Sentencia Contencioso-Administrativo 1909/2025 Tribunal Superior de Justicia de Andalucía . Sala de lo Contencioso-Administrativo, Rec. 28/2024 de 01 de octubre del 2025

PRIMERO.-El objeto de recurso es determinar si se ajusta a derecho, en cuanto es impugnado por el Ayuntamiento de Rincón de la Victoría, el Acuerdo de la Comisión Provincial de Valoraciones de Málaga, en sesión de 24 de octubre de 2023 y confirmado en otro de 19 de marzo de 2024 que desestima el recurso de reposición interpuesto contra el anterior, que fija del justiprecio en 690.338,18 euros, incluido 5% de premio de afección, por la expropiación forzosa de las parcelas 2061/B, 2063/B y 35914 del Registro de la Propiedad número 7 de los de Málaga de titularidad de la entidad YAGOSAN, S.L. ubicadas en la Plaza Miguel Cerezo, del término municipal de Rincón de la Victoria, pidiendo que sea fijado el justiprecio en 521.126,16€, incluido el 5 % del premio de afección.

También es objeto de recurso determinar si se ajusta a derecho el mismo Acuerdo de la Comisión Provincial de Valoraciones de Málaga en sesión de 24 de octubre de 2023, confirmado en otro de 19 de marzo de 2024 que desestima recurso de reposición presentado conta el anterior, en cuanto es impugnado por YAJOSÁN, SL., pidiendo que sea fijado el justiprecio en 2.439.392,15€, incluyendo el 5% del premio de afección, más intereses moratorios e intereses procesales.

SEGUNDO.-Como cuestión de orden público procesal constata la Sala que YAJOSAN, S.L. se persona en los autos 28/2024, incoados a instancia del Ayuntamiento recurrente, como codemandado, y en el suplico de la contestación a la demanda, presentado el 7/11/24 exponiendo cuando considera oportuno para pedir vengan a revocar el referido acuerdo de la Comisión Provincial de Valoraciones por entender que es erróneo y perjudica notablemente los intereses de la entidad YAJOSÁN, SL, entidad expropiada, pues valora el importe del Justiprecio en la cantidad de 690.338,18€, incluyendo el 5% del premio de afección, cuando, en función de los informes aportados por esta parte, y especialmente el denominado "Valoración Expropiatoria Suelo Urbano Pº Marítimo Virgen del Carmen, nº 1, Rincón de la Victoria, Málaga", suscrito por Leoncio, Arquitecto Técnico e Ingeniero de la Edificación, Consultor Senior TT*Advisory-Técnicos en Tasación, SA, dicha cantidad ha de ser de, al menos, 2.439.392,15€, incluyendo el 5% del premio de afección, más intereses moratorios e intereses procesales, con expresa condena en costas a la administración demandada, y todo cuanto además sea procedente.

Dicha personación es incorrecta sin que quepa su admisión, y una vez admitida, debe ser excluida de oficio, dado que no postula el mantenimiento del acuerdo de la CPV sino su revocación y sustitución por otro más favorable para ella.

Los artículos 19 y 21 de la Ley 29/98 que regulan la figura del demandante en el proceso, la admiten como única persona que puede pretender la declaración de no ser conformes a Derecho los actos o disposiciones impugnadas. La figura del coadyuvante solamente está prevista en nuestro ordenamiento en defensa de la Administración que actúa como demandada o demandante en el proceso de lesividad ( ATS de 16 de julio de 1996).

Admitir la intervención del demandante como coadyuvante, supondría desconocer el régimen de plazos para recurrir, y con ello no se lesiona el derecho a la tutela judicial efectiva ya que los interesados pudieron recurrir directamente como demandantes en el plazo correspondiente, como titular de un derecho o interés legítimo.

Así, por todas Sentencia Tribunal Supremo (Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección 4), de 22 febrero 2006, RJ 2006\5671, FJ º 2º :

"... aún cuando la figura del coadyuvante ha desaparecido con la nueva Ley Jurisdiccional y la legitimación para el ejercicio de acciones frente a la Administración se regule de forma que englobe a los titulares de derechos subjetivos e intereses legítimos, sin embargo, ello no implica la posibilidad de que dichos interesados puedan personarse en un recurso interpuesto por otro interesado fuera del supuesto contemplado en el apartado 21.1.b) de la Ley. En efecto, el artículo 19 de la Ley Reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa regula la legitimación activa ante el orden jurisdiccional Contencioso-Administrativo, estableciéndose en los artículos 31 y siguientes, al demandante, como la única persona que puede pretender la declaración de no ser conforme a Derecho y, en su caso, la anulación de los actos y disposiciones susceptibles de impugnación. De otro lado, es el artículo 21 de la Ley, el que regula la figura del interesado en el proceso, cuya personación se produce después de haberse iniciado éste, y cuyos derechos o intereses legítimos son contrarios a los del demandante, ya que pueden quedar afectados por la estimación de las pretensiones del demandante.

Por tanto, en lo único que ha cambiado la regulación actual es en la desaparición de la figura del coadyuvante, entendiendo que todo el que se persone en el recurso como titular de un derecho subjetivo o interés legítimo para sostener la conformidad a Derecho de la disposición, acto o conducta de la Administración, actúa como codemandado, pero si con la Ley Jurisdiccional de 1956 no se acogía la figura del coadyuvante del demandante, con la actual tampoco se permite la posibilidad de personarse como tercero interesado con pretensiones contrarias al acto recurrido y en apoyo de las tesis del demandante.

En este sentido se ha pronunciado esta Sala en Autos de 16 de julio de 1996 , 31 de enero de 1997 y 18 de mayo de 1998 recaídos en los recursos núms. 845/94 , 100/95 y 2751/96 (RJ 1998\6326 ), y en la Sentencia de 25 de febrero de 1999 recaída en el recurso núm. 478/93 (RJ 1999\1493), cuya doctrina, aún cuando referida a la figura del coadyuvante del demandante, puede ser trasladada a la nueva regulación conforme se ha visto más arriba, según la cual: "Por mucha amplitud que constitucionalmente se haya reconocido al concepto de interesado, es lo cierto que en la vigente legislación reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa - art. 30 LJCA - la figura del coadyuvante solamente está prevista en nuestro ordenamiento en defensa de la Administración que actúa como demandada o como demandante en el proceso de lesividad. De ahí que no quepa admitir la intervención (...) en el concepto que solicita de coadyuvante del demandante, ya que de accederse a lo que ahora pretende, además de lo dicho, se desconocería el régimen de plazos para recurrir", ( auto de 16 de julio de 1996 ) "ni puede reconocérsele otra actividad procesal que la enderezada a defender la legalidad de los actos impugnados en el proceso ni, en consecuencia, legitimación para interponer recurso de casación contra una sentencia desestimatoria de las pretensiones ejercitadas contra aquellos" ( Sentencia de 25 de febrero de 1999 [RJ 1999\1493]).

Por último, debe indicarse que no se lesiona el derecho a la tutela judicial efectiva proclamada en el artículo 24 de la Constitución (RCL 1978\2836) porque no pueda personarse en un proceso Contencioso-Administrativo ya iniciado con pretensiones contrarias al acto o disposición recurridos por cuanto en tanto que titular de un derecho o interés legítimo ha tenido oportunidad de recurrirlo directamente como demandante dentro de los plazos establecidos por la Ley para recurrir».

En consecuencia la Sala ha de desconocer la presencia en el proceso de quien compareció como demandada si bien pretendió la estimación del recurso adoptando a posteriori la postura mantenida por el recurrente, declaración que se debió efectuar en su momento pero que se hace ahora y que se llevará al Fallo de la Sentencia".

TERCERO.-El Ayuntamiento recurrente alega:

- Antecedentes.

A.- Sobre el bien objeto de expropiación y valoración.

Es objeto de expropiación y, por consiguiente de la fijación de Justiprecio contenida en la resolución objeto de este recurso, las parcelas NUM000, NUM001 y NUM002 del Registro de la Propiedad Número SIETE de los de Málaga, ubicadas en la Plaza Miguel Cerezo, del Término Municipal de Rincón de la Victoria, con Referencia Catastral nº NUM003. Dichas parcelas objeto de expropiación están identificado en el Acuerdo objeto de este recurso, al Antecedente de Hecho Cuarto del mismo.

B.- Hoja de Aprecio de la Propiedad. Hoja de Aprecio Municipal.

La Propiedad presenta, con fecha de 15 de Marzo de 2022, ante el Ayuntamiento demandante una hoja de aprecio valorando los bienes a expropiar, incluido el 5% de premio de afección, en la cantidad total de 4.155.929,18 Euros. Folios 979 y ss. del e.a. con arreglo al Informe de Valoración que así mismo obra a los Folios 939 y ss. del e.a.

Con posterioridad el Arquitecto Municipal emite Informe de Valoración de fecha 15 de Junio de 2022, obrante a los Folios 984 a 1003 del e.a., incluido igualmente el 5% de premio de afección que motiva la posterior Hoja de Aprecio del Ayuntamiento al que represento por un importe de 521.126,16 Euros. Folios 1033 y ss. del e.a.

C.- Fijación del Justiprecio por la Comisión Provincial de Valoraciones de Málaga.

Con fecha de 31 de Agosto de 2022 tuvo entrada ante la Comisión Provincial de Valoraciones escrito remitido por el Ayuntamiento ahora actor solicitando fijación del justiprecio por la expropiación de las parcelas a renglón anterior ya identificadas y tras la calificación por aquella el expediente como expropiatorio, con fecha de 8 de Mayo de 2023 se formuló Propuesta de Acuerdo de Valoración por importe de 627.144,87 Eurosincluyendo el 5 % del premio de afección. Folios 612 y ss. del e.a.

De dicha Propuesta de Valoración se dio traslado a las partes a los efectos de alegaciones siendo que aquellas fueran evacuadas por mi representada con fecha de 23 de Mayo de 2023, las que obran a los Folios 324 a 329 del e.a.

Básicamente las alegaciones presentadas frente a aquella propuesta de resolución se referían a las cuestiones a las que a continuación nos referiremos y respecto de las que existía discrepancia porque, y ya adelantamos, no existía discusión en lo que a la delimitación del Ámbito Espacial Homogéneo se refiere, siendo, por lo demás, que respecto de la superficie a expropiar mi representada está a la superficie exacta determinada en levantamiento topográfico municipal de fecha 4 de Julio de 2022, obrante a los Folios 1012 y ss. del e.a., que determina que la superficie de las fincas objeto de expropiación es de 539,13 m2coincidente con la utilizada como válida en la propuesta de resolución de la Comisión Provincial de Valoraciones de fecha 9 de Mayo de 2023.

Las discrepancias manifestadas por la actora en ese escrito de alegaciones iban referidas a:

1.- de un lado, la edificabilidad aplicable a cada una de las parcelas NUM004 incluida en el AEH, considerada por la demandada en 2 m2t/m2s frente a la municipal considerada en 1,875 m2t/m2s, discrepancia con consecuencias en el valor de la edificabilidad media.

2.- de otro, al valor en venta considerado que aunque, al final, fueran similares, lo cierto es que existen diferencias y, por lo demás, a dicha valoración se llega por vías distintas, entendiendo la municipal más acertada, cierta y objetiva.

3.- por último, a los costes de construcción porque a pesar de que tanto la Comisión Provincial de Valoraciones como el Ayuntamiento, por cierto también la Propiedad, están de acuerdo en estar a los Valores Medios Estimativos de la Construcción para el año 2022 publicados por el Colegio Oficial de Arquitectos de Málaga, existe discrepancia, resultando que tanto el Ayuntamiento como la Propiedad están conformes en aplicar como costo de construcción la tipología plurifamiliar aislada de los baremos referidos a renglón anterior del COAMA, básicamente, y como después analizaremos, porque las parcelas en cuestión lindan en todos sus frentes con viales; por el contrario la Comisión Provincial de Valoraciones mantiene "una suerte de mix" al aplicar como costo de la construcción una media entre los costos de construcción de la tipología plurifamilar medianeras y la tipología plurifamiliar aislada.

Con fecha de 24 de Octubre de 2023, Folios 289 a 323 del e.a., la Comisión Provincial de Valoraciones adoptó el Acuerdode fijación de justiprecio por la expropiación forzosa de las parcelas NUM000, NUM001 y NUM002 del Registro de la Propiedad Número SIETE de los de Málaga, ubicadas en la DIRECCION000, del Término Municipal de Rincón de la Victoria en la cantidad de 690.338,18 Euros,incluido 5% de premio de afección.

Dicho Acuerdo resultó oportunamente notificado a esta parte con fecha de 10 de Noviembre de 2023 y frente al mismo se interpuso, en tiempo y forma legal, el día ocho de Enero de 2024, el presente recurso contencioso-administrativo.

Debemos significar igualmente que frente al Acuerdo objeto de este procedimiento, la Propiedad interpuso en su día recurso de reposición que tras los trámites oportunos ha dio resuelto desestimatoriamente mediante Acuerdo de la Comisión Provincial de Valoraciones de 19 de Marzo de 2024, notificado a mi representado con fecha de 9 de Abril de 2024 y que se adjunta a este escrito como DOCUMENTO NUMERO UNO.

También debemos significar que la misma Propiedad, la mercantil Yajosan, SL tiene interpuesto así mismo el recurso contencioso-administrativo que se sigue por las normas del PO nº 236/2024 ante esta misma Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía a la que nos dirigimos y contra la desestimación presunta por silencio administrativo del recurso de reposición en su día interpuesto. Se acompaña a este escrito como DOCUMENTO NUMERO DOS copia de la notificación efectuada por la Comisión Provincial de Valoraciones a mi representado de conformidad con las previsiones del artículo 49.1 de la Ley 29/1998.

Discrepancias y errores de que adolece el Acuerdo de la Comisión Provincial de Valoraciones de 24 de Octubre de 2023 objeto de este recurso.

Ya se ha adelantado a renglón anterior las discrepancias en las que yerra el Acuerdo recurrido, que motivan este recurso y que pasaremos a continuación a analizar separadamente.

Por lo que se refiere a la asignación de la Edificabilidad de cada parcela de NUM004 del Ambito Espacial Homogéneo.

Partimos de la base, y este extremo no es discutido, que estamos ante unos terrenos que no tienen asignada edificabilidad por el planeamiento. La edificabilidad que en todo caso se le asignara al terreno, será uno de los parámetros a considerar a efectos del cálculo de la valoración de los bienes objeto de expropiación.

Esta edificabilidad se calculará con arreglo a las previsiones legales contenidas en el art. 20 y ss. del RD 1492/2011 de 24 de Octubre, por el que se aprueba el Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo.

El art. 20.3 de citado Reglamento, en lo que a la determinación de la edificabilidad se refiere, establece al punto 3º y reproducimos:

"3. Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media, así definida en el artículo siguiente, y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido. A tales efectos, se entiende por ámbito espacial homogéneo, la zona de suelo urbanizado que, de conformidad con el correspondiente instrumento de ordenación urbanística, disponga de unos concretos parámetros jurídico-urbanísticos que permitan identificarla de manera diferenciada por usos y tipologías edificatorias con respecto a otras zonas de suelo urbanizado, y que posibilita la aplicación de una normativa propia para su desarrollo".

La literalidad del citado precepto nos remite, en supuestos como en el presente, de terrenos que no tienen asignado edificabilidad por la ordenación urbanística, nos remite, como decimos, a la edificabilidad media así definida en el artículo siguiente (art. 21 del mismo texto legal), que establece:

"Artículo 21. Edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo.

A los efectos de lo dispuesto en el apartado tercero del artículo anterior, para determinar la edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo se aplicará la siguiente expresión:

Siendo:

EM = Edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo, en metros cuadrados edificables por metro cuadrado de suelo.

Ei = Edificabilidad asignada a cada parcela i, integrada en el ámbito espacial homogéneo, en metros cuadrados edificables por metro cuadrado de suelo.

Si = Superficie de suelo de cada parcela i, en metros cuadrados.

VRSi = Valor de repercusión del suelo correspondiente al uso asignado a cada parcela i, en euros por metro cuadrado de edificación.

VRSr = Valor de repercusión del suelo correspondiente al uso de referencia adoptado por la legislación urbanística para la comparación con el resto de usos, en euros por metro cuadrado de edificación.

SA = Superficie de suelo del ámbito espacial homogéneo, en metros cuadrados.

SD = Superficie de suelo dotacional público existente en el ámbito espacial homogéneo ya afectado a su destino, en metros cuadrados."

Hasta este punto no existe discusión en la valoración ofrecida por la CPV.

Esta fórmula normativa exige la determinación de la superficie de cada una de las parcelas edificables existentes en el Ámbito Espacial Homogéneo y la aplicación de la edificabilidad asignada por planeamiento a cada una de estas superficies de parcelas edificables, obteniéndose de esta forma, la edificabilidad media, que se ponderará con el valor de repercusión individualizado.

La discrepancia entre la demandada y el Ayuntamiento está en el cálculo del término Ei de la fórmula anterior, esto es, en el cálculo de la edificabilidad de cada una de las parcelas edificables integradas en el Ámbito Espacial Homogéneo.Y estas discrepancias tienen consecuencias lógicas en el valor de la edificabilidad media del AEH que se representa en la fórmula anterior como EM.

Captura de plano del Ámbito Espacial Homogéneo (delimitado en rojo y, en su interior, en azul la parcela objeto de valoración; en negro y en número cada una de las muestras representativas utilizadas por el Ayuntamiento de Rincón de la Victoria).(Recordemos que en lo que a la delimitación del Ámbito Espacial Homogéneo se refiere no existe discusión entre el delimitado por la CPV en su valoración y el delimitado a su vez por el Ayuntamiento en la suya).

Para la determinación del término Ei, el Ayuntamiento está a las previsiones contenidas en el PGOU de Rincón de la Victoria para el cálculo de la edificabilidad en la tipología MC-1, única en el Ámbito Espacial Homogéneo; concretamente a lo dispuesto en el art. 6.3.2 de la Sección VI, Parte 4ª de dicho PGOU

"Art. 6.3.2.- Edificabilidad neta.

No se fija edificabilidad neta, de forma que la superficie de techo edificable, será la resultante de aplicación de las Normas de Composición del edificio expresadas en el presente capítulo."

Para ello, el Ayuntamiento fija la edificabilidad neta de cada parcela del AEH según el criterio contenido en el Informe del Arquitecto Municipal, que obra a los folios 326 a 329 del expediente administrativo, en concreto al folio 327. La normativa urbanística no fija edificabilidad neta (parámetro cuantitativo) a las parcelas NUM005, tampoco a la NUM004, pero SI establece que la superficie edificable posible de cada parcela NUM004 se encontrará limitada por las normas de composición del edificio (altura, número de plantas, iluminación y ventilación de las dependencias, normativas de accesibilidad, incendios, etc) y que son éstas las únicas a considerar para determinar el parámetro Ei.

En aplicación de ello resulta inviable en todas las parcelas NUM004 que la edificación ocupe el 100% de la superficie de parcela en todas las plantas asignadas por el planeamiento a esta NUM004 ( NUM006+ NUM007+ NUM008), ya que gran parte de estas parcelas, por su forma, dimensión y medianerías, no se podrían ventilar e iluminar dependencias interiores sin la disposición de patios de manzana, patios de luces o patios de ventilación, que reducen la citada ocupación del 100% del solar.

Añadimos que, como la normativa tampoco cuantifica el porcentaje de patios necesarios para cumplir con las normas de composición del edificio, habida cuenta las diferentes características morfológicas de cada parcela, el Ayuntamiento recurre al criterio que el PGOU sigue para fijar la edificabilidad en las unidades de ejecución de suelo urbano con tipología exclusiva MC y que se concreta en sus correspondientes fichas de desarrollo; esto es, considera con criterio general, que los patios y espacios no edificables de cada parcela, representan un 25% de la superficie de la misma, por lo que el techo posible es el resultado de multiplicar el 75% de la superficie de parcela por el número de plantas, estimando que la planta ático es la mitad (50%) de las plantas inferiores.

Este criterio, que se extrae de la propia normativa urbanística y que es fácilmente comprobable a nivel técnico, es el utilizado por el Ayuntamiento para deducir que la edificabilidad Ei asignada a cada parcela es de 1,875 m2t/m2s

Contrariamente, la CPV, a la hora de calcular la edificabilidad neta de cada parcela, en lugar de efectuar el cálculo de la edificabilidad de cada una de las parcelas en función de las normas de composición que exige la norma urbanística, asigna directamente una edificabilidad neta a cada parcela de 2 m2t/m2s, aplicando lo contenido en el segundo párrafo del art. 6.3.2. de la normativa del PGOU de Rincón de la Victoria, antes citado, que establece:

"Para la redacción de Planes Especiales de Reforma Interior, Estudios de Detalle con ordenación de volúmenes y Proyectos de reparcelación cuyos ámbitos hubieren de fijarse eventualmente en el transcurso de su gestión, se establece un índice de edificabilidad bruta de 2 m2t/m2s. Este índice de edificabilidad no rige para los estudios de Detalle necesarios en las parcelas superiores a las que se alude en el apartado anterior, ni para las unidades de ejecución en suelo urbano cuyo techo máximo se fija en sus fichas reguladoras".

Extraemos a continuación detalle del Informe Técnico correspondiente a la fijación del Justiprecio de la CPV adjuntado al Acuerdo objeto de este recurso:

A juicio de esta parte, simple y llanamente, no nos encontramos ante las circunstancias que permiten la aplicación de esta edificabilidad neta de 2 m2t/m2s a la que se refiere la CPV en el cuadrante anterior porque:

1.- Ni estamos ante un Plan Especial de Reforma Interior, ni ante un Estudio de Detalle ni un Proyecto de Reparcelación, que son los únicos instrumentos urbanísticos donde se podría aplicar la edificabilidad de 2 m2t/m2s; así expresamente lo dice la citada norma.

Se acompaña a este escrito como DOCUMENTO NUMERO TRES copia de la normativa urbanística de referencia contenida en el vigente PGOU Municipal.

2.- Se da además la circunstancia de que la edificabilidad que la Comisión Provincial de Valoraciones aplica a cada parcela edificable del AEH es la "bruta" de 2 m2t/m2s que establece la normativa antes transcrita, y no la neta que es la que establece la fórmula contenida en el art. 21 del Reglamento de la Ley del Suelo (parámetro Ei de la fórmula).

3.- La CPV manifiesta que ha realizado un análisis exhaustivo de las 13 manzanas que conforman el AEH (recordemos que en lo que a la delimitación del Ámbito Espacial Homogéneo se refiere no existe discusión entre el delimitado por la CPV en su valoración y el delimitado a su vez por el Ayuntamiento en la suya), y que del citado análisis concluye que la edificabilidad Ei es 1,99 m2t/m2s.

Con los debidos respetos, no entendemos la razón por la cual, concluyendo que la edificabilidad que le resulta en un análisis exhaustivo de las manzanas del AEH es de Ei =1,99 m2t/m2s aplica, sin embargo una Ei de 2 m2t/m2s.

Lo que se aprecia en el Acuerdo recurrido es, en realidad, un cuadro de la superficie de cada manzana y el techo que asigna a cada una de ellas, que reproducimos a continuación, sin justificar como ha llegado a la conclusión del techo asignado a cada manzana (columna de superficie construida en el siguiente cuadro):

Encontramos también erróneo conceptualmente el estudio realizado por la CPV para la comprobación de la edificabilidad asignada a cada parcela (Ei), ya que parte de un desarrollo edificatorio que hace por manzanas y no por parcelas individualmente consideradas, que supone el desarrollo edificatorio normal; nos explicamos, las formas regulares y perímetro limitado por los viales en una manzana, permite el cumplimiento de las normas de composición del edificio de manera que a la postre resulta una mayor edificabilidad, porque es más rentable desde el punto de vista de la edificabilidad disponer los patios mínimos exigidos en una manzana, que disponer esos mismos patios exigidos en cada una de las parcelas individuales, con sus peculiares morfologías y medianeras.

Como hemos dicho anteriormente, una mayor Ei supone una mayor edificabilidad media EM, en la citada fórmula del art. 21 del Reglamento, de forma que el Ayuntamiento obtiene una EM de 1,677 m2t/m2s, mientras que la CPV obtiene una EM de 1,773 m2t/m2s.

Resumidamente, el Ayuntamiento, aplicando la normativa municipal lo que hace es calcular la edificabilidad neta de cada parcela edificable ubicada en el Ambito Espacial Homogéneo delimitado, ponderándola con el valor de repercusión específico de cada parcela, y mediante su sumatoria y división posterior entre la superficie del AEH obtener la edificabilidad media ponderada exigida por el citado artículo 21 del Reglamento de la Ley del Suelo, y ello, insistimos, atendiendo a la literalidad de la fórmula contenida en el citado art. 21, resultando una edificabilidad media ponderada de 1,677 m2t/m2s.

Por lo que hace al Valor en venta

Para el cálculo del Valor de Repercusión aplicable a la edificabilidad asignada la parcela es necesario recurrir a lo determinado en el art. 22 del Reglamento de la Ley del Suelo mediante la fórmula:

Para determinar el Vv, la Comisión Provincial de Valoraciones utiliza un estudio de mercado de Marzo de 2022 compuesto por seis muestras de las cuales solo tres se ubican en el barrio de pescadores (anexas al AEH) y tres externas a dicho barrio, utilizado los datos publicados por el Ministerio de Fomento para su transposición a la fecha de aprecio.

Extraemos a continuación detalle del Informe Técnico correspondiente a la fijación del Justiprecio de la CPV adjuntado al Acuerdo objeto de este recurso:

Como conclusión, en el acuerdo de la CPV se fija un valor en venta de 2.503,87 €/m2, modificando el valor que la propia CPV estableció en su propuesta inicial de 2.418,88 €/m2t. El motivo de esta rectificación se explica en el acuerdo de la CPV, en su página 18, de la que extraemos el siguiente texto:

Como se podrá comprobar, la Comisión considera, sin que haya sido solicitada de manera explícita en las alegaciones ni de la expropiada ni del Ayuntamiento, modificar su valor en venta inicial variando los factores de localización de tres de sus seis muestras, por estar ubicadas fuera del DIRECCION001.

Es decir, modifica el factor de localización de estas tres muestras, pasando de 0,9 a 1,10, sin que conste justificación del por qué de la aplicación de ese nuevo valor (podría ser de 0,95, de 1,00 o de 1,20); sencillamente no se motiva. El art. 24.3 del Reglamento de la Ley del Suelo exige que la homogeneización de los precios debe justificarse, sobre la base de criterios objetivos y racionales, debiendo dar prioridad a las valoraciones determinadas en procesos estadísticos respecto a las estimaciones basadas en la experiencia de los tasadores. Desconociendo la razón del por qué se aplica el coeficiente en concreto y no otro se desconoce el criterio objetivo utilizado por la CPV en la aplicación de aquel.

En cambio la hoja de aprecio municipal recoge 8 testigos situados, todos ellos, en el DIRECCION001 y uno de ellos situado, además, en el AEH delimitado. Estos testigos contemplan transacciones de compraventa escrituradas ( Folios 729 y ss. del e.a.) y, por consiguiente ciertas, realizadas en el AEH y en el entorno más inmediato ( DIRECCION001), priorizando la ubicación de los mismos respecto a la fecha de transacción, y ello porque el factor de actualización por antigüedad de las muestras (2019, 2020 y 2021) puede extraerse fácilmente y con resultados mas objetivos, a través de índices oficiales de actualización utilizados por organismos oficiales o más específicamente de los estudios y análisis del mercado inmobiliario realizado por empresas especializadas, reduciendo con ello la subjetividad en la aplicación de coeficientes de homogeneización por localización como hace el Ayuntamiento ya que todas sus muestras están en el AEH y en su entorno mas inmediato.

La razón por la que la actora no incorpora muestras de más transacciones en el AEH a la fecha de aprecio, es porque no constan en los registros públicos (Patronato de Recaudación) transacciones a la fecha indicada.

Insistimos intencionadamente, entendemos más objetivo utilizar transacciones localizadas en el AEH o su entorno más próximo, aunque sean transacciones escasamente anteriores en fecha a la de aprecio, básicamente porque datos objetivos de organismos oficiales o empresas inmobiliarias especializadas permiten una transposición fácil, fiable y certera a esa fecha de aprecio; por el contrario, las muestras de la Comisión Provincial de Valoraciones, aunque coetáneas a la fecha de aprecio, ninguna de ellas se ubica en el AEH (véase plano incorporado al folio 17 del acuerdo recurrido) tres de ellas se ubican en el entorno inmediato a ese AEH ( DIRECCION001) y tres de ellas son externas a dicho entorno inmediato que requieren la aplicación de coeficientes de localización más subjetivos y, por consiguiente, mucho menos precisos y que en este caso, además, y como hechos dicho, no se justifican cuantitativamente.

Esto nos permite concluir, por tanto, que las muestras aportadas por el Ayuntamiento para determinar el valor en venta son más representativas que las utilizadas por la demandada y ello por las siguientes razones:

1º.- Se trata de ocho muestras frente a las seis de la CPV siendo, además, que todas ellas están ubicadas en el DIRECCION001 con la tipología mayoritaria en el AEH, mientras que de las seis utilizadas por la CPV -solo tres- se ubican en el DIRECCION001; además una de las muestras municipales se ubica en el AEH considerado tanto por el Ayuntamiento como por la CPV, y ninguna de las muestras de la CPV se ubica en su AEH. Las restantes tres muestras de la CPV se ubican incluso por encima de la DIRECCION002, antigua DIRECCION003.

2º.- Para confirmar el valor en venta utilizado, la CPV extrae los módulos del mapa de valores urbanos de referencia para 2022 de la Sede Electrónica del Catastro, donde el valor de vivienda representativa de la zona en la que se ubica el suelo a valorar es de 1.920,00 €/m2t, y en primera línea de playa 1.980,00 €/m2t. A estos valores la CPV aplica un coeficiente de antigüedad y estado de conservación, asumiendo una antigüedad de 63 años a los inmuebles que representan el valor de 1.920,00 €/m2t y 50 años de antigüedad a los que representan el valor de 1.980,00 €/m2t, obteniendo un valor del módulo actualizado de 2.675,71 €/m2t en el primer caso y 2.494,94 €/m2t en el segundo caso, afirmando que estos valores son similares al valor considerado por la CPV previamente a la modificación de los coeficientes de localización antes referidos que es de 2.418,88 €/m2t (con la nueva homogeneización estimó 2.503,87 €/m2t).

Y no podemos estar de acuerdo con esta comprobación efectuada por la demandada, entre otras, por las siguientes razones:

1.- La parcela objeto de expropiación no se sitúa en el ámbito delimitado con la zona de valor 1.980,00 €/m2t en el mapa de valores para 2022 del Informe Anual del Mercado Inmobiliario de la Sede Electrónica del Catastro, sino que se ubica en la zona de valor de 1.920,00 €/m2t.

(...)

Mapa de valor 2022 de la Sede Electrónica del catastro, ubicando la parcela a expropiar. Se comprueba que dicha parcela se ubica en la zona de valor de 1.920,00 €2t.

Así mismo, ninguna de las seis muestras aportadas por la CPV se ubica en los ámbitos delimitados con valores de 1.920,00 €/m2t o 1.980,00 €/m2t del citado mapa de valores para 2022, ya que cinco de ellas se incluyen en el ámbito de valor de 1.800,00 €/m2t y una en el ámbito de 1.650 €/m2t.

(...)

Mapa de valor de 2022 de la Sede Electrónica del Catastro, ubicando las muestras aportadas por la CPV y comprobándose que ninguna de ellas se ubica en zona de valor de 1.920,00 €/m2t ni de 1.80,00 € /m2t.

Se dejan designadas a los efectos probatorios oportunos las páginas de la Sede Electrónica del Catastro, apartado Mapa de Valores Urbanos para 2022 de Rincón de la Victoria

2.- Aplica a los módulos del catastro unos coeficientes de antigüedad diferentes, siendo de 50 años a los inmuebles situados en primera línea de playa y 63 años al resto, sin justificar esta decisión (la expresión "asumiendo una antigüedad de 63 y 50 años respectivamente"contenida al folio 17 del acuerdo recurrido así lo avala), siendo además que, admitir este criterio, supone al final un valor en venta actualizado de las viviendas en primera línea de playa (2.494,40 €/m2t) muy inferior a las situadas al norte (2.675,71 €/m2t), valores éstos que, teniendo en cuenta la ubicación, se alejan bastante del mercado inmobiliario, en el que la primera línea de playa tiene mayor valor que en líneas más alejadas.

Por todo lo anteriormente expuesto, entendemos que el valor en venta utilizado por el Ayuntamiento (2.431,80 €/m2t) es más objetivo por provenir de transacciones reales, por ser extraído de un número mayor de transacciones representativas (ocho) y por estar todas ellas ubicadas en el DIRECCION001 y además una de ellas en el propio AEH.

Por lo que hace a los Costos de Construcción.

Otro de los factores necesarios para el cálculo del valor de un bien en expropiación es el costo de la construcción, conforme a las previsiones del art. 22 del Reglamento de la Ley del Suelo:

Vc = Valor de la construcción en euros por metro cuadrado edificable del uso considerado. Será el resultado de sumar los costes de ejecución material de la obra, los gastos generales y el beneficio industrial del constructor, el importe de los tributos que gravan la construcción, los honorarios profesionales por proyectos y dirección de las obras y otros gastos necesarios para la construcción del inmueble".

Empezamos afirmando, como así se recoge en el Informe del Arquitecto Municipal, obrante al Folio 328 del expediente administrativo, que las tres valoraciones consideradas, tanto la propuesta por la CPV, como la Hoja de aprecio del expropiado como la Hoja de aprecio del Ayuntamiento demandante, coinciden en basarse en los "Valores medios estimados de la construcción para el año 2022 aprobados por el Colegio Oficial de Arquitectos de Málaga", que para su mejor identificación se acompaña al presente escrito como documento número CUATRO.

Esos valores estimados de la construcción contenidos en el baremo del COAMA que se adjunta, en edificación de viviendas (que es nuestro caso), recoge ocho posibles valores medios de costo de construcción en función de las ocho tipologías que considera.

Pues bien, mientras que los costos de construcción aplicados por el expropiado en su hoja de aprecio y por el Ayuntamiento en la suya, estiman ambos en aplicar el correspondiente al de la tipología Plurifamiliar Aislada, que parte de un PEM de 830 €/m2t, la Comisión Provincial de Valoraciones y sin justificación que aparentemente lo avale, parte de un PEM de 802 €/m2t, no correspondiendo este valor medio con ninguno de los ocho recogidos para viviendas en el baremo del citado COAMA.

La demandada, en el acuerdo objeto de este recurso, en la página 19 del mismo, en el apartado referido a los costos de construcción, parece dar una explicación que esta parte no puede compartir, ya que se basa en que la tipología MC -existente en el Ámbito Espacial Homogéneo- es edificación entre medianeras según planeamiento a pesar de que, sin embargo, la parcela a expropiar tiene la consideración de Plurifamiliar aislada por estar rodeada de viales en todos su frentes. Por ello, la CPV hace una media de los costos de construcción estimados por el baremo del COAMA, correspondientes, de un lado a viviendas plurifamiliares en medianeras y por otro a viviendas plurifamiliares aisladas.

Así que, la Comisión Provincial de Valoraciones no solo tiene en cuenta el AEH para determinar la edificabilidad media ponderada, con lo que estamos de acuerdo, sino que además tiene en cuenta el AEH para determinar el costo de una hipotética construcción en la parcela a expropiar, y por eso opta por hacer una media entre el valor asignado por el COAMA a la tipología mayoritaria en este AEH -que es la de plurifamiliar medianera- obviando la que realmente le corresponde a la parcela a expropiar por sus características de parcela aislada.

Sin embargo es un hecho objetivo y evidente que las parcelas objeto de expropiación dan en todos sus frentes a viales; de ahí el error -que ya adelantaba el técnico municipal en su informe- en el que se incurre por la CPV al aplicar a los costos de construcción (y aunque ello sea a modo de media) los valores correspondientes a plurifamiliares medianeras; como decimos, es imposible que se de situación de medianería alguna en la parcela; la captura del plano del AEH delimitado que incluye en azul la parcela objeto de valoración así lo demuestra. ( Folio 7 de esta demanda).

En resumidas cuentas, el costo de construcción de viviendas en medianeras, que forma parte de la media de costes utilizada por la CPV, simple y llanamente, no tiene cabida para determinar el costo de construcción de un inmueble en la parcela a expropiar que, como en este caso ocurre, está rodeada en todos sus frentes por viales, lo que ya de por sí imposibilita su consideración como medianera y por lo tanto la aplicación de los costos de tipología entre medianeras. Todo ello con independencia de las tipologías existentes en el AEH.

CUARTO.-YAJOSAN alega:

- La entidad YAJOSAN, SL, es propietaria de las Fincas ubicadas en el término municipal de Rincón de la Victoria, que constituyen el objeto del Expediente de Expropiación Forzosa NUM009, seguido ante el Ayuntamiento de ese municipio, del que trae causa este Recurso Contencioso-Administrativo.

Las fincas referidas son las siguientes:

Finca de Rincón de la Victoria NUM000, NUM010.

Finca de Rincón de la Victoria NUM001, NUM011.

Finca de Rincón de la Victoria NUM002, NUM012.

Están calificadas, según el PGOU del municipio de Rincón de la Victoria como zona verde o espacio libre público, de acuerdo a las previsiones definidas en la Modificación del PGOU de cambio de calificación de parcelas en DIRECCION000, aprobada definitivamente, mediante acuerdo del Ayuntamiento Pleno en sesión de fecha 28 de septiembre de 2007, publicada en el BOP Málaga nº 251, Suplemento nº NUM007, de fecha 31 de diciembre de 2007, página 87.

