Sentencia Contencioso-Administrativo 149/2026 Tribunal de Instancia. Sección de lo Contencioso-Administrativo plaza nº 4 de Barcelona, Rec. 498/2023 de 08 de julio del 2026

PRIMERO. - Objeto del recurso y delimitación de la controversia. El objeto de las presentes actuaciones se circunscribe a determinar la legalidad de la resolución de 12 de septiembre de 2023 notificada el 17 de septiembre de 2023, por la que se impone al recurrente el pago de una cuota de urbanización ascendente a 19.929,58 euros, en su condición de propietario actual del bien inmueble. La cuestión jurídica litigiosa estriba en discernir el régimen jurídico aplicable a dicha reclamación: mientras el actor defiende que nos encontramos ante una derivación de responsabilidad sujeta a los rigores formales y de prescripción de la Ley General Tributaria (LGT), la Administración demandada sostiene que nos hallamos ante una obligación puramente urbanística de carácter propter rem, amparada por la subrogación legal e instantánea que opera por la mera adquisición de la finca, resultando por completo ajena al ámbito tributario e inatacable por vía del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

SEGUNDO. - Para el correcto análisis de la cuestión debatida, debe partirse de los extremos fácticos plenamente acreditados en las actuaciones mediante la valoración conjunta de la prueba documental obrante en los autos y en el expediente administrativo. A este respecto, consta probado que el recurrente es el actual titular dominical de la finca afectada por las cuotas de urbanización objeto del presente procedimiento. Asimismo, se desprende con total claridad de los folios 103 a 105 del expediente administrativo que el organismo de gestión de la Administración dirigió inicialmente actuaciones de cobro de la referida cuota contra la mercantil Doctos Investments, S.L. (anterior propietaria de la finca), las cuales resultaron parcialmente infructuosas y finalizaron de forma expresa con una declaración formal de insolvencia por cambio de titularidad el día 3 de noviembre de 2021. Finalmente, se constata que la Administración comunicó formalmente al aquí recurrente el inicio del procedimiento de derivación de la acción administrativa de cobro en su condición de nuevo propietario por subrogación real, aprobando la declaración de la obligación de pago por el importe principal de 19.929,58 euros, acto que le fue notificado el actor.

Fijado el anterior sustrato fáctico, debe rechazarse en primer término la pretensión de la parte actora de someter el presente supuesto al régimen sustantivo y procedimental de la Ley 58/2003 General Tributaria. Es doctrina jurisprudencial de este orden contencioso-administrativo, consolidada y pacífica, que las cuotas de urbanización no participan de la naturaleza de los tributos (tasas, contribuciones especiales o impuestos). Las cuotas de urbanización constituyen ingresos de derecho público de naturaleza estrictamente urbanística que canalizan la afección real del suelo al cumplimiento de los deberes de equidistribución y urbanización derivados del planeamiento. Al no ostentar naturaleza tributaria, decae por completo la exigencia de un expediente formal de derivación de responsabilidad en los términos previstos para los responsables solidarios o subsidiarios en la LGT. Por consiguiente, tampoco resultan de aplicación a este mecanismo de cobro los plazos de prescripción ni los requisitos prevenidos en la legislación general tributaria, debiendo resolverse la controversia en exclusiva a la luz de la legislación sectorial urbanística.

TERCERO. - Examen del motivo de oposición relativo a la prescripción de la obligación de pago bajo el prisma de la legislación civil. Alega la representación procesal de la parte recurrente, como motivo de oposición, que la acción para exigir el pago de la cuota de urbanización se encontraría plenamente prescrita por haber transcurrido en exceso el plazo general para el ejercicio de las acciones personales. A tal efecto, invoca la aplicación del artículo 121-20 del Código civil de Cataluña, que establece un plazo prescriptivo de diez años, o subsidiariamente, el plazo de cinco años previsto en el artículo 1964.2 del Código Civil común.

Tal pretensión impugnatoria debe ser íntegramente desestimada por este órgano jurisdiccional. Como ya ha quedado determinado en el fundamento precedente, las cuotas de urbanización participan de una naturaleza jurídica estrictamente integrada en el derecho público sectorial urbanístico, resultando ajenas por completo a las obligaciones contractuales u obligacionales de naturaleza civil privada. Al tratarse de ingresos de derecho público derivados de la ejecución del planeamiento y afectos de forma real al suelo, el régimen jurídico de su prescripción -tanto en lo relativo al plazo como a las causas de interrupción- no se rige por las normas generales de la contratación civil codificada, sino por el plazo cuatrienal de prescripción general de las deudas de derecho público de la Administración, de conformidad con lo dispuesto en la legislación de finanzas públicas y haciendas locales.

Establecida la inaplicabilidad de los plazos civiles invocados por el actor, y examinando el cómputo de la prescripción bajo el régimen público aplicable, se constata que la acción de la Administración se halla radicalmente viva. Al configurarse la cuota de urbanización como una obligación propter rem que grava directamente la finca y que genera una subrogación real ope legis en el adquirente por el mero hecho de la transmisión dominical, las actuaciones de recaudación dirigidas contra el anterior titular interrumpen el plazo de prescripción respecto de la deuda inherente al inmueble. Consta fehacientemente en las actuaciones (folios 103 a 105 del expediente) que la recaudación ejecutiva contra la mercantil Doctos Investments, S.L. estuvo activa hasta que devino materialmente infructuosa por la enajenación de la finca, dictándose la correspondiente declaración formal de insolvencia el día 3 de noviembre de 2021. Es a partir de este hito, con la constancia de la quiebra de la vía de cobro contra el transmitente y la subsiguiente transmisión de la propiedad, cuando nace la plena exigibilidad de la subrogación real frente al nuevo titular. Habiéndose notificado formalmente la resolución aprobatoria de la obligación de pago al aquí recurrente el día 14 de abril de 2022, es evidente que tan solo mediaron poco más de cinco meses entre la quiebra de la vía ejecutiva anterior y el inicio de la acción de cobro por subrogación real, resultando materialmente imposible el cumplimiento del plazo prescriptivo bajo ningún prisma normativo, lo que aboca a la desestimación del motivo analizado.

CUARTO. - El régimen de subrogación ope legis y la naturaleza propter rem de las cargas urbanísticas. Descartadas la naturaleza tributaria y la prescripción civil, el nudo de la controversia debe resolverse acudiendo a lo dispuesto en la legislación estatal del suelo (artículos 18.1.c y 27.1 del Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana). Dichos preceptos consagran de forma nítida el principio de subrogación real del adquirente en los derechos y obligaciones urbanísticas de su transmitente. Establece la norma legal que la transmisión de fincas no modifica la situación del titular respecto de los deberes impuestos por la legislación urbanística, quedando el nuevo propietario subrogado ope legis (por ministerio de la ley) en los compromisos y obligaciones asumidos por el anterior titular, siempre que estos se refieran a los deberes de urbanización. Estamos, por tanto, ante una obligación propter rem u obligación ambulatoria: la deuda no se vincula a una persona en consideración a su identidad, sino que va indisolublemente ligada a la titularidad dominical de la finca. Quien es dueño del suelo en el momento de exigirse el ingreso de derecho público, viene legalmente obligado a su satisfacción por el mero hecho de ostentar dicha condición.

De esta premisa fundamental emanan dos consecuencias jurídicas directas aplicables al caso que determinan la desestimación de la demanda:

1º. Inoponibilidad de la fe pública registral (Art. 34 LH): El recurrente invoca la protección del artículo 34 de la Ley Hipotecaria alegando su condición de tercero de buena fe. Sin embargo, los deberes urbanísticos básicos dimanan directamente de la ley y configuran el estatuto objetivo de la propiedad del suelo. Por ello, la afección real y urbanística de los terrenos al pago de los costes de urbanización actúa con independencia de lo que conste en el Registro de la Propiedad, no resultando protegible el adquirente bajo el paraguas de la fe pública registral frente a cargas impuestas directamente por la norma legal (ope legis), dado que el ordenamiento urbanístico prima sobre el hipotecario en el plano de la configuración de las obligaciones inherentes al suelo.

2º- Inexistencia del beneficio de excusión o subsidiariedad: Como certeramente argumenta la Administración, al no tratarse de una responsabilidad personal deferida o sucesiva, sino de una carga real que se desplaza de forma automática con la transmisión de la finca, la Administración gestora no venía obligada a agotar la vía ejecutiva contra hipotéticos titulares intermedios, ni a acreditar de manera rigurosa la insolvencia de estos con carácter previo a dirigirse contra el titular actual. La solvencia o insolvencia de los anteriores propietarios resulta indiferente para la validez de la reclamación dirigida al nuevo dueño, pues la afección real legitima la acción de cobro directamente contra quien figure como propietario al tiempo de ejecutarse la exacción. No obstante, en el presente supuesto, y abundando en la regularidad procedimental, ha quedado acreditado que la Administración sí constató la imposibilidad de cobro íntegro frente a la anterior titular (Doctos Investments, S.L.) declarando su insolvencia el 3 de noviembre de 2021 con anterioridad a dirigir la acción de cobro por subrogación real contra el recurrente.

QUINTO.- Constatado que el recurrente fue debidamente notificado del inicio del procedimiento para la efectividad de la subrogación real tras la insolvencia de la anterior titular declarada el 3 de noviembre de 2021, y habiéndose aprobado y liquidado el importe principal de 19.929,58 euros con estricto apego a las prerrogativas de la legislación urbanística aplicable, no apreciándose la concurrencia de vicio de nulidad o anulabilidad alguno, procede la íntegra desestimación del recurso contencioso-administrativo interpuesto, confirmando la plena conformidad a Derecho del acto impugnado.

SEXTO. - Costas procesales. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 139.1 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, Reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa, al haber sido desestimadas íntegramente las pretensiones de la parte actora, procede imponer a esta las costas del presente procedimiento, si bien limitadas a 300 euros por todos los conceptos.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

PRIMERO. - Objeto del recurso y delimitación de la controversia. El objeto de las presentes actuaciones se circunscribe a determinar la legalidad de la resolución de 12 de septiembre de 2023 notificada el 17 de septiembre de 2023, por la que se impone al recurrente el pago de una cuota de urbanización ascendente a 19.929,58 euros, en su condición de propietario actual del bien inmueble. La cuestión jurídica litigiosa estriba en discernir el régimen jurídico aplicable a dicha reclamación: mientras el actor defiende que nos encontramos ante una derivación de responsabilidad sujeta a los rigores formales y de prescripción de la Ley General Tributaria (LGT), la Administración demandada sostiene que nos hallamos ante una obligación puramente urbanística de carácter propter rem, amparada por la subrogación legal e instantánea que opera por la mera adquisición de la finca, resultando por completo ajena al ámbito tributario e inatacable por vía del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

SEGUNDO. - Para el correcto análisis de la cuestión debatida, debe partirse de los extremos fácticos plenamente acreditados en las actuaciones mediante la valoración conjunta de la prueba documental obrante en los autos y en el expediente administrativo. A este respecto, consta probado que el recurrente es el actual titular dominical de la finca afectada por las cuotas de urbanización objeto del presente procedimiento. Asimismo, se desprende con total claridad de los folios 103 a 105 del expediente administrativo que el organismo de gestión de la Administración dirigió inicialmente actuaciones de cobro de la referida cuota contra la mercantil Doctos Investments, S.L. (anterior propietaria de la finca), las cuales resultaron parcialmente infructuosas y finalizaron de forma expresa con una declaración formal de insolvencia por cambio de titularidad el día 3 de noviembre de 2021. Finalmente, se constata que la Administración comunicó formalmente al aquí recurrente el inicio del procedimiento de derivación de la acción administrativa de cobro en su condición de nuevo propietario por subrogación real, aprobando la declaración de la obligación de pago por el importe principal de 19.929,58 euros, acto que le fue notificado el actor.

Fijado el anterior sustrato fáctico, debe rechazarse en primer término la pretensión de la parte actora de someter el presente supuesto al régimen sustantivo y procedimental de la Ley 58/2003 General Tributaria. Es doctrina jurisprudencial de este orden contencioso-administrativo, consolidada y pacífica, que las cuotas de urbanización no participan de la naturaleza de los tributos (tasas, contribuciones especiales o impuestos). Las cuotas de urbanización constituyen ingresos de derecho público de naturaleza estrictamente urbanística que canalizan la afección real del suelo al cumplimiento de los deberes de equidistribución y urbanización derivados del planeamiento. Al no ostentar naturaleza tributaria, decae por completo la exigencia de un expediente formal de derivación de responsabilidad en los términos previstos para los responsables solidarios o subsidiarios en la LGT. Por consiguiente, tampoco resultan de aplicación a este mecanismo de cobro los plazos de prescripción ni los requisitos prevenidos en la legislación general tributaria, debiendo resolverse la controversia en exclusiva a la luz de la legislación sectorial urbanística.

