Sentencia Contencioso-Administrativo 124/2023 Tribunal Superior de Justicia de Canarias . Sala de lo Contencioso-Administrativo, Rec. 68/2017 de 30 de marzo del 2023

PRIMERO.- Del acto impugnado y de las alegaciones de las partes.

El presente recurso inicialmente fue interpuesto frente a la desestimación presunta de la solicitud de fecha 12 de febrero de 2014 dirigida a la Comisión de Valoraciones de Canarias de fijación del justiprecio expropiatorio en relación a la superficie de 2.973 m² de la finca registral n.º 12.602 calificada como Sistema General por el PGO de Arucas. Sin embargo, en virtud de la ampliación y posterior acumulación acordadas, el acto objeto de impugnación en el presente procedimiento, lo constituye el Acuerdo de la Comisión de Valoraciones de Canarias de fecha 14 de noviembre de 2018 sobre fijación de justiprecio respecto de la finca registral 12602 sita en el Perdigón en la Dehesa, término municipal de Arucas .

De dicho Acuerdo se extraen los siguientes datos:

- La CVC fija como fecha de inicio del expediente de expropiación al amparo del Art. 137 del TRLOTENC, el 31 de julio de 2013, por lo que es de aplicación el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo.

- Superficie expropiada: no se fija.

- Situación urbanística del suelo: situación básica de suelo urbanizado.

- Método de valoración: residual estático, siendo de aplicación el apartado 2º del art. 24 del TRLS, así como el Real Decreto 1462/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo .

- Edificabilidad media: 1,82846 m2c/m2s

- Hipotética promoción a construir: bloque de viviendas plurifamilares entre medianeras de 3 plantas de altura.

- Valor de venta: 1.095,66 €/m2c y valor de construcción: 747,25306 €/m2c

- Valor de repercusión: 35,36123 euros/m2c

- Valor unitario del suelo: 64,65659 euros/m².

- Valor unitario de las obras de urbanización: 176,95445 €/m²

Al no determinarse la superficie objeto de expropiación, la CVC se limita a fijar, en concepto de justiprecio, el precio por metro cuadrado del suelo (64,65659 €/m²), añadiendo que "a este valor hay que descontarle el coste de la ejecución de las aceras, de la superficie que corresponda urbanizar, ascendiendo el valor del metro cuadrado de las obras de ejecución de acera a la cantidad de CIENTO SETENTA Y SEIS EUROS CON NOVENTA Y CINCO MI CUATROCIENTOS CUARENTA Y CINCO CIENMILÉSIMAS (176,95445 €/m²). A a cifra resultante habrá que añadir el 5% del premio de afección".

El recurrente discrepa del acuerdo impugnado en los siguientes extremos:

- La superficie a expropiar, que entiende que debe quedar fijada en 2.973 m².

- Edificiabilidad media del ámbito espacial homogéneo.

- Valor de mercado.

- Repercusión del suelo.

Y termina solicitando el dictado de una Sentencia con los siguientes pronunciamientos: "...declarando la nulidad del Acuerdo de 14 de noviembre de 2018 de la Comisión de Valoraciones de Canarias, y se fije definitivamente el justiprecio expropiatorio de la finca registral n.º 12.602, titularidad de mi representada, calificada como sistema general, en la cantidad de un millón ciento sesenta y tres mil seiscientos treinta y tres euros con veintiséis céntimos de euro (1.163.633,26 €), incluido el 5% del premio de afección, de conformidad con el informe pericial de valoración aportado junto a la presente demanda."

La Comunidad Autónoma se opone al recurso interpuesto y solicita su desestimación, por entender que el acto impugnado es conforme a derecho.

La dirección letrada del Ayuntamiento de Arucas, solicita que se dicte sentencia por la que se desestime la demanda interpuesta de contrario, se reconozca la situación básica de rural del suelo objeto de recurso y, subsidiariamiente, se desestime en su integridad la demanda, todo ello con expresa imposición de costas a la recurrente.

SEGUNDO.- Sobre la presunción de acierto de las valoraciones de los Jurados Provinciales de Expropiación Forzosa.

