Sentencia Contencioso-Administrativo Nº 471/2018, Tribunal Superior de Justicia de Comunidad Valenciana, Sala de lo Contencioso, Sección 4, Rec 1211/2015 de 05 de Diciembre de 2018

Encabezamiento

TRIBUNAL SUPERIOR DE JUSTICIA DE LA COMUNIDAD
VALENCIANA
SALA DE LO CONTENCIOSO- ADMINISTRATIVO
SECCIÓN CUARTA
En la Ciudad de Valencia, cinco diciembre de dos mil dieciocho.
VISTO por la Sección Cuarta de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de
Justicia de la Comunidad Valenciana compuesta por:
Presidente :
Ilmo. Sr. D. Miguel Ángel Olarte Madero
Magistrados Ilmos. Srs:
D. Edilberto Narbón Laínez.
D. Manuel José Domingo Zaballos.
SENTENCIA NUM: 471/18
En el recurso núm. 1211/2015, interpuesto como demandante D. Leandro , representada por el
Procurador Dña. CELIA SIN SÁNCHEZ y dirigida por el Letrado D. JOSÉ LUIS MARTÍNEZ GALVAÑ y
AYUNTAMIENTO DE DENIA, representado por el Procurador Dña. ISABEL GÓMEZ FERRER BONET
y dirigida por el Letrado D. JOSÉ LUIS NOGUERA CALATAYUD; ambas partes demandantes contra
'(259/2011)acuerdo del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Alicante, de fecha 21 de diciembre
de 2015, que desestima recurso de reposición frente a resolución de 6 de julio de 2015 que, en expediente
iniciado por Ministerio de la Ley de una superficie de 1001 metros cuadrados (discutida por los propietarios)
sita en Partida Real, Camino DIRECCION000 NUM000 , con referencia catastral NUM001 que consta
en el Registro de la Propiedad de Denia, finca registral NUM002 , tomo NUM003 , libro NUM004 , folio
NUM005 , valora en 80.252,28 €. Lo solicitado por los propietarios era 140.959,53 € y el Ayuntamiento que
pretende el pago de 6.257,88 €'.
Habiendo sido parte en autos como Administración demandada ADMINISTRACIÓN DEL ESTADO,
representada y dirigida por la ABOGACÍA DEL ESTADO; codemandada, AYUNTAMIENTO DE DENIA y D.
Leandro , que son a su vez demandantes y demandados y Magistrado ponente Ilmo. Sr. D. Edilberto Narbón
Laínez.

Antecedentes

PRIMERO . - Interpuesto el recurso y seguidos los trámites prevenidos por la Ley, se emplazó al demandante para que formalizara la demanda, lo que verificó mediante escrito en que suplica se dicte sentencia declarando no ajustada a derecho la reso-lución recurrida.



SEGUNDO . - La representación de la parte demandada contestó a la demanda, mediante escrito en el que solicitó se dictara sentencia por la que se confirmase la resolución recurrida. Ambas empresas en su actuación como demandadas solicitaron la desestimación de los recursos de la parte contraria y estimación de sus respectivas pretensiones.



TERCERO . - Habiéndose recibido el proceso a prueba, tras su práctica con el resultado que consta en autos, se emplazó a las partes para que evacuasen el trámite de conclusio¬nes prevenido por el artícu¬lo 62 de la Ley de la Jurisdicción y, verificado, quedaron los autos pendientes para votación y fallo.



CUARTO . - Se señaló la votación para el día cinco de diciembre de dos mil dieciocho.



QUINTO . - Que en el proceso se han seguido las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO . - En el presente proceso las partes demandantes D. Leandro y AYUNTAMIENTO DE DENIA; ambas partes demandantes contra '(Exp. 259/2011)acuerdo del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Alicante, de fecha 21 de diciembre de 2015, que desestima recurso de reposición frente a resolución de 6 de julio de 2015 que en expediente iniciado por Ministerio de la Ley de una superficie de 1001 metros cuadrados (discutida por los propietarios) sita en Partida Real, Camino DIRECCION000 NUM000 , con referencia catastral NUM001 que consta en el Registro de la Propiedad de Denia, finca registral NUM002 , tomo NUM003 , libro NUM004 , folio NUM005 , valora en 80.252,28 €. Lo solicitado por los propietarios era 140.959,53 € y el Ayuntamiento que pretende el pago de 6.257,88 €'.



