Sentencia Contencioso-Administrativo 323/2025 Tribunal Superior de Justicia de Illes Baleares . Sala de lo Contencioso-Administrativo, Rec. 196/2020 de 21 de julio del 2025

PRIMERO.- La resolución recurrida, los hechos del caso y las pretensiones de la demanda.

Hemos descrito en el encabezamiento cual es la resolución administrativa contra la que se dirige el presente recurso contencioso.

Se trata de una resolución de la aquí demandada, Administración General del Estado, en concreto la resolución del JPEF, de 31/01/2020, en cuanto acuerda desestimar el recurso de reposición interpuesto por la ahora demandante, Tomeu Barceló, SA, contra la resolución del propio JPEF, de 27/09/2019, relativa a la determinación del justiprecio en el expediente número 18/2019, correspondiente al procedimiento expropiatorio por ministerio de la ley seguido por la Administración aquí codemandada, Ayuntamiento de Sant Joan de Labritja, en relación con la finca catastral 1900901CD7320S0001PL, sita en Portinatx, en dicho término municipal, en la isla de Eivissa.

Los hechos de interés para el caso son los siguientes:

1.-La ahora demandante, Tomeu Barceló, SA, es propietaria de la finca registral número 7.539, con referencia catastral: 1900901CD7320S0001PL, sita en Portinatx, en el término municipal de Sant Joan de Labritja, clasificada como suelo urbano y calificada como espacio libre público en la Normas Subsidiarias, aprobadas el 29/04/2011 y publicadas en el BOIB número 104, de 07/07/2011.

2.-El 19/07/2016, esto es, transcurridos ya cinco años, se advirtió de la expropiación por ministerio de la ley - artículo142 de la Ley CAIB 12/2017, artículo 131 de la Ley CAIB 2/2014 y artículo 69 del Texto Refundido de la Ley del Suelo 1976-,.

3.-Y el 31/07/2018, transcurridos, pues, más dos años desde esa la anterior advertencia, se presentó hoja de aprecio al Ayuntamiento de Sant Joan de Labritja, ascendiendo a 7.512.945,12 euros, incluido el premio de afección (superficie de la parcela 2.694,80 m2, edificabilidad media ámbito especial homogéneo 1 m2/m2,valor unitario de repercusión 2.655,18 euros/m2, valor de expropiación 7.155.185,83 euros y 5% premio de afección 357.759,29 euros).

4.-El 08/11/2018, es decir, transcurridos más de tres meses desde la presentación de la hoja de aprecio, se presentó en el JPEF solicitud de que se fijara el justiprecio de la finca, invocándose que era de aplicación la legislación entonces vigente, esto es, la Ley CAIB 2/2017 y que la valoración se entendía referida igualmente al 31/07/2018 - artículo 142 de la Ley CAIB 2/2017-.

5.-El 27/09/2019 el JPEF, a partir del estudio de mercado realizado, que determinó el valor de 585,57 euros/m2, en definitiva, fijó por unanimidad el justiprecio en la cantidad de 1.656.885,12 euros -1.577.985,83 euros, más 78.899,29 euros en concepto de 5% de premio de afección-.

6.-El 31/01/2020 el JPEF resolvió los recursos de reposición formalizados contra la resolución de 27/09/2019 por la entidad expropiada y por la Administración expropiante:

A.-Estima en parte el recurso de la Administración expropiante porque (i)aprecia que debe detraerse el beneficio de la expropiada por arrendamiento de la zona verde pública -221.274,16 euros-, (ii)aprecia que son precisos derribos de instalaciones a cargo de la expropiada -37.781,14 euros-, y (iii)aprecia por último que la parcela no cumplía la condición de solar - artículo 29.3 Ley CAIB 2/2017- por falta de servicios urbanos -agua potable y saneamiento- y, en consecuencia, se generaba un coste que ascendía a 17.956,30 euros. Así las cosas, el JPEF acordó reducir el justiprecio a la cantidad de 1.300.974, 23 euros -1.577.985,83 euros, menos 221.274,16 euros, 37.781,14 euros, y 17.956,30 euros-

B.-Desestima el recurso de reposición formalizado por la entidad expropiada sobre la base del informe conjunto de los dos Vocales técnicos del propio JPEF.

