PRIMERO.- El objeto de este recurso.
El objeto de este recurso contencioso-administrativo consiste en determinar la conformidad a derecho del Acuerdo del JEFG adoptado en la sesión de 22/12/2.022, desestimatorio del recurso de reposición promovido por Dña. Sonsoles contra el Acuerdo del JEFG de 29/09/2.022, que fija el justiprecio de la DIRECCION000", propiedad de la anteriormente mencionada, en la cantidad de 5.255,53 €, incluido el 5% del premio de afección.
El justiprecio del Acuerdo del JEFG -atendiendo a la hoja de valoración obrante al folio 386 del EA-, se desglosa en los conceptos y valoraciones siguientes:
1º) Valoración del suelo:50 m2 de terreno urbanizado valorado por el método residual estático=4.900,50 €. 2º) Valoración de obras a efectos de homogenización: a)0,50 m3 de hormigón en columna=125 €. b)20 m2 de muro de bloque e P.P. cimentación=610,40 €. 3º) Valoración de otras indemnizaciones: a)Traslado de portal 1 unidad=110 €.
Se levantó acta previa a la ocupación el 03/09/2.019(folio 15 de 432 del EA) y acta de ocupación con fecha 31/10/2.019(folio 79 de 432 del EA).
SEGUNDO.- La demanda.
La demanda interesa, que, previos los trámites procesales oportunos, se dicte Sentencia por la Sala, por la que:
1.Se declare la actuación de la administración expropiante en relación al expediente de referencia ilegal o irregular, por no haber seguido los trámites legales de la expropiación, y se anule el expediente expropiatario, reconociendo el derecho de mi representada a que se le devuelvan los bienes expropiados irregularmente, en su estado original.
2.A consecuencia de ello, y si fuera imposible devolver los bienes, se valoren los bienes de los que se ha visto privada mi representada en la cantidad de 21.920,69 €, de principal, más un 25 % en concepto de indemnización por los perjuicios que tal expropiación le ha originado, todo ello incrementado en los intereses moratorios y procesales que correspondan.
3.Subsidiariamente, para el caso que lo anterior no sea reconocido por ese Tribunal, que se anule, por ser contrario a derecho, y en todo caso deje sin efecto la resolución de 22 de diciembre de 2022 dictada por el Jurado de Expropiación de Galicia en el expediente NUM000, y las resoluciones sobre la pieza separada de justiprecio separada dictada por el XEG, respecto de la finca titularidad de la recurrente que se declare que el justiprecio a pagar por los bienes expropiados propiedad de la recurrente ascienden a 21.920,69 € o, en su caso y subsidiariamente, el valor que se determine por las pruebas periciales que se practiquen, más los intereses legales que correspondan, condenando a los demandados a estar y pasar por dichas declaraciones y a la beneficiaria de la expropiación (Axencia Galega de Infraestructuras órgano administrativo adscrito a la Conselleria de Infraestructuras y Movilidad de la Xunta de Galicia), a pagar a mi mandante dichas cantidades más los intereses legales a que se refiere nuestra Ley de Expropiación Forzosa, y todo ello con imposición de costas a los demandados. Se debe de tener en cuenta que la expropiada ya ha cobrado la cantidad de 5.255,53 €".
En apoyo de sus pretensiones, alega, en síntesis:
a)Nulidad de pleno derecho de todo el procedimiento expropiatorio por infracción del art. 52 de la LEF. No se le citó para el levantamiento del acta previa con los 8 días de antelación que manda la Ley. El día del levantamiento del acta previa, no acudieron a la finca para determinar los bienes y derechos a expropiar las personas que exige el precepto legal indicado. El acto se llevó a cabo en el Centro Sociocultural Santa Marta en vez de en la finca expropiada y la finca no se midió. Por todo lo anterior, considera que se debería de anular todo el expediente expropiatorio y devolver todos los bienes expropiados al estado original en que se encontraban a Dña. Sonsoles, y, de no ser posible, procede según figura en el suplico que se le abone el justiprecio por la cantidad de 21.920,69 €, incrementado en un 25% por los perjuicios ocasionados.
b)Discute la extensión superficiaria que consta en el acta previa. La expropiada ya mostró su disconformidad con este extremo en el momento del levantamiento del acta previa, constando por escrito que se reservaba el derecho a reclamar respecto a las mediciones que arrojaba el acta, pues no se había acudido por los representantes de las partes a medirla in situ al terreno. La finca no mide 50 m2, sino 56 m2. Así consta en los 3 informes topográficos que se enviaron a la AXI que figuran en el expediente administrativo; el primero, es de 06/02/2.020, (posterior al acta previa), el segundo, el 30/06/2.020, (también posterior, tras pasar las restricciones del Covid), incluye nuevos planos en relación con la medición del muro expropiado, y, el tercero, es de fecha 19/02/2.022, remitido con motivo de la hoja de aprecio presentada por la AXI, con el que acompañó también una ampliación del informe pericial del Arquitecto, Sr. Alejo, que recoge las mediciones del Topógrafo, que se aportan de nuevo a esta vía jurisdiccional. Por lo tanto, no es de recibo que los Acuerdos del JEFG, que siguen miméticamente la hoja de aprecio de la AXI, aprecien que no se ha acreditado por la demandante por medio de la prueba oportuna error alguno en la medición de la parcela.
c)La cantidad que solicita en concepto de justiprecio, no es la que interesa en su hoja de aprecio fechada el 27/12/2.019, que ascendía a 18.661,18 €, sino los 21.920,69 € que solicitó en el escrito de alegaciones a la hoja de aprecio presentada por la AXI, justiprecio que se determina con base en la ampliación del informe pericial del Arquitecto mencionado, una vez que tiene a la vista los informes topográficos de la parte demandante, documentos todos estos que deben considerarse por la Sala como una unidad documental porque son meras ampliaciones de la hoja de aprecio. Por consiguiente, no está de acuerdo con que el JEFG razone que quedó vinculado por la cantidad que por justiprecio interesó en su hoja de aprecio del 27/12/2.019, máxime cuando la AXI no quiso -pese a sus reiteradas peticiones- hacer un levantamiento topográfico de la finca a presencia de la demandante.
d)Alega falta de motivación de los Acuerdos del JEFG a la hora de cuantificar el justiprecio, por entender que utiliza expresiones genéricas y no explica adecuadamente como llega a la valoración. Invoca a su favor la jurisprudencia que señala que los Acuerdos de los JEF, si bien gozan de presunción iuris tantum de legalidad y acierto, pueden ser combatidos y revisados en la vía jurisdiccional a través de la prueba que se practique. Y esa prueba óptima para desvirtuar esa presunción entiende que es la documental que acompaña con la demanda y los profusos informes periciales del Arquitecto y del Topógrafo presentados en la vía administrativa. En base a dicha prueba, combate la valoración de los factores que sigue por el JEFG siguientes:
1.- Edificabilidad.El JEFG dice que es de 0,63466 m2/m2, sin embargo, no se especifican los datos utilizados por el JEFG para obtener esta cantidad, por lo que considera más ajustado que la edificabilidad sea de 1,3 m2/m2, que es la que figura en el informe pericial del Arquitecto que informa a su instancia -Sr. Alejo- porque dicho perito motiva en relación a este factor los datos necesarios para su cálculo. Se trata de una finca cuyo uso considerado es la de vivienda en hilera, sometida a la Ordenanza 5.
