PETROLEO S.A.
ADMINISTRACION DEMANDADA:XURADO DE EXPROPIACION DE GALICIA
CODEMANDADA:CONCELLO DE OLEIROS
EN NOMBRE DEL REY
La Sección 003 de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Galicia
ha pronunciado la
SENTENCIA
ILMO.SR PRESIDENTE:
JULIO CIBEIRA YEBRA PIMENTEL
ILMOS.SRES.MAGISTRADOS:
FRANCISCO JAVIER CAMBON GARCIA
JUAN BAUTISTA QUINTAS RODRIGUEZ
En A CORUÑA, a 26 de septiembre de 2018.
Vistos por la Sala, constituida por los Ilmos. Sres. Magistrados relacionados al margen, los autos del
recurso contencioso-administrativo número PROCEDIMIENTO ORDINARIO 7047/2017 interpuesto por el
Procurador D. JUAN PEDRO PERREAU DE PINNINCK Y ZALBA y dirigido por el Letrado D. FERNANDO
MUGICA HERAS en nombre y representación de CEPSA COMERCIAL PETROLEO S.A. contra Resolución
de 28-7-16 del Xurado de Expropiación de Galicia que fija justiprecio de la finca num. 32962602NH5939N
del Proyecto: '1590-Expropiación parcela ocupada pola gasolineira na confluencia da Avd. Concepción
Arenal (AC-173) coa Avd. Emilia Pardo Bazán (CP- 5812). T.m. Oleiros'. Expt. 389/16. Ha sido parte
demandada XURADO DE EXPROPIACION DE GALICIA, representada por ABOGACIA DE LA COMUNIDAD.
Comparece como parte codemandada CONCELLO DE OLEIROS, representado por el Procurador D.JAVIER
GARAIZABAL GARCIA DE LOS REYES y dirigido por el Letrado D. JUAN JOSE VARELA FERREIRO.
Siendo PONENTE el Magistrado Ilmo.D. JUAN BAUTISTA QUINTAS RODRIGUEZ.

Antecedentes

PRIMERO.- Admitido a trámite el presente recurso contencioso-administrativo, se practicaron las diligencias oportunas y, recibido el expediente, se dio traslado del mismo a la/s parte/s recurrente/s para deducir la oportuna demanda, lo que se hizo a medio de escrito en el que, tras exponer los hechos y fundamentos de derecho que se estimaron pertinente, se acabó suplicando que se dictase sentencia declarando no ajustada a derecho la resolución impugnada en este procedimiento.



SEGUNDO.- Conferido traslado a la/s parte/s demandada/s, se solicitó la desestimación del recurso, de conformidad con los hechos y fundamentos de derecho consignados en la/s contestación/nes de la demanda.



TERCERO.- Habiéndose recibido el asunto a prueba y seguido el trámite de conclusiones, se señaló para la votación y fallo del recurso el día 14 de septiembre de 2018, fecha en la que tuvo lugar.



CUARTO.- En la sustanciación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo la cuantía del mismo determinada en 1.228.949,43 euros.

Fundamentos

PRIMERO.- Se impugna en este recurso 7047/2017, formulado por CEPSA COMERCIAL PETROLEO S.A. acuerdo (que se adjunta) de 28 de julio de 2016 adoptado por el pleno del Xurado de expropiación de Galicia, dictada en expediente nº 2016/000389 de justiprecio de finca núm. 32962602NH5939N, expropiada para ejecución de proyecto 'Expropiación parcela ocupada pola gasolinera na confluencia da Avda.

Concepción Arenal (AC-173) coa Avda. Emilia Pardo Bazan (CP-5812). Tm de Oleiros', propiedad de la recurrente, que fija el justiprecio en la cantidad de 225.032,82, incluido el 5% en concepto de premio de afección y sin perjuicio de los intereses de demora, sobre la base de los hechos y fundamentos de derecho que expone en su escrito de demanda, que las contestaciones tanto por el Jurado como por el Concello no han refutado, en consideración a los que formula las pretensiones que suplica en tal escrito de demanda y reitera en el de conclusiones.

De adverso se opone el Letrado de la Xunta en la representación que ex lege ostenta en base a los hechos y fundamentos de derecho que expone, en efecto, en su escrito de contestación a la demanda.

Se opone asimismo el Concello de OLEIROS en mérito a los hechos y fundamentos de derecho que esgrime por su parte en su escrito de contestación.



SEGUNDO.- Entrando en el enjuiciamiento de la cuestión de fondo que se suscita, la disconformidad en demanda con la valoración establecida por el órgano tasador, aquí recurrida, previa tramitación del oportuno expediente, obedece a las siguientes razones: 1) insuficiente valoración del suelo y omisión de la valoración de suelo e instalaciones; 2) omisión de la indemnización por cese de negocio; 3) omisión de la indemnización por desgasificación así como 4) datos de aplicación de fechas y normativa en el expediente de justiprecio, pues ninguna de las contestaciones han aportado otros hechos ni razones que desvirtúen el derecho de la recurrente a la revocación parcial del acuerdo recurrido de justiprecio de fecha 28 de julio de 2016, dictado por el Jurado de expropiación de Galicia, el cual presenta diversos aspectos anulables; luego no solo su insuficiente valoración sino sobre todo por haber omitido las valoraciones correspondientes al vuelo y construcciones de la gasolinera y, lo más importante, al lucro cesante por cese de actividad industrial que causó la expropiación forzosa de autos, y también la desgasificación.

Esas omisiones de la valoración del Jurado fueron motivadas porque el Concello no ha informado al órgano tasador que la gasolinera de autos no tenía licencia para su actividad ya que el concello las había revocad, y así lo señala el propio Jurado en las páginas 3 y 7 de su resolución, indicando a fecha de aquella valoración el inmueble no tenía licencia de actividad, y que no cabía indemnización por cese de negocio, porque ' la empresa titular de la autorización perdió los requisitos administrativos necesarios para el ejercicio de la actividad que venía desenvolviendo'.

En la demanda denuncia, pues, que el Concello omitió enviar al Jurado la información clave de que el Juzgado de lo Contencioso-administrativo nº 2 de los de a Coruña había dictado Auto de 14 de octubre de 2015 (en pieza separada de medidas cautelares del recurso 193/2015,) declarado firme por Diligencia de Ordenación de 24 de noviembre de 2015, que acordó suspender la ejecución de la resolución de revocación de licencia municipal para el ejercicio de la actividad de la gasolinera (documento núm. 4 adjunto a la demanda), resolución que el Concello había dictado con anterioridad a la fecha de valoración (19/10/2015).

Dicho Juzgado dicta, asimismo, sentencia en ese recurso, estimando parcialmente la demanda en el aspecto esencial de anular la orden municipal que había revocado en el 2015 las licencias de actividad de la gasolinera en base tanto a la desviación de poder en que había incurrido el Concello por haber pretendido la actuación municipal la minoración del futuro justiprecio de la parcela al excluir la actividad de la gasolinera como también en el vicio de falta de competencia del mismo, con extralimitación del municipio por haber revocado tales licencias en razón de las facultades de inspección de Industria y Medio Ambiente, que están atribuidas a la Xunta de Galicia. Dicha sentencia resultó confirmada por la dictada en recurso de apelación núm. 4233/2017, que se aportó a los presentes Autos con escrito de fecha 26 de julio de 2018.

En consecuencia el Jurado omitió en su valoración no solo la de los elementos constructivos sobre la finca donde se encontraba la gasolinera sino también la indemnización de los daños y perjuicios causados por cese de actividad y extinción de negocio que ocasionó la expropiación, con pérdida del suministro y del fondo de comercio, y la desgasificación.

Debe luego reconocérsele su derecho al justiprecio no solo de la finca de 509,49 m2 de superficie, donde estaba la gasolinera, sino además su vuelo e instalaciones y su actividad industrial y derecho de explotación, habiendo propuesto a la pruebas periciales judiciales, que se declararon pertinentes, para determinar por un lado el lucro cesante causado por la expropiación, y por otro el valor del suelo y del vuelo construcciones.



