Sentencia Contencioso-Administrativo 78/2023 Tribunal Superior de Justicia de Canarias . Sala de lo Contencioso-Administrativo, Rec. 93/2021 de 16 de febrero del 2023

PRIMERO.- El objeto del presente pleito es el Acuerdo de la Comisión de Valoraciones de Canarias de fecha 10 de diciembre de 2020, por el que se procede a fijar justiprecio

Beneficiaria de la expropiación: Consejería de Obras Públicas y Transportes.

Expediente NUM000.

Proyecto: Circunvalación a Las Palmas de Gran Canaria IV Fase. Tramo Tamaraceite- Tenoya- Arucas. Costa

Superficie 20.096 m2. El 24 de abril de 2020 se levantó acta complementaria para dejar constancia del aumento de la superficie expropiada como consecuencia del modificado número 1 del Proyecto.

Datos catastrales: Finca número 43, polígono 3, parcela 58, término municipal Las Palmas de Gran Canaria término municipal, calificado en parte como suelo rural y clasificado y categorizado como suelo rústico de protección agraria- 1, y en parte, calificado como suelo urbanizable y categorizado como sectorizado no ordenado.

El cálculo de la indemnización según la CVC se hace del siguiente modo:

Parte Rural. Vu= 20.089 euros/m2- 3,8500 euros/m20 16,15809 euros/m2; valor del suelo16,15809 euros/m2 x 17894 m2= 289.132, 86 euros

Parte urbanizable. Ingresos totales 4.109.432,52 euros - gastos totales 3.472.298,26 euros = 15.397m2s/ 637134,26) x 2202 m2= 91.119, 68 euros

Valor total finca nº 43; 289.132,86 euros + 91.119, 68 euros= 380.252,54 euros + 5% (premio de afección) = 399.265,17 euros.

SEGUNDO.- La parte demandante plantea diversos temas referidos a las siguientes cuestiones:

En cuanto a la superficie expropiada considera que debe incluirse una superficie adicional de 1.497 m2, pues dicha extensión ya resulta por su fragmentación antieconómica e inútil, siendo la superficie total a expropiar de 21.593,50 m2.

En cuanto al suelo rustico centra la discrepancia en;

El cálculo de ingresos difiere pues sobre 70.000 kg de producción considera como precio obtenido por el agricultor el de 0.85 euros/kg y la CVC lo minora a 0.72 euros/kg.

No se incluye la corrección del valor de localización.

El coste de transformación del suelo incluye una serie de gastos no amortizables que minora el justiprecio, cuantificándose en 3,85 euros/m2, mientras que los gastos reconocidos por la parte se cuantifican en 6.85 euros/m2.

En cuanto al suelo urbanizable centra la discrepancia en;

Hay que estar al sector como unidad de ordenación mientras no se divida en unidades de actuación. La CVC computa una superficie de suelo que se corresponden con la superficie de las fincas 62, 38 y 43 del expediente de expropiación.

La CVC no valora el suelo terciario solo el suelo industrial.

En cuanto a la homogeneización en base al estado de conservación la CVC aplica un coeficiente corrector de 0,95, resultando que el coeficiente es de 0,85.

Sobre la actualización de valores se procede a actualizar los valores del estudio de mercado a la fecha de la valoración con la variación de los índices de precio al consumidor, que se considera un factor de actualización no aplicable en este caso.

En cuanto al cálculo de honorarios se aplica un coeficiente de actualización que no aparece en los baremos de referencia del Colegio de Arquitectos de Canarias, tampoco se incorporan los costes de redacción del proyecto de urbanización.

En cuanto a la prima de riesgo se aplica la establecida para edificios industriales y en cuanto a la tasa libre de riesgo se comete el error al aplicar la tasa media de rentabilidad media anual de la deuda pública.

TERCERO.- Las alegaciones de la parte demandada, Comisión de Valoraciones de Canarias son, en síntesis, las siguientes:

A la variación de superficie, considera que no consta acreditada.

En cuanto al factor de corrección de localización considera que de conformidad a la jurisprudencia de la propia Sala no puede ser corregido al alza, y que habida cuenta del tamaño de nuestras islas todos los suelos objeto de valoración se verían afectados.

Sobre el cálculo de costes de transformación del suelo, alega que el recurrente adopta los valores y conceptos del estudio económico del acuerdo de la CVC, con la única diferencia de que incluye un coste de transformación del terreno como coste anual, siendo incorrecta la consideración de este tipo de inversión como gasto anual ya que dada su naturaleza no hay que reponerla al ser mejoras permanentes del terreno.

En cuanto al cálculo de ingresos, que considera la parte actora minorado por la CVC considera que el informe pericial de parte no ha motivado ni acredita la diferencia.

En cuanto al uso terciario del suelo urbanizable, se remite a las justificaciones establecidas en el acuerdo de la CVC.

Sobre el coeficiente corrector de conservación, alega que la CVC aplica los coeficientes con algunos cambios de la norma 13 que se exponen en la página 41 del acuerdo recurrido.

En cuanto a los honorarios por la redacción del Plan Parcial y los costes de la redacción del Proyecto de Urbanización, afirma que tanto el coeficiente de actualización como los costes de redacción del PU están específicamente contemplados en el documento baremos orientativos para la estimación de honorarios de los arquitectos en el ejercicio de su profesión.

Sobre la prima de riesgo, da por reproducidas las alegaciones relativas a la elección de una hipotética promoción de un único uso, el industrial.

Respecto la tasa libre de riesgo, manifiesta que es una consecuencia de la aplicación de lo dispuesto en el artículo 32.2 de la Orden ECO.

En cuanto a la aplicación del IPC, considera que es más adecuada al no tratarse de viviendas sino edificios industriales.

Sobre el sector como unidad de ordenación, alega que promoción se ha planteado de esa manera y construida la promoción sobre unos terrenos que no abarcan la totalidad del sector, los gastos deben aplicarse teniendo en cuenta solo la superficie edificable donde se va a construir que no es la totalidad del sector.

CUARTO.- En primer lugar y antes de analizar los concretos motivos de impugnación alegados por la parte demandante, hay que comenzar indicando que, segu?n proclama constante Jurisprudencia, los acuerdos de los Jurados Provinciales de Expropiación Forzosa merecen ser acogidos con el cre?dito y autoridad que se desprende de su doble composicio?n te?cnico-juri?dica y de su permanencia y estabilidad, lo cual les otorga un valor reforzado, si bien, ello no es o?bice alguno para que los Tribunales puedan ordenar la nulidad de sus decisiones, para ello tiene que producirse una infraccio?n de preceptos legales o un error o disconformidad patente con elementos de juicio que obren en el expediente o fueren aportados a los autos, gozando dichos organismos de la Administracio?n Pu?blica de cierta discrecionalidad te?cnica, a fin de determinar y concretar con exactitud el justo valor de los bienes expropiados, pudiendo hacer uso para lograrlo de las facultades previstas en el art. 43 de la Ley de Expropiacio?n Forzosa, aportando sus miembros los conocimientos adquiridos por la diversa experiencia de cada uno de ellos.

Esta presunción de acierto desplaza a la parte recurrente la carga de desvirtuarla dada su naturaleza iuris tantum, tal y como señala la STS de 6 de mayo de 2016, rec. 2515/2014, "La presunción "iuris tantum" de acierto que gozan los acuerdos de los Jurados puede ser destruida, como reiteradamente hemos declarado, por cualquier medio de prueba, fundamentalmente, por medio de prueba pericial, siendo igualmente aptas para enervar esa presunción de acierto tanto las periciales privadas previstas en el art. 336 LEC, como las rendidas por peritos designados judicialmente, a las que se refiere el art. 337 LEC".

A ello podemos an~adir que la presuncio?n de acierto de los acuerdos de los Jurados puede ser desvirtuada especialmente a través de a prueba pericial judicial, aunque no sólo a través de este medio de prueba. En este sentido la STS de 13 de Junio de 2012, rec 3173/2009 "el informe de un perito judicial, por las especiales garantías de que está revestida su designación y por el examen crítico a que es sometido su parecer, tiene frecuentemente una fuerza persuasiva superior a otros medios de prueba, pero ello no significa que esos otros medios de prueba no puedan razonablemente conducir a la conclusión de que el acuerdo está equivocado".

De todos modos, la presunción de acierto no sólo puede desvirtuarse mediante prueba pericial, sino tambie?n, conforme a una constante Jurisprudencia, por cualquier otro medio de prueba admitido en derecho ( STS de 3 de noviembre de 2011, casacio?n 2874/2008 ; STS de 23 de julio de 2012, casacio?n 3888/2009; STS 7 de julio de 2015, casacio?n 1584/2013, STS de 6 de mayo, casación 3615/2014 y STS de 13 de junio de 2016, casación 936/2015), e, incluso, sin necesidad de ningu?n medio probatorio, cuando la motivacio?n del acuerdo demuestre la existencia de errores esenciales determinantes de la valoracio?n realizada para cuya apreciacio?n no sea preciso especiales conocimientos te?cnicos, de los que carecen los o?rganos jurisdiccionales, si bien debemos insistir en que si no existe prueba que ante la jurisdiccio?n contencioso-administrativa destruya las apreciaciones que hace el Jurado de Expropiación, ha de estarse a cuanto e?ste decidio?, porque el recurso es un proceso a un acto que goza de la presuncio?n de acierto.

No obstante, la posibilidad cierta de rebatir las apreciaciones del Jurado mediante prueba suficiente no debe llevar al extremo de negar ese valor reforzado a sus decisiones, considerando que la prueba practicada en el proceso debe prevalecer siempre y en todo caso sobre el acuerdo del Jurado, así se expone en la STS de 2 de Julio de 2013, rec 4967/2010 "Lo que constituye jurisprudencia clara y constante de esta sala es que los acuerdos de los Jurados de Expropiación gozan de una presunción de acierto que puede ser destruida mediante cualquier medio de prueba admitido en derecho, siendo particularmente idóneo, por razones de objetividad y capacitación técnica, el dictamen del perito insaculado. Ahora bien ello no significa que el dictamen del perito insaculado deba automáticamente prevalecer sobre el acuerdo del Jurado. El artículo 348 de la LECIV es claro al disponer que "el tribunal valorará los dictámenes periciales según las reglas de la sanan crítica". De aquí que la destrucción de la presunción de acierto por el dictamen del perito insaculado dependerá de la apreciación de éste que haga el órgano judicial y en concreto del grado de credibilidad que con arreglo a la sana crítica le otorgue ".

Así pues, las cuestiones que analizaremos a continuación deben ser objeto de análisis desde esta perspectiva.

QUINTO.- Aspectos previos.

Hemos establecido en sentencias anteriores que los motivos de impugnación tienen que estar expresados en la demanda, pero no solo los motivos de impugnación, sino además la fundamentación de los mismos. No cabe remitir al Tribunal al dictamen pericial de parte para conocer la fundamentación de un determinado motivo de impugnación, ni tampoco es labor de la Sala tener que analizar el dictamen pericial y el acuerdo de la CVC para conocer cuál es la discrepancia entre ambos, precisamente la demanda tiene por objeto concretar los motivos de impugnación en los que se fundamenta la misma así como la fundamentación, estableciendo de manera expresa las discrepancias existentes, al objeto de que sean analizadas por la sala.

Este criterio ya ha sido expresado en sentencias de esta misma Sala y Sección, entre otras, la Sentencia de fecha 15 de julio de 2021, Procedimiento Ordinario 154/2016 "Finalmente indicar, que si bien en los escritos de contestación a la demanda se trata de desvirtuar diversos extremos del dictamen pericial de la parte actora, y que discrepan con respecto a la valoración del Acuerdo impugnado (por ejemplo, que sólo se considere la superficie de 300 m2 para uso garaje bajo rasante, y por tanto, sólo se considere 12 plazas de garaje de 25 m2 cada una? o los testigos nº 3 y 4 utilizados en relación a la superficie computable de zonas comunes, etc), lo cierto es que tales discrepancias no han sido alegadas como motivos concretos de impugnación en el escrito de demanda, el cual únicamente considera más correcta la valoración realizada por su perito, pero sin indicar otros errores en la valoración de la CVC que los que hemos analizados hasta el momento.

En definitiva, en la demanda se omite toda mención a estos otros extremos, siendo dicho escrito el que debe fijar los hechos y fundamentos de derecho que delimitan los términos del debate" ,y, también, la Sentencia de fecha 3 de diciembre de 2018, Procedimiento Ordinario 131/2014 que dispone en el mismo sentido "Finalmente indicar que el informe pericial de la parte demandante discrepa con respecto a otros criterios aplicados en el Acuerdo impugnado para calcular los costes de construcción (como la aplicación del coeficiente de la zona centro de Gran Canaria, y no la del norte? aplicación del coeficiente de calidad)? no obstante, en la demanda se omite toda mención a estos otros extremos, siendo dicho escrito el que debe fijar los hechos y fundamentos de derecho que delimitan los términos del debate".

En atención a lo expuesto, cabría desestimar casi en su totalidad la demanda. No obstante, entraremos en el fondo de las cuestiones planteadas, advirtiendo a la parte actora de la necesidad de hacer constar de manera expresa en la demanda no solo los motivos de impugnación sino su fundamentación, sin que quepa en ningún caso remitir en relación a este último extremo al informe pericial de parte.

Sobre la superficie.

Superficie 20.096 m2. El 24 de abril de 2020 se levantó acta complementaria para dejar constancia del aumento de la superficie expropiada como consecuencia del modificado número 1 del Proyecto.

Considera la parte actora que en el suelo rústico debe incluirse una superficie adicional de 1.497m2 pues dicha extensión ya resulta por su fragmentación antieconómica e inútil.

Llama la atención en cuanto a esta pretensión que la parte actora no justifica el por qué debe procederse a incrementar la superficie de suelo rústico en 1497 m2 (Folios 8 y 9 de la demanda), remitiendo al informe pericial de parte de Don Demetrio. El perito en su informe justifica que "Los datos catastrales actuales no coinciden con los del año 2009. Siendo la superficie final expropiada de 20096 m2, aumentándole 1497,50 m2, de suelo rústico que queda inservible, por lo tanto, el resultado final de la superficie de expropiación es de 21.593,50 m2".

En relación a esta cuestión establece el acuerdo impugnado que "Toma como superficie de los terrenos a expropiar 20096 m2 a la que se le asigna una única clase de suelo rústico sin embargo esas mediciones no se han tomado sobre el plano 18G del Plan General de Ordenación Urbana vigente a la fecha de valoración sino sobre un plano de una aprobación inicial posterior no se considera superficie válida, por lo que se ha optado por superponer el plano de Obras Públicas de la finca 38 al citado plano RS 18-G se han medido la superficie según su clasificación urbanística, estableciéndose una superficie para el suelo urbanizable de 22022 m2 y el resto para el suelo rústico. De hecho según el certificado urbanístico de fecha 31 de enero de 2019 los terrenos que cuentan efectivamente con una parte en suelo rústico cuenta con otra en suelo urbanizable.

Entiende en los terrenos una única situación básica, de suelo rural. Pero según el citado certificado urbanístico de fecha 31 de enero de 2019, los terrenos que cuentan efectivamente con una parte en suelo rústico, cuenta con otra en suelo urbanizable con condiciones para su desarrollo de acuerdo con el planeamiento vigente a fecha de valoración".

Pues bien, debemos partir de la presunción de certeza del acuerdo de la CVC, sin que por parte de la actora se haya aportado plano topográfico de la parcela que certifique la superficie real a valorar, debidamente acotado y georreferenciado, que permita tomar en consideración la superficie solicitada.

SUELO RURAL

Sobre el factor de localización.

Alega la parte actora que no se incluye la corrección del valor de localización artículo 23.1ª) RDL del 2/2008, considerando que debe atribuirse un mayor valor que al suelo rústico aislado de núcleos poblacionales. No se explica en la demanda cuál debería ser el factor de localización aplicado, especificándose en el informe pericial de parte que deberá ser de 2,12, si bien como el artículo 17 del RD 1492/2011 establece que el factor de localización no podrá ser superior a 2,00 el valor que se aplica es ése.

Esta cuestión ha sido abordada en nuestras sentencias de 15 de abril de 2020, de los Procedimientos Ordinarios 104/2016 y 87/2017 que también tienen por objeto la expropiación de fincas afectadas por el proyecto "Circunvalación a Las Palmas de Gran Canaria IV Fase. Tramo Tamaraceite- Tenoya- Arucas. Costa" en las que dijimos;

"En relación a esta cuestión, el párrafo final de la letra a) del artículo 23.1 del TRLS establece << el valor del suelo rural ha sido obtenido podrá ser corregido al alza hasta un máximo del doble en función de factores objetivos de localización, como la accesibilidad a núcleos de población o a centros de actividad económica o la ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico, cuya aplicación y ponderación habrá de ser justificada en el correspondiente expediente de valoración, todo ello en los términos que reglamentariamente se establezcan>>.

Y en relación al mismo el Tribunal Supremo tiene declarado ( STS de 6 de julio de 2007, rec 3409/2015, entre otras) que dicho precepto no impone necesariamente que el suelo rural haya de valorarse aplicando el mencionado factor de localización. Ese incremento del valor de este tipo de suelo calculado por el método de capitalización de rentas que impone el precepto, es una corrección que se aplicará cuando proceda, en concreto, cuando se den las condiciones que se impone. es decir, cuando en los terrenos sea apreciable condiciones particulares que le hicieran merecedores de un incremento, en concreto, <>, imponiendo el mismo legislador que tales circunstancias deberán estar expresamente justificadas en el expediente.

En el presente caso, la actora solicita, que se incremente la valoración aplicando un coeficiente superior al 1,5 estimado por la Consejería de Obras Públicas en su hoja de aprecio, coeficiente que ni siquiera ha sido tenido en cuenta por la comisión de valoraciones. en concreto, solicita se aplique un coeficiente de 1,84 calculado en base al dictamen pericial que aporta con la demanda.

Sin embargo, sobre este factor de localización, y con respecto a fincas muy próximas (la finca 147 y 149) esta sala de negocio aplicación al ubicarse en un área inmediata al barrio de cardones, que no se considera fuertemente antropizada, siendo un terreno apto para el cultivo, estando rodeado de terrenos que, en principio, también son aptos para el cultivo, por todo lo cual, teniendo presente, por otra parte, el carácter facultativo para la CVC de la aplicación de un coeficiente corrector, procede concluir desestimando la pretensión de la actora".

Asimismo, hemos de decir que el mismo criterio expresado en las sentencias anteriores ha sido aplicado para el mismo proyecto expropiatorio en nuestra sentencia de 7 de diciembre de 2016, Procedimiento Ordinario 170/2014, debiendo proceder en el presente supuesto a aplicar el mismo criterio al no concurrir circunstancias que permitan variar el mismo.

Sobre el coste de transformación e ingresos.

Alega la actora que el coste de transformación del suelo incluye una serie de gastos no amortizables que minora el justiprecio, cuantificándose en 3,85 euros/m2, mientras que los gastos reconocidos por la parte se cuantifican en 6.85 euros/m2. No realiza mayor precisión en relación a esta cuestión la parte actora, ni se determinan cuáles son esos gastos.

Al folio 29 del informe pericial de parte dentro del cuadro de los costes de producción se contiene una partida relativa al "coste transformación terreno ( limpieza, desbroce, nivelación, aporte tierra .)" con una cuantía de 6850 euros/ha.

Considera la parte demandada qué es incorrecto la consideración de este tipo de inversión como gasto anual ya que dada su propia naturaleza no hay que reponerla siendo mejoras permanentes del terreno. En relación a esta cuestión debemos manifestarnos conformes con el criterio emitido por la administración demandada, en el sentido de que el coste de transformación del terreno consistente, entre otras actividades, en la nivelación, aporte de tierra, limpieza o desbroce, no constituye una actividad que deba realizarse anualmente, sino que al contrario se trata de un coste de transformación del terreno que una vez realizado, en principio no debe volver a hacerse, no pudiendo considerarse, como lo hace la parte actora como un gasto anual a tener en cuenta en el cálculo de la renta para la producción de plátanos bajo invernadero.

En cuanto a los ingresos alega la parte actora difiere pues sobre 70.000 kg de producción considera como precio obtenido por el agricultor el de 0.85 euros/kg y la CVC lo minora a 0.72 euros/kg.

Al folio 30 del informe pericial de parte se hace constar como precio medio global en la producción de plátanos 0,85 euros/kg, que es el precio medio percibido por el agricultor de su cooperativa o de la entidad exportadora (0,49 euros/kg precio medio percibido por el agricultor + 0,36 euros/kg subvenciones comunitarias años 2008).

Una vez más debemos recordar que el acuerdo de la CVC goza de presunción de certeza y acierto, de tal manera que no es suficiente con que en el informe pericial de parte se establezcan otros parámetros, sino que se debe fundamentar por qué el criterio de la CVC no resulta adecuado. En este caso el perito de partes Sr Demetrio establece un precio medio global de 0.85 HP euros/kg, pero ni explica por qué ese precio es el adecuado (tampoco se acredita de que fuente se obtienen los datos aplicados) ni se justifica en modo alguno porque el precio aplicado por la CVC es erróneo.

SUELO URBANIZABLE

Sobre el uso terciario.

Alega la parte actora que la CVC no valoró el uso terciario (hasta un máximo del 25%).

El acuerdo de 10 de diciembre de 2020 de la CVC estableció "Según se establece en la ficha UZR-10, de los 11741, 14 m2c, un máximo del 25% debe destinarse a uso terciario. Sin embargo, no existe mercado significativo de dicho uso terciario, pues los portales inmobiliarios incorporan ofertas de locales comerciales y oficinas en edificios de viviendas, que no son comparables con locales en edificios de uso no residencial. En consecuencia, es prudente no incluir en la hipotética promoción el uso terciario, lo cual no incumple el parámetro máximo del 25% establecido en la ficha UZR-10. por tanto, a efectos de esta valoración, se estará a un uso exclusivo industrial".

Esto es, el acuerdo de la CVC justifica que, a efectos de la valoración, se esté únicamente a un uso exclusivo industrial como consecuencia de la falta de oferta existente, al no existir mercado significativo de uso terciario.

Precisamente, la administración demandada, en relación a esta cuestión, analiza las 6 muestras de locales comerciales utilizadas en el informe pericial de parte por la perito Doña Constanza, resultando lo siguiente;

Considera la administración demandada que las muestras 11 y 13 son las mismas, esto es, se trata del mismo local, dado que las fotos son idénticas y se sitúan en la misma calle Doctor Juan Domingo Pérez, El cebadal sin que se concrete el número. Sin embargo, no podemos compartir tal conclusión, dado que aunque las fotos son idénticas, difiere la superficie construida y el precio, lo que parece indicar que se trata de locales diferentes, aunque, eso sí, resulta evidente que ambos locales se encuentran situados en el mismo edificio (v. Folio 18 del informe pericial y Folios 126 vuelto y 127 vuelto de las actuaciones. Fichero de los inmuebles integrantes del estudio de mercado).

En cuanto a las muestras 14 y 15 (v. Folios 128 y 129 vuelto de las actuaciones. Fichero de los inmuebles integrantes del estudio de mercado) pone de manifiesto la parte demandada que encuentran en la planta baja de edificios de viviendas, apreciación que compartimos dado que puede apreciarse de las fotografías aportadas.

De esta manera compartimos la conclusión de la parte demandada relativa a que el hecho de que dos de las muestras se encuentren en la planta baja de un edificio de viviendas y dos de las muestras se encuentren en el mismo edificio, determina que no existe un mercado significativo de uso terciario.

Factor de coeficiente corrector de conservación.

Alega la actora que en cuanto a la homogeneización en base al estado de conservación la CVC aplica un coeficiente corrector de 0,95, resultando que el coeficiente es de 0,85.

Establece el acuerdo impugnado "Una vez determinados todos los factores que intervienen en la formación del valor medio de venta de las viviendas libres de hasta 5 años de antigüedad del municipio de Las Palmas de Gran Canaria para el segundo trimestre de 2009 se estimarán los precios para los supuestos tipológicos recogidos en el cuadro de coeficientes del valor de las construcciones de la Norma 20 del RD 1020/93, ponderados únicamente, por los coeficientes de antigüedad de la construcción de la Norma 13 del RD 1020/93.

En el presente caso se han tomado (.)

La aplicación del coeficiente medio de estas categorías, sobre el valor de estas categorías, sobre el valor de construcción (663 euros/m2) en la expresión que la Norma 16 del RD 1020/93, determinará tres precios o valores de venta de naves de almacenamiento para el supuesto tipológico estimado, los correspondientes a los de calidad alta, media y baja.

A partir de estos valores de venta, se estimarán otros, aplicando la misma formulación, pero ponderando únicamente el valor de construcción (Vc) con los coeficientes de antigüedad recogidos en la Norma 13 del RD 1020/93.

Como resultado se obtienen 3 columnas, correspondientes cada una a la calidad constructiva estimada de precios que tendrían los inmuebles si el único factor que los diferenciara fuese el coeficiente que el RD 1020/93 estima para ponderar la construcción en función de su antigüedad.

Los precios obtenidos, al ser divididos por los considerados como precios de vivienda libre correspondiente a su categoría (alta, media o baja) determina una serie de tres índices, para la antigüedad correspondiente, de cuya media ponderada con el resto de valores se obtienen las cuantías de los coeficientes relacionados en la tabla.

Del mismo modo se procede para el coeficiente del estado de conservación

Regular 0,94

Deficiente 0,81

Ruinoso 0,63"

Debe tenerse en cuenta que el coeficiente corrector aplicado en atención al estado de conservación para los testigos en estado de conservación regular es de 0,94 y no 0,95 como indica la parte actora, siendo el coeficiente corrector 1/94, lo que determina que el coeficiente aplicado sea finalmente de 1,06383 (v. Folio 46 del acuerdo).

Asimismo, de los 6 testigos utilizados el coeficiente por estado de conservación se aplicó únicamente a uno de ellos, en concreto, la muestra número cuatro que fue la única que se consideró que tenía un estado de conservación regular dado que el resto de los testigos se consideró que tenían un estado de conservación normal aplicándose un coeficiente corrector del Estado de conservación de 1,0000 (v. Folio 46 del acuerdo).

Sobre los honorarios de redacción del Plan Parcial y Proyecto de Compensación. Costes del Proyecto de Urbanización.

Alega la parte actora que en el cálculo de honorarios se aplica un coeficiente de actualización que no aparece en los baremos de referencia del Colegio de Arquitectos de Canarias, tampoco se incorporan los costes de redacción del Proyecto de Urbanización.

Pues bien, en efecto en el acuerdo de fecha 10 de diciembre de 2020 se aprecia que para la determinación de los honorarios por la redacción del Plan Parcial y del Proyecto de Compensación se aplica un coeficiente de actualización para el año 2008 (v. Folios 47 y 48 del acuerdo) de 1,153 y 1,095, respectivamente.

Conforme establece el documento "Baremos orientativos para la estimación de honorarios de los arquitectos en el ejercicio de su profesión" del año 2008 la fórmula para el cálculo de los honorarios de redacción del Plan Parcial comprende el coeficiente de actualización (CA), como también se comprende dicho coeficiente para los Proyectos de Compensación (v. páginas 33 y 36 del documento), estableciendo asimismo el referido documento (v. página 26 del documento) que dicho coeficiente de actualización se introduce conforme al incremento del IPC, si se produjera, en aquellas fórmulas que no están afectadas por el coste prototipo medio provincial (Cp) a la hora de arquitecto (Ht) para su correspondiente

actualización.

Por otro lado, en cuanto a los costes de redacción del proyecto de urbanización se incluyen en el concepto "gastos de urbanización" (v. Folio 42) " 6) Gastos de urbanización.

Costes de urbanización: Se consideran 45euros/m2s, cifra establecida por la Dirección General del Catastro para las ponencias de valores, por tanto

45 x 15397,00 x= 69.2865,00 euros

Total gastos de urbanización = 692.865,00 euros".

Sobre la prima de riesgo y la tasa libre de riesgo aplicada.

Alega la parte actora que la prima de riesgo se aplica la establecida para edificios industriales y en cuanto a la tasa libre de riesgo se comete el error al aplicar la tasa media de rentabilidad media anual de la deuda pública.

Pues bien, en cuanto a la prima de riesgo, establece el Acuerdo impugnado "en el presente caso, tratándose de edificios de uso industrial, la prima de riesgo adoptada es 14% (0,14 en tanto por uno o valor nominal" (Folio 56 del acuerdo). Debemos remitirnos a lo ya expuesto en el apartado relativo al uso terciario, en el que se explicó el motivo por el que no se valoró el uso terciario y por el cual el acuerdo impugnado toma en consideración únicamente un uso exclusivo industrial debido a la falta de oferta existente. De esta forma que por la CVC se tome en cuenta la prima de riesgo para edificios industriales es consecuencia de lo anterior.

En cuanto a la tasa libre de riesgo, debemos de decir que en la demanda se expone la comisión de un error por parte de la CVC, pero sin que se fundamente el motivo por el que se considera que la tasa media de rentabilidad media anual de la deuda pública aplicada es errónea (v. Folios 23 y 26 de la demanda).

Establece el acuerdo "Según establece el citado artículo 38 de la Orden ECO se aplicaría un tipo libre de riesgo correspondiente al rendimiento interno mercado secundario entre de 2 a 6 años para el año 2009 y debe convertirse en real corrigiéndose el efecto inflacionista mediante la aplicación de un índice de precios (IPC) que refleje adecuadamente la inflación esperada durante el periodo considerado que como se ha estimado es de 5 años (artículo 32 de la citada Orden ECO)

(.)

El tipo libre de riesgo es el representado por la media de la rentabilidad media anual de la deuda pública de plazo entre 2 y 6 años mercado secundario de los 12 meses anteriores a la fecha de valoración es decir 3,93250 % (0,0393250 en tanto por uno o valor nominal)"

A su vez, el artículo 32.2 de la Orden ECO establece "2.- El tipo de interés nominal a que se refiere el primer guión del apartado anterior no podrá ser inferior a la rentabilidad media anual del tipo medio de la deuda del Estado con vencimiento superior a dos años. Este plazo de vencimiento será igual o superior a 5 años si la finalidad de la valoración es la prevista en el artículos 2 a).

Para determinar la rentabilidad media anual:

Se tomará el tipo medio durante un periodo continuado no inferior a 3 meses ni superior a un año contados antes de la fecha de la tasación.

El tipo medio deberá haber sido publicado por un organismo público o por un mercado organizado".

Como pone de manifiesto la parte demandada, de conformidad a lo establecido en el referido artículo 32.2 de la Orden ECO, se ha acudido a un organismo público, esto es, el Banco de España, habiéndose consulta el apartado "de la deuda pública de plazo entre 2 y 6 años", estableciéndose un periodo continuado de 12 meses contados antes de la fecha de valoración, los tipos mes a mes, habiéndose efectuado la media aritmética. Por tanto, no consta de las anteriores operaciones que se haya incumplido lo establecido en el precepto de referencia, y, tampoco en la demanda, aunque se determina otra tasa libre de riesgo, 4,242%, se expone cuál es el error cometido por la CVC.

Sobre la actualización de los valores con la variación de los índices de precios al consumidor (IPC).

Considera la parte actora se procede a actualizar los valores del estudio de mercado a la fecha de la valoración con la variación de los índices de precio al consumidor, que se considera un factor de actualización no aplicable en este caso, dado que ello implica una reducción del valor cuando la realidad es que el mercado inmobiliario en el tercer trimestre de 2009 se movía en valores más altos de venta.

De nuevo, debemos recordar que el acuerdo de la CVC goza de presunción de certeza y acierto, de tal manera que no es suficiente con que en la demanda se cuestione el criterio utilizado por la CVC, sino que debe fundamentarse por qué el mismo es erróneo. En este caso la parte actora afirma que no procede la aplicación del IPC, por cuánto el mercado inmobiliario en el tercer trimestre de 2009 se movía en valores más altos de venta, pero sin embargo dicha circunstancia no aparece debidamente acreditada.

El sector como unidad de ordenación

Alega la parte actora que la CVC computa una superficie de suelo que se corresponden con la superficie de las fincas 62, 38 y 43 del expediente de expropiación. Considera que el planteamiento de la CVC es criticable dado que la repercusión de costes sobre ingresos es menor cuando mayor sea el sector.

Establece el acuerdo impugnado "Por otra parte, como la finca 43 objeto de este expediente es colindante con la finca del expediente 12/2018 y esta a su vez colinda con la finca del expediente 10/2018 se ha visto oportuno, a efectos de valoración basar la hipotética promoción sobre una superficie total de 15397,00 m2, que es la suma de las superficies con la clasificación de suelo urbanizable de las fincas de los 3 expedientes" (Folio 39 del acuerdo).

De conformidad a lo expuesto por la administración demandada la promoción establecida en el acuerdo impugnado se plantea de esa manera, si bien el promotor construye exclusivamente sobre unos terrenos que no abarcan la totalidad del sector, por lo que los gastos de construcción honorarios se aplican teniendo en cuenta la superficie edificable donde se va a construir.

SEXTO.- De conformidad con el art. 139.1 de la Ley 29/1998, de 13 de Julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, procede hacer expresa imposición de costas.