2.- Valor de venta del producto inmobiliario.El JEFG dice que asciende a 1.378,97 €/m2 con base en un estudio de mercado sin indicar dónde figura tal estudio. Sin embargo, el perito mencionado, sostiene que la finca tiene un valor en venta de 1.538 €/m2, y lo justifica en base al estudio de mercado que está en el informe que toma en cuenta 7 valores, desprecia los dos valores de los extremos, para con los otros 5 hacer la media.
3.- Coeficiente de ponderación de la totalidad de gastos generales.El JEFG utiliza por lo que respecta al coeficiente K, el valor de 1,35 pero no justifica por qué elige este valor y no otro, teniendo en cuenta, que con carácter general rige el valor de 1,40.
4.- Valor de la construcción.El JEFG confiere el valor de 853,39 €/m2 que obtiene del Módulo Básico de Construcción actualizado, mientras que su perito 811,62 €/m2 en base a los datos de la CYPE, que anexa a su informe que es más adecuado porque el MBC no está ajustado a la realidad de Galicia.
5.- Costes de la urbanización y costes pendientes.La finca se encuentra en una zona totalmente urbanizada y cuenta ya con todos los elementos de urbanización necesarios, razón por la que el perito informante no haya incluido ningún gasto. El JEFG dice que procede considerar por este concepto 7,71 €/m2, sin embargo, no justifica qué gastos de urbanización debe incurrir la propiedad para completar la urbanización del terreno, ni referencia la fuente de la que obtiene este valor.
6.- Valoración de otros factores.El JEFG reconoce como indemnización el traslado del portal que valora en 110 € pero no tiene en cuenta que la expropiada tiene que volver a construir el muro con su correspondiente portal, en zona afectada por el Camiño de Santiago, por lo que debe acomodarse a la "Guía de boas prácticas para as actuacións nos Camiños de Santiago."El informe del Sr. Alejo lo valora en 4.807,65 € más el 5% del premio de afección.
En el trámite de conclusiones, añade, como motivos impugnatorios, la nulidad del expediente expropiatorio por falta de notificación individualizada del proyecto expropiatorio, del trámite de información pública y más del acto de necesidad de ocupación, todo lo cual se ha ocasionado indefensión.
TERCERO.- La contestación.
La representación Letrada de la Xunta de Galicia, se opone a la demanda, solicitando su íntegra desestimación por las razones siguientes: a)Rige la presunción iuris tantum de acierto en las decisiones de los JEF según reiterada jurisprudencia en la materia. b)No se extiende la función valorativa del JEFG a la definición de los derechos objeto de expropiación porque ya le vienen fijados por el expediente expropiatorio, concretamente, los bienes y derechos objeto de esta expropiación vienen determinados en el acta previa a la ocupación, que cuenta con presunción iuris tantum de certeza, salvo prueba en contrario que acredite cumplidamente que dichos bienes y derechos afectados son diferentes, y, en este caso, la demandante no ha impugnado debidamente el acta previa a la ocupación, ni en la vía administrativa, ni en esta vía jurisdiccional. c)La demandante fue convocada al levantamiento del acta previa, teniendo la posibilidad de solicitar la visita a la finca, lo que no hizo, limitándose ese día a firmar el acta sin mostrar objeción respecto a la determinación de los bienes y derechos que figuraban en el acta. d)La cantidad reclamada por la expropiada en este procedimiento (21.920,69 €) excede del importe del justiprecio que consta en su hoja de aprecio (18.661,18 €), razón por la que no puede solicitar un incremento de aquella cantidad, debido a que, la expropiada quedó vinculada por la cantidad que indicó en su hoja de aprecio, con la que acompañó un informe pericial, siendo éste el límite máximo que puede pedir por los bienes y derechos expropiados, como tiene opinado la reiterada jurisprudencia en la materia, límite al que quedó circunscrito en su momento el JEFG y al que ahora está sujeta la Sala de este TSJGAL. e)Las alegaciones de la recurrente referidas a las discrepancias que mantiene con la superficie de la finca realmente ocupada tras la expropiación, deben solventarse, en su caso, en otro expediente administrativo, cuya resolución podrá impugnar también si a su derecho conviniera en la vía judicial. f)Partiendo de todo lo anterior, termina concluyendo que procede confirmar los Acuerdos del JEFG que fijan el justiprecio, habida cuenta que respetan la normativa de aplicación y la jurisprudencia que los interpreta, sin que las valoraciones de su informe pericial sirvan para destruir la presunción de acierto de los Acuerdos del JEFG, por cuanto que están basadas en su personal estimación y no demuestran que concurra un notorio error de hecho, infortunada valoración de la prueba o contravención de la normativa aplicable, estando, por lo demás, suficientemente motivados, por cuanto que la parte demandante conoció todos los datos necesarios para comprender el cálculo efectuado respecto del justiprecio como serían: el método de valoración, la clasificación del suelo considerada, la normativa de aplicación, sin que, la falta de elementos circunstanciales como los informes sobre los precios considerados que echa en falta la actora, le hayan generado indefensión alguna, porque no es necesario que conste una motivación exhaustiva.
CUARTO.- La respuesta de la Sala.
Corresponde ahora resolver, los diez motivos impugnatorios de la demandante puestos en relación con los argumentos que para rebatirlos efectúa la demandada.
Primer motivo: nulidad de pleno derecho del expediente expropiatorio por falta de notificación individualizada a la expropiada del proyecto expropiatorio, del trámite de información pública y más del acto de necesidad de ocupación.
Desde hace tiempo resulta aceptada de modo pacífico aquella doctrina que entiende que los vicios en que hubiera podido incurrirse en el procedimiento expropiatorio, si fueran determinantes de nulidad o anulabilidad, podrán también ser invocados a la hora de impugnar el acuerdo del Jurado de Expropiación Forzosa de fijación del justiprecio ( STS de fecha 16/01/2.003 y STS de fecha 17/12/2.012, por todas). No obstante lo anterior, procede desestimar el motivo impugnatorio de la demandante por dos razones. La primera es de carácter procesal, la demandante añade este motivo en el trámite de conclusiones, lo que es extemporáneo, por lo que dice el art. 65.1 de la LRJCA que establece que: "En el acto de la vista o en el escrito de conclusiones no podrán plantearse cuestiones que no hayan sido suscitadas en los escritos de demanda y contestación."La segunda razón, se funda en la imposibilidad por parte de la Sala de examinar el motivo que se articula por la actora, pues aunque se obviase la aplicabilidad del precepto legal indicado anteriormente, -lo que no es posible ex art. 117 de la CE-, téngase en cuenta que en este procedimiento ni hemos tenido a la vista el proyecto de expropiación, ni los restantes trámites expropiatorios que relata la demandante como viciados de nulidad y/o anulabilidad, dado que el expediente que ha tenido a la vista este Tribunal es únicamente el del justiprecio en el que ninguna mención se hace al proyecto expropiatorio.
Segundo motivo: nulidad de pleno derecho del procedimiento expropiatorio por falta de notificación a la expropiada con ocho días de antelación del día señalado para el levantamiento del acta previa a la ocupación, por celebración del acto en un lugar diferente al que se hallaba la finca expropiada y por no medirse en tal acto la parcela objeto de expropiación.
Se adelanta la desestimación de este motivo impugnatorio.
La falta de notificación de la fecha para el levantamiento del acta previa a la ocupación puede acarrear la anulación de la expropiación ( STS de fecha 19/07/1.997, por todas).
El art. 52.2 de la LEF dispone que: "Se notificará a los interesados afectados, según los artículos tercero y cuarto de esta Ley , el día y hora en que ha de levantarse el acta previa a la ocupación. Esta notificación se llevará a efecto con una antelación mínima de ocho días y mediante cédula. Caso de que no conste o no se conozca el domicilio del interesado o interesados, se entregará la cédula al inquilino, colono y ocupante del bien de que se trate, sin perjuicio de dar cumplimiento a lo dispuesto en el artículo quinto de esta Ley . Con la misma anticipación se publicarán edictos en los tablones oficiales y, en resumen, en el Boletín Oficial del Estado y en el de la Provincia, en un periódico de la localidad y en dos diarios de la capital de la provincia, si los hubiere."
En el presente caso, consta en el expediente administrativo que la AXI intentó notificar a la parte expropiada el día en que iba a efectuarse el levantamiento del acta previa a la ocupación con el plazo de antelación que marca el art. 52.2 de la LEF, por cuanto que, dicho acto se señaló para el día 03/09/2.019 (folio 15 del expediente) y la carta certificada con acuse de recibo del Servicio de Correos constata un intento infructuoso de notificación remitido al domicilio que obra firmado por el empleado que se identifica con su número, el día 22/08/2.019. En otra casilla de tal aviso de notificación, consta que el segundo intento de notificación del día 28/08/2.019 fue efectivo, al estar cubierta con una X la casilla de "Entregado".
Figura en el folio 13 del expediente administrativo el mencionado aviso del Servicio de Correos.
La actora defiende que el expediente expropiatorio es nulo porque fue notificada para acudir al acto del levantamiento con menos de ocho días de antelación, lo que le produjo indefensión, debido a que no tuvo tiempo suficiente para prepararse al cuadrarle la notificación en período vacacional.
La Sala considera que la notificación defectuosa (por haberse recibido con 5 días de antelación en vez de 8 días), no constituye causa de nulidad del procedimiento expropiatorio, ni una irregularidad, por cuanto que la actora compareció voluntariamente presentando la documentación que tuvo a bien y efectuó alegaciones al acta previa, lo que enerva la queja de indefensión, ya que conforme dispone el art. 40.3 de la LPAC, las notificaciones que contienen el texto íntegro del acto surten efectos a partir de la fecha en que el interesado realiza actuaciones que supongan el conocimiento del contenido y alcance de la resolución o acto objeto de notificación.
El art. 52.3 de la LEF dispone que: "En el día y hora anunciados se constituirán en la finca que se trate de ocupar, el representante de la Administración, acompañado de un perito y del Alcalde o Concejal en que delegue, y reunidos con los propietarios y demás interesados que concurran, levantarán un acta, en la que describirán el bien o derecho expropiable y se harán constar todas las manifestaciones y datos que aporten unos y otros y que sean útiles para determinar los derechos afectados, sus titulares, el valor de aquéllos y los perjuicios determinantes de la rápida ocupación. Tratándose de terrenos cultivados se hará constar el estado y extensión de las cosechas, los nombres de los cultivadores y el precio del arrendamiento o pactos de aparcería en su caso. Si son fincas urbanas se reseñará el nombre de los arrendatarios, el precio de alquiler y, en su caso, la industria que ejerzan. Los interesados pueden hacerse acompañar de sus peritos y un Notario."
Tal y como dice literalmente el art. 52.3 de la LEF, el levantamiento del acta previa a la ocupación se ha de llevar a cabo en la finca que se trate de ocupar; no obstante, la jurisprudencia ha legitimado por razones de celeridad y eficacia levantamientos de actas previas a la ocupación realizadas en otros lugares distintos, como los Ayuntamientos, en las expropiaciones de grandes obras públicas donde los titulares son muy numerosos, o cuando razones de alteración del orden público aconsejaran la celebración del acto en un local seguro, sin que ello, ocasionara la nulidad y/o anulabilidad del expediente expropiatorio; ahora bien, ello siempre y cuando la parte expropiada no hubiera solicitado expresamente que el acto se celebrase en donde se encuentra el bien a expropiar, pues de ser así, resulta obligado acceder a su solicitud para no ocasionarle indefensión ( STS 04/11/2.002, RJ 2003/2019, por todas). En el presente caso, consta al folio 17 del expediente administrativo el acta previa a la ocupación, documento en el que la casilla relativa a "Manifestaciones"está cubierta con una X; posteriormente, en documento aparte que se encuentra al folio 47, están las alegaciones escritas a bolígrafo de Dña. Sonsoles al acta previa a la ocupación, las cuales, van referidas a la descripción y extensión de los bienes expropiados, ninguna manifestación de la expropiada contiene el referido documento pidiendo la celebración del acto donde está físicamente la parcela expropiada.
Entiende también infringido la demandante el art. 52.3 de la LEF, por el hecho de que no se midiera la finca en el acto del levantamiento del acta previa a la ocupación; sin embargo, ni este ni otro precepto de la LEF ni del REF exige llevar a cabo la medición en el acto del levantamiento previo a la ocupación, que se configura por la jurisprudencia como un trámite que tiene por finalidad constatar el estado físico y jurídico de los bienes y derechos afectados para, tomando en consideración los datos que configuran la realidad del bien que se expropia, extraer las consecuencias que sean útiles para determinar los derechos afectados, sus titulares, el valor de aquellos y los perjuicios derivados de la rápida ocupación ( STS de 23/01/1.980; STS de 24/05/1.996; STS de 01/02/1.994; STS de 19/06/1.978).
Tercer motivo: la cantidad máxima y conceptos indemnizatorios que puede solicitar la expropiada por esta expropiación.
