Encabezamiento
T R I B U N A L S U P R E M O
Sala de lo Contencioso-Administrativo
Sección Segunda
Sentencia núm. 1.595/2025
Fecha de sentencia: 09/12/2025
Tipo de procedimiento: R. CASACION
Número del procedimiento: 2004/2023
Fallo/Acuerdo:
Fecha de Votación y Fallo: 02/12/2025
Ponente: Excmo. Sr. D. Isaac Merino Jara
Procedencia: Sección Sexta de la Sala Contencioso-Administrativa de la Audiencia Nacional
Letrado de la Administración de Justicia: Ilmo. Sr. D. José Antonio Naranjo Lemos
Transcrito por:
Nota:
R. CASACION núm.: 2004/2023
Ponente: Excmo. Sr. D. Isaac Merino Jara
Letrado de la Administración de Justicia: Ilmo. Sr. D. José Antonio Naranjo Lemos
TRIBUNAL SUPREMO
Sala de lo Contencioso-Administrativo
Sección Segunda
Sentencia núm. 1595/2025
Excmos. Sres. y Excmas. Sras.
D. Francisco José Navarro Sanchís, presidente
D. Isaac Merino Jara
D.ª Esperanza Córdoba Castroverde
D. Manuel Fernández-Lomana García
D.ª Sandra María González de Lara Mingo
D.ª María Dolores Rivera Frade
En Madrid, a 9 de diciembre de 2025.
Esta Sala ha visto el recurso de casación número 2004/2023 interpuesto por la Administración General del Estado representada y defendida por la Abogacía del Estado, contra la sentencia dictada el 20 de diciembre de 2022, por la Sección Sexta de la Sala de lo Contencioso-Administrativo de la Audiencia Nacional, en el procedimiento 1195/2020, sobre la denegación de alteración catastral.
Ha comparecido, como parte recurrida, la entidad Metroparque S.A., que comparece representada por el Procurador D. Carlos Piñeira de Campos.
Ha sido ponente el Excmo. Sr. D. Isaac Merino Jara.
PRIMERO.- Resolución recurrida en casación.
El objeto del presente recurso de casación lo constituye la sentencia dictada el 20 de diciembre de 2022 por la Sección Sexta de la Sala de lo Contencioso-Administrativo de la Audiencia Nacional, que estimó el recurso núm. 1195/2020, interpuesto por Metroparque S.A., contra la resolución dictada con fecha 30 de septiembre de 2020 por el Tribunal Económico Administrativo Central, desestimatoria de la reclamación económico administrativa núm. 00/05272/2019 presentada frente al acuerdo de denegación de alteración catastral de 23 de abril de 2019, dictado por el Director de la Agencia Tributaria de Madrid en el ejercicio de las competencias delegadas por el Convenio de Colaboración entre el Ayuntamiento de Madrid y la Dirección General.
SEGUNDO.- Hechos relevantes.
La entidad actora es propietaria en pleno dominio de un complejo inmobiliario de oficinas, hotelero y de aparcamiento, sito en Madrid, DIRECCION000, con referencia catastral NUM000, y que se encuentra arrendado a diversos inquilinos.
Con fecha 14 de noviembre de 2018, presentó ante la Delegación de Economía y Hacienda de Madrid el modelo 903N, relativo a la agregación, agrupación, segregación o división de bienes inmuebles, declarando ante el Catastro la división horizontal del mismo y solicitando la correspondiente alteración en la base de datos catastral. Al referido modelo 903N se acompañaba la documentación.
Por resolución de 23 de abril de 2019, el Director de la Agencia Tributaria de Madrid, actuando en el ejercicio de las competencias delegadas por el Convenio de Colaboración entre el Ayuntamiento de Madrid y la Dirección General, dictó resolución por la cual se desestimaba la solicitud de alteración catastral.
De manera expresa, hacía estas consideraciones: "En base a todo lo expuesto, se deniega la tramitación de la presente declaración, pues no se ha aportado un documento válido que acredite la alteración declarada, es decir, el título constitutivo de la División Horizontal, ya sea público o privado. Tampoco se dan las condiciones que permitan considerar que se ha realizado una verdadera división horizontal, pues no existen, ni se manifiesta la intención de que vayan a existir, varios propietarios. Por último, estamos ante un negocio jurídico unilateral privado que pretende ser una división horizontal, que carece de causa o de motivación suficiente, y que propicia una grave descoordinación con el Registro de la Propiedad".
Contra el referido acuerdo interpuso METROPARQUE S.A. reclamación económico-administrativa ante el Tribunal Económico Administrativo Central, quien la desestimó mediante la resolución de 30 de septiembre de 2020 cuya impugnación constituye objeto de este proceso.
TERCERO.- La sentencia de instancia.
Razona la sentencia de instancia, en el Fundamento Jurídico tercero y quinto, lo siguiente:
«TERCERO.- Sobre la base de los antecedentes expuestos, es importante insistir en que el motivo determinante de la negativa a admitir la alteración catastral derivada de la división horizontal practicada por la entidad actora, propietaria única del edificio, radica según el TEAC en que esta no podía otorgar el título correspondiente, y ello porque al propio tiempo no se iniciaba la venta de los pisos o locales resultantes de la división, exigencia ineludible según la interpretación que el mismo TEAC hace del artículo 5, párrafo segundo, de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal . [...]
Por tanto, la cuestión a la que cabe reconducir el litigio se limita a determinar si el Catastro puede rechazar la solicitud de alteración derivada de la constitución del régimen de propiedad horizontal por el propietario único del edificio cuando no se ha iniciado la venta de los distintos pisos o locales resultantes de la división, ni se ha manifestado la intención de venderlos por ser otro el destino asignado por su titular. En nuestro caso, el alquiler. Los restantes motivos reflejados en el acuerdo inicial denegatorio de la alteración catastral no son considerados por el TEAC que, insistimos, únicamente fundamenta la desestimación de la reclamación económico administrativa en aquella circunstancia, esto es, el no haberse iniciado la venta por pisos o no haberse manifestado por el propietario único su intención de venderlos.
En todo caso, los referidos motivos carecen, a juicio de la Sala, de virtualidad suficiente para rechazar la alteración catastral derivada de la división horizontal.
[...]
En cualquier caso, el criterio que adopta la Sala en este particular, con apoyo en el transcrito artículo 18 de la Ley del Catastro Inmobiliario , es el de que no puede rechazarse la alteración catastral por división horizontal que atiende a la realidad física del inmueble por el solo hecho de que en el Registro de la Propiedad aún conste la inscripción del inmueble indiviso.
Esta conclusión no se ve afectada por el hecho de que la Orden HAC/1293/2018, de 19 de noviembre, por la que se aprueba el modelo de declaración de alteraciones catastrales de los bienes inmuebles y se determina la información gráfica y alfanumérica necesaria para la tramitación de determinadas comunicaciones catastrales, y que deja sin efecto la Orden EHA/3482/2006, de 19 de octubre, exija que, a partir de su entrada en vigor, las declaraciones catastrales por división horizontal de inmuebles se acompañen de certificación o nota simple registral que acredite el régimen de propiedad horizontal o título constitutivo del régimen de división horizontal del inmueble. Se trata de un requisito exigible, insistimos, desde su entrada en vigor, no antes, pues no lo incluía la referida Orden EHA/3482/2006, vigente al tiempo de presentarse la solicitud de alteración catastral que analizamos.
Por lo demás, y volviendo al argumento central de la resolución del TEAC, es claro que la previa constancia en el Registro de la Propiedad de la división horizontal en modo alguno presupone, ni el inicio de la venta por pisos, por cuanto la inscripción del título constitutivo de esa división pudo practicarse por el propietario único al iniciarse la construcción, como de hecho sucede con frecuencia, ni menos aún la intención de vender como manifestación expresa que hubiera de constar en el propio título constitutivo del régimen de propiedad horizontal y a la que pudiera supeditar el Registrador la inscripción.
[...]
Es decir, niega que la sociedad reclamante, propietaria única del edificio, pudiera otorgar título constitutivo de división horizontal, y ello por no haber iniciado la venta por pisos o haber manifestado su intención de venderlos.
Esta Sala no comparte este criterio por varias y concurrentes razones que ya hemos recogido en la sentencia dictada por esta misma sección en fecha 22 de noviembre de 2022 en el recurso contencioso-administrativo nº 1209/2020 . Y ahora acogemos sus fundamentos de derecho para dar solución al presente supuesto en el que se plantea el mismo problema que el que ya hemos resuelto y al que acudimos por razones de seguridad jurídica y de unidad de doctrina.
[...]
QUINTO.- Todo lo anterior justifica la estimación del recurso y la anulación del acuerdo de denegación de alteración catastral por división horizontal de 23 de abril de 2019, dictado por el Director de la Agencia Tributaria de Madrid en el ejercicio de las competencias delegadas por el Convenio de Colaboración entre el Ayuntamiento de Madrid y la Dirección General, y de la resolución del TEAC de 30 de septiembre de 2019, que desestimó la reclamación económico administrativa interpuesta frente al mismo.
La estimación determina, además, el reconocimiento del derecho al acceso al Catastro de la alteración por división horizontal solicitada por la entidad actora si se tiene en cuenta que no se ha cuestionado el contenido concreto del título, ni la falta de mención a los requisitos necesarios para su validez, pues los obstáculos al reconocimiento de ese derecho se han basado en consideraciones distintas, que hemos rechazado.
Tampoco en la contestación a la demanda el Abogado del Estado incide sobre tales aspectos, por lo que entendemos que la solución acogida es la más adecuada a la plena efectividad del derecho que asiste a la recurrente, y que no se alcanzaría de acordar la retroacción de actuaciones para un nuevo pronunciamiento del órgano competente sobre la procedencia de la alteración catastral.
Con esta interpretación nos apartamos del criterio seguido por esta misma Sección en sentencias de 23 de junio de 2022, recursos núm. 48/20 y 58/20 , cambio que se justifica en los fundamentos recogidos en esta sentencia.»
CUARTO.- Tramitación del recurso de casación
1.- Preparación.La Abogacía del Estado presentó escrito, el 17 de febrero de 2023, preparando recurso de casación contra la sentencia dictada.
Tras justificar la concurrencia de los requisitos de plazo, legitimación y recurribilidad de la sentencia, el escrito de preparación identifica como infringidos:
a-l) El art. 3.1 en relación con los arts. 11.1 y 18.1 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario , aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo (el "TRLCI"), éstos en relación con los arts. 392 , 396 y 401, párrafo segundo, del Código Civil ("CC "), con los artículos tercero, quinto, párrafo primero , y veintitrés, Segundo, de la LP H y con el art. 24.1 del Real Decreto 417/2006, de 7 de abril , por el que se desarrolla el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo (el "RCI").
a-2) El art. 2.1 del TRLCI en relación con el art. 72.4 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales , aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo ("TRLHL"), con el art. 18 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria ("LGT ") y con el art. 8, apartados 2 y 3, de la Ordenanza Fiscal reguladora del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, de 15 de diciembre de 1989, del Ayuntamiento de Madrid (la "OF").
La sala juzgadora tuvo por preparado el recurso de casación en auto de fecha de 6 de marzo de 2023.
2.- Admisión.La sección de admisión de esta Sala Tercera del Tribunal Supremo admitió el recurso de casación por medio de auto de 12 de septiembre de 2024, en el que aprecia la presencia de interés casacional objetivo para la formación de la jurisprudencia, enunciada en estos literales términos:
«Determinar si resulta procedente una alteración catastral derivada de la constitución del régimen de propiedad horizontal por el propietario único de un edificio, en los casos en que éste no ha iniciado la venta de los distintos pisos o locales resultantes de la división, ni ha manifestado la intención de venderlos, por ser otro el destino asignado al inmueble.
Las normas que, en principio, serán objeto de interpretación son los artículos quinto de la LPH ; 3.1 y 11.1 del TRLCI y 396 y 401 del Código Civil, sin perjuicio de que la sentencia haya de extenderse a otras si así lo exigiere el debate finalmente trabado en el recurso, art. 90.4 de la LJCA .»
3.- Interposición.La Abogacía del Estado, en la representación que le es propia de la Administración General del Estado, interpuso recurso de casación mediante escrito de 25 de octubre de 2024.
Concluye el escrito de interposición delimitando el objeto de su pretensión casacional en que esta Sala: «se solicita de la Sala a la que nos dirigimos que reitere o confirme la doctrina que ya tiene sólidamente establecida (en sentencia de 6 de junio de 2024 (RCA/2209/2023 ; ECLI:ES:TS:2024:3038), y sentencias de 17 de junio de 2024 (RRCA/2660/2023; ECLI:ES:TS:2024:3335 y 2328/2023; ECLI:ES:TS:2024:3334 , que se remiten a la anterior).
Nuestra pretensión es que, sobre esta base, la sentencia de instancia sea casada y el recurso contencioso-administrativo sea, por tanto, íntegramente desestimado.»
4.- Oposición al recurso interpuesto.La representación procesal de la entidad Metroparque S.A., no interpuso oposición, se le tuvo decaído en su derecho mediante providencia de fecha 31 de enero de 2025.
5.- Votación, fallo y deliberación del recurso.De conformidad con el artículo 92.6 de la ley de la jurisdicción, y considerando innecesaria la celebración de vista pública atendiendo a la índole del asunto, mediante providencia de fecha 31 de enero de 2025, quedó el recurso concluso y pendiente de señalamiento para votación y fallo.
Por providencia de fecha 22 de octubre de 2025 se designó como magistrado ponente al Excmo. Sr. D. Isaac Merino Jara y se señaló para votación y fallo de este recurso el día 2 de diciembre de 2025, fecha en que comenzó la deliberación del recurso.
PRIMERO.- Objeto del recurso
La cuestión con interés casacional que plantea el presente recurso se reduce a dilucidar si cabe promover una alteración catastral derivada de la constitución del régimen de propiedad horizontal por el propietario único de un edificio, cuando no se ha iniciado la venta de los distintos pisos o locales resultantes de la división ni se ha manifestado la intención de venderlos, por ser otro el destino asignado al inmueble por su titular.
SEGUNDO.- Posición de las partes.
Habida cuenta que la cuestión suscitada ya ha sido resuelta por esta Sala, considera suficiente con remitirse a la sentencia de 6 de junio de 2024 (RCA/2209/2023); ECLI:ES:TS:2024:3038) que fijo como doctrina «que no cabe promover la alteración catastral con base en el otorgamiento unilateral del título por el propietario único del edificio destinado a alquiler, hasta que no concurran los elementos constitutivos exigidos, en concreto hasta que no existan varios propietarios».
Como ya se ha dicho, la entidad recurrida no ha presentado su escrito de oposición.
TERCERO. - El criterio de la Sala.
Remisión a la sentencia 999/2024, de 6 de junio, recaída en el RCA 2209/2023. Interesa destacar que, en dicha sentencia, se sostuvo que la respuesta a la cuestión de interés casacional formulada y al conflicto suscitado, pasaba por hacer una serie de consideraciones en torno al régimen jurídico regulador de la propiedad horizontal, consideraciones que son las siguientes: «Su regulación se encuentra en el art. 396 del CC y en la Ley 49/1960, que se refiere a este régimen como forma especial de propiedad, se regula el régimen jurídico del piso o local, plaza de garaje, trastero, escaleras, jardines, piscina, ascensores, que se incorporan al propio inmueble, sus pertenencias y servicios. Sobre el piso o local -u otros similares- el uso y disfrute son privativos, un derecho de propiedad exclusivo del propietario.
Sobre los elementos comunes los usos son compartidos, posee naturaleza comunitaria. Se debe, pues, prever el coeficiente o cuota, que refleja la participación en los elementos comunes y representa el valor proporcional del piso y a cuanto a él se considera unido; el edificio se divide física y jurídicamente en pisos o locales, que a su vez representan para los propietarios fracciones o cuotas de participación. Existen, pues, conformando la propiedad horizontal, unos elementos materiales, también formales; entre aquellos pueden diferenciarse los de carácter objetivo, y otros de carácter subjetivo que identifican este tipo de propiedad especial, y, en concreto, aquel que le dota de su fundamento y esencia, cual es la concurrencia de más de un propietario que representen un cierto número de cuotas de participación. Este elemento resulta esencial pues, sin necesidad de entrar sobre situaciones patológicas de propiedad horizontal de un único propietario que deriva hacia la propiedad ordinaria, se considera que existe la copropiedad desde que el edificio ya construido no pertenece a un único propietario, propiedad horizontal de hecho, art. 2 LHP, que establece la aplicación de su régimen a las comunidades de propietarios que reúnan los requisitos establecidos en el art. 396 CC y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal, lo que delimita el fundamento del concepto de propiedad horizontal, edificio en el que existen varios propietarios, y en el que cada propietario lo es de su piso o local y de sus partes comunes. Cuando todos los pisos y locales son de un mismo propietario, no puede identificarse una propiedad horizontal de hecho o de derecho, se reconoce una propiedad vertical ajena a la regulación de prevista en la LPH; existe una edificación que puede estar dividida en entidades susceptibles de aprovechamiento independiente, pero los elementos comunes no se asignan a esas entidades independientes al no existir cuotas de participación, esto es, materialmente existen elementos comunes, jurídicamente no, todos los derechos y obligaciones corresponden a su único propietario; su carácter principal y definitorio es que todo el edificio es propiedad de una única persona, física o jurídica. En definitiva, la propiedad horizontal implica la copropiedad de elementos comunes y la propiedad individual de unidades separadas, la propiedad vertical, como la hemos denominado, se caracteriza por un único propietario de todo el edificio».
Pues bien, en el caso que nos ocupa nos encontramos con un edificio, con un único propietario. Como dijimos en dicha sentencia:
«Lo habitual es que todo inmueble en origen pertenezca a un único propietario, y lo habitual es que se divida horizontalmente para encuadrar la propiedad en el tipo que nos ocupa; se considera que, en estos supuestos, esto es, supuesto de propietario único del edificio, la propiedad horizontal se encuentra aletargada, en espera que haya más de un propietario para constituirse mediante título adecuado. En este contexto es en el que debe interpretarse el art. 5.2 LPH ; situación de prehorizontalidad, que desde antiguo viene siendo objeto de atención por la jurisprudencia, al respeto no estorba recordar los términos de la Sentencia de la Sala I de este tribunal Supremo 4 de octubre de 2013, rec. cas. 523/2011 , "Reflejada como consolidada la doctrina jurisprudencial que permite al promotor la posibilidad de instar el título constitutivo o su modificación mientras es el propietario único ( art. 5.2 LPH ), debemos recordar que tal conclusión es la más ajustada a la situación de prehorizontalidad como estadio preparatorio de la propiedad horizontal ( STS 29-42010, recurso 1087 de 2006 ), que como refiere la doctrina hace referencia a las situaciones en que todavía falta el elemento objetivo (edificio dividido por pisos) o el elemento subjetivo (existencia de una pluralidad de propietarios)". Esto es, la propiedad horizontal sólo nace y es plena y perfecta cuando concurren un edificio dividido por pisos o locales, independientes, y titulares separados sobre alguno de estos, y un título constitutivo regulador de dicha situación. La prehorizontalidad, por ende, es una situación jurídica anterior a la constitución de la propiedad horizontal, en la que aún falta alguno o algunos de los elementos constitutivos, entre los que se encuentra, ya se ha dicho, el subjetivo, esto es, como se dice por la jurisprudencia, la existencia de una pluralidad de propietarios. La prehorizontalidad es previa a la plena y perfecta constitución de la propiedad horizontal, conformándola por actos necesarios y preparatorios hasta lograr reunir todos los elementos constitutivos que identifican a la propiedad horizontal, existe una voluntad unilateral o del conjunto de los interesados en culminar la propiedad horizontal y se pone en marcha los instrumentos jurídicos adecuados para hacerla efectiva. No se discute, así se recoge expresamente en la sentencia de instancia por así preverse legalmente, que el título constitutivo puede otorgarse unilateralmente por el propietario único del edificio. Aunque, ya se ha dicho, mientras sólo haya un propietario único no hay comunidad de propietarios en los términos exigidos en la ley. La dificultad surge al interpretar lo recogido en el art. 5.2 LPH , cuando dice que "En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos".»
Para la Sala de instancia no es necesario para la constitución de la propiedad horizontal que se haya comenzado a vender los pisos o locales resultantes de la división o manifestado, al menos, su voluntad de venderlos, y ello porque se añadiría como requisito constitutivo un elemento puramente intencional que no puede condicionar la eficacia del negocio jurídico de constitución de la división horizontal, sin que se pueda dejar su validez a la realización de un hecho posterior que carece de amparo jurídico y desprovisto de sanción alguna en caso de incumplimiento, "obligando a plantearse qué consecuencias tendría para el régimen de propiedad horizontal ya constituido y en vigor el incumplimiento de ese "compromiso de venta"
Sin embargo, no cabe acoger la tesis plasmada en la sentencia de instancia. Se parte de un postulado incierto, cual es que basta el mero título del edificio dividido materialmente, en este caso, en locales individualizados y alquilados, para el nacimiento de la propiedad horizontal, "régimen de propiedad horizontal ya constituido y en vigor"; como se ha puesto de manifiesto el instituto de la propiedad horizontal, por exigirlo así la ley y por conformar su esencia, naturaleza y fundamento, sólo nace plena y eficazmente con validez respecto de su funcionamiento y organización corporativa, cuando concurren los elementos objetivos -edificio dividido- y subjetivos -pluralidad de propietarios, (basta estos para reconocer, al menos, una situación fáctica de propiedad horizontal-, y, también, el título constitutivo, el cual, faltando algunos de los anteriores requisitos, conlleva la mera constitución formal de la propiedad horizontal, que no comienza a funcionar de modo pleno y eficaz sino hasta que, como sucede en este caso, no exista una pluralidad de propietarios, porque la pluralidad de propietarios no es un elemento intencional, sino elemento constitutivo de suerte que de faltar este requisito -no entramos en la situación de la propiedad horizontal cuando toda la propiedad pasa a un único propietario- no existe propiedad horizontal; el hecho de que el otorgamiento del título, con el déficit visto, pueda producir y derivar determinados efectos, como su vinculación y fuerza organizativa respecto de la propiedad horizontal en curso de formación, en modo alguno determina, sin más, su nacimiento, supeditado a que concurran los elementos identificadores de la propiedad horizontal; no se somete la propia existencia de la propiedad horizontal al cumplimiento de una condición intencional o a la producción de un hecho futuro de incierto cumplimiento en cuanto no lleva pareja garantía o sanción alguna, sino que resulta absolutamente imprescindible como requisito necesario y constitutivo de la propiedad horizontal el elemento esencial de la concurrencia de varios propietarios, hasta entonces el título otorgado unilateralmente es meramente formal o preventivo, si se quiere, pero sólo será operativo y plenamente eficaz cuando se de dicho presupuesto, pues resulta evidente y así se desprende, sin duda, de la regulación legal, que el régimen de propiedad horizontal sólo será plenamente aplicable de concurrir una pluralidad de propietarios, hasta entonces los efectos del título constitutivo inciden en las prevenciones que incorpora, tales, como la división material de pisos y locales, participación y los efectos que pueden derivarse, como su vinculación según su grado de publicidad o su ajuste a los términos de la ley o a los límites de la autonomía de la voluntad, pero no determina, sin más, el nacimiento y plenitud de la propiedad horizontal, por lo que carece de virtualidad para poder procurar la alteración catastral por constituirse la propiedad horizontal, no siendo título adecuado al efecto hasta tanto no concurran los elementos objetivos y subjetivos "ese compromiso de venta".
Cuarto. Doctrina que se fija
Por todas las razones expuestas fijamos la siguiente doctrina:
Por todo ello, reiteramos que "la respuesta que ha de darse a la cuestión de interés casacional objetivo es que no cabe promover la alteración catastral por el otorgamiento unilateral del título por el propietario único del edificio destinado a alquiler de los locales existentes, hasta tanto no concurran los elementos constitutivos exigidos, en concreto hasta tanto no exista una pluralidad de propietarios".
Quinto.- Pretensiones
La Abogacía del Estado solicita de la Sala a la que nos dirigimos que reitere o confirme la doctrina que ya tiene sólidamente establecida (en sentencia de 6 de junio de 2024 (RCA/2209/2023; ECLI:ES:TS:2024:3038), y sentencias de 17 de junio de 2024 (RRCA/2660/2023; ECLI:ES:TS:2024:3335 y 2328/2023; ECLI:ES:TS:2024:3334), que se remiten a la anterior.
Trasladando esta doctrina al caso que nos ocupa, toda vez el título unilateral otorgado para la constitución de la propiedad horizontal por su único propietario no resulta adecuado hasta tanto no exista una pluralidad de propietarios. Siendo esto así resulta correcto el criterio de la Administración ratificado por el TEAC..
Por todas las razones expuestas, procede declarar haber lugar al recurso de casación, lo que lleva apareja la anulación de la sentencia de instancia y, correlativamente, la confirmación de las resoluciones y actos de los que trae causa.
Sexto- Sobre las costas.
En virtud de lo dispuesto en el artículo 93.4 LJCA, al no apreciarse mala fe o temeridad en ninguna de las partes, no procede declaración de condena al pago de las costas causadas en este recurso de casación. Respecto de las generadas en la instancia, cada parte abonará las suyas y las comunes por mitad.
Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad que le confiere la Constitución, esta Sala ha decidido :
Primero.Fijar como criterio interpretativo de esta sentencia el expresado al fundamento de derecho cuarto por remisión a la sentencia 999/2024, de 6 de junio, recaída en el RCA 2209/2023.
Segundo.Haber lugar al recurso de casación núm. 2004/2023, interpuesto por la ADMINISTRACIÓN GENERAL DEL ESTADO, contra sentencia de la sala de lo Contencioso-Administrativo (Sección Sexta) de la Audiencia Nacional, de fecha 20 de diciembre de 2022, que se casa y anula.
Tercero.Desestimar el recurso contencioso administrativo núm. 1195/2020 interpuesto por Metroparque S.A contra la resolución dictada con fecha 30 de septiembre de 2020 por el Tribunal Económico Administrativo Central, desestimatoria de la reclamación económico-administrativa núm. NUM001 presentada frente al acuerdo de denegación de alteración catastral de 23 de abril de 2019, dictado por el Director de la Agencia Tributaria de Madrid en el ejercicio de las competencias delegadas por el Convenio de Colaboración entre el Ayuntamiento de Madrid y la Dirección General.
CuartoHacer el pronunciamiento sobre costas en los términos expuestos en el último fundamento.
Notifíquese esta resolución a las partes e insértese en la colección legislativa.
Así se acuerda y firma.
Antecedentes
PRIMERO.- Resolución recurrida en casación.
El objeto del presente recurso de casación lo constituye la sentencia dictada el 20 de diciembre de 2022 por la Sección Sexta de la Sala de lo Contencioso-Administrativo de la Audiencia Nacional, que estimó el recurso núm. 1195/2020, interpuesto por Metroparque S.A., contra la resolución dictada con fecha 30 de septiembre de 2020 por el Tribunal Económico Administrativo Central, desestimatoria de la reclamación económico administrativa núm. 00/05272/2019 presentada frente al acuerdo de denegación de alteración catastral de 23 de abril de 2019, dictado por el Director de la Agencia Tributaria de Madrid en el ejercicio de las competencias delegadas por el Convenio de Colaboración entre el Ayuntamiento de Madrid y la Dirección General.
SEGUNDO.- Hechos relevantes.
La entidad actora es propietaria en pleno dominio de un complejo inmobiliario de oficinas, hotelero y de aparcamiento, sito en Madrid, DIRECCION000, con referencia catastral NUM000, y que se encuentra arrendado a diversos inquilinos.
Con fecha 14 de noviembre de 2018, presentó ante la Delegación de Economía y Hacienda de Madrid el modelo 903N, relativo a la agregación, agrupación, segregación o división de bienes inmuebles, declarando ante el Catastro la división horizontal del mismo y solicitando la correspondiente alteración en la base de datos catastral. Al referido modelo 903N se acompañaba la documentación.
Por resolución de 23 de abril de 2019, el Director de la Agencia Tributaria de Madrid, actuando en el ejercicio de las competencias delegadas por el Convenio de Colaboración entre el Ayuntamiento de Madrid y la Dirección General, dictó resolución por la cual se desestimaba la solicitud de alteración catastral.
De manera expresa, hacía estas consideraciones: "En base a todo lo expuesto, se deniega la tramitación de la presente declaración, pues no se ha aportado un documento válido que acredite la alteración declarada, es decir, el título constitutivo de la División Horizontal, ya sea público o privado. Tampoco se dan las condiciones que permitan considerar que se ha realizado una verdadera división horizontal, pues no existen, ni se manifiesta la intención de que vayan a existir, varios propietarios. Por último, estamos ante un negocio jurídico unilateral privado que pretende ser una división horizontal, que carece de causa o de motivación suficiente, y que propicia una grave descoordinación con el Registro de la Propiedad".
Contra el referido acuerdo interpuso METROPARQUE S.A. reclamación económico-administrativa ante el Tribunal Económico Administrativo Central, quien la desestimó mediante la resolución de 30 de septiembre de 2020 cuya impugnación constituye objeto de este proceso.
TERCERO.- La sentencia de instancia.
Razona la sentencia de instancia, en el Fundamento Jurídico tercero y quinto, lo siguiente:
«TERCERO.- Sobre la base de los antecedentes expuestos, es importante insistir en que el motivo determinante de la negativa a admitir la alteración catastral derivada de la división horizontal practicada por la entidad actora, propietaria única del edificio, radica según el TEAC en que esta no podía otorgar el título correspondiente, y ello porque al propio tiempo no se iniciaba la venta de los pisos o locales resultantes de la división, exigencia ineludible según la interpretación que el mismo TEAC hace del artículo 5, párrafo segundo, de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal . [...]
Por tanto, la cuestión a la que cabe reconducir el litigio se limita a determinar si el Catastro puede rechazar la solicitud de alteración derivada de la constitución del régimen de propiedad horizontal por el propietario único del edificio cuando no se ha iniciado la venta de los distintos pisos o locales resultantes de la división, ni se ha manifestado la intención de venderlos por ser otro el destino asignado por su titular. En nuestro caso, el alquiler. Los restantes motivos reflejados en el acuerdo inicial denegatorio de la alteración catastral no son considerados por el TEAC que, insistimos, únicamente fundamenta la desestimación de la reclamación económico administrativa en aquella circunstancia, esto es, el no haberse iniciado la venta por pisos o no haberse manifestado por el propietario único su intención de venderlos.
En todo caso, los referidos motivos carecen, a juicio de la Sala, de virtualidad suficiente para rechazar la alteración catastral derivada de la división horizontal.
[...]
En cualquier caso, el criterio que adopta la Sala en este particular, con apoyo en el transcrito artículo 18 de la Ley del Catastro Inmobiliario , es el de que no puede rechazarse la alteración catastral por división horizontal que atiende a la realidad física del inmueble por el solo hecho de que en el Registro de la Propiedad aún conste la inscripción del inmueble indiviso.
Esta conclusión no se ve afectada por el hecho de que la Orden HAC/1293/2018, de 19 de noviembre, por la que se aprueba el modelo de declaración de alteraciones catastrales de los bienes inmuebles y se determina la información gráfica y alfanumérica necesaria para la tramitación de determinadas comunicaciones catastrales, y que deja sin efecto la Orden EHA/3482/2006, de 19 de octubre, exija que, a partir de su entrada en vigor, las declaraciones catastrales por división horizontal de inmuebles se acompañen de certificación o nota simple registral que acredite el régimen de propiedad horizontal o título constitutivo del régimen de división horizontal del inmueble. Se trata de un requisito exigible, insistimos, desde su entrada en vigor, no antes, pues no lo incluía la referida Orden EHA/3482/2006, vigente al tiempo de presentarse la solicitud de alteración catastral que analizamos.
Por lo demás, y volviendo al argumento central de la resolución del TEAC, es claro que la previa constancia en el Registro de la Propiedad de la división horizontal en modo alguno presupone, ni el inicio de la venta por pisos, por cuanto la inscripción del título constitutivo de esa división pudo practicarse por el propietario único al iniciarse la construcción, como de hecho sucede con frecuencia, ni menos aún la intención de vender como manifestación expresa que hubiera de constar en el propio título constitutivo del régimen de propiedad horizontal y a la que pudiera supeditar el Registrador la inscripción.
[...]
Es decir, niega que la sociedad reclamante, propietaria única del edificio, pudiera otorgar título constitutivo de división horizontal, y ello por no haber iniciado la venta por pisos o haber manifestado su intención de venderlos.
Esta Sala no comparte este criterio por varias y concurrentes razones que ya hemos recogido en la sentencia dictada por esta misma sección en fecha 22 de noviembre de 2022 en el recurso contencioso-administrativo nº 1209/2020 . Y ahora acogemos sus fundamentos de derecho para dar solución al presente supuesto en el que se plantea el mismo problema que el que ya hemos resuelto y al que acudimos por razones de seguridad jurídica y de unidad de doctrina.
[...]
QUINTO.- Todo lo anterior justifica la estimación del recurso y la anulación del acuerdo de denegación de alteración catastral por división horizontal de 23 de abril de 2019, dictado por el Director de la Agencia Tributaria de Madrid en el ejercicio de las competencias delegadas por el Convenio de Colaboración entre el Ayuntamiento de Madrid y la Dirección General, y de la resolución del TEAC de 30 de septiembre de 2019, que desestimó la reclamación económico administrativa interpuesta frente al mismo.
La estimación determina, además, el reconocimiento del derecho al acceso al Catastro de la alteración por división horizontal solicitada por la entidad actora si se tiene en cuenta que no se ha cuestionado el contenido concreto del título, ni la falta de mención a los requisitos necesarios para su validez, pues los obstáculos al reconocimiento de ese derecho se han basado en consideraciones distintas, que hemos rechazado.
Tampoco en la contestación a la demanda el Abogado del Estado incide sobre tales aspectos, por lo que entendemos que la solución acogida es la más adecuada a la plena efectividad del derecho que asiste a la recurrente, y que no se alcanzaría de acordar la retroacción de actuaciones para un nuevo pronunciamiento del órgano competente sobre la procedencia de la alteración catastral.
Con esta interpretación nos apartamos del criterio seguido por esta misma Sección en sentencias de 23 de junio de 2022, recursos núm. 48/20 y 58/20 , cambio que se justifica en los fundamentos recogidos en esta sentencia.»
CUARTO.- Tramitación del recurso de casación
1.- Preparación.La Abogacía del Estado presentó escrito, el 17 de febrero de 2023, preparando recurso de casación contra la sentencia dictada.
Tras justificar la concurrencia de los requisitos de plazo, legitimación y recurribilidad de la sentencia, el escrito de preparación identifica como infringidos:
a-l) El art. 3.1 en relación con los arts. 11.1 y 18.1 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario , aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo (el "TRLCI"), éstos en relación con los arts. 392 , 396 y 401, párrafo segundo, del Código Civil ("CC "), con los artículos tercero, quinto, párrafo primero , y veintitrés, Segundo, de la LP H y con el art. 24.1 del Real Decreto 417/2006, de 7 de abril , por el que se desarrolla el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo (el "RCI").
a-2) El art. 2.1 del TRLCI en relación con el art. 72.4 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales , aprobado por Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo ("TRLHL"), con el art. 18 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria ("LGT ") y con el art. 8, apartados 2 y 3, de la Ordenanza Fiscal reguladora del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, de 15 de diciembre de 1989, del Ayuntamiento de Madrid (la "OF").
La sala juzgadora tuvo por preparado el recurso de casación en auto de fecha de 6 de marzo de 2023.
2.- Admisión.La sección de admisión de esta Sala Tercera del Tribunal Supremo admitió el recurso de casación por medio de auto de 12 de septiembre de 2024, en el que aprecia la presencia de interés casacional objetivo para la formación de la jurisprudencia, enunciada en estos literales términos:
«Determinar si resulta procedente una alteración catastral derivada de la constitución del régimen de propiedad horizontal por el propietario único de un edificio, en los casos en que éste no ha iniciado la venta de los distintos pisos o locales resultantes de la división, ni ha manifestado la intención de venderlos, por ser otro el destino asignado al inmueble.
Las normas que, en principio, serán objeto de interpretación son los artículos quinto de la LPH ; 3.1 y 11.1 del TRLCI y 396 y 401 del Código Civil, sin perjuicio de que la sentencia haya de extenderse a otras si así lo exigiere el debate finalmente trabado en el recurso, art. 90.4 de la LJCA .»
3.- Interposición.La Abogacía del Estado, en la representación que le es propia de la Administración General del Estado, interpuso recurso de casación mediante escrito de 25 de octubre de 2024.
Concluye el escrito de interposición delimitando el objeto de su pretensión casacional en que esta Sala: «se solicita de la Sala a la que nos dirigimos que reitere o confirme la doctrina que ya tiene sólidamente establecida (en sentencia de 6 de junio de 2024 (RCA/2209/2023 ; ECLI:ES:TS:2024:3038), y sentencias de 17 de junio de 2024 (RRCA/2660/2023; ECLI:ES:TS:2024:3335 y 2328/2023; ECLI:ES:TS:2024:3334 , que se remiten a la anterior).
Nuestra pretensión es que, sobre esta base, la sentencia de instancia sea casada y el recurso contencioso-administrativo sea, por tanto, íntegramente desestimado.»
4.- Oposición al recurso interpuesto.La representación procesal de la entidad Metroparque S.A., no interpuso oposición, se le tuvo decaído en su derecho mediante providencia de fecha 31 de enero de 2025.
5.- Votación, fallo y deliberación del recurso.De conformidad con el artículo 92.6 de la ley de la jurisdicción, y considerando innecesaria la celebración de vista pública atendiendo a la índole del asunto, mediante providencia de fecha 31 de enero de 2025, quedó el recurso concluso y pendiente de señalamiento para votación y fallo.
Por providencia de fecha 22 de octubre de 2025 se designó como magistrado ponente al Excmo. Sr. D. Isaac Merino Jara y se señaló para votación y fallo de este recurso el día 2 de diciembre de 2025, fecha en que comenzó la deliberación del recurso.
PRIMERO.- Objeto del recurso
La cuestión con interés casacional que plantea el presente recurso se reduce a dilucidar si cabe promover una alteración catastral derivada de la constitución del régimen de propiedad horizontal por el propietario único de un edificio, cuando no se ha iniciado la venta de los distintos pisos o locales resultantes de la división ni se ha manifestado la intención de venderlos, por ser otro el destino asignado al inmueble por su titular.
SEGUNDO.- Posición de las partes.
Habida cuenta que la cuestión suscitada ya ha sido resuelta por esta Sala, considera suficiente con remitirse a la sentencia de 6 de junio de 2024 (RCA/2209/2023); ECLI:ES:TS:2024:3038) que fijo como doctrina «que no cabe promover la alteración catastral con base en el otorgamiento unilateral del título por el propietario único del edificio destinado a alquiler, hasta que no concurran los elementos constitutivos exigidos, en concreto hasta que no existan varios propietarios».
Como ya se ha dicho, la entidad recurrida no ha presentado su escrito de oposición.
TERCERO. - El criterio de la Sala.
Remisión a la sentencia 999/2024, de 6 de junio, recaída en el RCA 2209/2023. Interesa destacar que, en dicha sentencia, se sostuvo que la respuesta a la cuestión de interés casacional formulada y al conflicto suscitado, pasaba por hacer una serie de consideraciones en torno al régimen jurídico regulador de la propiedad horizontal, consideraciones que son las siguientes: «Su regulación se encuentra en el art. 396 del CC y en la Ley 49/1960, que se refiere a este régimen como forma especial de propiedad, se regula el régimen jurídico del piso o local, plaza de garaje, trastero, escaleras, jardines, piscina, ascensores, que se incorporan al propio inmueble, sus pertenencias y servicios. Sobre el piso o local -u otros similares- el uso y disfrute son privativos, un derecho de propiedad exclusivo del propietario.
Sobre los elementos comunes los usos son compartidos, posee naturaleza comunitaria. Se debe, pues, prever el coeficiente o cuota, que refleja la participación en los elementos comunes y representa el valor proporcional del piso y a cuanto a él se considera unido; el edificio se divide física y jurídicamente en pisos o locales, que a su vez representan para los propietarios fracciones o cuotas de participación. Existen, pues, conformando la propiedad horizontal, unos elementos materiales, también formales; entre aquellos pueden diferenciarse los de carácter objetivo, y otros de carácter subjetivo que identifican este tipo de propiedad especial, y, en concreto, aquel que le dota de su fundamento y esencia, cual es la concurrencia de más de un propietario que representen un cierto número de cuotas de participación. Este elemento resulta esencial pues, sin necesidad de entrar sobre situaciones patológicas de propiedad horizontal de un único propietario que deriva hacia la propiedad ordinaria, se considera que existe la copropiedad desde que el edificio ya construido no pertenece a un único propietario, propiedad horizontal de hecho, art. 2 LHP, que establece la aplicación de su régimen a las comunidades de propietarios que reúnan los requisitos establecidos en el art. 396 CC y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal, lo que delimita el fundamento del concepto de propiedad horizontal, edificio en el que existen varios propietarios, y en el que cada propietario lo es de su piso o local y de sus partes comunes. Cuando todos los pisos y locales son de un mismo propietario, no puede identificarse una propiedad horizontal de hecho o de derecho, se reconoce una propiedad vertical ajena a la regulación de prevista en la LPH; existe una edificación que puede estar dividida en entidades susceptibles de aprovechamiento independiente, pero los elementos comunes no se asignan a esas entidades independientes al no existir cuotas de participación, esto es, materialmente existen elementos comunes, jurídicamente no, todos los derechos y obligaciones corresponden a su único propietario; su carácter principal y definitorio es que todo el edificio es propiedad de una única persona, física o jurídica. En definitiva, la propiedad horizontal implica la copropiedad de elementos comunes y la propiedad individual de unidades separadas, la propiedad vertical, como la hemos denominado, se caracteriza por un único propietario de todo el edificio».
Pues bien, en el caso que nos ocupa nos encontramos con un edificio, con un único propietario. Como dijimos en dicha sentencia:
«Lo habitual es que todo inmueble en origen pertenezca a un único propietario, y lo habitual es que se divida horizontalmente para encuadrar la propiedad en el tipo que nos ocupa; se considera que, en estos supuestos, esto es, supuesto de propietario único del edificio, la propiedad horizontal se encuentra aletargada, en espera que haya más de un propietario para constituirse mediante título adecuado. En este contexto es en el que debe interpretarse el art. 5.2 LPH ; situación de prehorizontalidad, que desde antiguo viene siendo objeto de atención por la jurisprudencia, al respeto no estorba recordar los términos de la Sentencia de la Sala I de este tribunal Supremo 4 de octubre de 2013, rec. cas. 523/2011 , "Reflejada como consolidada la doctrina jurisprudencial que permite al promotor la posibilidad de instar el título constitutivo o su modificación mientras es el propietario único ( art. 5.2 LPH ), debemos recordar que tal conclusión es la más ajustada a la situación de prehorizontalidad como estadio preparatorio de la propiedad horizontal ( STS 29-42010, recurso 1087 de 2006 ), que como refiere la doctrina hace referencia a las situaciones en que todavía falta el elemento objetivo (edificio dividido por pisos) o el elemento subjetivo (existencia de una pluralidad de propietarios)". Esto es, la propiedad horizontal sólo nace y es plena y perfecta cuando concurren un edificio dividido por pisos o locales, independientes, y titulares separados sobre alguno de estos, y un título constitutivo regulador de dicha situación. La prehorizontalidad, por ende, es una situación jurídica anterior a la constitución de la propiedad horizontal, en la que aún falta alguno o algunos de los elementos constitutivos, entre los que se encuentra, ya se ha dicho, el subjetivo, esto es, como se dice por la jurisprudencia, la existencia de una pluralidad de propietarios. La prehorizontalidad es previa a la plena y perfecta constitución de la propiedad horizontal, conformándola por actos necesarios y preparatorios hasta lograr reunir todos los elementos constitutivos que identifican a la propiedad horizontal, existe una voluntad unilateral o del conjunto de los interesados en culminar la propiedad horizontal y se pone en marcha los instrumentos jurídicos adecuados para hacerla efectiva. No se discute, así se recoge expresamente en la sentencia de instancia por así preverse legalmente, que el título constitutivo puede otorgarse unilateralmente por el propietario único del edificio. Aunque, ya se ha dicho, mientras sólo haya un propietario único no hay comunidad de propietarios en los términos exigidos en la ley. La dificultad surge al interpretar lo recogido en el art. 5.2 LPH , cuando dice que "En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos".»
Para la Sala de instancia no es necesario para la constitución de la propiedad horizontal que se haya comenzado a vender los pisos o locales resultantes de la división o manifestado, al menos, su voluntad de venderlos, y ello porque se añadiría como requisito constitutivo un elemento puramente intencional que no puede condicionar la eficacia del negocio jurídico de constitución de la división horizontal, sin que se pueda dejar su validez a la realización de un hecho posterior que carece de amparo jurídico y desprovisto de sanción alguna en caso de incumplimiento, "obligando a plantearse qué consecuencias tendría para el régimen de propiedad horizontal ya constituido y en vigor el incumplimiento de ese "compromiso de venta"
Sin embargo, no cabe acoger la tesis plasmada en la sentencia de instancia. Se parte de un postulado incierto, cual es que basta el mero título del edificio dividido materialmente, en este caso, en locales individualizados y alquilados, para el nacimiento de la propiedad horizontal, "régimen de propiedad horizontal ya constituido y en vigor"; como se ha puesto de manifiesto el instituto de la propiedad horizontal, por exigirlo así la ley y por conformar su esencia, naturaleza y fundamento, sólo nace plena y eficazmente con validez respecto de su funcionamiento y organización corporativa, cuando concurren los elementos objetivos -edificio dividido- y subjetivos -pluralidad de propietarios, (basta estos para reconocer, al menos, una situación fáctica de propiedad horizontal-, y, también, el título constitutivo, el cual, faltando algunos de los anteriores requisitos, conlleva la mera constitución formal de la propiedad horizontal, que no comienza a funcionar de modo pleno y eficaz sino hasta que, como sucede en este caso, no exista una pluralidad de propietarios, porque la pluralidad de propietarios no es un elemento intencional, sino elemento constitutivo de suerte que de faltar este requisito -no entramos en la situación de la propiedad horizontal cuando toda la propiedad pasa a un único propietario- no existe propiedad horizontal; el hecho de que el otorgamiento del título, con el déficit visto, pueda producir y derivar determinados efectos, como su vinculación y fuerza organizativa respecto de la propiedad horizontal en curso de formación, en modo alguno determina, sin más, su nacimiento, supeditado a que concurran los elementos identificadores de la propiedad horizontal; no se somete la propia existencia de la propiedad horizontal al cumplimiento de una condición intencional o a la producción de un hecho futuro de incierto cumplimiento en cuanto no lleva pareja garantía o sanción alguna, sino que resulta absolutamente imprescindible como requisito necesario y constitutivo de la propiedad horizontal el elemento esencial de la concurrencia de varios propietarios, hasta entonces el título otorgado unilateralmente es meramente formal o preventivo, si se quiere, pero sólo será operativo y plenamente eficaz cuando se de dicho presupuesto, pues resulta evidente y así se desprende, sin duda, de la regulación legal, que el régimen de propiedad horizontal sólo será plenamente aplicable de concurrir una pluralidad de propietarios, hasta entonces los efectos del título constitutivo inciden en las prevenciones que incorpora, tales, como la división material de pisos y locales, participación y los efectos que pueden derivarse, como su vinculación según su grado de publicidad o su ajuste a los términos de la ley o a los límites de la autonomía de la voluntad, pero no determina, sin más, el nacimiento y plenitud de la propiedad horizontal, por lo que carece de virtualidad para poder procurar la alteración catastral por constituirse la propiedad horizontal, no siendo título adecuado al efecto hasta tanto no concurran los elementos objetivos y subjetivos "ese compromiso de venta".
Cuarto. Doctrina que se fija
Por todas las razones expuestas fijamos la siguiente doctrina:
Por todo ello, reiteramos que "la respuesta que ha de darse a la cuestión de interés casacional objetivo es que no cabe promover la alteración catastral por el otorgamiento unilateral del título por el propietario único del edificio destinado a alquiler de los locales existentes, hasta tanto no concurran los elementos constitutivos exigidos, en concreto hasta tanto no exista una pluralidad de propietarios".
Quinto.- Pretensiones
La Abogacía del Estado solicita de la Sala a la que nos dirigimos que reitere o confirme la doctrina que ya tiene sólidamente establecida (en sentencia de 6 de junio de 2024 (RCA/2209/2023; ECLI:ES:TS:2024:3038), y sentencias de 17 de junio de 2024 (RRCA/2660/2023; ECLI:ES:TS:2024:3335 y 2328/2023; ECLI:ES:TS:2024:3334), que se remiten a la anterior.
Trasladando esta doctrina al caso que nos ocupa, toda vez el título unilateral otorgado para la constitución de la propiedad horizontal por su único propietario no resulta adecuado hasta tanto no exista una pluralidad de propietarios. Siendo esto así resulta correcto el criterio de la Administración ratificado por el TEAC..
Por todas las razones expuestas, procede declarar haber lugar al recurso de casación, lo que lleva apareja la anulación de la sentencia de instancia y, correlativamente, la confirmación de las resoluciones y actos de los que trae causa.
Sexto- Sobre las costas.
En virtud de lo dispuesto en el artículo 93.4 LJCA, al no apreciarse mala fe o temeridad en ninguna de las partes, no procede declaración de condena al pago de las costas causadas en este recurso de casación. Respecto de las generadas en la instancia, cada parte abonará las suyas y las comunes por mitad.
Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad que le confiere la Constitución, esta Sala ha decidido :
Primero.Fijar como criterio interpretativo de esta sentencia el expresado al fundamento de derecho cuarto por remisión a la sentencia 999/2024, de 6 de junio, recaída en el RCA 2209/2023.
Segundo.Haber lugar al recurso de casación núm. 2004/2023, interpuesto por la ADMINISTRACIÓN GENERAL DEL ESTADO, contra sentencia de la sala de lo Contencioso-Administrativo (Sección Sexta) de la Audiencia Nacional, de fecha 20 de diciembre de 2022, que se casa y anula.
Tercero.Desestimar el recurso contencioso administrativo núm. 1195/2020 interpuesto por Metroparque S.A contra la resolución dictada con fecha 30 de septiembre de 2020 por el Tribunal Económico Administrativo Central, desestimatoria de la reclamación económico-administrativa núm. NUM001 presentada frente al acuerdo de denegación de alteración catastral de 23 de abril de 2019, dictado por el Director de la Agencia Tributaria de Madrid en el ejercicio de las competencias delegadas por el Convenio de Colaboración entre el Ayuntamiento de Madrid y la Dirección General.
CuartoHacer el pronunciamiento sobre costas en los términos expuestos en el último fundamento.
Notifíquese esta resolución a las partes e insértese en la colección legislativa.
Así se acuerda y firma.
Fundamentos
PRIMERO.- Objeto del recurso
La cuestión con interés casacional que plantea el presente recurso se reduce a dilucidar si cabe promover una alteración catastral derivada de la constitución del régimen de propiedad horizontal por el propietario único de un edificio, cuando no se ha iniciado la venta de los distintos pisos o locales resultantes de la división ni se ha manifestado la intención de venderlos, por ser otro el destino asignado al inmueble por su titular.
SEGUNDO.- Posición de las partes.
Habida cuenta que la cuestión suscitada ya ha sido resuelta por esta Sala, considera suficiente con remitirse a la sentencia de 6 de junio de 2024 (RCA/2209/2023); ECLI:ES:TS:2024:3038) que fijo como doctrina «que no cabe promover la alteración catastral con base en el otorgamiento unilateral del título por el propietario único del edificio destinado a alquiler, hasta que no concurran los elementos constitutivos exigidos, en concreto hasta que no existan varios propietarios».
Como ya se ha dicho, la entidad recurrida no ha presentado su escrito de oposición.
TERCERO. - El criterio de la Sala.
Remisión a la sentencia 999/2024, de 6 de junio, recaída en el RCA 2209/2023. Interesa destacar que, en dicha sentencia, se sostuvo que la respuesta a la cuestión de interés casacional formulada y al conflicto suscitado, pasaba por hacer una serie de consideraciones en torno al régimen jurídico regulador de la propiedad horizontal, consideraciones que son las siguientes: «Su regulación se encuentra en el art. 396 del CC y en la Ley 49/1960, que se refiere a este régimen como forma especial de propiedad, se regula el régimen jurídico del piso o local, plaza de garaje, trastero, escaleras, jardines, piscina, ascensores, que se incorporan al propio inmueble, sus pertenencias y servicios. Sobre el piso o local -u otros similares- el uso y disfrute son privativos, un derecho de propiedad exclusivo del propietario.
Sobre los elementos comunes los usos son compartidos, posee naturaleza comunitaria. Se debe, pues, prever el coeficiente o cuota, que refleja la participación en los elementos comunes y representa el valor proporcional del piso y a cuanto a él se considera unido; el edificio se divide física y jurídicamente en pisos o locales, que a su vez representan para los propietarios fracciones o cuotas de participación. Existen, pues, conformando la propiedad horizontal, unos elementos materiales, también formales; entre aquellos pueden diferenciarse los de carácter objetivo, y otros de carácter subjetivo que identifican este tipo de propiedad especial, y, en concreto, aquel que le dota de su fundamento y esencia, cual es la concurrencia de más de un propietario que representen un cierto número de cuotas de participación. Este elemento resulta esencial pues, sin necesidad de entrar sobre situaciones patológicas de propiedad horizontal de un único propietario que deriva hacia la propiedad ordinaria, se considera que existe la copropiedad desde que el edificio ya construido no pertenece a un único propietario, propiedad horizontal de hecho, art. 2 LHP, que establece la aplicación de su régimen a las comunidades de propietarios que reúnan los requisitos establecidos en el art. 396 CC y no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal, lo que delimita el fundamento del concepto de propiedad horizontal, edificio en el que existen varios propietarios, y en el que cada propietario lo es de su piso o local y de sus partes comunes. Cuando todos los pisos y locales son de un mismo propietario, no puede identificarse una propiedad horizontal de hecho o de derecho, se reconoce una propiedad vertical ajena a la regulación de prevista en la LPH; existe una edificación que puede estar dividida en entidades susceptibles de aprovechamiento independiente, pero los elementos comunes no se asignan a esas entidades independientes al no existir cuotas de participación, esto es, materialmente existen elementos comunes, jurídicamente no, todos los derechos y obligaciones corresponden a su único propietario; su carácter principal y definitorio es que todo el edificio es propiedad de una única persona, física o jurídica. En definitiva, la propiedad horizontal implica la copropiedad de elementos comunes y la propiedad individual de unidades separadas, la propiedad vertical, como la hemos denominado, se caracteriza por un único propietario de todo el edificio».
Pues bien, en el caso que nos ocupa nos encontramos con un edificio, con un único propietario. Como dijimos en dicha sentencia:
«Lo habitual es que todo inmueble en origen pertenezca a un único propietario, y lo habitual es que se divida horizontalmente para encuadrar la propiedad en el tipo que nos ocupa; se considera que, en estos supuestos, esto es, supuesto de propietario único del edificio, la propiedad horizontal se encuentra aletargada, en espera que haya más de un propietario para constituirse mediante título adecuado. En este contexto es en el que debe interpretarse el art. 5.2 LPH ; situación de prehorizontalidad, que desde antiguo viene siendo objeto de atención por la jurisprudencia, al respeto no estorba recordar los términos de la Sentencia de la Sala I de este tribunal Supremo 4 de octubre de 2013, rec. cas. 523/2011 , "Reflejada como consolidada la doctrina jurisprudencial que permite al promotor la posibilidad de instar el título constitutivo o su modificación mientras es el propietario único ( art. 5.2 LPH ), debemos recordar que tal conclusión es la más ajustada a la situación de prehorizontalidad como estadio preparatorio de la propiedad horizontal ( STS 29-42010, recurso 1087 de 2006 ), que como refiere la doctrina hace referencia a las situaciones en que todavía falta el elemento objetivo (edificio dividido por pisos) o el elemento subjetivo (existencia de una pluralidad de propietarios)". Esto es, la propiedad horizontal sólo nace y es plena y perfecta cuando concurren un edificio dividido por pisos o locales, independientes, y titulares separados sobre alguno de estos, y un título constitutivo regulador de dicha situación. La prehorizontalidad, por ende, es una situación jurídica anterior a la constitución de la propiedad horizontal, en la que aún falta alguno o algunos de los elementos constitutivos, entre los que se encuentra, ya se ha dicho, el subjetivo, esto es, como se dice por la jurisprudencia, la existencia de una pluralidad de propietarios. La prehorizontalidad es previa a la plena y perfecta constitución de la propiedad horizontal, conformándola por actos necesarios y preparatorios hasta lograr reunir todos los elementos constitutivos que identifican a la propiedad horizontal, existe una voluntad unilateral o del conjunto de los interesados en culminar la propiedad horizontal y se pone en marcha los instrumentos jurídicos adecuados para hacerla efectiva. No se discute, así se recoge expresamente en la sentencia de instancia por así preverse legalmente, que el título constitutivo puede otorgarse unilateralmente por el propietario único del edificio. Aunque, ya se ha dicho, mientras sólo haya un propietario único no hay comunidad de propietarios en los términos exigidos en la ley. La dificultad surge al interpretar lo recogido en el art. 5.2 LPH , cuando dice que "En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos".»
Para la Sala de instancia no es necesario para la constitución de la propiedad horizontal que se haya comenzado a vender los pisos o locales resultantes de la división o manifestado, al menos, su voluntad de venderlos, y ello porque se añadiría como requisito constitutivo un elemento puramente intencional que no puede condicionar la eficacia del negocio jurídico de constitución de la división horizontal, sin que se pueda dejar su validez a la realización de un hecho posterior que carece de amparo jurídico y desprovisto de sanción alguna en caso de incumplimiento, "obligando a plantearse qué consecuencias tendría para el régimen de propiedad horizontal ya constituido y en vigor el incumplimiento de ese "compromiso de venta"
Sin embargo, no cabe acoger la tesis plasmada en la sentencia de instancia. Se parte de un postulado incierto, cual es que basta el mero título del edificio dividido materialmente, en este caso, en locales individualizados y alquilados, para el nacimiento de la propiedad horizontal, "régimen de propiedad horizontal ya constituido y en vigor"; como se ha puesto de manifiesto el instituto de la propiedad horizontal, por exigirlo así la ley y por conformar su esencia, naturaleza y fundamento, sólo nace plena y eficazmente con validez respecto de su funcionamiento y organización corporativa, cuando concurren los elementos objetivos -edificio dividido- y subjetivos -pluralidad de propietarios, (basta estos para reconocer, al menos, una situación fáctica de propiedad horizontal-, y, también, el título constitutivo, el cual, faltando algunos de los anteriores requisitos, conlleva la mera constitución formal de la propiedad horizontal, que no comienza a funcionar de modo pleno y eficaz sino hasta que, como sucede en este caso, no exista una pluralidad de propietarios, porque la pluralidad de propietarios no es un elemento intencional, sino elemento constitutivo de suerte que de faltar este requisito -no entramos en la situación de la propiedad horizontal cuando toda la propiedad pasa a un único propietario- no existe propiedad horizontal; el hecho de que el otorgamiento del título, con el déficit visto, pueda producir y derivar determinados efectos, como su vinculación y fuerza organizativa respecto de la propiedad horizontal en curso de formación, en modo alguno determina, sin más, su nacimiento, supeditado a que concurran los elementos identificadores de la propiedad horizontal; no se somete la propia existencia de la propiedad horizontal al cumplimiento de una condición intencional o a la producción de un hecho futuro de incierto cumplimiento en cuanto no lleva pareja garantía o sanción alguna, sino que resulta absolutamente imprescindible como requisito necesario y constitutivo de la propiedad horizontal el elemento esencial de la concurrencia de varios propietarios, hasta entonces el título otorgado unilateralmente es meramente formal o preventivo, si se quiere, pero sólo será operativo y plenamente eficaz cuando se de dicho presupuesto, pues resulta evidente y así se desprende, sin duda, de la regulación legal, que el régimen de propiedad horizontal sólo será plenamente aplicable de concurrir una pluralidad de propietarios, hasta entonces los efectos del título constitutivo inciden en las prevenciones que incorpora, tales, como la división material de pisos y locales, participación y los efectos que pueden derivarse, como su vinculación según su grado de publicidad o su ajuste a los términos de la ley o a los límites de la autonomía de la voluntad, pero no determina, sin más, el nacimiento y plenitud de la propiedad horizontal, por lo que carece de virtualidad para poder procurar la alteración catastral por constituirse la propiedad horizontal, no siendo título adecuado al efecto hasta tanto no concurran los elementos objetivos y subjetivos "ese compromiso de venta".
Cuarto. Doctrina que se fija
Por todas las razones expuestas fijamos la siguiente doctrina:
Por todo ello, reiteramos que "la respuesta que ha de darse a la cuestión de interés casacional objetivo es que no cabe promover la alteración catastral por el otorgamiento unilateral del título por el propietario único del edificio destinado a alquiler de los locales existentes, hasta tanto no concurran los elementos constitutivos exigidos, en concreto hasta tanto no exista una pluralidad de propietarios".
Quinto.- Pretensiones
La Abogacía del Estado solicita de la Sala a la que nos dirigimos que reitere o confirme la doctrina que ya tiene sólidamente establecida (en sentencia de 6 de junio de 2024 (RCA/2209/2023; ECLI:ES:TS:2024:3038), y sentencias de 17 de junio de 2024 (RRCA/2660/2023; ECLI:ES:TS:2024:3335 y 2328/2023; ECLI:ES:TS:2024:3334), que se remiten a la anterior.
Trasladando esta doctrina al caso que nos ocupa, toda vez el título unilateral otorgado para la constitución de la propiedad horizontal por su único propietario no resulta adecuado hasta tanto no exista una pluralidad de propietarios. Siendo esto así resulta correcto el criterio de la Administración ratificado por el TEAC..
Por todas las razones expuestas, procede declarar haber lugar al recurso de casación, lo que lleva apareja la anulación de la sentencia de instancia y, correlativamente, la confirmación de las resoluciones y actos de los que trae causa.
Sexto- Sobre las costas.
En virtud de lo dispuesto en el artículo 93.4 LJCA, al no apreciarse mala fe o temeridad en ninguna de las partes, no procede declaración de condena al pago de las costas causadas en este recurso de casación. Respecto de las generadas en la instancia, cada parte abonará las suyas y las comunes por mitad.
Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad que le confiere la Constitución, esta Sala ha decidido :
Primero.Fijar como criterio interpretativo de esta sentencia el expresado al fundamento de derecho cuarto por remisión a la sentencia 999/2024, de 6 de junio, recaída en el RCA 2209/2023.
Segundo.Haber lugar al recurso de casación núm. 2004/2023, interpuesto por la ADMINISTRACIÓN GENERAL DEL ESTADO, contra sentencia de la sala de lo Contencioso-Administrativo (Sección Sexta) de la Audiencia Nacional, de fecha 20 de diciembre de 2022, que se casa y anula.
Tercero.Desestimar el recurso contencioso administrativo núm. 1195/2020 interpuesto por Metroparque S.A contra la resolución dictada con fecha 30 de septiembre de 2020 por el Tribunal Económico Administrativo Central, desestimatoria de la reclamación económico-administrativa núm. NUM001 presentada frente al acuerdo de denegación de alteración catastral de 23 de abril de 2019, dictado por el Director de la Agencia Tributaria de Madrid en el ejercicio de las competencias delegadas por el Convenio de Colaboración entre el Ayuntamiento de Madrid y la Dirección General.
CuartoHacer el pronunciamiento sobre costas en los términos expuestos en el último fundamento.
Notifíquese esta resolución a las partes e insértese en la colección legislativa.
Así se acuerda y firma.
Fallo
Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad que le confiere la Constitución, esta Sala ha decidido :
Primero.Fijar como criterio interpretativo de esta sentencia el expresado al fundamento de derecho cuarto por remisión a la sentencia 999/2024, de 6 de junio, recaída en el RCA 2209/2023.
Segundo.Haber lugar al recurso de casación núm. 2004/2023, interpuesto por la ADMINISTRACIÓN GENERAL DEL ESTADO, contra sentencia de la sala de lo Contencioso-Administrativo (Sección Sexta) de la Audiencia Nacional, de fecha 20 de diciembre de 2022, que se casa y anula.
Tercero.Desestimar el recurso contencioso administrativo núm. 1195/2020 interpuesto por Metroparque S.A contra la resolución dictada con fecha 30 de septiembre de 2020 por el Tribunal Económico Administrativo Central, desestimatoria de la reclamación económico-administrativa núm. NUM001 presentada frente al acuerdo de denegación de alteración catastral de 23 de abril de 2019, dictado por el Director de la Agencia Tributaria de Madrid en el ejercicio de las competencias delegadas por el Convenio de Colaboración entre el Ayuntamiento de Madrid y la Dirección General.
CuartoHacer el pronunciamiento sobre costas en los términos expuestos en el último fundamento.
Notifíquese esta resolución a las partes e insértese en la colección legislativa.
Así se acuerda y firma.
