Sentencia Contencioso-Administrativo 120/2024 Tribunal Superior de Justicia de Canarias. Sala de lo Contencioso-Administrativo. Sección Segunda, Rec. 220/2018 de 04 de abril del 2024

PRIMERO.- Del objeto del recurso y de las alegaciones de las partes.

En virtud de la ampliación acordada, es objeto de impugnación en la presente litis el acuerdo adoptado por la Comisión de Valoraciones de Canarias de fecha 23 de julio de 2020, por el que se fija el justiprecio de la finca sita en DIRECCION000, t.m de Firgas, en la cantidad de 46.664,67 euros, incluido el 5% del premio de afección.

Del acuerdo impugnado se extraen los siguientes datos:

- La CVC fija como fecha de inicio del expediente de expropiación al amparo del Art. 163 del TRLOTENC, el 27 de septiembre de 2017, por lo que es de aplicación el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana y el RD 1.492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo.

- Superficie expropiada: 485,17 m², de los que 390,48 m² se corresponde con la superficie de la parcela afectada por vial, y 96,69 m² se corresponde con la parte residual de la finca (identificada como subparcela B) con aprovechamiento lucrativo, cuya superficie resulta inferior a la parcela mínima exigida por el planeamiento para poder ser edificada, por lo que también es expropiada.

- Situación urbanística del suelo: situación básica de suelo urbanizado.

- Método de valoración: residual estático, siendo de aplicación el Art. 37 del RDL 7/2015 y el Art. 22 del RD 1492/2011.

- Edificabilidad media: 1,35936 m2c/m2-s

- Hipotética promoción a construir: viviendas unifamiliares en hilera de dos plantas de altura entre medianeras con zona de aparcamiento exterior en planta baja.

- Valor del terreno: 68.529,72649 euros

- Gastos de urbanización: 22.273,66953 €

- Valor total del suelo:44.442,54 €

- Valoración total con el 5% del precio de afección: 46.664,67 euros.

La parte actora discrepa del acuerdo impugnado en los siguientes extremos:

- Cálculo de la edificabilidad.

- Coeficiente k.

- Costes de construcción .

- Gastos pendientes de urbanización.

- La valoración realizada por el Ayuntamiento en el presente procedimiento debió considerarse por la Comisión como límite mínimo para la fijación del justiprecio al ser una cantidad mayor que la reconocida en el acuerdo impugnado, resultando dicho importe vinculante tanto para la CVC como para el Tribunal que debe pronunciarse dentro de los límites de las pretensiones formuladas por las partes.

- Que el valor de repercusión del suelo fijado por la Comisión de Valoraciones de Canarias es improcedente y que los valores fiscales actúan como un mínimo garantizado.

Y termina solicitando el dictado de una Sentencia con los siguientes pronunciamientos:

"a)Anulando el acuerdo recurrido por ser contrario a Derecho.

b) Reconociendo el derecho de mi mandante, como situación jurídica individualizada a ser indemnizado en concepto de justiprecio expropiatorio de los terrenos de su propiedad, con el justiprecio calculado por mi mandante en su Hoja de Aprecio por importe de TRESCIENTOS TREINTA Y OCHO MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE EUROS CON VEINTIÚN CÉNTIMOS (338.459,21 €), más los intereses legales y de demora que correspondan.

c) Subsidiariamente, con el justiprecio calculado en el Dictamen Pericial adjunto en su momento como documento nº 1 con la demanda, realizado por la Arquitecta Superior, Dña. Laura, por importe de TRESCIENTOS TREINTA MIL QUINIENTOS OCHENTA Y OCHO EUROS CON CINCUENTA Y DOS CÉNTIMOS (330.588,52 €), más los intereses legales y de demora que correspondan.

d)Y subsidiariamente, para el supuesto de considerar la Sala que no procede fijar el justiprecio conforme al citado Dictamen Pericial, se anule igualmente el acuerdo y se ordene a la Comisión de Valoraciones de Canarias, la fijación de un nuevo justiprecio con los criterios fijados por la Sala en Sentencia, corrigiendo los errores advertidos en los que dicha Comisión ha incurrido (respecto a la edificabilidad, coste de coeficiente de construcción y gastos de urbanización) y siempre lógicamente dentro de las pretensiones de las partes esto es de la cantidad de TRESCIENTOS TREINTA Y OCHO MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE EUROS CON VENINTIÚN CÉNTIMOS (338.459,21 €) solicitada por esta parte, que constituiría en todo caso el máximo, y la cantidad de DOSCIENTOS CUATRO MIL SEISCIENTOS CUARENTA Y UN EUROS CON TRECE CÉNTIMOS (204.641,13 €), que fue solicitada por el Ayuntamiento que constituiría en todo caso el límite mínimo por debajo del cual no se podía este en ningún caso fijar y que habría de reconocerse subsidiariamente también como mínimo.

e) Condenando a la Administración a que así lo admita y ampare, con expresa imposición de costas a la misma de conformidad con el art. 139 de la Ley Jurisdiccional"

La Comunidad Autónoma se opone al recurso interpuesto y solicita su desestimación, por entender que el acto impugnado es conforme a derecho, manifestándose en similares términos la dirección letrada del Ayuntamiento de Firgas.