-En nuestra opinión, y dicho sea con todos los respetos, el proceso de valoración seguido por el Ayuntamiento de Rincón de la Victoria como por la Comisión Provincial de Valoraciones, y la determinación final que se fija como justiprecio es claramente errónea e implica la infracción de los artículos 14, 18.2, 19, 33.1 y 3 de la Constitución, así como la vulneración de los artículos 32, 43 y 52 de la Ley de Expropiación Forzosa, de 16 de diciembre de 1954, conculcando el principio de igualdad y de equidistribución de los beneficios y cargas derivados del planeamiento.

Además, la edificabilidad aplicada no es correcta y la motivación, en nuestra humilde opinión, no se corresponde con la situación concreta de las parcelas objeto de este expediente, tal y como se pretende demostrar en este escrito.

-La aplicación correcta de los cálculos para establecer el justiprecio, tal y como justifica el informe de "Valoración Expropiatoria Suelo Urbano Pº Marítimo Virgen del Carmen, nº NUM007, Rincón de la Victoria, Málaga", suscrito por Leoncio, Arquitecto Técnico e Ingeniero de la Edificación, Consultor Senior TT*Advisory-Técnicos en Tasación, SA, ha de suponer necesariamente una suma de 2.323.230,62€, con un valor de repercusión de 4.155,08 euros/m2s, más el 5% por ciento de afección, para un total de 2.439.392,15€, además de los intereses que correspondieran, tal y como, a lo largo de este escrito, se tendrá la oportunidad de acreditar.

Este documento concluye que el justiprecio debe ascender a la cantidad indicada de acuerdo a los cálculos realizados y que constan incluidos en el apartado de RESUMEN DE VALORES del mismo, explicando, además, de forma detallada las razones por las que discrepan del sistema de cálculo fijado tanto por el Ayuntamiento de Rincón de la Victoria como por la Comisión Provincial de Valoraciones para fijar el justiprecio.

-En función del contenido de los distintos informes aportados y, en especialmente el confeccionado por Leoncio, es preciso concretar una serie de parámetros de cara a obtener el cálculo del justiprecio de las parcelas objeto de expropiación.

Los parámetros referidos son los siguientes, cuya determinación concreta se realiza en los siguientes apartados de este recurso:

1.Superficie Adoptada.

2.Costes y Gastos de Construcción.

3.Coeficiente K.

4.Edificabilidad.

5.Valores de Venta.

EN CUANTO A LA SUPERFICIE ADOPTADA.

Según el informe del Sr. Leoncio, "la identificación de las fincas ha sido indubitada durante todo el proceso, si bien se ha detectado un error de transcripción en uno de los linderos detallados para la finca NUM001, la descripción recoge que linda con la NUM013 cuando en realidad consideramos que se refiere a la Finca Registral NUM000. De igual modo las referencias catastrales que constan en la nota simple para la Finca NUM000 no arrojan información tras consulta practicada en la Oficina Virtual de Catastro.

A la vista a de lo expuesto, por nuestra parte se sostiene la idoneidad de la adopción de la superficie adoptada por la Sra. Sacramento, Arquitecta Técnica de la Comisión Provincial de Valoraciones de la Junta de Andalucía, fijándola en 559,13 m2".

Por lo tanto, entendemos que, en este caso, no hay discordancia con el contenido del informe de la CPV, fijando la superficie en 559,13 m2.

COSTES Y GASTOS DE CONSTRUCCIÓN.

Tomando también como referencia el contenido del informe del Sr. Leoncio, en el apartado referido al valor de la construcción en euros por metro cuadrado edificable del uso considerado, que será el resultado de sumar los costes de ejecución material de la obra, los gastos generales y el beneficio industrial del constructor, el importe de los tributos que gravan la construcción, los honorarios profesionales por proyectos y dirección de las obras y otros gastos necesarios para la construcción del inmueble (Vc),que concluye lo siguiente:

En relación a esta variable, considerando que sólo existiría la tipología residencial en la promoción inmobiliaria más probable, compartiríamos la determinada por la técnico de la Administración,lo que implica un coste de construcción de:

Vc: 802€/m2x1,40308=1.125,27 €/m2t

- COEFICIENTE K.-

Se trata del coeficiente que pondera la totalidad de los gastos generales, incluidos los de financiación, gestión y promoción, así como el beneficio empresarial normal de la actividad de promoción inmobiliaria necesaria para la materialización de la edificabilidad (K).

En todos los informesse emplea el establecido con carácter general un valor de 1,40, compartiendo su adopción por lo que las conclusiones de valor que se recojan en el presente documento no se encontrarán influenciadas por ello.

K=1,40

EDIFICABILIDAD.-

Hay que reiterar el hecho cierto de que la calificación como zona verde pública del suelo objeto de valoración tiene su origen en una modificación puntual de elementos del PGOU, de iniciativa municipal, aprobada definitivamente en pleno de 28/09/2007, publicada en el BOP de 31/12/2007, que se aporta como DOCUMENTO NÚMERO DOS al presente escrito.

Significar esta circunstancia que, en nuestra opinión, no es baladí, y es que la modificación tenía, única y exclusivamente, como objeto, las parcelas que hoy son objeto de expropiación no extendiéndose la actuación municipal a ninguna otra parcela, espacio o zona del entorno.

En la muy escueta memoria que sirve para justificar la innovación indicada, se hace mención a una serie de circunstancias de especial interés:

El objetivo de esta innovación de planeamiento es coincidente con la pretensión del Ayuntamiento recogida en el documento de Revisión de PGOU aprobado inicialmente en agosto de 2005.

Esta revisión del PGOU de Rincón de la Victoria nunca fue aprobada por el Ayuntamiento ni por la Junta de Andalucía, estando, a día de hoy en vigor, el mismo texto del PGOU que definía este espacio con una calificación residencial, hasta que se tramitó la modificación de 2007.

Siendo dicho objetivo completar y regularizar este espacio público con la incorporación de la parcela nº NUM014 de propiedad privada, posibilitando la realización de una plaza peatonal en superficie a forma de ensanche del DIRECCION004, y la ejecución bajo la misma de un aparcamiento subterráneo que absorba la gran demanda existente en la zona. Téngase en cuenta que el DIRECCION004 con el que limitan las parcelas por el sur tiene carácter peatonal, necesitando la creación de bolsas de aparcamiento próximas para permitir el acceso a las playa de ciudadanos que habitan lejos de la costa.

Estas actuaciones que eran el objetivo del Ayuntamiento, 17 años después no se han visto materializadas y, de hecho, el expediente de expropiación ha tenido que ser impulsado por la propiedad.

Es decir, la motivación por la que se instaba la modificación que cambiaba el uso residencial al de zona verde no se ha cumplido.

Téngase en cuenta que el DIRECCION004 con el que limitan las parcelas por el sur tiene carácter peatonal.

El Ayuntamiento entendía, y así queda de manifiesto, que estas parcelas limitan por el sur con el DIRECCION004, aunque luego, en el informe de valoración municipal afirma lo contrario.

Es decir, el documento que servía para dar una justificación a la recalificación NUNCA fue aprobado por las administraciones competentes y el OBJETIVO perseguido, tampoco se ha materializado por la falta de actividad municipal para su consecución habiendo transcurrido un plazo de 17 años desde que, formalmente, habrían podido llevarlo a cabo.

En el momento de la recalificación instada de oficio por el Ayuntamiento de Rincón de la Victoria, ya se trataba de un suelo clasificado como urbano, con la consideración de consolidado, según la nomenclatura de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, con calificación residencial y la ordenanza MC-1, con unos derechos no materializados, definidos en el PGOU en vigor en ese momento (y en este momento dado que el planeamiento general de Rincón de la Victoria no se ha visto alterado nada más que por modificaciones puntuales).

Dada la clasificación del suelo en cuestión, SUELO URBANO, Consolidado, se entiende que la equidistribución de beneficios y cargas entre los titulares de derechos de propiedad de las parcelas integradas en el ámbito ya se había practicado.

Entiende esta parte que, independientemente del contenido del art. 20.3 del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo , que hay que matizar, la valoración debe realizarse según los parámetros urbanísticos de las parcelas que fueron objeto de la recalificación aplicables en el momento previo a que se aprobara esa modificación del PGOU,sin tomar en consideración otras circunstancias que, en todo caso, minorarían el importe del justiprecio al que la entidad propietaria tendría derecho pues entrarían en juego elementos no relacionados directamente con la parcela, lesionando los derechos de la entidad propietaria, contraviniendo el principio fundamental de la equidistribución de beneficios y cargas urbanísticas.

Se trataba de una parcela que conformaba una manzana única, con una tipología concreta y una edificabilidad perfectamente definida que, en su momento, contaba con un Proyecto para su desarrollo Residencial para 19 viviendas plurifamiliares, local, garaje en DIRECCION000, de Rincón de la Victoria, redactado por los Arquitectos Justo y Conrado, que consta aportado en el Expediente Administrativo, folios 889 a 1004.

Dicho proyecto fue tramitado en el Ayuntamiento de Rincón de la Victoria, con el número de expediente NUM015, tal y como consta en la abundante documentación de parte y, también, municipal, que se aporta a la presente demanda como DOCUMENTO NÚMERO TRES.

Entre la documentación que se acompaña, cabe destacar, la siguiente, dejando constancia de que el Ayuntamiento de Rincón de la Victoria estuvo tramitando durante, al menos, dos años, una licencia de obras, para luego recalificar el suelo:

Requerimiento municipal, firmado con fecha de 28 de agosto de 2003.

Aval, emitido por CAJA RURAL MEDITERRÁNEA, para garantizar los daños en vía pública ocasionados con motivo de las obras con número de expediente NUM016.

Traslado de requerimiento municipal de fecha 13 de junio de 2005.

Traslado de requerimiento municipal de fecha 14 de julio de 2005.

Documentación de la Junta de Andalucía, referida al Dominio Público Marítimo Terrestre.

Informe de Costas.

Distintos documentos, de parte, aportando documentación diversa.

No se trataba de una parcela privada con una calificación dotacional o de equipamiento que estuviera reflejada (tras las correspondientes compensaciones, estudios y cálculos) en el PGOU dando un servicio a la zona concreta en la que se ubica dentro de la malla urbana del DIRECCION001 de Rincón de la Victoria.

Ni tampoco se trataba de un ámbito que necesitara tramitación alguna para su desarrollo pues para la materialización de los derechos derivados de la calificación urbanística de la referida parcela bastaba tramitar una licencia de obras, cosa que se intentó, sin éxito, desde, al menos, 2003.

Al contrario, con la tramitación urbanística completada desde un punto de vista del planeamiento y de la gestión, las parcelas objeto de la recalificación y, luego, de la expropiación, ubicadas en un suelo urbano consolidado, con una licencia en trámite, y en un entorno en el que las dotaciones de infraestructuras y servicios estaban desarrolladas, al menos según el PGOU, concluidas y en funcionamiento, y con una calificación residencial y una tipología de MC-1 definida según el PGOU en vigor en ese momento (también en la actualidad) fueron objeto de una modificación puntual de elementos expresa transformándose en zona verde, sin compensación alguna para la propiedad ni en aquel momento ni hasta la fecha.

Como suelo urbano (consolidado) que era, ya había participado, previamente, en las cesiones a la comunidad, haciéndolo ahora por segunda vez, duplicando por lo tanto, las contribuciones realizadas. Esto es, el titular del derecho de propiedad de estas parcelas ha de asumir, según el criterio de la administración, la merma de sus derechos por duplicado basándose en un documento que no llegó a aprobarse (la Revisión del PGOU de 2005) y para la consecución de unos objetivos que el Ayuntamiento de Rincón de la Victoria olvidó desde el momento en el suelo quedó como área libre.

Es decir, la recalificación sólo sirvió para perjudicar gravemente los intereses de la entidad YAJOSÁN, SL, no habiendo rastro, 17 años después, de los aparcamientos, de la zona peatonal...

Los antecedentes referidos deben llevarnos a la conclusión de que la superficie que debe ser considerada es la de las parcelas objeto de expropiación, identificándolas con el ámbito espacial homogéneo.

El concepto actual del ámbito espacial homogéneo viene a decir que el entorno de referencia a efectos de valorar la finca sin aprovechamiento será aquél que tenga una coherencia y singularidad urbanística respecto de otras zonas de la ciudad con la cautela de que siempre pueden aparecer situaciones concretas que la norma no puede prever como por ejemplo la que sucede en este expediente y es que la aplicación estricta del criterio legal y reglamentario no permite resolver el problema que se plantea para definir el objeto de la expropiación y la definición del espacio que ha de servir de referencia.

En casos como este, han de ser los Tribunales los que definan, en cada caso concreto, con la ayuda de un dictamen pericial, cuál es el ámbito que se debe tomar como referencia, y cuál es el uso y edificabilidad (o usos y edificabilidades) a considerar, basándose en los criterios que la jurisprudencia ha ido estableciendo a lo largo de los años ("entorno más inmediato", "qué destino hubiera tenido la finca de no estar destinada a dotación pública", "la afectación no puede desvalorizar"..., y siempre teniendo como criterio de base, la razón de ser de la norma: determinar unos parámetros para valorar una finca expropiada para una finalidad de interés general, que no supongan una discriminación y un menoscabo patrimonial para sus propietarios, respecto del resto de propietarios de su entorno, que, encima, probablemente iban a salir beneficiados de dicha expropiación, en el caso de que el Ayuntamiento hubiera materializado los objetivos de la actuación recalificadora.

Es decir, el ámbito espacial, ajeno a la superficie expropiada, debe tomarse como una referencia en el caso de que la parcela a carezca de edificabilidad asignada pero, en circunstancias como las que encontramos en este expediente, la determinación de la misma puede asentarse, además, en estos otros criterios objetivos como los antes referidos al destino que hubiera tenido la finca de no estar destinada a dotación pública o el hecho de que la afectación no puede desvalorizar la propiedad privada, como sería el caso.

La edificabilidad de la parcela que fue objeto de la Modificación de Elementos y ahora lo es de la expropiación tenía la posibilidad de materializar una ocupación del 100% en todas las plantas menos en la planta NUM008 que, en ese caso, sí tendría retranqueos, para una edificabilidad neta de concreta.

En decir, según el criterio de esta parte, la edificabilidad que es preciso aplicar es el que tenía la parcela neta, según la tipología y ordenanza de aplicación, es decir, la MC-1, y 2,675m2t/m2s.

Pretender aplicar la edificabilidad media del ámbito homogéneo distinto a la superficie de la parcela expropiada por contraposición a la definida en la tipología específica que era de aplicación, en esa parcela neta concreta, hasta la modificación puntual de elementos, serviría para introducir elementos discordantes con las condiciones de la parcela a expropiar de manera que se reduciría el aprovechamiento que debe ser indemnizado, perjudicando sin justificación, de nuevo, al propietario de estas parcelas de manera, también en este caso, injustificada, suponiendo una discriminación para la entidad propietaria, respecto del resto de propietarios de su entorno, que, además, van a ser beneficiados por la expropiación por la implantación en la zona de un espacio verde que incrementa el valor de las edificaciones del entorno.

Muy probablemente la intención de la administración, con estas determinaciones, no es otra que tratar de incluir dentro del área espacial homogénea la mayor parte de suelo urbano consolidado posible y bajar así la edificabilidad del solar expropiado al tener en cuenta la superficie de unos equipamientos y dotaciones que eran totalmente ajenos a la propia parcela que fue objeto, en su día, de recalificación, y ahora, de expropiación.

Debido a las muy especiales circunstancias de este expediente y de las parcelas incluidas en el mismo, debería tenerse en consideración únicamente para definir la edificabilidad que ha de servir para calcular el valor de la expropiación, el ámbito concreto de la parcela que fue objeto de la innovación puntual y ahora lo es de la expropiación, con las características urbanísticas que tenía, es decir, con una tipología de MC-1 y una edificabilidad de 2,675m2t/m2s, sin comparaciones con otras edificaciones del ámbito homogéneo.

Viene al caso el argumento ofrecido por el Técnico Municipal quien, en su informe de valoración, da la clave de bóveda para estas determinaciones, aunque su conclusión no puede ser aceptada por esta parte (de hecho, es la opuesta), para la toma en consideración del suelo concreto con la aplicación de la ordenanza MC-1 cuando dice que no es posible aplicar la edificabilidad neta teórica de la propia parcela "ya que sería tratar a esta como un ámbito homogéneo exclusivo, sin tener en cuenta por ejemplo el suelo dotacional público existente en este ámbito, ya afectado a su destino, que tiene su influencia en la fórmula del cálculo de la edificabilidad media".

Pues bien, como ya se ha indicado, el ámbito espacial de la modificación puntual de elementos fue únicamente el que ocupaba el suelo objeto de esta valoración (es decir, era EXCLUSIVO) considerado de forma UNITARIA esta misma parcela, que, reiteramos, se encuentra en un suelo urbano consolidado, con unos derechos, en el que la correspondencia entre los suelos públicos y privados, dotacionales... ya era una realidad teórica y práctica, de modo que entendemos que no debe ser posible aplicar una edificabilidad distinta a la que estaba ya definida, teniendo en cuenta las correspondencias antes indicadas. En definitiva, debe ser de aplicación, para la determinación de la edificabilidad, la ordenanza MC-1, tal y como está prevista en el PGOU de Rincón de la Victoria.

Gráficamente, y desde un punto de vista metafórico, se puede decir que el Ayuntamiento hizo uso de un bisturí que, cercenando los derechos de YAJOSAN, SL, alteró la calificación del suelo.

Las determinaciones de esta ordenanza constan el expediente administrativo que obra en Autos, folios 841 a 845.

Dicho esto, en nuestra opinión, en ningún caso debe admitirse la aplicación de una edificabilidad de 2,00m2t/m2s para la tipología de MC-1, tal y como se pretende de contrario en el informe técnico de valoración al que este escrito sirve de recurso, ni tomando como referencia la parcela objeto de la expropiación ni, tampoco, el ámbito espacial homogéneo, sea cual sea el que se tome en consideración, pues dicha tipología prevé una disposición de planta baja, más una planta (ambas al 100% de ocupación) y un NUM008 retranqueado (al 67,5% de ocupación).

No valdría el argumento del informe de la Junta de Andalucía ya que en el caso de la parcela que es objeto de expropiación, no era preciso tramitar ninguno de los instrumentos urbanísticos referidos en dicho informe, pues era parcela finalista, un suelo directo, cuyo proyecto básico para la obtención de licencia de obras había sido presentado en el Ayuntamiento de Rincón de la Victoria en su día, de una manera previa a la tramitación de la innovación.

Por lo tanto, debe aplicarse los parámetros de la parcela neta, definidos en la ordenanza de la tipología MC-1, o lo que es lo mismo, una EDIFICABILIDAD de 2,675m2t/m2s considerando la parcela objeto de expropiación como un ámbito espacial homogéneo sobre el que definir el índice de edificabilidad aplicable al justiprecio.

SUPERFICIE EDIFICABLE BIS.

