Sentencia Contencioso-Administrativo 485/2024 Tribunal Superior de Justicia de A Coruña. Sala de lo Contencioso-Administrativo. Sección de Casamiento, Rec. 4137/2024 de 28 de octubre del 2024

SE ACEPTANen su totalidad los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida en apelación, en todo lo que no contradigan los que se pasan a exponer.

PRIMERO.- Sobre los motivos del recurso de apelación. Alegaciones de la parte apelante.

La parte apelante recurre en apelación la sentencia alegando los siguientes motivos de impugnación:

1.- Inadecuación del procedimiento de inscripción a nombre del Ayuntamiento, cuestión no abordada por la sentencia. El singular supuesto de hecho previsto en el art. 30.2 del Real Decreto 1093/1997 en modo alguno resulta de aplicación al caso que nos ocupa, en el que no existe ninguna figura de planeamiento dirigida a regularizar ningún terreno, ni mucho menos a legalizarlo. Los propios documentos de los que trae causa la obligación de "Promociones Oroso, S.L." establecen como título de cesión el acuerdo entre las partes, es decir, el previsto con carácter general en el art. 30.3 del Real Decreto 1093/1997 (acta administrativa o escritura pública). El Ayuntamiento no guardó la mínima diligencia de anotar en el Registro de la Propiedad dicha obligación de carácter contractual para dotarla de eficacia real. Adquirida la finca objeto de la contraprestación por un tercero (la apelante) en un procedimiento de ejecución hipotecaria, Canvives no está obligada frente al Ayuntamiento al cumplimiento de una obligación que nunca adquirió y que por lo tanto le resulta completamente ajena.

2.- La sentencia de instancia también omite cualquier pronunciamiento sobre la negativa del registro de la propiedad a la inscripción de la finca NUM001 como dominio público municipal. Se limita a manifestar que el registro practicó la inscripción de la afección genérica de la finca al cumplimiento de los deberes urbanísticos, lo cual carece de relevancia. El debate sobre el procedimiento empleado por el Ayuntamiento para obtener una inscripción a su nombre del local queda definitivamente zanjado con la calificación del registrador de fecha 26 de agosto de 2022 (elemento 56 del expediente administrativo) quien, ante la petición municipal de anotación de la calificación como dominio público de cesión a favor del Ayuntamiento de la finca registral NUM001, deniega tal práctica al no constar el consentimiento de la titular registral "Inversiones Inmobiliarias Canvives, S.A.U.", concluyendo que le resulta de aplicación el art. 30.3 del mencionado RD que exige el acuerdo del titular registral con la administración actuante.

3.- La sentencia comparte el razonamiento municipal de que Canvives está obligada a ceder gratuitamente el local sito en la DIRECCION000; sin embargo, dicho punto de partida es erróneo, pues Canvives no adquirió dicha obligación con el Ayuntamiento de Santiago, ni la misma se desprende del planeamiento vigente. La obligación de cesión gratuita del local es una contraprestación ceñida a las partes de una relación contractual que tiene su origen en el convenio de 22 de febrero de 1999 a la que Canvives es completamente ajena. No es cierto que se trate de una obligación "ex lege" nacida del planeamiento sobre la que quepa subrogación urbanística.

El tenor literal del convenio resulta inequívoco: el Ayuntamiento de Santiago transmite a Promociones Oroso su aprovechamiento en la parcela DIRECCION001 y como contraprestación por la adquisición de dicho patrimonio municipal del suelo, ésta se compromete, entre otras cosas, a entregar el local objeto del presente expediente de inscripción unilateral. No es cierto que Promociones Oroso se obligase a "ceder al Ayuntamiento, libre de cargas y gravámenes la primera planta de la edificación". Promociones Oroso se comprometió a transmitir al Ayuntamiento dicha construcción como contraprestación por la adquisición del aprovechamiento municipal.

En cuanto a la naturaleza y alcance de los convenios urbanístico, no podemos olvidar que éstos vinculan única y exclusivamente a las partes que los suscriben ( art. 399.2 del Reglamento de la Ley del Suelo de Galicia y precedente normativa concordante), de modo que para que sus obligaciones se trasladen a los nuevos adquirentes su contenido ha de ser objeto de inscripción registral, siempre que contemplen específicamente un posible efecto de la mutación jurídico real.

El Ayuntamiento de Santiago pudo haber anotado la obligación de entrega del local sobre la finca registral existente en el momento de firma del convenio, dotándola de eficacia frente a terceros; pero lo cierto es que no lo hizo, omisión que ahora pretende subsanar de forma arbitraria tratando de generar unilateralmente un título sobre la base de una obligación que en nada vincula a la titular, I.I. Canvives SAU.

Ni la obligación de entrega del local en el edificio, ni el resto de obligaciones contraídas por el Ayuntamiento, Promociones Oroso, S.L. y Ministerio de Trabajo nacen de la modificación puntual del PGOM aprobada el 29 de junio de 2000, la cual remite a un posterior documento notarial o administrativo donde se recojan las obligaciones contraídas por las partes. El contenido del contrato de permuta formalizado el 28 de marzo de 2005 ratifica la naturaleza jurídica contractual de la obligación contraída por "Promociones Oroso, S.L.", y conforme al art. 1.257 del Código Civil "Los contratos sólo producen efecto entre las partes que los otorgan y sus herederos". En este contrato de permuta no se hace mención alguna, ni en su extensa parte expositiva, ni en su otorgando, a la Modificación Puntual de 29 de junio de 2000. La obligación de cesión gratuita del local tiene un origen contractual, pues se trata de una contraprestación que vincula exclusivamente a las partes del contrato, es decir, a Promociones Oroso, S.L y al Ayuntamiento de Santiago.

El Ayuntamiento disponía de instrumentos más que suficientes para garantizar la eficacia frente a terceros de la obligación contractual contraída por Promociones Oroso, S.L.; ya fuese a través de la posibilidad de anotar registralmente sobre la finca donde se construirá el edificio (finca nº NUM002 del Registro de la Propiedad nº 2 de Santiago) la obligación derivada del convenio urbanístico; o ya fuese mediante la anotación de la contraprestación derivada del contrato de permuta antes del otorgamiento de la división horizontal. Pero lo cierto es que -por razones que desconocemos- no articuló ninguno de estos mecanismos y esa omisión no puede pretender subsanarla ahora mediante un procedimiento hipotecario de inscripción de cesiones obligatoria que de forma palmaria no se ajusta a derecho ni a sus propios actos.

4.- No se comparte la aplicación del principio de subrogación real que hace la sentencia.

El 11 de noviembre de 2005 la entidad "Bros Noroeste Empresa Inmobiliaria, S.L." (antigua "Promociones Oroso, S.L.") titular de la finca registral NUM002 formalizó con el "Banco Popular Español, S.A." un contrato de préstamo con garantía hipotecaria en el que se gravó la mencionada finca registral NUM002 sobre la que se asentará el futuro edificio que acogerá el local que dicha sociedad se comprometió a entregar en concepto de permuta al Ayuntamiento. Sobre la finca registral hipotecada no existía ninguna anotación o carga relativa a obligación alguna con el Ayuntamiento de Santiago ni afección demanial de ninguna clase. El 11 de julio de 2008 "Bros Noroeste Empresa Inmobiliaria, S.L." otorgó la escritura de división horizontal del edificio y el 4 de agosto del mismo año se formaliza la distribución de la carga hipotecaria, quedando la finca NUM001 correspondiente al local en planta primera gravada con carga hipotecaria y libre de cualquier carga de índole urbanístico, accediendo dicha distribución al registro de la propiedad.

Posteriormente ante el incumplimiento por "Bros Noroeste Empresa Inmobiliaria, S.L." de la obligación de entrega del local, el Ayuntamiento de Santiago presentó contra ésta una demanda de juicio ordinario (tramitado con el nº 946/2010 ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Santiago) exigiendo el cumplimiento de lo pactado en el contrato de permuta que concluyó con la sentencia de 25-11-2010 que declaró el incumplimiento de "Bros" y la obligación de entregarle al Ayuntamiento de Santiago el local en los términos pactados en el contrato de permuta.

Como consecuencia del impago por "Bros Noroeste Empresa Inmobiliaria, S.L." del préstamo suscrito con el Banco Popular, éste instó un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria, seguido ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Santiago (ETJ nº 199/2014) que finaliza con la subasta del inmueble donde mi representada Inversiones Inmobiliarias Canvives presentó la mejor postura, que ascendió a 445.521,50 euros, por lo que en virtud del Decreto de 8 de octubre de 2021 resultó adjudicataria de la finca registral NUM001 libre de cargas y gravámenes.

El Ayuntamiento reaccionó formulando una demanda ante la jurisdicción civil contra el Banco Popular y Bros Noroeste solicitando la nulidad de la hipoteca. Dicho procedimiento se siguió ante el Juzgado de Primera instancia nº 5 de Santiago (P.O. 86/2018-1) que en fecha el 12 de febrero de 2019 dictó sentencia que desestimó la demanda y donde, entre otras cosas, concluye:

-Que ni en la fecha en que se constituyó la hipoteca sobre el solar ni en las fechas en las que tuvo lugar la distribución de la carga hipotecaria sobre el local y su posterior inscripción el local no había entrado en posesión del Ayuntamiento y por lo tanto no podía tener el carácter de bien demanial.

-No puede mantenerse que en el banco concurra mala fe ya que no era parte en el contrato de permuta y por lo tanto era ajeno al cumplimiento de este último contrato.

-Tampoco el Banco tenía forma de saber que la carga hipotecaria se estaba constituyendo sobre un local que el Ayuntamiento iba a destinar a uso de equipamiento ni su carácter de bien de dominio público.

Esa sentencia ha devenido firme. Y posteriormente, en el Procedimiento Ordinario 300/2022 -donde "Canvives" también figura como demandada- el Juzgado de Primera Instancia Nº 5 de Santiago, ante una nueva petición municipal de nulidad del acuerdo de distribución de la responsabilidad hipotecaria y la cancelación registral de la hipoteca, alegando "mala fe" y "causa ilícita", mediante Auto de 10 de mayo de 2023 estimó la excepción de cosa juzgada.

El Ayuntamiento falta a la verdad en hechos que han sido declarado probados por la jurisdicción civil. En concreto:

1.- Es falsa la manifestación de que Canvives (que ha sido parte en el proceso civil) conocía que la finca estaba calificada como equipamiento público y que la MP establece la obliga de cesión al Ayuntamiento.

2.- Del mismo modo, tampoco es cierto que la entidad adquirente del local en la ejecución hipotecaria no pueda tener la consideración de tercero de buena fe, extremo que niega la sentencia firme.

En la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 4 de octubre de 2017 (3532/2017), en un supuesto donde se analiza la existencia de subrogación legal en los deberes urbanísticos, el Alto Tribunal señala que al nacer la obligación de cesión de terrenos de un compromiso con el Ayuntamiento (en nuestro caso el convenio urbanístico y posterior contrato de permuta) no opera la subrogación urbanística "ope legis".

Por todo ello la apelante concluye:

-Que no existe ninguna obligación "ex lege" de cesión gratuita de local, y por lo tanto no es de aplicación el art. 27 de la Ley del Suelo de Galicia relativa a la transmisión de fincas y deberes urbanísticos.

-Que la obligación de entrega del local tiene una naturaleza contractual y vincula exclusivamente a las partes del contrato de permuta donde se pactó dicha contraprestación (que no tuvo acceso al registro de la propiedad), es decir, al Ayuntamiento de Santiago y a "Bros Noroeste Empresa Inmobiliaria, S.L.".

-Inversiones Inmobiliarias Canvives SAU es la propietaria, titular registral, del local sito en la DIRECCION000 (finca registral NUM001), al haberlo adquirido directamente de su anterior titular registral.

-En la medida en que Inversiones Inmobiliarias Canvives SAU adquirió dicho local libre de cargas y gravámenes, no formalizó con el Ayuntamiento contrato o convenio de algún tipo que la obligue a su cesión gratuita, ni dicha carga se desprende "ex lege" del planeamiento vigente, no tiene obligación de ceder gratuitamente al Ayuntamiento el local de su propiedad, ni en consecuencia el Ayuntamiento puede instar de forma unilateral la inscripción a su nombre, motivos todos ellos por los que la resolución impugnada ha de ser anulada.

SEGUNDO.- Sobre la inadecuación del procedimiento de inscripción a nombre del Ayuntamiento y la existencia de un deber de cesión establecido por el planeamiento.

En el presente caso era objeto de recurso contencioso-administrativo en la primera instancia el acuerdo de la Junta de Gobierno Local del Ayuntamiento de Santiago de Compostela de 12 de diciembre de 2022 (expediente NUM000) por el que acuerda desestimar el recurso de reposición contra el acuerdo de la Junta de Gobierno Local de 19 de septiembre de 2022 por el que se declara la subrogación del actual titular registral de la finca NUM001 en los deberes urbanísticos pendientes de cumplimiento a cargo del anterior propietario; declara el incumplimiento del actual titular de la finca registral NUM001 de su deber de otorgar los documentos precisos para inscribir a nombre del Ayuntamiento de Santiago la superficie de cesión obligatoria en la OE-7; e insta al Registro de la Propiedad n º 2 la inscripción del pleno dominio de la finca registral NUM001 a favor del Ayuntamiento de Santiago por título de cesión obligatoria.

Este acto tiene como presupuesto previo el Acuerdo de la Junta de Gobierno local del Concello de Santiago de 2 mayo de 2022 que desestima el recurso de reposición contra el acuerdo de 7 de marzo de 2022 que requiere a la titular del local litigioso para que formalice su transmisión al ayuntamiento y solicite al Registro de la Propiedad número 2 la inscripción de dicho acuerdo, que fue objeto del recurso contencioso-administrativo 255/2022 del Juzgado de lo Contencioso-Administrativo nº 1 de Santiago de Compostela, que dictó sentencia desestimatoria del recurso interpuesto por INVERSIONES INMOBILIARIAS CANIVES SAU, siendo confirmada dicha desestimación en segunda instancia por la Sentencia de esta Sala y Sección de 17 de septiembre de 2024, por la que se desestimó el recurso de apelación interpuesto por INVERSIONES INMOBILIARIAS CANIVES SAU contra la misma en el recurso de apelación 4138/2024.

Ya en aquel procedimiento anterior resuelto en segunda instancia por esta Sala, dirigido contra el acto previo que sirve de presupuesto al acto administrativo aquí recurrido, la misma parte aquí apelante había esgrimido como motivo de impugnación de la actuación administrativa y del recurso de apelación la inadecuación del procedimiento de inscripción registral al nombre del Ayuntamiento, argumentando en aquel procedimiento, al igual que hace en el presente caso, lo siguiente:

"Que no existe ninguna obligación "ex lege" de cesión gratuita de local, y por lo tanto no es de aplicación el art. 27 de la Ley del Suelo de Galicia relativa a la transmisión de fincas y deberes urbanísticos.

- Que la obligación de entrega del local tiene una naturaleza contractual y vincula exclusivamente a las partes del contrato de permuta donde se pactó dicha contraprestación (que no tuvo acceso al registro de la propiedad), es decir, al Ayuntamiento de Santiago y a "Bros Noroeste Empresa Inmobiliaria, S.L.".

- Inversiones Inmobiliarias Canvives SAU es la propietaria, titular registral, del local sito en la DIRECCION000 (finca registral NUM001), al haberlo adquirido directamente de su anterior titular registral.

- En la medida en que mi representada adquirió dicho local libre de cargas y gravámenes, no formalizó con el Ayuntamiento contrato o convenio de algún tipo que la obligue a su cesión gratuita, ni dicha carga se desprende "ex lege" del planeamiento vigente, no tiene obligación de ceder gratuitamente al Ayuntamiento el local de su propiedad, ni en consecuencia el Ayuntamiento puede instar de forma unilateral la inscripción a su nombre, motivos todos ellos por los que la resolución impugnada ha de ser anulada."

Tratándose en el presente procedimiento de la reiteración del mismo alegato, en relación con un acto administrativo posterior, procede recordar las razones por las que en la referida sentencia de esta Sala y Sección de 17 de septiembre de 2024 se desestimó ese motivo de impugnación, relativo a la inadecuación del procedimiento:

"Refiere la apelante que el Ayuntamiento de Santiago mediante acuerdo de su Junta de Gobierno Local de 19 de septiembre de 2022, acordó instar del Registro de la Propiedad nº 2 la inscripción del pleno dominio de la finca registral NUM001 por título de cesión obligatoria como culminación del procedimiento regulado en el art. 31 del RD 1093/1997 . Este procedimiento excepcional, de conformidad con el párrafo primero de dicho artículo, se contempla exclusivamente para el caso previsto en el art. 30.2 del mismo cuerpo legal que establece: "2. Las superficies de cesión obligatoria delimitadas por instrumentos de planeamiento dirigidos a regularizar o a legalizar terrenos en los que la edificación permitida por el plan esté totalmente consolidada podrán inscribirse a favor del órgano actuante, sin que medie el consentimiento del titular registral, en virtud de la certificación a que se refiere el artículo siguiente."

En este particular debemos referirnos como punto de partida a lo expuesto en la resolución administrativa acuerdo de la Xunta de Goberno Local de fecha 12 de diciembre de 2022 cuando dice: «En contra do indicado pola recorrente, o vixente Plan xeral de ordenación municipal foi aprobado definitivamente con posterioridade á edificación do soar, incorporando de forma expresa as determinacións da ordenanza especial OE-7, e integrando no sistema local de dotacións públicas a planta primeira do edificio (cadro núm. 24 do PXOM). Polo tanto si supuxo "regularizar" a situación da edificación existente na OE-7, integrando a superficie construida da primeira planta no sistema de equipamento público, de cesión obrigatoria segundo o teor literal da MP aprobada con anterioridade. O PXOM remite expresamente, tanto na súa normativa (disposición final 3ª) como en planos de ordenación, á normativa da citada MP, delimitando así unha determinada superficie construida de cesión obrigatoria dentro da edificación existente.»

Así resulta acreditado del expediente que en fecha 28 de marzo de 2005 comparecieron en la Notaría de Don Álvaro Moure Goyanes el Ayuntamiento de Santiago por un lado y "Promociones Oroso, S.L." por el otro y formalizaron un contrato de permuta donde el primero transmitió a la segunda el 45,35% indiviso de la parcela bloque DIRECCION001 y en contraprestación "Promociones Oroso, S.L." entregará al Ayuntamiento un local de 462,91 m2 en la primera planta del edificio sito en el solar de la antigua sede sindical.

En este punto es relevante el destino en aquel entonces de solar de sede sindical.

Debemos mencionar también como antecedentes que en fecha 7 de marzo de 2022 La Junta de gobierno local requiere a la Titular registral del local objeto de litigio para que procedan a otorgar los documentos públicos o administrativos para inscribir en el Registro de Propiedad el local a nombre del Ayuntamiento, solicitando al registro de propiedad la inscripción del acuerdo.

En dicho acuerdo en lo que aquí interesa ya se advertía que el deber de entrega no trae causa de la escritura formalizada en el año 2005 sino en la modificación puntual aprobada y de las licencias que fueron otorgadas por el Ayuntamiento de forma condicionada a la efectiva entrega del local.

De ahí la consideración que deriva de lo anterior y que basa su postura el Ayuntamiento en que los deberes de cesión obligatoria se imponen a los propietarios propter rem y con eficacia erga omnes.

Es preciso en este punto hacer la salvedad que existía una obligación de entrega de finca al Ayuntamiento libre de cargas y gravámenes y que forma parte del sistema de dotaciones públicas y que ya fue ocupada desde el año 2015 por el Ayuntamiento- en ejecución del auto de fecha 6 de marzo de 2012 que despacha la ejecución de la sentencia de fecha 25 de noviembre de 2011 dictada en el procedimiento ordinario 946.2010 y constando en su inscripción su afección demanial.

Así, dicho acuerdo de la Junta Local es que traslada al nuevo adquirente los acuerdos y resultados del anterior adquirente aludiendo al principio de subrogación real.

Resulta igualmente relevante que dicho local en el PXOM de 2008 lo califica como equipamiento público e incorpora su cesión obligatoria en los siguientes términos: "a efectiva cesión ao Concello da primeira planta da edificación (...) para uso de dotación sociocultural; "formalizarase, en documento notarial ou administrativo, o compromiso de ceder gratuitamente ao Concello, en pleno dominio e libre de cargas, a primeira planta da edificación para uso de equipamento sociocultural público".

Así en su remisión a la Modificación Puntual a la que se remite la disposición final 3ª del PXOM que se publicó en el BOP núm. 209 de fecha 11 de septiembre de 2000 dice respecto al apartado "cualificación: aplicación xenérica da Ordenanza 1. Ensanche, coa concreción de equipamento de dominio e uso público de carácter socio cultural na primeira planta, incluido no sistema local de equipamentos."

Debemos recordar igualmente que el artículo 30 apartado dos del Real decreto 1093 del año 1997 dispone: que en las superficies de cesión obligatoria delimitadas por instrumentos de planeamiento dirigidos a regularizar o a legalizar terrenos en los que la edificación permitida por el plan esté totalmente consolidada podrán inscribirse a favor del órgano actuante, sin que medie el consentimiento del titular registral, en virtud de la certificación a que se refiere el artículo siguiente."

Es cierto que la inclusión del supuesto a dicho precepto pueda resultar ciertamente forzado pero no errado, pero no debemos olvidar que se ajusta al cambio de un uso administrativo a residencial ante este singularísimo supuesto y que parte de una regularización del edificio en marco de una actuación urbanística que debían ser compensados con nuevas dotaciones y que se materializó con un acuerdo con un propietario a través de una permuta posteriormente incorporada al Plan, surge por tanto de la asignación de usos lucrativos que precisaron una modificación del planeamiento en cuanto al equipamiento.

Nos encontramos ante una edificación consolidada y de la que pende una cesión no inscrita y que se cualifica equipamiento sociocultural.