Agotada de ese modo la vía administrativa e instalada la controversia en esta sede por la entidad expropiada, Tomeu Barcelo, SA, en la demanda se pretende, en síntesis, que la sentencia fije el justiprecio como en la hoja de aprecio de la expropiada, como le parezca al perito que emita informe en la fase de prueba del juicio o, en fin, como mejor le parezca a la Sala de acuerdo con la sana critica. Al respecto, en dicha demanda se aduce, en resumen, que uso predominante en el ámbito espacial homogéneo de la parcela no es el uso residencial plurifamiliar edificación abierta, así como que el JPEF, a diferencia de lo que ocurriría en la hoja de aprecio de la propia expropiada, habría errado en la superficie y en los cálculos del valor de repercusión, del valor de la construcción y del valor unitario medio de venta de producto inmobiliario tipo situado en la zona de la expropiación

A todo ello se ha opuesto la Administración demandada y la Administración expropiante.

SEGUNDO.- El equilibrio patrimonial entre lo que se expropia y lo que se recibe por ello. La presunción de certeza y la prueba del error en la valoración del JPEF.

Esta Sala, desde la sentencia número 396/2016, ECLI:ES:TSJBAL:2016:582, y después, por todas, en las sentencias números 367/2024 y 402/2024, ECLI:ES:TSJBAL:2024:688 y ECLI:ES:TSJBAL:2024:831, respectivamente, ha venido recordando la doctrina tradicional de que en materia de expropiación forzosa el punto de partida siempre ha de ser el respeto del equilibrio patrimonial entre lo que se expropia y lo que se recibe por ello, es decir, la compensación del bien expropiado a través de un valor de sustitución.

Entre el bien expropiado y la cuantía de la indemnización o reparación económica tiene que existir, pues, un exacto equilibrio, que es lo que garantiza la Constitución y la Ley.

Por lo tanto, la situación patrimonial del expropiado debe quedar indemne.

La doctrina tanto del Tribunal Constitucional como del Tribunal Europeo de Derechos Humanos es que debe darse en todo caso una equivalencia entre el valor real del bien expropiado y la indemnización expropiatoria.

La sentencia del Tribunal Constitucional nº 141/2014 ha señalado que el artículo 33.1 de la Constitución no garantiza que la compensación debida sea en todo caso el valor de mercado.

No obstante, la indemnidad opera siempre como última garantía del derecho de propiedad.

Por consiguiente, el legislador si bien goza de discrecionalidad a la hora de establecer los métodos de valoración, siempre ha de contar con el límite de la indemnidad.

También hay que tener en cuenta que cuando, a efectos de fijación del justiprecio, los expropiados pretenden hacer valer los precios convenidos entre la Administración expropiante y los expropiados en otros expedientes, ello no es jurídicamente posible porque en el mutuo acuerdo alcanzado no operan ninguno de los criterios de valoración previstos en la Ley, pudiendo así concurrir en el mutuo acuerdo muchas circunstancias ajenas a la verdadera valoración de los bienes expropiados.

Por lo tanto, como viene señalando la jurisprudencia, por todas, en la sentencia del Tribunal Supremo de 13 de junio de 2011 - ROJ: STS 3933/2011, ECLI: ES: TS: 2011:3933-, los precios convenidos sólo producen efectos entre las partes, no siendo, pues, extensibles a terceros

Sobre la naturaleza de las hojas de aprecio y su carácter vinculante, sobre el deber de motivar los acuerdos del Jurado, sobre la presunción de legalidad y acierto de que gozan los acuerdos de los Jurados y, en fin, sobre el valor probatorio para desvirtuarlos tanto de los dictámenes periciales de parte como de los practicados en el juicio, recogemos a continuación las consideraciones generales que la Sala ha venido realizando, por ejemplo, en la sentencia nº 350/2005 -ECLI: ES: TSJBAL: 2005:396- y, entre otras muchas, en las sentencias números 691/2009, 884/2013, 156/2014, 472/2015 y 423/2016 -ECLI:ES:TSJBAL:20 09:1148, ECLI:ES:TSJBAL:2013:1323, ECLI:ES:TSJBAL:2014: 1124, ECLI:ES:TSJBAL:2015:655 y ECLI:ES:TSJBAL:2016:607, respectivamente-.

