Sentencia Contencioso-Administrativo 52/2023 Tribunal Superior de Justicia de Canarias . Sala de lo Contencioso-Administrativo, Rec. 123/2018 de 02 de febrero del 2023

PRIMERO.- El objeto del presente pleito son el acto presunto desestimatorio de la solicitud formulada el 31 de julio de 2017 ante la Comisión de Valoraciones de Canarias para la fijación de justiprecio de la retasación de los terrenos expropiados ubicados en " DIRECCION000" o " DIRECCION001", y, el acuerdo dictado con posterioridad por la Comisión de Valoraciones de Canarias el 14 de noviembre de 2018.

Fincas ubicadas en " DIRECCION000" o " DIRECCION001"

Expediente: NUM000

Proyecto: Destinadas a sistema general del Parque Periurbano Altos de San Gregorio en San José del Álamo

Administración expropiante: Ayuntamiento de Las Palmas de Gran Canaria.

Datos catastrales: Fincas ubicadas en " DIRECCION000" o " DIRECCION001", clasificada como suelo rústico, en situación de rural, categoría protección paisajística en parque periurbano y se incluye la zona de uso general IV-01 "San José del Álamo".

Superficie: 488.039,00 m2

El cálculo de la indemnización según la CVC se hace del siguiente modo:

Valor suelo huerta; V= 1658 euros/Ha / (tipo de capitalización) 0,0308667= 54.064,62973 euros/Ha

valor unitario= 5,406463 euros/m2

Valor suelo pastizal V= 274 euros/Ha / (tipo de capitalización) 0,0308667= 8876,88026 euros/Ha

valor unitario= 0,88769 euros/m2

Valor del suelo = (130353 m2 x 5,406463 euros/m2) + (357686 m2 x 0,88769 euros/m2) = 1.022.262,96 euros + 5% (premio de afección) = 1.073.376, 10 euros; si bien al operar como límite mínimo el justiprecio inicialmente fijado se fija el justiprecio en 1.849.180, 38 euros.

SEGUNDO.- La parte demandante plantea diversos temas referidos a las siguientes cuestiones:

Alega la posibilidad de desvirtuar la presunción iuris tantum de legalidad y acierto del acuerdo de la CVC.

Alega que el Plan Especial del Parque Periurbano de San José del Álamo aprobado definitivamente el 27 de enero de 2000 no fue tenido en cuenta por la CVC para la valoración, siendo por este plan usos permitidos y autorizables los usos agrícolas y de ocio recreativo al aire libre.

Que el uso agrícola de plataneras a cielo abierto existía desde 1966, permitiendo el aprovechamiento como pastos naturales y existiendo un uso de ocio recreativo.

Que el uso de ocio recreativo se determina al ser la zona recreativa de mayor intensidad de uso y afluencia de Gran Canaria.

Que se remite en cuanto al análisis técnico del acuerdo de la CVC a las conclusiones del informe pericial en los folios 115 a 137, cuyo contenido se transcribe.

Por último, considera desvirtuada la presunción iuris tantum, y solicitan la fijación del justiprecio en 11.372.583,85 euros de conformidad a lo establecido en el informe pericial y adenda (por la que se introduce una modificación) fechada el 12 de diciembre de 2020

TERCERO.- Las alegaciones de la parte demandada, Consejería de Política Territorial y Medio Ambiente, son, en síntesis, las siguientes:

Alega que el Plan Especial del Parque ordena los usos y actividades recreativas del mismo pero no afecta a la hora de determinar la explotación a efectos del cálculo de la renta del suelo para su valoración.

La CVC procedió a valorar el suelo de conformidad a lo dispuesto en el artículo 36 de la LS, 15, si bien la parcela no ha estado en explotación al menos desde los años 60.

Que según los datos del mapa de cultivo de los municipios de Las Palmas de Gran Canaria y Teror los cultivos mayoritarios en la zona son los cultivos de huerta y papas.

Al tratarse de suelo rústico de protección paisajística y no existiendo aprovechamientos preexistentes el suelo precisaría ser transformado para implantar la explotación, pero tales actuaciones no se podrían realizar por no permitirlo el Plan Especial, debiendo calcularse la renta en las condiciones en las que se encuentra el terreno.

Considera que la presunción de certeza del acuerdo no ha sido desvirtuada de contrario.

En cuanto al uso recreativo considera que no procede su valoración puesto que no era un uso existente a fecha 4 de diciembre de 1997, fecha de la presentación de la hoja de aprecio de la propiedad.

Sobre el tipo de capitalización considera que los peritos de parte consideran el dato del mes de diciembre de cada año.

CUARTO.- En cuanto a las alegaciones de la parte codemandada, Ayuntamiento de Las Palmas de Gran Canaria, son, en síntesis, las siguientes:

Se remite con carácter general a la contestación a la demanda efectuada por el Gobierno de Canarias.

QUINTO.- En primer lugar y antes de analizar los concretos motivos de impugnación alegados por la parte demandante, hay que comenzar indicando que, segu?n proclama constante Jurisprudencia, los acuerdos de los Jurados Provinciales de Expropiación Forzosa merecen ser acogidos con el cre?dito y autoridad que se desprende de su doble composicio?n te?cnico-juri?dica y de su permanencia y estabilidad, lo cual les otorga un valor reforzado, si bien, ello no es o?bice alguno para que los Tribunales puedan ordenar la nulidad de sus decisiones, para ello tiene que producirse una infraccio?n de preceptos legales o un error o disconformidad patente con elementos de juicio que obren en el expediente o fueren aportados a los autos, gozando dichos organismos de la Administracio?n Pu?blica de cierta discrecionalidad te?cnica, a fin de determinar y concretar con exactitud el justo valor de los bienes expropiados, pudiendo hacer uso para lograrlo de las facultades previstas en el art. 43 de la Ley de Expropiacio?n Forzosa, aportando sus miembros los conocimientos adquiridos por la diversa experiencia de cada uno de ellos.

Esta presunción de acierto desplaza a la parte recurrente la carga de desvirtuarla dada su naturaleza iuris tantum, tal y como señala la STS de 6 de mayo de 2016, rec. 2515/2014, "La presunción "iuris tantum" de acierto que gozan los acuerdos de los Jurados puede ser destruida, como reiteradamente hemos declarado, por cualquier medio de prueba, fundamentalmente, por medio de prueba pericial, siendo igualmente aptas para enervar esa presunción de acierto tanto las periciales privadas previstas en el art. 336 LEC, como las rendidas por peritos designados judicialmente, a las que se refiere el art. 337 LEC".

A ello podemos an~adir que la presuncio?n de acierto de los acuerdos de los Jurados puede ser desvirtuada especialmente a través de a prueba pericial judicial, aunque no sólo a través de este medio de prueba. En este sentido la STS de 13 de Junio de 2012, rec 3173/2009 "el informe de un perito judicial, por las especiales garantías de que está revestida su designación y por el examen crítico a que es sometido su parecer, tiene frecuentemente una fuerza persuasiva superior a otros medios de prueba, pero ello no significa que esos otros medios de prueba no puedan razonablemente conducir a la conclusión de que el acuerdo está equivocado".

De todos modos, la presunción de acierto no sólo puede desvirtuarse mediante prueba pericial, sino tambie?n, conforme a una constante Jurisprudencia, por cualquier otro medio de prueba admitido en derecho ( STS de 3 de noviembre de 2011, casacio?n 2874/2008 ; STS de 23 de julio de 2012, casacio?n 3888/2009; STS 7 de julio de 2015, casacio?n 1584/2013, STS de 6 de mayo, casación 3615/2014 y STS de 13 de junio de 2016, casación 936/2015), e, incluso, sin necesidad de ningu?n medio probatorio, cuando la motivacio?n del acuerdo demuestre la existencia de errores esenciales determinantes de la valoracio?n realizada para cuya apreciacio?n no sea preciso especiales conocimientos te?cnicos, de los que carecen los o?rganos jurisdiccionales, si bien debemos insistir en que si no existe prueba que ante la jurisdiccio?n contencioso-administrativa destruya las apreciaciones que hace el Jurado de Expropiación, ha de estarse a cuanto e?ste decidio?, porque el recurso es un proceso a un acto que goza de la presuncio?n de acierto.

No obstante, la posibilidad cierta de rebatir las apreciaciones del Jurado mediante prueba suficiente no debe llevar al extremo de negar ese valor reforzado a sus decisiones, considerando que la prueba practicada en el proceso debe prevalecer siempre y en todo caso sobre el acuerdo del Jurado, así se expone en la STS de 2 de Julio de 2013, rec 4967/2010 "Lo que constituye jurisprudencia clara y constante de esta sala es que los acuerdos de los Jurados de Expropiación gozan de una presunción de acierto que puede ser destruida mediante cualquier medio de prueba admitido en derecho, siendo particularmente idóneo, por razones de objetividad y capacitación técnica, el dictamen del perito insaculado. Ahora bien ello no significa que el dictamen del perito insaculado deba automáticamente prevalecer sobre el acuerdo del Jurado. El artículo 348 de la LECIV es claro al disponer que "el tribunal valorará los dictámenes periciales según las reglas de la sanan crítica". De aquí que la destrucción de la presunción de acierto por el dictamen del perito insaculado dependerá de la apreciación de éste que haga el órgano judicial y en concreto del grado de credibilidad que con arreglo a la sana crítica le otorgue ".

