Sentencia Contencioso-Administrativo 313/2023 Tribunal Superior de Justicia de Canarias . Sala de lo Contencioso-Administrativo, Rec. 80/2018 de 05 de octubre del 2023

PRIMERO.- Del objeto del recurso y de las alegaciones de las partes.

En virtud de la acumulación acordada, constituye el objeto del presente procedimiento:

- La desestimación presunta del recurso de reposición interpuesto por la representación procesal de Dña. Miriam contra el Acuerdo de la Comisión de Valoraciones de Canarias de 8 de marzo de 2017, que fijó el justiprecio de la parcela sita en la CALLE000, n.º NUM000 en los Molinos, de Ingenio, en la cantidad de 501.736,67 euros, incluido el premio de afección.

- Y la desestimación presunta del requerimiento previo efectuado por el Ayuntamiento de Ingenio, en relación al mismo acuerdo de la Comisión de Valoraciones de Canarias de fecha 8 de marzo de 2017.

Del Acuerdo impugnado se extraen los siguientes datos:

- La CVC fija como fecha de inicio del expediente de expropiación al amparo del Art. 137 del TRLOTENC, el 30 de septiembre de 2011, por lo que es de aplicación el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo.

- Superficie expropiada: 2.592 m² .

- Situación urbanística del suelo: situación básica de suelo urbanizado.

- Método de valoración: residual estático, siendo de aplicación el apartado 1 del art. 24 del TRLS, y la Orden ECO/805/2003

- Edificabilidad media: 2,50696 m2c/m2s

- Hipotética promoción a construir: bloque de viviendas plurifamilares entre medianeras de 3 plantas de altura sobre rasante destinadas a viviendas y una plana bajo rasante destinada a plazas de aparcamiento.

- Valor del terreno: 548.722,02 euros

- Gastos de urbanización: 70.864,71 euros.

- Valor total del suelo urbanizado: 477.857,30 euros.

- Valoración total con el 5% del precio de afección: 501.736,67 euros.

La representación procesal de Dña. Miriam discrepa del acuerdo impugnado en los siguientes extremos:

- La superficie a expropiar, que entiende que debe quedar fijada en 2.881,83 m², frente a los 2.592 m² señalados por el Ayuntamiento y acogidos por la CVC sin mayor motivación.

- Edificabilidad prevista a efectos de valoración. Indebida inclusión del suelo con destino público para el cálculo de la edificabilidad media.

- La hipotética promoción a construir no se ajusta al principio de mayor y mejor uso.

- Valor unitario del terreno.

- Indebido descuento de gastos de urbanización.

- Omisión del coeficiente de complejidad.

- Indebida inclusión de honorarios de ingeniero.

- Que no se ha tenido en cuenta el valor catastral de la finca.

Y termina solicitando el dictado de una Sentencia por la que se acuerde la nulidad del acuerdo recurrido, "aceptando como importe del justiprecio, con carácter alternativo y subsidiario, las siguientes cantidades:

1.- 1.597.929,30 euros, fijados en la Hoja de Aprecio, por los cálculos que constan en el documento o informe técnico acompañado.

2.- 1.249.224,44 euros, si se aplica el coeficiente de relación al mercado (RM) fijado por la Orden de 14 de octubre de 1998 en 0,5,, al considerarse un valor catastral por la Administración Tributaria de 624.612,22 euros.

3.- 1.071.820,60 euros, si se descuenta de la superficie del ámbito homogéneo a considerar, las superficie carentes de aprovechamiento lucrativo, y no se descuenta la superficie de las aceras ni los gastos de urbanización.

4.-895.101,81 eurosal sustraer de la superficie total el área abarcada por las aceras y no se contabilizan los gastos de urbanización.

5.- 938.320,27 euros, cuando se computa la superficie total y se deducen los gastos de urbanización derivados de la ejecución de las aceras. Incluido premio de afección y más los intereses legales correspondientes".

El Ayuntamiento de Ingenio discrepa del Acuerdo únicamente en lo que respecta al importe de los gastos de urbanización que entiende que deben ascender a la cantidad de 116.105,79 euros, frente a los 70.864, 71 euros considerados por la CVC, por lo que solicita la estimación del recurso y que la cuantía del justiprecio quede fijado en la suma de 454.247,03 euros.

La Comunidad Autónoma se opone al recurso interpuesto por la propiedad y solicita su desestimación, por entender que el acto impugnado es conforme a derecho. Se opone, igualmente, al recurso interpuesto por el Ayuntamiento, si bien, como cuestión previa, plantea la inadmisión del recurso por haber sido interpuesto de forma extemporánea.

SEGUNDO.- Sobre la inadmisibilidad del recurso interpuesto por el Ayuntamiento de Ingenio.

Argumenta la Comunidad Autónoma que el Acuerdo objeto de impugnación fue notificado al Ayuntamiento el día 20 de marzo de 2017, formulándose el requerimiento al que hace referencia el Art. 44 de la LJCA el día 11 de mayo de 2017. Dicho requerimiento no fue contestado, por lo que transcurrido un mes desde su recepción (11 de junio de 2017) debió considerarse rechazado, conforme previene el Art. 44.3 de la LJCA. Y a tenor de lo establecido en el Art. 46.6 de la LJCA el plazo para la interposición del RCA vencía el 11 de septiembre de 2017, habiéndose interpuesto el 24 de julio de 2019, es decir, claramente fuera de plazo.

En efecto, el Art. 44 de la LJCA establece que:

"1. En los litigios entre Administraciones públicas no cabrá interponer recurso en vía administrativa. No obstante, cuando una Administración interponga recurso contencioso-administrativo contra otra, podrá requerirla previamente para que derogue la disposición, anule o revoque el acto, haga cesar o modifique la actuación material, o inicie la actividad a que esté obligada.

Cuando la Administración contratante, el contratista o terceros pretendan recurrir las decisiones adoptadas por los órganos administrativos a los que corresponde resolver los recursos especiales y las reclamaciones en materia de contratación a que se refiere la legislación de Contratos del Sector Público interpondrán el recurso directamente y sin necesidad de previo requerimiento o recurso administrativo

2. El requerimiento deberá dirigirse al órgano competente mediante escrito razonado que concretará la disposición, acto, actuación o inactividad, y deberá producirse en el plazo de dos meses contados desde la publicación de la norma o desde que la Administración requirente hubiera conocido o podido conocer el acto, actuación o inactividad.

3. El requerimiento se entenderá rechazado si, dentro del mes siguiente a su recepción, el requerido no lo contestara.

4. Queda a salvo lo dispuesto sobre esta materia en la legislación de régimen local".

Y artículo 46.6 que:

"En los litigios entre Administraciones, el plazo para interponer recurso contencioso-administrativo será de dos meses, salvo que por Ley se establezca otra cosa. Cuando hubiera precedido el requerimiento regulado en los tres primeros apartados del artículo 44, el plazo se contará desde el día siguiente a aquel en que se reciba la comunicación del acuerdo expreso o se entienda presuntamente rechazado".

La STS de fecha 19 de febrero de 2016 (rec. 3685/2013), señala en relación a los preceptos mencionados que: "No es de aplicación en este caso el plazo de 6 meses de que trata el 46.1 LJCA para la interposición del recurso contencioso administrativo contra los actos presuntos, como invoca la parte recurrente en su recurso, pues dicha regulación se refiere a los recursos administrativo y cede ante la específicamente prevista para los supuestos en que medie el requerimiento interadministrativo del artículo 46.6 LJCA , como ahora sucede.

Por iguales razones hemos de rechazar la aplicación en este caso de la doctrina jurisprudencial que invoca la parte recurrente, sobre equiparación entre los actos presuntos y los notificados defectuosamente, a efectos del cómputo del plazo para recurrir, porque dicho criterio jurisprudencial es aplicable en los supuestos de actos presuntos a que se refiere el artículo 46.1 LJCA , mientras que el supuesto que ahora examinamos, como hemos indicado, se rige, en cuanto a la concreción de la fecha a partir de la cual se efectúa el cómputo del plazo de dos meses para interponer el recurso contencioso administrativo, por la regla especial prevista para los requerimientos interadministrativos por el artículo 46.6 LJCA ya citado.

El Tribunal Constitucional ha señalado, por todas en STC 175/2001 (FD 8º), que las personas públicas son titulares, también, del derecho de acceso al proceso, en los casos en los que dispongan de acciones procesales para la defensa del interés general que les está encomendado, si bien, como repetidamente ha señalado el Tribunal Constitucional, en la sentencia 207/2015 (FD 2º) y en las que allí se citan, este derecho de acceso a la jurisdicción no es un derecho absoluto e incondicionado a la prestación jurisdiccional, sino un derecho a obtenerla por los cauces procesales existentes y con sujeción a una concreta ordenación legal, de ahí que el derecho a la tutela judicial efectiva quede satisfecho cuando los órganos judiciales pronuncian una decisión de inadmisión o meramente procesal, apreciando razonadamente la concurrencia en el caso de un óbice fundado en un precepto expreso de la Ley, si éste es, a su vez, respetuoso con el contenido esencial del derecho fundamental, resaltando el Tribunal Constitucional que, en esta materia de acceso a la jurisdicción, rige el principio pro actione, que resulta infringido en los casos en que los Tribunales interpreten la normativa procesal de forma rigorista, excesivamente formalista o desproporcionada en relación con los fines que preserva y la relevancia de los intereses que se sacrifican.

No estimamos que la interpretación efectuada por la Sala de instancia del artículo 46.6 LJCA , que determina la fecha de inicio del plazo para interponer el recurso de casación, en los supuestos de interposición de requerimiento interadministrativo, sea rigorista o excesivamente formalista.

Ya hemos indicado que el artículo 46.6 LJCA dispone que en los litigios entre Administraciones, en los casos en que hubiera precedido el requerimiento a que se refiere el artículo 44 LJCA , que tiene carácter potestativo, el plazo de interposición de dos meses se contará desde el día siguiente a la recepción del acuerdo expreso o desde que se entienda rechazado el requerimiento, lo que ocurre, de acuerdo con el articulo 44.3 LJCA si, dentro del mes siguiente a la recepción el requerido no lo contestara, y la interpretación de estas reglas por la Sala de instancia se efectuó de forma razonable, de acuerdo con los términos y plazos establecidos por los citados preceptos legales, sin que pueda estimarse que hubiera incurrido en un exceso de formalismo o de rigor ajenos a las previsiones de las normas que eran objeto de interpretación.

No cabe aplicar en el presente caso la doctrina del Tribunal Constitucional elaborada en relación con la fecha de inicio del cómputo del plazo de 6 meses del artículo 46.1 LJCA , de interposición del recurso jurisdiccional contra las resoluciones desestimatorias presuntas de un recurso administrativo, que las equipara a las notificaciones defectuosas, porque la referida doctrina constitucional contempla supuestos de falta de respuesta de la Administración a recursos administrativos, que impide precisamente el acceso a la jurisdicción, lo que justifica la ficción legal del silencio administrativo negativo para acceder a la jurisdicción, mientras que los requerimientos interadministrativos no participan de la naturaleza de los recursos, y tienen carácter potestativo, por lo que no constituyen un presupuesto o requisito para acceder a la vía jurisdiccional.

Esta Sala ya ha rechazado, en sentencia de 4 de abril de 2007 (recurso 1527/2002 ), que la falta de respuesta al requerimiento, en ese caso regulado en el artículo 65 de la Ley 7/1985, de Bases del Régimen Local , que guarda identidad de razón con el requerimiento del articulo 44 LJCA , pueda calificarse como silencio administrativo, a los efectos de determinar el plazo procesal de interposición del recurso contencioso administrativo establecido en artículo 58.1 de la Ley de la Jurisdicción de 1956 (un año desde la interposición del recurso de reposición), poniendo de relieve que la impugnación jurisdiccional en los casos de requerimiento interadministrativo no tiene por objeto el rechazo del requerimiento, sino el inicial acto administrativo que otra Administración, distinta de la autora del acto, considere incurso en una posible infracción jurídica, y que dicho requerimiento es un mecanismo distinto al recurso administrativo.

Esta distinta naturaleza de los requerimientos entre Administraciones y los recursos administrativos, ha sido reiteradamente puesta de manifiesta por esta Sala, en sentencias, entre otras, de 20 de junio de 2013 ( 2815/2011 ) y 30 de diciembre de 2014 ( recurso 1429/2012 ).

La sentencia de esta Sala de 25 de mayo de 2009 (recurso 4808/2005 ), señalaba al respecto que "...los requerimientos contemplados en el artículo 44 de la Ley de la Jurisdicción no son recursos administrativos, ni participan de la naturaleza de estos. Tales requerimientos responden a un mecanismo de acuerdo y entendimiento entre Administraciones Públicas para evitar litigios, en el marco de los principios constitucionales de coordinación y colaboración que ha de presidir las relaciones entre dichas Administraciones. A través de ellos se busca dar a la Administración requerida la posibilidad de reconsiderar sus decisiones y así procurar una solución que soslaye el conflicto; pero por su carácter de técnicas de acuerdo y entendimiento no son, insistimos, ni por su naturaleza ni por su tramitación cauces impugnatorios como los recursos administrativos" .

Por último, cabe añadir a mayor abundamiento sobre el extremo que tratamos, que el Ayuntamiento recurrente es una Administración Pública que actúa con sometimiento pleno a la ley y al derecho, por lo que le es exigible el conocimiento del régimen jurídico y alcance de sus actos y del requerimiento formulado"

A la vista de los preceptos mencionados y de la doctrina jurisprudencial expuesta, hemos de acoger la causa de inadmisibilidad opuesta por la Comunidad Autónoma en relación al RCA interpuesto por el Ayuntamiento de Ingenio, la haber sido interpuesto fuera del plazo legalmente establecido, ya que el plazo finalizaba el 11 de septiembre de 2017 y el RCA fue presentado el 24 de julio de 2019.

TERCERO.- Sobre la presunción de acierto de las valoraciones de los Jurados Provinciales de Expropiación Forzosa.

Como dijimos en nuestra Sentencia de fecha 6 de julio de 2022 (RCA 94/2017): "Las resoluciones de los Jurados de Expropiación Forzosa, como órganos especializados constituidos para la determinación del justiprecio en materia expropiatoria, tienen una presunción "iuris tantum" de acierto en la determinación de dicho justiprecio, y aunque dicha presunción es, efectivamente, solo "iuris tantum", y sin perjuicio de las facultades revisoras de los órganos jurisdiccionales contenciosos, debe destruirse dicha presunción mediante una prueba adecuada al efecto que, normalmente, ha de ser una prueba pericial, valorable conforme a los criterios de la "sana crítica". Tal presunción "prima facie" de veracidad de las resoluciones del Jurado se encuentra consagrada, entre otras, en las sentencias del Tribunal Supremo de 12 de noviembre de 2001 para la cual: "La afirmación de que el Jurado carecía de elementos suficientes para llevar a cabo una valoración olvida la presunción "iuris tantum" de acierto y veracidad de las resoluciones de los Jurados Provinciales de Expropiación, presunción que sólo puede ser desvirtuada mediante una prueba pericial encaminada a desvirtuar la afirmación contenida en la resolución recurrida y por ende la valoración efectuada por la Administración en su hoja de aprecio y asumida por el Jurado teniendo en cuenta sus características técnicas. Si alguien sostenía, como era el caso de los propietarios expropiados, que el valor de las acciones era superior al fijado por el Jurado, y que el error devenía de que la valoración por éste asumida era equivocada ya que no respondía a valores reales, debió haberlo acreditado así mediante la correspondiente prueba pericial, pues sin ella no cabe sostener, con arreglo a la jurisprudencia constante de esta Sala, que lo que el Jurado afirma es un valor real, calculado en base a un balance de situación referido a la fecha de expropiación cuyas partidas han sido actualizadas y ajustadas a valores reales en función de los resultados de la sociedad de los tres últimos años, no es real".

Para la sentencia del propio Tribunal de 23 de octubre de 2001 ,"la presunción de acierto, desde luego "iuris tantum", que se viene reconociendo a los acuerdos de los Jurados de Expropiación en materia de justo precio, no ya solo por mor de la objetividad, imparcialidad y conocimientos de los miembros que la integran, sino también por la legitimidad de que se benefician los actos administrativos, debe ser respetada en tanto no resulten suficientemente acreditados los errores que se achaquen a los mismos, y cabe inferir, en consecuencia que tales resoluciones administrativas deberán ser mantenidas cuando los criterios en ellas contenidos no incidan en errores fácticos o jurídicos o en desajustada apreciación de los elementos obrantes en las actuaciones".

Y esta presunción de acierto y veracidad reconocida por la Jurisprudencia ( STS 26-10-2005, y 16-07-2007) tan solo ha de ceder cuando se incurra en errores fácticos, jurídicos o desajustada apreciación de los elementos probatorios aportados al expediente, o bien cuando dichos errores resulten de pruebas evacuadas en el proceso contradictoriamente y con plenas garantías legales.

De conformidad con lo expresado anteriormente corresponde al actor desvirtuar, a través de la prueba adecuada, la valoración efectuada por la Comisión de Valoraciones. Singularmente, es la prueba pericial el medio apto o idóneo para desvirtuar la presunción de legalidad y acierto, si bien, como toda prueba, debe apreciarse de acuerdo con las reglas de la sana crítica, como disponía el artículo 632 de la anterior Ley de Enjuiciamiento Civil, hoy artículo 348 de la Ley 1/2000 , de 7 de enero, y en relación con todo el acervo probatorio, por aplicación del principio de valoración conjunta ( SSTS de 3 de julio y 3 de diciembre de 1991 y 28 de enero de 1992, entre otras)".

Ahora bien, para que tal presunción quede enervada (carga procesal que incumbe al demandante) no basta con la aportación de periciales, sino es menester -y esa es la función de tales pruebas- que el perito, en términos asequibles para quien carece de los necesarios conocimientos técnicos, especifique motivadamente, sin ambigüedades, los errores que detecta en las valoraciones impugnadas, y el resultado de su corrección. El objeto de esas pruebas no es realizar una nueva valoración alternativa según el criterio de perito, sino una valoración crítica pormenorizada de la decisión del órgano tasador. Una cosa es que la valoración, dentro de los parámetros legales, pueda seguir unos u otros criterios -todos perfectamente válidos- que lleven a resultados diversos y, otra, bien distinta (y es lo que ha de evidenciar la prueba) que los parámetros valorativos utilizados no se ajustan a las exigencias normativas, o se hayan aplicado erróneamente".

Las cuestiones planteadas deben, por tanto, ser analizadas conforme a la doctrina jurisprudencial expuesta.

CUARTO.- Sobre la superficie objeto de expropiación.

En el presente caso, nos encontramos ante la expropiación de una finca destinada por el PGO de Ingenio a equipamiento público de uso educativo.

El acuerdo de la CVC fija la superficie expropiada en 2.592 m², acogiendo en este extremo el informe técnico municipal, criterio que la recurrente reputa erróneo porque entiende que no cabe descontar de la cabida real de la fina la superficie destinada a aceras por no existir deber de cesión entre los propietarios de suelo urbano consolidado, no siendo cierto que la superficie destinada a acera haya sido cedida "de facto" al Ayuntamiento, tal y como se hace constar en el informe técnico municipal. Considera, por tanto, que la superficie a expropiar debe quedar fijada en 2.881,83 m² que es la cabida real de la finca, conforme al levantamiento topográfico aportado.

La discrepancia entre las dos mediciones radica en que el informe municipal, partiendo del levantamiento topográfico aportado por la propiedad, y teniendo en cuenta las alineaciones de fachada fijadas en el planeamiento, reduce en dos metros los linderos norte y este aplicando la previsión de ancho del vial de 10 m establecido en el PGO, frente a los 8 m considerados por el informe de la propiedad, ya que, según señala, se entiende que esta franja de dos metros entre el ancho de la calle del levantamiento y la prevista en el planeamiento ha sido cedida de facto al Ayuntamiento para la acera de la calle.

El informe pericial judicial elaborado por D. Baltasar, señala que los levantamientos topográficos realizados por ambas partes se pueden considerar acertados y coincidentes, y que "las discrepancias en cuanto a la superficie a adoptar para la elaboración de la valoración, vienen dadas por el hecho de considerar que lo expropiado es la totalidad de la parcela o, únicamente la superficie de uso dotacional prevista en el PGOU", y coincide con la Administración en considerar que, a efectos de la valoración, se ha de tomar en consideración como superficie a expropiar la cantidad de 2.604,67 metros cuadrados que son los contemplados en el PGO como de uso dotacional, ya que "los restantes 276,21 metros cuadrados se contemplan en el PGOU de la Villa de Ingenio como uso viario y corresponden a superficie reservada para la dotación de los servicios necesarios a fin de obtener la condición de solar el resto de la parcela, sin que el Ayuntamiento incluya estos terrenos en el expediente de expropiación."

No compartimos el criterio seguido por la administración expropiante y acogido por la CVC. Y es que siendo objeto de expropiación la finca registral 27.581 con una cabida real de 2.881,83 m² es a esta superficie a la que ha de estarse, sin que quepa deducir la franja de terreno destinada a acera integrada en la superficie, ya que no consta que el Ayuntamiento haya adquirido esta franja de terreno con anterioridad a la expropiación, y tratándose de un suelo urbano consolidado no existe la obligación de realizar cesiones obligatorias y gratuitas en favor de la Administración, sin perjuicio del deber del propietario de ejecutar la urbanización de los terrenos para que adquieran la condición de solar, motivo por el que se ha procedido a descontar los gastos de urbanización.

Procede, en consecuencia, acoger el motivo de impugnación esgrimido fijando la superficie a expropiar en 2.881,83 m².

QUINTO.- Sobre la edificabilidad del ámbito espacial homogéneo.

Considera, por otro lado, la recurrente que el acuerdo impugnado yerra al fijar la edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo en 2,50696 m2c/m², lejos del 2,7 m1/m² que le asigna la ordenanza municipal. Argumenta que el motivo de esta reducción es que en el cálculo de la superficie del ámbito delimitado se ha incluido la superficie de los suelos dotacionales, lo que resulta contrario a la doctrina jurisprudencial contenida en la Sentencia de Pleno de la Sala III del TS de 14 de abril de 2015, que declara que de la superficie del ámbito correspondiente ha de descontarse la superficie de suelos dotacionales, debiendo estarse únicamente a la superficie del ámbito que es susceptible de aprovechamiento lucrativo.

Frente a lo expuesto, niega la dirección letrada de la Comunidad Autónoma que se haya errado al incluir suelo con destino público para hallar el cálculo de la edificabilidad media, ya que ello se ajusta a las exigencias normativas vigentes a la fecha de la valoración. Y es que, según explica en su escrito de conclusiones, en la fecha a la que había de ir referida la valoración la normativa vigente venía constituida por el LS 08 que no establecía como se habría de obtener la edificabilidad, pues se remitía a un desarrollo reglamentario que entró en vigor posteriormente. Y ante la ausencia de previsión normativa, anticipándose a lo que parecía que iba a ser el Reglamento, la CVC decidió interpretarlo de la siguiente manera: coger toda la superficie del ámbito y sumarle toda la superficie con destino público no afecto a su destino.

Es decir, conforme a las explicaciones ofrecidas por la Administración demanda, en el cálculo de la edificabilidad media se ha incluido el suelo dotacional pendiente de obtener.

Como señala la STS de fecha 13 de noviembre de 2017 (rec 1063/2016) : "Por otra parte cuando se acude para la determinación de la edificabilidad a la media del uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo, esta Sala viene declarando que, para la determinación del aprovechamiento ha de descontarse de la superficie total la destinada a usos dotacionales no lucrativos, tomándose en consideración únicamente la superficie con aprovechamiento lucrativo, en cuanto lo que se persigue es determinar el aprovechamiento patrimonializable por metro cuadrado en el espacio considerado, que es el que puede ser objeto de justiprecio en cuanto representativo del sacrificio efectivo derivado de la expropiación. Es significativa al efecto la sentencia del Pleno de esta Sala de 14 de abril de 2015 , que se refiere ya al Texto Refundido de la Ley del Suelo 2/2008 y el Reglamento de Valoraciones, y señala que la fórmula examinada persigue la misma finalidad que el art. 29 de la Ley 6/98 y declara que de la superficie del ámbito correspondiente ha de descontarse la superficie de suelos dotacionales y, en definitiva, que ha de estarse únicamente a la superficie del ámbito que es susceptible de aprovechamiento lucrativo. En el mismo sentido sentencias 28-11-2014 y 11-5-2015 , y en particular la de 11 de octubre de 2011 , que a efectos de determinar la media ponderara de los aprovechamientos, referidos al uso predominante, recuerda que: «los aprovechamientos cuya media ponderada debe hallarse son los de aquellos sectores o unidades territoriales -cualquiera que sea su denominación según la legislación urbanística autonómica de cada lugar- que, dentro del polígono fiscal, están destinados al uso predominante. Para el cálculo del aprovechamiento dentro de cada uno de esos sectores -donde se lleva a cabo la equidistribución de beneficios y cargas y, en su caso, las cesiones obligatorias- habrá que excluir la superficie que esté destinada a usos no susceptibles de apropiación privada, es decir, a viales y dotaciones públicas. La razón de esta exclusión es que, como ha observado repetidamente esta Sala, el suelo llamado a un destino no lucrativo no puede ser tenido en cuenta al aplicar el art. 29 LSV , pues ello equivaldría a hacer depender el valor de las fincas afectadas de la finalidad a que el planificador destina la zona donde se hallan.»

A la vista de la doctrina jurisprudencial expuesta, procede estimar este motivo de impugnación, debiendo ser calculada la edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo descontando la superficie de todos los espacios dotacionales que no están ejecutados, debiendo contar únicamente la superficie de dicho ámbito que es susceptible de aprovechamiento lucrativo. Este es el criterio seguido por esta Sala, entre otras, en Sentencia de fecha 2 de junio de 2022 (rec. 61/2017) o Sentencia de fecha 22 de septiembre de 2022 (rec. 14/2015).

SEXTO.- Sobre la hipotética promoción a construir.

La parte recurrente cuestiona que la tipología de vivienda considerada por la CVC como hipotética promoción a construir (bloques de vivienda plurifamiliares entre medianeras de tres plantas de altura sobre rasante destinadas a viviendas y una planta bajo rasante destinada a plaza de aparcamiento) se ajuste al principio de mayor y mejor uso, considerando que la Ordenanza Tipo A permite la promoción de otro tipo de viviendas con mayor intensidad que permita obtener mayor valor, lo que no deja de ser una mera alegación de parte carente del necesario soporte probatorio, ya que la pericial aportada por la actora se limita a señalar que la tipología de vivienda elegida no es la predominante, pero no rebate con argumentos sólidos el criterio de la CVC.

SÉPTIMO.- Sobre el valor unitario del suelo.

La parte recurrente, tras poner de manifiesto las discrepancias existentes entre la valoración de la CVC (84,44 €/m²), la valoración del perito de parte (131,19 €/m²) y la valoración del perito judicial (124,41 €/m²), argumenta que la razón de esta diferencia radica en que los testigos de mercado tomados como referencia por la pericial judicial datan del año 2010, más próximos a la presentación de la hoja de aprecio, mientras que los considerados por la CVC son de finales del 2007 y principios de 2008, por lo que deben excluirse.

Conforme se desprende del acuerdo impugnado, para determinar el valor en venta la CVC realizó un estudio de mercado para el que tuvo en consideración siete testigos de viviendas y seis de garajes que ya habían sido seleccionados por la CVC para determinar el valor en venta de otra finca afectada por el mismo sistema dotacional docente, habiendo procedido a realizar la correspondiente homogeneización, aplicando el coeficiente de variación del precio de la vivienda, calculado con los datos facilitados por el Ministerio de Fomento. No se aplicaron, en cambio, los coeficientes de homogenización por antigüedad y estado de conservación al tener todas las muestras utilizadas un antigüedad inferior a 4 años.

Ni el informe pericial aportado por la actora ni el informe pericial judicial han logrado desvirtuar la presunción de acierto del acuerdo impugnado, sin que el solo hecho de que se hayan utilizado testigos de mayor antigüedad desacredite ni desvirtúe el estudio de mercado realizado por la CVC.

OCTAVO.- Sobre los gastos de urbanización.

Considera la recurrente que no procede descontar los gastos de urbanización, ya que al tratarse de un suelo urbano consolidado por la urbanización no cabe exigir a los propietarios el cumplimiento de ninguno de los deberes propios del suelo urbano no consolidado, sobre todo, no cabe descontar al propietario de un suelo urbano consolidado los gastos de urbanización de un suelo destinado a viales que no se le expropian por entender que "han sido cedidos de facto" , ya que ello le supondría un doble gravamen.

El Art. 24.1 del RDL 2/2008, establece que: " Para la valoración del suelo urbanizado que no está edificado, o en que la edificación existente o en curso de ejecución es ilegal o se encuentra en situación de ruina física:

a) Se considerarán como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística, incluido en su caso el de vivienda sujeta a algún régimen de protección que permita tasar su precio máximo en venta o alquiler.

Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido.

b) Se aplicará a dicha edificabilidad el valor de repercusión del suelo según el uso correspondiente, determinado por el método residual estático.

c) De la cantidad resultante de la letra anterior se descontará, en su caso, el valor de los deberes y cargas pendientes para poder realizar la edificabilidad prevista".

El acuerdo de la CVC justifica los gastos de urbanización señalando que: "La finca objeto de valoración no presenta acera en la calle Garoé ni en el frente de la CALLE000, por lo que habrían de ejecutar las obras que doten a la finca de las acera.

Asimismo habría que urbanizar la parte de la prolongación de la calle Garajonay que estimamos que tiene 10 m de ancho , debiendo urbanizarse únicamente la mitad de la calle".

Las fotografías insertas en el acuerdo reflejan la realidad física de la finca expropiada, pudiendo advertirse que se trata de una pieza de terreno sin transformar y que la puesta en marcha de la hipotética promoción inmobiliaria requeriría la ejecución de obras de urbanización. Por su parte, la propia perito autora del informe pericial aportado por la recurrente reconoció en el trámite de ratificación que no todo el suelo está urbanizado.

Sentado ello, resulta procedente descontar los gastos de urbanización, ya que el hecho de que el suelo esté formalmente clasificado como suelo urbano consolidado no implica que la parcela sea un solar edificable o que se encuentre urbanizada, siendo a estos efectos clarificadoras las fotografías insertas en el acuerdo de la CVC a las que se ha hecho mención.

NOVENO.- Sobre el coeficiente de complejidad.

Alega la recurrente que la CVC ha omitido el coeficiente de complejidad en los cálculos del PEM (presupuesto de ejecución material) y, en consecuencia, en todas las operaciones que integran dicha cuantía. Y el informe pericial judicial, coincidente en este extremo con el informe pericial aportado junto a la demanda, considera que el coeficiente de complejidad debe valorarse en 0.90.

Frente a lo expuesto, alega la Comunidad Autónoma que no se justifica en el presente caso la utilización del coeficiente de complejidad, dada las condiciones que presenta el terreno, una finca llana que no requiere, por ejemplo, la ejecución de muros de contención, por no tratarse de un terreno situado en ladera. Añade que este coeficiente opera disminuyendo el valor de la finca, y al no aplicarse no tiene por qué disminuir, y que no puede hablarse de "un error notorio y visible".

Por su parte, el Ayuntamiento de Ingenio alega que la finca cuenta con unos importantes desniveles que el topógrafo municipal sitúa en una media del 14%, por lo que considera impropio aplicar el coeficiente de 0.90 para evaluar los posibles costes, siendo la recomendación que hace el Colegio de Arquitectos de 0,80 a 1,20 para supuestos normales distintos a los que nos ocupa.

Conforme ponen de manifiesto los dos informes periciales obrante en autos, el cálculo del PEM se obtiene mediante la fórmula PEM= Co x S x Cc, sin embargo, en el presente caso, el Acuerdo impugnado, en sus cálculos, no menciona el coeficiente de complejidad (Cc), sin que de dicha omisión quepa inferirse, de modo tácito, que lo aplicado por la CVC fue un Cc de 1,00, pues de ser así debió hacerlo constar en el desglose de la fórmula aplicada. Además, lo que defiende la Administración autora del acto en su contestación a la demanda es que no procede aplicar coeficiente de complejidad, no que el mismo sea valorado en 1,00.

Sentado ello, los peritos que han actuado en el presente procedimiento coinciden en señalar que, en el presente caso, debe tomarse en consideración un coeficiente de complejidad de 0,90, a la vista de las condiciones del terreno y de acuerdo con la certificación emitida por el COAGC que ambos anexionan a sus respectivos informes. Conforme se desprende de dicha certificación el coeficiente de complejidad para viviendas colectivas de tipología básica se sitúa en una horquilla entre 0,8 y 1,20, siendo la recomendación del Colegio que para los supuestos objeto de consulta (viviendas unifamiliares y colectivas de tipología básica), se adopte un valor más cercando al intervalo inferior de cada tipología sin superar el nivel medio, es decir, los comprendidos entre 0,80 a 1,00 en las viviendas colectivas.

Insiste el Ayuntamiento en que terreno presenta desniveles importantes que justificaría la aplicación de un coste de complejidad superior al 0,90. Sin embargo, no solo los peritos señalaron que el terreno no cuenta con una pendiente significativa, sino que la propia Comunidad Autónoma alega en su escrito de contestación a la demanda que se trata de una finca llana que no requiere de muros de contención, lo que puede constatarse con el simple visionado de las fotografías obrantes en las actuaciones.

En consecuencia, teniendo en cuanta que en los cálculos efectuados por el CVC para determinar el PEM se omite el dato referido al Coeficiente de complejidad, y que de acuerdo con el informe pericial judicial obrante en autos dicho coeficiente debe ser tenido en consideración y valorarse en 0,90, procede también acoger en este extremo el recurso interpuesto.

DÉCIMO.- Sobre la indebida inclusión de los honorarios de ingeniero.

Considera la recurrente que en valoración realizada no cabe incluir los honorarios de ingeniero por considerarse ya incluidos en los del arquitecto. Sin embargo, como pone de manifiesto la demandada, no cabe subsumir los honorarios de ingeniero dentro de los honorarios del arquitecto, ya que el ingeniero es el profesional encargado del proyecto de telecomunicaciones de la hipotética edificación a construir y factura de manera independiente.

UNDÉCIMO.- Sobre el valor de mercado-

Finalmente, alega la parte que resulta sorprendente que el valor fijado por la CVC de 477.857,30 euros, sea notariamente inferior al valor catastral de 624.612,22 euros que figura en el recibo de IBI de la parcela que nos ocupa para el año 2011, considerando que es el valor catastral y no la valoración del jurado la primera herramienta de tasación del suelo.

Dicha alegación no puede tener favorable acogida. La valoración del suelo expropiado debe efectuarse conforme a lo establecido a la normativa de aplicación, en este caso, por el RDL 2/2008 , por lo que no cabe atender al valor catastral de la parcela expropiada, ni es de aplicación la normativa catastral.

DUODÉCIMO.- Por todo cuando antecede, procede la estimación parcial del recurso interpuesto, y, en consecuencia, anulamos el Acuerdo de la CVC únicamente en los extremos relativos a: (I) la superficie a expropiar, que queda fijada en 2.881,83 m²; y (II) la edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo, debiendo descontarse del cálculo la superficie de los espacios dotacionales que no están ejecutados, debiendo contar únicamente la superficie de dicho ámbito que es susceptible de aprovechamiento lucrativo; y (III) la aplicación del coeficiente de complejidad de 0,90; confirmando el resto del acto administrativo impugnado, por lo que la fijación del justiprecio deberá ser calculado de conformidad con lo anteriormente declarado.

DÉCIMOTERCERO.-. En materia de costas, al haber sido estimadas parcialmente las pretensiones de Dña. Miriam, no procede su imposición a ninguno de los litigantes, de conformidad con lo establecido en el Art. 139.1 de la LJCA, en la redacción dada por la Ley 37/2011, de medidas de agilización procesal.

En cuanto al recurso interpuesto por la representación procesal del Ayuntamiento de Ingenio tampoco procede la imposición de costas, al haberse inadmitido el recurso interpuesto por la Corporación.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,