El art. 29.1 de la LEF dice que: "En cada uno de los expedientes así formados la Administración requerirá a los propietarios para que en el plazo de veinte días, a contar desde el siguiente al de la notificación, presenten hoja de aprecio, en el que se concrete el valor en que estimen el objeto que se expropia, pudiendo aducir cuantas alegaciones estimen pertinentes."Por otra parte, el art. 30 del mismo Texto Legal dispone que: "La Administración expropiante habrá de aceptar o rechazar la valoración de los propietarios en igual plazo de veinte días. En el primer caso se entenderá determinado definitivamente el justo precio, y la Administración procederá al pago del mismo, como requisito previo a la ocupación o disposición. En el segundo supuesto, la Administración extenderá hoja de aprecio fundada del valor del objeto de la expropiación, que se notificará al propietario, el cual, dentro de los diez días siguientes, podrá aceptarla lisa y llanamente o bien rechazarla, y en este segundo caso tendrá derecho a hacer las alegaciones que estime pertinentes, empleando los métodos valorativos que juzgue más adecuados para justificar su propia valoración a los efectos del artículo cuarenta y tres, y asimismo a aportar las pruebas que considere oportunas en justificación de dichas alegaciones."
En el presente caso, la expropiada presentó hoja de aprecio el 23/12/2.019 proponiendo por justiprecio la suma de 18.661,18 € (folios 105-110 de 432 del EA). La AXI hizo lo propio el 14/01/2.021, por el importe de 1.203,83 € (195-201 de 432 del EA). La expropiada presentó alegaciones a la hoja de aprecio de la AXI el 19/02/2.021 incrementando el justiprecio, que fijó en el importe de 21.920,69 € (folios 205-211 de 432 del EA). No se alega por la demandante que haya padecido ningún error material o jurídico a la hora de presentar la hoja de aprecio fechada el 23/12/2.019, ni tampoco se aprecia que ésta sea indeterminada habida cuenta que va desglosando los distintos conceptos indemnizatorios a los que atribuye las valoraciones que entiende adecuadas. El incremento de la cuantía del justiprecio por parte de la demandante con fecha 19/02/2.021, trae causa en el informe de "Actualización de Valoración de Inmueble"del Arquitecto que informó a su instancia -Sr. Alejo- de fecha 17/02/2.021 (folios 213 a 270 del expediente), que se adjuntó con las alegaciones de la demandante a la hoja de aprecio de la AXI.
La STS de 29/10/1.980 declara que el expropiado, al amparo del art. 30.2, no puede formular una segunda hoja de aprecio que incremente el importe de la primera formulada al amparo del art. 29 de la LEF, porque: "(...) el art. 30.2 no atribuye a los expropiados una facultad innovativa respeto a la manifestación de voluntad sobre la valoración de sus bienes, sino que se limita a permitirle replicar a la valoración efectuada por la Administración expropiante, si bien introduciendo alegaciones y desplegando los métodos valorativos que funden su tasación, incluso con aportación de pruebas; es así el trámite de formulación de hoja de aprecio del art. 29 el cauce adecuado para la declaración de voluntad del expropiado se concrete definitivamente respecto al justo precio pretendido, y que tan solo podría ser matizada o excepcionada cuando la primera hoja de aprecio no lo fuere realmente, dada su indeterminación o los errores en ella padecidos y de tal alcance que la hicieran inviable."
La STS de 13/10/1.994 se manifiesta que no es posible al expropiado incrementar el importe del justiprecio solicitado, no solo por vinculación de las hojas de aprecio establecida por la LEF, sino también en aplicación de la doctrina de los actos propios, así como de "la exigencia de la buena fe que debe de presidir el trámite jurídico en general y el procedimiento administrativo en particular, como se dice en la STS de 22/04/1.967 , con cita de la Sentencia de 24/10/1 .962, sea obligatorio al demandante aceptar las consecuencias vinculantes que se desprenden de sus propios actos voluntarios y perfectos jurídicamente hablando, ya que aquella declaración de voluntad contiene un designio de alcance jurídico indudable, manifestado explícitamente, por lo que no es dable al actor desconocer, ahora, el efecto jurídico que se desprende de aquel acto, es por ello necesario observar en el futuro una conducta que no contradiga a la que los actos anteriores hacía prever, no pareciendo adecuado ni justo aumentar la cantidad que como justiprecio voluntariamente se demandó."
Consecuentemente con lo expuesto, el motivo impugnatorio no puede prosperar.
Cuarto motivo: la extensión superficiaria de la finca *50 m2 versus 56 m2*.
En palabras de la STS de 22/06/1.994 "las medidas superficiales que constan en el acta previa de ocupación tienen a su favor una presunción iuris tantum de certeza, que solo permite rectificarlas cuando se prueba claramente que la extensión de terreno que ha sido objeto de la expropiación es el real y efectivamente distinta de la que figuraba en aquellos documentos."
En la STS de 17/10/1.992 se pone de manifiesto el carácter impugnable del acta previa a la ocupación cuando la superficie consignada no concuerda con la real, y puede ser rectificada en virtud de prueba pericial. Así, declaró que "el acta previa a la ocupación es un documento oficial que concreta y delimita, sí, el bien que se expropia, pero la presumible certeza y exactitud de concretas determinaciones sobre las cualidades físicas o jurídico-valorativas, puede ser destruida cuando se acredita fehacientemente la diferente realidad de alguna de esas determinaciones. Y así las sentencias de esta Sala de 26.6.1979 y 28.11.1980 , entre otras, afirman que la superficie fijada en el acta previa a la ocupación cuando resulte errónea no debe de prevalecer sobre la real, siendo desvirtuadas el acta previa a la ocupación y el acta de ocupación por la mayor fiabilidad de las actuaciones periciales."
La no constancia de la disconformidad del expropiado con la superficie de lo expropiado en la propia acta tampoco imposibilita su corrección cuando fuere errónea, como manifiesta la STS de 17/10/1.993, al decir que "en el procedimiento de urgencia, el acta de ocupación constituye el instrumento de descripción circunstanciada y de forma contradictora de los bienes expropiados, sin que el mero hecho de que el expropiado no haga constar en ella, ninguna disconformidad no supone para él, incondicionada aceptación del contenido del acta, por lo que la superficie allí fijada si resultare errónea, no puede prevalecer sobre la realmente afectada, cuando tal disconformidad es fehacientemente acreditada."
En el caso enjuiciado, la expropiada en el acta previa a la ocupación manifestó que se reservaba el derecho a medir la finca, ya que, dicho de algún modo, "desconfiaba"de la medición que se indicaba por el perito de la expropiante en el acta (50 m2), puesto que no refería el método de medición empleado para llegar a los metros cuadrados que se reflejaron en ésta. No es hasta el folio 163 del expediente administrativo, con motivo de la denegación de la AXI de las alegaciones presentadas por la actora en varios escritos, cuando por primera vez y última, encontramos una explicación del perito y a la vez representante de la AXI al respecto, resolución que dice tan solo literalmente que la medición de la superficie que obra en el acta "se corresponde con el ámbito definido en el proyecto legalmente aprobado como de necesaria ocupación."Este documento lleva fecha de 06/02/2.020. Es evidente que la motivación que ofrece la Administración es del todo punto insuficiente porque no justifica la extensión superficiaria que sostiene de ningún modo que se pueda comprender, dice que se corresponde con el ámbito definido en el proyecto, pero no prueba que esto sea así.
Por su parte, la ahora demandante llegó a presentar en la vía administrativa tres informes del Ingeniero Técnico en Topografía Sr. Ruperto para tratar de acreditar que la superficie era de 56 m2. Todos estos informes son posteriores a su hoja de aprecio. En el primero figura la fecha de 06/02/2.020 (folios 147 a 151). El segundo es de fecha 10/02/2.020 (folios 177 a 192). El tercero se aporta con las alegaciones efectuadas a la hoja de aprecio de la AXI, está en el informe del Arquitecto (folios 247 a 263 del expediente). Recordemos que su hoja de aprecio data de fecha 23/12/2.019.
Como dice la STS de fecha 19/02/1.994" la hoja de aprecio en cuanto a los conceptos indemnizables, es vinculante para la parte que la presenta en virtud de la doctrina de los actos propios, para el JPEF porque este debe fijar el justiprecio, según el art. 34 de la Ley a la vista de las hojas de aprecio formuladas por los propietarios y por la Administración, y para los Tribunales de Justicia por el principio de congruencia, que no tolera la disparidad entre las pretensiones deducidas en vía administrativa y las formuladas en la sede jurisdiccional."
La demandante en su hoja de aprecio estipuló que la finca medía 50 m2, por lo que quedó vinculada por dicha extensión superficiaria, sin que pueda luego, con motivo de las alegaciones a la hoja de aprecio de la AXI, incrementarla. Las resoluciones del JEF han de ser congruentes con las hojas de aprecio formuladas por el expropiado, por lo que no puede evaluar por encima o por debajo de las cantidades en que lo hayan hecho las partes en el expediente, vinculando a quien formula la hoja de aprecio tanto los conceptos como las cantidades en que se valoran ( STS de 29/09/1.994). Por lo tanto, pese a los grandes esfuerzos de la demandante, ya por la jurisprudencia dominante en esta materia, no podríamos acoger su pretensión.
Además, sin que se olvide lo anterior, la medición de la finca expropiada efectuada in situ por el Ingeniero Técnico en Topografía -Sr. Ruperto-, no genera suficiente convencimiento a la Sala, ya que, por mucho que haya sido llevada a cabo in situ utilizando una aparatología aparentemente muy precisa ("GPS y estación marca Trimble, modelo R8-4, con medición láser para obtener una mayor precisión",-plano núm. 1 del informe-), la metodología que utiliza cara a delimitarla no es fiable desde el momento en que toma una referencia dudosa al decir sus informes que "parte de unas marcas de color rosa, con la expresión EXP, realizadas supuestamente por la Administración"-plano núm. 2-. Las partes discuten por 6 m2 de diferencia, por lo tanto, la Sala no puede estar a meros indicios sustentados en pintadas exteriores "supuestamente"ubicados ahí por la Administración. La acreditación de la superficie que se solicita debía de ser fehaciente. El informe topográfico actualizado que pretendió hacer valer la actora ante la Administración y ante el JEF después, se ha aportado también a esta vía judicial, al igual que el del Arquitecto Sr. Alejo, quien no ha medido la finca, ni tampoco la midió la perita judicial, Sra. Miriam (acontecimientos núms. 98 y 126 del Visor, -informe y aclaraciones al mismo-), que simplemente validó el uso del aparato empleado por el Topógrafo pero nada motivó en relación a la bondad de la razón de ciencia que nos refiere aquél respecto al criterio utilizado cara a delimitar la finca de autos. Véase si no la respuesta a la pregunta A8 de su primer informe, que indica que: "No cabe duda alguna de que la medición realizada in situ, y con equipos de precisión ofrece garantía absoluta. Lo que no ofrece garantía, y solamente es una mera aproximación, toda medición sobre ortofotos".Restaría por añadir, que cualquiera de los informes topográficos de medición son de fechas muy posteriores al acta de ocupación, ergo, estando la finca ya ocupada las mediciones posteriores pierden confiabilidad porque pudo haber sufrido modificaciones la parcela.
Quinto a décimo motivo:falta o inadecuada motivación del Acuerdo del JEFG vinculada a los parámetros de la edificabilidad (5º),valor en venta del producto inmobiliario (6º), coeficiente de ponderación de los gastos generales (7º),valor de la construcción (8º),costes de urbanización y costes pendientes (9º)y traslado del portal (10º).
El Acuerdo de fijación del justiprecio de la finca de la recurrente, parte de la consideración del suelo en situación de urbano consolidado, de conformidad con el art. 21.3 del TRLSRU (RD-Leg 7/15, de 30 de octubre), por lo que siendo un suelo en el que se expropian otros elementos diferentes del mismo, de acuerdo con el art. 35.3 en relación con el art. 37.2 del TRLSRU, el valor de tasación será el superior entre el valor del conjunto (suelo+elementos) obtenido por el método de comparación y el obtenido por el método residual estático aplicado exclusivamente al suelo, previsto en el art. 22 del RVLS (RD 1492/2.011, de 24 de octubre). El JEFG refleja en su resolución un valor superior por el método residual estático que por el método de comparación. A mayores, valora el traslado del portal.
Como bien sabe la parte recurrente, las resoluciones del Jurado gozan de una presunción iuris tantum de acierto destruible mediante prueba en contrario, por cuanto que está basada en la competencia, especialidad y presumible objetividad de sus miembros. Esa presunción quiebra en el caso de que el acuerdo del Jurado hubiere incurrido en "infracción legal, en un error de hecho o de derecho, o en una desafortunada apreciación de la prueba"( SSTS de 17/03/1.970, de 24/02/1.972, de 25/11/1.974, de 07/05/1.980 y de 13/05/1.991).
Para ello resulta imprescindible que se acredite, salvo el error de Derecho que no requiere prueba para ello ( STS de 12/12/1.997), por medio de un dictamen pericial emitido en vía jurisdiccional con las garantías de objetividad que consagra la LEC, pues este método ofrece las mismas garantías de objetividad e imparcialidad que el Jurado de la expropiación. Es por ello, que los informes periciales que acompañan a las hojas de aprecio no son considerados por la jurisprudencia como documentos objetivos, al haber sido realizados por encargo unilateral con anterioridad al proceso lo que les priva de las garantías de la LEC, razón por la que, en principio, no pueden prevalecer sobre las resoluciones del Jurado; es una prueba que debe ser valorada, como el resto de la prueba admitida y tiene aptitud para formar la convicción del Tribunal, pero su valor es relativo si no son posteriormente objeto de prueba pericial.
La fuerza persuasiva del informe del perito judicial se ha resaltado por la jurisprudencia del TS. Así, la STS de 26/09/2.012 manifestó que el informe de un perito judicial, por las especiales garantías de que está revestida su designación y por el examen crítico a que es sometido su parecer, tiene frecuentemente una fuerza persuasiva superior a otros medios de prueba. Aun así, en la STS de fecha 20/09/1.990, como en otras muchas, no se reconoció por el Tribunal el informe pericial judicial, por cuanto que no contenía un razonamiento o fundamento de la valoración, concluyendo que "siendo evidente que tal dictamen pericial carece de la adecuada fuerza de convicción, por no apoyarse o desconocerse, los presupuestos fácticos y legales que avalan sus conclusiones, resultando, en consecuencia, insuficiente para destruir la presunción de acierto de que gozan los Jurados Provinciales de Expropiación, pues el elemento protegido jurídicamente por la presunción de acierto, que es el acuerdo del Jurado, no puede considerarse que haya sido objeto de una crítica dirigida a acreditar el error en que hubiere podido incurrir ni por tanto se puede aceptar que haya sido desvirtuada de la presunción."
En el presente caso, la demandante para combatir los Acuerdos del JEFG, aporta a las actuaciones, los informes periciales del Topógrafo y del Arquitecto presentados ya en la vía administrativa, a los que añade el informe de la perita judicial que es Arquitecta. Los informes del Topógrafo huelga volver a examinarlos porque van dirigidos a acreditar la extensión superficiaria de la parcela, cuestión sobre la que ya nos hemos pronunciado.
De los seis factores controvertidos, la pericial judicial, mantiene la valoración del JEFG por lo que hace a tres de ellos: (1) edificabilidad,(2) valor en construccióny (3) gastos de urbanización;por lo tanto, no queda demostrado el error patente de hecho o de derecho o la errónea valoración de la prueba de los Acuerdos del JEFG, ya que, -sin entrar en este momento a valorar la motivación del JEFG-, la tesis de la prueba pericial administrativa de parte reiterada en esta vía judicial, no ha sido validada en cuanto a estos factores por la pericial judicial practicada en esta sede.
Respecto a la edificabilidad,el JEFG adopta el índice de edificabilidad de 0,63466.Dice el JEFG que el terreno se encuentra fuera de alineación por lo que de conformidad con el art. 37.1 a) inciso segundo del TRLSRU ("Valoración en el suelo urbanizado"),toma como edificabilidad la media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido. La finca se encuentra dentro del ámbito de la Ordenanza 5 del PXOM de Santiago de Compostela (vivienda unifamiliar en hilera). De acuerdo con el art. 20.3 del RVLS el JEFG delimita un ámbito espacial homogéneo donde está la finca expropiada, acudiendo a las manzanas de alrededor. El uso mayoritario es el de vivienda unifamiliar. La Ordenanza de aplicación no establece un índice de edificabilidad pero expresa la forma de calcular el derecho edificatorio (art. 142): parcela mínima de 250 m2, un frente mínimo de 6 en contacto con la vía pública, un aprovechamiento máximo autorizable...Teniendo en cuenta estas condiciones y el parcelario existente el JEFG deduce un índice de edificabilidad máxima de 0,6952 m2/m2 para viviendas en hilera en el ámbito de la Ordenanza 5, siendo la edificabilidad media de todo el ámbito homogéneo de 0,63466 m2/m2.
El perito de parte, considera que la edificabilidad es de 1,3 m2/m2,pero en vez de expresar las unidades de ocupación en porcentaje lo hace en m2/m2, tal y como refiere el numeral 4 de su informe, lo que no sería materializable en la parcela de autos como opina la pericial judicial (Respuesta A.1 del informe pericial judicial). El Sr. Alejo calcula la edificabilidad multiplicando la ocupación (sin detraer la superficie destinada a viales) por el número de plantas permitidas, lo cual, no se corresponde con la edificabilidad de la parcela (Respuesta A.1.1 del informe aclaratorio).
Por lo que respecta al valor de construcción,el acordado por el JEFG es de 853,39 €/m2,y se fundamenta de la manera siguiente: "O valor da construción obtívose a partir do módulo básico de construción (MBC) definido no Real Decreto 1020/1993 vixente na data de valoración, e referido ó uso e tipoloxía edificatoria correspondente considerado no cálculo, por considerar que a súa definición axústase ós requisitos do artigo 22 do RVLS. O Real Decreto 1020/1993 contempla sete módulos cunhas diferenzas entre os extremos que este Xurado considera que non reflicten a realidade de Galicia. Por esta razón, o Xurado utiliza soamente tres dos intermedios, seguindo os ámbitos territoriais da Consellería de Vivenda para vivenda protexida (Decreto 18/2006, DOG 13-02-06; Orde VIV/1266/2006, BOE 29-04-06). Asígnanse do seguinte xeito: MBC 2, Zona Superior; MBC 3, Zona 1; MBC 4, Zona 2. A Santiago de Compostela correspóndelle o MBC 2. Posto que non se está a cumprir a aprobación anual prevista no artigo 2 do Real Decreto 1020/1993, o módulo actualízase anualmente dende a súa entrada en vigor por aplicación do índice de prezos ó consumo xeral en Galicia, resultando nun valor de 742,08 €/m2. Para referir este módulo ó uso e tipoloxía considerada no cálculo, para as vivendas multiplicouse polo coeficiente 1,15 do cadro de coeficientes do valor das construcións do Real Decreto 1020/1993 antes citado, correspondente ó uso residencial, clase viviendas unifamiliares de carácter urbano, modalidade en liña ou bloque cerrado, categoría 4, resultando ser 853,39 €/m2".
El perito de parte sostiene que este factor debe ascender a 811,62 €/m2,pero su valoración es incompleta, al tener en cuenta solamente para su cálculo, el presupuesto de ejecución material (PEM), el cual, anexa a su informe. Como bien razona la pericial judicial, (véase Respuesta A.4.2 del informe aclaratorio), no incluye otros gastos que se deben considerar, tal y como establece el art. 22.2 del RVLS, que añade: "los gastos generales y el beneficio industrial del constructor, el importe de los tributos que gravan la construcción, los honorarios profesionales por proyectos y la dirección de las obras y otros gastos necesarios para la construcción del inmueble."