Es evidente que a la vista del planeamiento no nos encontramos en este momento ante un cumplimiento derivado de un convenio, que sí que lo hubo pero fue lo que sirvió de base a un posterior cambio del planeamiento, por ello actualmente nos encontramos ante un incumplimiento derivado de una obligación de cesión derivada del PXOM vigente y de la Modificación puntual al que este se remite y que ya hicimos referencia, por ello una vez integrada la cesión en el Plan general no cabe aludir al convenio previo de planeamiento, ya que precisamente esa integración fue la que permitió transformar un equipamiento institucional administrativo en residencial-comercial de lo cual se aprovecha el ahora recurrente y más cuando esta cesión no computó en su momento para el cálculo del aprovechamiento lucrativo materializable en el solar precisamente por estar destinada a equipamiento público.

Resulta por ello cuestionable que el razonamiento de la parte discuta este apartado y no discuta el total de los beneficios recibidos por la transformación de un uso no lucrativo a un uso lucrativo, situación fácilmente constatable ante un examen del actual planeamiento.

Por ello no estamos ante un incumplimiento de convenio sino en el cumplimiento de las determinaciones del planeamiento, determinaciones de las que también el recurrente se aprovecha en el ámbito particular que afectan."

Procede mantener en este procedimiento esta argumentación, y mantener la conformidad a derecho de la actuación municipal desde el punto de vista administrativo-urbanístico que aquí compete analizar, ya que no cabe estimar que nos encontremos ante una mera obligación contractual de entrega de un local asumida por la anterior titular a la que sea ajena la actual propietaria registral del edificio, habiéndose confirmado por la anterior sentencia de esta Sala la conformidad a derecho del requerimiento previo que le fue dirigido para que otorgase los documentos precisos para inscribir a nombre del Concello la superficie de cesión obligatoria delimitada por el Plan General de Ordenación Municipal (PGOM) en la OE-7, según la Modificación Puntual aprobada el 29.06.2000, y publicada en el BOP de 11.09.2000, muy anterior a la adquisición de la actual titular registral.

Es importante destacar que, como se reseña ya desde el documento 1 del expediente, en los planos de ordenación del PGOM vigente de 2008 la parcela figura delimitada como ámbito de "ordenación subsistente", sujeto a la aplicación de la "MODIFICACIÓN PXOU OE-7 AD 29.06.00" y figurando la referencia SC. En el cuadro nº 24 de la Memoria de ordenación del PGOM vigente, en el que se relacionan las dotaciones que integran el sistema local de equipamiento sociocultural y multiuso en la ciudad, se incluye la siguiente:

"Reserva para sociocultural en la OE-7, DE TITULARIDAD PÚBLICA, con una superficie de 500 m2 en planta primera."

La disposición final 3ª de la normativa del PGOM remite la ordenación pormenorizada de la parcela a la Modificación puntual del PGOU para la creación de la ordenanza especial OE-7, aprobada definitivamente por el Pleno del Ayuntamiento el día 29.06.2000.

La normativa de la citada Modificación puntual consta publicada en el Boletín Oficial de la Provincia nº 209 de fecha 11 de septiembre de 2000 como se transcribe a continuación:

Clasificación: suelo urbano.

Cualificación: aplicación genérica de la ordenanza 1. Ensanche, con la concreción de un equipo de dominio y uso público de carácter sociocultural en la primera planta, incluido en el sistema local de equipos.

En la publicación se hacen constar las siguientes obligaciones o deberes de los propietarios respecto de los equipamientos públicos:

"De conformidade co esixido polo artigo 50.2 da Lei 1/1997 do solo de Galicia, o cambio de uso na parcela obxecto desta modificación require a implantación do uso dotacional que desaparece -institucional-administrativo- na parcela DIRECCION001 (San Lázaro), e a efectiva cesión ó Concello da primeira planta da edificación que se constrúa naquela parcela para o uso de dotación socio-cultural."

Conseguintemente, con carácter previo ó outorgamento da licencia de edificación ou cambio de uso do inmoble obxecto desta modificación, os propietarios haberán de garantir o cumprimento das obrigas sinaladas, nos seguintes termos:

a) Formalizarase, en documento notarial ou administrativo, o compromiso de ceder gratuitamente ó Concello, en pleno dominio e libre de cargas, a primeira planta da edificación para o uso de equipamento sociocultural público, definindo pormenorizadamente as súas condicións e características, entre as que se incluirá, en todo caso, a dotación de acceso independente

b) Garantirase a implantación do uso institucional-administrativo na parcela DIRECCION001."

De ahí que el local o locales existentes en la planta primera de la edificación tengan la cualificación urbanística de DOTACIÓN PÚBLICA INCORPORADA AL SISTEMA LOCAL DE EQUIPAMIENTO, en virtud de lo dispuesto por el Plan General de Ordenación Municipal, previéndose en el mismo la obligación de formalización en documento notarial o administrativo del compromiso de cesión gratuita al Ayuntamiento, en pleno dominio y libre de cargas, de la primera planta de la edificación para el uso de equipamiento sociocultural público.

Por ello no se puede calificar la entrega del local como una obligación contractual, derivada de un contrato de permuta posterior, puesto que es el PGOM el que determina que dicha superficie es de cesión obligatoria, y tampoco cabe aceptar el planteamiento de la recurrente, que niega que exista una figura de planeamiento dirigida a regularizar ningún terreno. A este respecto se motiva en el acuerdo de la Xunta de Goberno Local de 12.12.2022 objeto de recurso que:

"En contra do indicado pola recorrente, o vixente Plan xeral de ordenación municipal foi aprobado definitivamente con posterioridade á edificación do soar, incorporando de forma expresa as determinacións da ordenanza especial OE-7, e integrando no sistema local de dotacións públicas a planta primeira do edificio (cadro núm. 24 do PXOM).

Polo tanto si supuxo "regularizar" a situación da edificación existente na OE-7, integrando a superficie construída da primeira planta no sistema de equipamento público, de cesión obrigatoria segundo o teor literal da MP aprobada con anterioridade. O PXOM remite expresamente, tanto na súa normativa (disposición final 3ª) como en planos de ordenación, á normativa da citada MP, delimitando así unha determinada superficie construída de cesión obrigatoria dentro da edificación existente".

Por lo que respecta a la alegación de la apelante de que no está obligada frente al Ayuntamiento al cumplimiento de una obligación que nunca adquirió, por no haber firmado el contrato de permuta, y vincular este solo a las partes que lo firmaron, debe recordarse que en realidad la obligación asumida por la anterior titular (Bros) en el contrato de permuta ya se puede considerar cumplida, en cuanto que el Concello demandado está en posesión del local de litis, la finca registral NUM001, desde el 21 de abril de 2015, en ejecución de lo resuelto en el PO N º 946/2010 del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Santiago, en el marco del procedimiento civil en el que se instó la condena a la titular, firmante del contrato de permuta, al cumplimiento de la obligación de entrega del local dimanante del mismo. Lo que sucede es que la titularidad registral la ostenta todavía la aquí recurrente en virtud de título de ejecución hipotecaria, extremo que el Concello intenta regularizar con el procedimiento seguido para obtener el cambio de la titularidad registral del local, del cual ya está en posesión desde el año 2015 en virtud de la ejecución de una sentencia que condenó al cumplimiento de la obligación dimanante del contrato de permuta.

A la hora de determinar si la obligación de cesión para la implantación de la dotación tiene naturaleza contractual, entendida como la contraprestación derivada del convenio urbanístico y del contrato de permuta que solo vincula a las partes contratantes, o si es un deber urbanístico de carácter normativo al amparo de la entonces vigente Ley 1/1997, del Suelo de Galicia, debe corroborarse la respuesta ofrecida por la sentencia de primera instancia, coherente con el contenido del convenio urbanístico de 1999 y del PGOM y de su Modificación Puntual, aprobada el 29 de junio del año 2000, descrita supra, documentos de los que se desprende, tal y como se aprecia en la sentencia de primera instancia que:

- El Concello asumía el compromiso de modificación del PXOM de modo que el edificio que albergaba las oficinas sindicales y tenía un uso de equipamiento institucional administrativo pasase a tenerlo residencial-comercial, pero reservando la primera planta para uso de equipamiento sociocultural que no computaba para el cálculo del aprovechamiento lucrativo materializable en el solar.

- Por otro lado, la obligación de cesión establecida en la citada modificación puntual prevé el uso de dotación socio-cultural que se califica literalmente como cesión gratuita ("ceder gratuitamente"),cesión gratuita que es incompatible con la idea de contraprestación contractual que pretende la actora.

La cesión controvertida en realidad no es más que una cesión impuesta por el planeamiento como deber urbanístico al amparo del art. 50.2 de la Ley 1/1997, del Suelo de Galicia por lo que no cabe ahora intentar desvirtuar su naturaleza y calificarlo de obligación contractual, especialmente desde el momento en que dicho deber se plasma en la Modificación Puntual del PGOM y con ese preciso fundamento.

Como no es discutido que el Concello apelado está en posesión del local de litis, la finca registral NUM001, desde el 21 de abril de 2015(en ejecución de lo resuelto en el PO N º 946/2010 del Juzgado de Primera Instancia n º 1 de Santiago), pero no se ha procedido a su inscripción registral a su nombre, nos encontramos ante un deber urbanístico impuesto por el planeamiento de cesión gratuita y obligatoria, estando pendiente de cumplimiento la formalización del cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad, que refleje registralmente ese destino dotacional y consiguiente titularidad derivada del deber de cesión establecido en el planeamiento, deber que no fue atendido por el anterior titular, ni ahora en el momento presente por el actual, siendo esta negativa la que justifica la necesidad de acudir al procedimiento especial utilizado por el Concello.

Como se razona en la sentencia de primera instancia, al tratarse de un deber impuesto por la normativa urbanística tiene una virtualidad propter rem, quedando justificada la subrogación del actual titular registral en el deber de cumplimiento del mismo, al que aludía ya el art. 80 de la Ley 1/1997, vigente en el momento de la suscripción del contrato de permuta y ulterior aprobación de la Modificación Puntual del planeamiento.

En cuanto al hecho alegado por la recurrente de que no le es oponible la obligación por no constar anotada la obligación en el Registro de la Propiedad, debe advertirse que el planeamiento no establece una obligación personal a cargo de una concreta persona identificada, sino un deber de los propietarios, quienes lo sean en cada momento, deber de cesión al Concello de la primera planta de la edificación que se construya en la parcela para uso de dotación socio-cultural, cuyo fundamento en el art. 50.2 de la Ley 1/1997 no es discutible en esta litis, al venir determinado expresamente ese fundamento en la Modificación Puntual del PGOM aprobada el 29.06.2000, que es una disposición normativa firme y en vigor, asumida por el vigente PGOM, con el grado de vinculación propia de este tipo de disposiciones generales, lo que permite descartar que estemos ante una mera obligación contractual de entrega de una superficie en función de un contrato de permuta.

El alcance propter rem de la obligatoriedad de esta disposición del planeamiento se deriva de lo dispuesto por la ley vigente en aquel momento, esto es, el art. 80 de la Ley 1/1997 del suelo de Galicia, que establecía que:

La enajenación de fincas no modificará la situación de su titular en orden a las limitaciones y deberes instituidos por la legislación urbanística. El adquirente quedará subrogado en el lugar y puesto del anterior propietario en los derechos y deberes vinculados al proceso de urbanización y edificación, así como en los compromisos que, como consecuencia de dicho proceso, hubiese contraído con la Administración urbanística competente.

El vigente art. 14 de la Ley 2/2016 del Suelo de Galicia establece:

La transmisión de fincas no modificará la situación de su titular respecto a los deberes establecidos por la legislación urbanística o a los exigibles por los actos de ejecución derivados de la misma. El nuevo titular quedará subrogado en el lugar y puesto del anterior propietario en sus derechos y deberes urbanísticos, así como en los compromisos que este hubiera contraído con la administración urbanística competente y hayan sido objeto de inscripción registral, siempre que tales compromisos se refieran a un posible efecto de mutación jurídica real y sin perjuicio de la facultad de ejercitar contra el transmitente las acciones que procediesen.

En el mismo sentido, el vigente art. 27.1 del Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, establece que:

"La transmisión de fincas no modifica la situación del titular respecto de los deberes del propietario conforme a esta ley y los establecidos por la legislación de la ordenación territorial y urbanística aplicable o exigibles por los actos de ejecución de la misma. El nuevo titular queda subrogado en los derechos y deberes del anterior propietario, así como en las obligaciones por éste asumidas frente a la Administración competente y que hayan sido objeto de inscripción registral, siempre que tales obligaciones se refieran a un posible efecto de mutación jurídico-real."

A partir de los mencionados preceptos cabe distinguir:

-por un lago, los deberes urbanísticos establecidos por la ordenación urbanística y sus actos de ejecución -que se pueden exigir con independencia de la transmisión de las fincas, a quien en cada momento ostente la correspondiente titularidad, como obligaciones de derecho público cuya exigencia deriva de la ordenación urbanística y del régimen estatutario de la propiedad inmobiliaria, oponibles a cualquier tipo de adquirente-,

- y por otro lado, las obligaciones asumidas por un propietario frente a la Administración competente y que hayan sido objeto de inscripción registral, oponibles a los siguientes propietarios, en función de esa publicidad registral.

En este caso opera el principio de subrogación del adquirente respecto a un deber urbanístico de cesión establecido por el PGOM para los propietarios en esta concreta edificación, que opera como título de adquisición por parte del Concello respecto a esa superficie de cesión obligatoria.

Además no se ha desvirtuado por la apelante que la edificación del solar se encuentra completamente terminada de conformidad con las licencias de edificación y primera ocupación, que se otorgaron condicionadas a la obligación de entrega del local con carácter de cesión obligatoria, y que en el año 2015 se formalizó ante el juzgado el modo o traditio consistente en la entrega de la posesión de la parcela al Concello de Santiago, lo que consta acreditado documentalmente (doc. 1, 2 y 3 de la contestación).

No se puede olvidar que, según consta en el expediente (acuerdo de requerimiento de cumplimiento de deberes urbanísticos en relación con el local de litis), el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 en sentencia 231/2011, de 25.11.2011 (PO 946/2010) confirmada por otras posteriores de la Audiencia Provincial y del Tribunal Supremo de fechas 19.12.2013 y 30.12.2015, condenó a BROS a entregar el local de referencia al Concello de Santiago en pleno dominio y libre de cargas y gravámenes. Por Decreto del Juzgado de 1ª Instancia nº 1, en ejecución de sentencia firme, de fecha 27.01.2015, se acordó poner en posesión del local al Concello, constando acreditado documentalmente por el Concello la toma de posesión por el Concello en acta otorgada ante el Juzgado el día 21.04.2015. Por tanto, el hecho de la obligación de entrega del local, plasmada en el contrato de permuta, que dio lugar a la codena judicial de entrega del mismo en cumplimiento de tal contrato, que consta cumplida, no desvirtúa la existencia de un deber de cesión obligatoria establecido en el planeamiento, en el que se ampara el Concello para obtener el cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad.

Por todo ello no cabe apreciar en este procedimiento contencioso-administrativo vicio invalidante desde el punto de vista formal en el procedimiento seguido por el Concello a la hora de exigir al actual titular registral la formalización del cambio de titularidad registral, en coherencia con la cesión impuesta por el planeamiento, en cuanto procede en esta litis revisar la actuación administrativa desde la perspectiva de la normativa de derecho público, y desde esa perspectiva se considera conforme a derecho declarar la subrogación del actual titular registral de la finca NUM001 en los deberes urbanísticos pendientes de cumplimiento a cargo de la anterior propietaria (BROS NOROESTE) en el ámbito de la OE-7, y visto que no se ha formalizado el cambio de titularidad en el Registro a favor del Concello y que el actual titular registral se opone a ello, es conforme a derecho declarar el incumplimiento del actual titular registral del deber urbanístico de otorgar los documentos precisos para inscribir a nombre del Concello la superficie de cesión obligatoria delimitada por el PGOM en la OE-7, según la MP aprobada el 26.09.2000, publicada en el BOP de 11.09.2000, en cuanto que tales pronunciamientos son congruentes con el establecimiento de ese deber urbanístico en el PGOM y con el alcance propter rem de la previsión de ese deber que no ha sido cumplido.

En cuanto a la alegación de que no constaba inscrita en el Registro de la Propiedad la obligación contractual, solo cabe insistir en que, con independencia de que a la Modificación Puntual del planeamiento le siguiese un contrato de permuta, una vez aprobada esa Modificación Puntual y publicada la misma, con el claro tenor indicado, el establecimiento de un deber de naturaleza urbanística por un instrumento de planeamiento, oponible erga omnes, con carácter propter rem, permite descartar la alegación sobre naturaleza contractual de la obligación, sobre la que pivota el recurso de apelación, lo que hace perder trascendencia a las consideraciones sobre la ausencia de reflejo registral, las cuales tampoco se podrían acoger, por las razones que se expondrán en ulterior fundamento de derecho en relación con los concretos extremos que sí constaban anotados en el Registro de la Propiedad y de los que además la aquí apelante fue conocedora con motivo de la adquisición en pública subasta del inmueble en cuestión, en el marco de un procedimiento de ejecución hipotecaria, extremos que se analizarán para dar respuesta al motivo de impugnación en el que expone su condición de tercero de buena fe.

Finalmente, cabe precisar que no corresponde a esta Sala enjuiciar la cuestión controvertida en lo que se refiere a la perspectiva estrictamente civil, y específicamente hipotecaria, sobre la cual es evidente la competencia decisoria del Registrador de la Propiedad, debiendo recordarse a este respecto que lo que se acuerda por el Concello en el acto recurrido, en orden a conseguir la inscripción registral en su favor, es instar al Registro de la Propiedad la inscripción del pleno dominio de la finca registral NUM001 a su favor, por título de cesión obligatoria de equipamiento público, según aquella mencionada Modificación Puntual del planeamiento, solicitud que le corresponderá resolver al Registrador de la Propiedad, desde la perspectiva de la aplicación de la normativa hipotecaria que le es propia, que será la que determine si procede o no la inscripción registral pretendida por el Concello, lo que no corresponde a esta Sala prejuzgar, sino simplemente constatar que el procedimiento seguido ha ido dirigido a exigir el cumplimiento de los deberes urbanísticos establecidos en el planeamiento, oponibles a la aquí recurrente, y que no constan cumplidos, en relación con una cesión obligatoria sobre una superficie de un local de equipamiento sociocultural en un inmueble ya terminado, identificado como finca independiente, cuya posesión ya fue entregada judicialmente al Concello, situación ante la cual este ha pretendido conseguir la inscripción registral a su favor mediante el procedimiento del art. 30.2 del Real Decreto 1093/1997. Corresponderá al Registrador de la Propiedad resolver si procede acceder o no a la inscripción registral que le ha instado el Concello, extremo que no corresponde dirimir a esta Sala, sino solo revisar la conformidad a derecho de la actuación municipal conducente a aplicar el principio de subrogación real y exigir el cumplimiento de un deber urbanístico incumplido, actuación que por lo expuesto es conforme a derecho.

TERCERO-. Sobre la negativa del Registro de la Propiedad a la inscripción de la finca NUM001 como dominio municipal.

Lo razonado en el último párrafo del fundamento de derecho anterior evidencia la ausencia de relevancia revocatoria de la sentencia del alegato sobre la calificación del registrador de la propiedad de fecha 26 de agosto de 2022, que denegó la inscripción a nombre del Concello. En todo caso, a la vista del documento 56 del expediente, se observa que se trata de un acuerdo de suspensión de la inscripción del documento presentado por el Concello, que era meramente la certificación de 16 de marzo de 2022 en la que se manifiesta la calificación urbanística de la finca NUM001 que tiene la consideración de dotación urbanística de dominio público, incorporada al sistema local de equipamiento de la ciudad, en la que se interesaba la constancia registral de la misma, y el motivo de suspensión de la inscripción pretendida del documento que se hace constar es que para practicar la nota marginal prevista en el art. 9 de la Ley Hipotecaria "es imprescindible contar con la solicitud o conformidad del titular registral, a menos que resulte de un expediente o procedimiento, en cuyo caso únicamente deberá acreditarse que en el mismo ha sido debidamente notificado el titular registral".

No es la jurisdicción contencioso-administrativa la que debe pronunciarse sobre los actos de calificación de los registradores de la propiedad, y por ello no hay omisión relevante de pronunciamiento en la sentencia de primera instancia. El objeto de revisión por la jurisdicción contencioso-administrativo es valorar la corrección del ejercicio de las potestades públicas, en este caso en lo que se refiere a la imposición y exigencia de cumplimiento de un deber de cesión que se acaba concluyendo que dimana del planeamiento urbanístico y el esclarecimiento de si el mismo le es exigible o no al actual titular registral, así como constatar si ese deber urbanístico relativo a una cesión obligatoria se ha cumplido o no.

En todo caso, el acuerdo del registrador de la propiedad alegado se pronuncia exclusivamente en función de la documentación que se le presentó en su momento, consistente en un certificado con el contenido antes indicado, y suspende la calificación por apreciar que "es imprescindible contar con la solicitud o conformidad del titular registral, a menos que resulte de un expediente o procedimiento, en cuyo caso únicamente deberá acreditarse que en el mismo ha sido debidamente notificado el titular registral", por lo que es evidente que no está dando respuesta a la solicitud de inscripción al amparo del art. 30.2 del Real Decreto 1093/1997.

Precisamente en orden a suplir este déficit el Concello ha tramitado un expediente, en el que en primer lugar ha requerido al titular registral que proceda en 1 mes a otorgar los documentos públicos o administrativos precisos para inscribir en el Registro de la Propiedad el local a nombre del Concello, con el carácter de equipamiento público, advirtiendo que transcurrido el plazo sin que se hayan efectuado las actuaciones pertinentes, la Administración municipal aplicaría el procedimiento regulado en el art. 31 del RD 1093/1997 para inscribir el local a nombre del Concello con el carácter de cesión obligatoria. Y tras ese acto, confirmado en primera y segunda instancia en vía contencioso-administrativa, se ha dictado por el Concello el acuerdo, aquí recurrido, por el que se declara la subrogación del actual titular registral en los deberes urbanísticos pendientes de cumplimiento a cargo del anterior propietario, se declara el incumplimiento de esos deberes y se insta nuevamente el Registro de la Propiedad la inscripción.

