Sentencia Contencioso-Administrativo 475/2026 Tribunal Superior de Justicia de Comunidad de Madrid. Sala de lo Contencioso-Administrativo. Sección Décima, Rec. 428/2024 de 01 de junio del 2026

PRIMERO.-La ASOCIACIÓN DE AFECTADOS METRO RAFAEL ALBERTI Y PRESA DE SAN FERNANDO DE HENARES, don Fructuoso y doña Azucena han interpuesto el presente recurso contencioso administrativo contra la resolución dictada por la Consejería de Vivienda, Transporte e Infraestructuras de la Comunidad de Madrid en fecha de 19 de febrero de 2024, que desestimó el recurso de reposición formulado contra la de 23 de noviembre de 2023, parcialmente estimatoria de reclamación de responsabilidad patrimonial, expediente RPO número NUM000

El procedimiento administrativo se inició de oficio por orden de 21 de febrero de 2022 de la citada Consejería, por traer causa de los daños derivados de las obras de construcción de la Línea 7B de Metro de Madrid, en el tramo comprendido entre las estaciones de Barrio del Puerto y Hospital del Henares, en concreto, de la declaración de ruina física, posterior ruina técnica urbanística y ulterior demolición de la edificación sita en la DIRECCION000, siendo don Fructuoso y doña Azucena propietarios de la vivienda sita en la DIRECCION000 y de la plaza de garaje número DIRECCION001 del inmueble.

En el momento del desalojo de laa vivienda, ésta constituía el domicilio familiar de don Fructuoso y de doña Azucena.

En el procedimiento administrativo se solicitó indemnización por los conceptos de pérdida de la vivienda y de la plaza de garaje, junto a las mejoras y al mobiliario existente en aquella, resarcimiento de los daños morales, falta de disponibilidad o lucro cesante por la pérdida de los bienes inmuebles, gastos accesorios por la compra de otros nuevos, cuotas de la Asociación e indemnización del impacto fiscal.

Con base en el artículo 106. 2 de la Constitución Española, los artículos 32 y siguientes de la Ley 40/2015, de 1 de octubre, de Régimen Jurídico del Sector Público, los artículos 32, 79, 82 y 86 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, el artículo 6 del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprobó el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo, los artículos 34 y 37 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprobó el Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, el informe técnico de 16 de noviembre de 2022 del Instituto Técnico de Materiales y Construcción, INTEMAC, el estudio encargado al despacho jurídico SIMMONS AND SIMMONS acerca de los parámetros de cálculo a utilizar para el pago de la responsabilidad patrimonial, que fue emitido el 25 de noviembre de 2022, los artículos 20 a 23 de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, los informes de tasación realizado por TINSA en fechas de 17 de noviembre de 2021, 1 de abril de 2022 y 27 de abril de 2023, y el dictamen de la Comisión Jurídica Asesora de la Comunidad de Madrid de 21 de septiembre de 2023, la resolución de 23 de noviembre de 2023, dispuso:

"Estimar parcialmente la reclamación de responsabilidad patrimonial de la Administración de la Comunidad de Madrid formulada por la representación de Fructuoso y Azucena, por la pérdida del inmueble situado en la DIRECCION000 y de la plaza de garaje DIRECCION001, del municipio de San Fernando de Henares, e indemnizar a los reclamantes en la cuantía de 259.075,92 euros, correspondiendo a Fructuoso la cantidad de 129.537,51 euros y a Azucena la cifra de 129.537,51 euros".

Y motivó su decisión basándose en las siguientes consideraciones y argumentos:

1.-La Administración demandada ha reconocido el derecho de don Fructuoso y de doña Azucena a una la indemnización por el valor de la edificación y del suelo, a consecuencia de la pérdida de la vivienda sita en la DIRECCION000, y de la plaza de garaje DIRECCION001 del edificio, de San Fernando de Henares, de las que eran propietarios.

Aplicando al caso el artículo 34.2 de la Ley 40/2015, de 1 de octubre, de Régimen Jurídico del Sector Público, los artículos 34.1 d) y 37 y Disposición Final Segunda del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, y la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, los artículos 6, 23 y 24 del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprobó el Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo, y teniendo en consideración los informes de TINSA y el informe técnico de INTEMAC, la resolución de 23 de noviembre de 2023 cuantificó el valor del suelo y de las edificaciones existentes en 171.195 euros en total más su actualización al 2%, de los que la cantidad de 159.570 euros corresponde a la vivienda y la cantidad de 11.625 euros corresponde a la plaza de garaje, habiéndose determinado el valor mediante la tasación conjunta del suelo y de las edificaciones por el método de comparación, de acuerdo con los criterios especificados en la tasación, especialmente, en atención a una superficie de la vivienda de 81 m2 construidos y de 25 m2 construidos para el garaje, según las superficies que figuran en el catastro, y a una antigüedad aproximada de la edificación de 50 años.

Se significa que se ha descartado la compensación por el valor de edificar una nueva vivienda y garaje, porque se generaría un enriquecimiento injusto de los interesados, así como que la valoración administrativa ha utilizado el sistema de comparación para la tasación conjunta del 100% del suelo y de la edificación, ya que ésta se ha perdido por la demolición y, según el informe de INTEMAC, no es técnica ni económicamente viable efectuar la cimentación necesaria para realizar la edificabilidad reconocida en el Planeamiento.

La Administración también ha rechazado la valoración discrepante realizada por VALUM Instituto de Valoraciones, S.A. en su informe de 29 de marzo de 2022, y la tasación efectuada por el arquitecto don Carlos en fecha de 16 de mayo de 2022 -que también contiene valoraciones distintas a las de TINSA-, aportadas al expediente administrativo por los interesados, por no haber desvirtuado las bases y las conclusiones del informe de TINSA de 17 de noviembre de 2021, que fueron ratificadas por su propio informe posterior en que, a requerimiento de la Administración - artículo 79 de la Ley 39/2015-, dicha entidad analizó la metodología y los criterios aplicados en la valoración de VALUM Instituto de Valoraciones, S.A.

En relación a la valoración de la vivienda, y de acuerdo con los informes de TINSA, que la Comunidad de Madrid ha considerado completos y adecuados, la resolución de 23 de noviembre de 2023 le reprocha al informe de VALUM que no especifica la fuente de donde se han extraído los testigos -posiblemente los más altos de la zona-, que son insuficientes, no constan completos y, al menos uno de ellos, debió ser descartado por resultar un valor anómalo y carecer de las características asignadas, por lo que se ha incrementado indebidamente el valor unitario y, por tanto, la tasación del inmueble.

Asimismo, se censura que no se ha aplicado a ningún testigo el porcentaje de reducción por los gastos de comercialización, lo que aumenta el valor de base entre un 5% y un 8%; y que se han utilizado incorrectamente los coeficientes de homogeneización por situación, antigüedad, superficie, calidad de la construcción, acabados-instalaciones y servicios comunes, aplicando los mismos coeficientes a algunos de esos parámetros y el mismo coeficiente final, de 1.082, a todos los testigos.

En relación a la valoración de la plaza de garaje, la resolución de 23 de noviembre de 2023 se decanta igualmente por los informes de TINSA al rechazar los testigos elegidos por VALUM -sin indicar la fuente-, que se encuentran en zonas con falta de plazas de garaje, lo que supone un mayor valor del m2; y señala, asimismo, la aplicación generalizada de un valor por m2 sin tener en cuenta que "no se paga el doble por una plaza en la que quepan dos coches, cuando por normativa la realidad es que solo puede ser ocupada por uno. En este caso, lo razonable es que el precio de la plaza en cuestión sea superior, pero no el doble".

Se cuestiona también la incorrecta elección de los testigos, que corresponden a un mismo complejo urbanístico en el que existen 429 viviendas y locales y 209 plazas de garaje, por lo que el desequilibrio entre la oferta y la demanda ha determinado la asignación de valores elevados.

Y se pone de relieve que el informe de VALUM Instituto de Valoraciones, S.A. ha escogido los valores más altos en las zonas seleccionada, no ha excluido los valores anómalos de los testigos, no ha descontado una reducción del 5% al 8% por los gastos de comercialización; y que ha aplicado el mismo coeficiente de 1, con un valor final de homogenización de 778,09 euros/m2, sin corregir eventuales diferencias ni tener en cuenta si, por su extensión, la plaza es para moto o coche, ni si está en superficie o bajo rasante.

2.-La resolución de 23 de noviembre de 2023 considera improcedente indemnizar a los interesados en 11.000 euros en concepto de mejoras a añadir al valor del inmueble, porque no se han acreditado mediante ningún medio de prueba -incluidas las tasaciones realizadas a instancia de la Administración o de los recurrentes-, y porque la demanda no ha tenido en cuenta si las eventuales obras han sido de mejora -por afectar a elementos estructurales o aumentar la superficie habitable- o de conservación y mantenimiento.

3.-La resolución de 23 de noviembre de 2023 reconoce que "los reclamantes fueron desalojados de su vivienda por emergencia y no pudieron retirar sus pertenencias por lo que perdieron el mobiliario y los enseres de su propiedad. Esta pérdida supone un daño que tiene que ser compensado".

Como, por las circunstancias urgentes en que se produjo su pérdida, no es posible determinar la compensación por el valor de mercado de dichos bienes según sus cualidades, antigüedad y estado de conservación, ni se pudieron conservar las facturas u otros documentos acreditativos de la existencia y precio de los mismos, el acto administrativo aquí impugnado ha asumido la valoración realizada en el informe SIMMONS AND SIMMONS, que ha estimado el coste medio que supondría adquirir los bienes muebles de una vivienda tipo en San Fernando de Henares, al que se le ha aplicado un descuento de amortización del 25% -en consideración a la vida útil media de los muebles y enseres-, por lo que "el coste de reponer los bienes muebles lesionados a un propietario de una vivienda con cocina, salón-comedor, dos habitaciones y cuarto de baño asciende a 28.013 €. Esta cantidad se incrementaría proporcionalmente para viviendas con más espacios habitables".

Con base en lo anterior, ha cuantificado este concepto indemnizatorio en la cantidad de 34.801,00 euros, dado que la vivienda de los interesados tenía 3 habitaciones, y ha rechazado la cantidad de 64.282,00 euros IVA incluido, solicitada por ellos con base en el presupuesto aportado, porque el valor de mercado no puede determinarse a partir de un único presupuesto, con valores de reposición a nuevo - pues si se abonase la cuantía de la reposición a nuevo, se produciría un enriquecimiento injusto de los interesados-, y sin considerar la depreciación y amortización por el paso del tiempo.

Más específicamente, la resolución recurrida argumenta:

"En primer término, no resulta ni justificada ni razonable la inclusión de determinados muebles. Dado el tamaño de la vivienda, muchos elementos no tendrían cabida en la misma. Según se ha indicado, el inmueble tenía 69,57 metros cuadrados útiles por lo que no cabrían todos los muebles presupuestados y, además, deberían de tener menor tamaño y, en consecuencia, un coste inferior.

Además, hay elementos que no resultan lógicos, entre los que cabe citar los siguientes:

-Frigorífico y congelador aparte. Lo normal es que estén integrados en único frigorífico en una cocina de pequeño tamaño como era ésta.

-Mobiliario de cocina con electrodomésticos panelados. Dado su elevado importe de 9.129 euros tendría que incluir los electrodomésticos pero éstos se solicitan aparte.

-Cambio de bañera a ducha junto con el coste del plato de ducha y anexos, que no se justifican.

En segundo lugar y en cuanto a la valoración, debe señalarse que no es prueba válida la presentación de un único presupuesto, siendo más razonable realizar un estudio sobre el coste medio en el mercado, como ha efectuado esta Administración. Además, los interesados solicitan la reposición del daño mediante la adquisición de elementos nuevos, sin considerar la depreciación y necesaria amortización por el paso del tiempo, según se ha explicado en el apartado anterior.

En lo que se refiere a los efectos personales con implicación emocional y personal a los que también hacen mención las alegaciones de los interesados, solo cabe su resarcimiento a través del daño moral lo que sucede en el presente caso en el que se compensa por este concepto el conjunto de sufrimientos padecidos, según se expone más adelante".

4.-La resolución de 23 de noviembre de 2023, considerando que la compensación de daños morales no está sujeta con carácter general a normas o parámetros objetivos, y la procedencia de determinar su cuantía por grupos de afectados, ya que el sentimiento de aflicción padecido por los recurrentes tiene origen e intensidad similares al de otras personas en su misma situación, se ha basado en el informe realizado por SIMMONS AND SIMMONS, que ha efectuado una estimación de los daños morales de forma global para los afectados de San Fernando de Henares, -dependiendo de la modalidad de bien inmueble (vivienda, local o plaza de aparcamiento), la relación jurídica con el mismo (propietario arrendatario), uso (residencia de la familia, negocio o actividad económica) y número de afectados que habitaban la vivienda, además de valorar las situaciones concretas de especial vulnerabilidad-.

Añade que ello "supone tener en cuenta a cada conviviente de manera particular e indemnizarle por daño moral por su propia afección, teniendo como base el importe de 20.000,00 euros por persona y siendo imprescindible según la jurisprudencia para que exista daño moral a causa de la pérdida de una vivienda la residencia habitual en la misma ... sin que pueda atribuirse perjuicio moral por la mera pérdida de un inmueble en el que no se resida y en el que, por tanto, no se desarrolle un proyecto personal de existencia.

Por otro lado, el daño moral es más intenso en el caso de aquellas familias residentes que son titulares de la vivienda donde han establecido un plan de vida a largo plazo que en el supuesto de los inquilinos cuya vinculación con la casa es menos profunda.

Pero, además, de ese daño moral individual que conlleva una compensación idéntica para cada persona que habitaba en la vivienda en las mismas circunstancias, también hay que tomar en consideración que resulta adecuado incrementar esa afección a los titulares que convivían con más personas. Resulta razonable considerar que la zozobra, angustia e inseguridad sean superiores cuantos más miembros de la familia vivieran y dependieran con un o unos mismos titulares, así como en aquellos casos en los que exista una especial situación de vulnerabilidad, como se ha apuntado con anterioridad.

En este sentido, se añade una cantidad de 8.000 euros cuando había una segunda persona residiendo y 5.000 euros por cada conviviente adicional"

Con base en esos criterios ha acordado una indemnización de 48.000 euros en total, de los cuales corresponden 24.000 euros a don Fructuoso, y otros 24.000 euros a doña Azucena, en calidad de propietarios y residentes en la vivienda afectada, sita en la DIRECCION000 de San Fernando de Henares.

Se ha denegado la mayor cantidad solicitada, de 60.000 euros por este concepto, al considerar que la decisión administrativa ha de basarse en precedentes de indemnizaciones análogas, incrementadas, en su caso, ante las circunstancias especiales que concurran; y que los interesados únicamente han apoyado su pretensión en la cita genérica de varias sentencias, sin aportar argumentos concretos ni elementos probatorios adicionales.

5.-La resolución de 23 de noviembre de 2023 ha desestimado la indemnización por gastos de alojamiento con los siguientes argumentos:

En virtud y con cargo a la Orden de Emergencia y encargo de la Consejería de Transportes e Infraestructuras de 26 de julio de 2021 y sus correspondientes modificaciones y ampliaciones, desde el desalojo de don Fructuoso y de doña Azucena, de la vivienda familiar hasta el 21 de septiembre de 2022, en que cesó la vigencia de dicha Orden, la Comunidad de Madrid ha abonado directamente por su realojo las siguientes cantidades:

Gastos de alojamiento 12.052,49 euros.

Desplazamientos 347,44 euros.

Manutención 15.426,86 euros.

Piso alquiler 5.232,77 euros.

Plazas garaje 149,51 euros.

Suministros 560,65 euros.

Total 33.769,72 euros.

Se añade que:

"Debe recordarse que, una vez finalizada la vigencia de la Orden de emergencia, se propuso a los afectados la firma de acuerdos parciales en los que se acordaba sufragar dichos gastos por un período de seis meses desde el cese de la cobertura de emergencia y por cuantía de 4.788,00 euros.

No obstante, en el presente supuesto no se han solicitado, ni justificado, gastos de alojamiento, por lo que no procede su consideración como concepto in indemnizable al no ser un gasto real y efectivo".

6.-Tampoco se ha reconocido indemnización por el concepto de pérdida de disponibilidad de la vivienda y de la plaza de garaje, tanto para el uso personal de sus propietarios como para arrendarlos.

Se argumenta que la pérdida del uso y disfrute de la vivienda y de la plaza de garaje ya se han incluido en la indemnización correspondiente a la pérdida de dichos inmuebles, de la que la que la falta de libre disposición sobre ellos es una consecuencia directa, sin que a esta conclusión obste la normativa fiscal invocada en la demanda porque en este caso todas las facultades dominicales convergían en los propietarios, que tenían el derecho de posesión, uso y disfrute de la vivienda y de la plaza de garaje, a lo que se añade que la reclamación por frustración de un lucro cesante -que no se concreta-, a causa de no poder arrendarlos es "una mera expectativa de negocio o de hipotéticos ingresos o beneficios no existentes en el momento de producirse el daño".

7.-La resolución de 23 de noviembre de 2023 ha desestimado indemnizar los gastos asociados a la adquisición de una nueva vivienda y plaza de garaje que sustituyan a los perdidos, al considerar que no son daños efectivos directamente causados por la actividad administrativa que ha originado la responsabilidad patrimonial, sino derivados del eventual empleo o destino que don Fructuoso y doña Azucena den a la indemnización que perciban en el futuro por la pérdida de los inmuebles de su propiedad, a lo que se añade que el método de valoración legal de los inmuebles no incluye en la tasación los gastos asociados, y que éstos no resultarían obligatorios para los futuros compradores.

8.-Se ha desestimado la compensación del impacto fiscal de la indemnización que se conceda a los demandantes al no apreciarse nexo causal, ya que las futuras cargas tributarias no se derivan directa ni inmediatamente de la responsabilidad patrimonial de la Comunidad de Madrid dimanante de la construcción de la Línea 7B de Metro.

9.-La misma suerte desestimatoria ha corrido la pretensión de abono de los gastos de asesoramiento jurídico y técnico asumidos por la ASOCIACIÓN DE AFECTADOS DE METRO CALLES RAFAEL ALBERTI Y PRESA DE SAN FERNANDO DE HENARES, y abonados mediante las cuotas satisfechas por los asociados.

Y ello por no tratarse de desembolsos preceptivos sino voluntariamente asumidos por los interesados.

10.-El acto administrativo recurrido denegó a los interesados dar "un tratamiento conjunto en el procedimiento de responsabilidad patrimonial a la situación de las cargas y obligaciones civiles, tributarias y de todo orden asociadas al suelo y a su condición de titulares del mismo, pese a que implique a varias Administraciones".

La decisión administrativa tuvo por fundamento que tales cuestiones son ajenas a la institución de la responsabilidad patrimonial y su acumulación al procedimiento de autos podría suponer una contravención de la regulación legal específica propia de una y otras, además de corresponder la competencia a distintas Administraciones.

11.-Finalmente, se actualizaron las indemnizaciones acordadas mediante el sistema previsto en el artículo 34.3 de la Ley 40/2015, de 1 de octubre, de Régimen Jurídico del Sector Público, aplicando al caso el Índice de Garantía de la Competitividad procedente del 2%.

Y se alcanzó la siguiente conclusión final:

"En consecuencia y según lo expuesto, se aprecian todos los requisitos necesarios para determinar la existencia de responsabilidad patrimonial de la Administración Pública por la pérdida del inmueble con referencia catastral NUM001 y código registral único NUM002 inscrito en el registro de la propiedad de San Fernando de Henares en el tomo NUM003 libro NUM004 folio NUM005 alta NUM006 situado en la DIRECCION000 y del inmueble con referencia catastral NUM007 y código registral único NUM008 inscrito en el registro de la propiedad de San Fernando de Henares en el tomo NUM009 libro NUM010 folio NUM011 alta NUM012 situado en la DIRECCION001, del municipio de San Fernando de Henares, por lo que procede indemnizar a los reclamantes en las cuantías siguientes:

-171.195,00 euros por la suma de los bienes inmuebles referenciados, 34.801,00 euros por los bienes muebles y 48.000,00 euros por daño moral. La cantidad total de indemnización por todos los conceptos expuestos asciende a 253.996,00 euros. Actualizada la cantidad indemnizatoria de 253.996,00 euros al Índice de Garantía de la Competitividad, supone un total de 259.075,92 euros.

De estas cantidades procede pagar a Fructuoso la cuantía de 129.537,51 euros y a Azucena la cifra de 129.537,51 euros".

SEGUNDO.- El escrito de demanda contiene una detallada narración de los hechos, en especial, del desarrollo y resolución del expediente administrativo por los daños y perjuicios ocasionados a don Fructuoso y a doña Azucena, como propietarios de la vivienda sita en la DIRECCION000 de San Fernando de Henares, y de la plaza de garaje DIRECCION001 sita en dicho inmueble.

Con invocación de los artículos 24 y 106.2 de la Constitución Española, los artículos 22, 47, 65, 77, 78, 79 y 81 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, los artículos 32 y siguientes, 67,91 y 92 de la Ley 40/2015, de 1 de octubre, de Régimen Jurídico del Sector Público, el artículo 35.2 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sueldo y Rehabilitación Urbana, y la Ley 22/2009 de 18 de diciembre, por la que se regula el sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía, así como de la doctrina jurisprudencial sobre su interpretación y aplicación, y con base en los dictámenes periciales realizados por los peritos de designación de parte don Florentino, de VALUM Instituto de Valoraciones, S.A., don Carlos, y don Desiderio y doña Adelaida, de AQUILIA ARQUITECTOS S.L.P., se solicita en la demanda una indemnización adicional de 153.259,68 euros en total.

Se alega, en esencia, que la vivienda ha constituido el domicilio familiar de don Fructuoso y doña Azucena hasta que se declaró en situación de ruina física inminente (según el acto administrativo mediante resolución municipal de 22 de septiembre de 2021) y tuvieron que abandonarla con todos los enseres y pertenencias, algunas de incalculable valor sentimental.

Declarado el estado o situación legal de ruina urbanística de la edificación (según el acto administrativo mediante resolución municipal de 6 de abril de 2022), se acordó su demolición fijando el 20 de septiembre de 2022 como fecha máxima para llevarla a efecto.

La resolución de la Consejería de Vivienda, Transporte e Infraestructuras de la Comunidad de Madrid de fecha 23 de noviembre de 2023 reconoció su responsabilidad patrimonial en relación a la ruina de la vivienda sita en la DIRECCION000, de San Fernando de Henares, y a la plaza de garaje DIRECCION001 ubicada en el mismo inmueble, a consecuencia de las obras de construcción de la Línea 7B de Metro de Madrid, pero no reconoció en su integridad los conceptos y las cuantías cuya indemnización habían solicitado los perjudicados.

Por esa razón, teniendo en consideración la normativa vigente, la doctrina jurisprudencial en la materia y los informes periciales aportados por los interesados, en la demanda se reclama la cantidad adicional de 153.259,68 euros para la reparación integral de los daños y perjuicios que les ha causado la actuación administrativa, y que ha de comprender "no sólo el valor del inmueble perdido, sino aquellos gastos a los que tuvieron que hacer frente los perjudicados para mitigar el daño sufrido o los gastos de reposición del inmueble perdido, como también los gastos que han tenido o tendrán que soportar a la hora de volver a adquirir un nuevo inmueble, los gastos de abogados, periciales necesarias para reclamar el correcto cálculo de la indemnización".

Con carácter previo a las cuestiones de fondo se denuncia en la demanda que la irregularidad procesal consistente en la indebida denegación y limitación de medios de prueba pertinentes, vulneró el derecho a la prueba consagrado en el artículo 24 de la Constitución Española y causó la indefensión de los interesados, lo que debe remediarse en sede jurisdiccional.

Se añade a lo anterior la protesta de nulidad radical del trámite adicional conferido a TINSA para cuestionar los informes de VALUM Instituto de Valoraciones, S.A. aportados por los interesados, prescindiendo absolutamente del procedimiento establecido al infringir las normas básicas del mismo por cuanto que los nuevos informes de TINSA se incorporaron al procedimiento administrativo sin haberse acordado su práctica de forma previa ( artículos 79 y 81 Ley 39/2015), fuera del período de prueba, sin abrir un periodo extraordinario ( artículo 77.2 Ley 39/2015) ni acordar la suspensión ( artículo 22 Ley 39/2015), y sin notificar a los interesados la solicitud de los nuevos informes ( artículo 78 Ley 39/2015) ni respetar el principio de contradicción al denegarles la posibilidad de aportar nuevas pruebas, lo que ha supuesto la vulneración del derecho de defensa consagrado en el artículo 24 de la Constitución Española, y causando indefensión a los interesados, dando lugar a la nulidad radical ex artículo 47.1.a) y e) de la Ley 39/2015, por lo que solicitan que los nuevos informes de TINSA sean excluidos del expediente, al carecer de virtualidad por ser nulos ( artículo 47 Ley 39/2015).

En cuanto al fondo, en la demanda se reclama una cantidad de 153.259,68 euros en total, adicional al importe de la indemnización reconocida en la resolución de 23 de noviembre de 2023, por los siguientes conceptos y cuantías indemnizables:

1.-Partiendo de que en el caso de autos la indemnización por perdida completa de la utilidad y valor de la vivienda y de la plaza de garaje, por demolición de las mismas como consecuencia de las obras de construcción de la Línea 7B del Metro, debe contemplar tanto el valor, a precio medio real de mercado de segunda mano en la fecha de la demolición, de la vivienda y de la plaza de garaje, en función de su antigüedad y de sus características, como el valor del suelo sobre el que se asientan - artículos 34.3 y 35.2 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Sueldo y Rehabilitación Urbana y doctrina jurisprudencial que se invoca sobre la determinación del valor del suelo afectado-, en la demanda se rechazan los valores determinados por TINSA, por parcialidad y falta de rigor hasta el extremo de fijar un valor del suelo inferior al justiprecio de expropiaciones realizadas en San Fernando de Henares en 2008.

De ahí que deban prevalecer las valoraciones alcanzadas en los informes periciales que los recurrentes han aportado, por lo que solicitan una cantidad de 60.681,58 euros en total - a razón de 52.520,27 euros por la vivienda y de 8.161,31 euros por la plaza de garaje - complementaria a la indemnización que se les ha reconocido.

Se significa que los demandantes han adquirido una nueva vivienda en escritura pública en fecha 28 de mayo de 2024, cuyo precio ha ascendido a 208.000 euros.

2.-En la demanda se reclama la cantidad adicional de 40.481 euros en concepto de indemnización por la pérdida del mobiliario, enseres y mejoras existentes en la vivienda demolida, afirmando que, en su momento, no pudieron ser valorados "in situ" dadas las circunstancias del desalojo y la imposibilidad posterior de acceder a la vivienda ni, por tanto, de recoger las correspondientes facturas de compra.

Alegando que la Administración no ha presentado ninguna valoración válida para determinar la indemnización correspondiente por la pérdida de los bienes muebles, enseres y mejoras de la vivienda, porque el informe de SIMMONS SIMMONS carece de valor pericial, por su carácter jurídico, consideran los demandantes que ha de prevalecer, junto a los presupuestos de un establecimiento comercial aportados al expediente, el informe pericial de AQUILIA ARQUITECTOS S.L.P. presentado en los autos, que los ha valorado a partir de la estimación de coste de mobiliario y enseres del informe SIMMONS SIMMONS, corrigiendo aquellos valores que se consideraron muy inferiores a los precios de mercado de calidad media y aplicando porcentajes de amortización.

Asimismo, se añade que se ha acreditado debidamente el importe de las mejoras cuya indemnización se reclama.

3.-Se reprocha en la demanda que no se ha reconocido indemnización por la falta de disponibilidad de la vivienda y de la plaza de garaje propiedad de don Fructuoso y de doña Azucena durante el tiempo transcurrido desde el desalojo hasta que se dictó la resolución de 23 de noviembre de 2023, y cuyo importe reclaman, a razón de 912 euros mensuales para la tipología A (piso en torno a 80m2), y de 77 euros al mes para la plaza de garaje- y por un total de 19.841,27 (18.314,10 euros por la falta de disponibilidad de la vivienda y 1.527,17 euros por la falta de disponibilidad de la plaza de garaje)-, que se ha determinado en los informes periciales elaborados por los arquitectos don Florentino en fecha de 22 de noviembre de 2022 y don Desiderio en fecha de 5 de febrero de 2023.

Se aduce que esa pérdida de la disponibilidad, que se refiere tanto al uso por los propietarios como a su facultad de arrendar la vivienda y la plaza de garaje, se diferencia del lucro cesante por la certeza de no obtener ganancias futuras, pero también "por la certeza de que, si no se hubiese producido el hecho dañoso, el perjudicado hubiera mantenido la esperanza en el futuro de obtener una ganancia o evitar una pérdida patrimonial y, la incertidumbre definitiva de lo que habría sucedido si no se hubiera producido el evento".

Y que supone un perjuicio que en la demanda se asimila al concepto de "pérdida de la oportunidad de una ganancia por el potencial arrendamiento del inmueble",y cuyo valor de uso y, en su caso, de falta de percepción de las rentas, se ha considerado indemnizable por la jurisprudencia civil "en supuestos de entrega tardía de inmuebles por parte del vendedor de una compraventa",que la demanda considera análogos al caso que nos ocupa.

4.-Los demandantes critican que no se les haya indemnizado por el importe de los gastos de gestoría, tasación, notaría, registro e impuestos que en su día desembolsaron para adquirir la vivienda y la plaza de garaje demolidas, que formaban parte de la inversión y que sus propietarios han perdido.

Y, reiterando que han de ser indemnizados en su integridad y sin sufrir ningún perjuicio patrimonial, también solicitan que se les abone la cantidad de 14.916,38 euros, por esos mismos costes asociados a la compra de la nueva vivienda, que ya han abonado, y la de 1.254,45 euros por la futura compra de una plaza de garaje, de características similares a las perdidas, que, en el informe de don Desiderio se han calculado en un 6,34% del valor de los nuevos inmuebles, en caso de que sean de segunda mano -y un 11,04% de su valor en caso de que sean de obra nueva, supuesto que no se contempla en la demanda-.

Considerando que el caso de autos guarda una identidad con el de la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, Sala de lo Contencioso Administrativo, de 5 de junio de 2006, en que se indemnizó a los propietarios de un inmueble indebidamente declarado en ruinas por los gastos de instalación de servicios de agua, luz, teléfono y electricidad de las nuevas viviendas, alegan que se han de indemnizar los gastos e impuestos asociados a la compra de otros inmuebles nuevos, "puesto que son gastos que ya fueron sufragados por los afectados cuando adquirieron la vivienda ahora demolida y tendrán que hacer frente cuando adquieran la nueva".

Se abunda en el argumento mediante la cita de la sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 18 de julio de 2012, que incluyó en la indemnización "el importe y los gastos derivados del negocio de sustitución o compraventa de reemplazo",en concreto "por los gastos de adquisición y de cancelación de la antigua hipoteca".

5.-También se solicita en la demanda la cantidad de 4.085 euros, como indemnización de las cuotas de la ASOCIACIÓN DE AFECTADOS METRO RAFAEL ALBERTI Y PRESA DE SAN FERNANDO DE HENARES por los previos gastos periciales y de asistencia letrada que han sido necesarios para defender legítimos intereses en vía administrativa, y que se gestionaron a través de la Asociación, que no ha sido resarcida de los mismos, como tampoco los perjudicados, sin que dichos gastos sean susceptibles de inclusión en el concepto de costas procesales a que se refiere el artículo 241 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, pero que han de indemnizarse para el resarcimiento integro de los recurrentes.

6.-Alegando que, en casos similares al de autos, la jurisprudencia ha concedido indemnizaciones de un mínimo de 30.000 euros, e invocando, entre otros casos, lo acontecido con el Barrio del Carmel de Barcelona, los recurrentes instan en la demanda el abono de una cantidad conjunta de 12.000 euros en total, adicional a la reconocida, por el profundo impacto emocional que les causó el desalojo repentino y la pérdida de la vivienda familiar con todo su mobiliario enseres, pertenencias y recuerdos, que exige una compensación adecuada que incluya el denominado "perjuicio de afecto", por la especial y estrecha vinculación de los demandantes con la vivienda donde establecieron su domicilio familiar y desarrollaban su proyecto vital.

7.-Finalmente, se solicita el pago de una cantidad, a determinar en ejecución de sentencia, como indemnización del impacto fiscal que represente para los demandantes la percepción de las indemnizaciones a que este proceso se refiere, que en la Comunidad de Madrid se beneficia de la Tarifa Autonómica del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas del 50% para los residentes en la misma, y ello porque, si las indemnizaciones percibidas tuvieran que tributar, la Administración demandada debería asumir su coste en aplicación del principio de "restitutio in integrum".

TERCERO.- La Comunidad de Madrid ha solicitado la desestimación de la demanda por considerar que la resolución de 10 de octubre de 2023 se ajustó a derecho al reconocer su responsabilidad patrimonial y una indemnización actualizada de 259.075,92 euros en total,correspondiendo a don Fructuoso la cantidad de 129.537,51 euros y a doña Azucena la de 129.537,51 euros

Con carácter previo a las cuestiones de fondo opone la inadmisibilidad parcial del recurso contencioso administrativo en lo que respecta a la ASOCIACIÓN DE AFECTADOS METRO RAFAEL ALBERTI Y PRESA DE SAN FERNANDO DE HENARES, argumentando que, conforme al artículo 19.1 de la Ley Jurisdiccional, la citada Asociación no tiene derecho o interés legítimo en el objeto de este proceso, que son exclusivamente las indemnizaciones reconocidas a don Fructuoso y a doña Azucena en la resolución de 23 de noviembre de 2023, por lo que está incursa en la causa de inadmisibilidad del artículo 69 b) de la Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de esta Jurisdicción.

Discute la concurrencia de causas de invalidez del procedimiento administrativo por práctica indebida de prueba y también por denegación de medios de prueba causante de indefensión, argumentando que no resulta procedente remitirse genéricamente y en bloque a los razonamientos recogidos en la demanda formulada en el Procedimiento Ordinario número 579/2023 de esta Sección, porque su objeto es distinto al de autos y en este proceso la ASOCIACIÓN DE AFECTADOS METRO RAFAEL ALBERTI Y PRESA DE SAN FERNANDO DE HENARES carece de legitimación activa.

Rechaza que se haya incurrido en causa de nulidad de pleno derecho por las causas previstas en el artículo 47.1 a) y e) de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, porque, al no ser el de autos un procedimiento sancionador, no resulta de aplicación al mismo las garantías consagradas en el artículo 24 de la Constitución Española, sino lo dispuesto en el artículo 48.2 de la Ley 39/2015, a lo que se añade que en el caso que nos ocupa no ha existido una omisión total y absoluta del procedimiento determinante de nulidad de pleno derecho, ni eventuales defectos formales que hayan impedido al acto alcanzar su fin ni causado indefensión material, lo que excluye la anulabilidad del mismo por causa de las irregularidades procedimentales denunciadas en la demanda.

En respuesta a las pretensiones de fondo, la contestación a la demanda parte de que La Comunidad de Madrid ha reconocido la relación causal entre el funcionamiento de sus servicios públicos y el daño y perjuicio sufridos por los demandantes, pero sostiene que, para ser indemnizables, han de ser reales y efectivos, lo que excluye la indemnización de los daños y perjuicios hipotéticos o de apreciación estrictamente subjetiva. Por ello:

1.-En relación a la valoración de los inmuebles, se reconoce que la adquisición de la vivienda y de la plaza de garaje tuvo lugar mediante escrituras públicas de compraventa otorgadas en el año 1982. También su perdida por demolición del inmueble donde se ubicaban.

Se sostiene que la valoración efectuada por TINSA - entidad de tasación homologada por el Banco de España y con una conocida reputación en el ámbito de las valoraciones inmobiliarias- ha tenido en cuenta la valoración presentada por los afectados y se ha ajustado a lo dispuesto en el artículo 34.2 de la Ley 40/2015, en relación con el artículo 34 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprobó el Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, así como en el Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo, aprobado por Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, y en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sin que dicha valoración pueda desvirtuarse mediante la comparación con el justiprecio ofrecido por la Administración en una expropiación de 2008 y en un ámbito distinto al de autos, ni con afirmaciones apodícticas.

2.-Respecto a la valoración los bienes muebles, considera que la valoración de SIMMONS SIMMONS se ha basado en el valor de mercado anterior al momento de la lesión, en razón de sus características, antigüedad y estado de conservación, y que en el expediente administrativo no se aportaron otros informes contradictorios, sino un heterogéneo presupuesto de un establecimiento de muebles y decoración.

3.- Rechaza la procedencia de indemnizar por la falta de disponibilidad de los inmuebles sustentada, no en el daño ni en el lucro cesante derivados de su demolición, sino en la "pérdida de la oportunidad" del disfrute o arrendamiento futuros, porque la pretensión se basa en meras posibilidades y expectativas de ganancias no acreditadas.

4.-Tampoco acepta la indemnización por los gastos de adquisición de los nuevos inmuebles, alegando que también son daños hipotéticos, que no se concretan ni se acreditan en la demanda, y que el porcentaje que se aplica es completamente ficticio y referido a daños futuros y eventuales.

5.- En la contestación a la demanda no se acoge la pretensión de que la Administración reembolse a los reclamantes las cuotas abonadas a la Asociación de afectados por los gastos de abogado y otros asesoramientos externos en el procedimiento administrativo, dado su carácter voluntario y que el procedimiento administrativo se inició de oficio con el designio de que la Administración protegiera los derechos e intereses de los afectados.

6.- Tampoco se considera procedente la indemnización adicional del daño moral porque la parte actora no ha ofrecido razones de peso para enervar la indemnización concedida en la resolución de 23 de noviembre de 2023 a favor de los recurrentes que residían en la vivienda demolida, ya que las sentencias invocadas en apoyo de sus pretensiones respondían a circunstancias concretas distintas a las del presente caso, y algunas de ellas no contienen una específica motivación sobre la cuantía concedida, al tiempo que las referencias al caso del Carmel se han basado en noticias periodísticas.

7.- Por último, se considera improcedente la indemnización de las consecuencias fiscales de la indemnización, porque, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 7 q) de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, los tributos estatales son competencia de las Cortes Generales conforme el artículo 133 de la Constitución Española, y los recurrentes pretenden que se les reconozcan beneficios fiscales no establecidos por la Ley.

CUARTO. -En la sentencia de 1 de octubre de 2025, dictada por esta Sección en el Procedimiento Ordinario número 579/2023 de su registro, declaramos que la ASOCIACIÓN DE AFECTADOS METRO RAFAEL ALBERTI Y PRESA DE SAN FERNANDO DE HENARES, sin ánimo de lucro, tenía legitimación activa para interponer un recurso contencioso administrativo contra actos de trámite relativos a la práctica de prueba en los procedimientos de responsabilidad patrimonial por los daños causados a sus asociados por las obras de construcción de la Línea 7B de Metro, y pusimos de relieve que fue la propia Administración la que, en su resolución de 17 de febrero de 2023, le reconoció legitimación a la Asociación, en respuesta a su solicitud de personación como parte interesada en todos y cada uno de los expedientes abiertos a nombre de sus asociados, así como los que pudieran tramitarse con posterioridad.

Y añadimos:

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No cabe duda de que los actos razonados emanados de la Comunidad de Madrid han venido reconociendo la condición de parte interesada a la asociación aquí recurrente cuyo título legitimador deriva de su vinculación e interés con el objeto del presente recurso, y, en consecuencia, puede actuar en el presente procedimiento al instar la tutela efectiva de sus derechos e intereses legítimos de sus asociados para defender los derechos de los afectados por las obras de la línea 7B de Metro".

No existen razones para que en la presente resolución nos apartemos de lo declarado en nuestra sentencia de 1 de octubre de 2025:

Recuérdese que en materia de requisitos procesales determinantes de la inadmisibilidad del recurso contencioso administrativo, el criterio de los Tribunales ha de ser flexible y amplio, no sólo para lograr la plena garantía del derecho constitucional a la tutela judicial efectiva sino también porque el control de la actividad administrativa que se persigue con el recurso sólo puede conseguirse con el examen y decisión del problema litigioso en toda su extensión, aunque también es cierto que el derecho a la tutela judicial efectiva se satisface igualmente con una decisión de inadmisión que impida entrar en el fondo de la cuestión planteada, cuando la declaración de inadmisibilidad se fundamenta en una causa legal.

Así, la sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2008, al abordar la incidencia que la inadmisión del recurso contencioso administrativo podría tener en la vulneración del artículo 24 de la Constitución y, remitiéndose a la sentencia de 28 de diciembre de 2005, dijo lo siguiente:

"En cuestiones de inadmisiones ha de procederse siempre con suma cautela para evitar la conculcación del principio de la tutela efectiva consagrado en el artículo 24 de la Constitución y que las formalidades procesales, como enseña la Exposición de Motivos de la Ley reguladora de nuestra Jurisdicción, no pueden convertirse en obstáculos encaminados a dificultar el pronunciamiento de la sentencia acerca de la cuestión de fondo".

Por su parte, el Tribunal Constitucional en su sentencia número 198/2013, de 2 de diciembre, declaraba:

"Sobre el derecho de acceso a la jurisdicción existe ya una consolidada doctrina constitucional que arranca de la temprana STC 19/1981, de 8 de junio , y está resumida, entre otras muchas, en las más modernas SSTC 148/2007, de 18 de junio ; 75/2008, de 23 de junio ; 133/2009, de 1 de junio ; 23/2011, de 14 de marzo ; 141/2011, de 26 de septiembre ; y 220/2012, de 26 de noviembre .

Conforme a esta doctrina, la decisión judicial limitativa de ese derecho no puede estar fundada, en primer lugar, en una interpretación de la causa legal aplicada que resulte arbitraria o manifiestamente irrazonable, o en cuya aplicación se aprecie que el órgano judicial ha incurrido en error patente sobre los hechos concurrentes. En segundo lugar, debemos comprobar, asimismo, si la causa esgrimida por el órgano judicial resulta, además, ajustada al principio pro actione, que es de obligada observancia por los Jueces y Tribunales y que impide que determinadas interpretaciones y aplicaciones de los requisitos establecidos legalmente para acceder al proceso obstaculicen injustificadamente el derecho a que un órgano judicial conozca o resuelva en Derecho sobre la pretensión formulada. Hemos precisado que el control constitucional de las decisiones judiciales de inadmisión ha de verificarse en consecuencia de forma especialmente intensa".

Pues bien, según el artículo 19 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de esta Jurisdicción:

"1. Están legitimados ante el orden jurisdiccional contencioso-administrativo:

a) Las personas físicas o jurídicas que ostenten un derecho o interés legítimo.

b) Las corporaciones, asociaciones, sindicatos y grupos y entidades a que se refiere el artículo 18 que resulten afectados o estén legalmente habilitados para la defensa de los derechos e intereses legítimos colectivos".

En este sentido el artículo 2.1 de la Ley Orgánica 1/2002, de 22 de marzo, reguladora del Derecho de Asociación, reconoce a todas las personas el derecho a asociarse libremente para la consecución de fines lícitos, fines que deben contener sus Estatutos (artículo 7.1.d).

En vía administrativa, la legitimación activa deviene, entre otras, de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, cuyo artículo 4.2 atribuye la condición de interesada en el procedimiento administrativo a las "asociaciones y organizaciones representativas de intereses económicos y sociales"a las que considera "titulares de intereses legítimos colectivos en los términos que la Ley reconozca".

Lo relevante es que el interés que se le atribuya a la Asociación para actuar en el procedimiento administrativo esté directamente relacionado con los fines previstos en sus Estatutos, en cuyo artículo 4 se destacan como fines de la misma, en lo que ahora interesa:

"1. Defender los intereses de todos aquellos ciudadanos que se vean afectados por las obras de Metro de Madrid.

2. Emprender las acciones legales oportunas frente a la Administración Pública y frente a cualquier tercero responsable en haber causado cualquier tipo de perjuicio a los vecinos y empresarios de las calles Rafael Alberti y Presa de San Fernando de Henares como consecuencia de las obras del Metro de Madrid"

Eso mismo se recogió, en la escritura notarial de poder general para pleitos otorgada por el Presidente de la Asociación en fecha de 4 de agosto de 2022, encontrándose entonces la misma pendiente de inscripción.

Esta finalidad estatutaria no la ha discutido Administración demandada en vía administrativa, y buena prueba de ello es que, como ya dijimos en nuestra sentencia de 1 de octubre de 2025, la resolución dictada en fecha de 17 de febrero de 2023 por el Consejero de Transportes e Infraestructura, ha reconocido expresamente a la ASOCIACIÓN DE AFECTADOS METRO RAFAEL ALBERTI Y PRESA DE SAN FERNANDO DE HENARES "la condición de interesada en los procedimientos de responsabilidad patrimonial de sus asociados".

En este proceso la citada Asociación no actúa ni como titular de intereses o derechos lesionados por las obras de construcción de la Línea 7B de Metro de Madrid, ni tampoco como representante de don Fructuoso y de doña Azucena, sino porque sus Estatutos la habilitan para defender en sede jurisdiccional los derechos e intereses legítimos de éstos, en su condición de asociados a la misma, con lo cual cumple los requisitos para gozar de legitimación activa en los términos previstos en el artículo 19.1.b) de la Ley Jurisdiccional.

QUINTO.- La citada sentencia de 1 de octubre de 2025 también declaró la inadmisibilidad, por falta de acto recurrible, del recurso contencioso administrativo que la ASOCIACIÓN DE AFECTADOS METRO MADRID RAFAEL ALBERTI Y PRESA DE SAN FERNANDO DE HENARES DE MADRID había interpuesto contra la Orden de 19 de abril de 2023, dictada por la Consejería de Transportes, Infraestructuras y Vivienda de la Comunidad de Madrid, por la que se desestimó el recurso de alzada interpuesto contra la decisión de la Secretaría General Técnica de 31 de octubre de 2022, que inadmitió determinados medios de prueba propuestos por los interesados.

La Sala consideró que se estaba ante actos de trámite no cualificados porque no decidían directa o indirectamente el fondo del asunto, no determinaban la imposibilidad de continuar el procedimiento, ni producían indefensión o perjuicio irreparable a derechos o intereses legítimos.

Precisamente por eso, las cuestiones allí planteadas pueden reproducirse y han de resolverse en los recursos contencioso administrativos que se han formulado contra las resoluciones definitivas dictadas en los procedimientos de responsabilidad patrimonial, como es el caso:

Ciertamente, como se alega en la demanda, los nuevos informes de TINSA se incorporaron al procedimiento administrativo, que no tiene naturaleza sancionadora, sin haberse acordado su práctica de forma previa, fuera del período ordinario de prueba, sin abrir un periodo extraordinario ni acordar la suspensión del procedimiento, sin notificar la solicitud de los informes nuevos a las partes, denegándoles la posibilidad de aportar otros, y sin concederles alegaciones inmediatamente después de la incorporación de aquellos informes al expediente.

Pero el planteamiento del motivo de impugnación que acusa la nulidad radical del procedimiento por haberse incorporado al mismo los contrainformes de TINSA prescindiendo absolutamente del procedimiento establecido, por haberse infringido los artículos 22, 77.2, 78, 79 y 81 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, y causado indefensión, hace abstracción de la doctrina jurisprudencial que ha declarado reiteradamente que las formas procesales no son en sí mismas un fin al que esencialmente tienda la Ley sino que tienen un valor instrumental y funcional para alcanzar los fines de carácter superior protegidos por el Ordenamiento Jurídico, por lo que no todos los vicios o infracciones que hubieran podido cometerse en la tramitación del procedimiento tienen virtualidad invalidante, sino sólo aquellos defectos de forma sustanciales o los determinantes de efectiva indefensión, cuya esencia se concreta en una limitación de los medios de defensa producida por una indebida actuación administrativa que haya privado al interesado del ejercicio de las facultades de alegar y de acreditar sus derechos.

Por ello conviene recordar ahora la doctrina consolidada del Tribunal Constitucional ( STC 35/1989) en torno a la noción constitucional de indefensión, de la que existen tres pautas interpretativas: de una parte, que las situaciones de indefensión han de valorarse según las circunstancias de cada caso; de otra, que la indefensión que se prohíbe en el artículo 24.1 de la Constitución no nace de la sola y simple infracción de las normas procedimentales, sino cuando tal vulneración lleva consigo la privación del derecho a la defensa, con perjuicio real y efectivo para los intereses afectados; y por último, que el artículo 24.1 de la Constitución no protege en situaciones de simple indefensión formal, sino en aquellos supuestos de indefensión material en los que se haya podido razonablemente causar un perjuicio al interesado.

Sin perjuicio de que las irregularidades procedimentales denunciadas no implican nulidad radical porque no se ha prescindido absolutamente del procedimiento establecido, ni anulabilidad ex artículo 48 de la Ley del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, porque los defectos formales no han impedido a la actuación administrativa alcanzar su fin y los plazos legales vulnerados no son esenciales, resulta que en el caso de autos tampoco se ha llegado a causar indefensión material ni perjuicios irreparables a don Fructuoso y doña Azucena, porque los contrainformes de TINSA no innovaron los fundamentos y conclusiones de su informe inicial; su incorporación al procedimiento no causó un perjuicio real y efectivo a sus posibilidades de defensa a través de los informes de VALUM Instituto de Valoraciones, S.A., porque se les dio traslado de los nuevos informes de TINSA y se les concedió trámite de audiencia para que alegaran cuanto estimasen oportuno al respecto, habiendo presentado alegaciones para impugnarlos; y porque en este proceso se han admitido los medios probatorios que los demandantes han considerado convenientes y relevantes para el éxito de sus pretensiones, incluidos los nuevos informes que han interesado a su derecho.

En este sentido, en nuestra sentencia de 1 de octubre de 2025 ya dijimos:

" Al respecto pone de relieve la Comunidad de Madrid que, efectivamente, esta sala y sección conoce de los recursos que han sido interpuestos por los interesados, y por la asociación ahora recurrente, impugnando la decisión definitiva adoptada en los citados procedimientos de responsabilidad patrimonial iniciados de oficio por la administración, habiendo solicitado en la demanda el recibimiento del pleito a prueba así como los medios probatorios que han considerado relevantes para el éxito de su pretensión. Desde dicha perspectiva se comparte el criterio expresado por la Comunidad de Madrid en su escrito de contestación a la demanda, de que no se ha ocasionado a los interesados indefensión ni perjuicio irreparable derivado de la inadmisión de ciertos medios probatorios a los que se refieren las órdenes impugnadas".

SEXTO. -Procede resolver a continuación la procedencia de indemnizar a don Fructuoso y a doña Azucena por los conceptos y cuantías reclamados en la demanda. Al efecto, seguiremos el orden de dicho escrito:

Recuérdese que resolución de 23 de noviembre de 2023 acordó indemnizar la pérdida de la vivienda propiedad de don Fructuoso y de doña Azucena en la cantidad 159.570 euros, más su actualización, y la plaza de garaje en 11.625 euros, más actualización.

En la demanda se solicitan 60.681,58 adicionales en total, a razón de 52.520,27 euros más por la vivienda y 8.161,31 euros más por la plaza de garaje.

En este proceso no se discute que la indemnización a los propietarios por la pérdida completa de la vivienda sita la DIRECCION000, de San Fernando de Henares, y por la plaza de garaje DIRECCION001 del edificio, ha de ser el valor de mercado de los inmuebles, que comprendería el valor de su respectiva construcción conjuntamente con el valor del suelo afectado por la ejecución de las obras de construcción de la Línea 7B de Metro de Madrid.

Tampoco se discute que para determinar el valor de mercado de los inmuebles proceda utilizar el método de comparación.

La prueba pericial es el cauce apropiado para dilucidar la cuantía indemnizatoria porque su carácter técnico requiere que los hechos relevantes se aprecien y se valoren mediante conocimientos especiales.

Las partes han practicado distintas pruebas periciales, siendo de significar que existen grandes diferencias entre los informes de tasación realizados a instancia de la Comunidad de Madrid y los efectuados por peritos de designación de los recurrentes.

En este fundamento jurídico nos referiremos a los informes periciales realizados por TINSA por encargo de la Comunidad de Madrid, y que han constituido la base de la indemnización acordada en la resolución de 23 de noviembre de 2023.