Por lo que respecta a los gastos pendientes de urbanización.El art. 22.3 del RVLS dice que: "En el caso de parcelas que no se encuentren completamente urbanizadas o que tengan pendiente el levantamiento de cargas o el cumplimiento de deberes para poder realizar la edificabilidad prevista, se descontarán del valor del suelo determinado según el apartado 1 anterior la totalidad de los costes y gastos pendientes, así como el beneficio empresarial derivado de la promoción, de acuerdo con la siguiente expresión: VSo= VS-G.(1+TLR+PR). La tasa libre de riesgo, a los efectos de determinar el beneficio de la promoción en este Reglamento, será la última referencia publicada por el Banco de España del rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años. En cuanto a la prima de riesgo, a los efectos de determinar el beneficio de la promoción en este Reglamento, se fijará en función de los usos y tipologías correspondientes atribuidos por la ordenación urbanística, tomando como referencia los porcentajes establecidos en el Anexo IV de este Reglamento en función del tipo de inmueble sin que pueda ser superior al porcentaje que se determine para el coeficiente corrector K establecido en el apartado 2 anterior, incluida la propia prima de riesgo como sumando de la totalidad de los gastos generales."
El JEFG otorga a los costes pendientes 7,71 €/m2. Y dice: "O RVLS entrou en vigor o 10 de novembro de 2011. A última referencia do tipo sinalado antes desa data foi publicada no BOE polo Banco de España o 3 de novembro de 2011, e ten un valor do 4,286. A prima de risco que se recolle no anexo IV do RVLS para edificios de uso residencial (primeira residencia) é do 8%."
El perito de parte considera que no hay costes pendientes, si bien, no aporta razones para fundamentarlo más allá de la alegación de que la finca se encuentra totalmente urbanizada. Por su parte la pericial judicial tanto en su informe inicial (respuesta a la pregunta A5 -folio 16-) como en el aclaratorio (respuesta A.42 -folio 19-), coincide con el JEFG al decir: "La finca está en suelo urbano consolidado, pero para edificarla es necesario ceder el ayuntamiento el terreno necesario para la ampliación de viales e incurrir en los costes de urbanización de sus frentes. Se aporta resumen de valoración con parámetros adoptados. En este caso coincidente con el XEG." "Me ratifico en que para materializar la edificación es necesario ceder obligatoria y gratuitamente al ayuntamiento los terrenos que según el planeamiento sean necesarios para la ampliación de viales. Además esos terrenos deben ser urbanizados por el administrado.(...) "La LSG, en su artículo 18, establece que los solares habrán de tener urbanizadas de acuerdo a las alineaciones y rasantes todas las vías a las que de frente. Es derecho del propietario completar la urbanización necesaria para que su terreno alcance la condición de solar, asumiendo los costes necesarios para completar los servicios urbanos y ejecutar las obras necesarias para conectar con redes de servicios y viaria en funcionamiento. Los costes totales necesarios para urbanizar los 118,30 m2 de terreno de cesión ascienden a 7.873,80 €, lo que supone un coste de 7,71 €/m2 si dividimos el coste total entre los 1.022 m2 de la parcela objeto de estudio. Se adjunta cuadro pormenorizando partidas necesarias, la medición y presupuesto".
Llegados a este punto, corresponde ahora analizar los últimos tres parámetros discutidos ((1) coeficiente de ponderación de los gastos generales,(2) valor en venta del producto inmobiliarioy (3) el traslado del portal).
Comenzando con el coeficiente de ponderación de los gastos generales,no es ocioso reproducir su concepto y la posibilidad de reducir el general (1,40). Cabe adelantar que el JEFG le ha otorgado el valor de 1,35,la pericial de parte 1,40y la pericial judicial 1,30.
El art. 22.2 del RVLS define este coeficiente como: "el que pondera la totalidad de los gastos generales, incluidos los de financiación, gestión y promoción, así como el beneficio empresarial normal de la actividad de promoción inmobiliaria necesaria para la materialización de la edificabilidad. Dicho coeficiente K, que tendrá con carácter general un valor de 1,40podrá ser reducido o aumentado de acuerdo con los siguientes criterios: a) Podrá reducirse hasta un mínimo de 1,20 en el caso de terrenos en situación de urbanizado destinados a la construcción de viviendas unifamiliares en municipios con escasa dinámica inmobiliaria,viviendas sujetas a un régimen de protección que fije valores máximos de venta que se aparten de manera sustancial de los valores medios del mercado residencial, naves industriales u otras edificaciones vinculadas a explotaciones económicas, en razón de factores objetivos que justifiquen la reducción del componente de gastos generales como son la calidad y la tipología edificatoria, así como una menor dinámica del mercado inmobiliario en la zona."
La pericial de la demandante, parte de que este factor ha de ser de 1,40 porque es el general. El JEFG dice en el Acuerdo que ha tenido en cuenta los criterios que para reducirlo están en el art. 22.2 del RVLS, y, por su parte, la pericial judicial, (respuesta a la cuestión A3, -folio 15 del informe inicial-), observa adecuado que se reduzca en base tres factores: 1.-el uso de tipología de vivienda unifamiliar de categoría media; 2.-la ubicación del terreno expropiado en un área secundaria de Santiago de Compostela; 3.-la previsibilidad de que las viviendas sean de autopromoción. Sin embargo, finalmente, la pericial judicial parece estar de acuerdo con la valoración que otorga el JEFG, al decir: "En todo caso, el factor que más se aproxima a los adoptados en las valoraciones obrantes en el expediente es el adoptado por el XEG."En esta tesitura, siendo además la diferencia entre el valor que sostiene la demandante (1,40) y la que sostiene el JEFG (1,35), de poca entidad, estando además la valoración de la perita algo por debajo de la propuesta por la expropiada, sin que por parte esta pericial judicial se censure expresamente la valoración del JEFG, procede también mantener lo dispuesto por el JEFG.
Siguiendo por la valoración del traslado del portal.El JEFG en el apartado de "Outras indemnizacións, Traslado del portal",tal y como consta en la hoja de valoración del Acuerdo, siguiendo a la hoja de aprecio de la AXI, lo cuantifica en 110 €.La actora en su hoja de aprecio, que es de la que hay que partir por el principio de vinculación a las hojas de aprecio y la doctrina de los actos propios, con la que acompaña el informe pericial del Arquitecto, valora esta partida en 3.424,98 €.La pericial judicial en 2.205,82 €,cantidad a la que añade luego en la suma final el 5% por el premio de afección.
El JEFG en el apartado del Acuerdo relativo a "VALORACIÓN DOUTRAS INDEMNIZACIÓNS",refiere que: "Os trasladosde obras, elementos constructivos e instalacións valóranse polo seu custo de execución."
La demandante en base a su pericial -numeral 6-, fundamenta el precio que solicita en el hecho de que, como el objeto del proyecto consiste en la mejora del Camino de Santiago al que le es aplicable la "Guía de boas prácticas para as actuacións nos Camiños de Santiago",no es posible la reposición del muro existente, debiéndose construir un muro de cierre nuevo adaptado a las exigencias de Patrimonio de la Xunta, siguiendo las pautas de la Guía por lo que dice el apartado de "Peches". A tal efecto, dice que se deberá construir un muro de cierre de fábrica revestido, sin pilares, y con una puerta de acceso adaptada también a la Guía. A continuación, refiere las mediciones y precios que tuvo en cuenta.