Independientemente de lo dicho en cuanto a que cualquier parámetro que se utilice debe limitarse a la parcela objeto de la expropiación, y a efectos meramente dialécticos, hemos de indicar que esta parte no estaría, tampoco, conforme con el ámbito espacial homogéneo definido en el informe municipal o en el Informe de la Junta, debiendo manifestar nuestra oposición, según los argumentos que se aportan en el siguiente punto.

SUPERFICIE EDIFICABLE TER

A conclusiones similares llega el informe del Técnico Leoncio, cuando hace referencia a los parámetros urbanísticos del entorno y realiza un pronunciamiento sobre el techo máximo edificable que correspondería, cuando manifiesta lo siguiente:

En el Informe Técnico suscrito por el arquitecto D. Justo con fecha marzo de 2022 realizado a petición de Yajosán, SL, se determina el techo máximo edificable considerando que, por su disposición en primera línea sería de aplicación NUM004 ( NUM006+ NUM007+ NUM008), arrojando un total de 2,675 m2t/m2s considerando la disposición que podría tener el NUM008. Teniendo consideración de suelo urbano consolidado por lo que no introdujo en el mismo cesión alguna del 10 %.

Analizada la geometría de las fincas y lo establecido para la planta NUM008 consideramos motivado y compartimos el pronunciamiento ya realizado:

? NUM006: Ocupación 100 %=(1m2t/m2s)

? NUM007: Ocupación 100%=(1m2t/m2s)

? Pl. NUM008: Ocupación 67,50%= 0,675m2t/m2s

Total: 267,50%=2,675m2/m2s

Continúa el referido informe de valoración haciendo referencia a las alegaciones presentadas por Yajosán, SL, sobre la hoja de aprecio municipal, reproduciendo el contenido de las mismas en lo que respecta a la superficie edificable, ya transcritas en páginas anteriores, cuando se hace referencia al informe del técnico municipal que manifestaba que no es posible tomar como referencia tan solo las parcelas objeto del expediente pues sería tanto como considerarla como un ámbito homogéneo exclusivo, siendo precisamente esto lo que pretende argumentar esta parte: ya que el objeto de la modificación de elementos y de la expropiación son idénticos, corresponde realizar la valoración y la definición del justiprecio según los parámetros de esas parcelas concretas.

Señala el técnico de referencia de esta parte, en relación a lo expuesto en las alegaciones de YAJOSAN, SL, que comparte las afirmaciones vertidas en su integridad, entendiendo que no pueda ser aplicado otro coeficiente de edificabilidad que el recogido en el informe del Sr. Justo y en el que se sustentan estas alegaciones (2,675m2/m2s).

Es decir, en su informe, el Sr. Leoncio afirma que sería aplicable la edificabilidad de la parcela neta, con la tipología de MC-1, 2,675m2/m2s, debiendo entender que el ámbito espacial homogéneo se debe circunscribir a la superficie ocupada por las parcelas objeto, en su momento, de la recalificación, y ahora, de la expropiación.

Dicho lo anterior, y para el caso de optar por la determinación del ámbito espacial homogéneo distinto a la parcela, continua el informe del Sr. Leoncio afirmando que, sin embargo, en el Informe de valoración suscrito por Dña. Sacramento (Arquitecta Técnica de la Comisión Provincial de Valoraciones) sobre la edificabilidad se detalla que el concepto de ámbito espacial homogéneo viene definido en el artículo 20.3 del Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo , según el cual, se entiende por ámbito espacial homogéneo, la zona de suelo urbanizado que, de conformidad con el correspondiente instrumento de ordenación urbanística, disponga de unos concretos parámetros jurídico-urbanísticos que permitan identificarla de manera diferenciada por usos y tipologías edificatorias con respecto a otras zonas de suelo urbanizado, y que posibilita la aplicación de una normativa propia para su desarrollo"..

El informe del Sr. Leoncio señala que tras el análisis de todo lo anterior, con independencia de que determinásemos la superficie edificable a partir de un área espacial homogénea como la que se recoge en el informe o en base a la parcela neta edificable, no se debe obviar que la posibilidad otorgada a los suelos del área inmediata de desarrollar para la tipología NUM004 lo siguientes niveles: NUM017+ NUM007+ NUM008 y que debería ser adoptado para la parcela neta.

Es decir, si fuera preciso definir el ámbito homogéneo, habría que considerar la edificabilidad sobre parcela neta en base al informe del arquitecto Sr. Justo, obteniéndose lo siguiente (2,675 m2t/m2s) = Ei 2,372 m2t/m2s).

En el último informe emitido por la Comisión Provincial de Valoraciones-Delegación de Gobierno se justifica la idoneidad de la adopción del coeficiente 2,00 por el siguiente motivo:

"Considerando justificada esta edificabilidad por dos razones: primero, porque la edificabilidad de 2 m2t/m2s se basa en las disposiciones del PGOU para la redacción de estudios de detalle con ordenación de volúmenes y proyectos de reparcelación, considerando esta edificabilidad como bruta del suelo; y segundo, porque esta edificabilidad se acerca más a la realidad del ámbito espacial homogéneo, como se confirma con datos reales por manzanas".

Como queda dicho, no puede tomarse en consideración dicha afirmación en tanto en cuanto, al tratarse de un suelo urbano consolidado, no era preciso tramitar ninguno de los documentos referidos para la materialización del aprovechamiento.

Es decir, si se tomaran en consideración las afirmaciones de la Sra. Sacramento, obtendríamos un resultado erróneo, según nuestro punto de vista de (2,00 m2t/m2s) = Ei 1,773 m2t/m2s.

Y sería erróneo, en primer lugar, por no considerar la parcela neta, en sí, con su tipología, y, en segundo lugar, sería erróneo por realizar los cálculos del ámbito homogéneo con una edificabilidad teórica que no se corresponde con la tipología aplicable.

La discrepancia por tanto se resume en lo siguiente: en el caso de que se utilizara este parámetro, manteniendo el área homogénea establecido por la Sra. Sacramento e introduciendo la edificabilidad del Sr. Justo el resultado ascendería hasta 2,372 m2t/m2s frente a los 1,773 m2t/m2s que se obtienen en el informe autonómico referenciado.

En opinión de quien suscribe (en este caso, el Sr. Leoncio) el criterio sostenido por la Administración derivaría como ya se expuso en una merma injustificada de derechos a la entidad propietaria del suelo que, por una actuación municipal, obtendría, una compensación inferior al valor real del suelo en cuestión y del posible producto inmobiliario que se podría haber desarrollado en el mismo".

En nuestra opinión, en consonancia con lo anterior, el único debate que podría existir es si se adopta parcela neta o área homogénea pero en ningún caso el coeficiente de la neta debe ser inferior al que ya se determinó por el Sr. Justo. Por tanto el parámetro que se debería aplicar sería o 2,372 o 2,675 m2t/m2s, pero en ningún caso el de 1,773 que se adopta por la Administración.

Por lo tanto, en cuanto a la edificabilidad, habría que tomar en consideración, lo siguiente:

Considerando suelo neto: Ei = 2,675 m2t/m2s (Parcela neta expropiada)

En el caso de tomar en considerando el área homogénea, el cálculo sería el siguiente: Ei = 2,372 m2t/m2s.

VALORES DE VENTA.

El informe de los servicios técnicos de la Junta de Andalucía (de la misma manera que se hizo en el informe del Ayuntamiento de Rincón de la Victoria) obvia la necesidad de aplicar el mayor y mejor uso, que debe sustentar toda valoración inmobiliaria y, también, la determinación del justiprecio en expedientes como este.

Según la Orden ECO 805/2003 "el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos será el que resulte de destinarlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, al económicamente más aconsejable, o si es susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, será el que resulte de construirlo, dentro de las posibilidades legales y físicas, con la intensidad que permita obtener su mayor valor".

Por lo que respecta a los testigos utilizados en el informe del Ayuntamiento y también en el de la Junta de Andalucía, desde nuestro punto de vista, los mismos carecen de un elemento esencial que no es otro que el de compartir características similares a las del suelo objeto de la valoración en la medida que, entre otras cosas, ninguno de ellos se ubica en la primera línea de DIRECCION004, como es este, estando todos ellos, al menos, en una tercera línea respecto a la fachada al mar.

Entendemos que la privilegiada ubicación de las parcelas objeto de la expropiación debe ser uno de los argumentos esenciales para el cálculo del valor de la misma, obviando las consideraciones puestas de manifiesto por el Ayuntamiento y la CPV que pretenden ubicarla en una segunda línea de playa.

Además de lo dicho en la innovación de elementos, que sitúa las parcelas en el frente del DIRECCION004, en las siguientes imágenes, de la aplicación GOOGLE MAPS, puede verse que el solar se ubica en primera línea de playa y no, como en algún momento ha pretendido justificar la administración, fuera del frente de costa del DIRECCION004 de Rincón de la Victoria.

(...)

Los testigos deberían ubicarse en las inmediaciones del suelo objeto de la expropiación y deberían contar con características similares o, en todo caso, análogas, a las de la parcela y producto inmobiliario que se podría desarrollar en la misma. En el caso de los testigos utilizados en el informe de valoración del Sr. Leoncio son más adecuados que los aportados por la administración.

Ninguna de las transacciones referenciadas en el Informe del Ayuntamiento ni en el de la Junta ofrecen productos similares al que podría haberse desarrollado en el suelo objeto de la modificación de elementos y ahora de esta expropiación, de obra nueva, ubicado en primera línea de paseo marítimo con vistas directas al mar.

Los testigos aportados han de servir como una referencia, más o menos precisa, para la determinación del valor y el justiprecio del bien a expropiar, pero no pueden considerarse como un elemento indubitado e incuestionable. Además de los testigos, han de tenerse en consideración otros elementos como por ejemplo la ubicación concreta del activo (en este caso, en primera línea de playa) o las variables del mercado inmobiliario en localidades y ubicaciones similares, independientemente de los criterios generales del municipio...

Se ha comprobado que la parcela objeto de la expropiación se ubica en la primera línea de DIRECCION004, lindando directamente con este espacio, con vistas directas al mar y, lo que es más importante, sin posibilidad de que se realice construcción alguna que le prive de esa privilegiada posición o le reste valor a la edificación que se hubiera podido desarrollar, hecho este que, en modo alguno, ha sido considerado en las valoraciones de la Junta (o el Ayuntamiento) pues todos sus testigos carecen de esa privilegiada ubicación.

Podrían haberse empleado los datos derivados de las transacciones más recientes, llevadas a cabo, por ejemplo, con motivo de la comercialización de la promoción ubicada en la DIRECCION002 del propio núcleo de Rincón de la Victoria que, como es conocido, se trata de una promoción que cuenta con una fachada al paseo marítimo con viviendas, áticos y locales cuyos precios de repercusión reales son similares a los utilizados por Justo es el primer informe de valoración, oscilando, en el caso de los locales, entre los 4.512€ y los 6.000€ por metro cuadrado, según la información de la promotora, tal y como consta en el expediente. Dicha promoción se ubica en el solar ubicado en la parte derecha de la siguiente imagen, extraída de la aplicación google maps.

En los informes aportados, del Sr. Justo, se hace mención al precio de venta de estos inmuebles (Páginas 847 y siguientes del Expediente Administrativo).

En las siguientes fotografías aéreas, de google maps, se hace una comparativa de la ubicación de las dos parcelas, presentando ambas parcelas unas características muy similares.

En definitiva, entiende esta parte que los testigos utilizados por los informes emitidos por el Ayuntamiento o la Junta no deben tenerse en cuenta, como norma general, en la medida que ninguno de ellos ofrecen características similares a las propias del suelo que ahora es objeto de expropiación y carecen del elemento principal que califica a esta propiedad, es decir, NO están en primera línea de DIRECCION004.

Por el contrario, para la determinación del valor de estas parcelas habrá de considerar, antes que nada, la ubicación concreta de las mismas, hecho éste que las hace únicas no sólo a nivel local sino también a nivel provincial.

VALORES DE VENTA/BIS.

Continuando con los testigos en los informes del Ayuntamiento y de la Junta, hemos de señalar lo siguiente:

1. Ninguno de los informes aportados ofrece muestras significativas que sean un fiel reflejo del mercado inmobiliario de Rincón de la Victoria. En ese sentido es muy importante hacer mención que, según el portal especializado "idealista", el precio medio del metro cuadrado construido, en venta, en el distrito denominado Playa del Rincón asciende a la cantidad de 3.142,00€, superior a los 2.813,25€ que fija el informe de la Junta como el valor del metro cuadrado de techo en la ubicación de primera línea de playa, tal y como puede comprobarse en el siguiente enlace, también aportado como DOCUMENTO NÚMERO CUATRO.

https://www.idealista.com/venta-viviendas/rincon-de-la-victoria/playa-delrincon/

No es posible sustentar la afirmación de que el precio en la primera línea de playa es inferior y, ni siquiera similar, al precio medio del referido distrito y que ofrece una oferta muy variada (con propiedades que no están en la fachada marítima).

Hay que tener en consideración que los precios indicados han de matizarse aplicando coeficientes de antigüedad que, en todo caso, supondrán elevar el precio de metro cuadrado construido de vivienda nueva respecto a las cifras aportadas.

Cualquier informe de valoración que pueda ser objeto de consulta muestra que en Rincón de la Victoria, en particular, y en cualquier municipio costero, en general, el promedio del valor del metro cuadrado en esa primera línea de playa supera al valor medio en, al menos, un 50%, estando plenamente convencidos que cualquier informe que se realice por persona o entidad que no tenga interés en el expediente alcanzará conclusiones como las derivadas del informe del Sr. Leoncio.

2. A pesar de que el ámbito espacial homogéneo se limita a la zona con tipología NUM004 del DIRECCION001, la totalidad de los testigos que se aportan en ambos informes se encuentran ubicados en otras localizaciones, pero, sobre todo, con unas características diferentes y con valores, en general, comparativamente muy bajos.

Ninguno de los testigos aportados se ubica en una primera línea de playa ni tienen vistas directas al mar tal y como ya se ha hecho referencia.

3. Hay que añadir que, al menos en el informe municipal, se aportan operaciones de compraventas muy desfasadas en el tiempo, datadas en febrero, marzo y diciembre de 2019, agosto y septiembre de 2020 y, tan solo en un caso, en mayo de 2021.

Partiendo de la base de que el mes de referencia debe ser, al menos, del mes de marzo de 2022, la totalidad de los testigos aportados carecen de validez, dejando constancia que el Ayuntamiento tenía los medios suficientes para obtener la información de las transacciones del referido mes sin necesidad de acogerse a operaciones tan antiguas y, por tanto, poco representativas en el momento que ha de considerarse, considerando además que el mercado inmobiliario en general y, particularmente el de Rincón de la Victoria, ha experimentado una espiral de encarecimiento, precisamente desde 2019-2020, que ha incrementado el precio de las viviendas en un porcentaje muy superior al de la media de la provincia.

4. Incluso, se podrían aportar testigos de esas otras zonas con valores muy superiores a los aportados por JA y Ayuntamiento.

Es decir, además de que se han elegido testigos que se ubican fuera de la zona de influencia de la parcela expropiada, se ha optado por operaciones con un menor valor, lo que contradice cualquier principio objetivo de elaboración de los informes técnicos de la administración que deben realizarse con la mayor ecuanimidad posible.

Se aportaron en el escrito de alegaciones de esta parte, y así consta en el Expediente Administrativo, a la propuesta de la Comisión Provincial testigos de primera línea, junto con copia del anuncio del mismo portal web utilizado por la Junta de Andalucía para la realización de dicho informe.

Como se podía apreciar, la media del precio venta del metro cuadrado en los inmuebles de primera línea de playa del núcleo de Rincón de la Victoria, conforme a los testigos aportados, es muy superior a la media fijada tanto por el informe de la Junta de Andalucía como por el del Ayuntamiento ese municipio.

Pero, además de lo indicado, es significativa que, contando con unos mapas en los que los Valores de Referencia oficiales, del Catastro Inmobiliario, quedan fijados, no se hayan tenido en consideración, tomando valores inferiores a los reflejados en los indicados mapas, lo que implica, también por este motivo, la necesidad de descartar los datos aportados en los referidos informes.

Estas cifras oficiales, que son tradicionalmente muy inferiores a los valores de mercado, son muy superiores a las que se reflejan en los informes aportados por la Junta o el Ayuntamiento.

- VALORES DE VENTA TER.

En cuanto al valor contenido del informe redactado por el Sr. Leoncio que nos sirve de referencia y que es el utilizado a efectos de determinar el valor en venta del suelo expropiado en este Recurso de Contencioso Administrativo lo mismo que antes en el de Reposición, en el apartado relativo al valor de venta del metro cuadrado de edificación del uso considerado del producto inmobiliario acabado, calculado sobre la base de un estudio de mercado estadísticamente significativo, en euros por metro cuadrado edificable (Vv) hace la siguiente determinación:

*Informe Justo: Vv-Viviendas = 5.534,65 €/m2.

*Informe Justo: Vv Comercial = 5.258,77 €/m? 2.

*Informe Municipal= 2.431,80 €/m2.

*Informe Junta de Andalucía: 2.418,88 €/m2.

Hacemos nuestra la afirmación del Sr. Leoncio, según la cual, "analizados los pronunciamientos anteriores, al margen del resultado, según la cual muestra su disconformidad con la fuente empleada por las administraciones públicas, en el primer caso por lo variado de sus características y en el segundo porque la generalidad del pronunciamiento para todo un municipio (valor medio) no recoge la exclusiva ubicación que nos ocupa, sin duda la más demandada para un municipio costero (primera línea de costa, en el entorno del paseo marítimo)".

Expuesto todo lo anterior, "y dado que no compartimos los pronunciamientos efectuados en el resto de informes, entendemos que dado que los costes quedan referidos a vivienda de nueva promoción se debería haber acudido a fuentes de obra nueva para determinar los ingresos que se producirían con el hipotético desarrollo inmobiliario. Suponemos que esto no se ha realizado por la inexistencia de estos desarrollos en la localización que nos ocupa pero al menos se deberían conocer los precios para obra nueva que existen en el municipio".

Siguiendo el contenido del informe del Sr. Leoncio, "nuestra oposición a los estudios de mercado empleados en los distintos informes es clara y consideramos necesario construir una opinión sólida del mercado que tendría la hipotética promoción inmobiliaria a partir de muestras de obra nueva que presentan un nivel de calidad constructiva muy superior a la vivienda antigua, características y un nivel de costes afrontados por los promotores similar al introducido por nosotros en el desarrollo de cálculo. Costes y características de muestras de otras época, con independencia de coeficientes que se introduzcan o reformas que se hayan practicado sobre ellas, presentan comportamientos diferentes a los de obra nueva, es por ello que consideramos no pueda estar justificado un estudio de mercado sustentado únicamente en muestras de segunda mano".

Señala el informe utilizado que "si estas muestras de obra nueva se encuentran en otras ubicaciones de la población, los coeficientes de homogeneización prácticamente serán sólo por este concepto y no por todas y cada una de las variables que presentan los testigos".

Es por ello que en el informe del Sr. Leoncio se analiza el mercado de obra nueva del municipio detallando incluso las referencias catastrales de las parcelas en las que se desarrollan:

? Promoción NUM007 - NUM018 - DIRECCION005, Campo Mar, Rincón de la Victoria.