Dada la extensión de los mismos, nos centraremos en destacar aquellos aspectos de su contenido que la Sala estima más relevantes para la decisión de la cuestión litigiosa que nos ocupa.

El primero de los informes realizados por TINSA es el de 17 de noviembre de 2021.

En lo que se refiere al conjunto de viviendas, locales y garajes para la manzana integrada por el edificio de la DIRECCION002 y DIRECCION001, cabe indicar que dicho informe se ha efectuado sin acceder al interior de los inmuebles, utilizando las superficies catastrales (fichas del catastro a fecha de 15 de noviembre de 2021), descontando del valor de los inmuebles los gastos financieros y de comercialización, ajustando un descuento del 5% al 10 % por negociación, y partiendo de la consideración de que todas las viviendas y plazas de garaje están en iguales condiciones.

Contiene una mención general del conjunto de inmuebles a valorar en relación a la ciudad, entorno, equipamientos y comunicaciones. Se describe la edificación en su conjunto, con referencias generales a sus características constructivas, acabados interiores, calidades (pavimentos, paredes y techos), nivel de calidades exteriores e interiores (medias); instalaciones (calefacción y agua caliente, teléfono y gas), antigüedad (de 50 años) y estado de conservación (regular/medio), reformas parciales (según la vivienda), y zonas comunes (mantenimiento normal). Y se indica que las edificaciones no han superado la inspección técnica de edificios.

Como Anexo se incluye reportaje fotográfico del exterior y de zonas comunes del interior, así como de fichas del Catastro.

Para la vivienda sita en la DIRECCION000, e identificada como vivienda número NUM013 del informe, se han contemplado los siguientes parámetros: ubicación relativa en el inmueble, nivel medio (en edificio de 3 alturas); calidad de construcción media; estado de conservación regular/medio; exterior con terraza tendedero; cocina equipada; agua caliente y calefacción individual con gas; superficie útil 60 m2; superficie construida 81 m2; 3 dormitorios y 1 baño.

El informe recoge los valores siguientes: valor de tasación 159.570 euros - valor unitario 1.990 euros/m2 --- valor por comparación 159.570 euros; valor de reemplazo bruto 149.343,75 euros; y valor de reemplazo neto 121.831,74 euros.

En el documento denominado "Resumen de Tasación" del edificio en Manzana Cerrada de 4 plantas sobre rasante y 1 sótano bajo rasante, terminado (Viviendas: 24; Locales: 2; Garajes: 39), DIRECCION002 y DIRECCION001 se recoge lo que sigue:

El valor de tasación del inmueble se ha determinado mediante un análisis de mercado que ha considerado la intensidad de la demanda de viviendas de 2-3 dormitorios con plaza de garaje y trastero y, a ser posible, con jardines, zonas de juegos y piscina, concluyendo que existe un exceso de oferta para la demanda habitual, y una adecuación media del inmueble al mercado.

Se han utilizado 7 testigos debidamente identificados (Fuentes: API y particulares, sin negociación) Con visita interior, pero sin comprobación de superficies. Los parámetros de comparación aplicados a los testigos han sido los siguientes:

-Antigüedad: los testigos abarcan una horquilla entre el año 1967 y el año 2010.

-Superficie construida vivienda: según Catastro; superficie adoptada: los testigos abarcan una horquilla entre 75m2 y 109m2.

-Sin instalaciones deportivas.

-Sin zonas ajardinadas.

-Algunas viviendas testigos tienen trasteros y otros no.

-Algunas viviendas testigos tienen garaje con plaza asociada y en otras no hay garaje en el edificio.

-Número de dormitorios de vivienda: 3.

-Número de baños/aseos de vivienda: 1/ 2.

-Todas las viviendas testigos son exteriores a la calle.

-Todas las viviendas testigos tienen calefacción individual, pero ninguna de ellas tiene aire acondicionado.

-Estado de conservación.

-El precio de oferta de las viviendas testigos oscila en una horquilla entre 140.000 euros y 237.000 euros.

-El precio de oferta corregida de las viviendas testigos abarca una horquilla de 133.000 a 218.040 euros.

-El valor unitario de las viviendas testigos oscila entre 1.694,15 euros y 2.216,87 euros.

-Se han aplicado coeficientes homogeneización de homogenización que oscilan entre 1,15 y 0,88.

-La banda de valores de las viviendas testigos tras la homogeneización son: valor máximo venta 2.216,87 euros/m2; valor venta mínimo 1.694,15 euros/m2; valor venta medio 1.932,31 euros/m2.

El informe añade las siguientes observaciones a los testigos:

"Se ha realizado un estudio del mercado inmobiliario en el entorno del bien a valorar, así como en otras zonas próximas que, por sus características, puedan ser equiparables al entorno objeto del estudio, con el fin de obtener valores unitarios de venta de inmuebles comparables por razón de tipología edificatoria, antigüedad, dotación de instalaciones, superficie, estado de conservación

Para la homogeneización de los comparables aportados se ha seguido el siguiente proceso:

1. Corrección del valor unitario de cada uno de ellos en función de los porcentajes de negociación y/o comercialización habituales para la coyuntura actual de mercado en su zona.

2. Ponderación y/o corrección de los comparables en función de la ubicación, estado de conservación y características físicas de cada uno con respecto al inmueble valorado.

3. Cálculo del valor medio.

4. Determinación de banda de valores para fijación de valor de mercado por comparación.

Para determinar el valor de tasación se ha procedido a descontar en los inmuebles ofertados en venta, en concepto de comercialización y previo al proceso de homogeneización, un porcentaje medio del 3,00 % en el valor de aquellos comparables incluidos en el presente informe que se han obtenido de profesionales de intermediación inmobiliaria."

En el cuadro de Métodos y Valores se recoge el siguiente resumen para la vivienda sita en la DIRECCION000 (identificada como vivienda número NUM013): valor de tasación 159.570,00 euros - valor de reemplazo bruto 149.343,75 euros - valor de reemplazo neto 121.831,74 euros-valor por comparación 159.570 euros.

Para la plaza de garaje sita en la DIRECCION001 del informe (finca NUM014, DIRECCION001), el informe recoge los siguientes parámetros: ubicación relativa nivel medio; calidad de la construcción media; estado de conservación regular-medio.

Y los siguientes valores: Superficie útil 9,57 m2; superficie construida 25,00 m2; valor de tasación 11.625,00 euros; valor de tasación unitario 465,00 euros; valor por comparación 11.635,00 euros.

Frente al anterior informe de TINSA los aquí recurrentes aportaron al procedimiento administrativo un informe discrepante de VALUM Instituto de Valoraciones, S.A., realizado por el Arquitecto don Florentino, en calidad de tasador perteneciente a dicha entidad, en fecha 29 de marzo de 2022.

Ello dio lugar a que la Comunidad de Madrid encargara a TINSA otro informe en el que se examinaran las valoraciones de VALUM Instituto de Valoraciones, S.A.

En lo que interesa al edificio situado en la DIRECCION002 y DIRECCION001, este informe de TINSA, de fecha 27 de abril de 2023, considera que, en todo caso, se ha de descontar un coeficiente de ajuste entre un 5% y un 10%, por la variación a la baja en el proceso de negociación del precio inicialmente ofertado, y también otro por comercialización en torno al 3%.

Indica qué coeficientes de homogenización han de aplicarse a los siguientes parámetros de los inmuebles testigos:

-Provincia: a mejor situación del inmueble objeto de valoración respecto al comparables el coeficiente será superior a la unidad (+1,00), si bien en caso contrario este adoptará valores inferiores a la unidad (-1,00).

-Ubicación de la finca dentro del mismo ámbito urbano (tipología de la vía): este coeficiente, en caso de igualdad de condiciones, será igual a la unidad (1,00), variando hacia valores más elevados (+1) en situaciones en las que el inmueble valorado cuente con una mejor ubicación respecto al comparable, y valores menores (-1) en aquellos en que la situación se dé a la inversa.

-Antigüedad del inmueble: en este tipo de característica a homogeneizar, lo habitual es que la antigüedad venga dada en años y no en tramo de años. En este caso la manera más habitual de actuar es asignar a cada año un porcentaje corrector pudiendo aplicarse, de forma orientativa, un valor en torno al 0,5%.

-Número de dormitorios de la vivienda: se aplica un coeficiente que aumentará o reducirá el valor unidad (1,00) empleado para comparables con mismo número de dormitorios. según la cantidad de éstos con los que cuente.

- Numero de baños de la vivienda: Mismo criterio de homogenización.

-Superficie: asignar un porcentaje de ajuste por rangos (se pueden fijar rangos de 5 m², 10 m² ... según las necesidades y tipología del inmueble). Si la superficie del testigo es menor que la del inmueble a valorar, el coeficiente corrector será menor a la unidad (-1,00), si es mayor, será mayor a la unidad (+1,00). En cualquier caso, es aconsejable que la superficie de los testigos no supere o tenga defecto en un +/-30% respecto a la superficie del inmueble a valorar, ya que podrían producirse distorsiones no deseadas en los valores obtenidos.

-Estado de conservación: rangos: muy bueno, bueno, normal, bajo, muy bajo. Un ejemplo de ello podría ser aplicar unos rangos de estado de conservación de entre 0% y el 20%, es decir, si el inmueble valorar es de muy buena calidad con respecto al testigo, el coeficiente corrector de 1,00 + 0,20 =1, 20. Del mismo modo en otras situaciones en las que esta relación se diera la inversa, el coeficiente aplicarse sería de 1,00 - 0,20 = 0,80.

-Aire acondicionado y calefacción de las viviendas: este tipo de coeficiente podrá incrementarse en mayor o menor cuantía según sea la importancia o no de la existencia de esta instalación en relación a la situación climática del inmueble.

-Jardines: se establece un valor unidad (1,00) para inmuebles con iguales características que el inmueble a valorar, y se aplicará sobre ese valor el coeficiente de decremento o aumento según las características propias del comparable.

-Piscina colectiva: el mismo criterio y forma de aplicación que el anterior.

-Calidad de construcción: se aplicará un coeficiente de aplicación a los rangos baja, media-baja, media, media-alta y alta, que permita establecer una relación comparativa. Sigue cuadro con horquilla de 0,6 a 1,4 de los coeficientes que se podrían aplicar sobre el comparable.

-Relación de la planta de la vivienda con el edificio/ascensor: en situaciones con igualdad de condiciones el valor será la unidad (1,00) que se verá aumentado o reducido en función de la diferencia con la planta combinado con la influencia que tenga la existencia o inexistencia de ascensor sobre la altura.

En lo que atañe a la auditoria de la valoración del informe de VALUM 29 de marzo de 2022 en relación con el primer informe de TINSA, de 17 de noviembre de 2021, el informe de TINSA de 27 de abril de 2023 considera:

En ambos casos se ha utilizado la misma metodología para el cálculo del valor de tasación de los inmuebles, sin que sean relevantes las diferencias temporales entre ellos, pero considera que la información de mercado con los comparables aportados en el informe de VALUM es insuficiente y que su conclusión no es adecuada al obtenerse los valores de partida a partir de información de ofertas con valores brutos sin corregir por negociación y/o comercialización.

Tras analizar los comparables y los coeficientes de homogenización de viviendas, se considera que en el estudio de mercado de VALUM los valores de mercado para el uso de vivienda están determinados con una muestra sesgada puntualmente al alza, aplicándose el mismo valor unitario a todas las viviendas sin diferenciar superficies, ubicación y planta, ni analizar individualizadamente las características de cada testigo, no incluyendo datos relativos a las fuentes, ubicación, calidad y antigüedad de la vivienda y porcentajes de negociaciones y comercialización, reformas y calefacción.

Por ello se considera que el valor del inmueble alcanzado en el informe emitido por TINSA de 17 de noviembre de 2021 se ha calculado de una forma más rigurosa y considerando las especificidades concretas de la promoción inmobiliaria objeto de valoración.

Y, en el apartado de "Otras Consideraciones" se añade que ha procedido a realizar un análisis de valores de transmisiones reales obtenidas de información facilitada por el Colegio de Registradores de España correspondiente a los últimos años, pero reconoce que dichos datos son incompletos en algunos aspectos porque carecen de información en el mercado que afectan a valores de venta, tales como estado de conservación, reformas e instalaciones, aunque considera que, desde un punto de vista estadístico, permiten establecer una aproximación relacionada con valores medios de residencial y familiar en San Fernando de Henares.

Y se explica que, dentro de las muestras del Registro de la Propiedad disponibles se han establecido los siguientes filtros:

Fecha de escritura: año 2022.

Antigüedad del inmueble: 1970-1998.

Perfil: 70-110 m².

La muestra resultante está formada por 42 inmuebles transmitidos en San Fernando de Henares con valores unitarios en una horquilla de entre 764,10 euros/m2 y 2.275,77 euros/ m2, resultando un valor unitario de 1.939,70 euros/m2.

Significa que dentro de esos 42 inmuebles son escasos los que se localizan en el entorno de valor determinado por VALUM (2.575 euros/m2c) por encima de esta cantidad, y el resto presenta una diferencia a partir de 200 euros/m2c.

Finalmente, se observa que, con el fin de eliminar los valores que pueden considerarse atípicos, se ha procedido a descartar los 10 valores más bajos y los 10 más alto, resultando una muestra de 22 inmuebles, con un valor promedio de 1.981,86 euros/m2c, y una horquilla de valores entre 1.663,45 euros/m2c y 2.220,48 euros/ m2c.

SÉPTIMO.- El presente fundamento jurídico se refiere a los informes presentados por los aquí demandantes en el expediente administrativo, de los que destacaremos los particulares que consideramos de mayor relevancia para decidir la cuestión litigiosa que atañe a la indemnización procedente por la pérdida de la vivienda sita en la DIRECCION000, y plaza de garaje DIRECCION001.

El primero de ellos es el realizado por VALUM Instituto de Valoraciones, S.A. de 29 de marzo de 2022, firmado por el perito tasador don Florentino, arquitecto.

El valor de mercado se ha determinado mediante el sistema de comparación.

Su Anexo 4 se refiere específicamente a 22 viviendas, 2 locales comerciales y 17 plazas de aparcamiento en edificio plurifamiliares consecutivos, DIRECCION002 y DIRECCION001, visitados en la fecha del informe, cuando estaban en desuso y sin acceder a su interior. La finalidad ha sido determinar el valor de mercado del inmueble (aunque también se ha calculado el valor de reposición en euros/m2 -método del coste para la edificación y método residual para el valor de repercusión del suelo-), y la valoración no se ha hecho según la Orden ECO/805/2003, del 27 de marzo.

En el mismo se describe con detalle la localidad y el entorno, y se incluye el valor de tasación del conjunto, un cuadro con el resumen de valores y métodos en euros de cada una de las viviendas, locales y plazas de garaje, su superficie y, en lo que aquí interesa, las características constructivas del conjunto del inmueble sito en la DIRECCION000; se indica año de construcción, carpintería exterior de aluminio lacado; y no se reseñan datos de terminaciones (pavimentos, paredes y techos), carpintería interior y estado de conservación porque se desconocen al no haberse podido visitar el interior del inmueble.

En lo que atañe la vivienda sita en la DIRECCION000, se indica su referencia catastral, y se señala la superficie registral (67,89 m2), catastral (76m2), construida según catastro (81m2), útil comprobada (--- m2), y adoptada (81m2).

Y respecto a la plaza de garaje DIRECCION001 se indica una superficie registral 24,35m2; construida catastral 11m2; y adoptada de 25 m2.

En cuanto al Análisis de Mercado:

Se señala que en ese momento se percibe en el entorno un gran aumento de la demanda con alta frecuencia de transacciones inmobiliarias, con expectativas de revalorización y menor negociación que en épocas pasadas.

Se identifican los 6 testigos de viviendas a comparar, y las características más relevantes de los mismos, indicándose los coeficientes de homogenización, en concreto para:

-Situación: se aplica a todos los testigos un coeficiente de 1,00, salvo al testigo 6, que se aplica 1,03.

- Antigüedad del edificio: se aplica a todos los testigos un coeficiente de 1,03, salvo al testigo 6, coeficiente 1.

-Superficie: todos los testigos coeficiente 1, salvo el testigo 2, coeficiente 0,92 y el testigo 3, coeficiente 1, 01.

-Calidad de construcción, todos con coeficiente 1,00.

-Acabados- instalaciones: todos con coeficiente 1,00.

-Servicios comunes: coeficientes 1,05 salvo el testigo 2 con coeficiente 1.

Se aporta una tabla resumen de la corrección del precio de mercado de cada uno de los testigos de los pisos, en los siguientes términos:

-Testigo 1: 85m2; valor en venta 2.341,18 euros/m2; coeficiente 1,082.

-Testigo 2: 60 m2; valor en venta 3.071,67 euros/m2; coeficiente 0,948.

-Testigo 3:100 m2; valor en venta 2.350,00 euros/m2; coeficiente 1,082.

-Testigo 4: 85 m2; valor en venta 2.294,12euros/m2; coeficiente 1,082.

-Testigo 5: 85 m2; valor en venta 2.294,12euros/m2; coeficiente 1,082.

-Testigo 6: 85 m2; valor en venta 2.294,12euros/m2; coeficiente 1,082.

Precio homogeneizado por m2 Residencial Piso: 2.572,42 euros.

Y se concluye que el valor de mercado por el método de comparación y, por tanto, la cuantía indemnizatoria referida a la vivienda sita en DIRECCION000, ascendería a la cantidad de 208.366,02 euros, teniendo en cuenta el siguiente desglose: superficie 81 m2; valor unitario adoptado 2.572,42 euros/m2; 10% gastos generales e impuestos.

Para la determinación del valor de mercado de la plaza de garaje DIRECCION001 se han elegido 7 testigos, de superficies entre 20m2 y 29m2, con valores en venta entre 700 euros/m2 y 827 euros/m2, y a todos los cuales se les ha aplicado un coeficiente de homogenización de 1,00, resultando un precio homogeneizado de 778,09 euros/m2, y un valor de mercado de 19.452,25 euros.

Finalmente, el informe incluye Anexos con reportaje fotográfico, notas simples registrales, documentación catastral y plano de situación.

En la aclaración de su informe por escrito, el perito don Florentino ha reiterado que:

Ha valorado de manera concreta y específica la vivienda sita en la DIRECCION000 y la plaza de garaje DIRECCION001, aplicando a los testigos precios unitarios medios de mercado con criterios de homogeneización en cuanto a tamaño, antigüedad y localización, con un coeficiente de corrección entre 1,20 y 0,80, teniendo en cuenta los parámetros relativos a situación, antigüedad del edificio, superficie, calidad de construcción y servicios comunes de los testigos con respecto al inmueble a valorar.

Pero indica que en su informe no ha expuesto coeficientes correctores específicos para la vivienda y la plaza de garaje de los demandantes porque los inmuebles del mismo edificio tienen superficies muy parecidas, y antigüedad y localización idénticas, por lo que "se extrae una media de superficie y se realiza la homogenización desde esa media con los testigos adoptados introducción las correcciones oportunas en el proceso".

Y señala que los coeficientes de homogenización han sido: situación, antigüedad del edificio, superficie, calidad de construcción, acabados-instalaciones y servicios comunes, incluyendo un cuadro donde se especifican los coeficientes aplicados a cada testigo.

De entre los diversos informes de tasación del Arquitecto don Carlos presentados por los recurrentes, el que interesa especialmente al caso es el de 16 de mayo de 2022 referido a 22 viviendas, 2 locales y 9 plazas de aparcamiento, en DIRECCION001, y DIRECCION002, de San Fernando de Henares.

Dicho informe enumera sus fuentes, indica la localización, y describe con detalle los aspectos urbanos, infraestructuras y equipamientos del entorno, superficie del terreno y de la edificación, sus elementos, características constructivas y calidades de los inmuebles a valorar.

El análisis de mercado especifica los principios inspiradores de la tasación de las construcciones y del suelo.

Se indica que las valoraciones se han efectuado sin acceder al interior de los inmuebles y adoptando la superficie catastral.

En referencia a la vivienda y a la plaza de garaje que nos ocupa, sin perjuicio de que el perito ha calculado muy detalladamente el coste de edificación a nuevo y el valor unitario de repercusión del suelo, se ha de destacar que, para la determinación del valor en venta de los mismos por el método de comparación, se han identificado 7 testigos de viviendas, descrito sus características, y utilizado 14 criterios de comparación entre los testigos y la vivienda de don Fructuoso y doña Azucena: superficie, planta, orientación, número de dormitorios, número de baños, trasteros, plaza de garaje, año de construcción, reformas, edad, calidades, factor de localización, valor unitario del m2 y valor del m2 homogeneizado. A dichos criterios ha aplicado coeficiente de homogenización en una horquilla que abarca desde 0.95 a 1.15.

El informe incluye el siguiente cuadro descriptivo del rango de los coeficientes de homogenización que el perito había aplicado a cada uno de los criterios valorados en los testigos y de sus correspondencias con la vivienda de los demandantes, que reproducimos:

Y concluye que el valor de tasación total de la vivienda sita en la DIRECCION003 por el método de comparación es de 212.090,27 euros.

Para determinar el valor de tasación de la plaza de garaje DIRECCION001 el informe ha seleccionado 6 testigos, con superficies entre 10m2 y 20m2 y precios de oferta entre 11.500 euros y 24.000 euros.

E incluye un cuadro descriptivo del rango de los coeficientes de homogenización que el perito ha aplicado a los criterios de superficies y precios de venta valorados en los testigos y de sus correspondencias con la plaza de garaje de los demandantes, con un promedio de 805,69 euros/m2 y un valor final de mercado de 19.786,31euros.

En el escrito de ratificación y explicación del informe el perito reiteró que el valor asignado en el mismo a los inmuebles propiedad de los demandantes es el que correspondería al valor de sustitución de inmuebles de las mismas características a la fecha de su pérdida, y señaló que para la valoración había tenido en consideración los siguientes aspectos:

"Superficie construida y útil, conforme a la documentación registral y catastral disponible, así como la verificada mediante visita o planos.

Ubicación dentro del municipio, incluyendo su entorno urbano, grado de consolidación, accesibilidad, dotaciones públicas y servicios próximos.

Antigüedad del edificio y su estado de conservación, tanto del propio inmueble como de las zonas comunes del edificio.

Altura sobre rasante, su orientación, ventilación y luminosidad, factores que inciden directamente en su valor de mercado".

Además, añadió una explicación aclaratoria del rango del coeficiente de homogenización que había aplicado a las viviendas testigos en cada criterio de comparación con la de propiedad de los recurrentes. Dicho rango es el siguiente:

-Superficie: 0.01 - 0.02 cada 10 m² de diferencia.

- Planta: 0.00 (salvo planta baja o sin ascensor: -0.01 a -0.03).

- Orientación: ±0.01 a ±0.03 según orientación la Sur y Oeste es la mejor orientación.

- Dormitorios: ±0.02 por dormitorio a más o menos en relación con el comparable.

-Baños ±0.02 por baño a más o menos en relación con el comparable.

-Trasteros: 0.02 según disponibilidad a más o menos en relación con el comparable.

-Ascensor: 0.02 según presencia/ausencia a más o menos en relación con el comparable.

- Plaza Garaje: 0.02 a más o menos en relación con el comparable.

-Año construcción: 0.01 cada 10 años de diferencia.

-Reformas: 0.02 según reformas realizadas a más o menos en relación con el comparable.

-Edad de la reforma: 0.02 según diferencia de años de reforma.

-Calidades: Entre 0.02 y 0.05 según calidad.

-Factor Localización: Entre 0.02 y 0.05 según ubicación.

-Coeficiente K: Homogeneización producto de todos los coeficientes anteriores.

-El Valor Metro Unitario, es decir el Precio/m², se obtiene dividiendo la relación precio por superficie.

-El Valor Metro Homogeneizado se obtiene multiplicando el Valor Unitario × el coeficiente K.

Y reprodujo el cuadro descriptivo del rango de los coeficientes de homogenización que había aplicado a cada uno de los criterios valorados en cada vivienda testigo y de sus respectivas correspondencias con la vivienda de la DIRECCION000 y que ya había incluido en su informe de 16 de mayo de 2022.

OCTAVO.- Finalmente, los recurrentes aportaron a los autos un informe de AQUILIA ARQUITECTOS, S.L.P. realizados por los peritos don Desiderio y doña Adelaida en fecha 29 de noviembre de 2024.

Su objeto ha sido el análisis, desde un punto de vista técnico, de los informes de valoración de TINSA en contraposición al informe de valoración de VALUM Instituto de Valoraciones, S.A., anteriormente citados.

El informe de análisis indica sus fuentes y cronología de los hechos. Para determinar el valor de mercado utiliza el método de comparación, y la Orden ECO/805/2003, del 27 de marzo.

Atiende a los datos del Catastro, sin visita al interior de los inmuebles, pero incluyendo reportaje fotográfico del interior de las viviendas extraído del informe de don Carlos, que muestra reformas y acabados.

Contrariamente al criterio de TINSA, los peritos no consideran procedente aplicar un descuento por gastos de comercialización y de negociación al valor de mercado de los testigos, ya que dan por hecho que en la compraventa se obtendrán negociaciones favorables a la baja de entre el 90-95% del precio de venta inicial, y advierten que la normativa no señala que deban establecerse descuentos por tal concepto.

Sin embargo, consideran aplicable al valor de mercado un incremento de entre el 7,30% del valor del inmueble en caso de que éste sea de segunda mano y un 11,60 % del valor del inmueble en caso de tratarse de obra nueva en concepto de gastos e impuestos aplicables a la compraventa, referidos a notaría, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales o IVA, el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, y los aranceles del registrador, gestoría, y costes por servicios de tasación.

Critican la valoración de TINSA por haberse realizado en base a suposiciones en los referido a: superficies del inmueble correspondientes con las recogidas en el Catastro, distribución interior de las viviendas, calidades y estado de conservación de éstas sin reformar, sin ampliación de terrazas cerradas, sin renovación de instalaciones y sin inclusión de instalaciones de aire acondicionado en todos los casos.

Y reprochan que los coeficientes de homogenización aplicados por TINSA se hayan adoptado de forma conjunta en un único coeficiente para todos los factores supuestamente analizados, careciendo de un desglose por cada variable considerada que permita su análisis para determinar la adecuación de estos.

Respecto al análisis de la valoración de VALUM Instituto de Valoraciones, S.A., los peritos don Desiderio y doña Adelaida indican que, tanto las superficies útiles y construidas como la distribución interior de los inmuebles fue comprobada mediante la planimetría del Proyecto, sin perjuicio de haberse adoptado las superficies catastrales; y que se han valorado la calidad de acabados, el estado de conservación y las instalaciones de las que dispone cada vivienda en base a las fotografías interiores de los inmuebles que fueron aportadas por los propietarios.

En el estudio de mercado realizado en el informe de análisis de AQULIA ARQUITECTOS, S.L.P, los peritos señalan que, de entre los testigos iniciales se han suprimido de la muestra aquellos inmuebles con precios de compraventa extremos, ya sean a la baja como al alza, tomándose 6 testigos con precio de mercado intermedio, según los siguientes criterios de comparación:

-Superficies de valoración: entre 79m2 y 104m2.

-Superficie CCC catastral: de 72m2 a 104m2.

-Precio de oferta: de 184.300 euros a 252.000,32 euros.

-Valor unitario: de 2.294,15 euros/m2 a 3.071,67 euros/m2.

-Valor unitario corregido: de 2329, 67 euros/m2 a 2763,89 euros/m2.

En relación a la aplicación de coeficientes de corrección de las viviendas a los parámetros de comparación, se concreta lo siguiente:

-Ubicación: Se aplica un coeficiente de corrección entre 1,20 y 0,80, de acuerdo con la ubicación de los testigos con respecto al inmueble a valorar, considerando la tipología de la vía donde se encuentra, siendo de aplicación en caso de igualdad un coeficiente de 1,00 y disminuyendo o aumentando dicho valor en función del resultado de la comparativa referida, de tal forma que, si el inmueble a valorar se encuentra en una vía primaria y el testigo o comparable en una vía terciaria, el coeficiente de aplicación será de +1.10 (es decir, 1.00 + 0.05 + 0.05).

Se incluye el siguiente cuadro: Categoría vía del inmueble a valorar 1.00; Principal +/- 0,50; Secundaria +/- 0,50; terciaria +/- 0,50

-Antigüedad: Es el número de años transcurridos entre la fecha de construcción de un inmueble o la de la última rehabilitación integral del mismo, y la fecha de la valoración, para ello se aplicará un coeficiente de homogenización al precio de venta por tramos, de acuerdo con la antigüedad del edificio empleado como testigo con respecto al edificio a valorar, de la siguiente forma:

12 años más 1.20; 8 -12 años más 1.15; 4 -8 años más 1.10; 1-3 años más1.05; Igual 1; 1-3 años menos 0.95; 4 -8 años menos 0.90; 8 - 12 años menos 0.85; + 12 años menos 0.80.

-Superficie: para poder llevar a cabo una comparación entre inmuebles que presentan diferencias de superficies aplicaremos un coeficiente de corrección entre 1,20 y 0,80, de tal forma que, por ejemplo, para asimilar un inmueble testigo de mayor superficie a otro de menor que se pretende valorar, el coeficiente a aplicar será mayor que la unidad (+1,00), ya que la totalidad del valor se repercute sobre una mayor superficie, mientras que, si la situación es la contraria, el coeficiente será menor que la unidad (-1,00). Para ello asignamos coeficientes de corrección por rangos de 20,00 m2, tal como indicamos en la siguiente tabla:

71-90m2 menos 0.80; 51-70m2 menos 0.85; 31-50m2 menos 0.90; 11-30m2 menos 0.95; Superficie igual al inmueble o 10m2 + -1.00; 11-30m2 más 1.05; 31-50m2 más 1.10; 51-70m2 más 1.15; 71-90m2 más 1.20.

-Estado de conservación: de acuerdo con el estado de conservación del inmueble empleado como comparable respecto al estado del inmueble objeto de valoración se busca establecer una asimilación a través de la aplicación de un coeficiente de homogenización; este será igual a la unidad en los casos que este sea similar en ambos casos y, este aumentará o disminuirá según los siguientes rangos de estado general:

Muy bueno o recién reformado +/- 0,10; Bueno o reformado +/- 0,10; Adecuado +/- 0,10; Regular Bajo +/- 0,10.

A modo de ejemplo: si el inmueble a valorar se encuentra en un estado adecuado y el inmueble testigo presenta un estado recién reformado se le aplicará un coeficiente de corrección al valor de mercado de 0,80 (esto es 1,00 - 0,10 - 0,10).

-Calidad constructiva: analizando la calidad constructiva de los edificios situados en el entorno urbano de San Fernando de Henares consideramos que no existen grandes diferencias respecto a la calidad constructiva de los acabados empleados, no obstante, en caso de existir diferencias notorias o relevantes entre el inmueble a valorar y el testigo utilizado se aplicará un coeficiente de corrección que variará entre 1,20 y 0,80 a definir a juicio del técnico que lo suscribe.

-Número de dormitorios y baños, o terraza: se aplica un coeficiente para cada factor a analizar que aumentará o reducirá el valor unidad (1,00) empleado para comparables con mismo número de dormitorios o baños según la cantidad de estos con los que cuente, de acuerdo con la siguiente tabla resumen:

4 estancias menos 1.20; 3 estancias menos 1.5; 2 estancias menos 1.10; 1 estancia menos 1.05; Igual al inmueble a valorar 1; 1 estancia más 0.95; 2 estancias más 0.90; 3 estancias más 0.85; 4 estancias más 0.80.

-Aire acondicionado y calefacción: debido a la localización de los inmuebles objeto de la valoración, sus altas temperaturas en los meses cálidos del año y frías en invierno, consideraremos un incremento o disminución sobre la unidad de 0.05 en los casos en los que el comprable difiera del inmueble a valorar, es decir, si el inmueble objeto de valoración no cuenta con una instalación de aire acondicionado y, en contrario, el testigo si cuenta con dicha instalación, aplicaremos un coeficiente de corrección de 0.95 al precio de mercado del comparable, y de igual forma con respecto a la calefacción.

-Jardines: Este coeficiente, que pondera la existencia o no de jardines comunitarios o privativos en los inmuebles (según el caso a analizar), se valorará con incrementos o decrementos del valor de la unidad (1,00) en función de la existencia o no de este tipo de instalaciones en los inmuebles a comparar según los siguientes criterios a aplicar de forma acumulativa:

Jardín o patio privativo +/- 0,05; Jardines comunes con juegos para niños +/- 0,05; Zonas ajardinadas comunes +/- 0,05; Sin zonas ajardinadas comunes +/- 0,05.

Como ejemplo: si el inmueble a valorar no dispone de zonas ajardinadas comunes y el inmueble testigo se encuentra en una urbanización con jardines comunes con juegos para niños se le aplicará un coeficiente de corrección al valor de mercado del testigo de 0,90 (esto es 1,00 - 0,05 - 0,05).

-Piscina colectiva: La existencia o no de piscina colectiva en los inmuebles objeto de comparación es una característica a tener en cuenta y que debemos ponderar para poder establecer una comparación correcta, debido a la alta demanda de dichas instalaciones en la compraventa de inmuebles establecemos un rango de diferencia con el inmueble a valorar de 0,10 sobre la unidad, esto quiere decir que, si el inmueble objeto de valoración cuenta con una piscina comunitaria y, en contrario, el testigo no cuenta con la citada instalación, aplicaremos un coeficiente de corrección de 1,10 al precio de mercado del comparable.

-Relación planta: Por lo general, en el mercado inmobiliario se establece una pauta en lo relativo a la altura en la que se encuentra el inmueble, de tal forma que, a más distancia del inmueble con respecto al nivel de calle el valor del mismo aumenta. Para ponderar dicha circunstancia estableceremos coeficientes de corrección de acuerdo con los siguientes rangos de planta:

Bajos +/- 0,05; Plantas intermedias primeros pisos +/- 0,05; Plantas intermedias últimos pisos +/- 0,05; Áticos +/- 0,05.

-Ascensor: Este coeficiente, que pondera la existencia o no de ascensor en los inmuebles plurifamiliares, tendrá el mismo criterio y forma de aplicación que el anteriormente analizado relativo a la piscina colectiva, con incrementos o decrementos del valor de unidad (1,00) que variará en 0,20 en función de la existencia o no de este tipo de instalaciones en los inmuebles a comparar, quiere decir que, si el inmueble objeto de valoración cuenta con una ascensor y, en contrario, el testigo no cuenta con la citada instalación, aplicaremos un coeficiente de corrección de 1,20 al precio de mercado del comparable.

Respecto a los criterios de aplicación de coeficientes de corrección en las plazas de garaje, los peritos don Desiderio y doña Adelaida señalan que los criterios de homogeneización aplicados a cada uno de los comparables son los siguientes:

-Ubicación: Se aplica un coeficiente de corrección entre 1,20 y 0,80, de acuerdo con la ubicación de los testigos con respecto al inmueble a valorar, considerando la tipología de la vía donde se encuentra, siendo de aplicación en caso de igualdad un coeficiente de 1,00 y disminuyendo o aumentando dicho valor en función del resultado de la comparativa referida, de tal forma que, si el inmueble a valorar se encuentra en una vía primaria y el testigo o comparable en una vía terciaria, el coeficiente de aplicación será de +1.10 (es decir, 1.00 + 0.05 + 0.05), como así recogemos en la siguiente tabla:

Categoría vía del inmueble a valorar 1.00; Principal +/- 0,50; Secundaria +/- 0,50; terciaria +/- 0,50.

-Antigüedad: Es el número de años transcurridos entre la fecha de construcción de un inmueble o la de la última rehabilitación integral del mismo, y la fecha de la valoración, para ello se aplicará un coeficiente de homogenización al precio de venta por tramos, de acuerdo con la antigüedad del edificio empleado como testigo con respecto al edificio a valorar, de la siguiente forma:

+16 años más 1.10; 6-16 años más 1.05; igual o +/- 5 años 1.00; 6-16 años menos 0.95; + 16 años menos 0.90.

-Uso: este factor está directamente relacionado con las dimensiones del inmueble; la superficie de las plazas de aparcamiento limita la capacidad del uso al que estas sean destinadas, es decir, de acuerdo con la superficie útil del garaje en cuestión se podrá aparcar un vehículo pequeño o mediano, un vehículo grande, un vehículo y una moto, o incluso en algunos casos dos vehículos, es por ello que para poder llevar a cabo una comparación entre inmuebles que presentan diferencias de superficies aplicaremos un coeficiente de corrección entre 1,20 y 0,80, de tal forma que, por ejemplo, para asimilar un inmueble testigo de mayor superficie a otro de menor que se pretende valorar, el coeficiente a aplicar será menos que la unidad (-1,00), ya que la totalidad del valor se repercute sobre una mayor superficie, mientras que, si la situación es la contraria, el coeficiente será mayor que la unidad (+1,00). Para ello asignamos coeficientes de corrección acumulativos por usos, tal como indicamos en la siguiente tabla:

Uso del inmueble a valorar 1.00; coche pequeño o mediano +/- 0,05; coche grande +/- 0,05; coche + moto +/- 0,05; 2 coches +/- 0,05.

-Acceso: consideran que uno de los parámetros a tener en cuenta a la hora de adquirir una plaza de aparcamiento es la calidad del acceso al mismo, entendiendo como tal la amplitud, los radios de giro, la pendiente de la rampa de acceso, así como todos aquellos condicionantes que faciliten o dificulten el acceso al mismo. Por ello aplicaremos un coeficiente de corrección a la calidad del acceso del inmueble empleado como comparable respecto a la del inmueble objeto de valoración con motivo de establecer una similitud entre ambos; este coeficiente será igual a la unidad en los casos en que la calidad de acceso sea similar en el inmueble a valorar y el inmueble empleado como testigo y, aumentará o disminuirá según los siguientes rangos:

Bueno +/- 0,05; adecuado +/- 0,05; regular +/- 0,05; malo +/- 0,05.

A modo de ejemplo, si el inmueble a valorar dispone de un acceso amplio, con una pendiente de rampa leve y un radio de giro grande y puerta automática estableceremos que su acceso es bueno, si el inmueble testigo presenta una rampa de acceso a la plaza de aparcamiento estrecha que necesita de maniobrar para acceder será considerado un acceso malo, y para asimilar ambos comparables se le aplicará un coeficiente de corrección al valor de mercado de 0,85 (esto es 1,00 - 0,05 - 0,05 - 0,05).

-Seguridad: La existencia o no de un vigilante, o videovigilancia en los inmuebles objeto de comparación es una característica a tener en cuenta y que debemos ponderar para poder establecer una comparación correcta, debido a la alta demanda de dichas instalaciones en la compraventa de inmuebles establecemos un rango de diferencia con el inmueble a valorar de 0,10 sobre la unidad, esto quiere decir que, si el inmueble objeto de valoración cuenta con vigilancia personal o videovigilancia y, en contrario, el testigo no cuenta con el citado servicio de seguridad, aplicaremos un coeficiente de corrección de 1,10 al precio de mercado del comparable.

Con base en lo anterior, los peritos don Desiderio y doña Adelaida, alcanzan las siguientes conclusiones:

-Previamente se explica cómo debe emplearse el Método de Comparación para la obtención de una valoración inmobiliaria de acuerdo con lo establecido en la rden ECO/805/2003, si bien consideran que dicha metodología no se ajusta al carácter excepcional al que se refiere la valoración de los inmuebles de la ASOCIACIÓN, y por ende, el INFORME METODOOGÍA no acredita la idoneidad de la metodología aplicada en la VALORACIÓN TINSA.

-Igualmente, consideran que los técnicos que suscriben el informe de TINSA establecen unos parámetros a analizar de cada uno de los inmuebles y unos criterios propios de corrección de los valores de mercado obtenidos completamente subjetivos y personales, con lo que pretenden desacreditar la valoración de VALUM, destacando, no obstante, que la propia valoración de TINSA no sigue dichos criterios para la obtención de los valores de los inmuebles objeto de la misma.

-En lo relativo a los porcentajes de negociación y comercialización de venta de los inmuebles, el informe de TINSA considera que debe descontarse entre el 8% y el 13% de los precios de mercado tomados como testigos; sin embargo, puesto que los propietarios de los inmuebles a valorar deberán adquirir otros de características similares soportando dichos gastos, así como un incremento de entre el 7,30% y un 11,60% del valor del inmueble en concepto de gastos e impuestos aplicables a la compraventa, los peritos don Desiderio y doña Adelaida consideran que no deben descontarse tales porcentajes de los comparables utilizados para establecer el valor de los inmuebles.

-Respecto a la diferencia de valores globales entre la valoración realizada por VALUM y la emitida por TINSA relativa a inmuebles localizados en la DIRECCION002 y DIRECCION001, los peritos consideran que no es relevante en cuanto que el número de elementos valorados difiere entre ellas y no guardan relación con las superficies adoptadas de los inmuebles a valorar por cada una de las sociedades tasadoras.

-La estimación del valor de mercado de las viviendas y locales comerciales aportada en la valoración de VALUM se basa en la comparación de diferentes muestras encontradas en el mercado cuyas características y cualidades se han considerado relevantes por el tasador que lo suscribe, y sus valores de mercado han sido corregidos mediante la aplicación de coeficientes de corrección individualizados de forma adecuada para asimilar los valores de mercado de los inmuebles testigo al inmueble objeto de valoración. No obstante, tanto la valoración de TINSA como la de VALUM contienen errores en la adopción de superficies de las viviendas tomadas como testigos que han distorsionado el valor de mercado obtenido.

-En cualquier caso, los peritos don Desiderio y doña Adelaida consideran que los valores de mercado de los testigos de vivienda utilizados por VALUM se encuentran dentro de los precios medios de mercado de ese momento, pero, sin embargo, los comparables empleados por TINSA son las muestras con valores de mercado más bajos de la zona.

-En cuanto al cálculo del valor de mercado de las plazas de aparcamiento los peritos don Desiderio y doña Adelaida destacan que VALUM no ha considerado aspectos como la cabida específica, la maniobrabilidad, o la accesibilidad - lo que permitiría una corrección más exhaustiva del valor de mercado-, pero los testigos que ha utilizado se asimilan a los inmuebles a valorar de forma que la contemplación de las características referidas no supone una variación notoria o significativa en el valor unitario de mercado calculado, no obstante lo cual señalan que la valoración de TINSA considera la superficie construida con comunes de los comparables, lo que evidencia que tampoco ha analizado la cabida efectiva de los garajes utilizados como testigos y, por tanto, ambas valoraciones deben considerar igual de válidas o inadecuadas en el aspecto referido.

Añaden que, las muestras de plazas de garaje adoptadas por VALUM para la obtención del valor de los inmuebles se encuentran dentro de los precios medios de mercado de ese momento; mientras que, por el contrario, los datos tomados de los testigos empleados por TINSA son los más bajos de las muestras analizadas, y además, incluye dos testigos de plazas de garaje inadecuados para la comparativa cuyo valor unitario de venta es un 41,39% inferior a la media del resto de sus propios comparables, suponiendo de esta forma una distorsión del precio real de mercado al utilizar testigos con precio de venta anómalos.

-Por otra parte, se añade que los coeficientes de homogenización globales adoptados en la valoración de TINSA, para calcular los valores unitarios de mercado de los inmuebles objeto del informe, no se encuentran desglosados de acuerdo con los parámetros o características supuestamente analizados de los inmuebles utilizados como testigos, ni se especifica qué criterios se han empleado para la concreción de los mismos por el técnico que suscribe el informe, por lo que consideran que los coeficientes de homogenización aplicados por TINSA no se encuentran acreditados técnicamente.

En relación a la valoración concreta de la vivienda sita en la DIRECCION000, los peritos autores del informe de AQUILIA ARQUITECTOS, S.L.P. estiman que la cuantía indemnizatoria por la pérdida de la vivienda y de los bienes y enseres existentes en su interior asciende a un importe de 256.549,55 euros en total, desglosado como sigue: Tipo piso; Superficie 81 m2; Valor de mercado 202.375,69 euros; Valor unitario 2.498,47 euros/m2; 10% G.G e impuestos 20.237,57 euros; Bienes y mobiliario 33.936,29 euros.

En relación a la valoración concreta de la plaza de garaje DIRECCION001 los peritos autores del informe de AQUILIA ARQUITECTOS, S.L.P. estiman que la cuantía indemnizatoria por la pérdida de la plaza de garaje asciende a un importe de 20.092,52 euros en total, que se desglosa: Tipo garaje; superficie 12,07 m2; valor de mercado 18.265,93 euros; valor unitario 1.513,33 euros; 10% gastos generales e impuestos 1.826,59 euros.

Finalmente, los peritos afirman que la indemnización correspondiente a don Fructuoso y a doña Azucena por la pérdida de la vivienda y de la plaza de garaje y de los bienes y enseres de su propiedad ha de ascender a 276.642,07 euros en total y por todos los conceptos.

En la contestación por escrito a las preguntas de las partes, los peritos don Desiderio y doña Adelaida, reiteran su informe de análisis, insistiendo en la especificación de los coeficientes correctores aplicados a los testigos y a los inmuebles de los recurrentes, y en que los valores asignados son los que corresponden al valor de sustitución de inmuebles de las mismas características a la fecha de su perdida.

NOVENO.- Tal y como se desprende del debate planteado por las partes, y puesto que, frente a lo afirmado por los demandantes, la Comunidad de Madrid sostiene la conformidad a derecho de la resolución de 23 de noviembre de 2023, resulta preciso determinar si en este proceso se han acreditado los presupuestos fácticos de la pretensión indemnizatoria deducida por los recurrentes en relación a la pérdida de la vivienda y de la plaza de garaje propiedad de don Fructuoso y doña Azucena, en los términos que afirman en su demanda.

Para ello se han de examinar las pruebas periciales expuestas en los precedentes fundamentos jurídicos y valorarlas en su conjunto y según las reglas de la sana crítica -puesto que en nuestras leyes procesales no rige el principio de prueba tasada-, y aplicando, en su caso, las reglas sobre la carga probatoria establecidas en el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, conforme al cual corresponde al demandante "la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda",y corresponde al demandado "la carga de probar los hechos que, conforme a las normas que les sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado anterior".Las precitadas reglas generales se matizan en el apartado 7 del precepto citado, en el sentido de que se "deberá tener presente la disponibilidad y facilidad probatoria que corresponde a cada una de las partes del litigio",si bien se ha de señalar que en este proceso ambas partes han tenido una facilidad probatoria similar porque el expediente administrativo se ha traído a los autos en su integridad y la Sala no ha rechazado los medios de prueba que han propuesto.

En cualquier caso, se ha de señalar que el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil contiene las reglas generales o principios de carga de la prueba y, como norma reguladora de la sentencia, entra en juego cuando en la misma se estime que no se ha probado un hecho básico, para atribuir las consecuencias de la falta de prueba a la parte a la que le correspondía el "onus probandi", según las reglas aplicables para su imputación a una u otra parte, pero no cuando se considera que un presupuesto fáctico esencial para la resolución de la litis ha quedado debidamente acreditado mediante cualquier elemento probatorio, sin que, en virtud del principio de adquisición procesal, importe qué parte aportó la prueba.

Aunque nuestras leyes procesales no formulan el citado principio de adquisición procesal, también llamado de comunidad de prueba, el mismo tiene pleno reconocimiento en la doctrina jurisprudencial pacífica expresada, entre otras, en las sentencias de la Sala Tercera del Tribunal Supremo de 31 de enero y 14 de febrero de 2012, al declarar que: "Probado un hecho resulta indiferente la parte que haya aportado la prueba en virtud del principio de adquisición procesal".Y lo mismo habían declarado antes las sentencias de la misma Sala del Tribunal Supremo de 17 de noviembre de 2008 y de 1 de marzo de 2010.

Así lo declaraba también la sentencia de 8 de abril de 2013 de la Sala Primera del Tribunal Supremo, al decir que:

"(...) como hemos reiterado en otras ocasiones, en virtud del principio de adquisición procesal, la sentencia impugnada puede valorar todos los elementos probatorios obrantes en las actuaciones (...) al margen de cuál de las partes hubiera aportado el elemento probatorio y de la concreta razón por la que se aportó ( Sentencias de 79/2009, de 4 de febrero y 292/2010, de 6 de mayo )".

Y antes la sentencia de la misma Sala de 16 de enero de 2011, al declarar:

"En el caso sucede que el dato fáctico (...) se declara probado, y no importan los elementos de prueba que se hayan tomado en consideración, ni quien los aportó -principio de adquisición procesal-, ni la cantidad ni entidad de los mismos -dosis de prueba-. Tales cuestiones pueden incidir en otros aspectos del derecho probatorio, pero son ajenas a la carga de la prueba, pues el art. 217 LEC no contiene regla alguna valorativa de prueba".

En definitiva, dicho principio obliga al tribunal a valorar todas las pruebas practicadas con independencia de qué parte las haya aportado al proceso, al considerar que los resultados de la actividad probatoria en su conjunto son comunes para todas las partes, de manera que, a los efectos de acreditar los hechos controvertidos, es irrelevante que los medios probatorios se hayan practicado a instancia de una u otra parte.

Ahora bien, ningún informe o dictamen pericial acredita por sí mismo ni de una forma irrefutable el acierto de una determinada valoración y apreciación técnica de los hechos o datos relevantes para resolver las cuestiones litigiosas planteadas en el proceso: No existen reglas generales preestablecidas para valorarlos, salvo la vinculación a las reglas de la sana crítica en el marco de la valoración conjunta de la prueba, por lo que su fuerza de convicción reside en gran medida en su fundamentación y coherencia interna, en la cualificación técnica de sus autores y en su independencia o lejanía respecto a los intereses de las partes.

En este caso, los informes periciales que se han de valorar se han realizado por peritos designados por las partes: la Comunidad de Madrid ha encargado los informes de TINSA y los demandantes los informes de VALUM Instituto de Valoraciones, S.A, de AQUILIA ARQUITECTOS, S.L.P. y el de don Carlos.

Y todos sus autores, arquitectos de profesión, son especialistas en la materia objeto de sus pericias, por lo que no existen razones para dudar de su capacidad técnica.

Las divergencias existentes entre los argumentos y las conclusiones de los informes de TINSA, de una parte, y de los informes periciales realizados a instancia de los demandantes, conducen a las siguientes consideraciones y conclusiones:

1.-Por no estar previsto en la normativa de valoración de inmuebles, es improcedente aplicar, al valor de mercado de los inmuebles testigos, descuentos por gastos de comercialización y por variación a la baja en el proceso de negociación del precio inicialmente ofertado.

Sin perjuicio de lo que se razonará más adelante, tampoco procede aplicarles incrementos por gastos de tasación, gestoría, notaria y registro, e impuestos, no solo por la antedicha razón sino también porque los recurrentes incurren en duplicidad de pretensiones al solicitar en la demanda la indemnización de esos mismos conceptos por otra causa de pedir.

2.- El informe de TINSA de 17 de noviembre de 2021 ha elegido testigos muy heterogéneos, a menudo con amplias horquillas respecto a los parámetros de antigüedad (entre el año 1967 y el año 2010), superficies de la vivienda (entre 75m2 y 109m2), numero de baños (1/2, cuando el inmueble a valorar solo tiene 1), trasteros y plazas de garaje asociados (algunos testigos los tienen, y otros no), precios de oferta (entre 140.000 euros y 237.000 euros) y valor unitario (entre 1.694,15 euros/m2 y 2.216,87 euros/m2).

Por el contrario, esa disparidad tan acusada no se aprecia en ninguno de los informes periciales practicados a instancia de la parte actora.

Se significa que dichos informes han identificado las fuentes utilizadas para la elección de los testigos, que no tienen menor credibilidad que las del informe de TINSA, y es incierto que el número de testigos seleccionados sea insuficiente y que no se han descrito sus características de ubicación, calidad, antigüedad de la vivienda y calefacción. Es verdad que no describen las reformas, pero el informe de TINSA tampoco lo hace. Y es irrelevante que no hayan incluido porcentajes de negociaciones y comercialización, porque no se deben incluir, como se ha dicho.

No compartimos la afirmación del informe de TINSA de 27 de abril de 2023 sobre el mayor rigor, objetividad y concreción de su informe previo respecto a la valoración de VALUM, porque no explica las razones por las que considera que la información de mercado sobre las características de los testigos seleccionados en el informe de VALUM es insuficiente y está sesgada: en absoluto se demuestra ningún sesgo al alza en la elección de los testigos del informe de VALUM, máxime cuando TINSA ha incluido en el suyo precios de oferta de hasta 237.000 euros.

3.- El citado informe de 17 de noviembre de 2021 ha contemplado muchos criterios de homogenización entre los testigos seleccionados y la vivienda de DIRECCION000 y de la plaza de garaje DIRECCION001, pero también son numerosos los que se han considerado en los informes presentados de contrario, especialmente en el de don Carlos y el de AQUILIA ARQUITECTOS, S.L.P. Basta para comprobarlo el simple cotejo de uno y otros informes.

Las explicaciones sobre los parámetros de comparación introducidas en el informe de TINSA de 27 de abril de 2023 carecen de repercusión práctica en el caso de autos, puesto que ese segundo informe obedecía al encargo de auditar el de don Florentino, tasador de VALUM Instituto de Valoraciones, S.A., de 29 de marzo de 2022 comparativamente con el primer informe de TINSA, y las explicaciones sobre los criterios de homogenización se han incorporado para criticar que el informe de VALUM no los ha considerado, sin que ello signifique que se hayan tenido efectivamente en cuenta en el informe de TINSA de 17 de noviembre de 2021. Se ha de señalar que esos criterios ya estaban parcialmente incluidos en informe de VALUM, y prácticamente contenidos en su integridad en las valoraciones periciales de don Carlos y de AQUILIA ARQUITECTOS, S.L.P.

4.- En el informe de TINSA de 17 de noviembre de 2021 no se han concretado los rangos utilizados dentro de cada criterio ni, en consecuencia, se han desglosado los coeficientes correctores a aplicar a cada parámetro, dentro de las respectivas horquillas de los coeficientes de homogeneización.

Por el contrario, en el informe realizado por don Carlos el 16 de mayo de 2022 se incluye un cuadro resumen de las valoraciones de los testigos y del inmueble a valorar que especifica comparativamente qué coeficiente corrector se ha aplicado a cada parámetro.

Y en el informe de los peritos don Desiderio y doña Adelaida, de AQUILIA ARQUITECTOS, S.L.P., de 29 de noviembre de 2024, se han desglosado los rangos considerados dentro de cada criterio y se han concretado individualmente los coeficientes de corrección a aplicar a cada rango de los parámetros de comparación, explicando la razón de las respectivas opciones.

En conclusión, los dos citados informes periciales han discriminado el valor unitario aplicado a cada vivienda, han diferenciado superficies, ubicación y planta, y analizado las características de cada testigo de acuerdo con una larga lista de criterios de comparación y con coeficientes de homogenización de márgenes calibrados y ajustados a rangos determinados dentro de cada criterio.

A título de ejemplo, veamos qué acontece con uno cualquiera de los parámetros de comparación, en este caso la superficie:

El informe de TINSA considera que procedería asignar un porcentaje de ajuste por rangos, que realmente no determina (se podrán fijar rangos de 5 m², 10 m²), dentro de una horquilla cuyos márgenes genéricos serían de -1,00 a +1,00, sin mayores concreciones.

Mientras que el informe de AQUILIA ARQUITECTOS, S.L.P., señala una horquilla de coeficientes de corrección entre 1,20 y 0,80, pero determina rangos y especifica qué coeficiente concreto aplica a cada rango. Así: 71-90m2 menos 0.80; 51-70m2 menos 0.85; 31-50m2 menos 0.90; 11-30m2 menos 0.95; Superficie igual al inmueble o 10m2 + -1.00; 11-30m2 más 1.05; 31-50m2 más 1.10; 51-70m2 más 1.15; 71-90m2 más 1.20.

5.- La introducción de un estudio de mercado basado en datos del Registro de la Propiedad en el informe de TINSA de 27 de abril de 2023 no le añade un plus de utilidad a los efectos que aquí interesan, porque, como el mismo informe reconoce, dichos datos son incompletos en aspectos que afectan a valores de venta relevantes de los testigos, y la información que se pretende recabar se relaciona con los valores medios de venta de residencial y familiar en el municipio de San Fernando de Henares.

Pues bien, la valoración conjunta y racional las pruebas practicadas, a la luz de las alegaciones formuladas en la demanda, en la contestación y en los escritos de conclusiones de las partes, nos lleva a atribuir la mayor fuerza de convicción al informes pericial aportado por la parte actora a los autos que ha sido realizado por los peritos de AQUILIA ARQUITECTOS, S.L.P., don Desiderio y doña Adelaida, en fecha de 29 de noviembre de 2024, ratificado y explicado coherentemente en vista pública a pregunta de las partes, por su mayor grado de detalle y el superior nivel de motivación de sus apreciaciones y conclusiones valorativas respecto a los informes de TINSA, a lo que se añade la compatibilidad existente entre el informe de AQUILIA y el informe de don Carlos de 16 de mayo de 2022, igualmente muy motivado, y la de ambos informes con el de don Florentino, de VALUM Instituto de Valoraciones, S.A., de fecha 29 de marzo de 2022, también ratificados y explicados en vista judicial publica y contradictoria, sin haber incurrido en contradicción respecto a sus informe escritos.

En definitiva, de la precedente valoración de la prueba se concluye que, pese al apreciable esfuerzo realizado por la Comunidad de Madrid, en este proceso se ha acreditado que el valor de mercado de la vivienda sita en la DIRECCION000, de San Fernando de Henares asciende a la cantidad de 202.375,69 euros; y que el valor de mercado de la plaza de garaje DIRECCION001 del citado inmueble asciende a la cantidad de 18.265,93 euros.

En los citados valores de mercado no se han incluido los muebles de la vivienda, ni los gastos de comercialización y negociación, ni tampoco los gastos de gestoría, tasación, notaría, registro e impuestos aplicables a la compraventa de los inmuebles, como explicaremos más adelante.

En conclusión, la indemnización que corresponde a don Fructuoso y a doña Azucena por la pérdida de la vivienda de su propiedad ha de ascender a la cifra de 202.375,69 euros, lo que supone una cantidad adicional de 42.805,69 euros mas que la reconocida en la resolución de 23 de noviembre de 2023.

Y por la pérdida de la plaza de garaje ha de ascender a la cantidad de 18.265,93 euros, lo que supone un total de adicional de 6.640,93 euros mas que la reconocida en la resolución de 23 de noviembre de 2023.

Por lo expuesto, en lo atinente a la indemnización por la pérdida de los inmuebles, la Comunidad de Madrid deberá abonar a don Fructuoso y a doña Azucena la suma de 49.446,62 euros más que la que les ha concedido.

DÉCIMO.- La resolución de 23 de noviembre de 2023 ha acordado una indemnización de 34.801 euros por la pérdida de los muebles y enseres existentes en la vivienda sita en la DIRECCION000, de San Fernando de Henares, porque sus residentes no pudieron retirarlos antes de su demolición. También denegó añadir al valor del inmueble una indemnización por las mejoras realizadas en el mismo al no haberse acreditado.

No compartimos la afirmación de la demanda de que el informe de SIMMONS SIMMONS es meramente jurídico, por lo que carece de valor pericial. Otra cosa es que los demandantes discrepen de sus bases y conclusiones.

En lo que interesa al caso, el citado informe sostiene, con carácter general, que la valoración de la indemnización por la lesión de bienes muebles será el valor de mercado de dichos bienes antes de producirse la lesión atendiendo a sus características, antigüedad y estado de conservación. Argumenta:

"Este es el caso que nos ocupa. Según la información facilitada, los particulares fueron desalojados de sus viviendas con carácter urgente que posteriormente fueron declarados en estado de ruina inminente y demolidos sin que sus propietarios pudieran entrar a recoger sus pertenencias. Por consiguiente, es evidente que han sufrido una lesión en sus bienes muebles y objetos personales de los que no podrán aportar facturas porque sus viviendas y locales comerciales han sido demolidos y tampoco se ha podido elaborar un listado concretando los bienes y sus características.

Así, la jurisprudencia también ha reconocido la posibilidad de valorar la indemnización por el coste de reponer los bienes muebles lesionados

A tal efecto, hemos realizado una estimación del coste medio que supondría a los particulares afectados adquirir los bienes muebles de una vivienda tipo en San Fernando de Henares

Ahora bien, como de conformidad con la citada jurisprudencia el valor de la indemnización no puede corresponder con el valor de bienes muebles nuevos porque se produciría un enriquecimiento injusto del particular que únicamente tiene derecho a la reposición de los bienes muebles lesionados en las mismas características, estado de conservación y antigüedad, se ha descontado un porcentaje en concepto de amortización.

Para calcular esta amortización, se ha tenido en cuenta el tiempo de vida útil medio de los bienes muebles (mobiliario, electrodomésticos, ropa, etc.), la antigüedad de los bienes inmuebles, así como la frecuencia media de reposición o renovación de los mismos.

Una estimación razonable sería estimar una amortización media, considerando que en todos los casos sí habrían existido renovaciones parciales, del 25% respecto del valor medio nuevo de los bienes.

Como consecuencia de lo anterior, se ha estimado el descuento de amortización en un 25%. Se trata de una estimación media que, en los casos en los que no se pueda disponer de facturas específicamente de cada bien, sirve como estimación razonable para indemnizar. Se trata evidentemente de una estimación, pero dado que estoscriterios se propone que se apliquen a supuestos en los que no existe prueba directa del coste de los bienes muebles adquiridos (que es lo probable), una estimación indirecta genérica es ajustada a los principios legales y jurisprudenciales expuestos con anterioridad.

De este modo, consideramos que el coste de reponer los bienes muebles lesionados a un propietario de una vivienda con cocina, salón-comedor, dos habitaciones y cuarto de baño asciende a 28.013€. Esta cantidad se incrementaría proporcionalmente para viviendas con más espacios habitables".

En principio, la última consideración nos parece oportuna porque, si la perdida de los bienes muebles existentes en la vivienda tuviera que valorarse por su valor a nuevo, se indemnizaría a los propietarios por un daño mayor que el efectivamente sufrido. Por eso no puede acogerse el pedimento de que no se aplique ninguna reducción por amortización.

En la demanda se solicita, con carácter subsidiario, la cantidad adicional de 40.481 euros en concepto de indemnización por la pérdida de los muebles y enseres y por las obras de mejora efectuadas en la vivienda, alegándose al efecto que sus propietarios los han perdido porque tuvieron que dejarse en la misma, sin posibilidad de retirarlos posteriormente ni de recoger facturas de compra dado lo repentino del desalojo.

La pretensión se apoya en el presupuesto de mobiliario emitido por una solo mercantil, BUENAVENTURA MUEBLES Y DECORACIÓN, S.L, anexo 7, el cual se ha incorporado a los autos, y la indemnización solicitada con base en el mismo asciende a la cantidad de 64.282 euros en total, IVA incluido, que se solicita en la demanda con carácter principal.

El precitado criterio de valoración está muy lejos de ser una referencia real y de mercado del precio de los muebles y electrodomésticos.

Ahora bien, en el Anexo 1 del informe de AQUILIA se efectúa una estimación del mobiliario de la vivienda sita en la DIRECCION000, que se aparta del criterio de valoración basado en la mera aportación del presupuesto de un único establecimiento mercantil.

En este informe se explica:

"A partir de la estimación de coste de mobiliario y enseres aportada en el Informe Simmons Simmons emitido a instancias de la CAM (ver Anexo 8), hemos corregido aquellos valores que a nuestro juicio eran muy inferiores a los precios de mercado de calidad media que se asimilan a las viviendas a valorar, así como también hemos corregido los porcentajes de amortización. Consideramos que los porcentajes de amortización establecidos por Simmons Simmons son adecuados para los electrodomésticos, ordenadores, y otros equipos (esto es del 25%) dado la vida útil de estos entre 10-15 años, sin embargo, consideramos que el citado porcentaje de amortización aplicado en el mobiliario e es excesivo, pues su vida útil, por lo general, es mucho mayor, y por ello establecemos un porcentaje de amortización de un 15%, ascendiendo la valoración del mobiliario y enseres de la vivienda sita en DIRECCION000 a la cantidad de 42.520,89 €, siendo su desglose como sigue":

A continuación, se incluye una tabla en la que se detalla el mobiliario existente en cada una de las estancias de la vivienda, con indicación de la fuente utilizada, su importe y el porcentaje de amortización que se ha aplicado a cada uno de los bienes valorados.

En en su ratificación pericial y en la diligencia de explicación del informe por escrito, los peritos don Desiderio y doña Adelaida reiteraron exactamente lo que antes habían afirmado en el anexo del informe de AQULIA de 29 de noviembre de 2024.

Se significa que tales criterios de valoración y su importe final se han adaptado a los del informe de don Florentino de 22 de noviembre de 2022.

Así las cosas, procede atribuir al informe de AQUILIA mayor fuerza de convicción que al de SIMMONS SIMMONS, cuyas conclusiones son excesivamente generales, y, obviamente, que al aislado y exagerado presupuesto de la mercantil, BUENAVENTURA MUEBLES Y DECORACIÓN, S.L: el informe de AQUILIA está mucho más motivado, porque especifica individualizadamente qué bienes concretos ha valorado, y porque las calidades, los precios y los porcentajes de amortización aplicados - diferenciados en función de la naturaleza de los bienes valorados- son prudentes y razonables, por lo que procede acoger la pretensión deducida en la demanda con carácter subsidiario, valorando los muebles y enseres de la vivienda de los recurrentes en la cantidad de 40.481 euros, lo que supone que la indemnización reconocida por la Administración haya de incrementarse en 5.680 euros.

UNDÉCIMO.- Consideramos que don Fructuoso y doña Azucena no tienen derecho a que, con independencia de la indemnización procedente por la pérdida de la vivienda sita en la DIRECCION000 de San Fernando de Henares y de la plaza de garaje DIRECCION001 del inmueble, ambas de su propiedad, se les indemnice en la cantidad de 19.841,27 euros en total- a razón de 912 euros mensuales para la tipología A (piso en torno a 80m2), y de 77 euros al mes para la plaza de garaje-, a título de falta de disponibilidad de las mismas, bien para uso propio, bien para arrendarlas (18.314,10 euros por la falta de disponibilidad de la vivienda y 1.527,17 euros por la falta de disponibilidad de la plaza de garaje).

Dicha cantidad se ha determinado con base en el informe realizado por don Florentino relativo al estudio de mercado de alquileres de vivienda en dicha población, y en el informe pericial de don Desiderio para la plaza de garaje, que tenemos en cuenta en sus estrictos términos, es decir, sin que sus conclusiones determinen la estimación de la pretensión actora, porque ningún informe pericial es vinculante para los tribunales y porque, en definitiva, la cuestión litigiosa subyacente es de naturaleza jurídica.

La Sala comparte el criterio administrativo expresado en la resolución de 23 de noviembre de 2023, porque el uso y disfrute de dichos inmuebles es una facultad que está subsumida en el derecho de propiedad, y el daño o perjuicio por su privación se incluyó en la indemnización por la pérdida de la vivienda y de la plaza de garaje, al tiempo que la posibilidad de arrendar una y/u otra no es más que una modalidad de ejercicio de la facultad dominical de uso y disfrute de los bienes.

A la anterior conclusión no obsta la invocación en la demandan de la normativa fiscal en materia de tributación por las facultades dominicales que sean de la titularidad de personas distintas al propietario, porque ese caso es ajeno al de autos en el que no se ha desgajado del derecho de propiedad ninguna de las facultades que lo integran.

Por consiguiente, indemnizado el valor de la vivienda y de la plaza de garaje, no pueden sus propietarios percibir una indemnización complementaria a título de "pérdida de la oportunidad" de utilizarlas en el futuro para su uso personal o para obtener las rentas de un eventual alquiler, sin que se pueda asimilar a este caso el supuesto de la indemnización a cargo del vendedor de un inmueble por la entrega tardía del mismo a los compradores, ya que no trae causa de la pérdida del bien sino del retraso en la entrega de su posesión.

DUODÉCIMO. -Se afirma en la demanda que a don Fructuoso y a doña Azucena se les ha de indemnizar por el importe de los gastos de gestoría, tasación, notaría, registro e impuestos que en su día desembolsaron para adquirir la vivienda y la plaza de garaje demolidas, ya que formaban parte de la inversión que se ha perdido.

Sin embargo, no les asiste la razón porque no han concretado los conceptos y la cuantía de la indemnización que reclaman, ni han acreditado, mediante ningún medio de prueba directa o indiciaria, qué cantidades abonaron por los gastos citados cuando adquirieron la vivienda y la plaza de garaje de su propiedad en el año 1982.

Precisamente esa falta de prueba impide la aplicación al caso de la invocada sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 18 de julio de 2012, referida a los gastos de adquisición y de cancelación de la antigua hipoteca, que en este caso no se han demostrado.

Cuestión distinta es si se les ha indemnizar, por esos mismos costes asociados a la compra de una nueva vivienda y de una plaza de garaje de características similares a las perdidas, por los que en la demanda solicitan una cantidad de 14.916,38 euros que ya han sido abonados con motivo de la adquisición de una nueva vivienda mediante escritura pública de compraventa otorgada el 28 de mayo de 2024, habiéndose incluido en gastos asociados, los siguientes: de notaría 684,38 euros; de pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados 11.232 euros; y los honorarios de la inmobiliaria 3.000 euros.

En relación a la futura compra de la plaza de garaje se solicita un 6,34% del valor del nuevo inmueble, en caso de que sea de segunda mano, - un 11,04% del valor del inmueble en caso de que sea de obra nueva, lo que no se contempla en la demanda- según el informe pericial de don Desiderio.

La Sala comparte en criterio expresado por la Comunidad de Madrid en la resolución administrativa y en su escrito de contestación a la demanda:

No existe relación causal directa e inmediata entre las obras de construcción de la Línea 7B de Metro y dichos gastos, que no son reales ni actuales y que, además, se derivarían de un acto futuro e incierto cuya efectividad quedaría sometida a la libre voluntad y criterio de los propietarios, que podrían optar por adquirir una nueva vivienda y/o plaza de garaje o por no adquirirlas, en cuyo caso no se produciría el hecho imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

Tampoco serían gastos necesarios, porque el eventual de compraventa de una vivienda y de una plaza de garaje nuevas no exigiría su formalización en escritura pública como requisito esencial de validez y eficacia, por lo que, según los artículos 28 y 29 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, no se produciría el hecho imponible del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Esos requisitos formales sí serían necesarios en el caso de que se concertara un préstamo con garantía hipotecaria para la adquisición de los nuevos inmuebles, pero el sujeto pasivo sería el prestamista, de cuya cuenta serían los gastos de gestoría, aranceles notariales y los gastos de inscripción registral ( artículo 14 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario); en otro caso, la inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad -sin garantía de préstamo hipotecario- no sería necesaria dado que ese requisito formal no tiene carácter constitutivo, sino "ad probationem".

A la conclusión anterior no obsta lo declarado en la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, Sala de lo Contencioso Administrativo, de 5 de junio de 2006, invocada en la demanda, porque no se refiere a gastos de tasación, gestoría, notaría, registro e impuestos, sino a los servicios de agua, luz, teléfono y electricidad que había que instalar.

DÉCIMO TERCERO.- Tanto en la resolución de 23 de noviembre de 2023 como en el escrito de contestación a la demanda, la Comunidad de Madrid ha rechazado la indemnización del importe de las cuotas de la ASOCIACIÓN DE AFECTADOS METRO RAFAEL ALBERTI Y PRESA DE SAN FERNANDO DE HENARES por los gastos periciales y de asistencia letrada que tuvieron que afrontar durante la tramitación del expediente administrativo, con el argumento de que dichos gastos tuvieron carácter voluntario y que la Administración protegía los derechos e intereses de los afectados en el procedimiento administrativo que inició de oficio.

Se ha incorporado a los autos un documento en el que el Secretario de la Asociación ha certificado que "todas las cuotas de los asociados se han aplicado a sufragar gastos de peritaciones, gastos legales y gastos generales de la asociación, cuyo único destino se refiere en exclusiva a la finalidad fundacional de la asociación de asistencia a los perjudicados de las obras de Metro de Madrid".

En la demanda se ha solicitado por ese concepto la cantidad de 4.085 euros- cuyo pago ha certificado el Secretario- alegando que la Asociación gestionó en vía administrativa los intereses de los aquí demandantes y que los gastos ocasionados fueron necesarios para conseguir el integro resarcimiento de los daños y perjuicios que se les causaron.

Para resolver esta cuestión ha de tenerse en cuenta que el artículo 241.1. 1º y 4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil incluye entre las costas procesales los pagos que hayan de hacerse por honorarios de la defensa y por los derechos de los peritos que hayan intervenido en el proceso.

Con base en el precepto citado, consideramos que han de incluirse en el concepto de costas procesales los derechos de los peritos cuyos dictámenes o informes hayan sido traídos al proceso en concepto de pruebas periciales, se hayan aportado, o no, previamente al expediente administrativo, como se argumentará más adelante.

Es cierto que la Administración inició el procedimiento de oficio y encargó los informes necesarios para resolverlo, de manera que para ejercitar sus propias competencias no precisaba que los interesados le aportaran informes técnicos de ninguna clase ni contrataran la prestación de servicios profesionales de asesoramiento jurídico.

Por lo demás, la notificación a los interesados de la resolución de 21 de febrero de 2022 y la concesión de plazo para que se aportasen al procedimiento administrativo la documentación necesaria para tramitar la reclamación, así como cuantos documentos, alegaciones o información considerasen conveniente, no contenía ninguna orden o apercibimiento a los interesados para que contrataran personalmente servicios técnicos y jurídicos profesionales.

En lo atinente a la intervención de letrado en la vía administrativa interesa recordar la sentencia del Tribunal Supremo de 24 de marzo de 2021 (recurso1292/2020), relativa a la indemnización de los daños y perjuicios derivados del asesoramiento jurídico vinculado a la tramitación de un procedimiento de expropiación forzosa, que finalmente se había frustrado porque la beneficiaria desistió de la misma.

La respuesta a la cuestión que suscitaba interés casacional fue la siguiente:

"De lo razonado en el anterior fundamento y a los efectos del orden de los pronunciamientos que nos impone el artículo 93 de nuestra Ley procesal , debemos declarar que, con carácter general, no puede estimarse como daño indemnizable, a los efectos de la responsabilidad patrimonial de las Administraciones públicas, los gastos ocasionados en concepto de asesoramiento jurídico en el seno de un procedimiento administrativo, aunque la terminación del mismo se hubiera ocasionado por el desistimiento de quien podía instarlo".

Se argumentaba que "en el procedimiento administrativo no existe una confrontación de partes enfrentadas por los intereses que deben ventilarse en el mismo, sino que en su tramitación deben protegerse todos los derechos, de tal forma que, sin perjuicio del derecho de los interesados en los procedimientos de poder actuar asistidos de un asesoramiento técnico, no es una necesidad del mismo, porque sus intereses deben ser protegidos por la misma Administración en la tramitación del procedimiento".

Y se añade: "(...) la posibilidad de actuar en él mediante un asesoramiento jurídico, si bien es una facultad que no se le puede negar a los afectados por los actos que se dicten en el seno del referido procedimiento, es indudable que dicho asesoramiento no es necesario --puede ser conveniente-- y por tanto esa posibilidad es una pura y libre decisión de los interesados que no debe correr de cuenta de la Administración".

Así las cosas, la Sala considera que han de excluirse de la indemnización los honorarios devengados por las actuaciones en el procedimiento administrativo de responsabilidad patrimonial del letrado que intervino en defensa y representación de los interesados, no solo en aplicación de la doctrina citada, sino también porque, de conformidad con el artículo 5 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, la actuación en el procedimiento administrativo por medio de representante es siempre voluntaria para el interesado como también es voluntario el asesoramiento jurídico, de manera que los gastos derivados de la intervención del letrado en vía administrativa han de considerarse asumidos libre y voluntariamente por don Fructuoso y doña Azucena, y no se le pueden imputar a la Comunidad de Madrid.

Ahora bien, aunque los informes periciales realizados por don Florentino, de VALUM Instituto de Valoraciones, S.A., en fecha de 29 de marzo de 2022, y por don Carlos en fecha de 16 de mayo de 2022, fueron aportados al expediente administrativo por decisión libre y voluntaria de los interesados, lo cierto es que también se han traído al proceso como pruebas periciales, y la intervención de sus autores en sede jurisdiccional ha sido extensa y significativa, por lo que sus respectivos honorarios han de incluirse en las costas procesales, evitando en todo caso la duplicidad de partidas.

El informe de AQUILIA ARQUITECTOS, S.L.P. realizado colegiadamente por los peritos don Desiderio y doña Adelaida en fecha 29 de noviembre de 2024, y el informe psicológico de doña Azucena realizado por el perito don Marcial el 9 de octubre de 2024, que se ha aportado a los autos, se deben incluir en las costas procesales porque se han aportado como pruebas periciales a este proceso, y lo mismo acontece con la dirección jurídica del letrado don Miguel Ángel Hortelano Anguita en este proceso, y no solo porque existen posiciones enfrentadas entre las partes sino también porque la intervención del letrado es imperativa - artículo 241.1. 1º y 4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil -.

DÉCIMO CUARTO. -Solicitan los demandantes la cantidad adicional de 12.000 euros a tanto alzado y en total, en concepto de indemnización integral del daño moral causado a don Fructuoso y a doña Azucena, que tenían su domicilio familiar habitual en la vivienda sita en la DIRECCION000.

Adelantamos que no compartimos el criterio que ha llevado a la Administración a indemnizar el daño moral en la cantidad de 48.000 euros en total, a razón de 24.000 euros para cada uno de los propietarios.

La decisión administrativa denegó el mayor importe solicitado al considerar que se basaba en invocación genérica de precedentes administrativos cuya identidad de razón no se acreditaba.

La resolución de 23 de noviembre de 2023 no pone en duda que don Fructuoso y doña Azucena adquirieron la vivienda a que este proceso se refiere en el año 1982 -en que también adquirieron la plaza de garaje- con la finalidad de que fuera su domicilio habitual, ni tampoco discute que lo siguiera siendo al tiempo de su desalojo.

Es doctrina jurisprudencial pacífica que el resarcimiento del daño moral por su carácter afectivo y de "pretium doloris", carece de módulos objetivos, lo que conduce a valorarlo en una cifra razonable, que siempre tendrá un cierto componente subjetivo debiendo ponderarse todas las circunstancias concurrentes en el caso.

En este sentido, para cuantificar la indemnización procedente por daño moral en el caso de autos, deben tenerse en cuenta que en otras sentencias esta Sección se han tenido en consideración los siguientes datos adicionales a los ya expuestos, que también interesan al caso de autos, por referirse al conjunto de afectados por las obras de la Línea 7B de Metro:

En los antecedentes de hecho del acto administrativo aquí impugnado se afirma que el Tramo 3 (Coslada-San Fernando de Henares) de la Línea 7 del Metro entró en servicio en el año 2007, y que, "desde la puesta en funcionamiento del tramo que discurre entre las estaciones de Barrio del Puerto y Hospital del Henares se detectaron diversas incidencias, tanto en la infraestructura del metro (túnel y pozo de bombeo PK 2+890) como en las edificaciones del exterior",que se debían a las entradas de agua producidas por filtraciones a través de fisuras y grietas en las paredes del pozo de evacuación, que se había convertido en un pozo de extracción de agua subterránea, en lugar de uno de recepción.

Se reconoce que, a lo largo de los años, la Comunidad de Madrid ha realizado varios intentos de consolidar y estabilizar el terreno, así como inspecciones a viviendas y auscultación y control de las infraestructuras y edificios de forma periódica, y que, en concreto, procedió a visitar las viviendas entre mediados de agosto 2018 hasta el mes de octubre de 2019.

El informe técnico 3 de enero del año 2020, sobre "la situación de las edificaciones en el entorno de la línea 7 b de metro y su relación con los movimientos del terreno" reveló que "los daños aparecidos en la calle de la Presa de San Fernando de Henares (según inspecciones realizadas a lo largo del año 2019) podían calificarse de graves en algunas viviendas, siendo muy posible su evolución a muy graves".

Es cierto, por tanto, que la Administración demandada encargó un servicio de diagnosis y seguimiento geotécnico del terreno en las inmediaciones de la línea 7B de Metro -en el que se observaba la necesidad de realizar nuevas actuaciones en las DIRECCION002 y DIRECCION001-, así como la realización de obras de mejora del entorno del pozo del PK 2+890 de la línea 7B de Metro, y de sellado e inyección del encuentro de la galería del pozo con el túnel, y ordenó a Canal de Isabel II la revisión y la reparación de dicho pozo y del colector municipal, y que se desvió el agua bombeada desde el pozo a un nuevo colector que acometía al principal.

Pero también lo es que los citados intentos para consolidar y estabilizar el terreno resultaron infructuosos y, aunque en el mes de julio de 2021 la Comunidad de Madrid encargó trabajos de reparación del edificio de la DIRECCION000, los mismos no se llevaron a cabo porque el día 22 de septiembre de 2021 el Ayuntamiento de San Fernando de Henares declaró en estado o situación de ruina física inminente de la citada edificación y acordó el desalojo del edificio, que posteriormente fue derruido.

Fue la propia Comunidad de Madrid la que instó al Ayuntamiento para que declarara la ruina legal urbanística del inmueble situado en la DIRECCION000, declaración que se produjo por Decreto de 6 de abril de 2022, finalizando las obras de demolición del inmueble el 20 de abril de 2022.

El procedimiento de responsabilidad patrimonial se inició de oficio por resolución de 21 de febrero de 2022 y se resolvió el 23 de noviembre de 2023, por lo que los interesados conocieron entonces los conceptos y cuantías por los que se les indemnizaba.

En tales circunstancias, queda fuera de toda duda que don Fructuoso y doña Azucena, como propietarios de la vivienda sita en la DIRECCION000 y de la plaza de garaje DIRECCION001 del edificio, se vieron sometidos a una gran presión psicológica durante un periodo de tiempo desorbitado, porque ya en el año 2007 empezaron a manifestarse incidencia en las edificaciones del exterior aledañas al túnel y al pozo de bombeo del punto kilométrico 2+890, que se fueron agravando a lo largo del tiempo, sin que se comenzara a inspeccionar los edificios hasta el mes de agosto de 2018, a lo que se une que el desalojo del inmueble por ruina física inminente tuvo lugar más de 2 años antes de que la Administración resolviera el procedimiento de responsabilidad patrimonial y acordara resarcir a los aquí demandantes de los daños y perjuicios que habían sufrido.

Por último, consta acreditado un diagnóstico de trastorno ansioso depresivo padecido por doña Azucena secundarios a los acontecimientos que llevaron a la declaración de ruina y ulterior demolición de. Inmueble.

Por todo lo expuesto, la Sala anuda la indemnización por daño moral al perjuicio para la salud que representa un diagnóstico clínico de trastorno ansioso depresivo de doña Azucena, y, sobre todo, al sufrimiento psíquico, la zozobra, la incertidumbre y el temor por el devenir de la vivienda -que además era el domicilio familiar de demandantes-, que le ha provocado a ella y a don Fructuoso la actuación administrativa, que consideramos muy intensos, dado que se prolongaron durante el largo periodo de tiempo transcurrido entre la aparición de los primeros problemas en las viviendas afectadas por la construcción de la Línea 7 de Metro y el momento en la Comunidad de Madrid inició de oficio el procedimiento de responsabilidad patrimonial que nos ocupa.

Teniendo en cuenta las antedichas circunstancias consideramos adecuadas y proporcionales las indemnizaciones que se solicitan en la demanda, por lo que la cantidad reconocida en la resolución de 23 de noviembre de 2023, se ha de incrementar en 12.000 euros, a razón de 6.000 euros para cada uno.

DÉCIMO QUINTO.- Se reclama en la demanda el pago de una cantidad indeterminada, que deberá concretarse en ejecución de sentencia, en concepto de indemnización del impacto fiscal que pudiera tener el cobro de las indemnizaciones a que este proceso se refiere, alegándose que, para la plena indemnidad de los recurrentes, debe asumirlo la Administración demandada.

Según los apartados d) y q) del artículo 7 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio, están exentas de tributación por dicho impuesto:

"d) Las indemnizaciones como consecuencia de responsabilidad civil por daños personales, en la cuantía legal o judicialmente reconocida.

q) Las indemnizaciones satisfechas por las Administraciones públicas por daños personales como consecuencia del funcionamiento de los servicios públicos, cuando vengan establecidas de acuerdo con los procedimientos previstos en el Real Decreto 429/1993, de 26 de marzo, por el que se regula el Reglamento de los procedimientos de las Administraciones públicas en materia de responsabilidad patrimonial".

Por lo tanto, carecería de impacto fiscal el cobro de las cantidades reconocidas en concepto de indemnización del daño moral.

Tampoco procede indemnizar el impacto fiscal de las cantidades que los propietarios perciban en concepto de indemnización de los daños y perjuicios materiales o patrimoniales, que no están exentas de tributación: el futuro abono del impuesto por la percepción de dichas indemnizaciones no es una consecuencia directa e inmediata de las obras de construcción de la Línea 7B de Metro de Madrid, sino de una actuación administrativa distinta, la que atañe a la tramitación y a la resolución del procedimiento de responsabilidad patrimonial RPO número NUM000 que nos ocupa, y al cumplimiento de las obligaciones tributarias impuestas a los administrados en la legislación sectorial.

Por consiguiente, al no apreciarse la relación de causalidad directa e inmediata que requieren los artículos 32 y siguientes de la Ley 40/2015, de 1 de octubre, de Régimen Jurídico del Sector Público, ni existir disposición legal que la ampare, no procede acoger dicha pretensión indemnizatoria.

Por todo lo expuesto, s.e.u.o. la indemnización conjuntamente reconocida en la resolución de 23 de noviembre de 2023, expediente RPO número NUM000, a favor de don Fructuoso y de doña Azucena, como propietarios de la vivienda sita en la DIRECCION000, y de la plaza de garaje DIRECCION001 del inmueble, debe incrementarse en la cantidad de 67.126,62 euros más en total.

Las indemnizaciones por daño moral deberán actualizarse al momento de notificación de la resolución de 23 de noviembre de 2023.

La cantidad resultante se considera actualizada al momento de la presente resolución, por no ser de aplicación el Índice de Garantía de la Competitividad publicado en las fechas de interposición del recurso contencioso administrativo y de esta sentencia, al ser negativos.

DÉCIMO SEXTO.- El artículo 139.1 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, establece en su primer párrafo:

"En primera o única instancia, el órgano jurisdiccional, al dictar sentencia o al resolver por auto los recursos o incidentes que ante el mismo se promovieren, impondrá las costas a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que aprecie y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho".

En el presente caso, no procede formular condena al pago de las costas procesales, dada la estimación parcial de los pedimentos de la demanda.

Por todo lo expuesto, en nombre de S.M. el Rey y en el ejercicio de la potestad que, emanada del pueblo español, nos confiere la Constitución,

PRIMERO.-La ASOCIACIÓN DE AFECTADOS METRO RAFAEL ALBERTI Y PRESA DE SAN FERNANDO DE HENARES, don Fructuoso y doña Azucena han interpuesto el presente recurso contencioso administrativo contra la resolución dictada por la Consejería de Vivienda, Transporte e Infraestructuras de la Comunidad de Madrid en fecha de 19 de febrero de 2024, que desestimó el recurso de reposición formulado contra la de 23 de noviembre de 2023, parcialmente estimatoria de reclamación de responsabilidad patrimonial, expediente RPO número NUM000

El procedimiento administrativo se inició de oficio por orden de 21 de febrero de 2022 de la citada Consejería, por traer causa de los daños derivados de las obras de construcción de la Línea 7B de Metro de Madrid, en el tramo comprendido entre las estaciones de Barrio del Puerto y Hospital del Henares, en concreto, de la declaración de ruina física, posterior ruina técnica urbanística y ulterior demolición de la edificación sita en la DIRECCION000, siendo don Fructuoso y doña Azucena propietarios de la vivienda sita en la DIRECCION000 y de la plaza de garaje número DIRECCION001 del inmueble.

En el momento del desalojo de laa vivienda, ésta constituía el domicilio familiar de don Fructuoso y de doña Azucena.

En el procedimiento administrativo se solicitó indemnización por los conceptos de pérdida de la vivienda y de la plaza de garaje, junto a las mejoras y al mobiliario existente en aquella, resarcimiento de los daños morales, falta de disponibilidad o lucro cesante por la pérdida de los bienes inmuebles, gastos accesorios por la compra de otros nuevos, cuotas de la Asociación e indemnización del impacto fiscal.

Con base en el artículo 106. 2 de la Constitución Española, los artículos 32 y siguientes de la Ley 40/2015, de 1 de octubre, de Régimen Jurídico del Sector Público, los artículos 32, 79, 82 y 86 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, el artículo 6 del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprobó el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo, los artículos 34 y 37 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprobó el Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, el informe técnico de 16 de noviembre de 2022 del Instituto Técnico de Materiales y Construcción, INTEMAC, el estudio encargado al despacho jurídico SIMMONS AND SIMMONS acerca de los parámetros de cálculo a utilizar para el pago de la responsabilidad patrimonial, que fue emitido el 25 de noviembre de 2022, los artículos 20 a 23 de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, los informes de tasación realizado por TINSA en fechas de 17 de noviembre de 2021, 1 de abril de 2022 y 27 de abril de 2023, y el dictamen de la Comisión Jurídica Asesora de la Comunidad de Madrid de 21 de septiembre de 2023, la resolución de 23 de noviembre de 2023, dispuso:

"Estimar parcialmente la reclamación de responsabilidad patrimonial de la Administración de la Comunidad de Madrid formulada por la representación de Fructuoso y Azucena, por la pérdida del inmueble situado en la DIRECCION000 y de la plaza de garaje DIRECCION001, del municipio de San Fernando de Henares, e indemnizar a los reclamantes en la cuantía de 259.075,92 euros, correspondiendo a Fructuoso la cantidad de 129.537,51 euros y a Azucena la cifra de 129.537,51 euros".

Y motivó su decisión basándose en las siguientes consideraciones y argumentos:

1.-La Administración demandada ha reconocido el derecho de don Fructuoso y de doña Azucena a una la indemnización por el valor de la edificación y del suelo, a consecuencia de la pérdida de la vivienda sita en la DIRECCION000, y de la plaza de garaje DIRECCION001 del edificio, de San Fernando de Henares, de las que eran propietarios.

Aplicando al caso el artículo 34.2 de la Ley 40/2015, de 1 de octubre, de Régimen Jurídico del Sector Público, los artículos 34.1 d) y 37 y Disposición Final Segunda del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, y la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, los artículos 6, 23 y 24 del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprobó el Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo, y teniendo en consideración los informes de TINSA y el informe técnico de INTEMAC, la resolución de 23 de noviembre de 2023 cuantificó el valor del suelo y de las edificaciones existentes en 171.195 euros en total más su actualización al 2%, de los que la cantidad de 159.570 euros corresponde a la vivienda y la cantidad de 11.625 euros corresponde a la plaza de garaje, habiéndose determinado el valor mediante la tasación conjunta del suelo y de las edificaciones por el método de comparación, de acuerdo con los criterios especificados en la tasación, especialmente, en atención a una superficie de la vivienda de 81 m2 construidos y de 25 m2 construidos para el garaje, según las superficies que figuran en el catastro, y a una antigüedad aproximada de la edificación de 50 años.

Se significa que se ha descartado la compensación por el valor de edificar una nueva vivienda y garaje, porque se generaría un enriquecimiento injusto de los interesados, así como que la valoración administrativa ha utilizado el sistema de comparación para la tasación conjunta del 100% del suelo y de la edificación, ya que ésta se ha perdido por la demolición y, según el informe de INTEMAC, no es técnica ni económicamente viable efectuar la cimentación necesaria para realizar la edificabilidad reconocida en el Planeamiento.

La Administración también ha rechazado la valoración discrepante realizada por VALUM Instituto de Valoraciones, S.A. en su informe de 29 de marzo de 2022, y la tasación efectuada por el arquitecto don Carlos en fecha de 16 de mayo de 2022 -que también contiene valoraciones distintas a las de TINSA-, aportadas al expediente administrativo por los interesados, por no haber desvirtuado las bases y las conclusiones del informe de TINSA de 17 de noviembre de 2021, que fueron ratificadas por su propio informe posterior en que, a requerimiento de la Administración - artículo 79 de la Ley 39/2015-, dicha entidad analizó la metodología y los criterios aplicados en la valoración de VALUM Instituto de Valoraciones, S.A.

En relación a la valoración de la vivienda, y de acuerdo con los informes de TINSA, que la Comunidad de Madrid ha considerado completos y adecuados, la resolución de 23 de noviembre de 2023 le reprocha al informe de VALUM que no especifica la fuente de donde se han extraído los testigos -posiblemente los más altos de la zona-, que son insuficientes, no constan completos y, al menos uno de ellos, debió ser descartado por resultar un valor anómalo y carecer de las características asignadas, por lo que se ha incrementado indebidamente el valor unitario y, por tanto, la tasación del inmueble.

Asimismo, se censura que no se ha aplicado a ningún testigo el porcentaje de reducción por los gastos de comercialización, lo que aumenta el valor de base entre un 5% y un 8%; y que se han utilizado incorrectamente los coeficientes de homogeneización por situación, antigüedad, superficie, calidad de la construcción, acabados-instalaciones y servicios comunes, aplicando los mismos coeficientes a algunos de esos parámetros y el mismo coeficiente final, de 1.082, a todos los testigos.

En relación a la valoración de la plaza de garaje, la resolución de 23 de noviembre de 2023 se decanta igualmente por los informes de TINSA al rechazar los testigos elegidos por VALUM -sin indicar la fuente-, que se encuentran en zonas con falta de plazas de garaje, lo que supone un mayor valor del m2; y señala, asimismo, la aplicación generalizada de un valor por m2 sin tener en cuenta que "no se paga el doble por una plaza en la que quepan dos coches, cuando por normativa la realidad es que solo puede ser ocupada por uno. En este caso, lo razonable es que el precio de la plaza en cuestión sea superior, pero no el doble".

Se cuestiona también la incorrecta elección de los testigos, que corresponden a un mismo complejo urbanístico en el que existen 429 viviendas y locales y 209 plazas de garaje, por lo que el desequilibrio entre la oferta y la demanda ha determinado la asignación de valores elevados.

Y se pone de relieve que el informe de VALUM Instituto de Valoraciones, S.A. ha escogido los valores más altos en las zonas seleccionada, no ha excluido los valores anómalos de los testigos, no ha descontado una reducción del 5% al 8% por los gastos de comercialización; y que ha aplicado el mismo coeficiente de 1, con un valor final de homogenización de 778,09 euros/m2, sin corregir eventuales diferencias ni tener en cuenta si, por su extensión, la plaza es para moto o coche, ni si está en superficie o bajo rasante.

2.-La resolución de 23 de noviembre de 2023 considera improcedente indemnizar a los interesados en 11.000 euros en concepto de mejoras a añadir al valor del inmueble, porque no se han acreditado mediante ningún medio de prueba -incluidas las tasaciones realizadas a instancia de la Administración o de los recurrentes-, y porque la demanda no ha tenido en cuenta si las eventuales obras han sido de mejora -por afectar a elementos estructurales o aumentar la superficie habitable- o de conservación y mantenimiento.

3.-La resolución de 23 de noviembre de 2023 reconoce que "los reclamantes fueron desalojados de su vivienda por emergencia y no pudieron retirar sus pertenencias por lo que perdieron el mobiliario y los enseres de su propiedad. Esta pérdida supone un daño que tiene que ser compensado".

Como, por las circunstancias urgentes en que se produjo su pérdida, no es posible determinar la compensación por el valor de mercado de dichos bienes según sus cualidades, antigüedad y estado de conservación, ni se pudieron conservar las facturas u otros documentos acreditativos de la existencia y precio de los mismos, el acto administrativo aquí impugnado ha asumido la valoración realizada en el informe SIMMONS AND SIMMONS, que ha estimado el coste medio que supondría adquirir los bienes muebles de una vivienda tipo en San Fernando de Henares, al que se le ha aplicado un descuento de amortización del 25% -en consideración a la vida útil media de los muebles y enseres-, por lo que "el coste de reponer los bienes muebles lesionados a un propietario de una vivienda con cocina, salón-comedor, dos habitaciones y cuarto de baño asciende a 28.013 €. Esta cantidad se incrementaría proporcionalmente para viviendas con más espacios habitables".

Con base en lo anterior, ha cuantificado este concepto indemnizatorio en la cantidad de 34.801,00 euros, dado que la vivienda de los interesados tenía 3 habitaciones, y ha rechazado la cantidad de 64.282,00 euros IVA incluido, solicitada por ellos con base en el presupuesto aportado, porque el valor de mercado no puede determinarse a partir de un único presupuesto, con valores de reposición a nuevo - pues si se abonase la cuantía de la reposición a nuevo, se produciría un enriquecimiento injusto de los interesados-, y sin considerar la depreciación y amortización por el paso del tiempo.

Más específicamente, la resolución recurrida argumenta:

"En primer término, no resulta ni justificada ni razonable la inclusión de determinados muebles. Dado el tamaño de la vivienda, muchos elementos no tendrían cabida en la misma. Según se ha indicado, el inmueble tenía 69,57 metros cuadrados útiles por lo que no cabrían todos los muebles presupuestados y, además, deberían de tener menor tamaño y, en consecuencia, un coste inferior.

Además, hay elementos que no resultan lógicos, entre los que cabe citar los siguientes:

-Frigorífico y congelador aparte. Lo normal es que estén integrados en único frigorífico en una cocina de pequeño tamaño como era ésta.

-Mobiliario de cocina con electrodomésticos panelados. Dado su elevado importe de 9.129 euros tendría que incluir los electrodomésticos pero éstos se solicitan aparte.

-Cambio de bañera a ducha junto con el coste del plato de ducha y anexos, que no se justifican.

En segundo lugar y en cuanto a la valoración, debe señalarse que no es prueba válida la presentación de un único presupuesto, siendo más razonable realizar un estudio sobre el coste medio en el mercado, como ha efectuado esta Administración. Además, los interesados solicitan la reposición del daño mediante la adquisición de elementos nuevos, sin considerar la depreciación y necesaria amortización por el paso del tiempo, según se ha explicado en el apartado anterior.

En lo que se refiere a los efectos personales con implicación emocional y personal a los que también hacen mención las alegaciones de los interesados, solo cabe su resarcimiento a través del daño moral lo que sucede en el presente caso en el que se compensa por este concepto el conjunto de sufrimientos padecidos, según se expone más adelante".

4.-La resolución de 23 de noviembre de 2023, considerando que la compensación de daños morales no está sujeta con carácter general a normas o parámetros objetivos, y la procedencia de determinar su cuantía por grupos de afectados, ya que el sentimiento de aflicción padecido por los recurrentes tiene origen e intensidad similares al de otras personas en su misma situación, se ha basado en el informe realizado por SIMMONS AND SIMMONS, que ha efectuado una estimación de los daños morales de forma global para los afectados de San Fernando de Henares, -dependiendo de la modalidad de bien inmueble (vivienda, local o plaza de aparcamiento), la relación jurídica con el mismo (propietario arrendatario), uso (residencia de la familia, negocio o actividad económica) y número de afectados que habitaban la vivienda, además de valorar las situaciones concretas de especial vulnerabilidad-.

Añade que ello "supone tener en cuenta a cada conviviente de manera particular e indemnizarle por daño moral por su propia afección, teniendo como base el importe de 20.000,00 euros por persona y siendo imprescindible según la jurisprudencia para que exista daño moral a causa de la pérdida de una vivienda la residencia habitual en la misma ... sin que pueda atribuirse perjuicio moral por la mera pérdida de un inmueble en el que no se resida y en el que, por tanto, no se desarrolle un proyecto personal de existencia.

Por otro lado, el daño moral es más intenso en el caso de aquellas familias residentes que son titulares de la vivienda donde han establecido un plan de vida a largo plazo que en el supuesto de los inquilinos cuya vinculación con la casa es menos profunda.

Pero, además, de ese daño moral individual que conlleva una compensación idéntica para cada persona que habitaba en la vivienda en las mismas circunstancias, también hay que tomar en consideración que resulta adecuado incrementar esa afección a los titulares que convivían con más personas. Resulta razonable considerar que la zozobra, angustia e inseguridad sean superiores cuantos más miembros de la familia vivieran y dependieran con un o unos mismos titulares, así como en aquellos casos en los que exista una especial situación de vulnerabilidad, como se ha apuntado con anterioridad.

En este sentido, se añade una cantidad de 8.000 euros cuando había una segunda persona residiendo y 5.000 euros por cada conviviente adicional"

Con base en esos criterios ha acordado una indemnización de 48.000 euros en total, de los cuales corresponden 24.000 euros a don Fructuoso, y otros 24.000 euros a doña Azucena, en calidad de propietarios y residentes en la vivienda afectada, sita en la DIRECCION000 de San Fernando de Henares.

Se ha denegado la mayor cantidad solicitada, de 60.000 euros por este concepto, al considerar que la decisión administrativa ha de basarse en precedentes de indemnizaciones análogas, incrementadas, en su caso, ante las circunstancias especiales que concurran; y que los interesados únicamente han apoyado su pretensión en la cita genérica de varias sentencias, sin aportar argumentos concretos ni elementos probatorios adicionales.

5.-La resolución de 23 de noviembre de 2023 ha desestimado la indemnización por gastos de alojamiento con los siguientes argumentos:

En virtud y con cargo a la Orden de Emergencia y encargo de la Consejería de Transportes e Infraestructuras de 26 de julio de 2021 y sus correspondientes modificaciones y ampliaciones, desde el desalojo de don Fructuoso y de doña Azucena, de la vivienda familiar hasta el 21 de septiembre de 2022, en que cesó la vigencia de dicha Orden, la Comunidad de Madrid ha abonado directamente por su realojo las siguientes cantidades:

Gastos de alojamiento 12.052,49 euros.

Desplazamientos 347,44 euros.

Manutención 15.426,86 euros.

Piso alquiler 5.232,77 euros.

Plazas garaje 149,51 euros.

Suministros 560,65 euros.

Total 33.769,72 euros.

Se añade que:

"Debe recordarse que, una vez finalizada la vigencia de la Orden de emergencia, se propuso a los afectados la firma de acuerdos parciales en los que se acordaba sufragar dichos gastos por un período de seis meses desde el cese de la cobertura de emergencia y por cuantía de 4.788,00 euros.

No obstante, en el presente supuesto no se han solicitado, ni justificado, gastos de alojamiento, por lo que no procede su consideración como concepto in indemnizable al no ser un gasto real y efectivo".

6.-Tampoco se ha reconocido indemnización por el concepto de pérdida de disponibilidad de la vivienda y de la plaza de garaje, tanto para el uso personal de sus propietarios como para arrendarlos.

Se argumenta que la pérdida del uso y disfrute de la vivienda y de la plaza de garaje ya se han incluido en la indemnización correspondiente a la pérdida de dichos inmuebles, de la que la que la falta de libre disposición sobre ellos es una consecuencia directa, sin que a esta conclusión obste la normativa fiscal invocada en la demanda porque en este caso todas las facultades dominicales convergían en los propietarios, que tenían el derecho de posesión, uso y disfrute de la vivienda y de la plaza de garaje, a lo que se añade que la reclamación por frustración de un lucro cesante -que no se concreta-, a causa de no poder arrendarlos es "una mera expectativa de negocio o de hipotéticos ingresos o beneficios no existentes en el momento de producirse el daño".

7.-La resolución de 23 de noviembre de 2023 ha desestimado indemnizar los gastos asociados a la adquisición de una nueva vivienda y plaza de garaje que sustituyan a los perdidos, al considerar que no son daños efectivos directamente causados por la actividad administrativa que ha originado la responsabilidad patrimonial, sino derivados del eventual empleo o destino que don Fructuoso y doña Azucena den a la indemnización que perciban en el futuro por la pérdida de los inmuebles de su propiedad, a lo que se añade que el método de valoración legal de los inmuebles no incluye en la tasación los gastos asociados, y que éstos no resultarían obligatorios para los futuros compradores.

8.-Se ha desestimado la compensación del impacto fiscal de la indemnización que se conceda a los demandantes al no apreciarse nexo causal, ya que las futuras cargas tributarias no se derivan directa ni inmediatamente de la responsabilidad patrimonial de la Comunidad de Madrid dimanante de la construcción de la Línea 7B de Metro.

9.-La misma suerte desestimatoria ha corrido la pretensión de abono de los gastos de asesoramiento jurídico y técnico asumidos por la ASOCIACIÓN DE AFECTADOS DE METRO CALLES RAFAEL ALBERTI Y PRESA DE SAN FERNANDO DE HENARES, y abonados mediante las cuotas satisfechas por los asociados.

Y ello por no tratarse de desembolsos preceptivos sino voluntariamente asumidos por los interesados.

10.-El acto administrativo recurrido denegó a los interesados dar "un tratamiento conjunto en el procedimiento de responsabilidad patrimonial a la situación de las cargas y obligaciones civiles, tributarias y de todo orden asociadas al suelo y a su condición de titulares del mismo, pese a que implique a varias Administraciones".

La decisión administrativa tuvo por fundamento que tales cuestiones son ajenas a la institución de la responsabilidad patrimonial y su acumulación al procedimiento de autos podría suponer una contravención de la regulación legal específica propia de una y otras, además de corresponder la competencia a distintas Administraciones.

11.-Finalmente, se actualizaron las indemnizaciones acordadas mediante el sistema previsto en el artículo 34.3 de la Ley 40/2015, de 1 de octubre, de Régimen Jurídico del Sector Público, aplicando al caso el Índice de Garantía de la Competitividad procedente del 2%.

Y se alcanzó la siguiente conclusión final:

"En consecuencia y según lo expuesto, se aprecian todos los requisitos necesarios para determinar la existencia de responsabilidad patrimonial de la Administración Pública por la pérdida del inmueble con referencia catastral NUM001 y código registral único NUM002 inscrito en el registro de la propiedad de San Fernando de Henares en el tomo NUM003 libro NUM004 folio NUM005 alta NUM006 situado en la DIRECCION000 y del inmueble con referencia catastral NUM007 y código registral único NUM008 inscrito en el registro de la propiedad de San Fernando de Henares en el tomo NUM009 libro NUM010 folio NUM011 alta NUM012 situado en la DIRECCION001, del municipio de San Fernando de Henares, por lo que procede indemnizar a los reclamantes en las cuantías siguientes:

-171.195,00 euros por la suma de los bienes inmuebles referenciados, 34.801,00 euros por los bienes muebles y 48.000,00 euros por daño moral. La cantidad total de indemnización por todos los conceptos expuestos asciende a 253.996,00 euros. Actualizada la cantidad indemnizatoria de 253.996,00 euros al Índice de Garantía de la Competitividad, supone un total de 259.075,92 euros.

De estas cantidades procede pagar a Fructuoso la cuantía de 129.537,51 euros y a Azucena la cifra de 129.537,51 euros".

SEGUNDO.- El escrito de demanda contiene una detallada narración de los hechos, en especial, del desarrollo y resolución del expediente administrativo por los daños y perjuicios ocasionados a don Fructuoso y a doña Azucena, como propietarios de la vivienda sita en la DIRECCION000 de San Fernando de Henares, y de la plaza de garaje DIRECCION001 sita en dicho inmueble.

Con invocación de los artículos 24 y 106.2 de la Constitución Española, los artículos 22, 47, 65, 77, 78, 79 y 81 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, los artículos 32 y siguientes, 67,91 y 92 de la Ley 40/2015, de 1 de octubre, de Régimen Jurídico del Sector Público, el artículo 35.2 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sueldo y Rehabilitación Urbana, y la Ley 22/2009 de 18 de diciembre, por la que se regula el sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía, así como de la doctrina jurisprudencial sobre su interpretación y aplicación, y con base en los dictámenes periciales realizados por los peritos de designación de parte don Florentino, de VALUM Instituto de Valoraciones, S.A., don Carlos, y don Desiderio y doña Adelaida, de AQUILIA ARQUITECTOS S.L.P., se solicita en la demanda una indemnización adicional de 153.259,68 euros en total.

Se alega, en esencia, que la vivienda ha constituido el domicilio familiar de don Fructuoso y doña Azucena hasta que se declaró en situación de ruina física inminente (según el acto administrativo mediante resolución municipal de 22 de septiembre de 2021) y tuvieron que abandonarla con todos los enseres y pertenencias, algunas de incalculable valor sentimental.

Declarado el estado o situación legal de ruina urbanística de la edificación (según el acto administrativo mediante resolución municipal de 6 de abril de 2022), se acordó su demolición fijando el 20 de septiembre de 2022 como fecha máxima para llevarla a efecto.

La resolución de la Consejería de Vivienda, Transporte e Infraestructuras de la Comunidad de Madrid de fecha 23 de noviembre de 2023 reconoció su responsabilidad patrimonial en relación a la ruina de la vivienda sita en la DIRECCION000, de San Fernando de Henares, y a la plaza de garaje DIRECCION001 ubicada en el mismo inmueble, a consecuencia de las obras de construcción de la Línea 7B de Metro de Madrid, pero no reconoció en su integridad los conceptos y las cuantías cuya indemnización habían solicitado los perjudicados.

Por esa razón, teniendo en consideración la normativa vigente, la doctrina jurisprudencial en la materia y los informes periciales aportados por los interesados, en la demanda se reclama la cantidad adicional de 153.259,68 euros para la reparación integral de los daños y perjuicios que les ha causado la actuación administrativa, y que ha de comprender "no sólo el valor del inmueble perdido, sino aquellos gastos a los que tuvieron que hacer frente los perjudicados para mitigar el daño sufrido o los gastos de reposición del inmueble perdido, como también los gastos que han tenido o tendrán que soportar a la hora de volver a adquirir un nuevo inmueble, los gastos de abogados, periciales necesarias para reclamar el correcto cálculo de la indemnización".

Con carácter previo a las cuestiones de fondo se denuncia en la demanda que la irregularidad procesal consistente en la indebida denegación y limitación de medios de prueba pertinentes, vulneró el derecho a la prueba consagrado en el artículo 24 de la Constitución Española y causó la indefensión de los interesados, lo que debe remediarse en sede jurisdiccional.

Se añade a lo anterior la protesta de nulidad radical del trámite adicional conferido a TINSA para cuestionar los informes de VALUM Instituto de Valoraciones, S.A. aportados por los interesados, prescindiendo absolutamente del procedimiento establecido al infringir las normas básicas del mismo por cuanto que los nuevos informes de TINSA se incorporaron al procedimiento administrativo sin haberse acordado su práctica de forma previa ( artículos 79 y 81 Ley 39/2015), fuera del período de prueba, sin abrir un periodo extraordinario ( artículo 77.2 Ley 39/2015) ni acordar la suspensión ( artículo 22 Ley 39/2015), y sin notificar a los interesados la solicitud de los nuevos informes ( artículo 78 Ley 39/2015) ni respetar el principio de contradicción al denegarles la posibilidad de aportar nuevas pruebas, lo que ha supuesto la vulneración del derecho de defensa consagrado en el artículo 24 de la Constitución Española, y causando indefensión a los interesados, dando lugar a la nulidad radical ex artículo 47.1.a) y e) de la Ley 39/2015, por lo que solicitan que los nuevos informes de TINSA sean excluidos del expediente, al carecer de virtualidad por ser nulos ( artículo 47 Ley 39/2015).

En cuanto al fondo, en la demanda se reclama una cantidad de 153.259,68 euros en total, adicional al importe de la indemnización reconocida en la resolución de 23 de noviembre de 2023, por los siguientes conceptos y cuantías indemnizables:

1.-Partiendo de que en el caso de autos la indemnización por perdida completa de la utilidad y valor de la vivienda y de la plaza de garaje, por demolición de las mismas como consecuencia de las obras de construcción de la Línea 7B del Metro, debe contemplar tanto el valor, a precio medio real de mercado de segunda mano en la fecha de la demolición, de la vivienda y de la plaza de garaje, en función de su antigüedad y de sus características, como el valor del suelo sobre el que se asientan - artículos 34.3 y 35.2 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Sueldo y Rehabilitación Urbana y doctrina jurisprudencial que se invoca sobre la determinación del valor del suelo afectado-, en la demanda se rechazan los valores determinados por TINSA, por parcialidad y falta de rigor hasta el extremo de fijar un valor del suelo inferior al justiprecio de expropiaciones realizadas en San Fernando de Henares en 2008.

De ahí que deban prevalecer las valoraciones alcanzadas en los informes periciales que los recurrentes han aportado, por lo que solicitan una cantidad de 60.681,58 euros en total - a razón de 52.520,27 euros por la vivienda y de 8.161,31 euros por la plaza de garaje - complementaria a la indemnización que se les ha reconocido.

Se significa que los demandantes han adquirido una nueva vivienda en escritura pública en fecha 28 de mayo de 2024, cuyo precio ha ascendido a 208.000 euros.

2.-En la demanda se reclama la cantidad adicional de 40.481 euros en concepto de indemnización por la pérdida del mobiliario, enseres y mejoras existentes en la vivienda demolida, afirmando que, en su momento, no pudieron ser valorados "in situ" dadas las circunstancias del desalojo y la imposibilidad posterior de acceder a la vivienda ni, por tanto, de recoger las correspondientes facturas de compra.

Alegando que la Administración no ha presentado ninguna valoración válida para determinar la indemnización correspondiente por la pérdida de los bienes muebles, enseres y mejoras de la vivienda, porque el informe de SIMMONS SIMMONS carece de valor pericial, por su carácter jurídico, consideran los demandantes que ha de prevalecer, junto a los presupuestos de un establecimiento comercial aportados al expediente, el informe pericial de AQUILIA ARQUITECTOS S.L.P. presentado en los autos, que los ha valorado a partir de la estimación de coste de mobiliario y enseres del informe SIMMONS SIMMONS, corrigiendo aquellos valores que se consideraron muy inferiores a los precios de mercado de calidad media y aplicando porcentajes de amortización.

Asimismo, se añade que se ha acreditado debidamente el importe de las mejoras cuya indemnización se reclama.

3.-Se reprocha en la demanda que no se ha reconocido indemnización por la falta de disponibilidad de la vivienda y de la plaza de garaje propiedad de don Fructuoso y de doña Azucena durante el tiempo transcurrido desde el desalojo hasta que se dictó la resolución de 23 de noviembre de 2023, y cuyo importe reclaman, a razón de 912 euros mensuales para la tipología A (piso en torno a 80m2), y de 77 euros al mes para la plaza de garaje- y por un total de 19.841,27 (18.314,10 euros por la falta de disponibilidad de la vivienda y 1.527,17 euros por la falta de disponibilidad de la plaza de garaje)-, que se ha determinado en los informes periciales elaborados por los arquitectos don Florentino en fecha de 22 de noviembre de 2022 y don Desiderio en fecha de 5 de febrero de 2023.

Se aduce que esa pérdida de la disponibilidad, que se refiere tanto al uso por los propietarios como a su facultad de arrendar la vivienda y la plaza de garaje, se diferencia del lucro cesante por la certeza de no obtener ganancias futuras, pero también "por la certeza de que, si no se hubiese producido el hecho dañoso, el perjudicado hubiera mantenido la esperanza en el futuro de obtener una ganancia o evitar una pérdida patrimonial y, la incertidumbre definitiva de lo que habría sucedido si no se hubiera producido el evento".

Y que supone un perjuicio que en la demanda se asimila al concepto de "pérdida de la oportunidad de una ganancia por el potencial arrendamiento del inmueble",y cuyo valor de uso y, en su caso, de falta de percepción de las rentas, se ha considerado indemnizable por la jurisprudencia civil "en supuestos de entrega tardía de inmuebles por parte del vendedor de una compraventa",que la demanda considera análogos al caso que nos ocupa.

4.-Los demandantes critican que no se les haya indemnizado por el importe de los gastos de gestoría, tasación, notaría, registro e impuestos que en su día desembolsaron para adquirir la vivienda y la plaza de garaje demolidas, que formaban parte de la inversión y que sus propietarios han perdido.

Y, reiterando que han de ser indemnizados en su integridad y sin sufrir ningún perjuicio patrimonial, también solicitan que se les abone la cantidad de 14.916,38 euros, por esos mismos costes asociados a la compra de la nueva vivienda, que ya han abonado, y la de 1.254,45 euros por la futura compra de una plaza de garaje, de características similares a las perdidas, que, en el informe de don Desiderio se han calculado en un 6,34% del valor de los nuevos inmuebles, en caso de que sean de segunda mano -y un 11,04% de su valor en caso de que sean de obra nueva, supuesto que no se contempla en la demanda-.

Considerando que el caso de autos guarda una identidad con el de la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, Sala de lo Contencioso Administrativo, de 5 de junio de 2006, en que se indemnizó a los propietarios de un inmueble indebidamente declarado en ruinas por los gastos de instalación de servicios de agua, luz, teléfono y electricidad de las nuevas viviendas, alegan que se han de indemnizar los gastos e impuestos asociados a la compra de otros inmuebles nuevos, "puesto que son gastos que ya fueron sufragados por los afectados cuando adquirieron la vivienda ahora demolida y tendrán que hacer frente cuando adquieran la nueva".

Se abunda en el argumento mediante la cita de la sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 18 de julio de 2012, que incluyó en la indemnización "el importe y los gastos derivados del negocio de sustitución o compraventa de reemplazo",en concreto "por los gastos de adquisición y de cancelación de la antigua hipoteca".

5.-También se solicita en la demanda la cantidad de 4.085 euros, como indemnización de las cuotas de la ASOCIACIÓN DE AFECTADOS METRO RAFAEL ALBERTI Y PRESA DE SAN FERNANDO DE HENARES por los previos gastos periciales y de asistencia letrada que han sido necesarios para defender legítimos intereses en vía administrativa, y que se gestionaron a través de la Asociación, que no ha sido resarcida de los mismos, como tampoco los perjudicados, sin que dichos gastos sean susceptibles de inclusión en el concepto de costas procesales a que se refiere el artículo 241 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, pero que han de indemnizarse para el resarcimiento integro de los recurrentes.

6.-Alegando que, en casos similares al de autos, la jurisprudencia ha concedido indemnizaciones de un mínimo de 30.000 euros, e invocando, entre otros casos, lo acontecido con el Barrio del Carmel de Barcelona, los recurrentes instan en la demanda el abono de una cantidad conjunta de 12.000 euros en total, adicional a la reconocida, por el profundo impacto emocional que les causó el desalojo repentino y la pérdida de la vivienda familiar con todo su mobiliario enseres, pertenencias y recuerdos, que exige una compensación adecuada que incluya el denominado "perjuicio de afecto", por la especial y estrecha vinculación de los demandantes con la vivienda donde establecieron su domicilio familiar y desarrollaban su proyecto vital.

7.-Finalmente, se solicita el pago de una cantidad, a determinar en ejecución de sentencia, como indemnización del impacto fiscal que represente para los demandantes la percepción de las indemnizaciones a que este proceso se refiere, que en la Comunidad de Madrid se beneficia de la Tarifa Autonómica del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas del 50% para los residentes en la misma, y ello porque, si las indemnizaciones percibidas tuvieran que tributar, la Administración demandada debería asumir su coste en aplicación del principio de "restitutio in integrum".

TERCERO.- La Comunidad de Madrid ha solicitado la desestimación de la demanda por considerar que la resolución de 10 de octubre de 2023 se ajustó a derecho al reconocer su responsabilidad patrimonial y una indemnización actualizada de 259.075,92 euros en total,correspondiendo a don Fructuoso la cantidad de 129.537,51 euros y a doña Azucena la de 129.537,51 euros

Con carácter previo a las cuestiones de fondo opone la inadmisibilidad parcial del recurso contencioso administrativo en lo que respecta a la ASOCIACIÓN DE AFECTADOS METRO RAFAEL ALBERTI Y PRESA DE SAN FERNANDO DE HENARES, argumentando que, conforme al artículo 19.1 de la Ley Jurisdiccional, la citada Asociación no tiene derecho o interés legítimo en el objeto de este proceso, que son exclusivamente las indemnizaciones reconocidas a don Fructuoso y a doña Azucena en la resolución de 23 de noviembre de 2023, por lo que está incursa en la causa de inadmisibilidad del artículo 69 b) de la Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de esta Jurisdicción.

Discute la concurrencia de causas de invalidez del procedimiento administrativo por práctica indebida de prueba y también por denegación de medios de prueba causante de indefensión, argumentando que no resulta procedente remitirse genéricamente y en bloque a los razonamientos recogidos en la demanda formulada en el Procedimiento Ordinario número 579/2023 de esta Sección, porque su objeto es distinto al de autos y en este proceso la ASOCIACIÓN DE AFECTADOS METRO RAFAEL ALBERTI Y PRESA DE SAN FERNANDO DE HENARES carece de legitimación activa.

Rechaza que se haya incurrido en causa de nulidad de pleno derecho por las causas previstas en el artículo 47.1 a) y e) de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, porque, al no ser el de autos un procedimiento sancionador, no resulta de aplicación al mismo las garantías consagradas en el artículo 24 de la Constitución Española, sino lo dispuesto en el artículo 48.2 de la Ley 39/2015, a lo que se añade que en el caso que nos ocupa no ha existido una omisión total y absoluta del procedimiento determinante de nulidad de pleno derecho, ni eventuales defectos formales que hayan impedido al acto alcanzar su fin ni causado indefensión material, lo que excluye la anulabilidad del mismo por causa de las irregularidades procedimentales denunciadas en la demanda.

En respuesta a las pretensiones de fondo, la contestación a la demanda parte de que La Comunidad de Madrid ha reconocido la relación causal entre el funcionamiento de sus servicios públicos y el daño y perjuicio sufridos por los demandantes, pero sostiene que, para ser indemnizables, han de ser reales y efectivos, lo que excluye la indemnización de los daños y perjuicios hipotéticos o de apreciación estrictamente subjetiva. Por ello:

1.-En relación a la valoración de los inmuebles, se reconoce que la adquisición de la vivienda y de la plaza de garaje tuvo lugar mediante escrituras públicas de compraventa otorgadas en el año 1982. También su perdida por demolición del inmueble donde se ubicaban.

Se sostiene que la valoración efectuada por TINSA - entidad de tasación homologada por el Banco de España y con una conocida reputación en el ámbito de las valoraciones inmobiliarias- ha tenido en cuenta la valoración presentada por los afectados y se ha ajustado a lo dispuesto en el artículo 34.2 de la Ley 40/2015, en relación con el artículo 34 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprobó el Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, así como en el Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo, aprobado por Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, y en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sin que dicha valoración pueda desvirtuarse mediante la comparación con el justiprecio ofrecido por la Administración en una expropiación de 2008 y en un ámbito distinto al de autos, ni con afirmaciones apodícticas.

2.-Respecto a la valoración los bienes muebles, considera que la valoración de SIMMONS SIMMONS se ha basado en el valor de mercado anterior al momento de la lesión, en razón de sus características, antigüedad y estado de conservación, y que en el expediente administrativo no se aportaron otros informes contradictorios, sino un heterogéneo presupuesto de un establecimiento de muebles y decoración.

3.- Rechaza la procedencia de indemnizar por la falta de disponibilidad de los inmuebles sustentada, no en el daño ni en el lucro cesante derivados de su demolición, sino en la "pérdida de la oportunidad" del disfrute o arrendamiento futuros, porque la pretensión se basa en meras posibilidades y expectativas de ganancias no acreditadas.

4.-Tampoco acepta la indemnización por los gastos de adquisición de los nuevos inmuebles, alegando que también son daños hipotéticos, que no se concretan ni se acreditan en la demanda, y que el porcentaje que se aplica es completamente ficticio y referido a daños futuros y eventuales.

5.- En la contestación a la demanda no se acoge la pretensión de que la Administración reembolse a los reclamantes las cuotas abonadas a la Asociación de afectados por los gastos de abogado y otros asesoramientos externos en el procedimiento administrativo, dado su carácter voluntario y que el procedimiento administrativo se inició de oficio con el designio de que la Administración protegiera los derechos e intereses de los afectados.

6.- Tampoco se considera procedente la indemnización adicional del daño moral porque la parte actora no ha ofrecido razones de peso para enervar la indemnización concedida en la resolución de 23 de noviembre de 2023 a favor de los recurrentes que residían en la vivienda demolida, ya que las sentencias invocadas en apoyo de sus pretensiones respondían a circunstancias concretas distintas a las del presente caso, y algunas de ellas no contienen una específica motivación sobre la cuantía concedida, al tiempo que las referencias al caso del Carmel se han basado en noticias periodísticas.

7.- Por último, se considera improcedente la indemnización de las consecuencias fiscales de la indemnización, porque, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 7 q) de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, los tributos estatales son competencia de las Cortes Generales conforme el artículo 133 de la Constitución Española, y los recurrentes pretenden que se les reconozcan beneficios fiscales no establecidos por la Ley.

CUARTO. -En la sentencia de 1 de octubre de 2025, dictada por esta Sección en el Procedimiento Ordinario número 579/2023 de su registro, declaramos que la ASOCIACIÓN DE AFECTADOS METRO RAFAEL ALBERTI Y PRESA DE SAN FERNANDO DE HENARES, sin ánimo de lucro, tenía legitimación activa para interponer un recurso contencioso administrativo contra actos de trámite relativos a la práctica de prueba en los procedimientos de responsabilidad patrimonial por los daños causados a sus asociados por las obras de construcción de la Línea 7B de Metro, y pusimos de relieve que fue la propia Administración la que, en su resolución de 17 de febrero de 2023, le reconoció legitimación a la Asociación, en respuesta a su solicitud de personación como parte interesada en todos y cada uno de los expedientes abiertos a nombre de sus asociados, así como los que pudieran tramitarse con posterioridad.

Y añadimos:

<

No cabe duda de que los actos razonados emanados de la Comunidad de Madrid han venido reconociendo la condición de parte interesada a la asociación aquí recurrente cuyo título legitimador deriva de su vinculación e interés con el objeto del presente recurso, y, en consecuencia, puede actuar en el presente procedimiento al instar la tutela efectiva de sus derechos e intereses legítimos de sus asociados para defender los derechos de los afectados por las obras de la línea 7B de Metro".

No existen razones para que en la presente resolución nos apartemos de lo declarado en nuestra sentencia de 1 de octubre de 2025:

Recuérdese que en materia de requisitos procesales determinantes de la inadmisibilidad del recurso contencioso administrativo, el criterio de los Tribunales ha de ser flexible y amplio, no sólo para lograr la plena garantía del derecho constitucional a la tutela judicial efectiva sino también porque el control de la actividad administrativa que se persigue con el recurso sólo puede conseguirse con el examen y decisión del problema litigioso en toda su extensión, aunque también es cierto que el derecho a la tutela judicial efectiva se satisface igualmente con una decisión de inadmisión que impida entrar en el fondo de la cuestión planteada, cuando la declaración de inadmisibilidad se fundamenta en una causa legal.

Así, la sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2008, al abordar la incidencia que la inadmisión del recurso contencioso administrativo podría tener en la vulneración del artículo 24 de la Constitución y, remitiéndose a la sentencia de 28 de diciembre de 2005, dijo lo siguiente:

"En cuestiones de inadmisiones ha de procederse siempre con suma cautela para evitar la conculcación del principio de la tutela efectiva consagrado en el artículo 24 de la Constitución y que las formalidades procesales, como enseña la Exposición de Motivos de la Ley reguladora de nuestra Jurisdicción, no pueden convertirse en obstáculos encaminados a dificultar el pronunciamiento de la sentencia acerca de la cuestión de fondo".

Por su parte, el Tribunal Constitucional en su sentencia número 198/2013, de 2 de diciembre, declaraba:

"Sobre el derecho de acceso a la jurisdicción existe ya una consolidada doctrina constitucional que arranca de la temprana STC 19/1981, de 8 de junio , y está resumida, entre otras muchas, en las más modernas SSTC 148/2007, de 18 de junio ; 75/2008, de 23 de junio ; 133/2009, de 1 de junio ; 23/2011, de 14 de marzo ; 141/2011, de 26 de septiembre ; y 220/2012, de 26 de noviembre .

Conforme a esta doctrina, la decisión judicial limitativa de ese derecho no puede estar fundada, en primer lugar, en una interpretación de la causa legal aplicada que resulte arbitraria o manifiestamente irrazonable, o en cuya aplicación se aprecie que el órgano judicial ha incurrido en error patente sobre los hechos concurrentes. En segundo lugar, debemos comprobar, asimismo, si la causa esgrimida por el órgano judicial resulta, además, ajustada al principio pro actione, que es de obligada observancia por los Jueces y Tribunales y que impide que determinadas interpretaciones y aplicaciones de los requisitos establecidos legalmente para acceder al proceso obstaculicen injustificadamente el derecho a que un órgano judicial conozca o resuelva en Derecho sobre la pretensión formulada. Hemos precisado que el control constitucional de las decisiones judiciales de inadmisión ha de verificarse en consecuencia de forma especialmente intensa".

Pues bien, según el artículo 19 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de esta Jurisdicción:

"1. Están legitimados ante el orden jurisdiccional contencioso-administrativo:

a) Las personas físicas o jurídicas que ostenten un derecho o interés legítimo.

b) Las corporaciones, asociaciones, sindicatos y grupos y entidades a que se refiere el artículo 18 que resulten afectados o estén legalmente habilitados para la defensa de los derechos e intereses legítimos colectivos".

En este sentido el artículo 2.1 de la Ley Orgánica 1/2002, de 22 de marzo, reguladora del Derecho de Asociación, reconoce a todas las personas el derecho a asociarse libremente para la consecución de fines lícitos, fines que deben contener sus Estatutos (artículo 7.1.d).

En vía administrativa, la legitimación activa deviene, entre otras, de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, cuyo artículo 4.2 atribuye la condición de interesada en el procedimiento administrativo a las "asociaciones y organizaciones representativas de intereses económicos y sociales"a las que considera "titulares de intereses legítimos colectivos en los términos que la Ley reconozca".

Lo relevante es que el interés que se le atribuya a la Asociación para actuar en el procedimiento administrativo esté directamente relacionado con los fines previstos en sus Estatutos, en cuyo artículo 4 se destacan como fines de la misma, en lo que ahora interesa:

"1. Defender los intereses de todos aquellos ciudadanos que se vean afectados por las obras de Metro de Madrid.

2. Emprender las acciones legales oportunas frente a la Administración Pública y frente a cualquier tercero responsable en haber causado cualquier tipo de perjuicio a los vecinos y empresarios de las calles Rafael Alberti y Presa de San Fernando de Henares como consecuencia de las obras del Metro de Madrid"

Eso mismo se recogió, en la escritura notarial de poder general para pleitos otorgada por el Presidente de la Asociación en fecha de 4 de agosto de 2022, encontrándose entonces la misma pendiente de inscripción.

Esta finalidad estatutaria no la ha discutido Administración demandada en vía administrativa, y buena prueba de ello es que, como ya dijimos en nuestra sentencia de 1 de octubre de 2025, la resolución dictada en fecha de 17 de febrero de 2023 por el Consejero de Transportes e Infraestructura, ha reconocido expresamente a la ASOCIACIÓN DE AFECTADOS METRO RAFAEL ALBERTI Y PRESA DE SAN FERNANDO DE HENARES "la condición de interesada en los procedimientos de responsabilidad patrimonial de sus asociados".

En este proceso la citada Asociación no actúa ni como titular de intereses o derechos lesionados por las obras de construcción de la Línea 7B de Metro de Madrid, ni tampoco como representante de don Fructuoso y de doña Azucena, sino porque sus Estatutos la habilitan para defender en sede jurisdiccional los derechos e intereses legítimos de éstos, en su condición de asociados a la misma, con lo cual cumple los requisitos para gozar de legitimación activa en los términos previstos en el artículo 19.1.b) de la Ley Jurisdiccional.

QUINTO.- La citada sentencia de 1 de octubre de 2025 también declaró la inadmisibilidad, por falta de acto recurrible, del recurso contencioso administrativo que la ASOCIACIÓN DE AFECTADOS METRO MADRID RAFAEL ALBERTI Y PRESA DE SAN FERNANDO DE HENARES DE MADRID había interpuesto contra la Orden de 19 de abril de 2023, dictada por la Consejería de Transportes, Infraestructuras y Vivienda de la Comunidad de Madrid, por la que se desestimó el recurso de alzada interpuesto contra la decisión de la Secretaría General Técnica de 31 de octubre de 2022, que inadmitió determinados medios de prueba propuestos por los interesados.

La Sala consideró que se estaba ante actos de trámite no cualificados porque no decidían directa o indirectamente el fondo del asunto, no determinaban la imposibilidad de continuar el procedimiento, ni producían indefensión o perjuicio irreparable a derechos o intereses legítimos.

Precisamente por eso, las cuestiones allí planteadas pueden reproducirse y han de resolverse en los recursos contencioso administrativos que se han formulado contra las resoluciones definitivas dictadas en los procedimientos de responsabilidad patrimonial, como es el caso:

Ciertamente, como se alega en la demanda, los nuevos informes de TINSA se incorporaron al procedimiento administrativo, que no tiene naturaleza sancionadora, sin haberse acordado su práctica de forma previa, fuera del período ordinario de prueba, sin abrir un periodo extraordinario ni acordar la suspensión del procedimiento, sin notificar la solicitud de los informes nuevos a las partes, denegándoles la posibilidad de aportar otros, y sin concederles alegaciones inmediatamente después de la incorporación de aquellos informes al expediente.

Pero el planteamiento del motivo de impugnación que acusa la nulidad radical del procedimiento por haberse incorporado al mismo los contrainformes de TINSA prescindiendo absolutamente del procedimiento establecido, por haberse infringido los artículos 22, 77.2, 78, 79 y 81 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, y causado indefensión, hace abstracción de la doctrina jurisprudencial que ha declarado reiteradamente que las formas procesales no son en sí mismas un fin al que esencialmente tienda la Ley sino que tienen un valor instrumental y funcional para alcanzar los fines de carácter superior protegidos por el Ordenamiento Jurídico, por lo que no todos los vicios o infracciones que hubieran podido cometerse en la tramitación del procedimiento tienen virtualidad invalidante, sino sólo aquellos defectos de forma sustanciales o los determinantes de efectiva indefensión, cuya esencia se concreta en una limitación de los medios de defensa producida por una indebida actuación administrativa que haya privado al interesado del ejercicio de las facultades de alegar y de acreditar sus derechos.

Por ello conviene recordar ahora la doctrina consolidada del Tribunal Constitucional ( STC 35/1989) en torno a la noción constitucional de indefensión, de la que existen tres pautas interpretativas: de una parte, que las situaciones de indefensión han de valorarse según las circunstancias de cada caso; de otra, que la indefensión que se prohíbe en el artículo 24.1 de la Constitución no nace de la sola y simple infracción de las normas procedimentales, sino cuando tal vulneración lleva consigo la privación del derecho a la defensa, con perjuicio real y efectivo para los intereses afectados; y por último, que el artículo 24.1 de la Constitución no protege en situaciones de simple indefensión formal, sino en aquellos supuestos de indefensión material en los que se haya podido razonablemente causar un perjuicio al interesado.

Sin perjuicio de que las irregularidades procedimentales denunciadas no implican nulidad radical porque no se ha prescindido absolutamente del procedimiento establecido, ni anulabilidad ex artículo 48 de la Ley del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, porque los defectos formales no han impedido a la actuación administrativa alcanzar su fin y los plazos legales vulnerados no son esenciales, resulta que en el caso de autos tampoco se ha llegado a causar indefensión material ni perjuicios irreparables a don Fructuoso y doña Azucena, porque los contrainformes de TINSA no innovaron los fundamentos y conclusiones de su informe inicial; su incorporación al procedimiento no causó un perjuicio real y efectivo a sus posibilidades de defensa a través de los informes de VALUM Instituto de Valoraciones, S.A., porque se les dio traslado de los nuevos informes de TINSA y se les concedió trámite de audiencia para que alegaran cuanto estimasen oportuno al respecto, habiendo presentado alegaciones para impugnarlos; y porque en este proceso se han admitido los medios probatorios que los demandantes han considerado convenientes y relevantes para el éxito de sus pretensiones, incluidos los nuevos informes que han interesado a su derecho.

En este sentido, en nuestra sentencia de 1 de octubre de 2025 ya dijimos:

" Al respecto pone de relieve la Comunidad de Madrid que, efectivamente, esta sala y sección conoce de los recursos que han sido interpuestos por los interesados, y por la asociación ahora recurrente, impugnando la decisión definitiva adoptada en los citados procedimientos de responsabilidad patrimonial iniciados de oficio por la administración, habiendo solicitado en la demanda el recibimiento del pleito a prueba así como los medios probatorios que han considerado relevantes para el éxito de su pretensión. Desde dicha perspectiva se comparte el criterio expresado por la Comunidad de Madrid en su escrito de contestación a la demanda, de que no se ha ocasionado a los interesados indefensión ni perjuicio irreparable derivado de la inadmisión de ciertos medios probatorios a los que se refieren las órdenes impugnadas".

SEXTO. -Procede resolver a continuación la procedencia de indemnizar a don Fructuoso y a doña Azucena por los conceptos y cuantías reclamados en la demanda. Al efecto, seguiremos el orden de dicho escrito:

Recuérdese que resolución de 23 de noviembre de 2023 acordó indemnizar la pérdida de la vivienda propiedad de don Fructuoso y de doña Azucena en la cantidad 159.570 euros, más su actualización, y la plaza de garaje en 11.625 euros, más actualización.

En la demanda se solicitan 60.681,58 adicionales en total, a razón de 52.520,27 euros más por la vivienda y 8.161,31 euros más por la plaza de garaje.

En este proceso no se discute que la indemnización a los propietarios por la pérdida completa de la vivienda sita la DIRECCION000, de San Fernando de Henares, y por la plaza de garaje DIRECCION001 del edificio, ha de ser el valor de mercado de los inmuebles, que comprendería el valor de su respectiva construcción conjuntamente con el valor del suelo afectado por la ejecución de las obras de construcción de la Línea 7B de Metro de Madrid.

Tampoco se discute que para determinar el valor de mercado de los inmuebles proceda utilizar el método de comparación.

La prueba pericial es el cauce apropiado para dilucidar la cuantía indemnizatoria porque su carácter técnico requiere que los hechos relevantes se aprecien y se valoren mediante conocimientos especiales.

Las partes han practicado distintas pruebas periciales, siendo de significar que existen grandes diferencias entre los informes de tasación realizados a instancia de la Comunidad de Madrid y los efectuados por peritos de designación de los recurrentes.

En este fundamento jurídico nos referiremos a los informes periciales realizados por TINSA por encargo de la Comunidad de Madrid, y que han constituido la base de la indemnización acordada en la resolución de 23 de noviembre de 2023.

Dada la extensión de los mismos, nos centraremos en destacar aquellos aspectos de su contenido que la Sala estima más relevantes para la decisión de la cuestión litigiosa que nos ocupa.

El primero de los informes realizados por TINSA es el de 17 de noviembre de 2021.

En lo que se refiere al conjunto de viviendas, locales y garajes para la manzana integrada por el edificio de la DIRECCION002 y DIRECCION001, cabe indicar que dicho informe se ha efectuado sin acceder al interior de los inmuebles, utilizando las superficies catastrales (fichas del catastro a fecha de 15 de noviembre de 2021), descontando del valor de los inmuebles los gastos financieros y de comercialización, ajustando un descuento del 5% al 10 % por negociación, y partiendo de la consideración de que todas las viviendas y plazas de garaje están en iguales condiciones.

Contiene una mención general del conjunto de inmuebles a valorar en relación a la ciudad, entorno, equipamientos y comunicaciones. Se describe la edificación en su conjunto, con referencias generales a sus características constructivas, acabados interiores, calidades (pavimentos, paredes y techos), nivel de calidades exteriores e interiores (medias); instalaciones (calefacción y agua caliente, teléfono y gas), antigüedad (de 50 años) y estado de conservación (regular/medio), reformas parciales (según la vivienda), y zonas comunes (mantenimiento normal). Y se indica que las edificaciones no han superado la inspección técnica de edificios.

Como Anexo se incluye reportaje fotográfico del exterior y de zonas comunes del interior, así como de fichas del Catastro.

Para la vivienda sita en la DIRECCION000, e identificada como vivienda número NUM013 del informe, se han contemplado los siguientes parámetros: ubicación relativa en el inmueble, nivel medio (en edificio de 3 alturas); calidad de construcción media; estado de conservación regular/medio; exterior con terraza tendedero; cocina equipada; agua caliente y calefacción individual con gas; superficie útil 60 m2; superficie construida 81 m2; 3 dormitorios y 1 baño.

El informe recoge los valores siguientes: valor de tasación 159.570 euros - valor unitario 1.990 euros/m2 --- valor por comparación 159.570 euros; valor de reemplazo bruto 149.343,75 euros; y valor de reemplazo neto 121.831,74 euros.

En el documento denominado "Resumen de Tasación" del edificio en Manzana Cerrada de 4 plantas sobre rasante y 1 sótano bajo rasante, terminado (Viviendas: 24; Locales: 2; Garajes: 39), DIRECCION002 y DIRECCION001 se recoge lo que sigue:

El valor de tasación del inmueble se ha determinado mediante un análisis de mercado que ha considerado la intensidad de la demanda de viviendas de 2-3 dormitorios con plaza de garaje y trastero y, a ser posible, con jardines, zonas de juegos y piscina, concluyendo que existe un exceso de oferta para la demanda habitual, y una adecuación media del inmueble al mercado.

Se han utilizado 7 testigos debidamente identificados (Fuentes: API y particulares, sin negociación) Con visita interior, pero sin comprobación de superficies. Los parámetros de comparación aplicados a los testigos han sido los siguientes:

-Antigüedad: los testigos abarcan una horquilla entre el año 1967 y el año 2010.

-Superficie construida vivienda: según Catastro; superficie adoptada: los testigos abarcan una horquilla entre 75m2 y 109m2.

-Sin instalaciones deportivas.

-Sin zonas ajardinadas.

-Algunas viviendas testigos tienen trasteros y otros no.

-Algunas viviendas testigos tienen garaje con plaza asociada y en otras no hay garaje en el edificio.

-Número de dormitorios de vivienda: 3.

-Número de baños/aseos de vivienda: 1/ 2.

-Todas las viviendas testigos son exteriores a la calle.

-Todas las viviendas testigos tienen calefacción individual, pero ninguna de ellas tiene aire acondicionado.

-Estado de conservación.

-El precio de oferta de las viviendas testigos oscila en una horquilla entre 140.000 euros y 237.000 euros.

-El precio de oferta corregida de las viviendas testigos abarca una horquilla de 133.000 a 218.040 euros.

-El valor unitario de las viviendas testigos oscila entre 1.694,15 euros y 2.216,87 euros.

-Se han aplicado coeficientes homogeneización de homogenización que oscilan entre 1,15 y 0,88.

-La banda de valores de las viviendas testigos tras la homogeneización son: valor máximo venta 2.216,87 euros/m2; valor venta mínimo 1.694,15 euros/m2; valor venta medio 1.932,31 euros/m2.

El informe añade las siguientes observaciones a los testigos:

"Se ha realizado un estudio del mercado inmobiliario en el entorno del bien a valorar, así como en otras zonas próximas que, por sus características, puedan ser equiparables al entorno objeto del estudio, con el fin de obtener valores unitarios de venta de inmuebles comparables por razón de tipología edificatoria, antigüedad, dotación de instalaciones, superficie, estado de conservación

Para la homogeneización de los comparables aportados se ha seguido el siguiente proceso:

1. Corrección del valor unitario de cada uno de ellos en función de los porcentajes de negociación y/o comercialización habituales para la coyuntura actual de mercado en su zona.

2. Ponderación y/o corrección de los comparables en función de la ubicación, estado de conservación y características físicas de cada uno con respecto al inmueble valorado.

3. Cálculo del valor medio.

4. Determinación de banda de valores para fijación de valor de mercado por comparación.

Para determinar el valor de tasación se ha procedido a descontar en los inmuebles ofertados en venta, en concepto de comercialización y previo al proceso de homogeneización, un porcentaje medio del 3,00 % en el valor de aquellos comparables incluidos en el presente informe que se han obtenido de profesionales de intermediación inmobiliaria."

En el cuadro de Métodos y Valores se recoge el siguiente resumen para la vivienda sita en la DIRECCION000 (identificada como vivienda número NUM013): valor de tasación 159.570,00 euros - valor de reemplazo bruto 149.343,75 euros - valor de reemplazo neto 121.831,74 euros-valor por comparación 159.570 euros.

Para la plaza de garaje sita en la DIRECCION001 del informe (finca NUM014, DIRECCION001), el informe recoge los siguientes parámetros: ubicación relativa nivel medio; calidad de la construcción media; estado de conservación regular-medio.

Y los siguientes valores: Superficie útil 9,57 m2; superficie construida 25,00 m2; valor de tasación 11.625,00 euros; valor de tasación unitario 465,00 euros; valor por comparación 11.635,00 euros.

Frente al anterior informe de TINSA los aquí recurrentes aportaron al procedimiento administrativo un informe discrepante de VALUM Instituto de Valoraciones, S.A., realizado por el Arquitecto don Florentino, en calidad de tasador perteneciente a dicha entidad, en fecha 29 de marzo de 2022.

Ello dio lugar a que la Comunidad de Madrid encargara a TINSA otro informe en el que se examinaran las valoraciones de VALUM Instituto de Valoraciones, S.A.

En lo que interesa al edificio situado en la DIRECCION002 y DIRECCION001, este informe de TINSA, de fecha 27 de abril de 2023, considera que, en todo caso, se ha de descontar un coeficiente de ajuste entre un 5% y un 10%, por la variación a la baja en el proceso de negociación del precio inicialmente ofertado, y también otro por comercialización en torno al 3%.

Indica qué coeficientes de homogenización han de aplicarse a los siguientes parámetros de los inmuebles testigos:

-Provincia: a mejor situación del inmueble objeto de valoración respecto al comparables el coeficiente será superior a la unidad (+1,00), si bien en caso contrario este adoptará valores inferiores a la unidad (-1,00).

-Ubicación de la finca dentro del mismo ámbito urbano (tipología de la vía): este coeficiente, en caso de igualdad de condiciones, será igual a la unidad (1,00), variando hacia valores más elevados (+1) en situaciones en las que el inmueble valorado cuente con una mejor ubicación respecto al comparable, y valores menores (-1) en aquellos en que la situación se dé a la inversa.

-Antigüedad del inmueble: en este tipo de característica a homogeneizar, lo habitual es que la antigüedad venga dada en años y no en tramo de años. En este caso la manera más habitual de actuar es asignar a cada año un porcentaje corrector pudiendo aplicarse, de forma orientativa, un valor en torno al 0,5%.

-Número de dormitorios de la vivienda: se aplica un coeficiente que aumentará o reducirá el valor unidad (1,00) empleado para comparables con mismo número de dormitorios. según la cantidad de éstos con los que cuente.

- Numero de baños de la vivienda: Mismo criterio de homogenización.

-Superficie: asignar un porcentaje de ajuste por rangos (se pueden fijar rangos de 5 m², 10 m² ... según las necesidades y tipología del inmueble). Si la superficie del testigo es menor que la del inmueble a valorar, el coeficiente corrector será menor a la unidad (-1,00), si es mayor, será mayor a la unidad (+1,00). En cualquier caso, es aconsejable que la superficie de los testigos no supere o tenga defecto en un +/-30% respecto a la superficie del inmueble a valorar, ya que podrían producirse distorsiones no deseadas en los valores obtenidos.

-Estado de conservación: rangos: muy bueno, bueno, normal, bajo, muy bajo. Un ejemplo de ello podría ser aplicar unos rangos de estado de conservación de entre 0% y el 20%, es decir, si el inmueble valorar es de muy buena calidad con respecto al testigo, el coeficiente corrector de 1,00 + 0,20 =1, 20. Del mismo modo en otras situaciones en las que esta relación se diera la inversa, el coeficiente aplicarse sería de 1,00 - 0,20 = 0,80.

-Aire acondicionado y calefacción de las viviendas: este tipo de coeficiente podrá incrementarse en mayor o menor cuantía según sea la importancia o no de la existencia de esta instalación en relación a la situación climática del inmueble.

-Jardines: se establece un valor unidad (1,00) para inmuebles con iguales características que el inmueble a valorar, y se aplicará sobre ese valor el coeficiente de decremento o aumento según las características propias del comparable.

-Piscina colectiva: el mismo criterio y forma de aplicación que el anterior.

-Calidad de construcción: se aplicará un coeficiente de aplicación a los rangos baja, media-baja, media, media-alta y alta, que permita establecer una relación comparativa. Sigue cuadro con horquilla de 0,6 a 1,4 de los coeficientes que se podrían aplicar sobre el comparable.

-Relación de la planta de la vivienda con el edificio/ascensor: en situaciones con igualdad de condiciones el valor será la unidad (1,00) que se verá aumentado o reducido en función de la diferencia con la planta combinado con la influencia que tenga la existencia o inexistencia de ascensor sobre la altura.

En lo que atañe a la auditoria de la valoración del informe de VALUM 29 de marzo de 2022 en relación con el primer informe de TINSA, de 17 de noviembre de 2021, el informe de TINSA de 27 de abril de 2023 considera:

En ambos casos se ha utilizado la misma metodología para el cálculo del valor de tasación de los inmuebles, sin que sean relevantes las diferencias temporales entre ellos, pero considera que la información de mercado con los comparables aportados en el informe de VALUM es insuficiente y que su conclusión no es adecuada al obtenerse los valores de partida a partir de información de ofertas con valores brutos sin corregir por negociación y/o comercialización.

Tras analizar los comparables y los coeficientes de homogenización de viviendas, se considera que en el estudio de mercado de VALUM los valores de mercado para el uso de vivienda están determinados con una muestra sesgada puntualmente al alza, aplicándose el mismo valor unitario a todas las viviendas sin diferenciar superficies, ubicación y planta, ni analizar individualizadamente las características de cada testigo, no incluyendo datos relativos a las fuentes, ubicación, calidad y antigüedad de la vivienda y porcentajes de negociaciones y comercialización, reformas y calefacción.

Por ello se considera que el valor del inmueble alcanzado en el informe emitido por TINSA de 17 de noviembre de 2021 se ha calculado de una forma más rigurosa y considerando las especificidades concretas de la promoción inmobiliaria objeto de valoración.

Y, en el apartado de "Otras Consideraciones" se añade que ha procedido a realizar un análisis de valores de transmisiones reales obtenidas de información facilitada por el Colegio de Registradores de España correspondiente a los últimos años, pero reconoce que dichos datos son incompletos en algunos aspectos porque carecen de información en el mercado que afectan a valores de venta, tales como estado de conservación, reformas e instalaciones, aunque considera que, desde un punto de vista estadístico, permiten establecer una aproximación relacionada con valores medios de residencial y familiar en San Fernando de Henares.

Y se explica que, dentro de las muestras del Registro de la Propiedad disponibles se han establecido los siguientes filtros:

Fecha de escritura: año 2022.

Antigüedad del inmueble: 1970-1998.

Perfil: 70-110 m².

La muestra resultante está formada por 42 inmuebles transmitidos en San Fernando de Henares con valores unitarios en una horquilla de entre 764,10 euros/m2 y 2.275,77 euros/ m2, resultando un valor unitario de 1.939,70 euros/m2.

Significa que dentro de esos 42 inmuebles son escasos los que se localizan en el entorno de valor determinado por VALUM (2.575 euros/m2c) por encima de esta cantidad, y el resto presenta una diferencia a partir de 200 euros/m2c.

Finalmente, se observa que, con el fin de eliminar los valores que pueden considerarse atípicos, se ha procedido a descartar los 10 valores más bajos y los 10 más alto, resultando una muestra de 22 inmuebles, con un valor promedio de 1.981,86 euros/m2c, y una horquilla de valores entre 1.663,45 euros/m2c y 2.220,48 euros/ m2c.

SÉPTIMO.- El presente fundamento jurídico se refiere a los informes presentados por los aquí demandantes en el expediente administrativo, de los que destacaremos los particulares que consideramos de mayor relevancia para decidir la cuestión litigiosa que atañe a la indemnización procedente por la pérdida de la vivienda sita en la DIRECCION000, y plaza de garaje DIRECCION001.

El primero de ellos es el realizado por VALUM Instituto de Valoraciones, S.A. de 29 de marzo de 2022, firmado por el perito tasador don Florentino, arquitecto.

El valor de mercado se ha determinado mediante el sistema de comparación.

Su Anexo 4 se refiere específicamente a 22 viviendas, 2 locales comerciales y 17 plazas de aparcamiento en edificio plurifamiliares consecutivos, DIRECCION002 y DIRECCION001, visitados en la fecha del informe, cuando estaban en desuso y sin acceder a su interior. La finalidad ha sido determinar el valor de mercado del inmueble (aunque también se ha calculado el valor de reposición en euros/m2 -método del coste para la edificación y método residual para el valor de repercusión del suelo-), y la valoración no se ha hecho según la Orden ECO/805/2003, del 27 de marzo.

En el mismo se describe con detalle la localidad y el entorno, y se incluye el valor de tasación del conjunto, un cuadro con el resumen de valores y métodos en euros de cada una de las viviendas, locales y plazas de garaje, su superficie y, en lo que aquí interesa, las características constructivas del conjunto del inmueble sito en la DIRECCION000; se indica año de construcción, carpintería exterior de aluminio lacado; y no se reseñan datos de terminaciones (pavimentos, paredes y techos), carpintería interior y estado de conservación porque se desconocen al no haberse podido visitar el interior del inmueble.

En lo que atañe la vivienda sita en la DIRECCION000, se indica su referencia catastral, y se señala la superficie registral (67,89 m2), catastral (76m2), construida según catastro (81m2), útil comprobada (--- m2), y adoptada (81m2).

Y respecto a la plaza de garaje DIRECCION001 se indica una superficie registral 24,35m2; construida catastral 11m2; y adoptada de 25 m2.

En cuanto al Análisis de Mercado:

Se señala que en ese momento se percibe en el entorno un gran aumento de la demanda con alta frecuencia de transacciones inmobiliarias, con expectativas de revalorización y menor negociación que en épocas pasadas.

Se identifican los 6 testigos de viviendas a comparar, y las características más relevantes de los mismos, indicándose los coeficientes de homogenización, en concreto para:

-Situación: se aplica a todos los testigos un coeficiente de 1,00, salvo al testigo 6, que se aplica 1,03.

- Antigüedad del edificio: se aplica a todos los testigos un coeficiente de 1,03, salvo al testigo 6, coeficiente 1.

-Superficie: todos los testigos coeficiente 1, salvo el testigo 2, coeficiente 0,92 y el testigo 3, coeficiente 1, 01.

-Calidad de construcción, todos con coeficiente 1,00.

-Acabados- instalaciones: todos con coeficiente 1,00.

-Servicios comunes: coeficientes 1,05 salvo el testigo 2 con coeficiente 1.

Se aporta una tabla resumen de la corrección del precio de mercado de cada uno de los testigos de los pisos, en los siguientes términos:

-Testigo 1: 85m2; valor en venta 2.341,18 euros/m2; coeficiente 1,082.

-Testigo 2: 60 m2; valor en venta 3.071,67 euros/m2; coeficiente 0,948.

-Testigo 3:100 m2; valor en venta 2.350,00 euros/m2; coeficiente 1,082.

-Testigo 4: 85 m2; valor en venta 2.294,12euros/m2; coeficiente 1,082.

-Testigo 5: 85 m2; valor en venta 2.294,12euros/m2; coeficiente 1,082.

-Testigo 6: 85 m2; valor en venta 2.294,12euros/m2; coeficiente 1,082.

Precio homogeneizado por m2 Residencial Piso: 2.572,42 euros.

Y se concluye que el valor de mercado por el método de comparación y, por tanto, la cuantía indemnizatoria referida a la vivienda sita en DIRECCION000, ascendería a la cantidad de 208.366,02 euros, teniendo en cuenta el siguiente desglose: superficie 81 m2; valor unitario adoptado 2.572,42 euros/m2; 10% gastos generales e impuestos.

