Sentencia Contencioso-Administrativo 346/2024 Tribunal Superior de Justicia de Aragón. Sala de lo Contencioso-Administrativo. Sección Segunda, Rec. 673/2021 de 08 de julio del 2024

PRIMERO.- La parte actora impugna la resolución de 14 de julio de 2021 del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Zaragoza, expediente NUM000, por la que se fija el justiprecio de la finca resultante nº NUM001 del Proyecto de reparcelación del Área de Intervención G-44-2 de 4.719,30 m2, como consecuencia de la vulneración de las condiciones que rigieron la liberación de la expropiación para los propietarios de los terrenos incluidos en dicho ámbito urbanístico, entre ellas el impago de cuotas de urbanización. La expropiación forzosa ha sido acordada por el Ayuntamiento de Zaragoza, es beneficiaria de la expropiación la entidad Zaragoza Alta Velocidad 2002, S.A. y figuran como propietarios en proindiviso: Explotaciones Agropecuarias e Industriales GLAM, S.A. (GLAMSA) (77,78%), don Michael (11,11%) y don Adam (11,11%).

SEGUNDO.- La parte actora alega en su demanda su disconformidad con el justiprecio reconocido por el Jurado. En esta situación resulta preciso comenzar recordando que una reiterada jurisprudencia viene sosteniendo la presunción iuris tantumde legalidad y acierto de los acuerdos de los Jurados Provinciales de Expropiación Forzosa, siempre y cuando tales acuerdos estén debidamente motivados, y ello en atención a lo variado de su composición, la calidad jurídica y técnica de sus miembros y a su experiencia profesional -en dicho sentido, cabe citar las sentencias de 18 de enero y 23 de octubre de 2001, 16 de julio de 2002, 16 de noviembre de 2004 y 18 de enero de 2005 -. Presunción, sin embargo, que como acabamos de indicar no es una presunción iuris et de iure, sino iuris tantum, por lo que admite prueba en contra, lo que exige que el afectado demuestre que el Jurado ha incurrido en infracción legal, en notorio error de hecho o en valoración equivocada de los elementos existentes en el expediente - como señala la reciente sentencia de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo de 6 de octubre de 2009, "tratándose de una presunción iuris tantum no se excluye la operatividad de otros medios probatorios a efectos de desvirtuarla"-. Y para desvirtuar dicha presunción de veracidad una reiterada jurisprudencia viene sosteniendo igualmente que es la prueba pericial procesal el medio más idóneo, que cuando viene avalada por las formalidades y rigor establecidos en la Ley de Enjuiciamiento Civil, tiene las mismas características de objetividad e imparcialidad que el acuerdo del Jurado (entre otras, sentencias de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo de 14 noviembre 1986, 17 mayo 1989, 16 de junio de 1992, 29 de noviembre de 1994 y 9 de marzo de 1995), debiendo ser valorada, como toda prueba, conforme a las reglas de la sana crítica, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 348 de la Ley 1/2000, de 7 de enero de Enjuiciamiento Civil, en relación con todo el conjunto de la prueba practicada. Si bien, resulta indudable que la presunción de acierto de la decisión del Jurado también puede desvirtuarse, como se sostiene en la sentencia de la Sección 6 de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo de 24 de marzo de 2009, "como tal presunción, por otras pruebas distintas de la pericial que acrediten con plena certeza que es otra la realidad de la situación" -como se indica en la sentencia de la Sección 6 de la Sala de lo Contencioso- Administrativo del Tribunal Supremo de 3 de septiembre de 2004, para la resolución de lo controversia "en esta materia es imprescindible analizar los informes periciales y las pruebas practicadas tanto en vía administrativa como en sede jurisdiccional, de manera que sólo cuando el Jurado Provincial de Expropiación sienta como base unos criterios erróneos de interpretación o sus conclusiones no resulten armonizables con los juicios técnicos obrantes en el expediente, la decisión debe ser anulada"-.

TERCERO.- Los antecedentes de interés constan debidamente sintetizados en la contestación del Abogado del Estado.

Así, El PGOU de Zaragoza contemplaba el Área de Convenio AC-44, a desarrollar mediante un plan especial. La modificación aislada nº 17 del PGOU (aprobada definitivamente el 2 de octubre de 2006) ordenó pormenorizadamente ese ámbito y transformó el Área AC-44 en el Área de Intervención G-44-2 de suelo urbano no consolidado pendiente de gestión, y definiendo como sistema de actuación el sistema de gestión directa por expropiación.

Mediante Acuerdo del Pleno del Ayuntamiento de Zaragoza de 23 de febrero de 2007 se aprobó definitivamente la relación de propietarios, bienes y derechos afectados por el sistema de expropiación. Entre la relación de propietarios afectados figuraban los hoy actores.

Sin embargo, el propio Acuerdo de 23 de febrero de 2007 aprobaba también los supuestos en que se producía, a petición de los propietarios interesados, la liberación de la expropiación conforme a lo previsto en el art. 133 de la entonces vigente Ley 5/1999, de 25 de marzo, Urbanística de Aragón. Esta liberación permitía a los propietarios que la solicitaren participar obteniendo, en la reparcelación, una finca de reemplazo en sustitución de la finca de origen, comprometiéndose a abonar los gastos necesarios de la urbanización, en la proporción que les correspondiera.

Los hoy actores habían solicitaron expresamente la liberación de la expropiación aceptando sus condiciones, entre las que se encontraba, como hemos señalado, su obligación de abonar los costes de urbanización en la proporción que les correspondiera. Y el Ayuntamiento aceptó esta petición (vid. folio 73 vtº, correspondiente a la pág. 95 del pdf del primer bloque).

El proyecto de reparcelación se aprobó definitivamente por el Gobierno de Zaragoza el 31 de julio de 2009, con prescripciones que se dieron por cumplidas en el Texto Refundido presentado a trámite el 30 de junio de 2011, accediendo la reparcelación al Registro de la Propiedad. A los actores se les adjudicó en el proyecto de reparcelación la finca NUM001; tanto en el cuadro de liquidación provisional de los costes de urbanización que figuraba en dicho proyecto de reparcelación, como en la propia descripción de la finca resultante, se señalaba que les correspondían unos costes de 7.111.296,00 €, a los cuales quedaba afecta la citada finca.

El cuadro puede verse, por ejemplo, al folio 434 correspondiente a la pág. 75 del citado bloque. Y la ficha de la finca resultante NUM001 figura al folio 405 del expediente.

En dicha ficha se señala concretamente lo siguiente en los apartados A), E.2) y F):

FINCA RESULTANTE NUM001

A) Descripción.-

Urbana. Parcela edificable en la ciudad de Zaragoza, término de la Almozara, situada al oeste de la Estación de Delicias, dentro del futuro DIRECCION000, se corresponde con parte de la Manzana NUM001 del Proyecto de Reparcelación de la Unidad de Ejecución Úrica del Área de Intervención G-44-2, calificada como Parcela Residencial Vivienda Colectiva y Otros Usos compatibles en zona A2, Grado l. Tiene forma ligeramente trapezoidal. Tiene una superficie de cuatro mil setecientos diecinueve metros con treinta decímetros cuadrados (4.719,30m2). Linda: Norte, zona verde pública, calificada como sistema local, que separa la finca de viario público de sistema general que comunica la finca con la comunicación del Corredor Oliver-Valdefierro con el ángulo noroeste de la unidad de ejecución; Sur, con zona verde pública, calificada como sistema local, que separa la finca de la finca resultante número NUM002; Este, viario público de nueva apertura, calificado como sistema local, que separa la finca de la finca resultante número NUM003; y Oeste, finca resultante NUM004 de este Proyecto de Reparcelación, adjudicada a Zaragoza Alta Velocidad 2002, S.A.

(...)

E) Limitaciones, cargas y gravámenes. -

(...)

E.2.-) Por sí.-

Está gravada en la cuenta de liquidación provisional, para responder de los gastos de gestión y de las obras de urbanización de la unidad de ejecución, con la cantidad de 7.111.296,00 €.

F) Cuota en la cuenta de liquidación.-

Esta finca tiene atribuida una cuota en la cuenta de liquidación, en virtud de lo establecido en el artículo 7.9 del R.D. 1093/1997, de 4 de julio , por el que se aprueba el Reglamento sobre Inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbana, del 2,18 %"

La reparcelación no fue objeto de ninguna objeción ni recuso por parte de los actores, y que la finca figura así inscrita a su nombre en el Registro de la Propiedad.

En la citada Área de Intervención G-44-2 se ejecutaron por Zaragoza Alta Velocidad 2002, S.A. numerosas obras de urbanización; sin embargo, algunas de estas obras se correspondían con el convenio suscrito entre la citada entidad y el Ayuntamiento de Zaragoza, y por tanto no se encontraban dentro de las obras de urbanización cuyo coste debía repercutirse a los propietarios del ámbito.

Zaragoza Alta Velocidad 2002, S.A. ha ejecutado numerosas obras de urbanización, si bien éstas se han concentrado fundamentalmente en la zona este del Área G-44-2, estando pendientes todavía las obras de urbanización de la zona oeste, en la que se encuentra la finca que nos ocupa. Las obras de urbanización realizadas hasta el momento e imputables a los propietarios (dejando, pues, al margen las que resultaban del convenio citado) suponían un importe de 175.345.365,60 €, por lo que, de acuerdo con las condiciones citadas que resultaban de la liberación de la expropiación de su finca, a los actores les correspondía abonar un importe del 2,18%, esto es, 3.822.528,97 €.

Esta cantidad fue reclamada a los actores por Zaragoza Alta Velocidad 2002, S.A. mediante comunicación de 30 de junio de 2014 (vid. folios 10 y ss. del expediente municipal, correspondientes a los folios 11 y ss. del pdf del primer bloque).

Tras varias comunicaciones entre los actores y Zaragoza Alta Velocidad 2002, S.A. sin que se llegara a abonar dicha cantidad, esta última sociedad se dirigió al Ayuntamiento mediante comunicación de 26 de junio de 2018, solicitando lo siguiente:

"...se inicien los trámites necesarios para la expropiación de la finca resultante NUM001 del proyecto de reparcelación de la G-44/2 como consecuencia del incumplimiento por sus propietarios de los deberes legales prescritos por la legislación urbanística, de acuerdo con lo indicado en los artículos 65 del Real Decreto 328811978, de 25 de agosto, por el que se aprobó el Reglamento de Gestión Urbanística para el desarrollo y aplicación de la Ley sobre Régimen de Suelo y Ordenación Urbana; y 149.2, párrafo 50 del Decreto-Legislativo 112014, de 8 de julio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Urbanismo de Aragón."

La solicitud de Zaragoza Alta Velocidad 2002, S.A. figura a los folios 1 y ss. del expediente municipal (pág. 2 del pdf. del primer bloque).

El Gobierno de Zaragoza aprobó definitivamente la expropiación de la finca el 31 de enero de 2019, requiriendo a los propietarios para que señalaran el precio en el que se avendrían a convenir libremente y de mutuo acuerdo el justiprecio. (vid. folio 121 del expediente, correspondiente a la pág. 59 del bloque segundo). No teniendo éxito esa fase de avenencia, el 14 de marzo de 2019 se requirió a los propietarios para que presentaran la correspondiente hoja de aprecio (vid. folio 141 y ss., correspondientes a las págs. 83 y ss. del bloque segundo).

Los actores, tras diversas alegaciones y recursos, aportaron un informe de tasación realizado por el arquitecto D. Abdiel, que valoraba la finca, contemplando la totalidad de las cargas urbanísticas que la gravaban en el importe de 4.332.746,69 € (junto a dicha valoración se presentaban otras dos alternativas, una contemplando únicamente el 80% de las cargas urbanísticas, que arrojaba un valor de 5.551.143,38 €; y otra contemplando unos costes de urbanización pendientes de 80 €/m2 de techo patrimonializable, que arrojaba un valor de 9.641.055,02 €). El informe aparece aportado varias veces en el expediente administrativo (folios 453 y ss., correspondientes a las págs. 94 y ss. del bloque quinto; o folios 619 y ss., correspondientes a las págs. 65 y ss. del bloque séptimo).

Por su parte, la beneficiaria de la expropiación, Zaragoza Alta Velocidad 2002, S.A., presentó la hoja de aprecio que figura a los folios 510 y ss. del expediente, correspondientes a las págs. 51 y ss. del bloque sexto. En ella señalaba que la finca se encontraba gravada por diversas cargas, por lo que descontando del valor residual de la finca las cargas que le afectaban resultaba una cantidad negativa, -581.104,97 € (vid. Por ello proponía fijar como justiprecio el de "un euro, previa justificación por la propiedad de que el importe de la carga hipotecaria que consta inscrita en el Registro de la Propiedad ha sido satisfecha".

Ante esas discrepancias, el Ayuntamiento expropiante formuló la hoja de aprecio que figura a los folios 649 y ss. del expediente (págs. 21 y ss. del bloque octavo). La arquitecta municipal entiende que el suelo se encuentra en la situación básica de rural, y que teniendo en cuenta dicha circunstancia debería valorarse por el método de capitalización de rentas en la cantidad de 364.465,10 €. Sin embargo, constata que tanto expropiante como expropiado han utilizado para su valoración el método residual aplicado al aprovechamiento urbanístico, entendiendo que de aplicarse este método (aplicable al suelo en situación de urbanizado) en el momento actual la posible venta de productos inmobiliarios no cubrirían los costes de urbanización, lo que arrojaría una cantidad negativa de -315.070 €.

Elevado el expediente al JPEF, éste dictó el 14 de julio de 2021 la resolución impugnada. En ella, tras señalar que el suelo se encontraba en la situación básica de rural, y por tanto debía valorarse por el método de capitalización de rentas agrarias, llegaba a un valor unitario de 183.190,51 €/ha, una vez aplicados los correspondientes coeficientes de localización (18,32 €/m2), lo que arrojaba para la superficie expropiada un valor de 90.780,46 €, incluido el premio de afección.

La finca a valorar es FINCA RESULTANTE NUM001

A) Descripción. -

Urbana. Parcela edificable en la ciudad de Zaragoza, término de la Almozara, situada al oeste de la Estación de Delicias, dentro del futuro Barrio del Oeste, se corresponde con parte de la Manzana NUM001 del Proyecto de Reparcelación de la Unidad de Ejecución Úrica del Área de Intervención G-44-2, calificada como Parcela Residencial Vivienda Colectiva y Otros Usos compatibles en zona A2, Grado l. Tiene forma ligeramente trapezoidal. Tiene una superficie de cuatro mil setecientos diecinueve metros con treinta decímetros cuadrados (4.719,30m2). Linda: Norte, zona verde pública, calificada como sistema local, que separa la finca de viario público de sistema general que comunica la finca con la comunicación del Corredor Oliver-Valdefierro con el ángulo noroeste de la unidad de ejecución; Sur, con zona verde pública, calificada como sistema local, que separa la finca de la finca resultante número NUM002; Este, viario público de nueva apertura, calificado como sistema local, que separa la finca de la finca resultante número NUM003; y Oeste, finca resultante NUM004 de este Proyecto de Reparcelación, adjudicada a Zaragoza Alta Velocidad 2002, S.A.

La valoración ha de referirse a 22 de marzo de 2019 en que se efectuó el requerimiento a la propiedad para formular hoja de aprecio individualizada -art. 34.2.b) TRLSRU-.

La normativa de aplicación es el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre (TRLSRU), así como el Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo, y la Ley de Expropiación Forzosa de 16 de diciembre de 1.954.

En dos sesiones distintas, constituido con vocales técnicos diferentes, el JPEF concluye que la finca se encuentra en situación de suelo rural y efectúa una valoración acorde a la misma.

En concreto, en el informe rendido por las Vocales Técnicas Arquitectas Dª Paola y Dª Ester se transcribe parte de la exposición de motivos y los artículo 21 y 7.4 del TRLSRU y se analiza la situación urbanística de la parcela objeto de expropiación:

«1. El vigente Plan General aprobado definitivamente en 2.001(TR2.008) previó la transformación urbanística de los suelos que conforman la actual área de intervención G-44-2, incluyéndolos en el área de Convenio AC-44 pendiente de desarrollo mediante un Plan Especial.

2. La Modificación Aislada número NUM002 del PGOU ordenó pormenorizadamente el ámbito transformando el área AC-44 en el área de intervención G-44-2 de suelo urbano no consolidado pendiente de gestión, definiéndose como sistema de actuación el sistema de gestión directa por expropiación. Esta modificación fue aprobada definitivamente en sesión plenaria celebrada el 2 de octubre de 2006.

3. Mediante acuerdo plenario el 23 de febrero de 2007 se aprueba definitivamente la relación de propietarios, bienes y derechos afectados por el sistema de expropiación. En dicho procedimiento se aprueban también las condiciones de liberación de expropiación con aquellos propietarios que lo solicitaron en cumplimiento del documento redactado al efecto.

Los propietarios de la finca objeto de la presente valoración optan por la liberalización de la expropiación aceptando las condiciones establecidas.

3. El Proyecto de Reparcelación del área se aprueba definitivamente por acuerdo del Gobierno de Zaragoza del 31 de julio de 2009, con prescripciones que se dieron por cumplidas en el texto refundido presentado a trámite el 20 de julio de 2.011. Tras esto, en diciembre de 2012 la Reparcelación tiene acceso al Registro de la Propiedad.

4. En el área de intervención solamente se delimitó una Unidad de Ejecución. Pese a esa única Unidad, la urbanización no se ha proyectado mediante un documento unitario, sino con proyectos parciales territorialmente localizados en la llamada zona este del área de intervención (comprende las siete manzanas M1 a M7 de uso lucrativo alineadas con los frentes norte de la DIRECCION001 y sur de la DIRECCION002 desde la rotonda de la DIRECCION003 a la estación). Estos proyectos parciales se han ido aprobando sin que se haya aportado un proyecto único completo que refunda todos los parciales de acuerdo a lo señalado en la legislación urbanística para las unidades de ejecución. (Según el artículo 140.1 del TRLUA, y el artículo 137 un proyecto de urbanización puede afectar a dos o más unidades de ejecución, pero no a una parte de una unidad de ejecución).

Así mientras que por un lado en la zona este se han ejecutado y recibido casi la totalidad de las obras de urbanización y se han llevado a cabo concursos para la venta de parcelas lucrativas, en la zona oeste, por el contrario, se carece de proyecto de urbanización parcial aprobado.

A propósito de la tramitación en la zona este de licencias de edificación de manera simultánea a la edificación, el Ayuntamiento de Zaragoza entendió que a falta de la ejecución completa de la unidad de ejecución, de acuerdo a la ley de urbanismo, debía condicionarse la posterior ocupación del edificio a una liquidación definitiva parcial de las obras de urbanización con efectos análogos a los que tendría una división de la unidad de ejecución. A la fecha se encuentra en trámite este expediente de liquidación parcial que cuenta con aprobación de carácter inicial por acuerdo del Gobierno de Zaragoza de 4 de octubre de 2.019.

Según el documento aprobado inicialmente, las manzanas de la zona este para las que se solicita la liquidación parcial definitiva son las manzanas NUM005 a NUM006, y les corresponde sufragar el 45,74 % de la urbanización del sector quedando pendiente la urbanización de las 14 manzanas restantes, de la NUM007 a NUM008 de la zona oeste a las que en función de los aprovechamientos adjudicados les corresponde sufragar el 54,26% restante. Por otra parte, según este documento las obras ejecutadas, algunas correspondientes a partidas generales y la mayor parte a las propias de la zona este del área que se quiere liquidar, han costado 172.622.921,40 euros, lo que supone un 52,78% del prepuesto total provisional de 327.060.537 euros.

La necesidad de liquidar parcialmente la única unidad de ejecución del área G-44-2 como consecuencia de la diferencia de ejecución de la urbanización en los distintos ámbitos espaciales, autónomos en relación con el funcionamiento de infraestructuras y servicios, pone de manifiesto la existencia dentro de la unidad de las dos situaciones básicas, la de suelo urbanizado, en las parcelas de la zona este que está en estos momentos en proceso de edificación y por tanto patrimonializado el aprovechamiento urbanístico otorgado por el planeamiento y la de suelo rural, en las parcelas correspondientes a la zona oeste sobre las que no se ha iniciado la urbanización y por tanto no pueden ser edificadas conforme a su contenido de aprovechamiento urbanístico.

La parcela denominada NUM001 objeto de expropiación, se encuentra en la denominada zona oeste por lo que no ha sido urbanizada ni cuenta con proyecto de urbanización aprobado. Se encuentra por tanto en la misma situación real de origen.

Por lo que conforme al TRLS y RU, desvinculando la situación urbanística de la situación real de los suelos, efectivamente la parcela NUM001 se encuentra en situación rural».

La parte recurrente centra la parte fundamental de su recurso en defender la valoración del suelo en situación de suelo urbanizado. Expone que la empresa urbanizadora tiene que ejecutar las obras de urbanización, además de forma proporcional, adquiriendo así una responsabilidad delimitada por el artículo 176 RGU. Sostiene que entre el urbanizador, la Junta de compensación y el propietario, existe un verdadero contrato de ejecución de obras, que viene regido por el artículo 1544 del Código Civil y por la normativa contenida en la Ley de Contratos de las Corporaciones Locales. El urbanizador tiene la obligación de ejecutar las obras de urbanización en la parcela de los demandantes. Si no se realizan las obras, no existe el derecho de cobro. Además, el urbanizador que cobra de los distintos propietarios, tiene la obligación de realizar, proporcionalmente, la urbanización. No puede pretender que un propietario pague sin que le haga las obras de urbanización que realiza para los demás. Defiende que la finca está dentro de la malla, el área de intervención a la que pertenece y que se han llevado todos los servicios y está conectada con la red viaria. Pide por ello una cantidad principal de 4.186.003,33 euros o en su defecto de 2.953.539,03 euros, y subsidiariamente solicita un justiprecio de la finca en situación de suelo rural sobre una superficie de 9.883,50 m2, con un total de 637.913,99 euros.

La Administración del Estado y las demás partes codemandadas sostienen la adecuación a derecho de la resolución recurrida y la consideración del suelo en situación de suelo rural, debiendo valorarse solo la superficie de la parcela identificada como NUM001 en la reparcelación, que es la finca de su propiedad inscrita en el Registro.

En el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, el artículo 7.4 dispone:

«Artículo 7. Actuaciones de transformación urbanística y actuaciones edificatorias

[...]

4. A los solos efectos de lo dispuesto en esta ley, las actuaciones de urbanización se entienden iniciadas en el momento en que, una vez aprobados y eficaces todos los instrumentos de ordenación y ejecución que requiera la legislación sobre ordenación territorial y urbanística para legitimar las obras de urbanización, empiece la ejecución material de éstas. La iniciación se presumirá cuando exista acta administrativa o notarial que dé fe del comienzo de las obras. La caducidad de cualquiera de los instrumentos mencionados restituye, a los efectos de esta ley, el suelo a la situación en que se hallaba al inicio de la actuación.

La terminación de las actuaciones de urbanización se producirá cuando concluyan las obras urbanizadoras de conformidad con los instrumentos que las legitiman, habiéndose cumplido los deberes y levantado las cargas correspondientes. La terminación se presumirá a la recepción de las obras por la Administración o, en su defecto, al término del plazo en que debiera haberse producido la recepción desde su solicitud acompañada de certificación expedida por la dirección técnica de las obras».

Y el artículo 21 señala:

« Artículo 21. Situaciones básicas del suelo.

1. Todo el suelo se encuentra, a los efectos de esta ley, en una de las situaciones básicas de suelo rural o de suelo urbanizado.

2. Está en la situación de suelo rural:

a) En todo caso, el suelo preservado por la ordenación territorial y urbanística de su transformación mediante la urbanización, que deberá incluir, como mínimo, los terrenos excluidos de dicha transformación por la legislación de protección o policía del dominio público, de la naturaleza o del patrimonio cultural, los que deban quedar sujetos a tal protección conforme a la ordenación territorial y urbanística por los valores en ellos concurrentes, incluso los ecológicos, agrícolas, ganaderos, forestales y paisajísticos, así como aquéllos con riesgos naturales o tecnológicos, incluidos los de inundación o de otros accidentes graves, y cuantos otros prevea la legislación de ordenación territorial o urbanística.

b) El suelo para el que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística prevean o permitan su paso a la situación de suelo urbanizado, hasta que termine la correspondiente actuación de urbanización, y cualquier otro que no reúna los requisitos a que se refiere el apartado siguiente.

3. Se encuentra en la situación de suelo urbanizado el que, estando legalmente integrado en una malla urbana conformada por una red de viales, dotaciones y parcelas propia del núcleo o asentamiento de población del que forme parte, cumpla alguna de las siguientes condiciones:

a) Haber sido urbanizado en ejecución del correspondiente instrumento de ordenación.

b) Tener instaladas y operativas, conforme a lo establecido en la legislación urbanística aplicable, las infraestructuras y los servicios necesarios, mediante su conexión en red, para satisfacer la demanda de los usos y edificaciones existentes o previstos por la ordenación urbanística o poder llegar a contar con ellos sin otras obras que las de conexión con las instalaciones preexistentes. El hecho de que el suelo sea colindante con carreteras de circunvalación o con vías de comunicación interurbanas no comportará, por sí mismo, su consideración como suelo urbanizado.

c) Estar ocupado por la edificación, en el porcentaje de los espacios aptos para ella que determine la legislación de ordenación territorial o urbanística, según la ordenación propuesta por el instrumento de planificación correspondiente.

4. También se encuentra en la situación de suelo urbanizado, el incluido en los núcleos rurales tradicionales legalmente asentados en el medio rural, siempre que la legislación de ordenación territorial y urbanística les atribuya la condición de suelo urbano o asimilada y cuando, de conformidad con ella, cuenten con las dotaciones, infraestructuras y servicios requeridos al efecto».

El artículo 34.1 b) establece que «Las valoraciones del suelo, las instalaciones, construcciones y edificaciones, y los derechos constituidos sobre o en relación con ellos, se rigen por lo dispuesto en esta Ley cuando tengan por objeto:

b) La fijación del justiprecio en la expropiación, cualquiera que sea la finalidad de ésta y la legislación que la motive».

A su vez, el artículo 36.1 a) dispone:

«Cuando el suelo sea rural a los efectos de esta ley y de conformidad con lo dispuesto en la Disposición adicional séptima:

a) Los terrenos se tasarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial, la que sea superior, de la explotación según su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración.

La renta potencial se calculará atendiendo al rendimiento del uso, disfrute o explotación de que sean susceptibles los terrenos conforme a la legislación que les sea aplicable, utilizando los medios técnicos normales para su producción. Incluirá, en su caso, como ingresos las subvenciones que, con carácter estable, se otorguen a los cultivos y aprovechamientos considerados para su cálculo y se descontarán los costes necesarios para la explotación considerada.

El valor del suelo rural así obtenido podrá ser corregido al alza en función de factores objetivos de localización, como la accesibilidad a núcleos de población o a centros de actividad económica o la ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico, cuya aplicación y ponderación habrá de ser justificada en el correspondiente expediente de valoración, todo ello en los términos que reglamentariamente se establezcan».

De conformidad con el artículo 5.3.1 de las Normas Urbanísticas del Plan General, las zonas G "corresponden a sectores del suelo urbano no consolidado de uso dominante residencial, cuya ordenación detallada está contenida en el plan general con nivel de determinación análogo al del suelo urbano consolidado, pero que están pendientes de ejecución sistemática mediante el sistema de actuación que en casa caso se indica". En la ficha correspondiente al área G-44-2 se fijó como sistema de actuación el de expropiación.

En la aplicación al caso de la normativa vigente el tiempo de la valoración debemos concluir -debemos ya anticiparlo- rechazando el criterio de valoración que contiene el dictamen de la perito de designación judicial, informe que parte de que el suelo se hallaba en situación de suelo urbanizado.

En el dictamen se detalla el siguiente planeamiento y clasificación y calificación urbanística:

« a) Planeamiento urbanístico:

- Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de Zaragoza. Texto Refundido aprobado definitivamente el 15 de diciembre de 2007 y publicado en el BOA el 30 de junio de 2008. - Modificación Aislada nº 17 del PGOU. Aprobada definitivamente el 2 de octubre de 2006.

- Modificación Aislada nº 119 del PGOU. Aprobada definitivamente el 16 de enero de 2015.

Planeamiento de desarrollo:

- Estudio de Detalle, aprobado definitivamente el 3 de diciembre de 2008.

- Estatutos de la Junta de Compensación, aprobados definitivamente el 31 de julio de 2009.

- Proyecto de Reparcelación, aprobado definitivamente en abril de 2013.

- Proyecto de urbanización: se realiza por fases, no estando iniciadas las obras de urbanización en el entorno de la finca tasada.

b) Clasificación urbanística:

Suelo Urbano No Consolidado. Parcela incluida en el Área de Intervención G-44/2.

c) Calificación urbanística:

Suelo Urbano No Consolidado formando parte del Área de Intervención G-44/2.

Una vez finalizada la gestión urbanística y convertido el suelo resultante en solares, se regirán por la Norma Zonal A2/1. Es decir Zona 2 Grado 1 (edificación en manzana abierta)».

En las aclaraciones precisa que no han finalizado las obras de urbanización: «El terreno en cuestión todavía tiene una cierta gestión urbanística pendiente ya que no han finalizado las obras de urbanización. Las obras de urbanización del Área de Intervención G/44-2 se encuentran sin finalizar, ya que se ha terminado únicamente la urbanización de una parte de la misma, concretamente la zona Este». Expone que «la parcela objeto de valoración no se encuentra todavía urbanizada pero otras parcelas de su ámbito urbanístico, el Área de Intervención G/44-2, si que lo están y ello es así porque el proceso de gestión urbanística en dicha Área se encuentra interrumpido, que no finalizado».

Señala, de forma contradictoria, que «El proceso de urbanización, la gestión urbanística, no ha finalizado y se encuentra todavía en ejecución, a no ser que se haya divido en dos o más subáreas y alguna de ellas se haya dado oficialmente por concluida, lo que no me consta. Pero que las obras de urbanización no hayan finalizado no quiere decir que el terreno en cuestión no disponga de servicios urbanísticos sino que estos todavía no se han materializado porque están en proceso de ejecución, a diferencia de lo que sucedería si se tratase de un Suelo No Urbanizable».

Se le pregunta en concreto «A qué distancia aproximada se encuentra el terreno en cuestión de la zona urbanizada de le G-44/2 más próxima, viario de la zona de llegadas de la estación» y responde: «8ª) A unos 835 m medidos en línea recta, desde el centro de la parcela, según medición realizada sobre plano de catastro».

Esta realidad de la falta de urbanización de la parcela aparece constatada por el perito ingeniero agrónomo de designación judicial, que informa: «Dicha parcela fue visitada por el perito que suscribe el presenta informe, con fecha 10 de enero de 2023. A día de hoy, las obras de urbanización que se indican en la unidad de actuación aún no se han realizado».

El dictamen precisa en el apartado del Planeamiento urbanístico, como ya se ha señalado, que el proyecto de urbanización «se realiza por fases, no estando iniciadas las obras de urbanización en el entorno de la finca tasada».

Las fotografías obrantes en los dictámenes periciales de designación judicial son muy expresivas de la falta de urbanización de la parcela.

Y, como colofón, no menos expresivas resultan las propias alegaciones de la hoy actora, en escrito de 18 de marzo de 2019, obrantes en el expediente administrativo -folios 156 y 157- al señalar:

"QUE EN LA PARCELA PROPIEDAD DE LOS COMPARECIENTES, NO SE HA REALIZADO NI UNA SOLA OBRA DE URBANIZACIÓN. La citada parcela no tiene:

-Ni acceso

-Ni encimentado de aceras

-Ni viales

- Ni agua, ni luz, ni vertido

- Ni siquiera se ha nivelado".

No se dan, en fin, los requisitos del artículo 21 ya citado de «Haber sido urbanizado en ejecución del correspondiente instrumento de ordenación» o de «Tener instaladas y operativas, conforme a lo establecido en la legislación urbanística aplicable, las infraestructuras y los servicios necesarios, mediante su conexión en red, para satisfacer la demanda de los usos y edificaciones existentes o previstos por la ordenación urbanística o poder llegar a contar con ellos sin otras obras que las de conexión con las instalaciones preexistentes».

Debe recordarse que ««el nuevo régimen de valoración del suelo contenido en la Ley 8/2007 y en el Real Decreto Legislativo 2/2008 prescinde de la clasificación urbanística para atender exclusivamente a su situación, esto es, a la situación fáctica o real del terreno en el momento de su valoración, distinguiendo dos situaciones posibles: suelo rural o suelo urbanizado» - Tribunal Supremo Sala 3ª, sec. 6ª, S 13-11-2015, rec. 1075/2014-.

En definitiva, no se han desvirtuado las conclusiones contenidas en la resolución del JPEF.

Respecto a la valoración como suelo rural, debe indicarse en primer lugar que la misma no puede realizarse respecto a una superficie de 19.883,50 m2. No se acepta esta conclusión del perito ingeniero agrónomo.

En efecto, la superficie de 19.883,50 m2 corresponde a la finca que se aportó en su día a la reparcelación, pero la misma no existe en la fecha de la expropiación que nos ocupa, porque ha sido sustituida por la finca de reemplazo. Es decir, los actores son ahora propietarios de la parcela identificada como NUM001 en la reparcelación, que es la finca de su propiedad inscrita en el Registro. Como destaca el Abogado del Estado, los actores solicitaron, por considerarlo conveniente, la liberación de la expropiación de una parcela de 19.883,53 m2, sometiéndose a las condiciones que suponía tal liberación de la expropiación. Y como consecuencia de ello, se llevó a cabo una reparcelación, que fue aprobada en el año 2009 (con unas prescripciones cumplidas en el año 2011), reparcelación que no fue cuestionada ni impugnada por los hoy actores y que quedó consentida y firme. En dicha reparcelación se les adjudicó una finca, la NUM001, que tiene una superficie de 4.719,30 m2, y que es la que se inscribió en el Registro de la Propiedad a su nombre. Además, el art. 65 del Reglamento de Gestión Urbanística dispone:

«Artículo 65.

El incumplimiento por los propietarios de suelo de las obligaciones y cargas que se fijan en este Reglamento dará lugar:

a) A la exacción de las cuotas de urbanización por la vía de apremio o

b) A la expropiación por la Administración de los terrenos afectados al cumplimiento de las cargas, siendo beneficiarios de la expropiación la propia Administración o la Junta de Compensación, según los casos».

Así las cosas, el JPEF fija un valor por metro cuadrado de 18,32 euros/m2, que resulta muy próximo al que determina el perito judicial ingeniero agrónomo, 19,22 euros/m2 por lo que entendemos que no resulta desvirtuada la valoración contenida en la resolución del Jurado, que señala un rendimiento neto inferior al de la Administración expropiante, por lo que acepta el rendimiento económico fijado por esta de 1.794,41 euros/ha. A dicho rendimiento le aplica el tipo de interés a aplicar para la capitalización de rentas será el 2,68 %, obteniendo un Valor del Suelo: 1.794,41 / 0,0268 = 66.955,60 € / Ha - 6,70 € / m2. En lo concerniente al coeficiente corrector recogido en el Artículo 17 del Real Decreto 1492 /2011, lo concreta en Fl = 1,71 x 1,6 x 1,00 = 2,736. Así pues, y para determinar el valor del suelo, se tendrá que el valor promedio de una hectárea de regadío sería de: 66.955,60 € / Ha. x 2,736 = 183.190,51 € / Ha ( 18,32 € / m2.

Y concluye con un valor del Suelo rural labor regadío: 4.719,30 m2 * 18,32 €/m2 = 86.457,58 €, importe al que se añade el premio de afección, lo que da un total de 90.780,46 €, incluido el valor de afección, conclusión que debemos ahora mantener.

Las anteriores conclusiones no resultan desvirtuadas por las alegaciones que efectúa la parte actora sobre supuesto abuso de derecho, non bis in ídem y enriquecimiento injusto. Expone que el Ayuntamiento de Zaragoza, considera en el recibo de IBI, que la parcela de los demandantes, tiene la consideración de suelo urbano y en la situación en que se encuentra, lo valora en 2.069.743,47 euros, y el recibo que les gira es por este valor y no como si fuere suelo rústico. Señalan que Zaragoza Alta Velocidad 2002 SA y los socios de esta compañía, lo que pretenden es quedarse con la parcela de los demandantes, sin pagar cantidad alguna o pagando solo el 3% de lo que vale, porque reclamaron una cantidad desproporcionada, incluyendo indebidamente el IVA y sin terminar la urbanización de la parcela. Si el agente urbanizador decide urbanizar totalmente una zona y dejar otra sin terminar, es obvio que está cometiendo un gravísimo perjuicio en este otro. Se ha impedido que GLAMSA pudiese construir en la parcela que se le adjudicó, pudiere obtener financiación, para efectuar el pago de los costes de urbanización o para poder proceder a vender la parcela a tercero, puesto que Zaragoza Alta Velocidad 2002 SA, se negó a firmar un contrato con los demandantes, comprometiéndose a terminar la urbanización de la zona oeste.

Sobre estas alegaciones debemos destacar, en primer lugar, que en la demanda nada se pide respecto al pago de los costes de urbanización. Aunque la demanda trata in extenso esta cuestión, y el problema de la incorrección de reclamarle el IVA o el importe que podría resultar realmente exigible, lo cierto es que el suplico no contiene petición alguna al respecto, porque se ciñe a la reclamación del justiprecio o justiprecios que considera correctos.

Tras haber solicitado la liberación de la primitiva expropiación, aceptando expresamente las condiciones impuestas para ello, que incluían su obligación de abonar los costes de urbanización en la proporción que les correspondiera, y tras adjudicarles en el proyecto de reparcelación la finca NUM001, que tienen inscrita a su nombre en el Registro de la Propiedad, lo cierto es que los actores no han llegado a abonar importe alguno de las obras de urbanización, ni piden ahora asumir cantidad alguna de las mismas.

Consta que la urbanización ha sido progresiva, por fases, y la perito arquitecto señala que «Aunque en principio puede parecer lógico pensar que las obras de urbanización de un Área o Sector deban desarrollarse a la vez y a continuación comenzar la edificación, en realidad en numerosas ocasiones las obras se desarrollan por fases. Bien porque así figure en el propio proyecto de Urbanización, bien porque circunstancias diversas así lo aconsejan. Pensemos por ejemplo en el caso de ARCOSUR, en el que las obras de urbanización se han tenido y se tienen que realizar por fases debido a la irrupción de las crisis de 2008 y 2012, que hicieron inviable económicamente la urbanización de todo el Sector. En el caso que nos ocupa, el Proyecto de Urbanización se realiza por fases, habiéndose aprobado definitivamente 12 actuaciones, la mayor parte de ellas ya ejecutadas, no estando iniciadas las obras de urbanización en el entorno de la finca tasada. A mi parecer, el hecho de que se realice por fases no resulta discutible. En todo caso, lo que se podría plantear y discutir es el criterio empleado para decidir qué parcelas se urbanizaban antes y cuales quedaban para un momento posterior pero yo desconozco ese criterio, si lo hubo, y no poseo información al respecto». Finalmente, respeto al IBI, hay que tener en cuenta que el catastro tiene una finalidad fiscal y su contenido no es vinculante para el Jurado ya que este debe atender a la situación de los terrenos, y no consta que los mismos estén en situación de suelo urbanizado.

Respecto a la petición de intereses, la parte demandante pide que se condene a ZARAGOZA ALTA VELOCIDAD 2002 SA, a pagar intereses desde el día 11 de julio de 2011 hasta la fecha del pago de la cantidad que se fije en sentencia. La parte no concreta a qué corresponde esta fecha.

El Jurado no hace una expresa declaración de intereses porque «De acuerdo con reiterada jurisprudencia, así la sentencia de 24 de junio de 2011 (recurso 4108/2007 ), los intereses legales del justiprecio son debidos por ministerio de la ley, de acuerdo con los artículos 52.8 , 56 y 57 LEF , es decir, se devengan de forma automática, sin que el Jurado esté obligado a incluir un pronunciamiento expreso sobre los intereses en el Acuerdo de fijación del justiprecio.»- TS, Sentencia: 28/05/2012 Recurso Núm.: 3034/2009-.

En todo caso, la petición debe desestimarse en la forma planteada por resultar incorrecta la fecha de devengo inicial o dies a quosolicitado, porque ante el incumplimiento de las obligaciones asumidas por los recurrentes, debemos estar, como día inicial "Cuando hayan transcurrido seis meses desde la iniciación legal del expediente expropiatorio" - art. 56 LEF-, teniendo en cuenta que la expropiación de la finca fue aprobada definitivamente por el Gobierno de Zaragoza el 31 de enero de 2019. Y los intereses se regirán por lo dispuesto en los artículos 56 y 57 de la LEF.

Procede, en fin, desestimar la demanda, si bien precisando lo ya expuesto sobre el devengo de intereses.

SEXTO.- No se hace una expresa declaración de las costas causadas, por las dudas que presentan las cuestiones sometidas a la consideración de esta Sala - art. 139 LJCA-.