SEXTO.- Con carácter previo. Antecedentes.

En fecha 7 de noviembre de 2012 por la Comisión de Valoraciones de Canarias se dictó acuerdo de fijación de justiprecio relativo a las fincas sitas en " DIRECCION000" o " DIRECCION001".

Dicho acuerdo fue impugnado judicialmente, habiéndose dictado la sentencia de 12 de marzo de 2015 por esta Sala y Sección (Procedimiento Ordinario 16/2013) por la que se acordó desestimar el recurso contencioso administrativo.

Interpuesto recurso de casación contra la anterior sentencia, por auto de 14 de enero de 2016 la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Supremo (Recurso de Casación 2021/2015) acordó inadmitirlo respecto de las fincas número NUM001 y NUM002, y, admitir el recurso respecto de la finca número NUM003.

Respecto de la finca número NUM003 se dictó sentencia nº 69, de 20 de enero de 2017 de la Sección Sexta de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Supremo por la que se acordó no haber lugar al recurso de casación.

En fecha 11 de abril de 2017 por la propiedad se presentó solicitud de retasación respecto de los terrenos expropiados correspondientes con las fincas número NUM003, NUM001 y NUM002 y se formuló hoja de aprecio de retasación valorando el justiprecio en 19.235.955,17 euros.

* La retasación se solicitó únicamente en relación al valor del suelo, pues respecto a las preexistencias ya se había llegado a un acuerdo con el Ayuntamiento.

Finalmente se interpuso recurso contencioso administrativo contra la desestimación presunta por silencio administrativo de la solicitud dirigida a la CVC con fecha 31 de julio de 2017. Habiéndose dictado acuerdo de determinación de justiprecio por la CVC en fecha 14 de noviembre de 2018, se acordó la ampliación del presente recurso contencioso administrativo a este último acuerdo.

Sobre la retasación.

Es necesario analizar la naturaleza de la retasación. Establece la STS de 5 de febrero de 2011, rec. 4333/2008;

"La retasación no es una mera actualización del justiprecio originario, ni es una adaptación de los datos entonces tenidos en cuenta a la coyuntura económica actual. La retasación consiste en la fijación de un nuevo justiprecio, mediante una nueva valoración del bien expropiado con arreglo a los rasgos jurídicos del mismo (clasificación del suelo, aprovechamiento, etc.) en el momento en que dicha retasación es solicitada. Las únicas características originarias del bien expropiado que deben seguir considerándose a efectos de la retasación son las puramente físicas, ya que como consecuencia de la realización del proyecto que legitimó la expropiación es posible que dichas características físicas hayan variado; y tomar en consideración esas nuevas características físicas conculcaría la prohibición, impuesta por el art. 36 LEF, de incluir en el justiprecio las plusvalías -o las minusvalías- habidas con posterioridad a la iniciación del expediente expropiatorio. En resumen, la retasación debe buscar el valor del bien expropiado en el momento en que aquélla se solicita, si bien considerando idealmente que las características físicas del bien expropiado siguen siendo las que tenía en el momento de iniciación del expediente expropiatorio".

En el mismo sentido se pronuncia la STS nº 1377, 3ª, Sección 6ª, de 13 de junio de 2016, Recurso de Casación 3597/2014;

"TERCERO.- (.)

