Sentencia Contencioso-Administrativo Nº 59/2018, Tribunal Superior de Justicia de Castilla La-Mancha, Sala de lo Contencioso, Sección 1, Rec 205/2016 de 19 de Febrero de 2018

Encabezamiento

T.S.J.CAST.LA MANCHA CON/AD SEC.1
ALBACETE
SENTENCIA: 00059/2018
Recurso de Apelación nº 205/2016
Juzgado de lo Contencioso-Administrativo nº 1 de Guadalajara
SALA DE LO CONTENCIOSO
ADMINIST RATIVO. SECCIÓN 1ª
Iltmos. Sres.:
Presidente:
Iltmo. Sr. D. José Borrego López
Magistrados:
Iltmo. Sr. D. Miguel Ángel Narváez Bermejo
Iltma. Sra. Dª Eulalia Martínez López
Iltma. Sra. Dª. María Prendes Valle
S E N T E N C I A Nº 59
En Albacete, a 19 de febrero de 2018.
Vistos por la Sección 1ª de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Superior de Justicia
de Castilla-La Mancha, el recurso de apelación interpuesto (siendo también parte apelada), por la entidad
mercantil CAJ GESTIÓN E INTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA, SL, representado por el Procurador don Rafael
Romero Tendero, contra la Sentencia, nº 233 de fecha 21 de julio de 2015, dictada por el Juzgado de lo
Contencioso-Administrativo nº 1 de Guadalajara , en el procedimiento ordinario nº 207/2011, y como partes
apeladas el AYUNTAMIENTO DE VALDEAVERUELO, representado por la Procuradora doña Ana Gómez
Ibáñez y contra la mercantil DASARROLLO DE INVERSIONES ACTIVAS, representado por el Procurador de
los Tribunales don Gerardo Gómez Ibáñez. Siendo Ponente el Iltmo. Sr. D. José Borrego López, Magistrado
Especialista de lo Contencioso-Administrativo.

Antecedentes

Primero.- Dicho Juzgado dictó Sentencia con la siguiente parte dispositiva: ' QUE DEBO ESTIMAR PARCIALMENTE el recurso contencioso-administrativo interpuesto por la entidad mercantil CAJ GESTIÓN E INTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA, SL, contra la presunta desestimación por silencio administrativo negativo de la reclamación de responsabilidad patrimonial de la Administración, por importe de 4.125.679,53 euros, instada por la parte demandante el día 18 de marzo de 2011, por los presuntos daños y perjuicios causados por el retraso en la finalización de las obras de urbanización del Sector Res IV del Plan de Ordenación Municipal de Valdeaveruelo, reconociendo la existencia de una responsabilidad subsidiaria de la Administración demandada, por culpa 'in vigilando', respecto a las obras interiores y exteriores de urbanización del Sector Res IV del Plan de Ordenación Municipal de Valdeaveruelo que no habían sido realizadas a fecha de 18 de septiembre de 2011 por parte del agente urbanizador (la compañía codemandada), pese a haber asumido la Corporación Local demandada su ejecución subsidiaria en el Acuerdo municipal de 6 de mayo de 2011, y sin perjuicio del derecho de repetición que pudiera ejercitar contra la empresa codemandada, en virtud de lo pactado en el convenio urbanístico de 10 de junio de 2005. El importe de la indemnizaci< /i>ón' así a abonar será determinado en ejecución de sentencia. Por el contrario, procede desestimar la indemnización solicitada por la parte actora a la Administraci< /i>ón demandada respecto a las consecuencias de no haberse otorgado las licencias de primera ocupación de la parcela 41-A y la no conversión en suelo urbano de la parcela 41-B, quedando al margen de este proceso y de los efectos de esta sentencia la cuestión relativa a las posibles responsabilidades contractuales y consecuencias derivadas del contrato firmado por la empresa codemandada con la sociedad recurrente el día 13 de diciembre de 2005. Sin costas. ' Segundo.- Notificada la resolución a las partes interesadas, las partes apelantes interpusieron recurso de apelación dentro de plazo. Admitido a trámite por el Juzgado, se dio traslado a las partes apeladas para que hiciesen alegaciones, trámite que cumplimentaron en legal forma, subsanándose por la Sala un traslado de oposición y adhesión a la apelación.

Tercero.- Elevados los autos y el expediente administrativo, en unión de los escritos presentados, se formó el correspondiente rollo de apelación. No habiéndose solicitado por las partes personadas la celebración de vista, ni considerándose necesaria la misma por este Tribunal, se señaló para votación y fallo el día 18 de enero de 2018.

Fundamentos

Primero .- Señala en primer lugar la parte apelante, la nulidad de la Sentencia por incurrir en 'incongruencia interna'; lo que supone que la misma infringe el art. 218, de la L.E.Civil , en relación con el art.

24 de la Constitución ; al considerar, de forma contradictoria y simultánea que la acción de la parte actora no está prescrita; pues la responsabilidad patrimonial surge o nace por la falta de otorgamiento de la licencias de primera ocupación; pero que el hecho dañoso no es tal; puesto que no debe de ser objeto de indemnización.

Ciertamente la sentencia es antipódica en sus términos; realiza afirmaciones sobre la realidad prescriptiva de la acción de responsabilidad; y divide la acción, en dos supuestos (sobre el proceso urbanizador) y sobre las licencias; que luego no aplica, según su fundamentación. No obstante, dicha incongruencia es parcial, y queda superada la fundamentación ulterior; así como por el resultado impugnatorio de las partes; atinente a la aplicación del instituto prescriptivo; que la propia Corporación Local también señala como motivo impugnatorio; al que se adhiérela parte en su día codemandada; Desarrollo de Inversiones Activas (adherida a la apelación del Ente Local). En primer lugar, y en contra de lo que señala la Administración local, la posible aplicación del instituto prescriptivo, es una excepción material, que por su naturaleza jurídica y alcance, tiene una dimensión material, que de ser acogida, debe de dar lugar a la desestimación del recurso; y no a la inadmisibilidad.

Asentado ello, este tribunal, entiende que la Sentencia parte de un error esencial, cual es dicotomizar de forma artificiosa, la acción de responsabilidad; que, en ningún caso, realiza la parte actora; y es que hay una vinculación insoluble entre proceso urbanizador y otorgamiento de licencias, en relación con el ejercicio de la acción de responsabilidad patrimonial; y en cuanto a la determinación del resultado lesivo; lo que nos permitiría definir el 'dies a quem' de un año, que fija el art. 142.5. El actor ejercita una acción unitaria de responsabilidad patrimonial; y la ejercita con relación a un Sector IV del POM; y por dos motivos esenciales, la falta de urbanización de todo el Sector, en donde no se puede disociar la acción en dos responsabilidades; se trata de una acción de responsabilidad, que se deduce con relación a dos motivos en la reclamación, al principal e integrador, de la falta de urbanización en los plazos definidos en el Convenio urbanístico; y la falta de otorgamiento de las licencias de ocupación, respecto de lo edificado en el Sector, que curiosamente, también se deniegan por la misma causa común, determinante y definidora de la reclamación patrimonial; es decir, por la falta de urbanización del Sector; luego, este hecho último es el que determina la manifestación del efecto lesivo ( art. 142.5, de la derogada LPAC ); que va a permitir ejercitar la acción, tanto con relación al Ente local; como con relación al urbanizador. Por ello, para computar el plazo, no nos puede servir los plazos que para la urbanización se da en el Convenio; pues esto vinculaban a las partes, agente urbanizador y Corporación local; pero las consecuencias de la falta de urbanización del Sector, se seguían prolongando en el tiempo; e iban delimitando la propia responsabilidad de la Corporación en el ejercicio de sus funciones de inspección; control y policía urbanística; y en las decisiones que podía adoptar; lo que incidía en la determinación de los elementos atinentes al ejercicio de la acción de responsabilidad; proyectándose dicha situación en el tiempo; y culminando en la denegación de las licencias de ocupación, por la misma razón común y general que impulsa el ejercicio de la acción; o sea, la falta de urbanización de los sistemas internos y externos que afectan al Sector. Ello se refuerza, por la circunstancia de que el propia demandante, ante la pasividad de la Corporación local, en fecha 27 de marzo de 2009, denunciara los hechos y pide información, (folios 49 y 50, del EA; y 645 y 646, del mismo); existiendo actuaciones, que van redefiniendo el marco de la responsabilidad (efectivo- lesivo); como son la certificación final de obra; novación del préstamo hipotecario pedido por el actor; solicitud de licencia de primera ocupación; rescisión de contratos de opción de compra; escrito del actor de fecha 15 de septiembre de 2010; volviendo a denunciar los hechos, y con relación a la problemática urbanizadora.

Denegación de las licencias de primera ocupación por la misma causa, en fechas 15 de abril de 2010; y 31 de mayo de 2010; fecha, ésta última, inicial del cómputo; presentándose la reclamación, el 18 de marzo de 2011; es decir, dentro del año, que exige el art. 142.5, de la Ley vigente en su día, Ley 30/92 . Es más, que la situación del funcionamiento anormal del servicio público urbanístico, se ha prolongado en el tiempo, lo delata, que el propio Ayuntamiento haya anunciado el 05 de julio de 2016, la aprobación del Acuerdo de cesión de la condición de agente urbanizador del PAU, del Sector-IV del Plan General. Luego, no ha prescrito la acción ejercitada (BOCLM, de 28 de septiembre de 2016; pág. 21.395).

Segundo.- El segundo motivo impugnatorio, afectaría a la declaración de incompetencia jurisdiccional, realizada por el Juez de instancia, con relación a la mercantil 'Desarrollo del Inversiones Activas', al remitir el ejercicio de la acción al ámbito de la jurisdicción civil; en virtud de contrato privado existente entre la empresa demandante y el agente urbanizador. Dicho motivo de impugnación, ha de prosperar; ya que el juez de instancia ha obviado, la regla competencial que al efecto establece el art. 9.4 de la LOPJ , en el supuesto de un posible litisconsorcio pasivo necesario, en materia de responsabilidad patrimonial de la Administración pública. Dicha regla competencial no puede ser sustraída a este orden jurisdiccional en virtud del acuerdo privado de las partes demandante y codemandada, suscrito en el año 2005; pues es obvio que existe un claro interés público, en no dividir la competencia jurisdiccional, que se hace más apremiante en el caso que nos trae a autos; que implica el ejercicio de una acción de responsabilidad patrimonial urbanística de una Administración pública, por razones de omisión o deficiencias en la función pública urbanizadora; que por su naturaleza y alcance implica una relación intercausal entre las partes implicadas y afectados (Administración pública; agente urbanizador y afectados); y que ha de afectar al marco declarativo de la responsabilidad, en sus múltiples aspectos. Por lo tanto, procede estimar el recurso de apelación; y anular la Sentencia en este aspecto. A ello, no se puede oponer le hecho de que la parte demandada, no haya intervenido en el procedimiento administrativo; ya que el art. 9.4 de la LO no lo exige; ni ninguna indefensión real y efectiva se le ha producido; pues no resolvió el expediente por acto expreso; el presente era negativo; y con la interposición del recurso, ha podido ejercitar todos sus derechos procesales, con total plenitud.