Una anterior calificación en función de la mera presentación de un certificado no prejuzga cuál haya de ser el sentido de la nueva calificación que haya de emitir el Registro de la Propiedad a la vista de la tramitación seguida, una vez que en el acuerdo aquí recurrido, precedido del requerimiento al anterior titular registral, declara la subrogación y el incumplimiento de los deberes urbanísticos de cesión, y se acuerda instar nuevamente al Registro de la Propiedad la práctica de la inscripción.

Con motivo de la nueva solicitud de inscripción el Registrador de la Propiedad deberá valorar la documentación aportada y determinar si el expediente tramitado permite o no acceder a la inscripción registral que se acuerda instar en el acuerdo recurrido, sin que una anterior negativa, sin haber culminado esa tramitación, al amparo del art. 31 del RD 1093/1997, sea motivo de anulación del acto administrativo por la jurisdicción contencioso-administrativa, correspondiendo al Registrador de la propiedad valorar si concurren o no los requisitos, al amparo de la normativa hipotecaria, y a la vista del expediente instruido, para acordar al amparo del art. 30.2 y 31 del RD 1093/1993, la práctica de la inscripción registral que el acuerdo recurrido insta solicitar del Registro de la Propiedad.

Desde la perspectiva de la revisión contencioso-administrativa, no se aprecia que se vulnere ninguna norma por el hecho de que el Concello vuelva a solicitar esa inscripción, una vez finalizado el expediente al amparo de los mencionados preceptos de la normativa hipotecaria.

En definitiva, se trata de una cuestión en la que procede mantener la misma valoración que se hizo en la anterior sentencia de esta Sala y Sección, cuando se valoró que:

"En lo que se refiere a la suspensión de la inscripción de la finca por parte del Registro de Propiedad número dos de Santiago de Compostela en aplicación del art. 31 del RD 1093.1997, simplemente referir que es una cuestión ajena a la presente en el sentido de que responde a una valoración registral y cuyo contenido se contrae a que "no consta consentimiento del titular registral. En cualquier caso no debemos dejar de mencionar que consta inscrita la afección urbanística al cumplimiento de los deberes urbanísticos establecidos en la Modificación Puntual del PXOM relativo a la ordenanza especial OE-7."

Procede mantener esa argumentación, ya que consta en el elemento 82 del expediente, folio 13, que en fecha 03.08.2022 el registrador sí acordó la inscripción registral de la afección de la finca al cumplimiento de los deberes establecidos en la Modificación puntual del Plan General para la creación de la Ordenanza Especial OE-7, aprobada el 29.06.2000 e incorporada al vigente PGOM.

CUARTO.-. Sobre el deber de cesión gratuita, la subrogación y la constancia registral de la afección al cumplimiento de los deberes urbanísticos, en relación con la condición alegada de tercero de buena fe.

En relación con la existencia de un deber urbanístico de cesión gratuita del local, exigible a la apelante, solo cabe remitirse a lo razonado en el fundamento de derecho segundo de esta sentencia, sin que la formalización de un contrato de permuta en el año 2005 permita obviar las concretas determinaciones contenidas en el PGOM, desde la Modificación Puntual aprobada el 26.09.2000, precedida a su vez de un convenio de planeamiento firmado por el Concello de Santiago, junto con el Ministerio de Trabajo y Promociones Oroso S.L. el 22.09.1999, en el que ya se recogía el compromiso de tramitar, a petición del Ministerio de Trabajo y Asuntos sociales la modificación del PGOU tendente a permitir el cambio del uso del edificio situado en la rúa Xeneral Pardiñas, sede actual (en aquel momento) de las organizaciones sindicales de equipamiento institucional administrativo a residencial-comercial, en el que ya se indicaba que para la tramitación del proyecto de modificación del PGOU se reservará a favor del Concello la DIRECCION000 del edificio que se construya con destino a uso dotacional público, no computando esta para el cálculo del aprovechamiento lucrativo materializable en el solar al estar destinada a equipamiento público.

Estas previsiones del convenio de planeamiento se plasmaron en la Modificación Puntual del PGOM, que es el instrumento que vino a legitimar ese cambio de uso del edificio, como equipamiento institucional administrativo, a residencial-comercial, si bien con el deber de cesión de la DIRECCION000, que por su destino dotacional socio-cultural no computaría para el cálculo del aprovechamiento lucrativo materializable en el solar. Lo que pretende la apelante es aprovecharse del cambio de uso del edificio, a residencial-comercial, prescindiendo de la condición del mismo, en términos contrarios al planeamiento, que no permitía el aprovechamiento lucrativo en la totalidad del edificio, sino excluyendo la DIRECCION000, que además figura con una superficie de 500 m2 identificada como reserva para sociocultural en la OE-7, pública, en el cuadro 24 de la memoria de ordenación del PGOM.

La celebración del contrato de permuta posterior con posterioridad a la Modificación Puntual del PGOM no altera la naturaleza del deber de cesión que se establece en el PGOM, derivado del anterior convenio de planeamiento, y que se deriva del cumplimiento de una disposición legal aplicable a las modificaciones de planeamiento que incrementan la intensidad de uso de una zona, esto es, el art. 50.2 de la Ley del Suelo de Galicia, disposición expresamente mencionada como fundamento en la Modificación Puntual del PGOM que vino a recoger ese deber de cesión, que exige prever las mayores dotaciones públicas requeridas por la actuación. Esta condición impuesta por el planeamiento fue desarrollada, en el contrato de permuta, documento notarial firmado por Bros que no desvirtúa que la cesión del local sea el cumplimiento de un deber o carga urbanística, derivada del cumplimiento de una disposición legal, plasmada en el planeamiento, publicado en el BOP, y con la eficacia erga omnes de las disposiciones de rango normativo.

Cuestión distinta es que la Modificación Puntual (MP) estableciese un deber de cesión en relación a una superficie que se debía entregar construida y debidamente acondicionada para uso dotacional, en un ámbito, el de la OE-7, en el que no existía suelo suficiente para emplazar una parcela dotacional, lo que determinó que la MP obligase a entregar una determinada superficie construida, integrada en la futura edificación. Ello provocó que el cumplimiento del deber de cesión no podía hacerse efectivo antes de la edificación del solar, quedando diferido a un momento posterior, motivo por el cual antes de otorgar la licencia de edificación se hubo de formalizar en escritura pública el compromiso de la promotora de entregar las futuras unidades de obra. El coste de la construcción y acondicionamiento del local se entendió compensado con la transmisión del aprovechamiento municipal en la DIRECCION001, que quedó asimismo afecta a la construcción del nuevo equipamiento institucional-administrativo. El Concello diferencia entre el compromiso de entrega de unidades de obra contraído por BROS en la escritura pública de permuta y el deber urbanístico de cesión de dotaciones públicas, el cual deriva no del contrato de permuta, sino ex lege del planeamiento aprobado.

Finalmente hay que señalar que no es óbice para la subrogación de la recurrente declarada por el Concello la reiterada alegación de la apelante que no constaba anotada registralmente la permuta y de que tiene la condición de tercero de buena fe: en primer lugar porque se trata de un deber de cesión de dotación establecido en el planeamiento, y en segundo lugar por lo razonado en la anterior sentencia de esta Sala y Sección de 17 de septiembre de 2024, dictada en el recurso de apelación 4138/2024:

"Por ello no estamos ante un incumplimiento de convenio sino en el cumplimiento de las determinaciones del planeamiento, determinaciones de las que también el recurrente se aprovecha en el ámbito particular que afectan. (...)