? Promoción NUM014 - NUM019 - DIRECCION006, DIRECCION007, Rincón de la Victoria.

? Promoción NUM020 - NUM021 - DIRECCION008, Lo CEA - Los Cortijos de Rincón de la Victoria.

Continúa el informe aportado diciendo que "si bien no se debe obviar que estos desarrollos ubicados en urbanizaciones de nueva creación poseen unos atributos diferentes a los que suelen tener las promociones que se encuentran en los núcleos urbanos tradicionales, podríamos considerar que se pueden compensar como localización frente a servicios comunes como piscina, zonas deportivas etc. También es habitual que estas viviendas dispongan de una importante dotación de superficie aterrazada que se suele computar como superficie comercializable de cada unidad".

Y añade que "resultaría complejo efectuar un análisis individualizado con el consumo de edificabilidad real de cada muestra para la determinación de cada valor unitario dado que ello implicaría un análisis de los proyectos/licencias, en todo caso se debe considerar que la superficie bajo la que se comercializa cada muestra resultará superior a la superficie computable por lo que en todo caso arrojará un unitario inferior y que nunca podrá ser considerado como "partidista", se trata por tanto de un valor unitario determinado con la mayor de las prudencias exigible a cualquier valoración".

"La selección de las 9 muestras anteriores arroja un valor unitario de 3.952,91 €/m2, todo ello sin practicar homogeneización de sus características ni otros factores de apreciación que puedan ser considerados como subjetivos".

"Analizado ahora el mercado de segunda mano con similar localización a la que nos ocupa:

? https://www.idealista.com/inmueble/ NUM022/ - NUM023

*https://www.idealista.com/inmueble/ NUM024/ - NUM025

? https://www.idealista.com/inmueble/ NUM026/ - NUM027

*https://www.idealista.com/inmueble/ NUM028/ - NUM029

*https://www.idealista.com/inmueble/ NUM030/ - NUM031

*https://www.idealista.com/inmueble/ NUM032/ - NUM033

La selección de las 6 muestras anteriores arroja un valor unitario de 3.920,82 €/m2, todo ello sin practicar homogeneización de sus características ni otros factores de apreciación que puedan ser considerados como subjetivos.

Concluye el informe del Sr. Leoncio diciendo que "el análisis de las muestras arroja una afirmación que quien suscribe ya hacía en párrafos anteriores tras apreciación de las características de ambos mercados (obra nueva y segunda mano), los atributos de las muestras se pueden considerar compensados. Si bien es cierto que un hipotético desarrollo de nueva planta en primera línea presentaría unas características muy superiores a las que tienen las viviendas de segunda mano, los desarrollos de nueva planta alejados de la línea de costa poseen un nivel de zonas comunes muy superior. A pesar de que se podría considerar un unitario superior para un desarrollo de nueva planta en primera línea frente al obtenido para segunda mano, por la prudencia y la objetividad exigible no adoptaremos un valor superior, todo ello además soportado en el probable factor de negociación y reducción de valores que se produce en el cierre de las operaciones inmobiliarios y que no se recoge en valores ofertados".

Y añade que "de igual modo no se debe obviar que en el desarrollo de una promoción en una ubicación como la que nos ocupa existirían unidades con peores o mejores características y por tanto el valor medio a adoptar debe ser corregido".

Por todo lo anterior, considera el técnico que firma el informe como valor razonable medio para un hipotético desarrollo un unitario de 3.750,00 €/m2, el mismo resulta inferior al medio y por prudencia se encuentra en la franja menor del intervalo de mínimos y máximos expuesto (3.102,68€/m2-6.018,87€/m2).

Vv = 3.750,00 €/m2

Para reforzar el contenido y alcance de las anteriores aseveraciones, consta aportada la

Tasación Oficial de 3 solares urbanos, de uso residencial, ubicados en DIRECCION009, de Rincón de la Victoria, ubicados a escasos metros del suelo objeto de la expropiación, también en primera línea de playa, que arroja resultados muy similares a los referidos en el informe de valoración aportado.

Constan aportadas en el Expediente Administrativo, folios 179 a 316.

Esta tasación, realizada a los efectos hipotecarios, valora un solar de 138,88m2 en 597.508,39€, dejando constancia que estas están realizadas bajo criterios hipotecarios, cuyos resultados, necesariamente ofrecen importes menores que los referidos al justiprecio de una expropiación cuyo fin ha de ser, necesariamente, la compensación del perjuicio injustamente sufrido por el administrado.

Se aportan, como DOCUMENTO NÚMERO CINCO, copia de las referidas tasaciones, para comodidad de la Sala.

- Todo lo anterior debe llevarnos a concluir que el justiprecio que corresponde a los bienes y derechos objeto propiedad de YAJOSÁN, SL, de los que se ha visto privada es, una vez realizados los ajustes oportunos conforme a lo expuesto, de 2.439.392,15€, incluyendo el 5% del premio de afección, y no de 521.126,16€ tal y como sostiene el Ayuntamiento de Rincón de la Victoria ni de 690.338,18€, como indica la Resolución de la Junta de Andalucía.

De acuerdo a los antecedentes, el importe del Justiprecio de las parcelas debe ser la cantidad ya indicada, de acuerdo a los siguientes parámetros:

VARIABLES DETERMINACIÓN JUSTIPRECIO DIRECCION000

Las fórmulas a aplicar, son las siguientes:

Por lo tanto, VRS (Valor de repercusión del suelo) sería:

Y, la VS (Valoración del suelo) teniendo en cuenta la superficie (559,13m2) y el VRS calculado, sería:

A la referida cifra, habría que aplicar el 5% del premio de afección para un total reclamado de 2.439.392,15.

QUINTO.-La defensa de la Comisión Provincial de Valoraciones opone a la demanda del Ayuntamiento, prescindiendo de inserciones documentales:

- Presunción de legalidad y acierto del Acuerdo impugnado.

Sentado lo anterior, obviamente hemos de remitirnos en su integridad al contenido del Acuerdo impugnado y a la valoración contenida en el mismo, efectuada sobre la base de los informes técnicos de valoración que obran en el expediente administrativo.

En este sentido debemos recordar que, como señala la doctrina jurisprudencial: (...)

Consideramos que esta presunción de acierto no ha sido desvirtuada de contrario, por las razones que pasamos a exponer.

Sobre la correcta valoración de los terrenos por parte de la CPV.

Con carácter previo al análisis de los motivos de recurso, hemos de significar que urbanísticamente la parcela se encuentra clasificada según el Plan de Ordenación Urbana de Rincón de la Victoria en su adaptación a la LOUA como Suelo Urbano Consolidado y calificada como Zona Verde. El uso predominante en el ámbito es el uso residencial con ordenanza de edificación Manzana Cerrada NUM005, subtipo NUM004 con una edificabilidad máxima según la aplicación de las normas de composición del edificio de la ordenanza MC. Situación básica del suelo para su valoración: Suelo urbanizado conforme al artículo 21 de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana.

Partiendo de lo anterior, el recurso de la parte actora cuestiona la valoración llevada a cabo por la CPV en los ss. aspectos:

1) En cuanto a la edificabilidad aplicable a cada una de las parcelas NUM004 incluida en el AEH (término Ei), al considerar que el valor tomado por la CPV resulta inapropiado.

2) El segundo de los aspectos discutidos es el relativo al valor de repercusión, en atención al valor de venta, entendiendo la actora improcedente tanto los testigos como la aplicación de los coeficientes de antigüedad y estado de conservación.

3) El tercer motivo principal de controversia es el valor de construcción por entender la actora que procede únicamente el valor correspondiente a vivienda plurifamiliar aislada.

No pueden admitirse dichos alegatos.

Para la valoración resulta de aplicación el artículo 37 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo, "Valoración en el suelo urbanizado".

1. Para la valoración del suelo urbanizado que no está edificado, o en que la edificación existente o en curso de ejecución es ilegal o se encuentra en situación de ruina física:

a)Se considerarán como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística, incluido en su caso el de vivienda sujeta a algún régimen de protección que permita tasar su precio máximo en venta o alquiler. Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido.

b)Se aplicará a dicha edificabilidad el valor de repercusión del suelo según el uso correspondiente, determinado por el método residual estático.

c) De la cantidad resultante de la letra anterior se descontará, en su caso, el valor de los deberes y cargas pendientes para poder realizar la edificabilidad prevista

A continuación, pasamos a analizar cada una de las cuestiones planteadas:

I.- SOBRE LA EDIFICABILIDAD MEDIA EN ATENCIÓN AL VALOR Ei.

Cabe partir de la literalidad de la norma aplicable al presente caso (el hecho de que se trate de suelo urbanizado no se discute), y en concreto del ya transcrito artículo 37 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana y el art. 20.3 RVLS que disponen expresamente que "Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media, así definida en el artículo siguiente, y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido.

En el caso que nos ocupa, puesto que nos encontramos en el supuesto transcrito, la CPV calcula la variable de edificabilidad media de acuerdo con la previsión del art. 21 del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo (en adelante, RVLS) y la demanda cuestiona el resulta obtenido por la CPV al aplicar la fórmula al no compartir el valor asignado al término Ei que debe tomarse en consideración:

Artículo 21. Edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo.

"A los efectos de lo dispuesto en el apartado tercero del artículo anterior, para determinar la edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo se aplicará la siguiente expresión:

Siendo:

EM = Edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo, en metros cuadrados edificables por metro cuadrado de suelo.

Ei = Edificabilidad asignada a cada parcela i, integrada en el ámbito espacial homogéneo, en metros cuadrados edificables por metro cuadrado de suelo.

Si = Superficie de suelo de cada parcela i, en metros cuadrados.

VRSi = Valor de repercusión del suelo correspondiente al uso asignado a cada parcela i, en euros por metro cuadrado de edificación.

VRSr = Valor de repercusión del suelo correspondiente al uso de referencia adoptado por la legislación urbanística para la comparación con el resto de usos, en euros por metro cuadrado de edificación.

SA = Superficie de suelo del ámbito espacial homogéneo, en metros cuadrados.

SD = Superficie de suelo dotacional público existente en el ámbito espacial homogéneo ya afectado a su destino, en metros cuadrados".

La CPV mantiene la edificabilidad media para el ámbito espacial homogéneo en 1,773m2t/m2s, en contra posición de la propuesta por la administración recurrente en 1,677m2t/m2s. No obstante, el único valor discutido de adverso en la aplicación de la fórmula es el término Ei.

Para calcular la edificabilidad media (EM), se debe asignar a cada parcela integrada en el ámbito la edificabilidad asignada, que multiplicada por la superficie de suelo de cada parcela y dividida entre el suelo del ámbito, excluyendo las dotaciones, dará la edificabilidad media. La edificabilidad asignada a cada parcela es el resultado de la aplicación de las normas de edificación, en este caso MC-1.

La CPV toma como referencia el informe técnico de valoración, obrante a los folios 309 y siguientes del Expediente Administrativo, el cual expone de forma motivada distintos aspectos.

El Informe técnico toma la Edificabilidad asignada a cada parcela i, integrada en el ámbito espacial homogéneo, en metros cuadrados edificables por metro cuadrado de suelo (Ei) de las disposiciones contenidas en el PGOU de Rincón de la Victoria. Así, el art. 6.3.2 de la SECCION VI: ZONA DE ORDENACION EN MANZANA CERRADA de la PARTE 4: REGULACION DE SUELO URBANO. ORDENANZAS, establece que:

6.3.2.- Edificabilidad neta.

No se fija edificabilidad neta, de forma que la superficie de techo edificable será la resultante de aplicación de las Normas de composición del edificio expresadas en el presente capítulo.

Para la redacción de Planes Especiales de Reforma Interior, Estudios de Detalle con Ordenación de Volúmenes y Proyectos de Reparcelación cuyos ámbitos hubieren de fijarse eventualmente en el transcurso de su gestión, se establece un índice de edificabilidad bruta de 2 m² de techo/m² de suelo. Este índice de edificabilidad no rige para los estudios de Detalles necesarios en las parcelas superiores a las que se alude en el apartado anterior, ni para las unidades de ejecución en suelo urbano cuyo techo máximo se fija en sus fichas reguladoras.

El debate surge porque el PGOU no asigna una edificabilidad neta para esta ordenanza. No obstante, sí determina el índice de edificabilidad que se aplicará a supuestos como estudio de detalle con ordenación de volúmenes, que es el valor tomado por la CPV.

Se discute de adverso que no estamos ante ninguno de los supuestos previstos en el PGOU para aplicar tal índice; sin embargo, basta acudir al concepto de estudio de detalle para verificar que resulta plenamente aplicable al caso que nos ocupa. Así, un estudio de detalle se define, en atención al diccionario jurídico de la Real Academia Española, como el «plan urbanístico, en suelo urbano, reducido a la ordenación de volúmenes edificatorios y fijación de alineaciones y rasantes, que no puede alterar las determinaciones de los planes de superior jerarquía».

Con base en la definición antes mencionada se puede afirmar que la función esencial de los estudios de detalle es definir de forma concreta o reordenar los volúmenes edificables -de acuerdo con las especificaciones del planeamiento y el señalamiento de alineaciones y rasantes- del ámbito territorial en suelo urbano comprendido dentro de los límites de una parcela para la construcción de un edificio de vivienda.

Por ende, mediante la aprobación de un Estudio de Detalle se pueden alterar las condiciones de edificabilidad en cuanto parcelación, posición, ocupación, volumen y forma de la edificación. En definitiva, la redacción de un estudio de detalle puede presentar como objetivo el planteamiento de una nueva edificación o la modificación del reparto del porcentaje de la edificabilidad e inclusive la autorización de incrementos de edificabilidad en determinadas parcelas; por lo que entendemos plenamente aplicable el índice previsto en la normativa pues nos encontramos precisamente ante la necesidad de determinación de la edificabilidad de cada parcela integrada en el AEH.

Por otro lado, es el propio PGOU es el que determina como edificabilidad neta el índice de edificabilidad bruta de 2 m2t/m2s, equiparando ambos conceptos por lo que la CPV exclusivamente procede a aplicar la edificabilidad prevista como neta en el PGOU.

Finalmente, con el estudio pormenorizado realizado por el técnico de la CPV, no se hace sino corroborar este índice previsto en el PGOU y su correcta aplicación al caso que nos ocupa pues, tras un análisis exhaustivo de las 13 manzanas que forman parte del Ámbito Espacial Homogéneo (AEH), todas ellas bajo la ordenanza NUM004. En este análisis, se calculó la edificabilidad actual tomando en cuenta la superficie construida, especialmente en un entorno completamente consolidado. Los resultados de este análisis demostraron que la edificabilidad neta actual es de 1,99 m²t/m²s. Esto confirma y respaldan la elección de la edificabilidad Ei asignada a cada parcela.

Es decir, el examen de las manzanas del AEH se realizó en atención a las construcciones existentes arrojando diversos valores en su gran mayoría superiores a 2 m2t/2m2s. Completando la tabla que aparece en el Informe técnico de la CPV se obtiene una edificabilidad resultante para cada manzana (resultado de dividir la superficie construida entre la superficie de la manzana):

- Manzana NUM007: 1,69 - Manzana NUM014: 2,40 - Manzana NUM020: 2,03 - Manzana NUM034: 1,99 - Manzana NUM035: 2,17 - Manzana NUM036: 1,95 - Manzana NUM037: 2,18 - Manzana NUM038: 1,86 - Manzana NUM039: 2,77 - Manzana NUM040: 2,42 - Manzana NUM041: 2,37 -Manzana NUM042: 2,03.

Cabe señalar que el cálculo se realiza de acuerdo con las distintas manzanas pues precisamente nos encontramos ante una zona de ordenación en manzana cerrada en las que la edificación se dispone alineada a vial ocupando la totalidad de la parcela, tal y como dispone el art. 6.1 de la SECCION VI: ZONA DE ORDENACION EN MANZANA CERRADA de la PARTE NUM034: REGULACION DE SUELO URBANO. ORDENANZAS. Es más, la subzona MC-1 concurrente al caso que nos ocupa, se define como zona de vivienda tradicional en el art. 6.2 del mismo texto caracterizadas por el hecho principal de alinearse a vial y ocupar la totalidad de la parcela.

Es decir, tras la verificación realizada puede concluirse el acierto de tomar el valor de 2 m2t/m2s pues no solo coincide con el previsto expresamente en el PGOU, sino que igualmente se obtendría de aplicar los parámetros urbanísticos de composición de la edificación propios de la ordenanza MC-1, como se sostiene en la demanda, ya que esta edificabilidad se acerca más a la realidad del ámbito espacial homogéneo, como se confirma con datos reales por manzanas.

II.- SOBRE EL VALOR EN VENTA.

Cuestiona igualmente la parte actora el valor de repercusión fijado por la CPV en el concreto apartado atinente al Valor en venta del metro cuadrado de edificación según estudio de mercado.

La valoración de la finca por la Comisión Provincial de Valoración, de acuerdo con lo establecido en el artículo 22 del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo se realiza por el método residual estático.

VRS =( Vv / K )- Vc

La controversia se centra en el valor de venta del metro cuadrado de edificación del uso considerado del producto inmobiliario acabado, calculado sobre la base de un estudio de mercado estadísticamente significativo, en euros por metro cuadrado edificable.

Según estudio de mercado realizado en marzo de 2022 y transpuesto a la fecha de aprecio según los datos publicados por el Ministerio de Fomento para el valor tasado de vivienda libre en municipios mayores de 25.000 habitantes para el Rincón de la Victoria, el Valor de Venta (Vv) en euros por m2 para marzo de 2022 es y para la tipología edificatoria de plurifamiliar es:

Vv = 2.503,87 €/m².

En contra de lo sostenido por la parte actora, los testigos obtenidos de transacciones reales no tienen por qué prevalecer frente las ofertas de mercado. Tradicionalmente, la jurisprudencia ha señalado la preferencia de las transacciones reales sobre las ofertas inmobiliarias a la hora de realizar estudios de mercado en esta materia. Sin embargo, esta línea jurisprudencial se ha matizado en los últimos años de manera que se remite en última instancia, a una cuestión de valoración probatoria, lo que significa que las ofertas tomadas de portales inmobiliarios no deben ser descartadas automáticamente, siempre y cuando se describan adecuadamente los testigos utilizados y se aplique un coeficiente corrector para el valor de las muestras entre precios de ofertas y valores reales de mercado, permitido por el artículo 24.2 del Reglamento de Valoraciones junto con técnicas de homogeneización. Así, sobre la cuestión relativa a la validez que haya de darse al estudio de mercado basado en ofertas de venta ya se pronunció la Sala de Málaga del TSJA en Sentencia de 11 de abril de 2022 (Recurso nº 244/2020). En la misma se parte de la premisa de que la extracción de ofertas de venta de la página web "Idealista", u otras fuentes similares, a modo de supuestos testigos ha sido un método puesto tradicionalmente en tela de juicio por la jurisprudencia. Pero, se apunta que (....)

En el caso que nos ocupa, la metodología empleada en el Informe técnico de valoración para la determinación del valor en venta según estudio de mercado que sirve de base a la CPV es la misma avalada por el TSJA en la Sentencia antes transcrita: los testigos son ofertas de venta, cierto, pero están corregidas en aplicación de los coeficientes previstos reglamentariamente y son objeto de homogeneización en función de las características de los inmuebles, habiéndose procedido a su transposición a la fecha de aprecio conforme a los datos publicados por el Ministerio de Fomento para el valor tasado de vivienda libre en municipios mayores de 25.000 habitantes, es decir, valores oficiales. A mayor abundamiento, debe tenerse en cuenta que la Comisión Provincial de Valoraciones no tiene acceso a bases de datos desde donde pueda obtener testigos de transacciones reales. Es por ello por lo que la búsqueda de testigos para realizar los informes de valoración se realiza mediante portales inmobiliarios de viviendas en venta, método que se ha utilizado en este expediente. En cualquier caso, hay que reseñar que el Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo vigente permite para el método de valoración por comparación la realización del estudio mediante ofertas inmobiliarias y no solo transacciones reales.

Analicemos los valores de referencia que propone catastro para el año 2022: El valor de referencia determinado por la Dirección General de Catastro, es el resultado del análisis de los precios de todas las compraventas de inmuebles que se realizan ante datario público, en función de las características catastrales de cada inmueble. El valor de referencia no superará el valor de mercado. Para ello, se aplicará un factor de minoración en su determinación igual a 0,90 fijado por orden Ministerial. El valor de referencia de los inmuebles se determinará, año a año, por aplicación de módulos de valor medio, basados en los precios de todas las compraventas de inmuebles efectivamente realizadas ante notario o inscritas en el Registro de la Propiedad, y obtenidos en el marco de los informes anuales del mercado inmobiliario que elabora la Dirección General del Catastro. Estos módulos se asignarán a los productos inmobiliarios representativos por zonas del territorio llamadas ámbitos territoriales homogéneos de valoración, y se corresponderán con los precios medios de las compraventas. En el caso de bienes inmuebles urbanos, la Dirección General del Catastro calculará el valor de referencia de un inmueble concreto a partir del módulo de valor medio aplicable en el ámbito en el que se ubique, teniendo en cuenta las diferencias de categorías, antigüedad y estado de conservación entre este inmueble y el producto inmobiliario representativo al que se refiera el módulo. Los módulos de valor medio aplicables en cada caso se publicarán anualmente, en forma de mapa de valores, en la Sede Electrónica del Catastro. En dicha Sede será posible consultar los importes de los módulos, las características de los productos inmobiliarios representativos, y la delimitación de los ámbitos territoriales. Como puede observarse en el actual mapa de valores urbanos de catastro para 2022 donde se reflejan los valores de referencia por ámbito territorial homogéneo, el módulo de valor de vivienda representativa de la zona donde se ubica el suelo es igual a 1920,00 €/m², la primera línea aumenta un poco su valor y lo fija en 1.980,00 €/m².

El informe de la CPV, a diferencia de lo alegado en la demanda, señala expresamente que "El módulo de valor medio del ámbito que abarca la propiedad asciende a 1.920,00 €/m²".Asimismo, se incluye en el Informe de la CPV mapa del valor de referencia para 2022 de la sede electrónica del Catastro en el que se sitúa la parcela en el ámbito delimitado con la zona de valor 1.920 €/m2, (folio 304 EA):

Igualmente puede observarse de la captura de pantalla anterior que la antigüedad de la edificación fijada en 63 años deriva precisamente de los datos del Catastro.

Atendiendo al Informe del Arquitecto municipal (folios 996 y 1001 EA) puede comprobarse que, en contraposición con lo afirmado en la demanda, exclusivamente se han tenido en cuenta cuatro muestras representativas de transacciones reales -que no ocho- pues se han excluido cuatro de ellas (testigos 6 a 8) por tratarse de locales. Así, se critica de adverso la sola utilización de 6 testigos por la CPV cuando el propio informe municipal exclusivamente se sirve de cuatro, debiendo reputarse tal número de muestras comparables como insuficiente (art. 24 RVLS dispone un número mínimo de seis).

Es más, únicamente una de las muestras se localiza en el AEH considerado con la tipología NUM004, las otras tres no solo se sitúan fuera de dicho AEH sino que se refieren a las tipologías NUM043 y NUM044 (esta última descrita en el PGOU como subzona de mayor altura que normalmente se producen en los centros de La Cala y Rincón de la Victoria o alineadas a la antigua N-340, art. 6.2. de la SECCION VI: ZONA DE ORDENACION EN MANZANA CERRADA de la PARTE 4: REGULACION DE SUELO URBANO. ORDENANZAS).Se adjunta imagen tomada del informe municipal sobre la localización de las muestras tomadas(folio 993 EA):

Por ende, con la aplicación de la tipología edificatoria MC-4 de los testigos se incumplen las condiciones de semejanza y equivalencia básicas exigidas por el Reglamento, concluyendo que no se trata de una muestra significativa del valor de mercado para esa tipología edificatoria por su escasa representatividad.

En todo caso, resulta relevante que de los testigos tomados por el técnico municipal ninguno de ellos se refiere a la fecha de aprecio (marzo de 2022) sino que datan de 15/9/2020, 11/3/2019, 6/8/2020, 25/05/2021, 27/2/2019, 19/12/2019 y 3/12/2019 por lo que igualmente requieren dichas transacciones reales de aplicación de coeficientes de actualización de muestras. Para esta actualización, en contra de lo sostenido en la demanda, no se ha empleado índices oficiales de actualización utilizados por organismos oficiales, sino que se recurre a los datos de una empresa privada (TINSA).

Los seis testigos tomados por la CPV se encuentran en las proximidades del bien objeto de expropiación, y la mayoría de ellos están ubicados en un mismo ámbito territorial de valor, a excepción del testigo 6, que se encuentra ligeramente alejado, a una distancia de menos de 300 metros de los otros testigos. Tres de los testigos están situados en el DIRECCION001, mientras que los otros tres, aunque cercanos al bien expropiado, se encuentran fuera de esta zona por lo que se procede a aumentar en el Acuerdo impugnado el coeficiente de localización de estos tres testigos localizados fuera del DIRECCION001. No obstante, tal y como se afirma la página 17 de Acuerdo de la CPV de 19 de marzo de 2024 por el que se resuelve el recurso de reposición interpuesto por la propiedad (aportado por la recurrente), las muestras utilizadas para el cálculo del valor de venta en el informe técnico de valoración se ubican casi en su totalidad a excepción de una de ellas en el ámbito espacial homogéneo seleccionado, a menos de 300 metros del suelo que estamos valorando lo que ya de por sí le otorga a los mismos representatividad. Como ya se respondió se trata de una zona del paseo marítimo de especiales características, el suelo se sitúa en el DIRECCION001 formados por vivienda tradicional popular de poca altura, que marca una clara diferencia de valor de otras zonas del término municipal del Rincón de la Victoria por su tipología constructiva.

En cuanto a la homogeneización, el coeficiente de localización CH-1 tiene por objetivo dar representatividad a cada uno de los valores de venta de los inmuebles contenidos en los testigos o muestras, en la hipótesis de hacer coincidir su ubicación con la del suelo objeto a valorar. En relación al coeficiente de antigüedad y estado de conservación CH-3, se procede a lo recogido en el artículo 24 del Reglamento de Valoraciones , recurriendo a la información catastral para la determinación de la antigüedad de las muestras.

Por la CPV, en la selección de los comparables, se han tenido en cuenta las condiciones de semejanza o equivalencia básica, la localización, uso y configuración geométrica del artículo 24 del Reglamento de Valoraciones, al no disponer de ofertas de obra nueva en el entorno del suelo, dado que el mismo se encuentra consolidado se han homogeneizado las muestras obtenidas por antigüedad y estado de conservación utilizando los coeficientes correctores establecidos en la tabla del Anexo II del Reglamento. Tanto el desarrollo del método como los criterios de homogeneización se ajustan al contenido del artículo 24 del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo, Real Decreto 1492/2001, y así se dispone en el cuadro de comparación de testigos sobre el valor de mercado anexo al informe de la CPV (folio 321 EA).

III.- SOBRE EL VALOR DE CONSTRUCCIÓN.

Por último, se cuestiona en la demanda el valor de construcción o costos de construcción en atención a la cuantía fijada por la CPV por cuanto se atribuye una media de los valores asignados en los Valores medios estimativos de la construcción de 2022 del Colegio Oficial de Arquitectos de Málaga (anexo al Acuerdo impugnado, folio 322 EA).

Frente a lo afirmado de adverso, lo cierto es que la parcela a expropiar se encuentra calificada según el PGOU de Rincón de la Victoria, en su adaptación a la LOUA, como suelo urbano consolidado y calificada como Zona Verde. El uso predominante en el ámbito es el uso residencial con ordenanza de edificación Manzana Cerrada NUM005, subtipo NUM004 con una edificabilidad máxima según la aplicación de las normas de composición del edificio de la odenanza MC (folio 312 EA). El referido aspecto no es negado de adverso, sino que simplemente afirma que la parcela a expropiar debe ser considerada como plurifamiliar aislada por estar rodeada de viales. De hecho, en el informe municipal de valoración exclusivamente se señala que "considerando que la tipología MC existente en toda esta zona de ciudad se desarrolla con edificación exenta y no en medianería"se procede a la aplicación de la tipología plurifamiliar aislada sin mayor explicación.

En consecuencia, resulta sorprendente que se critique en la demanda el uso de la tipología predominante en el AEH de MC-1, cuando el propio informe aportado por el Ayuntamiento expropiante se basa, al igual que la CPV, en la tipología de la zona.

Ítem mas, el criterio aplicado por la CPV se justifica debidamente en el Acuerdo a cuya explicación no podemos sino remitirnos por su claridad (folio 307 EA):

En cuanto al valor de construcción, no compartimos las objeciones presentadas. La tipología predominante en el área espacial que comprende el suelo a valorar es la MC-1, según las disposiciones del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de Rincón de la Victoria. De acuerdo con las normativas urbanísticas, esta zona de ordenación presenta una diversidad morfológica, lo que ha dado lugar a una subzonificación dentro de la Ordenanza. Además, esta ordenanza incluye tipologías que, comúnmente denominadas "tradicional popular", comparten similitudes con la anterior, principalmente en lo que respecta a su alineación con las vías públicas y la ocupación total de la parcela. Del mismo modo, en esta zona se encuentran otros tipos de edificios más modernos, caracterizados por ocupar la totalidad de la parcela y alinearse con las vías circundantes.

La zona cubierta por esta ordenanza se subdivide en siete subzonas, siendo MC-1 y MC-2 las dos primeras, que regulan las áreas con viviendas de baja altura de estilo tradicional. Por lo tanto, no estamos de acuerdo con la propuesta del Ayuntamiento de asignar un coste de ejecución de 830 €/m² para edificios de viviendas plurifamiliares aislados, ya que esto es equiparable a la subzona de ordenación OA, compuesta por viviendas plurifamiliares en altura, generalmente en bloques aislados. En lugar de ello, esta Comisión ha optado por calcular un valor intermedio entre las dos tipologías edificatorias, es decir, 803 €/m², tomando en cuenta viviendas en edificios plurifamiliares aislados (830 €/m²) y viviendas en edificios plurifamiliares medianeros (774 €/m²).

La base de tal argumentación la encontramos al art. 6.1 de la Sección VI de la Parte 4 del PGOU del Rincón de la Victoria:

"6.1.- Definición y objetivos. La edificación se dispone alineada a vial, entre medianerías, configurando manzanas cerradas, de tipos muy diferentes según el parcelario de origen y las condiciones de ocupación internas, de ahí que, para atender a esta diversidad morfológica, se establezca una subzonificación dentro de la Ordenanza.

Asimismo se incluye en esta ordenanza tipologías que normalmente denominadas "tradicional popular". se asemejan a la anterior por el hecho principal de alinearse a vial y ocupar la totalidad de la parcela.

Con estos mismos criterios se agrupan aquí otro tipo de edificios más modernos pero que se caracterizan por ocupar la totalidad de la parcela alineándose al viario circundante.

Las Ordenanzas de esta Zona reconocen y consolidan dicha estructura teniendo en cuenta la incidencia de la nueva edificación en altura, compaginando este propósito con el de evitar la sobrecarga de densidad a que habría de conducir la continuación del actual proceso.

Se contempla, así mismo, la posibilidad de introducir esta tipología en los sectores previstos para la extensión de la ciudad, con objeto de que la edificación, alineada a vial, fuerce el carácter ordenador y estructurante que el Plan encomienda a determinados ejes viarios sobre los que se sustenta el crecimiento".

En definitiva, el valor asignado encuentra pleno encaje tanto el PGOU como en la propia tabla de valores medios del Colegio de Arquitectos pues en la misma se dispone expresamente que tales valores son estimativos sujetos a oscilaciones por lo que en nada se prohíbe la aplicación de un valor medio entre las tipologías edificatorias como hace la CPV.

Por tanto, la pretensión de la actora carece de fundamento alguno, y desde luego no evidencia la incorrección de la Valoración realizada por el técnico.

Consecuentemente, la resolución recurrida debe ser confirmada por ser ajustada a Derecho.

SEXTO.-La defensa de la Comisión Provincial de Valoraciones opone a la demandaa de YAJOSAN, S.L., en los autos acumulados:

-AUSENCIA DE CRÍTICA DEL ACTO IMPUGNADO. CONFORMIDAD A DERECHO DE LA RESOLUCIÓN RECURRIDA.

Toda vez que la demanda reproduce el recurso de reposición, que recibió cumplida respuesta en la resolución de 19 de marzo de 2024, objeto de este procedimiento, esta parte no puede sino ratificarse en ella en tanto que sus fundamentos no sólo no son desvirtuados sino que ni siquiera son criticados de contrario.

Por tanto, entendemos que de contrario no se desvirtúa la presunción de validez de todo acto administrativo ex art. 39 ley 39/2015 ni tampoco desvirtúa la presunción de acierto del Acuerdo de la CPV, que, como señala, la reiterada y consolidada Jurisprudencia, "gozan de una presunción de acierto y veracidad en atención a lo variado de su composición y a la calidad jurídica y técnica de sus miembros" ( Sentencias del Tribunal Supremo de 25 abril 1996 [RJ 1996 , 3597] , 11 octubre [RJ 2000, 8627 ] y 16 noviembre 2000 [RJ 2000 , 9402] , 16 diciembre 2002 [ RJ 2003 , 378] , 28 marzo 2003 [ RJ 2003, 3034 ] y 13 mayo 2005 [ RJ 2005, 4900] ), añadiendo "que dicha presunción, habida cuenta que es una presunción iuris tantum, puede ser desvirtuada si se acredita que medió infracción legal o error en la valoración realizada, que esa acreditación incumbe lógicamente a quien se muestra disconforme con el justiprecio acordado por el Jurado".

Éste es el parecer seguido por la Sala, a la que tenemos el honor de dirigirnos, pudiendo destacarse, a título meramente enunciativo, las Sentencias de 28 de junio de 2011 ( recurso 1758/2006), de 29 de febrero de 2012 ( recurso 287/2007) , 23 de julio de 2012 ( recurso 11/2007) o de 28 de mayo de 2013 ( recurso 842/2009). De todas estos pronunciamientos judiciales se deduce que "es doctrina jurisprudencial reiterada que los acuerdos de los Jurados Provinciales (aplicable a las Comisiones Provinciales de Valoración) gozan de la presunción iuris tantum de legalidad y acierto, presunción que sólo puede ser combatida mediante la actividad probatoria suficiente que ponga de manifiesto error material o infracción de precepto legal".

Junto con lo anterior, la ausencia de crítica implica una clara falta de fundamentación de la demanda como señala la STS de 9 de marzo de 1992 o la STS 15 de julio de 2010: "la simple actitud de reproducir en vía jurisdiccional las alegaciones y argumentos analizados y rechazados en la resolución recurrida, sin tratar de impugnar su fundamentación, supone sin duda un vacío de fundamentación del recurso contencioso- administrativo, en cuanto en él se está impugnando un concreto acto. Una cosa es que la naturaleza revisora de la jurisdicción no constriña las argumentaciones de las partes a las que utilizaron en la vía previa administrativa, y se puedan utilizar en la jurisdiccional fundamentaciones diversas ( art. 69 de la Ley Jurisdiccional ), y otra diferente es que se desconozca el sentido de la funcionalidad misma de la resolución del recurso administrativo previo, en cuanto solución de un conflicto jurídico, reproduciéndolo sin más en la vía jurisdiccional, sin ningún aporte argumental de crítica de la resolución recurrida, y como si esa resolución no hubiera existido".

Criterio seguido por ejemplo por el TSJA Sevilla en su sentencia 202/2011, de 21 de febrero (RCA 300/2005).

Consecuentemente, la demanda habría de ser desestimada de plano por falta de fundamentación.

- SOBRE EL ÁMBITO ESPACIAL HOMOGÉNEO

Subsidiariamente, para el caso de la sala a la que tengo el honor de dirigirme entrara a valorar el fondo del asunto, respecto del ámbito espacial homogéneo, como expone la resolución recurrida:

"Lo que solicita la propiedad es contrario a la aplicación de la Ley del Suelo 7/2015 la cual afirma en su artículo 34 que se tasarán en el momento de inicio de expediente de justiprecio. En ese momento los terrenos no tienen asignada edificabilidad pues están calificados como Zona Verde según el Plan de Ordenación Urbana de Rincón de la Victoria en su adaptación a la LOUA. Para ajustarnos a derecho, este suelo debe valorarse con los parámetros urbanísticos que se le asignan al momento de incoarse el expediente de expropiación por Ministerio de Ley, que no son otros que los de un suelo dotacional no incluido o adscrito a unidad de ejecución incluido en un ámbito espacial homogéneo con uso mayoritario residencial y sin edificabilidad lucrativa asignada por el PGOU puesto que el suelo está calificado como Zona Verde.

Es por ello que la edificabilidad usada no puede ser la edificabilidad neta que le corresponde al suelo antes de ejecutar la modificación de elementos pues en el momento de valorar el suelo este es un suelo dotacional que según el PGOU no tiene asignada edificabilidad lucrativa alguna por lo que debe calcularse la media del ámbito espacial homogéneo conforme al artículo 20 y 21 del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo . Partiendo de la base de que la fijación del justiprecio debe calcularse conforme a el Título V Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana y el R.D. 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de Valoraciones de la Ley del suelo, no es otro que el apartado 1a del artículo 37 ,"Valoración en el suelo urbanizado" de la Ley, el que nos dice que para la valoración de suelo urbanizado, se considerarán como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística. Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido.