Tercero.- Centrándonos en la cuestión de fondo que plantea el recurso, la misma se desenvuelve en el ámbito de la responsabilidad de la Administración urbanística en este caso, de la Administración local. Dicha responsabilidad es un principio general derivado de la responsabilidad patrimonial de las Administraciones públicas que consagra el art. 106.2, de la Constitución ; operando en cualquier tipo de acción administrativa.

Sin embargo, la existencia de dicha responsabilidad, en principio es más restrictiva y excepcionadora; ya que el art. 3, del RDL 02/08, de 20 de junio , vigente al tiempo de ejercitarse la acción de responsabilidad, establece como criterio legal general que la ordenación territorial y la urbanística, no confiere en principio derechos indemnizatorios; salvo en los supuestos que en ello se definen; y en este sentido, el art. 35, de la misma ley ; si bien, dicha responsabilidad se estructura sobre los requisitos generales del régimen general; modulándolos a los propios límites que el Derecho urbanístico pueda imponer como función pública y social esencial que es. Luego, desde estos presupuestos principales, se ha de pasar a la problemática que plantea la relación de causalidad, entre la actividad urbanística del Ayuntamiento y del agente urbanizador y la lesión patrimonial que reclaman la parte demandante apelante; y que tendría como título habilitante general el proceso urbanizador; y como título habilitante particular el supuesto del art. 35.a) de la Texto Refundido de la Ley 02/08, de 20 de junio . Adviértase, que el art. 44.2, de la Ley del Suelo /1998, recogía el supuesto de la indemnización de los gastos efectuados en el proceso urbanizador. En este sentido, no debe de olvidarse, que nuestra LOTAU, arbitra una compleja trama de relaciones vinculadas a dicho proceso; debiendo de destacarse que nuestra legislación autonómica se decanta por la prevalencia del agente urbanizador, como sistema de actuación para desarrollar la actividad urbanizadora; que el sistema elegido en este caso (gestión indirecta); lo que le hace legalmente responsable, una vez aprobado el Programa (art. 110, de la LOTAU), de ejecutar la correspondiente actuación urbanizadora por cuenta de la Administración urbanística actuante (art. 117.1, de la LOTAU); de este modo, el agente urbanizador representa a la Administración en el cumplimiento del fin público de que se trate. De este modo existe una agente responsable, en este supuesto el agente urbanizador (empresa o sociedad privada); y que representa a la Administración en el cumplimiento del fin público; si bien, tomando en consideración que dado el carácter de función pública que tiene la actividad de ejecución urbanizadora; la misma queda siempre al control y responsabilidad directiva de la Administración pública; dicha potestad urbanística, que en el sistema por agente urbanizador, respecto de la cual aquella delega funciones públicas, no le exime de intervenir y controlar, al contener las potestades suficientes para garantizar la realización efectiva de las previsiones contempladas en el proyecto urbanístico que se trata de materializar. Esto denota, la interdependencia relacional que en proceso urbanizador tienen el agente y la Administración actuante; que afecta al marco de su responsabilidad; incluida la indemnizatoria; responsabilidad ante terceros, y que claramente puede tener una dimensión integrada y unitaria, según determinen las circunstancias del caso; ello en virtud de los arts. 110 (derechos y obligaciones de la alternativa técnica formulada al presentar el PAU; cómo lograr la urbanización de una o varias unidades de actuación; la conexión de estas a las infraestructuras, comunicaciones y servicios existentes; ...); art. 122.6 (suscribir los compromisos; asumir las obligaciones y prestar las garantís correspondientes); el art. 112 (que establece el contenido obligacional frente a los propietarios; como son el derecho a percibir la porción de suelo que le corresponda al propietario, como acto para el destino urbano; el derecho al desarrollo urbanizador según lo programado; el derecho que resulta de la responsabilidad que tiene el agente urbanizador respecto de los daños causados como consecuencia de su actividad, según prescribe el art. 118.7 de la LOTAU; -daños originados por incumplimiento de sus obligaciones, siempre que no tengan su origen en una orden directa de la Administración o en el cumplimiento de una condición impuesta por ello-. Es más, el urbanizador debe ejecutar la actuación con arreglo a la diligencia de un buen empresario -art. 118.8-. El art. 118.7 (responsabilidad de la Administración en los daños causados a los propietarios, por las órdenes dadas al urbanizador). El art. 98 (que atribuye a las Administraciones públicas, dirigir, inspeccionar y controlar la actividad privada de ejecución, para exigir y asegurar que la ejecución se realiza según la ordenación urbanística que la habilita); el art. 154 (sobre las funciones de garantía y protección de la ordenación territorial y urbanística).

Desde estos presupuestos normativos, es factible establecer la responsabilidad del agente urbanizador (parte codemandada), y del Ayuntamiento de Valdeaveruelo (parte demandada); dada la interrelación de funciones en el proceso urbanizador; y de la responsabilidad por el incumplimiento culpable de ambos en la actividad de ejecución; según los hechos determinados y determinantes al efecto, constatados en el expediente administrativo y actos principales; sin que como hace la Sentencia de instancia, se pueda dividir el marco de responsabilidad.

Cuarto.- Los hechos que, a juicio de este tribunal, determinan la imputación culpable o negligente y unitaria de la responsabilidad urbanística del Agente urbanizador y el Ayuntamiento, serían los que a continuación se exponen: 1) En fecha 19 de mayo de 2005, el Pleno del Ayuntamiento de Valdeaveruelo, aprobaba el PAU para el desarrollo de la UA, Sector RES IV, del POM; adjudicándose la gestión, en régimen de gestión indirecta al Agente Urbanizador (la empresa, Desarrollo del Inversiones Activas, SL). El 10 de junio de 2005, el Ente Local y dicha empresa suscriben el correspondiente Convenio Urbanístico; regulando las relaciones y compromisos que asumen las partes para el desarrollo del PAU (folios 147 a 166 del expediente); dicho Convenio contemplaba las opciones más adecuadas de las incluidas en la proposición jurídico-económica. 2) En dicho Convenio, se establece la realidad interobligacional de las partes afectadas, con su ámbito de responsabilidad; así: 1) El Ayuntamiento, como Administración actuante tendrá en todo momento la dirección, control de la actividad urbanística, (apartado tres y quinto). 2) El agente urbanizador, se obliga a realizar todas las obras de urbanización reflejadas en el Proyecto de urbanización; y que comprenden la totalidad de las instalaciones y servicios; así como sus conexiones con las redes generales de la totalidad del mismo; comprometiéndose en virtud del art. 48.1 del POM, a sufragar, las obras anteriores y las adscritas al sector (apartado cuarto). Asume la obligación de urbanizar al ámbito total de la UA, Sector RES IV, según el contenido del PAU. Dicho cumplimiento de sus obligaciones y compromisos, lo será en el plazo de 33 meses, desde la disponibilidad de la totalidad de los terrenos para ejecutar las obras de urbanización; dando cuenta al Ayuntamiento del desarrollo de las obras, mediante el acta de replanteo, acta de comprobación certificación de inicio de las obras y certificación de final de obra (apartado quinto y ocho). 3) El urbanizador se obligó a ejecutar las obras de urbanización de acuerdo con el Proyecto de urbanización de tal forma que se dote al Sector de parcelas urbanizadas con todos los servicios de suelo urbano y en condiciones de solicitar la licencia de edificación (apartado seis); con un plazo de 33 meses, para la urbanización (acta de comienzo); y de seis meses para la entrega de las parcelas resultantes, desde la recepción de la urbanización por el Ayuntamiento (apartado ocho). 4) Consecuentemente con ello, el Ayuntamiento está obligado a la recepción de las obras de urbanización; y se entenderán finalizadas en la fecha en que se expida el Certificado final de obra. La recepción definitiva se dará, cuando las obras de hayan ejecutado en su totalidad de acuerdo a las previsiones del PAU (apartado trece, en relación con el diecisiete). 5) Los propietarios y el Ayuntamiento, tendrán las fincas resultantes adjudicadas, mediante la aprobación y protocolización del Proyecto de Reparcelación; y la entrega de estas parcelas se realizara en el plazo máximo de 180 días desde la recepción de la urbanización por el Ayuntamiento, sin menoscabo de la posibilidad de edificación simultánea. 6) Con fecha 20 de septiembre de 2005, se comienza la ejecución de las obras de urbanización del Sector RES IV, levantándose el acta de replanteo. Luego por la aplicación de la cláusula octava del Convenio, el plazo máximo de finalización de la obra sería el 20 de junio de 2008. 7) Con fecha 13 de diciembre de 2005, la parte demandante y codemandada, realiza un contrato de compraventa; que tiene por objeto la adquisición de la finca, Manzana M-41; con su obligación de urbanización y por importe total de 2.994.614,03€ (folios 167 a 174). Dicha finca se segregaría en tres solares (parcela 41-B). 8) Conforme al contrato y sus previsiones; en relación con el desarrollo urbanístico del Sector, la parte actora vendió 22 viviendas, plazas de garaje y cuartos trasteros -Residencial Jara I-; a construir en la parcela 41-A; suscribiendo la práctica totalidad de los contratos, en octubre de 2006 (folios 175 a 364, del expediente), y enero de 2008. También el 15 de octubre de 2008, se suscribe contrato de promesa de venta y opción de compra de local, dos plazas de garaje y trastero; ejercitable antes del 31 de mayo de 2010 (folios 359 a 363). 