La pericial judicial, -respuesta a la pregunta A6 del informe inicial y respuestas a las preguntas A.61, A63, A64 y A65 del informe aclaratorio-, entiende que si el muro es trasladado hay que respetar la normativa urbanística del PXOM de Santiago de Compostela y que la propuesta del perito de parte incumple las normas generales del indicado instrumento urbanístico por plantear un muro de altura superior a los 0.60 metros permitidos; por otra parte, no incluye cuatro vigas porque no son aconsejables los elementos verticales en el entorno de los Caminos de Santiago y porque la pericial de parte las rechaza también; por lo que hace a la puerta que indica el informe de parte, entiende que constituye una mejora respecto de la existente, valiendo la existente si está debidamente pintada porque no incumple las normas.
La representación de la Xunta de Galicia en sus conclusiones, señala que no procede otorgar más indemnización que la que confiere el JEFG, ya que, que la pericial judicial incumple el método de valoración seguido por el Jurado que fue el método residual estático, que viene referido solo al suelo (arts. 35.2 en relación con el art. 37.2), además, asevera que la indemnización que propone dicha pericial es desproporcionada si se pone en comparación con la del Jurado, resultando también que añade un porcentaje por el premio de afección, lo que no procede incluir.
Pese a que el JEFG -siguiendo el acta previa a la ocupación-, parte de que el objeto de expropiación es simplemente el traslado de un muro, luego indica que éste ha de ser valorado -como dice su propio Acuerdo- "conforme a su coste de ejecución";por lo tanto, si ese coste de ejecución se ve incrementado porque tiene que cumplimentar la normativa existente del lugar donde va ir ubicado conforme explica la pericial judicial, que es la Ley 5/2.016, de Patrimonio Cultural de Galicia (Ley 5/16, de 5 de mayo), la Ley del Suelo de Galicia ( Ley 2/16, de 6 de febrero) y más el PXOM de Santiago de Compostela, cuyo art. 126.9 dice que el muro de fábrica no podrá ser de altura mayor a 0,60 m, han de tenerse en cuenta estas circunstancias, siendo adecuado que se otorgue a la actora ese coste de ejecución real, entendiendo la Sala ajustada la propuesta de la pericial judicial, por las razones que nos aporta y que han sido anteriormente mencionadas; eso sí, sin el premio de afección, -como tampoco lo otorgó el JEFG- por aplicación al caso de lo dispuesto en el art. 47 del REF que dispone que: "Los propietarios carecerán, en cambio, del derecho al premio de afección cuando por la naturaleza de la expropiación conservan el uso y disfrute de los bienes o derechos expropiados."Por lo tanto, se estima parcialmente este motivo reconociéndose a la demandante por el traslado del muro, la cantidad de 2.205,82 €.
Restaría por añadir, para contestar a la alegación del trámite de conclusiones aportada por la representación de la Xunta de Galicia, que la pericial judicial no incumple el método de valoración del JEFG, porque fue el propio Jurado el que valora de forma independiente bajo el epígrafe "Outras indemnizacións" el traslado del muro -hoja de valoración -folio 379 del expediente-. Y es que el JEFG sigue el método residual estático para el suelo en el que incluye como partidas: los 50 m2 de terreno, los 0,50 m3 de hormigón en columna y 20 m2 de muro de bloque e P.P. cimentación, dejando de lado valorar por el método residual estático, el traslado de portal.
Finalmente, estaría el valor en venta del producto inmobiliario.El JEF dice que es de 1.378,97 €/m2según el estudio de mercado realizado para una vivienda unifamiliar en hilera de una categoría constructiva media. La actora defiende, en base a su informe pericial que analiza siete ofertas de inmuebles que extrae del portal web idealista pertenecientes a la zona de Santiago de Compostela, que asciende a 1.538 €/m2, dato con el que la pericial judicial está de acuerdo, al contestar en su informe inicial a la pregunta A2 que: "El Valor de venta (Vv) justificado en el informe del Sr. Alejo, de 1.538 €/m2, es correcto porque está motivado en un estudio de mercado pormenorizado."
El art. 22.2 define el Vv como "el valor en venta del metro cuadrado del edificación del uso considerado del producto inmobiliario acabado, calculado sobre la base de un estudio de mercado estadísticamente significativo, en euros por metro cuadrado edificable."
El estudio que aporta la pericial de la demandante no cumple las condiciones para ser considerado como estadísticamente significativo; en primer lugar, no se basa en transacciones reales, sino en ofertas de un portal web que no determinan que ese fuera su precio real final; en segundo lugar, las superficies de los inmuebles testigos que maneja (192m2, 180 m2, 143m2, 127m2, 203m2, 190m2, 140m2) son muy superiores a la del bien expropiado que fue de 70 m2; en tercer lugar, incluye ofertas de viviendas que están muy distanciadas de la zona donde se encuentra la parcela objeto de expropiación, al incluir varios testigos inmuebles que están en la zona histórica, como el de la vivienda sita en la DIRECCION001 en Velay, estando DIRECCION002 (lugar de la finca expropiada) en la periferia sur de la ciudad.
La pericial judicial se limita a ratificar el informe del perito de parte por el hecho de que aporta un estudio de mercado, sin que se añada ninguna razón de ciencia al respecto de la bondad de aquél cara a desvirtuar la resolución del JEFG, pues no se pone en duda el valor en venta a que llega el JEF habida cuenta que no se nos dice que haya incurrido en un error de hecho o de derecho; por lo que, en esta tesitura, aunque reconociéndose que no se aporta por el JEFG el estudio de mercado, considera la Sala, que no procede estimar la pretensión de la demandante porque no ha quedado desmerecida en virtud de la prueba practicada la presunción de certeza ínsita en el Acuerdo de valoración del Jurado.
En definitiva, se estima parcialmente el recurso contencioso-administrativo promovido por la representación de Dña. Sonsoles frente a los acuerdos del JEFG, que se anulan, solamente por lo que respecta a la valoración del traslado del portal que pasa de ser 110 € a 2.205,82 €, manteniéndose en todo lo demás, correspondiendo a la demandante por el justiprecio la cantidad total de 7.351,35 €.
QUINTO.- Las costas procesales.
El art. 139.1 inciso segundo de la LRJCA (Ley 29/98, de 13 de julio) establece que: "En los supuestos de estimación o desestimación parcial de las pretensiones, cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad, salvo que el órgano jurisdiccional, razonándolo debidamente, las imponga a una de ellas por haber sostenido su acción o interpuesto el recurso con mala fe o temeridad."Por consiguiente, al haber sido el recurso estimado parcialmente, no se imponen costas a ninguna de las partes, cada parte satisfará las propias y las comunes por mitad.