Respecto a la adquisición por la mercantil recurrente y su consideración como tercero de buena fe al amparo de no haberse inscrito en el Registro de la Propiedad, señalar simplemente que previo a la compra/adquisición de la propiedad la parte tiene a su disposición informe urbanístico del estado de la propiedad y más cuando al menos desde 2015 el local se halla a disposición del Ayuntamiento sin dejar de olvidar que si bien los efectos del registro pueden ser relevantes a los efectos de terceros de buena fe, las previsiones normativas son igualmente vinculantes y más cuando se pueden consultar por el adquirente previo a la compra o adquisición y más cuando nos encontramos ante la cesión de un equipamiento público para uso sociocultural que posibilitó la transformación urbanística.

En el presente caso incluso existía desde 8 de noviembre de 2018 una anotación preventiva de demanda en la que se hacía constar la afección demanial al uso de equipamiento sociocultural público, e incluso en el procedimiento de ejecución hipotecaria 199/2014 del Juzgado de primera instancia núm. 3 de Santiago si bien no era parte la administración local sí que tuvo oportunidad de presentar alegaciones en orden a la advertencia de la demanialidad del bien en el portal de pujas, e incluso como se constata de la documentación aportada por el Ayuntamiento se advertía de modo expreso que el inmueble-local estaba ocupado por el Ayuntamiento.

A este respecto hay que señalar que nos encontramos ante un supuesto de integración ante una cesión cuanto menos calificable como peculiar, pero ello no implica que no pueda ser válida para poder transformar la previa situación al darse una nueva asignación de usos lucrativos en una parcela de suelo urbano consolidado, no es como se afirma de contrario una mera actuación edificatoria.

Carece igualmente de sentido en esta litis la discusión de los deberes y cargas urbanísticos que deben constituir una cesión obligatoria ya que, como ya hemos indicado, el local está a disposición del Ayuntamiento en el que se están desarrollando actividades públicas en atención al uso."

Procede mantener en esta litis esta argumentación, advirtiendo que consta en el procedimiento documentación acreditativa de que el Concello tomó posesión del local, en ejecución de la sentencia que le reconoció ese derecho, dictada en el PO 946/2010, constando aportada la diligencia de posesión firmada por la Comisión Judicial el 21 de abril de 2015, antes de la adquisición del inmueble por la actora, y el auto anterior de 6 de marzo de 2012 en el procedimiento de ejecución de títulos judiciales, en el que se requirió a Bros Noroeste Empresa Inmobiliaria S.L. para la entrega del local descrito en el contrato de permuta, en los términos indicados en ese contrato, especialmente en pleno dominio, libre de cargas y gravámenes y condiciones de habitabilidad.

También se desvirtúa la condición de tercero de buena fe de la apelante, quedando acreditado su conocimiento probado de las afecciones urbanísticas del inmueble, toda vez que se acredita documentalmente por el Concello:

-En la nota simple del Registro de la Propiedad emitida en fecha 09.05.2022, se hacen constar como cargas la anotación preventiva de demanda, practicada con fecha 08/11/2018, es decir, a favor del Concello de Santiago de Compostela, el cual solicita como medida cautelar anotación preventiva de demanda interesando la nulidad de la hipoteca constituida por la Sociedad Bros Noroeste Empresa Inmobiliaria a favor del Banco Popular Español en garantía de un préstamo sobre la finca matriz, informando del contrato de permuta entre el Concello de Santiago y la Sociedad mercantil Bros Noroeste Empresa Inmobilaria, antes Promociones Oroso, en el que esta entregaría en pleno dominio y libre de cargas y gravámenes un local en el edificio del que esta finca forma parte, en la que se debía hacer constar la afección demanial al uso de equipamiento sociocultural público, según medidas cautelares 86/2018 del Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Santiago de Compostela.

Por tanto, no es cierta la ausencia de anotación registral del mencionado contrato de permuta o del deber de cesión del local, constando la anotación registral, previa a la adquisición de la actora, de la afección demanial al uso de equipamiento sociocultural público.

- En el procedimiento de ejecución hipotecaria EJH 199/2014, del que conoció el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Santiago de Compostela, en el que el Concello no fue parte por no ser acreedor ni deudor, sin embargo tuvo la oportunidad de presentar alegaciones, y la Administración municipal solicitó que constara en el portal de pujas la cuestión relativa a la demanialidad del inmueble y los distintos escritos de alegaciones presentados para evitar la ejecución judicial. Consta acreditado que el Juzgado accedió a esa petición del Concello, aportándose como documento 3 la captura de pantalla del portal de pujas, en la que se aprecia el documento PDF del Concello sobre la demanialidad del bien y el escrito de alegaciones del Concello (documento 4), al que tuvo acceso la aquí apelante, que por tanto era plenamente conocedora de la afección demanial, puesto que la apelante adquirió el inmueble, del que forma parte el local sobre el que pesa el deber urbanístico de cesión para dotación establecido en el planeamiento desde el año 2000, en virtud de adjudicación por decreto de 8 de noviembre de 2021 en el marco de esa ejecución hipotecaria, al haber comparecido a la subasta y presentar la menor postura, constando la información sobre la afección demanial en el portal de pujas, además de la previa anotación registral en relación a dicha afección demanial, en los términos antes indicados, lo que evidencia el conocimiento de la adjudicataria en el proceso de ejecución hipotecaria de la mencionada afección demanial y su ausencia de buena fe sobre este extremo.

En cuanto a la sentencia del procedimiento ordinario 86/2018, del Juzgado de 1ª Instancia nº 5 de Santiago de Compostela, en el mismo lo que se pretendía por el Concello es la nulidad de la hipoteca constituida por Bros Noroeste Empresa Inmobiliaria S.L. y el Banco Popular, suscrito en fecha 11/11/2005, y valora que en el Banco Popular no concurre mala fe a los efectos del art. 34 LH, tanto en la constitución e inscripción de la hipoteca inicial como en la posterior distribución de cargas, ya que no era parte del contrato de permuta. Esta conclusión no es trasladable a la aquí apelante, que es la adjudicataria de un bien, varios años después de que se hubiese anotado registralmente la afección demanial (ya en el año 2018, obviamente después de la constitución de la hipoteca, ya que se anota preventivamente la demanda de nulidad de esa hipoteca, haciendo constar en la anotación el motivo de nulidad derivado del contrato de permuta y la afección demanial), y además la adjudicataria en el proceso de ejecución hipotecaria fue específicamente informada en el portal de pujas de la afección demanial, constando la documentación presentada a tal efecto por el Concello, por lo que sus circunstancias, a los efectos de conocer el deber de cesión gratuita del inmueble derivado del planeamiento para una dotación, son por completo distintas a las concurrentes en la entidad bancaria a la hora de formalizar la hipoteca.

En atención a lo expuesto procede desestimar el recurso de apelación, confirmando la sentencia recurrida.

QUINTO.- Sobre las costas procesales.

De conformidad con lo dispuesto en el art. 139 de la LJCA en los recursos de apelación las costas se impondrán al recurrente si se desestima totalmente el recurso, salvo que se aprecie, razonándolo debidamente, la concurrencia de circunstancias que justifiquen su no imposición.

La desestimación del recurso de apelación determina la imposición de las costas procesales a la parte apelante, con el límite máximo total de 1.000 euros, por todos los conceptos.