No procede como afirma la propiedad en sus alegaciones obviar la ley y su reglamento de desarrollo y "debido a las especiales circunstancias de este expediente considerar la parcela y valorarla como si tuviese las condiciones previas a la modificación de elementos con una edificabilidad igual a 2,675 m2t/m2s. En este caso la edificabilidad neta que la propiedad pretende Una vez justificado el método de cálculo de la edificabilidad que debe asignarse al suelo objeto de valoración, que no es otra que la edificabilidad media en cuyo ámbito se integra el suelo dotacional, debemos calcular la misma según el artículo 21 del Reglamento de Valoraciones y la siguiente expresión:

Siendo:

EM = Edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo, en metros cuadrados edificables por metro cuadrado de suelo.

Ei = Edificabilidad asignada a cada parcela i, integrada en el ámbito espacial homogéneo, en metros cuadrados edificables por metro cuadrado de suelo.

Si = Superficie de suelo de cada parcela i, en metros cuadrados.

VRSi = Valor de repercusión del suelo correspondiente al uso asignado a cada parcela i, en euros por metro cuadrado de edificación.

VRSr = Valor de repercusión del suelo correspondiente al uso de referencia adoptado por la legislación urbanística para la comparación con el resto de usos, en euros por metro cuadrado de edificación.

SA = Superficie de suelo del ámbito espacial homogéneo, en metros cuadrados.

SD = Superficie de suelo dotacional público existente en el ámbito espacial homogéneo ya afectado a su destino, en metros cuadrados.

Por lo que concluimos que no pueden tenerse en cuenta las circunstancias del suelo con anterioridad a su situación actual, Zonas Verdes, y debe calcularse la misma con la edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo donde se sitúa la misma."

Es decir, la CPV no hace sino aplicar lo ordenado en el art. 34.2.b Ley del Suelo 7/2015: "Las valoraciones se entienden referidas : b ) Cuando se aplique la expropiación forzosa , al momento de iniciación del expediente de justiprecio individualizado o de exposición al público del proyecto de expropiación si se sigue el procedimiento de tasación conjunta ."

La propia demanda reconoce que a la fecha de incoación del expediente de expropiación el suelo objeto de valoración tenía la calificación de zona verde pública y de hecho aporta como documento 2 la publicación en BOP de 31 de diciembre de 2007 de la modificación del PGOU aprobado definitivamente mediante Acuerdo del Ayuntamiento el 28 de septiembre de 2007 "alterando la M. E. la calificación de las dos parcelas, pasándolas a zona verde o espacio libre público (el lote de la parcela n.º NUM014 que estaba calificada como zona verde mantiene su calificación)".

Por tanto, teniendo en cuenta la naturaleza reglamentaria que la doctrina jurisprudencial consolidada reconoce a los Planes Generales de Ordenación Urbana, la Administración no puede dejar de aplicarlos de manera singular en virtud del art. 37 Ley 39/2015; sin que una calificación contenida en un PGOU pueda verse afectada por el hecho de que se ejecutaran o no ciertas actuaciones que se alegan de contrario.

Junto con lo anterior, como igualmente señala la resolución recurrida, a tenor del art. 20 Reglamento de Valoraciones: "1. Se considerarán como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística..."

El texto no requiere de grandes interpretaciones: se ha de atender a la ordenación urbanística, y no a "parámetros urbanísticos" como se pretende de contrario sin ningún fundamento jurídico; ordenación urbanística que no puede ser sino la contenida en el PGOU como instrumento urbanístico.

Así, la ordenación urbanística establecida en el PGOU para este suelo desde el 2007 es el de zona verde, lo que nos lleva a estar al 20.3 Reglamento de Valoraciones:

"3. Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media, así definida en el artículo siguiente, y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido. A tales efectos, se entiende por ámbito espacial homogéneo, la zona de suelo urbanizado que, de conformidad con el correspondiente instrumento de ordenación urbanística, disponga de unos concretos parámetros jurídico-urbanísticos que permitan identificarla de manera diferenciada por usos y tipologías edificatorias con respecto a otras zonas de suelo urbanizado, y que posibilita la aplicación de una normativa propia para su desarrollo".

Siendo que la resolución recurrida precisamente lo que hace es aplicar el art. 21 del meritado Reglamento.

-SOBRE LA EDIFICABILIDAD DEL ÁMBITO.

Del apartado referido a esta cuestión de la resolución recurrida hemos de destacar: "La edificabilidad asignada a cada parcela es el resultado de la aplicación de las normas de edificación, en nuestro caso NUM004, en el acuerdo se le asigna una edificabilidad por parcela igual a 2m2t/m2s, pues al no fijar el PGOU edificabilidad neta se ha tomado esta como referencia. La propiedad defiende en su recurso que la edificablidad que el planeamiento le asigna a cada parcela para dicha tipología es 2,675 m2t/m2s y no igual a 2,00 m2t/m2s que fijó esta Comisión. Esto ya fue motivo de alegaciones y para su verificación, se realizó un estudio en el que se analizaban las 13 manzanas pertenecientes al AEH, todas con ordenanza MC-1, y se calculó la edificablidad que actualmente poseen dichas manzanas tomando su superficie construida, dado que es un ámbito totalmente consolidado, dando como resultado una edificabilidad neta igual a 1,97 m2t/m2s y confirmando así la elección de esta comisión en su propuesta.

...

Por lo que damos por justificada nuevamente la edificabilidad aplicada en el cálculo de la EM por ser la más cercana a la realidad del ámbito espacial homogéneo confirmado con los datos reales por manzanas."

Esto es, se ha atendido a la realidad circundante, que se trata de un ámbito totalmente consolidado lo que permite conocer la edificabilidad media conforme al art. 21 Reglamento de Valoraciones (Edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo),sin que las alegaciones realizadas de contrario desvirtúen tal realidad máxime cuando sólo atiende a altura y ocupación, sin atender a otros parámetros urbanísticos como patios de dimensiones que garanticen la ventilación e iluminación o el retranqueo de la planta NUM008 tanto para alinearse con respecto a la calle como con respecto a esos patios, que hacen que se valore al 50% de ocupación.

- SOBRE LOS VALORES EN VENTA Y MUESTRAS.

Sobre este punto, expresa la resolución recurrida: "Como ya se plasmó en el acuerdo tras alegaciones, para obtener el valor de venta en el informe técnico de valoración se ha realizado estudio de mercado que sigue lo establecido en el artículo 24 del Reglamento de valoraciones de la Ley del Suelo que en su primer punto establece que para la selección de comparables deberán tenerse en cuenta las condiciones de semejanza y equivalencia básica como la localización, uso, configuración geométrica, etc. Las muestras utilizadas para el cálculo del valor de venta en el informe técnico de valoración se ubican casi en su totalidad a excepción de una de ellas en el ámbito espacial homogéneo seleccionado, a menos de 300 metros del suelo que estamos valorando lo que ya de por sí le otorga a los mismos representatividad.

Como ya se respondió se trata de una zona del paseo marítimo de especiales características, el suelo se sitúa en el DIRECCION001 formados por vivienda tradicional popular de poca altura, que marca una clara diferencia de valor de otras zonas del término municipal del Rincón de la Victoria por su tipología constructiva.

No estamos de acuerdo con la propiedad respecto a la representatividad de la muestra pues los testigos que presentan ahora en el recurso de reposición además de no estar situadas en el AEH son de tipología distinta, pertenecientes a bloque exento, con características y calidades muy superiores a las viviendas del ámbito en el cual se sitúa el suelo a valorar.

De los valores de venta propuestos por la propiedad, inicialmente en el primer informe 5.534,65 €/m² y posteriormente ahora en el recurso de reposición de 3.750,00 €/m² si observamos esa falta de objetividad y rigor que alegan al informe de esta CPV, pues en su primera valoración se proponía un valor para el suelo igual a 4.155.929,18 €, mientras que la valoración aportada en recurso alcanza un valor de 2.439.392,15 €.

En su nuevo informe la propiedad presenta los valores de venta de tres promociones de obra nueva, todas situadas fuera del ámbito espacial homogéneo seleccionado, a una distancia considerable, con tipología y características diferentes, se trata de viviendas en promociones que se definen como exclusivas, con espacios libres comunes, piscina, terrazas, etc. A estos testigos no le aplica ningún tipo de coeficiente por entenderlos compensados ya con la mejor ubicación de la parcela, por lo que a criterio del técnico se compensan dichas características con la ubicación, criterio totalmente discrecional, llegando a un valor de venta de 3.920,82 €/m².

También aporta 6 muestras de viviendas de segunda mano sin homogeneizarlas las cuales arrojan un valor de 3.920,82 €/m² confirmando así que el valor de venta de obra nueva es muy similar al de segunda mano. Tras presentar estos dos estudios, considera como precio razonable 3.750 €/m² sin más motivación que por motivo de prudencia. Acordamos descartar el estudio aportado de las promociones exclusivas aún sin materializar de tipología no relacionada con el entorno de la parcela.

Respecto a los testigos que aporta como segunda mano indicar lo siguiente:

- De los testigos que aún siguen ofertados en la web idealista, el testigo número NUM014 y el número NUM035 han bajado su precio hasta 312.000 € y 335.000 € respectivamente.

- Del testigo número NUM014 se ha tomado como superficie la superficie útil del mismo que afirman en el anuncio mientras que sus superficie construida asciende a 93 m² por lo que el valor unitario es menor que el que afirma el técnico en su estudio.

- En todos los testigos se observa que pertenecen a promociones con zonas verdes, piscinas y plazas de aparcamiento normalmente en superficie que se incluyen en el valor de venta, lo que incrementaría su valor unitario, pues están incluidos los anejos.

- Además de no encontrar los testigos aportados semejantes a los del ámbito espacial homogéneo, se detectan errores que hacen descartar el valor propuesto por la propiedad igual a 3.750,00 €/m²."

Entendemos que el razonamiento transcrito no se desvirtúa de contrario en tanto que, como se ha apuntado, no dirige crítica frente a la resolución recurrida. Así, la demanda no contiene ninguna alegación dirigida a rebatir las razones por las que la CPV no considera idóneos sus testigos de segunda mano. Y en cuanto a la obra nueva, el propio informe pericial de parte reconoce la inidoneidad de los testigos elegidos cuando señala que "no se debe obviar que estos desarrollos ubicados en urbanizaciones de nueva creación poseen unos atributos diferentes a los que suelen tener las promociones que se encuentran en los núcleos urbanos tradicionales...".A pesar de lo anterior, la demanda se sigue apoyando en testigos que se publicitan, según el propio informe, como "exclusivo residencial", "lujosos áticos"con garaje y trastero, espacios ajardinados, piscina etc Un tipo de inmueble muy alejado de la vivienda tradicional popular de poca altura.

Consecuentemente, la resolución recurrida debe ser confirmada por ser ajustada a Derecho..

SÉPTIMO.-La determinación del justiprecio por los Jurados Provinciales de Expropiación y Comisiones de Valoración autonómicas (éstas como órganos similares a aquéllos: SSTS de 29 de noviembre y de 4 de diciembre de 2007, recursos de casación 8596/2004 y 9127/2004), dada la composición técnica de sus miembros, tiene la presunción, iuris tantum,de que ha sido realizada correctamente, sin perjuicio que pueda ser desvirtuada con la practica de cualesquiera pruebas admitidas en derecho.

En este sentido, la STS 5 febrero 2014, recurso 2393/2011, en su FD 5º, dice:

".....ya fue resuelta en nuestra sentencia de STS de 1 de julio de 2013 (rec. 6817 / 2010 ) en la que también se denuncia la infracción de la presunción de veracidad y objetividad atribuida a las resoluciones de los Jurados Provinciales de Expropiación Forzosa,.... En la citada sentencia ya dijimos y volvemos a reiterar ahora que " Es doctrina consolidada de esta Sala, que se recoge entre muchas otras en la sentencia de 18 de septiembre de 2012 (recurso 6149/09 ), que los acuerdos de los Jurados de Expropiación Forzosa gozan de la presunción de legalidad y acierto, si bien tal presunción es de naturaleza iuris tantum, por lo que puede y debe ser revisada en vía jurisdiccional, en caso de que se haga prueba suficiente de infracción legal, notorio error de hecho o desafortunada apreciación de los elementos de prueba existentes en el expediente, cuya acreditación corresponde a la parte que impugna los acuerdos del Jurado de Expropiación."

Doctrina que reitera la STS 1763/2017 del 20 de noviembre de 2017, Recurso: 1232/2016, en su FD 5º: "....presunción de legalidad, acierto y veracidad que reiteradamente la jurisprudencia viene estableciendo respecto de los acuerdos de los órganos colegiados de valoración en la expropiación forzosa, que la Sala de instancia refleja en sus fundamentos con cita de dicha doctrina...."

Doctrinas que confirma la STS 202/2022, de 17/02/2022, Recurso de Casación núm. 5631/2019, y la STS 207/2023, del 21 de febrero de 2023, Recurso: 257/2021, respecto los informes en general de la Administración cuando, cual es el caso presente, se integran en órganos que ejercen una función arbitral.

Presunción que puede combatirse mediante la práctica de prueba suficiente, de cualquier tipo, en contrario, como dice la STS de 7 marzo 2015, rec. 3804/2011, en su FD º 3º:

"Debemos proceder necesariamente a la desestimación del primero de los motivos de recurso. Es reiteradísima la jurisprudencia de esta Sala donde señalamos que la presunción de acierto de los acuerdos del jurado puede ser desvirtuada por cualquier medio de prueba admitido en derecho. Así, y por todas, en nuestra Sentencia de 23 de julio de 2012 (Rec.3888/2009 ) decimos:

" Esta Sala ha negado, en su sentencia de 8 de noviembre de 2011 (recurso 2874/08 ), que sólo sea eficaz para destruir la presunción de acierto de la valoración del Jurado el dictamen del perito de designación judicial, admitiendo que puede lograr dicho resultado cualquier medio de prueba admitido en derecho:

"No obstante, a mayor abundamiento, cabe hacer otras dos observaciones conducentes a idéntica conclusión. Por un lado, si bien es cierto que una antigua corriente jurisprudencial exigía dictamen de perito designado mediante insaculación para que, de resultar aquél convincente, pudiera destruirse la presunción de acierto del acuerdo del Jurado, hace ya tiempo que la jurisprudencia de esta Sala no se orienta en ese sentido. Como es sabido, de conformidad con la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil de 7 de enero de 2000, la prueba pericial consiste normalmente en informe pericial de parte; y dado que en el proceso contencioso-administrativo, según dispone el art. 60.4 LJCA , "la prueba se desarrollará con arreglo a las normas generales establecidas para el proceso civil", a lo dispuesto por el art. 360 LEC sobre el informe parcial de parte como modo normal de la prueba pericial ha de estarse. Si a ello se añade que la ley no impone ninguna clase de prueba tasada para destruir la presunción de acierto de los acuerdos del Jurado, sólo cabe concluir que ese resultado puede lograrse mediante cualquier medio de prueba admitido en derecho. Cuestión distinta, por supuesto, es la valoración que el órgano judicial haga del material probatorio, que en todo caso habrá de ser motivada y razonable. Véanse en este sentido, entre otras muchas, las sentencias de esta Sala de 21 de septiembre de 2001 y 18 de octubre de 2011 .".

Por tanto, la ausencia de una prueba pericial judicial no significa que no se pueda desvirtuar la presunción de acierto y legalidad del acuerdo del jurado mediante otro tipo de pruebas, debiendo en todo caso el órgano judicial valorar todo el material probatorio existente, que es en definitiva lo que hace la sentencia de instancia." ..."

En este mismos sentido la STS del 17 de noviembre de 2016, Recurso: 2034/2015,al FD º 3º dice:

"....pues no solo puede desvirtuarse mediante prueba pericial, sino también, conforme constante Jurisprudencia, por cualquier otro medio de prueba admitido en derecho ( sentencias de 3 de noviembre de 2011, recursos de casación 2874/2008 ; 23 de julio de 2012, casación 3888/2009 ; 7 de julio de 2015, casación 1584/2013 ; y 6 de mayo y 13 de junio de 2016 , casaciones 3615/2014 y 936/2015 ..".

También la STS 276/2017, de 17 de febrero de 2017, Recurso: 2234/2015, que al FD º 3 dice:

"La presunción de acierto de los acuerdos de los Jurados -con base en el cual la sentencia aquí impugnada confirma el acuerdo- no solo puede desvirtuarse mediante prueba pericial, sino también, conforme a una constante Jurisprudencia, por cualquier otro medio de prueba admitido en derecho ( sentencias de 3 de noviembre de 2011 -casación 2874/2008 -; de 23 de julio de 2012 -casación 3888/2009 -; 7 de julio de 2015 -casación 1584/2013 - y 6 de mayo y 13 de junio de 2016 - casaciones 3615/2014 y 936/2015 -), e, incluso, sin necesidad de ningún medio probatorio, cuando la motivación del acuerdo demuestre la existencia de errores esenciales determinantes de la valoración realizada para cuya apreciación no sea preciso especiales conocimientos técnicos, de los que carecen los órganos jurisdiccionales."

En todo caso, como recuerda la STS 421/2017, del 10 de marzo de 2017, rec. 2901/2015, al FD 1º," la función de las pruebas periciales no es realizar una valoración alternativa a la realizada por el Jurado, sino la de desmontar, razonadamente y con datos objetivos, los criterios y parámetros utilizados por el Jurado en su tasación...., y ello porque su finalidad no es otra que la de formar la convicción del Juzgador (destinatario de la prueba) de la inexactitud de ese justiprecio impugnado, enervando así su presunción de acierto, sin la cual no cumple dicha función".

OCTAVO.-El recurso del Ayuntamiento de Rincón de la Victoria contradice lo dicho en el acuerdo de la CPV, en cuanto a la edificabilidad del ámbito espacial homogéneo, AEH, así como el valor de repercusión.

A.- Edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo

La CPV mantiene la edificabilidad media para el ámbito espacial homogéneo en 1,773m2t/m2s, en contra posición de la propuesta por la administración recurrente en 1,677m2t/m2s. Ciñéndose la discrepancia de la fórmula prevista en el art. 21 del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo es el término Ei = Edificabilidad asignada a cada parcela i, integrada en el ámbito espacial homogéneo, en metros cuadrados edificables por metro cuadrado de suelo,entendiendo la CPV que la edificabilidad neta es de 2,00 m2t/m2s, mientras que el Ayuntamiento asigna la edificabilidad neta de 1, 857 m2t/m2s.

Es decir ambas partes están de acuerdo con que es de aplicación el artículo 37 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo, "Valoración en el suelo urbanizado".

1. Para la valoración del suelo urbanizado que no está edificado, o en que la edificación existente o en curso de ejecución es ilegal o se encuentra en situación de ruina física:

a)Se considerarán como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística, incluido en su caso el de vivienda sujeta a algún régimen de protección que permita tasar su precio máximo en venta o alquiler. Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido.

b)Se aplicará a dicha edificabilidad el valor de repercusión del suelo según el uso correspondiente, determinado por el método residual estático.

c) De la cantidad resultante de la letra anterior se descontará, en su caso, el valor de los deberes y cargas pendientes para poder realizar la edificabilidad prevista

Siendo también aplicable el art. 20.3 de Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo, RVLS, a cuyo tenor "Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media, así definida en el artículo siguiente, y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido.

Y por remisión del anterior el art. 21 del mismo RVLS, sobre la "Edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo".

"A los efectos de lo dispuesto en el apartado tercero del artículo anterior, para determinar la edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo se aplicará la siguiente expresión:

Siendo:

EM = Edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo, en metros cuadrados edificables por metro cuadrado de suelo.

Ei = Edificabilidad asignada a cada parcela i, integrada en el ámbito espacial homogéneo, en metros cuadrados edificables por metro cuadrado de suelo.

Si = Superficie de suelo de cada parcela i, en metros cuadrados.

VRSi = Valor de repercusión del suelo correspondiente al uso asignado a cada parcela i, en euros por metro cuadrado de edificación.

VRSr = Valor de repercusión del suelo correspondiente al uso de referencia adoptado por la legislación urbanística para la comparación con el resto de usos, en euros por metro cuadrado de edificación.

SA = Superficie de suelo del ámbito espacial homogéneo, en metros cuadrados.

SD = Superficie de suelo dotacional público existente en el ámbito espacial homogéneo ya afectado a su destino, en metros cuadrados".

Además el art. 20.3 de Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo, implica una remisión al PGOU de Rincón de la Victoria, coincidiendo ambas parte en que no asigna edificabilidad concreta a las parcelas calificadas como MC, pero si preve en ea, la forma para el establecimiento de la edificabilidad neta en la tipología MC, disponiendo

"No se fija edificabilidad neta, de forma que la superficie edificable será la resultante de aplicación de las Normas de Composición del edificio expresadas en el presente capítulo.

Para la redacción de Planes especiales de Reforma Interior, Estudios de Detalle con Ordenación de Volúmenes y Proyectos de Reparcelación cuyos ámbitos hubieren de fijarse eventualmente en el transcurso de su gestión, se establece un índice de edificabilidad bruta de 2 m2 de techo/m2 de suelo.

Este índice de edificabilidad no rige para Estudios de Detalles necesarios en parcela superiores a las que se alude en el apartado anterior, ni para las unidades de ejecución en suelo urbano cuyo techo máximo se fija en sus fichas reguladoras."

La CPV, siguiendo el informe de la Arquitecto Técnico de la misma de 27/10/23 aplica el párrafo segundo diciendo en el apartado A) CÁLCULO DEL VALOR DEL SUELO.- Uso y edificabilidad de referencia atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística:

*Edificabilidad. Se establece un índice de edificabilidad de 2m2t/m2s.

Considerando justificada esta edificabilidad por dos razones: primero, porque la edificabilidad de 2 m²t/m²s se basa en las disposiciones del PGOU para la redacción de estudios de detalle con ordenación de volúmenes y proyectos de reparcelación, considerando esta edificabilidad como bruta del suelo; y segundo, porque esta edificabilidad se acerca más a la realidad del ámbito espacial homogéneo, como se confirma con datos reales por manzanas".

Añade:

"Sin embargo, para corroborar este punto, se llevó a cabo un análisis exhaustivo de las 13 manzanas que forman parte del Ámbito Espacial Homogéneo (AEH), todas ellas bajo la ordenanza NUM004. En este análisis, se calculó la edificabilidad actual tomando en cuenta la superficie construida, especialmente en un entorno completamente consolidado. Los resultados de este análisis demostraron que la edificabilidad neta actual es de 1,99 m²t/m²s. Esto confirma y respaldan la elección de la edificabilidad Ei asignada a cada parcela..."

Lo así dicho no está en consonancia con lo que antes expresa el mismo informe en el apartado 6. DESCRIPCIÓN URBANÍSTICA.

"La parcela se encuentra clasificada según el Plan de Ordenación Urbana de Rincón de la Victoria en su adaptación a la LOUA como Suelo Urbano Consolidado y calificada como Zona Verde. El uso predominante en el ámbito es el uso residencial con ordenanza de edificación Manzana Cerrada NUM005, subtipo NUM004 con una edificabilidad máxima según la aplicación de las normas de composición del edificio de la odenanza MC".

Por lo que como no estamos en la redacción de estudios de detalle con ordenación de volúmenes y proyectos de reparcelación no es correcto la aplicación del párrafo segundo del artículo 6.3.2 de la Sección VI, Parte 4ª del PGOU, sino que ha de aplicarse el primero por lo que la edificable será la resultante de aplicación de las Normas de Composición - características en función de su morfología, altura asignada por planeamiento, ubicación exenta o entre medianeras, subtipo asignado por planeamiento, etc,- que el Ayuntamiento aplica sobre la concreta parcela expropiada ateniéndose a informe del Arquitecto municipal de 15/06/22 con el resultado dicho de 857 m2t/m2s.

Si embargo esta conclusión del Ayuntamiento no puede compartirse puesto que estamos terrenos que no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, por lo que en las normas antes transcritas no se remiten a la edificabilidad que tendrían de tener uso lucrativo, sino a la edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo.

En este sentido la STS 1367/2021 de 24 Nov. 2021, Rec. 77/2021, en su FD 2, dice que a interpretación del art. 24.1.a) del Texto Refundido de la Ley del Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008 de 20 de junio, en cuanto regula la valoración del suelo urbanizado cuando no tiene asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, señalando que en tal caso se atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en el que por usos y tipologías los haya incluido y mediante la aplicación de esta fórmula, a las parcelas dotacionales en suelo urbanizado les corresponderá una edificabilidad, a los solos efectos de su valoración, muy semejante o análoga a la de las parcelas edificables próximas que estén integradas en el mismo Ámbito Espacial Homogéneo.

Por ello la Sala entiende que debe ser la calculada por la técnico de la CPV en su argumento de refuerzo, por lo que en este punto el recurso debe ser parcialmente estimado fijando la edificabilidad neta en 1,99 m²t/m²s, resultado de tras un análisis de las 13 manzanas que forman parte del Ámbito Espacial Homogéneo, todas ellas bajo la ordenanza NUM004, tomando en cuenta la superficie construida, en atención a las construcciones existentes arrojando diversos valores de edificabilidad resultante para cada manzana (resultado de dividir la superficie construida entre la superficie de la manzana).

B.- Sobre el valor en venta discrepan las partes sobre el valor de venta del metro cuadrado de edificación del uso considerado del producto inmobiliario acabado.

1) La discrepancia sobre el cálculo del valor de repercusión del suelo, al variar los testigos tenidos en cuenta por cada cual, y variando el cálculo de los costes de construcción de cada cual.

La CPV asume el informe de su Arquitecta Técnica que utiliza 6 testigos de ofertas de venta publicadas en el Idealista (5) y Fotocasa (1) , tomados en marzo 2023, que la técnica concreta en anexo a su informe, corrigiendo los precios ofertados con ajuste por volatilidad del mercado a fecha del aprecio en marzo de 2022, aplicando los coeficientes de homogeneización previstos en el art. 24 del RLV -tipología, usos y superficie; localización; antigüedad y estado de conservación; calidad de edificación y otros servicio. Habiéndose procedido a su transposición a la fecha de aprecio conforme a los datos publicados por el Ministerio de Fomento para el valor tasado de vivienda libre en municipios mayores de 25.000 habitantes. La CPV estima que necesario aumentar el factor de localización de tres testigos que se ubican fuera del DIRECCION001, obtiene un valor de mercado de 2.503,87 €/m².

El Ayuntamiento, con base a informe del Arquitecto municipal, y tomando muestras de compraventas formalizadas ante notario (folio 339 del expediente), dos en 2020, una en 2019 y otra en 2021, tras aplicar coeficientes de homogeneización, llega a la conclusión que es de 2.431,80 €/m2t.

La preponderancia del valor de transacciones reales sobre precios ofertados en portales inmobiliarios, como propugna el Ayuntamiento, ha sido la jurisprudencia tradicional, pero no es la vigente. Al respecto la STS 06 de junio de 2018 (ROJ: STS 2177/2018 - ECLI:ES:TS:2018:2177), tras amplio razonamiento y a raíz del 22 del Reglamento de Valoraciones de 2011, establece como doctrina en su FD 4:

"Interpretación sobre el alcance de la referencia a "estudio de mercado estadísticamente significativos".

Conforme a lo antes concluido, debe estimarse que las referencias a " estudios de mercado estadísticamente significativos" , debe considerarse como un concepto jurídico indeterminado que el intérprete del artículo 22 del Reglamento de Valoraciones deberá integrar en cada caso, atendiendo a las circunstancias concurrentes en los estudios aportados por las partes y de las que concurran en el inmueble objeto de valoración, debiendo dejarse constancia motivada de dicha apreciación en vía administrativa, que permita su control en vía jurisdiccional."

Entendemos pues en aplicación de esta doctrina al caso de autos que los datos más fiables y objetivos para integrar el concepto jurídico indeterminado son los aportados por la técnico de la CPV, con una muestra más amplia -6-, y con correcciones sobre los precios ofertados que aplica según lo antes dicho, que el que las transacciones reales aportadas por el Ayuntamiento -4-. Los testigos de la CPV se encuentran en las proximidades de la parcela expropiada, la mayoría de ellos están ubicados en un mismo ámbito territorial de valor, a excepción del testigo 6, que se encuentra ligeramente alejado, a una distancia de menos de 300 metros de los otros testigos. Tres de los testigos están situados en el DIRECCION001, mientras que los otros tres, aunque cercanos al bien expropiado, se encuentran fuera de esta zona por lo que la CPV procede a aumentar en el Acuerdo impugnado el coeficiente de localización de estos tres testigos localizados fuera del DIRECCION001.

2) También discrepan las partes sobre los costes de construcción. Tanto el la CPV y como el Ayuntamiento se basan en la tabla de costes de referencia del Colegio Oficial de Arquitectos de Málaga para al año 2022, que el informe de la técnico de la CPV incluye como anexo; pero mientras que la CPV hace una media entre tipología de vivienda plurifamiliar aislada (830 Euros/m2t) y vivienda plurifamiliar medianera (774 Euros/m2t), que aisladamente contempla la tabla de Colegio de arquitectos, ser la media (802 €/m2t) entre el costo de construcción estimado en dicha tabla para Viviendas Plurifamiliares Medianeras (774 €/m2t) y el costo de construcción estimado para Viviendas Edf. Plurifamiliar Aislado (830 €/m2t), el Ayuntamiento se atiene estrictamente a la previsión de la primera.

Las partes coinciden que la tipología mayoritaria en el AEH considerado es la MC-1, tipología se presenta tanto en edificación medianera como en edificación exenta o aislada. El Ayuntamiento entiende que los costos de construcción son los previsibles en una hipotética construcción en la concreta parcela objeto de expropiación,mientras que la CPV entiende que no los costos previsibles de construcción son los que corresponderían a cualquier parcela del AEH o en una parcela con características medias a las que conforman el AEH.

La tesis del Ayuntamiento no puede compartirse puesto que estamos terrenos que no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, por lo que en las normas antes transcritas no se remiten a la edificabilidad que tendría la parcela concreta de tener uso lucrativo, sino a la edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo, por lo que es correcta la apreciación de la CPV, y conforme la ya citada STS 1367/2021 de 24 Nov. 2021, Rec. 77/2021, que tiene además apoyo en la diversidad que contempla art. 6.1 de la Sección VI de la Parte 4 del PGOU del Rincón de la Victoria:

"6.1.- Definición y objetivos. La edificación se dispone alineada a vial, entre medianerías, configurando manzanas cerradas, de tipos muy diferentes según el parcelario de origen y las condiciones de ocupación internas, de ahí que, para atender a esta diversidad morfológica, se establezca una subzonificación dentro de la Ordenanza.

Asimismo se incluye en esta ordenanza tipologías que normalmente denominadas "tradicional popular". se asemejan a la anterior por el hecho principal de alinearse a vial y ocupar la totalidad de la parcela.

Con estos mismos criterios se agrupan aquí otro tipo de edificios más modernos pero que se caracterizan por ocupar la totalidad de la parcela alineándose al viario circundante.

Las Ordenanzas de esta Zona reconocen y consolidan dicha estructura teniendo en cuenta la incidencia de la nueva edificación en altura, compaginando este propósito con el de evitar la sobrecarga de densidad a que habría de conducir la continuación del actual proceso.

Se contempla, así mismo, la posibilidad de introducir esta tipología en los sectores previstos para la extensión de la ciudad, con objeto de que la edificación, alineada a vial, fuerce el carácter ordenador y estructurante que el Plan encomienda a determinados ejes viarios sobre los que se sustenta el crecimiento".

En definitiva, resumiendo lo hasta ahora dicho, aplicando 1,99 m²t/m²s 1,99 en lugar del 2 m²t/m²s de "DI", s.e.u.o, da un aprovechamiento "DR" 8.700,28 m²t, en vez de 8.744 m²t , con un EM Edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo, en metros cuadrados edificables por metro cuadrado de suelo de 1,731 en lugar de 1,773 y por ello un valor del suelo de 641,890,47€, que más el 5% de precio de afección da 673.984,99€ en lugar de los 690.338,18€ fijados por le CPV.

NOVENO.-En cuanto al recurso de la mercantil:

A.- La petición que se aplica la calificación del terreno según la que tenía en el PGOU en la redacción anterior a la modificación realizada en Acuerdo del Ayuntamiento el 28 de septiembre de 2007, BOP de 31 de diciembre de 2007, no tiene sustento legal, siendo contraria a lo dispuesto en el art. 34.2.b Ley del Suelo 7/2015: "Las valoraciones se entienden referidas : b ) Cuando se aplique la expropiación forzosa, al momento de iniciación del expediente de justiprecio individualizado o de exposición al público del proyecto de expropiación si se sigue el procedimiento de tasación conjunta",que no hace sino recoger la jurisprudencia a efecto existente desde hace años.

Así, v, gr., STS 1228/2018 del 17 de julio de 2018, que con cita de otras dice:

"...conforme al artículo 36 de la Ley de Expropiación Forzosa las tasaciones han de efectuarse con arreglo al valor que tengan los bienes o derechos expropiados al tiempo de iniciarse el expediente de justiprecio, tiempo de iniciación que no puede ser otro que aquél en que real y efectivamente se efectúa esta iniciación con la formación de la pieza separada prevista en el artículo 26 de la Ley de Expropiación Forzosa , habiendo declarado repetidamente la jurisprudencia de esta Sala que el tiempo de iniciación del expediente de justiprecio, determinante del valor de los bienes a tasar, tiene lugar a partir del momento en que el accionante recibió el oficio de la Administración interesándole que formulara la hoja de aprecio o aquél en que se notifica a los expropiados el acuerdo de iniciación de las gestiones para llegar al mutuo acuerdo.."

A la fecha de incoación del expediente de expropiación el suelo objeto de valoración los terrenos tenían la calificación de zona verde pública puesto que la modificación del PGOU indicada dice "alterando la M. E. la calificación de las dos parcelas, pasándolas a zona verde o espacio libre público (el lote de la parcela n.º NUM014 que estaba calificada como zona verde mantiene su calificación)

B.- Como ya quedó dicho en el anterior ha de estarse al ámbito espacial homohéneo.

Como recuerda, entre otras, la STS 1416/2018del 24 de septiembre de 2018, Recurso: 1950/2016, en su FD 2, el art. 24 del TRLS 2/2008, refiere los usos y tipologías de la ordenación urbanística para definir el ámbito espacial homogéneo correspondiente. Por su parte el art. 20.3 del Reglamento de Valoraciones , aprobado por Real Decreto 1492/2011, establece que se entiende por ámbito espacial homogéneo la zona de suelo urbanizado que, de conformidad con el correspondiente instrumento de ordenación urbanística, disponga de unos concretos parámetros jurídico-urbanísticos que permitan identificarla de manera diferenciada por usos y tipologías edificatorias con respecto a otras zonas de suelo urbanizado. Se trata por lo tanto de identificar, en nuestro caso, un entorno diferenciado por sus condiciones urbanísticas que resulte representativo de los usos y aprovechamientos de la zona, que, ni bajo la vigencia de la Ley 6/98 ni en el régimen actual, tiene que coincidir necesariamente con un polígono fiscal.

La delimitación que hace la CPV de AEH es correcta. La parcela expropiada se encuentra clasificada según el Plan de Ordenación Urbana de Rincón de la Victoria en su adaptación a la LOUA como Suelo Urbano Consolidado y calificada como Zona Verde. El uso predominante en el ámbito es el uso residencial con ordenanza de edificación Manzana Cerrada NUM005, subtipo NUM004 con una edificabilidad máxima según la aplicación de las normas de composición del edificio de la ordenanza MC, como claramente se aprecia en los diversos planos y fotografías que constan en autos. Y se atribuye la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido, según ordena el art. 37 antes trascrito de la Ley del Suelo 7/2015 y 20.3 Reglamento de Valoraciones, antes también transcrito.

C.- Tampoco tiene consistencia suasoria la queja de la recurrente sobre los testigos tomados en consideración por la CMV, teniéndose aquí por reproducido lo dicho al respecto en el FD precedente.

Los valores de venta propuestos por la propiedad, en su hoja de aprecio acompañando un primer informe que fija 5.534,65 €/m² y posteriormente en el recurso de reposición aportando otro informe que fija 3.750,00 €/m², dando la primera valoración un valor para el suelo igual a 4.155.929,18 €, y la segunda alcanza un valor de 2.439.392,15 €, que es a la que se atiene la demanda. En este último informe los testigos presentados por la recurrente ni están situadas en el AEH ni son de tipología igual la de éste. Son, por una parte, de tres promociones de obra nueva, todas situadas fuera del ámbito espacial homogéneo seleccionado, a una distancia considerable, con tipología y características diferentes, se trata de viviendas en promociones que se definen como exclusivas, con espacios libres comunes, piscina, terrazas, etc., sin que a estos testigos se les aplique ningún tipo de coeficiente por entenderlos compensados, según el criterio del técnico firmante, ya con la mejor ubicación de la parcela. Y, por otra 6 muestras de portal inmobiliario de viviendas de segunda mano sin homogeneizarlas, que pertenecen a promociones con zonas verdes, piscinas y plazas de aparcamiento normalmente en superficie que se incluyen en el valor de venta, lo que incrementaría su valor unitario, pues están incluidos los anejos.

D.- DE lo expuesto anteriormente se desprende que carece de consistencia suasoria el alegato de falta de motivación de los acuerdos de la CPV, que dan a conocer los motivos por los que llega al justiprecio que determina, permitiendo a la parte rebatirlos, como ha hecho, y permitiendo también el control en sede judicial.

DÉCIMO.-La estimación parcial del recuso del Ayuntamiento implica la no imposición del pago de las costas del mismo derivadas, conforme al art. 139.1 LRJCA.

La desestimación del recurso de YAJOSAN, S.L, implica la imposición a ésta del pago de las costas del mismo derivadas, conforme al art. 139.1 LRJCA, ahora bien, dada la índole del asunto y la actividad procesal desplegada por la partes, procede limitar la cuantía de la condena en costas a 2,000 € por todos los conceptos, más IVA. Para la fijación de la expresada cantidad se tienen en cuenta los criterios seguidos habitualmente por esta Sección en razón de las circunstancias del asunto y de la dificultad que comporta