Como dijimos en nuestra Sentencia de fecha 6 de julio de 2022 (RCA 94/2017): "Las resoluciones de los Jurados de Expropiación Forzosa, como órganos especializados constituidos para la determinación del justiprecio en materia expropiatoria, tienen una presunción "iuris tantum" de acierto en la determinación de dicho justiprecio, y aunque dicha presunción es, efectivamente, solo "iuris tantum", y sin perjuicio de las facultades revisoras de los órganos jurisdiccionales contenciosos, debe destruirse dicha presunción mediante una prueba adecuada al efecto que, normalmente, ha de ser una prueba pericial, valorable conforme a los criterios de la "sana crítica". Tal presunción "prima facie" de veracidad de las resoluciones del Jurado se encuentra consagrada, entre otras, en las sentencias del Tribunal Supremo de 12 de noviembre de 2001 para la cual: "La afirmación de que el Jurado carecía de elementos suficientes para llevar a cabo una valoración olvida la presunción "iuris tantum" de acierto y veracidad de las resoluciones de los Jurados Provinciales de Expropiación, presunción que sólo puede ser desvirtuada mediante una prueba pericial encaminada a desvirtuar la afirmación contenida en la resolución recurrida y por ende la valoración efectuada por la Administración en su hoja de aprecio y asumida por el Jurado teniendo en cuenta sus características técnicas. Si alguien sostenía, como era el caso de los propietarios expropiados, que el valor de las acciones era superior al fijado por el Jurado, y que el error devenía de que la valoración por éste asumida era equivocada ya que no respondía a valores reales, debió haberlo acreditado así mediante la correspondiente prueba pericial, pues sin ella no cabe sostener, con arreglo a la jurisprudencia constante de esta Sala, que lo que el Jurado afirma es un valor real, calculado en base a un balance de situación referido a la fecha de expropiación cuyas partidas han sido actualizadas y ajustadas a valores reales en función de los resultados de la sociedad de los tres últimos años, no es real".

Para la sentencia del propio Tribunal de 23 de octubre de 2001 ,"la presunción de acierto, desde luego "iuris tantum", que se viene reconociendo a los acuerdos de los Jurados de Expropiación en materia de justo precio, no ya solo por mor de la objetividad, imparcialidad y conocimientos de los miembros que la integran, sino también por la legitimidad de que se benefician los actos administrativos, debe ser respetada en tanto no resulten suficientemente acreditados los errores que se achaquen a los mismos, y cabe inferir, en consecuencia que tales resoluciones administrativas deberán ser mantenidas cuando los criterios en ellas contenidos no incidan en errores fácticos o jurídicos o en desajustada apreciación de los elementos obrantes en las actuaciones".

Y esta presunción de acierto y veracidad reconocida por la Jurisprudencia ( STS 26-10-2005, y 16-07-2007) tan solo ha de ceder cuando se incurra en errores fácticos, jurídicos o desajustada apreciación de los elementos probatorios aportados al expediente, o bien cuando dichos errores resulten de pruebas evacuadas en el proceso contradictoriamente y con plenas garantías legales.

De conformidad con lo expresado anteriormente corresponde al actor desvirtuar, a través de la prueba adecuada, la valoración efectuada por la Comisión de Valoraciones. Singularmente, es la prueba pericial el medio apto o idóneo para desvirtuar la presunción de legalidad y acierto, si bien, como toda prueba, debe apreciarse de acuerdo con las reglas de la sana crítica, como disponía el artículo 632 de la anterior Ley de Enjuiciamiento Civil, hoy artículo 348 de la Ley 1/2000 , de 7 de enero, y en relación con todo el acervo probatorio, por aplicación del principio de valoración conjunta ( SSTS de 3 de julio y 3 de diciembre de 1991 y 28 de enero de 1992, entre otras)".

Ahora bien, para que tal presunción quede enervada (carga procesal que incumbe al demandante) no basta con la aportación de periciales, sino es menester -y esa es la función de tales pruebas- que el perito, en términos asequibles para quien carece de los necesarios conocimientos técnicos, especifique motivadamente, sin ambigüedades, los errores que detecta en las valoraciones impugnadas, y el resultado de su corrección. El objeto de esas pruebas no es realizar una nueva valoración alternativa según el criterio de perito, sino una valoración crítica pormenorizada de la decisión del órgano tasador. Una cosa es que la valoración, dentro de los parámetros legales, pueda seguir unos u otros criterios -todos perfectamente válidos- que lleven a resultados diversos y, otra, bien distinta (y es lo que ha de evidenciar la prueba) que los parámetros valorativos utilizados no se ajustan a las exigencias normativas, o se hayan aplicado erróneamente".

Las cuestiones planteadas deben, por tanto, ser analizadas conforme a la doctrina jurisprudencial expuesta.

TERCERO.- Sobre la superficie objeto de expropiación.

Como ya se ha avanzado la CVC no fija un justiprecio en euros, sino que se limita a fijar el valor del metro cuadrado del suelo, al desconocerse cuál es la superficie real que debe expropiase, por la existencia de un problema de titularidad.

Sin embargo, el recurrente alega que ha acreditado la titularidad del suelo objeto de expropiación, y que la controversia abierta sobre la posible solapación de fincas por parte de distintos propietarios del suelo quedó disipada al carecer de fundamento, como se deduce del informe técnico municipal de 3 de agosto de 2018 emitido por la Ingeniera Técnica en Topografía del Ayuntamiento de Arucas, en el que se concluye que las parcelas no se solapan separándolas un camino.

El Ayuntamiento de Arucas rebate dicha afirmación señalando que el informe técnico al que alude la actora no acredita titularidad alguna, ya que el mismo se elabora sobre la información facilitada por las entidades propietarias de los terrenos, y que existe un expediente de expropiación promovido por la entidad Gestión de Patrimonio Vibet, en cuya solicitud afirma ostentar más de 6.822 m², aportando un plano de delimitación que incluye los terrenos objeto de esta expropiación.

Esta Sala ya ha señalado que no es correcto realizar una valoración por metro cuadrado, pudiendo citarse, entre otras, las STSJC de 24-10-2019 (rec. 59/2013), o STSJC de 31-07-2019 (rec. 33/2016), en las que hemos dicho que "la norma reguladora de la fijación del justiprecio no permite la sola determinación de uno de los dos factores que lo componen (el precio del m2) dejando para determinación posterior el otro (la superficie), por más que lo relevante sea-se insiste- el primer factor, siendo secundario el segundo y pudiendo fijarse el justiprecio por la simple operación aritmética de multiplicación de los dos factores, una vez determinada la superficie, pues se trata de una cuestión jurídica que no puede eludirse por ínfima que sea su relevancia económica.

Y, así, resulta que, al no determinar el justiprecio, el órgano de la Administración Autonómica competente para ello está incumpliendo su deber, pues así lo determina la norma que delimita su competencia, fijada por el art 228.2 del TRLOT y ENC, a cuyo tenor "la Comisión de Valoraciones actuará con competencia resolutoria definitiva para la fijación del justiprecio..." término éste que excluye la determinación de uno sólo de los factores del justiprecio. Exactamente con iguales palabras se pronuncia su Reglamento de desarrollo ( art 3.1.c del Decreto 124/07, de 24 de Mayo)".

Pues bien, como ya hemos dicho, en el presente supuesto se produce una indeterminación del justiprecio, como consecuencia de la no fijación de la superficie a expropiar. No obstante, puesto que es una cuestión que no ha sido planteada por ninguna de las partes, no nos pronunciaremos al respecto, pasando a analizar si la actora ha acreditado la titularidad de los terrenos objeto de expropiación.

A efectos de acreditar la titularidad de los terrenos la demandante aporta los siguientes documentos:

- Nota simple de la finca registral 12.602 emitida por el Registro de la Propiedad.

- Licencia de segregación de fecha 27 de abril de 2012 otorgada por el Ayuntamiento, por la que acuerda segregar de la finca matriz de 5.398 m², dos terrenos: uno de 856 m² y otro de 1.120 m², quedando un resto de finca matriz de 3.422 m².

- Se acompaña también la escritura pública de segregación de la finca registral 12.602 de fecha 24 de mayo de 2012 a nombre de la entidad INVERSIONES BOJI, S.L., en la que se describen las dos fincas segregadas y el resto de la finca matriz.

- Y se aporta, finalmente, un levantamiento topográfico en el que se delimitan las finca segregadas y el resto de la finca matriz, que es a la que se refiere la solicitud de expropiación. El informe topográfico aportado no ha sido desvirtuado por las demandadas, por lo que ostenta plena eficacia probatoria.

La documental aportada acredita la titularidad de los terrenos a que se refiere la solicitud y su concreta delimitación.

El problema en relación a la superficie expropiar surge porque otra entidad, Gestión de Patrimonios Vibet S.L. había presentado, con fecha 10 de mayo de 2010, una solicitud de expropiación de 6.822 m² de suelo calificado como Sistema General de Espacios Libres, SG3, de El Perdigón, a la que se acompañó un plano de delimitación del que resultaba que parte de los terrenos a que se refería la solicitud coincidían o se solapaban con los terrenos objeto de la solicitud de expropiación presentada por la entidad Inversiones Boji, S.L.. A efectos de acreditar dicha circunstancia , el Ayuntamiento de Arucas aportó junto a su escrito de contestación a la demanda la solicitud presentada por la entidad Gestión de Patrimonios Vibet S.L y el plano adjunto a la misma.

Ninguna constancia existen en autos de que la entidad Gestión de Patrimonios Vibet S.L se dirigiera a la Comisión de Valoraciones, ni del resultado de la solicitud presentada por dicha entidad. Sin embargo, sí consta en autos que con fecha 3 de agosto de 2018, se emitió informe por la Ingeniera Técnica en Topografía del Ayuntamiento, en el que se indica que "según solicitud de la Comisión de Valoraciones de Canarias, de la superposición gráfica de las titularidades de la entidad "Gestión de Patrimonio Vibet S.L" y la entidad "Inversiones Boji, S.L" respecto de las que solicitan la expropiación, según las Normas Subsidiarias de 1984 y utilizando información aportada por ambas mercantiles, se obtiene que dichas parcelas no se solapan, separándolas un camino" (el subrayado es nuestro). A dicho informe se adjunta una superposición gráfica, en la que puede advertirse que la zona de terreno delimitada en color gris se corresponden con los terrenos propiedad de la actora y los terrenos delimitados en color rojo se corresponde con los terrenos propiedad de Gestión de Patrimonios Vibet S.L,

Aun cuando el Ayuntamiento trata de negar eficacia probatoria al informe mencionado, alegando que el mismo se elabora sobre la base de la información facilitada por las propia mercantiles interesadas, lo cierto es que la técnico municipal lo que constata es que las parcelas no se solapan y que se encuentran separadas por un camino, siendo coincidente la delimitación de los terrenos propiedad de Inversiones Boji, S.L efectuada en la superposición gráfica acompañada al informe con los títulos de propiedad y el levantamiento topográfico aportado por la recurrente. Por otro lado, resulta irrelevante a los efectos del presente expediente expropiatorio si existen o no otros propietarios en el perímetro señalado en rojo en el informe de la técnico municipal, extremo en el que también incide el Ayuntamiento, pues ello afectará, en su caso, al expediente expropiatorio de la entidad "Gestión de Patrimonio Vibet S.L", ya que el terreno delimitado en color rojo se corresponde con los terrenos propiedad de dicha entidad y en nada afecta a los terrenos objeto del expediente de expropiación que nos ocuapa.

En definitiva, se considera que la superficie a expropiar ha quedado debidamente delimitada con el levantamiento topográfico aportado, y que la actora ha acreditado ser propietaria de dichos terrenos, por lo que procede acceder a su pretensión de que la superficie a expropiar quede fijada en 2.973 m².

CUARTO.- Sobra la situación urbanística del suelo.

La CVC realizó la valoración del suelo considerando que el mismo se encontraba en situación básica de suelo urbanizado, cuestión con la que la parte actora se muestra conforme. Las discrepancias en este extremo viene suscitadas por el Ayuntamiento de Arucas, que alega que el suelo no se encuentra en situación básica de suelo urbanizado de la finca, sino de rural. Argumenta, en síntesis, que el suelo se localiza extramuros del suelo urbano y alejado del límite del suelo urbano delimitado por el planeamiento vigente y que no se encuentra justificado que el mismo cuente con todos los servicios urbanísticos ni la suficiencia de estos servicios, y termina solicitando que en la Sentencia se reconozca la situación básica de rural del suelo objeto de recurso.

Ocurre, sin embargo, que el Ayuntamiento de Arucas ha comparecido en el presente procedimiento como parte codemandada, posición procesal desde la que no le es posible solicitar un pronunciamiento judicial en los términos interesados. Si no estaba conforme con la valoración efectuada por la CVC debió interponer el correspondiente recurso contencioso-administrativo contra el acuerdo dictado, lo que no consta que haya verificado, por lo que no es posible entrar a examinar en este procedimientos las alegaciones efectuadas por la Corporación en relación con la situación urbanística del suelo.

QUINTO.- Sobre el cálculo de la edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo.

Considera la parte recurrente que el acuerdo de la CVC incurre en error al realizar el cálculo de la edificabilidad media del ámbito, según la fórmula prevista en el Art. 21 del RD 1492/2011, al no descontar del denominador el total de la superficie dotacional del ámbito (no solo la ejecutada sino también la no ejecutada que se excluye indebidamente). Por tanto, entiende que la edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo considerado por la CVC de 1,8284 m²/m² debe ser corregida y fijada en 2,70 m²/m².

La Comunidad Autónoma niega la existencia del error en el cálculo de la edificabilidad, y muestra su disconformidad con el criterio mantenido por la actora de considerar que todo el suelo dotacional está afecto a su destino, insistiendo en que en el factor SD del denominador de la fórmula establecida en el Art. 21 del RD 1492/2011 solo debe incluirse el suelo dotacional público que ya ha sido ejecutado y, por tanto, que ya está afecto a su destino.