1.-La naturaleza de las hojas de aprecio y su carácter vinculante

A).-La vinculación a la hoja de aprecio se funda en el principio venire contra factum propium non valet, pero también en el principio de congruencia procesal y, en último extremo, en el carácter revisor de la jurisdicción contencioso administrativa -en ese sentido, por todas, sentencias del Tribunal Supremo de 27/02/2001 y 06/02/2004-.

B).-La hoja de aprecio es vinculante para la parte que la presenta, y ello en virtud de la doctrina de los actos propios.

C).-La hoja de aprecio vincula igualmente al Jurado, ya que éste debe fijar el justiprecio precisamente a la vista de las hojas de aprecio - artículo 34 de la Ley de Expropiación Forzosa-

D).-Y la hoja de aprecio también es vinculante para el Tribunal ya que, para que éste pueda adecuarse al ineludible principio de congruencia procesal, no debe tolerar la disparidad entre las pretensiones deducidas en la vía administrativa y las que se formulan en sede jurisdiccional.

E).-Esta vinculación alcanza tanto a los conceptos indemnizables como a la cuantía fijada, de modo que por cada uno de los conceptos consignados en la hoja de aprecio no cabe conceder mayor cantidad que la ahí solicitada.

F).-Por el contrario, respetando el quantum indemnizatorio global, cabe alterar las distintas partidas que integran cada uno de los conceptos indemnizables recogidos en la hoja de aprecio.

G).-Sobre la naturaleza de las hojas de aprecio y su carácter vinculante, las sentencias del Tribunal Supremo de 26/02/2016 -ECLI: ES: TS: 2016:717- y de 22/04/2016 - ECLI: ES: TS: 2016:1727- han recordado que:

" Las hojas de aprecio formuladas por las partes de la expropiación constituyen respectivamente los límites máximo y mínimo de la definitiva cuantificación del justo precio, vinculando estos límites no solo al Jurado de Expropiación sino también a los Tribunales que juzgan la legalidad y acierto de la valoración efectuada por aquél. Esta vinculación de las partes y del Tribunal al aprecio realizado en vía administrativa se justifica, desde el punto de vista jurídico-sustantivo, en el principio de respeto a los actos propios".

H).-La citada sentencia del Tribunal Supremo de 26/02/2016 ha añadido que la vinculación de la hoja de aprecio, referida a la cantidad global que se reclama, también comprende los conceptos indemnizables, en concreto cuando tengan sustantividad propia como bienes, derechos o intereses patrimoniales legítimos y estén diferenciados unos de otros. Y concluye que:

"[...] la valoración efectuada en la hoja de aprecio es vinculante para la parte que la presente en base a la teoría de los actos propios, dado que el artículo 34 de la Ley de Expropiación Forzosa [...] establece que el justiprecio debe fijarse a la vista de las hojas de aprecio formuladas por el propietario y la Administración, alcanzando la vinculación tanto a los conceptos indemnizables como al "quantum", de manera que no cabe conceder por cada uno de los conceptos indemnizables que tenga carácter autónomo, menor cantidad que la fijada por la Administración en su hoja de aprecio, a diferencia de lo que sucede respecto de las partidas que integran cada concepto indemnizable, cuya elevación no altera el petitum siempre que se respete la cuantía máxima de que se trate, puesto que los criterios y métodos de valoración de los diferentes conceptos son heterogéneos, mientras que los que se siguen para justipreciar el mismo bien o derecho resultan homogéneos y cabe su mutación en tanto no se sobrepase la suma total de unos y otros."

2.-El deber de motivar los acuerdos de los Jurados de Expropiación Forzosa.

A).-El acuerdo del Jurado de Expropiación Forzosa, que ha de adoptarse con sujeción a los límites marcados por las respectivas hojas de aprecio, tiene que ser necesariamente motivado, esto es, el Jurado de Expropiación Forzosa obligatoriamente tiene que razonar los criterios de valoración seguidos - artículo 35.1 de la Ley de Expropiación Forzosa-.

B).-Esa motivación debe ser racional y suficiente, siéndolo la mención genérica de los criterios utilizados, esto es, bastando con enunciar las circunstancias concurrentes, sin que sea precisa, pues, una detallada constancia de datos -por todas, sentencias del Tribunal Supremo de 909/05/1997 y 26/11/1998-.