Así las cosas, es imprescindible referir a la naturaleza de la retasación y determinar además cual sería la Ley aplicable, a la vista de que la solicitud de retasación se hizo con anterioridad al RDL 2/2008. Esta Sala se ha pronunciado hasta la saciedad sobre la naturaleza de la retasación, así como el límite que para la misma comporta el justiprecio inicialmente fijado para la expropiación, ciertamente, con anterioridad al RDL 2/2008. Así y por todas en nuestras sentencias de 22 de mayo de 2015 (Rec. 776/2013 ) y de 13 de febrero de 2015 (Rec, 2050/2012 ), hemos dicho: «La retasación no es una mera actualización del justiprecio originario, ni es una adaptación de los datos entonces tenidos en cuenta a la coyuntura económica actual. La retasación consiste en la fijación de un nuevo justiprecio, mediante una nueva valoración del bien expropiado con arreglo a los rasgos jurídicos del mismo (clasificación del suelo, aprovechamiento, etc.) en el momento en que dicha retasación es solicitada. Las únicas características originarias del bien expropiado que deben seguir considerándose a efectos de la retasación son las puramente físicas, ya que como consecuencia de la realización del proyecto que legitimó la expropiación es posible que dichas características físicas hayan variado; y tomar en consideración esas nuevas características físicas conculcaría la prohibición, impuesta por el art. 36 LEF , de incluir en el justiprecio las plusvalías -o las minusvalías- habidas con posterioridad a la iniciación del expediente expropiatorio. En resumen, la retasación debe buscar el valor del bien expropiado en el momento en que aquélla se solicita, si bien considerando idealmente que las características físicas del bien expropiado siguen siendo las que tenía en el momento de iniciación del expediente expropiatorio.» Del mismo modo, en nuestras sentencias de 14 de marzo de 2014 (Rec.2788/2011 ) y 12 de marzo de 2013 (Rec. 2715/2010 ) recogidas por la anteriormente citada, señalamos: «Antes de entrar al concreto examen de las infracciones que se denuncian en este motivo de casación, conviene señalar que el art. 58 de la Ley de Expropiación Forzosa contempla el derecho del expropiado a una nueva evaluación de las cosas o derechos objeto de expropiación (retasación), por el mero transcurso de dos años sin que el pago de la cantidad fijada como justiprecio se haga efectivo o se consigne, plazo de caducidad y cuyo cómputo se inicia con la fecha del acuerdo del Jurado de Expropiación Forzosa fijando el justiprecio, como señala el art. 35.3 de la dicha LEF y declara abundante jurisprudencia ( Ss. 8-10-89 , 4-5- 2004 , 18-5-2005 ). Partiendo de esas declaraciones legales y reglamentaria, la jurisprudencia de esta Sala y Sección ha configurado la retasación en sentencia de 24 de junio de 2002 como "una institución jurídica de marcado corte garantista en beneficio del propietario- expropiado, que pretende evitar los perjuicios que por la demora en el pago del justiprecio pudieran derivarse para aquél y tiene su razón de ser en la caducidad de los justiprecios expropiatorios, a los que se priva de eficacia por el simple transcurso de los plazos legales sin haber hecho efectivo al expropiado su importe o consignado el mismo, por ello supone una nueva valoración con la que se impone la fijación de otro justiprecio, que no puede quedar condicionado a lo que las partes pudieron u ofrecieron en sus iniciales hojas de aprecio, pues los módulos o criterios aplicables serán los pertinentes al momento en que se solicitó la retasación, ya que de otro modo no sería lógica la remisión legal a los preceptos legales contenidos en el capítulo III del título III de la Ley de 1954. Ahora bien, por tener la retasación una naturaleza garantista, no es, como hemos declarado, entre otras, en nuestras sentencias de ocho de marzo de mil novecientos noventa y uno , veintiséis de octubre y tres de noviembre de mil novecientos noventa y tres y diecisiete de mayo de mil novecientos noventa y cuatro, un instrumento sancionador para la Administración a causa de su inactividad, sino que incorpora una garantía en favor del expropiado, por lo que resultaría absurda cualquier interpretación que nos permitiera señalar un nuevo justiprecio inferior al fijado inicialmente, a los dos años desde que el justiprecio quedó fijado definitivamente en vía administrativa, sin que éste se pague o consigne, pues el propietario-expropiado tuvo que soportar las consecuencias adversas de la demora en el pago del justo precio, y consiguientemente no puede resultar más perjudicado por el retraso o laxitud de la Administración en el pago; por ello, el justiprecio originariamente establecido debe operar como un mínimo garantizado, cuando al momento de solicitarse la retasación el valor de los bienes expropiados disminuya en el mercado." En efecto, la retasación no es una mera actualización del justiprecio originario, ni es una adaptación de los datos entonces tenidos en cuenta a la coyuntura económica actual. La retasación consiste en la fijación de un nuevo justiprecio, mediante una nueva valoración del bien expropiado con arreglo a los rasgos jurídicos del mismo (clasificación del suelo, aprovechamiento, etc.) en el momento en que dicha retasación es solicitada. Las únicas características originarias del bien expropiado que deben seguir considerándose a efectos de la retasación son las puramente físicas, ya que como consecuencia de la realización del proyecto que legitimó la expropiación es posible que dichas características físicas hayan variado; y tomar en consideración esas nuevas características físicas conculcaría la prohibición, impuesta por el art. 36 LEF , de incluir en el justiprecio las plusvalías -o las minusvalías- habidas con posterioridad a la iniciación del expediente expropiatorio. En resumen, la retasación debe buscar el valor del bien expropiado en el momento en que aquélla se solicita, si bien considerando idealmente que las características físicas del bien expropiado siguen siendo las que tenía en el momento de iniciación del expediente expropiatorio.>>. Es decir, para fijar por retasación el valor del bien expropiado hay que atender al momento en que se solicita la retasación -situación jurídica de la finca y de su entorno, como es la clasificación del suelo, el aprovechamiento, etc,- pues con ella se persigue una nueva valoración del bien y sin que el expropiado deba soportar los efectos del retraso de la Administración, pero atendiendo a las características físicas que ella tenía al momento de la expropiación y, por tanto, sin atender a alteraciones físicas posteriores que en ella misma se hayan producido generando plusvalías o minusvalías (edificación realizada, elevación de altura del edificio, derribo de edificio, por ejemplo). » En esa misma sentencia de 22 de mayo de 2015 (Rec. 776/2013 ) en cuanto a la normativa aplicable, decimos que ha de ser la vigente al solicitarse la retasación y en ningún caso el justiprecio, puede ser inferior al inicialmente fijado en el expediente expropiatorio. Así decimos: « Esta última consideración no puede ser atendida, y ello por cuanto como se ha expuesto, y es doctrina reiterada de esta Sala, que acabamos de exponer, la retasación consiste en la fijación de un nuevo justiprecio, mediante una nueva valoración del bien, con arreglo a los rasgos jurídicos del mismo en el momento en que dicha retasación es solicitada, y por tanto, con aplicación a esa valoración de la normativa vigente en el momento de solicitarse la retasación, lo que en el caso de autos tuvo lugar el 18 de junio de 2003, y determina que la norma aplicable sera la Ley 6/98, sin que por tanto resulten de aplicación los preceptos de la Ley del Suelo pretendidos por el recurrente en el motivo cuarto, que debe desestimarse. Ello no obstante, y en razón de todas las consideraciones que se han expuesto sobre la naturaleza de la retasación, resulta obvio que el justiprecio fijado en la retasación no puede ser inferior al inicialmente fijado en el expediente expropiatorio".

De esta manera, resulta que la retasación consiste, en la fijación de un nuevo precio, mediante una nueva valoración del bien expropiado con arreglo a los rasgos jurídicos del mismo en el momento en que dicha retasación es solicitada, si bien deben seguir considerándose a efectos de la retasación las características originarias físicas del bien expropiado, tomando en consideración la normativa vigente en el momento de solicitarse la retasación, y sin que el justiprecio fijado en las retasación pueda ser inferior al inicialmente fijado en el expediente expropiatorio.

Sobre la aplicación del Plan Especial de Parque Periurbano de San José del Álamo.

Considera inexplicable la parte actora que por la CVC no se haya tenido en consideración el instrumento de ordenación del Parque Periurbano de San José del Álamo aprobado definitivamente el 27 de enero de 2000 (Folio 13 de la demanda).

Debe tenerse en cuenta que;

En fecha 27 de enero de 2000 se procedió a la aprobación definitiva por la Consejería de Política Territorial y Medio Ambiente del Gobierno de Canarias del

Plan Especial del Parque Periurbano de San José del Álamo (PEPPSJA).

Posteriormente, se procede a la aprobación definitiva por la COTMAC en fecha 10 de julio de 2006 del Plan Especial del Paisaje Protegido de Pino Santo (BOC n º 189, de 27 de septiembre de 2006), que asumió íntegramente la ordenación y los usos establecidos en el PEPPSJA.

El propio informe pericial de parte elaborado el 14 de diciembre de 2019 reconoce dicha circunstancia al establecer (Folio 37 del informe) "Dicho Plan [en referencia al Plan Especial de Parque Periurbano de San José del Álamo] fue asumido íntegramente por el Plan Especial del Paisaje Protegido de Pino Santo, pasando al estatus de desarrollo específico de dicho plan en el ámbito del parque periurbano", afirmación que también se contiene en la propia demanda (Folio 11 de la demanda).

Es más, los propios peritos en su declaración ante esta Sala, tras ratifica el informe, mantuvieron que los dos Planes regulan el Parque y se encuentran vigentes, sin que exista conflicto entre los mismos, asumiendo el Plan Especial del Paisaje Protegido de Pino Santo íntegramente la regulación y determinaciones contenidas en el PEPPSJA (minuto 22 y siguientes de la grabación de la declaración).

De esta manera, resulta que no puede considerarse que como mantiene la parte actora la CVC no haya tomado en consideración el instrumento de ordenación del Parque Periurbano de San José del Álamo, dado que al tener en cuenta el Plan Especial del Paisaje Protegido de Pino Santo que asume la ordenación contenida en el PEPPSJA, se tiene en cuenta ésta.

Junto a las anteriores consideraciones, además, hay que tener en cuenta que no se ha acreditado la existencia de diferencias en cuanto a los usos del suelo rústico de protección paisajística determinados por el Plan Especial del Paisaje Protegido de Pino Santo tomado en consideración por la CVC y el PEPPSJA.

Sobre el uso preexistente, uso agrícola platanera y ocio recreativo.

Establece el acuerdo de la CVC (Folios 23 a 29 del acuerdo de la CVC) "Se realiza un análisis de la parcela afectada y del entorno en el que se encuentra, para poder determinar el tipo de explotación para el cálculo de la renta potencial, para ello debemos tener en cuenta los siguientes aspectos:

La actividad agraria más probable, según datos del mapa de cultivos.

Las características agronómicas y topográficas del terreno.

Las características urbanísticas de la parcela y de la zona donde se encuentra.

Se comprueba mediante la documentación gráfica disponible, que la parcela no ha tenido explotación agrícola en los almendros desde los años 60.

En el mapa de cultivos de 2002-2003, los terrenos tienen el atributo erial, en el mapa de cultivos del año 2005 y de 2013, tienen el atributo abandono prolongado, y en el sistema de información gráfica de parcelas agrícolas (SIGPAC) hoy tienen diferentes usos:

pasto arbustivo (PR), tierras arables (TA), huerta (TH), pastizal (PS), improductivos (IM), etc.

De los datos del mapa de cultivos de los municipios de Las Palmas de Gran Canaria, se deduce que los cultivos mayoritarios en la zona, con una altitud media de 350 m, son los cultivos de huerta, cultivo de papas principalmente.

Por otro lado, para determinar el tipo de explotación para el cálculo de la renta anual, hay que considerar el tipo de suelo, el régimen de usos y actividades. al tratarse de suelo rústico de protección paisajística y no existiendo aprovechamientos preexistentes, para poder desarrollar actividad agraria con las condiciones técnicas normales, este suelo precisaría ser transformado para implantar la explotación; actuaciones que no se podrían realizar de conformidad con lo que se recoge en el plan especial, es decir, no es posible ninguna transformación del suelo y la renta será la que es posible obtener en las condiciones en las que se encuentra el terreno.

En base a lo anterior, se ha de considerar para la parte del suelo que no tiene el uso de tierras arables ni de huerta según SIGPAC, el aprovechamiento de pastos naturales de ganado; entendiendo como pastos naturales, de forma genérica cualquier recurso vegetal que sirve de alimento al ganado, que se aprovecha ambiente que no ha sido sembrado por el hombre y que, por consiguiente está constituido por una flora espontáneo (.).

y para la parte del suelo que tiene atribuido los usos de tierras arables y de huerta en el SIGPAC, el aprovechamiento agrícola del suelo sería el de una explotación orientada a producción de huerta de secano. dado que no se pueden obtener datos de cultivos o aprovechamientos implantados en la zona (.).

Se adoptan las superficies de suelo diferenciadas que constan en la hoja de aprecio presentada ante el Ayuntamiento de Las Palmas de Gran Canaria con fecha 11 de abril de 2017 según los usos atribuidos por el SGPAC, esto es:

Superficie de suelo pastizal: 357688,00 m2.

Superficie de suelo huerta: 130353,00 m2".

Asimismo, el acuerdo de la CVC dispone que no se acepta la hoja de aprecio de los solicitantes en la que se propone la renta de explotación del cultivo de plataneras dado que "1.- Realiza la valoración de la parte del suelo que denomina arable, mediante la renta de explotación del cultivo de plataneras, cuando no es una actividad preexistente en el terreno, por lo que el régimen de usos recogido en el Plan Especial del Paisaje Protegido de Pino Santo, no permitiría la implantación de este cultivo que llevaría implícitas instalaciones (de riego, cortavientos, etc.) y la transformación y la del terreno.

2.- Atribuye al suelo una renta anual, sin justificación alguna sobre cómo se obtiene el valor de la renta asignada al cultivo de plataneras ni detallar el tipo de explotación (aire libre o invernadero), hoy lo que no se ajusta a lo establecido en el artículo 9 del RD 1492/2011".

El informe pericial de parte considera que "en el pasado alguno de los terrenos objeto de valoración tuvieron un uso agrícola" (Folio 53 del informe), y a los folios 56 y 57 se aportan ortofoto del año 1966 en la que se afirma "Como se puede observar en estas imágenes, el cultivo existente en el año 1966, tanto en el ámbito objeto de valoración como en su entorno, es el cultivo de plataneras a cielo abierto".

Pues bien, tras ser examinadas las fotos por la Sala, lo cierto es que no acertamos a ver las plataneras que se dicen plantadas, y consultada la dirección electrónica que se hace constar al pie de las ortofotos no se ha podido visualizar las mismas puesto que dicha dirección da como resultado "Error".

No obstante, aunque admitiéramos que en dichas ortofotos se aprecia la existencia de plataneras, es necesario hacer constar las siguientes consideraciones;

En la ortofoto del año 1966 (Folio 56 del informe pericial) en la que, al parecer, se muestra una plantación de plataneras en la finca a valorar, resulta que la extensión de esa plantación, según manifestó el perito, es de 1 ó 2 hectáreas mientras que la extensión de la finca a valorar es de 488.039,00 m2: La conclusión es que el área plantada es ínfimo si tenemos en cuenta la superficie total de la finca, no pudiendo tenerse por acreditado que el cultivo de plataneras sea de 130.353 m2 (como se establece en el informe pericial), más aún teniendo en cuenta que los peritos manifestaron que del resto de la superficie no existen fotos, por lo que no se puede presumir la existencia del cultivo en cuestión en el resto de la superficie.

En cuanto a las ortofotos de los folios 59 a 61 del informe pericial muestran la finca en cuestión y las colindantes en los años 1998, 2000, 2004- 2006, y 2007. Según manifiestan los peritos, en dichas ortofotos se aprecia la inexistencia de cultivos en la finca a valorar, mientras que en las fincas colindantes se puede apreciar la existencia de plantaciones de invernaderos de plátanos. Sin embargo, dicha afirmación efectuada por los peritos no puede ser tomada en consideración por esta Sala a efectos de determinar la renta potencial (cultivo de plátano), dado que, como hemos dicho, se trata de cultivo de invernadero, por lo que lo que realmente se aprecia en las fincas colindantes no son las plataneras en sí sino una lona blanca. Los peritos manifestaron que dada la altura de los invernaderos se deduce que el cultivo es de plátano, pero también afirmaron que la altura de los invernaderos puede responder a otros cultivos tropicales (minuto 33 de la grabación). Por otro lado, resultó contradictorio la declaración de los peritos que manifestaron que tenían conocimiento directo de las plantaciones de plátano existentes, habiendo realizado una visita al lugar, sin embargo, consta a los folios 59 a 61 del informe que las fotos en cuestión se refieren a los años 1998, 2000, 2004- 2006, y 2007. En atención a lo expuesto, no cabe presumir la existencia de plataneras a efectos de determinar la renta potencial.

Asimismo, resta por añadir, que sin perjuicio de lo expuesto hasta el momento, no se ha acreditado por la parte actora que tampoco se ha acreditado que el régimen de usos recogido en el Plan Especial del Paisaje Protegido de Pino Santo permita la implantación del cultivo del plátano.

En cuanto al uso ocio recreativo se afirma en el informe pericial de parte (Folios 71 y siguientes) "el uso recreativo que se desarrolla actualmente en la zona recreativa de San José del Álamo no es solo hoy el uso característico actual, este uso se ha venido desarrollando durante décadas de forma informal y finalmente fue regulado por el correspondiente plan especial que tuvo como principal objetivo la regulación de esta actividad que hasta entonces, 1997, hoy se desarrollaba masivamente de forma informal (.)

la superficie destinada al ocio y restauración coincide con la superficie destinada a pastizal, ya que ambos usos son compatibles", y se fijan los terrenos que presentan un uso de ocio recreativo en una superficie de 357.686 m2. Sin embargo, para tomar en consideración la existencia de un uso recreativo ocio es necesaria la existencia del uso a fecha 4 de diciembre de 1997, fecha a la que se refiere la valoración, y a pesar de la mera afirmación efectuada por los peritos, no se ha acreditado la existencia del referido uso en el año 1997, ya que únicamente se han aportado unas fotos del año 2019 en la que se ven vehículos aparcados, sin que esto constituya una prueba suficiente.

Sobre el tipo de capitalización.

De conformidad a lo establecido en cuanto al tipo de capitalización determina el informe pericial (Folios 78 y siguientes del informe) que "Se calcula la capitalización de la renta potencial de la superficie destinada a pastos naturales conforme a lo establecido en el RVŽ11 en su artículo 11".

De esta manera el tipo de capitalización se obtiene de conformidad a lo establecido en la Disposición Adicional Séptima, esto es, calculando el valor promedio de los datos anuales publicados por el Banco de España de la rentabilidad de las obligaciones del Estado a 30 años, correspondientes a los 3 años anteriores a la fecha a la que deba entenderse referida la valoración, en el caso que nos ocupa, la correspondiente a los años 2014, 2015 y 2016. Continúa estableciendo el informe pericial que"para determinar si es de aplicación la Disposición Adicional Séptima 2 de la LS, 15 en la que se indica que este tipo de capitalización R1 <

De esta manera concluye el informe pericial al folio 82 que "si se compara este valor (0,94 euros/m2) respecto a los precios de mercado del suelo rural de las mismas características (tomando como referencia la encuesta de precios de la tierra 2016 (base 11), del Ministerio de Agricultura y Pesca, Alimentación y Medio Ambiente), se constata que está muy por debajo del valor del mercado(al menos una tercera parte) del precio medio de los pastizales del secano en Canarias que es de 29.442 euros/ha, es decir de 2,94 euros/m2". Por este motivo los peritos de parte de su informe pericial proponen la aplicación de la Disposición Adicional Séptima 2 (r2) en relación a los suelos rurales destinados a pastizales obteniendo un valor final de 1,85 euros/m2, valor que consideran más cercano a los precios de mercado para pastizales.

Ahora bien, como indica la parte demandada en la adenda al dictamen pericial, de fecha 12 de diciembre de 2020, se procede para determinar el tipo de capitalización la aplicación de un coeficiente corrector previsto en el Anexo I del Real Decreto 1492/2011 de 0,51 para el aprovechamiento de pastizal, si bien resulta que en virtud de STS nº 1747 3ª, Sección 5ª, de 8 de junio de 2020, se declaró la nulidad del artículo 12.1 b) del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo así como del Anexo I, por lo que no resulta de aplicación.

Sobre el factor de localización.

En relación a esta cuestión hemos de comenzar diciendo que la sentencia debe dar respuesta únicamente a los motivos de impugnación planteados en la demanda. Así lo hemos expresado de forma reiterada en sentencias de esta misma Sala y Sección, entre otras, la Sentencia de fecha 15 de julio de 2021, Procedimiento Ordinario 154/2016 "Finalmente indicar, que si bien en los escritos de contestación a la demanda se trata de desvirtuar diversos extremos del dictamen pericial de la parte actora, y que discrepan con respecto a la valoración del Acuerdo impugnado (por ejemplo, que sólo se considere la superficie de 300 m2 para uso garaje bajo rasante, y por tanto, sólo se considere 12 plazas de garaje de 25 m2 cada una? o los testigos nº NUM004 y NUM005 utilizados en relación a la superficie computable de zonas comunes, etc), lo cierto es que tales discrepancias no han sido alegadas como motivos concretos de impugnación en el escrito de demanda, el cual únicamente considera más correcta la valoración realizada por su perito, pero sin indicar otros errores en la valoración de la CVC que los que hemos analizados hasta el momento.

En definitiva, en la demanda se omite toda mención a estos otros extremos, siendo dicho escrito el que debe fijar los hechos y fundamentos de derecho que delimitan los términos del debate" , y, también, la Sentencia de fecha 3 de diciembre de 2018, Procedimiento Ordinario 131/2014 que dispone en el mismo sentido "Finalmente indicar que el informe pericial de la parte demandante discrepa con respecto a otros criterios aplicados en el Acuerdo impugnado para calcular los costes de construcción (como la aplicación del coeficiente de la zona centro de Gran Canaria, y no la del norte? aplicación del coeficiente de calidad)? no obstante, en la demanda se omite toda mención a estos otros extremos, siendo dicho escrito el que debe fijar los hechos y fundamentos de derecho que delimitan los términos del debate".

En el supuesto que nos ocupa la demanda no cuestiona el factor de localización, de hecho, únicamente se hace referencia al mismo al folio 25 de la demanda cuando se reproduce de manera literal el dictamen pericial en sus folios 115 a 137, no pudiendo admitirse que sea el informe pericial el que establezca cuáles son los motivos concretos de impugnación, debiendo ser estos establecidos en la demanda, sin perjuicio de su ulterior justificación en el informe pericial. Es por este motivo por el que hemos de entender de conformidad a la doctrina referida, que el factor de localización no fue planteado como un motivo de impugnación en la demanda.

SÉPTIMO.- De conformidad con el art. 139.1 de la Ley 29/1998, de 13 de Julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, procede hacer expresa imposición de costas a la parte que ha resultado vencida.