Sobre la cuestión suscitada ya se ha pronunciado esta Sala, entre otras, en su Sentencia de fecha fecha 17 de marzo de 2022 (RCA nº 241/15) en los siguientes términos:

"La cuestión objeto de debate fue resuelta por el Pleno de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo en la sentencia 15-07-2013 (rec. 312/2012), al resolver el recurso contencioso-administrativo interpuesto precisamente contra el Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo, en el que se discutía cómo debía interpretarse y aplicarse la fórmula prevista en el artículo 21, que es el que fija el sistema de cálculo o determinación de la edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo.

Y la interpretación dada por el Alto Tribunal en el fundamento de derecho Sexto de dicha sentencia avala la tesis que mantiene en el presente caso la parte actora, y que pasamos a reproducir a continuación:

"SEXTO .- Cálculo de la Edificabilidad Media del Ámbito Espacial Homogéneo .

Como tercer motivo del recurso la demanda mantiene que el reglamento aplica indebidamente el contenido del "aprovechamiento medio o tipo" al de la "edificabilidad media", confundiendo conceptos, afirmación que se efectúa por el hecho de que la fórmula matemática de cálculo de la edificabilidad media incluye en su divisor/denominador, y a efectos de su sustracción de la superficie de suelo del ámbito espacial homogéneo, en metros cuadrados -SA-, la superficie de suelo dotacional público existente en el ámbito espacial homogéneo ya afectado a su destino, en metros cuadrados -SD-.

También aquí hay que comenzar por resaltar que la demanda (1) no relaciona este hecho con la vulneración de ningún precepto legal y, menos aún, con el hecho de que la inclusión de tal elemento -superficie de suelo dotacional público existente en el ámbito espacial homogéneo ya afectado a su destino- sea contraria a alguna determinación del Texto Refundido de la Ley del Suelo que desarrolla y, (2) cuestiona esa fórmula porque supondrá que el beneficiario de la expropiación tendrá que abonar un justiprecio mayor que el que resultaría de no tomar en consideración ese elemento de suelo dotacional, datos que, por sí solos, serían merecedores de una respuesta contraria a la estimación del motivo de impugnación.

No obstante, en aras de satisfacer el derecho a la tutela judicial efectiva de la parte recurrente, analizaremos la problemática planteada desde la única óptica posible, desde el principio de equidistribución de cargas y obligaciones, principio que, conceptualmente, trata superar las desigualdades derivadas de la ordenación urbanística y que constituye una clara manifestación del principio fundamental y superior de igualdad ( artículos 1.1 y 14 de la Constitución Española ). Una de las técnicas de corrección de las desigualdades es el edificabilidad media, antes el aprovechamiento tipo.

La parte está cuestionando la posibilidad de que para el cálculo de la edificabilidad media del Ámbito Espacial Homogéneo pueda emplearse, detrayéndolo, ese elemento -SD-, y toda su exposición se concreta en que con ello se está alterando el contenido propio de la edificabilidad media de terrenos dotacionales pendientes de adquisición que, a su juicio y por asimilación con el sistema establecido por el PGOU de Valencia y por manifestar que es el contemplado en la Ley vigente, debe ser el resultado de dividir las edificabilidades destinadas a cualquier uso lucrativo entre la superficie total del ámbito de actuación considerado, sin detraer de ésta la correspondiente a suelo dotacional ya adquirido o afectado a su destino, ello porque lo contrario determinaría que el expropiado vería incrementada notablemente su edificabilidad sin haber realizado ninguna actuación positiva de ejecución del planeamiento, máxime cuando ello (la detracción de superficie de suelos dotacionales ya afectados a su destino) se hace sin que en el dividendo/numerador de la fórmula se detraiga la edificabilidad ya materializada. Es decir, trata de hacer valer un diferente posicionamiento con justificación exclusiva en las previsiones de su planeamiento.

La Administración General del Estado se opone a este planteamiento apoyándose en la sentencia de la Sala Tercera, sección sexta, del Tribunal Supremo de 11 de junio de 2007 (recurso de casación nº 554/2004 ) en cuanto establece que el aprovechamiento establecido en el planeamiento (1m2/m2) para uso dotacional no puede reputarse aprovechamiento lucrativo. Añade que para calcular la edificabilidad media de una parcela que no la tiene asignada en el plan habrá que excluir la superficie de aquellas parcelas dotacionales que ya pertenecen a la Administración actuante y cuya edificabilidad es cero, sin que ello pueda provocar el efecto inflacionista denunciado.

Así pues y es importante volver a resaltarlo, la fórmula resulta de aplicación para determinar el primer elemento de valoración (edificabilidad o uso de referencia) de los terrenos que estando en situación básica de suelo urbanizado (que no está edificado, o en que la edificación existente o en curso de ejecución es ilegal o se encuentra en situación de ruina física) no tengan atribuida edificabilidad o uso privativo por la ordenación urbanística (normalmente, suelos calificados como dotacionales públicos). Y, cuando se alude a edificabilidad o uso lucrativo se está haciendo referencia a elementos urbanísticos netos, ya se atienda a edificabilidades, a superficies o a usos.

Como se ve, en su numerador/dividendo, la fórmula descrita no es otra cosa que la media de las edificabilidades de las distintas parcelas integradas en el Ámbito Espacial Homogéneo (Ei), ponderada tanto por la superficie de cada una de ellas (Si) como por el coeficiente que representa el valor de repercusión del suelo de cada parcela (VRSi) respecto del valor de repercusión del suelo correspondiente al uso de que se trate a efectos de comparación con otros usos (VRSr = el uso mayoritario o característico: el de mayor edificabilidad) -VRSi/VRSr-. Esta previsión es la clara consecuencia de que el valor económico del suelo de cada una de las parcelas puede ser diferente y por ello se exige la homogeneización con esos coeficientes de ponderación.

Es evidente y, de no ser por el planteamiento de la parte, sería innecesaria toda mención a ello, que en esta primera parte de la fórmula (dividendo/numerador) solo se computan parcelas del Ámbito Espacial Homogéneo con edificabilidad reconocida en la ordenación urbanística, es decir, los usos y sus respectivas intensidades asignadas al suelo y que son susceptibles de aprovechamiento y ejercicio privados. Así, es de resaltar cómo el artículo 20.3 del RV alude a "terrenos que no tiene asignada edificabilidad o uso privado", en clara referencia al aprovechamiento privativo. Esos son los únicos que se pueden cuantificar para su conversión en valores abstractos susceptibles de ser atribuidos a suelos que no tienen asignada edificabilidad en la ordenación urbanística y que, o no se computan o necesariamente aparecerán computados como "0". Es incorrecto por tanto el planteamiento de la parte actora en orden a que la fórmula detrae (de su divisor/denominador) la superficie de suelo dotacional ya adquirido y afectado a su destino -SD- cuando, por el contrario, no lo hace (la detracción) en su dividendo/numerador y respecto de la edificabilidad ya materializada.

Lógicamente, y analizando ya la segunda parte de la fórmula (divisor/denominador) esa media de edificabilidades homogeneizadas ha de ser dividida por la superficie del Ámbito Espacial Homogéneo (SA) descontándose la superficie de suelos dotacionales ya existentes y afectados a su destino (SD) y cuyo uso se pretenda mantener. Si no se hiciese así, tal y como postula el Ayuntamiento de Valencia, el resultado no sería otro que el atribuir edificabilidad a los suelos de dominio público ya existentes, actuación claramente contraria a derecho. En definitiva, en el divisor/denominador debe constar únicamente la superficie del Ámbito Espacial Homogéneo que es susceptible de aprovechamiento lucrativo

Como consecuencia de todo lo anterior puede decirse que la finalidad de la fórmula de cálculo de la edificabilidad media en el Ámbito Espacial Homogéneo no es otra que el cálculo del aprovechamiento patrimonializable de terrenos que no lo tienen asignado por el planeamiento -atribución efectiva de usos e intensidades susceptible de adquisición privada-, es decir, la misma finalidad que la perseguida por el artículo 29 de la Ley del Suelo y Valoraciones 6/1998. La diferencia existente entre ambos preceptos radica en que mientras en el artículo 29 de la Ley 6/1998 se atendía al aprovechamiento resultante de la media ponderada de los aprovechamientos, referidos al uso predominante, del polígono fiscal en que a efectos catastrales estuviese incluido el terreno, en el artículo 24.1 del TRLS 2/2008 y en el artículo 21 del RV se alude a la edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías el planeamiento haya incluido a los terrenos, atendiendo al uso mayoritario.

De esta manera, mediante la aplicación de esta fórmula, a las parcelas dotacionales en suelo urbanizado les corresponderá una edificabilidad, a los solos efectos de su valoración, muy semejante o análoga a la de las parcelas edificables próximas que estén integradas en el mismo Ámbito Espacial Homogéneo, lográndose así un equilibrio más justo en la distribución de beneficios y cargas al comparar las parcelas con edificabilidad asignada (edificables) y las que no la tienen asignada (dotacionales) integradas en el mismo Ámbito Espacial Homogéneo" (el subrayado es nuestro).

Tesis que, posteriormente, se reitera en la STS de 10 de diciembre de 2014, rec. 3474/2012".