SEGUNDO . - Para la resolución del caso examinado debemos partir de los siguientes puntos de hecho: 1. La parte demandante particular, con fecha 16 de febrero de 2010, como propietario de las parcelas catastrales - NUM006 , clasificadas como suelo urbano y calificadas como zona A-4 Zona verde, solicitó y anunció que le fueran expropiadas por entender que habían transcurrido cinco años de inactividad municipal.

2. Con fecha 4 de marzo de 2011, presentó ante el Ayuntamiento de Denia hoja de aprecio en base al dictamen del Arquitecto D. Jesús Manuel que fijó un valor total, incluido el 5% de premio de afección, de 140.959,53 €.

3. El Ayuntamiento, sin cuestionar la procedencia de la expropiación por ministerio de la Ley, valoró el suelo como 'en situación de rural' a 6.257,88 €.

4. Ante el rechazo de los propietarios, presentaron solicitud al JPE de Alicante que, con fecha 6 de julio de 2015, valoró el suelo como urbano sin edificación a 80.252,28 €, ante la disconformidad de ambas partes, acuden a este Tribunal.



TERCERO . -Los parámetros a tomar en consideración a la hora de hacer la valoración son los siguientes: 1. Clasificación urbanística.

El Plan General de Ordenación Urbana de Denia, la clasificación del suelo es 'urbano' y la calificación A43 zona verde, el suelo no ha sido objeto de actuación alguna de gestión ni de ejecución urbanística. Paga IBI como urbana aunque el valor catastral es muy bajo al no haber sido revisado (al menos en 2008) desde 1989.

2. El Jurado Provincial del Expropiación entiende que se trata de suelo urbanizado a efectos de valoración conforme a los criterios del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de suelo, norma que toma como parámetro de valoración, fija como fecha a todos los efectos legales el 4 de marzo de 2011 en que la parte demandante, al presentar la hora de aprecio, inicia el expediente de justiprecio.

3. Vamos a analizar las diferentes valoraciones que se han presentado en el proceso: A) JURADO PROVINCIAL DE EXPROPIACIÓN (EN ADELANTE JPE) : Toma como punto de partida el 4 de marzo de 2011 cuando la parte demandante presenta su hoja de aprecio. Interpreta que la normativa aplicable según el art. 12 (tanto de la Ley 8/2007 como RDLeg 2/2008) es la de 'suelo urbanizado que no está edificado' y aplica la metodología y fórmula del art. 23 de la Ley 8/2007 y art. 24 del RDLeg 2/2008, halla la edificabilidad de las parcelas y aplica el método residual estático, aplica el art. 24.1.a) párrafo segundo: (...) Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido. (...).

Afirma que la edificabilidad media es del 0,20 m2t/m2s y como uso residencial aplica la Orden ECO/805/2003, la fórmula es la siguiente: F=VM x (1-b) - suma de Ci (pagos necesarios).

Asigna un valor al edificio terminado VM de 2382,16 €/m2 con margen de beneficio del promotor de 0,24 (b). Como pagos, gastos de construcción y gastos necesarios del art. 18.3 y 18.4 de la Orden, fija en 1460 €/m2 y obtiene como valor residual: F= 2382,16 €/m2 x (1-0,24) - 1460 €/m2= 350,44 €/m2.

Al resultado le aplica la edificabilidad y obtiene el valor del metro cuadrado: 0,20 x 350,44 €/m2= 70,088 €/m2. El justiprecio es: Suelo......................... 1001 m2 x 70,088 €/m2......... 70.158,088 € Valor edificaciones..................................................... 8513,20 € Valor plantaciones..................................................... 1680 € Premio afección 5%......................................... 4017,56 € Total JUSTIPRECIO.........................................................84.368,848€ Las operaciones del JPE tomando como referencia sus propios números no son correctas, el resultado es 84.264,89 €, lo hemos corregido a 84.368,84 €.

B. AYUNTAMIENTO DE DENIA El punto de partida del Ayuntamiento lo constituye el informe del Arquitecto Técnico Municipal que interpreta que el suelo se halla en situación básica de suelo rural ( art. 12 del TRLS 2008) porque a pesar de estar clasificado como urbano no cuenta con ningún servicio o infraestructura urbana. Para el suelo rural aplica el art. 22.1 de la Ley 8/2007 o 23.1 del Real Decreto Legislativo 2/2008 , es decir, el método de capitalización de rentas reales o potenciales. El resultado es el siguiente: -Suelo ............................................................. 4284,28 € -Valor del vuelo ............................................ 600 € -Valor edificaciones...................................... 000 -Valor plantaciones....................................... 475,01 € -5% premio afección .................................. 297,99 € TOTAL............................................................. 6.257,88 € C. PROPIETARIOS Utiliza como metodología la Ley 6/1998, con el siguiente resultado: -Suelo ........................................................................... 124.053,98 € -Valor Edificaciones................................................... 8.513,20 € -Valor plantaciones................................................... 1680 € -5% premio afección............................................... 6.712,35 €.

-TOTAL........................................................................ 140.959,53 €.



CUARTO .- El proceso nos plantea dos problemas nucleares antes de entrar en el tema de las valoraciones: (1) los metros cuadrados que tiene el suelo a expropiar; (2) si debe valorarse como suelo en situación de 'urbanizado' o 'rural' que son las dos únicas clasificaciones que admite el art. 12 del R.D.Leg.

2/2008.

Centrándonos en el primer problema, el Catastro señala que tiene 1001 metros cuadrados sin que conste que la parte demandante particular haya hecho nada por rectificar la superficie; por otra parte, se habla de una medición de 1202,19 metros cuadrados (según medición de los expropiados) que la Sala no encuentra por ningún sitio, existe en la demanda una factura de 928 € de D. Alberto por la medición y el perito de los propietarios afirma que lo adjunta con su dictamen pero no aparece, se une que la parte no insiste en este extremo en el escrito de demanda, por tanto, vamos a fijar como metros cuadrados a valorar 1001.



QUINTO .- Respecto a la normativa de aplicación, debemos aplicar el Real Decreto Legislativo 2/2008, no se dan las condiciones de la disposición transitoria tercera del la norma citada para aplicar la Ley 6/1998 .

Sobre este parámetro, vamos a dilucidar si se trata de un suelo en situación de 'rural' o 'urbanizado'. Partimos de dos elementos no discutidos: a) El PGOU de Denia (con sus avatares que conoce la Sala) clasifica el suelo de urbano y califica como 'zona verde' A-4 Zona Verde.

b) Los propietarios llevan pagando IBI al Ayuntamiento desde hace muchos años sin haya puesto objeción la Administración.

El art. 12.3.b) del TRLS 2008 estableció como condición para determinar que un suelo estaba en situación de urbanizado: Tener instaladas y operativas, conforme a lo establecido en la legislación urbanística aplicable, las infraestructuras y los servicios necesarios, mediante su conexión en red, para satisfacer la demanda de los usos y edificaciones existentes o previstos por la ordenación urbanística o poder llegar a contar con ellos sin otras obras que las de conexión con las instalaciones preexistentes . El hecho de que el suelo sea colindante con carreteras de circunvalación o con vías de comunicación interurbanas no comportará, por sí mismo, su consideración como suelo urbanizado. El problema que nos plantea el Ayuntamiento y que se repite proceso tras proceso es la falta de urbanización de estos suelos, se acepta la objeción, pero no la podemos admitir como excepción, precisamente por no haber ejecutado la Administración las infraestructuras y urbanización necesarias los propietarios han procedido a solicitar la expropiación por ministerio de la Ley, se encuentran con un suelo destinado a dotaciones públicas que no pueden utilizar (no es edificable ni está previsto de sea suelo de cesión obligatoria) ni realizar operación comercial de ningún tipo y están pagando impuesto como suelo urbano, esta es la filosofía que se desprende del art. 69 del Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril , por el que se aprueba el texto refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana.

Por su parte, el art. 184 de la Ley 16/2005 (hasta su modificación por Ley 1/2012), urbanística valenciana, tenía prevista la expropiación por ministerio de la Ley para el suelo urbano en ausencia de programa, es decir, el supuesto que nos ocupa. Finalmente, las zonas verdes no pueden estar ubicadas en suelo rural -no urbanizable en términos urbanísticos-, de poder calificar el suelo como rural no procedería la expropiación por ministerio de la Ley. Descartamos a efectos de análisis la valoración hecha por el Ayuntamiento de Denia.



SEXTO .- Respecto de las valoraciones llevadas a cabo por el Ayuntamiento y propietarios por el método residual estático del art. 24 del TRLS 2008 descontando los deberes y cargas pendientes. Ambos dictámenes periciales aplican la Orden ECO/805/2003 y Orden EHA/3011/2007, la edificabilidad neta es de 0,20 m2s/m2t, tampoco difieren en el valor del inmueble terminado 2382,16 €/m2 (el perito sólo toma cuatro muestras de 'fotocasa', no obstante, se admite por coincidir con el JPE, el problema radica en tres magnitudes: a) El tema de la superficie de la parcela que ya ha sido tratado.

b) Gastos necesarios para la construcción, honorarios etc que el JPE fija en 1360 €/m2 La parte toma parámetros de diversos medios: Colegio Arquitectos 693 €, EMEDOS número 137 1085 €, revista construcción nº 227 976,12 y Boletín Económico Construcción 1507,96, quita el del Colegio de Arquitectos y obtiene una media de 1178,31 €/m2. No aceptamos los parámetros fijados por el perito de parte, en su dictamen afirma que no están disponibles los siguientes servicios: a) Acceso rodado, afirma que tiene pero se trata de un camino asfaltado por el Ayuntamiento.

b) Suministro agua.

c) energía eléctrica.

d) Evacuación de aguas perimetrales.

e) Acceso peatonal.

f) Encintado y pavimentado de aceras g) alumbrado público.

A lo que añade el Ayuntamiento urbanizar los perimetrales (indispensable para que se convierta en zona verde), llega a la conclusión que la repercusión de todos estos servicios supondría 12,34 €/m2, obviamente no podemos aceptar esa cifra sino la del JPE de 100 €/m2, con lo cual, la diferencia entre ambos dictámenes se acorta. Tampoco entendemos que haya valorado con arreglo a la Ley 6/1998 no se corresponde con la demanda. Finalmente, examinadas las fotografías existentes en autos y expediente administrativo (baste ver recurso de reposición ante el JPE del Ayuntamiento de Denia) aceptamos la existencia de grandes desniveles.

Con estos parámetros vamos a aceptar la valoración del Jurado Provincial de Expropiación al no haber sido desvirtuada por ninguna de las partes demandantes.

SEPTIMO . -De conformidad con el art. 139 de la Ley 29/1998 , procede imponer las costas a ambas partes demandantes a favor de la Abogacía del Estado, se fijan en 3000 € que abonarán por mitades.

Vistos los artículos citados, concordantes y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

DESESTIMAR el recurso planteado por D. Leandro y AYUNTAMIENTO DE DENIA, ambas partes demandantes contra '(259/2011) acuerdo del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Alicante, de fecha 21 de diciembre de 2015, que desestima recurso de reposición frente a resolución de 6 de julio de 2015 que en expediente iniciado por Ministerio de la Ley de una superficie de 1001 metros cuadrados (discutida por los propietarios) sita en Partida Real, Camino DIRECCION000 NUM000 , con referencia catastral NUM001 que consta en el Registro de la Propiedad de Denia, finca registral NUM002 , tomo NUM003 , libro NUM004 , folio NUM005 , valora en 80.252,28 €. Lo solicitado por los propietarios era 140.959,53 € y el Ayuntamiento que pretende el pago de 6.257,88 €'. Se imponen las costas a ambas partes demandantes a favor de la Abogacía del Estado, se limitan a 3000 € que abonarán por mitades.

A su tiempo y con certificación literal de la presente, devuélvase el expediente administrativo al centro de su procedencia una vez firme la presente resolución.

Esta Sentencia no es firme y contra ella cabe, conforme a lo establecido en los artículos 86 y siguientes de la Ley Reguladora de la Jurisdicción Contencioso-administrativa , recurso de casación ante la Sala 3ª del Tribunal Supremo o, en su caso, ante la Sala de lo Contencioso-administrativo del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana. Dicho recurso deberá prepararse ante esta Sección en el plazo de treinta días a contar desde el siguiente al de su notificación, debiendo tenerse en cuenta respecto del escrito de preparación de los que se planteen ante la Sala 3ª del Tribunal Supremo los criterios orientadores previstos en el Apartado III del Acuerdo de 20 de abril de 2016 de la Sala de Gobierno del Tribunal Supremo, sobre la extensión máxima y otras condiciones extrínsecas de los escritos procesales referidos al Recurso de Casación ante la Sala Tercera del Tribunal Supremo (BOE número 162 de 6 de julio de 2016).

Así por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION . - Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado ponente del presente recurso, estando celebrando Audiencia Pública esta Sala, de la que, como Secretaria de la misma, certifico,