Para la determinación del valor de mercado de la plaza de garaje DIRECCION001 se han elegido 7 testigos, de superficies entre 20m2 y 29m2, con valores en venta entre 700 euros/m2 y 827 euros/m2, y a todos los cuales se les ha aplicado un coeficiente de homogenización de 1,00, resultando un precio homogeneizado de 778,09 euros/m2, y un valor de mercado de 19.452,25 euros.

Finalmente, el informe incluye Anexos con reportaje fotográfico, notas simples registrales, documentación catastral y plano de situación.

En la aclaración de su informe por escrito, el perito don Florentino ha reiterado que:

Ha valorado de manera concreta y específica la vivienda sita en la DIRECCION000 y la plaza de garaje DIRECCION001, aplicando a los testigos precios unitarios medios de mercado con criterios de homogeneización en cuanto a tamaño, antigüedad y localización, con un coeficiente de corrección entre 1,20 y 0,80, teniendo en cuenta los parámetros relativos a situación, antigüedad del edificio, superficie, calidad de construcción y servicios comunes de los testigos con respecto al inmueble a valorar.

Pero indica que en su informe no ha expuesto coeficientes correctores específicos para la vivienda y la plaza de garaje de los demandantes porque los inmuebles del mismo edificio tienen superficies muy parecidas, y antigüedad y localización idénticas, por lo que "se extrae una media de superficie y se realiza la homogenización desde esa media con los testigos adoptados introducción las correcciones oportunas en el proceso".

Y señala que los coeficientes de homogenización han sido: situación, antigüedad del edificio, superficie, calidad de construcción, acabados-instalaciones y servicios comunes, incluyendo un cuadro donde se especifican los coeficientes aplicados a cada testigo.

De entre los diversos informes de tasación del Arquitecto don Carlos presentados por los recurrentes, el que interesa especialmente al caso es el de 16 de mayo de 2022 referido a 22 viviendas, 2 locales y 9 plazas de aparcamiento, en DIRECCION001, y DIRECCION002, de San Fernando de Henares.

Dicho informe enumera sus fuentes, indica la localización, y describe con detalle los aspectos urbanos, infraestructuras y equipamientos del entorno, superficie del terreno y de la edificación, sus elementos, características constructivas y calidades de los inmuebles a valorar.

El análisis de mercado especifica los principios inspiradores de la tasación de las construcciones y del suelo.

Se indica que las valoraciones se han efectuado sin acceder al interior de los inmuebles y adoptando la superficie catastral.

En referencia a la vivienda y a la plaza de garaje que nos ocupa, sin perjuicio de que el perito ha calculado muy detalladamente el coste de edificación a nuevo y el valor unitario de repercusión del suelo, se ha de destacar que, para la determinación del valor en venta de los mismos por el método de comparación, se han identificado 7 testigos de viviendas, descrito sus características, y utilizado 14 criterios de comparación entre los testigos y la vivienda de don Fructuoso y doña Azucena: superficie, planta, orientación, número de dormitorios, número de baños, trasteros, plaza de garaje, año de construcción, reformas, edad, calidades, factor de localización, valor unitario del m2 y valor del m2 homogeneizado. A dichos criterios ha aplicado coeficiente de homogenización en una horquilla que abarca desde 0.95 a 1.15.

El informe incluye el siguiente cuadro descriptivo del rango de los coeficientes de homogenización que el perito había aplicado a cada uno de los criterios valorados en los testigos y de sus correspondencias con la vivienda de los demandantes, que reproducimos:

Y concluye que el valor de tasación total de la vivienda sita en la DIRECCION003 por el método de comparación es de 212.090,27 euros.

Para determinar el valor de tasación de la plaza de garaje DIRECCION001 el informe ha seleccionado 6 testigos, con superficies entre 10m2 y 20m2 y precios de oferta entre 11.500 euros y 24.000 euros.

E incluye un cuadro descriptivo del rango de los coeficientes de homogenización que el perito ha aplicado a los criterios de superficies y precios de venta valorados en los testigos y de sus correspondencias con la plaza de garaje de los demandantes, con un promedio de 805,69 euros/m2 y un valor final de mercado de 19.786,31euros.

En el escrito de ratificación y explicación del informe el perito reiteró que el valor asignado en el mismo a los inmuebles propiedad de los demandantes es el que correspondería al valor de sustitución de inmuebles de las mismas características a la fecha de su pérdida, y señaló que para la valoración había tenido en consideración los siguientes aspectos:

"Superficie construida y útil, conforme a la documentación registral y catastral disponible, así como la verificada mediante visita o planos.

Ubicación dentro del municipio, incluyendo su entorno urbano, grado de consolidación, accesibilidad, dotaciones públicas y servicios próximos.

Antigüedad del edificio y su estado de conservación, tanto del propio inmueble como de las zonas comunes del edificio.

Altura sobre rasante, su orientación, ventilación y luminosidad, factores que inciden directamente en su valor de mercado".

Además, añadió una explicación aclaratoria del rango del coeficiente de homogenización que había aplicado a las viviendas testigos en cada criterio de comparación con la de propiedad de los recurrentes. Dicho rango es el siguiente:

-Superficie: 0.01 - 0.02 cada 10 m² de diferencia.

- Planta: 0.00 (salvo planta baja o sin ascensor: -0.01 a -0.03).

- Orientación: ±0.01 a ±0.03 según orientación la Sur y Oeste es la mejor orientación.

- Dormitorios: ±0.02 por dormitorio a más o menos en relación con el comparable.

-Baños ±0.02 por baño a más o menos en relación con el comparable.

-Trasteros: 0.02 según disponibilidad a más o menos en relación con el comparable.

-Ascensor: 0.02 según presencia/ausencia a más o menos en relación con el comparable.

- Plaza Garaje: 0.02 a más o menos en relación con el comparable.

-Año construcción: 0.01 cada 10 años de diferencia.

-Reformas: 0.02 según reformas realizadas a más o menos en relación con el comparable.

-Edad de la reforma: 0.02 según diferencia de años de reforma.

-Calidades: Entre 0.02 y 0.05 según calidad.

-Factor Localización: Entre 0.02 y 0.05 según ubicación.

-Coeficiente K: Homogeneización producto de todos los coeficientes anteriores.

-El Valor Metro Unitario, es decir el Precio/m², se obtiene dividiendo la relación precio por superficie.

-El Valor Metro Homogeneizado se obtiene multiplicando el Valor Unitario × el coeficiente K.

Y reprodujo el cuadro descriptivo del rango de los coeficientes de homogenización que había aplicado a cada uno de los criterios valorados en cada vivienda testigo y de sus respectivas correspondencias con la vivienda de la DIRECCION000 y que ya había incluido en su informe de 16 de mayo de 2022.

OCTAVO.- Finalmente, los recurrentes aportaron a los autos un informe de AQUILIA ARQUITECTOS, S.L.P. realizados por los peritos don Desiderio y doña Adelaida en fecha 29 de noviembre de 2024.

Su objeto ha sido el análisis, desde un punto de vista técnico, de los informes de valoración de TINSA en contraposición al informe de valoración de VALUM Instituto de Valoraciones, S.A., anteriormente citados.

El informe de análisis indica sus fuentes y cronología de los hechos. Para determinar el valor de mercado utiliza el método de comparación, y la Orden ECO/805/2003, del 27 de marzo.

Atiende a los datos del Catastro, sin visita al interior de los inmuebles, pero incluyendo reportaje fotográfico del interior de las viviendas extraído del informe de don Carlos, que muestra reformas y acabados.

Contrariamente al criterio de TINSA, los peritos no consideran procedente aplicar un descuento por gastos de comercialización y de negociación al valor de mercado de los testigos, ya que dan por hecho que en la compraventa se obtendrán negociaciones favorables a la baja de entre el 90-95% del precio de venta inicial, y advierten que la normativa no señala que deban establecerse descuentos por tal concepto.

Sin embargo, consideran aplicable al valor de mercado un incremento de entre el 7,30% del valor del inmueble en caso de que éste sea de segunda mano y un 11,60 % del valor del inmueble en caso de tratarse de obra nueva en concepto de gastos e impuestos aplicables a la compraventa, referidos a notaría, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales o IVA, el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, y los aranceles del registrador, gestoría, y costes por servicios de tasación.

Critican la valoración de TINSA por haberse realizado en base a suposiciones en los referido a: superficies del inmueble correspondientes con las recogidas en el Catastro, distribución interior de las viviendas, calidades y estado de conservación de éstas sin reformar, sin ampliación de terrazas cerradas, sin renovación de instalaciones y sin inclusión de instalaciones de aire acondicionado en todos los casos.

Y reprochan que los coeficientes de homogenización aplicados por TINSA se hayan adoptado de forma conjunta en un único coeficiente para todos los factores supuestamente analizados, careciendo de un desglose por cada variable considerada que permita su análisis para determinar la adecuación de estos.

Respecto al análisis de la valoración de VALUM Instituto de Valoraciones, S.A., los peritos don Desiderio y doña Adelaida indican que, tanto las superficies útiles y construidas como la distribución interior de los inmuebles fue comprobada mediante la planimetría del Proyecto, sin perjuicio de haberse adoptado las superficies catastrales; y que se han valorado la calidad de acabados, el estado de conservación y las instalaciones de las que dispone cada vivienda en base a las fotografías interiores de los inmuebles que fueron aportadas por los propietarios.

En el estudio de mercado realizado en el informe de análisis de AQULIA ARQUITECTOS, S.L.P, los peritos señalan que, de entre los testigos iniciales se han suprimido de la muestra aquellos inmuebles con precios de compraventa extremos, ya sean a la baja como al alza, tomándose 6 testigos con precio de mercado intermedio, según los siguientes criterios de comparación:

-Superficies de valoración: entre 79m2 y 104m2.

-Superficie CCC catastral: de 72m2 a 104m2.

-Precio de oferta: de 184.300 euros a 252.000,32 euros.

-Valor unitario: de 2.294,15 euros/m2 a 3.071,67 euros/m2.

-Valor unitario corregido: de 2329, 67 euros/m2 a 2763,89 euros/m2.

En relación a la aplicación de coeficientes de corrección de las viviendas a los parámetros de comparación, se concreta lo siguiente:

-Ubicación: Se aplica un coeficiente de corrección entre 1,20 y 0,80, de acuerdo con la ubicación de los testigos con respecto al inmueble a valorar, considerando la tipología de la vía donde se encuentra, siendo de aplicación en caso de igualdad un coeficiente de 1,00 y disminuyendo o aumentando dicho valor en función del resultado de la comparativa referida, de tal forma que, si el inmueble a valorar se encuentra en una vía primaria y el testigo o comparable en una vía terciaria, el coeficiente de aplicación será de +1.10 (es decir, 1.00 + 0.05 + 0.05).

Se incluye el siguiente cuadro: Categoría vía del inmueble a valorar 1.00; Principal +/- 0,50; Secundaria +/- 0,50; terciaria +/- 0,50

-Antigüedad: Es el número de años transcurridos entre la fecha de construcción de un inmueble o la de la última rehabilitación integral del mismo, y la fecha de la valoración, para ello se aplicará un coeficiente de homogenización al precio de venta por tramos, de acuerdo con la antigüedad del edificio empleado como testigo con respecto al edificio a valorar, de la siguiente forma:

12 años más 1.20; 8 -12 años más 1.15; 4 -8 años más 1.10; 1-3 años más1.05; Igual 1; 1-3 años menos 0.95; 4 -8 años menos 0.90; 8 - 12 años menos 0.85; + 12 años menos 0.80.

-Superficie: para poder llevar a cabo una comparación entre inmuebles que presentan diferencias de superficies aplicaremos un coeficiente de corrección entre 1,20 y 0,80, de tal forma que, por ejemplo, para asimilar un inmueble testigo de mayor superficie a otro de menor que se pretende valorar, el coeficiente a aplicar será mayor que la unidad (+1,00), ya que la totalidad del valor se repercute sobre una mayor superficie, mientras que, si la situación es la contraria, el coeficiente será menor que la unidad (-1,00). Para ello asignamos coeficientes de corrección por rangos de 20,00 m2, tal como indicamos en la siguiente tabla:

71-90m2 menos 0.80; 51-70m2 menos 0.85; 31-50m2 menos 0.90; 11-30m2 menos 0.95; Superficie igual al inmueble o 10m2 + -1.00; 11-30m2 más 1.05; 31-50m2 más 1.10; 51-70m2 más 1.15; 71-90m2 más 1.20.

-Estado de conservación: de acuerdo con el estado de conservación del inmueble empleado como comparable respecto al estado del inmueble objeto de valoración se busca establecer una asimilación a través de la aplicación de un coeficiente de homogenización; este será igual a la unidad en los casos que este sea similar en ambos casos y, este aumentará o disminuirá según los siguientes rangos de estado general:

Muy bueno o recién reformado +/- 0,10; Bueno o reformado +/- 0,10; Adecuado +/- 0,10; Regular Bajo +/- 0,10.

A modo de ejemplo: si el inmueble a valorar se encuentra en un estado adecuado y el inmueble testigo presenta un estado recién reformado se le aplicará un coeficiente de corrección al valor de mercado de 0,80 (esto es 1,00 - 0,10 - 0,10).

-Calidad constructiva: analizando la calidad constructiva de los edificios situados en el entorno urbano de San Fernando de Henares consideramos que no existen grandes diferencias respecto a la calidad constructiva de los acabados empleados, no obstante, en caso de existir diferencias notorias o relevantes entre el inmueble a valorar y el testigo utilizado se aplicará un coeficiente de corrección que variará entre 1,20 y 0,80 a definir a juicio del técnico que lo suscribe.

-Número de dormitorios y baños, o terraza: se aplica un coeficiente para cada factor a analizar que aumentará o reducirá el valor unidad (1,00) empleado para comparables con mismo número de dormitorios o baños según la cantidad de estos con los que cuente, de acuerdo con la siguiente tabla resumen:

4 estancias menos 1.20; 3 estancias menos 1.5; 2 estancias menos 1.10; 1 estancia menos 1.05; Igual al inmueble a valorar 1; 1 estancia más 0.95; 2 estancias más 0.90; 3 estancias más 0.85; 4 estancias más 0.80.

-Aire acondicionado y calefacción: debido a la localización de los inmuebles objeto de la valoración, sus altas temperaturas en los meses cálidos del año y frías en invierno, consideraremos un incremento o disminución sobre la unidad de 0.05 en los casos en los que el comprable difiera del inmueble a valorar, es decir, si el inmueble objeto de valoración no cuenta con una instalación de aire acondicionado y, en contrario, el testigo si cuenta con dicha instalación, aplicaremos un coeficiente de corrección de 0.95 al precio de mercado del comparable, y de igual forma con respecto a la calefacción.

-Jardines: Este coeficiente, que pondera la existencia o no de jardines comunitarios o privativos en los inmuebles (según el caso a analizar), se valorará con incrementos o decrementos del valor de la unidad (1,00) en función de la existencia o no de este tipo de instalaciones en los inmuebles a comparar según los siguientes criterios a aplicar de forma acumulativa:

Jardín o patio privativo +/- 0,05; Jardines comunes con juegos para niños +/- 0,05; Zonas ajardinadas comunes +/- 0,05; Sin zonas ajardinadas comunes +/- 0,05.

Como ejemplo: si el inmueble a valorar no dispone de zonas ajardinadas comunes y el inmueble testigo se encuentra en una urbanización con jardines comunes con juegos para niños se le aplicará un coeficiente de corrección al valor de mercado del testigo de 0,90 (esto es 1,00 - 0,05 - 0,05).

-Piscina colectiva: La existencia o no de piscina colectiva en los inmuebles objeto de comparación es una característica a tener en cuenta y que debemos ponderar para poder establecer una comparación correcta, debido a la alta demanda de dichas instalaciones en la compraventa de inmuebles establecemos un rango de diferencia con el inmueble a valorar de 0,10 sobre la unidad, esto quiere decir que, si el inmueble objeto de valoración cuenta con una piscina comunitaria y, en contrario, el testigo no cuenta con la citada instalación, aplicaremos un coeficiente de corrección de 1,10 al precio de mercado del comparable.

-Relación planta: Por lo general, en el mercado inmobiliario se establece una pauta en lo relativo a la altura en la que se encuentra el inmueble, de tal forma que, a más distancia del inmueble con respecto al nivel de calle el valor del mismo aumenta. Para ponderar dicha circunstancia estableceremos coeficientes de corrección de acuerdo con los siguientes rangos de planta:

Bajos +/- 0,05; Plantas intermedias primeros pisos +/- 0,05; Plantas intermedias últimos pisos +/- 0,05; Áticos +/- 0,05.

-Ascensor: Este coeficiente, que pondera la existencia o no de ascensor en los inmuebles plurifamiliares, tendrá el mismo criterio y forma de aplicación que el anteriormente analizado relativo a la piscina colectiva, con incrementos o decrementos del valor de unidad (1,00) que variará en 0,20 en función de la existencia o no de este tipo de instalaciones en los inmuebles a comparar, quiere decir que, si el inmueble objeto de valoración cuenta con una ascensor y, en contrario, el testigo no cuenta con la citada instalación, aplicaremos un coeficiente de corrección de 1,20 al precio de mercado del comparable.

Respecto a los criterios de aplicación de coeficientes de corrección en las plazas de garaje, los peritos don Desiderio y doña Adelaida señalan que los criterios de homogeneización aplicados a cada uno de los comparables son los siguientes:

-Ubicación: Se aplica un coeficiente de corrección entre 1,20 y 0,80, de acuerdo con la ubicación de los testigos con respecto al inmueble a valorar, considerando la tipología de la vía donde se encuentra, siendo de aplicación en caso de igualdad un coeficiente de 1,00 y disminuyendo o aumentando dicho valor en función del resultado de la comparativa referida, de tal forma que, si el inmueble a valorar se encuentra en una vía primaria y el testigo o comparable en una vía terciaria, el coeficiente de aplicación será de +1.10 (es decir, 1.00 + 0.05 + 0.05), como así recogemos en la siguiente tabla:

Categoría vía del inmueble a valorar 1.00; Principal +/- 0,50; Secundaria +/- 0,50; terciaria +/- 0,50.

-Antigüedad: Es el número de años transcurridos entre la fecha de construcción de un inmueble o la de la última rehabilitación integral del mismo, y la fecha de la valoración, para ello se aplicará un coeficiente de homogenización al precio de venta por tramos, de acuerdo con la antigüedad del edificio empleado como testigo con respecto al edificio a valorar, de la siguiente forma:

+16 años más 1.10; 6-16 años más 1.05; igual o +/- 5 años 1.00; 6-16 años menos 0.95; + 16 años menos 0.90.

-Uso: este factor está directamente relacionado con las dimensiones del inmueble; la superficie de las plazas de aparcamiento limita la capacidad del uso al que estas sean destinadas, es decir, de acuerdo con la superficie útil del garaje en cuestión se podrá aparcar un vehículo pequeño o mediano, un vehículo grande, un vehículo y una moto, o incluso en algunos casos dos vehículos, es por ello que para poder llevar a cabo una comparación entre inmuebles que presentan diferencias de superficies aplicaremos un coeficiente de corrección entre 1,20 y 0,80, de tal forma que, por ejemplo, para asimilar un inmueble testigo de mayor superficie a otro de menor que se pretende valorar, el coeficiente a aplicar será menos que la unidad (-1,00), ya que la totalidad del valor se repercute sobre una mayor superficie, mientras que, si la situación es la contraria, el coeficiente será mayor que la unidad (+1,00). Para ello asignamos coeficientes de corrección acumulativos por usos, tal como indicamos en la siguiente tabla:

Uso del inmueble a valorar 1.00; coche pequeño o mediano +/- 0,05; coche grande +/- 0,05; coche + moto +/- 0,05; 2 coches +/- 0,05.

-Acceso: consideran que uno de los parámetros a tener en cuenta a la hora de adquirir una plaza de aparcamiento es la calidad del acceso al mismo, entendiendo como tal la amplitud, los radios de giro, la pendiente de la rampa de acceso, así como todos aquellos condicionantes que faciliten o dificulten el acceso al mismo. Por ello aplicaremos un coeficiente de corrección a la calidad del acceso del inmueble empleado como comparable respecto a la del inmueble objeto de valoración con motivo de establecer una similitud entre ambos; este coeficiente será igual a la unidad en los casos en que la calidad de acceso sea similar en el inmueble a valorar y el inmueble empleado como testigo y, aumentará o disminuirá según los siguientes rangos:

Bueno +/- 0,05; adecuado +/- 0,05; regular +/- 0,05; malo +/- 0,05.

A modo de ejemplo, si el inmueble a valorar dispone de un acceso amplio, con una pendiente de rampa leve y un radio de giro grande y puerta automática estableceremos que su acceso es bueno, si el inmueble testigo presenta una rampa de acceso a la plaza de aparcamiento estrecha que necesita de maniobrar para acceder será considerado un acceso malo, y para asimilar ambos comparables se le aplicará un coeficiente de corrección al valor de mercado de 0,85 (esto es 1,00 - 0,05 - 0,05 - 0,05).

-Seguridad: La existencia o no de un vigilante, o videovigilancia en los inmuebles objeto de comparación es una característica a tener en cuenta y que debemos ponderar para poder establecer una comparación correcta, debido a la alta demanda de dichas instalaciones en la compraventa de inmuebles establecemos un rango de diferencia con el inmueble a valorar de 0,10 sobre la unidad, esto quiere decir que, si el inmueble objeto de valoración cuenta con vigilancia personal o videovigilancia y, en contrario, el testigo no cuenta con el citado servicio de seguridad, aplicaremos un coeficiente de corrección de 1,10 al precio de mercado del comparable.

Con base en lo anterior, los peritos don Desiderio y doña Adelaida, alcanzan las siguientes conclusiones:

-Previamente se explica cómo debe emplearse el Método de Comparación para la obtención de una valoración inmobiliaria de acuerdo con lo establecido en la rden ECO/805/2003, si bien consideran que dicha metodología no se ajusta al carácter excepcional al que se refiere la valoración de los inmuebles de la ASOCIACIÓN, y por ende, el INFORME METODOOGÍA no acredita la idoneidad de la metodología aplicada en la VALORACIÓN TINSA.

-Igualmente, consideran que los técnicos que suscriben el informe de TINSA establecen unos parámetros a analizar de cada uno de los inmuebles y unos criterios propios de corrección de los valores de mercado obtenidos completamente subjetivos y personales, con lo que pretenden desacreditar la valoración de VALUM, destacando, no obstante, que la propia valoración de TINSA no sigue dichos criterios para la obtención de los valores de los inmuebles objeto de la misma.

-En lo relativo a los porcentajes de negociación y comercialización de venta de los inmuebles, el informe de TINSA considera que debe descontarse entre el 8% y el 13% de los precios de mercado tomados como testigos; sin embargo, puesto que los propietarios de los inmuebles a valorar deberán adquirir otros de características similares soportando dichos gastos, así como un incremento de entre el 7,30% y un 11,60% del valor del inmueble en concepto de gastos e impuestos aplicables a la compraventa, los peritos don Desiderio y doña Adelaida consideran que no deben descontarse tales porcentajes de los comparables utilizados para establecer el valor de los inmuebles.

-Respecto a la diferencia de valores globales entre la valoración realizada por VALUM y la emitida por TINSA relativa a inmuebles localizados en la DIRECCION002 y DIRECCION001, los peritos consideran que no es relevante en cuanto que el número de elementos valorados difiere entre ellas y no guardan relación con las superficies adoptadas de los inmuebles a valorar por cada una de las sociedades tasadoras.

-La estimación del valor de mercado de las viviendas y locales comerciales aportada en la valoración de VALUM se basa en la comparación de diferentes muestras encontradas en el mercado cuyas características y cualidades se han considerado relevantes por el tasador que lo suscribe, y sus valores de mercado han sido corregidos mediante la aplicación de coeficientes de corrección individualizados de forma adecuada para asimilar los valores de mercado de los inmuebles testigo al inmueble objeto de valoración. No obstante, tanto la valoración de TINSA como la de VALUM contienen errores en la adopción de superficies de las viviendas tomadas como testigos que han distorsionado el valor de mercado obtenido.

-En cualquier caso, los peritos don Desiderio y doña Adelaida consideran que los valores de mercado de los testigos de vivienda utilizados por VALUM se encuentran dentro de los precios medios de mercado de ese momento, pero, sin embargo, los comparables empleados por TINSA son las muestras con valores de mercado más bajos de la zona.

-En cuanto al cálculo del valor de mercado de las plazas de aparcamiento los peritos don Desiderio y doña Adelaida destacan que VALUM no ha considerado aspectos como la cabida específica, la maniobrabilidad, o la accesibilidad - lo que permitiría una corrección más exhaustiva del valor de mercado-, pero los testigos que ha utilizado se asimilan a los inmuebles a valorar de forma que la contemplación de las características referidas no supone una variación notoria o significativa en el valor unitario de mercado calculado, no obstante lo cual señalan que la valoración de TINSA considera la superficie construida con comunes de los comparables, lo que evidencia que tampoco ha analizado la cabida efectiva de los garajes utilizados como testigos y, por tanto, ambas valoraciones deben considerar igual de válidas o inadecuadas en el aspecto referido.

Añaden que, las muestras de plazas de garaje adoptadas por VALUM para la obtención del valor de los inmuebles se encuentran dentro de los precios medios de mercado de ese momento; mientras que, por el contrario, los datos tomados de los testigos empleados por TINSA son los más bajos de las muestras analizadas, y además, incluye dos testigos de plazas de garaje inadecuados para la comparativa cuyo valor unitario de venta es un 41,39% inferior a la media del resto de sus propios comparables, suponiendo de esta forma una distorsión del precio real de mercado al utilizar testigos con precio de venta anómalos.

-Por otra parte, se añade que los coeficientes de homogenización globales adoptados en la valoración de TINSA, para calcular los valores unitarios de mercado de los inmuebles objeto del informe, no se encuentran desglosados de acuerdo con los parámetros o características supuestamente analizados de los inmuebles utilizados como testigos, ni se especifica qué criterios se han empleado para la concreción de los mismos por el técnico que suscribe el informe, por lo que consideran que los coeficientes de homogenización aplicados por TINSA no se encuentran acreditados técnicamente.

En relación a la valoración concreta de la vivienda sita en la DIRECCION000, los peritos autores del informe de AQUILIA ARQUITECTOS, S.L.P. estiman que la cuantía indemnizatoria por la pérdida de la vivienda y de los bienes y enseres existentes en su interior asciende a un importe de 256.549,55 euros en total, desglosado como sigue: Tipo piso; Superficie 81 m2; Valor de mercado 202.375,69 euros; Valor unitario 2.498,47 euros/m2; 10% G.G e impuestos 20.237,57 euros; Bienes y mobiliario 33.936,29 euros.

En relación a la valoración concreta de la plaza de garaje DIRECCION001 los peritos autores del informe de AQUILIA ARQUITECTOS, S.L.P. estiman que la cuantía indemnizatoria por la pérdida de la plaza de garaje asciende a un importe de 20.092,52 euros en total, que se desglosa: Tipo garaje; superficie 12,07 m2; valor de mercado 18.265,93 euros; valor unitario 1.513,33 euros; 10% gastos generales e impuestos 1.826,59 euros.

Finalmente, los peritos afirman que la indemnización correspondiente a don Fructuoso y a doña Azucena por la pérdida de la vivienda y de la plaza de garaje y de los bienes y enseres de su propiedad ha de ascender a 276.642,07 euros en total y por todos los conceptos.

En la contestación por escrito a las preguntas de las partes, los peritos don Desiderio y doña Adelaida, reiteran su informe de análisis, insistiendo en la especificación de los coeficientes correctores aplicados a los testigos y a los inmuebles de los recurrentes, y en que los valores asignados son los que corresponden al valor de sustitución de inmuebles de las mismas características a la fecha de su perdida.

NOVENO.- Tal y como se desprende del debate planteado por las partes, y puesto que, frente a lo afirmado por los demandantes, la Comunidad de Madrid sostiene la conformidad a derecho de la resolución de 23 de noviembre de 2023, resulta preciso determinar si en este proceso se han acreditado los presupuestos fácticos de la pretensión indemnizatoria deducida por los recurrentes en relación a la pérdida de la vivienda y de la plaza de garaje propiedad de don Fructuoso y doña Azucena, en los términos que afirman en su demanda.

Para ello se han de examinar las pruebas periciales expuestas en los precedentes fundamentos jurídicos y valorarlas en su conjunto y según las reglas de la sana crítica -puesto que en nuestras leyes procesales no rige el principio de prueba tasada-, y aplicando, en su caso, las reglas sobre la carga probatoria establecidas en el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, conforme al cual corresponde al demandante "la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda",y corresponde al demandado "la carga de probar los hechos que, conforme a las normas que les sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado anterior".Las precitadas reglas generales se matizan en el apartado 7 del precepto citado, en el sentido de que se "deberá tener presente la disponibilidad y facilidad probatoria que corresponde a cada una de las partes del litigio",si bien se ha de señalar que en este proceso ambas partes han tenido una facilidad probatoria similar porque el expediente administrativo se ha traído a los autos en su integridad y la Sala no ha rechazado los medios de prueba que han propuesto.

En cualquier caso, se ha de señalar que el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil contiene las reglas generales o principios de carga de la prueba y, como norma reguladora de la sentencia, entra en juego cuando en la misma se estime que no se ha probado un hecho básico, para atribuir las consecuencias de la falta de prueba a la parte a la que le correspondía el "onus probandi", según las reglas aplicables para su imputación a una u otra parte, pero no cuando se considera que un presupuesto fáctico esencial para la resolución de la litis ha quedado debidamente acreditado mediante cualquier elemento probatorio, sin que, en virtud del principio de adquisición procesal, importe qué parte aportó la prueba.

Aunque nuestras leyes procesales no formulan el citado principio de adquisición procesal, también llamado de comunidad de prueba, el mismo tiene pleno reconocimiento en la doctrina jurisprudencial pacífica expresada, entre otras, en las sentencias de la Sala Tercera del Tribunal Supremo de 31 de enero y 14 de febrero de 2012, al declarar que: "Probado un hecho resulta indiferente la parte que haya aportado la prueba en virtud del principio de adquisición procesal".Y lo mismo habían declarado antes las sentencias de la misma Sala del Tribunal Supremo de 17 de noviembre de 2008 y de 1 de marzo de 2010.

Así lo declaraba también la sentencia de 8 de abril de 2013 de la Sala Primera del Tribunal Supremo, al decir que:

"(...) como hemos reiterado en otras ocasiones, en virtud del principio de adquisición procesal, la sentencia impugnada puede valorar todos los elementos probatorios obrantes en las actuaciones (...) al margen de cuál de las partes hubiera aportado el elemento probatorio y de la concreta razón por la que se aportó ( Sentencias de 79/2009, de 4 de febrero y 292/2010, de 6 de mayo )".

Y antes la sentencia de la misma Sala de 16 de enero de 2011, al declarar:

"En el caso sucede que el dato fáctico (...) se declara probado, y no importan los elementos de prueba que se hayan tomado en consideración, ni quien los aportó -principio de adquisición procesal-, ni la cantidad ni entidad de los mismos -dosis de prueba-. Tales cuestiones pueden incidir en otros aspectos del derecho probatorio, pero son ajenas a la carga de la prueba, pues el art. 217 LEC no contiene regla alguna valorativa de prueba".

En definitiva, dicho principio obliga al tribunal a valorar todas las pruebas practicadas con independencia de qué parte las haya aportado al proceso, al considerar que los resultados de la actividad probatoria en su conjunto son comunes para todas las partes, de manera que, a los efectos de acreditar los hechos controvertidos, es irrelevante que los medios probatorios se hayan practicado a instancia de una u otra parte.

Ahora bien, ningún informe o dictamen pericial acredita por sí mismo ni de una forma irrefutable el acierto de una determinada valoración y apreciación técnica de los hechos o datos relevantes para resolver las cuestiones litigiosas planteadas en el proceso: No existen reglas generales preestablecidas para valorarlos, salvo la vinculación a las reglas de la sana crítica en el marco de la valoración conjunta de la prueba, por lo que su fuerza de convicción reside en gran medida en su fundamentación y coherencia interna, en la cualificación técnica de sus autores y en su independencia o lejanía respecto a los intereses de las partes.

En este caso, los informes periciales que se han de valorar se han realizado por peritos designados por las partes: la Comunidad de Madrid ha encargado los informes de TINSA y los demandantes los informes de VALUM Instituto de Valoraciones, S.A, de AQUILIA ARQUITECTOS, S.L.P. y el de don Carlos.

Y todos sus autores, arquitectos de profesión, son especialistas en la materia objeto de sus pericias, por lo que no existen razones para dudar de su capacidad técnica.

Las divergencias existentes entre los argumentos y las conclusiones de los informes de TINSA, de una parte, y de los informes periciales realizados a instancia de los demandantes, conducen a las siguientes consideraciones y conclusiones:

1.-Por no estar previsto en la normativa de valoración de inmuebles, es improcedente aplicar, al valor de mercado de los inmuebles testigos, descuentos por gastos de comercialización y por variación a la baja en el proceso de negociación del precio inicialmente ofertado.

Sin perjuicio de lo que se razonará más adelante, tampoco procede aplicarles incrementos por gastos de tasación, gestoría, notaria y registro, e impuestos, no solo por la antedicha razón sino también porque los recurrentes incurren en duplicidad de pretensiones al solicitar en la demanda la indemnización de esos mismos conceptos por otra causa de pedir.

2.- El informe de TINSA de 17 de noviembre de 2021 ha elegido testigos muy heterogéneos, a menudo con amplias horquillas respecto a los parámetros de antigüedad (entre el año 1967 y el año 2010), superficies de la vivienda (entre 75m2 y 109m2), numero de baños (1/2, cuando el inmueble a valorar solo tiene 1), trasteros y plazas de garaje asociados (algunos testigos los tienen, y otros no), precios de oferta (entre 140.000 euros y 237.000 euros) y valor unitario (entre 1.694,15 euros/m2 y 2.216,87 euros/m2).

Por el contrario, esa disparidad tan acusada no se aprecia en ninguno de los informes periciales practicados a instancia de la parte actora.

Se significa que dichos informes han identificado las fuentes utilizadas para la elección de los testigos, que no tienen menor credibilidad que las del informe de TINSA, y es incierto que el número de testigos seleccionados sea insuficiente y que no se han descrito sus características de ubicación, calidad, antigüedad de la vivienda y calefacción. Es verdad que no describen las reformas, pero el informe de TINSA tampoco lo hace. Y es irrelevante que no hayan incluido porcentajes de negociaciones y comercialización, porque no se deben incluir, como se ha dicho.

No compartimos la afirmación del informe de TINSA de 27 de abril de 2023 sobre el mayor rigor, objetividad y concreción de su informe previo respecto a la valoración de VALUM, porque no explica las razones por las que considera que la información de mercado sobre las características de los testigos seleccionados en el informe de VALUM es insuficiente y está sesgada: en absoluto se demuestra ningún sesgo al alza en la elección de los testigos del informe de VALUM, máxime cuando TINSA ha incluido en el suyo precios de oferta de hasta 237.000 euros.

3.- El citado informe de 17 de noviembre de 2021 ha contemplado muchos criterios de homogenización entre los testigos seleccionados y la vivienda de DIRECCION000 y de la plaza de garaje DIRECCION001, pero también son numerosos los que se han considerado en los informes presentados de contrario, especialmente en el de don Carlos y el de AQUILIA ARQUITECTOS, S.L.P. Basta para comprobarlo el simple cotejo de uno y otros informes.

Las explicaciones sobre los parámetros de comparación introducidas en el informe de TINSA de 27 de abril de 2023 carecen de repercusión práctica en el caso de autos, puesto que ese segundo informe obedecía al encargo de auditar el de don Florentino, tasador de VALUM Instituto de Valoraciones, S.A., de 29 de marzo de 2022 comparativamente con el primer informe de TINSA, y las explicaciones sobre los criterios de homogenización se han incorporado para criticar que el informe de VALUM no los ha considerado, sin que ello signifique que se hayan tenido efectivamente en cuenta en el informe de TINSA de 17 de noviembre de 2021. Se ha de señalar que esos criterios ya estaban parcialmente incluidos en informe de VALUM, y prácticamente contenidos en su integridad en las valoraciones periciales de don Carlos y de AQUILIA ARQUITECTOS, S.L.P.

4.- En el informe de TINSA de 17 de noviembre de 2021 no se han concretado los rangos utilizados dentro de cada criterio ni, en consecuencia, se han desglosado los coeficientes correctores a aplicar a cada parámetro, dentro de las respectivas horquillas de los coeficientes de homogeneización.

Por el contrario, en el informe realizado por don Carlos el 16 de mayo de 2022 se incluye un cuadro resumen de las valoraciones de los testigos y del inmueble a valorar que especifica comparativamente qué coeficiente corrector se ha aplicado a cada parámetro.

Y en el informe de los peritos don Desiderio y doña Adelaida, de AQUILIA ARQUITECTOS, S.L.P., de 29 de noviembre de 2024, se han desglosado los rangos considerados dentro de cada criterio y se han concretado individualmente los coeficientes de corrección a aplicar a cada rango de los parámetros de comparación, explicando la razón de las respectivas opciones.

En conclusión, los dos citados informes periciales han discriminado el valor unitario aplicado a cada vivienda, han diferenciado superficies, ubicación y planta, y analizado las características de cada testigo de acuerdo con una larga lista de criterios de comparación y con coeficientes de homogenización de márgenes calibrados y ajustados a rangos determinados dentro de cada criterio.

A título de ejemplo, veamos qué acontece con uno cualquiera de los parámetros de comparación, en este caso la superficie:

El informe de TINSA considera que procedería asignar un porcentaje de ajuste por rangos, que realmente no determina (se podrán fijar rangos de 5 m², 10 m²), dentro de una horquilla cuyos márgenes genéricos serían de -1,00 a +1,00, sin mayores concreciones.

Mientras que el informe de AQUILIA ARQUITECTOS, S.L.P., señala una horquilla de coeficientes de corrección entre 1,20 y 0,80, pero determina rangos y especifica qué coeficiente concreto aplica a cada rango. Así: 71-90m2 menos 0.80; 51-70m2 menos 0.85; 31-50m2 menos 0.90; 11-30m2 menos 0.95; Superficie igual al inmueble o 10m2 + -1.00; 11-30m2 más 1.05; 31-50m2 más 1.10; 51-70m2 más 1.15; 71-90m2 más 1.20.

5.- La introducción de un estudio de mercado basado en datos del Registro de la Propiedad en el informe de TINSA de 27 de abril de 2023 no le añade un plus de utilidad a los efectos que aquí interesan, porque, como el mismo informe reconoce, dichos datos son incompletos en aspectos que afectan a valores de venta relevantes de los testigos, y la información que se pretende recabar se relaciona con los valores medios de venta de residencial y familiar en el municipio de San Fernando de Henares.

Pues bien, la valoración conjunta y racional las pruebas practicadas, a la luz de las alegaciones formuladas en la demanda, en la contestación y en los escritos de conclusiones de las partes, nos lleva a atribuir la mayor fuerza de convicción al informes pericial aportado por la parte actora a los autos que ha sido realizado por los peritos de AQUILIA ARQUITECTOS, S.L.P., don Desiderio y doña Adelaida, en fecha de 29 de noviembre de 2024, ratificado y explicado coherentemente en vista pública a pregunta de las partes, por su mayor grado de detalle y el superior nivel de motivación de sus apreciaciones y conclusiones valorativas respecto a los informes de TINSA, a lo que se añade la compatibilidad existente entre el informe de AQUILIA y el informe de don Carlos de 16 de mayo de 2022, igualmente muy motivado, y la de ambos informes con el de don Florentino, de VALUM Instituto de Valoraciones, S.A., de fecha 29 de marzo de 2022, también ratificados y explicados en vista judicial publica y contradictoria, sin haber incurrido en contradicción respecto a sus informe escritos.

En definitiva, de la precedente valoración de la prueba se concluye que, pese al apreciable esfuerzo realizado por la Comunidad de Madrid, en este proceso se ha acreditado que el valor de mercado de la vivienda sita en la DIRECCION000, de San Fernando de Henares asciende a la cantidad de 202.375,69 euros; y que el valor de mercado de la plaza de garaje DIRECCION001 del citado inmueble asciende a la cantidad de 18.265,93 euros.

En los citados valores de mercado no se han incluido los muebles de la vivienda, ni los gastos de comercialización y negociación, ni tampoco los gastos de gestoría, tasación, notaría, registro e impuestos aplicables a la compraventa de los inmuebles, como explicaremos más adelante.

En conclusión, la indemnización que corresponde a don Fructuoso y a doña Azucena por la pérdida de la vivienda de su propiedad ha de ascender a la cifra de 202.375,69 euros, lo que supone una cantidad adicional de 42.805,69 euros mas que la reconocida en la resolución de 23 de noviembre de 2023.

Y por la pérdida de la plaza de garaje ha de ascender a la cantidad de 18.265,93 euros, lo que supone un total de adicional de 6.640,93 euros mas que la reconocida en la resolución de 23 de noviembre de 2023.

Por lo expuesto, en lo atinente a la indemnización por la pérdida de los inmuebles, la Comunidad de Madrid deberá abonar a don Fructuoso y a doña Azucena la suma de 49.446,62 euros más que la que les ha concedido.

DÉCIMO.- La resolución de 23 de noviembre de 2023 ha acordado una indemnización de 34.801 euros por la pérdida de los muebles y enseres existentes en la vivienda sita en la DIRECCION000, de San Fernando de Henares, porque sus residentes no pudieron retirarlos antes de su demolición. También denegó añadir al valor del inmueble una indemnización por las mejoras realizadas en el mismo al no haberse acreditado.

No compartimos la afirmación de la demanda de que el informe de SIMMONS SIMMONS es meramente jurídico, por lo que carece de valor pericial. Otra cosa es que los demandantes discrepen de sus bases y conclusiones.

En lo que interesa al caso, el citado informe sostiene, con carácter general, que la valoración de la indemnización por la lesión de bienes muebles será el valor de mercado de dichos bienes antes de producirse la lesión atendiendo a sus características, antigüedad y estado de conservación. Argumenta:

"Este es el caso que nos ocupa. Según la información facilitada, los particulares fueron desalojados de sus viviendas con carácter urgente que posteriormente fueron declarados en estado de ruina inminente y demolidos sin que sus propietarios pudieran entrar a recoger sus pertenencias. Por consiguiente, es evidente que han sufrido una lesión en sus bienes muebles y objetos personales de los que no podrán aportar facturas porque sus viviendas y locales comerciales han sido demolidos y tampoco se ha podido elaborar un listado concretando los bienes y sus características.

Así, la jurisprudencia también ha reconocido la posibilidad de valorar la indemnización por el coste de reponer los bienes muebles lesionados

A tal efecto, hemos realizado una estimación del coste medio que supondría a los particulares afectados adquirir los bienes muebles de una vivienda tipo en San Fernando de Henares

Ahora bien, como de conformidad con la citada jurisprudencia el valor de la indemnización no puede corresponder con el valor de bienes muebles nuevos porque se produciría un enriquecimiento injusto del particular que únicamente tiene derecho a la reposición de los bienes muebles lesionados en las mismas características, estado de conservación y antigüedad, se ha descontado un porcentaje en concepto de amortización.

Para calcular esta amortización, se ha tenido en cuenta el tiempo de vida útil medio de los bienes muebles (mobiliario, electrodomésticos, ropa, etc.), la antigüedad de los bienes inmuebles, así como la frecuencia media de reposición o renovación de los mismos.

Una estimación razonable sería estimar una amortización media, considerando que en todos los casos sí habrían existido renovaciones parciales, del 25% respecto del valor medio nuevo de los bienes.

Como consecuencia de lo anterior, se ha estimado el descuento de amortización en un 25%. Se trata de una estimación media que, en los casos en los que no se pueda disponer de facturas específicamente de cada bien, sirve como estimación razonable para indemnizar. Se trata evidentemente de una estimación, pero dado que estoscriterios se propone que se apliquen a supuestos en los que no existe prueba directa del coste de los bienes muebles adquiridos (que es lo probable), una estimación indirecta genérica es ajustada a los principios legales y jurisprudenciales expuestos con anterioridad.

De este modo, consideramos que el coste de reponer los bienes muebles lesionados a un propietario de una vivienda con cocina, salón-comedor, dos habitaciones y cuarto de baño asciende a 28.013€. Esta cantidad se incrementaría proporcionalmente para viviendas con más espacios habitables".

En principio, la última consideración nos parece oportuna porque, si la perdida de los bienes muebles existentes en la vivienda tuviera que valorarse por su valor a nuevo, se indemnizaría a los propietarios por un daño mayor que el efectivamente sufrido. Por eso no puede acogerse el pedimento de que no se aplique ninguna reducción por amortización.

En la demanda se solicita, con carácter subsidiario, la cantidad adicional de 40.481 euros en concepto de indemnización por la pérdida de los muebles y enseres y por las obras de mejora efectuadas en la vivienda, alegándose al efecto que sus propietarios los han perdido porque tuvieron que dejarse en la misma, sin posibilidad de retirarlos posteriormente ni de recoger facturas de compra dado lo repentino del desalojo.

La pretensión se apoya en el presupuesto de mobiliario emitido por una solo mercantil, BUENAVENTURA MUEBLES Y DECORACIÓN, S.L, anexo 7, el cual se ha incorporado a los autos, y la indemnización solicitada con base en el mismo asciende a la cantidad de 64.282 euros en total, IVA incluido, que se solicita en la demanda con carácter principal.

El precitado criterio de valoración está muy lejos de ser una referencia real y de mercado del precio de los muebles y electrodomésticos.

Ahora bien, en el Anexo 1 del informe de AQUILIA se efectúa una estimación del mobiliario de la vivienda sita en la DIRECCION000, que se aparta del criterio de valoración basado en la mera aportación del presupuesto de un único establecimiento mercantil.

En este informe se explica:

"A partir de la estimación de coste de mobiliario y enseres aportada en el Informe Simmons Simmons emitido a instancias de la CAM (ver Anexo 8), hemos corregido aquellos valores que a nuestro juicio eran muy inferiores a los precios de mercado de calidad media que se asimilan a las viviendas a valorar, así como también hemos corregido los porcentajes de amortización. Consideramos que los porcentajes de amortización establecidos por Simmons Simmons son adecuados para los electrodomésticos, ordenadores, y otros equipos (esto es del 25%) dado la vida útil de estos entre 10-15 años, sin embargo, consideramos que el citado porcentaje de amortización aplicado en el mobiliario e es excesivo, pues su vida útil, por lo general, es mucho mayor, y por ello establecemos un porcentaje de amortización de un 15%, ascendiendo la valoración del mobiliario y enseres de la vivienda sita en DIRECCION000 a la cantidad de 42.520,89 €, siendo su desglose como sigue":

A continuación, se incluye una tabla en la que se detalla el mobiliario existente en cada una de las estancias de la vivienda, con indicación de la fuente utilizada, su importe y el porcentaje de amortización que se ha aplicado a cada uno de los bienes valorados.

En en su ratificación pericial y en la diligencia de explicación del informe por escrito, los peritos don Desiderio y doña Adelaida reiteraron exactamente lo que antes habían afirmado en el anexo del informe de AQULIA de 29 de noviembre de 2024.

Se significa que tales criterios de valoración y su importe final se han adaptado a los del informe de don Florentino de 22 de noviembre de 2022.

Así las cosas, procede atribuir al informe de AQUILIA mayor fuerza de convicción que al de SIMMONS SIMMONS, cuyas conclusiones son excesivamente generales, y, obviamente, que al aislado y exagerado presupuesto de la mercantil, BUENAVENTURA MUEBLES Y DECORACIÓN, S.L: el informe de AQUILIA está mucho más motivado, porque especifica individualizadamente qué bienes concretos ha valorado, y porque las calidades, los precios y los porcentajes de amortización aplicados - diferenciados en función de la naturaleza de los bienes valorados- son prudentes y razonables, por lo que procede acoger la pretensión deducida en la demanda con carácter subsidiario, valorando los muebles y enseres de la vivienda de los recurrentes en la cantidad de 40.481 euros, lo que supone que la indemnización reconocida por la Administración haya de incrementarse en 5.680 euros.

UNDÉCIMO.- Consideramos que don Fructuoso y doña Azucena no tienen derecho a que, con independencia de la indemnización procedente por la pérdida de la vivienda sita en la DIRECCION000 de San Fernando de Henares y de la plaza de garaje DIRECCION001 del inmueble, ambas de su propiedad, se les indemnice en la cantidad de 19.841,27 euros en total- a razón de 912 euros mensuales para la tipología A (piso en torno a 80m2), y de 77 euros al mes para la plaza de garaje-, a título de falta de disponibilidad de las mismas, bien para uso propio, bien para arrendarlas (18.314,10 euros por la falta de disponibilidad de la vivienda y 1.527,17 euros por la falta de disponibilidad de la plaza de garaje).

Dicha cantidad se ha determinado con base en el informe realizado por don Florentino relativo al estudio de mercado de alquileres de vivienda en dicha población, y en el informe pericial de don Desiderio para la plaza de garaje, que tenemos en cuenta en sus estrictos términos, es decir, sin que sus conclusiones determinen la estimación de la pretensión actora, porque ningún informe pericial es vinculante para los tribunales y porque, en definitiva, la cuestión litigiosa subyacente es de naturaleza jurídica.

La Sala comparte el criterio administrativo expresado en la resolución de 23 de noviembre de 2023, porque el uso y disfrute de dichos inmuebles es una facultad que está subsumida en el derecho de propiedad, y el daño o perjuicio por su privación se incluyó en la indemnización por la pérdida de la vivienda y de la plaza de garaje, al tiempo que la posibilidad de arrendar una y/u otra no es más que una modalidad de ejercicio de la facultad dominical de uso y disfrute de los bienes.

A la anterior conclusión no obsta la invocación en la demandan de la normativa fiscal en materia de tributación por las facultades dominicales que sean de la titularidad de personas distintas al propietario, porque ese caso es ajeno al de autos en el que no se ha desgajado del derecho de propiedad ninguna de las facultades que lo integran.

Por consiguiente, indemnizado el valor de la vivienda y de la plaza de garaje, no pueden sus propietarios percibir una indemnización complementaria a título de "pérdida de la oportunidad" de utilizarlas en el futuro para su uso personal o para obtener las rentas de un eventual alquiler, sin que se pueda asimilar a este caso el supuesto de la indemnización a cargo del vendedor de un inmueble por la entrega tardía del mismo a los compradores, ya que no trae causa de la pérdida del bien sino del retraso en la entrega de su posesión.

DUODÉCIMO. -Se afirma en la demanda que a don Fructuoso y a doña Azucena se les ha de indemnizar por el importe de los gastos de gestoría, tasación, notaría, registro e impuestos que en su día desembolsaron para adquirir la vivienda y la plaza de garaje demolidas, ya que formaban parte de la inversión que se ha perdido.

Sin embargo, no les asiste la razón porque no han concretado los conceptos y la cuantía de la indemnización que reclaman, ni han acreditado, mediante ningún medio de prueba directa o indiciaria, qué cantidades abonaron por los gastos citados cuando adquirieron la vivienda y la plaza de garaje de su propiedad en el año 1982.

Precisamente esa falta de prueba impide la aplicación al caso de la invocada sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 18 de julio de 2012, referida a los gastos de adquisición y de cancelación de la antigua hipoteca, que en este caso no se han demostrado.

Cuestión distinta es si se les ha indemnizar, por esos mismos costes asociados a la compra de una nueva vivienda y de una plaza de garaje de características similares a las perdidas, por los que en la demanda solicitan una cantidad de 14.916,38 euros que ya han sido abonados con motivo de la adquisición de una nueva vivienda mediante escritura pública de compraventa otorgada el 28 de mayo de 2024, habiéndose incluido en gastos asociados, los siguientes: de notaría 684,38 euros; de pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados 11.232 euros; y los honorarios de la inmobiliaria 3.000 euros.

En relación a la futura compra de la plaza de garaje se solicita un 6,34% del valor del nuevo inmueble, en caso de que sea de segunda mano, - un 11,04% del valor del inmueble en caso de que sea de obra nueva, lo que no se contempla en la demanda- según el informe pericial de don Desiderio.

La Sala comparte en criterio expresado por la Comunidad de Madrid en la resolución administrativa y en su escrito de contestación a la demanda:

No existe relación causal directa e inmediata entre las obras de construcción de la Línea 7B de Metro y dichos gastos, que no son reales ni actuales y que, además, se derivarían de un acto futuro e incierto cuya efectividad quedaría sometida a la libre voluntad y criterio de los propietarios, que podrían optar por adquirir una nueva vivienda y/o plaza de garaje o por no adquirirlas, en cuyo caso no se produciría el hecho imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

Tampoco serían gastos necesarios, porque el eventual de compraventa de una vivienda y de una plaza de garaje nuevas no exigiría su formalización en escritura pública como requisito esencial de validez y eficacia, por lo que, según los artículos 28 y 29 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, no se produciría el hecho imponible del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Esos requisitos formales sí serían necesarios en el caso de que se concertara un préstamo con garantía hipotecaria para la adquisición de los nuevos inmuebles, pero el sujeto pasivo sería el prestamista, de cuya cuenta serían los gastos de gestoría, aranceles notariales y los gastos de inscripción registral ( artículo 14 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario); en otro caso, la inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad -sin garantía de préstamo hipotecario- no sería necesaria dado que ese requisito formal no tiene carácter constitutivo, sino "ad probationem".

A la conclusión anterior no obsta lo declarado en la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, Sala de lo Contencioso Administrativo, de 5 de junio de 2006, invocada en la demanda, porque no se refiere a gastos de tasación, gestoría, notaría, registro e impuestos, sino a los servicios de agua, luz, teléfono y electricidad que había que instalar.

DÉCIMO TERCERO.- Tanto en la resolución de 23 de noviembre de 2023 como en el escrito de contestación a la demanda, la Comunidad de Madrid ha rechazado la indemnización del importe de las cuotas de la ASOCIACIÓN DE AFECTADOS METRO RAFAEL ALBERTI Y PRESA DE SAN FERNANDO DE HENARES por los gastos periciales y de asistencia letrada que tuvieron que afrontar durante la tramitación del expediente administrativo, con el argumento de que dichos gastos tuvieron carácter voluntario y que la Administración protegía los derechos e intereses de los afectados en el procedimiento administrativo que inició de oficio.

Se ha incorporado a los autos un documento en el que el Secretario de la Asociación ha certificado que "todas las cuotas de los asociados se han aplicado a sufragar gastos de peritaciones, gastos legales y gastos generales de la asociación, cuyo único destino se refiere en exclusiva a la finalidad fundacional de la asociación de asistencia a los perjudicados de las obras de Metro de Madrid".

En la demanda se ha solicitado por ese concepto la cantidad de 4.085 euros- cuyo pago ha certificado el Secretario- alegando que la Asociación gestionó en vía administrativa los intereses de los aquí demandantes y que los gastos ocasionados fueron necesarios para conseguir el integro resarcimiento de los daños y perjuicios que se les causaron.

Para resolver esta cuestión ha de tenerse en cuenta que el artículo 241.1. 1º y 4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil incluye entre las costas procesales los pagos que hayan de hacerse por honorarios de la defensa y por los derechos de los peritos que hayan intervenido en el proceso.

Con base en el precepto citado, consideramos que han de incluirse en el concepto de costas procesales los derechos de los peritos cuyos dictámenes o informes hayan sido traídos al proceso en concepto de pruebas periciales, se hayan aportado, o no, previamente al expediente administrativo, como se argumentará más adelante.

Es cierto que la Administración inició el procedimiento de oficio y encargó los informes necesarios para resolverlo, de manera que para ejercitar sus propias competencias no precisaba que los interesados le aportaran informes técnicos de ninguna clase ni contrataran la prestación de servicios profesionales de asesoramiento jurídico.

Por lo demás, la notificación a los interesados de la resolución de 21 de febrero de 2022 y la concesión de plazo para que se aportasen al procedimiento administrativo la documentación necesaria para tramitar la reclamación, así como cuantos documentos, alegaciones o información considerasen conveniente, no contenía ninguna orden o apercibimiento a los interesados para que contrataran personalmente servicios técnicos y jurídicos profesionales.

En lo atinente a la intervención de letrado en la vía administrativa interesa recordar la sentencia del Tribunal Supremo de 24 de marzo de 2021 (recurso1292/2020), relativa a la indemnización de los daños y perjuicios derivados del asesoramiento jurídico vinculado a la tramitación de un procedimiento de expropiación forzosa, que finalmente se había frustrado porque la beneficiaria desistió de la misma.

La respuesta a la cuestión que suscitaba interés casacional fue la siguiente:

"De lo razonado en el anterior fundamento y a los efectos del orden de los pronunciamientos que nos impone el artículo 93 de nuestra Ley procesal , debemos declarar que, con carácter general, no puede estimarse como daño indemnizable, a los efectos de la responsabilidad patrimonial de las Administraciones públicas, los gastos ocasionados en concepto de asesoramiento jurídico en el seno de un procedimiento administrativo, aunque la terminación del mismo se hubiera ocasionado por el desistimiento de quien podía instarlo".

Se argumentaba que "en el procedimiento administrativo no existe una confrontación de partes enfrentadas por los intereses que deben ventilarse en el mismo, sino que en su tramitación deben protegerse todos los derechos, de tal forma que, sin perjuicio del derecho de los interesados en los procedimientos de poder actuar asistidos de un asesoramiento técnico, no es una necesidad del mismo, porque sus intereses deben ser protegidos por la misma Administración en la tramitación del procedimiento".

Y se añade: "(...) la posibilidad de actuar en él mediante un asesoramiento jurídico, si bien es una facultad que no se le puede negar a los afectados por los actos que se dicten en el seno del referido procedimiento, es indudable que dicho asesoramiento no es necesario --puede ser conveniente-- y por tanto esa posibilidad es una pura y libre decisión de los interesados que no debe correr de cuenta de la Administración".

Así las cosas, la Sala considera que han de excluirse de la indemnización los honorarios devengados por las actuaciones en el procedimiento administrativo de responsabilidad patrimonial del letrado que intervino en defensa y representación de los interesados, no solo en aplicación de la doctrina citada, sino también porque, de conformidad con el artículo 5 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, la actuación en el procedimiento administrativo por medio de representante es siempre voluntaria para el interesado como también es voluntario el asesoramiento jurídico, de manera que los gastos derivados de la intervención del letrado en vía administrativa han de considerarse asumidos libre y voluntariamente por don Fructuoso y doña Azucena, y no se le pueden imputar a la Comunidad de Madrid.

Ahora bien, aunque los informes periciales realizados por don Florentino, de VALUM Instituto de Valoraciones, S.A., en fecha de 29 de marzo de 2022, y por don Carlos en fecha de 16 de mayo de 2022, fueron aportados al expediente administrativo por decisión libre y voluntaria de los interesados, lo cierto es que también se han traído al proceso como pruebas periciales, y la intervención de sus autores en sede jurisdiccional ha sido extensa y significativa, por lo que sus respectivos honorarios han de incluirse en las costas procesales, evitando en todo caso la duplicidad de partidas.

El informe de AQUILIA ARQUITECTOS, S.L.P. realizado colegiadamente por los peritos don Desiderio y doña Adelaida en fecha 29 de noviembre de 2024, y el informe psicológico de doña Azucena realizado por el perito don Marcial el 9 de octubre de 2024, que se ha aportado a los autos, se deben incluir en las costas procesales porque se han aportado como pruebas periciales a este proceso, y lo mismo acontece con la dirección jurídica del letrado don Miguel Ángel Hortelano Anguita en este proceso, y no solo porque existen posiciones enfrentadas entre las partes sino también porque la intervención del letrado es imperativa - artículo 241.1. 1º y 4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil -.

DÉCIMO CUARTO. -Solicitan los demandantes la cantidad adicional de 12.000 euros a tanto alzado y en total, en concepto de indemnización integral del daño moral causado a don Fructuoso y a doña Azucena, que tenían su domicilio familiar habitual en la vivienda sita en la DIRECCION000.

Adelantamos que no compartimos el criterio que ha llevado a la Administración a indemnizar el daño moral en la cantidad de 48.000 euros en total, a razón de 24.000 euros para cada uno de los propietarios.

La decisión administrativa denegó el mayor importe solicitado al considerar que se basaba en invocación genérica de precedentes administrativos cuya identidad de razón no se acreditaba.

La resolución de 23 de noviembre de 2023 no pone en duda que don Fructuoso y doña Azucena adquirieron la vivienda a que este proceso se refiere en el año 1982 -en que también adquirieron la plaza de garaje- con la finalidad de que fuera su domicilio habitual, ni tampoco discute que lo siguiera siendo al tiempo de su desalojo.

Es doctrina jurisprudencial pacífica que el resarcimiento del daño moral por su carácter afectivo y de "pretium doloris", carece de módulos objetivos, lo que conduce a valorarlo en una cifra razonable, que siempre tendrá un cierto componente subjetivo debiendo ponderarse todas las circunstancias concurrentes en el caso.

En este sentido, para cuantificar la indemnización procedente por daño moral en el caso de autos, deben tenerse en cuenta que en otras sentencias esta Sección se han tenido en consideración los siguientes datos adicionales a los ya expuestos, que también interesan al caso de autos, por referirse al conjunto de afectados por las obras de la Línea 7B de Metro:

En los antecedentes de hecho del acto administrativo aquí impugnado se afirma que el Tramo 3 (Coslada-San Fernando de Henares) de la Línea 7 del Metro entró en servicio en el año 2007, y que, "desde la puesta en funcionamiento del tramo que discurre entre las estaciones de Barrio del Puerto y Hospital del Henares se detectaron diversas incidencias, tanto en la infraestructura del metro (túnel y pozo de bombeo PK 2+890) como en las edificaciones del exterior",que se debían a las entradas de agua producidas por filtraciones a través de fisuras y grietas en las paredes del pozo de evacuación, que se había convertido en un pozo de extracción de agua subterránea, en lugar de uno de recepción.

Se reconoce que, a lo largo de los años, la Comunidad de Madrid ha realizado varios intentos de consolidar y estabilizar el terreno, así como inspecciones a viviendas y auscultación y control de las infraestructuras y edificios de forma periódica, y que, en concreto, procedió a visitar las viviendas entre mediados de agosto 2018 hasta el mes de octubre de 2019.

El informe técnico 3 de enero del año 2020, sobre "la situación de las edificaciones en el entorno de la línea 7 b de metro y su relación con los movimientos del terreno" reveló que "los daños aparecidos en la calle de la Presa de San Fernando de Henares (según inspecciones realizadas a lo largo del año 2019) podían calificarse de graves en algunas viviendas, siendo muy posible su evolución a muy graves".

Es cierto, por tanto, que la Administración demandada encargó un servicio de diagnosis y seguimiento geotécnico del terreno en las inmediaciones de la línea 7B de Metro -en el que se observaba la necesidad de realizar nuevas actuaciones en las DIRECCION002 y DIRECCION001-, así como la realización de obras de mejora del entorno del pozo del PK 2+890 de la línea 7B de Metro, y de sellado e inyección del encuentro de la galería del pozo con el túnel, y ordenó a Canal de Isabel II la revisión y la reparación de dicho pozo y del colector municipal, y que se desvió el agua bombeada desde el pozo a un nuevo colector que acometía al principal.

Pero también lo es que los citados intentos para consolidar y estabilizar el terreno resultaron infructuosos y, aunque en el mes de julio de 2021 la Comunidad de Madrid encargó trabajos de reparación del edificio de la DIRECCION000, los mismos no se llevaron a cabo porque el día 22 de septiembre de 2021 el Ayuntamiento de San Fernando de Henares declaró en estado o situación de ruina física inminente de la citada edificación y acordó el desalojo del edificio, que posteriormente fue derruido.

Fue la propia Comunidad de Madrid la que instó al Ayuntamiento para que declarara la ruina legal urbanística del inmueble situado en la DIRECCION000, declaración que se produjo por Decreto de 6 de abril de 2022, finalizando las obras de demolición del inmueble el 20 de abril de 2022.

El procedimiento de responsabilidad patrimonial se inició de oficio por resolución de 21 de febrero de 2022 y se resolvió el 23 de noviembre de 2023, por lo que los interesados conocieron entonces los conceptos y cuantías por los que se les indemnizaba.

En tales circunstancias, queda fuera de toda duda que don Fructuoso y doña Azucena, como propietarios de la vivienda sita en la DIRECCION000 y de la plaza de garaje DIRECCION001 del edificio, se vieron sometidos a una gran presión psicológica durante un periodo de tiempo desorbitado, porque ya en el año 2007 empezaron a manifestarse incidencia en las edificaciones del exterior aledañas al túnel y al pozo de bombeo del punto kilométrico 2+890, que se fueron agravando a lo largo del tiempo, sin que se comenzara a inspeccionar los edificios hasta el mes de agosto de 2018, a lo que se une que el desalojo del inmueble por ruina física inminente tuvo lugar más de 2 años antes de que la Administración resolviera el procedimiento de responsabilidad patrimonial y acordara resarcir a los aquí demandantes de los daños y perjuicios que habían sufrido.

Por último, consta acreditado un diagnóstico de trastorno ansioso depresivo padecido por doña Azucena secundarios a los acontecimientos que llevaron a la declaración de ruina y ulterior demolición de. Inmueble.

Por todo lo expuesto, la Sala anuda la indemnización por daño moral al perjuicio para la salud que representa un diagnóstico clínico de trastorno ansioso depresivo de doña Azucena, y, sobre todo, al sufrimiento psíquico, la zozobra, la incertidumbre y el temor por el devenir de la vivienda -que además era el domicilio familiar de demandantes-, que le ha provocado a ella y a don Fructuoso la actuación administrativa, que consideramos muy intensos, dado que se prolongaron durante el largo periodo de tiempo transcurrido entre la aparición de los primeros problemas en las viviendas afectadas por la construcción de la Línea 7 de Metro y el momento en la Comunidad de Madrid inició de oficio el procedimiento de responsabilidad patrimonial que nos ocupa.

Teniendo en cuenta las antedichas circunstancias consideramos adecuadas y proporcionales las indemnizaciones que se solicitan en la demanda, por lo que la cantidad reconocida en la resolución de 23 de noviembre de 2023, se ha de incrementar en 12.000 euros, a razón de 6.000 euros para cada uno.

DÉCIMO QUINTO.- Se reclama en la demanda el pago de una cantidad indeterminada, que deberá concretarse en ejecución de sentencia, en concepto de indemnización del impacto fiscal que pudiera tener el cobro de las indemnizaciones a que este proceso se refiere, alegándose que, para la plena indemnidad de los recurrentes, debe asumirlo la Administración demandada.

Según los apartados d) y q) del artículo 7 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio, están exentas de tributación por dicho impuesto:

"d) Las indemnizaciones como consecuencia de responsabilidad civil por daños personales, en la cuantía legal o judicialmente reconocida.

q) Las indemnizaciones satisfechas por las Administraciones públicas por daños personales como consecuencia del funcionamiento de los servicios públicos, cuando vengan establecidas de acuerdo con los procedimientos previstos en el Real Decreto 429/1993, de 26 de marzo, por el que se regula el Reglamento de los procedimientos de las Administraciones públicas en materia de responsabilidad patrimonial".

Por lo tanto, carecería de impacto fiscal el cobro de las cantidades reconocidas en concepto de indemnización del daño moral.

Tampoco procede indemnizar el impacto fiscal de las cantidades que los propietarios perciban en concepto de indemnización de los daños y perjuicios materiales o patrimoniales, que no están exentas de tributación: el futuro abono del impuesto por la percepción de dichas indemnizaciones no es una consecuencia directa e inmediata de las obras de construcción de la Línea 7B de Metro de Madrid, sino de una actuación administrativa distinta, la que atañe a la tramitación y a la resolución del procedimiento de responsabilidad patrimonial RPO número NUM000 que nos ocupa, y al cumplimiento de las obligaciones tributarias impuestas a los administrados en la legislación sectorial.

Por consiguiente, al no apreciarse la relación de causalidad directa e inmediata que requieren los artículos 32 y siguientes de la Ley 40/2015, de 1 de octubre, de Régimen Jurídico del Sector Público, ni existir disposición legal que la ampare, no procede acoger dicha pretensión indemnizatoria.

Por todo lo expuesto, s.e.u.o. la indemnización conjuntamente reconocida en la resolución de 23 de noviembre de 2023, expediente RPO número NUM000, a favor de don Fructuoso y de doña Azucena, como propietarios de la vivienda sita en la DIRECCION000, y de la plaza de garaje DIRECCION001 del inmueble, debe incrementarse en la cantidad de 67.126,62 euros más en total.

Las indemnizaciones por daño moral deberán actualizarse al momento de notificación de la resolución de 23 de noviembre de 2023.

La cantidad resultante se considera actualizada al momento de la presente resolución, por no ser de aplicación el Índice de Garantía de la Competitividad publicado en las fechas de interposición del recurso contencioso administrativo y de esta sentencia, al ser negativos.

DÉCIMO SEXTO.- El artículo 139.1 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, establece en su primer párrafo:

"En primera o única instancia, el órgano jurisdiccional, al dictar sentencia o al resolver por auto los recursos o incidentes que ante el mismo se promovieren, impondrá las costas a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que aprecie y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho".

En el presente caso, no procede formular condena al pago de las costas procesales, dada la estimación parcial de los pedimentos de la demanda.

Por todo lo expuesto, en nombre de S.M. el Rey y en el ejercicio de la potestad que, emanada del pueblo español, nos confiere la Constitución,

PRIMERO.-La ASOCIACIÓN DE AFECTADOS METRO RAFAEL ALBERTI Y PRESA DE SAN FERNANDO DE HENARES, don Fructuoso y doña Azucena han interpuesto el presente recurso contencioso administrativo contra la resolución dictada por la Consejería de Vivienda, Transporte e Infraestructuras de la Comunidad de Madrid en fecha de 19 de febrero de 2024, que desestimó el recurso de reposición formulado contra la de 23 de noviembre de 2023, parcialmente estimatoria de reclamación de responsabilidad patrimonial, expediente RPO número NUM000

El procedimiento administrativo se inició de oficio por orden de 21 de febrero de 2022 de la citada Consejería, por traer causa de los daños derivados de las obras de construcción de la Línea 7B de Metro de Madrid, en el tramo comprendido entre las estaciones de Barrio del Puerto y Hospital del Henares, en concreto, de la declaración de ruina física, posterior ruina técnica urbanística y ulterior demolición de la edificación sita en la DIRECCION000, siendo don Fructuoso y doña Azucena propietarios de la vivienda sita en la DIRECCION000 y de la plaza de garaje número DIRECCION001 del inmueble.

En el momento del desalojo de laa vivienda, ésta constituía el domicilio familiar de don Fructuoso y de doña Azucena.

En el procedimiento administrativo se solicitó indemnización por los conceptos de pérdida de la vivienda y de la plaza de garaje, junto a las mejoras y al mobiliario existente en aquella, resarcimiento de los daños morales, falta de disponibilidad o lucro cesante por la pérdida de los bienes inmuebles, gastos accesorios por la compra de otros nuevos, cuotas de la Asociación e indemnización del impacto fiscal.

Con base en el artículo 106. 2 de la Constitución Española, los artículos 32 y siguientes de la Ley 40/2015, de 1 de octubre, de Régimen Jurídico del Sector Público, los artículos 32, 79, 82 y 86 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, el artículo 6 del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprobó el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo, los artículos 34 y 37 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprobó el Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, el informe técnico de 16 de noviembre de 2022 del Instituto Técnico de Materiales y Construcción, INTEMAC, el estudio encargado al despacho jurídico SIMMONS AND SIMMONS acerca de los parámetros de cálculo a utilizar para el pago de la responsabilidad patrimonial, que fue emitido el 25 de noviembre de 2022, los artículos 20 a 23 de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, los informes de tasación realizado por TINSA en fechas de 17 de noviembre de 2021, 1 de abril de 2022 y 27 de abril de 2023, y el dictamen de la Comisión Jurídica Asesora de la Comunidad de Madrid de 21 de septiembre de 2023, la resolución de 23 de noviembre de 2023, dispuso:

"Estimar parcialmente la reclamación de responsabilidad patrimonial de la Administración de la Comunidad de Madrid formulada por la representación de Fructuoso y Azucena, por la pérdida del inmueble situado en la DIRECCION000 y de la plaza de garaje DIRECCION001, del municipio de San Fernando de Henares, e indemnizar a los reclamantes en la cuantía de 259.075,92 euros, correspondiendo a Fructuoso la cantidad de 129.537,51 euros y a Azucena la cifra de 129.537,51 euros".

Y motivó su decisión basándose en las siguientes consideraciones y argumentos:

1.-La Administración demandada ha reconocido el derecho de don Fructuoso y de doña Azucena a una la indemnización por el valor de la edificación y del suelo, a consecuencia de la pérdida de la vivienda sita en la DIRECCION000, y de la plaza de garaje DIRECCION001 del edificio, de San Fernando de Henares, de las que eran propietarios.

Aplicando al caso el artículo 34.2 de la Ley 40/2015, de 1 de octubre, de Régimen Jurídico del Sector Público, los artículos 34.1 d) y 37 y Disposición Final Segunda del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, y la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, los artículos 6, 23 y 24 del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprobó el Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo, y teniendo en consideración los informes de TINSA y el informe técnico de INTEMAC, la resolución de 23 de noviembre de 2023 cuantificó el valor del suelo y de las edificaciones existentes en 171.195 euros en total más su actualización al 2%, de los que la cantidad de 159.570 euros corresponde a la vivienda y la cantidad de 11.625 euros corresponde a la plaza de garaje, habiéndose determinado el valor mediante la tasación conjunta del suelo y de las edificaciones por el método de comparación, de acuerdo con los criterios especificados en la tasación, especialmente, en atención a una superficie de la vivienda de 81 m2 construidos y de 25 m2 construidos para el garaje, según las superficies que figuran en el catastro, y a una antigüedad aproximada de la edificación de 50 años.

Se significa que se ha descartado la compensación por el valor de edificar una nueva vivienda y garaje, porque se generaría un enriquecimiento injusto de los interesados, así como que la valoración administrativa ha utilizado el sistema de comparación para la tasación conjunta del 100% del suelo y de la edificación, ya que ésta se ha perdido por la demolición y, según el informe de INTEMAC, no es técnica ni económicamente viable efectuar la cimentación necesaria para realizar la edificabilidad reconocida en el Planeamiento.

La Administración también ha rechazado la valoración discrepante realizada por VALUM Instituto de Valoraciones, S.A. en su informe de 29 de marzo de 2022, y la tasación efectuada por el arquitecto don Carlos en fecha de 16 de mayo de 2022 -que también contiene valoraciones distintas a las de TINSA-, aportadas al expediente administrativo por los interesados, por no haber desvirtuado las bases y las conclusiones del informe de TINSA de 17 de noviembre de 2021, que fueron ratificadas por su propio informe posterior en que, a requerimiento de la Administración - artículo 79 de la Ley 39/2015-, dicha entidad analizó la metodología y los criterios aplicados en la valoración de VALUM Instituto de Valoraciones, S.A.

En relación a la valoración de la vivienda, y de acuerdo con los informes de TINSA, que la Comunidad de Madrid ha considerado completos y adecuados, la resolución de 23 de noviembre de 2023 le reprocha al informe de VALUM que no especifica la fuente de donde se han extraído los testigos -posiblemente los más altos de la zona-, que son insuficientes, no constan completos y, al menos uno de ellos, debió ser descartado por resultar un valor anómalo y carecer de las características asignadas, por lo que se ha incrementado indebidamente el valor unitario y, por tanto, la tasación del inmueble.

Asimismo, se censura que no se ha aplicado a ningún testigo el porcentaje de reducción por los gastos de comercialización, lo que aumenta el valor de base entre un 5% y un 8%; y que se han utilizado incorrectamente los coeficientes de homogeneización por situación, antigüedad, superficie, calidad de la construcción, acabados-instalaciones y servicios comunes, aplicando los mismos coeficientes a algunos de esos parámetros y el mismo coeficiente final, de 1.082, a todos los testigos.

En relación a la valoración de la plaza de garaje, la resolución de 23 de noviembre de 2023 se decanta igualmente por los informes de TINSA al rechazar los testigos elegidos por VALUM -sin indicar la fuente-, que se encuentran en zonas con falta de plazas de garaje, lo que supone un mayor valor del m2; y señala, asimismo, la aplicación generalizada de un valor por m2 sin tener en cuenta que "no se paga el doble por una plaza en la que quepan dos coches, cuando por normativa la realidad es que solo puede ser ocupada por uno. En este caso, lo razonable es que el precio de la plaza en cuestión sea superior, pero no el doble".

Se cuestiona también la incorrecta elección de los testigos, que corresponden a un mismo complejo urbanístico en el que existen 429 viviendas y locales y 209 plazas de garaje, por lo que el desequilibrio entre la oferta y la demanda ha determinado la asignación de valores elevados.

Y se pone de relieve que el informe de VALUM Instituto de Valoraciones, S.A. ha escogido los valores más altos en las zonas seleccionada, no ha excluido los valores anómalos de los testigos, no ha descontado una reducción del 5% al 8% por los gastos de comercialización; y que ha aplicado el mismo coeficiente de 1, con un valor final de homogenización de 778,09 euros/m2, sin corregir eventuales diferencias ni tener en cuenta si, por su extensión, la plaza es para moto o coche, ni si está en superficie o bajo rasante.

2.-La resolución de 23 de noviembre de 2023 considera improcedente indemnizar a los interesados en 11.000 euros en concepto de mejoras a añadir al valor del inmueble, porque no se han acreditado mediante ningún medio de prueba -incluidas las tasaciones realizadas a instancia de la Administración o de los recurrentes-, y porque la demanda no ha tenido en cuenta si las eventuales obras han sido de mejora -por afectar a elementos estructurales o aumentar la superficie habitable- o de conservación y mantenimiento.

3.-La resolución de 23 de noviembre de 2023 reconoce que "los reclamantes fueron desalojados de su vivienda por emergencia y no pudieron retirar sus pertenencias por lo que perdieron el mobiliario y los enseres de su propiedad. Esta pérdida supone un daño que tiene que ser compensado".

Como, por las circunstancias urgentes en que se produjo su pérdida, no es posible determinar la compensación por el valor de mercado de dichos bienes según sus cualidades, antigüedad y estado de conservación, ni se pudieron conservar las facturas u otros documentos acreditativos de la existencia y precio de los mismos, el acto administrativo aquí impugnado ha asumido la valoración realizada en el informe SIMMONS AND SIMMONS, que ha estimado el coste medio que supondría adquirir los bienes muebles de una vivienda tipo en San Fernando de Henares, al que se le ha aplicado un descuento de amortización del 25% -en consideración a la vida útil media de los muebles y enseres-, por lo que "el coste de reponer los bienes muebles lesionados a un propietario de una vivienda con cocina, salón-comedor, dos habitaciones y cuarto de baño asciende a 28.013 €. Esta cantidad se incrementaría proporcionalmente para viviendas con más espacios habitables".

Con base en lo anterior, ha cuantificado este concepto indemnizatorio en la cantidad de 34.801,00 euros, dado que la vivienda de los interesados tenía 3 habitaciones, y ha rechazado la cantidad de 64.282,00 euros IVA incluido, solicitada por ellos con base en el presupuesto aportado, porque el valor de mercado no puede determinarse a partir de un único presupuesto, con valores de reposición a nuevo - pues si se abonase la cuantía de la reposición a nuevo, se produciría un enriquecimiento injusto de los interesados-, y sin considerar la depreciación y amortización por el paso del tiempo.

Más específicamente, la resolución recurrida argumenta:

"En primer término, no resulta ni justificada ni razonable la inclusión de determinados muebles. Dado el tamaño de la vivienda, muchos elementos no tendrían cabida en la misma. Según se ha indicado, el inmueble tenía 69,57 metros cuadrados útiles por lo que no cabrían todos los muebles presupuestados y, además, deberían de tener menor tamaño y, en consecuencia, un coste inferior.

Además, hay elementos que no resultan lógicos, entre los que cabe citar los siguientes:

-Frigorífico y congelador aparte. Lo normal es que estén integrados en único frigorífico en una cocina de pequeño tamaño como era ésta.

-Mobiliario de cocina con electrodomésticos panelados. Dado su elevado importe de 9.129 euros tendría que incluir los electrodomésticos pero éstos se solicitan aparte.

-Cambio de bañera a ducha junto con el coste del plato de ducha y anexos, que no se justifican.

En segundo lugar y en cuanto a la valoración, debe señalarse que no es prueba válida la presentación de un único presupuesto, siendo más razonable realizar un estudio sobre el coste medio en el mercado, como ha efectuado esta Administración. Además, los interesados solicitan la reposición del daño mediante la adquisición de elementos nuevos, sin considerar la depreciación y necesaria amortización por el paso del tiempo, según se ha explicado en el apartado anterior.

En lo que se refiere a los efectos personales con implicación emocional y personal a los que también hacen mención las alegaciones de los interesados, solo cabe su resarcimiento a través del daño moral lo que sucede en el presente caso en el que se compensa por este concepto el conjunto de sufrimientos padecidos, según se expone más adelante".

4.-La resolución de 23 de noviembre de 2023, considerando que la compensación de daños morales no está sujeta con carácter general a normas o parámetros objetivos, y la procedencia de determinar su cuantía por grupos de afectados, ya que el sentimiento de aflicción padecido por los recurrentes tiene origen e intensidad similares al de otras personas en su misma situación, se ha basado en el informe realizado por SIMMONS AND SIMMONS, que ha efectuado una estimación de los daños morales de forma global para los afectados de San Fernando de Henares, -dependiendo de la modalidad de bien inmueble (vivienda, local o plaza de aparcamiento), la relación jurídica con el mismo (propietario arrendatario), uso (residencia de la familia, negocio o actividad económica) y número de afectados que habitaban la vivienda, además de valorar las situaciones concretas de especial vulnerabilidad-.

Añade que ello "supone tener en cuenta a cada conviviente de manera particular e indemnizarle por daño moral por su propia afección, teniendo como base el importe de 20.000,00 euros por persona y siendo imprescindible según la jurisprudencia para que exista daño moral a causa de la pérdida de una vivienda la residencia habitual en la misma ... sin que pueda atribuirse perjuicio moral por la mera pérdida de un inmueble en el que no se resida y en el que, por tanto, no se desarrolle un proyecto personal de existencia.

Por otro lado, el daño moral es más intenso en el caso de aquellas familias residentes que son titulares de la vivienda donde han establecido un plan de vida a largo plazo que en el supuesto de los inquilinos cuya vinculación con la casa es menos profunda.

Pero, además, de ese daño moral individual que conlleva una compensación idéntica para cada persona que habitaba en la vivienda en las mismas circunstancias, también hay que tomar en consideración que resulta adecuado incrementar esa afección a los titulares que convivían con más personas. Resulta razonable considerar que la zozobra, angustia e inseguridad sean superiores cuantos más miembros de la familia vivieran y dependieran con un o unos mismos titulares, así como en aquellos casos en los que exista una especial situación de vulnerabilidad, como se ha apuntado con anterioridad.

En este sentido, se añade una cantidad de 8.000 euros cuando había una segunda persona residiendo y 5.000 euros por cada conviviente adicional"

Con base en esos criterios ha acordado una indemnización de 48.000 euros en total, de los cuales corresponden 24.000 euros a don Fructuoso, y otros 24.000 euros a doña Azucena, en calidad de propietarios y residentes en la vivienda afectada, sita en la DIRECCION000 de San Fernando de Henares.

Se ha denegado la mayor cantidad solicitada, de 60.000 euros por este concepto, al considerar que la decisión administrativa ha de basarse en precedentes de indemnizaciones análogas, incrementadas, en su caso, ante las circunstancias especiales que concurran; y que los interesados únicamente han apoyado su pretensión en la cita genérica de varias sentencias, sin aportar argumentos concretos ni elementos probatorios adicionales.

5.-La resolución de 23 de noviembre de 2023 ha desestimado la indemnización por gastos de alojamiento con los siguientes argumentos:

En virtud y con cargo a la Orden de Emergencia y encargo de la Consejería de Transportes e Infraestructuras de 26 de julio de 2021 y sus correspondientes modificaciones y ampliaciones, desde el desalojo de don Fructuoso y de doña Azucena, de la vivienda familiar hasta el 21 de septiembre de 2022, en que cesó la vigencia de dicha Orden, la Comunidad de Madrid ha abonado directamente por su realojo las siguientes cantidades:

Gastos de alojamiento 12.052,49 euros.

Desplazamientos 347,44 euros.

Manutención 15.426,86 euros.

Piso alquiler 5.232,77 euros.

Plazas garaje 149,51 euros.

Suministros 560,65 euros.

Total 33.769,72 euros.

Se añade que:

"Debe recordarse que, una vez finalizada la vigencia de la Orden de emergencia, se propuso a los afectados la firma de acuerdos parciales en los que se acordaba sufragar dichos gastos por un período de seis meses desde el cese de la cobertura de emergencia y por cuantía de 4.788,00 euros.

No obstante, en el presente supuesto no se han solicitado, ni justificado, gastos de alojamiento, por lo que no procede su consideración como concepto in indemnizable al no ser un gasto real y efectivo".

6.-Tampoco se ha reconocido indemnización por el concepto de pérdida de disponibilidad de la vivienda y de la plaza de garaje, tanto para el uso personal de sus propietarios como para arrendarlos.

Se argumenta que la pérdida del uso y disfrute de la vivienda y de la plaza de garaje ya se han incluido en la indemnización correspondiente a la pérdida de dichos inmuebles, de la que la que la falta de libre disposición sobre ellos es una consecuencia directa, sin que a esta conclusión obste la normativa fiscal invocada en la demanda porque en este caso todas las facultades dominicales convergían en los propietarios, que tenían el derecho de posesión, uso y disfrute de la vivienda y de la plaza de garaje, a lo que se añade que la reclamación por frustración de un lucro cesante -que no se concreta-, a causa de no poder arrendarlos es "una mera expectativa de negocio o de hipotéticos ingresos o beneficios no existentes en el momento de producirse el daño".

7.-La resolución de 23 de noviembre de 2023 ha desestimado indemnizar los gastos asociados a la adquisición de una nueva vivienda y plaza de garaje que sustituyan a los perdidos, al considerar que no son daños efectivos directamente causados por la actividad administrativa que ha originado la responsabilidad patrimonial, sino derivados del eventual empleo o destino que don Fructuoso y doña Azucena den a la indemnización que perciban en el futuro por la pérdida de los inmuebles de su propiedad, a lo que se añade que el método de valoración legal de los inmuebles no incluye en la tasación los gastos asociados, y que éstos no resultarían obligatorios para los futuros compradores.

8.-Se ha desestimado la compensación del impacto fiscal de la indemnización que se conceda a los demandantes al no apreciarse nexo causal, ya que las futuras cargas tributarias no se derivan directa ni inmediatamente de la responsabilidad patrimonial de la Comunidad de Madrid dimanante de la construcción de la Línea 7B de Metro.

9.-La misma suerte desestimatoria ha corrido la pretensión de abono de los gastos de asesoramiento jurídico y técnico asumidos por la ASOCIACIÓN DE AFECTADOS DE METRO CALLES RAFAEL ALBERTI Y PRESA DE SAN FERNANDO DE HENARES, y abonados mediante las cuotas satisfechas por los asociados.

Y ello por no tratarse de desembolsos preceptivos sino voluntariamente asumidos por los interesados.

10.-El acto administrativo recurrido denegó a los interesados dar "un tratamiento conjunto en el procedimiento de responsabilidad patrimonial a la situación de las cargas y obligaciones civiles, tributarias y de todo orden asociadas al suelo y a su condición de titulares del mismo, pese a que implique a varias Administraciones".

La decisión administrativa tuvo por fundamento que tales cuestiones son ajenas a la institución de la responsabilidad patrimonial y su acumulación al procedimiento de autos podría suponer una contravención de la regulación legal específica propia de una y otras, además de corresponder la competencia a distintas Administraciones.

11.-Finalmente, se actualizaron las indemnizaciones acordadas mediante el sistema previsto en el artículo 34.3 de la Ley 40/2015, de 1 de octubre, de Régimen Jurídico del Sector Público, aplicando al caso el Índice de Garantía de la Competitividad procedente del 2%.

Y se alcanzó la siguiente conclusión final:

"En consecuencia y según lo expuesto, se aprecian todos los requisitos necesarios para determinar la existencia de responsabilidad patrimonial de la Administración Pública por la pérdida del inmueble con referencia catastral NUM001 y código registral único NUM002 inscrito en el registro de la propiedad de San Fernando de Henares en el tomo NUM003 libro NUM004 folio NUM005 alta NUM006 situado en la DIRECCION000 y del inmueble con referencia catastral NUM007 y código registral único NUM008 inscrito en el registro de la propiedad de San Fernando de Henares en el tomo NUM009 libro NUM010 folio NUM011 alta NUM012 situado en la DIRECCION001, del municipio de San Fernando de Henares, por lo que procede indemnizar a los reclamantes en las cuantías siguientes:

-171.195,00 euros por la suma de los bienes inmuebles referenciados, 34.801,00 euros por los bienes muebles y 48.000,00 euros por daño moral. La cantidad total de indemnización por todos los conceptos expuestos asciende a 253.996,00 euros. Actualizada la cantidad indemnizatoria de 253.996,00 euros al Índice de Garantía de la Competitividad, supone un total de 259.075,92 euros.

De estas cantidades procede pagar a Fructuoso la cuantía de 129.537,51 euros y a Azucena la cifra de 129.537,51 euros".

SEGUNDO.- El escrito de demanda contiene una detallada narración de los hechos, en especial, del desarrollo y resolución del expediente administrativo por los daños y perjuicios ocasionados a don Fructuoso y a doña Azucena, como propietarios de la vivienda sita en la DIRECCION000 de San Fernando de Henares, y de la plaza de garaje DIRECCION001 sita en dicho inmueble.

Con invocación de los artículos 24 y 106.2 de la Constitución Española, los artículos 22, 47, 65, 77, 78, 79 y 81 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, los artículos 32 y siguientes, 67,91 y 92 de la Ley 40/2015, de 1 de octubre, de Régimen Jurídico del Sector Público, el artículo 35.2 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sueldo y Rehabilitación Urbana, y la Ley 22/2009 de 18 de diciembre, por la que se regula el sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y Ciudades con Estatuto de Autonomía, así como de la doctrina jurisprudencial sobre su interpretación y aplicación, y con base en los dictámenes periciales realizados por los peritos de designación de parte don Florentino, de VALUM Instituto de Valoraciones, S.A., don Carlos, y don Desiderio y doña Adelaida, de AQUILIA ARQUITECTOS S.L.P., se solicita en la demanda una indemnización adicional de 153.259,68 euros en total.

Se alega, en esencia, que la vivienda ha constituido el domicilio familiar de don Fructuoso y doña Azucena hasta que se declaró en situación de ruina física inminente (según el acto administrativo mediante resolución municipal de 22 de septiembre de 2021) y tuvieron que abandonarla con todos los enseres y pertenencias, algunas de incalculable valor sentimental.

Declarado el estado o situación legal de ruina urbanística de la edificación (según el acto administrativo mediante resolución municipal de 6 de abril de 2022), se acordó su demolición fijando el 20 de septiembre de 2022 como fecha máxima para llevarla a efecto.

La resolución de la Consejería de Vivienda, Transporte e Infraestructuras de la Comunidad de Madrid de fecha 23 de noviembre de 2023 reconoció su responsabilidad patrimonial en relación a la ruina de la vivienda sita en la DIRECCION000, de San Fernando de Henares, y a la plaza de garaje DIRECCION001 ubicada en el mismo inmueble, a consecuencia de las obras de construcción de la Línea 7B de Metro de Madrid, pero no reconoció en su integridad los conceptos y las cuantías cuya indemnización habían solicitado los perjudicados.

Por esa razón, teniendo en consideración la normativa vigente, la doctrina jurisprudencial en la materia y los informes periciales aportados por los interesados, en la demanda se reclama la cantidad adicional de 153.259,68 euros para la reparación integral de los daños y perjuicios que les ha causado la actuación administrativa, y que ha de comprender "no sólo el valor del inmueble perdido, sino aquellos gastos a los que tuvieron que hacer frente los perjudicados para mitigar el daño sufrido o los gastos de reposición del inmueble perdido, como también los gastos que han tenido o tendrán que soportar a la hora de volver a adquirir un nuevo inmueble, los gastos de abogados, periciales necesarias para reclamar el correcto cálculo de la indemnización".

Con carácter previo a las cuestiones de fondo se denuncia en la demanda que la irregularidad procesal consistente en la indebida denegación y limitación de medios de prueba pertinentes, vulneró el derecho a la prueba consagrado en el artículo 24 de la Constitución Española y causó la indefensión de los interesados, lo que debe remediarse en sede jurisdiccional.

Se añade a lo anterior la protesta de nulidad radical del trámite adicional conferido a TINSA para cuestionar los informes de VALUM Instituto de Valoraciones, S.A. aportados por los interesados, prescindiendo absolutamente del procedimiento establecido al infringir las normas básicas del mismo por cuanto que los nuevos informes de TINSA se incorporaron al procedimiento administrativo sin haberse acordado su práctica de forma previa ( artículos 79 y 81 Ley 39/2015), fuera del período de prueba, sin abrir un periodo extraordinario ( artículo 77.2 Ley 39/2015) ni acordar la suspensión ( artículo 22 Ley 39/2015), y sin notificar a los interesados la solicitud de los nuevos informes ( artículo 78 Ley 39/2015) ni respetar el principio de contradicción al denegarles la posibilidad de aportar nuevas pruebas, lo que ha supuesto la vulneración del derecho de defensa consagrado en el artículo 24 de la Constitución Española, y causando indefensión a los interesados, dando lugar a la nulidad radical ex artículo 47.1.a) y e) de la Ley 39/2015, por lo que solicitan que los nuevos informes de TINSA sean excluidos del expediente, al carecer de virtualidad por ser nulos ( artículo 47 Ley 39/2015).

En cuanto al fondo, en la demanda se reclama una cantidad de 153.259,68 euros en total, adicional al importe de la indemnización reconocida en la resolución de 23 de noviembre de 2023, por los siguientes conceptos y cuantías indemnizables:

1.-Partiendo de que en el caso de autos la indemnización por perdida completa de la utilidad y valor de la vivienda y de la plaza de garaje, por demolición de las mismas como consecuencia de las obras de construcción de la Línea 7B del Metro, debe contemplar tanto el valor, a precio medio real de mercado de segunda mano en la fecha de la demolición, de la vivienda y de la plaza de garaje, en función de su antigüedad y de sus características, como el valor del suelo sobre el que se asientan - artículos 34.3 y 35.2 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Sueldo y Rehabilitación Urbana y doctrina jurisprudencial que se invoca sobre la determinación del valor del suelo afectado-, en la demanda se rechazan los valores determinados por TINSA, por parcialidad y falta de rigor hasta el extremo de fijar un valor del suelo inferior al justiprecio de expropiaciones realizadas en San Fernando de Henares en 2008.

De ahí que deban prevalecer las valoraciones alcanzadas en los informes periciales que los recurrentes han aportado, por lo que solicitan una cantidad de 60.681,58 euros en total - a razón de 52.520,27 euros por la vivienda y de 8.161,31 euros por la plaza de garaje - complementaria a la indemnización que se les ha reconocido.

Se significa que los demandantes han adquirido una nueva vivienda en escritura pública en fecha 28 de mayo de 2024, cuyo precio ha ascendido a 208.000 euros.

2.-En la demanda se reclama la cantidad adicional de 40.481 euros en concepto de indemnización por la pérdida del mobiliario, enseres y mejoras existentes en la vivienda demolida, afirmando que, en su momento, no pudieron ser valorados "in situ" dadas las circunstancias del desalojo y la imposibilidad posterior de acceder a la vivienda ni, por tanto, de recoger las correspondientes facturas de compra.

Alegando que la Administración no ha presentado ninguna valoración válida para determinar la indemnización correspondiente por la pérdida de los bienes muebles, enseres y mejoras de la vivienda, porque el informe de SIMMONS SIMMONS carece de valor pericial, por su carácter jurídico, consideran los demandantes que ha de prevalecer, junto a los presupuestos de un establecimiento comercial aportados al expediente, el informe pericial de AQUILIA ARQUITECTOS S.L.P. presentado en los autos, que los ha valorado a partir de la estimación de coste de mobiliario y enseres del informe SIMMONS SIMMONS, corrigiendo aquellos valores que se consideraron muy inferiores a los precios de mercado de calidad media y aplicando porcentajes de amortización.

Asimismo, se añade que se ha acreditado debidamente el importe de las mejoras cuya indemnización se reclama.

3.-Se reprocha en la demanda que no se ha reconocido indemnización por la falta de disponibilidad de la vivienda y de la plaza de garaje propiedad de don Fructuoso y de doña Azucena durante el tiempo transcurrido desde el desalojo hasta que se dictó la resolución de 23 de noviembre de 2023, y cuyo importe reclaman, a razón de 912 euros mensuales para la tipología A (piso en torno a 80m2), y de 77 euros al mes para la plaza de garaje- y por un total de 19.841,27 (18.314,10 euros por la falta de disponibilidad de la vivienda y 1.527,17 euros por la falta de disponibilidad de la plaza de garaje)-, que se ha determinado en los informes periciales elaborados por los arquitectos don Florentino en fecha de 22 de noviembre de 2022 y don Desiderio en fecha de 5 de febrero de 2023.

Se aduce que esa pérdida de la disponibilidad, que se refiere tanto al uso por los propietarios como a su facultad de arrendar la vivienda y la plaza de garaje, se diferencia del lucro cesante por la certeza de no obtener ganancias futuras, pero también "por la certeza de que, si no se hubiese producido el hecho dañoso, el perjudicado hubiera mantenido la esperanza en el futuro de obtener una ganancia o evitar una pérdida patrimonial y, la incertidumbre definitiva de lo que habría sucedido si no se hubiera producido el evento".

Y que supone un perjuicio que en la demanda se asimila al concepto de "pérdida de la oportunidad de una ganancia por el potencial arrendamiento del inmueble",y cuyo valor de uso y, en su caso, de falta de percepción de las rentas, se ha considerado indemnizable por la jurisprudencia civil "en supuestos de entrega tardía de inmuebles por parte del vendedor de una compraventa",que la demanda considera análogos al caso que nos ocupa.

4.-Los demandantes critican que no se les haya indemnizado por el importe de los gastos de gestoría, tasación, notaría, registro e impuestos que en su día desembolsaron para adquirir la vivienda y la plaza de garaje demolidas, que formaban parte de la inversión y que sus propietarios han perdido.

Y, reiterando que han de ser indemnizados en su integridad y sin sufrir ningún perjuicio patrimonial, también solicitan que se les abone la cantidad de 14.916,38 euros, por esos mismos costes asociados a la compra de la nueva vivienda, que ya han abonado, y la de 1.254,45 euros por la futura compra de una plaza de garaje, de características similares a las perdidas, que, en el informe de don Desiderio se han calculado en un 6,34% del valor de los nuevos inmuebles, en caso de que sean de segunda mano -y un 11,04% de su valor en caso de que sean de obra nueva, supuesto que no se contempla en la demanda-.

Considerando que el caso de autos guarda una identidad con el de la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, Sala de lo Contencioso Administrativo, de 5 de junio de 2006, en que se indemnizó a los propietarios de un inmueble indebidamente declarado en ruinas por los gastos de instalación de servicios de agua, luz, teléfono y electricidad de las nuevas viviendas, alegan que se han de indemnizar los gastos e impuestos asociados a la compra de otros inmuebles nuevos, "puesto que son gastos que ya fueron sufragados por los afectados cuando adquirieron la vivienda ahora demolida y tendrán que hacer frente cuando adquieran la nueva".

Se abunda en el argumento mediante la cita de la sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 18 de julio de 2012, que incluyó en la indemnización "el importe y los gastos derivados del negocio de sustitución o compraventa de reemplazo",en concreto "por los gastos de adquisición y de cancelación de la antigua hipoteca".

5.-También se solicita en la demanda la cantidad de 4.085 euros, como indemnización de las cuotas de la ASOCIACIÓN DE AFECTADOS METRO RAFAEL ALBERTI Y PRESA DE SAN FERNANDO DE HENARES por los previos gastos periciales y de asistencia letrada que han sido necesarios para defender legítimos intereses en vía administrativa, y que se gestionaron a través de la Asociación, que no ha sido resarcida de los mismos, como tampoco los perjudicados, sin que dichos gastos sean susceptibles de inclusión en el concepto de costas procesales a que se refiere el artículo 241 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, pero que han de indemnizarse para el resarcimiento integro de los recurrentes.

6.-Alegando que, en casos similares al de autos, la jurisprudencia ha concedido indemnizaciones de un mínimo de 30.000 euros, e invocando, entre otros casos, lo acontecido con el Barrio del Carmel de Barcelona, los recurrentes instan en la demanda el abono de una cantidad conjunta de 12.000 euros en total, adicional a la reconocida, por el profundo impacto emocional que les causó el desalojo repentino y la pérdida de la vivienda familiar con todo su mobiliario enseres, pertenencias y recuerdos, que exige una compensación adecuada que incluya el denominado "perjuicio de afecto", por la especial y estrecha vinculación de los demandantes con la vivienda donde establecieron su domicilio familiar y desarrollaban su proyecto vital.

7.-Finalmente, se solicita el pago de una cantidad, a determinar en ejecución de sentencia, como indemnización del impacto fiscal que represente para los demandantes la percepción de las indemnizaciones a que este proceso se refiere, que en la Comunidad de Madrid se beneficia de la Tarifa Autonómica del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas del 50% para los residentes en la misma, y ello porque, si las indemnizaciones percibidas tuvieran que tributar, la Administración demandada debería asumir su coste en aplicación del principio de "restitutio in integrum".

TERCERO.- La Comunidad de Madrid ha solicitado la desestimación de la demanda por considerar que la resolución de 10 de octubre de 2023 se ajustó a derecho al reconocer su responsabilidad patrimonial y una indemnización actualizada de 259.075,92 euros en total,correspondiendo a don Fructuoso la cantidad de 129.537,51 euros y a doña Azucena la de 129.537,51 euros

Con carácter previo a las cuestiones de fondo opone la inadmisibilidad parcial del recurso contencioso administrativo en lo que respecta a la ASOCIACIÓN DE AFECTADOS METRO RAFAEL ALBERTI Y PRESA DE SAN FERNANDO DE HENARES, argumentando que, conforme al artículo 19.1 de la Ley Jurisdiccional, la citada Asociación no tiene derecho o interés legítimo en el objeto de este proceso, que son exclusivamente las indemnizaciones reconocidas a don Fructuoso y a doña Azucena en la resolución de 23 de noviembre de 2023, por lo que está incursa en la causa de inadmisibilidad del artículo 69 b) de la Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de esta Jurisdicción.

Discute la concurrencia de causas de invalidez del procedimiento administrativo por práctica indebida de prueba y también por denegación de medios de prueba causante de indefensión, argumentando que no resulta procedente remitirse genéricamente y en bloque a los razonamientos recogidos en la demanda formulada en el Procedimiento Ordinario número 579/2023 de esta Sección, porque su objeto es distinto al de autos y en este proceso la ASOCIACIÓN DE AFECTADOS METRO RAFAEL ALBERTI Y PRESA DE SAN FERNANDO DE HENARES carece de legitimación activa.

Rechaza que se haya incurrido en causa de nulidad de pleno derecho por las causas previstas en el artículo 47.1 a) y e) de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, porque, al no ser el de autos un procedimiento sancionador, no resulta de aplicación al mismo las garantías consagradas en el artículo 24 de la Constitución Española, sino lo dispuesto en el artículo 48.2 de la Ley 39/2015, a lo que se añade que en el caso que nos ocupa no ha existido una omisión total y absoluta del procedimiento determinante de nulidad de pleno derecho, ni eventuales defectos formales que hayan impedido al acto alcanzar su fin ni causado indefensión material, lo que excluye la anulabilidad del mismo por causa de las irregularidades procedimentales denunciadas en la demanda.

En respuesta a las pretensiones de fondo, la contestación a la demanda parte de que La Comunidad de Madrid ha reconocido la relación causal entre el funcionamiento de sus servicios públicos y el daño y perjuicio sufridos por los demandantes, pero sostiene que, para ser indemnizables, han de ser reales y efectivos, lo que excluye la indemnización de los daños y perjuicios hipotéticos o de apreciación estrictamente subjetiva. Por ello:

1.-En relación a la valoración de los inmuebles, se reconoce que la adquisición de la vivienda y de la plaza de garaje tuvo lugar mediante escrituras públicas de compraventa otorgadas en el año 1982. También su perdida por demolición del inmueble donde se ubicaban.

Se sostiene que la valoración efectuada por TINSA - entidad de tasación homologada por el Banco de España y con una conocida reputación en el ámbito de las valoraciones inmobiliarias- ha tenido en cuenta la valoración presentada por los afectados y se ha ajustado a lo dispuesto en el artículo 34.2 de la Ley 40/2015, en relación con el artículo 34 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprobó el Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, así como en el Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo, aprobado por Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, y en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sin que dicha valoración pueda desvirtuarse mediante la comparación con el justiprecio ofrecido por la Administración en una expropiación de 2008 y en un ámbito distinto al de autos, ni con afirmaciones apodícticas.

2.-Respecto a la valoración los bienes muebles, considera que la valoración de SIMMONS SIMMONS se ha basado en el valor de mercado anterior al momento de la lesión, en razón de sus características, antigüedad y estado de conservación, y que en el expediente administrativo no se aportaron otros informes contradictorios, sino un heterogéneo presupuesto de un establecimiento de muebles y decoración.

3.- Rechaza la procedencia de indemnizar por la falta de disponibilidad de los inmuebles sustentada, no en el daño ni en el lucro cesante derivados de su demolición, sino en la "pérdida de la oportunidad" del disfrute o arrendamiento futuros, porque la pretensión se basa en meras posibilidades y expectativas de ganancias no acreditadas.

4.-Tampoco acepta la indemnización por los gastos de adquisición de los nuevos inmuebles, alegando que también son daños hipotéticos, que no se concretan ni se acreditan en la demanda, y que el porcentaje que se aplica es completamente ficticio y referido a daños futuros y eventuales.

5.- En la contestación a la demanda no se acoge la pretensión de que la Administración reembolse a los reclamantes las cuotas abonadas a la Asociación de afectados por los gastos de abogado y otros asesoramientos externos en el procedimiento administrativo, dado su carácter voluntario y que el procedimiento administrativo se inició de oficio con el designio de que la Administración protegiera los derechos e intereses de los afectados.

6.- Tampoco se considera procedente la indemnización adicional del daño moral porque la parte actora no ha ofrecido razones de peso para enervar la indemnización concedida en la resolución de 23 de noviembre de 2023 a favor de los recurrentes que residían en la vivienda demolida, ya que las sentencias invocadas en apoyo de sus pretensiones respondían a circunstancias concretas distintas a las del presente caso, y algunas de ellas no contienen una específica motivación sobre la cuantía concedida, al tiempo que las referencias al caso del Carmel se han basado en noticias periodísticas.

7.- Por último, se considera improcedente la indemnización de las consecuencias fiscales de la indemnización, porque, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 7 q) de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, los tributos estatales son competencia de las Cortes Generales conforme el artículo 133 de la Constitución Española, y los recurrentes pretenden que se les reconozcan beneficios fiscales no establecidos por la Ley.

CUARTO. -En la sentencia de 1 de octubre de 2025, dictada por esta Sección en el Procedimiento Ordinario número 579/2023 de su registro, declaramos que la ASOCIACIÓN DE AFECTADOS METRO RAFAEL ALBERTI Y PRESA DE SAN FERNANDO DE HENARES, sin ánimo de lucro, tenía legitimación activa para interponer un recurso contencioso administrativo contra actos de trámite relativos a la práctica de prueba en los procedimientos de responsabilidad patrimonial por los daños causados a sus asociados por las obras de construcción de la Línea 7B de Metro, y pusimos de relieve que fue la propia Administración la que, en su resolución de 17 de febrero de 2023, le reconoció legitimación a la Asociación, en respuesta a su solicitud de personación como parte interesada en todos y cada uno de los expedientes abiertos a nombre de sus asociados, así como los que pudieran tramitarse con posterioridad.

Y añadimos:

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No cabe duda de que los actos razonados emanados de la Comunidad de Madrid han venido reconociendo la condición de parte interesada a la asociación aquí recurrente cuyo título legitimador deriva de su vinculación e interés con el objeto del presente recurso, y, en consecuencia, puede actuar en el presente procedimiento al instar la tutela efectiva de sus derechos e intereses legítimos de sus asociados para defender los derechos de los afectados por las obras de la línea 7B de Metro".

No existen razones para que en la presente resolución nos apartemos de lo declarado en nuestra sentencia de 1 de octubre de 2025:

Recuérdese que en materia de requisitos procesales determinantes de la inadmisibilidad del recurso contencioso administrativo, el criterio de los Tribunales ha de ser flexible y amplio, no sólo para lograr la plena garantía del derecho constitucional a la tutela judicial efectiva sino también porque el control de la actividad administrativa que se persigue con el recurso sólo puede conseguirse con el examen y decisión del problema litigioso en toda su extensión, aunque también es cierto que el derecho a la tutela judicial efectiva se satisface igualmente con una decisión de inadmisión que impida entrar en el fondo de la cuestión planteada, cuando la declaración de inadmisibilidad se fundamenta en una causa legal.

Así, la sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2008, al abordar la incidencia que la inadmisión del recurso contencioso administrativo podría tener en la vulneración del artículo 24 de la Constitución y, remitiéndose a la sentencia de 28 de diciembre de 2005, dijo lo siguiente:

"En cuestiones de inadmisiones ha de procederse siempre con suma cautela para evitar la conculcación del principio de la tutela efectiva consagrado en el artículo 24 de la Constitución y que las formalidades procesales, como enseña la Exposición de Motivos de la Ley reguladora de nuestra Jurisdicción, no pueden convertirse en obstáculos encaminados a dificultar el pronunciamiento de la sentencia acerca de la cuestión de fondo".

Por su parte, el Tribunal Constitucional en su sentencia número 198/2013, de 2 de diciembre, declaraba:

"Sobre el derecho de acceso a la jurisdicción existe ya una consolidada doctrina constitucional que arranca de la temprana STC 19/1981, de 8 de junio , y está resumida, entre otras muchas, en las más modernas SSTC 148/2007, de 18 de junio ; 75/2008, de 23 de junio ; 133/2009, de 1 de junio ; 23/2011, de 14 de marzo ; 141/2011, de 26 de septiembre ; y 220/2012, de 26 de noviembre .

Conforme a esta doctrina, la decisión judicial limitativa de ese derecho no puede estar fundada, en primer lugar, en una interpretación de la causa legal aplicada que resulte arbitraria o manifiestamente irrazonable, o en cuya aplicación se aprecie que el órgano judicial ha incurrido en error patente sobre los hechos concurrentes. En segundo lugar, debemos comprobar, asimismo, si la causa esgrimida por el órgano judicial resulta, además, ajustada al principio pro actione, que es de obligada observancia por los Jueces y Tribunales y que impide que determinadas interpretaciones y aplicaciones de los requisitos establecidos legalmente para acceder al proceso obstaculicen injustificadamente el derecho a que un órgano judicial conozca o resuelva en Derecho sobre la pretensión formulada. Hemos precisado que el control constitucional de las decisiones judiciales de inadmisión ha de verificarse en consecuencia de forma especialmente intensa".

Pues bien, según el artículo 19 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de esta Jurisdicción:

"1. Están legitimados ante el orden jurisdiccional contencioso-administrativo:

a) Las personas físicas o jurídicas que ostenten un derecho o interés legítimo.

b) Las corporaciones, asociaciones, sindicatos y grupos y entidades a que se refiere el artículo 18 que resulten afectados o estén legalmente habilitados para la defensa de los derechos e intereses legítimos colectivos".

En este sentido el artículo 2.1 de la Ley Orgánica 1/2002, de 22 de marzo, reguladora del Derecho de Asociación, reconoce a todas las personas el derecho a asociarse libremente para la consecución de fines lícitos, fines que deben contener sus Estatutos (artículo 7.1.d).

En vía administrativa, la legitimación activa deviene, entre otras, de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, cuyo artículo 4.2 atribuye la condición de interesada en el procedimiento administrativo a las "asociaciones y organizaciones representativas de intereses económicos y sociales"a las que considera "titulares de intereses legítimos colectivos en los términos que la Ley reconozca".

Lo relevante es que el interés que se le atribuya a la Asociación para actuar en el procedimiento administrativo esté directamente relacionado con los fines previstos en sus Estatutos, en cuyo artículo 4 se destacan como fines de la misma, en lo que ahora interesa:

"1. Defender los intereses de todos aquellos ciudadanos que se vean afectados por las obras de Metro de Madrid.

2. Emprender las acciones legales oportunas frente a la Administración Pública y frente a cualquier tercero responsable en haber causado cualquier tipo de perjuicio a los vecinos y empresarios de las calles Rafael Alberti y Presa de San Fernando de Henares como consecuencia de las obras del Metro de Madrid"

Eso mismo se recogió, en la escritura notarial de poder general para pleitos otorgada por el Presidente de la Asociación en fecha de 4 de agosto de 2022, encontrándose entonces la misma pendiente de inscripción.

Esta finalidad estatutaria no la ha discutido Administración demandada en vía administrativa, y buena prueba de ello es que, como ya dijimos en nuestra sentencia de 1 de octubre de 2025, la resolución dictada en fecha de 17 de febrero de 2023 por el Consejero de Transportes e Infraestructura, ha reconocido expresamente a la ASOCIACIÓN DE AFECTADOS METRO RAFAEL ALBERTI Y PRESA DE SAN FERNANDO DE HENARES "la condición de interesada en los procedimientos de responsabilidad patrimonial de sus asociados".

En este proceso la citada Asociación no actúa ni como titular de intereses o derechos lesionados por las obras de construcción de la Línea 7B de Metro de Madrid, ni tampoco como representante de don Fructuoso y de doña Azucena, sino porque sus Estatutos la habilitan para defender en sede jurisdiccional los derechos e intereses legítimos de éstos, en su condición de asociados a la misma, con lo cual cumple los requisitos para gozar de legitimación activa en los términos previstos en el artículo 19.1.b) de la Ley Jurisdiccional.

QUINTO.- La citada sentencia de 1 de octubre de 2025 también declaró la inadmisibilidad, por falta de acto recurrible, del recurso contencioso administrativo que la ASOCIACIÓN DE AFECTADOS METRO MADRID RAFAEL ALBERTI Y PRESA DE SAN FERNANDO DE HENARES DE MADRID había interpuesto contra la Orden de 19 de abril de 2023, dictada por la Consejería de Transportes, Infraestructuras y Vivienda de la Comunidad de Madrid, por la que se desestimó el recurso de alzada interpuesto contra la decisión de la Secretaría General Técnica de 31 de octubre de 2022, que inadmitió determinados medios de prueba propuestos por los interesados.

La Sala consideró que se estaba ante actos de trámite no cualificados porque no decidían directa o indirectamente el fondo del asunto, no determinaban la imposibilidad de continuar el procedimiento, ni producían indefensión o perjuicio irreparable a derechos o intereses legítimos.

Precisamente por eso, las cuestiones allí planteadas pueden reproducirse y han de resolverse en los recursos contencioso administrativos que se han formulado contra las resoluciones definitivas dictadas en los procedimientos de responsabilidad patrimonial, como es el caso:

Ciertamente, como se alega en la demanda, los nuevos informes de TINSA se incorporaron al procedimiento administrativo, que no tiene naturaleza sancionadora, sin haberse acordado su práctica de forma previa, fuera del período ordinario de prueba, sin abrir un periodo extraordinario ni acordar la suspensión del procedimiento, sin notificar la solicitud de los informes nuevos a las partes, denegándoles la posibilidad de aportar otros, y sin concederles alegaciones inmediatamente después de la incorporación de aquellos informes al expediente.

Pero el planteamiento del motivo de impugnación que acusa la nulidad radical del procedimiento por haberse incorporado al mismo los contrainformes de TINSA prescindiendo absolutamente del procedimiento establecido, por haberse infringido los artículos 22, 77.2, 78, 79 y 81 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, y causado indefensión, hace abstracción de la doctrina jurisprudencial que ha declarado reiteradamente que las formas procesales no son en sí mismas un fin al que esencialmente tienda la Ley sino que tienen un valor instrumental y funcional para alcanzar los fines de carácter superior protegidos por el Ordenamiento Jurídico, por lo que no todos los vicios o infracciones que hubieran podido cometerse en la tramitación del procedimiento tienen virtualidad invalidante, sino sólo aquellos defectos de forma sustanciales o los determinantes de efectiva indefensión, cuya esencia se concreta en una limitación de los medios de defensa producida por una indebida actuación administrativa que haya privado al interesado del ejercicio de las facultades de alegar y de acreditar sus derechos.

Por ello conviene recordar ahora la doctrina consolidada del Tribunal Constitucional ( STC 35/1989) en torno a la noción constitucional de indefensión, de la que existen tres pautas interpretativas: de una parte, que las situaciones de indefensión han de valorarse según las circunstancias de cada caso; de otra, que la indefensión que se prohíbe en el artículo 24.1 de la Constitución no nace de la sola y simple infracción de las normas procedimentales, sino cuando tal vulneración lleva consigo la privación del derecho a la defensa, con perjuicio real y efectivo para los intereses afectados; y por último, que el artículo 24.1 de la Constitución no protege en situaciones de simple indefensión formal, sino en aquellos supuestos de indefensión material en los que se haya podido razonablemente causar un perjuicio al interesado.

Sin perjuicio de que las irregularidades procedimentales denunciadas no implican nulidad radical porque no se ha prescindido absolutamente del procedimiento establecido, ni anulabilidad ex artículo 48 de la Ley del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, porque los defectos formales no han impedido a la actuación administrativa alcanzar su fin y los plazos legales vulnerados no son esenciales, resulta que en el caso de autos tampoco se ha llegado a causar indefensión material ni perjuicios irreparables a don Fructuoso y doña Azucena, porque los contrainformes de TINSA no innovaron los fundamentos y conclusiones de su informe inicial; su incorporación al procedimiento no causó un perjuicio real y efectivo a sus posibilidades de defensa a través de los informes de VALUM Instituto de Valoraciones, S.A., porque se les dio traslado de los nuevos informes de TINSA y se les concedió trámite de audiencia para que alegaran cuanto estimasen oportuno al respecto, habiendo presentado alegaciones para impugnarlos; y porque en este proceso se han admitido los medios probatorios que los demandantes han considerado convenientes y relevantes para el éxito de sus pretensiones, incluidos los nuevos informes que han interesado a su derecho.

En este sentido, en nuestra sentencia de 1 de octubre de 2025 ya dijimos:

" Al respecto pone de relieve la Comunidad de Madrid que, efectivamente, esta sala y sección conoce de los recursos que han sido interpuestos por los interesados, y por la asociación ahora recurrente, impugnando la decisión definitiva adoptada en los citados procedimientos de responsabilidad patrimonial iniciados de oficio por la administración, habiendo solicitado en la demanda el recibimiento del pleito a prueba así como los medios probatorios que han considerado relevantes para el éxito de su pretensión. Desde dicha perspectiva se comparte el criterio expresado por la Comunidad de Madrid en su escrito de contestación a la demanda, de que no se ha ocasionado a los interesados indefensión ni perjuicio irreparable derivado de la inadmisión de ciertos medios probatorios a los que se refieren las órdenes impugnadas".

SEXTO. -Procede resolver a continuación la procedencia de indemnizar a don Fructuoso y a doña Azucena por los conceptos y cuantías reclamados en la demanda. Al efecto, seguiremos el orden de dicho escrito:

Recuérdese que resolución de 23 de noviembre de 2023 acordó indemnizar la pérdida de la vivienda propiedad de don Fructuoso y de doña Azucena en la cantidad 159.570 euros, más su actualización, y la plaza de garaje en 11.625 euros, más actualización.

En la demanda se solicitan 60.681,58 adicionales en total, a razón de 52.520,27 euros más por la vivienda y 8.161,31 euros más por la plaza de garaje.

En este proceso no se discute que la indemnización a los propietarios por la pérdida completa de la vivienda sita la DIRECCION000, de San Fernando de Henares, y por la plaza de garaje DIRECCION001 del edificio, ha de ser el valor de mercado de los inmuebles, que comprendería el valor de su respectiva construcción conjuntamente con el valor del suelo afectado por la ejecución de las obras de construcción de la Línea 7B de Metro de Madrid.

Tampoco se discute que para determinar el valor de mercado de los inmuebles proceda utilizar el método de comparación.

La prueba pericial es el cauce apropiado para dilucidar la cuantía indemnizatoria porque su carácter técnico requiere que los hechos relevantes se aprecien y se valoren mediante conocimientos especiales.

Las partes han practicado distintas pruebas periciales, siendo de significar que existen grandes diferencias entre los informes de tasación realizados a instancia de la Comunidad de Madrid y los efectuados por peritos de designación de los recurrentes.

En este fundamento jurídico nos referiremos a los informes periciales realizados por TINSA por encargo de la Comunidad de Madrid, y que han constituido la base de la indemnización acordada en la resolución de 23 de noviembre de 2023.

Dada la extensión de los mismos, nos centraremos en destacar aquellos aspectos de su contenido que la Sala estima más relevantes para la decisión de la cuestión litigiosa que nos ocupa.

El primero de los informes realizados por TINSA es el de 17 de noviembre de 2021.

En lo que se refiere al conjunto de viviendas, locales y garajes para la manzana integrada por el edificio de la DIRECCION002 y DIRECCION001, cabe indicar que dicho informe se ha efectuado sin acceder al interior de los inmuebles, utilizando las superficies catastrales (fichas del catastro a fecha de 15 de noviembre de 2021), descontando del valor de los inmuebles los gastos financieros y de comercialización, ajustando un descuento del 5% al 10 % por negociación, y partiendo de la consideración de que todas las viviendas y plazas de garaje están en iguales condiciones.

Contiene una mención general del conjunto de inmuebles a valorar en relación a la ciudad, entorno, equipamientos y comunicaciones. Se describe la edificación en su conjunto, con referencias generales a sus características constructivas, acabados interiores, calidades (pavimentos, paredes y techos), nivel de calidades exteriores e interiores (medias); instalaciones (calefacción y agua caliente, teléfono y gas), antigüedad (de 50 años) y estado de conservación (regular/medio), reformas parciales (según la vivienda), y zonas comunes (mantenimiento normal). Y se indica que las edificaciones no han superado la inspección técnica de edificios.

Como Anexo se incluye reportaje fotográfico del exterior y de zonas comunes del interior, así como de fichas del Catastro.

Para la vivienda sita en la DIRECCION000, e identificada como vivienda número NUM013 del informe, se han contemplado los siguientes parámetros: ubicación relativa en el inmueble, nivel medio (en edificio de 3 alturas); calidad de construcción media; estado de conservación regular/medio; exterior con terraza tendedero; cocina equipada; agua caliente y calefacción individual con gas; superficie útil 60 m2; superficie construida 81 m2; 3 dormitorios y 1 baño.

El informe recoge los valores siguientes: valor de tasación 159.570 euros - valor unitario 1.990 euros/m2 --- valor por comparación 159.570 euros; valor de reemplazo bruto 149.343,75 euros; y valor de reemplazo neto 121.831,74 euros.

En el documento denominado "Resumen de Tasación" del edificio en Manzana Cerrada de 4 plantas sobre rasante y 1 sótano bajo rasante, terminado (Viviendas: 24; Locales: 2; Garajes: 39), DIRECCION002 y DIRECCION001 se recoge lo que sigue:

El valor de tasación del inmueble se ha determinado mediante un análisis de mercado que ha considerado la intensidad de la demanda de viviendas de 2-3 dormitorios con plaza de garaje y trastero y, a ser posible, con jardines, zonas de juegos y piscina, concluyendo que existe un exceso de oferta para la demanda habitual, y una adecuación media del inmueble al mercado.

Se han utilizado 7 testigos debidamente identificados (Fuentes: API y particulares, sin negociación) Con visita interior, pero sin comprobación de superficies. Los parámetros de comparación aplicados a los testigos han sido los siguientes:

-Antigüedad: los testigos abarcan una horquilla entre el año 1967 y el año 2010.

-Superficie construida vivienda: según Catastro; superficie adoptada: los testigos abarcan una horquilla entre 75m2 y 109m2.

-Sin instalaciones deportivas.

-Sin zonas ajardinadas.

-Algunas viviendas testigos tienen trasteros y otros no.

-Algunas viviendas testigos tienen garaje con plaza asociada y en otras no hay garaje en el edificio.

-Número de dormitorios de vivienda: 3.

-Número de baños/aseos de vivienda: 1/ 2.

-Todas las viviendas testigos son exteriores a la calle.

-Todas las viviendas testigos tienen calefacción individual, pero ninguna de ellas tiene aire acondicionado.

-Estado de conservación.

-El precio de oferta de las viviendas testigos oscila en una horquilla entre 140.000 euros y 237.000 euros.

-El precio de oferta corregida de las viviendas testigos abarca una horquilla de 133.000 a 218.040 euros.

-El valor unitario de las viviendas testigos oscila entre 1.694,15 euros y 2.216,87 euros.

-Se han aplicado coeficientes homogeneización de homogenización que oscilan entre 1,15 y 0,88.

-La banda de valores de las viviendas testigos tras la homogeneización son: valor máximo venta 2.216,87 euros/m2; valor venta mínimo 1.694,15 euros/m2; valor venta medio 1.932,31 euros/m2.

El informe añade las siguientes observaciones a los testigos:

"Se ha realizado un estudio del mercado inmobiliario en el entorno del bien a valorar, así como en otras zonas próximas que, por sus características, puedan ser equiparables al entorno objeto del estudio, con el fin de obtener valores unitarios de venta de inmuebles comparables por razón de tipología edificatoria, antigüedad, dotación de instalaciones, superficie, estado de conservación

Para la homogeneización de los comparables aportados se ha seguido el siguiente proceso:

1. Corrección del valor unitario de cada uno de ellos en función de los porcentajes de negociación y/o comercialización habituales para la coyuntura actual de mercado en su zona.

2. Ponderación y/o corrección de los comparables en función de la ubicación, estado de conservación y características físicas de cada uno con respecto al inmueble valorado.

3. Cálculo del valor medio.

4. Determinación de banda de valores para fijación de valor de mercado por comparación.

Para determinar el valor de tasación se ha procedido a descontar en los inmuebles ofertados en venta, en concepto de comercialización y previo al proceso de homogeneización, un porcentaje medio del 3,00 % en el valor de aquellos comparables incluidos en el presente informe que se han obtenido de profesionales de intermediación inmobiliaria."

En el cuadro de Métodos y Valores se recoge el siguiente resumen para la vivienda sita en la DIRECCION000 (identificada como vivienda número NUM013): valor de tasación 159.570,00 euros - valor de reemplazo bruto 149.343,75 euros - valor de reemplazo neto 121.831,74 euros-valor por comparación 159.570 euros.

Para la plaza de garaje sita en la DIRECCION001 del informe (finca NUM014, DIRECCION001), el informe recoge los siguientes parámetros: ubicación relativa nivel medio; calidad de la construcción media; estado de conservación regular-medio.

Y los siguientes valores: Superficie útil 9,57 m2; superficie construida 25,00 m2; valor de tasación 11.625,00 euros; valor de tasación unitario 465,00 euros; valor por comparación 11.635,00 euros.

Frente al anterior informe de TINSA los aquí recurrentes aportaron al procedimiento administrativo un informe discrepante de VALUM Instituto de Valoraciones, S.A., realizado por el Arquitecto don Florentino, en calidad de tasador perteneciente a dicha entidad, en fecha 29 de marzo de 2022.

Ello dio lugar a que la Comunidad de Madrid encargara a TINSA otro informe en el que se examinaran las valoraciones de VALUM Instituto de Valoraciones, S.A.

En lo que interesa al edificio situado en la DIRECCION002 y DIRECCION001, este informe de TINSA, de fecha 27 de abril de 2023, considera que, en todo caso, se ha de descontar un coeficiente de ajuste entre un 5% y un 10%, por la variación a la baja en el proceso de negociación del precio inicialmente ofertado, y también otro por comercialización en torno al 3%.

Indica qué coeficientes de homogenización han de aplicarse a los siguientes parámetros de los inmuebles testigos:

-Provincia: a mejor situación del inmueble objeto de valoración respecto al comparables el coeficiente será superior a la unidad (+1,00), si bien en caso contrario este adoptará valores inferiores a la unidad (-1,00).

-Ubicación de la finca dentro del mismo ámbito urbano (tipología de la vía): este coeficiente, en caso de igualdad de condiciones, será igual a la unidad (1,00), variando hacia valores más elevados (+1) en situaciones en las que el inmueble valorado cuente con una mejor ubicación respecto al comparable, y valores menores (-1) en aquellos en que la situación se dé a la inversa.

-Antigüedad del inmueble: en este tipo de característica a homogeneizar, lo habitual es que la antigüedad venga dada en años y no en tramo de años. En este caso la manera más habitual de actuar es asignar a cada año un porcentaje corrector pudiendo aplicarse, de forma orientativa, un valor en torno al 0,5%.

-Número de dormitorios de la vivienda: se aplica un coeficiente que aumentará o reducirá el valor unidad (1,00) empleado para comparables con mismo número de dormitorios. según la cantidad de éstos con los que cuente.

- Numero de baños de la vivienda: Mismo criterio de homogenización.

-Superficie: asignar un porcentaje de ajuste por rangos (se pueden fijar rangos de 5 m², 10 m² ... según las necesidades y tipología del inmueble). Si la superficie del testigo es menor que la del inmueble a valorar, el coeficiente corrector será menor a la unidad (-1,00), si es mayor, será mayor a la unidad (+1,00). En cualquier caso, es aconsejable que la superficie de los testigos no supere o tenga defecto en un +/-30% respecto a la superficie del inmueble a valorar, ya que podrían producirse distorsiones no deseadas en los valores obtenidos.

-Estado de conservación: rangos: muy bueno, bueno, normal, bajo, muy bajo. Un ejemplo de ello podría ser aplicar unos rangos de estado de conservación de entre 0% y el 20%, es decir, si el inmueble valorar es de muy buena calidad con respecto al testigo, el coeficiente corrector de 1,00 + 0,20 =1, 20. Del mismo modo en otras situaciones en las que esta relación se diera la inversa, el coeficiente aplicarse sería de 1,00 - 0,20 = 0,80.

-Aire acondicionado y calefacción de las viviendas: este tipo de coeficiente podrá incrementarse en mayor o menor cuantía según sea la importancia o no de la existencia de esta instalación en relación a la situación climática del inmueble.

-Jardines: se establece un valor unidad (1,00) para inmuebles con iguales características que el inmueble a valorar, y se aplicará sobre ese valor el coeficiente de decremento o aumento según las características propias del comparable.

-Piscina colectiva: el mismo criterio y forma de aplicación que el anterior.

-Calidad de construcción: se aplicará un coeficiente de aplicación a los rangos baja, media-baja, media, media-alta y alta, que permita establecer una relación comparativa. Sigue cuadro con horquilla de 0,6 a 1,4 de los coeficientes que se podrían aplicar sobre el comparable.

-Relación de la planta de la vivienda con el edificio/ascensor: en situaciones con igualdad de condiciones el valor será la unidad (1,00) que se verá aumentado o reducido en función de la diferencia con la planta combinado con la influencia que tenga la existencia o inexistencia de ascensor sobre la altura.

En lo que atañe a la auditoria de la valoración del informe de VALUM 29 de marzo de 2022 en relación con el primer informe de TINSA, de 17 de noviembre de 2021, el informe de TINSA de 27 de abril de 2023 considera:

En ambos casos se ha utilizado la misma metodología para el cálculo del valor de tasación de los inmuebles, sin que sean relevantes las diferencias temporales entre ellos, pero considera que la información de mercado con los comparables aportados en el informe de VALUM es insuficiente y que su conclusión no es adecuada al obtenerse los valores de partida a partir de información de ofertas con valores brutos sin corregir por negociación y/o comercialización.

Tras analizar los comparables y los coeficientes de homogenización de viviendas, se considera que en el estudio de mercado de VALUM los valores de mercado para el uso de vivienda están determinados con una muestra sesgada puntualmente al alza, aplicándose el mismo valor unitario a todas las viviendas sin diferenciar superficies, ubicación y planta, ni analizar individualizadamente las características de cada testigo, no incluyendo datos relativos a las fuentes, ubicación, calidad y antigüedad de la vivienda y porcentajes de negociaciones y comercialización, reformas y calefacción.

Por ello se considera que el valor del inmueble alcanzado en el informe emitido por TINSA de 17 de noviembre de 2021 se ha calculado de una forma más rigurosa y considerando las especificidades concretas de la promoción inmobiliaria objeto de valoración.

Y, en el apartado de "Otras Consideraciones" se añade que ha procedido a realizar un análisis de valores de transmisiones reales obtenidas de información facilitada por el Colegio de Registradores de España correspondiente a los últimos años, pero reconoce que dichos datos son incompletos en algunos aspectos porque carecen de información en el mercado que afectan a valores de venta, tales como estado de conservación, reformas e instalaciones, aunque considera que, desde un punto de vista estadístico, permiten establecer una aproximación relacionada con valores medios de residencial y familiar en San Fernando de Henares.

Y se explica que, dentro de las muestras del Registro de la Propiedad disponibles se han establecido los siguientes filtros:

Fecha de escritura: año 2022.

Antigüedad del inmueble: 1970-1998.

Perfil: 70-110 m².

La muestra resultante está formada por 42 inmuebles transmitidos en San Fernando de Henares con valores unitarios en una horquilla de entre 764,10 euros/m2 y 2.275,77 euros/ m2, resultando un valor unitario de 1.939,70 euros/m2.

Significa que dentro de esos 42 inmuebles son escasos los que se localizan en el entorno de valor determinado por VALUM (2.575 euros/m2c) por encima de esta cantidad, y el resto presenta una diferencia a partir de 200 euros/m2c.

Finalmente, se observa que, con el fin de eliminar los valores que pueden considerarse atípicos, se ha procedido a descartar los 10 valores más bajos y los 10 más alto, resultando una muestra de 22 inmuebles, con un valor promedio de 1.981,86 euros/m2c, y una horquilla de valores entre 1.663,45 euros/m2c y 2.220,48 euros/ m2c.

SÉPTIMO.- El presente fundamento jurídico se refiere a los informes presentados por los aquí demandantes en el expediente administrativo, de los que destacaremos los particulares que consideramos de mayor relevancia para decidir la cuestión litigiosa que atañe a la indemnización procedente por la pérdida de la vivienda sita en la DIRECCION000, y plaza de garaje DIRECCION001.

El primero de ellos es el realizado por VALUM Instituto de Valoraciones, S.A. de 29 de marzo de 2022, firmado por el perito tasador don Florentino, arquitecto.

El valor de mercado se ha determinado mediante el sistema de comparación.

Su Anexo 4 se refiere específicamente a 22 viviendas, 2 locales comerciales y 17 plazas de aparcamiento en edificio plurifamiliares consecutivos, DIRECCION002 y DIRECCION001, visitados en la fecha del informe, cuando estaban en desuso y sin acceder a su interior. La finalidad ha sido determinar el valor de mercado del inmueble (aunque también se ha calculado el valor de reposición en euros/m2 -método del coste para la edificación y método residual para el valor de repercusión del suelo-), y la valoración no se ha hecho según la Orden ECO/805/2003, del 27 de marzo.

En el mismo se describe con detalle la localidad y el entorno, y se incluye el valor de tasación del conjunto, un cuadro con el resumen de valores y métodos en euros de cada una de las viviendas, locales y plazas de garaje, su superficie y, en lo que aquí interesa, las características constructivas del conjunto del inmueble sito en la DIRECCION000; se indica año de construcción, carpintería exterior de aluminio lacado; y no se reseñan datos de terminaciones (pavimentos, paredes y techos), carpintería interior y estado de conservación porque se desconocen al no haberse podido visitar el interior del inmueble.

En lo que atañe la vivienda sita en la DIRECCION000, se indica su referencia catastral, y se señala la superficie registral (67,89 m2), catastral (76m2), construida según catastro (81m2), útil comprobada (--- m2), y adoptada (81m2).

Y respecto a la plaza de garaje DIRECCION001 se indica una superficie registral 24,35m2; construida catastral 11m2; y adoptada de 25 m2.

En cuanto al Análisis de Mercado:

Se señala que en ese momento se percibe en el entorno un gran aumento de la demanda con alta frecuencia de transacciones inmobiliarias, con expectativas de revalorización y menor negociación que en épocas pasadas.

Se identifican los 6 testigos de viviendas a comparar, y las características más relevantes de los mismos, indicándose los coeficientes de homogenización, en concreto para:

-Situación: se aplica a todos los testigos un coeficiente de 1,00, salvo al testigo 6, que se aplica 1,03.

- Antigüedad del edificio: se aplica a todos los testigos un coeficiente de 1,03, salvo al testigo 6, coeficiente 1.

-Superficie: todos los testigos coeficiente 1, salvo el testigo 2, coeficiente 0,92 y el testigo 3, coeficiente 1, 01.

-Calidad de construcción, todos con coeficiente 1,00.

-Acabados- instalaciones: todos con coeficiente 1,00.

-Servicios comunes: coeficientes 1,05 salvo el testigo 2 con coeficiente 1.

Se aporta una tabla resumen de la corrección del precio de mercado de cada uno de los testigos de los pisos, en los siguientes términos:

-Testigo 1: 85m2; valor en venta 2.341,18 euros/m2; coeficiente 1,082.

-Testigo 2: 60 m2; valor en venta 3.071,67 euros/m2; coeficiente 0,948.

-Testigo 3:100 m2; valor en venta 2.350,00 euros/m2; coeficiente 1,082.

-Testigo 4: 85 m2; valor en venta 2.294,12euros/m2; coeficiente 1,082.

-Testigo 5: 85 m2; valor en venta 2.294,12euros/m2; coeficiente 1,082.

-Testigo 6: 85 m2; valor en venta 2.294,12euros/m2; coeficiente 1,082.

Precio homogeneizado por m2 Residencial Piso: 2.572,42 euros.

Y se concluye que el valor de mercado por el método de comparación y, por tanto, la cuantía indemnizatoria referida a la vivienda sita en DIRECCION000, ascendería a la cantidad de 208.366,02 euros, teniendo en cuenta el siguiente desglose: superficie 81 m2; valor unitario adoptado 2.572,42 euros/m2; 10% gastos generales e impuestos.

Para la determinación del valor de mercado de la plaza de garaje DIRECCION001 se han elegido 7 testigos, de superficies entre 20m2 y 29m2, con valores en venta entre 700 euros/m2 y 827 euros/m2, y a todos los cuales se les ha aplicado un coeficiente de homogenización de 1,00, resultando un precio homogeneizado de 778,09 euros/m2, y un valor de mercado de 19.452,25 euros.

Finalmente, el informe incluye Anexos con reportaje fotográfico, notas simples registrales, documentación catastral y plano de situación.

En la aclaración de su informe por escrito, el perito don Florentino ha reiterado que:

Ha valorado de manera concreta y específica la vivienda sita en la DIRECCION000 y la plaza de garaje DIRECCION001, aplicando a los testigos precios unitarios medios de mercado con criterios de homogeneización en cuanto a tamaño, antigüedad y localización, con un coeficiente de corrección entre 1,20 y 0,80, teniendo en cuenta los parámetros relativos a situación, antigüedad del edificio, superficie, calidad de construcción y servicios comunes de los testigos con respecto al inmueble a valorar.

Pero indica que en su informe no ha expuesto coeficientes correctores específicos para la vivienda y la plaza de garaje de los demandantes porque los inmuebles del mismo edificio tienen superficies muy parecidas, y antigüedad y localización idénticas, por lo que "se extrae una media de superficie y se realiza la homogenización desde esa media con los testigos adoptados introducción las correcciones oportunas en el proceso".

Y señala que los coeficientes de homogenización han sido: situación, antigüedad del edificio, superficie, calidad de construcción, acabados-instalaciones y servicios comunes, incluyendo un cuadro donde se especifican los coeficientes aplicados a cada testigo.

De entre los diversos informes de tasación del Arquitecto don Carlos presentados por los recurrentes, el que interesa especialmente al caso es el de 16 de mayo de 2022 referido a 22 viviendas, 2 locales y 9 plazas de aparcamiento, en DIRECCION001, y DIRECCION002, de San Fernando de Henares.

Dicho informe enumera sus fuentes, indica la localización, y describe con detalle los aspectos urbanos, infraestructuras y equipamientos del entorno, superficie del terreno y de la edificación, sus elementos, características constructivas y calidades de los inmuebles a valorar.

El análisis de mercado especifica los principios inspiradores de la tasación de las construcciones y del suelo.

Se indica que las valoraciones se han efectuado sin acceder al interior de los inmuebles y adoptando la superficie catastral.

En referencia a la vivienda y a la plaza de garaje que nos ocupa, sin perjuicio de que el perito ha calculado muy detalladamente el coste de edificación a nuevo y el valor unitario de repercusión del suelo, se ha de destacar que, para la determinación del valor en venta de los mismos por el método de comparación, se han identificado 7 testigos de viviendas, descrito sus características, y utilizado 14 criterios de comparación entre los testigos y la vivienda de don Fructuoso y doña Azucena: superficie, planta, orientación, número de dormitorios, número de baños, trasteros, plaza de garaje, año de construcción, reformas, edad, calidades, factor de localización, valor unitario del m2 y valor del m2 homogeneizado. A dichos criterios ha aplicado coeficiente de homogenización en una horquilla que abarca desde 0.95 a 1.15.

El informe incluye el siguiente cuadro descriptivo del rango de los coeficientes de homogenización que el perito había aplicado a cada uno de los criterios valorados en los testigos y de sus correspondencias con la vivienda de los demandantes, que reproducimos:

Y concluye que el valor de tasación total de la vivienda sita en la DIRECCION003 por el método de comparación es de 212.090,27 euros.

Para determinar el valor de tasación de la plaza de garaje DIRECCION001 el informe ha seleccionado 6 testigos, con superficies entre 10m2 y 20m2 y precios de oferta entre 11.500 euros y 24.000 euros.

E incluye un cuadro descriptivo del rango de los coeficientes de homogenización que el perito ha aplicado a los criterios de superficies y precios de venta valorados en los testigos y de sus correspondencias con la plaza de garaje de los demandantes, con un promedio de 805,69 euros/m2 y un valor final de mercado de 19.786,31euros.

En el escrito de ratificación y explicación del informe el perito reiteró que el valor asignado en el mismo a los inmuebles propiedad de los demandantes es el que correspondería al valor de sustitución de inmuebles de las mismas características a la fecha de su pérdida, y señaló que para la valoración había tenido en consideración los siguientes aspectos:

"Superficie construida y útil, conforme a la documentación registral y catastral disponible, así como la verificada mediante visita o planos.

Ubicación dentro del municipio, incluyendo su entorno urbano, grado de consolidación, accesibilidad, dotaciones públicas y servicios próximos.

Antigüedad del edificio y su estado de conservación, tanto del propio inmueble como de las zonas comunes del edificio.

Altura sobre rasante, su orientación, ventilación y luminosidad, factores que inciden directamente en su valor de mercado".

Además, añadió una explicación aclaratoria del rango del coeficiente de homogenización que había aplicado a las viviendas testigos en cada criterio de comparación con la de propiedad de los recurrentes. Dicho rango es el siguiente:

-Superficie: 0.01 - 0.02 cada 10 m² de diferencia.

- Planta: 0.00 (salvo planta baja o sin ascensor: -0.01 a -0.03).

- Orientación: ±0.01 a ±0.03 según orientación la Sur y Oeste es la mejor orientación.

- Dormitorios: ±0.02 por dormitorio a más o menos en relación con el comparable.

-Baños ±0.02 por baño a más o menos en relación con el comparable.

-Trasteros: 0.02 según disponibilidad a más o menos en relación con el comparable.

-Ascensor: 0.02 según presencia/ausencia a más o menos en relación con el comparable.

- Plaza Garaje: 0.02 a más o menos en relación con el comparable.

-Año construcción: 0.01 cada 10 años de diferencia.

-Reformas: 0.02 según reformas realizadas a más o menos en relación con el comparable.

-Edad de la reforma: 0.02 según diferencia de años de reforma.

-Calidades: Entre 0.02 y 0.05 según calidad.

-Factor Localización: Entre 0.02 y 0.05 según ubicación.

-Coeficiente K: Homogeneización producto de todos los coeficientes anteriores.

-El Valor Metro Unitario, es decir el Precio/m², se obtiene dividiendo la relación precio por superficie.

-El Valor Metro Homogeneizado se obtiene multiplicando el Valor Unitario × el coeficiente K.

Y reprodujo el cuadro descriptivo del rango de los coeficientes de homogenización que había aplicado a cada uno de los criterios valorados en cada vivienda testigo y de sus respectivas correspondencias con la vivienda de la DIRECCION000 y que ya había incluido en su informe de 16 de mayo de 2022.

OCTAVO.- Finalmente, los recurrentes aportaron a los autos un informe de AQUILIA ARQUITECTOS, S.L.P. realizados por los peritos don Desiderio y doña Adelaida en fecha 29 de noviembre de 2024.

Su objeto ha sido el análisis, desde un punto de vista técnico, de los informes de valoración de TINSA en contraposición al informe de valoración de VALUM Instituto de Valoraciones, S.A., anteriormente citados.

El informe de análisis indica sus fuentes y cronología de los hechos. Para determinar el valor de mercado utiliza el método de comparación, y la Orden ECO/805/2003, del 27 de marzo.

Atiende a los datos del Catastro, sin visita al interior de los inmuebles, pero incluyendo reportaje fotográfico del interior de las viviendas extraído del informe de don Carlos, que muestra reformas y acabados.

Contrariamente al criterio de TINSA, los peritos no consideran procedente aplicar un descuento por gastos de comercialización y de negociación al valor de mercado de los testigos, ya que dan por hecho que en la compraventa se obtendrán negociaciones favorables a la baja de entre el 90-95% del precio de venta inicial, y advierten que la normativa no señala que deban establecerse descuentos por tal concepto.

Sin embargo, consideran aplicable al valor de mercado un incremento de entre el 7,30% del valor del inmueble en caso de que éste sea de segunda mano y un 11,60 % del valor del inmueble en caso de tratarse de obra nueva en concepto de gastos e impuestos aplicables a la compraventa, referidos a notaría, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales o IVA, el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, y los aranceles del registrador, gestoría, y costes por servicios de tasación.

Critican la valoración de TINSA por haberse realizado en base a suposiciones en los referido a: superficies del inmueble correspondientes con las recogidas en el Catastro, distribución interior de las viviendas, calidades y estado de conservación de éstas sin reformar, sin ampliación de terrazas cerradas, sin renovación de instalaciones y sin inclusión de instalaciones de aire acondicionado en todos los casos.

Y reprochan que los coeficientes de homogenización aplicados por TINSA se hayan adoptado de forma conjunta en un único coeficiente para todos los factores supuestamente analizados, careciendo de un desglose por cada variable considerada que permita su análisis para determinar la adecuación de estos.

Respecto al análisis de la valoración de VALUM Instituto de Valoraciones, S.A., los peritos don Desiderio y doña Adelaida indican que, tanto las superficies útiles y construidas como la distribución interior de los inmuebles fue comprobada mediante la planimetría del Proyecto, sin perjuicio de haberse adoptado las superficies catastrales; y que se han valorado la calidad de acabados, el estado de conservación y las instalaciones de las que dispone cada vivienda en base a las fotografías interiores de los inmuebles que fueron aportadas por los propietarios.

En el estudio de mercado realizado en el informe de análisis de AQULIA ARQUITECTOS, S.L.P, los peritos señalan que, de entre los testigos iniciales se han suprimido de la muestra aquellos inmuebles con precios de compraventa extremos, ya sean a la baja como al alza, tomándose 6 testigos con precio de mercado intermedio, según los siguientes criterios de comparación:

-Superficies de valoración: entre 79m2 y 104m2.

-Superficie CCC catastral: de 72m2 a 104m2.

-Precio de oferta: de 184.300 euros a 252.000,32 euros.

-Valor unitario: de 2.294,15 euros/m2 a 3.071,67 euros/m2.

-Valor unitario corregido: de 2329, 67 euros/m2 a 2763,89 euros/m2.

En relación a la aplicación de coeficientes de corrección de las viviendas a los parámetros de comparación, se concreta lo siguiente:

-Ubicación: Se aplica un coeficiente de corrección entre 1,20 y 0,80, de acuerdo con la ubicación de los testigos con respecto al inmueble a valorar, considerando la tipología de la vía donde se encuentra, siendo de aplicación en caso de igualdad un coeficiente de 1,00 y disminuyendo o aumentando dicho valor en función del resultado de la comparativa referida, de tal forma que, si el inmueble a valorar se encuentra en una vía primaria y el testigo o comparable en una vía terciaria, el coeficiente de aplicación será de +1.10 (es decir, 1.00 + 0.05 + 0.05).

Se incluye el siguiente cuadro: Categoría vía del inmueble a valorar 1.00; Principal +/- 0,50; Secundaria +/- 0,50; terciaria +/- 0,50

-Antigüedad: Es el número de años transcurridos entre la fecha de construcción de un inmueble o la de la última rehabilitación integral del mismo, y la fecha de la valoración, para ello se aplicará un coeficiente de homogenización al precio de venta por tramos, de acuerdo con la antigüedad del edificio empleado como testigo con respecto al edificio a valorar, de la siguiente forma:

12 años más 1.20; 8 -12 años más 1.15; 4 -8 años más 1.10; 1-3 años más1.05; Igual 1; 1-3 años menos 0.95; 4 -8 años menos 0.90; 8 - 12 años menos 0.85; + 12 años menos 0.80.

-Superficie: para poder llevar a cabo una comparación entre inmuebles que presentan diferencias de superficies aplicaremos un coeficiente de corrección entre 1,20 y 0,80, de tal forma que, por ejemplo, para asimilar un inmueble testigo de mayor superficie a otro de menor que se pretende valorar, el coeficiente a aplicar será mayor que la unidad (+1,00), ya que la totalidad del valor se repercute sobre una mayor superficie, mientras que, si la situación es la contraria, el coeficiente será menor que la unidad (-1,00). Para ello asignamos coeficientes de corrección por rangos de 20,00 m2, tal como indicamos en la siguiente tabla:

71-90m2 menos 0.80; 51-70m2 menos 0.85; 31-50m2 menos 0.90; 11-30m2 menos 0.95; Superficie igual al inmueble o 10m2 + -1.00; 11-30m2 más 1.05; 31-50m2 más 1.10; 51-70m2 más 1.15; 71-90m2 más 1.20.

-Estado de conservación: de acuerdo con el estado de conservación del inmueble empleado como comparable respecto al estado del inmueble objeto de valoración se busca establecer una asimilación a través de la aplicación de un coeficiente de homogenización; este será igual a la unidad en los casos que este sea similar en ambos casos y, este aumentará o disminuirá según los siguientes rangos de estado general:

Muy bueno o recién reformado +/- 0,10; Bueno o reformado +/- 0,10; Adecuado +/- 0,10; Regular Bajo +/- 0,10.

A modo de ejemplo: si el inmueble a valorar se encuentra en un estado adecuado y el inmueble testigo presenta un estado recién reformado se le aplicará un coeficiente de corrección al valor de mercado de 0,80 (esto es 1,00 - 0,10 - 0,10).

-Calidad constructiva: analizando la calidad constructiva de los edificios situados en el entorno urbano de San Fernando de Henares consideramos que no existen grandes diferencias respecto a la calidad constructiva de los acabados empleados, no obstante, en caso de existir diferencias notorias o relevantes entre el inmueble a valorar y el testigo utilizado se aplicará un coeficiente de corrección que variará entre 1,20 y 0,80 a definir a juicio del técnico que lo suscribe.

-Número de dormitorios y baños, o terraza: se aplica un coeficiente para cada factor a analizar que aumentará o reducirá el valor unidad (1,00) empleado para comparables con mismo número de dormitorios o baños según la cantidad de estos con los que cuente, de acuerdo con la siguiente tabla resumen:

4 estancias menos 1.20; 3 estancias menos 1.5; 2 estancias menos 1.10; 1 estancia menos 1.05; Igual al inmueble a valorar 1; 1 estancia más 0.95; 2 estancias más 0.90; 3 estancias más 0.85; 4 estancias más 0.80.

-Aire acondicionado y calefacción: debido a la localización de los inmuebles objeto de la valoración, sus altas temperaturas en los meses cálidos del año y frías en invierno, consideraremos un incremento o disminución sobre la unidad de 0.05 en los casos en los que el comprable difiera del inmueble a valorar, es decir, si el inmueble objeto de valoración no cuenta con una instalación de aire acondicionado y, en contrario, el testigo si cuenta con dicha instalación, aplicaremos un coeficiente de corrección de 0.95 al precio de mercado del comparable, y de igual forma con respecto a la calefacción.

-Jardines: Este coeficiente, que pondera la existencia o no de jardines comunitarios o privativos en los inmuebles (según el caso a analizar), se valorará con incrementos o decrementos del valor de la unidad (1,00) en función de la existencia o no de este tipo de instalaciones en los inmuebles a comparar según los siguientes criterios a aplicar de forma acumulativa:

Jardín o patio privativo +/- 0,05; Jardines comunes con juegos para niños +/- 0,05; Zonas ajardinadas comunes +/- 0,05; Sin zonas ajardinadas comunes +/- 0,05.

Como ejemplo: si el inmueble a valorar no dispone de zonas ajardinadas comunes y el inmueble testigo se encuentra en una urbanización con jardines comunes con juegos para niños se le aplicará un coeficiente de corrección al valor de mercado del testigo de 0,90 (esto es 1,00 - 0,05 - 0,05).

-Piscina colectiva: La existencia o no de piscina colectiva en los inmuebles objeto de comparación es una característica a tener en cuenta y que debemos ponderar para poder establecer una comparación correcta, debido a la alta demanda de dichas instalaciones en la compraventa de inmuebles establecemos un rango de diferencia con el inmueble a valorar de 0,10 sobre la unidad, esto quiere decir que, si el inmueble objeto de valoración cuenta con una piscina comunitaria y, en contrario, el testigo no cuenta con la citada instalación, aplicaremos un coeficiente de corrección de 1,10 al precio de mercado del comparable.

-Relación planta: Por lo general, en el mercado inmobiliario se establece una pauta en lo relativo a la altura en la que se encuentra el inmueble, de tal forma que, a más distancia del inmueble con respecto al nivel de calle el valor del mismo aumenta. Para ponderar dicha circunstancia estableceremos coeficientes de corrección de acuerdo con los siguientes rangos de planta:

Bajos +/- 0,05; Plantas intermedias primeros pisos +/- 0,05; Plantas intermedias últimos pisos +/- 0,05; Áticos +/- 0,05.

-Ascensor: Este coeficiente, que pondera la existencia o no de ascensor en los inmuebles plurifamiliares, tendrá el mismo criterio y forma de aplicación que el anteriormente analizado relativo a la piscina colectiva, con incrementos o decrementos del valor de unidad (1,00) que variará en 0,20 en función de la existencia o no de este tipo de instalaciones en los inmuebles a comparar, quiere decir que, si el inmueble objeto de valoración cuenta con una ascensor y, en contrario, el testigo no cuenta con la citada instalación, aplicaremos un coeficiente de corrección de 1,20 al precio de mercado del comparable.

Respecto a los criterios de aplicación de coeficientes de corrección en las plazas de garaje, los peritos don Desiderio y doña Adelaida señalan que los criterios de homogeneización aplicados a cada uno de los comparables son los siguientes:

-Ubicación: Se aplica un coeficiente de corrección entre 1,20 y 0,80, de acuerdo con la ubicación de los testigos con respecto al inmueble a valorar, considerando la tipología de la vía donde se encuentra, siendo de aplicación en caso de igualdad un coeficiente de 1,00 y disminuyendo o aumentando dicho valor en función del resultado de la comparativa referida, de tal forma que, si el inmueble a valorar se encuentra en una vía primaria y el testigo o comparable en una vía terciaria, el coeficiente de aplicación será de +1.10 (es decir, 1.00 + 0.05 + 0.05), como así recogemos en la siguiente tabla:

Categoría vía del inmueble a valorar 1.00; Principal +/- 0,50; Secundaria +/- 0,50; terciaria +/- 0,50.

-Antigüedad: Es el número de años transcurridos entre la fecha de construcción de un inmueble o la de la última rehabilitación integral del mismo, y la fecha de la valoración, para ello se aplicará un coeficiente de homogenización al precio de venta por tramos, de acuerdo con la antigüedad del edificio empleado como testigo con respecto al edificio a valorar, de la siguiente forma:

+16 años más 1.10; 6-16 años más 1.05; igual o +/- 5 años 1.00; 6-16 años menos 0.95; + 16 años menos 0.90.

-Uso: este factor está directamente relacionado con las dimensiones del inmueble; la superficie de las plazas de aparcamiento limita la capacidad del uso al que estas sean destinadas, es decir, de acuerdo con la superficie útil del garaje en cuestión se podrá aparcar un vehículo pequeño o mediano, un vehículo grande, un vehículo y una moto, o incluso en algunos casos dos vehículos, es por ello que para poder llevar a cabo una comparación entre inmuebles que presentan diferencias de superficies aplicaremos un coeficiente de corrección entre 1,20 y 0,80, de tal forma que, por ejemplo, para asimilar un inmueble testigo de mayor superficie a otro de menor que se pretende valorar, el coeficiente a aplicar será menos que la unidad (-1,00), ya que la totalidad del valor se repercute sobre una mayor superficie, mientras que, si la situación es la contraria, el coeficiente será mayor que la unidad (+1,00). Para ello asignamos coeficientes de corrección acumulativos por usos, tal como indicamos en la siguiente tabla:

Uso del inmueble a valorar 1.00; coche pequeño o mediano +/- 0,05; coche grande +/- 0,05; coche + moto +/- 0,05; 2 coches +/- 0,05.

-Acceso: consideran que uno de los parámetros a tener en cuenta a la hora de adquirir una plaza de aparcamiento es la calidad del acceso al mismo, entendiendo como tal la amplitud, los radios de giro, la pendiente de la rampa de acceso, así como todos aquellos condicionantes que faciliten o dificulten el acceso al mismo. Por ello aplicaremos un coeficiente de corrección a la calidad del acceso del inmueble empleado como comparable respecto a la del inmueble objeto de valoración con motivo de establecer una similitud entre ambos; este coeficiente será igual a la unidad en los casos en que la calidad de acceso sea similar en el inmueble a valorar y el inmueble empleado como testigo y, aumentará o disminuirá según los siguientes rangos:

Bueno +/- 0,05; adecuado +/- 0,05; regular +/- 0,05; malo +/- 0,05.

A modo de ejemplo, si el inmueble a valorar dispone de un acceso amplio, con una pendiente de rampa leve y un radio de giro grande y puerta automática estableceremos que su acceso es bueno, si el inmueble testigo presenta una rampa de acceso a la plaza de aparcamiento estrecha que necesita de maniobrar para acceder será considerado un acceso malo, y para asimilar ambos comparables se le aplicará un coeficiente de corrección al valor de mercado de 0,85 (esto es 1,00 - 0,05 - 0,05 - 0,05).

-Seguridad: La existencia o no de un vigilante, o videovigilancia en los inmuebles objeto de comparación es una característica a tener en cuenta y que debemos ponderar para poder establecer una comparación correcta, debido a la alta demanda de dichas instalaciones en la compraventa de inmuebles establecemos un rango de diferencia con el inmueble a valorar de 0,10 sobre la unidad, esto quiere decir que, si el inmueble objeto de valoración cuenta con vigilancia personal o videovigilancia y, en contrario, el testigo no cuenta con el citado servicio de seguridad, aplicaremos un coeficiente de corrección de 1,10 al precio de mercado del comparable.

Con base en lo anterior, los peritos don Desiderio y doña Adelaida, alcanzan las siguientes conclusiones:

-Previamente se explica cómo debe emplearse el Método de Comparación para la obtención de una valoración inmobiliaria de acuerdo con lo establecido en la rden ECO/805/2003, si bien consideran que dicha metodología no se ajusta al carácter excepcional al que se refiere la valoración de los inmuebles de la ASOCIACIÓN, y por ende, el INFORME METODOOGÍA no acredita la idoneidad de la metodología aplicada en la VALORACIÓN TINSA.

-Igualmente, consideran que los técnicos que suscriben el informe de TINSA establecen unos parámetros a analizar de cada uno de los inmuebles y unos criterios propios de corrección de los valores de mercado obtenidos completamente subjetivos y personales, con lo que pretenden desacreditar la valoración de VALUM, destacando, no obstante, que la propia valoración de TINSA no sigue dichos criterios para la obtención de los valores de los inmuebles objeto de la misma.

-En lo relativo a los porcentajes de negociación y comercialización de venta de los inmuebles, el informe de TINSA considera que debe descontarse entre el 8% y el 13% de los precios de mercado tomados como testigos; sin embargo, puesto que los propietarios de los inmuebles a valorar deberán adquirir otros de características similares soportando dichos gastos, así como un incremento de entre el 7,30% y un 11,60% del valor del inmueble en concepto de gastos e impuestos aplicables a la compraventa, los peritos don Desiderio y doña Adelaida consideran que no deben descontarse tales porcentajes de los comparables utilizados para establecer el valor de los inmuebles.

-Respecto a la diferencia de valores globales entre la valoración realizada por VALUM y la emitida por TINSA relativa a inmuebles localizados en la DIRECCION002 y DIRECCION001, los peritos consideran que no es relevante en cuanto que el número de elementos valorados difiere entre ellas y no guardan relación con las superficies adoptadas de los inmuebles a valorar por cada una de las sociedades tasadoras.

-La estimación del valor de mercado de las viviendas y locales comerciales aportada en la valoración de VALUM se basa en la comparación de diferentes muestras encontradas en el mercado cuyas características y cualidades se han considerado relevantes por el tasador que lo suscribe, y sus valores de mercado han sido corregidos mediante la aplicación de coeficientes de corrección individualizados de forma adecuada para asimilar los valores de mercado de los inmuebles testigo al inmueble objeto de valoración. No obstante, tanto la valoración de TINSA como la de VALUM contienen errores en la adopción de superficies de las viviendas tomadas como testigos que han distorsionado el valor de mercado obtenido.

-En cualquier caso, los peritos don Desiderio y doña Adelaida consideran que los valores de mercado de los testigos de vivienda utilizados por VALUM se encuentran dentro de los precios medios de mercado de ese momento, pero, sin embargo, los comparables empleados por TINSA son las muestras con valores de mercado más bajos de la zona.

-En cuanto al cálculo del valor de mercado de las plazas de aparcamiento los peritos don Desiderio y doña Adelaida destacan que VALUM no ha considerado aspectos como la cabida específica, la maniobrabilidad, o la accesibilidad - lo que permitiría una corrección más exhaustiva del valor de mercado-, pero los testigos que ha utilizado se asimilan a los inmuebles a valorar de forma que la contemplación de las características referidas no supone una variación notoria o significativa en el valor unitario de mercado calculado, no obstante lo cual señalan que la valoración de TINSA considera la superficie construida con comunes de los comparables, lo que evidencia que tampoco ha analizado la cabida efectiva de los garajes utilizados como testigos y, por tanto, ambas valoraciones deben considerar igual de válidas o inadecuadas en el aspecto referido.

Añaden que, las muestras de plazas de garaje adoptadas por VALUM para la obtención del valor de los inmuebles se encuentran dentro de los precios medios de mercado de ese momento; mientras que, por el contrario, los datos tomados de los testigos empleados por TINSA son los más bajos de las muestras analizadas, y además, incluye dos testigos de plazas de garaje inadecuados para la comparativa cuyo valor unitario de venta es un 41,39% inferior a la media del resto de sus propios comparables, suponiendo de esta forma una distorsión del precio real de mercado al utilizar testigos con precio de venta anómalos.

-Por otra parte, se añade que los coeficientes de homogenización globales adoptados en la valoración de TINSA, para calcular los valores unitarios de mercado de los inmuebles objeto del informe, no se encuentran desglosados de acuerdo con los parámetros o características supuestamente analizados de los inmuebles utilizados como testigos, ni se especifica qué criterios se han empleado para la concreción de los mismos por el técnico que suscribe el informe, por lo que consideran que los coeficientes de homogenización aplicados por TINSA no se encuentran acreditados técnicamente.

En relación a la valoración concreta de la vivienda sita en la DIRECCION000, los peritos autores del informe de AQUILIA ARQUITECTOS, S.L.P. estiman que la cuantía indemnizatoria por la pérdida de la vivienda y de los bienes y enseres existentes en su interior asciende a un importe de 256.549,55 euros en total, desglosado como sigue: Tipo piso; Superficie 81 m2; Valor de mercado 202.375,69 euros; Valor unitario 2.498,47 euros/m2; 10% G.G e impuestos 20.237,57 euros; Bienes y mobiliario 33.936,29 euros.

En relación a la valoración concreta de la plaza de garaje DIRECCION001 los peritos autores del informe de AQUILIA ARQUITECTOS, S.L.P. estiman que la cuantía indemnizatoria por la pérdida de la plaza de garaje asciende a un importe de 20.092,52 euros en total, que se desglosa: Tipo garaje; superficie 12,07 m2; valor de mercado 18.265,93 euros; valor unitario 1.513,33 euros; 10% gastos generales e impuestos 1.826,59 euros.

Finalmente, los peritos afirman que la indemnización correspondiente a don Fructuoso y a doña Azucena por la pérdida de la vivienda y de la plaza de garaje y de los bienes y enseres de su propiedad ha de ascender a 276.642,07 euros en total y por todos los conceptos.

En la contestación por escrito a las preguntas de las partes, los peritos don Desiderio y doña Adelaida, reiteran su informe de análisis, insistiendo en la especificación de los coeficientes correctores aplicados a los testigos y a los inmuebles de los recurrentes, y en que los valores asignados son los que corresponden al valor de sustitución de inmuebles de las mismas características a la fecha de su perdida.

NOVENO.- Tal y como se desprende del debate planteado por las partes, y puesto que, frente a lo afirmado por los demandantes, la Comunidad de Madrid sostiene la conformidad a derecho de la resolución de 23 de noviembre de 2023, resulta preciso determinar si en este proceso se han acreditado los presupuestos fácticos de la pretensión indemnizatoria deducida por los recurrentes en relación a la pérdida de la vivienda y de la plaza de garaje propiedad de don Fructuoso y doña Azucena, en los términos que afirman en su demanda.

Para ello se han de examinar las pruebas periciales expuestas en los precedentes fundamentos jurídicos y valorarlas en su conjunto y según las reglas de la sana crítica -puesto que en nuestras leyes procesales no rige el principio de prueba tasada-, y aplicando, en su caso, las reglas sobre la carga probatoria establecidas en el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, conforme al cual corresponde al demandante "la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda",y corresponde al demandado "la carga de probar los hechos que, conforme a las normas que les sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado anterior".Las precitadas reglas generales se matizan en el apartado 7 del precepto citado, en el sentido de que se "deberá tener presente la disponibilidad y facilidad probatoria que corresponde a cada una de las partes del litigio",si bien se ha de señalar que en este proceso ambas partes han tenido una facilidad probatoria similar porque el expediente administrativo se ha traído a los autos en su integridad y la Sala no ha rechazado los medios de prueba que han propuesto.

En cualquier caso, se ha de señalar que el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil contiene las reglas generales o principios de carga de la prueba y, como norma reguladora de la sentencia, entra en juego cuando en la misma se estime que no se ha probado un hecho básico, para atribuir las consecuencias de la falta de prueba a la parte a la que le correspondía el "onus probandi", según las reglas aplicables para su imputación a una u otra parte, pero no cuando se considera que un presupuesto fáctico esencial para la resolución de la litis ha quedado debidamente acreditado mediante cualquier elemento probatorio, sin que, en virtud del principio de adquisición procesal, importe qué parte aportó la prueba.

Aunque nuestras leyes procesales no formulan el citado principio de adquisición procesal, también llamado de comunidad de prueba, el mismo tiene pleno reconocimiento en la doctrina jurisprudencial pacífica expresada, entre otras, en las sentencias de la Sala Tercera del Tribunal Supremo de 31 de enero y 14 de febrero de 2012, al declarar que: "Probado un hecho resulta indiferente la parte que haya aportado la prueba en virtud del principio de adquisición procesal".Y lo mismo habían declarado antes las sentencias de la misma Sala del Tribunal Supremo de 17 de noviembre de 2008 y de 1 de marzo de 2010.

Así lo declaraba también la sentencia de 8 de abril de 2013 de la Sala Primera del Tribunal Supremo, al decir que:

"(...) como hemos reiterado en otras ocasiones, en virtud del principio de adquisición procesal, la sentencia impugnada puede valorar todos los elementos probatorios obrantes en las actuaciones (...) al margen de cuál de las partes hubiera aportado el elemento probatorio y de la concreta razón por la que se aportó ( Sentencias de 79/2009, de 4 de febrero y 292/2010, de 6 de mayo )".

Y antes la sentencia de la misma Sala de 16 de enero de 2011, al declarar:

"En el caso sucede que el dato fáctico (...) se declara probado, y no importan los elementos de prueba que se hayan tomado en consideración, ni quien los aportó -principio de adquisición procesal-, ni la cantidad ni entidad de los mismos -dosis de prueba-. Tales cuestiones pueden incidir en otros aspectos del derecho probatorio, pero son ajenas a la carga de la prueba, pues el art. 217 LEC no contiene regla alguna valorativa de prueba".

En definitiva, dicho principio obliga al tribunal a valorar todas las pruebas practicadas con independencia de qué parte las haya aportado al proceso, al considerar que los resultados de la actividad probatoria en su conjunto son comunes para todas las partes, de manera que, a los efectos de acreditar los hechos controvertidos, es irrelevante que los medios probatorios se hayan practicado a instancia de una u otra parte.

Ahora bien, ningún informe o dictamen pericial acredita por sí mismo ni de una forma irrefutable el acierto de una determinada valoración y apreciación técnica de los hechos o datos relevantes para resolver las cuestiones litigiosas planteadas en el proceso: No existen reglas generales preestablecidas para valorarlos, salvo la vinculación a las reglas de la sana crítica en el marco de la valoración conjunta de la prueba, por lo que su fuerza de convicción reside en gran medida en su fundamentación y coherencia interna, en la cualificación técnica de sus autores y en su independencia o lejanía respecto a los intereses de las partes.

En este caso, los informes periciales que se han de valorar se han realizado por peritos designados por las partes: la Comunidad de Madrid ha encargado los informes de TINSA y los demandantes los informes de VALUM Instituto de Valoraciones, S.A, de AQUILIA ARQUITECTOS, S.L.P. y el de don Carlos.

Y todos sus autores, arquitectos de profesión, son especialistas en la materia objeto de sus pericias, por lo que no existen razones para dudar de su capacidad técnica.

Las divergencias existentes entre los argumentos y las conclusiones de los informes de TINSA, de una parte, y de los informes periciales realizados a instancia de los demandantes, conducen a las siguientes consideraciones y conclusiones:

1.-Por no estar previsto en la normativa de valoración de inmuebles, es improcedente aplicar, al valor de mercado de los inmuebles testigos, descuentos por gastos de comercialización y por variación a la baja en el proceso de negociación del precio inicialmente ofertado.

Sin perjuicio de lo que se razonará más adelante, tampoco procede aplicarles incrementos por gastos de tasación, gestoría, notaria y registro, e impuestos, no solo por la antedicha razón sino también porque los recurrentes incurren en duplicidad de pretensiones al solicitar en la demanda la indemnización de esos mismos conceptos por otra causa de pedir.

2.- El informe de TINSA de 17 de noviembre de 2021 ha elegido testigos muy heterogéneos, a menudo con amplias horquillas respecto a los parámetros de antigüedad (entre el año 1967 y el año 2010), superficies de la vivienda (entre 75m2 y 109m2), numero de baños (1/2, cuando el inmueble a valorar solo tiene 1), trasteros y plazas de garaje asociados (algunos testigos los tienen, y otros no), precios de oferta (entre 140.000 euros y 237.000 euros) y valor unitario (entre 1.694,15 euros/m2 y 2.216,87 euros/m2).

Por el contrario, esa disparidad tan acusada no se aprecia en ninguno de los informes periciales practicados a instancia de la parte actora.

Se significa que dichos informes han identificado las fuentes utilizadas para la elección de los testigos, que no tienen menor credibilidad que las del informe de TINSA, y es incierto que el número de testigos seleccionados sea insuficiente y que no se han descrito sus características de ubicación, calidad, antigüedad de la vivienda y calefacción. Es verdad que no describen las reformas, pero el informe de TINSA tampoco lo hace. Y es irrelevante que no hayan incluido porcentajes de negociaciones y comercialización, porque no se deben incluir, como se ha dicho.

No compartimos la afirmación del informe de TINSA de 27 de abril de 2023 sobre el mayor rigor, objetividad y concreción de su informe previo respecto a la valoración de VALUM, porque no explica las razones por las que considera que la información de mercado sobre las características de los testigos seleccionados en el informe de VALUM es insuficiente y está sesgada: en absoluto se demuestra ningún sesgo al alza en la elección de los testigos del informe de VALUM, máxime cuando TINSA ha incluido en el suyo precios de oferta de hasta 237.000 euros.

3.- El citado informe de 17 de noviembre de 2021 ha contemplado muchos criterios de homogenización entre los testigos seleccionados y la vivienda de DIRECCION000 y de la plaza de garaje DIRECCION001, pero también son numerosos los que se han considerado en los informes presentados de contrario, especialmente en el de don Carlos y el de AQUILIA ARQUITECTOS, S.L.P. Basta para comprobarlo el simple cotejo de uno y otros informes.

Las explicaciones sobre los parámetros de comparación introducidas en el informe de TINSA de 27 de abril de 2023 carecen de repercusión práctica en el caso de autos, puesto que ese segundo informe obedecía al encargo de auditar el de don Florentino, tasador de VALUM Instituto de Valoraciones, S.A., de 29 de marzo de 2022 comparativamente con el primer informe de TINSA, y las explicaciones sobre los criterios de homogenización se han incorporado para criticar que el informe de VALUM no los ha considerado, sin que ello signifique que se hayan tenido efectivamente en cuenta en el informe de TINSA de 17 de noviembre de 2021. Se ha de señalar que esos criterios ya estaban parcialmente incluidos en informe de VALUM, y prácticamente contenidos en su integridad en las valoraciones periciales de don Carlos y de AQUILIA ARQUITECTOS, S.L.P.

4.- En el informe de TINSA de 17 de noviembre de 2021 no se han concretado los rangos utilizados dentro de cada criterio ni, en consecuencia, se han desglosado los coeficientes correctores a aplicar a cada parámetro, dentro de las respectivas horquillas de los coeficientes de homogeneización.

Por el contrario, en el informe realizado por don Carlos el 16 de mayo de 2022 se incluye un cuadro resumen de las valoraciones de los testigos y del inmueble a valorar que especifica comparativamente qué coeficiente corrector se ha aplicado a cada parámetro.

Y en el informe de los peritos don Desiderio y doña Adelaida, de AQUILIA ARQUITECTOS, S.L.P., de 29 de noviembre de 2024, se han desglosado los rangos considerados dentro de cada criterio y se han concretado individualmente los coeficientes de corrección a aplicar a cada rango de los parámetros de comparación, explicando la razón de las respectivas opciones.

En conclusión, los dos citados informes periciales han discriminado el valor unitario aplicado a cada vivienda, han diferenciado superficies, ubicación y planta, y analizado las características de cada testigo de acuerdo con una larga lista de criterios de comparación y con coeficientes de homogenización de márgenes calibrados y ajustados a rangos determinados dentro de cada criterio.

A título de ejemplo, veamos qué acontece con uno cualquiera de los parámetros de comparación, en este caso la superficie:

El informe de TINSA considera que procedería asignar un porcentaje de ajuste por rangos, que realmente no determina (se podrán fijar rangos de 5 m², 10 m²), dentro de una horquilla cuyos márgenes genéricos serían de -1,00 a +1,00, sin mayores concreciones.

Mientras que el informe de AQUILIA ARQUITECTOS, S.L.P., señala una horquilla de coeficientes de corrección entre 1,20 y 0,80, pero determina rangos y especifica qué coeficiente concreto aplica a cada rango. Así: 71-90m2 menos 0.80; 51-70m2 menos 0.85; 31-50m2 menos 0.90; 11-30m2 menos 0.95; Superficie igual al inmueble o 10m2 + -1.00; 11-30m2 más 1.05; 31-50m2 más 1.10; 51-70m2 más 1.15; 71-90m2 más 1.20.

5.- La introducción de un estudio de mercado basado en datos del Registro de la Propiedad en el informe de TINSA de 27 de abril de 2023 no le añade un plus de utilidad a los efectos que aquí interesan, porque, como el mismo informe reconoce, dichos datos son incompletos en aspectos que afectan a valores de venta relevantes de los testigos, y la información que se pretende recabar se relaciona con los valores medios de venta de residencial y familiar en el municipio de San Fernando de Henares.

Pues bien, la valoración conjunta y racional las pruebas practicadas, a la luz de las alegaciones formuladas en la demanda, en la contestación y en los escritos de conclusiones de las partes, nos lleva a atribuir la mayor fuerza de convicción al informes pericial aportado por la parte actora a los autos que ha sido realizado por los peritos de AQUILIA ARQUITECTOS, S.L.P., don Desiderio y doña Adelaida, en fecha de 29 de noviembre de 2024, ratificado y explicado coherentemente en vista pública a pregunta de las partes, por su mayor grado de detalle y el superior nivel de motivación de sus apreciaciones y conclusiones valorativas respecto a los informes de TINSA, a lo que se añade la compatibilidad existente entre el informe de AQUILIA y el informe de don Carlos de 16 de mayo de 2022, igualmente muy motivado, y la de ambos informes con el de don Florentino, de VALUM Instituto de Valoraciones, S.A., de fecha 29 de marzo de 2022, también ratificados y explicados en vista judicial publica y contradictoria, sin haber incurrido en contradicción respecto a sus informe escritos.

En definitiva, de la precedente valoración de la prueba se concluye que, pese al apreciable esfuerzo realizado por la Comunidad de Madrid, en este proceso se ha acreditado que el valor de mercado de la vivienda sita en la DIRECCION000, de San Fernando de Henares asciende a la cantidad de 202.375,69 euros; y que el valor de mercado de la plaza de garaje DIRECCION001 del citado inmueble asciende a la cantidad de 18.265,93 euros.

En los citados valores de mercado no se han incluido los muebles de la vivienda, ni los gastos de comercialización y negociación, ni tampoco los gastos de gestoría, tasación, notaría, registro e impuestos aplicables a la compraventa de los inmuebles, como explicaremos más adelante.

En conclusión, la indemnización que corresponde a don Fructuoso y a doña Azucena por la pérdida de la vivienda de su propiedad ha de ascender a la cifra de 202.375,69 euros, lo que supone una cantidad adicional de 42.805,69 euros mas que la reconocida en la resolución de 23 de noviembre de 2023.

Y por la pérdida de la plaza de garaje ha de ascender a la cantidad de 18.265,93 euros, lo que supone un total de adicional de 6.640,93 euros mas que la reconocida en la resolución de 23 de noviembre de 2023.

Por lo expuesto, en lo atinente a la indemnización por la pérdida de los inmuebles, la Comunidad de Madrid deberá abonar a don Fructuoso y a doña Azucena la suma de 49.446,62 euros más que la que les ha concedido.

DÉCIMO.- La resolución de 23 de noviembre de 2023 ha acordado una indemnización de 34.801 euros por la pérdida de los muebles y enseres existentes en la vivienda sita en la DIRECCION000, de San Fernando de Henares, porque sus residentes no pudieron retirarlos antes de su demolición. También denegó añadir al valor del inmueble una indemnización por las mejoras realizadas en el mismo al no haberse acreditado.

No compartimos la afirmación de la demanda de que el informe de SIMMONS SIMMONS es meramente jurídico, por lo que carece de valor pericial. Otra cosa es que los demandantes discrepen de sus bases y conclusiones.

En lo que interesa al caso, el citado informe sostiene, con carácter general, que la valoración de la indemnización por la lesión de bienes muebles será el valor de mercado de dichos bienes antes de producirse la lesión atendiendo a sus características, antigüedad y estado de conservación. Argumenta:

"Este es el caso que nos ocupa. Según la información facilitada, los particulares fueron desalojados de sus viviendas con carácter urgente que posteriormente fueron declarados en estado de ruina inminente y demolidos sin que sus propietarios pudieran entrar a recoger sus pertenencias. Por consiguiente, es evidente que han sufrido una lesión en sus bienes muebles y objetos personales de los que no podrán aportar facturas porque sus viviendas y locales comerciales han sido demolidos y tampoco se ha podido elaborar un listado concretando los bienes y sus características.

Así, la jurisprudencia también ha reconocido la posibilidad de valorar la indemnización por el coste de reponer los bienes muebles lesionados

A tal efecto, hemos realizado una estimación del coste medio que supondría a los particulares afectados adquirir los bienes muebles de una vivienda tipo en San Fernando de Henares

Ahora bien, como de conformidad con la citada jurisprudencia el valor de la indemnización no puede corresponder con el valor de bienes muebles nuevos porque se produciría un enriquecimiento injusto del particular que únicamente tiene derecho a la reposición de los bienes muebles lesionados en las mismas características, estado de conservación y antigüedad, se ha descontado un porcentaje en concepto de amortización.

Para calcular esta amortización, se ha tenido en cuenta el tiempo de vida útil medio de los bienes muebles (mobiliario, electrodomésticos, ropa, etc.), la antigüedad de los bienes inmuebles, así como la frecuencia media de reposición o renovación de los mismos.

Una estimación razonable sería estimar una amortización media, considerando que en todos los casos sí habrían existido renovaciones parciales, del 25% respecto del valor medio nuevo de los bienes.

Como consecuencia de lo anterior, se ha estimado el descuento de amortización en un 25%. Se trata de una estimación media que, en los casos en los que no se pueda disponer de facturas específicamente de cada bien, sirve como estimación razonable para indemnizar. Se trata evidentemente de una estimación, pero dado que estoscriterios se propone que se apliquen a supuestos en los que no existe prueba directa del coste de los bienes muebles adquiridos (que es lo probable), una estimación indirecta genérica es ajustada a los principios legales y jurisprudenciales expuestos con anterioridad.

De este modo, consideramos que el coste de reponer los bienes muebles lesionados a un propietario de una vivienda con cocina, salón-comedor, dos habitaciones y cuarto de baño asciende a 28.013€. Esta cantidad se incrementaría proporcionalmente para viviendas con más espacios habitables".

En principio, la última consideración nos parece oportuna porque, si la perdida de los bienes muebles existentes en la vivienda tuviera que valorarse por su valor a nuevo, se indemnizaría a los propietarios por un daño mayor que el efectivamente sufrido. Por eso no puede acogerse el pedimento de que no se aplique ninguna reducción por amortización.

En la demanda se solicita, con carácter subsidiario, la cantidad adicional de 40.481 euros en concepto de indemnización por la pérdida de los muebles y enseres y por las obras de mejora efectuadas en la vivienda, alegándose al efecto que sus propietarios los han perdido porque tuvieron que dejarse en la misma, sin posibilidad de retirarlos posteriormente ni de recoger facturas de compra dado lo repentino del desalojo.

La pretensión se apoya en el presupuesto de mobiliario emitido por una solo mercantil, BUENAVENTURA MUEBLES Y DECORACIÓN, S.L, anexo 7, el cual se ha incorporado a los autos, y la indemnización solicitada con base en el mismo asciende a la cantidad de 64.282 euros en total, IVA incluido, que se solicita en la demanda con carácter principal.

El precitado criterio de valoración está muy lejos de ser una referencia real y de mercado del precio de los muebles y electrodomésticos.

Ahora bien, en el Anexo 1 del informe de AQUILIA se efectúa una estimación del mobiliario de la vivienda sita en la DIRECCION000, que se aparta del criterio de valoración basado en la mera aportación del presupuesto de un único establecimiento mercantil.

En este informe se explica:

"A partir de la estimación de coste de mobiliario y enseres aportada en el Informe Simmons Simmons emitido a instancias de la CAM (ver Anexo 8), hemos corregido aquellos valores que a nuestro juicio eran muy inferiores a los precios de mercado de calidad media que se asimilan a las viviendas a valorar, así como también hemos corregido los porcentajes de amortización. Consideramos que los porcentajes de amortización establecidos por Simmons Simmons son adecuados para los electrodomésticos, ordenadores, y otros equipos (esto es del 25%) dado la vida útil de estos entre 10-15 años, sin embargo, consideramos que el citado porcentaje de amortización aplicado en el mobiliario e es excesivo, pues su vida útil, por lo general, es mucho mayor, y por ello establecemos un porcentaje de amortización de un 15%, ascendiendo la valoración del mobiliario y enseres de la vivienda sita en DIRECCION000 a la cantidad de 42.520,89 €, siendo su desglose como sigue":

A continuación, se incluye una tabla en la que se detalla el mobiliario existente en cada una de las estancias de la vivienda, con indicación de la fuente utilizada, su importe y el porcentaje de amortización que se ha aplicado a cada uno de los bienes valorados.

En en su ratificación pericial y en la diligencia de explicación del informe por escrito, los peritos don Desiderio y doña Adelaida reiteraron exactamente lo que antes habían afirmado en el anexo del informe de AQULIA de 29 de noviembre de 2024.

Se significa que tales criterios de valoración y su importe final se han adaptado a los del informe de don Florentino de 22 de noviembre de 2022.

Así las cosas, procede atribuir al informe de AQUILIA mayor fuerza de convicción que al de SIMMONS SIMMONS, cuyas conclusiones son excesivamente generales, y, obviamente, que al aislado y exagerado presupuesto de la mercantil, BUENAVENTURA MUEBLES Y DECORACIÓN, S.L: el informe de AQUILIA está mucho más motivado, porque especifica individualizadamente qué bienes concretos ha valorado, y porque las calidades, los precios y los porcentajes de amortización aplicados - diferenciados en función de la naturaleza de los bienes valorados- son prudentes y razonables, por lo que procede acoger la pretensión deducida en la demanda con carácter subsidiario, valorando los muebles y enseres de la vivienda de los recurrentes en la cantidad de 40.481 euros, lo que supone que la indemnización reconocida por la Administración haya de incrementarse en 5.680 euros.

UNDÉCIMO.- Consideramos que don Fructuoso y doña Azucena no tienen derecho a que, con independencia de la indemnización procedente por la pérdida de la vivienda sita en la DIRECCION000 de San Fernando de Henares y de la plaza de garaje DIRECCION001 del inmueble, ambas de su propiedad, se les indemnice en la cantidad de 19.841,27 euros en total- a razón de 912 euros mensuales para la tipología A (piso en torno a 80m2), y de 77 euros al mes para la plaza de garaje-, a título de falta de disponibilidad de las mismas, bien para uso propio, bien para arrendarlas (18.314,10 euros por la falta de disponibilidad de la vivienda y 1.527,17 euros por la falta de disponibilidad de la plaza de garaje).

Dicha cantidad se ha determinado con base en el informe realizado por don Florentino relativo al estudio de mercado de alquileres de vivienda en dicha población, y en el informe pericial de don Desiderio para la plaza de garaje, que tenemos en cuenta en sus estrictos términos, es decir, sin que sus conclusiones determinen la estimación de la pretensión actora, porque ningún informe pericial es vinculante para los tribunales y porque, en definitiva, la cuestión litigiosa subyacente es de naturaleza jurídica.

La Sala comparte el criterio administrativo expresado en la resolución de 23 de noviembre de 2023, porque el uso y disfrute de dichos inmuebles es una facultad que está subsumida en el derecho de propiedad, y el daño o perjuicio por su privación se incluyó en la indemnización por la pérdida de la vivienda y de la plaza de garaje, al tiempo que la posibilidad de arrendar una y/u otra no es más que una modalidad de ejercicio de la facultad dominical de uso y disfrute de los bienes.

A la anterior conclusión no obsta la invocación en la demandan de la normativa fiscal en materia de tributación por las facultades dominicales que sean de la titularidad de personas distintas al propietario, porque ese caso es ajeno al de autos en el que no se ha desgajado del derecho de propiedad ninguna de las facultades que lo integran.

Por consiguiente, indemnizado el valor de la vivienda y de la plaza de garaje, no pueden sus propietarios percibir una indemnización complementaria a título de "pérdida de la oportunidad" de utilizarlas en el futuro para su uso personal o para obtener las rentas de un eventual alquiler, sin que se pueda asimilar a este caso el supuesto de la indemnización a cargo del vendedor de un inmueble por la entrega tardía del mismo a los compradores, ya que no trae causa de la pérdida del bien sino del retraso en la entrega de su posesión.

DUODÉCIMO. -Se afirma en la demanda que a don Fructuoso y a doña Azucena se les ha de indemnizar por el importe de los gastos de gestoría, tasación, notaría, registro e impuestos que en su día desembolsaron para adquirir la vivienda y la plaza de garaje demolidas, ya que formaban parte de la inversión que se ha perdido.

Sin embargo, no les asiste la razón porque no han concretado los conceptos y la cuantía de la indemnización que reclaman, ni han acreditado, mediante ningún medio de prueba directa o indiciaria, qué cantidades abonaron por los gastos citados cuando adquirieron la vivienda y la plaza de garaje de su propiedad en el año 1982.

Precisamente esa falta de prueba impide la aplicación al caso de la invocada sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 18 de julio de 2012, referida a los gastos de adquisición y de cancelación de la antigua hipoteca, que en este caso no se han demostrado.

Cuestión distinta es si se les ha indemnizar, por esos mismos costes asociados a la compra de una nueva vivienda y de una plaza de garaje de características similares a las perdidas, por los que en la demanda solicitan una cantidad de 14.916,38 euros que ya han sido abonados con motivo de la adquisición de una nueva vivienda mediante escritura pública de compraventa otorgada el 28 de mayo de 2024, habiéndose incluido en gastos asociados, los siguientes: de notaría 684,38 euros; de pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados 11.232 euros; y los honorarios de la inmobiliaria 3.000 euros.

En relación a la futura compra de la plaza de garaje se solicita un 6,34% del valor del nuevo inmueble, en caso de que sea de segunda mano, - un 11,04% del valor del inmueble en caso de que sea de obra nueva, lo que no se contempla en la demanda- según el informe pericial de don Desiderio.

La Sala comparte en criterio expresado por la Comunidad de Madrid en la resolución administrativa y en su escrito de contestación a la demanda:

No existe relación causal directa e inmediata entre las obras de construcción de la Línea 7B de Metro y dichos gastos, que no son reales ni actuales y que, además, se derivarían de un acto futuro e incierto cuya efectividad quedaría sometida a la libre voluntad y criterio de los propietarios, que podrían optar por adquirir una nueva vivienda y/o plaza de garaje o por no adquirirlas, en cuyo caso no se produciría el hecho imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

Tampoco serían gastos necesarios, porque el eventual de compraventa de una vivienda y de una plaza de garaje nuevas no exigiría su formalización en escritura pública como requisito esencial de validez y eficacia, por lo que, según los artículos 28 y 29 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, no se produciría el hecho imponible del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.

Esos requisitos formales sí serían necesarios en el caso de que se concertara un préstamo con garantía hipotecaria para la adquisición de los nuevos inmuebles, pero el sujeto pasivo sería el prestamista, de cuya cuenta serían los gastos de gestoría, aranceles notariales y los gastos de inscripción registral ( artículo 14 de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario); en otro caso, la inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad -sin garantía de préstamo hipotecario- no sería necesaria dado que ese requisito formal no tiene carácter constitutivo, sino "ad probationem".

A la conclusión anterior no obsta lo declarado en la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, Sala de lo Contencioso Administrativo, de 5 de junio de 2006, invocada en la demanda, porque no se refiere a gastos de tasación, gestoría, notaría, registro e impuestos, sino a los servicios de agua, luz, teléfono y electricidad que había que instalar.

DÉCIMO TERCERO.- Tanto en la resolución de 23 de noviembre de 2023 como en el escrito de contestación a la demanda, la Comunidad de Madrid ha rechazado la indemnización del importe de las cuotas de la ASOCIACIÓN DE AFECTADOS METRO RAFAEL ALBERTI Y PRESA DE SAN FERNANDO DE HENARES por los gastos periciales y de asistencia letrada que tuvieron que afrontar durante la tramitación del expediente administrativo, con el argumento de que dichos gastos tuvieron carácter voluntario y que la Administración protegía los derechos e intereses de los afectados en el procedimiento administrativo que inició de oficio.

Se ha incorporado a los autos un documento en el que el Secretario de la Asociación ha certificado que "todas las cuotas de los asociados se han aplicado a sufragar gastos de peritaciones, gastos legales y gastos generales de la asociación, cuyo único destino se refiere en exclusiva a la finalidad fundacional de la asociación de asistencia a los perjudicados de las obras de Metro de Madrid".

En la demanda se ha solicitado por ese concepto la cantidad de 4.085 euros- cuyo pago ha certificado el Secretario- alegando que la Asociación gestionó en vía administrativa los intereses de los aquí demandantes y que los gastos ocasionados fueron necesarios para conseguir el integro resarcimiento de los daños y perjuicios que se les causaron.

Para resolver esta cuestión ha de tenerse en cuenta que el artículo 241.1. 1º y 4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil incluye entre las costas procesales los pagos que hayan de hacerse por honorarios de la defensa y por los derechos de los peritos que hayan intervenido en el proceso.

Con base en el precepto citado, consideramos que han de incluirse en el concepto de costas procesales los derechos de los peritos cuyos dictámenes o informes hayan sido traídos al proceso en concepto de pruebas periciales, se hayan aportado, o no, previamente al expediente administrativo, como se argumentará más adelante.

Es cierto que la Administración inició el procedimiento de oficio y encargó los informes necesarios para resolverlo, de manera que para ejercitar sus propias competencias no precisaba que los interesados le aportaran informes técnicos de ninguna clase ni contrataran la prestación de servicios profesionales de asesoramiento jurídico.

Por lo demás, la notificación a los interesados de la resolución de 21 de febrero de 2022 y la concesión de plazo para que se aportasen al procedimiento administrativo la documentación necesaria para tramitar la reclamación, así como cuantos documentos, alegaciones o información considerasen conveniente, no contenía ninguna orden o apercibimiento a los interesados para que contrataran personalmente servicios técnicos y jurídicos profesionales.

En lo atinente a la intervención de letrado en la vía administrativa interesa recordar la sentencia del Tribunal Supremo de 24 de marzo de 2021 (recurso1292/2020), relativa a la indemnización de los daños y perjuicios derivados del asesoramiento jurídico vinculado a la tramitación de un procedimiento de expropiación forzosa, que finalmente se había frustrado porque la beneficiaria desistió de la misma.

La respuesta a la cuestión que suscitaba interés casacional fue la siguiente:

"De lo razonado en el anterior fundamento y a los efectos del orden de los pronunciamientos que nos impone el artículo 93 de nuestra Ley procesal , debemos declarar que, con carácter general, no puede estimarse como daño indemnizable, a los efectos de la responsabilidad patrimonial de las Administraciones públicas, los gastos ocasionados en concepto de asesoramiento jurídico en el seno de un procedimiento administrativo, aunque la terminación del mismo se hubiera ocasionado por el desistimiento de quien podía instarlo".

Se argumentaba que "en el procedimiento administrativo no existe una confrontación de partes enfrentadas por los intereses que deben ventilarse en el mismo, sino que en su tramitación deben protegerse todos los derechos, de tal forma que, sin perjuicio del derecho de los interesados en los procedimientos de poder actuar asistidos de un asesoramiento técnico, no es una necesidad del mismo, porque sus intereses deben ser protegidos por la misma Administración en la tramitación del procedimiento".

Y se añade: "(...) la posibilidad de actuar en él mediante un asesoramiento jurídico, si bien es una facultad que no se le puede negar a los afectados por los actos que se dicten en el seno del referido procedimiento, es indudable que dicho asesoramiento no es necesario --puede ser conveniente-- y por tanto esa posibilidad es una pura y libre decisión de los interesados que no debe correr de cuenta de la Administración".

Así las cosas, la Sala considera que han de excluirse de la indemnización los honorarios devengados por las actuaciones en el procedimiento administrativo de responsabilidad patrimonial del letrado que intervino en defensa y representación de los interesados, no solo en aplicación de la doctrina citada, sino también porque, de conformidad con el artículo 5 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, la actuación en el procedimiento administrativo por medio de representante es siempre voluntaria para el interesado como también es voluntario el asesoramiento jurídico, de manera que los gastos derivados de la intervención del letrado en vía administrativa han de considerarse asumidos libre y voluntariamente por don Fructuoso y doña Azucena, y no se le pueden imputar a la Comunidad de Madrid.

Ahora bien, aunque los informes periciales realizados por don Florentino, de VALUM Instituto de Valoraciones, S.A., en fecha de 29 de marzo de 2022, y por don Carlos en fecha de 16 de mayo de 2022, fueron aportados al expediente administrativo por decisión libre y voluntaria de los interesados, lo cierto es que también se han traído al proceso como pruebas periciales, y la intervención de sus autores en sede jurisdiccional ha sido extensa y significativa, por lo que sus respectivos honorarios han de incluirse en las costas procesales, evitando en todo caso la duplicidad de partidas.

El informe de AQUILIA ARQUITECTOS, S.L.P. realizado colegiadamente por los peritos don Desiderio y doña Adelaida en fecha 29 de noviembre de 2024, y el informe psicológico de doña Azucena realizado por el perito don Marcial el 9 de octubre de 2024, que se ha aportado a los autos, se deben incluir en las costas procesales porque se han aportado como pruebas periciales a este proceso, y lo mismo acontece con la dirección jurídica del letrado don Miguel Ángel Hortelano Anguita en este proceso, y no solo porque existen posiciones enfrentadas entre las partes sino también porque la intervención del letrado es imperativa - artículo 241.1. 1º y 4º de la Ley de Enjuiciamiento Civil -.

DÉCIMO CUARTO. -Solicitan los demandantes la cantidad adicional de 12.000 euros a tanto alzado y en total, en concepto de indemnización integral del daño moral causado a don Fructuoso y a doña Azucena, que tenían su domicilio familiar habitual en la vivienda sita en la DIRECCION000.

Adelantamos que no compartimos el criterio que ha llevado a la Administración a indemnizar el daño moral en la cantidad de 48.000 euros en total, a razón de 24.000 euros para cada uno de los propietarios.

La decisión administrativa denegó el mayor importe solicitado al considerar que se basaba en invocación genérica de precedentes administrativos cuya identidad de razón no se acreditaba.

La resolución de 23 de noviembre de 2023 no pone en duda que don Fructuoso y doña Azucena adquirieron la vivienda a que este proceso se refiere en el año 1982 -en que también adquirieron la plaza de garaje- con la finalidad de que fuera su domicilio habitual, ni tampoco discute que lo siguiera siendo al tiempo de su desalojo.

Es doctrina jurisprudencial pacífica que el resarcimiento del daño moral por su carácter afectivo y de "pretium doloris", carece de módulos objetivos, lo que conduce a valorarlo en una cifra razonable, que siempre tendrá un cierto componente subjetivo debiendo ponderarse todas las circunstancias concurrentes en el caso.

En este sentido, para cuantificar la indemnización procedente por daño moral en el caso de autos, deben tenerse en cuenta que en otras sentencias esta Sección se han tenido en consideración los siguientes datos adicionales a los ya expuestos, que también interesan al caso de autos, por referirse al conjunto de afectados por las obras de la Línea 7B de Metro:

En los antecedentes de hecho del acto administrativo aquí impugnado se afirma que el Tramo 3 (Coslada-San Fernando de Henares) de la Línea 7 del Metro entró en servicio en el año 2007, y que, "desde la puesta en funcionamiento del tramo que discurre entre las estaciones de Barrio del Puerto y Hospital del Henares se detectaron diversas incidencias, tanto en la infraestructura del metro (túnel y pozo de bombeo PK 2+890) como en las edificaciones del exterior",que se debían a las entradas de agua producidas por filtraciones a través de fisuras y grietas en las paredes del pozo de evacuación, que se había convertido en un pozo de extracción de agua subterránea, en lugar de uno de recepción.

Se reconoce que, a lo largo de los años, la Comunidad de Madrid ha realizado varios intentos de consolidar y estabilizar el terreno, así como inspecciones a viviendas y auscultación y control de las infraestructuras y edificios de forma periódica, y que, en concreto, procedió a visitar las viviendas entre mediados de agosto 2018 hasta el mes de octubre de 2019.

El informe técnico 3 de enero del año 2020, sobre "la situación de las edificaciones en el entorno de la línea 7 b de metro y su relación con los movimientos del terreno" reveló que "los daños aparecidos en la calle de la Presa de San Fernando de Henares (según inspecciones realizadas a lo largo del año 2019) podían calificarse de graves en algunas viviendas, siendo muy posible su evolución a muy graves".

Es cierto, por tanto, que la Administración demandada encargó un servicio de diagnosis y seguimiento geotécnico del terreno en las inmediaciones de la línea 7B de Metro -en el que se observaba la necesidad de realizar nuevas actuaciones en las DIRECCION002 y DIRECCION001-, así como la realización de obras de mejora del entorno del pozo del PK 2+890 de la línea 7B de Metro, y de sellado e inyección del encuentro de la galería del pozo con el túnel, y ordenó a Canal de Isabel II la revisión y la reparación de dicho pozo y del colector municipal, y que se desvió el agua bombeada desde el pozo a un nuevo colector que acometía al principal.

Pero también lo es que los citados intentos para consolidar y estabilizar el terreno resultaron infructuosos y, aunque en el mes de julio de 2021 la Comunidad de Madrid encargó trabajos de reparación del edificio de la DIRECCION000, los mismos no se llevaron a cabo porque el día 22 de septiembre de 2021 el Ayuntamiento de San Fernando de Henares declaró en estado o situación de ruina física inminente de la citada edificación y acordó el desalojo del edificio, que posteriormente fue derruido.

Fue la propia Comunidad de Madrid la que instó al Ayuntamiento para que declarara la ruina legal urbanística del inmueble situado en la DIRECCION000, declaración que se produjo por Decreto de 6 de abril de 2022, finalizando las obras de demolición del inmueble el 20 de abril de 2022.

El procedimiento de responsabilidad patrimonial se inició de oficio por resolución de 21 de febrero de 2022 y se resolvió el 23 de noviembre de 2023, por lo que los interesados conocieron entonces los conceptos y cuantías por los que se les indemnizaba.

En tales circunstancias, queda fuera de toda duda que don Fructuoso y doña Azucena, como propietarios de la vivienda sita en la DIRECCION000 y de la plaza de garaje DIRECCION001 del edificio, se vieron sometidos a una gran presión psicológica durante un periodo de tiempo desorbitado, porque ya en el año 2007 empezaron a manifestarse incidencia en las edificaciones del exterior aledañas al túnel y al pozo de bombeo del punto kilométrico 2+890, que se fueron agravando a lo largo del tiempo, sin que se comenzara a inspeccionar los edificios hasta el mes de agosto de 2018, a lo que se une que el desalojo del inmueble por ruina física inminente tuvo lugar más de 2 años antes de que la Administración resolviera el procedimiento de responsabilidad patrimonial y acordara resarcir a los aquí demandantes de los daños y perjuicios que habían sufrido.

Por último, consta acreditado un diagnóstico de trastorno ansioso depresivo padecido por doña Azucena secundarios a los acontecimientos que llevaron a la declaración de ruina y ulterior demolición de. Inmueble.

Por todo lo expuesto, la Sala anuda la indemnización por daño moral al perjuicio para la salud que representa un diagnóstico clínico de trastorno ansioso depresivo de doña Azucena, y, sobre todo, al sufrimiento psíquico, la zozobra, la incertidumbre y el temor por el devenir de la vivienda -que además era el domicilio familiar de demandantes-, que le ha provocado a ella y a don Fructuoso la actuación administrativa, que consideramos muy intensos, dado que se prolongaron durante el largo periodo de tiempo transcurrido entre la aparición de los primeros problemas en las viviendas afectadas por la construcción de la Línea 7 de Metro y el momento en la Comunidad de Madrid inició de oficio el procedimiento de responsabilidad patrimonial que nos ocupa.

Teniendo en cuenta las antedichas circunstancias consideramos adecuadas y proporcionales las indemnizaciones que se solicitan en la demanda, por lo que la cantidad reconocida en la resolución de 23 de noviembre de 2023, se ha de incrementar en 12.000 euros, a razón de 6.000 euros para cada uno.

DÉCIMO QUINTO.- Se reclama en la demanda el pago de una cantidad indeterminada, que deberá concretarse en ejecución de sentencia, en concepto de indemnización del impacto fiscal que pudiera tener el cobro de las indemnizaciones a que este proceso se refiere, alegándose que, para la plena indemnidad de los recurrentes, debe asumirlo la Administración demandada.

Según los apartados d) y q) del artículo 7 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio, están exentas de tributación por dicho impuesto:

"d) Las indemnizaciones como consecuencia de responsabilidad civil por daños personales, en la cuantía legal o judicialmente reconocida.

q) Las indemnizaciones satisfechas por las Administraciones públicas por daños personales como consecuencia del funcionamiento de los servicios públicos, cuando vengan establecidas de acuerdo con los procedimientos previstos en el Real Decreto 429/1993, de 26 de marzo, por el que se regula el Reglamento de los procedimientos de las Administraciones públicas en materia de responsabilidad patrimonial".

Por lo tanto, carecería de impacto fiscal el cobro de las cantidades reconocidas en concepto de indemnización del daño moral.

Tampoco procede indemnizar el impacto fiscal de las cantidades que los propietarios perciban en concepto de indemnización de los daños y perjuicios materiales o patrimoniales, que no están exentas de tributación: el futuro abono del impuesto por la percepción de dichas indemnizaciones no es una consecuencia directa e inmediata de las obras de construcción de la Línea 7B de Metro de Madrid, sino de una actuación administrativa distinta, la que atañe a la tramitación y a la resolución del procedimiento de responsabilidad patrimonial RPO número NUM000 que nos ocupa, y al cumplimiento de las obligaciones tributarias impuestas a los administrados en la legislación sectorial.

Por consiguiente, al no apreciarse la relación de causalidad directa e inmediata que requieren los artículos 32 y siguientes de la Ley 40/2015, de 1 de octubre, de Régimen Jurídico del Sector Público, ni existir disposición legal que la ampare, no procede acoger dicha pretensión indemnizatoria.

Por todo lo expuesto, s.e.u.o. la indemnización conjuntamente reconocida en la resolución de 23 de noviembre de 2023, expediente RPO número NUM000, a favor de don Fructuoso y de doña Azucena, como propietarios de la vivienda sita en la DIRECCION000, y de la plaza de garaje DIRECCION001 del inmueble, debe incrementarse en la cantidad de 67.126,62 euros más en total.

Las indemnizaciones por daño moral deberán actualizarse al momento de notificación de la resolución de 23 de noviembre de 2023.

La cantidad resultante se considera actualizada al momento de la presente resolución, por no ser de aplicación el Índice de Garantía de la Competitividad publicado en las fechas de interposición del recurso contencioso administrativo y de esta sentencia, al ser negativos.

DÉCIMO SEXTO.- El artículo 139.1 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, establece en su primer párrafo:

"En primera o única instancia, el órgano jurisdiccional, al dictar sentencia o al resolver por auto los recursos o incidentes que ante el mismo se promovieren, impondrá las costas a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que aprecie y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho".

En el presente caso, no procede formular condena al pago de las costas procesales, dada la estimación parcial de los pedimentos de la demanda.

Por todo lo expuesto, en nombre de S.M. el Rey y en el ejercicio de la potestad que, emanada del pueblo español, nos confiere la Constitución,