9) Solicitada licencia de segregación el 21 de septiembre de 2007, de la manzana 41, Sector IV, del POM; se otorga el 03 de octubre de 2007 (folios 365 a 371, del expediente), como suelo urbanizable. Solicitada licencia de obras, el 21 de septiembre de 2007, para la realización de 60 viviendas, dos locales comerciales, garajes y trasteros, en la manzana 41, del Sector IV; con fecha 07 de noviembre de 2007, se solicita la paralización de la licencia de obras sobre las manzanas 41-B y 41-C; y que se conceda licencia de obras para la ejecución de 22 viviendas, dos locales; 25 garajes y 24 trasteros sobre la manzana 41-A; con abono de tasa; y otorgamiento por resolución de 17 de marzo de 2008 (folios 369 a 382, del expediente), con plazo de ejecución de 22 meses, a contar de los tres para iniciar las obras. 19) Con fecha 07 de abril de 2008, se abonó a la parte codemandada, el resto del pago del precio pactado; se elevó a escritura pública la segregación de las fincas de la manzana 41; y se otorgaron las escrituras públicas por la que se elevaron a públicos los préstamos hipotecarios (folios 383 a 638, del expediente). Se inician las obras, con replanteo; y constando en el mes de marzo de 2009, cuando se llevaba ya un 35% de la obra; y transcurridos ya más de nueve meses desde la fecha de finalización de las obras de urbanización del Sector RES IV del POM, establecida en el Convenio las obras no están concluidas, quedando pendiente dos proyectos del Proyecto de Urbanización del sector (de electrificación); ni las obras de ejecución de los sistemas generales, imprescindibles para que las parcelas resultantes del Proyecto de Reparcelación pudieran tener la consideración de solares (las relativas a saneamiento y distribución de agua potable). 11) Ante la situación generada, la parte demandante-apelante, el 27 de marzo de 2009; denuncia la situación; pide información; y solicita que se tomen las medidas legales para la habitabilidad de las viviendas en ejecución; y para la terminación o ejecución de los sistemas generales; con la finalidad de evitar daños irreparables (folios 643 a 650); sin obtener respuesta; y sin que conste la adopción de medidas. 12) Con fecha 12 de febrero de 2010, se emite certificado final de obra, de 22 viviendas; dos locales comerciales; 25 garajes y 24 trasteros en el solar situado en la manzana 41-A (folios 647 a 649); y se solicita, el 15 de abril de 2010, licencia de primera ocupación (folios 651-654). 13) Con fecha 06 de abril de 2010, la parte actora tuvo que proceder a la novación del préstamo hipotecario al suelo de la manzana 41-B; ampliando el plazo a 24 meses; y una vez transcurridos, entre en fase de amortización; sin poder subrogarse los compradores de las viviendas, locales y garajes, y anexos, al no concederse la licencia de primera ocupación, solicitada el 15 de abril de 2010; y sin respuesta hasta la fecha (folios 651 a 654). 14) Como consecuencia de ello, se procedió a la rescisión del contrato de promesa de venta y opción de compra del local, plaza de garaje y trastero, que había sido suscrito en fecha 15 de octubre de 2008 (folios 655 a 658). 15) Ante dicha situación, en fecha 16 de septiembre de 2010; con retraso de más de dos años, desde la fecha de finalización prevista de las obras de urbanización del Sector RES IV; la parte demandante-apelante vuelve a denunciar los hechos y se exige a la Corporación el establecimiento de los servicios esenciales del Sector (energía eléctrica; abastecimiento de agua potable; conexión con la red de saneamiento); o se adopten las medidas necesarias, garantistas del proceso de ejecución; establecimiento de la legalidad urbanística; y ejercicio de la potestad sancionadora; sin obtener respuesta (folios 659 a 670). 16) Por lo que finalmente, se dedujo la acción de responsabilidad patrimonial el 18 de marzo de 2011 ante el Ente Local. 17) Dicha situación se ha prolongado en el tiempo; hasta el punto que el 06 de julio de 2016, el Ayuntamiento anunció la aprobación del acuerdo de conexión de la condición de agente urbanizador del PAU, del Sector S-IV, del POM (DOCLM, nº 190, de 25 de septiembre de 2016); dicha cesión es parcial y mancomunada; y tendrá como finalidad concluir de manera definitiva las obras de urbanización pendientes de ejecución del Programa; tanto interiores como exteriores. Todos estos datos, de alcance legal, permiten llegar a la conclusión de la existencia de la relación de causalidad, entre la falta del proceso urbanizador, que afecta a todo el Sector como un todo, sin que se pueda dividir como ha hecho el juzgador de instancia; y el resultado lesivo, claramente culposo o negligente de la Corporación local y del agente urbanizador, por incumplimiento de sus obligaciones urbanísticas con relación a dicho proceso; existiendo un implicación interrelacional e interdependiente en la causación de los daños y perjuicios causados; que se deberán de definirse en el siguiente apartado; sobre la base, de si la lesión ha sido real y efectiva, según los conceptos reclamados y su marco de responsabilidad singularizada; la urbanística.

Quinto.- Reafirmada la existencia de la relación de causalidad culposa; resta por determinar la existencia y alcance de la lesión indemnizatoria (daño antijurídico que el perjudicado no tiene el deber de soportar), según deriva de la interpretación realizada por nuestro tribunal Supremo; si bien reconducida al marco singular del Derecho urbanístico; en donde el concepto de daño antijurídico queda muy limitado y condicionado. No cabe duda, de que el daño ha de ser efectivo o real; evaluable económicamente; individualizado; con existencia de lesión resarcible. Los caracteres de estos requisitos, están fuertemente modulados en el ámbito urbanístico; hasta el punto de que es el legislador el que, de forma singularizada, en consonancia con la interpretación de nuestro Tribunal Supremo, el que ha venido a establecer los supuestos al respecto; cada vez más delimitador por el legislador urbanístico; frente al principio general de que, a priori, la Ordenación definitiva no confiere derecho de indemnización. En este sentido es clásica la regulación del art. 87.2 de la L. Suelo de 1976 (sobre indemnización por alteraciones de los Planes); la Ley 08/90 matizó y preciso esa regulación en los artículos 86 , 87 , 88 y 89. Dicha regulación, se vio complementada por el TR de la Ley del Suelo de 1992 (aprobado por RDL 01/92, de 26 de junio); la Ley de Valoraciones 06/98, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones (arts. 41 ; 42 ; 43 y 44 ); y por lo que hace al caso, el art. 35, del RDL 02/08 (con sus supuestos). Toda esta regulación, exhuma un principio general, apriórico; ineludible, que es el que determina que el contenido de la propiedad inmobiliaria será el que en cada momento el que derive de la ordenación urbanística; siendo pues lícita su modificación; que, en principio, no debe dar lugar a indemnización; dado que las facultades propias del dominio, en cuanto creación del Ordenamiento jurídico, serán las concretadas en la ordenación urbanística vigente en cada momento (en tal sentido, se ha de tener por esencial, la Sentencia de 17 de junio de 1989 ); y ello por la superior función pública y social que representa la ordenación del territorio, en general; y el urbanismo; y las 'urbs', en particular. Por ello, aplicando dicho principio al marco de la responsabilidad urbanística, ello representa que son la Ley y el Plan (categoría equivalente a la disposición reglamentaria), los que crean y configuran los derechos de aprovechamiento urbanístico de los particulares y, en consecuencia, no hay derechos oponibles, frente a dicha ordenación, salvo en los casos previstos en la propia ley; o equivalentes por identidad de razón esencial y sustancial, acreditada y contrastada; siempre de aplicación excepcional; no siendo factible aplicar de forma expansiva la institución de la responsabilidad patrimonial, como principio general constitucionalizado (art. 106, de la Supra-Norma).

Desde estos presupuestos, los casos indemnizatorios son: 1) Indemnización por alteración del planeamiento; cuando no existe licencia, o cuando existe licencia otorgada. 2) Indemnización por gastos de urbanización o efectuados en el proceso urbanizador. 3) Indemnización por limitaciones singulares. 4) Indemnización por anulación de licencias; demora injustificada en su otorgamiento o denegación improcedente. Asentado ello pasamos a analizar los supuestos indemnizatorios que reclama la parte actora-apelante.

Sexto.- El primero, por la lesión sufrida como consecuencia del incumplimiento protagonizado por el agente urbanizador y por el Ayuntamiento, al no finalizar en el plazo previsto, las obras de urbanización en su totalidad del Sector RES IV, del POM de Valdeaveruelo; lo que ha impedido que los terrenos se conviertan en urbanos; sufriendo el valor de los activos una depreciación brutal; con imposibilidad de desarrollar y comercializar las parcelas. Estos perjuicios, el actor los vincula a los terrenos religados a la manzana 41-A y 41-B. Dicha lesión, la cifra la parte actora en cuanto a la depreciación del activo a 4.036.279,80€ (parcela 41-A); y a 1.455.173,93€ (parcela 41-B), y cuyas 2 cantidades han sido incrementadas con la demanda en relación a lo reclamado originariamente. En ese sentido, la Sentencia de instancia ha estimado el recurso por las irregularidades detectadas en el proceso urbanizador; sin establecer las bases; y que las demás partes (Ayuntamiento) y Agente urbanizador impugnan. Para analizar, dicho supuesto, hay que partir, de los dos supuestos que contempla el caso. Debiendo analizar el primer supuesto; es decir, la reclamación deducida por la parte actora con relación a la parcela 41-B; el actor-apelante, subdistingue entre gastos financieros derivados del préstamo hipotecario (223.102,53€); y depreciación del activo (1.232.071,00€), en total 1.455.173,93€. Pues bien, dichos gastos no pueden ser reconocidos por la Sala; y la Sentencia ha de ser en este sentido revocada. Y ello, porque el simple incumplimiento de los plazos de urbanización, no conforma ni alteración del planeamiento; ni alteración de las condiciones de la urbanización; ni gastos de urbanización; ni consolida un aprovechamiento urbanístico, susceptible de ser indemnizado; ni se ha producido una reducción del aprovechamiento urbanístico. No estamos ante un supuesto legal indemnizable, según lo expuesto supra; y según mantiene la doctrina de nuestro Tribunal Supremo (Sentencias de 12 de mayo de 1987 ; 17 de junio de 1989 ; 09 de enero 1990 ; 30 de julio y 24 de noviembre de 1992 ; 28 de septiembre de 1993 ; de 10 de abril de 1995 ; 16 de julio de 2002 ; 03 de mayo de 2014 ; 12 de diciembre de 2014 ; 08 de junio de 2015 ). Es más, entendemos que la reclamación es artificiosa; y con gran deficiencia probatoria (no ratificada judicialmente); basada en criterios contables, que nada tienen que ver con la indemnizabilidad en el Derecho urbanístico (arts. 217 y 281, ambos de la LE Civil); además, de ser una prueba parcial y especulativa.

Adviértase, que los terrenos no gozaban de licencia urbanística de edificación; conservan su categorización inicial (suelo urbanizable); el actor-apelante no consta que los haya vendido (no hay términos diferenciables del valor real de las pérdidas por depreciación); el proceso urbanizador prosigue; y los terrenos conservan el valor expectante de su categorización urbanística. Luego, no se da la lesión antijurídica que pretende; y, por ende, tal pretensión indemnizatoria ha de ser desestimada.

Séptimo.- Por último, la parte actora, reclama con relación a la parcela 41-A, una indemnización de 4.036.279,80€; delimitando varios conceptos indemnizatorios; es decir, 2.347.950,00€; por depreciación del activo; o del suelo urbanizable. Esta cantidad, ha de ser igualmente rechazada; ya que coinciden los mismos presupuestos legales, que los señalados anteriormente; razones que nos han de llevar, a revocar la sentencia; y desestimar el recurso por este concepto indemnizatorio. Otra cosa, es el quantum indemnizatorio reclamado respecto de los terrenos respecto de los que se otorgó licencia urbanística y se ejercitó el derecho de edificación, en donde se reclaman una serie de gastos según se detallan en el informe; complementado por la prueba documental articulada en los atuso principales. Respecto de estos terrenos edificados, no cabe duda que se ha producido una lesión antijurídica, que la parte demandante no está obligado a soportar; ya que la licencia de edificación, tiene un carácter constitutivo -no meramente declarativo o de control- vinculándose a la propiedad o al derecho de aprovechamiento urbanístico; que en este caso, es el rendimiento del suelo urbanizable, constituido cualitativamente por los usos que sobre ellos permite el plan; cuantificable en virtud de la intensidad de ese uso o usos atribuidos a cada terreno o conjunto de terrenos; si bien sería una aprovechamiento condicionado en su patrimonialización; en la medida en que su apropiación se sujeta al cumplimiento de los deberes urbanísticos; de cesión y equidistribución de urbanización, que en este caso estaría condicionada a la realización de la urbanización simultánea a la edificación; y que la parte actora, no puede obviar por desconocimiento; ya que la comunidad también tiene derecho a la participación de las plusvalías que genera el desarrollo y materialización de la función urbanística (arts. 33.2 y 47, de nuestra Supra-Ley); lo que ha de trascender en la determinación al quantum indemnizatorio a reconocer; ya que no cabe duda que se ha producido un funcionamiento anormal de la función urbanizadora del Sector; así como en la actividad de inspección, control y dirección, que ha afectado a los derechos reconocidos; y a los gastos o perjuicios que ha supuesto que esos derechos objetivos no se han perfeccionado. Sin que a ello obste, que no se haya concedido la licencia de primera ocupación (en ningún caso denegada; y coherentemente solicitada por la parte actora-apelante); que no puede anular o limitar la licencia de obra o edificación; al conformar una licencia reglada de comprobación de que la obra acabada, se ajusta a la licencia; (en todo este contexto se ha de estar a los arts. 9.1; 36 y 37, del TRLS de 2008; y arts. 130 y ss. de nuestra LOTAU); sin olvidar, que el no otorgamiento de la licencia de primera ocupación, se ha demorado, igualmente en su otorgamiento. Analizados los presupuestos indemnizatorios de este tipo de lesión antijurídica; con sus límites y compensaciones aprióricas; vamos a analizar los distintos supuestos, para determinar su posibilidad y alcance indemnizatorio y cuantificador al efecto: a) El actor reclama 191.732,89€; por gastos financieros derivados del préstamo hipotecario. Dichos gastos no pueden asumirse; pues comportan el instrumento necesario de inversión de la parte actora, para obtener el suelo urbanizable; que conserva el derecho de aprovechamiento que le da el planeamiento, pues ni se ha alterado el contenido normativo que da cobertura al proceso de desarrollo y ejecución del plan; conservando sus derechos; prosigue el proceso urbanizador; que no impide su continuación; con cumplimiento de sus deberes y cargas urbanísticas; proceso que mantiene su virtualidad legal y material; así como el proceso edificatorio; que, en ningún caso, queda inutilizado. Adviértase, que en ningún caso se ha acreditado la alteración de las condiciones de ejercicio de ejecución de la urbanización o de las condiciones de participación de los propietarios en ella; no impidiéndose, por lo tanto, cumplir la finalidad de inversión en su día realizada. La prueba está en que los terrenos no consta se hayan vendido; el actor no ha cumplido sus deberes legales simultáneos; y el proceso de desarrollo y culminación urbanístico prosigue (la edificación no ha perdido su utilidad urbanística; y el aprovechamiento no ha llegado a patrimonializarse del todo). b) En cuanto a los gastos de seguridad y vigilancia y seguridad del edificio; sí que cabe entender, que con el otorgamiento de las licencias de edificación; y el funcionamiento anormal del servicio de gestión en la urbanización; tal y como se ha expuesto supra, debe procederse a su indemnización; dándose el supuesto de lesión antijurídica objetiva, que el actor no estaría obligado a soportar. Luego procede reconocerle la cantidad de 38.487,76€ (documentos nº 9.1 a 9.26; y de los aportados con la demanda); y en la misma circunstancia nos hallaríamos con relación a los gastos de mantenimiento y pólizas de seguro, por importe de 13.584,39€ (documento nº 19, de los aportados en vía administrativa). c) Por último, y por lo que afecta a los daños provocados por la rescisión de los contratos de compraventa de las viviendas del Edificio Residencial Guadalajara; la parte actora- apelante reclama 1.444.524,76€; de dicha cantidad, la Sala solo puede reconocer como daños reales y efectivos 209.760€; que son las cantidades que la parte actora ha tenido que devolver a los compradores de las viviendas; y que se entregaron a cuenta; para la adquisición de las viviendas; sin que pueda reconocer la deuda de futuro asumida (por 15 años), del resto de la cantidad reclamada; ya que se trata de deuda de futuro; que además podrá ser compensada y superada cuando el proceso urbanizador termine; obteniendo las correspondientes licencias de ocupación; y vendiendo las viviendas edificadas, con la correspondiente licencia. A ello se ha de unir, la cantidad de 16.728,52€, por gastos de escrituración de reconocimiento de deuda y resolución de los contratos de compraventa (gastos notariales, gastos registrales y pago de impuestos de actos jurídicos documentados -Documentos nº 7.1 a 7.6-), documentos acompañados al escrito de formalización de la demanda. Lógicamente, no se puede reconocer a la parte actora el lucro cesante consecuencia de la resolución de los contratos de compraventa; que cuantifica en 487.570€; y ello por las razones sustantivas expuesta más arriba; que impiden que el mismo se pueda tener como una lesión antijurídica, en el marco de la responsabilidad patrimonial urbanística, susceptible de indemnización; toda vez que la prueba es claramente insuficientes ( arts. 217 , 283 y 348 LEC ). Este tribunal, haciendo un esfuerzo exegético; y valorativa de las circunstancias del caso, siempre desde la base normativa ya referida; con su argumentación doctrinal, ha venido a reconocer aquel ámbito indemnizatorio coherente con los derechos materializados (licencia de edificación); sus condicionamientos urbanísticos (conocimiento por el recurrente, de que edificación y urbanización iban de la mano; su situación de riesgo al asumir una realidad constructiva, desde el punto de vista jurídico y económico; limitada e imperfecta, realidad negligente en su acuerdo, la clara realidad culposa del urbanizador y de la Corporación local, al no actuar según sus obligaciones urbanísticas (que se han prolongado indebidamente en el tiempo); la patrimonialización imperfecta de los derechos del actor, expectativizados por el lógico y previsible desarrollo de la urbanización; la ausencia para el actor de gastos o costes de urbanización, con el cumplimiento del resto de sus deberes urbanísticos; y el hecho de la perspectividad urbanística económica, que representa la categorización del suelo; con su más que previsible conversión en solares de los terrenos; y obtención de las correspondientes plusvalías urbanísticas. Por todo ello, debemos de proceder a la estimación de los recursos de apelación; revocando, por lo fundamentado, la Sentencia de instancia; y reconociendo como cantidad última indemnizatoria resultante de reconocidas procedentemente, de 278.560,67€; con desestimación de todo lo demás reclamado; y que deberán satisfacer como responsables solidarios el Ayuntamiento de Valdeaveruelo; y la mercantil Desarrollo de Inversiones Activas, más el interés legal del dinero, desde la fecha de reclamación en vía administrativa, hasta su efectivo pago. Sin costas ( art. 139, de la Ley Reguladora ).

Fallo

: Que debemos estimar y estimamos PARCIALMENTE LOS recursos de apelación deducidos por las partes apelantes; y revocando la Sentencia recurrida; debemos reconocer a la mercantil CAJ GESTIÓN E INTERMEDIACIÓN INMOBILIARIA, SL; la cantidad de 278.560,67€; todo ello salvo error u omisión, que deberán satisfacer por el concepto de responsabilidad solidaria, el Ayuntamiento de Valdeaveruelo y la mercantil Desarrollo e Inversiones Activas; más los intereses legales, según los razonado supra; y con desestimación de todo lo demás. Sin costas.

Notifíquese, con indicación de que contra la presente sentencia cabe recurso de casación para ante la Sala 3ª del Tribunal Supremo, que habrá de prepararse por medio de escrito presentado ante esta Sala en el plazo de treinta días, contados desde el siguiente al de su notificación, estando legitimados para ello quienes hayan sido parte en el proceso, o debieran haberlo sido, debiendo hacerse mención en el escrito de preparación al cumplimiento de los requisitos señalados en el art. 89.2 de la LJCA , previa constitución del depósito previsto en la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial bajo apercibimiento de no tener por preparado el recurso.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Iltmo. Sr. Magistrado D. José Borrego López, estando celebrando audiencia en el día de su fecha, la Sala de lo Contencioso Administrativo que la firma, y de lo que, como Secretario, doy fe.