C).-No cabe admitir, pues, a la hora de examinar el cumplimiento del deber de motivar las formulas estereotipadas o la referencia a cláusulas genéricas o indeterminadas -por todas, sentencias del Tribunal Supremo de 23/05/1994 y 03/04/1995-.

D).-Así, en la sentencia del Tribunal Supremo de 16 de abril de 2016 -ECLI: ES: TS: 2016:1691- se señalaba que:

"Reiterada Jurisprudencia advierte que el artículo 35 de la Ley de Expropiación no exige una exhaustiva expresión de los elementos tenidos en cuenta para la determinación del justiprecio y entiende que el Jurado cumple con su deber de motivación cuando indica los criterios aplicados y los factores tomados en consideración de tal forma que permitan al interesado conocer las razones que han llevado a la decisión, posibilitando de esta forma su impugnación ( Sentencias de 17 de diciembre y 11 de noviembre de 2011 - recursos de casación 1502/2010 y 6103/2009 , respectivamente-). Como se dice en la última de las sentencias citadas, con amplia referencia jurisprudencial "No se exigen, pues, numerosas y abundantes consideraciones, siendo bastante la mención genérica de los criterios utilizados y la referencia a los elementos o factores comprendidos en la estimación, sin necesidad de señalar actos circunstanciales"

3.-La presunción de legalidad y acierto de que gozan los acuerdos de los Jurados de Expropiación Forzosa.

A).-La doble composición -técnica y jurídica- de los Jurados de Expropiación Forzosa, así como sus características de permanencia y estabilidad, permiten reconocer que disponen de cierto margen de discrecionalidad técnica, precisamente en atención a la aportación por sus miembros de los conocimientos adquiridos por la diversa experiencia de cada uno de ellos.

B).-La presunción de legalidad y acierto de que gozan los acuerdos de los Jurados de Expropiación Forzosa en la determinación del justiprecio de los bienes y derechos expropiados deriva de la imparcialidad, independencia y objetividad de que gozan los miembros que forman parte de su composición técnico-jurídica, ya que todo Jurado de Expropiación Forzosa es un órgano colegiado en el que se integran miembros conocedores tanto del Derecho como de la realidad económica.

C).-Esa presunción de legalidad y acierto de que gozan los acuerdos de los Jurados de Expropiación Forzosa no impide la modificación en sede jurisdiccional de la decisión que adopten, lo que puede darse tanto cuando concurra error de apreciación o cálculo como cuando aparezca una disconformidad patente con los datos que obran en el expediente administrativo o con los que al juicio se aportasen.

D).-Al respecto, ha de tenerse en cuenta que esa presunción de legalidad y acierto de que gozan los acuerdos de los Jurados de Expropiación Forzosa es una presunción iuris tantum.

E).-Por consiguiente, la presunción de legalidad y acierto de los acuerdos de los Jurados de Expropiación Forzosa puede ser desvirtuada (i)en supuestos de infracción de preceptos legales, (ii)en caso de notorio error material, o (iii)cuando la valoración no esté en consonancia con los datos resultantes del expediente

F).-En tal sentido, la prueba reina es la prueba pericial practicada en el juicio.

4.-El valor probatorio de los dictámenes periciales de parte y de los practicados en el juicio

A).-La decisión del Jurado de Expropiación Forzosa no vincula al Tribunal, de modo que el resultado de la prueba practicada en el juicio, en especial la prueba pericial, avalada con las garantías derivadas de las formalidades procesales con que se lleva a cabo, y apreciada con sujeción a las reglas de la sana crítica, es hábil para destruir la presunción de acierto del acuerdo del Jurado.

B).-Como es natural, la prueba pericial no transfiere al perito la decisión de los aspectos de la cuestión que exigen conocimientos técnicos, sino que su objeto es suministrar al juez los elementos de conocimiento, estudio o experiencia para que pueda tomar su decisión, de forma que el dictamen pericial no puede imponerse exclusivamente por la autoridad dimanante de la profesión o titulación de los peritos, sino, además, por la argumentación convincente de estos.

C).-Por lo tanto, en estos casos de valoraciones expropiatorias, el dictamen pericial judicial tiene que destacar o sobresalir, en su detalle y fuerza argumentativa, para destruir la presunción de acierto de la valoración previamente realizada en sede administrativa por el Jurado de Expropiación Forzosa, que ha sido llevada a cabo precisamente desde una posición de imparcialidad y solvencia técnica.

D).-El Tribunal Supremo ha reiterado -por todas, sentencias de 16/072002 y 17/04/2008- lo ya señalado antes, por ejemplo, en la sentencia de 17/02/1997 -ECLI: ES: TS: 1997: 1069- , que era lo siguiente:

"Las resoluciones de los Jurados de Expropiación gozan de una presunción de acierto que está basada en la competencia, especialización y presumible objetividad de sus componentes,presunción que por su naturaleza puede y debe ser revisada en vía jurisdiccional, correspondiendo a la jurisdicción contencioso-administrativa decidir sobre el acierto de la resolución impugnada, sin que pueda legalmente mantenerse la tesis de que sólo pueden reformarse las valoraciones de los Jurados en los dos únicos supuestos de que incurran en un notorio error material o de preceptos legales, ya que las facultades revisoras se extienden, además, a los casos en los que acredite una desajustada apreciación de los datos materiales o cuando la valoración no esté en consonancia con la resultancia fáctica del expediente o represente un desequilibrado justiprecio en atención a datos, referencias o circunstancias que acrediten la falta o exceso de compensación material para el expropiado que el instituto jurídico de la expropiación debe necesariamente comportar para él, resultando un medio eficaz para desvirtuar tal presunción el dictamen pericial emitido en la vía jurisdiccional con las garantías procesales establecidas en los artículos 610 y siguientes de la LECiv , por tener las mismas características de imparcialidad y objetividad que el acuerdo del Jurado de Expropiación, por lo que, si existen discordancias entre las valoraciones a que llega el órgano tasador administrativo y el dictamen pericial, el Tribunal puede fijar el justiprecio siguiendo el dictamen emitido en autos, valorado conforme a las reglas de la sana crítica".

E).-En ese mismo sentido pueden mencionarse también las SSTS de 13/06/2012 y 26/09/2012 -ECLI: ES: TS: 2012:4516 y ECLI: ES: TS: 2012:6103, respectivamente- en cuanto a con qué pruebas se puede desvirtuar la presunción iuris tantum de acierto de la decisión justipreciadora del Jurado de Expropiación Forzosa, han venido a señalar lo siguiente:

"... en relación al principio de presunción de acierto de los acuerdos del Jurado , no puede olvidarse que la doctrina sobre la materia establece que tal principio, habida cuenta su naturaleza de presunción " iuris tantum ", puede desvirtuarse mediante prueba en contrario, fundamentalmente, por medio de prueba pericial . Ahora bien, para que tal efecto se produzca es necesario aportar al proceso una prueba de tal naturaleza apta a dicho finy que según reiterada jurisprudencia de esta Sala, la citada presunción de acierto puede ser destruida, en principio, por cualquier medio de prueba admitido en derecho y debidamente valorado por el órgano judicial. Véanse, entre otras muchas, las sentencias de 5 de abril de 2001, 1 de febrero de 2003 y 10 de octubre de 2006. Ciertamente, el informe de un perito judicial,por las especiales garantías de que está revestida su designación y por el examen crítico a que es sometido su parecer, tiene frecuentemente una fuerza persuasiva superior a otros medios de prueba; pero ello no significa que esos otros medios de prueba no puedan razonablemente conducir a la conclusión de que el acuerdo del Jurado está equivocado.De esta manera, la Sala de instancia procede, en su fundamento de derecho tercero, a valorar el informe pericial aportado por los expropiados junto con la hoja de aprecio, prueba ésta que pudo haber sido desvirtuada a través de la proposición, en el trámite procesal oportuno, de las pruebas que la Administración recurrente tuviese por conveniente a los efectos de apoyar su pretensión, por lo que de la falta de práctica de toda prueba en contrario no se puede deducir que la apreciación por la Sala de instancia de las distintas pruebas obrantes en las actuaciones conlleve la vulneración de la jurisprudencia en relación con la presunción de acierto de los acuerdos del Jurado " resultando un medio eficaz para desvirtuar tal presunción el dictamen pericial emitido en la vía jurisdiccional con las garantías procesales establecidas en los artículos 610 y siguientes de la LECiv , por tener las mismas características de imparcialidad y objetividad que el acuerdo del Jurado de Expropiación , por lo que, si existen discordancias entre las valoraciones a que llega el órgano tasador administrativo y el dictamen pericial , el Tribunal puede fijar el justiprecio siguiendo el dictamen emitido en autos, valorado conforme a las reglas de la sana crítica".

