Sentencia Contencioso-Administrativo 4566/2025 Tribunal Superior de Justicia de Cataluña. Sala de lo Contencioso-Administrativo. Sección Primera, Rec. 2400/2023 de 11 de diciembre del 2025

PRIMERO. Objeto del recurso

De acuerdo con el escrito de interposición del recurso, el objeto del mismo es la Resolución del Tribunal Económico-Administrativo Regional de Catalunya (en adelante TEARC), de fecha 29 de junio de 2023, que resuelve la reclamación económico-administrativa presentada por la parte actora contra las resoluciones de la Gerencia Regional del Catastro de Cataluña de fecha 3 de diciembre de 2021, expediente 20354786.97/21, documentos que se señalan, por las cuales se estima en parte los recursos de reposición planteados frente a los acuerdos de fecha 27 de julio de 2021, expediente 05072993.97/20, documentos 13153403 y 13153404, de alteración de la descripción catastral de los inmueble con las referencias catastrales, ubicados en el municipio de Sabadell (Barcelona) siguientes:

4693001 DF2949G 0001 XU

4693002 DF2949G 0001 IU

4693003 DF2949G 0001 JU

4693004 DF2949G 0001 EU

4693005 DF2949G 0001 SU

4693007 DF2949G 0001 UU

La suma del valor catastral en 2023 de los inmuebles que se han relacionado es la siguiente:

Aplicando los coeficientes G+B: 1.311.293,43 euros

Sin aplicar los coeficientes G+B: 936.638,21 euros

SEGUNDO. Posición de las partes litigantes

La parte actora fundamenta su recurso en que:

- La STS 277/2021 fija como criterio que la aplicación del coeficiente G+B es improcedente en la obtención del valor catastral de un inmueble cuando el inmueble en cuestión no fue construido en el seno de una actividad empresarial de promoción inmobiliaria, ni fue construido para su comercialización en el mercado inmobiliario, sino que fue construido en una actuación que según la terminología que emplea la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE), se dice de autopromoción.

- En los inmuebles que se construyen en régimen de autopromoción no se han generado gastos ni tampoco beneficios de la actividad empresarial de promoción inmobiliaria, puesto que tampoco se ha producido una puesta al mercado del bien inmueble en cuestión.

- La STSJC 788/2021 resulta también aplicable al caso.

- La edificación de referencia fue construida por ALDI en el año 2019, y explotada desde entonces por ALDI, no siendo construida para su enajenación y no se ha puesto en el mercado inmobiliario, por lo que no procede la aplicación del coeficiente G+B.

Por su parte, la demandada se opuso al recuso alegando, en síntesis, que las alegaciones de la parte actora son un trasunto de las alegaciones que se formularon en el recurso de reposición, que ya fueron convenientemente en la resolución recurrida, que reproduce in extenso.

TERCERO. Resolución de la controversia

3.1 Normativa de aplicación

El Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, define en su artículo 22 el concepto de "valor catastral", que es el determinado objetivamente para cada bien inmueble a partir de los datos obrantes en el Catastro Inmobiliario y estará integrado por el valor catastral del suelo y el valor catastral de las construcciones.

Y el artículo 23 de ese mismo texto fija los criterios y límites del valor catastral:

"1. Para la determinación del valor catastral se tendrán en cuenta los siguientes criterios:

a) La localización del inmueble, las circunstancias urbanísticas que afecten al suelo y su aptitud para la producción.

b) El coste de ejecución material de las construcciones, los beneficios de la contrata, honorarios profesionales y tributos que gravan la construcción, el uso, la calidad y la antigüedad edificatoria, así como el carácter histórico-artístico u otras condiciones de las edificaciones.

c) Los gastos de producción y beneficios de la actividad empresarial de promoción, o los factores que correspondan en los supuestos de inexistencia de la citada promoción.

d) Las circunstancias y valores del mercado.

e) Cualquier otro factor relevante que reglamentariamente se determine.

2. El valor catastral de los inmuebles no podrá superar el valor de mercado, entendiendo por tal el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un inmueble libre de cargas, a cuyo efecto se fijará, mediante orden del Ministro de Hacienda, un coeficiente de referencia al mercado para los bienes de una misma clase.

En los bienes inmuebles con precio de venta limitado administrativamente, el valor catastral no podrá en ningún caso superar dicho precio.

3. Reglamentariamente, se establecerán las normas técnicas comprensivas de los conceptos, reglas y restantes factores que, de acuerdo con los criterios anteriormente expuestos y en función de las características intrínsecas y extrínsecas que afecten a los bienes inmuebles, permitan determinar su valor catastral."

El Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, establece (Norma 2) que el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana es el incluido en el catastro inmobiliario urbano, y que para el cálculo del valor catastral se tomará como referencia el valor de mercado, sin que en ningún caso pueda exceder de éste (Norma 3), añadiéndose en esa misma norma que:

"2. El valor catastral de los bienes de naturaleza urbana estará integrado por el valor del suelo y el de las construcciones, si las hubiere.

La expresión que recoge todos los factores que intervienen en la formación del valor del producto inmobiliario y que sirve de base para la valoración catastral es la que figura en la norma 16.1".

Y la Norma 16.1 dispone:

"1. Considerando todos los factores que intervienen en la formación del valor del producto inmobiliario, se establece la siguiente expresión:

Vv =1,40 [VR + VC] FL

en la que:

VV= Valor en venta del producto inmobiliario, en euros/m2 construido.

VR= Valor de repercusión del suelo en euros/m2 construido.

VC= Valor de la construcción en euros/m2 construido.

FL= Factor de localización, que evalúa las diferencias de valor de productos inmobiliarios análogos por su ubicación, características constructivas y circunstancias socio-económicas de carácter local que afecten a la producción inmobiliaria. Las cuantías de este coeficiente estarán comprendidas entre las siguientes:

1,2857 = FL = 0,7143"

3.2 Análisis de los pronunciamientos citados por las partes. Resolución de la controversia

Como se ha visto, la parte actora invoca la aplicación de la STS 277/2021 (de fecha 25/02/2023 ( ROJ: STS 605/2021 - ECLI:ES:TS:2021:605), que fija como criterio que la aplicación del coeficiente G+B es improcedente en la obtención del valor catastral de un inmueble cuando el inmueble en cuestión no fue construido en el seno de una actividad empresarial de promoción inmobiliaria, ni fue construido para su comercialización en el mercado inmobiliario, sino que fue construido en una actuación que, según la terminología que emplea la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE), se dice de "autopromoción".

También invoca la aplicación de la STSJC 788/2021.

Sin embargo, ninguno de esos pronunciamientos es trasladable al caso que nos ocupa. En efecto, el supuesto analizado por la STS 277/2021, se trataba de la determinación del valor catastral de un edificio dedicado a un uso hospitalario, construido en un solar que se adquirió "mediante concurso convocado por el Ayuntamiento, y al sumarle el coste de ejecución de la obra jamás se podría alcanzar el valor notificado; que, aun cuando no sea de aplicación directa el artículo 23.2 de dicho texto legal este determina que en los inmuebles con precio de venta limitado administrativamente el valor catastral no lo puede superar y según el pliego de condiciones del concurso de adjudicación del solar el suelo y el vuelo tiene una limitación de diez años en los que no se puede vender; que resulta más que discutible la aplicación del coeficiente GB de 1,40 al no haber beneficio de promoción y que no puede considerarse como fecha de efectos la de la finalización de las obras, puesto que las edificaciones no eran aptas para el uso al que estaban destinadas (sanitario y residencial) y se habían rebasado los plazos para la resolución del procedimiento, por lo que no cabría la aplicación del principio general normal, sino que la resolución debe considerarse autónoma y desplegar efectos hacía el futuro".

Se recoge así en la citada sentencia los términos de la controversia:

"SEGUNDO.- Los términos de la controversia y la posición de las partes.

La Abogacía del Estado opone una interpretación finalista de los preceptos expresamente infringidos, según la cual, el componente de gastos y beneficios expresado en la Norma 16 del Anexo del RD 1020/1993 y que determina la aplicación del coeficiente 1,40, goza de sustantividad conceptual y normativa propia. Conceptualmente, porque el producto inmobiliario requiere una actuación de promoción inmobiliaria, que conlleva gastos de producción en el proceso de urbanización y construcción, así como los correspondientes beneficios, como toda actividad económica, y normativamente por cuanto la aplicación de la citada norma 16 es plenamente conforme con las prescripciones del artículo 23 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario y conlleva la aplicación del coeficiente GB, expresado en el valor 1,40 siempre que el factor de localización (FL) mantenga un valor de la unidad, neutro por no reseñar diferencias sustanciales respecto de productos inmobiliarios análogos en función de su ubicación, características constructivas y circunstancias socio-económicas de carácter local que afecten a la producción inmobiliaria, sin que el hecho de que el inmueble se destine a un hospital y residencia de tercera edad implique que esté fuera del mercado y por ello resulte improcedente la aplicación de este componente.

De esa sustantividad propia del coeficiente 1,40 parte la Orden Ministerial de 14 de octubre de 1998, apartado segundo 2º, de desarrollo del Real Decreto 1020/1993.

Por otro lado, resalta la incongruencia en las alegaciones de la interesada que impugna la aplicación del coeficiente GB (1,40) - que afecta tanto al suelo como a la construcción conforme a la normativa de aplicación - solo en la determinación del valor catastral de la construcción, aceptando, sin embargo, el valor del suelo sin advertir que este último incluye la aplicación de dicho coeficiente GB.

Rechaza la aplicación a este caso de la Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de julio de 2018 (recurso núm. 3736/2017 ) invocada por la sentencia de instancia, pues se refiere al ITPAJD y a la comprobación de valor real de bien inmueble, que no se contempla en el ámbito catastral.

Sostiene que la sentencia recurrida es contraria al criterio que puede deducirse de la del Tribunal Supremo de 6 de octubre de 2001 (recurso de casación en interés de ley 1221/2000, relativa a la fórmula establecida por la Norma 16.1 de la Orden del Ministerio de Economía y Hacienda de 28 de diciembre de 1989, idéntica a la Norma 16 del Real Decreto 1020-1993 en que se funda la recurrida Sentencia de la Audiencia cenca Nacional de 8 de octubre de 2018 , fijando como doctrina que "la fórmula legal de cálculo empleada por las Gerencias Territoriales del Catastro, aplicando conjuntamente el coeficiente RM y el factor 1,4 sobre la cantidad resultante de la suma del valor de repercusión del suelo y del valor de la construcción modulada por el factor de localización es ajustada a derecho pues su resultado es el mismo que si el coeficiente RM se hubiera aplicado directamente a los valores individualizados resultantes de las ponencias de valores".

Por su lado, la parte recurrida aduce que resulta improcedente la interpretación finalista de los preceptos que pretende infringidos la recurrente, añadiendo a los razonamientos de la sentencia recurrida que, pese a que la Abogacía del Estado afirma que el producto inmobiliario requiere una actuación de promoción inmobiliaria, que conlleva gastos de producción en el proceso de urbanización y construcción, así como los correspondientes beneficios, lo cierto es que, por un lado, "sucede que la actividad de promoción NO genera gasto alguno en la construcción, hasta el punto que los gastos y beneficios de promoción inmobiliaria son distintos y diferenciados de los gastos de construcción, como lo evidencia el propio art. 23 del R.D Legislativo 1/2004 , en el que se distinguen claramente gastos y beneficios de construcción (el coste de ejecución material de las construcciones, los beneficios de la contrata, honorarios profesionales y tributos que gravan la construcción, el uso, la calidad y la antigüedad edificatoria, así como el carácter histórico-artístico u otras condiciones de las edificaciones) y los gastos y beneficios de promoción (los gastos de producción y beneficios de la actividad empresarial de promoción)" y, por otro, "en nuestro supuesto tampoco hay beneficios de la promoción, pues los inmuebles no han sido construidos para su venta, como declara expresamente la sentencia de instancia, que además está expresamente vedada por el Ayuntamiento de Castilleja de la Cuesta".

Por tanto, y resumiendo, no solo es el destino de los inmuebles el que ha llevado a la sentencia a excluir la aplicación del coeficiente y estimar que los inmuebles no pueden considerarse incluidos en el mercado inmobiliario, también ha tenido en cuenta que la venta estaba expresamente excluida por un período de diez años establecido por el cedente, el Ayuntamiento de Castilleja de la Cuesta. No es una circunstancia aislada, sino un conjunto de particulares circunstancias en los inmuebles lo que motiva el pronunciamiento de la Sentencia de Instancia.

En relación con la aplicación al caso de la STS de 18 de julio 2018 que realiza la sentencia recurrida, sostiene en contra de lo que aduce la Abogacía del Estado, que no existe obstáculo alguno para aplicarla, y menos aún para aplicarla en los términos y en el sentido en que recoge el principio de necesaria aproximación entre el valor catastral y el valor real dicha sentencia.

Y finalmente, el Tribunal Supremo resolvió:

"Pues bien, la fórmula de cálculo establecida en la Norma 16.1 del Real Decreto 1020/1993 para la determinación del valor de mercado -escogido en el art. 66.2 de la Ley 39/1988, de 28 de diciembre, de Haciendas locales para la determinación de la base imponible- aplica el factor 1'40 sobre la cantidad resultante de la suma del valor de repercusión del suelo y del valor de la construcción, modulada por el factor de localización" ( STS de 16 de diciembre de 2005, rec. cas. 1564/2001 ).

La Norma 16 del RD 1020/1993 lleva consigo la aplicación del coeficiente GB, expresado en el coeficiente 1,40, de manera que su aplicación es obligada, pues de lo contrario se quebraría la determinación del valor catastral.Sucede, sin embargo, que en las particulares circunstancias del caso que estamos enjuiciando no ha habido actividad empresarial de promoción, ni la construcción se ha realizado con fines de venta, de modo que, aun siendo cierto que el art. 23 del R.D Legislativo 1/2004 , afirma que para la determinación del valor catastral se han de tener en cuenta, entre otros, los gastos y beneficios de la actividad empresarial de promoción y que dichos gastos y beneficios tienen su reflejo en la citada norma 16 de las Normas Técnicas de Valoración aprobadas por el Real Decreto 1020/1993 se plasman en ese coeficiente 1'40, en nuestro supuesto por cuanto, dadas las peculiares circunstancias de los inmuebles, ni ha habido gastos de promoción ni ha habido beneficios del promotor.

A la vista de ello, fijamos el siguiente criterio: para la determinación del valor catastral de la construcción de un inmueble, el coeficiente de 1,40, referido a los "gastos de producción y beneficios de la actividad empresarial de promoción" en lo que respecta a un determinado "producto inmobiliario", conforme a la norma 16 del RD 1020/1993 y el apartado segundo.2 de la OM de 14 de octubre de 1998, en relación con el artículo 23.1 TRLCI, no resulta aplicable en un supuesto como el de autos, en el que el inmueble cuyo valor catastral se discute, no fue construido para su comercialización en el mercado inmobiliario - y, por tanto, en el seno de una actividad empresarial de promoción inmobiliaria- sino para la explotación de un hospital y una residencia de tercera edad, con prohibición de enajenación durante un periodo de 10 años como condición impuesta en la cesión municipal."

Y lo mismo cabe decir de la STSJC 788/2021 (STSJ CAT 7574/2021 - ECLI:ES:TSJCAT:2021:7574):

"3. En el presente caso no se pone en duda que nos encontramos ante un suelo rústico respecto del que constan una serie de almacenes y depósitos que constituyen una explotación agrícola y una masía original con todos los servicios y accesos que consta que es construcción urbana.

La pericial aportada en la vía administrativa ya constata que estamos ante un tipo de inmuebles "mixtos", respecto de los que la ponencia de valores no identifica para la aplicación del coeficiente GB 1,4. Pero lo cierto es que por aplicación de la Jurisprudencia de nuestro Alto Tribunal las construcciones no se desarrollan en el ámbito de una promoción inmobiliaria ni el hecho de que se le haya dotado de todos los servicios para urbanizar. No estamos ante construcciones que vayan ser objeto de comercialización y, en todo caso, se trataría de gastos y beneficios que asume el propio titular para sí mismo sin que vayan a revertir a mercado."

El caso que nos ocupa nada tiene que ver, por cuanto quien llevó a cabo la construcción -y es el propietario del inmueble-, es la hoy actora -ALDI REAL ESTATE, SL-, cuyo objeto social es (se aportó certificación registral con el escrito de interposición del recurso contencioso):

a) La compraventa y adquisición, por cualquier título, de todo tipo de inmuebles.

b) La promoción y construcción de todo tipo de inmuebles.

c) La cesión a terceros, por cualquier título, de todo tipo de inmuebles, en particular, el régimen de derecho de superficie y de arrendamiento, bajo cualquier forma o modalidad de éstos.

d) La realización de todo tipo de labores de gestión, administración, mantenimiento, conservación, reparación, etc., de inmuebles.

e) La realización de todo tipo de proyectos de expansión inmobiliaria, por cuenta propia o de terceros que podrá incluso realizar mediante su participación en otras sociedades de objeto idéntico o análogo.

f) La realización de todo tipo de operaciones registrales sobre inmuebles, tales como declaraciones de obra nueva, divisiones en propiedad horizontal, segregaciones, divisiones, agrupaciones, agregaciones, regularizaciones de rectificaciones de linderos y superficies, etc.

g) La promoción de todo tipo de instrumentos urbanísticos, tanto de planeamiento como de gestión.

h) La realización, ante las Administraciones Públicas y autoridades, de todo tipo de trámites y actuaciones relacionadas con inmuebles, tales como solicitud de licencias y permisos.

i) La gestión, administración, organización y explotación de bienes inmuebles

En definitiva, esos fines sociales son los típicos de una sociedad inmobiliaria, por lo que mal puede alegarse que esos bienes no son un "producto inmobiliario".

Lo que ocurre es que, una vez construido el edificio por la actora, quien ejerce la actividad de supermercado que en esos inmuebles se ejerce, no es la actora sino otra sociedad, concretamente ALDI SUPERMERCADOS, SL quien ejerce la actividad en ese local.

En efecto, se acordó como diligencia final, requerir al Ayuntamiento de Sabadell para que informara qué sociedad es la titular de la licencia del establecimiento, recibiéndose el informe que obra en autos y del que se ha dado traslado a las partes para alegaciones, con el resultado que es de ver en autos, en el que se dice:

"L'11 de novembre de 2025, amb registre d'entrada 207161/2025, mitjançant Ofici de la Sala Contenciosa administrativa de Catalunya, Secció Primera, de 4 de novembre de 2025, el Servei de Llicències i Disciplina d'Activitats ha rebut petició d'informació en relació al Procediment Ordinari 1057/2023-G, en el que es sol·licita s'informi quina societat, amb nom complet i NIF, és la titular de la llicència d'activitats del supermercat ubicat a les referències cadastrals 4693001 DF2949G 0001 XU; 4693002 0001 IU; 4693003 DF2949G 0001JU; 4693004 DF2949G EU; 4693005 DF2949G 0001 SU i 4693007 DF2949G 0001 UU.

Consultats els arxius del Servei de Llicències i Disciplina d'Activitats es comprova que a la finca que conformen les referides referències cadastrals hi ha formalitzada una comunicació prèvia d'obertura d'activitat, per ALDI SUPERMERCADOS SL, amb NIF B62409065, per a una activitat de comerç al detall de productes alimentaris, begudes i altres (supermercat), amb número d'expedient 2019LRCP00021."

En definitiva, el titular de la licencia es ALDI SUPERMERCADOS, SL, y no la actora, ALDI REAL ESTATE, SL, que se limitó a encargarse de su construcción y que previsiblemente tiene suscrito con ALDI SUPERMERCADOS, SL un contrato -en la modalidad que sea-, y previo pago de un precio, que permita a dicha sociedad la gestión de su establecimiento. De ahí que no se esté ante un supuesto de "autopromoción", al tratarse de dos sociedades diferentes.

Por ello, debe desestimarse el recurso interpuesto.

CUARTO. Costas

En cuanto a las costas, de acuerdo con el artículo 139.1 de la LJCA, en primera o única instancia, el órgano jurisdiccional, al dictar sentencia o al resolver por auto los recursos o incidentes que ante el mismo se promovieren, impondrá las costas a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que aprecie y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho.

Como quiera que se desestiman íntegramente las pretensiones del recurso, la condena en costas a la actora es obligada, sin que concurran circunstancias que justifiquen su no imposición, si bien limitada a la cantidad de 2.000 euros por todos los conceptos (IVA incluido), en uso de la facultad que confiere el artículo 139.3 de la LJCA.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

PRIMERO. Objeto del recurso

De acuerdo con el escrito de interposición del recurso, el objeto del mismo es la Resolución del Tribunal Económico-Administrativo Regional de Catalunya (en adelante TEARC), de fecha 29 de junio de 2023, que resuelve la reclamación económico-administrativa presentada por la parte actora contra las resoluciones de la Gerencia Regional del Catastro de Cataluña de fecha 3 de diciembre de 2021, expediente 20354786.97/21, documentos que se señalan, por las cuales se estima en parte los recursos de reposición planteados frente a los acuerdos de fecha 27 de julio de 2021, expediente 05072993.97/20, documentos 13153403 y 13153404, de alteración de la descripción catastral de los inmueble con las referencias catastrales, ubicados en el municipio de Sabadell (Barcelona) siguientes:

4693001 DF2949G 0001 XU

4693002 DF2949G 0001 IU

4693003 DF2949G 0001 JU

4693004 DF2949G 0001 EU

4693005 DF2949G 0001 SU

4693007 DF2949G 0001 UU

La suma del valor catastral en 2023 de los inmuebles que se han relacionado es la siguiente:

Aplicando los coeficientes G+B: 1.311.293,43 euros

Sin aplicar los coeficientes G+B: 936.638,21 euros

SEGUNDO. Posición de las partes litigantes

La parte actora fundamenta su recurso en que:

- La STS 277/2021 fija como criterio que la aplicación del coeficiente G+B es improcedente en la obtención del valor catastral de un inmueble cuando el inmueble en cuestión no fue construido en el seno de una actividad empresarial de promoción inmobiliaria, ni fue construido para su comercialización en el mercado inmobiliario, sino que fue construido en una actuación que según la terminología que emplea la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE), se dice de autopromoción.

- En los inmuebles que se construyen en régimen de autopromoción no se han generado gastos ni tampoco beneficios de la actividad empresarial de promoción inmobiliaria, puesto que tampoco se ha producido una puesta al mercado del bien inmueble en cuestión.

- La STSJC 788/2021 resulta también aplicable al caso.

- La edificación de referencia fue construida por ALDI en el año 2019, y explotada desde entonces por ALDI, no siendo construida para su enajenación y no se ha puesto en el mercado inmobiliario, por lo que no procede la aplicación del coeficiente G+B.

Por su parte, la demandada se opuso al recuso alegando, en síntesis, que las alegaciones de la parte actora son un trasunto de las alegaciones que se formularon en el recurso de reposición, que ya fueron convenientemente en la resolución recurrida, que reproduce in extenso.

TERCERO. Resolución de la controversia

3.1 Normativa de aplicación

El Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, define en su artículo 22 el concepto de "valor catastral", que es el determinado objetivamente para cada bien inmueble a partir de los datos obrantes en el Catastro Inmobiliario y estará integrado por el valor catastral del suelo y el valor catastral de las construcciones.

Y el artículo 23 de ese mismo texto fija los criterios y límites del valor catastral:

"1. Para la determinación del valor catastral se tendrán en cuenta los siguientes criterios:

a) La localización del inmueble, las circunstancias urbanísticas que afecten al suelo y su aptitud para la producción.

b) El coste de ejecución material de las construcciones, los beneficios de la contrata, honorarios profesionales y tributos que gravan la construcción, el uso, la calidad y la antigüedad edificatoria, así como el carácter histórico-artístico u otras condiciones de las edificaciones.

c) Los gastos de producción y beneficios de la actividad empresarial de promoción, o los factores que correspondan en los supuestos de inexistencia de la citada promoción.

d) Las circunstancias y valores del mercado.

e) Cualquier otro factor relevante que reglamentariamente se determine.

2. El valor catastral de los inmuebles no podrá superar el valor de mercado, entendiendo por tal el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un inmueble libre de cargas, a cuyo efecto se fijará, mediante orden del Ministro de Hacienda, un coeficiente de referencia al mercado para los bienes de una misma clase.

En los bienes inmuebles con precio de venta limitado administrativamente, el valor catastral no podrá en ningún caso superar dicho precio.

3. Reglamentariamente, se establecerán las normas técnicas comprensivas de los conceptos, reglas y restantes factores que, de acuerdo con los criterios anteriormente expuestos y en función de las características intrínsecas y extrínsecas que afecten a los bienes inmuebles, permitan determinar su valor catastral."

El Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, establece (Norma 2) que el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana es el incluido en el catastro inmobiliario urbano, y que para el cálculo del valor catastral se tomará como referencia el valor de mercado, sin que en ningún caso pueda exceder de éste (Norma 3), añadiéndose en esa misma norma que:

"2. El valor catastral de los bienes de naturaleza urbana estará integrado por el valor del suelo y el de las construcciones, si las hubiere.

La expresión que recoge todos los factores que intervienen en la formación del valor del producto inmobiliario y que sirve de base para la valoración catastral es la que figura en la norma 16.1".

Y la Norma 16.1 dispone:

"1. Considerando todos los factores que intervienen en la formación del valor del producto inmobiliario, se establece la siguiente expresión:

Vv =1,40 [VR + VC] FL

en la que:

VV= Valor en venta del producto inmobiliario, en euros/m2 construido.

VR= Valor de repercusión del suelo en euros/m2 construido.

VC= Valor de la construcción en euros/m2 construido.

FL= Factor de localización, que evalúa las diferencias de valor de productos inmobiliarios análogos por su ubicación, características constructivas y circunstancias socio-económicas de carácter local que afecten a la producción inmobiliaria. Las cuantías de este coeficiente estarán comprendidas entre las siguientes:

1,2857 = FL = 0,7143"

3.2 Análisis de los pronunciamientos citados por las partes. Resolución de la controversia

Como se ha visto, la parte actora invoca la aplicación de la STS 277/2021 (de fecha 25/02/2023 ( ROJ: STS 605/2021 - ECLI:ES:TS:2021:605), que fija como criterio que la aplicación del coeficiente G+B es improcedente en la obtención del valor catastral de un inmueble cuando el inmueble en cuestión no fue construido en el seno de una actividad empresarial de promoción inmobiliaria, ni fue construido para su comercialización en el mercado inmobiliario, sino que fue construido en una actuación que, según la terminología que emplea la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE), se dice de "autopromoción".

También invoca la aplicación de la STSJC 788/2021.

Sin embargo, ninguno de esos pronunciamientos es trasladable al caso que nos ocupa. En efecto, el supuesto analizado por la STS 277/2021, se trataba de la determinación del valor catastral de un edificio dedicado a un uso hospitalario, construido en un solar que se adquirió "mediante concurso convocado por el Ayuntamiento, y al sumarle el coste de ejecución de la obra jamás se podría alcanzar el valor notificado; que, aun cuando no sea de aplicación directa el artículo 23.2 de dicho texto legal este determina que en los inmuebles con precio de venta limitado administrativamente el valor catastral no lo puede superar y según el pliego de condiciones del concurso de adjudicación del solar el suelo y el vuelo tiene una limitación de diez años en los que no se puede vender; que resulta más que discutible la aplicación del coeficiente GB de 1,40 al no haber beneficio de promoción y que no puede considerarse como fecha de efectos la de la finalización de las obras, puesto que las edificaciones no eran aptas para el uso al que estaban destinadas (sanitario y residencial) y se habían rebasado los plazos para la resolución del procedimiento, por lo que no cabría la aplicación del principio general normal, sino que la resolución debe considerarse autónoma y desplegar efectos hacía el futuro".

Se recoge así en la citada sentencia los términos de la controversia:

"SEGUNDO.- Los términos de la controversia y la posición de las partes.

La Abogacía del Estado opone una interpretación finalista de los preceptos expresamente infringidos, según la cual, el componente de gastos y beneficios expresado en la Norma 16 del Anexo del RD 1020/1993 y que determina la aplicación del coeficiente 1,40, goza de sustantividad conceptual y normativa propia. Conceptualmente, porque el producto inmobiliario requiere una actuación de promoción inmobiliaria, que conlleva gastos de producción en el proceso de urbanización y construcción, así como los correspondientes beneficios, como toda actividad económica, y normativamente por cuanto la aplicación de la citada norma 16 es plenamente conforme con las prescripciones del artículo 23 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario y conlleva la aplicación del coeficiente GB, expresado en el valor 1,40 siempre que el factor de localización (FL) mantenga un valor de la unidad, neutro por no reseñar diferencias sustanciales respecto de productos inmobiliarios análogos en función de su ubicación, características constructivas y circunstancias socio-económicas de carácter local que afecten a la producción inmobiliaria, sin que el hecho de que el inmueble se destine a un hospital y residencia de tercera edad implique que esté fuera del mercado y por ello resulte improcedente la aplicación de este componente.

De esa sustantividad propia del coeficiente 1,40 parte la Orden Ministerial de 14 de octubre de 1998, apartado segundo 2º, de desarrollo del Real Decreto 1020/1993.

Por otro lado, resalta la incongruencia en las alegaciones de la interesada que impugna la aplicación del coeficiente GB (1,40) - que afecta tanto al suelo como a la construcción conforme a la normativa de aplicación - solo en la determinación del valor catastral de la construcción, aceptando, sin embargo, el valor del suelo sin advertir que este último incluye la aplicación de dicho coeficiente GB.

Rechaza la aplicación a este caso de la Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de julio de 2018 (recurso núm. 3736/2017 ) invocada por la sentencia de instancia, pues se refiere al ITPAJD y a la comprobación de valor real de bien inmueble, que no se contempla en el ámbito catastral.

Sostiene que la sentencia recurrida es contraria al criterio que puede deducirse de la del Tribunal Supremo de 6 de octubre de 2001 (recurso de casación en interés de ley 1221/2000, relativa a la fórmula establecida por la Norma 16.1 de la Orden del Ministerio de Economía y Hacienda de 28 de diciembre de 1989, idéntica a la Norma 16 del Real Decreto 1020-1993 en que se funda la recurrida Sentencia de la Audiencia cenca Nacional de 8 de octubre de 2018 , fijando como doctrina que "la fórmula legal de cálculo empleada por las Gerencias Territoriales del Catastro, aplicando conjuntamente el coeficiente RM y el factor 1,4 sobre la cantidad resultante de la suma del valor de repercusión del suelo y del valor de la construcción modulada por el factor de localización es ajustada a derecho pues su resultado es el mismo que si el coeficiente RM se hubiera aplicado directamente a los valores individualizados resultantes de las ponencias de valores".

Por su lado, la parte recurrida aduce que resulta improcedente la interpretación finalista de los preceptos que pretende infringidos la recurrente, añadiendo a los razonamientos de la sentencia recurrida que, pese a que la Abogacía del Estado afirma que el producto inmobiliario requiere una actuación de promoción inmobiliaria, que conlleva gastos de producción en el proceso de urbanización y construcción, así como los correspondientes beneficios, lo cierto es que, por un lado, "sucede que la actividad de promoción NO genera gasto alguno en la construcción, hasta el punto que los gastos y beneficios de promoción inmobiliaria son distintos y diferenciados de los gastos de construcción, como lo evidencia el propio art. 23 del R.D Legislativo 1/2004 , en el que se distinguen claramente gastos y beneficios de construcción (el coste de ejecución material de las construcciones, los beneficios de la contrata, honorarios profesionales y tributos que gravan la construcción, el uso, la calidad y la antigüedad edificatoria, así como el carácter histórico-artístico u otras condiciones de las edificaciones) y los gastos y beneficios de promoción (los gastos de producción y beneficios de la actividad empresarial de promoción)" y, por otro, "en nuestro supuesto tampoco hay beneficios de la promoción, pues los inmuebles no han sido construidos para su venta, como declara expresamente la sentencia de instancia, que además está expresamente vedada por el Ayuntamiento de Castilleja de la Cuesta".

Por tanto, y resumiendo, no solo es el destino de los inmuebles el que ha llevado a la sentencia a excluir la aplicación del coeficiente y estimar que los inmuebles no pueden considerarse incluidos en el mercado inmobiliario, también ha tenido en cuenta que la venta estaba expresamente excluida por un período de diez años establecido por el cedente, el Ayuntamiento de Castilleja de la Cuesta. No es una circunstancia aislada, sino un conjunto de particulares circunstancias en los inmuebles lo que motiva el pronunciamiento de la Sentencia de Instancia.

En relación con la aplicación al caso de la STS de 18 de julio 2018 que realiza la sentencia recurrida, sostiene en contra de lo que aduce la Abogacía del Estado, que no existe obstáculo alguno para aplicarla, y menos aún para aplicarla en los términos y en el sentido en que recoge el principio de necesaria aproximación entre el valor catastral y el valor real dicha sentencia.

Y finalmente, el Tribunal Supremo resolvió:

"Pues bien, la fórmula de cálculo establecida en la Norma 16.1 del Real Decreto 1020/1993 para la determinación del valor de mercado -escogido en el art. 66.2 de la Ley 39/1988, de 28 de diciembre, de Haciendas locales para la determinación de la base imponible- aplica el factor 1'40 sobre la cantidad resultante de la suma del valor de repercusión del suelo y del valor de la construcción, modulada por el factor de localización" ( STS de 16 de diciembre de 2005, rec. cas. 1564/2001 ).

La Norma 16 del RD 1020/1993 lleva consigo la aplicación del coeficiente GB, expresado en el coeficiente 1,40, de manera que su aplicación es obligada, pues de lo contrario se quebraría la determinación del valor catastral.Sucede, sin embargo, que en las particulares circunstancias del caso que estamos enjuiciando no ha habido actividad empresarial de promoción, ni la construcción se ha realizado con fines de venta, de modo que, aun siendo cierto que el art. 23 del R.D Legislativo 1/2004 , afirma que para la determinación del valor catastral se han de tener en cuenta, entre otros, los gastos y beneficios de la actividad empresarial de promoción y que dichos gastos y beneficios tienen su reflejo en la citada norma 16 de las Normas Técnicas de Valoración aprobadas por el Real Decreto 1020/1993 se plasman en ese coeficiente 1'40, en nuestro supuesto por cuanto, dadas las peculiares circunstancias de los inmuebles, ni ha habido gastos de promoción ni ha habido beneficios del promotor.

A la vista de ello, fijamos el siguiente criterio: para la determinación del valor catastral de la construcción de un inmueble, el coeficiente de 1,40, referido a los "gastos de producción y beneficios de la actividad empresarial de promoción" en lo que respecta a un determinado "producto inmobiliario", conforme a la norma 16 del RD 1020/1993 y el apartado segundo.2 de la OM de 14 de octubre de 1998, en relación con el artículo 23.1 TRLCI, no resulta aplicable en un supuesto como el de autos, en el que el inmueble cuyo valor catastral se discute, no fue construido para su comercialización en el mercado inmobiliario - y, por tanto, en el seno de una actividad empresarial de promoción inmobiliaria- sino para la explotación de un hospital y una residencia de tercera edad, con prohibición de enajenación durante un periodo de 10 años como condición impuesta en la cesión municipal."

Y lo mismo cabe decir de la STSJC 788/2021 (STSJ CAT 7574/2021 - ECLI:ES:TSJCAT:2021:7574):

"3. En el presente caso no se pone en duda que nos encontramos ante un suelo rústico respecto del que constan una serie de almacenes y depósitos que constituyen una explotación agrícola y una masía original con todos los servicios y accesos que consta que es construcción urbana.

La pericial aportada en la vía administrativa ya constata que estamos ante un tipo de inmuebles "mixtos", respecto de los que la ponencia de valores no identifica para la aplicación del coeficiente GB 1,4. Pero lo cierto es que por aplicación de la Jurisprudencia de nuestro Alto Tribunal las construcciones no se desarrollan en el ámbito de una promoción inmobiliaria ni el hecho de que se le haya dotado de todos los servicios para urbanizar. No estamos ante construcciones que vayan ser objeto de comercialización y, en todo caso, se trataría de gastos y beneficios que asume el propio titular para sí mismo sin que vayan a revertir a mercado."

El caso que nos ocupa nada tiene que ver, por cuanto quien llevó a cabo la construcción -y es el propietario del inmueble-, es la hoy actora -ALDI REAL ESTATE, SL-, cuyo objeto social es (se aportó certificación registral con el escrito de interposición del recurso contencioso):

a) La compraventa y adquisición, por cualquier título, de todo tipo de inmuebles.

b) La promoción y construcción de todo tipo de inmuebles.

c) La cesión a terceros, por cualquier título, de todo tipo de inmuebles, en particular, el régimen de derecho de superficie y de arrendamiento, bajo cualquier forma o modalidad de éstos.

d) La realización de todo tipo de labores de gestión, administración, mantenimiento, conservación, reparación, etc., de inmuebles.

e) La realización de todo tipo de proyectos de expansión inmobiliaria, por cuenta propia o de terceros que podrá incluso realizar mediante su participación en otras sociedades de objeto idéntico o análogo.

f) La realización de todo tipo de operaciones registrales sobre inmuebles, tales como declaraciones de obra nueva, divisiones en propiedad horizontal, segregaciones, divisiones, agrupaciones, agregaciones, regularizaciones de rectificaciones de linderos y superficies, etc.

g) La promoción de todo tipo de instrumentos urbanísticos, tanto de planeamiento como de gestión.

h) La realización, ante las Administraciones Públicas y autoridades, de todo tipo de trámites y actuaciones relacionadas con inmuebles, tales como solicitud de licencias y permisos.

i) La gestión, administración, organización y explotación de bienes inmuebles

En definitiva, esos fines sociales son los típicos de una sociedad inmobiliaria, por lo que mal puede alegarse que esos bienes no son un "producto inmobiliario".

Lo que ocurre es que, una vez construido el edificio por la actora, quien ejerce la actividad de supermercado que en esos inmuebles se ejerce, no es la actora sino otra sociedad, concretamente ALDI SUPERMERCADOS, SL quien ejerce la actividad en ese local.

En efecto, se acordó como diligencia final, requerir al Ayuntamiento de Sabadell para que informara qué sociedad es la titular de la licencia del establecimiento, recibiéndose el informe que obra en autos y del que se ha dado traslado a las partes para alegaciones, con el resultado que es de ver en autos, en el que se dice:

"L'11 de novembre de 2025, amb registre d'entrada 207161/2025, mitjançant Ofici de la Sala Contenciosa administrativa de Catalunya, Secció Primera, de 4 de novembre de 2025, el Servei de Llicències i Disciplina d'Activitats ha rebut petició d'informació en relació al Procediment Ordinari 1057/2023-G, en el que es sol·licita s'informi quina societat, amb nom complet i NIF, és la titular de la llicència d'activitats del supermercat ubicat a les referències cadastrals 4693001 DF2949G 0001 XU; 4693002 0001 IU; 4693003 DF2949G 0001JU; 4693004 DF2949G EU; 4693005 DF2949G 0001 SU i 4693007 DF2949G 0001 UU.

Consultats els arxius del Servei de Llicències i Disciplina d'Activitats es comprova que a la finca que conformen les referides referències cadastrals hi ha formalitzada una comunicació prèvia d'obertura d'activitat, per ALDI SUPERMERCADOS SL, amb NIF B62409065, per a una activitat de comerç al detall de productes alimentaris, begudes i altres (supermercat), amb número d'expedient 2019LRCP00021."

En definitiva, el titular de la licencia es ALDI SUPERMERCADOS, SL, y no la actora, ALDI REAL ESTATE, SL, que se limitó a encargarse de su construcción y que previsiblemente tiene suscrito con ALDI SUPERMERCADOS, SL un contrato -en la modalidad que sea-, y previo pago de un precio, que permita a dicha sociedad la gestión de su establecimiento. De ahí que no se esté ante un supuesto de "autopromoción", al tratarse de dos sociedades diferentes.

Por ello, debe desestimarse el recurso interpuesto.

CUARTO. Costas

En cuanto a las costas, de acuerdo con el artículo 139.1 de la LJCA, en primera o única instancia, el órgano jurisdiccional, al dictar sentencia o al resolver por auto los recursos o incidentes que ante el mismo se promovieren, impondrá las costas a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que aprecie y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho.

Como quiera que se desestiman íntegramente las pretensiones del recurso, la condena en costas a la actora es obligada, sin que concurran circunstancias que justifiquen su no imposición, si bien limitada a la cantidad de 2.000 euros por todos los conceptos (IVA incluido), en uso de la facultad que confiere el artículo 139.3 de la LJCA.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

PRIMERO. Objeto del recurso

De acuerdo con el escrito de interposición del recurso, el objeto del mismo es la Resolución del Tribunal Económico-Administrativo Regional de Catalunya (en adelante TEARC), de fecha 29 de junio de 2023, que resuelve la reclamación económico-administrativa presentada por la parte actora contra las resoluciones de la Gerencia Regional del Catastro de Cataluña de fecha 3 de diciembre de 2021, expediente 20354786.97/21, documentos que se señalan, por las cuales se estima en parte los recursos de reposición planteados frente a los acuerdos de fecha 27 de julio de 2021, expediente 05072993.97/20, documentos 13153403 y 13153404, de alteración de la descripción catastral de los inmueble con las referencias catastrales, ubicados en el municipio de Sabadell (Barcelona) siguientes:

4693001 DF2949G 0001 XU

4693002 DF2949G 0001 IU

4693003 DF2949G 0001 JU

4693004 DF2949G 0001 EU

4693005 DF2949G 0001 SU

4693007 DF2949G 0001 UU

La suma del valor catastral en 2023 de los inmuebles que se han relacionado es la siguiente:

Aplicando los coeficientes G+B: 1.311.293,43 euros

Sin aplicar los coeficientes G+B: 936.638,21 euros

SEGUNDO. Posición de las partes litigantes

La parte actora fundamenta su recurso en que:

- La STS 277/2021 fija como criterio que la aplicación del coeficiente G+B es improcedente en la obtención del valor catastral de un inmueble cuando el inmueble en cuestión no fue construido en el seno de una actividad empresarial de promoción inmobiliaria, ni fue construido para su comercialización en el mercado inmobiliario, sino que fue construido en una actuación que según la terminología que emplea la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE), se dice de autopromoción.

- En los inmuebles que se construyen en régimen de autopromoción no se han generado gastos ni tampoco beneficios de la actividad empresarial de promoción inmobiliaria, puesto que tampoco se ha producido una puesta al mercado del bien inmueble en cuestión.

- La STSJC 788/2021 resulta también aplicable al caso.

- La edificación de referencia fue construida por ALDI en el año 2019, y explotada desde entonces por ALDI, no siendo construida para su enajenación y no se ha puesto en el mercado inmobiliario, por lo que no procede la aplicación del coeficiente G+B.

Por su parte, la demandada se opuso al recuso alegando, en síntesis, que las alegaciones de la parte actora son un trasunto de las alegaciones que se formularon en el recurso de reposición, que ya fueron convenientemente en la resolución recurrida, que reproduce in extenso.

TERCERO. Resolución de la controversia

3.1 Normativa de aplicación

El Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, define en su artículo 22 el concepto de "valor catastral", que es el determinado objetivamente para cada bien inmueble a partir de los datos obrantes en el Catastro Inmobiliario y estará integrado por el valor catastral del suelo y el valor catastral de las construcciones.

Y el artículo 23 de ese mismo texto fija los criterios y límites del valor catastral:

"1. Para la determinación del valor catastral se tendrán en cuenta los siguientes criterios:

a) La localización del inmueble, las circunstancias urbanísticas que afecten al suelo y su aptitud para la producción.

b) El coste de ejecución material de las construcciones, los beneficios de la contrata, honorarios profesionales y tributos que gravan la construcción, el uso, la calidad y la antigüedad edificatoria, así como el carácter histórico-artístico u otras condiciones de las edificaciones.

c) Los gastos de producción y beneficios de la actividad empresarial de promoción, o los factores que correspondan en los supuestos de inexistencia de la citada promoción.

d) Las circunstancias y valores del mercado.

e) Cualquier otro factor relevante que reglamentariamente se determine.

2. El valor catastral de los inmuebles no podrá superar el valor de mercado, entendiendo por tal el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un inmueble libre de cargas, a cuyo efecto se fijará, mediante orden del Ministro de Hacienda, un coeficiente de referencia al mercado para los bienes de una misma clase.

En los bienes inmuebles con precio de venta limitado administrativamente, el valor catastral no podrá en ningún caso superar dicho precio.

3. Reglamentariamente, se establecerán las normas técnicas comprensivas de los conceptos, reglas y restantes factores que, de acuerdo con los criterios anteriormente expuestos y en función de las características intrínsecas y extrínsecas que afecten a los bienes inmuebles, permitan determinar su valor catastral."

El Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, establece (Norma 2) que el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana es el incluido en el catastro inmobiliario urbano, y que para el cálculo del valor catastral se tomará como referencia el valor de mercado, sin que en ningún caso pueda exceder de éste (Norma 3), añadiéndose en esa misma norma que:

"2. El valor catastral de los bienes de naturaleza urbana estará integrado por el valor del suelo y el de las construcciones, si las hubiere.

La expresión que recoge todos los factores que intervienen en la formación del valor del producto inmobiliario y que sirve de base para la valoración catastral es la que figura en la norma 16.1".

Y la Norma 16.1 dispone:

"1. Considerando todos los factores que intervienen en la formación del valor del producto inmobiliario, se establece la siguiente expresión:

Vv =1,40 [VR + VC] FL

en la que:

VV= Valor en venta del producto inmobiliario, en euros/m2 construido.

VR= Valor de repercusión del suelo en euros/m2 construido.

VC= Valor de la construcción en euros/m2 construido.

FL= Factor de localización, que evalúa las diferencias de valor de productos inmobiliarios análogos por su ubicación, características constructivas y circunstancias socio-económicas de carácter local que afecten a la producción inmobiliaria. Las cuantías de este coeficiente estarán comprendidas entre las siguientes:

1,2857 = FL = 0,7143"

3.2 Análisis de los pronunciamientos citados por las partes. Resolución de la controversia

Como se ha visto, la parte actora invoca la aplicación de la STS 277/2021 (de fecha 25/02/2023 ( ROJ: STS 605/2021 - ECLI:ES:TS:2021:605), que fija como criterio que la aplicación del coeficiente G+B es improcedente en la obtención del valor catastral de un inmueble cuando el inmueble en cuestión no fue construido en el seno de una actividad empresarial de promoción inmobiliaria, ni fue construido para su comercialización en el mercado inmobiliario, sino que fue construido en una actuación que, según la terminología que emplea la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE), se dice de "autopromoción".

También invoca la aplicación de la STSJC 788/2021.

Sin embargo, ninguno de esos pronunciamientos es trasladable al caso que nos ocupa. En efecto, el supuesto analizado por la STS 277/2021, se trataba de la determinación del valor catastral de un edificio dedicado a un uso hospitalario, construido en un solar que se adquirió "mediante concurso convocado por el Ayuntamiento, y al sumarle el coste de ejecución de la obra jamás se podría alcanzar el valor notificado; que, aun cuando no sea de aplicación directa el artículo 23.2 de dicho texto legal este determina que en los inmuebles con precio de venta limitado administrativamente el valor catastral no lo puede superar y según el pliego de condiciones del concurso de adjudicación del solar el suelo y el vuelo tiene una limitación de diez años en los que no se puede vender; que resulta más que discutible la aplicación del coeficiente GB de 1,40 al no haber beneficio de promoción y que no puede considerarse como fecha de efectos la de la finalización de las obras, puesto que las edificaciones no eran aptas para el uso al que estaban destinadas (sanitario y residencial) y se habían rebasado los plazos para la resolución del procedimiento, por lo que no cabría la aplicación del principio general normal, sino que la resolución debe considerarse autónoma y desplegar efectos hacía el futuro".

Se recoge así en la citada sentencia los términos de la controversia:

"SEGUNDO.- Los términos de la controversia y la posición de las partes.

La Abogacía del Estado opone una interpretación finalista de los preceptos expresamente infringidos, según la cual, el componente de gastos y beneficios expresado en la Norma 16 del Anexo del RD 1020/1993 y que determina la aplicación del coeficiente 1,40, goza de sustantividad conceptual y normativa propia. Conceptualmente, porque el producto inmobiliario requiere una actuación de promoción inmobiliaria, que conlleva gastos de producción en el proceso de urbanización y construcción, así como los correspondientes beneficios, como toda actividad económica, y normativamente por cuanto la aplicación de la citada norma 16 es plenamente conforme con las prescripciones del artículo 23 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario y conlleva la aplicación del coeficiente GB, expresado en el valor 1,40 siempre que el factor de localización (FL) mantenga un valor de la unidad, neutro por no reseñar diferencias sustanciales respecto de productos inmobiliarios análogos en función de su ubicación, características constructivas y circunstancias socio-económicas de carácter local que afecten a la producción inmobiliaria, sin que el hecho de que el inmueble se destine a un hospital y residencia de tercera edad implique que esté fuera del mercado y por ello resulte improcedente la aplicación de este componente.

De esa sustantividad propia del coeficiente 1,40 parte la Orden Ministerial de 14 de octubre de 1998, apartado segundo 2º, de desarrollo del Real Decreto 1020/1993.

Por otro lado, resalta la incongruencia en las alegaciones de la interesada que impugna la aplicación del coeficiente GB (1,40) - que afecta tanto al suelo como a la construcción conforme a la normativa de aplicación - solo en la determinación del valor catastral de la construcción, aceptando, sin embargo, el valor del suelo sin advertir que este último incluye la aplicación de dicho coeficiente GB.

Rechaza la aplicación a este caso de la Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de julio de 2018 (recurso núm. 3736/2017 ) invocada por la sentencia de instancia, pues se refiere al ITPAJD y a la comprobación de valor real de bien inmueble, que no se contempla en el ámbito catastral.

Sostiene que la sentencia recurrida es contraria al criterio que puede deducirse de la del Tribunal Supremo de 6 de octubre de 2001 (recurso de casación en interés de ley 1221/2000, relativa a la fórmula establecida por la Norma 16.1 de la Orden del Ministerio de Economía y Hacienda de 28 de diciembre de 1989, idéntica a la Norma 16 del Real Decreto 1020-1993 en que se funda la recurrida Sentencia de la Audiencia cenca Nacional de 8 de octubre de 2018 , fijando como doctrina que "la fórmula legal de cálculo empleada por las Gerencias Territoriales del Catastro, aplicando conjuntamente el coeficiente RM y el factor 1,4 sobre la cantidad resultante de la suma del valor de repercusión del suelo y del valor de la construcción modulada por el factor de localización es ajustada a derecho pues su resultado es el mismo que si el coeficiente RM se hubiera aplicado directamente a los valores individualizados resultantes de las ponencias de valores".

Por su lado, la parte recurrida aduce que resulta improcedente la interpretación finalista de los preceptos que pretende infringidos la recurrente, añadiendo a los razonamientos de la sentencia recurrida que, pese a que la Abogacía del Estado afirma que el producto inmobiliario requiere una actuación de promoción inmobiliaria, que conlleva gastos de producción en el proceso de urbanización y construcción, así como los correspondientes beneficios, lo cierto es que, por un lado, "sucede que la actividad de promoción NO genera gasto alguno en la construcción, hasta el punto que los gastos y beneficios de promoción inmobiliaria son distintos y diferenciados de los gastos de construcción, como lo evidencia el propio art. 23 del R.D Legislativo 1/2004 , en el que se distinguen claramente gastos y beneficios de construcción (el coste de ejecución material de las construcciones, los beneficios de la contrata, honorarios profesionales y tributos que gravan la construcción, el uso, la calidad y la antigüedad edificatoria, así como el carácter histórico-artístico u otras condiciones de las edificaciones) y los gastos y beneficios de promoción (los gastos de producción y beneficios de la actividad empresarial de promoción)" y, por otro, "en nuestro supuesto tampoco hay beneficios de la promoción, pues los inmuebles no han sido construidos para su venta, como declara expresamente la sentencia de instancia, que además está expresamente vedada por el Ayuntamiento de Castilleja de la Cuesta".

Por tanto, y resumiendo, no solo es el destino de los inmuebles el que ha llevado a la sentencia a excluir la aplicación del coeficiente y estimar que los inmuebles no pueden considerarse incluidos en el mercado inmobiliario, también ha tenido en cuenta que la venta estaba expresamente excluida por un período de diez años establecido por el cedente, el Ayuntamiento de Castilleja de la Cuesta. No es una circunstancia aislada, sino un conjunto de particulares circunstancias en los inmuebles lo que motiva el pronunciamiento de la Sentencia de Instancia.

En relación con la aplicación al caso de la STS de 18 de julio 2018 que realiza la sentencia recurrida, sostiene en contra de lo que aduce la Abogacía del Estado, que no existe obstáculo alguno para aplicarla, y menos aún para aplicarla en los términos y en el sentido en que recoge el principio de necesaria aproximación entre el valor catastral y el valor real dicha sentencia.

Y finalmente, el Tribunal Supremo resolvió:

"Pues bien, la fórmula de cálculo establecida en la Norma 16.1 del Real Decreto 1020/1993 para la determinación del valor de mercado -escogido en el art. 66.2 de la Ley 39/1988, de 28 de diciembre, de Haciendas locales para la determinación de la base imponible- aplica el factor 1'40 sobre la cantidad resultante de la suma del valor de repercusión del suelo y del valor de la construcción, modulada por el factor de localización" ( STS de 16 de diciembre de 2005, rec. cas. 1564/2001 ).

La Norma 16 del RD 1020/1993 lleva consigo la aplicación del coeficiente GB, expresado en el coeficiente 1,40, de manera que su aplicación es obligada, pues de lo contrario se quebraría la determinación del valor catastral.Sucede, sin embargo, que en las particulares circunstancias del caso que estamos enjuiciando no ha habido actividad empresarial de promoción, ni la construcción se ha realizado con fines de venta, de modo que, aun siendo cierto que el art. 23 del R.D Legislativo 1/2004 , afirma que para la determinación del valor catastral se han de tener en cuenta, entre otros, los gastos y beneficios de la actividad empresarial de promoción y que dichos gastos y beneficios tienen su reflejo en la citada norma 16 de las Normas Técnicas de Valoración aprobadas por el Real Decreto 1020/1993 se plasman en ese coeficiente 1'40, en nuestro supuesto por cuanto, dadas las peculiares circunstancias de los inmuebles, ni ha habido gastos de promoción ni ha habido beneficios del promotor.

A la vista de ello, fijamos el siguiente criterio: para la determinación del valor catastral de la construcción de un inmueble, el coeficiente de 1,40, referido a los "gastos de producción y beneficios de la actividad empresarial de promoción" en lo que respecta a un determinado "producto inmobiliario", conforme a la norma 16 del RD 1020/1993 y el apartado segundo.2 de la OM de 14 de octubre de 1998, en relación con el artículo 23.1 TRLCI, no resulta aplicable en un supuesto como el de autos, en el que el inmueble cuyo valor catastral se discute, no fue construido para su comercialización en el mercado inmobiliario - y, por tanto, en el seno de una actividad empresarial de promoción inmobiliaria- sino para la explotación de un hospital y una residencia de tercera edad, con prohibición de enajenación durante un periodo de 10 años como condición impuesta en la cesión municipal."

Y lo mismo cabe decir de la STSJC 788/2021 (STSJ CAT 7574/2021 - ECLI:ES:TSJCAT:2021:7574):

"3. En el presente caso no se pone en duda que nos encontramos ante un suelo rústico respecto del que constan una serie de almacenes y depósitos que constituyen una explotación agrícola y una masía original con todos los servicios y accesos que consta que es construcción urbana.

La pericial aportada en la vía administrativa ya constata que estamos ante un tipo de inmuebles "mixtos", respecto de los que la ponencia de valores no identifica para la aplicación del coeficiente GB 1,4. Pero lo cierto es que por aplicación de la Jurisprudencia de nuestro Alto Tribunal las construcciones no se desarrollan en el ámbito de una promoción inmobiliaria ni el hecho de que se le haya dotado de todos los servicios para urbanizar. No estamos ante construcciones que vayan ser objeto de comercialización y, en todo caso, se trataría de gastos y beneficios que asume el propio titular para sí mismo sin que vayan a revertir a mercado."

El caso que nos ocupa nada tiene que ver, por cuanto quien llevó a cabo la construcción -y es el propietario del inmueble-, es la hoy actora -ALDI REAL ESTATE, SL-, cuyo objeto social es (se aportó certificación registral con el escrito de interposición del recurso contencioso):

a) La compraventa y adquisición, por cualquier título, de todo tipo de inmuebles.

b) La promoción y construcción de todo tipo de inmuebles.

c) La cesión a terceros, por cualquier título, de todo tipo de inmuebles, en particular, el régimen de derecho de superficie y de arrendamiento, bajo cualquier forma o modalidad de éstos.

d) La realización de todo tipo de labores de gestión, administración, mantenimiento, conservación, reparación, etc., de inmuebles.

e) La realización de todo tipo de proyectos de expansión inmobiliaria, por cuenta propia o de terceros que podrá incluso realizar mediante su participación en otras sociedades de objeto idéntico o análogo.

f) La realización de todo tipo de operaciones registrales sobre inmuebles, tales como declaraciones de obra nueva, divisiones en propiedad horizontal, segregaciones, divisiones, agrupaciones, agregaciones, regularizaciones de rectificaciones de linderos y superficies, etc.

g) La promoción de todo tipo de instrumentos urbanísticos, tanto de planeamiento como de gestión.

h) La realización, ante las Administraciones Públicas y autoridades, de todo tipo de trámites y actuaciones relacionadas con inmuebles, tales como solicitud de licencias y permisos.

i) La gestión, administración, organización y explotación de bienes inmuebles

En definitiva, esos fines sociales son los típicos de una sociedad inmobiliaria, por lo que mal puede alegarse que esos bienes no son un "producto inmobiliario".

Lo que ocurre es que, una vez construido el edificio por la actora, quien ejerce la actividad de supermercado que en esos inmuebles se ejerce, no es la actora sino otra sociedad, concretamente ALDI SUPERMERCADOS, SL quien ejerce la actividad en ese local.

En efecto, se acordó como diligencia final, requerir al Ayuntamiento de Sabadell para que informara qué sociedad es la titular de la licencia del establecimiento, recibiéndose el informe que obra en autos y del que se ha dado traslado a las partes para alegaciones, con el resultado que es de ver en autos, en el que se dice:

"L'11 de novembre de 2025, amb registre d'entrada 207161/2025, mitjançant Ofici de la Sala Contenciosa administrativa de Catalunya, Secció Primera, de 4 de novembre de 2025, el Servei de Llicències i Disciplina d'Activitats ha rebut petició d'informació en relació al Procediment Ordinari 1057/2023-G, en el que es sol·licita s'informi quina societat, amb nom complet i NIF, és la titular de la llicència d'activitats del supermercat ubicat a les referències cadastrals 4693001 DF2949G 0001 XU; 4693002 0001 IU; 4693003 DF2949G 0001JU; 4693004 DF2949G EU; 4693005 DF2949G 0001 SU i 4693007 DF2949G 0001 UU.

Consultats els arxius del Servei de Llicències i Disciplina d'Activitats es comprova que a la finca que conformen les referides referències cadastrals hi ha formalitzada una comunicació prèvia d'obertura d'activitat, per ALDI SUPERMERCADOS SL, amb NIF B62409065, per a una activitat de comerç al detall de productes alimentaris, begudes i altres (supermercat), amb número d'expedient 2019LRCP00021."

En definitiva, el titular de la licencia es ALDI SUPERMERCADOS, SL, y no la actora, ALDI REAL ESTATE, SL, que se limitó a encargarse de su construcción y que previsiblemente tiene suscrito con ALDI SUPERMERCADOS, SL un contrato -en la modalidad que sea-, y previo pago de un precio, que permita a dicha sociedad la gestión de su establecimiento. De ahí que no se esté ante un supuesto de "autopromoción", al tratarse de dos sociedades diferentes.

Por ello, debe desestimarse el recurso interpuesto.

CUARTO. Costas

En cuanto a las costas, de acuerdo con el artículo 139.1 de la LJCA, en primera o única instancia, el órgano jurisdiccional, al dictar sentencia o al resolver por auto los recursos o incidentes que ante el mismo se promovieren, impondrá las costas a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que aprecie y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho.

Como quiera que se desestiman íntegramente las pretensiones del recurso, la condena en costas a la actora es obligada, sin que concurran circunstancias que justifiquen su no imposición, si bien limitada a la cantidad de 2.000 euros por todos los conceptos (IVA incluido), en uso de la facultad que confiere el artículo 139.3 de la LJCA.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,