TERCERO. - Examen del motivo de oposición relativo a la prescripción de la obligación de pago bajo el prisma de la legislación civil. Alega la representación procesal de la parte recurrente, como motivo de oposición, que la acción para exigir el pago de la cuota de urbanización se encontraría plenamente prescrita por haber transcurrido en exceso el plazo general para el ejercicio de las acciones personales. A tal efecto, invoca la aplicación del artículo 121-20 del Código civil de Cataluña, que establece un plazo prescriptivo de diez años, o subsidiariamente, el plazo de cinco años previsto en el artículo 1964.2 del Código Civil común.

Tal pretensión impugnatoria debe ser íntegramente desestimada por este órgano jurisdiccional. Como ya ha quedado determinado en el fundamento precedente, las cuotas de urbanización participan de una naturaleza jurídica estrictamente integrada en el derecho público sectorial urbanístico, resultando ajenas por completo a las obligaciones contractuales u obligacionales de naturaleza civil privada. Al tratarse de ingresos de derecho público derivados de la ejecución del planeamiento y afectos de forma real al suelo, el régimen jurídico de su prescripción -tanto en lo relativo al plazo como a las causas de interrupción- no se rige por las normas generales de la contratación civil codificada, sino por el plazo cuatrienal de prescripción general de las deudas de derecho público de la Administración, de conformidad con lo dispuesto en la legislación de finanzas públicas y haciendas locales.

Establecida la inaplicabilidad de los plazos civiles invocados por el actor, y examinando el cómputo de la prescripción bajo el régimen público aplicable, se constata que la acción de la Administración se halla radicalmente viva. Al configurarse la cuota de urbanización como una obligación propter rem que grava directamente la finca y que genera una subrogación real ope legis en el adquirente por el mero hecho de la transmisión dominical, las actuaciones de recaudación dirigidas contra el anterior titular interrumpen el plazo de prescripción respecto de la deuda inherente al inmueble. Consta fehacientemente en las actuaciones (folios 103 a 105 del expediente) que la recaudación ejecutiva contra la mercantil Doctos Investments, S.L. estuvo activa hasta que devino materialmente infructuosa por la enajenación de la finca, dictándose la correspondiente declaración formal de insolvencia el día 3 de noviembre de 2021. Es a partir de este hito, con la constancia de la quiebra de la vía de cobro contra el transmitente y la subsiguiente transmisión de la propiedad, cuando nace la plena exigibilidad de la subrogación real frente al nuevo titular. Habiéndose notificado formalmente la resolución aprobatoria de la obligación de pago al aquí recurrente el día 14 de abril de 2022, es evidente que tan solo mediaron poco más de cinco meses entre la quiebra de la vía ejecutiva anterior y el inicio de la acción de cobro por subrogación real, resultando materialmente imposible el cumplimiento del plazo prescriptivo bajo ningún prisma normativo, lo que aboca a la desestimación del motivo analizado.

CUARTO. - El régimen de subrogación ope legis y la naturaleza propter rem de las cargas urbanísticas. Descartadas la naturaleza tributaria y la prescripción civil, el nudo de la controversia debe resolverse acudiendo a lo dispuesto en la legislación estatal del suelo (artículos 18.1.c y 27.1 del Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana). Dichos preceptos consagran de forma nítida el principio de subrogación real del adquirente en los derechos y obligaciones urbanísticas de su transmitente. Establece la norma legal que la transmisión de fincas no modifica la situación del titular respecto de los deberes impuestos por la legislación urbanística, quedando el nuevo propietario subrogado ope legis (por ministerio de la ley) en los compromisos y obligaciones asumidos por el anterior titular, siempre que estos se refieran a los deberes de urbanización. Estamos, por tanto, ante una obligación propter rem u obligación ambulatoria: la deuda no se vincula a una persona en consideración a su identidad, sino que va indisolublemente ligada a la titularidad dominical de la finca. Quien es dueño del suelo en el momento de exigirse el ingreso de derecho público, viene legalmente obligado a su satisfacción por el mero hecho de ostentar dicha condición.