TERCERO.- Practicadas las mismas, no obstante, entiende respecto del perito judicial auditor de cuentas que sus resultados de cálculo son excesivamente bajos por los motivo siguientes: por haber reducido en exceso el beneficio antes de impuestos (BAI) esperable en los años siguientes al cese de actividad de la gasolinera, lo que da lugar a que su cálculo del lucro cesante sea notablemente inferior al que ha calculado en su hoja de aprecio y por haber establecido una tasa de descuento anormalmente alta, del 12,3%, página 11 y ss. Punto 6.4.4. de su informe, habiendo considerado asimismo un índice de riesgo elevado del 7,75%, que sería aplicable a una pequeña empresa pero no a una gran empresa, como es en este caso la recurrente.

Respecto del perito judicial arquitecto entiende igualmente que su valoración es excesivamente baja, al haber diluido el valor del suelo de 509,49 m2 donde se encontraba la gasolinera en el excesivamente grande ' ámbito espacial homogéneo', cuyos usos y tipologías de edificación corresponden mayormente a viviendas y bajos comerciales, donde no hay ninguna gasolinera que haya permitido la comprobación de valores, resultando así inferior esa valoración a la que consta en su hoja de aprecio.

Arguye, además, que las aseveraciones del Concello, que refiere para evitar que el justiprecio comprenda el lucro cesante, como si la gasolinera hubiera sido objeto de ' traslado de industria', resultan fuera de lugar. Del mismo modo no son admisibles- prosigue la recurrente- las aseveraciones de la contestación del Concello sobre otros costes que pretende descontar del justiprecio, como los de descontaminación de suelos o eliminación de tanques y saneamiento del terreno, que son objeto de otro procedimiento ordinario nº 186/2017, que se sigue ante aquel mismo Juzgado de lo Contencioso-administrativo.

Al justiprecio hay que añadir, -manifiesta-, la indemnización por desgasificación de las instalaciones, que tuvo un coste de 9.220 euros pagados por la propia recurrente, pese al tenor de la resolución nº 5324/15, de 17 de diciembre de 2015, que establece que la desgasificación 'será un coste a cargo del Ayuntamiento que se abonará a quien realice las operaciones necesarias para el desmantelamiento'.

Por último, arguye, que al justiprecio que se declare habrá de añadirse los intereses legales por demora en su determinación ( art. 56 de la LEF), según razona en la última alegación de su escrito de conclusiones.



CUARTO- Ciertamente respecto a la valoración o justiprecio de la expropiación de bienes y derechos afectados por esa medida o potestad de naturaleza ablatoria hemos de señalar que se ha operado ciertamente un transcendental cambio a partir de la ley 8/2007, en relación con la normativa de valoración contenida en la Ley 6/1998; a partir de la Ley 8/2007 los suelos en proceso de transformación urbanística, así como en operaciones expropiatorias, habrán de ser valorados por lo que son y no por lo que pueden llegar a ser a consecuencia de las plusvalías derivadas del proceso de transformación urbanística en que se ven inmersos.

La valoración según esa premisa normativa, pese a que en la resolución recurrida- como advierte el Perito judicial arquitecto- se señala como norma de aplicación el RD Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, posterior a la fecha de publicación en el DOG de la expropiación que nos ocupa (19-10-2015), se realiza por referencia a situación básica del suelo, sea rural, sea urbanizada. Se opta por establecer lo que se entiende, con arreglo a las normas de valoración que se contienen en la Ley, por valor económico real de la finca, despojada de potenciales incrementos derivados de la actividad de planificación urbanística, que, a menudo, va a motivar la expropiación o privación coactiva del bien.

No se busca un valor económico lo más próximo posible al valor de mercado del bien; el mercado deja de ser baremo valorador de la propiedad. Bastará atender a la definición de situación básica de suelo urbanizado contenida en el art. 12.3 TRLS o la definición de suelo rural en el anterior apartado del mismo precepto, o ateniéndose a la peculiar consideración al suelo de núcleos rurales tradicionales en el apdo. 4º; y, dado lo dicho por el T.C. en sentencia 141/2014, de 11 de septiembre, habrá de estarse al carácter imperativo de las normas de valoración, habiéndose producido un cambio de criterio, como queda expuesto, en que la referencia deja de ser- reiteramos- el valor de mercado del bien, para pasar a ser lo que, aplicadas las normas que tanto en la Ley del Suelo como en el Reglamento de Valoraciones de 2011, por valor económico real debe entenderse.

Se trata, pues, según la exposición de motivos de la Ley, de evitar situaciones de sobrevaloración de suelo, derivados directa y exclusivamente de la actuación urbanística que, a menudo motiva la propia operación de expropiación o despojo. Se entiende también que el factor de localización es un instrumento importante a efectos de igualación y corrección de distorsiones. El hecho de que los arts. 14 y 15 del Reglamento de Valoraciones R.D. 1492/2011 de 24 de octubre, permitan la indemnización de usos en suelo rural incompatibles con la propia situación básica, por referencia a las clasificaciones o calificaciones urbanísticas que cabe entender integradoras de dicha situación básica de suelo, se resuelve por vía de Reglamento lo que la Ley no había previsto antes, o no estaba específicamente contemplado en ella, incurriendo así el Reglamento en un posible y potencial 'ultra vires', respecto del contenido de la Ley (T.S.

ss. de Sección 6ª 27-10-14, rec. 6421/11 y 174/12; 5- 12-14, rec. 1384/12; 7-5-15, rec. 615/13; 23-2-15, rec.

296/14).



QUINTO.- Por otro lado, siendo requisito previo de toda valoración a efectos expropiatorios no solo determinar la legislación aplicable sino también la consiguiente data a que debe referirse la valoración, las partes no parecen ser contestes, pues la parte demandante reclama que el inicio del expediente de justiprecio deber ser el 1 de junio de 2015, fecha que corresponde a la resolución de la Alcaldía de Olerios nº 2270/2015 en la que se cita que por los 'técnicos municipales se procede a la elaboración del expediente expropiatorio...'; el Jurado de expropiación de Galicia entiende, que la fecha a la que debe referirse la valoración es la publicación en el DOG de 19 de octubre de 2015, momento de exposición al público del proyecto de expropiación, lo que esta Sala considera correcto por cuanto el art. 36 de la LEF establece que las tasaciones se efectuaron con arreglo al valor que tengan los bienes y derechos expropiados al tiempo de iniciarse el expediente de justiprecio y por cuanto que el art. 21.1, b del RD Legislativo 2/2008 señala que las valoraciones se entienden referidas cuando se aplique la expropiación forzosa, al momento de iniciación del expediente de justiprecio o de exposición al público del proyecto de expropiación..., con lo que no ha de confundirse expediente expropiatorio con expediente de justiprecio, como ya señaló ya el propio TS en su sentencia, entre otras, de fecha 17 de mayo de 2016.

Según consta asimismo en el expediente el suelo afectado tiene la clasificación de suelo urbano consolidado y la cualificación de sistema general viario, por el que el Jurado considera que se halla en situación de URBANIZADO de acuerdo con el art. 12.3 del TRLS.

Descartada, pues, la aplicación de la doctrina de los sistemas generales, solo cabría dilucidar si el suelo se hallaba en situación de suelo rural o de suelo urbanizado, si bien como ya queda expuesto, solo podrá valorarse como suelo urbanizado el que se integra de forma legal y efectiva en la red de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población, en este caso el suelo afectado alcanza la consideración de suelo urbanizado.

En suma, a la fecha que debe referirse la valoración, conforme al TRLS de aplicación en base a la propia Disposición Transitoria Tercera 2, párrafo in fine, que se invoca, el suelo no solo estaba desvinculado de su clasificación urbanística, sino que se halla incluido en esa situación de urbanizado de conformidad con la normativa de aplicación.

Luego, tras proponer la actora como medios de prueba la referida pericial judicial a cargo de arquitecto, siendo designado por esa condición Don Juan Luis , se le reprocha con acierto por el procedimiento y el método de valoración empleado, ya que de acuerdo con lo dispuesto en el art. 24.2 del TRLS, como se explica en la resolución del Jurado aquí recurrida, el valor de tasación será el superior entre el valor del conjunto (es decir suelo más construcciones) obtenido por el método de comparación, y el determinado por el método residual estático aplicado exclusivamente al suelo. En esa misma línea el art. 23 del Reglamento de Valoraciones aprobado por RD 142/2011 establece que el valor de tasación será el superior del determinado por la tasación conjunta del suelo y de la edificación existente por el método de comparación de acuerdo con lo establecido en el art. 24 del reglamento de valoración y el determinado por el método residual estático aplicado exclusivamente al suelo regulado en el art. 22 del RVLS.

Lo que ha hecho el perito judicial, sin embargo, fue calcular el valor del suelo por el método residual estático, de manera similar a la calculada por el Jurado, alcanzando un valor sensiblemente superior al del órgano tasador y después hacer una valoración aislada e independiente del vuelo y de las instalaciones que no corresponde al método de comparación del art. 24 del RVLS, sino que acude al art. 18, alcanzando una determinada cantidad sin seguir el procedimiento legalmente establecido, que suma no obstante al valor del suelo anteriormente calculado por el método residual estático y sobre el valor total de esa suma aplica el 5% en concepto de premio de afección, concluyendo que el valor total del justiprecio de suelo y vuelo e instalaciones asciende a 332.807,65 euros, apartándose de esa suerte del procedimiento legalmente establecido.

Examinando, a su vez, los cálculos que ha efectuado por el referido método residual estático, se observa que apenas existen discrepancias con los valores calculados por el Jurado, no obstante la crítica que de ese cálculo efectúa la recurrente, pues si a diferencia del Jurado, que, considerando como ámbito espacial homogéneo propuesto por la propia recurrente, calcula una edificabilidad media ponderada de 2,723913 m2/ m2, muy similar luego a la que ha manejado la recurrente- 2,7476 m2/m2, el perito define por el contrario un ámbito espacial homogéneo más amplio, alcanzando una edificabilidad media más baja incluso que la establecida por el Jurado o la propuesta incluso por la recurrente, al creer que ese ámbito resulta más justo, sin la menor justificación, fijando luego un valor ligeramente superior al del Jurado, al separarse de los cálculos fijados por éste, como en el coeficiente K, una vez más sin mayor explicación, por lo que difícilmente se puede entender destruida la presunción de acierto de que gozan sus resoluciones, pues no se trata tanto de efectuar valoraciones paralelas a las del órgano tasador, sino de acreditar infracción legal, error notorio o apreciación desafortunada de los elementos de prueba obrantes en el expediente, como parece acontecer en este caso en los presentes autos.



SEXTO.- Hemos de señalar también que las pruebas judiciales practicadas en este procedimiento valoran una serie de elementos, a petición de la recurrente, que el Jurado las ha omitido, cuya viabilidad se hace preciso examinar; así comenzando por el denominado lucro cesante o indemnización por cese de negocio de gasolinera. La resolución recurrida consideró que no cabía, interpretando conjuntamente el art. 10 y 12 del Real Decreto 1905/1995, al haber perdido la empresa titular de las instalaciones los requisitos administrativos necesarios para el ejercicio de su actividad, por lo que se procedió a la revocación de la autorización por parte del Concello, sin la cual no le era posible continuar con el suministro de los derivados de petróleo al por menor.

Ciertamente, impugnada dicha revocación ante los Juzgados de lo Contencioso-administrativo el Juzgado contencioso-administrativo núm. 2 de los de a Coruña, primeramente suspende con carácter cautelar mediante auto, que se declara firme el 24 de noviembre de 2015, los efectos de tal revocación y posteriormente en sentencia de 30 de marzo de 2017 dictada en el recurso núm. 193/2015 , estimando parcialmente el recurso, limita esa estimación a la anulación de la revocación de las licencias de actividad previamente otorgadas (segundo punto de la resolución de 26 de marzo de 2015 ...), sentencia que - tras ser recurrida en apelación- resultó confirmada por la de esta Sala y Sección 2ª de fecha 19 de julio de 2018 .

Obviamente, como señala la pericial judicial a cargo de auditor de cuentas, el Ayuntamiento de Oleiros, tras alegar que la sentencia de instancia no era firme hasta que resultare confirmada en la Apelación , manifestó además que a raíz de esa sentencia de instancia incoó un expediente complementario para la valoración del justiprecio del nuevo derecho reconocido en la sentencia por si ésta fuera confirmada, como así lo fue. Por tanto será este nuevo acuerdo de justiprecio el acto administrativo susceptible de impugnación, lo que el propio Concello reitera en su escrito de conclusiones, con lo que ya se comprende que dicha indemnización por cese no procede ser acogida en el presente recurso, pues de serle reconocida en éste, podría producirse un enriquecimiento injusto con la que derive de ese expediente complementario, que el Concello (reitera en su escrito de conclusiones) procedió a incoar conforme a lo previsto en el art. 210 del Reglamento de gestión urbanística para valorar el derecho que resulta de dicho pronunciamiento judicial.

Además de lo anterior, tal indemnización no se ajusta a los parámetros fijados por la jurisprudencia del TS, contenida en sentencias de fecha 18-6-1971 y 21-5-1973, de fecha 27- 5-1981,y 26-9-1984 o sentencias de 19-12-1984 y 3-4-195, entre otras, en 'las que se distingue entre expropiación de industria o negocio y la de los edificios en que aquellas se desarrollan con efectos distintos, en su caso, si se produce la extinción o desaparición de los mismos o sencillamente su traslado, cuando por sus elementos, naturaleza o características sean posible, limitándose a los quebrantos por pérdida de beneficios en el supuesto de suspensión temporal de actividades. La determinación de cuando procede una u otra indemnización, no puede hacerse con un criterio general, sino contemplando las circunstancias propias de cada caso, habiendo estimado el TS que no procedía la expropiación total sino la indemnización de los perjuicios sufridos por traslado, en supuestos tan heterogéneos, como los referentes a una fábrica de hielo ( s. 14-3-1973); un cine, sala de fiestas y café-bar (s 4-4-1973); industria de estudios cinematográficos (s 24-4-197) estación de servicios (s. 7-51973). Cuando con el simple traslado del negocio no resulta viable- matiza el Alto Tribunal- el desarrollo ulterior de la industria que se venía explotando por su titular en el local expropiado, el supuesto presenta mayor afinidad con el cese de negocio o empresa que con el mero traslado a otro local, lo que implica la procedencia de atender a la valoración del negocio como expresa, y para la valoración del negocio o fondo comercial el método adecuado es la capitalización de los beneficios netos promedios en los tres años anteriores al acta de ocupación, capitalización que había de efectuarse al 85 según criterio mantenido por dicho órgano jurisdiccional en la sentencia de 17-6-1981, en la de 12 del mismo mes y año y en la de 16-6-1980, como cita a su vez en la de 21-12-1981. Debe resolverse por tanto si se trata de extinción de industria o de un posible traslado de la misma, cuestión trascendente a los efectos de esta Litis por ser diferentes los conceptos indemnizatorios en cada caso: la primera impide continuar el ejercicio de la actividad con las consecuencias de originar la indemnización del valor total y conjunto de los diversos elementos que integran la empresa y los perjuicios que el cambio obligado de emplazamiento ocasiona y si bien en determinados supuestos la expropiación del terreno puede llevar como consecuencia la desaparición de la industria, por imposibilidad material o jurídica de ubicarse en lugar diferente, esa imposibilidad ha de ser plenamente acreditada con el fin de evitar un enriquecimiento injusto del industrial, indemnizado por el valor conjunto de la industria, que se estableciera o pudiere establecerse de nuevo en diferente lugar ( S.T.S 26-9-1984)'.

SEPTIMO.- En el presente supuesto de Litis esa imposibilidad material o jurídica de ubicarse en otro lugar no se acredita de ningún modo por la actora.

Obviamente la pericial judicial a cargo del Auditor de cuentas, valorada al igual que la precedente pericial judicial a cargo de arquitecto conforme a las reglas de la sana crítica ( art 348 de la LEC), efectúa el cálculo del lucro cesante (determinando para ello el valor actual de una renta de duración determinada, post-pagable y variable en progresión geométrica de razón igual a la inflación + 1- como expresa de forma esquemática y mediante la correspondiente fórmula de Matemática Financiera a los folios 8 y 9 de su informe- en base a los datos que ha obtenido de la contabilidad financiera y de gestión de la recurrente) del negocio que describe: 'suscripción de contrato de arrendamiento de industria, y exclusiva de abastecimiento de fecha 25 de enero de 1991 y por plazo de 25 años, sita en Santa Cruz de Oleiros- a Coruña- donde la gasolinera afectada mantuvo su actividad hasta el 14 de abril de 2016, día en el Concello culminó la ocupación expropiatoria, con el consiguiente cese en dicha actividad, en la inteligencia de que si este hecho no hubiese acaecido , vencido el contrato con Distribuciones Taula, S.L. la empresa en calidad de propietario de la estación de servicio, podría haberse acogido a la modalidad de contrato conocida como COCO (Company Owned-Company operated) en la que dicha empresa (recurrente) realizaría la gestión del punto de venta directamente o a través de filial, ya que podría haberse acogido a la misma modalidad contractual, por cuanto le parece razonable penar que con cierta probabilidad y atendiendo al curso normal del negocio se hubiese producido ganancias para la recurrente, en el escenario temporal que establece por cuanto excluye la consideración de una renta perpetua por el hecho de que las instalaciones de servicio estarían fuera de ordenación, debido a la revocación de las licencias municipales que describe en su introducción.

Ciertamente con la metodología seguida en la valoración del referido negocio y fondo de comercio infringe el criterio jurisprudencial expuesto de que el método adecuado es el de capitalización de los beneficios netos promedios de los tres años anteriores al acta de ocupación, que se acomoda mejor a efectos tributarios conforme a la legislación fiscal; el mismo Auditor aclara que 'la documentación fiscal siempre da mayor información, pero para la realización del informe no la consideró oportuna, solo consultó la cuenta de explotación de empresa'.

No ignora la Sala que el análisis de la cuenta de explotación o de resultados o cuenta de pérdidas y ganancias, también denominada 'análisis económico' permite diagnosticar básicamente cuestiones como la evolución de la cifra de ventas, la evolución del margen bruto o la evolución de los gastos de estructura y financiación.

Si se analizan obviamente las cuentas de explotación previsionales de futuros ejercicios se podrá analizar la evolución del resultado futuro, como señala la ciencia económica. Esa cuenta demanda un primer paso, como es el cálculo de los porcentajes que representan los diferentes gastos y beneficios sobre las ventas, y de calcularse para varios ejercicios (anteriores y futuros), por tanto de cuentas de explotación históricas o provisionales, permiten ver la evolución de los diferentes gastos y beneficios.

OCTAVO.- En el supuesto de Autos, examinando las cuentas de resultados de CEPSA así como el cuadro comparativo de resultados (de los ejercicios 2011 a 2015), esa técnica útil (a juicio de la ciencia económica) para la realización del análisis económico no evidencia, sin embargo, la evolución de la explotación previsional de los ejercicios futuros (sino históricos) sobre los que se proyecta el denominado lucro cesante o las ganancias dejadas de obtener por la recurrente como consecuencia del expediente de expropiación por el que se vio afectada en aquel horizonte temporal del que se partió, aunque para dicho cálculo, cuando afecta al lucro de diversos ejercicios futuros- señala el perito- tuvo la necesidad de actualizar los flujos de las ganancias dejadas de percibir, calculando para ello lo que en los métodos de valoración de empresas se conoce como tasa de descuento, pero lo cierto es que la aplicación de esta metodología infringe - reiteramos una vez más- la doctrina jurisprudencial expuesta con anterioridad, al no ajustarse obviamente a los parámetros fijadas por la misma para las afecciones expropiatorias de bienes inmuebles en los que se desenvuelven actividades industriales o empresariales.

NOVENO.- Otro de los elementos integrantes de la pretensión que suplica en demanda la mercantil recurrente es la indemnización del vuelo e instalaciones, la cual no procede por cuanto que la recurrente en la pericial judicial a cargo del arquitecto en base al art. 24.2 b del TRLS de 2008 optó por la determinación del valor de tasación determinado por el método residual estático del apartado 1 del precepto, aplicado exclusivamente al suelo, sin la consideración de la edificación existente o la construcción ya realizada, aunque el perito lo previsto en el art. 18 del reglamento relativo a la 'Valoración de las edificaciones, construcciones e instalaciones susceptibles de ser desvinculadas del suelo rural', que delimita el régimen de la situación rural lo extrapole a la (en este caso) de suelo urbanizado y sume, como se deja expuesto, esa valoración aislada e independiente del suelo a la de éste, que ha calculado por dicho método residual estático.

El resto de conceptos que asimismo reclama no se justifican, de lo que es exponente el hecho de que ni siquiera se cuantifican; así los gastos de desgasificación de las instalaciones como consecuencia del desalojo de la actividad, que dice haber abonado la actora, pese al compromiso de asumirlos el Concello y de abonarlos éste a quien realice las operaciones necesarias para el desmantelamiento, folio 180 del expediente, y de haberlas efectuado la recurrente, en modo alguno afecta esa circunstancia a la validez del acuerdo del XEG aquí recurrido.

Lo precedente ha de afirmarse en relación con los tanques subterráneos, ya que nada acredita en el particular.

DECIMO.- En cuanto a las costas conforme al art. 139.1 LJCA han de imponerse a la parte recurrente las costas del procedimiento, por el criterio del vencimiento ( art. 139 de la LJCA ) que se causaron en esta instancia en la cuantía de 1.200 euros más IVA, cifra máxima que, por todos los conceptos, a razón de 600 euros para cada Administración, excluyéndose los derechos de innecesario Procurador del Concello, cantidad que podrá ser repercutida luego por cada parte recurrida que se personó y ejercitó efectiva oposición.

VISTOS los artículos citados y demás de general pertinente aplicación, en nombre de su Majestad el Rey y por la autoridad que nos confiere la Constitución vigente de la Nación Española

Fallo

Que debemos desestimar y desestimamos el presente recurso contencioso-administrativo núm.

7047/2017 interpuesto por Don JUAN PEDRO PERREAU DE PINNINCK Y ZABALZA, Procurador de los Tribunales, que actúa en nombre y representación de CEPSA comercial petróleo, S. A. contra la Resolución impugnada, señalada en el encabezamiento de esta sentencia, y en su virtud, la confirmamos por resultar conforme a Derecho, y todo ello con expresa imposición de costas del proceso a la parte demandante en la cuantía señalada en el último Fundamento Jurídico de esta resolución.

Notifíquese a las partes haciéndole saber que la misma no es firme , y que contra ella, se podrá interponer recurso de casación establecido en el art. 86 y ss de la Ley 29/1998, de 13 de julio , reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa, en su nueva modificación operada por la L.O. 7/2015, de 21 de julio por la que se modifica la L.O. 6/1985, de 1 de julio, por las personas y entidades a que se refiere el art. 89.1 de la Ley 29/1998 , con observancia de los requisitos y dentro del plazo que en él se señala. Para admitir a trámite el recurso, al interponer deberá constituirse en la cuenta de depósito y consignaciones de este Tribunal (1578-0000-85-7047-17-24), el depósito al que se refiere la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica 1/2009 de 3 de noviembre (BOE num. 266-de 4/11/09), y, en su momento, devuélvase el expediente administrativo a su procedencia, con certificación de esta resolución.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá testimonio a los autos, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- La sentencia anterior ha sido leída y publicada el mismo día de su fecha , por el Ilmo./ a. Sr./a. Magistrado/a Ponente D/ña. JUAN BAUTISTA QUINTAS RODRIGUEZ, al estar celebrando audiencia pública la Sección 003 de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Galicia.

Doy fe.