SEGUNDO.- Sobre la presunción de acierto de las valoraciones de los Jurados Provinciales de Expropiación Forzosa.

Como dijimos en nuestra Sentencia de fecha 6 de julio de 2022 (RCA 94/2017): "Las resoluciones de los Jurados de Expropiación Forzosa, como órganos especializados constituidos para la determinación del justiprecio en materia expropiatoria, tienen una presunción "iuris tantum" de acierto en la determinación de dicho justiprecio, y aunque dicha presunción es, efectivamente, solo "iuris tantum", y sin perjuicio de las facultades revisoras de los órganos jurisdiccionales contenciosos, debe destruirse dicha presunción mediante una prueba adecuada al efecto que, normalmente, ha de ser una prueba pericial, valorable conforme a los criterios de la "sana crítica". Tal presunción "prima facie" de veracidad de las resoluciones del Jurado se encuentra consagrada, entre otras, en las sentencias del Tribunal Supremo de 12 de noviembre de 2001 para la cual: "La afirmación de que el Jurado carecía de elementos suficientes para llevar a cabo una valoración olvida la presunción "iuris tantum" de acierto y veracidad de las resoluciones de los Jurados Provinciales de Expropiación, presunción que sólo puede ser desvirtuada mediante una prueba pericial encaminada a desvirtuar la afirmación contenida en la resolución recurrida y por ende la valoración efectuada por la Administración en su hoja de aprecio y asumida por el Jurado teniendo en cuenta sus características técnicas. Si alguien sostenía, como era el caso de los propietarios expropiados, que el valor de las acciones era superior al fijado por el Jurado, y que el error devenía de que la valoración por éste asumida era equivocada ya que no respondía a valores reales, debió haberlo acreditado así mediante la correspondiente prueba pericial, pues sin ella no cabe sostener, con arreglo a la jurisprudencia constante de esta Sala, que lo que el Jurado afirma es un valor real, calculado en base a un balance de situación referido a la fecha de expropiación cuyas partidas han sido actualizadas y ajustadas a valores reales en función de los resultados de la sociedad de los tres últimos años, no es real".

Para la sentencia del propio Tribunal de 23 de octubre de 2001 ,"la presunción de acierto, desde luego "iuris tantum", que se viene reconociendo a los acuerdos de los Jurados de Expropiación en materia de justo precio, no ya solo por mor de la objetividad, imparcialidad y conocimientos de los miembros que la integran, sino también por la legitimidad de que se benefician los actos administrativos, debe ser respetada en tanto no resulten suficientemente acreditados los errores que se achaquen a los mismos, y cabe inferir, en consecuencia que tales resoluciones administrativas deberán ser mantenidas cuando los criterios en ellas contenidos no incidan en errores fácticos o jurídicos o en desajustada apreciación de los elementos obrantes en las actuaciones".

Y esta presunción de acierto y veracidad reconocida por la Jurisprudencia ( STS 26-10-2005, y 16-07-2007) tan solo ha de ceder cuando se incurra en errores fácticos, jurídicos o desajustada apreciación de los elementos probatorios aportados al expediente, o bien cuando dichos errores resulten de pruebas evacuadas en el proceso contradictoriamente y con plenas garantías legales.

De conformidad con lo expresado anteriormente corresponde al actor desvirtuar, a través de la prueba adecuada, la valoración efectuada por la Comisión de Valoraciones. Singularmente, es la prueba pericial el medio apto o idóneo para desvirtuar la presunción de legalidad y acierto, si bien, como toda prueba, debe apreciarse de acuerdo con las reglas de la sana crítica, como disponía el artículo 632 de la anterior Ley de Enjuiciamiento Civil, hoy artículo 348 de la Ley 1/2000 , de 7 de enero, y en relación con todo el acervo probatorio, por aplicación del principio de valoración conjunta ( SSTS de 3 de julio y 3 de diciembre de 1991 y 28 de enero de 1992, entre otras)".