De esta premisa fundamental emanan dos consecuencias jurídicas directas aplicables al caso que determinan la desestimación de la demanda:

1º. Inoponibilidad de la fe pública registral (Art. 34 LH): El recurrente invoca la protección del artículo 34 de la Ley Hipotecaria alegando su condición de tercero de buena fe. Sin embargo, los deberes urbanísticos básicos dimanan directamente de la ley y configuran el estatuto objetivo de la propiedad del suelo. Por ello, la afección real y urbanística de los terrenos al pago de los costes de urbanización actúa con independencia de lo que conste en el Registro de la Propiedad, no resultando protegible el adquirente bajo el paraguas de la fe pública registral frente a cargas impuestas directamente por la norma legal (ope legis), dado que el ordenamiento urbanístico prima sobre el hipotecario en el plano de la configuración de las obligaciones inherentes al suelo.

2º- Inexistencia del beneficio de excusión o subsidiariedad: Como certeramente argumenta la Administración, al no tratarse de una responsabilidad personal deferida o sucesiva, sino de una carga real que se desplaza de forma automática con la transmisión de la finca, la Administración gestora no venía obligada a agotar la vía ejecutiva contra hipotéticos titulares intermedios, ni a acreditar de manera rigurosa la insolvencia de estos con carácter previo a dirigirse contra el titular actual. La solvencia o insolvencia de los anteriores propietarios resulta indiferente para la validez de la reclamación dirigida al nuevo dueño, pues la afección real legitima la acción de cobro directamente contra quien figure como propietario al tiempo de ejecutarse la exacción. No obstante, en el presente supuesto, y abundando en la regularidad procedimental, ha quedado acreditado que la Administración sí constató la imposibilidad de cobro íntegro frente a la anterior titular (Doctos Investments, S.L.) declarando su insolvencia el 3 de noviembre de 2021 con anterioridad a dirigir la acción de cobro por subrogación real contra el recurrente.

QUINTO.- Constatado que el recurrente fue debidamente notificado del inicio del procedimiento para la efectividad de la subrogación real tras la insolvencia de la anterior titular declarada el 3 de noviembre de 2021, y habiéndose aprobado y liquidado el importe principal de 19.929,58 euros con estricto apego a las prerrogativas de la legislación urbanística aplicable, no apreciándose la concurrencia de vicio de nulidad o anulabilidad alguno, procede la íntegra desestimación del recurso contencioso-administrativo interpuesto, confirmando la plena conformidad a Derecho del acto impugnado.

SEXTO. - Costas procesales. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 139.1 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, Reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa, al haber sido desestimadas íntegramente las pretensiones de la parte actora, procede imponer a esta las costas del presente procedimiento, si bien limitadas a 300 euros por todos los conceptos.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

PRIMERO. - Objeto del recurso y delimitación de la controversia. El objeto de las presentes actuaciones se circunscribe a determinar la legalidad de la resolución de 12 de septiembre de 2023 notificada el 17 de septiembre de 2023, por la que se impone al recurrente el pago de una cuota de urbanización ascendente a 19.929,58 euros, en su condición de propietario actual del bien inmueble. La cuestión jurídica litigiosa estriba en discernir el régimen jurídico aplicable a dicha reclamación: mientras el actor defiende que nos encontramos ante una derivación de responsabilidad sujeta a los rigores formales y de prescripción de la Ley General Tributaria ( LGT), la Administración demandada sostiene que nos hallamos ante una obligación puramente urbanística de carácter propter rem, amparada por la subrogación legal e instantánea que opera por la mera adquisición de la finca, resultando por completo ajena al ámbito tributario e inatacable por vía del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

SEGUNDO. - Para el correcto análisis de la cuestión debatida, debe partirse de los extremos fácticos plenamente acreditados en las actuaciones mediante la valoración conjunta de la prueba documental obrante en los autos y en el expediente administrativo. A este respecto, consta probado que el recurrente es el actual titular dominical de la finca afectada por las cuotas de urbanización objeto del presente procedimiento. Asimismo, se desprende con total claridad de los folios 103 a 105 del expediente administrativo que el organismo de gestión de la Administración dirigió inicialmente actuaciones de cobro de la referida cuota contra la mercantil Doctos Investments, S.L. (anterior propietaria de la finca), las cuales resultaron parcialmente infructuosas y finalizaron de forma expresa con una declaración formal de insolvencia por cambio de titularidad el día 3 de noviembre de 2021. Finalmente, se constata que la Administración comunicó formalmente al aquí recurrente el inicio del procedimiento de derivación de la acción administrativa de cobro en su condición de nuevo propietario por subrogación real, aprobando la declaración de la obligación de pago por el importe principal de 19.929,58 euros, acto que le fue notificado el actor.

Fijado el anterior sustrato fáctico, debe rechazarse en primer término la pretensión de la parte actora de someter el presente supuesto al régimen sustantivo y procedimental de la Ley 58/2003 General Tributaria. Es doctrina jurisprudencial de este orden contencioso-administrativo, consolidada y pacífica, que las cuotas de urbanización no participan de la naturaleza de los tributos (tasas, contribuciones especiales o impuestos). Las cuotas de urbanización constituyen ingresos de derecho público de naturaleza estrictamente urbanística que canalizan la afección real del suelo al cumplimiento de los deberes de equidistribución y urbanización derivados del planeamiento. Al no ostentar naturaleza tributaria, decae por completo la exigencia de un expediente formal de derivación de responsabilidad en los términos previstos para los responsables solidarios o subsidiarios en la LGT. Por consiguiente, tampoco resultan de aplicación a este mecanismo de cobro los plazos de prescripción ni los requisitos prevenidos en la legislación general tributaria, debiendo resolverse la controversia en exclusiva a la luz de la legislación sectorial urbanística.

TERCERO. - Examen del motivo de oposición relativo a la prescripción de la obligación de pago bajo el prisma de la legislación civil. Alega la representación procesal de la parte recurrente, como motivo de oposición, que la acción para exigir el pago de la cuota de urbanización se encontraría plenamente prescrita por haber transcurrido en exceso el plazo general para el ejercicio de las acciones personales. A tal efecto, invoca la aplicación del artículo 121-20 del Código civil de Cataluña, que establece un plazo prescriptivo de diez años, o subsidiariamente, el plazo de cinco años previsto en el artículo 1964.2 del Código Civil común.

Tal pretensión impugnatoria debe ser íntegramente desestimada por este órgano jurisdiccional. Como ya ha quedado determinado en el fundamento precedente, las cuotas de urbanización participan de una naturaleza jurídica estrictamente integrada en el derecho público sectorial urbanístico, resultando ajenas por completo a las obligaciones contractuales u obligacionales de naturaleza civil privada. Al tratarse de ingresos de derecho público derivados de la ejecución del planeamiento y afectos de forma real al suelo, el régimen jurídico de su prescripción -tanto en lo relativo al plazo como a las causas de interrupción- no se rige por las normas generales de la contratación civil codificada, sino por el plazo cuatrienal de prescripción general de las deudas de derecho público de la Administración, de conformidad con lo dispuesto en la legislación de finanzas públicas y haciendas locales.

Establecida la inaplicabilidad de los plazos civiles invocados por el actor, y examinando el cómputo de la prescripción bajo el régimen público aplicable, se constata que la acción de la Administración se halla radicalmente viva. Al configurarse la cuota de urbanización como una obligación propter rem que grava directamente la finca y que genera una subrogación real ope legis en el adquirente por el mero hecho de la transmisión dominical, las actuaciones de recaudación dirigidas contra el anterior titular interrumpen el plazo de prescripción respecto de la deuda inherente al inmueble. Consta fehacientemente en las actuaciones (folios 103 a 105 del expediente) que la recaudación ejecutiva contra la mercantil Doctos Investments, S.L. estuvo activa hasta que devino materialmente infructuosa por la enajenación de la finca, dictándose la correspondiente declaración formal de insolvencia el día 3 de noviembre de 2021. Es a partir de este hito, con la constancia de la quiebra de la vía de cobro contra el transmitente y la subsiguiente transmisión de la propiedad, cuando nace la plena exigibilidad de la subrogación real frente al nuevo titular. Habiéndose notificado formalmente la resolución aprobatoria de la obligación de pago al aquí recurrente el día 14 de abril de 2022, es evidente que tan solo mediaron poco más de cinco meses entre la quiebra de la vía ejecutiva anterior y el inicio de la acción de cobro por subrogación real, resultando materialmente imposible el cumplimiento del plazo prescriptivo bajo ningún prisma normativo, lo que aboca a la desestimación del motivo analizado.

CUARTO. - El régimen de subrogación ope legis y la naturaleza propter rem de las cargas urbanísticas. Descartadas la naturaleza tributaria y la prescripción civil, el nudo de la controversia debe resolverse acudiendo a lo dispuesto en la legislación estatal del suelo (artículos 18.1.c y 27.1 del Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana). Dichos preceptos consagran de forma nítida el principio de subrogación real del adquirente en los derechos y obligaciones urbanísticas de su transmitente. Establece la norma legal que la transmisión de fincas no modifica la situación del titular respecto de los deberes impuestos por la legislación urbanística, quedando el nuevo propietario subrogado ope legis (por ministerio de la ley) en los compromisos y obligaciones asumidos por el anterior titular, siempre que estos se refieran a los deberes de urbanización. Estamos, por tanto, ante una obligación propter rem u obligación ambulatoria: la deuda no se vincula a una persona en consideración a su identidad, sino que va indisolublemente ligada a la titularidad dominical de la finca. Quien es dueño del suelo en el momento de exigirse el ingreso de derecho público, viene legalmente obligado a su satisfacción por el mero hecho de ostentar dicha condición.

De esta premisa fundamental emanan dos consecuencias jurídicas directas aplicables al caso que determinan la desestimación de la demanda:

1º. Inoponibilidad de la fe pública registral (Art. 34 LH): El recurrente invoca la protección del artículo 34 de la Ley Hipotecaria alegando su condición de tercero de buena fe. Sin embargo, los deberes urbanísticos básicos dimanan directamente de la ley y configuran el estatuto objetivo de la propiedad del suelo. Por ello, la afección real y urbanística de los terrenos al pago de los costes de urbanización actúa con independencia de lo que conste en el Registro de la Propiedad, no resultando protegible el adquirente bajo el paraguas de la fe pública registral frente a cargas impuestas directamente por la norma legal (ope legis), dado que el ordenamiento urbanístico prima sobre el hipotecario en el plano de la configuración de las obligaciones inherentes al suelo.

2º- Inexistencia del beneficio de excusión o subsidiariedad: Como certeramente argumenta la Administración, al no tratarse de una responsabilidad personal deferida o sucesiva, sino de una carga real que se desplaza de forma automática con la transmisión de la finca, la Administración gestora no venía obligada a agotar la vía ejecutiva contra hipotéticos titulares intermedios, ni a acreditar de manera rigurosa la insolvencia de estos con carácter previo a dirigirse contra el titular actual. La solvencia o insolvencia de los anteriores propietarios resulta indiferente para la validez de la reclamación dirigida al nuevo dueño, pues la afección real legitima la acción de cobro directamente contra quien figure como propietario al tiempo de ejecutarse la exacción. No obstante, en el presente supuesto, y abundando en la regularidad procedimental, ha quedado acreditado que la Administración sí constató la imposibilidad de cobro íntegro frente a la anterior titular (Doctos Investments, S.L.) declarando su insolvencia el 3 de noviembre de 2021 con anterioridad a dirigir la acción de cobro por subrogación real contra el recurrente.

QUINTO.- Constatado que el recurrente fue debidamente notificado del inicio del procedimiento para la efectividad de la subrogación real tras la insolvencia de la anterior titular declarada el 3 de noviembre de 2021, y habiéndose aprobado y liquidado el importe principal de 19.929,58 euros con estricto apego a las prerrogativas de la legislación urbanística aplicable, no apreciándose la concurrencia de vicio de nulidad o anulabilidad alguno, procede la íntegra desestimación del recurso contencioso-administrativo interpuesto, confirmando la plena conformidad a Derecho del acto impugnado.

SEXTO. - Costas procesales. De conformidad con lo dispuesto en el artículo 139.1 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, Reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa, al haber sido desestimadas íntegramente las pretensiones de la parte actora, procede imponer a esta las costas del presente procedimiento, si bien limitadas a 300 euros por todos los conceptos.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,