F).-El informe pericial de la parte expropiada -tanto si es aportado por primera vez en sede judicial como si ya hubiera sido presentado previamente en sede administrativa junto con la hoja de aprecio- carece, con carácter general, de la virtualidad del dictamen pericial emitido en el juicio -por todas, sentencias del Tribunal Supremo de 17/03/1992 y 27/05/2003-.

G).-En ese sentido, y en relación también al valor probatorio que cupiera reconocer en el juicio a los dictámenes periciales encargados por la Administración expropiante, esto es, en lo que se refiere a su posible eficacia para desvirtuar la presunción de acierto de la resolución del Jurado de Expropiación Forzosa, esta Sala ya viene señalando de forma reiterada desde la Sentencia nº 819/2009 lo siguiente:

"A la luz de la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000 se podrá discutir acerca de si en realidad nos encontramos con una prueba "documental" -que en realidad sería ratificación de la que ya obra en el expediente administrativo- o una prueba "pericial" de los arts. 335 y ss. de la LEC/2000 , pero más importante que su calificación lo es el valor probatorio que quepa otorgar a un informe pericial emitido con anterioridad al informe del Jurado Provincial de Expropiación , el cual, ya efectuó valoración tomando en consideración el indicado dictamen de parte. Así las cosas, el dictamen adjunto a la hoja de aprecio de la propiedad no tendría mayor valor que el informe en el que el que el Jurado justifica su valoración, por lo que desde luego el repetido informe de la propiedad no es medio de prueba con suficiente carga argumental para desvirtuar la valoración del Jurado y por la sencilla razón de que se emitió antes de dicha valoración.

El difícil encaje del procedimiento previsto en la LEC/2000 en cuanto a la práctica de la prueba pericial -aplicable de modo supletorio en el proceso contencioso-administrativo- adquiere su máxima expresión en los recursos en los que se impugnan acuerdos del Jurado Provincial de Expropiación ya que si el mecanismo inicialmente previsto en la LEC/2000 es el de presentación de dictamen junto a la demanda del particular, ello obligaría a la Administración a recabar informe que a su vez ratificase lo sostenido en el escrito de contestación, de tal modo que sólo una nueva pericial judicial tendría verdadera fuerza probatoria para desvirtuar el acuerdo del Jurado. Si expropiado y expropiante presentan como "pericial" los informes adjuntos a sus hojas de aprecio previas al acuerdo del Jurado, su valor probatorio es nulo ya que precisamente el acuerdo del Jurado tomó como punto de partida de su valoración tales informes, y desde luego discrepará de uno de ellos o de los dos, sin que el preterido o preteridos informes sean merecedores de constituir "prueba judicial" para desvirtuar la presunción de acierto del acuerdo del Jurado.

En definitiva, es insuficienteel valor probatorio consiste en documental o pericial tendente a que se dé por reproducido el informe adjunto a la hoja de aprecio o que su autor se ratifique en su íntegro contenido sin valorar para nada los criterios técnicos del posterior acuerdo del Jurado.Como quiera que para el caso el Jurado ya rechazó el criterio del informe adjunto a la hoja de aprecio y estableció un criterio de valoración diferente, desde luego para combatir este acto administrativo no es suficiente con reiterar el informe sino en su caso interesar la práctica de una nueva prueba pericial que desvirtúe el criterio del Jurado y la repetida presunción de acierto."

H).-La presunción de legalidad y acierto de que gozan los acuerdos de los Jurados de Expropiación Forzosa no se enerva o destruye con la mera aportación de periciales o mediante la sola realización de una prueba pericial judicial, sino que es necesario que el perito, mediante términos asequibles para quien carece de los necesarios conocimiento técnicos, especifique motivadamente, esto es, sin ambigüedades, los concretos errores que detecta en las valoraciones tenidas en cuenta por el Jurado de Expropiación Forzosa.

