Sentencia Contencioso-Administrativo 2791/2024 Tribunal Superior de Justicia de Cataluña. Sala de lo Contencioso-Administrativo. Sección Segunda, Rec. 662/2022 de 18 de julio del 2024

PRIMERO.- El objeto del recurso.

La representación procesal de DÑA. Graciela formula recurso contencioso administrativo, contra el acuerdo del Jurado de Expropiación de Cataluña, Sección de Barcelona, de fecha 29-7-2021 que estimó en parte el recurso de reposición formulado en el seno del Expediente núm. NUM000 contra el Acuerdo del JEC de fecha 21-5-2021 que fijó el justiprecio de la finca registral núm. NUM001 ubicada en el DIRECCION000 de Barcelona en la cantidad de 230.488,37 euros.

SEGUNDO.- El acuerdo recurrido y las alegaciones de las partes.

2.1.- El acuerdo recurrido.

Se parte de una expropiación por ministerio de la Ley (114.2 TRLUC) de una finca sita en DIRECCION000 de Barcelona. Constan los siguientes datos considerados por el Jurado:

"-Superfície de sòl: 144 m²;

-Superfície construïda: 114 m².

-Motiu de l'expropiació: La finca està afectada per Sistema viari (clau 5).

-Dades urbanístiques: Classificació: Sòl urbà consolidat. Qualificació: Sistema Viari. (Clau 5) AA22 de MPGM en l'àmbit del Barri del Carmel i entorns aprovada definitivament l'1 de juny de 2010, publicada pel DOGC de data 20 de setembre de 2010.

-Planejament vigent: Pla General Metropolità de Barcelona (PGM) aprovat definitivament per la Comissió Territorial d'Urbanisme de Barcelona, el 14 de juliol de 1976.

-Descripció: Edificació planta baixa amb front al DIRECCION000 i DIRECCION001 amb pati al fons de la parcel·la, al DIRECCION000 de Barcelona. La finca està desocupada i sense ús. Atès que l'Ajuntament de Barcelona la declara en estat de ruïna urbanística i ruïna econòmica en data 28/10/2020, a efectes de valoració es considera un solar. Superfície de solar: 143 m² coincidint amb la propietat i l'administració expropiant".

La fecha de valoración es el 10-2-2020. El Jurado, considera los terrenos en situación de suelo urbanizado. El Jurado, aplica los arts. 37 del RDL 7/2015, de 20 de octubre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del suelo y rehabilitación urbana y 21 del RD 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley del suelo.

2.2.- La demanda.

La actora muestra su discrepancia con el acuerdo del Jurado en relación con los siguientes aspectos. En primer lugar, respecto a la delimitación física del denominado "ámbito espacial homogéneo" tomado en consideración por el JEC para la determinación del índice de edificabilidad, aplicable a la parcela expropiada. En segundo y último lugar, y para el improbable caso en que la delimitación del ámbito espacial fuere considerada ajustada al régimen legal vigente, discrepa del coeficiente de aprovechamiento o edificabilidad, extraído por el tasador -fijado en 1,43m2st/m2s-, por ser el resultado de múltiples errores de cálculo y desacierto en el empleo de criterios aplicables.

2.3.- La contestación de la Generalidad.

El letrado de la Generalitat de Cataluña, se opone a la demanda y solicita la desestimación del recurso defendiendo la legalidad y acierto de la valoración del Jurado. En concreto, indica que la valoración de la actora presenta importantes irregularidades y tacha la pericial aportada como no imparcial. En cuanto al ámbito espacial homogéneo, lo considera correcto al haberse tomado un ámbito mayoritariamente coincidente con la clave 13 b/c, zona urbana semi-intensiva, conforme a la fórmula del art. 21 RVLS. En cuanto al cálculo de la edificabilidad, considera que el JEC ha aplicado correctamente la fórmula del art. 21 RD 1492/2011. A continuación, defiende que la valoración de los bienes efectuada por el JEC es ajustada a derecho y que el justiprecio no puede comportar un enriquecimiento injusto a la parte expropiada. Para terminar, recuerda la presunción de acierto de los acuerdos del JEC.

2.4.- La contestación del Ayuntamiento.

La representación procesal del Ayuntamiento de Barcelona, se adhiere a la contestación de Generalitat y defiende la correcta aplicación del art. 21 del RVLS y que los valores dependen de la fecha de la valoración. En cuanto al cómputo del techo comercial, sostiene que el coeficiente 0,60 se aplica para corregir el menor valor de repercusión del suelo destinado a uso comercial en relación con el uso habitacional, considerado uso de referencia por el art. 21 RVLS, teniendo en cuenta que todo el techo de planta baja se dedicaría a uso comercial. A continuación, defiende que la delimitación del AEH, se ha hecho conforme al art. 20.3 RVLS. Finalmente, afirma la corrección de los cálculos contenidos en la resolución del JEC.

TERCERO.- La decisión de la Sala.

Con carácter previo cabe hacer alusión a la reiterada doctrina del TS en la que se atribuye presunción veracidad y acierto del acuerdo valorativo del Jurado; debiendo añadir que la doctrina jurisprudencial ha declarado que la aludida presunción lo es iuris tantum y, por consiguiente, puede ser desvirtuada mediante prueba que demuestre lo contrario ( Sentencias de esta Sala y Sección de 27 de febrero y 25 de septiembre de 1999, 22 de enero y 8 de abril de 2000, 7 de abril, 21 de julio y 22 de septiembre de 2002).

Igualmente el Alto Tribunal en sentencias de 22 de marzo de 1993 (recurso de apelación 4867/90), 10 de mayo de 1993 (recurso de apelación 11.405/90), 12 de marzo de 1994 (recurso de casación 209/92), 26 de marzo de 1994 (recurso de casación 179/92), 26 de marzo de 1994 (recurso de apelación 2284/81) y 9 de mayo de 1994 (recurso de apelación 2904/91), el artículo 43 de la Ley de Expropiación Forzosa obliga a obtener el valor real de los bienes y derecho objeto de expropiación, y es también exacto que cuando, como consecuencia de las valoraciones discrepantes, se practica en el juicio prueba pericial en la forma y con las garantías establecidas por los artículos 610 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento civil, no es suficiente aplicar la Jurisprudencia consolidada de esta Sala del Tribunal Supremo, según la cual las resoluciones de los Jurados Provinciales de Expropiación gozan de la presunción de veracidad, legalidad y acierto por la reconocida competencia y formación jurídica de sus miembros, designados en función de dichas cualidades, que son a la vez garantía de objetividad ( Sentencias de esta misma Sala y Sección del Tribunal Supremo de 5 de mayo de 1992, 5 de junio de 1993, 4 de diciembre de 1993, 29 de enero de 1994 y 9 de mayo de 1994, entre otras), sino que es imprescindible analizar la prueba pericial para comprobar cuál de las conclusiones aparece como más cierta y segura a fin de hallar aquel valor real que ha de compensarse o indemnizarse con el justiprecio ( Sentencias de esta Sala y Sección de 29 de enero de 1994 - recurso de apelación 892/91 -, 5 de febrero de 1994 - recurso de casación 120/92 -, 26 de marzo de 1994 - recurso de apelación 2284/91 -, y 9 de mayo de 1994 - recurso de apelación 2904/91 -).

Pues bien, sentado lo anterior, respecto a la delimitación del AEH, argumenta la actora que no está justificada su delimitación y que la clave 13.b solo representa un 38,34 % del suelo total considerado. En relación con ello, no podemos compartir tal conclusión pues, como en cierto modo reconoce la propia actora, la justificación se encuentra en la propia resolución que resuelve la reposición cuando dispone que "es posible delimitar a criterio del valorador siempre que mantenga una coherencia mayoritaria de usos y tipologías siendo que en este caso el ámbito coincide mayoritariamente con la clave 13.b/c "zona semiurbana intensiva". Por tanto, la justificación la ofrece la propia resolución recurrida. Por otra parte, no compartimos la afirmación de que la clave 13.b solo represente un 38,34 %. Como es de ver en el propio EA (pág. 180), en el cuadro resumen, la clave 13b-c representa el 73%, de manera que, es correcta la afirmación realizada por el Jurado. Frente a ello, la actora propone un ámbito con una mayor superficie y de esta manera obtiene una edificabilidad de 2,36m2st/m2, excesiva si consideramos que la edificabilidad neta de las zonas 13b es de 1,8m2st/m2, de conformidad con el art. 322 de las NN.UU. A todo ello se suma que el AEH propuesto por la actora no es homogéneo de acuerdo con el planeamiento que afecta a la finca y al entorno de la misma y no se han homogeneizado los usos tal y como prevé el RVLS.

Respecto a la normativa de aplicación en nuestro caso, conforme al Artículo 37 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana:

"Valoración en el suelo urbanizado.

1. Para la valoración del suelo urbanizado que no está edificado, o en que la edificación existente o en curso de ejecución es ilegal o se encuentra en situación de ruina física:

a) Se considerarán como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística, incluido en su caso el de vivienda sujeta a algún régimen de protección que permita tasar su precio máximo en venta o alquiler.

Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido.

b) Se aplicará a dicha edificabilidad el valor de repercusión del suelo según el uso correspondiente, determinado por el método residual estático.

c) De la cantidad resultante de la letra anterior se descontará, en su caso, el valor de los deberes y cargas pendientes para poder realizar la edificabilidad prevista.

2. Cuando se trate de suelo edificado o en curso de edificación, el valor de la tasación será el superior de los siguientes:

a) El determinado por la tasación conjunta del suelo y de la edificación existente que se ajuste a la legalidad, por el método de comparación, aplicado exclusivamente a los usos de la edificación existente o la construcción ya realizada.

b) El determinado por el método residual del apartado 1 de este artículo, aplicado exclusivamente al suelo, sin consideración de la edificación existente o la construcción ya realizada.

3. Cuando se trate de suelo urbanizado sometido a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización, el método residual a que se refieren los apartados anteriores considerará los usos y edificabilidades atribuidos por la ordenación en su situación de origen".

En el caso que nos ocupa, al no tener el suelo afectado por la expropiación edificabilidad prevista por tratarse de sistema viario local, deberá estarse a la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido.

El Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo, precisa, en su artículo 20.3, lo que debe entenderse por ámbito espacial homogéneo, en los siguientes términos:

"3. Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media, así definida en el artículo siguiente, y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido. A tales efectos, se entiende por ámbito espacial homogéneo, la zona de suelo urbanizado que, de conformidad con el correspondiente instrumento de ordenación urbanística, disponga de unos concretos parámetros jurídico-urbanísticos que permitan identificarla de manera diferenciada por usos y tipologías edificatorias con respecto a otras zonas de suelo urbanizado, y que posibilita la aplicación de una normativa propia para su desarrollo.".

El Tribunal Supremo, en su Sentencia de 24 de septiembre de 2018 (rec 1950/2016), ha señalado que:

"Se trata por lo tanto de identificar, en nuestro caso, un entorno diferenciado por sus condiciones urbanísticas que resulte representativo de los usos y aprovechamientos de la zona, que, ni bajo la vigencia de la Ley 6/98 ni en el régimen actual, tiene que coincidir necesariamente con un polígono fiscal (....)".

Y el artículo 21 del mismo texto normativo, establece la fórmula de cálculo.

"A los efectos de lo dispuesto en el apartado tercero del artículo anterior, para determinar la edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo se aplicará la siguiente expresión:

Siendo:

EM = Edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo, en metros cuadrados edificables por metro cuadrado de suelo.

Ei = Edificabilidad asignada a cada parcela i, integrada en el ámbito espacial homogéneo, en metros cuadrados edificables por metro cuadrado de suelo.

Si = Superficie de suelo de cada parcela i, en metros cuadrados.

VRSi = Valor de repercusión del suelo correspondiente al uso asignado a cada parcela i, en euros por metro cuadrado de edificación.

VRSr = Valor de repercusión del suelo correspondiente al uso de referencia adoptado por la legislación urbanística para la comparación con el resto de usos, en euros por metro cuadrado de edificación.

SA = Superficie de suelo del ámbito espacial homogéneo, en metros cuadrados.

SD = Superficie de suelo dotacional público existente en el ámbito espacial homogéneo ya afectado a su destino, en metros cuadrados."

Respecto a los supuestos errores, no se consideran acreditados ya que se ha aplicado correctamente la fórmula del art. 21, antes referido. En efecto, la superficie total del ámbito espacial homogéneo es de 203.674'52m2 sin contabilizar dentro de SD los sistemas de suelo dotacional público (sistemas) que están pendientes de adquisición, como 17.078'86m2 (Zonas verdes), 995'60m2 (Equipamientos) y 4.409'52m2 (Vialidad). Siendo que la superficie ámbito (SD), es de 226.896'68; y que la de sistemas de Propiedad Pública (SA) es de 84.223'78. Si restamos SD -SA= 226.896'68 - 84.223'78 nos da una superficie del ámbito espacial homogéneo (AEH) de 142.672'90. Aplicando la fórmula preceptiva: 203.674'52 m²/ 142.672'90m² =1'4275 m²st/ m²s.

A partir de aquí, para obtener el valor de repercusión por el método residual estático, se aplicó el artículo 23.b del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo (DL 1492/2011), y se calcula :

Siendo:

VRS = Valor de repercusión del suelo en euros por metro cuadrado edificable del uso considerado.

Vv = Valor en venta del metro cuadrado de edificación del uso considerado del producto inmobiliario acabado, calculado sobre la base de un estudio de mercado estadísticamente significativo, en euros por metro cuadrado edificable.

K = Coeficiente que pondera la totalidad de los gastos generales, incluidos los de financiación, gestión y promoción, así como el beneficio empresarial normal de la actividad de promoción inmobiliaria necesaria para la materialización de la edificabilidad.

Dicho coeficiente K, que tendrá con carácter general un valor de 1,40, podrá ser reducido o aumentado de acuerdo con los siguientes criterios:

a) Podrá reducirse hasta un mínimo de 1,20 en el caso de terrenos en situación de urbanizado destinados a la construcción de viviendas unifamiliares en municipios con escasa dinámica inmobiliaria, viviendas sujetas a un régimen de protección que fije valores máximos de venta que se aparten de manera sustancial de los valores medios del mercado residencial, naves industriales u otras edificaciones vinculadas a explotaciones económicas, en razón de factores objetivos que justifiquen la reducción del componente de gastos generales como son la calidad y la tipología edificatoria, así como una menor dinámica del mercado inmobiliario en la zona.

b) Podrá aumentarse hasta un máximo de 1,50 en el caso de terrenos en situación de urbanizado destinados a promociones que en razón de factores objetivos como puedan ser, la extraordinaria localización, la fuerte dinámica inmobiliaria, la alta calidad de la tipología edificatoria, el plazo previsto de comercialización, el riesgo previsible, u otras características de la promoción, justifiquen la aplicación de un mayor componente de gastos generales.

Vc = Valor de la construcción en euros por metro cuadrado edificable del uso considerado. Será el resultado de sumar los costes de ejecución material de la obra, los gastos generales y el beneficio industrial del constructor, el importe de los tributos que gravan la construcción, los honorarios profesionales por proyectos y dirección de las obras y otros gastos necesarios para la construcción del inmueble.

Así, conforme al art. 24 RVLS, se refleja en la página 10 del Acuerdo del Jurado, un cuadro con los testimonios empleados a los efectos del estudio de mercado de vivienda para la obtención del valor de repercusión por el método residual. A tales muestras, se aplicó una reducción del 10% para lograr un ajuste entre el precio de la oferta y de la transacción. Para obtener el valor de venta de las viviendas plurifamiliares de nueva planta del ámbito homogéneo, se empleó el método de comparación de mercado en que los testimonios de mercado fueron homogeneizados en función de los diferentes parámetros para obtener el valor de mercado de obra nueva de vivienda en el entorno más cercano dentro del DIRECCION000 resultando un Valor de venta (Vv) de 3.551'94€/m².

En relación con los costes de construcción (Cc) se tomaron los correspondientes para casa de renta normal entre medianeras, publicado en el núm. 321 del BEC del 1r trimestre 2020, y equivalente a 1.410'49€/m. según BEC del primer trimestre de 2020, en atención a la fecha a la que debe referirse la valoración. Así se obtuvo un VR (residencial) equivalente a 1.126'61€/m2 ((3.551'94€/m² /1,4)-1.410'49€/m²= 1.126'61€/m²).

Considerando lo anterior, respecto al valor del suelo urbanizado (aplicando la fórmula: VS= S x S Ei x VRSi) resulta que el Valor del suelo urbanizado = 143,00 m² x 1.126,61 €/m² x 1,4275 m²st /m² sl = 229.977,72€.

Del valor del suelo urbanizado, se deben deducir los gastos y costes de urbanización pendientes, según la expresión del artículo 22.3 de RD1492/2011: VSo= VS-G (1 +TLR +PR). Como dice el JEF, la nueva ley del suelo (RDL 2/2008 y el RDL 7/2015) modifican sustancialmente el sistema de valoración de tal modo que se abandona la utilización de los valores de repercusión del suelo de las ponencias de valores catastrales y se pasa a valorar el suelo con criterios de mercado. De esta forma se establece en los títulos referidos a las valoraciones del suelo urbanizado que el valor del suelo se obtendrá aplicando al uso y edificabilidad de referencia el valor de repercusión de suelo obtenido por el método residual estático, y deduciendo de la cantidad resultante todos los deberes y cargas pendientes para poder realizar la edificabilidad prevista. Para obtener el valor real de mercado deben considerarse determinados gastos. De esta forma, debe deducirse los costos y gastos pendientes a descontar del valor del suelo, conforme a los siguientes parámetros:

TLR: (Banco de España, - 0,219%) Febrero 2020.

PR (Anexo IV RD 1492/2011) = 8 %

Vso: (9.690 € x (1 - 0,00219 + 0.08)) = 10.464,99 €

Valor final del suelo : 229.977,72€ - 10.464,99 € = 219.512,73 €, igual que el determinado por el JEF.

A esta cifra, deberá aplicarse el 5% del premio de afección: 10.975,64€. Por tanto, el total sería: 230.488,37€.

Para finalizar, debemos remarcar que la valoración realizada por la actora no ha sido constante sino que, primero presentó una con la hoja de aprecio y después otra, con el recurso de reposición. Todo ello corrobora la falta de desacreditación, en los términos exigidos, de la valoración del JEF que se ha visto respaldada por el desajuste tan extravagante que se ha dado entre las propias valoraciones de la interesada (primero 1.061.688,42 euros y ahora 348.139,48 euros). Recordemos en este sentido que para que la impugnación del justiprecio fijado pueda prosperar, no es suficiente efectuar una manifestación genérica de disconformidad con el justiprecio fijado por el Jurado o con los parámetros valorativos empleados por el mismo en la valoración y que la impugnación jurisdiccional del justiprecio no consiste en dar una cuarta valoración, sino que es necesario probar que la valoración del Jurado no es conforme a derecho. El objeto del proceso no es demostrar la bondad alternativa del valor que propone el recurrente, ni de lo que resulte de la valoración pericial, sino un concreto acto, en este caso la valoración del Jurado, del que hay que demostrar que haya incurrido en errores concretos de carácter material o jurídico relativos a la valoración de la expropiación. Por otra parte, no se ha cuestionado el VRS. Y en relación al coeficiente 0,60, es excesivo aplicarlo respecto de todas las plantas bajas y techos de patio interior en un barrio residencial como este.

Además, respecto de la pericial de parte, recordemos que la jurisprudencia, en general, viene rechazando el valor probatorio de los informes periciales emitidos a instancia de parte como suficientes para acreditar el error del Jurado, salvo que de los mismos se acredite el error manifiesto del órgano tasador. Así, la sentencia de 13 de noviembre de 1995 (1995/8183) -entre otras muchas- dice que los informes realizados por encargo unilateral no reúnen las garantías de imparcialidad y contradicción necesarias para reconocerles relevancia probatoria en orden a desvirtuar la presunción de legalidad y acierto que la jurisprudencia reconoce a las resoluciones del Jurado Provincial de Expropiación, dada su reconocida competencia y la formación técnica de sus miembros ( sentencias de 16 octubre 1993 y 29 enero y 26 marzo 1994).

Por todo ello, comprobados los distintos parámetros y su corrección, procede la desestimación del recurso.

CUARTO.- Costas.

En cuanto a las costas, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 139.2, procede efectuar imposición de las mismas a la parte recurrente, si bien en uso de la facultad que otorga al Tribunal el artículo 139.4 del mismo precepto, en relación al objeto y a las características del presente recurso se limitan las mismas a la cantidad de 3.000€ por todos los conceptos.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,