A la vista de lo expuesto, el cálculo de la edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo debe efectuarse descontando del denominador de la fórmula del art. 21 del R.D. 1492/2000 la superficie de los espacios dotacionales que no están ejecutados, contando únicamente la superficie de dicho ámbito que es susceptible de aprovechamiento lucrativo. Procede, en consecuencia, estimar el motivo de impugnación analizado.

SEXTO.- Sobre el análisis de mercado realizado por la Comisión de Valoraciones de Canarias y el valor en venta considerado.

La CVC fija un valor de venta 1.095,66 €/m2c, en tanto que el informe pericial aportado junto a la demanda establece un valor unitario de venta de 1.236,66 €/m².

Alega la actora que el método empleado por la CVC aplica testigos que distorsionan el estudio de mercado, uno, por su elevada antigüedad, y otros, por su ubicación, situados a más de 4 kilómetros de una zona que no es equiparable al entorno en que se ubica la parcela objeto de expropiación. En cambio, en el estudio de mercado que se acompaña al informe de valoración aportado junto a la demanda, se toman muestras similares en cuanto a tipología constructiva y ubicados en un radio de 1,5 km respecto al suelo objeto de expropiación. Añade que, conforme a este informe de valoración, el valor medio de venta no puede estar por debajo de 1.196,66 €/m², que es el que obtiene la CVC para una vivienda de segunda mano en el entorno y, en consecuencia, es pretensión de la parte que se aplique un valor de mercado en la cantidad mencionada (1.196,66 €).

Frente a dichas alegaciones, opone la Comunidad Autónoma que la adopción de un testigo de cierta antigüedad no desvirtúa el estudio de mercado realizado, al haberse aplicado por la CVC los correspondientes coeficientes de homogeneización por antigüedad y estado de conservación, siendo los testigos totalmente homogéneos. En cuanto al uso de testigos situados a más de 4 kilómetros de la zona de valoración, explica que en la búsqueda de testigos realizada se encontraron más testigos en el ámbito espacial homogéneo, pero su valor en venta homogeneizado era inferior a 1.000 €/m², por lo que no se consideraron testigos válidos. Por otro lado, se reputa errónea la pretensión de que se adopte como valor en venta el del único testigo que está dentro el ámbito espacial homogéneo, ya que el valor en venta es el estudio de mercado formado por seis testigos y no solo por uno elegido a su antojo. Finalmente, cuestiona el estudio de mercado realizado en el informe pericial aportado.

Por su parte, el Ayuntamiento de Arucas considera que la valoración realizada por la CVC es muy rigurosa, manifestando su conformidad respecto a los testigos seleccionados, su homogeneización, etc y el valor en venta obtenido. Discrepa, en cambio, de la valoración realizada por la parte recurrente a la que atribuye un error en la homogeneización de los testigos, un error en la homogenieización del valor de las muestras referidas al año 2013, y la existencia de una incoherencia en los testigos seleccionados.

Conforme se desprende del acuerdo impugnado, la CVC realiza su estudio de mercado utilizando 6 testigos obtenidos en portales inmobiliarios de una zona cercana al ámbito espacial homogéneo, habiendo procedido a realizar la correspondiente homogeneización, aplicando el coeficiente de variación del precio de la vivienda, calculado con los datos obtenidos de la página web del Instituto Nacional de Estadística. Igualmente se han actualizado los valores por antigüedad y estado de conservación, de las distintas muestras.

Frente a ello, el informe aportado por la actora no ha logrado desvirtuar la presunción de acierto del acuerdo impugnado. La utilización de testigos de cierta antigüedad no desacredita el estudio de mercado realizado por la CVC, pues, como ya ha sido expuesto, consta que se han aplicado los correspondientes coeficientes por antigüedad y estado de conservación. Tampoco invalida el estudio de mercado realizado el hecho de haber utilizado testigos situados a cierta distancia del ámbito espacial homogéneo , pues más allá de las meras manifestaciones de la parte, no existe prueba alguna de que los testigos seleccionados se encuentren en una peor ubicación que la finca expropiada y de que con esta elección se haya distorsionado el estudio de mercado, como se afirma en la demanda.

Por otro lado, la Letrada de la Comunidad Autónoma ha combatido con argumentos sólidos y certeros las muestras utilizada en el estudio de mercado alternativo que se efectúa en el informe de valoración aportado junto a la demanda, poniendo de manifiesto que el mismo carece del necesario rigor técnico. Así, entre otras cuestiones, destaca que no se ha computado correctamente la superficie construida con parte proporcional de zonas comunes en los testigos 1, 3, 4, 5 y 6; que se ha computado la antigüedad de algunos testigos, en concreto el n.º 1,3 y 4, como si la fecha de valoración fuera el 2019, por lo que el coeficiente de Ca utilizado es superior obteniéndose de esta manera un precio de venta superior que si se hubiera aplicado el coeficiente por antigüedad correspondiente; y en cuanto a los testigos n.º 5 y 6 destaca que se corresponden a una misma promoción de obra nueva, que ambos se encuentran ubicados en planta baja y presentan la misma superficie, pese a lo cual, en el informe aportado, presentan una diferencia de precio de 8.400 euros.

Finalmente, aun cuando en el informe pericial aportado se fija un valor unitario de venta de 1.236,66 €/m², la pretensión de la actora es que se aplique un valor de mercado de 1.196,66 € (que es el que obtiene la CVC para una vivienda de segunda mano en el entorno), por entender que este valor ha sido obtenido con un estudio más adecuado a la tipología edificatoria aplicable y en un ámbito cercano a la finca objeto de expropiación , con muestras más semejantes al producto inmobiliario, del modo exigido por la normativa y jurisprudencia . Dicha pretensión no tener favorable acogida pues, como acertadamente pone de manifiesto la Letrada de la Comunidad Autónoma, no es posible fijar el valor en venta con referencia al único testigo que está dentro el ámbito espacial homogéneo, ya que el valor en venta es el resultado del estudio de mercado formado por seis testigos y no solo por uno elegido por la parte.

En consecuencia, la valoración de mercado que realiza la CVC se considera correcta.

SÉPTIMO- Sobre el valor de repercusión

En este extremo, alega la parte actora que la CVC obtiene un valor unitario del suelo de 64,65 €/m² frente a los 372,76 €/m² que recoge el informe de valoración aportado y que, según el apartado 10º punto 3 de este informe, la repercusión unitaria obtenida por la CVC se considera deteriorada y distorsionante con la realidad. A efectos de fundamentar dicha alegación la parte se limita a reproducir su informe pericial, sin efectuar esfuerzo argumentativo alguno en orden a determinar cuáles son los puntos exactos en los que existe controversia, concreción que también se echa en falta en el extracto del informe pericial que se transcribe en la demanda.

Se alude, en primer lugar, como motivos del desajuste, a la errónea edificabilidad media del Ámbito Espacial Homogéneo y "al deterioro del valor de mercado por comparación seleccionado por la Comisión, como consecuencia de que las muestras no reflejan la realidad del mercado, no siendo alguna de las misma comparables por su antigüedad y ubicación", cuestiones ambas que han sido resueltas en los fundamentos anteriores.

A continuación, se señala que: "Destacar el 15% que con carácter general se viene estableciendo como repercusión del suelo en vivienda de protección oficial en base al artículo 2 del Real Decreto 3148/78, de10 de noviembre, por el que se desarrolla el Real Decreto-Ley 31/1978, de 31 de Octubre, sobre Política de Vivienda. En vivienda de renta libre es superior.

El Valor de Repercusión de suelo de la CVC es de 35,36 €/m2cc, lo que supone sólo un 3,22% del valor en venta considerado de 1.095,66 €/m2 cc"

Como puede advertirse, el informe aportado se limita a recoger el parecer de su autora sin poner de manifiesto error o incorrección alguna en los datos utilizados por la CVC para calcular el valor residual del suelo.

Finalmente, incide la perito en que falta por añadir el 5% del premio de afección al valor obtenido por la CVC. Sin embargo, el acuerdo impugnado establece expresamente que a la cifra resultante (recordemos que no se fijó un justiprecio en euros sino solo el valor del metro cuadrado del suelo) habrá que añadir el 5% del premio de afección.

El motivo de impugnación invocado debe, por tanto, ser desestimado.

OCTAVO.- Por todo cuando antecede, procede la estimación parcial del recurso interpuesto, y, en consecuencia, anulamos el Acuerdo de la CVC únicamente en los extremos relativos a: (I) la superficie a expropiar, que queda fijada en 2.973 m²; y (II) la edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo, debiendo descontar del denominador de la fórmula del art. 21 del R.D. 1492/2000 la superficie de los espacios dotacionales que no están ejecutados, debiendo contar únicamente la superficie de dicho ámbito que es susceptible de aprovechamiento lucrativo, confirmando el resto del acto administrativo impugnado, por lo que la fijación del justiprecio deberá ser calculado de conformidad con lo anteriormente declarado.

NOVENO.-. En materia de costas, al haber sido estimadas parcialmente las pretensiones del recurrente, no procede su imposición a ninguno de los litigantes, de conformidad con lo establecido en el Art. 139.1 de la LJCA, en la redacción dada por la Ley 37/2011, de medidas de agilización procesal.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,