I).-La jurisprudencia, de la que cabe mencionar, por todas, las sentencias del Tribunal Supremo de 10/03/2017, 07/06/2017 y 14/01/2019 -ECLI: ES: TS: 2017:933, ECLI: ES: TS: 2017:2410 y ECLI:ES:TS:2019:34, respectivamente- ha venido señalando (i)que las pruebas periciales no tienen por objeto llevar a cabo una nueva valoración -según el criterio de cada perito- alternativa a la realizada por el Jurado de Expropiación Forzosa, (ii)que el objeto de las pruebas periciales es realizar una valoración crítica pormenorizada de la decisión del Jurado de Expropiación Forzosa, y (iii)que no destruye la presunción de acierto de la decisión del Jurado de Expropiación Forzosa una valoración que no demuestra que sus parámetros eran erróneos o que era errónea la aplicación de los mismos.

En Sant Joan de Labritja todas las parcelas en primera línea de mar y clasificadas como suelo urbano extienden -y limitan- esa clasificación hasta el límite de la zona de servidumbre tránsito. Por consiguiente, la franja de seis metros desde el deslinde marítimo terrestre no dispone de aprovechamiento urbanístico. De ahí que, si bien las licencias se otorgan con la superficie de parcela que linda con el deslinde marítimo terrestre, sin embargo, los parámetros urbanísticos del planeamiento se aplican únicamente respecto a la superficie de parcela no comprendida dentro de la zona de servidumbre de tránsito.

Así las cosas, aunque la superficie expropiada era de 2694,80 m2, su aprovechamiento urbanístico se aplicaba sobre una superficie de 2513,72 m2. Por lo tanto, siendo el aprovechamiento urbanístico de 1 m2/m2, sería de 2513, 72 m2/t, con ocupación máxima del 40% y densidad máxima de 1/125. De ese modo, el número máximo de viviendas posibles era de 20 unidades y su tamaño medio de 125,68 m2/techo/vivienda.

El coeficiente corrector en función del uso, la tipología y el tamaño correspondiente a los edificios residenciales aislados con viviendas que dispusieran de tres baños o con una superficie comprendida entre 125 y 175 m2/construidos era de 2,2.

La parte actora sostiene que para el cálculo del presupuestos de ejecución material, en adelante PEM, el baremo orientativo del Colegio Oficial de Arquitectos de Illes Balears, en adelante COAIB, indica que las promociones de superficie comprendidas entre los 2000 y los 5000 m2/construidos, como sería la del caso, de 2513,72 m2/c. Faltaría aplicar el coeficiente de calidad establecido también en el baremo del COAIB, siendo de 1,2 según la zona, siendo así el coeficiente corrector de 0,95 x 1,2 = 1,14. Se esgrime con ello que si no se aplicasen esos coeficientes la diferencia sería excesiva entre el valor de construcción y el valor medio de mercado -471,58 euros/m2 y 5888,07 euros/m2/construidos, respectivamente-. En cuanto a la selección y homogeneización de las muestras, la demandante considera que, al estar situada la parcela en primera línea de playa, el coeficiente corrector por localización de las muestras debería ser de 1,50 y no de 1,05, proponiendo que las muestras se corrijan según un coeficiente de localización extraído de la relación entre zonas de Portinatx, como figura en la Ponencia de Valores del Catastro.

Ahora bien, el Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo, aprobado por el Real Decreto 1492/2011,dispone en su artículo 24 que debe tenerse en cuenta la localización a efectos de comparar las muestras obtenidas, estableciéndose un coeficiente corrector entre 0,7 y 1. En el caso, el JPEF realizó un análisis muestra a muestra, esto es, según el método propuesto por la entidad expropiada en el informe que aportó con su hoja de aprecio, resultando que todas las muestras estaban dentro de la misma zona catastral que la parcela expropiada, denominada zona catastral R32, y no en una zona de valor inferior. No faltó, pues, para el cálculo del coeficiente el estudio de la incidencia que tenía un inmueble situado en primera línea de mar respecto de uno que no se encontrase en esa situación.