Ahora bien, para que tal presunción quede enervada (carga procesal que incumbe al demandante) no basta con la aportación de periciales, sino es menester -y esa es la función de tales pruebas- que el perito, en términos asequibles para quien carece de los necesarios conocimientos técnicos, especifique motivadamente, sin ambigüedades, los errores que detecta en las valoraciones impugnadas, y el resultado de su corrección. El objeto de esas pruebas no es realizar una nueva valoración alternativa según el criterio de perito, sino una valoración crítica pormenorizada de la decisión del órgano tasador. Una cosa es que la valoración, dentro de los parámetros legales, pueda seguir unos u otros criterios -todos perfectamente válidos- que lleven a resultados diversos y, otra, bien distinta (y es lo que ha de evidenciar la prueba) que los parámetros valorativos utilizados no se ajustan a las exigencias normativas, o se hayan aplicado erróneamente".

Las cuestiones planteadas deben, por tanto, ser analizadas conforme a la doctrina jurisprudencial expuesta.

TERCERO- Sobre el cálculo de la edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo.

Considera, en primer lugar, la parte recurrente que el acuerdo de la CVC incurre en error al realizar el cálculo de la edificabilidad media del ámbito, según la fórmula prevista en el Art. 21 del RD 1492/2011, al no descontar del denominador el total de la superficie de los sistemas locales dotacional público existentes en el ámbito, sino únicamente la superficie de los que considera afectos a su destino por estar ya ejecutados, lo que resulta contrario a la doctrina jurisprudencial contenida, entre otras, en la Sentencia del TS de 10 de diciembre de 2020 (recurso de casación 3474/2012) , que declara que de la superficie del ámbito correspondiente ha de descontarse la superficie del suelo dotacional previsto por el planeamiento municipal afecto a dicho uso, esté o no ejecutado, debiendo estarse únicamente a la superficie del ámbito que es susceptible de aprovechamiento lucrativo.

Sobre la cuestión planteada no existe controversia entre las partes, por cuanto la Comunidad Autónoma en su escrito de conclusiones, al que se ha adherido el Ayuntamiento, ha asumido el criterio de esta Sala recogido, entre otras, en la Sentencia de fecha 16 de junio de 2021 (RCA 96/17), en la que establecimos que en el denominador de la fórmula del art. 21 del R.D. 1492/2000 debía descontarse la superficie de todos los espacios dotacionales, estén o no ejecutados, debiendo constar únicamente la superficie del ámbito que es susceptible de aprovechamiento lucrativo. Por tanto, en este extremo debe prosperar la impugnación efectuada por la actora.

Se cuestiona, por otro lado, que la CVC haya adoptado una edificabilidad de 1,80 m2/m², cuando la edificabilidad máxima prevista para la ordenanza SC es de 2,00 m2/m2. Así, en lo que respecta a la parte de parcela destinada a viario, que no tiene asignada edificabilidad, considera que la reducción del 10% para patios por parte de la CVC resulta excesiva atendiendo a la propia tipología de vivienda unifamiliar, considerando más razonable descontar un 5% para patio interior, resultando una edificabilidad media de 1,9 m2/m². Y, en cuanto a la parte de la finca con uso lucrativo, que también se expropia, considera que debe aplicarse la edificabilidad máxima permitida de 2 m²/m², sin descontar ningún coeficiente de deducción para patios interiores que, en este caso, no serían necesarios por su situación en esquina y por dar frente a tres viales. Concluye, pues, que debe establecerse una edificabilidad media de 1,9 m2/m² y una edificabilidad de 2 m2/m² para las superficies de viario y residencial residual afectada, respectivamente, frente a las de 1,35936 m2/m² y 1,8 m²/m² consideradas indebidamente por la CVC.

Sobre la necesidad de detraer de la edificabilidad la superficie correspondiente a patios, ya nos hemos pronunciado en nuestra Sentencia de fecha 6 de mayo de 2019 (RCA 124/2015), en la que señalamos que: "... tal y como tiene declarado esta Sala, entre otras, en la sentencia 172/2012, de 21-11-2012 -recurso 338/2010- ("Sobre esta cuestión nos hemos pronunciado ya en varias ocasiones señalando que ha de atenderse a la edificabilidad posible que, teniendo en cuenta la necesidad de " patios", no puede ser la máxima. En este sentido, Sentencias de esa Sala y Sección de 14 de febrero de 2012 (LA LEY 67445/2012) ( recurso 192/2009) con cita de la Sentencia de esta Sala y Sección de 29 de abril de 2009 (LA LEY 135895/2009) (rec. 14/2006 ) y de 13 de enero de 2012 (LA LEY 67452/2012) (rec. 344/2009 ). En esta última decíamos que "como hemos expuesto en otras resoluciones, debe calcularse la edificabilidad a obtener de acuerdo con el mayor rendimiento edificatorio de los terrenos, siempre y cuando al mismo tiempo se cumplan con las obligatorias condiciones de ventilación e iluminación que para el uso residencial señala la Normativa de Habitabilidad, por lo que es necesario reservar un porcentaje de la superficie de edificable para éste finalidad".

