Sentencia Contencioso-Administrativo 542/2024 Tribunal Superior de Justicia de Andalucía . Sala de lo Contencioso-Administrativo, Rec. 748/2021 de 21 de febrero del 2024

PRIMERO.- Objeto del recurso presente es determinar si se ajustan a derecho el Acuerdo de la Comisión Provincial de Valoraciones (CPV )de Málaga de 22 de junio de 2021 (Expte. NUM000) que acuerda:

" Desestimar por unanimidad las alegaciones presentadas por D. Germán actuando en nombre de la mercantil "Construcciones y Reformas Álora, S.L. a la propuesta de acuerdo de valoración notificada y rectificar el error material existente en la propuesta respecto al factor u3 en los términos expuestos en el presente acuerdo, fijando el justiprecio de 27.878 m2 correspondientes a las Fincas Registrales n.o NUM001 , n.o NUM002, n.o NUM003 y n.o NUM004 inscritas todas ellas en el Registro de la propiedad de Álora y calificadas en las N.N.S.S. vigentes de Álora, aprobadas definitivamente el 10 de diciembre de 1991, como suelo dotacional (Sistema General de Áreas Libre " SGAL-2"), en el término municipal de Álora, en la la cuantía de CINCUENTA Y UN MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y SEIS EUROS CON DIECIOCHO CÉNTIMOS (51.946,18 Euros), incluido el 5% del premio de afección.."

SEGUNDO.-La parte recurrente alega:

- El expediente administrativo contiene tres documentos de lo que se concluye que los terrenos se encuentran en situación de suelo urbanizado y se deben valorar conforme a su situación urbanística de suelo urbanizado:

1º.- Informe del Servicio de Urbanismo de la Consejería de Fomento, Infraestructuras y Ordenación del Territorio, Delegación Territorial de Málaga de la Junta de Andalucía, suscrito por la Jefa del Servicio el 15 de julio de 2019 (página 449 del Expediente Administrativo), que informa que los terrenos pertenecen al Sistema General de Áreas Libres SG-AL-2" localizado dentro del perímetro de suelo urbano, por lo que a efectos de su valoración y obtención deberá entenderse que están adscritos al suelo urbano (suelo urbanizado).

El referido informe fue solicitado por la Comisión Provincial de Valoraciones al objeto de determinar si la valoración de los terrenos la debía realizar como suelo urbanizado o como suelo rústico (página 450 del E.A.).

2º.- Informe del Arquitecto Municipal emitido el 6 de julio de 2005, en el que afirma que la clasificación de los terrenos es "Suelo Urbano del Núcleo de Álora" y su calificación urbanística es Sistema General de Áreas Libres "SG-AL-2" (Página 117 del E.A.), conforme disponen las NN.SS vigentes de Álora, aprobadas definitivamente el 10 de diciembre de 1991 ( BOP 15/2/1993).

3º.- Informe del Ingeniero Técnico de Obras Públicas Ingeniero Civil don Tomás, que aporta mi representada con su escrito de alegaciones a la propuesta del Acuerdo de la Comisión (páginas 118-146 del E.A.), que acredita que los terrenos disponen de las infraestructuras y servicios propio del suelo urbano (suelo urbanizado).

4º.- El propio PGOU de Álora.

En consecuencia con lo anterior, también es objeto del presente recurso el valor de los terrenos como suelo urbanizado, que esta parte solicita que se fije en la cantidad de 8.398.541,36 €, incluido el 5% de premio de afección, al amparo del informe-valoración realizado por los Arquitectos don Vidal y don Jose Carlos (páginas 183-228 del E.A.). Esta parte entiende que el Tribunal Superior de Justicia de Andalucía puede entrar a valorar una vez lo considere en situación legal de Suelo Urbanizado.

Pero si este Tribunal entiende que no puede fijar el justiprecio conforme a su situación urbanística de suelo urbanizado por el carácter revisor de la jurisdicción contencioso-administrativo, al no haberlo hecho la Comisión Provincial de Valoraciones, se solicitará que se retrotraigan las actuaciones al momento previo a que se adoptase el Acuerdo de la Comisión Provincial de Valoraciones de 22 de junio de 2021 (Expte. NUM000), y se ordene a dicho órgano que valore los terrenos como suelo urbanizado.

Por último, en el hipotético caso de que entienda que los terrenos se encuentran en situación de suelo rural, se deberá analizar la valoración irrisoria que ha determinado la Comisión Provincial de Valoraciones, ya que el justiprecio debe garantizar la indemnidad económica del expropiado o de lo contrario se quebranta el artículo 33 CE, el artículo 1.1. del Protocolo Adicional del Convenio de Roma y el artículo 17 de la Carta de derechos fundamentales de la Unión Europea.

En este hipotético supuesto el justiprecio de los terrenos se deberá fijar en la cantidad de 613.766,41 € incluido el 5% de premio de afección, conforme a la valoración realizada por el Ingeniero Técnico Agrícola don Carlos Daniel (paginas 259-260 y páginas 803-830 del E.A.).

- FALTA DE MOTIVACIÓN; INDEFENSIÓN, LOS TERRENOS ESTÁN CLASIFICADOS POR LAS NN.SS DE ÁLORA COMO SUELO URBANO DEL NÚCLEO DE ÁLORA Y CALIFICADOS DE SISTEMA GENERAL DE ÁREAS LIBRES "SG-AL-2", POR LO QUE DEBEN VALORARSE CONFORME A SU CLASIFICACIÓN URBANÍSTICA COMO SUELO URBANIZADO (SUELO URBANO); LA SITUACIÓN LEGAL DEL SUELO URBANIZADO ES REGLADA Y NO DISCRECIONAL Y ARBITRARIA.

El Acuerdo de fijación de justiprecio adolece de falta de motivación, puesto que valora los terrenos como suelo rural sin justificar la razón que le lleva a apartarse de la clasificación urbanística de suelo urbano (suelo urbanizado) de las NN.SS de Álora, del informe del arquitecto municipal (Página 117 del E.A.), del informe Servicio de Urbanismo de la Consejería de Fomento, Infraestructuras y Ordenación del Territorio, Delegación Territorial de Málaga de la Junta de Andalucía (Página 449 del E.A) y del

Informe del Ingeniero Técnico de Obras Públicas Ingeniero Civil don Tomás, que aporta mi representada con su escrito de alegaciones a la propuesta del Acuerdo de la Comisión (páginas 118-146 del E.A.), en el que se comprueba que los terrenos están integrados en la malla urbana y disponen de las infraestructuras y servicios propios del suelo urbanizado.

La Administración tasadora cuando califica y realiza su Acuerdo viene obligada al estudio y análisis - contrastando in situ - de la concurrencia de los servicios de urbanización preexistentes sin que quepa establecer - como ha hecho - una clasificación discrecional y arbitraria de suelo rural que se aparta sin justificación alguna de toda la información que acredita que los terrenos se encuentran en situación de suelo urbanizado.

La situación legal de suelo urbanizado es reglada y la Comisión Provincial de Valoraciones viene obligada a motivar sus propuestas o decisiones, sin que quepan decisiones discrecionales y menos, aún, arbitraria. La naturaleza reglada del suelo urbanizado obliga a la Comisión Provincial de Valoraciones a entrar en el análisis de toda la documentación técnica aportada por las partes sobre la situación legal de suelo urbanizado preexistente. Esa situación no queda amparada por la presunción de objetividad y certeza que le atribuye la Jurisprudencia a las actuaciones de la Comisión Provincial de Valoraciones, y menos aún si cabe, existiendo un informe solicitado al Servicio de Urbanismo de la Junta de Andalucía que le indica que los terrenos pertenecen al Sistema General de Áreas Libres SG-AL-2" dentro del perímetro del suelo urbano y están adscritos al suelo urbano (suelo urbanizado) a los efectos de su valoración y obtención (página 449 del Expediente Administrativo). Está irrogando con ello indefensión grave ( Art. 24 CE) .

Y es que las NN.SS vigentes de Álora, aprobadas definitivamente el 10 de diciembre de 1991 ( BOP 15/2/1993), clasifica los terrenos como SUELO URBANO (suelo urbanizado no edificado a efectos de la Ley del suelo del Estado) y lo califica como SUELO DOTACIONAL (Sistema General de Áreas Libres "SGAL-2") no incluido en o adscrito a un sector o unidad de ejecución.

En este sentido, el Arquitecto Municipal emitió un informe el 6 de julio de 2005, en el que afirma que la clasificación de los terrenos es "Suelo Urbano del Núcleo de Álora" y su calificación urbanística es Sistema General de Áreas Libres "SG-AL-2" (Página 117 del E.A.). Este informe fue emitido en el seno del Expediente administrativo NUM005 instruido en relación al expediente de expropiación forzosa de los terrenos que por Decreto nº 728/2005, de fecha 17 de junio de 2005, había incoado el Ayuntamiento a instancia de mi representada al amparo del artículo 140 de la LOUA, del que posteriormente desistiría la Administración, lo que dio lugar a su impugnación por mi representada, aunque se perdería por un defecto de forma.

En el mismo sentido que el informe del arquitecto municipal, se expresa EL INFORME DEL SERVICIO DE URBANISMO DE LA CONSEJERÍA DE FOMENTO, INFRAESTRUCTURAS Y ORDENACIÓN DEL TERRITORIO, DELEGACIÓN TERRITORIAL DE MÁLAGA DE LA JUNTA DE ANDALUCÍA, CUANDO CONCLUYE QUE LOS TERRENOS DEBEN VALORARSE COMO SUELO URBANIZADO (PÁGINA 449 DEL E.A.), siendo éste un informe que emite a petición de la Comisión Provincial de Valoraciones para determinar si debe valorar los terrenos como suelo urbanizado o como suelo rural:

" ANTECEDENTES

El 24 de mayo de 2019, se solicita a esta Delegación Territorial desde la Delegación del Gobierno de Málaga, Comisión Provincial de Valoraciones informe acerca de la clasificación y calificación urbanística del suelo de las siguientes fincas:

PLANEAMIENTO DE APLICACIÓN

- Texto Refundido de las Normas Subsidiarias Municipales de Álora (en adelante NN. SS. de Álora), aprobadas definitivamente por la CPOTU el 26 de enero de 1993 , acuerdo publicado en el BOP de Málaga nº 30 de 15 de febrero de 1993. Publicación de la Normativa en el BOP de Málaga nº 237 de 11 de diciembre de 2012.

INFORME URBANÍSTICO

Localizadas las parcelas en la planimetría de las NN.SS. de Álora -Plano N.º IV.2.3.1 "Gestión: Clasificación, Calificación del Suelo y Actuaciones Urbanísticas" -comprobamos que pertenecen a un Sistema General de Áreas

Libres; dentro del perímetro del Suelo Urbano -según Plano N.º IV.2.1.1 "Clasificación del suelo y Zonas de Protección"-, por lo que podríamos entender que se encuentran adscritas a esta clase de suelo.

Cabe indicar que, en aplicación del párrafo segundo del artículo 44 de la LOUA "Clases de Suelo":

" ... los terrenos destinados a Sistemas Generales que por su naturaleza, entidad u objeto, tengan carácter o interés supramunicipal o singular podrán ser excluidos de la clasificación del suelo, sin perjuicio de su adscripción a una de las clases de este a los efectos de su valoración y obtención."

Es decir, el Servicio de Urbanismo de la Junta de Andalucía le informa a la Comisión Provincial de Valoraciones que los terrenos pertenecen al Sistema General de Áreas Libres SG-AL-2" localizado dentro del perímetro de suelo urbano, por lo que a efectos de su valoración y obtención deberá entenderse que están adscritos al suelo urbano (suelo urbanizado).

Lo sorprendente es que este informe lo emite el Servicio de Urbanismo a petición de la Comisión Provincial de Urbanismo (página 450 del E.A.), con el único objeto de determinar si valorar los terrenos como suelo rural o como urbanizado, ante las dudas suscitadas por las alegaciones e informes aportados por mi representada y el Ayuntamiento, y concluyendo el informe del Servicio de Urbanismo que se debe valorar como suelo urbanizado, la Comisión Provincial de Valoraciones decide no hacerlo en contra del mismo.

Es evidente que si la Comisión Provincial de Valoraciones tenía dudas acerca de valorar el terreno como suelo urbanizado o rural y había pedido un informe al Servicio de Urbanismo, lo lógico y razonable hubiese sido acogerse a la resolución de dicho informe y valorar conforme a su situación urbanística como suelo urbanizado, no haberlo hecho valorando el terreno como suelo rural al amparo de la documentación aportada por el Ayuntamiento no responde más que a un criterio interesado y supeditado a los intereses municipales, pero para nada objetivo, que debe calificarse de arbitrario, que constituye una clara vulneración de los principios constitucionales de interdicción contra la arbitrariedad de los poderes públicos ( Art. 9.3 de la C.E.) y del Art. 24 de la C.E. al irrogar claramente indefensión a mi representada.

A mayor abundamiento, la documentación aportada por el Ayuntamiento no acredita que el suelo se encuentre en situación de rural, sino todo lo contrario confirma que dispone de infraestructuras y servicios urbanísticos propios del suelo urbanizado, como puede comprobarse en el informe del Ingeniero de Caminos Canales y Puertos Bruno (páginas 330 a 363 del E.A.).

Como el ingeniero no puede negar que los terrenos disponen de los servicios propios del suelo urbanizado, el objeto de su informe se centra en intentar justificar que éstos no son suficientes para atender a la demanda del Sistema General de Áreas Libres, siendo éste un hecho que tampoco puede concluirse como se demuestra a continuación:

- Acceso rodado por vía urbana. Indica que el ancho del viario es de 5 metros cuando las NN.SS exigen 6 metros. Pero esta advertencia no ha sido obstáculo alguno para la concesión de las licencias municipales al amparo de las que se construyeron las viviendas que existen a lo largo de las calles de acceso al Sistema General ¿no lo va a ser ahora para realizar un parque en el Sistema General de Áreas Libres? ¿O es que la ordenación del Sistema General se va a tener que hacer cargo del ensanche de un vial urbano que se ejecutó incumpliendo la normativa de las NN.SS? Si el viario es suficiente para dar acceso a las viviendas existentes, también lo va a ser para un parque forestal.

- Abastecimiento de agua. Queda claro que por todas las vías de acceso se puede conectar con la red existente de abastecimiento de agua municipal, si bien, una de ellas, la tubería del Camino de la Estación, es la que cumple con el diámetro que entiende necesario para satisfacer a la demanda de este servicio.

- Saneamiento. Igual que ocurre con el abastecimiento de agua, puede conectarse al saneamiento municipal por todas las calles de acceso, pero la red elegida sería la de calle Revueltas porque cumple con el diámetro de las NN.SS.

- Energía eléctrica. Precisa realizarse un transformador en la parcela para conectar con el centro de transformación del Camino de la Estación. Lo que es algo habitual en estos casos.

Especialmente interesante y exhaustivo es el informe del Ingeniero Técnico de Obras Públicas Ingeniero Civil don Tomás ha redactado un informe, que aporta mi representada con su escrito de alegaciones a la propuesta del Acuerdo de la Comisión (páginas 118-146 del E.A.), que concluye lo siguiente:

" Una vez comprobado que el Sistema General de Áreas Libres "SG-AL-2" de las NN.SS de Álora forma parte del núcleo de población existente de Álora y que está dotado acceso rodado por vías urbanas, abastecimiento de agua, saneamiento y suministro de energía eléctrica en baja tensión, se concluye que los terrenos reúnen la condición de suelo urbano estipulada en el artículo 45.1.a) de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre de Ordenación Urbanística de Andalucía ."

Es decir, los terrenos cumplen la condición de suelo urbano (suelo urbanizado RDL 7/2015) conforme estipulaba el artículo 45.1.a) de la LOUA, ahora artículo 13.1.b) de la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía (en adelante LISTA), de aplicación conforme a la Disposición transitoria primera.

A)Se encuentra insertado en la malla urbana del municipio como se puede contrastar en la Figura I. (...)

Es el propio planeamiento (NNSS) el que ha configurado este espacio como incluido en la malla urbana calificándolo como Sistema General Urbano de Espacios Libres. No se trata sólo de que existan los servicios de infraestructuras, sino que además (aquí no se trata de evitar el crecimiento del suelo urbano, sino ejecutar el que está previsto) su destino urbano es una decisión clara y expresa del planificador general (NNSS): Sistema General Urbano de Espacios Libres para convertirlo en Parque Urbano para el disfrute de la ciudad.

La determinación del Planeamiento General como Sistema General para dar actividad recreativa a la ciudad pone de manifiesto que la inserción no corresponde a una actividad edificatoria ilícita sino a la decisión del planificador de integrarlo en el proceso de creación de ciudad.

B) Dispone de los servicios de urbanización necesarios para los nuevos crecimientos:

- Acceso rodado por vía urbana. El SG-AL-2 dispone de acceso rodado por vía urbana por las calles que se indican a continuación: (...)

Como observamos en la tabla adjunta, el SG-AL-2 dispone de 7 accesos rodados por viario público, con un total de 297 metros entre calles y caminos que discurren por el Sistema General. Estos 7 accesos transcurren a lo largo de todo el perímetro, quedando perfectamente comunicada la parcela.

- Abastecimiento de agua.

La red de abastecimiento del casco urbano de Álora, está dividida en dos grandes redes, una principal de distribución, formada por tuberías de Fundición de 100 y 150 mm y Polietileno de 90 mm y otra secundaria de acometidas, desde la cual se hace las conexiones a las edificaciones en diámetro 63 mm y algunas en 50. La red de distribución, discurre por las calles principales, realizando un mallado, desde la cual se derivan las redes secundarias para las acometidas domiciliarias. Las acometidas domiciliarias para los contadores, están realizadas en 32 y 20 mm. La comprobación in situ del técnico ha sido la siguiente: (....)

Por lo tanto, el Sistema General dispone de red de abastecimiento de agua.

- Red de saneamiento.

Tras un análisis a pie de parcela el técnico llega a la siguiente conclusión: (...)

En este apartado hay de destacar, que por la vaguada que atraviesa la parcela, discurre El Colector general de Saneamiento de Álora, de Ø400 mm de Hormigón, este colector conecta con el Colector de la "AGRUPACIÓN DE VERTIDOS DE LOS NÚCLEOS DEL BAJO GUADALHORCE: PIZARRA, ÁLORA Y COÍN, que a su vez conecta con el Colector de la AGRUPACIÓN DE VERTIDOS DE LOS NÚCLEOS DEL BAJO GUADALHORCE: ALHAURÍN EL GRANDE-CÁRTAMA, hasta la futura depuradora norte de Málaga. La ejecución de las obras de dichos colectores generales se encuentra a más del 90%, estando en fase de proyecto la redacción de la Nueva depuradora de la zona Norte de Málaga, que recoge todos los vertidos.

Por tanto, los terrenos disponen de red de saneamiento a la que pueden conectarse en distintos puntos, incluso dentro de la propia parcela.

- Suministro de energía eléctrica en baja tensión.

Tras haber realizado una comprobación in situ el técnico concluye que la parcela del Sistema General también dispone de suministro de energía eléctrica en baja tensión: (...)

- Red de alumbrado exterior.

El técnico concluye que las calles que rodean al Sistema General están perfectamente iluminadas por la red pública. Así tras la visita realizada a los terrenos obtuvo los siguientes resultados: (...)Excepto en la Calle Camino de la estación, en donde la canalización es subterránea, con arquetas de registro en las propias luminarias y en las derivaciones, en el resto del tramado viario la conducción es por fachada.

- Residuos sólidos urbanos.

¡También ha comprobado que existe un servicio de recogida de los residuos sólidos urbanos: (...)

- Red de telefonía.

El técnico ha obtenido los siguientes datos: (...)

El técnico llega a la conclusión de que el suelo ha sido calificado como Sistema General de Áreas Libres "SG-AL-2", al objeto de dar servicio al núcleo urbano de Álora donde existe un importante déficit de zonas verdes.

El técnico incluso analiza y justifica que los servicios de los que disponen los terrenos del Sistema General de Áreas Libres, son suficientes para satisfacer la demanda que generaría la ordenación de parte de su superficie (8.625,22 m²), implantando una nueva comunidad con 155 viviendas y una edificabilidad de 22.425,57 m²t (ver páginas 11 a 16 del informe).

Por todo ello, el Acuerdo de la Comisión Provincial de Valoraciones vulnera el Art. 21 del RDL 7/2015.

- VALORACIÓN DE LOS TERRENOS COMO SUELO URBANIZADO.

En el caso de que este Tribunal reconozca que la situación en que se encuentran los terrenos de mi representada ubicados en el Sistema General de Áreas Libres "SG-AL-2" de las NN.SS de Álora es la de suelo urbanizado, esta parte entiende que el valor que le corresponde a los mismos como justiprecio de la expropiación es la cantidad de 8.398.541,36 €, incluido el 5% de premio de afección, conforme han valorado los Arquitectos don Vidal y don Jose Carlos (páginas 183-228 del E.A.).

Los criterios de valoración vienen definidos en el Título V del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana, y el Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo (en adelante RD 1492/2011).

El art. 37 del TR RD 7/2015 establece la forma en que ha de realizarse la valoración en el suelo urbanizado, que no está edificado, que se obtendrá, conforme al artículo 22 del Reglamento de Valoraciones, aplicando a la edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo, el valor de repercusión del suelo según el uso correspondiente, de acuerdo con la siguiente expresión: (...)

1º.- Cálculo de VRS.

Según el artículo 22 del RD 1492/2011 se calcula de forma siguiente: (...)

Valor de construcción (Vc).

El coste de la ejecución material de la obra se puede determinar la tabla de coste de la construcción del Colegio de Arquitectos de Málaga para el año 2016.

Viviendas plurifamiliar medianeras: 658 €/m2c

El resto de los gastos y costes podemos estimarlos atendiendo al coste de ejecución material, suponiendo un promotor de tipo medio y una promoción de características similares tenemos:

Gastos generales del constructor: 13%

Beneficio industrial del constructor: 6 %

Honorarios técnicos: 8%

Licencias y tasas: 6,5%

Primas de seguros: 2%

Otros estudios: 1%

Gastos de administración del promotor: 4%

Todo esto supone 1,405 veces el coste de ejecución material.

Tendremos pues: 1,405 x 658: 924,49 €/m2c para un piso de tipo medio.

Coeficiente K.

Se determina con carácter general. K=1,40

Valor de venta (Vv).

Debemos obtener el valor de venta del producto inmobiliario acabado y nuevo, referenciado a la fecha de 21 de junio de 2016. En nuestro caso, para establecer el valor de venta se ha efectuado un estudio de mercado (ver anexo con 7 testigos del informe) de las ofertas de viviendas en venta en la zona. (....)

Como las muestras son de finales de agosto de 2014 y necesitamos el valor a nuevo, pero referenciado a 21 de junio de 2016, se ha aplicado un coeficiente corrector que ajuste esta diferencia. Para ello, hemos obtenido un valor medio sobre la evolución del precio de la vivienda (incremento o descenso) para el período agosto 2014 - junio 2016, en base de datos de inmobiliarias contrastadas (TINSA, en este caso). Para nuestro caso, este valor medio es de: +4,02% de revalorización.

Por lo que queda: (...)

El Valor de Repercusión es el siguiente: (...)

2º.- Cálculo del Ep.

El artículo 21 define el cálculo de la Edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo de la siguiente manera: (...)

En nuestro caso, el ámbito espacial homogéneo es el Casco urbano de Álora al que le corresponden las calificaciones N1, N2 y N3.

El aprovechamiento atribuido a este suelo, según las ordenanzas existentes en el suelo urbano del entorno (N1, N2 y N3), es el siguiente: (...)

Al tener las calificaciones urbanísticas del ámbito espacial homogéneo la misma edificabilidad (N1, N2 y N3), la edificabilidad media es igual a la edificabilidad del propio ámbito:

EM= 2,6 m2t/m2s

La Ep -Edificabilidad susceptible de apropiación privada (m² techo)- responde a la fórmula siguiente: (...)

Una vez que disponemos del valor de Ep y de VRS, tenemos el valor del suelo urbanizado sin edificación (...)

Una vez que disponemos del valor de Ep y de VRS, tenemos el valor del suelo urbanizado sin edificación (...)

4º.- Valor del suelo expropiado.

Conforme al artículo 22.3 del Reglamento de Valoraciones se descontarán los gastos pendientes, de acuerdo con la expresión: (...)

Así pues, resulta: (...)

A la cantidad anterior hay que sumarle el 5% de premio de afección: 399.930,54 €.

Por tanto, la valoración total de los terrenos asciende al importe total OCHO MILLONES TRESCIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS CUARENTA Y UN EUROS CON TREINTA Y SEIS CÉNTIMOS (8.398.541,36 €).

- VALOR DEL SUELO COMO RURAL.

Esta parte no puede estar conforme con que el suelo se encuentre en situación de suelo rural, pues ello vulneraría el Art. 21 de la Ley 7/2015 y daría lugar a un manifiesto enriquecimiento injusto de la Administración y sin causa.

Pero, en el caso improbable de que no se reconozca a los terrenos la clasificación de suelo urbanizado que le otorga el planeamiento urbanístico de Álora y los servicios integrados de los que dispone, se solicita, ad cautelam, que se valoren los terrenos como suelo rural, al momento de presentación de la hoja de aprecio por la propiedad, en la cantidad de 613.766,41 €, incluido el 5% de premio de afección, conforme a la valoración realizada por el Ingeniero Técnico Agrícola don Carlos Daniel (paginas 259-260 y páginas 803-830 del E.A.).

El técnico hizo una primera valoración sobre la superficie objeto de expropiación de 28.316 m²s (páginas 803-830 del E.A.), que luego tras la Sentencia Nº 3895/2019, de 20 de diciembre de 2019, del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, Sala de lo Contencioso-Administrativo, sede de Málaga (Recurso de Apelación 1854/2018), que redujo la superficie objeto de expropiación a 27.878 m²s tuvo que ajustar (páginas 259260 del E.A).

La Comisión valora los terrenos a esta fecha en la ridícula cantidad de 51.946,18 €, incluido el 5% de premio afección, lo que en ningún caso puede representar el justiprecio de los terrenos como se explica a continuación.

a) Normativa.

La normativa de aplicación para la valoración es el Real Decreto Legislativo 7/2.015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, y el Real Decreto 1.492/2.011, de 24 de octubre, que aprueba el Reglamente de valoraciones de la Ley del Suelo.

b) Renta de la explotación agraria.

Conforme al artículo 36 del Real Decreto Legislativo 7/2.015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana debe de capitalizarse entre la renta real o potencial, la que sea superior.

La renta potencial debe de calcularse atendiendo al "rendimiento del uso, disfrute o explotación de que sean susceptibles los terrenos conforme a la legislación que les sea aplicable, utilizando los medios técnicos normales para su producción. Incluirá, en su caso, como ingresos las subvenciones que, con carácter estable, se otorguen a los cultivos y aprovechamientos considerados para su cálculo y se descontarán los costes necesarios para la explotación considerada", es decir, que hay que estimar el rendimiento de la explotación de que sean susceptibles los terrenos, utilizando los medios técnicos normales para su producción.

La Comisión Provincial de Valoraciones considera que el cultivo potencial de la superficie a valorar es el olivar en secano con marco tradicional.

Sin embargo, el Sr. Carlos Daniel considera que el cultivo potencial de los terrenos es el algarrobo, al existir en la finca dicho cultivo, tal y como lo constata la Comisión, lo que indica que ese cultivo es viable y se puede reforestar la finca con esa especie de árbol, siendo éste su mayor y mejor uso potencial.

Por lo tanto, esa especie cumple las premisas de considerarlo a efectos de potencial cultivo, ya que existe en la finca utilizando los medios técnicos normales, además de ser abundante en toda la zona.

Igualmente, esa especie es objeto de explotación como tal, es decir, en función de su producción como especie arbórea, lo que es fácilmente constatable en cualquier estadística agraria.

En base a esas consideraciones técnicas y legales, el Sr. Carlos Daniel utiliza como renta potencial la que genera ese cultivo, ya que es claramente superior al del olivar en secano.

Para el cálculo de la renta potencial, conforme estipula el artículo 9 del Reglamento de Valoraciones hay que acudir inicialmente a la "información procedente de estudios y publicaciones realizadas por las Administraciones Públicas competentes en la materia sobre rendimientos, precios y costes, así como de las demás variables técnico-económicas de la zona" y solamente en caso de que esta no existiera, a los cánones de arrendamiento.

La Consejería de Agricultura, Pesca y Desarrollo Rural de la Junta de Andalucía, publica periódicamente unos indicadores Técnicos - Económicos para una serie de cultivos, en los que se reflejan unos datos económicos de margen bruto, neto, mano de obra, etc. y entre los que se encuentra el algarrobo.

El Sr. Carlos Daniel usa esos indicadores, en tanto están realizados por una Administración Pública competente en la materia y se indican los indicadores técnico económicos de los cultivos en zonas concretas y no el canon de arrendamiento, que serían usados solo de forma subsidiaria en caso de que esos indicadores no existieran.

En el año 2.016 se publicaron por parte de la citada Consejería unos

"INDICADORES TÉCNICO ECONÓMICOS DE LAS DIFERENTES

ORIENTACIONES PRODUCTIVAS POR HA, CABEZAS, MILES DE ANIMALES, ETC. SEGÚN PROCEDA" para cada Provincia, que para el algarrobo en Málaga se reflejan las siguientes cifras: (....)

En la metodología para el cálculo de esos indicadores publicada igualmente por la Junta de Andalucía, se especifica que MARGEN BRUTO ESTÁNDAR es " la diferencia entre los ingresos de la explotación derivados del conjunto de las actividades productivas, incluidas las subvenciones de explotación, y todos los gastos variables, excepto los atribuidos a la retribución de la mano de obra familiar y eventual, así como los derivados del alquiler de maquinaria".

El MARGEN NETO se define como: " La diferencia entre los ingresos de la explotación derivados del conjunto de las actividades productivas, incluidas las subvenciones de explotación, y todos los gastos fijos y variables, excepto los atribuidos a la retribución de los capitales propios y de la mano de obra familiar".

Es decir, que en el margen neto están incluidos los atribuidos a la retribución de los capitales propios (es decir la tierra) y de la mano de obra familiar.

En este caso se puede entender que la retribución de la mano de obra familiar incluye el pago del empresario como director de la explotación (ya que no se usa mano de obra familiar y si asalariada).

El coste de la mano de obra asalariada como coste variable ya se ha considerado al obtener el margen neto según su propia definición.

Tradicionalmente se ha considerado como beneficio del agricultor como empresario oscila alrededor del 20 % de la suma de renta de la tierra y beneficio.

Por lo que:

R = renta potencial € / Ha

M = margen neto = 1.540,00 € / Ha

B = beneficio empresarial = 20 % de M = 308,00 € / Ha

R = renta = 1.540,00 - 380,00 = 1.232,00 € / Ha

La Comisión Provincial de Valoraciones al haber adoptado como cultivo potencial el olivar en secano, ha utilizado el valor del canon de arrendamiento, entendemos que lo ha hecho por no existir información procedente de estudios y publicaciones realizadas por las Administraciones Públicas competentes en la materia sobre rendimientos, precios y costes, conforme a lo estipulado en el artículo 9 del Reglamento de Valoraciones, lo que le lleva a considerar un valor medio de 317 €/Ha para la renta agraria de la superficie a valorar, siendo éste un valor muy lejano al cultivo potencial del algarrobo que asciende a 1.232,00 €/Ha.

Pero, es que incluso adoptando el criterio del canon de arrendamiento ha aplicado directamente el valor correspondiente a la encuesta de cánones de arrendamientos rústicos en Andalucía para el año 2016, sin llevar a cabo el cálculo conforme prevé para este caso el artículo 9 del Reglamento de Valoraciones con la formula estipulada en el mismo: (..)

c) Tipo de capitalización empleado.

El tipo de capitalización de la renta también difiere del utilizado por la Comisión Provincial de Valoraciones, que lo fija en 3,983% y el Sr. Carlos Daniel lo hace en 1,7157.

La diferencia se debe a que la Comisión no le aplica el coeficiente corrector que exige el artículo 12 del Reglamento de Valoraciones.

El valor promedio de los datos anuales publicados por el Banco de España de la rentabilidad de las Obligaciones del estado a 30 años, correspondientes a los tres años anteriores a la fecha a la que deba entenderse referida la valoración, es decir los años 2.013, 2.014 y 2.015 fue del 3,99.

En cuanto al coeficiente corrector que debe de usarse cuando en el suelo rural se desarrollen actividades agropecuarias (en este caso cultivo de algarrobos) y por analogía con el olivar (ya que no aparece específicamente el algarrobo como tipo de cultivo) se debe de usar el valor de 0,43.

Por lo que el valor de r2 sería el de 3,99 X 0,43 = 1,7157

Por tanto, el valor de la hectárea de algarrobo en base a la renta potencial de la finca sería:

V = Renta potencial / tipo de capitalización corregido = 1.232,00 € / Ha / 1,7157 = 71.807,43 € / Ha.

d) Factor de localización.

El valor obtenido debe ser corregido por un factor por localización.

El artículo 17 del R.D. 1.492/2.011, de 24 de octubre estipula como ha de determinarse este factor de localización.

Para el cálculo del factor de corrección por localización se han considerado los siguientes valores:

U1 = 1,45, en base a la población en núcleos situados a menos de 4 km y a más de 4 km y menos de 40 kilómetros o menos de 50 minutos de trayecto por los medios normales.

U2 = 1,6 - 0,01 X 30 = 1,3, ya que a una distancia de 30 kilómetros se encuentra el centro de transportes de mercancías y Mercamalaga y a 1 kilómetro una estación de ferrocarril.

U3 = 1,1 + 0,1 X (1 + 3,5) = 1,55, ya que se encuentra en el entorno del "caminito del rey" (valor paisajístico) y a 1 kilómetro del río Guadalhorce, incluido en la Red Natura 2.000 y está reconocido por la legislación urbanística con un uso o actividad distinta a la de agropecuaria o forestal.

Por tanto el factor de corrección seria de U = 1,45 x 1,3 x 1,55 = 2,92.

e) Valor del suelo.

Multiplicando el valor de la hectárea de algarrobos de 128.943,13 € / Ha por el factor de localización de 2,92, se obtiene un valor de 209.677,68 euros / hectárea, valor que debe de multiplicarse por la superficie de la parcela de 2,7878 hectáreas (27.878 m²), a lo que habría que añadir el 5% de premio de afección.

Por tanto, el justiprecio del suelo como rural a la fecha de presentación de la hoja de aprecio por la propiedad es de 613.766,41 €, incluido el 5% de premio de afección.

La Comisión lo fija en la cantidad de 51.946,18 €, pero como hemos visto parte un grave error al haber adoptado como cultivo potencial el olivar en secano (317 €/Ha) en lugar del algarrobo (1.232,00 €), lo que ha hecho en contra de lo estipulado en el artículo 36 del Real Decreto Legislativo 7/2015, que regula que la valoración del suelo rural se hará conforme a la renta real o potencial de que sean susceptibles los terrenos, la que sea superior, en este caso la renta potencial del cultivo de algarrobo existente actualmente en la zona, como la propia Comisión ha constatado y manifiesta en la valoración adjunta a la propuesta notificada.

A mayor abundamiento, ni siquiera ha calculado correctamente el valor medio del olivar, ya que lo ha hecho sin tener en cuenta lo estipulado en el artículo 9 del Reglamento de Valoraciones para el supuesto de que se utilicen los cánones de arrendamiento, puesto que no ha aplicado la formula prevista para estos casos en el precepto.

El tipo de capitalización de la renta también difiere del utilizado por la Comisión Provincial de Valoraciones, que lo fija en 3,983% y el Sr. Carlos Daniel lo hace en 1,7157. La diferencia se debe a que la Comisión no le aplica el coeficiente corrector que exige el artículo 12 del Reglamento de Valoraciones.

- MALA FE DE LA ADMINISTRACIÓN: EL AYUNTAMIENTO DE ÁLORA HA TRATADO POR TODOS LOS MEDIOS EVITAR INDEMNIZAR A MI REPRESENTADA EL JUSTIPRECIO QUE CORRESPONDE ABONAR POR LA EXPROPIACIÓN DEL SISTEMA GENERAL DE ÁREAS LIBRES "SGAL2"ADSCRITO AL SUELO URBANO.

A) Expediente expropiatorio municipal NUM005.

El Ayuntamiento de Álora por medio de Decreto nº 728/2005, de fecha 17 de junio de 2005, había incoado a instancia de mi representada el expediente de expropiación forzosa de los terrenos al amparo del artículo 140 de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía (Expediente NUM005).

En este expediente es en el que el arquitecto municipal emitió el ya citado informe, de 6 de julio de 2005, en el que afirma que la clasificación de los terrenos es "Suelo Urbano del Núcleo de Álora" y su calificación urbanística es Sistema General de Áreas Libres "SG-AL-2" (Página 117 del E.A.), conforme disponen las NN.SS vigentes de Álora, aprobadas definitivamente el 10 de diciembre de 1991 ( BOP 15/2/1993).

El Ayuntamiento Pleno acordó en sesión celebrada el día 14 de Julio de 2.005, estimar necesaria la ocupación de bienes y derechos de mi representado para su destino a Sistema General de Áreas Libres (establecido por las NNSS), pero al presentar mi mandante la hoja de aprecio conforme al valor real de mercado de los terrenos, el Ayuntamiento decidió desistir del procedimiento, archivándolo por medio de Decreto de

9 de junio de 2006, sirviéndose de un error en el estampillado del sello de correos en la presentación de la documentación que le había requerido para legitimar la representación del administrador de la sociedad, que lo dejaba fuera de plazo.

Aunque el archivo fue recurrido, finalmente se desestimó tanto por Sentencia Nº 50/2012 de 3 de febrero de 2012 del Juzgado de lo Contencioso-Administrativo número dos de Málaga (Procedimiento ordinario 857/2006), como por Sentencia Nº 153/2014 del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, Sala de lo Contencioso-Administrativo de Málaga, de fecha 24 de enero de 2014 (Recurso de Apelación Nº 545/2012).

B) Expediente NUM006 de la Comisión Provincial de Valoraciones.

Por otro lado, con fecha 25 de abril de 2006, al haber transcurrido en exceso el plazo de dos meses legalmente previsto en el artículo 140 de la LOUA, sin que el Ayuntamiento de Álora se hubiera pronunciado sobre la hoja de aprecio presentada con fecha 20 de enero de 2006, mi representada se dirigió a la Comisión Provincial de Valoraciones a los efectos de fijación definitiva del justiprecio.

Pero la Comisión Provincial de Valoraciones mediante acuerdo de fecha 31 de julio de 2006, desestima la fijación de justiprecio promovida por mi representada, atendiendo a las alegaciones realizadas por el Ayuntamiento de Álora con fecha 6 de junio de 2006.

Contra el referido Acuerdo se interpuso recurso de reposición que fue desestimado, por Acuerdo de la Comisión Provincial de Valoraciones de 31 de julio de 2006, frente al que se interpone recurso contencioso-administrativo que fue desestimado por Sentencia Nº 258/2012 de 13 de febrero de 2012, Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, sede de Málaga (Procedimiento ordinario 43/2007).

C) Expediente municipal gestiona NUM007.

El 2 de agosto de 2013, mi representada solicita nuevamente al Ayuntamiento que incoase expediente de expropiación de los terrenos al amparo del artículo 140 de la LOUA, lo que por medio de Decreto nº 1142/2016 se inadmite.

El referido Decreto se recurre y por Sentencia Número 223/18, de 15 de junio de 2018, del Juzgado de lo Contencioso-Administrativo número 4 de Málaga (Procedimiento ordinario 590/2016), se declara incoada por ministerio de la Ley, al amparo del artículo 140 de la LOUA, la expropiación de los terrenos.

El Ayuntamiento de Álora recurrió en apelación dicha resolución judicial, pero la Sentencia Número 3895/2019, de 20 de diciembre de 2019, de la Sala de lo ContenciosoAdministrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, sede de Málaga (Recurso de Apelación Número 1854/2018), confirmó la misma a excepción de la superficie objeto de expropiación que la reduce a 27.878 m².

D) Expediente NUM000 de la Comisión Provincial de Valoraciones.

La Comisión Provincial de Valoraciones por de medio de Acuerdo de 22 de junio de 2021 (Expte. NUM000) fija un justiprecio valorando los terrenos en situación de suelo rural, al amparo de la documentación aportada por el Ayuntamiento, en contra de su clasificación urbanística y de toda la documentación obrante en el expediente administrativo que acredita que se encuentra en situación de suelo urbanizado y que debe valorarse conforme a dicha situación.

Por todo lo expuesto, es evidente la mala fe y la connivencia que existe entre el Ayuntamiento de Álora y la Comisión Provincial de Valoraciones, al objeto de evitar el pago del justiprecio que corresponde legalmente por la expropiación de los terrenos de mi representada.

.....

-EL JUSTIPRECIO DEBE GARANTIZAR LA INDEMNIDAD ECONÓMICA DEL EXPROPIADO O DE LO CONTRARIO SE QUEBRANTARÍA EL ARTÍCULO 33 CE, EL ARTÍCULO 1.1. DEL PROTOCOLO ADICIONAL DEL CONVENIO DE ROMA Y EL ARTÍCULO 17 DE LA CARTA DE DERECHOS FUNDAMENTALES DE LA UNIÓN EUROPEA.

El artículo 1 del Protocolo Adicional primero al Convenio Europeo de Derechos Humanos dispone: (...)

El Protocolo Adicional fue dado en París el 20 de marzo de 1952 y es aplicable al Reino de España tras su Instrumento de Ratificación de 2 de noviembre de 1990 (BOE de 12 de enero de 1991).

El Tribunal Europeo de Derechos Humanos declara el derecho a ser indemnizado por una expropiación mediante un valor razonable a propósito del artículo 1.1 del Protocolo Adicional del Convenio de Roma y del artículo 17 de la Carta de Derechos Fundamentales de la Unión Europea (sentencias de 23 de septiembre de 1982 asunto Sporrong y Lönnroth contra Suecia, de 8 de julio de 1986 asunto Lightgow y otros contra el Reino Unido, 9 de diciembre de 1994 asunto Santos Monasterios Griegos contra Grecia, 6 de abril de 2000 asunto Comingersoll, SA contra Portugal y 4 de agosto de 2009 asunto Perdigao contra Portugal).

El Tribunal Europeo de Derechos Humanos en la STEDH 2015/117: Caso Preite vs Italia. Sentencia de 17 de noviembre de 2015 determina que el acto del Gobierno italiano que fue considerado como contrario al Convenio, fue una expropiación que hubiera sido legítima si se hubiera pagado una indemnización adecuada, dicha indemnización debiera estar a la altura del valor de mercado del bien (apartados 5152). El Tribunal Europeo de Derechos Humanos, inspirándose en los criterios generales de su jurisprudencia relativa al artículo 1 del Protocolo núm. 1, estima que la indemnización adecuada por expropiación en el referido asunto debía corresponderse con el valor de mercado del bien en el momento de la privación de éste.

Por otro lado, como afirma la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, sede de Sevilla, en la Sentencia núm. 112/2012 de 23 de julio (JUR\2012\331396), con el justiprecio se quiere garantizar la indemnidad económica del expropiado, evitando enriquecimientos injustos por parte de la Administración, garantía ésta plasmada en el propio artículo 33 de la Constitución, en definitiva el justiprecio ha de ser "justo". Las obras y servicios públicos que motivan las expropiaciones deben ser costeadas por los ciudadanos en general, no en particular por aquél sobre cuya propiedad se va a implantar la obra o servicio. En este sentido podemos encontrar numerosos pronunciamientos generales; por ejemplo, la Sentencia del Tribunal Supremo de 17 de junio de 1987 proclama que "el instituto expropiatorio descansa en la idea fundamental de alcanzar la equilibrada compensación patrimonial para que permanezca indemne la situación patrimonial del afectado, no obstante la privación coactiva que se le impone por razones de interés público", y la Sentencia del mismo Tribunal de 19 de enero de 1990 alude a la necesidad de un "valor sustitutorio equivalente, que toda expropiación realiza, sustituyendo un propietario por otro -uno privado, por la Administración expropiante- y un valor por otro -un solar por el equivalente en dinero-; pero siempre, como es lógico, de un modo justo".

En definitiva, la expropiación no puede suponer una disminución del patrimonio del expropiado.

- INTERESES COMO INDEMNIZACIÓN POR RESPONSABILIDAD POR DEMORA.

Por último, en cuanto a los intereses de demora, el apartado segundo del artículo 140 de la LOUA y el apartado primero del artículo 116 de la LISTA, determina el devengo de los mismos desde la formulación por el propietario de la hoja de aprecio, lo que en nuestro caso tuvo lugar, tal y como consta en el expediente administrativo el 21 de junio de 2016 (páginas 1222-1269 del E.A.), siendo dichos intereses de demora en materia expropiatoria de devengo automático, por ministerio de la Ley, conforme a la doctrina jurisprudencial, no requiriéndose, por tanto, la formulación explícita por la parte afectada ni la interpellatio del expropiado pues el devengo de aquéllos es imperativo.

En este sentido, el Tribunal Supremo (Sala de lo Contencioso-Administrativo, Sección 6ª), en Sentencia de 9 mayo de 2011 -RJ 2011\4098- (Recurso de Casación núm. 939/2007) afirma (...)

TERCERO.- La Administración autonómica opone:

- Da por reproducidos los hechos contenidos en el expediente administrativo, y los citados en la resolución administrativo objeto de recurso, adicionados con los eventualmente citados en los fundamentos de derecho y la documental que se aporta con esta contestación. Negando los alegados de contrario en tanto no estén acreditados en el Expediente Administrativo.

- En primer lugar, para no ser reiterativos, nos remitimos a los fundamentos de la resolución que dan respuesta al planteamiento del recurrente, que en sede judicial insiste en algunos de los argumentos que expuso en sede administrativa y fueron debidamente resueltos. Añadiendo como novedad la supuesta mala fe.

Lo que queda de manifiesto es que la parte actora no comparte los fundamentos de la resolución impugnada, pero ello no supone que exista falta de motivación. En la resolución se explica con detalle, con fundamento además en numerosos informes técnicos, normativa y jurisprudencia porqué se considera para la valoración como suelo no urbanizado, y también porque se desecha la valoración alternativa como suelo rural propuesta por la recurrente como potencial de cultivo de algarrobo.

Por lo que en absoluto tampoco cabe admitir las alegaciones sobre supuesta mala fe ni connivencia, menos cuando en el previo procedimiento judicial en que fue parte la CPV la Sentencia fue desestimatoria, confirmando la previa resolución de la CPV.

- En los fundamentos de Derecho primero a séptimo de la Resolución se explica la normativa y jurisprudencia de aplicación al caso. Y en el Fundamento de Derecho Octavo se da respuesta a las alegaciones formuladas por el recurrente. Respecto de las que mantiene y reproduce en su demanda se señala que:

" En relación a la pretensión de la propiedad relativa a la valoración del suelo como suelo urbanizado, que fundamenta en Informe elaborado por D. Tomás, Ingeniero técnico de obras públicas, Ingeniero civil presentado en enero de 2019, señalar que esta Comisión, para la adopción del presente acuerdo, además del citado informe, ha tenido en cuenta los diversos informes técnicos y jurídicos relativos a esta cuestión, presentados por el Ayuntamiento de Álora y que concluyen que los terrenos de la finca en cuestión no reúnen las condiciones necesarias exigidas en el punto 3 del artículo 21 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre , por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana para ser considerados como suelo urbanizado, encontrándose en la situación básica de suelo rural :

- El elaborado por arquitecto municipal responsable del Dpto de Urbanismo en fecha 17/08/2016 el que pone de manifiesto que los terrenos objeto de solicitud de expropiación (pertenecientes al Sistema General de Áreas de Áreas Libres, SG-AL 2, no incluido ni adscrito a Unidad de Ejecución alguna y no clasificados en ninguna Clase de suelo por las NNSS del Planeamiento Vigente) están en situación de suelo rural según lo dispuesto en el artículo 12, apartados 3a ) y 3b) del Texto refundido de la Ley del Suelo de 2008 , por lo que deben valorarse conforme a lo establecido en el artículo 36 del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo.

- También aporta dictamen elaborado en noviembre de 2016 sobre situación de Suelo de terrenos pertenecientes al Sistema General de Áreas Libres-2 emitido por D. Bruno Ingeniero de Caminos Canales y Puertos donde se pone de manifiesto la orografía tan accidentada del terreno en cuestión, con una pendiente media superior al 50% lo que haría inviable, por procedimiento y costes normales, su transformación para urbanizar, necesitándose en su caso importantes elementos de contención. Señala que, dada las circunstancias de ese suelo, los límites urbanos están bastante definidos con el mismo y la zona ha permanecido siempre sin urbanizar, no formando parte de la malla urbana. Presenta acta de presencia notarial con fotografías tomadas del terreno. Concluye que el suelo a valorar ha de considerarse en situación básica de rural por estar preservado por la Ordenación Urbanística como parque forestal, por no estar urbanizado conforme al Plan especial preceptivo, por no ser suficiente la conexión directa con los servicios urbanos de electricidad y drenaje de las calles adyacentes, precisándose de otras obras necesarias para ello y por no estar integrado en la malla urbana.

- Se aporta asimismo Informe sobre viabilidad por razones de seguridad para llevar a cabo actuaciones urbanísticas en la zona elaborado por el Consorcio Provincial de bomberos de Málaga en diciembre de 2016 en el que se afirma que la pendiente de casi la totalidad del terreno es muy pronunciada, llegándose a alcanzar incluso cifras superiores al 70%, siendo la pendiente media mayor al 50%. Ello hace que la orografía del terreno sea muy accidentada y actualmente es extremadamente difícil desplazarse por el mismo.

- El Informe elaborado por D. Cesar, arquitecto del departamento de planificación territorial y urbanística de turismo y planificación Costa del Sol S.L.U y por D. Dimas, arquitecto jefe del Svo. De Arquitectura y Planeamiento de la Diputación Provincial de Málaga en el que afirman que los suelos no se encuentran urbanizados para dar un servicio mínimo al Parque Forestal conforme a las Normas Técnicas de Urbanización de las NNSS y legislación vigente sobre la materia (abastecimiento de aguas, drenaje, alumbrado público, mobiliario urbano...) y no se ha constatado que exista la posibilidad de conexión a red general de servicios urbanos.

- Informe sobre aclaración del informe emitido en fecha 06.07.2005 en relación a la clasificación del SG-AL 2.

- Y el Informe emitido por D. Estanislao, donde concluye que las previsiones de las Normas Subsidiarias abocan a la valoración de las superficies de la que es titular la entidad mercantil, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 12, apartados 3a ) y 3b) del Texto refundido de la Ley del Suelo de 2008 , incorporado al artículo 21.3 a ) y b) del Texto refundido de la ley del Suelo de 2015, en su consideración como superficies en situación de "suelo rural".

Tras el estudio de la documentación citada, esta Comisión Provincial de Valoraciones acuerda mantener la consideración del suelo como suelo en situación de rural a efectos de valoración, desestimando la pretensión de la entidad mercantil."

A ello podemos añadir que el informe del Servicio de Urbanismo (449 del expte) que reiteradamente invoca el recurrente, sin más detalle dice que las parcelas pertenecen a un Sistema General de Areas Libres, "que podríamos entender que se encuentran adscritas a esta clase de suelo" (se refiere al perímetro urbano), es decir no lo concluye, pero es que además continúa señalando que conforme a la Ley los terrenos destinados a sistemas Generales podrán ser excluidos de la clasificación del suelo, sin perjuicio de su adscripción a efectos de su valoración y obtención. Es decir, no es concluyente en que se trate de suelo urbano, además recuerda que puede no estar clasificado al ser Sistema General, y no entra en detalle alguno para valorar si realmente se trata o no de suelo urbano, sino que viene a decir que habrá de considerarse su clasificación precisamente para su valoración y obtención. Y eso es lo que se hace en el caso de autos, se toma en consideración su no clasificación como suelo urbano en el momento de la expropiación y se analiza con numerosos informes que concluyen con fundamentación y motivación que no cumple con los requisitos para ser considerado suelo urbanizado (art. 45.1.a LOUA), frente a lo que pretende el recurrente, que obvia total y absolutamente estos informes periciales detallados.

Se trata de informes no solo de técnicos del Ayuntamiento.

Item más, precisamente la Sentencia de 20/12/2019 del TSJA, dictada en el Recurso de Apelación 1854/18, dimanante del PO 590/2016 del JCA 4 (pag. 95 y ss EA), se funda en algunos de los mismos informes que ahora toma en consideración la CPV, que dicen que no está clasificado como suelo urbanizado, frente a lo que plantea el recurrente. La Sentencia considera que no está adscrito a ningún suelo urbano o urbanizable, pero que no es necesario un plan especial para su obtención. Así en su fundamento de derecho Sexto señala que:

No compartimos la crítica que hace el Ayuntamiento apelante de que la sentencia apelada no tenga en cuenta las circunstancias del caso concreto. Hechas las anteriores consideraciones generales en los fundamentos de derecho segundo y tercero, el magistrado a quo en el cuarto valora particularmente el informe emitido el 10 de agosto de 2016 por el arquitecto municipal (firmado electrónicamente el día 17 del mismo mes), mediante remisión a otro anterior de 17 de junio de 2010, apartados c) y d) de este último (folios 66 y 67 del expediente), y sobre la base del mismo considera acreditado que la práctica totalidad de las superficie de las fincas mencionadas en la demanda -referidas también en la solicitud presentada ante la Administración en fecha 2 de agosto de 2013, fol. 9 del expediente- pertenecen, según las Normas Subsidiarias del término municipal de Álora aprobadas en 1993, al Sistema General de Áreas Libres (SG-AL.2) destinado a parque forestal.

El informe de la sociedad pública de la Diputación Provincial de Málaga, Turismo y Planificación Costa del Sol, S.L. al que alude el ente local apelante, obrante a los fols. 212 a 219 del expediente, dice que las NN.SS vigentes en el municipio de Álora ordenaban los suelos como Sistemas Generales de Áreas Libres, con una superficie total de 196.880 m2 de suelo, hallándose la parcela objeto de estudio en su mayor parte dentro del SG-AL.2, con una superficie aproximada de 28.300 m2 de suelo, definiéndose las características de dicho sistema general en las NN.SS como "Terrenos colindantes al Castillo en posición sur del casco urbano. Se pretende repoblar este espacio y dotar de una imagen arbolada al casco desde el Valle." Continúa diciendo el informe que este sistema general no se adscribe a suelo urbanizable en ningún documento de planeamiento general, por lo que procedería el sistema de expropiación de los terrenos, siendo preciso no obstante conforme a las NN.SS. la aprobación de un Plan Especial para el desarrollo y ejecución de dicho sistema general.

En las conclusiones del informe que estamos valorando se vuelve a incidir en que los terrenos objeto del informe se encuentran incluidos dentro del Sistema General de Áreas Libres de las NN.SS. de Álora, SG-AL.2, destinados a Parque forestal, con un uso dominante de conservación de especies arbóreas, siendo los complementarios el recreativo, sanitario, deportivo, culturales y de aparcamientos, siendo el objeto de las NN.SS. la preservación paisajística del ámbito y mejora mediante reforestación evitando la erosión de los suelos. Añade el informe en sus conclusiones que el sistema general SG-AL.2 no se encuentra incluido en ningún área de reparto ni adscrito a suelo urbanizable o urbano, previéndose su obtención según se determine en el Plan Especial obligado por las NN.SS. para su desarrollo, no existiendo tal instrumento de planeamiento aprobado.

Aunque este específico informe no fue analizado en la sentencia apelada, a propósito de la exigencia del Plan Especial en la que insiste el Ayuntamiento de Alora en su recurso de apelación, el magistrado de instancia sí razonó en el fundamento de derecho cuarto en los siguientes términos que reproducimos:

...

Pues bien, la Sala considera que el informe de la entidad Turismo y Planificación Costa del Sol, S.L. que destaca la parte apelante no desvirtúa la correcta conclusión que se alcanza en la sentencia a propósito de la aplicabilidad del art. 140 de la LOUA al caso de autos, a pesar de que las NN.SS. de Álora, anteriores en el tiempo, prevean la necesidad de aprobar un Plan Especial para llevar a cabo el desarrollo y ejecución del sistema general en el que se incluyen los terrenos litigiosos, requisito este no contemplado en el citado precepto de la LOUA que, por ende, resulta inexigible para la obtención de los terrenos por expropiación de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Transitoria segunda de la ley autonómica y según interpretación dada por esta misma Sala de Málaga en diversas sentencias que cita correctamente la sentencia apelada."

Es más continúa la Sentencia señalando que sí se acoge el recurso del Ayuntamiento en cuanto a la determinación de los terrenos objeto de expropiación, para reducir algunos metros, y precisamente los metros que se reducen en dos zonas distintas lo son por estar clasificados como urbanos y tratarse de suelo urbano consolidado, siendo su situación distinta a la del terreno a expropiar, señalando expresamente que los terrenos a expropiar son exclusivamente los "pertenecientes al sistema general y no incluidos ni adscritos en ninguna unidad de ejecución y no clasificado en ninguna clase de suelo por las NN.SS":

En cambio, sí acogemos la crítica que hace el Ayuntamiento apelante en cuanto a la determinación de los terrenos objeto de expropiación. En los fundamentos de derecho cuarto y séptimo de la sentencia apelada se da por acreditado que la "práctica totalidad" de la superficie de las fincas mencionadas en la demanda y referidas en la solicitud presentada en vía administrativa el 2/8/13, pertenecía al SG-AL.2. En el fundamento de derecho séptimo se dijo que la objeción que hacía el ayuntamiento demandado en la contestación para no iniciar el expediente de que parte de los terrenos propiedad de la demandante -258 metros cuadrados de Suelo Urbano consolidado de la parcela NUM008, y dos áreas de 74 y 179 metros cuadrados de Suelo urbano no consolidado adscritos a la Unidad de Ejecución UA-17 correspondientes a la parcela NUM009-, no debían obstar a la pretensión de la actora y, a lo sumo, serían esgrimibles a los efectos de valorar la superficie a expropiar.

Ahora bien, en la sentencia apelada no solo se declara incoada la expropiación por ministerio de la Ley, al amparo del art. 140 de la LOUA, respecto de la superficie de 28.316 metros cuadrados pertenecientes a las fincas registrales relacionadas en el escrito de 2/8/13, sino que, además, se condena y ordena al Ayuntamiento a remitir directamente el expediente expropiatorio a la Comisión Provincial de Valoraciones de Málaga para la determinación del justiprecio. Por tanto, y puesto que la comisión en cumplimiento del fallo judicial habría de pasar directamente a valorar la citada superficie de los terrenos sobre la base de las hojas de aprecio de las partes y, después de ello, solo quedarían por ultimar por la Administración expropiante los trámites de pago y ocupación, nos parece que debe llegar al órgano de valoración el expediente con una definición precisa del objeto de la expropiación que ha de quedar limitado a aquellos terrenos que estén incluidos en el sistema general y pertenezcan a la actora.

En este sentido, el informe del arquitecto municipal de 10/8/16 en el que se sustenta la sentencia (fols. 66 y ss. del expediente), se dice que de los 28.316 m2 de terrenos de los que la mercantil solicitaba la expropiación, debían descontarse aproximadamente 258 m2 situados en la parte sureste de la finca que la interesada identificaba con el número 3 (finca registral no NUM003) por no pertenecer al SG-AL.2, sino que pertenece al Suelo Urbano consolidado afecto por la ordenanza de Zona N1 y que sería necesario descontarla del cómputo propuesto, por lo que el perito entendía que serían 28.058 m2 los terrenos que objeto de expropiación exclusivamente pertenecientes al sistema general y no incluidos ni adscritos en ninguna unidad de ejecución y no clasificado en ninguna clase de suelo por las NN. SS (28.316 m2 - 258 m2 = 28.058 m2). Asimismo en el informe se dice que hay otras partes "ya descontadas" que pertenecen a suelo Urbano consolidado incluido en la Unidad de Actuación UA-17, unidad de ejecución que se encuentra desarrollada urbanísticamente.

Entendemos que esas "otras partes" se corresponden con las dos áreas de la parcela catastral NUM009, de 74 y 179 metros cuadrados, a las que alude la apelante en su recurso y a las que ya se refirió el técnico municipal en su anterior informe de 17/6/10, las cuales la sentencia realmente no contempla porque en el fallo se declara la iniciación de la expropiación respecto de los 28.316 m2 interesados en la demanda que se corresponden con la superficie de la que parte el segundo informe del arquitecto municipal de 10/8/16.

Pues bien, de esos 28.316 m2 la Sala considera que sí se deben excluir los 258 m2 de la parcela catastral NUM010 (según numeración catastral de 2010) informados por el técnico municipal al no pertenecer al Sistema General de Áreas Libres SG-AL.2. A pesar de decir el técnico que se trataba de una superficie aproximada por una indefinición en la escala, lo cierto que establece en su informe una superficie en metros cuadrados exacta que no ha sido desvirtuada por ningún otro medio de prueba propuesto por la actora.

En cuanto a los otros 180 m2 a los que alude el Ayuntamiento de Álora apelante en su recurso, a los que ciertamente no se refiere la sentencia apelada, tenemos que junto con el escrito de contestación a la demanda se aporta una nota simple registral del Registro de la Propiedad Álora relativa a la finca registral no NUM011, correspondiente a un solar de 180 m2 situados en el partido de Cerro del Calvario, segregado de una finca propiedad originariamente de doña Melisa, que corresponde en su totalidad del pleno dominio por título de compraventa en favor de don Santos. Junto con la contestación se aporta también copia de la escritura de compraventa otorgada en fecha 14 de diciembre de 2005 en favor del Sr. Santos, apareciendo como vendedores del inmueble doña Rosario, doña Socorro y don Santiago, a los cuales les correspondía por herencia de don Pablo Jesús que, a su vez, la adquirió para su sociedad de gananciales que formaba con doña Melisa mediante escritura de 31 de agosto de 1968. Asimismo, junto con la contestación se acompaña un informe del arquitecto municipal del 7/11/17, en el que se hace referencia a la aportación por doña Amparo (heredera del titular registral), aportando escritura y nota simple de la finca registral n.o NUM011, comprobando el técnico municipal que dicha finca registral no aparece recogida en el Catastro vigente pero sí se comprendería, a su juicio, en la parcela señalada como número NUM012 en el plano que figura en la página 7 de la demanda que se corresponde con la parcela catastral no NUM013 (numeración catastral de 2016). El técnico municipal concluye que debe reajustarse la superficie a expropiar que debe concretarse en 27.878 m2 (28.058 m2 - 180 m2).

Añadimos que dicha parcela catastral, según se extrae NUM012 de la demanda, se corresponde con la finca registral no NUM003 supramencionada, de la cual la actora aportó en el expediente administrativo certificación registral y escritura de compraventa de 15 de abril de 2004, escritura esta en la que se dice que el inmueble objeto de venta era una finca rústica situada también el Cerro del Calvario, cuya cabida había "quedado reducida después de varias segregaciones", correspondiendo a los vendedores por título de herencia precisamente de la precitada doña Melisa (fols. 9.10 vuelto, 9.11 y 9.44 y ss. del expediente).

Con este material probatorio, no habiendo realizando la mercantil apelada ninguna alegación ni en el escrito de oposición al recurso de apelación ni en el trámite de conclusiones escritas de la instancia, acerca de esos 180 m2 controvertidos, que bien pudieron se objeto de una segregación anterior de la finca originaria, entendemos que existe prueba suficiente para, al menos, ante dos títulos aparentemente contradictorios, reputar dudosa la titularidad dominical de esos concretos 180 m2 por parte de Construcciones y Reformas Álora, S.L., por lo que también habremos de excluirlos del expediente expropiatorio por ministerio de la ley que, aunque con leve exceso en cuanto a su objeto, fue correctamente declarada su incoación por el juzgador de instancia."

En resumen los propios informes técnicos en los que se basó la Sentencia de la Sala para decir que procedía la expropiación, y cuales eran los metros a expropiar, señalan que el suelo a expropiar no es suelo urbano ni urbanizable, excluyendo precisamente del mismo aquellos metros que sí eran suelos urbanos o urbanizables.

El propio recurrente en sus alegaciones incurre en contradicción cuando afirma que para el destino forestal no necesitaría nueva ordenación ni urbanización, lo que resultaría incompatible con que fuese suelo urbanizado, puesto que si fuera urbano sería necesario deshacer lo urbanizado para adaptarlo para forestal. La situación de los terrenos acreditada por acta notarial, y su orografía actual demuestran que no está urbanizado, y los técnicos explican las dificultades que ello conlleva, y que evidentemente no se han atendido. Es más las NNSS, como explica la Sentencia de la Sala ya referida, prevén la necesidad de un plan especial, por lo que es evidente que no está urbanizado. Precisamente lo urbanizado fue excluido de la expropiación por la propia Sentencia.

Es evidente que con los informes técnicos obrantes en el expediente, completos y detallados, y que incluso han sido tomados en consideración ya por la Sala en otro procedimiento, no puede estimarse el planteamiento que hace el recurrente de que se habría destruido la presunción de acierto por el informe del Servicio de urbanismo.

- Por lo señalado no procede entrar en la valoración del suelo como urbanizado que pretende el recurrente. En su caso, a efectos dialécticos si se estimase que se trata de suelo urbanizado, procedería retroacción para que se pronuncie la CPV. Dado que la citada CPV ha fijado el justiprecio bajo la premisa de que estamos ante suelo no urbanizado, y por tanto no se ha pronunciado sobre el justiprecio en el supuesto de que sí fuese suelo urbanizado y no rural. Como plantea la propia parte recurrente en su demanda como petición subsidiaria.

- En cuanto a la valoración como suelo rural, vamos a reproducir la explicación que en la propia resolución se da para rechazar los alegatos del recurrente, y nos remitimos a la valoración que acompaña al acuerdo de la CPV objeto de recurso (obrante en las páginas 36 y ss).

- En segundo lugar, respecto a las alegaciones técnicas vertidas a la valoración como suelo rural efectuada por la CPV:

. Renta de explotación agraria: No se ha utilizado el valor de los indicadores técnicos económicos referidos al olivar y sí los de las encuestas de los arrendamientos rústicos referidos al olivar, por el hecho de resultar más ventajoso para el expropiado la utilización de los mismos debido a que el margen neto del ITE olivar tradicional para 2016 con pendiente mayor de 15% es de 115,82€ y el canon de arrendamiento es de 317 €. Por ello se acuerda mantener lo fijado en la propuesta.

En relación a la renta potencial, no se ha utilizado como cultivo potencial en las fincas el algarrobo por considerar que el terreno a valorar no cumple con las condiciones mínimas para obtener una producción comercial de frutos del mismo, con independencia de que pueda existir algún algarrobo disperso por el terreno. El cultivo del algarrobo para considerarlo productivo comercialmente necesita de una pluviometría mayor que la existente en el terreno. De hecho la mayoría de los algarrobos existentes en la comarca del Guadalhorce se encuentran próximas a zonas de arroyos y cauces. Además, el cultivo comercial del algarrobo no soporta las temperaturas máximas superiores a los 35o y las menores a 2o, por ello en la comarca del Guadalhorce se encuentran en zonas de orientación norte, estando menos expuestas a las altas temperaturas estivales que sobrepasan los 35oC. La finca se encuentra en régimen de secano con exposición de solana y muy expuesta a los fenómenos meteorológicos de temperatura y viento, lo que hace que no sea el cultivo más apropiado, y que no se pueda considerar como renta potencial a efectos de valoración. Se acuerda mantener el cultivo de olivar como renta potencial por considerarlo el más adecuado a las circunstancias del terreno.

. Tipo de capitalización empleado: En relación al coeficiente corrector que cita el expropiado en sus alegaciones, hemos de poner de manifiesto que en virtud de la Sentencia no 689/2020 dictada por la sección 5o de la Sala de lo Contencioso- Administrativo de Tribunal Supremo en fecha 08.06.2020 se ha declarado nulo de pleno derecho el artículo 12, párrafo primero, parágrafo b) y el Anexo I del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo, aprobado por Real Decreto 1492/2011. Dicho párrafo establecía "Cuando en el suelo rural se desarrollen actividades agropecuarias o forestales, se utilizará como tipo de capitalización, r2, el resultado de multiplicar el tipo de capitalización general r1 por el coeficiente corrector establecido en la tabla del Anexo I de este Reglamento según el tipo de cultivo o aprovechamiento." Por lo que se desestima la pretensión de aplicar dicho coeficiente corrector para la valoración.

. Por último, en relación al cálculo del factor de localización, consideramos que los valores asignados a los factores correctores U1, U2 y U3 contenidos en la propuesta de valoración, son los resultantes de la correcta aplicación de las fórmulas indicadas en el artículo 17 del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo y su valor no queda desvirtuado por las alegaciones del expropiado, por lo que se desestima la alegación."

- Sobre la supuesta mala fe del Ayuntamiento y la connivencia de la CPV. Los informes obrantes en el expediente son por si mismo suficientemente concluyentes para rechazar tales afirmaciones.

A ello cabe añadir que el P.O. 43/2007 que invoca el recurrente, seguido ante la propia Sala concluyó con Sentencia desestimando el recurso interpuesto por el recurrente y confirmando la actuación de la CPV.

En cuanto al PO 590/16 seguido ante el JCA 4 y su apelación ante la Sala, ya hemos hecho referencia a la Sentencia parcialmente estimatoria de la apelación del Ayuntamiento, por lo que sólo cabe concluir que existía una discrepancia jurídica, pero en modo alguno mala fe. De hecho los fundamentos de aquella sentencia vienen a corroborar, como hemos señalado, que el terreno ha de valorarse como rural y no como urbanizado. Destacar que en aquel procedimiento no fue parte la CPV.

Los expedientes de la CPV se han tramitado con diligencia y objetividad, cuestión distinta es que el recurrente pueda no compartir sus fundamentos, pero de ahí a señalar que hay connivencia resulta inaceptable.

CUARTO.- La Administración local opone:

- Se coincide con lo expuesto en la contestación a la demanda deducida por la Junta de Andalucía, asumiendo su argumentación, por lo que no se van a repetir sus fundamentos en evitación de innecesarias reiteraciones.

Solo se discrepa de tal contestación en cuanto al extremo relativo a las pruebas así como en lo referente a la determinación de la cuantía, lo que se expondrá en los apartados correspondientes de esta contestación.

Asímismo se desarrollarán con más detalle algunos extremos que se entienden convenientes para la mejor comprensión del asunto.

Finalmente, aunque en la demanda son denominados como "Hechos" el previo y los cuatro que contiene, en puridad, se antojan motivos jurídicos, rebatiéndose seguidamente por el mismo orden.

-Indica la actora que los terrenos de su propiedad están clasificados por las Normas Subsidiarias de Planeamiento (a partir de ahora NNSS) de Álora como suelo urbano, siendo ello incierto, basándose en el informe municipal de 6 de julio de 2005, que obra en el folio no 117 del expediente administrativo (a partir de ahora ea), obviando que tal informe fue subsanado por su propio autor mediante el de fecha 24 de enero de 2017, incorporado a los folios no 1.058 a 1.060 del ea, no conteniendo el citado informe de 2005 mención alguna a su situación como suelo urbanizado (introduciéndose por vez primera en la Ley 2/2008 las distintas situaciones básicas del suelo), habiendo sido tenida en cuenta dicha aclaración/subsanación por la administración demandada al adoptar el acuerdo objeto de litis, al igual que otro informe municipal, emitido en agosto de 2016, obrante a los folios no 833 a 846 del ea, informe que también fue considerado por esa Sala en la Sentencia que dictó su Sección Segunda, la no 3.895/2019, de 20 de diciembre de 2019, incorporada en los folios no 299 a 315 del ea, que estimó parcialmente el recurso de apelación interpuesto por mi mandante contra la dictada por el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo no 4 de Málaga en Recurso de Procedimiento Ordinario no 590/2016, instado por la misma entidad promotora de estos autos.

Pues bien, dicha sentencia, en su Fundamento de Derecho Sexto, asume de tal informe municipal de agosto de 2016 la exclusión de dos porciones de terrenos de la expropiación, precisamente, por sí estar clasificadas como suelo urbano consolidado, a diferencia de los terrenos a expropiar que no están adscritos a unidad de ejecución alguna, ni cuentan con clasificación de suelo, limitándose a estar calificados como sistema general, sin más, declarando esa Sala "que debe llegar al órgano de valoración el expediente con una definición precisa del objeto de la expropiación que ha de quedar limitado a aquellos terrenos que estén incluidos en el sistema general y pertenezcan a la actora", por lo que tal conclusión se antoja irrebatible en este momento, careciendo de toda fundamentación la insistencia de la demandante en que sus terrenos están clasificados como suelo urbano, brillando igualmente por su ausencia la justificación sobre su situación de suelo urbanizado.

Independientemente de lo anterior, aunque ostentaran los terrenos la clasificación de suelo urbano, lo que se niega, no implicaría ello, como alega la actora , que por tal razón "DEBEN VALORARSE CONFORME A SU CLASIFICACIÓN URBANÍSTICA COMO SUELO URBANIZADO (SUELO URBANO)", siguiendo la misma confusión que ya anticipó en el hecho previo de la demanda de entender ostentar la clasificación urbanística de suelo urbanizado según las NNSS de Álora, pareciendo que lo que pretende es inducir a error con una improcedente asimilación entre suelo urbano (clasificación) y suelo urbanizado (situación), reiterando ello en múltiples ocasiones.

También intenta justificar la demanda la consideración de los terrenos como urbanos y como urbanizados en el informe redactado por el Ingeniero Técnico de Obras Públicas D. Tomás, obrante a los folios no 118 a 146 del ea, trasluciendo el mismo su "imparcialidad" al iniciarse con idéntica "confusión terminológica", al exponer en su primera línea que su objeto es "analizar la condición de suelo urbano (suelo urbanizado)", introduciendo una variable nueva al no especificar si se trata de clasificación urbanística o de situación, sino que alude a "condición", finalizando con tal denominación su informe al concluir que los terrenos que nos ocupan "reúnen la condición de suelo urbano", pero, a los efectos que importan, no asienta su situación de estar urbanizados, que es realmente lo que incide en la valoración en cuestión.

Dicho informe, de mayo de 2021, no cita otro por él realizado con anterioridad, concretamente en abril de 2017 (folios no 1.284 a 1.311 del ea), que fue el aportado el día 16 de enero de 2018 a la Comisión Provincial de Valoraciones de Málaga por la actora, fijando la hoja de aprecio en 7.770.465 Ž39 euros, si bien en este informe consideraba una superficie del SG- AL-2 de 34.040 Ž91 m2, manifestando tener un perímetro de 902 Ž94 metros y lindar con suelo urbano consolidado en 524 metros, resultando sorprendente que en el informe más reciente, tras haberse reducido la superficie a 27.787 m2, no se reajuste el perímetro ni la supuesta linde.

Asientan ambos informes del Sr. Tomás que los terrenos que constituyen un sistema general no deben ser sometidos "a ninguna actuación de nueva ordenación o urbanización", lo que no se ajusta a la realidad, ya que consta en el ea, en los folios no 973 a 980, informe emitido el día 7 de noviembre de 2016 por el Arquitecto Jefe del Servicio de Arquitectura y Planeamiento de la Excma. Diputación Provincial de Málaga que concluye deber desarrollarse los terrenos mediante un Plan Especial (lo que también se asentó en el informe municipal antes comentado de agosto de 2016), no encontrándose urbanizados para albergar el uso previsto, no estar adscritos a suelo urbano ni a suelo urbanizable.

A mayor abundamiento, se acompaña como documento no 1 informe emitido por el Ingeniero de Caminos, Canales y Puertos D. Bruno con fecha 20 de julio de 2022, ratificándose en el informe que consta en los folios no 948 a 957 del ea, concluyendo (folio no 957 del ea) no integrarse los terrenos en la malla urbana, no estar urbanizados conforme al Plan Especial y ser insuficiente la conexión directa con los servicios de calles adyacentes, precisando otras obras.

En el reciente informe del Sr. Bruno se rebate lo informado por D. Tomás y lo que al respecto se manifiesta en la demanda, constatando resultar insuficientes los servicios urbanos respecto de los que pretende la actora argumentar que con la posibilidad de la simple conexión a los mismos se confiere la situación de suelo urbanizado a los terrenos de referencia, asentando el Sr. Bruno la necesidad de realizar otras obras fuera del sector para poder efectuar las conexiones, descartando la conexión con la tubería de abastecimiento de agua de todas las vías de acceso, siendo posible solo respecto de la existente en el Camino de la Estación, negando asímismo la posibilidad de conectarse a la red de baja tensión existente.

Especial dedicación realiza el Sr. Bruno a los accesos rodados, resaltando la inviabilidad del trazado propuesto por el Sr. Tomás tanto desde el punto de vista técnico como económico y ambiental, precisando elementos de contención superior a los 20 metros de altura para que la pendiente de dicho trazado tuviese un máximo del 6% para ajustarse a la normativa aplicable.

Describiendo concretamente los servicios urbanos existentes incide en ser insuficientes en su diámetro las redes de abastecimiento de agua de las calles adyacentes, no existir red de pluviales, que debe ser separativa respecto de la de fecales, descarta la posibilidad de conectarse al suministro de energía eléctrica en baja tensión, precisando para la demanda del sector un centro de transformación, concluyendo, como ya hizo en su día, no integrarse los terrenos en una malla urbana ni encontrarse en situación de suelo urbanizado.

Finaliza el Sr. Bruno su informe reiterando la imposibilidad de desarrollar los terrenos por su orografía con fuertes pendientes medias superiores al 50%, prohibiendo el Plan de Ordenación del Territorio de la Aglomeración Urbana de Málaga en su artículo 18, apartados 6 y 7, la clasificación como suelo urbanizable de los terrenos cuya pendiente media sea superior al 50%, prohibiendo también incluir como edificables los suelos con pendientes superiores al 35%, no debiendo obviar que las NNSS de Álora en su artículo 3.8.2 admite unas pendientes máximas para los terrenos destinados a áreas libres, parques, equipamientos públicos y parcelas destinadas a reserva del aprovechamiento medio muy inferiores a las existentes en los terrenos, concluyendo el informe con la constatación de ser imposible cumplir tales exigencias normativas en los terrenos que nos ocupan.

También manifiesta la demandante encontrarse los terrenos en situación de suelo urbanizado en base al informe, incorporado al folio no 449 del ea, del Servicio de Urbanismo de la Consejería de Fomento, Infraestructuras y Ordenación del Territorio, Delegación Territorial de Málaga, de la Junta de Andalucía, suscrito por su jefa el día 15 de julio de 2019, indicando que tal informe determinó estar adscritos los terrenos "al suelo urbano (suelo urbanizado)", reiterando, una vez más, tal inexistente analogía, bastando acudir a dicho informe autonómico para comprobar que, literalmente, lo que manifiesta es que "podríamos entender", utilizando dicha forma condicional del verbo y en alusión exclusiva a la clasificación urbanística, jamás a la situación inexistente de suelo urbanizado.

Tampoco debe obviarse que la autora de dicho informe, Da Begoña, estuvo presente en la sesión en que se adoptó el acuerdo objeto de litis, como consta en el folio no 6 del ea, adoptándose tal acuerdo por unanimidad (folio no 16 del ea), resultando incontrovertido que la interpretación auténtica de tal informe es la que emana de su autora, que votó a favor de la valoración de los terrenos en situación rural, quedando sin base alguna las interesadas conclusiones de la actora sobre lo que argumenta se quiso decir en el referido informe.

Aunque en el hecho previo de la demanda se aludía a tres documentos contenidos en el ea como motivadores de su pretensión de encontrarse los terrenos en situación de suelo urbanizado, realmente relacionó cuatro, siendo los tres primeros los que se acaban de comentar y el cuarto el PGOU de Álora, cuando en realidad todos los informes se refieren al único instrumento de planeamiento vigente en el municipio consistente en sus NNSS.

Basta acudir al acuerdo impugnado para verificar la inadmisibilidad de lo alegado de adverso en cuanto a faltarle motivación y producirle a la actora indefensión, incluyendo dicho acuerdo las alegaciones de la recurrente así como las justificaciones para su desestimación, procediendo remitirse al mismo en evitación de gratuitas redundancias, ya que relaciona el mencionado acuerdo el resto de informes que tuvo en consideración para justificar la valoración de los terrenos en situación rural, descartando que pudieran valorarse como suelo urbanizado, precisamente por el carácter reglado y no discrecional de tales situaciones, no causándole indefensión alguna a la actora, que conoce perfectamente la motivación de la desestimación de sus alegaciones.

Se copia de adverso el último informe de D. Tomás prácticamente en su integridad, pero no en cuanto a la ampliación viaria que propone (folio no 130 del ea) reconociendo imposibilitarse en la actualidad cualquier maniobra a vehículos de emergencia, no calculando el costo de tal viario ni considerando las pendientes del terreno que, de hecho, lo hacen inviable. No obstante, resulta curioso que finalice el correlativo aludiendo a que según dicho informe se podrían implantar 155 viviendas mientras que los arquitectos que realizan la valoración pretendida de adverso elevan el número a más de 700.

- La valoración que pretende la actora, en base al informe de los arquitectos D. Vidal y D. Jose Carlos, obrante a los folios no 183 a 228 del ea, parte de la errónea consideración de estar clasificados los terrenos como suelo urbano, lo que ya se ha demostrado no ser así, antojándose clave semejante error de partida, pero es que además consideran dichos arquitectos hallarse los terrenos en situación de suelo urbanizado con la justificación de otro informe de D. Tomás, de marzo de 2017, prácticamente idéntico al antes comentado de abril de 2017, por lo que arrastra idéntica incorrección, pareciendo ello ya más que suficiente para excluir la motivación de su valoración, aunque tampoco conviene obviar que le asigna a los terrenos un índice de edificabilidad de 2 Ž6 m2t/m2s, por analogía con las parcelas del casco urbano de Álora, obviando tratarse de viviendas unifamiliares tradicionales que se ubican en parcelas de pequeñas dimensiones, a diferencia de los casi 30.000 metros cuadrados propiedad de la actora, citando dicho informe el fondo edificable correspondiente a la Ordenanza N1, lo que haría inedificable gran parte de los terrenos a expropiar, considerando tales arquitectos que a toda la superficie le sería aplicable el citado índice de edificabilidad para obtener el techo del que resulta su desorbitada valoración, ignorando la necesidad de cesiones para viales, zonas verdes, equipamientos, pretendiendo ocupar el 100% del suelo con la planta baja de las edificaciones y el 80% con las plantas altas.

Se reconoce en la valoración de dichos arquitectos que para establecer el valor de venta lo que han realizado es un estudio de mercado con "las ofertas de vivienda en venta en la zona", no aportando datos reales de ventas efectuadas, debiendo retenerse ello por la importancia que tiene para lo que más adelante se manifestará.

Se inicia la valoración (folio no 185 del ea) reconociendo la disminución de la superficie a expropiar, indicando a continuación que se realiza a fecha 21 de junio de 2016, fecha de presentación de la hoja de aprecio.

En el folio no 201 del ea se alude por dichos arquitectos al informe del Sr. Tomás, antes comentado, de marzo de 2017, que acompañan a su informe como anexo 3, como lo anuncian en el índice (folio no 184 del ea) obrante a los folios no 229 a 256 del ea.

Como documento no 2 se aporta informe emitido por el Arquitecto Superior D. Cecilio, emitido con fecha 20 de julio de 2022, en el que se rebaten los argumentos, conclusiones y valoración del informe de sus compañeros objeto de los párrafos precedentes, excluyendo el índice de edificabilidad de 2 Ž6 m2t/m2s que ellos proponen (admitiendo, solo a efectos teóricos, si pudieran considerarse como suelo urbanizado, lo que no es el caso, el de 1 Ž8 m2t/m2s), constatando las fuertes pendientes del terreno que lo hacen inedificable en una considerable parte del mismo, concretamente sólo resultarían edificables 400 m2 (también a efectos exclusivamente hipotéticos), por lo que resultaría inviable su desarrollo urbanístico, habida cuenta los costos de urbanización que se precisarían para tan exiguo techo edificable, considerando haber utilizado sus compañeros unos testigos de ofertas de ventas muy antiguos y no próximos a los terrenos en cuestión.

En cualquier caso, la valoración que procede de los terrenos es en situación de suelo rural, descartando categóricamente el Sr. Cecilio que puedan considerarse como suelo urbanizado por la amplia argumentación que en su informe se desarrolla, incidiendo en la falta de urbanización conforme a instrumento de planeamiento, la carencia de servicios urbanos suficientes, la realidad física del terreno con una orografía de fuertes pendientes que, según la normativa aplicable, los hace inedificables y sin posibilidad de incluirse como urbanizables en la mayor parte de los mismos.

-Aunque se entiende suficientemente motivado el acuerdo objeto de litis, se acompaña como documento no 3 valoración realizada por D. Eladio, Ingeniero Agrónomo, con fecha 11 de julio de 2022, desvirtuando la valoración pretendida de adverso, descartando el cultivo potencial de algarrobos, especialmente por el desnivel tan pronunciado de los terrenos, imposibilidad de abancalamiento, falta de materia orgánica, fijando una valoración incluso menor que la determinada por la administración demandada, constatando la situación de abandono y de falta de explotación de los terrenos.

Pretende la actora la aplicación de un coeficiente corrector que no procede, ya que la sentencia no 689/2020, dictada por la Sección Quinta de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo con fecha 8 de junio de 2020, declaró nulo el artículo 12, párrafo primero, parágrafo b) y el anexo I del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo, explicitándose ello en el acuerdo impugnando, al que parece haberse prestado poca atención por la demandante.

En el folio no 260 del ea consta una valoración aportada por la actora para los terrenos considerándolos en situación de suelo rural ascendente a 613.766 Ž41 euros, realizada con fecha 24 de mayo de 2021 por el Ingeniero Técnico Agrícola D. Carlos Daniel, mientras que en el folio no 1.325 del ea aparece otra valoración del mismo técnico, de 4 de enero de 2018, que los cuantifica en 1.120.114 Ž61 euros, y aunque pueda parecer llamativa la diferencia entre ambas valoraciones, que lo es, mucho mayor resulta la existente entre las valoraciones que como suelo urbanizado se han confeccionado de contrario, lo que se comentará en el hecho que sigue.

- Se cita de adverso el expediente expropiatorio municipal no NUM005, incoado a instancias de la demandante, pues bien, como documento no 4 se acompaña el escrito que presentó la hoy actora en el registro de entrada de documentos de mi mandante con fecha 30 de julio de 2004, interesando la incoación de dicho expediente expropiatorio, comprobándose que se refería a las mismas cuatro fincas que ahora nos ocupan.

Como documento no 5 se adjunta la hoja de aprecio de aquel expediente que presentó la hoy demandante a través del Servicio de Correos el día 23 de enero de 2006, en base a la valoración realizada por el mismo arquitecto D. Jose Carlos (coautor de la valoración pretendida en esta litis ascendente a 8.398.541 Ž36 euros), habiendo valorado entonces los terrenos, como se prueba con el adjunto documento no 5, en 46.627.397 Ž12 euros, a lo que añadir la indemnización por el arbolado, hasta obtener un justiprecio total de 49.418.650 Ž82 euros, pudiendo comprobarse así lo voluble del criterio de las valoraciones de la parte demandante, que poco rigor aparenta para alcanzar resultados tan dispares.

Expuesto lo anterior, debe acudirse al primer documento, por orden cronológico, del ea, incorporado al mismo en sus folios no 1.084 a 1.327, consistente en la hoja de aprecio de la actora de 16 de enero de 2018, acompañando a la misma como documento no 3 certificación expedida con fecha 19 de abril de 2012 por el Registrador de la Propiedad de Coín en relación a las cuatro fincas registrales afectadas por la expropiación instada por su propietaria, asentando respecto de la finca no NUM003 que el título de su compraventa se inscribió el día 10 de junio de 2005 (folio no 1.127 del ea).

En los folios no 1.130 a 1.206 del ea constan las escrituras a virtud de las cuales adquirió la actora las mencionadas cuatro fincas registrales, figurando en la primera de ellas haberse otorgado el día 5 de diciembre de 2002, habiendo abonado la demandante 5.801 euros (folio no 1.136 del ea) por 6.291 m2, es decir, a razón de 0 Ž922 euros/m2 por una de las fincas, y 1.449 euros (folio no 1.137 del ea) por los 1.556 m2 de la segunda finca, o sea, a 0 Ž931 euros/m2.

En la página no 1.134 del ea consta el objeto social de la demandante: "la albañilería, pequeños trabajos, la preparación de terrenos para la construcción, y la cimentación y pavimentación para la construcción de edificaciones", sin cita alguna a actividad agrícola.

En los folios no 1.136 y 1.137 del ea consta no hallarse inscritas ambas fincas en el Registro de la Propiedad, pero al haber alegado la demandante "razones de urgencia para este otorgamiento (folio no 1.139 del ea)" prescindió del procedimiento de información registral prevenido en el apartado 1 del artículo 175.2.b) del Reglamento Notarial "por conocer la situación jurídica de las fincas", consistiendo tales razones de urgencia en instar inmediatamente la expropiación de los terrenos que nos ocupan.

La segunda escritura de compraventa que se adjuntó a dicha hoja de aprecio obra en los folios no 1.160 y siguientes del ea, autorizada con fecha 15 de abril de 2004, adquiriendo la actora una finca rústica (folio no 1.166 del ea) de 6.065 m2, sobre la que existía "una casa rancho pequeña de nueva construcción" (folio no 1.167 del ea), por lo que el precio en esta ocasión ascendió a 96.161 Ž93 euros, pudiendo distorsionar ello el cálculo del precio de cada metro cuadrado de suelo, pero no existe causa para que difiera del de las otras tres fincas colindantes cuyos precios unitarios oscilan entre los 0 Ž506 euros/m2, resultantes de la tercera escritura que seguidamente se comentará, y los 0 Ž931 euros/m2 que resultan de la primera escritura objeto del párrafo anterior.

La tercera escritura que adjuntó la demandante a dicha hoja de aprecio figura en los folios no 1.182 y siguientes del ea, otorgada el día 5 de septiembre de 2002, adquiriendo una finca rústica (folio no 1.187 del ea) con 23.680 m2 (folio no 1.188 del ea) por un precio de 12.000 euros (folio no 1.192), es decir, a 0 Ž506 euros/m2, constando en el folio no 1.194 del ea conocer "la situación y calificación urbanística como suelo no urbanizable de la finca objeto de esta escritura".

En resumen, los precios abonados por la demandante para comprar las cuatro fincas, incluyendo la casa existente sobre una de ellas (que no es objeto de expropiación, al alzarse sobre los 258 m2 excluidos por sí ser urbanos según las NNSS de Álora), ascendió a 116.860 Ž93 euros, teniendo poca, en realidad ninguna, relación la adquisición de terrenos no urbanizables con el objeto social de la demandante, pretendiendo con dichas adquisiciones exclusivamente un injustificado y desmesurado beneficio, buscando pura y simplemente especular, no debiendo olvidarse que la actora instó la expropiación el día 30 de julio de 2004 sin tener aún inscritas siquiera dos de las fincas a expropiar en el Registro de la Propiedad, procediendo a su compraventa alegando razones de urgencia, que no son otras que obtener un incremento desorbitado a cargo de mi patrocinada respecto de lo abonado por las mismas, multiplicando por 422 Ž88 veces lo por ella pagado lo entonces pretendido, incluyendo la casa, por lo que sí se excluye el valor correspondiente a la misma podría multiplicar por 1.000 el "beneficio" perseguido en tan escaso lapso temporal.

También se indica de contrario el expediente NUM006 de la Comisión Provincial de Valoraciones, a la que le imputa mala fe y connivencia con mi mandante para evitar el pago del justiprecio que entiende legalmente le corresponde por la expropiación que nos ocupa. Ello resulta sorprendente cuando la desestimación por dicha Comisión, mediante acuerdo adoptado el día 31 de julio de 2006, de la fijación de justiprecio pretendida de adverso, se confirmó por esa Sala, como se admite en la demanda, al desestimar el Recurso de Procedimiento Ordinario no 43/2007, mediante sentencia no 258/2012, de 13 de febrero de dicho año, según se expone de contrario , no queriendo pensar que, aunque se silencie, piense la actora que también tuvo mala fe y connivencia esa Sala con la referida Comisión y con mi patrocinado, al validar su actuación.

Otro expediente al que se alude en la demanda es al tramitado por mi representado con el no 1.148/2016, que no inadmitió la nueva expropiación interesada de adverso (como erróneamente se dice por la actora) sino que la desestimó (folio no 891 del ea), acudiendo la demandante a esa jurisdicción, estimándose, en primera instancia, su Recurso de Procedimiento Ordinario no 590/2016 por el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo no 4 de Málaga, pero estimándose parcialmente por esa Sala la apelación de mi mandante, y así se disminuyó la superficie a expropiar, al haberse excedido la actora, que intentó obtener una indemnización por una superficie superior a la procedente.

Al resolver la mencionada apelación (mediante la sentencia obrante a los folios no 299 a 315 del ea ya comentada en el hecho primero de esta contestación) esa Sala atendió a lo argumentado por esta parte, en base al informe del arquitecto municipal de agosto de 2016, descontando los referidos 258 m2 por no pertenecer al SG-AL.2, sino que se incluyen en suelo urbano consolidado, es decir, que cuando esa Sala ordenó a la Comisión Provincial de Valoraciones de Málaga que valorase los terrenos que nos ocupan fijó la superficie a valorar así como su calificación, como sistema general, sin adscribirse a suelo urbano ni a suelo urbanizable y sin que ostentasen la clasificación de suelo urbano.

Como documento no 6 se acompaña informe emitido el día 14 de los corrientes por la Universidad de Málaga, Facultad de Derecho, Área de Derecho Administrativo, Departamento de Derecho Público, el cual, tras la amplia documentación que analiza, concluye hallarse los terrenos en cuestión en situación de suelo no urbanizado, procediendo valorarse como tales.

Finaliza su relación de expedientes la actora con el resuelto mediante el acuerdo objeto de litis, asentando, una vez más, sin ser cierto, haber actuado la administración demandada en contra de la clasificación urbanística de los terrenos y de la documentación obrante en el ea que, según ella, acredita encontrarse en situación de suelo urbanizado, cuando lo probado es justamente lo contrario, siendo exclusivamente los erróneos y parciales informes que aporta la demandante los que pretenden una valoración improcedente y desorbitada de los mismos sin reunir las condiciones exigidas para ello.

-Se entienden aplicables los preceptos invocados de adverso, pero en su recta interpretación, lo que conduce a resultados absolutamente contrarios a los pretendidos en la demanda siendo, precisamente, dicha normativa la que, al detallar los requisitos para que un suelo ostente la clasificación de urbano y pueda considerarse en situación de suelo urbanizado, la que, siguiendo con lo asentado jurisprudencialmente al respecto sobre el carácter reglado y no discrecional, imperando la fuerza normativa de lo fáctico, obliga a concluir no estar clasificados los terrenos objeto de litis como urbanos ni hallarse en situación de suelo urbanizado.

Una vez más debe rechazarse lo asentado de adverso en cuanto a que las vigentes NNSS de Álora "clasifican los terrenos como suelo urbano (suelo urbanizado...)", reiterando una improcedente asimilación entre clasificación urbanística y situación básica del suelo.

También es incierto no estar el Sistema General en que se incluyen tales terrenos sometidos a actuación de nueva ordenación alguna, ni de urbanización, ya que el informe de la Excma. Diputación Provincial de Málaga de 7 de noviembre de 2016 concluye lo contrario, al igual que lo hizo el informe municipal de agosto de dicho año.

No va a incidirse en desvirtuar nuevamente lo informado por D. Tomás, al haberse explicitado suficientemente en la parte fáctica de esta contestación y en los informes obrantes en las actuaciones.

Tampoco se va a reiterar la desvirtuación de la valoración de los arquitectos aportada de adverso, basada incorrectamente en considerar estar clasificados los terrenos como urbanos, lo que ya se ha demostrado ser incierto, y hallarse en situación de urbanizados, en base al informe que acompañan de D. Tomás, no teniendo en cuenta para la improcedente valoración un índice de edificabilidad correcto, ni los deberes y cargas pendientes, obviando la orografía del terreno que imposibilita su inclusión como nuevo suelo urbanizable, y además inedificable en su inmensa mayoría, aplicando a todo el terreno de que se trata la edificabilidad de las pequeñas parcelas del casco urbano tradicional de Álora, con unos fondos edificables que resultan inviables en los terrenos de referencia por sus dimensiones y sin consideración alguna a los necesarios viales, áreas libres y equipamientos públicos exigibles en todo desarrollo urbanístico.

Ninguna base tiene la alegación de indefensión de la actora ya que el acuerdo impugnado está ampliamente fundamentado para resolver la procedencia de la valoración de los terrenos como suelo rural, relacionando los informes en que se basó, enumerando el del arquitecto municipal (de 17 de agosto de 2016) que subsanó y aclaró el enarbolado de adverso de 6 de julio de 2005, al igual que el de dicho arquitecto de 24 de enero de 2017; el del Ingeniero de Caminos Canales y Puertos D. Bruno, de noviembre de 2016; el del Catedrático de la Universidad de Málaga D. Estanislao, así como el de diversas administraciones y organismos públicos absolutamente imparciales, con gran experiencia en la materia, como la Excma. Diputación Provincial de Málaga o el Consorcio Provincial de Bomberos de Málaga, habiéndose ratificado la validez de sus conclusiones con los informes que se acompañan a esta contestación.

Debe llamarse la atención sobre la doctrina del Tribunal Supremo que se invoca de adverso, que también se asume por esta parte, a la hora de fijar el valor de mercado, transcribiendo la demanda varias sentencias de dicho alto tribunal en cuanto a que "los valores en venta o precios de mercados han de ser obtenidos de fuentes ciertas y seguras que resulten debidamente contrastadas, certeza y seguridad que, obviamente, no resultan de meras ofertas ni de las bases imponibles establecidas para el impuesto de sucesiones, transmisiones y actos jurídicos documentados, y sí de contrastadas transacciones", encargándose así de dejar sin valor alguno las valoraciones que aporta de sus arquitectos, que en ningún momento ocultan haberse limitado en sus estudios de mercado a los testigos consistentes en meras "ofertas" de venta en la zona.

En cuanto a la valoración como suelo rural, procede remitirse a la fundamentación del acuerdo impugnado, a los informes de los Ingenieros Agrónomos aportados por mi principal y a lo ya expuesto en cuanto a la inaplicabilidad, por anulación judicial, del coeficiente pretendido de adverso.

En lo relativo a deber garantizar el justiprecio la indemnidad económica de la expropiada, puede coincidirse con ello al más adelante manifestar la actora que la indemnización "debiera estar a la altura del valor de mercado del bien", siendo justamente dicho valor de mercado el que ha fijado el acuerdo impugnado, pareciendo estar garantizada la indemnidad económica de la actora, a la vista de lo que abonó por los terrenos expropiados, quedando fuera de tal expropiación la vivienda construida en terrenos que sí están clasificados como suelo urbano.

En este momento conviene recordar la sorprendente actuación de la recurrente que, tras haber pedido ampliación del ea, no esperó para deducir su demanda la documentación ampliada que se aportó a las actuaciones (constando todas ellas en su poder), no habiendo dedicado apartado alguno a la impugnación indirecta de las modificaciones de planeamiento que elucubraba podrían perjudicar la situación de sus terrenos.

QUINTO.- La determinación del justiprecio por los Jurados Provinciales de Expropiación y Comisiones de Valoración autonómicas (éstas como órganos similares a aquéllos: SSTS de 29 de noviembre y de 4 de diciembre de 2007, recursos de casación 8596/2004 y 9127/2004), dada la composición técnica de sus miembros, tiene la presunción, iuris tantum, de que ha sido realizada correctamente, sin perjuicio que pueda ser desvirtuada con la practica de cualesquiera pruebas admitidas en derecho.

En este sentido, la STS 5 febrero 2014, recurso 2393/2011, en su FD 5º, dice:

" .....ya fue resuelta en nuestra sentencia de STS de 1 de julio de 2013 (rec. 6817 / 2010 ) en la que también se denuncia la infracción de la presunción de veracidad y objetividad atribuida a las resoluciones de los Jurados Provinciales de Expropiación Forzosa,.... En la citada sentencia ya dijimos y volvemos a reiterar ahora que " Es doctrina consolidada de esta Sala, que se recoge entre muchas otras en la sentencia de 18 de septiembre de 2012 (recurso 6149/09 ), que los acuerdos de los Jurados de Expropiación Forzosa gozan de la presunción de legalidad y acierto, si bien tal presunción es de naturaleza iuris tantum, por lo que puede y debe ser revisada en vía jurisdiccional, en caso de que se haga prueba suficiente de infracción legal, notorio error de hecho o desafortunada apreciación de los elementos de prueba existentes en el expediente, cuya acreditación corresponde a la parte que impugna los acuerdos del Jurado de Expropiación."

Doctrina que reitera la STS 1763/2017 del 20 de noviembre de 2017, Recurso: 1232/2016, en su FD 5º: ".... presunción de legalidad, acierto y veracidad que reiteradamente la jurisprudencia viene estableciendo respecto de los acuerdos de los órganos colegiados de valoración en la expropiación forzosa, que la Sala de instancia refleja en sus fundamentos con cita de dicha doctrina...."

Doctrinas que confirma la STS 202/2022, de 17/02/2022, Recurso de Casación núm. 5631/2019, y la STS 207/2023, del 21 de febrero de 2023, Recurso: 257/2021, respecto los informes en general de la Administración cuando, cual es el caso presente, se integran en órganos que ejercen una función arbitral.

Presunción que puede combatirse mediante la práctica de prueba suficiente, de cualquier tipo, en contrario, como dice la STS de 7 marzo 2015, rec. 3804/2011, en su FD º 3º:

" Debemos proceder necesariamente a la desestimación del primero de los motivos de recurso. Es reiteradísima la jurisprudencia de esta Sala donde señalamos que la presunción de acierto de los acuerdos del jurado puede ser desvirtuada por cualquier medio de prueba admitido en derecho. Así, y por todas, en nuestra Sentencia de 23 de julio de 2012 (Rec.3888/2009 ) decimos:

" Esta Sala ha negado, en su sentencia de 8 de noviembre de 2011 (recurso 2874/08 ), que sólo sea eficaz para destruir la presunción de acierto de la valoración del Jurado el dictamen del perito de designación judicial, admitiendo que puede lograr dicho resultado cualquier medio de prueba admitido en derecho:

"No obstante, a mayor abundamiento, cabe hacer otras dos observaciones conducentes a idéntica conclusión. Por un lado, si bien es cierto que una antigua corriente jurisprudencial exigía dictamen de perito designado mediante insaculación para que, de resultar aquél convincente, pudiera destruirse la presunción de acierto del acuerdo del Jurado, hace ya tiempo que la jurisprudencia de esta Sala no se orienta en ese sentido. Como es sabido, de conformidad con la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil de 7 de enero de 2000, la prueba pericial consiste normalmente en informe pericial de parte; y dado que en el proceso contencioso-administrativo, según dispone el art. 60.4 LJCA , "la prueba se desarrollará con arreglo a las normas generales establecidas para el proceso civil", a lo dispuesto por el art. 360 LEC sobre el informe parcial de parte como modo normal de la prueba pericial ha de estarse. Si a ello se añade que la ley no impone ninguna clase de prueba tasada para destruir la presunción de acierto de los acuerdos del Jurado, sólo cabe concluir que ese resultado puede lograrse mediante cualquier medio de prueba admitido en derecho. Cuestión distinta, por supuesto, es la valoración que el órgano judicial haga del material probatorio, que en todo caso habrá de ser motivada y razonable. Véanse en este sentido, entre otras muchas, las sentencias de esta Sala de 21 de septiembre de 2001 y 18 de octubre de 2011 .".

Por tanto, la ausencia de una prueba pericial judicial no significa que no se pueda desvirtuar la presunción de acierto y legalidad del acuerdo del jurado mediante otro tipo de pruebas, debiendo en todo caso el órgano judicial valorar todo el material probatorio existente, que es en definitiva lo que hace la sentencia de instancia." ..."

En este mismos sentido la STS del 17 de noviembre de 2016, Recurso: 2034/2015,al FD º 3º dice:

"....pues no solo puede desvirtuarse mediante prueba pericial, sino también, conforme constante Jurisprudencia, por cualquier otro medio de prueba admitido en derecho ( sentencias de 3 de noviembre de 2011, recursos de casación 2874/2008 ; 23 de julio de 2012, casación 3888/2009 ; 7 de julio de 2015, casación 1584/2013 ; y 6 de mayo y 13 de junio de 2016 , casaciones 3615/2014 y 936/2015 ..".

También la STS 1763/2017 del 20 de noviembre de 2017, Recurso: 1232/2016

FD 5º " presunción de legalidad, acierto y veracidad que reiteradamente la jurisprudencia viene estableciendo respecto de los acuerdos de los órganos colegiados de valoración en la expropiación forzosa, que la Sala de instancia refleja en sus fundamentos con cita de dicha doctrina."

SEXTO.- Al caso autos la Comisión Provincial de Valoraciones, CPV, concluyen que los terrenos de la finca en cuestión no reúnen las condiciones necesarias exigidas en el punto 3 del artículo 21 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana para ser considerados como suelo urbanizado, encontrándose en la situación básica de suelo rural. Para ello tiene en cuenta varios informes:

El elaborado por arquitecto municipal responsable del Dpto de Urbanismo en fecha 17/08/2016

el que pone de manifiesto que los terrenos objeto de solicitud de expropiación (pertenecientes al Sistema General de Áreas de Áreas Libres, SG-AL 2, no incluido ni adscrito a Unidad de Ejecución alguna y no clasificados en ninguna Clase de suelo por las NNSS del Planeamiento Vigente) están en situación de suelo rural según lo dispuesto en el artículo 12, apartados 3a) y 3b) del Texto refundido de la Ley del Suelo de 2008, por lo que deben valorarse conforme a lo establecido en el artículo 36 del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo.

- También aporta dictamen elaborado en noviembre de 2016 sobre situación de Suelo de terrenos pertenecientes al Sistema General de Áreas Libres-2 emitido por D. Bruno Ingeniero de Caminos Canales y Puertos donde se pone de manifiesto la orografía tan accidentada del terreno en cuestión, con una pendiente media superior al 50% lo que haría inviable, por procedimiento y costes normales, su transformación para urbanizar, necesitándose en su caso importantes elementos de contención. Señala que, dada las circunstancias de ese suelo, los límites urbanos están bastante definidos con el mismo y la zona ha permanecido siempre sin urbanizar, no formando parte de la malla urbana. Presenta acta de presencia notarial con fotografías tomadas del terreno. Concluye que el suelo a valorar ha de considerarse en situación básica de rural por estar preservado por la Ordenación Urbanística como parque forestal, por no estar urbanizado conforme al Plan especial preceptivo, por no ser suficiente la conexión directa con los servicios urbanos de electricidad y drenaje de las calles adyacentes, precisándose de otras obras necesarias para ello y por no estar integrado en la malla urbana.

- Se aporta asimismo Informe sobre viabilidad por razones de seguridad para llevar a cabo actuaciones urbanísticas en la zona elaborado por el Consorcio Provincial de bomberos de

Málaga en diciembre de 2016 en el que se afirma que la pendiente de casi la totalidad del terreno es muy pronunciada, llegándose a alcanzar incluso cifras superiores al 70%, siendo la pendiente media mayor al 50%. Ello hace que la orografía del terreno sea muy accidentada y actualmente es extremadamente difícil desplazarse por el mismo.

- El Informe elaborado por D. Cesar, arquitecto del departamento de planificación territorial y urbanística de turismo y planificación Costa del Sol S.L.U y por D. Dimas, arquitecto jefe del Svo. De Arquitectura y Planeamiento de la Diputación Provincial de Málaga en el que afirman que los suelos no se encuentran urbanizados

para dar un servicio mínimo al Parque Forestal conforme a las Normas Técnicas de Urbanización de las NNSS y legislación vigente sobre la materia (abastecimiento de aguas, drenaje, alumbrado público, mobiliario urbano...) y no se ha constatado que exista la posibilidad de conexión a red general de servicios urbanos.

- Informe sobre aclaración del informe emitido en fecha 06.07.2005 en relación a la clasificación del SG-AL 2.

- Y el Informe emitido por D. Estanislao, donde concluye que las previsiones de las Normas Subsidiarias abocan a la valoración de las superficies de la que es titular la entidad mercantil, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 12, apartados 3a) y 3b) del Texto refundido de la Ley del Suelo de 2008, incorporado al artículo 21.3 a) y b) del Texto refundido de la ley del Suelo de 2015, en su consideración como superficies en situación de "suelo rural".

Para determinar si estamos ante un suelo rural o urbanizado ha sido practicada prueba parcial judicial a cargo de la arquitecta doña Josefa. Arquitecta. Perito Judicial, que en su amplio informe concluye:

" En los terrenos que nos ocupan se dan circunstancias que permiten identificarlos con la situación básica de suelo rural, al estar protegidos por el planeamiento de su desarrollo urbanístico, pero también como hemos visto, con la situación básica de suelo urbanizado.

Se trata de un caso de gran singularidad debido a la posición de los terrenos, integrada en la malla urbana y rodeados de todos los servicios. Pero a su vez con una orografía muy pendiente, que los ha conservado hasta hoy libres de desarrollos urbanísticos residenciales. La combinación de estas dos características, la ubicación dentro del casco urbano y la fuerte pendiente, es la que le confiere precisamente su mayor valor, que no es otro que el valor paisajístico. Así lo identificaron los redactores de las NNSS, que le asignaron la calificación de Sistema General de Áreas Libres, para que revalorizar la imagen, la calidad ambiental y la riqueza de usos de todo el casco urbano de Álora." -página 29-

Recalcando en una de sus aclaraciones -Folios 12 y 13- posteriores que

" La Ley respecto de los requisitos del Art. 21.3 Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre , por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (en adelante RDL 7/2018), no se refiere a que esté urbanizado el interior del solar en ejecución del planeamiento, sino los límites y linderos colindantes inmediatos. ¿Podría aclarar este extremo? ¿Desde esa perspectiva, cumpliría, pues, la condición del citado precepto? Se motivará.

La ley dice que se encuentran en situación de suelo urbanizado el que, estando legalmente integrado en una malla urbana, (...) cumpla además alguna de las condiciones que se indican, siendo una de ellas Tener instaladas y operativas, conforme a lo establecido en la legislación urbanística aplicable, las infraestructuras y los servicios necesarios, mediante su conexión en red, para satisfacer la demanda de los usos y edificaciones existentes o previstos por la ordenación urbanística o poder llegar a contar con ellos sin otras obras que las de conexión con las instalaciones preexistentes. El hecho de que el suelo sea colindante con carreteras de circunvalación o con vías de comunicación interurbanas no comportará, por sí mismo, su consideración como suelo urbanizado.

Es decir, considera que la condición de suelo en situación de urbanizado se tiene, no solo si están ejecutadas las obras de urbanización en el interior del ámbito que se está considerando. Si no que también se considera en situación de suelo urbanizado a los terrenos que en su perímetro cuentan con las infraestructuras y los servicios necesarios, para la demanda de los usos y edificaciones previstos por la ordenación urbanística, que en este caso son los de parque forestal.

Como se desarrolla más ampliamente en mi informe pericial, (páginas 26, 27, 28 y 29), los terrenos cuentan con acceso rodado y de dimensiones adecuadas al planeamiento a través de la calle Camino de la Estación, además de otras calles también con acceso rodado (calle de la Colina, calle Almendros y calle Calvario).

Tiene posibilidad de conectar con la red de abastecimiento de agua y atender la demanda necesaria para el parque forestal, mediante el diseño de una red mallada y como se ha explicado en una pregunta anterior, que pudiese integrar aljibes para satisfacer la demanda de los hidrantes.

Tiene posibilidad de conectar con la red de saneamiento existente en el casco urbano de Álora, ya que además de las redes del perímetro, existe un colector de saneamiento que atraviesa los terrenos.

Posibilidad de conectar con la red eléctrica, a través del centro de transformación existente en la Calle Camino de la Estación que es perimetral a los terrenos.

Por todo ello, los terrenos sí pueden llegar a contar con las infraestructuras y servicios necesarios para satisfacer la demanda de los usos y edificaciones previstos por la normativa, y cumplen por tanto los requisitos del artículo 21.3.b) del RDL 7/2015 ."

La perito en su informe reseña los diferentes informes obrantes en autos que concluyen que estamos ante un suelo rural -pag. 23:

"...podemos ver que los siguiente informes u organismos concluyen que se trata de suelo en situación básica de rural

- Informe elaborado por el Arquitecto municipal, D. Aquilino, emitido el 17 de agosto de 2016

los terrenos objeto de solicitud de expropiación (pertenecientes al Sistema General de Áreas de Áreas Libres, SG-AL 2, no incluido ni adscrito a Unidad de Ejecución alguna y no clasificados en ninguna Clase de suelo por las NNSS del Planeamiento Vigente) están en situación de suelo

rural según lo dispuesto en el artículo 12, apartados 3a ) y 3b) del Texto refundido de la Ley del Suelo de 2008 , por lo que deben valorarse conforme a lo establecido en el artículo 36 del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo.

- Informe de D. Bruno, Ingeniero de caminos canales y puertos, de noviembre de 2016

Concluye que el suelo a valorar ha de considerarse en situación básica de rural por estar preservado por la Ordenación Urbanística como parque forestal, por no estar urbanizado conforme al Plan especial preceptivo, por no ser suficiente la conexión directa con los servicios urbanos de electricidad y drenaje de las calles adyacentes, precisándose de otras obras necesarias para ello y por no estar integrado en la malla urbana.

- Informe de D. Cesar, Arquitecto del departamento de planificación territorial y urbanística de turismo y planificación Costa del Sol S.L.U y de D. Dimas, Arquitecto jefe del Servicio De Arquitectura y Planeamiento de la Diputación Provincial de Málaga en el que afirman

que los suelos no se encuentran urbanizados para dar un servicio mínimo al Parque Forestal conforme a las Normas Técnicas de Urbanización de las NNSS y legislación vigente sobre la materia (abastecimiento de aguas, drenaje, alumbrado público, mobiliario urbano...) y no se ha constatado que exista la posibilidad de conexión a red general de servicios urbanos.

- Informe sobre aclaración del informe emitido en fecha 06.07.2005 en relación a la clasificación del SG-AL 2.

- Informe emitido por D. Estanislao donde concluye que las previsiones de las Normas Subsidiarias abocan a la valoración de las superficies de la que es titular la entidad mercantil, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 12, apartados 3a ) y 3b) del Texto refundido de la Ley del Suelo de 2008 , incorporado al artículo 21.3 a ) y b) del Texto refundido de la ley del Suelo de 2015, en su consideración como superficies en situación de "suelo rural"."

Y también los informes que concluyen que estamos ante un suelo urbano o urbanizado -pag 24-

" ...- Informe del Servicio de Urbanismo de la Consejería de Fomento, Infraestructuras y Ordenación del Territorio, Delegación Territorial de Málaga de la Junta de Andalucía, de 15 de julio de 2019.

"comprobamos que pertenecen a un Sistema General de Áreas Libres; dentro del perímetro del Suelo Urbano - según Plano No. IV.2.1.1 "Clasificación del suelo y zonas de Protección"-, por lo que podríamos entender que se encuentran adscritas a esta clase de suelo.

- Informe del Arquitecto municipal, D. Aquilino, emitido el 6 de julio de 2005.

Indica respecto de las fincas:

Clasificación: Todas ellas pertenecen al Suelo Urbano del Núcleo de Álora. Calificación: SG-AL-2

- Informe del Ingeniero técnico de obras públicas D. Tomás.

Tras un exhaustivo análisis de los servicios e infraestructuras existentes en los márgenes del SG-AL-2, concluye lo siguiente:

Una vez comprobado que el Sistema General de Áreas Libres "SG-AL-2" de las NN.SS de Álora forma parte del núcleo de población existente de Álora y que está dotado acceso rodado por vías urbanas, abastecimiento de agua, saneamiento y suministro de energía eléctrica en baja tensión, se concluye que los terrenos reúnen la condición de suelo urbano estipulada en el artículo 45.1.a) de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre de Ordenación Urbanística de Andalucía ...."

SÉPTIMO.- Como recuerda, entre otras, la STS del 23 de marzo de 2015, Recurso: 4396/2012, la Ley 8/2007 cambia los criterios de valoración del suelo, desvinculando su tasación de su clasificación urbanística, para atender exclusivamente a su situación, así se establece expresamente en su artículo 21.2 de dicha norma al señalar que " El suelo se tasará en la forma establecida en los artículos siguientes, según su situación y con independencia de la causa de la valoración y el instrumento legal que la motive" . Se atiende, por tanto, a la situación fáctica o real del terreno en el momento de su valoración, distinguiendo en su artículo 12 dos situaciones posibles: suelo rural o suelo urbanizado.

La situación de suelo rural no solo se aplica a los terrenos que tradicionalmente se han considerado como tales, por estar excluidos del proceso de transformación urbanística o por la protección de sus valores ecológicos, agrícolas, ganaderos, forestales entre otros, sino también (art. 12.b) para " el suelo para el que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística prevean o permitan su paso a la situación de suelo urbanizado, hasta que termine la correspondiente actuación de urbanización, y cualquier otro que no reúna los requisitos a que se refiere el apartado siguiente".

Por el contrario, tan solo puede valorase como suelo urbanizado el que se integra de forma legal y efectiva en la red de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población, contando " con todas las dotaciones y servicios requeridos por la legislación urbanística sin o puedan llegar a contar con ellos sin otras obras que las de conexión de las parcelas a las instalaciones ya en funcionamiento". De ahí que no se alcanza la consideración de suelo urbanizado hasta que se ha concluido el proceso de urbanización.

En definitiva, la Ley 8/2007 desvincula la valoración del suelo de su clasificación urbanística y atiende únicamente a su situación fáctica como suelo completamente urbanizado. En palabras del Tribunal Constitucional en su reciente sentencia 141/2014 de 11 de septiembre " La actual opción del legislador, de desligar definitivamente la valoración de la clasificación del suelo, persigue, por otra parte, tal y como se explica en la exposición de motivos de la Ley, paliar la especulación, en línea con el mandato constitucional ex art. 47 CE , y lograr que la valoración se lleve a cabo conforme a "lo que hay" y no a lo que "dice el plan que puede llegar a haber en un futuro incierto", a cuyos efectos la ley distingue dos situaciones: la de suelo rural, que es aquel que no está funcionalmente integrado en la trama urbana, y la de suelo urbanizado, que es el que ha sido efectiva y adecuadamente transformado por la urbanización. Ambos se valoran, como sigue razonando la exposición de motivos, "conforme a su naturaleza, siendo así que sólo en el segundo dicha naturaleza integra su destino urbanístico, porque dicho destino ya se ha hecho realidad".

Siguiendo a dicha Ley el art. 21.3 Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, dice que se encuentran en situación de suelo urbanizado el que, estando legalmente integrado en una malla urbana, (...) cumpla además alguna de las condiciones que se indican, siendo una de ellas Tener instaladas y operativas, conforme a lo establecido en la legislación urbanística aplicable, las infraestructuras y los servicios necesarios, mediante su conexión en red, para satisfacer la demanda de los usos y edificaciones existentes o previstos por la ordenación urbanística o poder llegar a contar con ellos sin otras obras que las de conexión con las instalaciones preexistentes. El hecho de que el suelo sea colindante con carreteras de circunvalación o con vías de comunicación interurbanas no comportará, por sí mismo, su consideración como suelo urbanizado.

En definitiva, el suelo urbanizado debe estar necesariamente integrado en la trama, respondiendo la nueva normativa a la filosofía que, en aras del principio de sostenibilidad, pretende romper con un modelo urbanístico desarrollista y volver a la recuperación de la ciudad compacta. Sin que esa integración pueda ser de cualquier manera, sino que debe haber sido de forma legal, además de ser efectiva, de modo que no requiera una actuación a desarrollar en el futuro aunque éste sea muy próximo o inminente, es decir el suelo debe estar integrado dentro de la red de dotaciones y servicios de un núcleo de población en el momento de la fijación de su situación básica, pueso que si se precisan actuaciones de urbanización, para lograr la integración efectiva el suelo tendrá la consideración de suelo rural.

La norma últimamente transcrita permite asimismo que la urbanización esté en un estadio inmediatamente previo a su total terminación, contempla tanto las parcelas que estén gozando ya de las dotaciones y servicios requeridos por las leyes urbanísticas como las que puedan contar con ellos, posibilidad ésta que la misma norma matiza para evitar interpretaciones amplias exigiendo que sólo falten las obras de conexión de las parcelas a las instalaciones ya en funcionamiento; es decir, sólo obras mínimas: las parcelas requieren algunas obras, pero éstas tienen el carácter de mínimas, puesto que se limitan a la conexión de las parcelas con las redes ya existentes; y, que previo funcionamiento de las instalaciones de dotaciones y servicios: se requiere no sólo su previa existencia sino también que estén ya funcionando, de modo que las obras se limitan a un simple enganche, sin constituir propiamente obras de urbanización.

En definitiva el suelo es rural cuando no cuenta con las dotaciones y servicios exigidos para el suelo urbanizado, no se integración en el núcleo urbano y contar con dotaciones y servicios urbanísticos. Sin que existan una situación intermedia entre el suelo rural y el suelo urbanizado, situación intermedia que la Ley Suelo se ocupa de forma reiterada (como ocurre en la letra b) del artículo 12.2 b) 21.2.b) del Texto refundido de 2015: El suelo para el que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística prevean o permitan su paso a la situación de suelo urbanizado, hasta que termine la correspondiente actuación de urbanización, y cualquier otro que no reúna los requisitos a que se refiere el apartado siguiente.

A ello se añade que es suelo rural en todo caso, el suelo preservado por la ordenación territorial y urbanística de su transformación mediante la urbanización, que deberá incluir, como mínimo, los terrenos excluidos de dicha transformación por la legislación de protección o policía del dominio público, de la naturaleza o del patrimonio cultural, los que deban quedar sujetos a tal protección conforme a la ordenación territorial y urbanística por los valores en ellos concurrentes, incluso los ecológicos, agrícolas, ganaderos, forestales y paisajísticos, así como aquéllos con riesgos naturales o tecnológicos, incluidos los de inundación o de otros accidentes graves, y cuantos otros prevea la legislación de ordenación territorial o urbanística (art. 21.2.a) Texto refundido 2015).

OCTAVO.- Teniendo en cuenta lo dicho en los fundamentos precedentes estima la Sala que la CPV acertó al considerar el suelo de autos como rústico, y así se colige se los propios datos que expone la perito procesal en su informe, con reportaje fotográfico incluido, que ilustra con comentarios:

" ...Durante dicha visita se constató el gran valor paisajístico de los terrenos, debido a la situación estratégica en la falda de las colinas donde se asienta Álora, y también como base a las vistas desde el Castillo hacia el resto del pueblo. En la siguiente fotografía tomada ese día desde el restaurante Los Caballos, que está al otro lado del valle del Guadalhorce, se puede ver como los terrenos se encuentran en la vaguada existente entre los dos promontorios (el Castillo y el Calvario) que definen el perfil de Álora, y sirviendo de base al casco urbano tradicional, con la imagen de pueblo blanco tan característica de Andalucía.

En esta otra imagen, obtenida mediante el visor de Google Maps, y situada en el Castillo de Álora, se aprecia frontalmente la ladera donde se asientan los terrenos objeto de este informe, sirviendo de base a la colina de El Calvario y las casas de todo ese barrio.

...

En cuanto a la orografía de los terrenos, asunto que se ha considerado relevante en muchos de los informes del procedimiento, se pudo comprobar que en general tienen una pendiente pronunciada, lo cual le confiere ese aspecto de "fachada" de todo el pueblo hacia el valle. También se pudo comprobar que dicha pendiente no es uniforme en todos los terrenos, pudiendo distinguirse zonas donde la misma es sensiblemente menor.

Así mismo se comprobaron los márgenes de los terrenos en contacto con el tejido urbano consolidado, en los laterales noreste y oeste, comprobando el estado de las calles que dan acceso a los terrenos, y en su lado sur y con la calle Camino de la Estación, que constituye la vía de circunvalación del pueblo.

Se constató la presencia de las redes de servicios urbanos que se detallan en el informe de D. Tomás, pudiendo aclarar gracias a su presencia, las dudas que habían surgido en cuanto a la forma de obtención de los datos. También se pudo comprobar la cercanía del centro de transformación existente en el Camino de la Estación, a los terrenos del SGAL-2, objeto de este informe.

Vista del final del callejón del olivo, donde se ve la presencia de la red de saneamiento y el pavimentado de la calle.

Fotografía del Camino de la Estación, en la zona que atraviesa los terrenos objeto de este informe. Se ve la red de alumbrado y el tendido eléctrico. Al fondo se ve el centro de transformaciónFotografía de la calle San José realizada desde la calle del Calvario. Se ven en primer término las arquetas de la red de telefonía, saneamiento, y también un contador de agua. Al fondo se ve otro centro de transformación presente en la zona..

En definitiva estamos ante un suelo que por sus características orográficas y paisajísticas está por las NN.SS vigentes en Alora de 1.993, norma a la que fue ampliado el recurso pero sin argumentación respecto su ilegalidad en la demanda, como Sistema General de Áreas Libres (SGAL-2), aledaño al núcleo urbano por varios lugares, sin formar parte del núcleo urbano, no urbanizado, y para serlo no es de observar que se requieran sólo obras mínimas, suelo rústico.

NOVENO.- Sentado que estamos ante suelo rústico, la CPV valora el mismo señalando que no se ha utilizado el valor de los indicadores técnicos económicos referidos al olivar y sí los de las encuestas de los arrendamientos rústicos referidos al olivar, por el hecho de resultar más ventajoso para el expropiado la utilización de los mismos debido a que el margen neto del ITE olivar tradicional para 2016 con pendiente mayor de 15% es de 115,82€ y el canon de arrendamiento es de 317 €.

La parte recurrente considera que debe valorarse según la renta potencial para una plantación de algarrobo.

En autos a instancia de la parte recurrente ha sido practicada pericia a cargo de don Íñigo, Ingeniero Técnico Agrícola, y a instancia de la Administración municipal la pericial judicial a cargo de don Laureano. Ing. Agrónomo.

El primero llega a un valor de 255.333,10 €, precio de afección incluido, estimando viable el cultivo del algarrobo y haciendo sus cálculo según datos de la Encuesta sobre Superficies y Rendimientos de cultivos del Ministerio de Agricultura, Pesca y Alimentación en 2021 (señala en su informe), añadiendo en respuesta a pregunta aclaratoria que los valores que se toman para hacer el cálculo de la Renta Potencial del Algarrobo son los Indicadores Técnicos Económicos en la provincia de Málaga publicados anualmente por la Junta de Andalucía, Consejería de Agricultura, Pesca y Desarrollo Rural, Dirección General de la Producción Agrícola y Ganadera; en concreto se utilizan los datos del año 2016. Señalando también respondiendo a aclaraciones que las pendientes son altas, pero los conocimientos técnicos y la maquinaria especializada pueden transformar este terreno para su uso agrícola-forestal abancalándolo, para eso se deberá de realizar un proyecto técnico de transformación donde se incluya necesariamente las medidas de prevención de riesgos laborales.

El segundo señala, que omo se aprecia en la visita de campo y así lo citan los informes aportados, las parcelas a expropiar no tienen explotación agropecuaria, y aunque las tuviese, sería difícil acceder a los datos reales de la renta de explotación. Es por ello que se ha de recurrir al uso de la renta potencial proponiendo como cultivo aquél más apropiado teniendo en cuenta criterios meramente agronómicos (suelo, relieve, entorno, clima, entre otros), y, de ellos, el más ventajoso económicamente dado su coste de oportunidad al no poder explotar los terrenos tras la expropiación. Añadiendo que la renta potencial puede ser establecer como cultivos un aprovechamiento ganadero-caprino de pastizal, pastizal, pastizal con aprovechamiento cinegético, olivar y algarrobo (ordenados en orden creciente del valor de renta). Los valores de renta empleados son enormemente dispares y oscilan entre 7,86 €/ha y año para el primer caso, 49,50 €/ha-año, 80,50 €/ha-año,317 €/ha-año, y 1.232 €/ha-año para el último de ellos. Estimando que el algarrobo es este cultivo es el más viable económica y agronómicamente dados los condicionantes que requiere con arreglo a su conocimiento a excepción de la zona delimitada en el Plano 4 con una elevada pendiente (con cabida de 6.520 m2).

Para calcular el rendimiento estima este perito, contrariamente al anterior, que el valor de renta obtenido en el informe de CRA es superior al valor real según conocimientos de este técnico no siendo representativo pese su publicación oficial.

Este perito muestra su desacuerdo con el informe tomado en consideración por la CPV de descarta el algarrobo dada la climatología de la zona y el emplazamiento de los terrenos indicando que la mayoría de los árboles existentes en la comarca del Guadalhorce suelen situarse en zonas cercanas a cauces y arroyos, según la bibliografía que ha manejado, así como en la formulación que emplaza los algarrobos en zonas cercanas a puntos de agua, ya que la mayoría están asentados en zonas alejadas de tales puntos de agua tal y como puedeapreciarse visitando la provincia de Málaga.

En definitiva este perito concluye que: la renta potencial y su cultivo el algarrobo en la mayor parte de los terrenos y en otra parte pastizal, al ser los usos más rentables de todos los posibles usos de suelo acorde a criterios agronómicos. Al carecer de datos estadísticos fiables se realiza un balance de gastos e ingresos con datos publicados para el caso del algarrobo y en el caso de pastizal se usa el canon de arrendamiento, cuyas rentas se capitalizan según el RDL 1492/2011 (coef. con valor 3,983%) y resulta un valor del suelo inferior a los valores de mercado. Por este motivo, le es de aplicación el coeficiente corrector por tipología de cultivo al coeficiente antes mencionado, de valor 0,43 y 0,51 respectivamente. Siguiendo dicha reglamentación se ha calculado el coeficiente de corrección por localización y su valor corresponde a 2,85. Al valor resultante se ha sumado el premio de afección. Con estas premisas el valor de expropiación es de 196.893,16 € (CIENTO NOVENTA Y SEIS MIL OCHOCIENTOS NOVENTA Y TRES EUROS CON DIECISEIS CÉNTIMOS DE EURO).

En respuesta a preguntas aclaratorias señala que toma como referencia por precios del algarrobo en la lonja de Reus que es la más característica. Añadiendo: " Dicho esto, un operador comercial de este producto de la provincia de Málaga suele fijar el precio que paga a sus proveedores tomando como referencia el precio de esta lonja, y por ello, este técnico justifica la utilización de este dato dada su representatividad.

Siguiendo estas premisas este técnico, Ingeniero Agrónomo, manifiesta en la pericial aportada que la valoración realizada por Construcciones y Reformas Álora SL (abreviado como CRA en el informe previo) emplea correctamente como fuente oficial el dato del ITE para la fecha de valoración (dato extraído de la Orden de 10 de Junio de 2015), que, ha permanecido inalterado desde 2011 (Orden 8 de Julio de 2011). No obstante, dado del conocimiento de este técnico y la bibliografía consultada, el valor no es representativo de la renta real ni de la potencial del cultivo de algarrobo, y por ello, ha contrastado este dato con fuentes más fiables, como es la Lonja más representativa de algarroba del territorio español."

También aclara que para el cálculo ha tenido en cuenta los costes: " De esta manera acorde a la bibliografía consultada, en la pericial aportada se ha establecido un coeficiente de costes indirectos del 20% sobre los gastos totales por ser el usual en actividades agrarias, ganaderas y forestales"

La Sala ante el completo informe y aclaraciones, rebatiendo el informe tomado como base de su cálculo por la CPV y así como los cálculos de otro perito procesal Ingeniero Técnico Agrícola, del Ingeniero Agrónomo don Laureano, se atiene a su valoración, por lo que fija el justiprecio en 196.893,16 €, precio de afección incluido, más los intereses que correspondan.

DÉCIMO.- La estimación parcial del recurso implica la no imposición de costas conforme al art. 139.1 Ley 29/98, en redacción dada por Ley 37/11.