La resolución del JPEF se adoptó teniendo en cuenta también, a los efectos de calcular dicho coeficiente, el estudio -Anexo 2 del informe de valoración del recurso de reposición- de la incidencia que tenía un inmueble situado en primera línea de mar respecto de uno que no se encontrase en esa situación, acogiéndose una zona de características similares a la de Portinatx, en concreto la zona costera comprendida entre Cala Llenya y Santa Eulàlia des Riu. El resultado de ese estudio fue que el coeficiente por situación en todas las muestras de primera línea de mar respecto del resto en la zona de estudio era de 1,037. Sobre esa base, a la vista del recurso de reposición y de la comprobación y revisión de las muestras, el JPEF corrigió los coeficientes de las muestras y los valores resultantes, calculándose de nuevo el valor medio de mercado y los costes de construcción. Así las cosas, dando esa corrección un valor inferior a la de la resolución originaria de este contencioso, en definitiva, el recurso de reposición de la entidad expropiada fue desestimado. Por otor lado, en cuanto la superficie, la entidad expropiada también aportó un plano topográfico donde se grafiaba la parcela completa -5800,80 m2- y el deslinde marítimo terrestre, deduciendo que la superficie a expropiar era de 2.694,80 m2. Al respecto, ha de tenerse en cuenta que en los informes preliminares ya se había señalado que el planeamiento no calificaba la parcela, en su totalidad, como espacio libre público. Esa calificación se extendía -y limitaba- hasta el linde de la zona de tránsito, con lo que no alcanzaba el deslinde del dominio público marítimo-terrestre, quedando en 2513,72 m2. Por consiguiente, no debían ser objeto de expropiación los 181,08 m2 de superficie comprendida dentro de la zona de tránsito. La parcela de la entidad demandante, como toda otra parcela lucrativa de primera línea, situada en suelo urbano, cuenta con una superficie que confronta con el deslinde del dominio público marítimo-terrestre, pero su aprovechamiento urbanístico se aplica únicamente respecto a la superficie de parcela calificada y no sobre la franja de parcela incluida en la zona de servidumbre de tránsito. De ahí que la superficie a expropiar era la reclamada por la entidad expropiada, pero su aprovechamiento debía aplicarse unidamente respecto a la superficie calificada como espacio libre público -superficie expropiada de 2694,80 m2, aprovechamiento de 1m2/m2 sobre una superficie de 2513,72 m2, resultando 2513,72 m2/t-.Pues bien, es en ese punto en el que el JPEF aceptó no excluir la superficie de parcela incluida en zona de tránsito, pero sin computarla como aprovechamiento urbanístico a efectos de su valoración.

Basada, pues, en el caso la resolución impugnada en el Informe de Valoración emitido conjuntamente por los dos Vocales Técnicos del JPEF, esto es, cumpliendo la resolución del JPEF el deber de motivación a través de dicho Informe, lo cierto es que la prueba practicada en el juicio no desvirtúa la presunción de certeza, mayormente por haber relegado cualquier critica de la valoración del JPEF. En la prueba practicada en el juicio se ha prescindido o no se ha conseguido descubrir y detallar los posibles errores en que acaso hubiera incurrido la valoración en que se funda la resolución del JPEF.

Por el contrario, la prueba practicada se ha centrado en efectuar una nueva valoración.

Así, el perito judicial -Sr. Gonzalo- se ha ceñido a calcular el valor de mercado por el método residual dinámico, sin mención ni análisis de la valoración de los Vocales Técnicos incorporada a la resolución del JPEF, de tal modo que tampoco siquiera alude, pues, a cualquier posible error del JPEF.

Y la perito Sra. Felicidad, con los mismos defectos, por un lado, señala que el coeficiente corrector en función del uso, la tipología y el tamaño correspondiente a los edificios residenciales aislados con viviendas que dispusieran de tres baños o con una superficie comprendida entre 125 y 175 m2/construidos era de 2. Pero no es así sino que era de 2,2, tal como tuvo en cuenta el JPEF, siendo preciso para poder aplicar el coeficiente 2 que la superficie construida fuera inferior a 125 m2 y, además, que la vivienda no dispusiera de más de dos baños. Y, por otra parte, la perito Sra. Felicidad también deja de tener en cuenta que la servidumbre de tránsito, tal como establece el artículo 27.1 de la Ley 22/1988, constituye una limitación de dominio que afecta a todos los predios privados confinantes con el límite interior de la ribera del mar, esto es, no genera, pues, derecho a ser indemnizado, ni en el expediente expropiatorio del caso ni en ningún otro.

Llegados a este punto, cumple ya la desestimación del recurso.

TERCERO.- Sobre las costas del juicio.

Conforme a lo previsto en el artículo 139 de la Ley 29/1998, procede imponer las costas del juicio a cada una de las dos partes demandantes, pero las limitaremos hasta un máximo de 3.000,00 euros por todos los conceptos

En atención a lo expuesto: