Sentencia Contencioso-Administrativo 1527/2026 Tribunal Superior de Justicia de Andalucía . Sala de lo Contencioso-Administrativo, Rec. 1052/2024 de 25 de junio del 2026

PRIMERO.- De la sentencia apelada.

La sentencia apelada estima parcialmente el recurso contencioso-administrativo interpuesto por la representación procesal de los demandantes contra el acuerdo de la Comisión Provincial de Valoración de Granada en sesión de 4 de marzo de 2021, Expediente NUM000, fijando el justiprecio del terreno a expropiar e indemnizaciones a cargo del Ayuntamiento de Granada. En el referido acuerdo se cuantifica la valoración en el importe de 219.087,74 €., sin incluir los intereses legales devengados, en su caso, conforme a lo dispuesto en el artículo 140.2 párrafo segundo de la LOUA.

Fija el justiprecio del terreno a expropiar (171,75 m2) en la cantidad de 373.893,33 euros a que asciende la valoración realizada por el perito designado judicialmente, que considera, en coincidencia con la resolución administrativa impugnada, en situación básica de suelo urbanizado, considerando un valor del suelo de 312.132,48, incluido premio de afección, a razón de 536,60 €/m2, y del traslado de la actividad de carpintería metálica de 46.154,23 euros; así como los intereses, estableciendo como dies a quoel 26 de noviembre de 2019, todo ello al rechazar los argumentos técnicos contenidos en los informes emitidos por los arquitectos municipales y de la Comisión Provincial de Valoraciones.

SEGUNDO.- Motivos de impugnación y alegaciones de las partes.

a) De la parte apelante.

1.- En relación al argumento de la sentencia apelada de que no se ha practicado prueba alguna que desvirtúe el contenido del informe de la Comisión ni del perito judicial, la jurisprudencia no es pacífica y que, por ejemplo, la STS de 17 de febrero de 2022 fija abiertamente la doctrina de que los informes de los técnicos especializados de la Administración, que han servido al órgano administrativo competente para resolver un procedimiento en el ejercicio de sus potestades, deben considerarse, al llegar al ámbito judicial la revisión del acto administrativo, verdaderos dictámenes periciales de parte, y que por tal motivo no gozan de prevalencia frente a los dictámenes periciales externos en el proceso contencioso-administrativo que se sustancie; y, en tal sentido, tales informes técnicos han de ser valorados por el órgano judicial en igualdad de trato que los informes periciales de parte.

2.- Error en la valoración de la prueba que conduce a la estimación parcial del recurso. Vulneración del art. 348 de la LEC y de la jurisprudencia referenciada. Vulneración del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo. La sentencia apelada considera que el argumento del Ayuntamiento de que nos encontramos ante un suelo urbano no consolidado en virtud de lo establecido en el planeamiento general, tratándose de una actuación sistemática en la que además han de simultanearse la ejecución de las tres Áreas de Reforma vinculadas por el PGOU 01, resultando de aplicación al AR 5.04 Asturias el art. 160.1ª de la LOUA, así como los arts. 114 y 161 de la citada norma, al considerar la Juzgadora de instancia que el informe de la CPV y del perito judicial no ha sido desvirtuado mediante prueba en contrario y que tienen su base en la sentencia de esta Sala de 23 de junio de 2014. Contestando el perito judicial, a las preguntas formuladas por la representación procesal del Ayuntamiento demandado, que ha quedado acreditado que la parcela concernida está prevista para una futura dotación de espacio libre (plaza) y por tanto no puede construirse en ella, y que no tiene asignado uso y edificabilidad por la ordenación urbanística. Y, siendo de aplicación al presente supuesto el Real Decreto 1492/2011, el perito, sin fundamento urbanístico alguno, ha considerado como área espacial homogénea a que se refiere su art. 20.3 el Área más próxima a la parcela objeto de este procedimiento.

Por otro lado, el perito judicial reconoce que el uso y la edificabilidad contemplados en su informe coinciden con los considerados por el perito judicial D. Hermenegildo en su informe de 21 de septiembre de 2005 obrante en el procedimiento contencioso 79/2004, y que estos son los parámetros que se debían utilizar a pesar de que se determinaron en el año 2005, fecha considerablemente anterior a la entrada en vigor de la Ley del Suelo estatal y del Reglamento de Valoraciones, ambos de preceptiva aplicación; considerando el apelante que, aplicando dicho método a la parcela que se ocupa, ella queda situada en el PGOU dentro del Área de Reparto S14 "Avenida de Dílar", cuyo uso característico es "Residencial Plurifamiliar en Manzana Cerrada", con un aprovechamiento tipo de 2,702 m2/m2, frente al 3,20 m2/m2 que resulta de las aludidas periciales.

Finalmente, con respecto al incremento del valor de repercusión que realiza el perito judicial y es acogido por la sentencia apelada, la metodología empleada, así como los comparables seleccionados y su homogeneización es menos fiable que la empleada por el perito de la CPV.

b) De la parte apelada.

La parte apelada se opuso al recurso de apelación alegando la conformidad a Derecho de la sentencia apelada, habiendo quedado resueltas las cuestiones relativas a las condiciones físicas y jurídicas de la parcela en sentencia de esta Sala y sección de 23 de junio de 2014, debiendo estarse a dichas condiciones a efectos de la expropiación, sin que pueda eludirse la realidad física de la finca expropiada, ni su aprovechamiento, que será preceptivamente el consolidado en su entorno. Como dice la sentencia pelada, el suelo expropiado dispone de los servicios urbanísticos y está consolidado desde hace más de 50 años.

La sentencia apelada dice que no existe prueba pericial a instancia del Ayuntamiento que desvirtúe la pericial judicial practicada, pues en el caso examinado el informe técnico municipal respalda el propio aprecio del Ayuntamiento expropiante, lo que no puede equipararse al resultado de una prueba pericial forense.

Se pretende vincular esta expropiación a las actuaciones denominadas "BODEGAS" y "ESCUELA DE HOSTELERÍA", introduciendo hechos sobre si se han incumplido en esos otros polígonos, que no se han traído a prueba; cuestiones que son inocuas e irrelevantes desde el momento en que en el expediente municipal NUM001 se había acordado el cambio del sistema al de expropiación para el polígono de actuación "A.R.5.04 ASTURIAS", con lo que cesa la vinculación entre estas actuaciones.

Se vuelve sobre la cuestión de la naturaleza del suelo expropiado, pretendiendo que se considere como "suelo urbano n consolidado", sin considerar, entre otras cosas, la consolidación de toda la zona.

Sobre el coeficiente de edificabilidad, se pretende que se aplique el 2,702 m2/m2 en vez de los 3,20 m2/m2 que se determinaron pericialmente en anterior litigio, y que respaldó esta Sala. La tesis que mantiene la pericial judicial sobre el concepto de ¡ámbito espacial homogéneo" estaría respaldada por la STS de 5 de julio de 2016, recurso 1183/2015.

Y en relación con el "valor de repercusión", que la CPV fijó en 1.574,90 €/m2 y el perito forense lo calcula en 1.837,05 €/m2, justificándose dicha diferencia en que el perito forense ha utilizado el mismo sistema que la CPV si bien con base a un mayor número de "testigos", y el Ayuntamiento no ha realizado prueba alguna que desvirtúe esto.

TERCERO.- Sobre la existencia de error en la valoración de la prueba que conduce a la estimación parcial del recurso: Vulneración del art. 348 de la LEC y de la jurisprudencia referenciada y vulneración del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo.

1.- Sobre la presunción de veracidad y acierto de las resoluciones del Jurado Provincial de Expropiación y su posible destrucción mediante informes aportados con la hoja de aprecio: la STS de 17 de febrero de 2022 .

Como ha dicho esta misma Sala y Sección en reiteradas ocasiones (por todas, sentencia de 4 de febrero de 2021; recurso 403/2017),

"Conviene recordar que, en materia expropiatoria, según consolidada doctrina jurisprudencial, es relevante el principio del favor acti, en cuya virtud se concede a los Acuerdos del Jurado de Expropiación Forzosa (doctrina trasladable a las Comisiones Territoriales de Valoración de las Comunidades Autónomas) una presunción de legalidad y acierto que los hacen merecedores de ser acogidos con el crédito y autoridad que se desprende de su doble composición técnica y jurídica y de su especialización, si bien tal presunción, como iuris tantum que es, puede, y debe, ser revisada en esta vía jurisdiccional, tanto en los supuestos de notorio error de hecho o de infracción de preceptos legales, como en aquellos otros en que se acredite una desajustada apreciación de los datos materiales o la valoración no esté en consonancia con la resultancia fáctica del expediente, representativos de un desajustado justiprecio acreditativo de la falta de compensación material para el expropiado que el instituto de la expropiación comporta, aunque, a la luz de tales principios -los de sustitución patrimonial íntegra y equivalencia consustantiva-, lo que no cabe es sustituir pura y simplemente el criterio del Jurado por el del expropiado, ni siquiera por el del Tribunal, ni aun por el dictamen pericial practicado en autos, a menos que este dictamen tenga la adecuada fuerza de convicción por apoyarse en presupuestos fácticos y legales que avalen sus conclusiones. También se ha dicho por esta Sala que la valoración del Jurado está amparada por la presunción de acierto de las resoluciones de esta clase de órganos, no siendo dable aceptar que la prueba que se aporte en contra de la corrección del acuerdo del JEF sea el informe que se adjunte por el recurrente junto con su hoja de aprecio, ya que se incorpora al expediente administrativo a su instancia y, por tanto, no reúne los requisitos necesarios para desvirtuar la presunción de legalidad y acierto de las resoluciones del Jurado Provincial de Expropiación ( sentencias del Tribunal Supremo de 30 de junio de 1989 , 18 de mayo de 1992 , 30 de marzo de 1993 , 12 de abril de 1995 , pues el informe aportado por el interesado con su hoja de aprecio tiene carácter necesariamente parcial ( sentencias de 30 de junio de 1992 , de 26 de enero y 30 de marzo de 1993 ), por lo que no puede prevalecer por sí solo sobre los acuerdos del Jurado.

A este respecto, insistiendo en la misma idea, establece la sentencia del Tribunal Supremo, de fecha 26 de noviembre de 1998 (ponente, Excmo. Sr. D. Francisco González Navarro), que: "En sentencia de 3 de mayo de 1993 (R. 3697) la Sala 3ª, Sección 6ª, del Tribunal Supremo manifiesta que es jurisprudencia consolidada de esta Sala del Tribunal Supremo que las resoluciones de los Jurados gozan de la presunción "iuris tantum" de veracidad y acierto en sus valoraciones, que puede quedar desvirtuada en vía jurisdiccional cuando se acredite un notorio error material o una desajustada apreciación de los datos fácticos probatorios o infracción de los preceptos legales, reveladores de que el justiprecio señalado no corresponde al valor del bien o derecho expropiado( Sentencias de esta Sección Sexta de 12-3-1991 ), 4-6-1991 ), 14-10-1991 ) y 27-2-1991 ), de manera que no es legítimo sustituir, sin pruebas que lo justifique, el criterio valorativo del Jurado por el del Tribunal"."

Ahora bien, eso no quiere decir, como ha destacado la STS de 26 de septiembre de 2014 (recurso de casación 5654/2011), que "en virtud del principio de libre valoración de la prueba, el Juzgador no pueda -y deba- tomar en consideración otros medios probatorios, también aptos para enervar esa presunción de acierto, como pueden ser los documentos obrantes en autos o en el expediente administrativo, pues la destrucción de dicha presunción "iuris tantum" de acierto no está limitada a prueba tasada de clase alguna",a lo que añade que los informes técnicos adjuntados a las Hojas de Aprecio de los expropiados tienen la consideración de documentos emitidos por técnicos, que, evidentemente, pueden suministrar conocimientos de los que los órganos de Justicia carecen, máxime si el informe se ratifica judicialmente; y nos recuerda que lo decisivo es si la prueba practicada en autos acredita el desacierto del acuerdo del Jurado impugnado, e insiste, con cita de la jurisprudencia de aplicación, en la idea de que "la prueba pericial judicial es medio apto e idóneo para desvirtuar la presunción de legalidad y acierto de los acuerdos del Jurado, pero que no constituye el único medio para conseguirlo, con la puntualización de que la valoración del material probatorio debe realizarse de acuerdo con las reglas de la sana crítica y en su conjunto".

Y, examinada la misma cuestión desde la perspectiva de la Administración expropiante, hemos de recordar que la STS de 17 de febrero de 2022 (recurso de casación 5631/2019), tras dejar sentado que los expertos al servicio de la Administración pueden actuar como peritos y que sus dictámenes -al igual que cualquier otro dictamen pericial- han de ser valorados de manera libre y motivada, añade que hay supuestos en que los informes de origen funcionarial, aun habiendo sido elaborados por auténticos técnicos, no pueden ser considerados como prueba pericial, y que "Ello ocurre destacadamente cuando las partes no tienen ocasión de pedir explicaciones o aclaraciones ( arts. 346 y 347 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y art. 60 de la Ley de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa ). Dichos informes no tendrán más valor que el que tengan como documentos administrativos, y como tales habrán de ser valorados".Doctrina que ha sido confirmada por el mismo Tribunal en sentencias de 8 de octubre (R 948/2013 y 28 de noviembre (RC 119/2023, ambas de 2024.

De lo que cabe colegir, trasladando dicha doctrina al ámbito expropiatorio, que los informes acompañados por las partes en el procedimiento expropiatorio para fundamentar su hoja de aprecio han de ser valorados, como documentos, de manera libre y motivada y de acuerdo con las reglas de la sana crítica y sin que el emitido por funcionarios públicos de la Administración expropiante tenga en principio más valor que el aportado por el expropiado.

Trasladando la anterior doctrina al caso aquí analizado, la sentencia no atribuye más valor al informe que acompañó la hoja de aprecio de la parte expropiada ni a la que justificó la de la Administración expropiante, y tampoco al que fundamentó el acuerdo impugnado; haciendo prevalecer, motivadamente, la pericial judicial practicada sobre todas ellas.

2.- Sobre la situación básica en que se encuentra el suelo expropiado.

Se queja la parte apelante de que la sentencia apelada considera que el argumento del Ayuntamiento de que nos encontramos ante un suelo urbano no consolidado en virtud de lo establecido en el planeamiento general, tratándose de una actuación sistemática en la que además han de simultanearse la ejecución de las tres Áreas de Reforma vinculadas por el PGOU 01, resultando de aplicación al AR 5.04 Asturias el art. 160.1ª de la LOUA, así como los arts. 114 y 161 de la citada norma, al considerar la Juzgadora de instancia que el informe de la CPV y del perito judicial no ha sido desvirtuado mediante prueba en contrario y que tienen su base en la sentencia de esta Sala de 23 de junio de 2014. Contestando el perito judicial a las preguntas formuladas por la representación procesal del Ayuntamiento demandado, ha quedado acreditado que la parcela concernida está prevista para una futura dotación de espacio libre (plaza) y por tanto no puede construirse en ella, y que no tiene asignado uso y edificabilidad por la ordenación urbanística. Y, siendo de aplicación al presente supuesto el Real Decreto 1492/2011, el perito, sin fundamento urbanístico alguno, ha considerado como área espacial homogénea a que se refiere su art. 20.3 el Área más próxima a la parcela objeto de este procedimiento.

Para resolver la cuestión suscitada debemos tener presente que, como ha señalado la jurisprudencia, por todas, la STS de 17 de marzo (RC 2208/2014):

«(...) La Ley del Suelo 8/07 instauró un nuevo régimen de valoraciones en el que, a diferencia del establecido en la hasta entonces vigente Ley 6/98, se prescindía, a estos efectos, de la clasificación urbanística del suelo, tomando en consideración, única y exclusivamente, su situación real, distinguiendo dos situaciones básicas: a) suelo en situación de urbanizado (con o sin edificaciones) y suelo en situación de rural.

En este sentido, no está de más recordar lo que, al respecto, declara el Legislador en la Exposición de Motivos del Real Decreto Legislativo de 2008, cuando criticando la anterior normativa sobre valoración de los terrenos, considera que se hacía partiendo de un "denominador común: el de valorar el suelo a partir de cuál fuera su clasificación y categorización urbanísticas, esto es, partiendo de cuál fuera su destino y no su situación real. Unas veces se ha pretendido con ello aproximar las valoraciones al mercado, presumiendo que en el mercado del suelo no se producen fallos ni tensiones especulativas, contra las que los poderes públicos deben luchar por imperativo constitucional. Se llegaba así a la paradoja de pretender que el valor real no consistía en tasar la realidad, sino también las meras expectativas generadas por la acción de los poderes públicos. Y aun en las ocasiones en que con los criterios mencionados se pretendía contener los justiprecios, se contribuyó más bien a todo lo contrario y, lo que es más importante, a enterrar el viejo principio de justicia y de sentido común contenido en el artículo 36 de la vieja pero todavía vigente Ley de Expropiación Forzosa : que las tasaciones expropiatorias no han de tener en cuenta las plusvalías que sean consecuencia directa del plano o proyecto de obras que dan lugar a la expropiación ni las previsibles para el futuro.".

Y para solucionar el problema valora el suelo "desvinculando clasificación y valoración. Debe valorarse lo que hay, no lo que el plan dice que puede llegar a haber en un futuro incierto. En consecuencia, y con independencia de las clases y categorías urbanísticas de suelo, se parte en la Ley de las dos situaciones básicas ya mencionadas: hay un suelo rural, esto es, aquél que no está funcionalmente integrado en la trama urbana, y otro urbanizado, entendiendo por tal el que ha sido efectiva y adecuadamente transformado por la urbanización. Ambos se valoran conforme a su naturaleza, siendo así que sólo en el segundo dicha naturaleza integra su destino urbanístico, porque dicho destino ya se ha hecho realidad. Desde esta perspectiva, los criterios de valoración establecidos persiguen determinar con la necesaria objetividad y seguridad jurídica el valor de sustitución del inmueble en el mercado por otro similar en su misma situación".

Partiendo de esa nueva concepción en que se basa la valoración del suelo, no cabe alegar ya, con éxito, excepción hecha del supuesto contemplado por la Disposición Transitoria Tercera, apartado 2, de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de suelo, que se refiere a los terrenos que, a su entrada en vigor, formasen parte del suelo urbanizable incluido en ámbitos delimitados para los que el planeamiento haya establecido las condiciones para su desarrollo, y que fue recogida tanto por el TRLS/2008 como por actualmente vigente TRLS/2015, la clasificación urbanística de los terrenos a efectos de su valoración parte de la premisa, recogida hoy en el art. 21.1 de éste, de que "Todo el suelo se encuentra, a los efectos de esta ley , en una de las situaciones básicas de suelo rural o de suelo urbanizado",careciendo de relevancia en la actualidad, con la excepción ya señalada, la clasificación urbanística de los terrenos, de modo que su clasificación por el planeamiento general como "suelo urbano no consolidado" no es determinante a los efectos de su inclusión en la situación básica de suelo rural, pues lo relevante para su consideración como suelo en situación de urbanizado es que cumpla con los requisitos establecidos por el art. 21.3 del mismo cuerpo legal, y señaladamente que se encuentre integrado en la malla urbana y que cumpla alguna de las condiciones que en dicho precepto se relacionan, habiendo quedado acreditado en el caso examinado que los mismos cumplían con la condición establecida en la letra b) del aludido precepto, es decir, "Tener instaladas y operativas, conforme a lo establecido en la legislación urbanística aplicable, las infraestructuras y los servicios necesarios, mediante su conexión en red, para satisfacer la demanda de los usos y edificaciones existentes o previstos por la ordenación urbanística o poder llegar a contar con ellos sin otras obras que las de conexión con las instalaciones preexistentes",ya desde el informe pericial emitido por el perito D. Hermenegildo el 21 de septiembre de 2005, obrante en el procedimiento contencioso 79/2004, del Juzgado de lo Contencioso-Administrativo nº 2 de los de Granada, en que se basan tanto el acuerdo de la CPV, objeto de impugnación, como la pericial practicada en este procedimiento, sobre el que la sentencia de esta Sala y Sección de 23 de junio de 2014 (recurso de apelación 1253/2011) ya apuntaba (FD CUARTO) que:

"Es cierto a la vista del informe pericial aportado en el expediente administrativo, valorado en la Sentencia y que no ha sido desvirtuado por la demandada, que la finca de los actores cuenta con todos los servicios urbanísticos de acceso rodado, abastecimiento, saneamiento y suministro eléctrico encontrándose integrado plenamente en la malla urbana y formando parte de un núcleo de población perfectamente delimitado, esto es, que cuenta con todas las características propias del suelo urbano consolidado. Luego en principio y con independencia de que por las previsiones del planeamiento (plaza pública) no puedan materializarse los aprovechamientos urbanísticos en dicha parcela, el justiprecio deberá determinarse conforme a las condiciones físicas y jurídicas reales de la parcela que en absoluto pueden eludirse, mediante la descripción del bien objeto del expediente expropiatorio que contiene el acto impugnado cuando señala:

Clasificación del suelo: "Suelo urbano en reforma".

Ahora bien, dicho esto, ni estamos ante la impugnación del acto por el que se determina el justiprecio, ni tampoco frente a la impugnación del PGOU que determina las características del área de reparto "en reforma", ni se cuestiona la conveniencia de la previsión de un espacio libre público, por lo que la clasificación del suelo que recoge la resolución impugnada como "suelo urbano en reforma" se atiene a lo previsto en el planeamiento a los solos efectos descriptivos y no hay razones para su anulación, sin perjuicio como decimos de las posibilidades que ostenta la actora para oponerse al cálculo del justiprecio de no tomar en consideración las circunstancias de la parcela que proceda tener en consideración en el momento de la valoración, por lo que procede revocar en este apartado la Sentencia apelada."

3.- Sobre el uso y aprovechamiento del terreno expropiado: el ámbito espacial homogéneo.

Por otro lado, el perito judicial reconoce que el uso y la edificabilidad contemplados en su informe coinciden con los considerados por el perito judicial D. Hermenegildo en su informe de 21 de septiembre de 2005 obrante en el procedimiento contencioso 79/2004, y que estos son los parámetros que se debían utilizar a pesar de que se determinaron en el año 2005, fecha considerablemente anterior a la entrada en vigor de la Ley del Suelo estatal y del Reglamento de Valoraciones, ambos de preceptiva aplicación; considerando el apelante que, aplicando dicho método a la parcela que se ocupa, ella queda situada en el PGOU dentro del Área de Reparto S14 "Avenida de Dílar", cuyo uso característico es "Residencial Plurifamiliar en Manzana Cerrada", con un aprovechamiento tipo de 2,702 m2/m2, frente al 3,20 m2/m2 que resulta de las aludidas periciales.

Presupuesto que, según hemos visto en el punto anterior, nos encontramos ante un suelo en situación básica de suelo urbanizado, para resolver la cuestión que ahora nos ocupa hemos de comenzar por recordar el régimen jurídico de aplicación, que es el contenido en los siguientes preceptos:

- Art. 37.1 a) del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLS/2015).:

"1. Para la valoración del suelo urbanizado que no está edificado, o en que la edificación existente o en curso de ejecución es ilegal o se encuentra en situación de ruina física:

a) Se considerarán como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística, incluido en su caso el de vivienda sujeta a algún régimen de protección que permita tasar su precio máximo en venta o alquiler.

Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido."

- Art. 20.3 del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo (RVLS):

"Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media, así definida en el artículo siguiente, y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido. A tales efectos, se entiende por ámbito espacial homogéneo, la zona de suelo urbanizado que, de conformidad con el correspondiente instrumento de ordenación urbanística, disponga de unos concretos parámetros jurídico-urbanísticos que permitan identificarla de manera diferenciada por usos y tipologías edificatorias con respecto a otras zonas de suelo urbanizado, y que posibilita la aplicación de una normativa propia para su desarrollo."

No es cuestión discutida, respecto al uso de la parcela expropiada, dotacional público, que el mismo ha de ser el de "Plurifamiliar en manzana cerrada", según el Capítulo 12 de las Normas Urbanísticas del PGOU de Granada. En cuanto a la edificabilidad, como hemos visto, los preceptos de aplicación establecen que cuando los terrenos a valorar no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media definida en el art. 21 del RVLS y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido; entendiéndose por ámbito espacial homogéneo, la zona de suelo urbanizado que, de conformidad con el correspondiente instrumento de ordenación urbanística, disponga de unos concretos parámetros jurídico-urbanísticos que permitan identificarla de manera diferenciada por usos y tipologías edificatorias con respecto a otras zonas de suelo urbanizado, y que posibilita la aplicación de una normativa propia para su desarrollo.

Ante esa definición tan amplia de lo que ha de entenderse por ámbito espacial homogéneo, podemos afirmar que nos encontramos ante un concepto jurídico indeterminado que, como tal, habrá de determinarse en el caso concreto. Así lo ha considerado el Tribunal Supremo que, en sentencia de 27 de diciembre de 2016 (recurso de casación 3069/2014), nos dice que "Suscitado el debate expuesto en la aplicación de la regla contenida tanto en el artículo 23 de la Ley como el 24 del Texto Refundido, los terrenos que en supuestos como el presente, por su destino dotacional, no tienen asignado aprovechamiento en el planeamiento, debe partirse de la edificabilidad media y del uso mayoritario, que han de obtenerse de un "espacio homogéneo". Se trata de un concepto jurídico indeterminado que acoge el Legislador de 2007, frente al ámbito geográfico establecido en el artículo 29 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones que lo refería al polígono fiscal. La nueva legislación deja más margen de interpretación porque no remite la delimitación espacial a cualquiera de los que se establezca por el planeamiento o la norma catastral. Por ello deberá determinarse en cada caso la delimitación geográfica de características homogéneas, es decir, de iguales caracteres o de elementos iguales, como se define por el Diccionario, en suma, de determinaciones urbanísticas. Pero esa delimitación ha de aparecer suficientemente motivada, tomando en consideración que en la determinación concreta que en cada caso se haga de ese ámbito habrá de tenerse en cuenta una identidad de determinaciones urbanísticas."

En consecuencia, no cabe identificar, como indica el perito judicial y a diferencia de lo que alega la representación procesal de la parte apelante, el "ámbito especial homogéneo" con el "área de reparto", pues, según señala en su informe, las segundas son un instrumento de ordenación urbanística válido para determinar las primeras, "pero tan válido como otros que se puedan utilizar y tengan igual o mayor soporte técnico",por lo que habrá de estarse a lo que justificadamente razonen los informes de valoración. Y, en el caso ahora analizado, el perito judicial no se limita a aplicar el aprovechamiento en que se basa el aludido informe del Sr. Hermenegildo, que considera un aprovechamiento de 3,20 m2/m2 y razona, respondiendo a las aclaraciones solicitadas por la Dirección General de Urbanismo, Unidad Técnica de Gestión del Ayuntamiento de Granada (apartado 7; página 5/9) que ha considerado como área espacial homogénea el área más próxima a la parcela objeto de este procedimiento, y que analizar un área mucho mayor tergiversaría los datos y daría lugar a una edificabilidad artificial que no tendría nada que ver con la parcela en cuestión.

4.- Sobre el cálculo del valor de repercusión.

Finalmente, con respecto al incremento del valor de repercusión que realiza el perito judicial y es acogido por la sentencia apelada, ha de señalarse que el valor en venta del producto inmobiliario que sirve de base al cálculo del valor de repercusión lo obtiene el perito utilizando 13 muestras como testigos de valoración de viviendas en venta en la actualidad de similares características a las que se pueden construir en la parcela a valorar, y si bien en perito descarta 2 muestras por presentar precios demasiado desviados de la media y otras 2 por encontrarse a una distancia demasiado alejada de la parcela a valorar, quedarían 9 testigos representativos de viviendas en manzana cerrada en un radio de 300 metros desde la parcela a valorar, que la Juzgadora de instancia acoge habida cuenta del mayor número de testigos considerados, cuya valoración el perito corrige minorando el valor en venta al tratarse de ofertas y no de ventas consolidadas, y a cuya resultado aplica un coeficiente corrector del 11% por el incremento de los precios de venta de viviendas entre noviembre de 2019, fecha a la que habría de entenderse referida la valoración, y el momento a que se refiere el muestreo; y teniendo en cuenta las aclaraciones del perito judicial. Todo ello frente a la valoración del Jurado, que se basa en 6 testigos.

Es necesario recordar, en relación con la valoración de la prueba por el Juzgado de instancia, que es reiterada y constante la doctrina jurisprudencial que destaca que en el proceso contencioso administrativo la prueba se rige por los mismos principios que la regulan en el proceso civil, y no se puede olvidar que la base de la convicción del Juzgador para dictar sentencia descansa en la valoración conjunta y ponderada de toda la prueba practicada. Esta Sala, como puede verse en la sentencia de 18 de julio de 2016, dictada en el recurso de apelación 633/2014 (Sección Primera), entre otras muchas, viene señalando que "la Sala considera menester recordar que el Juez a quo ha de valorar los medios de prueba, salvo las excepciones legalmente previstas ( artículo 319 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil ), "según las reglas de la sana crítica" - artículos 316.2 , 326, último párrafo, 334, 348 y 376 LEC -, lo que implica que, en principio, ha de respetarse la valoración efectuada por el Juez de instancia, máxime dada la inmediación en la práctica de la prueba, siempre que ( sentencias de la Sala Tercera del Tribunal Supremo de 19 de noviembre de 1999 , 22 de enero de 2000 , 5 de febrero de 2000 , entre otras), sin que esté permitido sustituir la lógica o la sana crítica del Juzgador por la de la parte. Por eso, aun cuando la apelación transmite al Tribunal "ad quem" la plenitud de competencia para revisar y decidir todas las cuestiones planteadas a través del recurso, cuando lo cuestionado es la valoración de la prueba practicada en el curso del proceso, se viene manteniendo que, en la valoración de la prueba practicada en el curso del proceso, debe primar el criterio objetivo e imparcial del Juzgador de instancia sobre el juicio hermenéutico, subjetivo y parcial de la parte apelante, de modo que es preciso acreditar una equivocación clara y evidente en el juicio valorativo del órgano jurisdiccional para acoger este motivo de apelación."

En consecuencia, es el Juez "a quo" el que ha de valorar los medios de prueba, salvo las excepciones legalmente previstas como la del artículo 319 de la Ley 1/2.000, de 7 de Enero, de Enjuiciamiento Civil, para los documentos públicos, "según las reglas de la sana crítica",- artículos 316.2 para el interrogatorio de las partes, 326, último párrafo, para los documentos privados, 334 para las copias reprográficas, 348 para la prueba pericial y 376 para la testifical, todos ellos de la Ley de Enjuiciamiento Civil antes citada-. Ello implica que, en principio, ha de respetarse la valoración efectuada por el Juez de instancia siempre que la misma no sea manifiestamente ilógica, irracional, arbitraria, absurda o conculque principios generales del derecho ( STS de 22 de Septiembre, 6 de Octubre y 19 de Noviembre de 1.999, 22 de Enero y 5 de Febrero de 2.000), sin que esté permitido sustituir la lógica o la sana crítica del Juzgador actuante por la de la parte ( sentencias del mismo Alto Tribunal de 30 de Enero, 27 de Marzo, 17 de Mayo, 19 de Junio y 1 de Octubre de 1.999, de 22 de Enero y 5 de Mayo de 2.000 entre innumerables otras).

Ha de subrayarse, por otro lado, como nos recuerda el Tribunal Supremo en sentencia de 12 de febrero de 2018 (recurso de casación 2386/2016), que "Respecto de la forma de acometer la valoración de la prueba, también es consolidada la jurisprudencia que afirma la validez de la valoración conjunta de los medios de prueba, sin que sea preciso exteriorizar el valor que al Tribunal sentenciador le merezca cada concreto medio de prueba obrante en el expediente administrativo o la aportada o practicada en vía judicial. En este sentido, el Tribunal Constitucional ha declarado que "... la Constitución no garantiza el derecho a que todas y cada una de las pruebas aportadas por las partes del litigio hayan de ser objeto de un análisis explícito y diferenciado por parte de los jueces y tribunales a los que, ciertamente, la Constitución no veda ni podría vedar la apreciación conjunta de las pruebas aportadas" ( ATC 307/1985, de 8 de mayo )".".Doctrina que ha sido recogida por esta Sala, por ejemplo, en sentencia de 2 de noviembre de 2021 (recurso de apelación nº 4296/2020, Sección Tercera), o en la más reciente de 19 de febrero de 2026 (recurso de apelación nº 638/2023, por todas).

Y, en el caso ahora examinado, frente al detallado análisis que de la prueba practicada y su comparación con el informe técnico que sustenta el acuerdo administrativo impugnado, el recurso de apelación entiende que de los datos del portal "idealista", en que se basa el perito judicial, resulta que la diferencia de valor en venta de viviendas entre noviembre de 2019 y marzo de 2023 se situaría no en el 11% sino en el 17%, por lo que el coeficiente a aplicar debería ser el 0,83 y no el 0,89. Sin embargo, y aparte que dichas alegaciones las hace la Administración demandada por vez primera en el recurso de apelación y en base a unos datos estadísticos difícilmente legibles que inserta a su recurso, la consulta a dicho portal refleja datos diferentes del valor promedio en venta de viviendas en el DIRECCION000 en fechas inmediatamente anteriores a la de elaboración del informe, por lo que el porcentaje de incremento sería diferente según el mes a que se refieran los testigos comparables, y en ese sentido, el informe dice que el cálculo del incremento se refiere al período comprendido entre noviembre de 2019 "y la actualidad", sin que pueda entenderse que el perito judicial se esté refiriendo con esa expresión al mes de marzo de 2023, como pretende la apelante, toda vez que el informe fue emitido el 10 de marzo de 2023, por lo que los datos de los testigos considerados necesariamente han de referirse a fecha a un mes anterior que el perito no especifica, y no al mes de marzo que todavía se encontraba en curso a la fecha del informe, siendo significativa la diferencia del aludido incremento según el mes que se tome como referencia, por lo que no cabe apreciar que sea manifiestamente ilógica, irracional, arbitraria, absurda o conculque principios generales del derecho.

Y lo mismo cabría decir en relación con la procedencia de los testigos utilizados y del valor en venta para la obtención de la media. Respecto de la fuente para la obtención del valor en venta de los testigos considerados, la CPV cita la base de datos del Sistema Unificado de Recursos de la Agencia Tributaria de Andalucía y el perito judicial ofertas del portal inmobiliario "idealista", a cuya media la sentencia apelada da preferencia habida cuenta que el perito explica que la ha calculado una vez descartadas las valoraciones que se desvían demasiado de la misma o que se encuentran demasiado alejadas de la parcela a valorar, razón por la que reduce finalmente a 9 los 13 testigos inicialmente considerados, mientras que la CPV sólo considera 6, entendiendo la Sala que ha de confirmarse el criterio de la Juzgadora de instancia al ser más fiable, al basarse en una muestra más amplia, la que fundamenta el informe del perito judicial. Y, finalmente, respecto del valor en venta, mientras el perito judicial considera que ha de minorarse en un 5% al tratarse de ofertas y no de ventas consolidadas, la apelante entiende que la realidad es que la cifra real de enajenación respecto al anuncio suele situarse entre un 10% y un 15%, cuestión sobre la que entendemos también ha de confirmarse la posición de la sentencia apelada, a lo que debemos añadir que dicha alegación, por un lado, se hace por vez primera por la Letrada del Ayuntamiento de Granada al formular el recurso de apelación y, por otro, que la misma, al carecer de justificación, no puede tener más valor que una mera alegación sin respaldo probatorio, insuficiente por tanto para desvirtuar el criterio del perito judicial, basado en la experiencia profesional.

CUARTO.-Procede, en consecuencia, desestimar el recurso de apelación. En cuanto a las costas de esta instancia, se imponen a la parte apelante en aplicación del art. 139 de la Ley Jurisdiccional, limitando las mismas a un máximo de 1.000 euros.

Vistos los artículos citados, sus concordantes y demás de general y pertinente aplicación

PRIMERO.- De la sentencia apelada.

La sentencia apelada estima parcialmente el recurso contencioso-administrativo interpuesto por la representación procesal de los demandantes contra el acuerdo de la Comisión Provincial de Valoración de Granada en sesión de 4 de marzo de 2021, Expediente NUM000, fijando el justiprecio del terreno a expropiar e indemnizaciones a cargo del Ayuntamiento de Granada. En el referido acuerdo se cuantifica la valoración en el importe de 219.087,74 €., sin incluir los intereses legales devengados, en su caso, conforme a lo dispuesto en el artículo 140.2 párrafo segundo de la LOUA.

Fija el justiprecio del terreno a expropiar (171,75 m2) en la cantidad de 373.893,33 euros a que asciende la valoración realizada por el perito designado judicialmente, que considera, en coincidencia con la resolución administrativa impugnada, en situación básica de suelo urbanizado, considerando un valor del suelo de 312.132,48, incluido premio de afección, a razón de 536,60 €/m2, y del traslado de la actividad de carpintería metálica de 46.154,23 euros; así como los intereses, estableciendo como dies a quoel 26 de noviembre de 2019, todo ello al rechazar los argumentos técnicos contenidos en los informes emitidos por los arquitectos municipales y de la Comisión Provincial de Valoraciones.

SEGUNDO.- Motivos de impugnación y alegaciones de las partes.

a) De la parte apelante.

1.- En relación al argumento de la sentencia apelada de que no se ha practicado prueba alguna que desvirtúe el contenido del informe de la Comisión ni del perito judicial, la jurisprudencia no es pacífica y que, por ejemplo, la STS de 17 de febrero de 2022 fija abiertamente la doctrina de que los informes de los técnicos especializados de la Administración, que han servido al órgano administrativo competente para resolver un procedimiento en el ejercicio de sus potestades, deben considerarse, al llegar al ámbito judicial la revisión del acto administrativo, verdaderos dictámenes periciales de parte, y que por tal motivo no gozan de prevalencia frente a los dictámenes periciales externos en el proceso contencioso-administrativo que se sustancie; y, en tal sentido, tales informes técnicos han de ser valorados por el órgano judicial en igualdad de trato que los informes periciales de parte.

2.- Error en la valoración de la prueba que conduce a la estimación parcial del recurso. Vulneración del art. 348 de la LEC y de la jurisprudencia referenciada. Vulneración del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo. La sentencia apelada considera que el argumento del Ayuntamiento de que nos encontramos ante un suelo urbano no consolidado en virtud de lo establecido en el planeamiento general, tratándose de una actuación sistemática en la que además han de simultanearse la ejecución de las tres Áreas de Reforma vinculadas por el PGOU 01, resultando de aplicación al AR 5.04 Asturias el art. 160.1ª de la LOUA, así como los arts. 114 y 161 de la citada norma, al considerar la Juzgadora de instancia que el informe de la CPV y del perito judicial no ha sido desvirtuado mediante prueba en contrario y que tienen su base en la sentencia de esta Sala de 23 de junio de 2014. Contestando el perito judicial, a las preguntas formuladas por la representación procesal del Ayuntamiento demandado, que ha quedado acreditado que la parcela concernida está prevista para una futura dotación de espacio libre (plaza) y por tanto no puede construirse en ella, y que no tiene asignado uso y edificabilidad por la ordenación urbanística. Y, siendo de aplicación al presente supuesto el Real Decreto 1492/2011, el perito, sin fundamento urbanístico alguno, ha considerado como área espacial homogénea a que se refiere su art. 20.3 el Área más próxima a la parcela objeto de este procedimiento.

Por otro lado, el perito judicial reconoce que el uso y la edificabilidad contemplados en su informe coinciden con los considerados por el perito judicial D. Hermenegildo en su informe de 21 de septiembre de 2005 obrante en el procedimiento contencioso 79/2004, y que estos son los parámetros que se debían utilizar a pesar de que se determinaron en el año 2005, fecha considerablemente anterior a la entrada en vigor de la Ley del Suelo estatal y del Reglamento de Valoraciones, ambos de preceptiva aplicación; considerando el apelante que, aplicando dicho método a la parcela que se ocupa, ella queda situada en el PGOU dentro del Área de Reparto S14 "Avenida de Dílar", cuyo uso característico es "Residencial Plurifamiliar en Manzana Cerrada", con un aprovechamiento tipo de 2,702 m2/m2, frente al 3,20 m2/m2 que resulta de las aludidas periciales.

Finalmente, con respecto al incremento del valor de repercusión que realiza el perito judicial y es acogido por la sentencia apelada, la metodología empleada, así como los comparables seleccionados y su homogeneización es menos fiable que la empleada por el perito de la CPV.

b) De la parte apelada.

La parte apelada se opuso al recurso de apelación alegando la conformidad a Derecho de la sentencia apelada, habiendo quedado resueltas las cuestiones relativas a las condiciones físicas y jurídicas de la parcela en sentencia de esta Sala y sección de 23 de junio de 2014, debiendo estarse a dichas condiciones a efectos de la expropiación, sin que pueda eludirse la realidad física de la finca expropiada, ni su aprovechamiento, que será preceptivamente el consolidado en su entorno. Como dice la sentencia pelada, el suelo expropiado dispone de los servicios urbanísticos y está consolidado desde hace más de 50 años.

La sentencia apelada dice que no existe prueba pericial a instancia del Ayuntamiento que desvirtúe la pericial judicial practicada, pues en el caso examinado el informe técnico municipal respalda el propio aprecio del Ayuntamiento expropiante, lo que no puede equipararse al resultado de una prueba pericial forense.

Se pretende vincular esta expropiación a las actuaciones denominadas "BODEGAS" y "ESCUELA DE HOSTELERÍA", introduciendo hechos sobre si se han incumplido en esos otros polígonos, que no se han traído a prueba; cuestiones que son inocuas e irrelevantes desde el momento en que en el expediente municipal NUM001 se había acordado el cambio del sistema al de expropiación para el polígono de actuación "A.R.5.04 ASTURIAS", con lo que cesa la vinculación entre estas actuaciones.

Se vuelve sobre la cuestión de la naturaleza del suelo expropiado, pretendiendo que se considere como "suelo urbano n consolidado", sin considerar, entre otras cosas, la consolidación de toda la zona.

Sobre el coeficiente de edificabilidad, se pretende que se aplique el 2,702 m2/m2 en vez de los 3,20 m2/m2 que se determinaron pericialmente en anterior litigio, y que respaldó esta Sala. La tesis que mantiene la pericial judicial sobre el concepto de ¡ámbito espacial homogéneo" estaría respaldada por la STS de 5 de julio de 2016, recurso 1183/2015.

Y en relación con el "valor de repercusión", que la CPV fijó en 1.574,90 €/m2 y el perito forense lo calcula en 1.837,05 €/m2, justificándose dicha diferencia en que el perito forense ha utilizado el mismo sistema que la CPV si bien con base a un mayor número de "testigos", y el Ayuntamiento no ha realizado prueba alguna que desvirtúe esto.

TERCERO.- Sobre la existencia de error en la valoración de la prueba que conduce a la estimación parcial del recurso: Vulneración del art. 348 de la LEC y de la jurisprudencia referenciada y vulneración del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo.

1.- Sobre la presunción de veracidad y acierto de las resoluciones del Jurado Provincial de Expropiación y su posible destrucción mediante informes aportados con la hoja de aprecio: la STS de 17 de febrero de 2022 .

Como ha dicho esta misma Sala y Sección en reiteradas ocasiones (por todas, sentencia de 4 de febrero de 2021; recurso 403/2017),

"Conviene recordar que, en materia expropiatoria, según consolidada doctrina jurisprudencial, es relevante el principio del favor acti, en cuya virtud se concede a los Acuerdos del Jurado de Expropiación Forzosa (doctrina trasladable a las Comisiones Territoriales de Valoración de las Comunidades Autónomas) una presunción de legalidad y acierto que los hacen merecedores de ser acogidos con el crédito y autoridad que se desprende de su doble composición técnica y jurídica y de su especialización, si bien tal presunción, como iuris tantum que es, puede, y debe, ser revisada en esta vía jurisdiccional, tanto en los supuestos de notorio error de hecho o de infracción de preceptos legales, como en aquellos otros en que se acredite una desajustada apreciación de los datos materiales o la valoración no esté en consonancia con la resultancia fáctica del expediente, representativos de un desajustado justiprecio acreditativo de la falta de compensación material para el expropiado que el instituto de la expropiación comporta, aunque, a la luz de tales principios -los de sustitución patrimonial íntegra y equivalencia consustantiva-, lo que no cabe es sustituir pura y simplemente el criterio del Jurado por el del expropiado, ni siquiera por el del Tribunal, ni aun por el dictamen pericial practicado en autos, a menos que este dictamen tenga la adecuada fuerza de convicción por apoyarse en presupuestos fácticos y legales que avalen sus conclusiones. También se ha dicho por esta Sala que la valoración del Jurado está amparada por la presunción de acierto de las resoluciones de esta clase de órganos, no siendo dable aceptar que la prueba que se aporte en contra de la corrección del acuerdo del JEF sea el informe que se adjunte por el recurrente junto con su hoja de aprecio, ya que se incorpora al expediente administrativo a su instancia y, por tanto, no reúne los requisitos necesarios para desvirtuar la presunción de legalidad y acierto de las resoluciones del Jurado Provincial de Expropiación ( sentencias del Tribunal Supremo de 30 de junio de 1989 , 18 de mayo de 1992 , 30 de marzo de 1993 , 12 de abril de 1995 , pues el informe aportado por el interesado con su hoja de aprecio tiene carácter necesariamente parcial ( sentencias de 30 de junio de 1992 , de 26 de enero y 30 de marzo de 1993 ), por lo que no puede prevalecer por sí solo sobre los acuerdos del Jurado.

A este respecto, insistiendo en la misma idea, establece la sentencia del Tribunal Supremo, de fecha 26 de noviembre de 1998 (ponente, Excmo. Sr. D. Francisco González Navarro), que: "En sentencia de 3 de mayo de 1993 (R. 3697) la Sala 3ª, Sección 6ª, del Tribunal Supremo manifiesta que es jurisprudencia consolidada de esta Sala del Tribunal Supremo que las resoluciones de los Jurados gozan de la presunción "iuris tantum" de veracidad y acierto en sus valoraciones, que puede quedar desvirtuada en vía jurisdiccional cuando se acredite un notorio error material o una desajustada apreciación de los datos fácticos probatorios o infracción de los preceptos legales, reveladores de que el justiprecio señalado no corresponde al valor del bien o derecho expropiado( Sentencias de esta Sección Sexta de 12-3-1991 ), 4-6-1991 ), 14-10-1991 ) y 27-2-1991 ), de manera que no es legítimo sustituir, sin pruebas que lo justifique, el criterio valorativo del Jurado por el del Tribunal"."

Ahora bien, eso no quiere decir, como ha destacado la STS de 26 de septiembre de 2014 (recurso de casación 5654/2011), que "en virtud del principio de libre valoración de la prueba, el Juzgador no pueda -y deba- tomar en consideración otros medios probatorios, también aptos para enervar esa presunción de acierto, como pueden ser los documentos obrantes en autos o en el expediente administrativo, pues la destrucción de dicha presunción "iuris tantum" de acierto no está limitada a prueba tasada de clase alguna",a lo que añade que los informes técnicos adjuntados a las Hojas de Aprecio de los expropiados tienen la consideración de documentos emitidos por técnicos, que, evidentemente, pueden suministrar conocimientos de los que los órganos de Justicia carecen, máxime si el informe se ratifica judicialmente; y nos recuerda que lo decisivo es si la prueba practicada en autos acredita el desacierto del acuerdo del Jurado impugnado, e insiste, con cita de la jurisprudencia de aplicación, en la idea de que "la prueba pericial judicial es medio apto e idóneo para desvirtuar la presunción de legalidad y acierto de los acuerdos del Jurado, pero que no constituye el único medio para conseguirlo, con la puntualización de que la valoración del material probatorio debe realizarse de acuerdo con las reglas de la sana crítica y en su conjunto".

Y, examinada la misma cuestión desde la perspectiva de la Administración expropiante, hemos de recordar que la STS de 17 de febrero de 2022 (recurso de casación 5631/2019), tras dejar sentado que los expertos al servicio de la Administración pueden actuar como peritos y que sus dictámenes -al igual que cualquier otro dictamen pericial- han de ser valorados de manera libre y motivada, añade que hay supuestos en que los informes de origen funcionarial, aun habiendo sido elaborados por auténticos técnicos, no pueden ser considerados como prueba pericial, y que "Ello ocurre destacadamente cuando las partes no tienen ocasión de pedir explicaciones o aclaraciones ( arts. 346 y 347 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y art. 60 de la Ley de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa ). Dichos informes no tendrán más valor que el que tengan como documentos administrativos, y como tales habrán de ser valorados".Doctrina que ha sido confirmada por el mismo Tribunal en sentencias de 8 de octubre (R 948/2013 y 28 de noviembre (RC 119/2023, ambas de 2024.

De lo que cabe colegir, trasladando dicha doctrina al ámbito expropiatorio, que los informes acompañados por las partes en el procedimiento expropiatorio para fundamentar su hoja de aprecio han de ser valorados, como documentos, de manera libre y motivada y de acuerdo con las reglas de la sana crítica y sin que el emitido por funcionarios públicos de la Administración expropiante tenga en principio más valor que el aportado por el expropiado.

Trasladando la anterior doctrina al caso aquí analizado, la sentencia no atribuye más valor al informe que acompañó la hoja de aprecio de la parte expropiada ni a la que justificó la de la Administración expropiante, y tampoco al que fundamentó el acuerdo impugnado; haciendo prevalecer, motivadamente, la pericial judicial practicada sobre todas ellas.

2.- Sobre la situación básica en que se encuentra el suelo expropiado.

Se queja la parte apelante de que la sentencia apelada considera que el argumento del Ayuntamiento de que nos encontramos ante un suelo urbano no consolidado en virtud de lo establecido en el planeamiento general, tratándose de una actuación sistemática en la que además han de simultanearse la ejecución de las tres Áreas de Reforma vinculadas por el PGOU 01, resultando de aplicación al AR 5.04 Asturias el art. 160.1ª de la LOUA, así como los arts. 114 y 161 de la citada norma, al considerar la Juzgadora de instancia que el informe de la CPV y del perito judicial no ha sido desvirtuado mediante prueba en contrario y que tienen su base en la sentencia de esta Sala de 23 de junio de 2014. Contestando el perito judicial a las preguntas formuladas por la representación procesal del Ayuntamiento demandado, ha quedado acreditado que la parcela concernida está prevista para una futura dotación de espacio libre (plaza) y por tanto no puede construirse en ella, y que no tiene asignado uso y edificabilidad por la ordenación urbanística. Y, siendo de aplicación al presente supuesto el Real Decreto 1492/2011, el perito, sin fundamento urbanístico alguno, ha considerado como área espacial homogénea a que se refiere su art. 20.3 el Área más próxima a la parcela objeto de este procedimiento.

Para resolver la cuestión suscitada debemos tener presente que, como ha señalado la jurisprudencia, por todas, la STS de 17 de marzo (RC 2208/2014):

«(...) La Ley del Suelo 8/07 instauró un nuevo régimen de valoraciones en el que, a diferencia del establecido en la hasta entonces vigente Ley 6/98, se prescindía, a estos efectos, de la clasificación urbanística del suelo, tomando en consideración, única y exclusivamente, su situación real, distinguiendo dos situaciones básicas: a) suelo en situación de urbanizado (con o sin edificaciones) y suelo en situación de rural.

En este sentido, no está de más recordar lo que, al respecto, declara el Legislador en la Exposición de Motivos del Real Decreto Legislativo de 2008, cuando criticando la anterior normativa sobre valoración de los terrenos, considera que se hacía partiendo de un "denominador común: el de valorar el suelo a partir de cuál fuera su clasificación y categorización urbanísticas, esto es, partiendo de cuál fuera su destino y no su situación real. Unas veces se ha pretendido con ello aproximar las valoraciones al mercado, presumiendo que en el mercado del suelo no se producen fallos ni tensiones especulativas, contra las que los poderes públicos deben luchar por imperativo constitucional. Se llegaba así a la paradoja de pretender que el valor real no consistía en tasar la realidad, sino también las meras expectativas generadas por la acción de los poderes públicos. Y aun en las ocasiones en que con los criterios mencionados se pretendía contener los justiprecios, se contribuyó más bien a todo lo contrario y, lo que es más importante, a enterrar el viejo principio de justicia y de sentido común contenido en el artículo 36 de la vieja pero todavía vigente Ley de Expropiación Forzosa : que las tasaciones expropiatorias no han de tener en cuenta las plusvalías que sean consecuencia directa del plano o proyecto de obras que dan lugar a la expropiación ni las previsibles para el futuro.".

Y para solucionar el problema valora el suelo "desvinculando clasificación y valoración. Debe valorarse lo que hay, no lo que el plan dice que puede llegar a haber en un futuro incierto. En consecuencia, y con independencia de las clases y categorías urbanísticas de suelo, se parte en la Ley de las dos situaciones básicas ya mencionadas: hay un suelo rural, esto es, aquél que no está funcionalmente integrado en la trama urbana, y otro urbanizado, entendiendo por tal el que ha sido efectiva y adecuadamente transformado por la urbanización. Ambos se valoran conforme a su naturaleza, siendo así que sólo en el segundo dicha naturaleza integra su destino urbanístico, porque dicho destino ya se ha hecho realidad. Desde esta perspectiva, los criterios de valoración establecidos persiguen determinar con la necesaria objetividad y seguridad jurídica el valor de sustitución del inmueble en el mercado por otro similar en su misma situación".

Partiendo de esa nueva concepción en que se basa la valoración del suelo, no cabe alegar ya, con éxito, excepción hecha del supuesto contemplado por la Disposición Transitoria Tercera, apartado 2, de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de suelo, que se refiere a los terrenos que, a su entrada en vigor, formasen parte del suelo urbanizable incluido en ámbitos delimitados para los que el planeamiento haya establecido las condiciones para su desarrollo, y que fue recogida tanto por el TRLS/2008 como por actualmente vigente TRLS/2015, la clasificación urbanística de los terrenos a efectos de su valoración parte de la premisa, recogida hoy en el art. 21.1 de éste, de que "Todo el suelo se encuentra, a los efectos de esta ley , en una de las situaciones básicas de suelo rural o de suelo urbanizado",careciendo de relevancia en la actualidad, con la excepción ya señalada, la clasificación urbanística de los terrenos, de modo que su clasificación por el planeamiento general como "suelo urbano no consolidado" no es determinante a los efectos de su inclusión en la situación básica de suelo rural, pues lo relevante para su consideración como suelo en situación de urbanizado es que cumpla con los requisitos establecidos por el art. 21.3 del mismo cuerpo legal, y señaladamente que se encuentre integrado en la malla urbana y que cumpla alguna de las condiciones que en dicho precepto se relacionan, habiendo quedado acreditado en el caso examinado que los mismos cumplían con la condición establecida en la letra b) del aludido precepto, es decir, "Tener instaladas y operativas, conforme a lo establecido en la legislación urbanística aplicable, las infraestructuras y los servicios necesarios, mediante su conexión en red, para satisfacer la demanda de los usos y edificaciones existentes o previstos por la ordenación urbanística o poder llegar a contar con ellos sin otras obras que las de conexión con las instalaciones preexistentes",ya desde el informe pericial emitido por el perito D. Hermenegildo el 21 de septiembre de 2005, obrante en el procedimiento contencioso 79/2004, del Juzgado de lo Contencioso-Administrativo nº 2 de los de Granada, en que se basan tanto el acuerdo de la CPV, objeto de impugnación, como la pericial practicada en este procedimiento, sobre el que la sentencia de esta Sala y Sección de 23 de junio de 2014 (recurso de apelación 1253/2011) ya apuntaba (FD CUARTO) que:

"Es cierto a la vista del informe pericial aportado en el expediente administrativo, valorado en la Sentencia y que no ha sido desvirtuado por la demandada, que la finca de los actores cuenta con todos los servicios urbanísticos de acceso rodado, abastecimiento, saneamiento y suministro eléctrico encontrándose integrado plenamente en la malla urbana y formando parte de un núcleo de población perfectamente delimitado, esto es, que cuenta con todas las características propias del suelo urbano consolidado. Luego en principio y con independencia de que por las previsiones del planeamiento (plaza pública) no puedan materializarse los aprovechamientos urbanísticos en dicha parcela, el justiprecio deberá determinarse conforme a las condiciones físicas y jurídicas reales de la parcela que en absoluto pueden eludirse, mediante la descripción del bien objeto del expediente expropiatorio que contiene el acto impugnado cuando señala:

Clasificación del suelo: "Suelo urbano en reforma".

Ahora bien, dicho esto, ni estamos ante la impugnación del acto por el que se determina el justiprecio, ni tampoco frente a la impugnación del PGOU que determina las características del área de reparto "en reforma", ni se cuestiona la conveniencia de la previsión de un espacio libre público, por lo que la clasificación del suelo que recoge la resolución impugnada como "suelo urbano en reforma" se atiene a lo previsto en el planeamiento a los solos efectos descriptivos y no hay razones para su anulación, sin perjuicio como decimos de las posibilidades que ostenta la actora para oponerse al cálculo del justiprecio de no tomar en consideración las circunstancias de la parcela que proceda tener en consideración en el momento de la valoración, por lo que procede revocar en este apartado la Sentencia apelada."

3.- Sobre el uso y aprovechamiento del terreno expropiado: el ámbito espacial homogéneo.

Por otro lado, el perito judicial reconoce que el uso y la edificabilidad contemplados en su informe coinciden con los considerados por el perito judicial D. Hermenegildo en su informe de 21 de septiembre de 2005 obrante en el procedimiento contencioso 79/2004, y que estos son los parámetros que se debían utilizar a pesar de que se determinaron en el año 2005, fecha considerablemente anterior a la entrada en vigor de la Ley del Suelo estatal y del Reglamento de Valoraciones, ambos de preceptiva aplicación; considerando el apelante que, aplicando dicho método a la parcela que se ocupa, ella queda situada en el PGOU dentro del Área de Reparto S14 "Avenida de Dílar", cuyo uso característico es "Residencial Plurifamiliar en Manzana Cerrada", con un aprovechamiento tipo de 2,702 m2/m2, frente al 3,20 m2/m2 que resulta de las aludidas periciales.

Presupuesto que, según hemos visto en el punto anterior, nos encontramos ante un suelo en situación básica de suelo urbanizado, para resolver la cuestión que ahora nos ocupa hemos de comenzar por recordar el régimen jurídico de aplicación, que es el contenido en los siguientes preceptos:

- Art. 37.1 a) del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLS/2015).:

"1. Para la valoración del suelo urbanizado que no está edificado, o en que la edificación existente o en curso de ejecución es ilegal o se encuentra en situación de ruina física:

a) Se considerarán como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística, incluido en su caso el de vivienda sujeta a algún régimen de protección que permita tasar su precio máximo en venta o alquiler.

Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido."

- Art. 20.3 del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo (RVLS):

"Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media, así definida en el artículo siguiente, y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido. A tales efectos, se entiende por ámbito espacial homogéneo, la zona de suelo urbanizado que, de conformidad con el correspondiente instrumento de ordenación urbanística, disponga de unos concretos parámetros jurídico-urbanísticos que permitan identificarla de manera diferenciada por usos y tipologías edificatorias con respecto a otras zonas de suelo urbanizado, y que posibilita la aplicación de una normativa propia para su desarrollo."

No es cuestión discutida, respecto al uso de la parcela expropiada, dotacional público, que el mismo ha de ser el de "Plurifamiliar en manzana cerrada", según el Capítulo 12 de las Normas Urbanísticas del PGOU de Granada. En cuanto a la edificabilidad, como hemos visto, los preceptos de aplicación establecen que cuando los terrenos a valorar no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media definida en el art. 21 del RVLS y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido; entendiéndose por ámbito espacial homogéneo, la zona de suelo urbanizado que, de conformidad con el correspondiente instrumento de ordenación urbanística, disponga de unos concretos parámetros jurídico-urbanísticos que permitan identificarla de manera diferenciada por usos y tipologías edificatorias con respecto a otras zonas de suelo urbanizado, y que posibilita la aplicación de una normativa propia para su desarrollo.

Ante esa definición tan amplia de lo que ha de entenderse por ámbito espacial homogéneo, podemos afirmar que nos encontramos ante un concepto jurídico indeterminado que, como tal, habrá de determinarse en el caso concreto. Así lo ha considerado el Tribunal Supremo que, en sentencia de 27 de diciembre de 2016 (recurso de casación 3069/2014), nos dice que "Suscitado el debate expuesto en la aplicación de la regla contenida tanto en el artículo 23 de la Ley como el 24 del Texto Refundido, los terrenos que en supuestos como el presente, por su destino dotacional, no tienen asignado aprovechamiento en el planeamiento, debe partirse de la edificabilidad media y del uso mayoritario, que han de obtenerse de un "espacio homogéneo". Se trata de un concepto jurídico indeterminado que acoge el Legislador de 2007, frente al ámbito geográfico establecido en el artículo 29 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones que lo refería al polígono fiscal. La nueva legislación deja más margen de interpretación porque no remite la delimitación espacial a cualquiera de los que se establezca por el planeamiento o la norma catastral. Por ello deberá determinarse en cada caso la delimitación geográfica de características homogéneas, es decir, de iguales caracteres o de elementos iguales, como se define por el Diccionario, en suma, de determinaciones urbanísticas. Pero esa delimitación ha de aparecer suficientemente motivada, tomando en consideración que en la determinación concreta que en cada caso se haga de ese ámbito habrá de tenerse en cuenta una identidad de determinaciones urbanísticas."

En consecuencia, no cabe identificar, como indica el perito judicial y a diferencia de lo que alega la representación procesal de la parte apelante, el "ámbito especial homogéneo" con el "área de reparto", pues, según señala en su informe, las segundas son un instrumento de ordenación urbanística válido para determinar las primeras, "pero tan válido como otros que se puedan utilizar y tengan igual o mayor soporte técnico",por lo que habrá de estarse a lo que justificadamente razonen los informes de valoración. Y, en el caso ahora analizado, el perito judicial no se limita a aplicar el aprovechamiento en que se basa el aludido informe del Sr. Hermenegildo, que considera un aprovechamiento de 3,20 m2/m2 y razona, respondiendo a las aclaraciones solicitadas por la Dirección General de Urbanismo, Unidad Técnica de Gestión del Ayuntamiento de Granada (apartado 7; página 5/9) que ha considerado como área espacial homogénea el área más próxima a la parcela objeto de este procedimiento, y que analizar un área mucho mayor tergiversaría los datos y daría lugar a una edificabilidad artificial que no tendría nada que ver con la parcela en cuestión.

4.- Sobre el cálculo del valor de repercusión.

Finalmente, con respecto al incremento del valor de repercusión que realiza el perito judicial y es acogido por la sentencia apelada, ha de señalarse que el valor en venta del producto inmobiliario que sirve de base al cálculo del valor de repercusión lo obtiene el perito utilizando 13 muestras como testigos de valoración de viviendas en venta en la actualidad de similares características a las que se pueden construir en la parcela a valorar, y si bien en perito descarta 2 muestras por presentar precios demasiado desviados de la media y otras 2 por encontrarse a una distancia demasiado alejada de la parcela a valorar, quedarían 9 testigos representativos de viviendas en manzana cerrada en un radio de 300 metros desde la parcela a valorar, que la Juzgadora de instancia acoge habida cuenta del mayor número de testigos considerados, cuya valoración el perito corrige minorando el valor en venta al tratarse de ofertas y no de ventas consolidadas, y a cuya resultado aplica un coeficiente corrector del 11% por el incremento de los precios de venta de viviendas entre noviembre de 2019, fecha a la que habría de entenderse referida la valoración, y el momento a que se refiere el muestreo; y teniendo en cuenta las aclaraciones del perito judicial. Todo ello frente a la valoración del Jurado, que se basa en 6 testigos.

Es necesario recordar, en relación con la valoración de la prueba por el Juzgado de instancia, que es reiterada y constante la doctrina jurisprudencial que destaca que en el proceso contencioso administrativo la prueba se rige por los mismos principios que la regulan en el proceso civil, y no se puede olvidar que la base de la convicción del Juzgador para dictar sentencia descansa en la valoración conjunta y ponderada de toda la prueba practicada. Esta Sala, como puede verse en la sentencia de 18 de julio de 2016, dictada en el recurso de apelación 633/2014 (Sección Primera), entre otras muchas, viene señalando que "la Sala considera menester recordar que el Juez a quo ha de valorar los medios de prueba, salvo las excepciones legalmente previstas ( artículo 319 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil ), "según las reglas de la sana crítica" - artículos 316.2 , 326, último párrafo, 334, 348 y 376 LEC -, lo que implica que, en principio, ha de respetarse la valoración efectuada por el Juez de instancia, máxime dada la inmediación en la práctica de la prueba, siempre que ( sentencias de la Sala Tercera del Tribunal Supremo de 19 de noviembre de 1999 , 22 de enero de 2000 , 5 de febrero de 2000 , entre otras), sin que esté permitido sustituir la lógica o la sana crítica del Juzgador por la de la parte. Por eso, aun cuando la apelación transmite al Tribunal "ad quem" la plenitud de competencia para revisar y decidir todas las cuestiones planteadas a través del recurso, cuando lo cuestionado es la valoración de la prueba practicada en el curso del proceso, se viene manteniendo que, en la valoración de la prueba practicada en el curso del proceso, debe primar el criterio objetivo e imparcial del Juzgador de instancia sobre el juicio hermenéutico, subjetivo y parcial de la parte apelante, de modo que es preciso acreditar una equivocación clara y evidente en el juicio valorativo del órgano jurisdiccional para acoger este motivo de apelación."

En consecuencia, es el Juez "a quo" el que ha de valorar los medios de prueba, salvo las excepciones legalmente previstas como la del artículo 319 de la Ley 1/2.000, de 7 de Enero, de Enjuiciamiento Civil, para los documentos públicos, "según las reglas de la sana crítica",- artículos 316.2 para el interrogatorio de las partes, 326, último párrafo, para los documentos privados, 334 para las copias reprográficas, 348 para la prueba pericial y 376 para la testifical, todos ellos de la Ley de Enjuiciamiento Civil antes citada-. Ello implica que, en principio, ha de respetarse la valoración efectuada por el Juez de instancia siempre que la misma no sea manifiestamente ilógica, irracional, arbitraria, absurda o conculque principios generales del derecho ( STS de 22 de Septiembre, 6 de Octubre y 19 de Noviembre de 1.999, 22 de Enero y 5 de Febrero de 2.000), sin que esté permitido sustituir la lógica o la sana crítica del Juzgador actuante por la de la parte ( sentencias del mismo Alto Tribunal de 30 de Enero, 27 de Marzo, 17 de Mayo, 19 de Junio y 1 de Octubre de 1.999, de 22 de Enero y 5 de Mayo de 2.000 entre innumerables otras).

Ha de subrayarse, por otro lado, como nos recuerda el Tribunal Supremo en sentencia de 12 de febrero de 2018 (recurso de casación 2386/2016), que "Respecto de la forma de acometer la valoración de la prueba, también es consolidada la jurisprudencia que afirma la validez de la valoración conjunta de los medios de prueba, sin que sea preciso exteriorizar el valor que al Tribunal sentenciador le merezca cada concreto medio de prueba obrante en el expediente administrativo o la aportada o practicada en vía judicial. En este sentido, el Tribunal Constitucional ha declarado que "... la Constitución no garantiza el derecho a que todas y cada una de las pruebas aportadas por las partes del litigio hayan de ser objeto de un análisis explícito y diferenciado por parte de los jueces y tribunales a los que, ciertamente, la Constitución no veda ni podría vedar la apreciación conjunta de las pruebas aportadas" ( ATC 307/1985, de 8 de mayo )".".Doctrina que ha sido recogida por esta Sala, por ejemplo, en sentencia de 2 de noviembre de 2021 (recurso de apelación nº 4296/2020, Sección Tercera), o en la más reciente de 19 de febrero de 2026 (recurso de apelación nº 638/2023, por todas).

Y, en el caso ahora examinado, frente al detallado análisis que de la prueba practicada y su comparación con el informe técnico que sustenta el acuerdo administrativo impugnado, el recurso de apelación entiende que de los datos del portal "idealista", en que se basa el perito judicial, resulta que la diferencia de valor en venta de viviendas entre noviembre de 2019 y marzo de 2023 se situaría no en el 11% sino en el 17%, por lo que el coeficiente a aplicar debería ser el 0,83 y no el 0,89. Sin embargo, y aparte que dichas alegaciones las hace la Administración demandada por vez primera en el recurso de apelación y en base a unos datos estadísticos difícilmente legibles que inserta a su recurso, la consulta a dicho portal refleja datos diferentes del valor promedio en venta de viviendas en el DIRECCION000 en fechas inmediatamente anteriores a la de elaboración del informe, por lo que el porcentaje de incremento sería diferente según el mes a que se refieran los testigos comparables, y en ese sentido, el informe dice que el cálculo del incremento se refiere al período comprendido entre noviembre de 2019 "y la actualidad", sin que pueda entenderse que el perito judicial se esté refiriendo con esa expresión al mes de marzo de 2023, como pretende la apelante, toda vez que el informe fue emitido el 10 de marzo de 2023, por lo que los datos de los testigos considerados necesariamente han de referirse a fecha a un mes anterior que el perito no especifica, y no al mes de marzo que todavía se encontraba en curso a la fecha del informe, siendo significativa la diferencia del aludido incremento según el mes que se tome como referencia, por lo que no cabe apreciar que sea manifiestamente ilógica, irracional, arbitraria, absurda o conculque principios generales del derecho.

Y lo mismo cabría decir en relación con la procedencia de los testigos utilizados y del valor en venta para la obtención de la media. Respecto de la fuente para la obtención del valor en venta de los testigos considerados, la CPV cita la base de datos del Sistema Unificado de Recursos de la Agencia Tributaria de Andalucía y el perito judicial ofertas del portal inmobiliario "idealista", a cuya media la sentencia apelada da preferencia habida cuenta que el perito explica que la ha calculado una vez descartadas las valoraciones que se desvían demasiado de la misma o que se encuentran demasiado alejadas de la parcela a valorar, razón por la que reduce finalmente a 9 los 13 testigos inicialmente considerados, mientras que la CPV sólo considera 6, entendiendo la Sala que ha de confirmarse el criterio de la Juzgadora de instancia al ser más fiable, al basarse en una muestra más amplia, la que fundamenta el informe del perito judicial. Y, finalmente, respecto del valor en venta, mientras el perito judicial considera que ha de minorarse en un 5% al tratarse de ofertas y no de ventas consolidadas, la apelante entiende que la realidad es que la cifra real de enajenación respecto al anuncio suele situarse entre un 10% y un 15%, cuestión sobre la que entendemos también ha de confirmarse la posición de la sentencia apelada, a lo que debemos añadir que dicha alegación, por un lado, se hace por vez primera por la Letrada del Ayuntamiento de Granada al formular el recurso de apelación y, por otro, que la misma, al carecer de justificación, no puede tener más valor que una mera alegación sin respaldo probatorio, insuficiente por tanto para desvirtuar el criterio del perito judicial, basado en la experiencia profesional.

CUARTO.-Procede, en consecuencia, desestimar el recurso de apelación. En cuanto a las costas de esta instancia, se imponen a la parte apelante en aplicación del art. 139 de la Ley Jurisdiccional, limitando las mismas a un máximo de 1.000 euros.

Vistos los artículos citados, sus concordantes y demás de general y pertinente aplicación

PRIMERO.- De la sentencia apelada.

La sentencia apelada estima parcialmente el recurso contencioso-administrativo interpuesto por la representación procesal de los demandantes contra el acuerdo de la Comisión Provincial de Valoración de Granada en sesión de 4 de marzo de 2021, Expediente NUM000, fijando el justiprecio del terreno a expropiar e indemnizaciones a cargo del Ayuntamiento de Granada. En el referido acuerdo se cuantifica la valoración en el importe de 219.087,74 €., sin incluir los intereses legales devengados, en su caso, conforme a lo dispuesto en el artículo 140.2 párrafo segundo de la LOUA.

Fija el justiprecio del terreno a expropiar (171,75 m2) en la cantidad de 373.893,33 euros a que asciende la valoración realizada por el perito designado judicialmente, que considera, en coincidencia con la resolución administrativa impugnada, en situación básica de suelo urbanizado, considerando un valor del suelo de 312.132,48, incluido premio de afección, a razón de 536,60 €/m2, y del traslado de la actividad de carpintería metálica de 46.154,23 euros; así como los intereses, estableciendo como dies a quoel 26 de noviembre de 2019, todo ello al rechazar los argumentos técnicos contenidos en los informes emitidos por los arquitectos municipales y de la Comisión Provincial de Valoraciones.

SEGUNDO.- Motivos de impugnación y alegaciones de las partes.

a) De la parte apelante.

1.- En relación al argumento de la sentencia apelada de que no se ha practicado prueba alguna que desvirtúe el contenido del informe de la Comisión ni del perito judicial, la jurisprudencia no es pacífica y que, por ejemplo, la STS de 17 de febrero de 2022 fija abiertamente la doctrina de que los informes de los técnicos especializados de la Administración, que han servido al órgano administrativo competente para resolver un procedimiento en el ejercicio de sus potestades, deben considerarse, al llegar al ámbito judicial la revisión del acto administrativo, verdaderos dictámenes periciales de parte, y que por tal motivo no gozan de prevalencia frente a los dictámenes periciales externos en el proceso contencioso-administrativo que se sustancie; y, en tal sentido, tales informes técnicos han de ser valorados por el órgano judicial en igualdad de trato que los informes periciales de parte.

2.- Error en la valoración de la prueba que conduce a la estimación parcial del recurso. Vulneración del art. 348 de la LEC y de la jurisprudencia referenciada. Vulneración del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo. La sentencia apelada considera que el argumento del Ayuntamiento de que nos encontramos ante un suelo urbano no consolidado en virtud de lo establecido en el planeamiento general, tratándose de una actuación sistemática en la que además han de simultanearse la ejecución de las tres Áreas de Reforma vinculadas por el PGOU 01, resultando de aplicación al AR 5.04 Asturias el art. 160.1ª de la LOUA, así como los arts. 114 y 161 de la citada norma, al considerar la Juzgadora de instancia que el informe de la CPV y del perito judicial no ha sido desvirtuado mediante prueba en contrario y que tienen su base en la sentencia de esta Sala de 23 de junio de 2014. Contestando el perito judicial, a las preguntas formuladas por la representación procesal del Ayuntamiento demandado, que ha quedado acreditado que la parcela concernida está prevista para una futura dotación de espacio libre (plaza) y por tanto no puede construirse en ella, y que no tiene asignado uso y edificabilidad por la ordenación urbanística. Y, siendo de aplicación al presente supuesto el Real Decreto 1492/2011, el perito, sin fundamento urbanístico alguno, ha considerado como área espacial homogénea a que se refiere su art. 20.3 el Área más próxima a la parcela objeto de este procedimiento.

Por otro lado, el perito judicial reconoce que el uso y la edificabilidad contemplados en su informe coinciden con los considerados por el perito judicial D. Hermenegildo en su informe de 21 de septiembre de 2005 obrante en el procedimiento contencioso 79/2004, y que estos son los parámetros que se debían utilizar a pesar de que se determinaron en el año 2005, fecha considerablemente anterior a la entrada en vigor de la Ley del Suelo estatal y del Reglamento de Valoraciones, ambos de preceptiva aplicación; considerando el apelante que, aplicando dicho método a la parcela que se ocupa, ella queda situada en el PGOU dentro del Área de Reparto S14 "Avenida de Dílar", cuyo uso característico es "Residencial Plurifamiliar en Manzana Cerrada", con un aprovechamiento tipo de 2,702 m2/m2, frente al 3,20 m2/m2 que resulta de las aludidas periciales.

Finalmente, con respecto al incremento del valor de repercusión que realiza el perito judicial y es acogido por la sentencia apelada, la metodología empleada, así como los comparables seleccionados y su homogeneización es menos fiable que la empleada por el perito de la CPV.

b) De la parte apelada.

La parte apelada se opuso al recurso de apelación alegando la conformidad a Derecho de la sentencia apelada, habiendo quedado resueltas las cuestiones relativas a las condiciones físicas y jurídicas de la parcela en sentencia de esta Sala y sección de 23 de junio de 2014, debiendo estarse a dichas condiciones a efectos de la expropiación, sin que pueda eludirse la realidad física de la finca expropiada, ni su aprovechamiento, que será preceptivamente el consolidado en su entorno. Como dice la sentencia pelada, el suelo expropiado dispone de los servicios urbanísticos y está consolidado desde hace más de 50 años.

La sentencia apelada dice que no existe prueba pericial a instancia del Ayuntamiento que desvirtúe la pericial judicial practicada, pues en el caso examinado el informe técnico municipal respalda el propio aprecio del Ayuntamiento expropiante, lo que no puede equipararse al resultado de una prueba pericial forense.

Se pretende vincular esta expropiación a las actuaciones denominadas "BODEGAS" y "ESCUELA DE HOSTELERÍA", introduciendo hechos sobre si se han incumplido en esos otros polígonos, que no se han traído a prueba; cuestiones que son inocuas e irrelevantes desde el momento en que en el expediente municipal NUM001 se había acordado el cambio del sistema al de expropiación para el polígono de actuación "A.R.5.04 ASTURIAS", con lo que cesa la vinculación entre estas actuaciones.

Se vuelve sobre la cuestión de la naturaleza del suelo expropiado, pretendiendo que se considere como "suelo urbano n consolidado", sin considerar, entre otras cosas, la consolidación de toda la zona.

Sobre el coeficiente de edificabilidad, se pretende que se aplique el 2,702 m2/m2 en vez de los 3,20 m2/m2 que se determinaron pericialmente en anterior litigio, y que respaldó esta Sala. La tesis que mantiene la pericial judicial sobre el concepto de ¡ámbito espacial homogéneo" estaría respaldada por la STS de 5 de julio de 2016, recurso 1183/2015.

Y en relación con el "valor de repercusión", que la CPV fijó en 1.574,90 €/m2 y el perito forense lo calcula en 1.837,05 €/m2, justificándose dicha diferencia en que el perito forense ha utilizado el mismo sistema que la CPV si bien con base a un mayor número de "testigos", y el Ayuntamiento no ha realizado prueba alguna que desvirtúe esto.

TERCERO.- Sobre la existencia de error en la valoración de la prueba que conduce a la estimación parcial del recurso: Vulneración del art. 348 de la LEC y de la jurisprudencia referenciada y vulneración del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo.

1.- Sobre la presunción de veracidad y acierto de las resoluciones del Jurado Provincial de Expropiación y su posible destrucción mediante informes aportados con la hoja de aprecio: la STS de 17 de febrero de 2022 .

Como ha dicho esta misma Sala y Sección en reiteradas ocasiones (por todas, sentencia de 4 de febrero de 2021; recurso 403/2017),

"Conviene recordar que, en materia expropiatoria, según consolidada doctrina jurisprudencial, es relevante el principio del favor acti, en cuya virtud se concede a los Acuerdos del Jurado de Expropiación Forzosa (doctrina trasladable a las Comisiones Territoriales de Valoración de las Comunidades Autónomas) una presunción de legalidad y acierto que los hacen merecedores de ser acogidos con el crédito y autoridad que se desprende de su doble composición técnica y jurídica y de su especialización, si bien tal presunción, como iuris tantum que es, puede, y debe, ser revisada en esta vía jurisdiccional, tanto en los supuestos de notorio error de hecho o de infracción de preceptos legales, como en aquellos otros en que se acredite una desajustada apreciación de los datos materiales o la valoración no esté en consonancia con la resultancia fáctica del expediente, representativos de un desajustado justiprecio acreditativo de la falta de compensación material para el expropiado que el instituto de la expropiación comporta, aunque, a la luz de tales principios -los de sustitución patrimonial íntegra y equivalencia consustantiva-, lo que no cabe es sustituir pura y simplemente el criterio del Jurado por el del expropiado, ni siquiera por el del Tribunal, ni aun por el dictamen pericial practicado en autos, a menos que este dictamen tenga la adecuada fuerza de convicción por apoyarse en presupuestos fácticos y legales que avalen sus conclusiones. También se ha dicho por esta Sala que la valoración del Jurado está amparada por la presunción de acierto de las resoluciones de esta clase de órganos, no siendo dable aceptar que la prueba que se aporte en contra de la corrección del acuerdo del JEF sea el informe que se adjunte por el recurrente junto con su hoja de aprecio, ya que se incorpora al expediente administrativo a su instancia y, por tanto, no reúne los requisitos necesarios para desvirtuar la presunción de legalidad y acierto de las resoluciones del Jurado Provincial de Expropiación ( sentencias del Tribunal Supremo de 30 de junio de 1989 , 18 de mayo de 1992 , 30 de marzo de 1993 , 12 de abril de 1995 , pues el informe aportado por el interesado con su hoja de aprecio tiene carácter necesariamente parcial ( sentencias de 30 de junio de 1992 , de 26 de enero y 30 de marzo de 1993 ), por lo que no puede prevalecer por sí solo sobre los acuerdos del Jurado.

A este respecto, insistiendo en la misma idea, establece la sentencia del Tribunal Supremo, de fecha 26 de noviembre de 1998 (ponente, Excmo. Sr. D. Francisco González Navarro), que: "En sentencia de 3 de mayo de 1993 (R. 3697) la Sala 3ª, Sección 6ª, del Tribunal Supremo manifiesta que es jurisprudencia consolidada de esta Sala del Tribunal Supremo que las resoluciones de los Jurados gozan de la presunción "iuris tantum" de veracidad y acierto en sus valoraciones, que puede quedar desvirtuada en vía jurisdiccional cuando se acredite un notorio error material o una desajustada apreciación de los datos fácticos probatorios o infracción de los preceptos legales, reveladores de que el justiprecio señalado no corresponde al valor del bien o derecho expropiado( Sentencias de esta Sección Sexta de 12-3-1991 ), 4-6-1991 ), 14-10-1991 ) y 27-2-1991 ), de manera que no es legítimo sustituir, sin pruebas que lo justifique, el criterio valorativo del Jurado por el del Tribunal"."

Ahora bien, eso no quiere decir, como ha destacado la STS de 26 de septiembre de 2014 (recurso de casación 5654/2011), que "en virtud del principio de libre valoración de la prueba, el Juzgador no pueda -y deba- tomar en consideración otros medios probatorios, también aptos para enervar esa presunción de acierto, como pueden ser los documentos obrantes en autos o en el expediente administrativo, pues la destrucción de dicha presunción "iuris tantum" de acierto no está limitada a prueba tasada de clase alguna",a lo que añade que los informes técnicos adjuntados a las Hojas de Aprecio de los expropiados tienen la consideración de documentos emitidos por técnicos, que, evidentemente, pueden suministrar conocimientos de los que los órganos de Justicia carecen, máxime si el informe se ratifica judicialmente; y nos recuerda que lo decisivo es si la prueba practicada en autos acredita el desacierto del acuerdo del Jurado impugnado, e insiste, con cita de la jurisprudencia de aplicación, en la idea de que "la prueba pericial judicial es medio apto e idóneo para desvirtuar la presunción de legalidad y acierto de los acuerdos del Jurado, pero que no constituye el único medio para conseguirlo, con la puntualización de que la valoración del material probatorio debe realizarse de acuerdo con las reglas de la sana crítica y en su conjunto".

Y, examinada la misma cuestión desde la perspectiva de la Administración expropiante, hemos de recordar que la STS de 17 de febrero de 2022 (recurso de casación 5631/2019), tras dejar sentado que los expertos al servicio de la Administración pueden actuar como peritos y que sus dictámenes -al igual que cualquier otro dictamen pericial- han de ser valorados de manera libre y motivada, añade que hay supuestos en que los informes de origen funcionarial, aun habiendo sido elaborados por auténticos técnicos, no pueden ser considerados como prueba pericial, y que "Ello ocurre destacadamente cuando las partes no tienen ocasión de pedir explicaciones o aclaraciones ( arts. 346 y 347 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y art. 60 de la Ley de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa ). Dichos informes no tendrán más valor que el que tengan como documentos administrativos, y como tales habrán de ser valorados".Doctrina que ha sido confirmada por el mismo Tribunal en sentencias de 8 de octubre (R 948/2013 y 28 de noviembre (RC 119/2023, ambas de 2024.

De lo que cabe colegir, trasladando dicha doctrina al ámbito expropiatorio, que los informes acompañados por las partes en el procedimiento expropiatorio para fundamentar su hoja de aprecio han de ser valorados, como documentos, de manera libre y motivada y de acuerdo con las reglas de la sana crítica y sin que el emitido por funcionarios públicos de la Administración expropiante tenga en principio más valor que el aportado por el expropiado.

Trasladando la anterior doctrina al caso aquí analizado, la sentencia no atribuye más valor al informe que acompañó la hoja de aprecio de la parte expropiada ni a la que justificó la de la Administración expropiante, y tampoco al que fundamentó el acuerdo impugnado; haciendo prevalecer, motivadamente, la pericial judicial practicada sobre todas ellas.

2.- Sobre la situación básica en que se encuentra el suelo expropiado.

Se queja la parte apelante de que la sentencia apelada considera que el argumento del Ayuntamiento de que nos encontramos ante un suelo urbano no consolidado en virtud de lo establecido en el planeamiento general, tratándose de una actuación sistemática en la que además han de simultanearse la ejecución de las tres Áreas de Reforma vinculadas por el PGOU 01, resultando de aplicación al AR 5.04 Asturias el art. 160.1ª de la LOUA, así como los arts. 114 y 161 de la citada norma, al considerar la Juzgadora de instancia que el informe de la CPV y del perito judicial no ha sido desvirtuado mediante prueba en contrario y que tienen su base en la sentencia de esta Sala de 23 de junio de 2014. Contestando el perito judicial a las preguntas formuladas por la representación procesal del Ayuntamiento demandado, ha quedado acreditado que la parcela concernida está prevista para una futura dotación de espacio libre (plaza) y por tanto no puede construirse en ella, y que no tiene asignado uso y edificabilidad por la ordenación urbanística. Y, siendo de aplicación al presente supuesto el Real Decreto 1492/2011, el perito, sin fundamento urbanístico alguno, ha considerado como área espacial homogénea a que se refiere su art. 20.3 el Área más próxima a la parcela objeto de este procedimiento.

Para resolver la cuestión suscitada debemos tener presente que, como ha señalado la jurisprudencia, por todas, la STS de 17 de marzo (RC 2208/2014):

«(...) La Ley del Suelo 8/07 instauró un nuevo régimen de valoraciones en el que, a diferencia del establecido en la hasta entonces vigente Ley 6/98, se prescindía, a estos efectos, de la clasificación urbanística del suelo, tomando en consideración, única y exclusivamente, su situación real, distinguiendo dos situaciones básicas: a) suelo en situación de urbanizado (con o sin edificaciones) y suelo en situación de rural.

En este sentido, no está de más recordar lo que, al respecto, declara el Legislador en la Exposición de Motivos del Real Decreto Legislativo de 2008, cuando criticando la anterior normativa sobre valoración de los terrenos, considera que se hacía partiendo de un "denominador común: el de valorar el suelo a partir de cuál fuera su clasificación y categorización urbanísticas, esto es, partiendo de cuál fuera su destino y no su situación real. Unas veces se ha pretendido con ello aproximar las valoraciones al mercado, presumiendo que en el mercado del suelo no se producen fallos ni tensiones especulativas, contra las que los poderes públicos deben luchar por imperativo constitucional. Se llegaba así a la paradoja de pretender que el valor real no consistía en tasar la realidad, sino también las meras expectativas generadas por la acción de los poderes públicos. Y aun en las ocasiones en que con los criterios mencionados se pretendía contener los justiprecios, se contribuyó más bien a todo lo contrario y, lo que es más importante, a enterrar el viejo principio de justicia y de sentido común contenido en el artículo 36 de la vieja pero todavía vigente Ley de Expropiación Forzosa : que las tasaciones expropiatorias no han de tener en cuenta las plusvalías que sean consecuencia directa del plano o proyecto de obras que dan lugar a la expropiación ni las previsibles para el futuro.".

Y para solucionar el problema valora el suelo "desvinculando clasificación y valoración. Debe valorarse lo que hay, no lo que el plan dice que puede llegar a haber en un futuro incierto. En consecuencia, y con independencia de las clases y categorías urbanísticas de suelo, se parte en la Ley de las dos situaciones básicas ya mencionadas: hay un suelo rural, esto es, aquél que no está funcionalmente integrado en la trama urbana, y otro urbanizado, entendiendo por tal el que ha sido efectiva y adecuadamente transformado por la urbanización. Ambos se valoran conforme a su naturaleza, siendo así que sólo en el segundo dicha naturaleza integra su destino urbanístico, porque dicho destino ya se ha hecho realidad. Desde esta perspectiva, los criterios de valoración establecidos persiguen determinar con la necesaria objetividad y seguridad jurídica el valor de sustitución del inmueble en el mercado por otro similar en su misma situación".

Partiendo de esa nueva concepción en que se basa la valoración del suelo, no cabe alegar ya, con éxito, excepción hecha del supuesto contemplado por la Disposición Transitoria Tercera, apartado 2, de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de suelo, que se refiere a los terrenos que, a su entrada en vigor, formasen parte del suelo urbanizable incluido en ámbitos delimitados para los que el planeamiento haya establecido las condiciones para su desarrollo, y que fue recogida tanto por el TRLS/2008 como por actualmente vigente TRLS/2015, la clasificación urbanística de los terrenos a efectos de su valoración parte de la premisa, recogida hoy en el art. 21.1 de éste, de que "Todo el suelo se encuentra, a los efectos de esta ley , en una de las situaciones básicas de suelo rural o de suelo urbanizado",careciendo de relevancia en la actualidad, con la excepción ya señalada, la clasificación urbanística de los terrenos, de modo que su clasificación por el planeamiento general como "suelo urbano no consolidado" no es determinante a los efectos de su inclusión en la situación básica de suelo rural, pues lo relevante para su consideración como suelo en situación de urbanizado es que cumpla con los requisitos establecidos por el art. 21.3 del mismo cuerpo legal, y señaladamente que se encuentre integrado en la malla urbana y que cumpla alguna de las condiciones que en dicho precepto se relacionan, habiendo quedado acreditado en el caso examinado que los mismos cumplían con la condición establecida en la letra b) del aludido precepto, es decir, "Tener instaladas y operativas, conforme a lo establecido en la legislación urbanística aplicable, las infraestructuras y los servicios necesarios, mediante su conexión en red, para satisfacer la demanda de los usos y edificaciones existentes o previstos por la ordenación urbanística o poder llegar a contar con ellos sin otras obras que las de conexión con las instalaciones preexistentes",ya desde el informe pericial emitido por el perito D. Hermenegildo el 21 de septiembre de 2005, obrante en el procedimiento contencioso 79/2004, del Juzgado de lo Contencioso-Administrativo nº 2 de los de Granada, en que se basan tanto el acuerdo de la CPV, objeto de impugnación, como la pericial practicada en este procedimiento, sobre el que la sentencia de esta Sala y Sección de 23 de junio de 2014 (recurso de apelación 1253/2011) ya apuntaba (FD CUARTO) que:

"Es cierto a la vista del informe pericial aportado en el expediente administrativo, valorado en la Sentencia y que no ha sido desvirtuado por la demandada, que la finca de los actores cuenta con todos los servicios urbanísticos de acceso rodado, abastecimiento, saneamiento y suministro eléctrico encontrándose integrado plenamente en la malla urbana y formando parte de un núcleo de población perfectamente delimitado, esto es, que cuenta con todas las características propias del suelo urbano consolidado. Luego en principio y con independencia de que por las previsiones del planeamiento (plaza pública) no puedan materializarse los aprovechamientos urbanísticos en dicha parcela, el justiprecio deberá determinarse conforme a las condiciones físicas y jurídicas reales de la parcela que en absoluto pueden eludirse, mediante la descripción del bien objeto del expediente expropiatorio que contiene el acto impugnado cuando señala:

Clasificación del suelo: "Suelo urbano en reforma".

Ahora bien, dicho esto, ni estamos ante la impugnación del acto por el que se determina el justiprecio, ni tampoco frente a la impugnación del PGOU que determina las características del área de reparto "en reforma", ni se cuestiona la conveniencia de la previsión de un espacio libre público, por lo que la clasificación del suelo que recoge la resolución impugnada como "suelo urbano en reforma" se atiene a lo previsto en el planeamiento a los solos efectos descriptivos y no hay razones para su anulación, sin perjuicio como decimos de las posibilidades que ostenta la actora para oponerse al cálculo del justiprecio de no tomar en consideración las circunstancias de la parcela que proceda tener en consideración en el momento de la valoración, por lo que procede revocar en este apartado la Sentencia apelada."

3.- Sobre el uso y aprovechamiento del terreno expropiado: el ámbito espacial homogéneo.

Por otro lado, el perito judicial reconoce que el uso y la edificabilidad contemplados en su informe coinciden con los considerados por el perito judicial D. Hermenegildo en su informe de 21 de septiembre de 2005 obrante en el procedimiento contencioso 79/2004, y que estos son los parámetros que se debían utilizar a pesar de que se determinaron en el año 2005, fecha considerablemente anterior a la entrada en vigor de la Ley del Suelo estatal y del Reglamento de Valoraciones, ambos de preceptiva aplicación; considerando el apelante que, aplicando dicho método a la parcela que se ocupa, ella queda situada en el PGOU dentro del Área de Reparto S14 "Avenida de Dílar", cuyo uso característico es "Residencial Plurifamiliar en Manzana Cerrada", con un aprovechamiento tipo de 2,702 m2/m2, frente al 3,20 m2/m2 que resulta de las aludidas periciales.

Presupuesto que, según hemos visto en el punto anterior, nos encontramos ante un suelo en situación básica de suelo urbanizado, para resolver la cuestión que ahora nos ocupa hemos de comenzar por recordar el régimen jurídico de aplicación, que es el contenido en los siguientes preceptos:

- Art. 37.1 a) del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLS/2015).:

"1. Para la valoración del suelo urbanizado que no está edificado, o en que la edificación existente o en curso de ejecución es ilegal o se encuentra en situación de ruina física:

a) Se considerarán como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística, incluido en su caso el de vivienda sujeta a algún régimen de protección que permita tasar su precio máximo en venta o alquiler.

Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido."

- Art. 20.3 del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo (RVLS):

"Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media, así definida en el artículo siguiente, y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido. A tales efectos, se entiende por ámbito espacial homogéneo, la zona de suelo urbanizado que, de conformidad con el correspondiente instrumento de ordenación urbanística, disponga de unos concretos parámetros jurídico-urbanísticos que permitan identificarla de manera diferenciada por usos y tipologías edificatorias con respecto a otras zonas de suelo urbanizado, y que posibilita la aplicación de una normativa propia para su desarrollo."

No es cuestión discutida, respecto al uso de la parcela expropiada, dotacional público, que el mismo ha de ser el de "Plurifamiliar en manzana cerrada", según el Capítulo 12 de las Normas Urbanísticas del PGOU de Granada. En cuanto a la edificabilidad, como hemos visto, los preceptos de aplicación establecen que cuando los terrenos a valorar no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media definida en el art. 21 del RVLS y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido; entendiéndose por ámbito espacial homogéneo, la zona de suelo urbanizado que, de conformidad con el correspondiente instrumento de ordenación urbanística, disponga de unos concretos parámetros jurídico-urbanísticos que permitan identificarla de manera diferenciada por usos y tipologías edificatorias con respecto a otras zonas de suelo urbanizado, y que posibilita la aplicación de una normativa propia para su desarrollo.

Ante esa definición tan amplia de lo que ha de entenderse por ámbito espacial homogéneo, podemos afirmar que nos encontramos ante un concepto jurídico indeterminado que, como tal, habrá de determinarse en el caso concreto. Así lo ha considerado el Tribunal Supremo que, en sentencia de 27 de diciembre de 2016 (recurso de casación 3069/2014), nos dice que "Suscitado el debate expuesto en la aplicación de la regla contenida tanto en el artículo 23 de la Ley como el 24 del Texto Refundido, los terrenos que en supuestos como el presente, por su destino dotacional, no tienen asignado aprovechamiento en el planeamiento, debe partirse de la edificabilidad media y del uso mayoritario, que han de obtenerse de un "espacio homogéneo". Se trata de un concepto jurídico indeterminado que acoge el Legislador de 2007, frente al ámbito geográfico establecido en el artículo 29 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones que lo refería al polígono fiscal. La nueva legislación deja más margen de interpretación porque no remite la delimitación espacial a cualquiera de los que se establezca por el planeamiento o la norma catastral. Por ello deberá determinarse en cada caso la delimitación geográfica de características homogéneas, es decir, de iguales caracteres o de elementos iguales, como se define por el Diccionario, en suma, de determinaciones urbanísticas. Pero esa delimitación ha de aparecer suficientemente motivada, tomando en consideración que en la determinación concreta que en cada caso se haga de ese ámbito habrá de tenerse en cuenta una identidad de determinaciones urbanísticas."

En consecuencia, no cabe identificar, como indica el perito judicial y a diferencia de lo que alega la representación procesal de la parte apelante, el "ámbito especial homogéneo" con el "área de reparto", pues, según señala en su informe, las segundas son un instrumento de ordenación urbanística válido para determinar las primeras, "pero tan válido como otros que se puedan utilizar y tengan igual o mayor soporte técnico",por lo que habrá de estarse a lo que justificadamente razonen los informes de valoración. Y, en el caso ahora analizado, el perito judicial no se limita a aplicar el aprovechamiento en que se basa el aludido informe del Sr. Hermenegildo, que considera un aprovechamiento de 3,20 m2/m2 y razona, respondiendo a las aclaraciones solicitadas por la Dirección General de Urbanismo, Unidad Técnica de Gestión del Ayuntamiento de Granada (apartado 7; página 5/9) que ha considerado como área espacial homogénea el área más próxima a la parcela objeto de este procedimiento, y que analizar un área mucho mayor tergiversaría los datos y daría lugar a una edificabilidad artificial que no tendría nada que ver con la parcela en cuestión.

4.- Sobre el cálculo del valor de repercusión.

Finalmente, con respecto al incremento del valor de repercusión que realiza el perito judicial y es acogido por la sentencia apelada, ha de señalarse que el valor en venta del producto inmobiliario que sirve de base al cálculo del valor de repercusión lo obtiene el perito utilizando 13 muestras como testigos de valoración de viviendas en venta en la actualidad de similares características a las que se pueden construir en la parcela a valorar, y si bien en perito descarta 2 muestras por presentar precios demasiado desviados de la media y otras 2 por encontrarse a una distancia demasiado alejada de la parcela a valorar, quedarían 9 testigos representativos de viviendas en manzana cerrada en un radio de 300 metros desde la parcela a valorar, que la Juzgadora de instancia acoge habida cuenta del mayor número de testigos considerados, cuya valoración el perito corrige minorando el valor en venta al tratarse de ofertas y no de ventas consolidadas, y a cuya resultado aplica un coeficiente corrector del 11% por el incremento de los precios de venta de viviendas entre noviembre de 2019, fecha a la que habría de entenderse referida la valoración, y el momento a que se refiere el muestreo; y teniendo en cuenta las aclaraciones del perito judicial. Todo ello frente a la valoración del Jurado, que se basa en 6 testigos.

Es necesario recordar, en relación con la valoración de la prueba por el Juzgado de instancia, que es reiterada y constante la doctrina jurisprudencial que destaca que en el proceso contencioso administrativo la prueba se rige por los mismos principios que la regulan en el proceso civil, y no se puede olvidar que la base de la convicción del Juzgador para dictar sentencia descansa en la valoración conjunta y ponderada de toda la prueba practicada. Esta Sala, como puede verse en la sentencia de 18 de julio de 2016, dictada en el recurso de apelación 633/2014 (Sección Primera), entre otras muchas, viene señalando que "la Sala considera menester recordar que el Juez a quo ha de valorar los medios de prueba, salvo las excepciones legalmente previstas ( artículo 319 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil ), "según las reglas de la sana crítica" - artículos 316.2 , 326, último párrafo, 334, 348 y 376 LEC -, lo que implica que, en principio, ha de respetarse la valoración efectuada por el Juez de instancia, máxime dada la inmediación en la práctica de la prueba, siempre que ( sentencias de la Sala Tercera del Tribunal Supremo de 19 de noviembre de 1999 , 22 de enero de 2000 , 5 de febrero de 2000 , entre otras), sin que esté permitido sustituir la lógica o la sana crítica del Juzgador por la de la parte. Por eso, aun cuando la apelación transmite al Tribunal "ad quem" la plenitud de competencia para revisar y decidir todas las cuestiones planteadas a través del recurso, cuando lo cuestionado es la valoración de la prueba practicada en el curso del proceso, se viene manteniendo que, en la valoración de la prueba practicada en el curso del proceso, debe primar el criterio objetivo e imparcial del Juzgador de instancia sobre el juicio hermenéutico, subjetivo y parcial de la parte apelante, de modo que es preciso acreditar una equivocación clara y evidente en el juicio valorativo del órgano jurisdiccional para acoger este motivo de apelación."

En consecuencia, es el Juez "a quo" el que ha de valorar los medios de prueba, salvo las excepciones legalmente previstas como la del artículo 319 de la Ley 1/2.000, de 7 de Enero, de Enjuiciamiento Civil, para los documentos públicos, "según las reglas de la sana crítica",- artículos 316.2 para el interrogatorio de las partes, 326, último párrafo, para los documentos privados, 334 para las copias reprográficas, 348 para la prueba pericial y 376 para la testifical, todos ellos de la Ley de Enjuiciamiento Civil antes citada-. Ello implica que, en principio, ha de respetarse la valoración efectuada por el Juez de instancia siempre que la misma no sea manifiestamente ilógica, irracional, arbitraria, absurda o conculque principios generales del derecho ( STS de 22 de Septiembre, 6 de Octubre y 19 de Noviembre de 1.999, 22 de Enero y 5 de Febrero de 2.000), sin que esté permitido sustituir la lógica o la sana crítica del Juzgador actuante por la de la parte ( sentencias del mismo Alto Tribunal de 30 de Enero, 27 de Marzo, 17 de Mayo, 19 de Junio y 1 de Octubre de 1.999, de 22 de Enero y 5 de Mayo de 2.000 entre innumerables otras).

Ha de subrayarse, por otro lado, como nos recuerda el Tribunal Supremo en sentencia de 12 de febrero de 2018 (recurso de casación 2386/2016), que "Respecto de la forma de acometer la valoración de la prueba, también es consolidada la jurisprudencia que afirma la validez de la valoración conjunta de los medios de prueba, sin que sea preciso exteriorizar el valor que al Tribunal sentenciador le merezca cada concreto medio de prueba obrante en el expediente administrativo o la aportada o practicada en vía judicial. En este sentido, el Tribunal Constitucional ha declarado que "... la Constitución no garantiza el derecho a que todas y cada una de las pruebas aportadas por las partes del litigio hayan de ser objeto de un análisis explícito y diferenciado por parte de los jueces y tribunales a los que, ciertamente, la Constitución no veda ni podría vedar la apreciación conjunta de las pruebas aportadas" ( ATC 307/1985, de 8 de mayo )".".Doctrina que ha sido recogida por esta Sala, por ejemplo, en sentencia de 2 de noviembre de 2021 (recurso de apelación nº 4296/2020, Sección Tercera), o en la más reciente de 19 de febrero de 2026 (recurso de apelación nº 638/2023, por todas).

Y, en el caso ahora examinado, frente al detallado análisis que de la prueba practicada y su comparación con el informe técnico que sustenta el acuerdo administrativo impugnado, el recurso de apelación entiende que de los datos del portal "idealista", en que se basa el perito judicial, resulta que la diferencia de valor en venta de viviendas entre noviembre de 2019 y marzo de 2023 se situaría no en el 11% sino en el 17%, por lo que el coeficiente a aplicar debería ser el 0,83 y no el 0,89. Sin embargo, y aparte que dichas alegaciones las hace la Administración demandada por vez primera en el recurso de apelación y en base a unos datos estadísticos difícilmente legibles que inserta a su recurso, la consulta a dicho portal refleja datos diferentes del valor promedio en venta de viviendas en el DIRECCION000 en fechas inmediatamente anteriores a la de elaboración del informe, por lo que el porcentaje de incremento sería diferente según el mes a que se refieran los testigos comparables, y en ese sentido, el informe dice que el cálculo del incremento se refiere al período comprendido entre noviembre de 2019 "y la actualidad", sin que pueda entenderse que el perito judicial se esté refiriendo con esa expresión al mes de marzo de 2023, como pretende la apelante, toda vez que el informe fue emitido el 10 de marzo de 2023, por lo que los datos de los testigos considerados necesariamente han de referirse a fecha a un mes anterior que el perito no especifica, y no al mes de marzo que todavía se encontraba en curso a la fecha del informe, siendo significativa la diferencia del aludido incremento según el mes que se tome como referencia, por lo que no cabe apreciar que sea manifiestamente ilógica, irracional, arbitraria, absurda o conculque principios generales del derecho.

Y lo mismo cabría decir en relación con la procedencia de los testigos utilizados y del valor en venta para la obtención de la media. Respecto de la fuente para la obtención del valor en venta de los testigos considerados, la CPV cita la base de datos del Sistema Unificado de Recursos de la Agencia Tributaria de Andalucía y el perito judicial ofertas del portal inmobiliario "idealista", a cuya media la sentencia apelada da preferencia habida cuenta que el perito explica que la ha calculado una vez descartadas las valoraciones que se desvían demasiado de la misma o que se encuentran demasiado alejadas de la parcela a valorar, razón por la que reduce finalmente a 9 los 13 testigos inicialmente considerados, mientras que la CPV sólo considera 6, entendiendo la Sala que ha de confirmarse el criterio de la Juzgadora de instancia al ser más fiable, al basarse en una muestra más amplia, la que fundamenta el informe del perito judicial. Y, finalmente, respecto del valor en venta, mientras el perito judicial considera que ha de minorarse en un 5% al tratarse de ofertas y no de ventas consolidadas, la apelante entiende que la realidad es que la cifra real de enajenación respecto al anuncio suele situarse entre un 10% y un 15%, cuestión sobre la que entendemos también ha de confirmarse la posición de la sentencia apelada, a lo que debemos añadir que dicha alegación, por un lado, se hace por vez primera por la Letrada del Ayuntamiento de Granada al formular el recurso de apelación y, por otro, que la misma, al carecer de justificación, no puede tener más valor que una mera alegación sin respaldo probatorio, insuficiente por tanto para desvirtuar el criterio del perito judicial, basado en la experiencia profesional.

CUARTO.-Procede, en consecuencia, desestimar el recurso de apelación. En cuanto a las costas de esta instancia, se imponen a la parte apelante en aplicación del art. 139 de la Ley Jurisdiccional, limitando las mismas a un máximo de 1.000 euros.

Vistos los artículos citados, sus concordantes y demás de general y pertinente aplicación