En el presente caso, puntualiza la Administración que la tipología de vivienda no es la de vivienda unifamiliar con cuatro fachadas, o al menos tres, sino una promoción de viviendas unifamiliares en hilera, entre medianeras, de dos plantas de altura, que necesariamente, por razones de habitabilidad, requieren patios, habiéndose fijado un porcentaje de ocupación del 10% por ser el que se establece con carácter general. Destaca, asimismo, que el Art. 10.3.10 de las NNSS del Firgas establece que las dimensiones de los patios habrán de ser iguales o superiores a 9 m². Frente a lo expuesto, la parte actora se limita a señalar que considera más razonable que se detraiga un 5%, pero no rebate con argumentos sólidos el criterio de la CVC, basando su alegación en el mero parecer de la perito que carece del suficiente sustento como para desvirtuar la presunción de acierto de que goza el Acuerdo de la CVC.

En cuanto a la parte de la finca con uso residencial residual que sí tiene asignada aprovechamiento lucrativo, argumenta la actora que resulta improcedente que se deduzca superficie edificable para patios interiores porque, en este caso, no serían necesarios por su situación en esquina y por dar frente a tres viales, por lo que teniendo en cuenta que el planeamiento permite la ocupación del 100% de la parcela, considera que ha estarse a la edificabilidad máxima de 2 m2/m².

La Comunidad Autónoma se opone a dicha alegación, negando que la parcela a valorar esté en esquina ni que presente frente a vía pública alguna, remitiéndose a la fotografía aérea incluida en el acuerdo recurrido.

En efecto, conforme a la fotografía aérea a la que alude la administración, que refleja la situación actual de los terrenos, la parcela residual no está en esquina ni tampoco da frente a tres calles. Sin embargo, como aclaró la perito Sra. Laura en el trámite de ratificación de su informe, cuando hace esa afirmación lo hace sobre la base de las determinaciones del planeamiento municipal que contemplan la ejecución de los viales a los que alude, remitiéndose al plano inserto en la página 12 de su informe, en el que, efectivamente, puede comprobarse que una vez ejecutados los viales contemplados en el planeamiento la parcela daría frente a tres calles. No obstante ello, debemos de reiterar que la hipotética promoción a construir no es una vivienda unifamiliar con tres o cuatro fachadas, sino una promoción de viviendas unifamiliares en hilera, entre medianeras, de dos plantas de altura, que, como pone de manifiesto la Administración, requiere patios por razones de habitabilidad, por lo que tampoco en este extremo la pretensión de la actora puede tener favorable acogida.

CUARTO.- Sobre el coeficiente K.

Conforme establece el Art. 22.2 del Reglamento de Valoraciones del Suelo, el coeficiente K "pondera la totalidad de los gastos generales, incluidos los de financiación, gestión y promoción, así como el beneficio empresarial normal de la actividad de promoción inmobiliaria necesaria para la materialización de la edificabilidad". Y, añade el precepto que:

"Dicho coeficiente K, que tiene con carácter general un valor de 1,40, podrá ser reducido o aumentado de acuerdo con los siguientes criterios:

a) Podrá reducirse hasta un mínimo de 1,20 en el caso de terrenos en situación de urbanizado destinados a la construcción de viviendas unifamiliares en municipios con escasa dinámica inmobiliaria, viviendas sujetas a un régimen de protección que fije valores máximos de venta que se aparten de manera sustancial de los valores medios del mercado residencial, naves industriales u otras edificaciones vinculadas a explotaciones económicas, en razón de factores objetivos que justifiquen la reducción del componente de gastos generales como son la calidad y la tipología edificatoria, así como una menor dinámica del mercado inmobiliario en la zona.

b) Podrá aumentarse hasta un máximo de 1,50 en el caso de terrenos en situación de urbanizado destinados a promociones que en razón de factores objetivos como puedan ser, la extraordinaria localización, la fuerte dinámica inmobiliaria, la alta calidad de la tipología edificatoria, el plazo previsto de comercialización, el riesgo previsible, u otras características de la promoción, justifiquen la aplicación de un mayor componente de gastos generales".

En el presente caso, el acuerdo de la CVC aplica un coeficiente K de 1,40, es decir, el establecido con carácter general, coeficiente que la parte recurrente considera excesivo, en atención a la escasa dinámica del mercado inmobiliario de la zona característica del año de referencia de la valoración (2017), tal y como se motiva en el informe pericial aportado, que considera justificado una reducción del coeficiente hasta 1,30 .

La Comunidad Autónoma se opone a dicha pretensión argumentando que la misma no se encuentra debidamente justificada. Destaca que el Reglamento establece la reducción como una posibilidad cuando se trate de un municipio de escasa dinámica inmobiliaria, lo que no acontece en el municipio de Firgas, donde el mercado inmobiliario nunca ha estado estancado, siendo prueba de ello que las muestras seleccionadas en el estudio propuesto de contrario son todas del mismo municipio, no habiendo dificultad para su obtención.

Vistas las explicaciones ofrecidas en el informe pericial aportado por la parte recurrente, considera esta Sala que no ha quedado debidamente justificada la reducción del coeficiente k pretendido por dicha parte, pues el mismo se fundamenta en meras referencias genéricas a la crisis inmobiliaria del año 2007 y no en un estudio de la realidad del mercado inmobiliario de la zona. Nos encontramos, por tanto, ante un simple criterio de apreciación de la perito que no desvirtúa el parecer de la CVC, por lo que el motivo de impugnación analizado debe ser desestimado.

QUINTO.- Sobre los costes de construcción.

En este apartado, la recurrente se muestra conforme con los criterios de la CVC para valorar el coste de construcción en base al Módulo Básico de la Construcción correspondiente al municipio de Firgas, pero discrepa en dos aspectos, a saber: por un lado, considera que debe atenderse al MCB2 de 600 €/m² fijado para el municipio de Firgas en la ponencia, en lugar del MBC2 de 650 €/m² del que parte la Comisión de Valoraciones, y, por otro, alega que la actualización debe realizarse aplicando los coeficientes de actualización específicos previstos a estos efectos por la normativa catastral y no los índices de costes del sector de la construcción entre el año 2008 y el año 2017 con los datos obtenidos de la web del Ministerio de Transportes y Movilidad Urbana, que aplica la CVC.

En lo que respecta a la primera de las cuestiones planteadas, opone la Administración que el criterio de la CVC es uniformar todos los municipios de la Comunidad Autónoma de Canarias con MBC2, y que los 600 €/m² propuestos de contrario se corresponden con un MBC3 para la elaboración de las ponencias catastrales.

De las explicaciones ofrecidas por la demandada, se desprende que para el cálculo de los costes de construcción la CVC ha tenido en consideración el MBC2 actualizado por la Circular de fecha 1 de abril de 2008, de 8 de febrero, que aplica de forma uniforme a todos los municipios de la Comunidad Autónoma. Ocurre, sin embargo, que la ponencia de valores vigente en el municipio de Firgas aprobada en el año 2006, anterior a la actualización del año 2008, establece que el MBC2 es de 600 €/m², tal y como ha quedado acreditado con el informe pericial aportado por la actora. No es cierto, por tanto, que los 600 €/m² propuestos de contrario se correspondan con un MBC3 para la elaboración de las ponencias catastrales, como afirma la Administración, sino que se corresponden con el MBC2 establecido en la ponencia de valores del municipio.

Sentando ello, teniendo en cuenta que el módulo básico de la construcción del municipio de Firgas no se encuentra actualizado y que, como pone de manifiesto la Administración, las diferencias por Municipios no están justificadas, se considera lógico y razonable el criterio de la CVC de aplicar el MBC2 en la cuantía actualizada de 650 €/m² a toda la Comunidad Autónoma.

Reprocha también la actora que la CVC haya procedido a actualizar el coste de construcción obtenido partiendo del MBC2 del año 2008, aplicando el coeficiente de los índices de costes del sector de la construcción entre el año 2008 y la fecha de valoración con los datos facilitados en la web del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, ya que considera que la actualización debe realizarse aplicando los coeficientes de actualización específicos previstos a estos efectos por la normativa catastral.

Ahora bien, más allá del parecer discrepante de la actora, no rebate la parte con argumentos sólidos la corrección del criterio seguido por la CVC, ni el informe pericial aportado evidencia la existencia en un error patente, limitándose a recoger el criterio de la perito sobre cómo debe realizarse la actualización.

Procede, por tanto, la desestimación del motivo de impugnación examinado.

SEXTO- Sobre los gastos de urbanización.

Alega la recurrente que resulta excesiva la deducción de costes de urbanización aplicada por la CVC de 45 €/m² para todo el suelo en bruto, considerando que solo serían de aplicación los costes de urbanización necesarios para alcanzar la condición de solar, a razón de 33 €/m².

El acuerdo de la CVC justifica los gastos de urbanización señalando que ". la parcela no se encuentra urbanizada" y que ". para poder materializar la edificabilidad deben acometerse las obras de urbanización relativas a todos los servicios de infraestructuras necesarios para que puedan llegar hasta su conexión con las viviendas previstas en la hipotética promoción así como la ejecución del vial interior, la acera, y canalizaciones de los distintos servicios bajo las misma, descontándose posteriormente los gastos correspondientes. La superficie a urbanizar es la parcela bruta, ya que se debe acondicionar la totalidad de la misma".

Y para calcular los costes de urbanización la CVC aplica 45 €/m2 que es la cifra empleada por la Dirección General del Catastro para elaborar la ponencia de valores catastrales.

Partiendo de lo expuesto, la impugnación efectuada por la actora no puede prosperar.

Las fotografías insertas en el acuerdo impugnado reflejan la realidad física de la finca expropiada, pudiendo advertirse que se trata de una pieza de terreno sin transformar y que la puesta en marcha de la hipotética promoción inmobiliaria requeriría la ejecución de obras de urbanización que afectarían a toda la superficie de la parcela.

Por otro lado, en lo que respecta a los gastos de urbanización, el informe pericial aportado por la parte actora no desvirtúa la presunción de acierto del acuerdo impugnado, limitándose la perito Sra. Laura a realzar un cálculo alternativo de dichos costes, aplicando el coste de prototipo medio provincial que establece el COAC, que arroja un importe inferior al considerado por la CVC, pero que, por sí mismo, no evidencia error alguno del criterio seguido por la Administración que, como ya hemos señalado, calcula los gastos de urbanización aplicando la cifra oficial utilizada por la Dirección General del Catastro.

SÉPTIMO.- Sobre la vinculación de la Comisión de Valoraciones de Canarias y de este Tribunal a la valoración efectuada por el Ayuntamiento en este procedimiento.

Argumenta la actora que el justiprecio fijado por la CVC por importe de 46.664,67 euros es inferior al valor previamente reconocido y pretendido por el Ayuntamiento de Firgas para la misma propiedad por valor de 204.641,13 €, de acuerdo con el informe de valoración realizado por Dña. Victoria, que, a su entender, constituye el límite mínimo por debajo del cual no es posible fijar el justiprecio en este procedimiento, en aplicación del Art 34 de la LEF y del principio de congruencia que vincula no solo a la CVC sino a los propios Tribunales que deben pronunciarse dentro de las pretensiones de las partes, de acuerdo con el Art. 33 de la LJCA, y es doctrina unánime y reiterada del TS y del TC.

En relación a la cuestión planteada, ya ha tenido ocasión de pronunciarse esta Sala y Sección en Sentencia de fecha 19 de octubre de 2023 dictada en el recurso núm. 144/2015, en la que dijimos que:

"En relación a esta cuestión es reiterada la jurisprudencia que declara que con base en los artículos 29.1 º, 30.2 º y 34 de la Ley de Expropiación Forzosa "las hojas de aprecio de las partes intervinientes en los procedimientos sobre expropiación forzosa, constituyen unos máximos y mínimos que vinculan, en primer lugar, a los órganos colegiados de valoración en vía administrativa y, en su caso, a los Tribunales de lo contencioso-administrativo cuando revisen los criterios de legalidad de dichas actos".

Así, por ejemplo, la STS Sección 5ª, Sentencia 1848/2017 de 28-11-2017, Rec. 2497/2016, declara que "las hojas de aprecio de expropiado y Administración expropiante o beneficiaria, constituyen unos máximos y mínimos que vinculan a los Jurados y a los Tribunales a la hora de fijar los justiprecios, porque aquellos están obligados a fijar su importe "a la vista de las hojas de aprecio". Se considera por la jurisprudencia que estando inspirada nuestra ley expropiatoria en el principio de libertad de pactos, debe considerarse que el principio de vinculación a los propios actos genera que no puedan ser desconocidos por las partes esas ofertas que se hacen en tales momentos del procedimiento en que se emiten las hojas de aprecio y que condicionan su ulterior desarrollo.

Ahora bien, esa vinculación ha de interpretarse en su justa medida, porque no requiere que exista la más absoluta vinculación entre lo ofertado por las partes con todo el rigor de su contenido. Existe, eso sí, una vinculación en relación con el importe total reclamado y ofrecido como justiprecio. Ahora bien, en relación a las distintas partidas que integran los justiprecios no cabe estimar que exista esa vinculación, entre otras razones porque siendo admisible la reclamación u ofrecimiento de un importe global en las hojas de aprecio, se discriminaría a los propietarios o a la Administración, cuando detallan el contenido del importe total del justiprecio reclamado.

Con fundamento a dicha circunstancia, la jurisprudencia de este Tribunal Supremo ha puntualizado que, si bien es admisible esa vinculación al importe total de justiprecio ofrecido o reclamado, pero no a las distintas partidas que integran los conceptos indemnizables. Es de destacar que la Jurisprudencia discrimina a estos efectos entre los conceptos que integran la cantidad que se reclama en concepto de justiprecio y las distintas partidas que integran dichos conceptos, existiendo una vinculación entre aquellos, pero no en cuanto a estas últimas (por todas, sentencia de 24 de febrero de 2014, dictada en el recurso de casación 2629/2011 )".

En definitiva, hemos de recordar la naturaleza jurídica de las hojas de aprecio, que, según reiterada jurisprudencia, constituyen declaraciones de voluntad mediante las cuales las partes fijan el precio que estiman justo.

Dicho lo anterior, tenemos que en el presente caso el Ayuntamiento de Las Palmas de Gran Canaria no llegó a formular la referida Hoja de Aprecio, pues el informe al que la actora califica como Hoja de Aprecio, emitido por el técnico municipal con fecha 28 de enero de 2011, no puede ser calificado como tal, al no haber sido aprobado el correspondiente acuerdo municipal al respecto. Los informes son meros actos de trámite sin que por la corporación local se llegase a aprobar la valoración contenida en el informe.

Este es el criterio seguido por esta Sala (STSJ de Canarias 312/2017, de 28-07-2017 (rec. 16/2015) , conforme a la cual, ""Tampoco es asumible la pretensión que se ejercita en el sentido de que se mantenga como límite mínimo vinculante como acto propio del Ayuntamiento el valor que se hace constar en un informe de la Arquitecta municipal emitido el 7 de mayo de 2012, el que reiteradamente se califica como "hoja de aprecio municipal", que como tal no puede ser modificada ulteriormente y ello por la muy básica regla de que la declaración de la voluntad municipal que incorpora la formulación de la hoja de aprecio, solo puede ser emitida válidamente por los órganos que las leyes señalan, Pleno, Junta de Gobierno o Alcalde, según el reparto de competencias y mediante su incorporación a los acuerdos adoptados en legal forma.

Así sucede en el sentencia del TS. citadas por el propio demandante en que se trata de " que el propio Ayuntamiento Pleno, en acuerdo adoptado con fecha 29 de diciembre de 1983 en el mismo expediente expropiatorio, del que se dio expreso traslado a los expropiados a los concretos efectos del artículo 30.2 de la Ley de 16 de diciembre de 1954, cifró el precio de los bienes afectados en la cantidad señalada por la Sala de instancia" STS de 23 diciembre de 1986 .

Un informe pericial de un empleado del Ayuntamiento no puede considerarse la voluntad municipal que se incorpora a la hoja de aprecio y por ello no puede vincularse como acto propio del Ayuntamiento"".

Igualmente, en la sentencia de fecha 18 de diciembre de 2017 (PO 186/2015) dijimos que el informe del Ingeniero Técnico agrícola que tasaba la finca en un determinado valor no puede considerarse como límite mínimo vinculante como acto propio del Ayuntamiento, no pudiendo ser considerado dicho informe como Hoja de Aprecio, añadiendo que "la declaración de voluntad municipal que incorpora la formulación de la hoja de aprecio solo puede ser emitida válidamente por los órganos que las leyes señalaban, Pleno, Junta de Gobierno o Alcalde, según el reparto de competencias y mediante su incorporación a los acuerdos adoptados en legal forma", siguiendo la doctrina sentada por el Tribunal Supremo ( STS 23- 12-1986). Igual criterio hemos mantenido en la sentencia de 13 de octubre de 2017 (PO 89/2015)"-.

En el presente caso, pretende la recurrente que la valoración contenida en el informe pericial elaborado por Dña. Victoria, que fue aportado por el Ayuntamiento de Firgas junto a su primera contestación a la demanda, que fue formulada antes de que la CVC dictara acuerdo de fijación del justiprecio ( recordemos que el recurso se interpuso inicialmente frente a una desestimación presunta y posteriormente fue ampliado al acto expreso), sea considerara como límite mínimo vinculante para la CVC y para esta Tribunal. Ahora bien, a la vista de la doctrina jurisprudencia expuesta, dicha pretensión no puede prosperar, ya que el informe pericial al que alude la parte no puede ser considerado como hoja de aprecio, al no haber sido emitido por los órganos competentes para expresar la declaración de voluntad municipal, motivo por el que no puede tener la consideración de límite mínimo vinculante en la determinación del justiprecio.

Por otro lado, es preciso tener en cuenta que la litis no solo está conformada por la pretensión de la parte actora y la inicial pretensión del Ayuntamiento, sino que también lo está por la valoración realizada por la CVC que, a la postre, es lo que constituye el objeto del presente procedimiento, una vez que el recurso fue ampliado al acuerdo de fijación del justiprecio, por lo que se conculca el Art. 33 de la LJCA.

OCTAVO. - Sobre el valor de repercusión fijado por la CVC.

Como último motivo impugnatorio, alega la actora que el valor de repercusión del suelo fijado por la Comisión de Valoraciones de Canarias a razón de solo 97,72581 €/m² es manifiestamente insuficiente, si se tiene en cuenta que la ponencia de valores castastrales de los bienes inmuebles de naturaleza urbana de Firgas establece para el polígono 8 un valor de repercusión de 526,00 € que actualizado a 2017 supone un total de 344,89 €/m², y apela a la jurisprudencia que establece que los valores fiscales actúan como un mínimo garantizado.

En relación a la cuestión planteada también se ha pronunciado esta Sala y Sección en su Sentencia de fecha 21 de abril de 2022, dictada en el RCA 154/2017, en la que señalamos que:

"Este motivo no puede acogerse. Es cierto que tanto la Ley del Suelo de 1976 (aprobada mediante Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril) como el Reglamento de Gestión Urbanística (aprobado mediante Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto) consagraban en sus artículos 104 y 143, respectivamente, el principio de que el valor fiscal de un bien -entendiendo por tal el que constara en valoraciones catastrales, índices municipales u otras estimaciones públicas aprobadas- constituía un mínimo garantizado a efectos de su valoración; lo que incluía, como es lógico, el supuesto de expropiación. Esto no obstante, tal previsión no puede hoy entenderse vigente a la vista de que la Ley del Suelo de 1976 fue derogada sin que ninguna de sus sucesoras incluyera un precepto de contenido análogo al de su artículo 104 y de que el Título IV ("Valoraciones") del Reglamento de Gestión Urbanística, en el que se incluía el artículo 143, fue expresamente derogado por la Disposición Derogatoria Única del R.D. 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo. Siendo significativo, al respecto, que toda la jurisprudencia citada por la actora se refiere a supuestos en los que estaban vigentes la previsión de la La Ley del Suelo de 1976 o, al menos, la del Reglamento de Gestión Urbanística.

Por ello las STS que la demandante cita en su demanda no resultan de aplicación al aplicar la normativa ya derogada.

Sobre esta cuestión se ha pronunciado posteriormente el Tribunal Supremo. Así en la sentencia de fecha 22 de septiembre de 2015 (rec. 2135/203) declara: "no es cierto que se haya declarado por la jurisprudencia que el valor catastral de los bienes se configura como una valor de garantía que ha de prevalecer sobre el que correspondiera conforme a las normas de valoración que fueran aplicables, porque si ello no era admisible conforme a las reglas que se establecían en la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones, menos sería admisible tras la entrada en vigor de la nueva normativa de valoraciones que concluyó en el Texto Refundido de 2008, porque, como veremos, parte de una dualidad de categoría de terrenos a los que se aplican reglas taxativas de valoración que no pueden ser desconocidas ni corregidas. Y así hemos declarado reiteradamente que el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles en su modalidad de urbana, en modo alguno comporta una vinculación a los efectos de su valoración en la expropiación, que se rige imperativamente por sus propias normas ( sentencias de 19 de marzo de 2013 y 15 de septiembre de 2014 , recursos de casación 3622/2010 y 2047/2012)".

Por tanto, no se puede atender al valor catastral pues la Ley ya ha previsto la forma de obtener el valor del suelo a efectos expropiatorios, sin perjuicio de que se ajuste con mayor o menor exactitud al precio de mercado. Y el Tribunal Constitucional, Sección Segunda, en sentencia 56/2015, de 16 de marzo de 2015 , (cuestión de inconstitucionalidad 2965-2014), recoge sobre este particular lo ya afirmado en la STC 43/2015, que, de conformidad con lo señalado en la STC 141/2014, dice: "En otras palabras, el artículo 33.3 CE no garantiza en todo caso el valor de mercado". Como ya dice el Tribunal constitucional, no se vulnera el artículo 33 de la CE; pero tampoco debe considerarse la vulneración del artículo 31, puesto que la diferencia entre el valor catastral y el valor dado por el Jurado puede deberse, no ya a defectos en la valoración realizada por el Jurado, sino a una posible errónea calificación por parte del Catastro; si bien, en todo caso se debe atender al método de valoración establecido por el legislador para la fijación del justiprecio en las expropiaciones".

NOVENO.- Por todo cuando antecede, procede la estimación parcial del recurso interpuesto, y, en consecuencia, anulamos el Acuerdo de la CVC únicamente en el extremo relativo a la edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo, debiendo descontar del denominador de la fórmula del art. 21 del R.D. 1492/2000 la superficie de los espacios dotacionales que no están ejecutados, debiendo contar únicamente la superficie de dicho ámbito que es susceptible de aprovechamiento lucrativo.

DÉCIMO.-. En materia de costas, al haber sido estimadas parcialmente las pretensiones del recurrente, no procede su imposición a ninguno de los litigantes, de conformidad con lo establecido en el Art. 139.1 de la LJCA, en la redacción dada por la Ley 37/2011, de medidas de agilización procesal.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,