Sentencia Contencioso-Administrativo 470/2026 Tribunal Superior de Justicia de Comunidad de Madrid. Sala de lo Contencioso-Administrativo. Sección Segunda, Rec. 107/2023 de 01 de junio del 2026

Primero.-La naturaleza de las cuestiones aquí suscitadas hace conveniente recordar que ya en la Exposición de Motivos de la Ley de Expropiación Forzosa de 16 de diciembre de 1954 el legislador, para justificar la innovación que supuso la implantación de los Jurados de Expropiación como órganos que, a falta de acuerdo entre las partes, habrían de fijar el precio expropiatorio, señalaba que tales órganos, "en los que se componen las dos funciones, pericial y judicial"escindidas en el sistema anterior, "reúnen, además, las ventajas que proporciona la permanencia y especialización en la función, la colegiación (que permite llevar a su seno los intereses contrapuestos) y la preparación, al mismo tiempo en los aspectos material y jurídico, de la cuestión a decidir",por más que, ciertamente, las ventajas aludidas estén "supeditadas en todo al acierto que presida en la composición de estos órganos y condicionadas, por otra parte, a la carga burocrática que lleven consigo".

Sobre análogas consideraciones de tratarse de órgano administrativo altamente especializado, imparcial y de carácter técnico ha sido reiteradísima la jurisprudencia que ha venido sentando una presunción de legalidad y acierto de sus acuerdos [ SSTS 19 marzo 2013 (rec. 3428/2010); 2 diciembre 2013 (rec. 2345/2011); 7 y 18 marzo 2014 ( rec. 3804/2011 y 3809/2011), 13 noviembre 2017 (rec. 1063/2016) y STS 13 febrero 2018 (rec. 3095/2016), por citar algunas, Sentencia esta última que hace extensible la doctrina a los "órganos colegiados de valoración"], presunción que resulta igualmente predicable tanto de las resoluciones de los Jurados provinciales como del territorial de la Comunidad de Madrid [por todas, Sentencias de la Sección 4ª de la Sala de lo Contencioso Administrativo de este Tribunal Superior de Justicia de 23 de diciembre de 2022 (rec. 97/2021) y de 21 de marzo de 2023 (rec. 107/2021)].

Destaca al respecto la STS 1 julio 2013 (recurso 2350/2011), con cita de la STS 8 mayo 2012 (recurso 2090/09) que la presunción de legalidad -reconocida a todo acto administrativo en el artículo 57.1 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común entonces aplicable- exige para desvirtuarla la acreditación de un error de derecho o incorrección jurídica, en tanto que la presunción de acierto "no sólo se fundamenta en la genérica presunción de legalidad de los actos administrativos mencionada, sino también, y sobre todo, en la especial naturaleza del órgano (pericial y arbitral), en la preparación técnica y jurídica de sus miembros, así como en su independencia, imparcialidad y objetividad, deducible del alejamiento de los intereses en juego, y que supone un "plus" con respecto a la presunción de legalidad, requiriendo para su desvirtuación la acreditación de una incorrección fáctica o error de hecho".

En efecto, como recuerda, entre otras muchas, la STS 27 noviembre 2013 (recurso 1285/2011), "la presunción de acierto de las resoluciones del Jurado de Expropiación no implica que el tribunal de instancia esté vinculado por la misma, ni que no pueda apartarse de su contenido cuando considere que no es ajustada a derecho, pues se trata de una presuncion "iuris tantum", que puede desvirtuarse mediante prueba en contrario, fundamentalmente aunque no de forma exclusiva, por medio de la prueba pericial, lo que conecta muy especialmente con el deber de motivación de las sentencias".

Debe añadirse que la reiterada presunción de acierto puede ser desvirtuada por cualquier medio probatorio, habiéndose ya superado en la actualidad una antigua corriente jurisprudencial que exigía a tales efectos dictamen de perito designado mediante insaculación y ello sobre la consideración de que en la nueva Ley 1/2000, de 7 de enero, la prueba pericial consiste, normalmente, en informe pericial de parte, autorizando la remisión del artículo 60.4 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa, en lo que al desarrollo de la prueba concierne, a las normas generales establecidas para el proceso civil, a estar a lo dispuesto por el artículo 360 de la Ley Procesal Civil sobre el informe pericial de parte como modo normal de la prueba pericial, a lo que se añade, finalmente, que la ley no impone ninguna clase de prueba tasada para destruir la presunción de acierto de los acuerdos del Jurado, por lo que ese resultado puede lograrse mediante cualquier medio de prueba admitido en derecho, siendo cuestión distinta la valoración que el órgano judicial haga del material probatorio que, en todo caso, ha de ser motivada y razonable [ SSTS 8 noviembre 2011 (recurso 2874/08); 23 julio 2012 (recurso 3888/2009); 11 junio 2013 (recurso 5387/2010); 7 marzo 2014 (recurso 3804/2011); 18 marzo 2014 (recurso 3809/2011) y 8 noviembre 2017 (rec. 1511/2016), entre otras muchas].

Segundo.-No existiendo discordancia entre las partes en cuanto a la normativa aplicable a la valoración del suelo expropiado y la fecha a la que debe entenderse referida la valoración la primera cuestión que debemos examinar en la presente litis no es sino la concerniente a la superficie que ha sido tomada en cuenta por el Jurado Territorial de Expropiación en el acuerdo de justiprecio objeto de impugnación. Se trata de dos porciones de terreno de 571 m2 (denominado "Resto 1") y de 1.514 m2 (denominado "Resto 2") pertenecientes a la finca registral núm. 18001 del Registro de la Propiedad núm. 17 (en adelante, FR 18001), que se corresponderían con las parcelas catastrales 9370128VK4797A0001SX y 9370127VK4797A0001EX y arrojan la superficie total de los 2.085 m2 justipreciados por el Jurado.

Y lo primero que debemos significar al respecto es que, frente a la queja de la Administración municipal sobre la falta de toma en consideración por parte del Jurado Territorial de la real extensión superficial de las porciones de terrenos dichas que trató de hacer valer dicha Corporación en el expediente, no es función de dicho órgano especializado pronunciarse sobre cuestiones ajenas a las estrictamente valorativas, como las concernientes a la titularidad del inmueble, a la efectiva concurrencia de los presupuestos que legitiman la expropiación ex artículo 94 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid o la realidad, extensión o límites de las fincas a las que viene referida la solicitud que da inicio al expediente de justiprecio. Como hemos destacado en innumerables ocasiones las funciones del Jurado son "meramente tasadoras" [por todas, Sentencias de esta Sala (Sección 4ª) de 1 de octubre de 2015 (rec. 389/2013) y 14 de septiembre de 2017 (rec. 380/2016)].

El Excmo. Ayuntamiento de Madrid sostiene que la superficie a valorar ha de ser de 1.377 m2, aduciendo en los escritos rectores formalizados en los procedimientos acumulados en su respectiva posición procesal de actora y codemandada que el expediente de justiprecio venía referido a una porción de suelo (finca catastral 9370127VK4797A0001EX) que afecta parcialmente a las fincas del Patrimonio Municipal de Suelo núm. 33.003 y 25.386. La primera de ellas obtenida en virtud de operaciones de parcelación (agrupación/segregación) en el AOE. 00.08, tratándose de la parcela resultante DS.10, que figuraba inscrita en el Registro de la Propiedad a favor del Excmo. Ayuntamiento de Madrid [finca registral número 12.475 del Registro de la Propiedad número 48 (36.038 m2), finca registral número 76.266 del Registro de la Propiedad número 17 (279,40 m2) y finca registral número 71.589 del Registro de la Propiedad número 30 (11.202,60 m2)]. Por su parte la finca 25.386 fue obtenida conforme al Proyecto de compensación del API.20.09. Sector II/4 "Las Rosas", de fecha 22 de junio de 1994, siendo la parcela 10 (B.14/11). Se corresponde con la parcela resultante de SG exterior en el proyecto de compensación: La afección de dichas fincas sería de 381 y 327 m2, respectivamente, por lo que la superficie total a expropiar no sería de los 2.085 m2 justipreciados por el Jurado sino de 1.377 m2.

Aduce, finalmente, la Administración municipal que, con posterioridad, se siguió el expediente de parcelación de parcelas sitas en el AOE 00.08 "PARQUE OLIMPICO-SECTOR OESTE" tramitado en el año 2022, afectando a las parcelas del Inventario del Patrimonio municipal de Suelo 34.494 (finca registral 76939 de Registro de la Propiedad núm. 30) y 34.192 (finca registral 77708 de Registro de la Propiedad núm. 30), que figuran en el Registro como de titularidad municipal.

Tercero.-A efectos probatorios de lo expuesto en el fundamento de derecho que antecede vino a aportar el Excmo. Ayuntamiento de Madrid con la demanda formalizada en el rec. 185/2023 las fichas correspondientes del Inventario del Patrimonio Municipal de Suelo (documentos 1.1 y 1.2), así como Informe de la Subdirección General de Inventario y Valoraciones de 27 de mayo de 2022 (documento núm. 1), en el que se consignan todos los datos en los que sustenta la aludida Corporación local su pretensión de reducción de la superficie que ha de tenerse en cuenta a los efectos expropiatorios que nos ocupan.

Por su parte, Lucky Fields, S.L. vino a aportar con su escrito de demanda (documento núm. 1) informe pericial realizado por Ingeniero Topógrafo, en el que se analizan detalladamente las inscripciones del Registro de la Propiedad en las que figuran los distintos titulares dominicales, linderos y datos físicos de la primitiva finca registral 2.582 (que se dividió materialmente en las registrales 18000 y 18001, correspondiendo a las parcelas 100 y 101 de las hojas kilométricas 1c y 2 c de la Alameda de Osuna y con las parcelas 25 y 26 del Avance del Polígono 25 de Barajas), los Parcelarios Topográficos y las distintas actuaciones urbanísticas que han afectado a la registral 18001:

a) En primer lugar, el Proyecto denominado Vía Borde Hortaleza Tramo 2 (M-40) en cuanto a una superficie total de 24.681 m2, tras la ampliación de la expropiación de la finca 29 del Proyecto y según la superficie reflejada en las Actas de ocupación y pago y Acta complementaria -Proyecto realizado mediante cartografía parcelaria municipal-, si bien la superficie real ocupada, según el perito, es de 25.007 metros cuadrados, exponiéndose en el informe que dicha superficie real ocupada se obtiene "(...) de acuerdo con la medición georreferenciada mediante coordenadas U.T.M Huso 30, Sistema de referencia ETRS89 realizada por el topógrafo en la cartografía utilizada por el Ayuntamiento de Madrid", matizando el perito autor del informe que "(...) el trabajo del topógrafo se ha realizado ajustándose en todo momento a los planos parcelarios municipales del Ayuntamiento de Madrid utilizados para la aprobación de los Proyectos de Expropiación".

b) Y en segundo lugar, el Proyecto de Expropiación denominado "Nueva Conexión de la CN II y el Distribuidor Este", que afectó a una superficie de 2.955 m2 de la aludida finca registral 18001, según resulta del montaje del plano de Proyecto expropiatorio sobre cartografía municipal.

De dichas actuaciones resultaban, por lo que aquí interesa, dos restos de la finca 18001 que se denominaron "Resto 1" y "Resto 2", con superficies de 571 y de 1.514 metros cuadrados, respectivamente, adjuntándose a la demanda (documento núm. 3) plano georreferenciado elaborado por el Ingeniero topógrafo autor del informe a que acabamos de hacer mención, en el que identifica sobre la cartografía municipal del Proyecto de Expropiación la superficie resto no expropiada y las fincas colindantes.

Cuarto.-Atendidas las pormenorizadas explicaciones que se contienen en el informe topográfico aludido, la circunstancia de haber tomado en consideración el perito autor del mismo, además de datos registrales y catastrales, la cartografía de los Proyectos expropiatorios de los que derivaban los restos de la finca registral a que venía referida la solicitud de expropiación en su momento formulada al amparo de lo dispuesto en el artículo 94 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid y la cartografía municipal, sobre la que se efectuó medición georreferenciada, asignamos mayor fuerza de convicción a las conclusiones alcanzadas por el perito de la actora que las que pretende hacer valer el Excmo. Ayuntamiento de Madrid en base a los medios probatorios anteriormente expuestos.

Y ello máxime teniendo en cuenta: i) el informe del Servicio de Inventario de Suelo de 16 de abril de 2020 (folio 87 del expediente administrativo, en relación con el documento núm. 4 de la demanda formalizada por Lucky Fields, S.L.) en el que se afirma, taxativamente, que "el denominado resto 2, con una superficie según plano de 1.514 m2, no consta en el Inventario del Patrimonio Municipal del Suelo como terreno de titularidad municipal", lo que no parece cohonestarse con las conclusiones alcanzadas en el informe que pretende hacer valer el Excmo. Ayuntamiento (en el que se alude a agrupación de fincas previamente obtenidas), desprovisto de datos esenciales para poder dilucidar si, como en el mismo se asevera, se produce una parcial superposición de los restos de la registral 18.001 con las fincas de titularidad municipal que en el mismo se refieren y sustentado en representaciones gráficas no realizadas sobre la misma cartografía municipal utilizada en los Proyectos de Expropiación ya relacionados (según se afirma en el escrito de demanda formalizado por Lucky Fields, S.L. y ha quedado incuestionado); ii) y la resolución de fecha 25 de octubre de 2021, por la que se acuerda el alta catastral de los restos de la finca 18.001, con efectos desde 11 de junio de 2021 y con las superficies antes dichas de 571 y de 1514 metros cuadrados (folios 96 a 111 del expediente administrativo), tras la sustanciación de expediente en el que había comparecido el Consistorio.

No obstante, no podemos dejar de tomar en consideración que, como reconoce la propia Lucky Fields, S.L. en su escrito de demanda y resulta del documento núm. 5 de los aportados con el referido escrito, el Excmo. Ayuntamiento de Madrid ha llevado a cabo la inscripción en el Registro y en el Catastro de la agrupación a la que refiere su informe de julio de 2022 (aduciendo que el expediente fue tramitado irregularmente por no haber recibido la mercantil actora la preceptiva notificación, cuestión que excede del objeto del presente proceso), afectando a la porción 2 de la finca 18.001 en 282 m2 tal y como se acredita con la consulta gráfica y descriptiva del Catastro una vez producida la alteración catastral motivada por dicha inscripción, de modo que en la actualidad el denominado "Resto 2" (finca catastral 9370127VK4797A0001EX) figura en el Catastro con una superficie de 1.232 metros cuadrados.

Consecuentemente con todo lo expuesto y a los meros efectos de la resolución de las cuestiones suscitadas en la presente litis (esto es, de la determinación de la superficie de la finca expropiada en orden a la cuantificación del importe que ha de ser abonado a la propiedad en concepto de justiprecio, sin que ello suponga una declaración definitiva de la titularidad dominical de las superficies cuestionadas, la cual queda reservada a los órganos del orden jurisdiccional civil) debemos tener como expropiada una superficie total de 1.803 metros cuadrados, resultante de la suma de los que hemos denominado Resto 1 y Resto 2 y detrayendo la porción que ya no figura inscrita registral y catastralmente a nombre de Lucky Fields, S.L. (282 m2).

Quinto.-Los restos de la finca registral 18.001 a que venimos haciendo mención fueron incluidos por el Plan General de Ordenación Urbana de 1997 dentro del Área de Ordenación Especial (AOE) 00.08 "Parque Olímpico-Sector Oeste", ámbito cuyo destino es el dotacional de servicios colectivos, habiendo sido valorados los terrenos por el Jurado Territorial como suelo en situación básica de suelo urbanizado.

Pues bien, respecto a dicha AOE 00.008 en cuestión y a propósito de los recursos entablados frente a la modificación del Plan General aprobada definitivamente mediante Acuerdo del Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid de 30 de diciembre de 2016 el Tribunal Supremo concluye, en la Sentencia de 21 de octubre de 2020 (RC 6895/2018) a que hace mención Lucky Fields, S.L. en su escrito de demanda, que el suelo incluido en el referido ámbito es suelo urbano consolidado por los razonamientos que se vierten en el fundamento de derecho décimo primero de la meritada Sentencia, descartando la solución acogida en la instancia respecto a la condición de suelo urbano no consolidado, atendiendo a la realidad fáctica concurrente.

En el aludido fundamento, comienza por recordarse que lo que viene diciendo el Alto Tribunal, desde la STS de 23 de septiembre de 2008 (RC 4731/2004), seguida de otras muchas posteriores, es que "no resulta admisible que un suelo urbano que ya estaba consolidado en su uso, edificación y estructura, pueda perder la categoría de consolidado para degradarse a no consolidado por la circunstancia de que el nuevo planeamiento prevea una determinada transformación urbanística, aunque sea integral, doctrina jurisprudencial que ha de servir para interpretar el ordenamiento jurídico autonómico, pues, como declaró el Tribunal Constitucional en sus Sentencias 164/2001, de 11 de julio de 2001 y 54/2002, de 27 de febrero de 2002 , aunque los criterios de distinción entre las categorías primarias del suelo urbano es un cometido que corresponde detallar a la legislación autonómica, ello ha de ser siempre dentro de los límites de la realidad",lo que comporta, en el plano de la gestión urbanística y como puntualiza la STS de 14 de julio de 2011 (RC 1543/2008) "(...) la imposibilidad de someter al régimen de cargas de las actuaciones sistemáticas, que son propias del suelo urbano no consolidado, a terrenos que merecían la categorización de urbano consolidado conforme a la realidad física preexistente al planeamiento que prevé la nueva ordenación, la mejora o la reurbanización; y ello porque no procede devaluar el estatuto jurídico de los propietarios de esta clase de suelo exigiéndoles el cumplimiento de las cargas y obligaciones establecidas para los propietarios del suelo no consolidado",pues "(...) Tal degradación en la categorización del terreno por la sola alteración del planeamiento, además de resultar ajena a la realidad de las cosas, produciría consecuencias difícilmente compatibles con el principio de equidistribución de beneficios y cargas derivados del planeamiento, principio éste que, según la normativa básica ( artículo 5 de la Ley 6/1998 ), las leyes deben garantizar( STS 23 de septiembre de 2008 antes citada).

Partiendo de dicha doctrina y destacando que, a diferencia de los supuestos a que se referían las SSTS 1345/2017, de 20 de julio (RC. 2168/2016) y 1561/2017, de 17 de octubre (RC. 3447/2015), nos encontramos en presencia de una actuación de dotación y no de urbanización, expone la STS 21 de octubre de 2020 que estamos examinando lo que sigue: "En el supuesto de autos debemos recordar que estamos en presencia de un sistema general ---por tanto, de destino público, preferentemente deportivo, e inicialmente olímpico-deportivo---; con la Modificación anulada se pretende reservar una parcela (de 88.150 m2, convirtiéndola en un Área de Planeamiento Específico), dentro un ámbito total de 1.128.654 m2, que sigue teniendo un destino o uso deportivo, en deportivo privado, procediendo a la segregación de la misma del sistema general público y enajenándola al Club de Futbol recurrente.

El planeamiento de 1997 consideraba la totalidad de los terrenos del área como suelo urbano, que, además, constituía un sistema general deportivo, y que contaba con la consideración de SUC. Por tanto, como tal SUC, no resulta procedente ---ni entonces, ni ahora tras la Modificación--- la exigencia de nuevas cesiones en relación con la parcela desagregada y posteriormente vendida; otra cosa será la compensación, indemnización o monetización por la mayor edificabilidad que se le atribuye a la nueva zona privada (...).

Pero, al margen de todo ello, es que, la actuación prevista para la zona es la de una actuación de dotación, sin que se haya acreditado lo contrario. Obviamente las dotaciones se establecerán y desarrollarán en función de los usos públicos que se establezcan, tras la flexibilización de los mismos prevista en la Modificación, de entre las posibilidades previstas en el artículo 25.1 del RPU; pero lo importante es que el área ya está transformada ---no se está, pues, en presencia de una actuación de transformación, porque la zona ya "es ciudad", y, con la dotación se va a "mejorar ciudad"---, y cuenta con las infraestructuras para las actividades públicas a las que se va a destinar. Por todo ello, no puede considerarse incorrecta la continuidad del suelo como SUC, pese a la modificación introducida, en los términos expresados".

Concluye el fundamento de derecho décimo primero de la reiterada STS 21 de octubre de 2020 aseverando que "Toda la zona (la AOE, y dentro de ella, la nueva APE) sigue siendo, pues, SUC como consecuencia de la realidad física de la zona, que encaja en la definición de este tipo de suelo (artículo 14 de la LSM), y porque así se contemplaba en el PGOUM de 1997; esto es, la actual pormenorización de la APE como suelo deportivo privado no le hace perder, ni al suelo de la APE, ni a toda el AOE, la condición inicial de SUC".

Sexto.- Sentado lo anterior, ha quedado incuestionado y resulta incuestionable, a la vista del destino de los terrenos objeto del expediente de justiprecio a dotacional de servicios colectivos, que los mismos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística (dejaremos para ulterior análisis la cuestión de la edificabilidad asignada al AOE 00.08).

Deviene aquí aplicable, en consecuencia, lo dispuesto en el artículo 37.1 a) del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, que, para estos concretos supuestos, viene a establecer que "(...) se les atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido".El artículo 21 del Reglamento de Valoraciones incluye los parámetros a tener en cuenta para el cálculo de la edificabilidad media, en tanto que el artículo 20.3 del aludido Reglamento puntualiza que a los efectos que nos ocupan "(...) se entiende por ámbito espacial homogéneo, la zona de suelo urbanizado que, de conformidad con el correspondiente instrumento de ordenación urbanística, disponga de unos concretos parámetros jurídico-urbanísticos que permitan identificarla de manera diferenciada por usos y tipologías edificatorias con respecto a otras zonas de suelo urbanizado, y que posibilita la aplicación de una normativa propia para su desarrollo".

La STS 24 noviembre 2021 (RC. 77/2021), abordando la interpretación del art. 24.1.a) del Texto Refundido de la Ley del Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008 de 20 de junio, con cita de diversos precedentes de la Sala Tercera, recuerda que se ha elaborado una amplia jurisprudencia, que arranca ya del art. 29 de la Ley 6/98 y que destaca que la finalidad de la fórmula de cálculo de la edificabilidad media en el ámbito espacial homogéneo no es otra que el cálculo del aprovechamiento patrimonializable de terrenos que no lo tienen asignado por el planeamiento -atribución efectiva de usos e intensidades susceptible de adquisición privada-, de forma que a las parcelas dotacionales en suelo urbanizado les corresponderá una edificabilidad, a los solos efectos de su valoración, muy semejante o análoga a la de las parcelas edificables próximas que estén integradas en el mismo Ámbito Espacial Homogéneo, lográndose así un equilibrio más justo en la distribución de beneficios y cargas al comparar las parcelas con edificabilidad asignada (edificables) y las que no la tienen asignada (dotacionales) integradas en el mismo ámbito espacial homogéneo. Como precisa la STS 24 septiembre 2018 (rec. 1950/2016), se trata de una norma de valoración del sacrificio patrimonial derivado del ejercicio de la potestad expropiatoria que "persigue garantizar que el propietario de los terrenos expropiados, que carecen de aprovechamiento lucrativo, no se vea perjudicado por la distribución urbanística de los servicios y dotaciones y se valore su propiedad aplicando un aprovechamiento equivalente al reconocido por la ordenación urbanística a los demás propietarios, mediante la determinación, a esos solos efectos valorativos, de la media ponderada de los aprovechamientos, referidos al uso predominante, asignados en el ámbito correspondiente".

En cuanto a la determinación del aprovechamiento en el ámbito espacial homogéneo declara la STS 24 noviembre 2021 citada que, tratándose de terrenos en situación de urbanizados, los mismos han asumido ya las cargas que comporta la transformación urbanística con la integración en la malla urbana y la existencia de los servicios propios del suelo de esas características (aseverar otra cosa, es decir, que los terrenos no han soportado el proceso ordinario de cesiones para acceder a la condición de suelo urbanizado, que implica afirmar que la consideración del suelo como urbanizado en el planeamiento no ha valorado estas circunstancias, precisa de una justificación suficiente para desvirtuar la previsión legal en contrario). Y si a dichos terrenos ha de asignárseles un aprovechamiento por comparación -dado que no se le asigna por el planeamiento por su destino- es indudable que esa asimilación ha de serlo a los restantes terrenos del ámbito que se toma en consideración, debiendo concluirse que los propietarios de ese ámbito han patrimonializado un determinado aprovechamiento, con independencia de las cesiones que, entre otras cargas, le impone el planeamiento como contrapartida por las facultades de la transformación urbanística, que ya fueron realizadas. Y es claro que en ese aprovechamiento patrimonializado no están incluidos los terrenos destinados ni a dotaciones públicas adscritas a la ejecución del planeamiento ni los terrenos necesarios para viales y zonas verdes.

Así las cosas, el aprovechamiento procedente será el neto del ámbito espacial de referencia, es decir, aquel que se obtiene al excluir los terrenos dotacionales y para viales y zonas libres, pues la solución contraria equivaldría a hacer depender el valor de las fincas afectadas de la finalidad a que el planificador destina la zona donde se hallan. Para la determinación del aprovechamiento, por tanto, ha de descontarse de la superficie total la destinada a usos dotacionales no lucrativos, tomándose en consideración únicamente la superficie con aprovechamiento lucrativo, en cuanto lo que se persigue es determinar el aprovechamiento patrimonializable por metro cuadrado en el espacio considerado, que es el que puede ser objeto de justiprecio en cuanto representativo del sacrificio efectivo derivado de la expropiación [ SSTS 11 octubre 2011 (cas. 1596/2008), 10 diciembre 2013 (cas. 5170/2010), 13 noviembre 2017 (cas. 1596/2008), 24 septiembre 2018 (cas. 1950/2016), entre otras muchas]. Y ha de estarse, a los efectos que nos ocupan de valoración de terrenos que no tienen asignado aprovechamiento lucrativo, al referido al uso predominante, que es, precisamente, el que representa el destino principal de la zona, como puntualiza la última de las Sentencias citadas, reproduciendo argumentación vertida en la de 11 de octubre de 2011, ya que otra cosa conduciría a resultados carentes de justificación económica y, por ello mismo, arbitrarios.

Debemos notar, con la STS 27 septiembre 2016 (RC. 3069/2014) que el aprovechamiento medio del área de reparto no se corresponde con la edificabilidad a que se refiere la normativa aplicable, "porque no es equivalente aprovechamiento lucrativo y aprovechamiento tipo; aquel es el que le correspondería a un determinado terreno conforme a todas las determinaciones que le impone el planeamiento; en tanto que el aprovechamiento tipo o medio es el mecanismo de que se sirve el planificador para hacer la asignación concreta de distribución de beneficios y cargas cuando se trata de la transformación urbanística de terrenos",al igual que el legislador impone acoger la tipología mayoritaria y no la media.

Séptimo.- En cuanto al ámbito espacial que debe tomarse en consideración a efectos valorativos la STS 12 diciembre 2016 (RC. 1821/2015) destaca que "El Legislador de 2007 ha prescindido de la delimitación del polígono fiscal que se establecía en la Ley de 1998, que por su excesiva amplitud obligaba a complejas determinaciones sobre usos predominantes no siempre fácil de utilizar a la hora de aplicar el cálculo del aprovechamiento, obligando a la aplicación de coeficientes de homogeneización difíciles de justificar detalladamente. Por ello se acude ahora al concepto jurídico indeterminado de ámbito espacial homogéneo, que ha de concretarse en función de los usos y tipología de las edificaciones, porque son esa uniformidad en el destino de los terrenos los que aconsejan extender a terrenos sin aprovechamiento en el planeamiento el aprovechamiento que previsiblemente habría conferido el planificador, caso de no haberse destinado los terrenos a dotaciones públicas sin adscripciones a unidades de actuación. Así pues, será el uso y la tipología, dentro del mismo, el que determinará la configuración del ámbito espacial homogéneo, porque serán esas determinaciones a las que deba aplicarse unas mismas normas de edificación. Y esas condiciones deberán ser tenidas en cuenta en cada caso concreto, de ahí que el Legislador haya dejado al interprete determinar en cada caso el concreto ámbito espacial que reúne esas condiciones, haciendo abstracción tanto de los criterios espaciales que utiliza la normativa catastral e incluso la misma normativa urbanística".

La STS 27 septiembre 2016 (RC. 3069/2014) expone que habrá que determinar, en cada caso, "(...) la delimitación geográfica de características homogéneas, es decir, de iguales caracteres o de elementos iguales, como se define por el Diccionario, en suma, de determinaciones urbanísticas",añadiendo que "(...) esa delimitación ha de aparecer suficientemente motivada, tomando en consideración que en la determinación concreta que en cada caso se haga de ese ámbito habrá de tenerse en cuenta una identidad de determinaciones urbanísticas".

La STS 18 septiembre 2017 (RC. 3809/2015) afirma que el aprovechamiento a efectos valorativos sólo puede ser hallado regresando a la jurisprudencia sobre "las fincas representativas del entorno" y la STS 24 septiembre 2018 (RC. 1950/2016) refiere el cálculo del aprovechamiento, asimismo, a un "entorno representativo", concluyendo, a la vista de la regulación contenida en el artículo 24 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 2008 y del artículo 20.3 del Reglamento de Valoraciones aprobado por Real Decreto 1492/2011, que se trata de identificar un entorno diferenciado por sus condiciones urbanísticas que resulte representativo de los usos y aprovechamientos de la zona, el cual será más o menos amplio dependiendo del grado de dificultad para determinar qué es lo representativo ( STS 11 octubre 2011) y que, incluso, en ausencia de un entorno adecuado cuyo aprovechamiento pueda ser razonablemente aplicado a la finca que se debe valorar, puede llevar a tener en cuenta el aprovechamiento medio de todo el Plan General de Ordenación Urbana pues, a falta de otros datos, el único entorno representativo viene dado por todo el territorio comprendido en el planeamiento general ( SSTS 29 noviembre 2005 y 21 febrero 2006).

Se trata por lo tanto de identificar un entorno diferenciado por sus condiciones urbanísticas que resulte representativo de los usos y aprovechamientos de la zona, que no tiene que coincidir necesariamente con un polígono fiscal -si bien, como puntualiza la STS 18 diciembre 2017 (RC. 3029/2016), tampoco la nueva normativa impide determinar, en su caso, el aprovechamiento conforme al polígono fiscal, desde el momento en que el artículo 24 del Texto Refundido de 2008 no lo excluye de manera taxativa- como tampoco puede quedar predeterminado el ámbito por la normativa urbanística [ SSTS 27 septiembre 2016 (RC. 3069/2014), 12 diciembre 2016 (RC. 1821/2015), 27 enero 2017 (RC. 1998/2015) y 22 junio 2017 (RC. 344/2016), entre otras].

Octavo.- Descendiendo al caso concreto aquí examinado, el Jurado, partiendo de la consideración de suelo urbano consolidado (suelo en situación de urbanizado), atiende como edificabilidad del área homogénea al aprovechamiento del AUC 20.02 (Barrio de Canillejas, según se expone en la demanda formalizada en los autos 107/2023 y ha quedado incontrovertido), a la que asimila el suelo a valorar, según manifiesta, por proximidad y uso, aplicando un coeficiente de 1,57 m2/m2.

Por su parte la expropiada aportó con su hoja de aprecio y pretende hacer valer un estudio de la edificabilidad neta de las parcelas colindantes con el AOE 00.08 ubicadas en el Barrio de Rosas, de uso residencial, del que se obtuvo un coeficiente de edificabilidad de 4,24 m2/m2, descontando los anejos, trasteros y plazas de garaje (folios 118 a 123 del expediente administrativo).

Y el Excmo. Ayuntamiento de Madrid aduce en el escrito de contestación formalizado en los autos 107/2023 que el ámbito de ordenación AOE.00.08 dispone de una ordenación urbanística pormenorizada y completa en el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid y, más en concreto, en virtud de la modificación puntual de dicho instrumento de planeamiento aprobada definitivamente el 30 de diciembre del 2016 -cuya conformidad a Derecho fue declarada por la STS 21 de octubre de 2020 (RC. 6895/2018) a que hemos hecho mención en el fundamento de derecho quinto de la presente Sentencia-, de cuyas condiciones de aprovechamiento resulta un índice de edificabilidad bruta de 0,244 m2/m2. Ello supone, según la tesis postulada por dicha Administración local, que la edificabilidad patrimonializable es de 0,2196 m2/m2, resultado de la deducción del 10% en aplicación del artículo 18 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid y que se corresponde con el ámbito espacial homogéneo que define y determina el Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo.

Noveno.- No podemos acoger el argumento que ofrece el Excmo. Ayuntamiento de Madrid a que acabamos de hacer mención.

En efecto, debemos recordar, con la precitada STS 21 de octubre de 2020 (RC. 6895/2018), que estamos "(...) en presencia de un sistema general ---por tanto, de destino público, preferentemente deportivo, e inicialmente olímpico-deportivo---; con la Modificación anulada se pretende reservar una parcela (de 88.150 m2, convirtiéndola en un Área de Planeamiento Específico), dentro un ámbito total de 1.128.654 m2, que sigue teniendo un destino o uso deportivo, en deportivo privado, procediendo a la segregación de la misma del sistema general público y enajenándola al Club de Futbol recurrente",por lo que no puede tenerse el AOE 00.08 (con la superficie y específicas circunstancias concurrentes en cuanto a su uso o destino), como área espacial homogénea ni asignar a la superficie mayoritaria que conforma el ámbito (toda ella con destino dotacional y, por ende, sin aprovechamiento lucrativo) una edificabilidad que solo podría referirse a la parte segregada a la que se asigna un uso o destino privado deportivo y que, de hecho, pasa a conformar un Área de Planeamiento Específico con ocasión de la modificación aprobada en el 2016. A lo que se añade que el aprovechamiento patrimonializable que pretende aplicar la Corporación local es el resultado de detraer del índice medio de edificabilidad bruta el 10% a que se refiere el artículo 18 de la Ley del Suelo autonómica, esto es, en concepto de cesiones obligatorias y gratuitas que, como hemos visto con anterioridad y razona la STS 21 de octubre de 2020, con cita de diversos precedentes de la Sala Tercera de dicho Tribunal, resulta improcedente cuando nos encontramos ante un ámbito de suelo que ha sido específicamente declarado en la aludida sentencia como urbano consolidado.

No existiendo en el acuerdo de justiprecio impugnado más razonamiento sobre los motivos por los que se ha escogido como área espacial homogénea la AUC 20.02 que los consistentes en la posible asimilación por su "proximidad y uso" con los terrenos justipreciados (ubicados, según se indica en dicha resolución, en el Distrito de San Blas-Canillejas), de los medios probatorios practicados tampoco se infiere, fuera de los indicados criterios, motivo concluyente alguno por el que pudiera tenerse como tal área espacial la indicada AUC 20.02 tomada en consideración por el Jurado Territorial.

Es de tener en cuenta, por otra parte, la dificultad que ofrece determinar un ámbito espacial homogéneo cuando, como reconoce el propio Ayuntamiento en la demanda formalizada en los autos 185/2023, no existe mercado sobre el uso característico en el ámbito (dotacional servicios colectivos) y el análisis de las zonas colindantes o más próximas con uso residencial arroja unas muestras muy heterogéneas, al incluirse en diferentes barrios, con distintas tipologías edificatorias y técnicas constructivas. En estas mismas consideraciones incide el informe elaborado por el Perito judicial, en el que se expone que "El AOE 00.08, está rodeado de zonas con planeamientos diferentes, con construcciones entre 1950 y 2020 y con distintas edificabilidades (APE 20.11, NZ 3.1.a, APR 20.02, NZ 5.3, APE 20.4, NZ 4, APE 20.02 y API 20.09)", por lo que asevera el perito autor de dicho informe que "La elección del dato de edificabilidad fijándose en un único sector sería un error", acogiendo por tales motivos el perito judicial el criterio de determinar el ámbito espacial homogéneo en base a las condiciones que se indican en la pericial judicial (parcela próxima al límite del AOE, uso característico residencial y tipología de vivienda colectiva). Si el criterio podría, a primera vista, parecer acertado, lo cierto es que, como puso de manifiesto el Letrado Consistorial en trámite de conclusiones, dicho perito no delimita ámbito espacial alguno -y, por tanto, no calcula su superficie- ni tiene tampoco en cuenta la superficie de suelo dotacional público existente para su correspondiente deducción, realizando una selección de inmuebles que se expresa responde a la "agregación de un número suficiente de parcelas del entorno, con diferentes normativas, a fín de crear una media de edificabilidad suficientemente justificado" pero que, precisamente por ello, no responde a la exigencia reglamentaria de fijar ámbito espacial homogéneo atendiendo a concretos parámetros jurídico-urbanísticos que permitan identificarlo de manera diferenciada por usos y tipologías edificatorias con respecto a otras zonas de suelo urbanizado, y que posibilita la aplicación de una normativa propia para su desarrollo. De hecho se incluyen, como se expone en el propio dictamen pericial, tipologías edificatorias muy diferentes entre ellas (NZ 3.1.a "bloque abierto"; NZ 4 "Manzana cerrada"; o API "Edificación en altura con urbanización interior").

Finalmente, la delimitación propuesta por la parte actora toma como ámbito espacial homogéneo el Barrio de Rosas en que, según indica el propio perito judicial en su dictamen, se incluyen los restos de la finca a valorar. Sin embargo, no realiza la recurrente el cálculo de la edificabilidad conforme a la ecuación que se define en el Reglamento, sin cuantificarse tampoco la superficie del ámbito, de las dotaciones existentes o de los respectivos valores de repercusión, tanto de las parcelas asignadas, como el del sector de referencia, tal como puso de manifiesto la Letrada Consistorial en trámite de conclusiones.

Décimo.-A la cuestión atinente a la deficiente justificación y delimitación del ámbito espacial homogéneo, conforme a la normativa y doctrina jurisprudencial que hemos expuesto en el cuerpo de la presente Sentencia, se añade el hecho de haber tomado en consideración el Jurado Territorial, en la aplicación del método residual que contempla el artículo 37.1 del Texto Refundido, el valor en venta de la vivienda resultante de aplicar un coeficiente reductor del 10% de negociación del precio de venta a los testigos de portales inmobiliarios.

Se toman en consideración por el Jurado, en consecuencia, valores carentes de certidumbre que no se corresponden con transacciones reales siendo que, como recuerda la STS 22 marzo 2018 (cas. 495/2018), con referencia a la utilización, precisamente, de la base de datos "Idealista" (junto con otras fuentes, tales como un informe de la revista "Inmueble", datos estadísticos del Ministerio de Fomento, artículos de prensa del suplemento inmobiliario del diario "ABC" y ofertas de ventas publicadas en periódicos), conforme a reiterada jurisprudencia "(...) la aplicación del método residual fundado en valores de mercado ha de apoyarse en la acreditación de la certeza y seguridad de los mismos, y que cuando se trata de suelo urbanizable y no se disponga de fuentes fiables que permitan obtener el precio de mercado del producto inmobiliario, antes de utilizar cifras meramente especulativas, resulta más adecuado valerse de los índices objetivos fijados oficialmente para las viviendas de protección oficial ( sentencias de 3 de julio de 2012 -recurso 3463/2009 -, 7 de julio de 2014 - recurso 4431/2011 -, 15 de septiembre de 2014 -recurso 1860/2013 - y 22 de noviembre de 2017 -recurso 1566/2016 -)"y ello máxime tratándose de mercados inmobiliarios que, como acontece en el caso de la ciudad de Madrid, claramente son calificables, en expresión empleada en la STS 3 julio 2012 aludida, de "maduros y desarrollados", como también el Alto Tribunal califica de "desviación metodológica", desprovista por ello de fiabilidad y poder de convicción, que para la fijación del valor inmobiliario de mercado se esté a meras ofertas que son "simples valores hipotéticos que no tienen por qué corresponder con los precios definitivos de transacciones"pues, como puntualiza la STS 6 junio 2018 (cas. 487/2017) por más que las páginas de Internet faciliten cómodamente una prolija consulta de muestras, se trata de meras propuestas del vendedor no filtradas por profesional técnico alguno que incorpore criterios reales del mercado existente, siendo que, al poner el propio interesado el precio en venta, su realidad ofrece serias dudas de verosimilitud en cuanto a la efectividad de las mismas.

En el mismo sentido se ha pronunciado esta Sala y Sección en Sentencia de 28 de julio de 2023 (rec. 68/2022) que, con referencia a una pericial en la que se habían utilizado como testigos comparables anuncios extraídos de la plataforma "Idealista" y reiterando argumentación vertida en la Sentencia de la Sección 4ª de esta misma Sala de 21 de marzo de 2023 (rec. 107/2021) en cuanto al rigor exigible a la aportación de testigos de ofertas, que tengan la consideración de ciertos y seguros, se expone, respecto a los precios extraídos de portales inmobiliarios lo que sigue: "(...) En la metodología aplicativa del método residual estático debemos resaltar que uno de los condicionantes que más influyen en el resultado final es el valor en venta del producto inmobiliario final, por lo que resulta necesario proceder con extrema cautela en la elección de los que se estimen adecuados, y para ello resulta esencial tener en cuenta la procedencia de la fuente de datos y así como el método utilizado para la determinación cuantitativa de este capital concepto, obtenido a través de transacciones reales, siendo preciso, en todo caso, un mercado representativo. [...] Pues bien, el dictamen pericial emitido con relación al caso de los presentes autos no cumplimenta todas las exigencias impuestas a efectos de desvirtuar la presunción de acierto de la resolución impugnada del Jurado de Expropiación, por cuanto que el perito judicial, en su ,remite, en orden la averiguación del valor en venta aplicable, a datos del <índice inmobiliario de Fotocasa y el IESE>, de y de la >plataforma Idealista>, pero no facilita, de modo concreto y documentado, información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas de comparables que reflejen adecuadamente la situación del mercado afectante a la finca expropiada".

Si a lo anterior añadimos la omisión de la aplicación de factor alguno de homogeneización por razón de la localización o de la antigüedad, como impone el artículo 24 del Real Decreto 1492/2021 -todo ello sumado a las objeciones anteriormente expuestas a propósito de la delimitación del ámbito espacial homogéneo- la conclusión que se impone es la de haber quedado en este caso desvirtuada la presunción de acierto de la resolución administrativa impugnada.

E idénticas objeciones podríamos predicar tanto del estudio de mercado que la propiedad vino a aportar con su hoja de aprecio como del informe del perito judicial, que selecciona los testigos comparables para la fijación del valor unitario de venta realizando una prospección de las ofertas en portales inmobiliarios, en tanto que el estudio de mercado aportado por Lucky Fields, S.L. con su escrito de demanda (documento núm. 6), obtenido a través de la aplicación MVI (módulo de valoración inmobiliaria) del Colegio de Registradores de la Propiedad, del que, a partir de 6 testigos de operaciones de transacciones reales, se ha obtenido un valor medio de 3.498,22 €/m2 adolece de las incorrecciones puestas de manifiesto por el Excmo. Ayuntamiento de Madrid en su escrito de contestación, al haberse tomado en consideración la superficie registral que, en ocasiones y como justifica la documental aportada con el referido escrito, no se corresponde con la que ha de tomarse en consideración, por incluirse elemento o usos que no computan edificabilidad.

Décimo primero.- La conclusión que extraemos de cuanto antecede es que, por más que deban prosperar los recursos acumulados por haber quedado desvirtuada en el caso concreto la presunción de acierto del acuerdo del Jurado Territorial -con la consecuente declaración de nulidad del acto impugnado, por no ser conforme a Derecho-, no podemos acoger ninguna de las valoraciones alternativas propuestas por los litigantes ni la que ofrece el perito judicial en su informe.

De ahí que, con estimación parcial de los recursos contencioso administrativos interpuestos por Lucky Fields, S.L. y por el Excmo. Ayuntamiento de Madrid, debamos diferir a ejecución de Sentencia la determinación del justiprecio, partiendo de las bases que resultan de cuanto ha quedado razonado en el cuerpo de la presente resolución, esto es: i) Tomando como superficie expropiada la de 1.803 metros cuadrados; ii) Y aplicando a los terrenos el método de valoración correspondiente a suelo urbano consolidado -en situación de urbanizado- sin asignación de aprovechamiento lucrativo, con la consecuente fijación debidamente razonada del ámbito espacial homogéneo y aplicación de los criterios normativos y jurisprudenciales expuestos (en particular, delimitación geográfica con determinación de la superficie total del ámbito considerado y detracción de la superficie sin aprovechamiento lucrativo, con observancia de lo prevenido en los artículos 20 y 21 del Real Decreto 1492/2011).

Décimo segundo.- Dada la estimación parcial de los recursos, no procede hacer especial pronunciamiento en cuanto a las costas procesales causadas.

Por todo lo cual y vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Primero.-La naturaleza de las cuestiones aquí suscitadas hace conveniente recordar que ya en la Exposición de Motivos de la Ley de Expropiación Forzosa de 16 de diciembre de 1954 el legislador, para justificar la innovación que supuso la implantación de los Jurados de Expropiación como órganos que, a falta de acuerdo entre las partes, habrían de fijar el precio expropiatorio, señalaba que tales órganos, "en los que se componen las dos funciones, pericial y judicial"escindidas en el sistema anterior, "reúnen, además, las ventajas que proporciona la permanencia y especialización en la función, la colegiación (que permite llevar a su seno los intereses contrapuestos) y la preparación, al mismo tiempo en los aspectos material y jurídico, de la cuestión a decidir",por más que, ciertamente, las ventajas aludidas estén "supeditadas en todo al acierto que presida en la composición de estos órganos y condicionadas, por otra parte, a la carga burocrática que lleven consigo".

Sobre análogas consideraciones de tratarse de órgano administrativo altamente especializado, imparcial y de carácter técnico ha sido reiteradísima la jurisprudencia que ha venido sentando una presunción de legalidad y acierto de sus acuerdos [ SSTS 19 marzo 2013 (rec. 3428/2010); 2 diciembre 2013 (rec. 2345/2011); 7 y 18 marzo 2014 ( rec. 3804/2011 y 3809/2011), 13 noviembre 2017 (rec. 1063/2016) y STS 13 febrero 2018 (rec. 3095/2016), por citar algunas, Sentencia esta última que hace extensible la doctrina a los "órganos colegiados de valoración"], presunción que resulta igualmente predicable tanto de las resoluciones de los Jurados provinciales como del territorial de la Comunidad de Madrid [por todas, Sentencias de la Sección 4ª de la Sala de lo Contencioso Administrativo de este Tribunal Superior de Justicia de 23 de diciembre de 2022 (rec. 97/2021) y de 21 de marzo de 2023 (rec. 107/2021)].

Destaca al respecto la STS 1 julio 2013 (recurso 2350/2011), con cita de la STS 8 mayo 2012 (recurso 2090/09) que la presunción de legalidad -reconocida a todo acto administrativo en el artículo 57.1 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común entonces aplicable- exige para desvirtuarla la acreditación de un error de derecho o incorrección jurídica, en tanto que la presunción de acierto "no sólo se fundamenta en la genérica presunción de legalidad de los actos administrativos mencionada, sino también, y sobre todo, en la especial naturaleza del órgano (pericial y arbitral), en la preparación técnica y jurídica de sus miembros, así como en su independencia, imparcialidad y objetividad, deducible del alejamiento de los intereses en juego, y que supone un "plus" con respecto a la presunción de legalidad, requiriendo para su desvirtuación la acreditación de una incorrección fáctica o error de hecho".

En efecto, como recuerda, entre otras muchas, la STS 27 noviembre 2013 (recurso 1285/2011), "la presunción de acierto de las resoluciones del Jurado de Expropiación no implica que el tribunal de instancia esté vinculado por la misma, ni que no pueda apartarse de su contenido cuando considere que no es ajustada a derecho, pues se trata de una presuncion "iuris tantum", que puede desvirtuarse mediante prueba en contrario, fundamentalmente aunque no de forma exclusiva, por medio de la prueba pericial, lo que conecta muy especialmente con el deber de motivación de las sentencias".

Debe añadirse que la reiterada presunción de acierto puede ser desvirtuada por cualquier medio probatorio, habiéndose ya superado en la actualidad una antigua corriente jurisprudencial que exigía a tales efectos dictamen de perito designado mediante insaculación y ello sobre la consideración de que en la nueva Ley 1/2000, de 7 de enero, la prueba pericial consiste, normalmente, en informe pericial de parte, autorizando la remisión del artículo 60.4 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa, en lo que al desarrollo de la prueba concierne, a las normas generales establecidas para el proceso civil, a estar a lo dispuesto por el artículo 360 de la Ley Procesal Civil sobre el informe pericial de parte como modo normal de la prueba pericial, a lo que se añade, finalmente, que la ley no impone ninguna clase de prueba tasada para destruir la presunción de acierto de los acuerdos del Jurado, por lo que ese resultado puede lograrse mediante cualquier medio de prueba admitido en derecho, siendo cuestión distinta la valoración que el órgano judicial haga del material probatorio que, en todo caso, ha de ser motivada y razonable [ SSTS 8 noviembre 2011 (recurso 2874/08); 23 julio 2012 (recurso 3888/2009); 11 junio 2013 (recurso 5387/2010); 7 marzo 2014 (recurso 3804/2011); 18 marzo 2014 (recurso 3809/2011) y 8 noviembre 2017 (rec. 1511/2016), entre otras muchas].

Segundo.-No existiendo discordancia entre las partes en cuanto a la normativa aplicable a la valoración del suelo expropiado y la fecha a la que debe entenderse referida la valoración la primera cuestión que debemos examinar en la presente litis no es sino la concerniente a la superficie que ha sido tomada en cuenta por el Jurado Territorial de Expropiación en el acuerdo de justiprecio objeto de impugnación. Se trata de dos porciones de terreno de 571 m2 (denominado "Resto 1") y de 1.514 m2 (denominado "Resto 2") pertenecientes a la finca registral núm. 18001 del Registro de la Propiedad núm. 17 (en adelante, FR 18001), que se corresponderían con las parcelas catastrales 9370128VK4797A0001SX y 9370127VK4797A0001EX y arrojan la superficie total de los 2.085 m2 justipreciados por el Jurado.

Y lo primero que debemos significar al respecto es que, frente a la queja de la Administración municipal sobre la falta de toma en consideración por parte del Jurado Territorial de la real extensión superficial de las porciones de terrenos dichas que trató de hacer valer dicha Corporación en el expediente, no es función de dicho órgano especializado pronunciarse sobre cuestiones ajenas a las estrictamente valorativas, como las concernientes a la titularidad del inmueble, a la efectiva concurrencia de los presupuestos que legitiman la expropiación ex artículo 94 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid o la realidad, extensión o límites de las fincas a las que viene referida la solicitud que da inicio al expediente de justiprecio. Como hemos destacado en innumerables ocasiones las funciones del Jurado son "meramente tasadoras" [por todas, Sentencias de esta Sala (Sección 4ª) de 1 de octubre de 2015 (rec. 389/2013) y 14 de septiembre de 2017 (rec. 380/2016)].

El Excmo. Ayuntamiento de Madrid sostiene que la superficie a valorar ha de ser de 1.377 m2, aduciendo en los escritos rectores formalizados en los procedimientos acumulados en su respectiva posición procesal de actora y codemandada que el expediente de justiprecio venía referido a una porción de suelo (finca catastral 9370127VK4797A0001EX) que afecta parcialmente a las fincas del Patrimonio Municipal de Suelo núm. 33.003 y 25.386. La primera de ellas obtenida en virtud de operaciones de parcelación (agrupación/segregación) en el AOE. 00.08, tratándose de la parcela resultante DS.10, que figuraba inscrita en el Registro de la Propiedad a favor del Excmo. Ayuntamiento de Madrid [finca registral número 12.475 del Registro de la Propiedad número 48 (36.038 m2), finca registral número 76.266 del Registro de la Propiedad número 17 (279,40 m2) y finca registral número 71.589 del Registro de la Propiedad número 30 (11.202,60 m2)]. Por su parte la finca 25.386 fue obtenida conforme al Proyecto de compensación del API.20.09. Sector II/4 "Las Rosas", de fecha 22 de junio de 1994, siendo la parcela 10 (B.14/11). Se corresponde con la parcela resultante de SG exterior en el proyecto de compensación: La afección de dichas fincas sería de 381 y 327 m2, respectivamente, por lo que la superficie total a expropiar no sería de los 2.085 m2 justipreciados por el Jurado sino de 1.377 m2.

Aduce, finalmente, la Administración municipal que, con posterioridad, se siguió el expediente de parcelación de parcelas sitas en el AOE 00.08 "PARQUE OLIMPICO-SECTOR OESTE" tramitado en el año 2022, afectando a las parcelas del Inventario del Patrimonio municipal de Suelo 34.494 (finca registral 76939 de Registro de la Propiedad núm. 30) y 34.192 (finca registral 77708 de Registro de la Propiedad núm. 30), que figuran en el Registro como de titularidad municipal.

Tercero.-A efectos probatorios de lo expuesto en el fundamento de derecho que antecede vino a aportar el Excmo. Ayuntamiento de Madrid con la demanda formalizada en el rec. 185/2023 las fichas correspondientes del Inventario del Patrimonio Municipal de Suelo (documentos 1.1 y 1.2), así como Informe de la Subdirección General de Inventario y Valoraciones de 27 de mayo de 2022 (documento núm. 1), en el que se consignan todos los datos en los que sustenta la aludida Corporación local su pretensión de reducción de la superficie que ha de tenerse en cuenta a los efectos expropiatorios que nos ocupan.

Por su parte, Lucky Fields, S.L. vino a aportar con su escrito de demanda (documento núm. 1) informe pericial realizado por Ingeniero Topógrafo, en el que se analizan detalladamente las inscripciones del Registro de la Propiedad en las que figuran los distintos titulares dominicales, linderos y datos físicos de la primitiva finca registral 2.582 (que se dividió materialmente en las registrales 18000 y 18001, correspondiendo a las parcelas 100 y 101 de las hojas kilométricas 1c y 2 c de la Alameda de Osuna y con las parcelas 25 y 26 del Avance del Polígono 25 de Barajas), los Parcelarios Topográficos y las distintas actuaciones urbanísticas que han afectado a la registral 18001:

a) En primer lugar, el Proyecto denominado Vía Borde Hortaleza Tramo 2 (M-40) en cuanto a una superficie total de 24.681 m2, tras la ampliación de la expropiación de la finca 29 del Proyecto y según la superficie reflejada en las Actas de ocupación y pago y Acta complementaria -Proyecto realizado mediante cartografía parcelaria municipal-, si bien la superficie real ocupada, según el perito, es de 25.007 metros cuadrados, exponiéndose en el informe que dicha superficie real ocupada se obtiene "(...) de acuerdo con la medición georreferenciada mediante coordenadas U.T.M Huso 30, Sistema de referencia ETRS89 realizada por el topógrafo en la cartografía utilizada por el Ayuntamiento de Madrid", matizando el perito autor del informe que "(...) el trabajo del topógrafo se ha realizado ajustándose en todo momento a los planos parcelarios municipales del Ayuntamiento de Madrid utilizados para la aprobación de los Proyectos de Expropiación".

b) Y en segundo lugar, el Proyecto de Expropiación denominado "Nueva Conexión de la CN II y el Distribuidor Este", que afectó a una superficie de 2.955 m2 de la aludida finca registral 18001, según resulta del montaje del plano de Proyecto expropiatorio sobre cartografía municipal.

De dichas actuaciones resultaban, por lo que aquí interesa, dos restos de la finca 18001 que se denominaron "Resto 1" y "Resto 2", con superficies de 571 y de 1.514 metros cuadrados, respectivamente, adjuntándose a la demanda (documento núm. 3) plano georreferenciado elaborado por el Ingeniero topógrafo autor del informe a que acabamos de hacer mención, en el que identifica sobre la cartografía municipal del Proyecto de Expropiación la superficie resto no expropiada y las fincas colindantes.

Cuarto.-Atendidas las pormenorizadas explicaciones que se contienen en el informe topográfico aludido, la circunstancia de haber tomado en consideración el perito autor del mismo, además de datos registrales y catastrales, la cartografía de los Proyectos expropiatorios de los que derivaban los restos de la finca registral a que venía referida la solicitud de expropiación en su momento formulada al amparo de lo dispuesto en el artículo 94 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid y la cartografía municipal, sobre la que se efectuó medición georreferenciada, asignamos mayor fuerza de convicción a las conclusiones alcanzadas por el perito de la actora que las que pretende hacer valer el Excmo. Ayuntamiento de Madrid en base a los medios probatorios anteriormente expuestos.

Y ello máxime teniendo en cuenta: i) el informe del Servicio de Inventario de Suelo de 16 de abril de 2020 (folio 87 del expediente administrativo, en relación con el documento núm. 4 de la demanda formalizada por Lucky Fields, S.L.) en el que se afirma, taxativamente, que "el denominado resto 2, con una superficie según plano de 1.514 m2, no consta en el Inventario del Patrimonio Municipal del Suelo como terreno de titularidad municipal", lo que no parece cohonestarse con las conclusiones alcanzadas en el informe que pretende hacer valer el Excmo. Ayuntamiento (en el que se alude a agrupación de fincas previamente obtenidas), desprovisto de datos esenciales para poder dilucidar si, como en el mismo se asevera, se produce una parcial superposición de los restos de la registral 18.001 con las fincas de titularidad municipal que en el mismo se refieren y sustentado en representaciones gráficas no realizadas sobre la misma cartografía municipal utilizada en los Proyectos de Expropiación ya relacionados (según se afirma en el escrito de demanda formalizado por Lucky Fields, S.L. y ha quedado incuestionado); ii) y la resolución de fecha 25 de octubre de 2021, por la que se acuerda el alta catastral de los restos de la finca 18.001, con efectos desde 11 de junio de 2021 y con las superficies antes dichas de 571 y de 1514 metros cuadrados (folios 96 a 111 del expediente administrativo), tras la sustanciación de expediente en el que había comparecido el Consistorio.

No obstante, no podemos dejar de tomar en consideración que, como reconoce la propia Lucky Fields, S.L. en su escrito de demanda y resulta del documento núm. 5 de los aportados con el referido escrito, el Excmo. Ayuntamiento de Madrid ha llevado a cabo la inscripción en el Registro y en el Catastro de la agrupación a la que refiere su informe de julio de 2022 (aduciendo que el expediente fue tramitado irregularmente por no haber recibido la mercantil actora la preceptiva notificación, cuestión que excede del objeto del presente proceso), afectando a la porción 2 de la finca 18.001 en 282 m2 tal y como se acredita con la consulta gráfica y descriptiva del Catastro una vez producida la alteración catastral motivada por dicha inscripción, de modo que en la actualidad el denominado "Resto 2" (finca catastral 9370127VK4797A0001EX) figura en el Catastro con una superficie de 1.232 metros cuadrados.

Consecuentemente con todo lo expuesto y a los meros efectos de la resolución de las cuestiones suscitadas en la presente litis (esto es, de la determinación de la superficie de la finca expropiada en orden a la cuantificación del importe que ha de ser abonado a la propiedad en concepto de justiprecio, sin que ello suponga una declaración definitiva de la titularidad dominical de las superficies cuestionadas, la cual queda reservada a los órganos del orden jurisdiccional civil) debemos tener como expropiada una superficie total de 1.803 metros cuadrados, resultante de la suma de los que hemos denominado Resto 1 y Resto 2 y detrayendo la porción que ya no figura inscrita registral y catastralmente a nombre de Lucky Fields, S.L. (282 m2).

Quinto.-Los restos de la finca registral 18.001 a que venimos haciendo mención fueron incluidos por el Plan General de Ordenación Urbana de 1997 dentro del Área de Ordenación Especial (AOE) 00.08 "Parque Olímpico-Sector Oeste", ámbito cuyo destino es el dotacional de servicios colectivos, habiendo sido valorados los terrenos por el Jurado Territorial como suelo en situación básica de suelo urbanizado.

Pues bien, respecto a dicha AOE 00.008 en cuestión y a propósito de los recursos entablados frente a la modificación del Plan General aprobada definitivamente mediante Acuerdo del Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid de 30 de diciembre de 2016 el Tribunal Supremo concluye, en la Sentencia de 21 de octubre de 2020 (RC 6895/2018) a que hace mención Lucky Fields, S.L. en su escrito de demanda, que el suelo incluido en el referido ámbito es suelo urbano consolidado por los razonamientos que se vierten en el fundamento de derecho décimo primero de la meritada Sentencia, descartando la solución acogida en la instancia respecto a la condición de suelo urbano no consolidado, atendiendo a la realidad fáctica concurrente.

En el aludido fundamento, comienza por recordarse que lo que viene diciendo el Alto Tribunal, desde la STS de 23 de septiembre de 2008 (RC 4731/2004), seguida de otras muchas posteriores, es que "no resulta admisible que un suelo urbano que ya estaba consolidado en su uso, edificación y estructura, pueda perder la categoría de consolidado para degradarse a no consolidado por la circunstancia de que el nuevo planeamiento prevea una determinada transformación urbanística, aunque sea integral, doctrina jurisprudencial que ha de servir para interpretar el ordenamiento jurídico autonómico, pues, como declaró el Tribunal Constitucional en sus Sentencias 164/2001, de 11 de julio de 2001 y 54/2002, de 27 de febrero de 2002 , aunque los criterios de distinción entre las categorías primarias del suelo urbano es un cometido que corresponde detallar a la legislación autonómica, ello ha de ser siempre dentro de los límites de la realidad",lo que comporta, en el plano de la gestión urbanística y como puntualiza la STS de 14 de julio de 2011 (RC 1543/2008) "(...) la imposibilidad de someter al régimen de cargas de las actuaciones sistemáticas, que son propias del suelo urbano no consolidado, a terrenos que merecían la categorización de urbano consolidado conforme a la realidad física preexistente al planeamiento que prevé la nueva ordenación, la mejora o la reurbanización; y ello porque no procede devaluar el estatuto jurídico de los propietarios de esta clase de suelo exigiéndoles el cumplimiento de las cargas y obligaciones establecidas para los propietarios del suelo no consolidado",pues "(...) Tal degradación en la categorización del terreno por la sola alteración del planeamiento, además de resultar ajena a la realidad de las cosas, produciría consecuencias difícilmente compatibles con el principio de equidistribución de beneficios y cargas derivados del planeamiento, principio éste que, según la normativa básica ( artículo 5 de la Ley 6/1998 ), las leyes deben garantizar( STS 23 de septiembre de 2008 antes citada).

Partiendo de dicha doctrina y destacando que, a diferencia de los supuestos a que se referían las SSTS 1345/2017, de 20 de julio (RC. 2168/2016) y 1561/2017, de 17 de octubre (RC. 3447/2015), nos encontramos en presencia de una actuación de dotación y no de urbanización, expone la STS 21 de octubre de 2020 que estamos examinando lo que sigue: "En el supuesto de autos debemos recordar que estamos en presencia de un sistema general ---por tanto, de destino público, preferentemente deportivo, e inicialmente olímpico-deportivo---; con la Modificación anulada se pretende reservar una parcela (de 88.150 m2, convirtiéndola en un Área de Planeamiento Específico), dentro un ámbito total de 1.128.654 m2, que sigue teniendo un destino o uso deportivo, en deportivo privado, procediendo a la segregación de la misma del sistema general público y enajenándola al Club de Futbol recurrente.

El planeamiento de 1997 consideraba la totalidad de los terrenos del área como suelo urbano, que, además, constituía un sistema general deportivo, y que contaba con la consideración de SUC. Por tanto, como tal SUC, no resulta procedente ---ni entonces, ni ahora tras la Modificación--- la exigencia de nuevas cesiones en relación con la parcela desagregada y posteriormente vendida; otra cosa será la compensación, indemnización o monetización por la mayor edificabilidad que se le atribuye a la nueva zona privada (...).

Pero, al margen de todo ello, es que, la actuación prevista para la zona es la de una actuación de dotación, sin que se haya acreditado lo contrario. Obviamente las dotaciones se establecerán y desarrollarán en función de los usos públicos que se establezcan, tras la flexibilización de los mismos prevista en la Modificación, de entre las posibilidades previstas en el artículo 25.1 del RPU; pero lo importante es que el área ya está transformada ---no se está, pues, en presencia de una actuación de transformación, porque la zona ya "es ciudad", y, con la dotación se va a "mejorar ciudad"---, y cuenta con las infraestructuras para las actividades públicas a las que se va a destinar. Por todo ello, no puede considerarse incorrecta la continuidad del suelo como SUC, pese a la modificación introducida, en los términos expresados".

Concluye el fundamento de derecho décimo primero de la reiterada STS 21 de octubre de 2020 aseverando que "Toda la zona (la AOE, y dentro de ella, la nueva APE) sigue siendo, pues, SUC como consecuencia de la realidad física de la zona, que encaja en la definición de este tipo de suelo (artículo 14 de la LSM), y porque así se contemplaba en el PGOUM de 1997; esto es, la actual pormenorización de la APE como suelo deportivo privado no le hace perder, ni al suelo de la APE, ni a toda el AOE, la condición inicial de SUC".

Sexto.- Sentado lo anterior, ha quedado incuestionado y resulta incuestionable, a la vista del destino de los terrenos objeto del expediente de justiprecio a dotacional de servicios colectivos, que los mismos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística (dejaremos para ulterior análisis la cuestión de la edificabilidad asignada al AOE 00.08).

Deviene aquí aplicable, en consecuencia, lo dispuesto en el artículo 37.1 a) del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, que, para estos concretos supuestos, viene a establecer que "(...) se les atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido".El artículo 21 del Reglamento de Valoraciones incluye los parámetros a tener en cuenta para el cálculo de la edificabilidad media, en tanto que el artículo 20.3 del aludido Reglamento puntualiza que a los efectos que nos ocupan "(...) se entiende por ámbito espacial homogéneo, la zona de suelo urbanizado que, de conformidad con el correspondiente instrumento de ordenación urbanística, disponga de unos concretos parámetros jurídico-urbanísticos que permitan identificarla de manera diferenciada por usos y tipologías edificatorias con respecto a otras zonas de suelo urbanizado, y que posibilita la aplicación de una normativa propia para su desarrollo".

La STS 24 noviembre 2021 (RC. 77/2021), abordando la interpretación del art. 24.1.a) del Texto Refundido de la Ley del Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008 de 20 de junio, con cita de diversos precedentes de la Sala Tercera, recuerda que se ha elaborado una amplia jurisprudencia, que arranca ya del art. 29 de la Ley 6/98 y que destaca que la finalidad de la fórmula de cálculo de la edificabilidad media en el ámbito espacial homogéneo no es otra que el cálculo del aprovechamiento patrimonializable de terrenos que no lo tienen asignado por el planeamiento -atribución efectiva de usos e intensidades susceptible de adquisición privada-, de forma que a las parcelas dotacionales en suelo urbanizado les corresponderá una edificabilidad, a los solos efectos de su valoración, muy semejante o análoga a la de las parcelas edificables próximas que estén integradas en el mismo Ámbito Espacial Homogéneo, lográndose así un equilibrio más justo en la distribución de beneficios y cargas al comparar las parcelas con edificabilidad asignada (edificables) y las que no la tienen asignada (dotacionales) integradas en el mismo ámbito espacial homogéneo. Como precisa la STS 24 septiembre 2018 (rec. 1950/2016), se trata de una norma de valoración del sacrificio patrimonial derivado del ejercicio de la potestad expropiatoria que "persigue garantizar que el propietario de los terrenos expropiados, que carecen de aprovechamiento lucrativo, no se vea perjudicado por la distribución urbanística de los servicios y dotaciones y se valore su propiedad aplicando un aprovechamiento equivalente al reconocido por la ordenación urbanística a los demás propietarios, mediante la determinación, a esos solos efectos valorativos, de la media ponderada de los aprovechamientos, referidos al uso predominante, asignados en el ámbito correspondiente".

En cuanto a la determinación del aprovechamiento en el ámbito espacial homogéneo declara la STS 24 noviembre 2021 citada que, tratándose de terrenos en situación de urbanizados, los mismos han asumido ya las cargas que comporta la transformación urbanística con la integración en la malla urbana y la existencia de los servicios propios del suelo de esas características (aseverar otra cosa, es decir, que los terrenos no han soportado el proceso ordinario de cesiones para acceder a la condición de suelo urbanizado, que implica afirmar que la consideración del suelo como urbanizado en el planeamiento no ha valorado estas circunstancias, precisa de una justificación suficiente para desvirtuar la previsión legal en contrario). Y si a dichos terrenos ha de asignárseles un aprovechamiento por comparación -dado que no se le asigna por el planeamiento por su destino- es indudable que esa asimilación ha de serlo a los restantes terrenos del ámbito que se toma en consideración, debiendo concluirse que los propietarios de ese ámbito han patrimonializado un determinado aprovechamiento, con independencia de las cesiones que, entre otras cargas, le impone el planeamiento como contrapartida por las facultades de la transformación urbanística, que ya fueron realizadas. Y es claro que en ese aprovechamiento patrimonializado no están incluidos los terrenos destinados ni a dotaciones públicas adscritas a la ejecución del planeamiento ni los terrenos necesarios para viales y zonas verdes.

Así las cosas, el aprovechamiento procedente será el neto del ámbito espacial de referencia, es decir, aquel que se obtiene al excluir los terrenos dotacionales y para viales y zonas libres, pues la solución contraria equivaldría a hacer depender el valor de las fincas afectadas de la finalidad a que el planificador destina la zona donde se hallan. Para la determinación del aprovechamiento, por tanto, ha de descontarse de la superficie total la destinada a usos dotacionales no lucrativos, tomándose en consideración únicamente la superficie con aprovechamiento lucrativo, en cuanto lo que se persigue es determinar el aprovechamiento patrimonializable por metro cuadrado en el espacio considerado, que es el que puede ser objeto de justiprecio en cuanto representativo del sacrificio efectivo derivado de la expropiación [ SSTS 11 octubre 2011 (cas. 1596/2008), 10 diciembre 2013 (cas. 5170/2010), 13 noviembre 2017 (cas. 1596/2008), 24 septiembre 2018 (cas. 1950/2016), entre otras muchas]. Y ha de estarse, a los efectos que nos ocupan de valoración de terrenos que no tienen asignado aprovechamiento lucrativo, al referido al uso predominante, que es, precisamente, el que representa el destino principal de la zona, como puntualiza la última de las Sentencias citadas, reproduciendo argumentación vertida en la de 11 de octubre de 2011, ya que otra cosa conduciría a resultados carentes de justificación económica y, por ello mismo, arbitrarios.

Debemos notar, con la STS 27 septiembre 2016 (RC. 3069/2014) que el aprovechamiento medio del área de reparto no se corresponde con la edificabilidad a que se refiere la normativa aplicable, "porque no es equivalente aprovechamiento lucrativo y aprovechamiento tipo; aquel es el que le correspondería a un determinado terreno conforme a todas las determinaciones que le impone el planeamiento; en tanto que el aprovechamiento tipo o medio es el mecanismo de que se sirve el planificador para hacer la asignación concreta de distribución de beneficios y cargas cuando se trata de la transformación urbanística de terrenos",al igual que el legislador impone acoger la tipología mayoritaria y no la media.

Séptimo.- En cuanto al ámbito espacial que debe tomarse en consideración a efectos valorativos la STS 12 diciembre 2016 (RC. 1821/2015) destaca que "El Legislador de 2007 ha prescindido de la delimitación del polígono fiscal que se establecía en la Ley de 1998, que por su excesiva amplitud obligaba a complejas determinaciones sobre usos predominantes no siempre fácil de utilizar a la hora de aplicar el cálculo del aprovechamiento, obligando a la aplicación de coeficientes de homogeneización difíciles de justificar detalladamente. Por ello se acude ahora al concepto jurídico indeterminado de ámbito espacial homogéneo, que ha de concretarse en función de los usos y tipología de las edificaciones, porque son esa uniformidad en el destino de los terrenos los que aconsejan extender a terrenos sin aprovechamiento en el planeamiento el aprovechamiento que previsiblemente habría conferido el planificador, caso de no haberse destinado los terrenos a dotaciones públicas sin adscripciones a unidades de actuación. Así pues, será el uso y la tipología, dentro del mismo, el que determinará la configuración del ámbito espacial homogéneo, porque serán esas determinaciones a las que deba aplicarse unas mismas normas de edificación. Y esas condiciones deberán ser tenidas en cuenta en cada caso concreto, de ahí que el Legislador haya dejado al interprete determinar en cada caso el concreto ámbito espacial que reúne esas condiciones, haciendo abstracción tanto de los criterios espaciales que utiliza la normativa catastral e incluso la misma normativa urbanística".

La STS 27 septiembre 2016 (RC. 3069/2014) expone que habrá que determinar, en cada caso, "(...) la delimitación geográfica de características homogéneas, es decir, de iguales caracteres o de elementos iguales, como se define por el Diccionario, en suma, de determinaciones urbanísticas",añadiendo que "(...) esa delimitación ha de aparecer suficientemente motivada, tomando en consideración que en la determinación concreta que en cada caso se haga de ese ámbito habrá de tenerse en cuenta una identidad de determinaciones urbanísticas".

La STS 18 septiembre 2017 (RC. 3809/2015) afirma que el aprovechamiento a efectos valorativos sólo puede ser hallado regresando a la jurisprudencia sobre "las fincas representativas del entorno" y la STS 24 septiembre 2018 (RC. 1950/2016) refiere el cálculo del aprovechamiento, asimismo, a un "entorno representativo", concluyendo, a la vista de la regulación contenida en el artículo 24 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 2008 y del artículo 20.3 del Reglamento de Valoraciones aprobado por Real Decreto 1492/2011, que se trata de identificar un entorno diferenciado por sus condiciones urbanísticas que resulte representativo de los usos y aprovechamientos de la zona, el cual será más o menos amplio dependiendo del grado de dificultad para determinar qué es lo representativo ( STS 11 octubre 2011) y que, incluso, en ausencia de un entorno adecuado cuyo aprovechamiento pueda ser razonablemente aplicado a la finca que se debe valorar, puede llevar a tener en cuenta el aprovechamiento medio de todo el Plan General de Ordenación Urbana pues, a falta de otros datos, el único entorno representativo viene dado por todo el territorio comprendido en el planeamiento general ( SSTS 29 noviembre 2005 y 21 febrero 2006).

Se trata por lo tanto de identificar un entorno diferenciado por sus condiciones urbanísticas que resulte representativo de los usos y aprovechamientos de la zona, que no tiene que coincidir necesariamente con un polígono fiscal -si bien, como puntualiza la STS 18 diciembre 2017 (RC. 3029/2016), tampoco la nueva normativa impide determinar, en su caso, el aprovechamiento conforme al polígono fiscal, desde el momento en que el artículo 24 del Texto Refundido de 2008 no lo excluye de manera taxativa- como tampoco puede quedar predeterminado el ámbito por la normativa urbanística [ SSTS 27 septiembre 2016 (RC. 3069/2014), 12 diciembre 2016 (RC. 1821/2015), 27 enero 2017 (RC. 1998/2015) y 22 junio 2017 (RC. 344/2016), entre otras].

Octavo.- Descendiendo al caso concreto aquí examinado, el Jurado, partiendo de la consideración de suelo urbano consolidado (suelo en situación de urbanizado), atiende como edificabilidad del área homogénea al aprovechamiento del AUC 20.02 (Barrio de Canillejas, según se expone en la demanda formalizada en los autos 107/2023 y ha quedado incontrovertido), a la que asimila el suelo a valorar, según manifiesta, por proximidad y uso, aplicando un coeficiente de 1,57 m2/m2.

Por su parte la expropiada aportó con su hoja de aprecio y pretende hacer valer un estudio de la edificabilidad neta de las parcelas colindantes con el AOE 00.08 ubicadas en el Barrio de Rosas, de uso residencial, del que se obtuvo un coeficiente de edificabilidad de 4,24 m2/m2, descontando los anejos, trasteros y plazas de garaje (folios 118 a 123 del expediente administrativo).

Y el Excmo. Ayuntamiento de Madrid aduce en el escrito de contestación formalizado en los autos 107/2023 que el ámbito de ordenación AOE.00.08 dispone de una ordenación urbanística pormenorizada y completa en el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid y, más en concreto, en virtud de la modificación puntual de dicho instrumento de planeamiento aprobada definitivamente el 30 de diciembre del 2016 -cuya conformidad a Derecho fue declarada por la STS 21 de octubre de 2020 (RC. 6895/2018) a que hemos hecho mención en el fundamento de derecho quinto de la presente Sentencia-, de cuyas condiciones de aprovechamiento resulta un índice de edificabilidad bruta de 0,244 m2/m2. Ello supone, según la tesis postulada por dicha Administración local, que la edificabilidad patrimonializable es de 0,2196 m2/m2, resultado de la deducción del 10% en aplicación del artículo 18 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid y que se corresponde con el ámbito espacial homogéneo que define y determina el Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo.

Noveno.- No podemos acoger el argumento que ofrece el Excmo. Ayuntamiento de Madrid a que acabamos de hacer mención.

En efecto, debemos recordar, con la precitada STS 21 de octubre de 2020 (RC. 6895/2018), que estamos "(...) en presencia de un sistema general ---por tanto, de destino público, preferentemente deportivo, e inicialmente olímpico-deportivo---; con la Modificación anulada se pretende reservar una parcela (de 88.150 m2, convirtiéndola en un Área de Planeamiento Específico), dentro un ámbito total de 1.128.654 m2, que sigue teniendo un destino o uso deportivo, en deportivo privado, procediendo a la segregación de la misma del sistema general público y enajenándola al Club de Futbol recurrente",por lo que no puede tenerse el AOE 00.08 (con la superficie y específicas circunstancias concurrentes en cuanto a su uso o destino), como área espacial homogénea ni asignar a la superficie mayoritaria que conforma el ámbito (toda ella con destino dotacional y, por ende, sin aprovechamiento lucrativo) una edificabilidad que solo podría referirse a la parte segregada a la que se asigna un uso o destino privado deportivo y que, de hecho, pasa a conformar un Área de Planeamiento Específico con ocasión de la modificación aprobada en el 2016. A lo que se añade que el aprovechamiento patrimonializable que pretende aplicar la Corporación local es el resultado de detraer del índice medio de edificabilidad bruta el 10% a que se refiere el artículo 18 de la Ley del Suelo autonómica, esto es, en concepto de cesiones obligatorias y gratuitas que, como hemos visto con anterioridad y razona la STS 21 de octubre de 2020, con cita de diversos precedentes de la Sala Tercera de dicho Tribunal, resulta improcedente cuando nos encontramos ante un ámbito de suelo que ha sido específicamente declarado en la aludida sentencia como urbano consolidado.

No existiendo en el acuerdo de justiprecio impugnado más razonamiento sobre los motivos por los que se ha escogido como área espacial homogénea la AUC 20.02 que los consistentes en la posible asimilación por su "proximidad y uso" con los terrenos justipreciados (ubicados, según se indica en dicha resolución, en el Distrito de San Blas-Canillejas), de los medios probatorios practicados tampoco se infiere, fuera de los indicados criterios, motivo concluyente alguno por el que pudiera tenerse como tal área espacial la indicada AUC 20.02 tomada en consideración por el Jurado Territorial.

Es de tener en cuenta, por otra parte, la dificultad que ofrece determinar un ámbito espacial homogéneo cuando, como reconoce el propio Ayuntamiento en la demanda formalizada en los autos 185/2023, no existe mercado sobre el uso característico en el ámbito (dotacional servicios colectivos) y el análisis de las zonas colindantes o más próximas con uso residencial arroja unas muestras muy heterogéneas, al incluirse en diferentes barrios, con distintas tipologías edificatorias y técnicas constructivas. En estas mismas consideraciones incide el informe elaborado por el Perito judicial, en el que se expone que "El AOE 00.08, está rodeado de zonas con planeamientos diferentes, con construcciones entre 1950 y 2020 y con distintas edificabilidades (APE 20.11, NZ 3.1.a, APR 20.02, NZ 5.3, APE 20.4, NZ 4, APE 20.02 y API 20.09)", por lo que asevera el perito autor de dicho informe que "La elección del dato de edificabilidad fijándose en un único sector sería un error", acogiendo por tales motivos el perito judicial el criterio de determinar el ámbito espacial homogéneo en base a las condiciones que se indican en la pericial judicial (parcela próxima al límite del AOE, uso característico residencial y tipología de vivienda colectiva). Si el criterio podría, a primera vista, parecer acertado, lo cierto es que, como puso de manifiesto el Letrado Consistorial en trámite de conclusiones, dicho perito no delimita ámbito espacial alguno -y, por tanto, no calcula su superficie- ni tiene tampoco en cuenta la superficie de suelo dotacional público existente para su correspondiente deducción, realizando una selección de inmuebles que se expresa responde a la "agregación de un número suficiente de parcelas del entorno, con diferentes normativas, a fín de crear una media de edificabilidad suficientemente justificado" pero que, precisamente por ello, no responde a la exigencia reglamentaria de fijar ámbito espacial homogéneo atendiendo a concretos parámetros jurídico-urbanísticos que permitan identificarlo de manera diferenciada por usos y tipologías edificatorias con respecto a otras zonas de suelo urbanizado, y que posibilita la aplicación de una normativa propia para su desarrollo. De hecho se incluyen, como se expone en el propio dictamen pericial, tipologías edificatorias muy diferentes entre ellas (NZ 3.1.a "bloque abierto"; NZ 4 "Manzana cerrada"; o API "Edificación en altura con urbanización interior").

Finalmente, la delimitación propuesta por la parte actora toma como ámbito espacial homogéneo el Barrio de Rosas en que, según indica el propio perito judicial en su dictamen, se incluyen los restos de la finca a valorar. Sin embargo, no realiza la recurrente el cálculo de la edificabilidad conforme a la ecuación que se define en el Reglamento, sin cuantificarse tampoco la superficie del ámbito, de las dotaciones existentes o de los respectivos valores de repercusión, tanto de las parcelas asignadas, como el del sector de referencia, tal como puso de manifiesto la Letrada Consistorial en trámite de conclusiones.

Décimo.-A la cuestión atinente a la deficiente justificación y delimitación del ámbito espacial homogéneo, conforme a la normativa y doctrina jurisprudencial que hemos expuesto en el cuerpo de la presente Sentencia, se añade el hecho de haber tomado en consideración el Jurado Territorial, en la aplicación del método residual que contempla el artículo 37.1 del Texto Refundido, el valor en venta de la vivienda resultante de aplicar un coeficiente reductor del 10% de negociación del precio de venta a los testigos de portales inmobiliarios.

Se toman en consideración por el Jurado, en consecuencia, valores carentes de certidumbre que no se corresponden con transacciones reales siendo que, como recuerda la STS 22 marzo 2018 (cas. 495/2018), con referencia a la utilización, precisamente, de la base de datos "Idealista" (junto con otras fuentes, tales como un informe de la revista "Inmueble", datos estadísticos del Ministerio de Fomento, artículos de prensa del suplemento inmobiliario del diario "ABC" y ofertas de ventas publicadas en periódicos), conforme a reiterada jurisprudencia "(...) la aplicación del método residual fundado en valores de mercado ha de apoyarse en la acreditación de la certeza y seguridad de los mismos, y que cuando se trata de suelo urbanizable y no se disponga de fuentes fiables que permitan obtener el precio de mercado del producto inmobiliario, antes de utilizar cifras meramente especulativas, resulta más adecuado valerse de los índices objetivos fijados oficialmente para las viviendas de protección oficial ( sentencias de 3 de julio de 2012 -recurso 3463/2009 -, 7 de julio de 2014 - recurso 4431/2011 -, 15 de septiembre de 2014 -recurso 1860/2013 - y 22 de noviembre de 2017 -recurso 1566/2016 -)"y ello máxime tratándose de mercados inmobiliarios que, como acontece en el caso de la ciudad de Madrid, claramente son calificables, en expresión empleada en la STS 3 julio 2012 aludida, de "maduros y desarrollados", como también el Alto Tribunal califica de "desviación metodológica", desprovista por ello de fiabilidad y poder de convicción, que para la fijación del valor inmobiliario de mercado se esté a meras ofertas que son "simples valores hipotéticos que no tienen por qué corresponder con los precios definitivos de transacciones"pues, como puntualiza la STS 6 junio 2018 (cas. 487/2017) por más que las páginas de Internet faciliten cómodamente una prolija consulta de muestras, se trata de meras propuestas del vendedor no filtradas por profesional técnico alguno que incorpore criterios reales del mercado existente, siendo que, al poner el propio interesado el precio en venta, su realidad ofrece serias dudas de verosimilitud en cuanto a la efectividad de las mismas.

En el mismo sentido se ha pronunciado esta Sala y Sección en Sentencia de 28 de julio de 2023 (rec. 68/2022) que, con referencia a una pericial en la que se habían utilizado como testigos comparables anuncios extraídos de la plataforma "Idealista" y reiterando argumentación vertida en la Sentencia de la Sección 4ª de esta misma Sala de 21 de marzo de 2023 (rec. 107/2021) en cuanto al rigor exigible a la aportación de testigos de ofertas, que tengan la consideración de ciertos y seguros, se expone, respecto a los precios extraídos de portales inmobiliarios lo que sigue: "(...) En la metodología aplicativa del método residual estático debemos resaltar que uno de los condicionantes que más influyen en el resultado final es el valor en venta del producto inmobiliario final, por lo que resulta necesario proceder con extrema cautela en la elección de los que se estimen adecuados, y para ello resulta esencial tener en cuenta la procedencia de la fuente de datos y así como el método utilizado para la determinación cuantitativa de este capital concepto, obtenido a través de transacciones reales, siendo preciso, en todo caso, un mercado representativo. [...] Pues bien, el dictamen pericial emitido con relación al caso de los presentes autos no cumplimenta todas las exigencias impuestas a efectos de desvirtuar la presunción de acierto de la resolución impugnada del Jurado de Expropiación, por cuanto que el perito judicial, en su ,remite, en orden la averiguación del valor en venta aplicable, a datos del <índice inmobiliario de Fotocasa y el IESE>, de y de la >plataforma Idealista>, pero no facilita, de modo concreto y documentado, información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas de comparables que reflejen adecuadamente la situación del mercado afectante a la finca expropiada".

Si a lo anterior añadimos la omisión de la aplicación de factor alguno de homogeneización por razón de la localización o de la antigüedad, como impone el artículo 24 del Real Decreto 1492/2021 -todo ello sumado a las objeciones anteriormente expuestas a propósito de la delimitación del ámbito espacial homogéneo- la conclusión que se impone es la de haber quedado en este caso desvirtuada la presunción de acierto de la resolución administrativa impugnada.

E idénticas objeciones podríamos predicar tanto del estudio de mercado que la propiedad vino a aportar con su hoja de aprecio como del informe del perito judicial, que selecciona los testigos comparables para la fijación del valor unitario de venta realizando una prospección de las ofertas en portales inmobiliarios, en tanto que el estudio de mercado aportado por Lucky Fields, S.L. con su escrito de demanda (documento núm. 6), obtenido a través de la aplicación MVI (módulo de valoración inmobiliaria) del Colegio de Registradores de la Propiedad, del que, a partir de 6 testigos de operaciones de transacciones reales, se ha obtenido un valor medio de 3.498,22 €/m2 adolece de las incorrecciones puestas de manifiesto por el Excmo. Ayuntamiento de Madrid en su escrito de contestación, al haberse tomado en consideración la superficie registral que, en ocasiones y como justifica la documental aportada con el referido escrito, no se corresponde con la que ha de tomarse en consideración, por incluirse elemento o usos que no computan edificabilidad.

Décimo primero.- La conclusión que extraemos de cuanto antecede es que, por más que deban prosperar los recursos acumulados por haber quedado desvirtuada en el caso concreto la presunción de acierto del acuerdo del Jurado Territorial -con la consecuente declaración de nulidad del acto impugnado, por no ser conforme a Derecho-, no podemos acoger ninguna de las valoraciones alternativas propuestas por los litigantes ni la que ofrece el perito judicial en su informe.

De ahí que, con estimación parcial de los recursos contencioso administrativos interpuestos por Lucky Fields, S.L. y por el Excmo. Ayuntamiento de Madrid, debamos diferir a ejecución de Sentencia la determinación del justiprecio, partiendo de las bases que resultan de cuanto ha quedado razonado en el cuerpo de la presente resolución, esto es: i) Tomando como superficie expropiada la de 1.803 metros cuadrados; ii) Y aplicando a los terrenos el método de valoración correspondiente a suelo urbano consolidado -en situación de urbanizado- sin asignación de aprovechamiento lucrativo, con la consecuente fijación debidamente razonada del ámbito espacial homogéneo y aplicación de los criterios normativos y jurisprudenciales expuestos (en particular, delimitación geográfica con determinación de la superficie total del ámbito considerado y detracción de la superficie sin aprovechamiento lucrativo, con observancia de lo prevenido en los artículos 20 y 21 del Real Decreto 1492/2011).

Décimo segundo.- Dada la estimación parcial de los recursos, no procede hacer especial pronunciamiento en cuanto a las costas procesales causadas.

Por todo lo cual y vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,

Primero.-La naturaleza de las cuestiones aquí suscitadas hace conveniente recordar que ya en la Exposición de Motivos de la Ley de Expropiación Forzosa de 16 de diciembre de 1954 el legislador, para justificar la innovación que supuso la implantación de los Jurados de Expropiación como órganos que, a falta de acuerdo entre las partes, habrían de fijar el precio expropiatorio, señalaba que tales órganos, "en los que se componen las dos funciones, pericial y judicial"escindidas en el sistema anterior, "reúnen, además, las ventajas que proporciona la permanencia y especialización en la función, la colegiación (que permite llevar a su seno los intereses contrapuestos) y la preparación, al mismo tiempo en los aspectos material y jurídico, de la cuestión a decidir",por más que, ciertamente, las ventajas aludidas estén "supeditadas en todo al acierto que presida en la composición de estos órganos y condicionadas, por otra parte, a la carga burocrática que lleven consigo".

Sobre análogas consideraciones de tratarse de órgano administrativo altamente especializado, imparcial y de carácter técnico ha sido reiteradísima la jurisprudencia que ha venido sentando una presunción de legalidad y acierto de sus acuerdos [ SSTS 19 marzo 2013 (rec. 3428/2010); 2 diciembre 2013 (rec. 2345/2011); 7 y 18 marzo 2014 ( rec. 3804/2011 y 3809/2011), 13 noviembre 2017 (rec. 1063/2016) y STS 13 febrero 2018 (rec. 3095/2016), por citar algunas, Sentencia esta última que hace extensible la doctrina a los "órganos colegiados de valoración"], presunción que resulta igualmente predicable tanto de las resoluciones de los Jurados provinciales como del territorial de la Comunidad de Madrid [por todas, Sentencias de la Sección 4ª de la Sala de lo Contencioso Administrativo de este Tribunal Superior de Justicia de 23 de diciembre de 2022 (rec. 97/2021) y de 21 de marzo de 2023 (rec. 107/2021)].

Destaca al respecto la STS 1 julio 2013 (recurso 2350/2011), con cita de la STS 8 mayo 2012 (recurso 2090/09) que la presunción de legalidad -reconocida a todo acto administrativo en el artículo 57.1 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común entonces aplicable- exige para desvirtuarla la acreditación de un error de derecho o incorrección jurídica, en tanto que la presunción de acierto "no sólo se fundamenta en la genérica presunción de legalidad de los actos administrativos mencionada, sino también, y sobre todo, en la especial naturaleza del órgano (pericial y arbitral), en la preparación técnica y jurídica de sus miembros, así como en su independencia, imparcialidad y objetividad, deducible del alejamiento de los intereses en juego, y que supone un "plus" con respecto a la presunción de legalidad, requiriendo para su desvirtuación la acreditación de una incorrección fáctica o error de hecho".

En efecto, como recuerda, entre otras muchas, la STS 27 noviembre 2013 (recurso 1285/2011), "la presunción de acierto de las resoluciones del Jurado de Expropiación no implica que el tribunal de instancia esté vinculado por la misma, ni que no pueda apartarse de su contenido cuando considere que no es ajustada a derecho, pues se trata de una presuncion "iuris tantum", que puede desvirtuarse mediante prueba en contrario, fundamentalmente aunque no de forma exclusiva, por medio de la prueba pericial, lo que conecta muy especialmente con el deber de motivación de las sentencias".

Debe añadirse que la reiterada presunción de acierto puede ser desvirtuada por cualquier medio probatorio, habiéndose ya superado en la actualidad una antigua corriente jurisprudencial que exigía a tales efectos dictamen de perito designado mediante insaculación y ello sobre la consideración de que en la nueva Ley 1/2000, de 7 de enero, la prueba pericial consiste, normalmente, en informe pericial de parte, autorizando la remisión del artículo 60.4 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa, en lo que al desarrollo de la prueba concierne, a las normas generales establecidas para el proceso civil, a estar a lo dispuesto por el artículo 360 de la Ley Procesal Civil sobre el informe pericial de parte como modo normal de la prueba pericial, a lo que se añade, finalmente, que la ley no impone ninguna clase de prueba tasada para destruir la presunción de acierto de los acuerdos del Jurado, por lo que ese resultado puede lograrse mediante cualquier medio de prueba admitido en derecho, siendo cuestión distinta la valoración que el órgano judicial haga del material probatorio que, en todo caso, ha de ser motivada y razonable [ SSTS 8 noviembre 2011 (recurso 2874/08); 23 julio 2012 (recurso 3888/2009); 11 junio 2013 (recurso 5387/2010); 7 marzo 2014 (recurso 3804/2011); 18 marzo 2014 (recurso 3809/2011) y 8 noviembre 2017 (rec. 1511/2016), entre otras muchas].

Segundo.-No existiendo discordancia entre las partes en cuanto a la normativa aplicable a la valoración del suelo expropiado y la fecha a la que debe entenderse referida la valoración la primera cuestión que debemos examinar en la presente litis no es sino la concerniente a la superficie que ha sido tomada en cuenta por el Jurado Territorial de Expropiación en el acuerdo de justiprecio objeto de impugnación. Se trata de dos porciones de terreno de 571 m2 (denominado "Resto 1") y de 1.514 m2 (denominado "Resto 2") pertenecientes a la finca registral núm. 18001 del Registro de la Propiedad núm. 17 (en adelante, FR 18001), que se corresponderían con las parcelas catastrales 9370128VK4797A0001SX y 9370127VK4797A0001EX y arrojan la superficie total de los 2.085 m2 justipreciados por el Jurado.

Y lo primero que debemos significar al respecto es que, frente a la queja de la Administración municipal sobre la falta de toma en consideración por parte del Jurado Territorial de la real extensión superficial de las porciones de terrenos dichas que trató de hacer valer dicha Corporación en el expediente, no es función de dicho órgano especializado pronunciarse sobre cuestiones ajenas a las estrictamente valorativas, como las concernientes a la titularidad del inmueble, a la efectiva concurrencia de los presupuestos que legitiman la expropiación ex artículo 94 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid o la realidad, extensión o límites de las fincas a las que viene referida la solicitud que da inicio al expediente de justiprecio. Como hemos destacado en innumerables ocasiones las funciones del Jurado son "meramente tasadoras" [por todas, Sentencias de esta Sala (Sección 4ª) de 1 de octubre de 2015 (rec. 389/2013) y 14 de septiembre de 2017 (rec. 380/2016)].

El Excmo. Ayuntamiento de Madrid sostiene que la superficie a valorar ha de ser de 1.377 m2, aduciendo en los escritos rectores formalizados en los procedimientos acumulados en su respectiva posición procesal de actora y codemandada que el expediente de justiprecio venía referido a una porción de suelo (finca catastral 9370127VK4797A0001EX) que afecta parcialmente a las fincas del Patrimonio Municipal de Suelo núm. 33.003 y 25.386. La primera de ellas obtenida en virtud de operaciones de parcelación (agrupación/segregación) en el AOE. 00.08, tratándose de la parcela resultante DS.10, que figuraba inscrita en el Registro de la Propiedad a favor del Excmo. Ayuntamiento de Madrid [finca registral número 12.475 del Registro de la Propiedad número 48 (36.038 m2), finca registral número 76.266 del Registro de la Propiedad número 17 (279,40 m2) y finca registral número 71.589 del Registro de la Propiedad número 30 (11.202,60 m2)]. Por su parte la finca 25.386 fue obtenida conforme al Proyecto de compensación del API.20.09. Sector II/4 "Las Rosas", de fecha 22 de junio de 1994, siendo la parcela 10 (B.14/11). Se corresponde con la parcela resultante de SG exterior en el proyecto de compensación: La afección de dichas fincas sería de 381 y 327 m2, respectivamente, por lo que la superficie total a expropiar no sería de los 2.085 m2 justipreciados por el Jurado sino de 1.377 m2.

Aduce, finalmente, la Administración municipal que, con posterioridad, se siguió el expediente de parcelación de parcelas sitas en el AOE 00.08 "PARQUE OLIMPICO-SECTOR OESTE" tramitado en el año 2022, afectando a las parcelas del Inventario del Patrimonio municipal de Suelo 34.494 (finca registral 76939 de Registro de la Propiedad núm. 30) y 34.192 (finca registral 77708 de Registro de la Propiedad núm. 30), que figuran en el Registro como de titularidad municipal.

Tercero.-A efectos probatorios de lo expuesto en el fundamento de derecho que antecede vino a aportar el Excmo. Ayuntamiento de Madrid con la demanda formalizada en el rec. 185/2023 las fichas correspondientes del Inventario del Patrimonio Municipal de Suelo (documentos 1.1 y 1.2), así como Informe de la Subdirección General de Inventario y Valoraciones de 27 de mayo de 2022 (documento núm. 1), en el que se consignan todos los datos en los que sustenta la aludida Corporación local su pretensión de reducción de la superficie que ha de tenerse en cuenta a los efectos expropiatorios que nos ocupan.

Por su parte, Lucky Fields, S.L. vino a aportar con su escrito de demanda (documento núm. 1) informe pericial realizado por Ingeniero Topógrafo, en el que se analizan detalladamente las inscripciones del Registro de la Propiedad en las que figuran los distintos titulares dominicales, linderos y datos físicos de la primitiva finca registral 2.582 (que se dividió materialmente en las registrales 18000 y 18001, correspondiendo a las parcelas 100 y 101 de las hojas kilométricas 1c y 2 c de la Alameda de Osuna y con las parcelas 25 y 26 del Avance del Polígono 25 de Barajas), los Parcelarios Topográficos y las distintas actuaciones urbanísticas que han afectado a la registral 18001:

a) En primer lugar, el Proyecto denominado Vía Borde Hortaleza Tramo 2 (M-40) en cuanto a una superficie total de 24.681 m2, tras la ampliación de la expropiación de la finca 29 del Proyecto y según la superficie reflejada en las Actas de ocupación y pago y Acta complementaria -Proyecto realizado mediante cartografía parcelaria municipal-, si bien la superficie real ocupada, según el perito, es de 25.007 metros cuadrados, exponiéndose en el informe que dicha superficie real ocupada se obtiene "(...) de acuerdo con la medición georreferenciada mediante coordenadas U.T.M Huso 30, Sistema de referencia ETRS89 realizada por el topógrafo en la cartografía utilizada por el Ayuntamiento de Madrid", matizando el perito autor del informe que "(...) el trabajo del topógrafo se ha realizado ajustándose en todo momento a los planos parcelarios municipales del Ayuntamiento de Madrid utilizados para la aprobación de los Proyectos de Expropiación".

b) Y en segundo lugar, el Proyecto de Expropiación denominado "Nueva Conexión de la CN II y el Distribuidor Este", que afectó a una superficie de 2.955 m2 de la aludida finca registral 18001, según resulta del montaje del plano de Proyecto expropiatorio sobre cartografía municipal.

De dichas actuaciones resultaban, por lo que aquí interesa, dos restos de la finca 18001 que se denominaron "Resto 1" y "Resto 2", con superficies de 571 y de 1.514 metros cuadrados, respectivamente, adjuntándose a la demanda (documento núm. 3) plano georreferenciado elaborado por el Ingeniero topógrafo autor del informe a que acabamos de hacer mención, en el que identifica sobre la cartografía municipal del Proyecto de Expropiación la superficie resto no expropiada y las fincas colindantes.

Cuarto.-Atendidas las pormenorizadas explicaciones que se contienen en el informe topográfico aludido, la circunstancia de haber tomado en consideración el perito autor del mismo, además de datos registrales y catastrales, la cartografía de los Proyectos expropiatorios de los que derivaban los restos de la finca registral a que venía referida la solicitud de expropiación en su momento formulada al amparo de lo dispuesto en el artículo 94 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid y la cartografía municipal, sobre la que se efectuó medición georreferenciada, asignamos mayor fuerza de convicción a las conclusiones alcanzadas por el perito de la actora que las que pretende hacer valer el Excmo. Ayuntamiento de Madrid en base a los medios probatorios anteriormente expuestos.

Y ello máxime teniendo en cuenta: i) el informe del Servicio de Inventario de Suelo de 16 de abril de 2020 (folio 87 del expediente administrativo, en relación con el documento núm. 4 de la demanda formalizada por Lucky Fields, S.L.) en el que se afirma, taxativamente, que "el denominado resto 2, con una superficie según plano de 1.514 m2, no consta en el Inventario del Patrimonio Municipal del Suelo como terreno de titularidad municipal", lo que no parece cohonestarse con las conclusiones alcanzadas en el informe que pretende hacer valer el Excmo. Ayuntamiento (en el que se alude a agrupación de fincas previamente obtenidas), desprovisto de datos esenciales para poder dilucidar si, como en el mismo se asevera, se produce una parcial superposición de los restos de la registral 18.001 con las fincas de titularidad municipal que en el mismo se refieren y sustentado en representaciones gráficas no realizadas sobre la misma cartografía municipal utilizada en los Proyectos de Expropiación ya relacionados (según se afirma en el escrito de demanda formalizado por Lucky Fields, S.L. y ha quedado incuestionado); ii) y la resolución de fecha 25 de octubre de 2021, por la que se acuerda el alta catastral de los restos de la finca 18.001, con efectos desde 11 de junio de 2021 y con las superficies antes dichas de 571 y de 1514 metros cuadrados (folios 96 a 111 del expediente administrativo), tras la sustanciación de expediente en el que había comparecido el Consistorio.

No obstante, no podemos dejar de tomar en consideración que, como reconoce la propia Lucky Fields, S.L. en su escrito de demanda y resulta del documento núm. 5 de los aportados con el referido escrito, el Excmo. Ayuntamiento de Madrid ha llevado a cabo la inscripción en el Registro y en el Catastro de la agrupación a la que refiere su informe de julio de 2022 (aduciendo que el expediente fue tramitado irregularmente por no haber recibido la mercantil actora la preceptiva notificación, cuestión que excede del objeto del presente proceso), afectando a la porción 2 de la finca 18.001 en 282 m2 tal y como se acredita con la consulta gráfica y descriptiva del Catastro una vez producida la alteración catastral motivada por dicha inscripción, de modo que en la actualidad el denominado "Resto 2" (finca catastral 9370127VK4797A0001EX) figura en el Catastro con una superficie de 1.232 metros cuadrados.

Consecuentemente con todo lo expuesto y a los meros efectos de la resolución de las cuestiones suscitadas en la presente litis (esto es, de la determinación de la superficie de la finca expropiada en orden a la cuantificación del importe que ha de ser abonado a la propiedad en concepto de justiprecio, sin que ello suponga una declaración definitiva de la titularidad dominical de las superficies cuestionadas, la cual queda reservada a los órganos del orden jurisdiccional civil) debemos tener como expropiada una superficie total de 1.803 metros cuadrados, resultante de la suma de los que hemos denominado Resto 1 y Resto 2 y detrayendo la porción que ya no figura inscrita registral y catastralmente a nombre de Lucky Fields, S.L. (282 m2).

Quinto.-Los restos de la finca registral 18.001 a que venimos haciendo mención fueron incluidos por el Plan General de Ordenación Urbana de 1997 dentro del Área de Ordenación Especial (AOE) 00.08 "Parque Olímpico-Sector Oeste", ámbito cuyo destino es el dotacional de servicios colectivos, habiendo sido valorados los terrenos por el Jurado Territorial como suelo en situación básica de suelo urbanizado.

Pues bien, respecto a dicha AOE 00.008 en cuestión y a propósito de los recursos entablados frente a la modificación del Plan General aprobada definitivamente mediante Acuerdo del Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid de 30 de diciembre de 2016 el Tribunal Supremo concluye, en la Sentencia de 21 de octubre de 2020 (RC 6895/2018) a que hace mención Lucky Fields, S.L. en su escrito de demanda, que el suelo incluido en el referido ámbito es suelo urbano consolidado por los razonamientos que se vierten en el fundamento de derecho décimo primero de la meritada Sentencia, descartando la solución acogida en la instancia respecto a la condición de suelo urbano no consolidado, atendiendo a la realidad fáctica concurrente.

En el aludido fundamento, comienza por recordarse que lo que viene diciendo el Alto Tribunal, desde la STS de 23 de septiembre de 2008 (RC 4731/2004), seguida de otras muchas posteriores, es que "no resulta admisible que un suelo urbano que ya estaba consolidado en su uso, edificación y estructura, pueda perder la categoría de consolidado para degradarse a no consolidado por la circunstancia de que el nuevo planeamiento prevea una determinada transformación urbanística, aunque sea integral, doctrina jurisprudencial que ha de servir para interpretar el ordenamiento jurídico autonómico, pues, como declaró el Tribunal Constitucional en sus Sentencias 164/2001, de 11 de julio de 2001 y 54/2002, de 27 de febrero de 2002 , aunque los criterios de distinción entre las categorías primarias del suelo urbano es un cometido que corresponde detallar a la legislación autonómica, ello ha de ser siempre dentro de los límites de la realidad",lo que comporta, en el plano de la gestión urbanística y como puntualiza la STS de 14 de julio de 2011 (RC 1543/2008) "(...) la imposibilidad de someter al régimen de cargas de las actuaciones sistemáticas, que son propias del suelo urbano no consolidado, a terrenos que merecían la categorización de urbano consolidado conforme a la realidad física preexistente al planeamiento que prevé la nueva ordenación, la mejora o la reurbanización; y ello porque no procede devaluar el estatuto jurídico de los propietarios de esta clase de suelo exigiéndoles el cumplimiento de las cargas y obligaciones establecidas para los propietarios del suelo no consolidado",pues "(...) Tal degradación en la categorización del terreno por la sola alteración del planeamiento, además de resultar ajena a la realidad de las cosas, produciría consecuencias difícilmente compatibles con el principio de equidistribución de beneficios y cargas derivados del planeamiento, principio éste que, según la normativa básica ( artículo 5 de la Ley 6/1998 ), las leyes deben garantizar( STS 23 de septiembre de 2008 antes citada).

Partiendo de dicha doctrina y destacando que, a diferencia de los supuestos a que se referían las SSTS 1345/2017, de 20 de julio (RC. 2168/2016) y 1561/2017, de 17 de octubre (RC. 3447/2015), nos encontramos en presencia de una actuación de dotación y no de urbanización, expone la STS 21 de octubre de 2020 que estamos examinando lo que sigue: "En el supuesto de autos debemos recordar que estamos en presencia de un sistema general ---por tanto, de destino público, preferentemente deportivo, e inicialmente olímpico-deportivo---; con la Modificación anulada se pretende reservar una parcela (de 88.150 m2, convirtiéndola en un Área de Planeamiento Específico), dentro un ámbito total de 1.128.654 m2, que sigue teniendo un destino o uso deportivo, en deportivo privado, procediendo a la segregación de la misma del sistema general público y enajenándola al Club de Futbol recurrente.

El planeamiento de 1997 consideraba la totalidad de los terrenos del área como suelo urbano, que, además, constituía un sistema general deportivo, y que contaba con la consideración de SUC. Por tanto, como tal SUC, no resulta procedente ---ni entonces, ni ahora tras la Modificación--- la exigencia de nuevas cesiones en relación con la parcela desagregada y posteriormente vendida; otra cosa será la compensación, indemnización o monetización por la mayor edificabilidad que se le atribuye a la nueva zona privada (...).

Pero, al margen de todo ello, es que, la actuación prevista para la zona es la de una actuación de dotación, sin que se haya acreditado lo contrario. Obviamente las dotaciones se establecerán y desarrollarán en función de los usos públicos que se establezcan, tras la flexibilización de los mismos prevista en la Modificación, de entre las posibilidades previstas en el artículo 25.1 del RPU; pero lo importante es que el área ya está transformada ---no se está, pues, en presencia de una actuación de transformación, porque la zona ya "es ciudad", y, con la dotación se va a "mejorar ciudad"---, y cuenta con las infraestructuras para las actividades públicas a las que se va a destinar. Por todo ello, no puede considerarse incorrecta la continuidad del suelo como SUC, pese a la modificación introducida, en los términos expresados".

Concluye el fundamento de derecho décimo primero de la reiterada STS 21 de octubre de 2020 aseverando que "Toda la zona (la AOE, y dentro de ella, la nueva APE) sigue siendo, pues, SUC como consecuencia de la realidad física de la zona, que encaja en la definición de este tipo de suelo (artículo 14 de la LSM), y porque así se contemplaba en el PGOUM de 1997; esto es, la actual pormenorización de la APE como suelo deportivo privado no le hace perder, ni al suelo de la APE, ni a toda el AOE, la condición inicial de SUC".

Sexto.- Sentado lo anterior, ha quedado incuestionado y resulta incuestionable, a la vista del destino de los terrenos objeto del expediente de justiprecio a dotacional de servicios colectivos, que los mismos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística (dejaremos para ulterior análisis la cuestión de la edificabilidad asignada al AOE 00.08).

Deviene aquí aplicable, en consecuencia, lo dispuesto en el artículo 37.1 a) del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, que, para estos concretos supuestos, viene a establecer que "(...) se les atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido".El artículo 21 del Reglamento de Valoraciones incluye los parámetros a tener en cuenta para el cálculo de la edificabilidad media, en tanto que el artículo 20.3 del aludido Reglamento puntualiza que a los efectos que nos ocupan "(...) se entiende por ámbito espacial homogéneo, la zona de suelo urbanizado que, de conformidad con el correspondiente instrumento de ordenación urbanística, disponga de unos concretos parámetros jurídico-urbanísticos que permitan identificarla de manera diferenciada por usos y tipologías edificatorias con respecto a otras zonas de suelo urbanizado, y que posibilita la aplicación de una normativa propia para su desarrollo".

La STS 24 noviembre 2021 (RC. 77/2021), abordando la interpretación del art. 24.1.a) del Texto Refundido de la Ley del Suelo, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2008 de 20 de junio, con cita de diversos precedentes de la Sala Tercera, recuerda que se ha elaborado una amplia jurisprudencia, que arranca ya del art. 29 de la Ley 6/98 y que destaca que la finalidad de la fórmula de cálculo de la edificabilidad media en el ámbito espacial homogéneo no es otra que el cálculo del aprovechamiento patrimonializable de terrenos que no lo tienen asignado por el planeamiento -atribución efectiva de usos e intensidades susceptible de adquisición privada-, de forma que a las parcelas dotacionales en suelo urbanizado les corresponderá una edificabilidad, a los solos efectos de su valoración, muy semejante o análoga a la de las parcelas edificables próximas que estén integradas en el mismo Ámbito Espacial Homogéneo, lográndose así un equilibrio más justo en la distribución de beneficios y cargas al comparar las parcelas con edificabilidad asignada (edificables) y las que no la tienen asignada (dotacionales) integradas en el mismo ámbito espacial homogéneo. Como precisa la STS 24 septiembre 2018 (rec. 1950/2016), se trata de una norma de valoración del sacrificio patrimonial derivado del ejercicio de la potestad expropiatoria que "persigue garantizar que el propietario de los terrenos expropiados, que carecen de aprovechamiento lucrativo, no se vea perjudicado por la distribución urbanística de los servicios y dotaciones y se valore su propiedad aplicando un aprovechamiento equivalente al reconocido por la ordenación urbanística a los demás propietarios, mediante la determinación, a esos solos efectos valorativos, de la media ponderada de los aprovechamientos, referidos al uso predominante, asignados en el ámbito correspondiente".

En cuanto a la determinación del aprovechamiento en el ámbito espacial homogéneo declara la STS 24 noviembre 2021 citada que, tratándose de terrenos en situación de urbanizados, los mismos han asumido ya las cargas que comporta la transformación urbanística con la integración en la malla urbana y la existencia de los servicios propios del suelo de esas características (aseverar otra cosa, es decir, que los terrenos no han soportado el proceso ordinario de cesiones para acceder a la condición de suelo urbanizado, que implica afirmar que la consideración del suelo como urbanizado en el planeamiento no ha valorado estas circunstancias, precisa de una justificación suficiente para desvirtuar la previsión legal en contrario). Y si a dichos terrenos ha de asignárseles un aprovechamiento por comparación -dado que no se le asigna por el planeamiento por su destino- es indudable que esa asimilación ha de serlo a los restantes terrenos del ámbito que se toma en consideración, debiendo concluirse que los propietarios de ese ámbito han patrimonializado un determinado aprovechamiento, con independencia de las cesiones que, entre otras cargas, le impone el planeamiento como contrapartida por las facultades de la transformación urbanística, que ya fueron realizadas. Y es claro que en ese aprovechamiento patrimonializado no están incluidos los terrenos destinados ni a dotaciones públicas adscritas a la ejecución del planeamiento ni los terrenos necesarios para viales y zonas verdes.

Así las cosas, el aprovechamiento procedente será el neto del ámbito espacial de referencia, es decir, aquel que se obtiene al excluir los terrenos dotacionales y para viales y zonas libres, pues la solución contraria equivaldría a hacer depender el valor de las fincas afectadas de la finalidad a que el planificador destina la zona donde se hallan. Para la determinación del aprovechamiento, por tanto, ha de descontarse de la superficie total la destinada a usos dotacionales no lucrativos, tomándose en consideración únicamente la superficie con aprovechamiento lucrativo, en cuanto lo que se persigue es determinar el aprovechamiento patrimonializable por metro cuadrado en el espacio considerado, que es el que puede ser objeto de justiprecio en cuanto representativo del sacrificio efectivo derivado de la expropiación [ SSTS 11 octubre 2011 (cas. 1596/2008), 10 diciembre 2013 (cas. 5170/2010), 13 noviembre 2017 (cas. 1596/2008), 24 septiembre 2018 (cas. 1950/2016), entre otras muchas]. Y ha de estarse, a los efectos que nos ocupan de valoración de terrenos que no tienen asignado aprovechamiento lucrativo, al referido al uso predominante, que es, precisamente, el que representa el destino principal de la zona, como puntualiza la última de las Sentencias citadas, reproduciendo argumentación vertida en la de 11 de octubre de 2011, ya que otra cosa conduciría a resultados carentes de justificación económica y, por ello mismo, arbitrarios.

Debemos notar, con la STS 27 septiembre 2016 (RC. 3069/2014) que el aprovechamiento medio del área de reparto no se corresponde con la edificabilidad a que se refiere la normativa aplicable, "porque no es equivalente aprovechamiento lucrativo y aprovechamiento tipo; aquel es el que le correspondería a un determinado terreno conforme a todas las determinaciones que le impone el planeamiento; en tanto que el aprovechamiento tipo o medio es el mecanismo de que se sirve el planificador para hacer la asignación concreta de distribución de beneficios y cargas cuando se trata de la transformación urbanística de terrenos",al igual que el legislador impone acoger la tipología mayoritaria y no la media.

Séptimo.- En cuanto al ámbito espacial que debe tomarse en consideración a efectos valorativos la STS 12 diciembre 2016 (RC. 1821/2015) destaca que "El Legislador de 2007 ha prescindido de la delimitación del polígono fiscal que se establecía en la Ley de 1998, que por su excesiva amplitud obligaba a complejas determinaciones sobre usos predominantes no siempre fácil de utilizar a la hora de aplicar el cálculo del aprovechamiento, obligando a la aplicación de coeficientes de homogeneización difíciles de justificar detalladamente. Por ello se acude ahora al concepto jurídico indeterminado de ámbito espacial homogéneo, que ha de concretarse en función de los usos y tipología de las edificaciones, porque son esa uniformidad en el destino de los terrenos los que aconsejan extender a terrenos sin aprovechamiento en el planeamiento el aprovechamiento que previsiblemente habría conferido el planificador, caso de no haberse destinado los terrenos a dotaciones públicas sin adscripciones a unidades de actuación. Así pues, será el uso y la tipología, dentro del mismo, el que determinará la configuración del ámbito espacial homogéneo, porque serán esas determinaciones a las que deba aplicarse unas mismas normas de edificación. Y esas condiciones deberán ser tenidas en cuenta en cada caso concreto, de ahí que el Legislador haya dejado al interprete determinar en cada caso el concreto ámbito espacial que reúne esas condiciones, haciendo abstracción tanto de los criterios espaciales que utiliza la normativa catastral e incluso la misma normativa urbanística".

La STS 27 septiembre 2016 (RC. 3069/2014) expone que habrá que determinar, en cada caso, "(...) la delimitación geográfica de características homogéneas, es decir, de iguales caracteres o de elementos iguales, como se define por el Diccionario, en suma, de determinaciones urbanísticas",añadiendo que "(...) esa delimitación ha de aparecer suficientemente motivada, tomando en consideración que en la determinación concreta que en cada caso se haga de ese ámbito habrá de tenerse en cuenta una identidad de determinaciones urbanísticas".

La STS 18 septiembre 2017 (RC. 3809/2015) afirma que el aprovechamiento a efectos valorativos sólo puede ser hallado regresando a la jurisprudencia sobre "las fincas representativas del entorno" y la STS 24 septiembre 2018 (RC. 1950/2016) refiere el cálculo del aprovechamiento, asimismo, a un "entorno representativo", concluyendo, a la vista de la regulación contenida en el artículo 24 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 2008 y del artículo 20.3 del Reglamento de Valoraciones aprobado por Real Decreto 1492/2011, que se trata de identificar un entorno diferenciado por sus condiciones urbanísticas que resulte representativo de los usos y aprovechamientos de la zona, el cual será más o menos amplio dependiendo del grado de dificultad para determinar qué es lo representativo ( STS 11 octubre 2011) y que, incluso, en ausencia de un entorno adecuado cuyo aprovechamiento pueda ser razonablemente aplicado a la finca que se debe valorar, puede llevar a tener en cuenta el aprovechamiento medio de todo el Plan General de Ordenación Urbana pues, a falta de otros datos, el único entorno representativo viene dado por todo el territorio comprendido en el planeamiento general ( SSTS 29 noviembre 2005 y 21 febrero 2006).

Se trata por lo tanto de identificar un entorno diferenciado por sus condiciones urbanísticas que resulte representativo de los usos y aprovechamientos de la zona, que no tiene que coincidir necesariamente con un polígono fiscal -si bien, como puntualiza la STS 18 diciembre 2017 (RC. 3029/2016), tampoco la nueva normativa impide determinar, en su caso, el aprovechamiento conforme al polígono fiscal, desde el momento en que el artículo 24 del Texto Refundido de 2008 no lo excluye de manera taxativa- como tampoco puede quedar predeterminado el ámbito por la normativa urbanística [ SSTS 27 septiembre 2016 (RC. 3069/2014), 12 diciembre 2016 (RC. 1821/2015), 27 enero 2017 (RC. 1998/2015) y 22 junio 2017 (RC. 344/2016), entre otras].

Octavo.- Descendiendo al caso concreto aquí examinado, el Jurado, partiendo de la consideración de suelo urbano consolidado (suelo en situación de urbanizado), atiende como edificabilidad del área homogénea al aprovechamiento del AUC 20.02 (Barrio de Canillejas, según se expone en la demanda formalizada en los autos 107/2023 y ha quedado incontrovertido), a la que asimila el suelo a valorar, según manifiesta, por proximidad y uso, aplicando un coeficiente de 1,57 m2/m2.

Por su parte la expropiada aportó con su hoja de aprecio y pretende hacer valer un estudio de la edificabilidad neta de las parcelas colindantes con el AOE 00.08 ubicadas en el Barrio de Rosas, de uso residencial, del que se obtuvo un coeficiente de edificabilidad de 4,24 m2/m2, descontando los anejos, trasteros y plazas de garaje (folios 118 a 123 del expediente administrativo).

Y el Excmo. Ayuntamiento de Madrid aduce en el escrito de contestación formalizado en los autos 107/2023 que el ámbito de ordenación AOE.00.08 dispone de una ordenación urbanística pormenorizada y completa en el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid y, más en concreto, en virtud de la modificación puntual de dicho instrumento de planeamiento aprobada definitivamente el 30 de diciembre del 2016 -cuya conformidad a Derecho fue declarada por la STS 21 de octubre de 2020 (RC. 6895/2018) a que hemos hecho mención en el fundamento de derecho quinto de la presente Sentencia-, de cuyas condiciones de aprovechamiento resulta un índice de edificabilidad bruta de 0,244 m2/m2. Ello supone, según la tesis postulada por dicha Administración local, que la edificabilidad patrimonializable es de 0,2196 m2/m2, resultado de la deducción del 10% en aplicación del artículo 18 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid y que se corresponde con el ámbito espacial homogéneo que define y determina el Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo.

Noveno.- No podemos acoger el argumento que ofrece el Excmo. Ayuntamiento de Madrid a que acabamos de hacer mención.

En efecto, debemos recordar, con la precitada STS 21 de octubre de 2020 (RC. 6895/2018), que estamos "(...) en presencia de un sistema general ---por tanto, de destino público, preferentemente deportivo, e inicialmente olímpico-deportivo---; con la Modificación anulada se pretende reservar una parcela (de 88.150 m2, convirtiéndola en un Área de Planeamiento Específico), dentro un ámbito total de 1.128.654 m2, que sigue teniendo un destino o uso deportivo, en deportivo privado, procediendo a la segregación de la misma del sistema general público y enajenándola al Club de Futbol recurrente",por lo que no puede tenerse el AOE 00.08 (con la superficie y específicas circunstancias concurrentes en cuanto a su uso o destino), como área espacial homogénea ni asignar a la superficie mayoritaria que conforma el ámbito (toda ella con destino dotacional y, por ende, sin aprovechamiento lucrativo) una edificabilidad que solo podría referirse a la parte segregada a la que se asigna un uso o destino privado deportivo y que, de hecho, pasa a conformar un Área de Planeamiento Específico con ocasión de la modificación aprobada en el 2016. A lo que se añade que el aprovechamiento patrimonializable que pretende aplicar la Corporación local es el resultado de detraer del índice medio de edificabilidad bruta el 10% a que se refiere el artículo 18 de la Ley del Suelo autonómica, esto es, en concepto de cesiones obligatorias y gratuitas que, como hemos visto con anterioridad y razona la STS 21 de octubre de 2020, con cita de diversos precedentes de la Sala Tercera de dicho Tribunal, resulta improcedente cuando nos encontramos ante un ámbito de suelo que ha sido específicamente declarado en la aludida sentencia como urbano consolidado.

No existiendo en el acuerdo de justiprecio impugnado más razonamiento sobre los motivos por los que se ha escogido como área espacial homogénea la AUC 20.02 que los consistentes en la posible asimilación por su "proximidad y uso" con los terrenos justipreciados (ubicados, según se indica en dicha resolución, en el Distrito de San Blas-Canillejas), de los medios probatorios practicados tampoco se infiere, fuera de los indicados criterios, motivo concluyente alguno por el que pudiera tenerse como tal área espacial la indicada AUC 20.02 tomada en consideración por el Jurado Territorial.

Es de tener en cuenta, por otra parte, la dificultad que ofrece determinar un ámbito espacial homogéneo cuando, como reconoce el propio Ayuntamiento en la demanda formalizada en los autos 185/2023, no existe mercado sobre el uso característico en el ámbito (dotacional servicios colectivos) y el análisis de las zonas colindantes o más próximas con uso residencial arroja unas muestras muy heterogéneas, al incluirse en diferentes barrios, con distintas tipologías edificatorias y técnicas constructivas. En estas mismas consideraciones incide el informe elaborado por el Perito judicial, en el que se expone que "El AOE 00.08, está rodeado de zonas con planeamientos diferentes, con construcciones entre 1950 y 2020 y con distintas edificabilidades (APE 20.11, NZ 3.1.a, APR 20.02, NZ 5.3, APE 20.4, NZ 4, APE 20.02 y API 20.09)", por lo que asevera el perito autor de dicho informe que "La elección del dato de edificabilidad fijándose en un único sector sería un error", acogiendo por tales motivos el perito judicial el criterio de determinar el ámbito espacial homogéneo en base a las condiciones que se indican en la pericial judicial (parcela próxima al límite del AOE, uso característico residencial y tipología de vivienda colectiva). Si el criterio podría, a primera vista, parecer acertado, lo cierto es que, como puso de manifiesto el Letrado Consistorial en trámite de conclusiones, dicho perito no delimita ámbito espacial alguno -y, por tanto, no calcula su superficie- ni tiene tampoco en cuenta la superficie de suelo dotacional público existente para su correspondiente deducción, realizando una selección de inmuebles que se expresa responde a la "agregación de un número suficiente de parcelas del entorno, con diferentes normativas, a fín de crear una media de edificabilidad suficientemente justificado" pero que, precisamente por ello, no responde a la exigencia reglamentaria de fijar ámbito espacial homogéneo atendiendo a concretos parámetros jurídico-urbanísticos que permitan identificarlo de manera diferenciada por usos y tipologías edificatorias con respecto a otras zonas de suelo urbanizado, y que posibilita la aplicación de una normativa propia para su desarrollo. De hecho se incluyen, como se expone en el propio dictamen pericial, tipologías edificatorias muy diferentes entre ellas (NZ 3.1.a "bloque abierto"; NZ 4 "Manzana cerrada"; o API "Edificación en altura con urbanización interior").

Finalmente, la delimitación propuesta por la parte actora toma como ámbito espacial homogéneo el Barrio de Rosas en que, según indica el propio perito judicial en su dictamen, se incluyen los restos de la finca a valorar. Sin embargo, no realiza la recurrente el cálculo de la edificabilidad conforme a la ecuación que se define en el Reglamento, sin cuantificarse tampoco la superficie del ámbito, de las dotaciones existentes o de los respectivos valores de repercusión, tanto de las parcelas asignadas, como el del sector de referencia, tal como puso de manifiesto la Letrada Consistorial en trámite de conclusiones.

Décimo.-A la cuestión atinente a la deficiente justificación y delimitación del ámbito espacial homogéneo, conforme a la normativa y doctrina jurisprudencial que hemos expuesto en el cuerpo de la presente Sentencia, se añade el hecho de haber tomado en consideración el Jurado Territorial, en la aplicación del método residual que contempla el artículo 37.1 del Texto Refundido, el valor en venta de la vivienda resultante de aplicar un coeficiente reductor del 10% de negociación del precio de venta a los testigos de portales inmobiliarios.

Se toman en consideración por el Jurado, en consecuencia, valores carentes de certidumbre que no se corresponden con transacciones reales siendo que, como recuerda la STS 22 marzo 2018 (cas. 495/2018), con referencia a la utilización, precisamente, de la base de datos "Idealista" (junto con otras fuentes, tales como un informe de la revista "Inmueble", datos estadísticos del Ministerio de Fomento, artículos de prensa del suplemento inmobiliario del diario "ABC" y ofertas de ventas publicadas en periódicos), conforme a reiterada jurisprudencia "(...) la aplicación del método residual fundado en valores de mercado ha de apoyarse en la acreditación de la certeza y seguridad de los mismos, y que cuando se trata de suelo urbanizable y no se disponga de fuentes fiables que permitan obtener el precio de mercado del producto inmobiliario, antes de utilizar cifras meramente especulativas, resulta más adecuado valerse de los índices objetivos fijados oficialmente para las viviendas de protección oficial ( sentencias de 3 de julio de 2012 -recurso 3463/2009 -, 7 de julio de 2014 - recurso 4431/2011 -, 15 de septiembre de 2014 -recurso 1860/2013 - y 22 de noviembre de 2017 -recurso 1566/2016 -)"y ello máxime tratándose de mercados inmobiliarios que, como acontece en el caso de la ciudad de Madrid, claramente son calificables, en expresión empleada en la STS 3 julio 2012 aludida, de "maduros y desarrollados", como también el Alto Tribunal califica de "desviación metodológica", desprovista por ello de fiabilidad y poder de convicción, que para la fijación del valor inmobiliario de mercado se esté a meras ofertas que son "simples valores hipotéticos que no tienen por qué corresponder con los precios definitivos de transacciones"pues, como puntualiza la STS 6 junio 2018 (cas. 487/2017) por más que las páginas de Internet faciliten cómodamente una prolija consulta de muestras, se trata de meras propuestas del vendedor no filtradas por profesional técnico alguno que incorpore criterios reales del mercado existente, siendo que, al poner el propio interesado el precio en venta, su realidad ofrece serias dudas de verosimilitud en cuanto a la efectividad de las mismas.

En el mismo sentido se ha pronunciado esta Sala y Sección en Sentencia de 28 de julio de 2023 (rec. 68/2022) que, con referencia a una pericial en la que se habían utilizado como testigos comparables anuncios extraídos de la plataforma "Idealista" y reiterando argumentación vertida en la Sentencia de la Sección 4ª de esta misma Sala de 21 de marzo de 2023 (rec. 107/2021) en cuanto al rigor exigible a la aportación de testigos de ofertas, que tengan la consideración de ciertos y seguros, se expone, respecto a los precios extraídos de portales inmobiliarios lo que sigue: "(...) En la metodología aplicativa del método residual estático debemos resaltar que uno de los condicionantes que más influyen en el resultado final es el valor en venta del producto inmobiliario final, por lo que resulta necesario proceder con extrema cautela en la elección de los que se estimen adecuados, y para ello resulta esencial tener en cuenta la procedencia de la fuente de datos y así como el método utilizado para la determinación cuantitativa de este capital concepto, obtenido a través de transacciones reales, siendo preciso, en todo caso, un mercado representativo. [...] Pues bien, el dictamen pericial emitido con relación al caso de los presentes autos no cumplimenta todas las exigencias impuestas a efectos de desvirtuar la presunción de acierto de la resolución impugnada del Jurado de Expropiación, por cuanto que el perito judicial, en su ,remite, en orden la averiguación del valor en venta aplicable, a datos del <índice inmobiliario de Fotocasa y el IESE>, de y de la >plataforma Idealista>, pero no facilita, de modo concreto y documentado, información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas de comparables que reflejen adecuadamente la situación del mercado afectante a la finca expropiada".

Si a lo anterior añadimos la omisión de la aplicación de factor alguno de homogeneización por razón de la localización o de la antigüedad, como impone el artículo 24 del Real Decreto 1492/2021 -todo ello sumado a las objeciones anteriormente expuestas a propósito de la delimitación del ámbito espacial homogéneo- la conclusión que se impone es la de haber quedado en este caso desvirtuada la presunción de acierto de la resolución administrativa impugnada.

E idénticas objeciones podríamos predicar tanto del estudio de mercado que la propiedad vino a aportar con su hoja de aprecio como del informe del perito judicial, que selecciona los testigos comparables para la fijación del valor unitario de venta realizando una prospección de las ofertas en portales inmobiliarios, en tanto que el estudio de mercado aportado por Lucky Fields, S.L. con su escrito de demanda (documento núm. 6), obtenido a través de la aplicación MVI (módulo de valoración inmobiliaria) del Colegio de Registradores de la Propiedad, del que, a partir de 6 testigos de operaciones de transacciones reales, se ha obtenido un valor medio de 3.498,22 €/m2 adolece de las incorrecciones puestas de manifiesto por el Excmo. Ayuntamiento de Madrid en su escrito de contestación, al haberse tomado en consideración la superficie registral que, en ocasiones y como justifica la documental aportada con el referido escrito, no se corresponde con la que ha de tomarse en consideración, por incluirse elemento o usos que no computan edificabilidad.

Décimo primero.- La conclusión que extraemos de cuanto antecede es que, por más que deban prosperar los recursos acumulados por haber quedado desvirtuada en el caso concreto la presunción de acierto del acuerdo del Jurado Territorial -con la consecuente declaración de nulidad del acto impugnado, por no ser conforme a Derecho-, no podemos acoger ninguna de las valoraciones alternativas propuestas por los litigantes ni la que ofrece el perito judicial en su informe.

De ahí que, con estimación parcial de los recursos contencioso administrativos interpuestos por Lucky Fields, S.L. y por el Excmo. Ayuntamiento de Madrid, debamos diferir a ejecución de Sentencia la determinación del justiprecio, partiendo de las bases que resultan de cuanto ha quedado razonado en el cuerpo de la presente resolución, esto es: i) Tomando como superficie expropiada la de 1.803 metros cuadrados; ii) Y aplicando a los terrenos el método de valoración correspondiente a suelo urbano consolidado -en situación de urbanizado- sin asignación de aprovechamiento lucrativo, con la consecuente fijación debidamente razonada del ámbito espacial homogéneo y aplicación de los criterios normativos y jurisprudenciales expuestos (en particular, delimitación geográfica con determinación de la superficie total del ámbito considerado y detracción de la superficie sin aprovechamiento lucrativo, con observancia de lo prevenido en los artículos 20 y 21 del Real Decreto 1492/2011).

Décimo segundo.- Dada la estimación parcial de los recursos, no procede hacer especial pronunciamiento en cuanto a las costas procesales causadas.

Por todo lo cual y vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación,