Sentencia Contencioso-Administrativo 1129/2023 Tribunal Superior de Justicia de Asturias . Sala de lo Contencioso-Administrativo, Rec. 377/2022 de 24 de noviembre del 2023

PRIMERO.- El presente recurso se dirige contra el Acuerdo nº 14/2019 del Jurado de Expropiación del Principado de Asturias de fecha 11 de marzo de 2022 por el que se fija el justiprecio de la finca denominada DIRECCION000, en el expediente NUM000, en la suma de 52.327,55 euros más los intereses de demora que en su caso correspondan.

El demandante solicita la anulación de la resolución recurrida y en su lugar fijar como justiprecio de la finca DIRECCION000 del Proyecto de Expropiación finca DIRECCION000, sita en la parroquia de la Magdalena Ayuntamiento de Avilés la cantidad de 306.583,49 euros.

Como motivos de impugnación se esgrimen los siguientes:

1º/ Infracción del método de valoración empleado, que ha de ser el señalado en el informe pericial de parte, método residual dinámico en base al aprovechamiento urbanístico de los terrenos situados en el entorno cercano, incluidos en el ámbito del Suelo Urbanizable Prioritario de Gaxin (UZ PR-1).

2º/ Infracción del art. 7 del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo (RDL 1492/2011).

3º/ Infracción del art 202.1 TROTUA (Decreto Legislativo 1/2004 del P.A.) y 506 ROTU en cuanto a los derechos urbanísticos que corresponden a los servicios generales de zonas verdes y su identidad con el terreno urbano.

4º/ Infracción por parte del Ayuntamiento de Avilés (así como por la Delegación Especial de Economía y Hacienda de Asturias como vendedora de la finca) del principio de confianza legítima y buena fe.

SEGUNDO.- El letrado autonómico se opone a la demanda y expone en síntesis, que la finca objeto de valoración se halla en la situación básica de Suelo Rural, razón por la cual el único método legalmente aplicable es el de capitalización de rentas, con exclusión de cualquier otro. Añade lo siguiente en contestación a las alegaciones del demandante:

1.- El Catastro no otorga ni establece la clasificación del suelo. La clasificación del suelo como urbanizado deriva únicamente de que el Planeamiento General lo clasifique previamente como urbanizable o asimilado (potencia); y, posteriormente, se urbanice real, efectiva y materialmente en su integridad (acto).

2.- De acuerdo con el propio relato fáctico de la demanda únicamente fue aprobado el Proyecto de Actuación de la Junta de Compensación pero no el Proyecto de Compensación ni, lógicamente, el Proyecto de Urbanización. Y, por tanto, estos no se han ejecutado.

3.- El informe pericial invocado por la parte actora se fundamenta en el método residual dinámico. Ahora bien, para la valoración del suelo urbanizado es preceptivo el método residual estático (art. 24 TRLS 2008; y 37 TRLS 2015). Por tanto, aún en el caso de que se tratare de suelo urbanizado, el perito aplica un método contrario a Derecho.

4.- Además, el informe utiliza unos términos de comparación sumamente erróneos, por cuanto está valorando los terrenos que nos ocupan como otros próximos, los cuales, a diferencia de los primeros, sí se han desarrollado urbanísticamente.

TERCERO.- Una vez planteadas las posiciones de las partes es preciso poner de manifiesto que una reiterada jurisprudencia cuya profusión excusa su particular cita viene sosteniendo la presunción iuris tantum de legalidad y acierto de los acuerdos de los Jurados Provinciales de Expropiación Forzosa, siempre y cuando tales acuerdos estén debidamente motivados, y ello en atención a lo variado de su composición, la calidad jurídica y técnica de sus miembros y a su experiencia profesional. Se trata de una presunción iuris tantum, es decir, que admite prueba en contrario mediante la que el afectado demuestre que el Jurado ha incurrido en infracción legal, en notorio error de hecho o en valoración equivocada de los elementos existentes en el expediente.

Para desvirtuar dicha presunción de veracidad se viene sosteniendo igualmente que es la prueba pericial procesal el medio más idóneo en cuanto que al venir avalada por las formalidades y rigor establecidos en la Ley de Enjuiciamiento Civil, tiene las mismas características de objetividad e imparcialidad que el acuerdo del Jurado (entre otras, sentencias de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo de 14 noviembre 1986, 17 mayo 1989, 16 de junio de 1992 , 29 de noviembre de 1994 y 9 de marzo de 1995), debiendo ser valorada, como toda prueba, conforme a las reglas de la sana crítica, de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 348 de la Ley 1/2000, de 7 de enero de Enjuiciamiento Civil, en relación con todo el conjunto de la prueba practicada.

Por otro lado, también esta Sala se ha pronunciado con reiteración sobre el valor probatorio que debe darse a los informes periciales de parte dirigidas a dar cobertura y apoyo a sus pretensiones. En términos generales ha manifestado que tales informes de parte no constituyen, en principio, prueba bastante como para desvirtuar la presunción de acierto contenido en el acuerdo recurrido ya que se trata de informes emitidos a petición de la parte actora para justificar sus pretensiones formuladas en la hoja de aprecio y por ello a conveniencia e interés de dicha parte, lo que priva de la objetividad e imparcialidad necesaria y exigida a referido informe. Es decir, con carácter general y sin perjuicio de las matizaciones que luego señalaremos, puede decirse que la pericial de parte es insuficiente para desvirtuar la presunción de veracidad de los acuerdos del Jurado, en línea con la STS Sala 3ª, sec. 6ª, de fecha 12.7.2010, dictada en el recurso de casación núm. 483/2009: "Llegados a este punto, hay que dejar claro que no procede atribuir al suelo expropiado el valor que se solicita en la demanda, pues esa pretensión se basa en el informe emitido por el Ingeniero Agrónomo D. Justino, acompañado con la hoja de aprecio de la parte recurrente, que no sirve para desvirtuar la presunción de acierto de la resolución impugnada por el Jurado Expropiatorio, primero, por ser de parte y por consiguiente estar falto de la necesaria objetividad ( SSTS 7 de mayo de 1996, 25 septiembre 1998 y 24 noviembre de 2005, entre otras) y segundo, por no gozar de las garantías propias de la prueba pericial que se regula en la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000 (LEC), con el cumplimiento de la previsión que se contiene en el artículo 335.2 de la misma."

Cierto es que esta doctrina tradicional ha sido objeto de matizaciones por la propia Sala 3ª del TS, Sala 3ª así STS de fecha 24.3.2014, dictada en el recurso 3618/2011 y que son las siguientes: "... Trasladando las precedentes consideraciones al tema que nos ocupa, concretamente, a si la prueba pericial de parte practicada con las garantías que ofrece la Ley de Enjuiciamiento Civil tiene virtualidad suficiente para desvirtuar la presunción de acierto del acuerdo valorativo del Jurado, ha de reconocerse, y a ello ya nos referíamos, en la sentencia citada de 3 de mayo de 2012, que no puede limitarse la virtualidad de mención a la prueba pericial judicial.

Si el informe pericial de parte cumple con rigurosidad las máximas de experiencia o técnicas propias de la pericia, facilitando argumentos y explicaciones científicas que originan la convicción del juzgador, mal puede rechazarse con el solo apoyo en que no ofrece las garantías de objetividad que revisten la designación del perito por el Juez. Si así fuera, en el ámbito expropiatorio habría que calificar de inútil toda pericial de parte que discrepe de los criterios, métodos y resultados valorativos del Jurado.

Habrá que estar al mayor o menor rigor del dictamen pericial de parte, junto con el resto de las pruebas practicadas, y ello en comparación con la fundamentación que preside la solución del Jurado, para decidir si la presunción de acierto debe prevalecer."

CUARTO.- Una vez sentados los anteriores principios entramos a examinar los motivos del recurso, siendo el primero de ellos el relativo al método de valoración empleado. Conforme dispone el art. 22.2 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de suelo (35.2 TRLS de 2015), el suelo se tasará según su situación y con independencia de la causa de la valoración y el instrumento legal que la motive.

El Acuerdo impugnado parte de que la finca objeto de valoración se encuentra en la situación básica de Suelo Rural por lo que su valoración se realiza mediante el sistema de capitalización de la renta anual o potencial de la explotación según su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración. En idéntico sentido se manifiesta el perito judicial en su informe, en el que discrepa del informe pericial emitido por el perito de parte, Arquitecto Superior D. Mariano, en cuanto lo valora como Suelo Urbano por encontrarse adscrito al ámbito del Suelo Urbanizable Prioritario de Gaxin (UZ-PR1). El perito judicial rechaza tal valoración señalando que "no se han desarrollado todos los instrumentos urbanísticos que se contemplan en el apartado 3 para encontrarse en situación de suelo urbanizado y ser clasificado de suelo urbano".

Así las cosas, no cabe duda alguna del obligado rechazo a las consideraciones realizadas por el demandante, ya que los terrenos objeto de expropiación se hallan en la situación básica de Suelo Rural de la que deriva que el único método legalmente aplicable es el de capitalización de rentas. Ello es así en atención a lo dispuesto en el art. 12.2 TRLS de 2008 (21.2 TRLS de 2015) conforme al cual:

"Está en la situación de suelo rural:

a) En todo caso, el suelo preservado por la ordenación territorial y urbanística de su transformación mediante la urbanización, que deberá incluir, como mínimo, los terrenos excluidos de dicha transformación por la legislación de protección o policía del dominio público, de la naturaleza o del patrimonio cultural, los que deban quedar sujetos a tal protección conforme a la ordenación territorial y urbanística por los valores en ellos concurrentes, incluso los ecológicos, agrícolas, ganaderos, forestales y paisajísticos, así como aquéllos con riesgos naturales o tecnológicos, incluidos los de inundación o de otros accidentes graves, y cuantos otros prevea la legislación de ordenación territorial o urbanística.

b) El suelo para el que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística prevean o permitan su paso a la situación de suelo urbanizado, hasta que termine la correspondiente actuación de urbanización, y cualquier otro que no reúna los requisitos a que se refiere el apartado siguiente.".

El Suelo Rural debe valorarse conforme a su situación básica, de acuerdo con el método de capitalización de rentas, tal como preceptúa el art. 23 de LS (art. 36 TRLS de 2015):

"a) Los terrenos se tasarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial, la que sea superior, de la explotación según su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración.

La renta potencial se calculará atendiendo al rendimiento del uso, disfrute o explotación de que sean susceptibles los terrenos conforme a la legislación que les sea aplicable, utilizando los medios técnicos normales para su producción. Incluirá, en su caso, como ingresos las subvenciones que, con carácter estable, se otorguen a los cultivos y aprovechamientos considerados para su cálculo y se descontarán los costes necesarios para la explotación considerada.

El valor del suelo rural así obtenido podrá ser corregido al alza hasta un máximo del doble en función de factores objetivos de localización, como la accesibilidad a núcleos de población o a centros de actividad económica o la ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico, cuya aplicación y ponderación habrá de ser justificada en el correspondiente expediente de valoración, todo ello en los términos que reglamentariamente se establezcan".

Este precepto ha sido desarrollado reglamentariamente en virtud del Real Decreto 1.492/2011 cuyo Artículo 7, en lo que aquí afecta establece:

"Valoración en situación de suelo rural.

Cuando el suelo estuviera en situación de rural, los terrenos se valorarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación calculada de acuerdo con lo previsto en el artículo 9 de este Reglamento, según su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración y adoptándose la que sea superior.

La capitalización de la renta, real o potencial se realizará de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 11 y siguientes de este Reglamento y en función de la naturaleza de la explotación. (...).

El valor del suelo obtenido de acuerdo con lo dispuesto en los dos apartados anteriores podrá ser corregido al alza mediante la aplicación del factor de corrección por localización al valor de capitalización, en los términos establecidos en el artículo 17 de este Reglamento. ..."

Como señala con reiteración la jurisprudencia del TS, la situación de suelo rural no solo se aplica a los terrenos que tradicionalmente se habían considerado como tales, por estar excluidos del proceso de transformación urbanística o por la protección de sus valores ecológicos, agrícolas, ganaderos, forestales entre otros, sino también (art. 12.b) al suelo para el que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística prevean o permitan su paso a la situación de suelo urbanizado, hasta que termine la correspondiente actuación de urbanización, y cualquier otro que no reúna los requisitos a que se refiere el apartado siguiente.

Por el contrario, solo puede valorarse como suelo urbanizado el que se integra de forma legal y efectiva en la red de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población, contando con todas las dotaciones y servicios requeridos por la legislación urbanística o puedan llegar a contar con ellos sin otras obras que las de conexión de las parcelas a las instalaciones ya en funcionamiento. No se alcanza, pues, la consideración de suelo urbanizado hasta que se haya concluido el proceso de urbanización.

En consecuencia y siendo un hecho plenamente acreditado- y puesto de manifiesto por el perito judicial en su informe- que la finca que nos ocupa no ha sido objeto de desarrollo y transformación urbanística en Suelo Urbano, a medio de la completa ejecución de un Proyecto de Urbanización definitivamente aprobado(arts. 16 TRLS y 140 TROTU, entre otros preceptos), no habiendo cumplido los propietarios las cargas urbanísticas requeridas para la transformación del Suelo Rural en Suelo Urbanizado, su consideración legal corresponde a la situación básica de Suelo Rural tal y como fue considerada por el Jurado.

Por lo demás no está de más destacar que el informe pericial invocado por la parte actora se fundamenta en el método residual dinámico cuando para la valoración del suelo urbanizado es legalmente preceptiva la utilización del método residual estático (art. 24 TRLS 2008; y 37 TRLS 2015). Por lo tanto y aún en el hipotético caso, no concurrente, de que se tratare de suelo urbanizado, el método utilizado por el perito de la demandada habría de ser rechazado y con él, la valoración pretendida.

En nada modifica esta conclusión la situación de los terrenos en el catastro ni cabe invocar, en base a la misma, el principio de confianza legítima ya que la información sobre las circunstancias urbanísticas de la finca se obtiene a través de la cédula o certificado urbanístico contemplado por el art. 24 Decreto Legislativo 1/2004, de 22 de abril, por el que se aprueba el texto refundido de las disposiciones legales vigentes en materia de ordenación del territorio y urbanismo (TROTU) que el interesado no solicitó al adquirir aquella.

QUINTO.- A continuación procede examinar la corrección a derecho de que la aplicación del método de capitalización de rentas haya considera como cultivo potencial el castaño y no el rentabilidad superior de pradera, reclamado por el demandante.

Como ha afirmado la STS de 2 de Marzo de 2017 (rec. 2663/2015): "la renta potencial que permite servir de alternativa a la real del suelo urbano debe ser no sólo la que sea susceptible de alcanzarse con una explotación del suelo "más probable" en una determinación hipotética y abstracta, diferente de la real a que se destinan los terrenos, sino que esa probabilidad de usos y actividades han de estar condicionadas por la posibilidad de dicha explotación "utilizando los medios técnicos normales de producción"; siempre que los mismos sean viables y legitimados por los títulos necesarios para su implantación. Pero sobre todo, es necesario acreditar que tales rentas potenciales aparecen como previsibles, no solo en cuanto a su posibilidad de explotación, sino que previsiblemente sea viable económicamente, lo cual requiere un examen de gastos y eventual posibilidad de comercialización de los productos".

Así pues, una cosa es que deban efectuarse dos valoraciones comparativas (la renta real y la renta potencial) y otra muy distinta que esta segunda pueda confundirse con la renta hipotética o deseable pero que, como acontece en este supuesto, por las características y ubicación de la finca no resulta viable. Resulta por tanto aplicable lo ya señalado por esta Sala en sentencia de fecha 29-5-2019 : "Aceptando que la renta potencial prevalece sobre la real si aquélla es superior, lo que no cabe es identificar cultivo potencial con cualquier cultivo de posible plantación, sino el cultivo idóneo o razonable para la naturaleza de la finca y el contexto socioeconómico en que se inserta, pues lo contrario comportaría un enriquecimiento injusto al propiciar la elección por el expropiado de aquel cultivo hipotético de mayor rentabilidad. En este sentido, recordaremos que la finalidad del expediente de determinación del justiprecio es compensar al expropiado por la pérdida o menoscabo de valor del bien de su titularidad mediante la fijación de un justiprecio equilibrado, justo y equivalente al perjuicio económico que se le produce. Tal compensación se basa en el principio de indemnidad patrimonial, lo que implica que el expropiado no se vea perjudicado pero tampoco beneficiado con la expropiación (...).

Así las cosas y a la vista del informe pericial judicial ha de concluirse que el Jurado ha aplicado correctamente el método de capitalización de rentas sobre la base del cultivo potencial de castaños, perfectamente adecuado para la parcela que nos ocupa, puesto que se trata de una finca a monte y de uso forestal, según consta en el Registro de la Propiedad y en el SIGPAC. De hecho, la valoración del Jurado y el importe en que se fija la indemnización por este concepto (10.476,96 euros en concepto del valor de la madera de castaños realmente existente en el terreno) es igualmente compartido por el perito judicial en su informe, tras hacer inspección in situ y declarar en el acto de ratificación que "la pradera requería una transformación muy importante" consistente en talar preparar los terrenos por lo que y a diferencia de lo que acontecía en la finca colindante "no lo consideró como cultivo potencial".

SEXTO.- El art. 17 Del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo se refiere al factor de corrección por localización y en su párrafo 2 dispone:

"El factor global de localización, deberá obtenerse del producto de los tres factores de corrección que se mencionan a continuación y no podrá ser superior a dos.

a) Por accesibilidad a núcleos de población, u1.

b) Por accesibilidad a centros de actividad económica, u2.

c) Por ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico, u3.

En todo caso, a los efectos del cálculo del factor global de localización, cuando alguno de los tres factores de corrección no resulte de aplicación tomará como valor la unidad."

Añade en su apartado 4:

"Cuando el suelo rural a valorar esté próximo a centros de comunicaciones y de transporte, por la localización cercana a puertos de mar, aeropuertos, estaciones de ferrocarril, y áreas de intermodalidad, así como próximo a grandes complejos urbanizados de uso terciario, productivo o comercial relacionados con la actividad que desarrolla la explotación considerada en la valoración, el factor de corrección, u2, se calculará de acuerdo con la siguiente expresión: (...)

Y en el apartado 5:

"Cuando el suelo rural a valorar esté ubicado en entornos de singular valor ambiental o paisajístico, resultará de aplicación el factor corrector u3, que se calculará de acuerdo con la siguiente expresión: (...)

A los efectos de la aplicación del factor corrector u3, se considerarán como entornos de singular valor ambiental o paisajístico aquellos terrenos que por sus valores ambientales, culturales, históricos, arqueológicos, científicos y paisajísticos, sean objeto de protección por la legislación aplicable y, en todo caso, los espacios incluidos en la Red Natura 2000."

El Jurado aplica el factor de localización por accesibilidad a núcleos de población (u1) pero no considera justificada la consideración del segundo factor u2. El perito judicial discrepa de esta consideración y señala que "es precisamente este factor a tener muy en cuenta por la accesibilidad e interconexión que le proporcionan las carreteras y el puerto al facilitar el transporte y la exportación de un producto de calidad demandado, como es la madera de castaño, a centros de actividad económica para industria transformadora de la madera, y en especial el mueble, con alto valor añadido".

Teniendo en cuenta el emplazamiento de los terrenos (al este del cementerio municipal de la Carriona y de Centro Comercial y al oeste de la pequeña población de DIRECCION000) en relación con la explotación valorada, se estima más ajustada la valoración del suelo hecha por el perito judicial incrementada con el factor de corrección u2, sobre todo teniendo en cuenta que su no aplicación por el Jurado no tiene más explicación que "la propia definición del mismo" cuando es la misma ("...suelo rural a valorar esté próximo a centros de comunicaciones y de transporte, por la localización cercana a puertos de mar, aeropuertos, estaciones de ferrocarril, y áreas de intermodalidad, así como próximo a grandes complejos urbanizados de uso terciario, productivo o comercial relacionados con la actividad que desarrolla la explotación considerada en la valoración...) la que justifica el incremento y la que determina, por ende, que haya de motivarse su no aplicación al caso. Se asume en definitiva, el valor del suelo fijado por el perito judicial en 5,52 €/m2.

Tal conclusión no se estima contradictoria con anteriores pronunciamientos de esta misma Sala, en particular con la sentencia de 18 de abril de 2022 (PO 670/2020) en cuanto que la misma se refería a otro tipo de madera (eucalipto) respecto a la que se había demostrado por el informe pericial emitido que se procesaba fundamentalmente en Asturias.

Lo que no cabe asumir de este informe pericial es la valoración de una superficie superior a la reclamada por la demandante que ni en la vía administrativa ni en esta vía judicial discutió la superficie de 11.310 m2 sobre la cual efectuó la hoja de aprecio y en la que se basó el informe de parte aportado a la presente litis. Por lo tanto habrá de estarse a la citada superficie en aras de un elemental principio de congruencia con la reclamación presentada.

De conformidad con lo expuesto procederá incrementar el valor del suelo conforme al factor de corrección aplicado por el perito judicial pero únicamente a los 11.310 m2 de superficie ya tenidos en cuenta, lo que arroja un valor por este concepto de 62.431,2 € (11.310 m2 x 5,52 €/ m2).

Procede por todo ello la estimación parcial de la demanda fijando el importe de la valoración en la suma de 72.908,16 € con más el 5% de premio de afección y los intereses legalmente procedentes.

SÉPTIMO.- Debido a la estimación parcial del recurso y de conformidad con la regla que para este caso establece el artículo 139.1 Ley 29/98, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-Administrativa, no procede hacer expresa imposición de costas a ninguna de las partes.