Sentencia Contencioso-Administrativo 104/2023 Tribunal Superior de Justicia de Canarias . Sala de lo Contencioso-Administrativo, Rec. 68/2021 de 09 de marzo del 2023

PRIMERO.- El objeto de la presente litis es el Acuerdo de la CVC de fecha 10 de diciembre de 2020, por el que se fija el justiprecio arriba indicado, del que se extraen los siguientes datos:

1. Administración expropiante: Consejería de Obras Públicas y Transportes.

2. Expediente 10/2018.

3. Proyecto: Circunvalación a Las Palmas de Gran Canaria, IV Fase. Tramo Tamaraceite-Tenoya-Arucas Costa.

4. Superficie: 6.632,23m2. El 22 de septiembre de 2009 se suscribe acta complementaria al acta previa a la ocupación por la que se aumenta la superficie inicial de 6.632,23 a 6.752,02m2. El 13 de noviembre de 2017 se lleva a cabo 2ª acta complementaria al acta previa a la ocupación, por variación de la superficie afectada, que disminuye de 6,632m2 a 5.347,00m2.

5. Datos catastrales: Finca 62, polígono 13, parcela 61, finca 61, término municipal de Las Palmas de Gran Canaria, clasificada, categorizada y calificada como suelo urbanizable sectorizado no ordenado.

6. El cálculo de la indemnización según la CVC se hace del siguiente modo:

Ingresos totales: 4.123.009,50€/Gastos totales: 3.523.597,97€

Ingresos totales-Gastos totales = 599.411,53€

Como la superficie de suelo urbanizable es de 5.347,00 m2, el valor asignado es:

(599.411,53 / 15.397,00) × 5.347,00 = 208.160,90 € (valoración de la finca 62)

Sin embargo, como indica el acuerdo impugnado, de conformidad con el art. 34 LEF y, en consecuencia, del principio de congruencia ( STS de 13 de octubre de 1994, 23 de mayo de 1995, 20 de diciembre de 2007) el justiprecio de la finca 62 es el fijado por la Consejería de Obras Públicas y Vivienda, dado que el valor actúa como límite mínimo del justiprecio. Por tanto, la cifra resultante es de CUATROCIENTOS OCHO MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y SIETE EUROS CON OCHENTA Y UN CÉNTIMOS (408.387,81€), incluido el 5% de premio de afección.

SEGUNDO.- Para enfocar y resolver adecuadamente la presente controversia, resulta de gran utilidad traer a colación nuestra reciente Sentencia 78/2023, de fecha 16 de febrero (procedimiento ordinario 93/2021). El objeto de aquel proceso tiene una gran similitud con el presente recurso, toda vez que, con la salvedad -obvia- de las diferentes fincas expropiadas en ambos casos (con lo que ello conlleva respecto de las superficies y características urbanísticas de las dos parcelas), se trata, en cualquier caso, de fincas propiedad de la entidad LOS LLANOS DE GUINEA, SA, afectadas por la ejecución del mismo proyecto y sobre las cuales la CVC dictó, en idéntica fecha (10 de diciembre de 2020), sendos acuerdos de valoración. De modo que gran parte de las cuestiones controvertidas que fueron abordadas y resueltas en nuestra Sentencia 78/2023 son plenamente trasladables al asunto que ahora nos ocupa. Resulta obligado, pues, citar al menos en parte, y en lo que de interés tiene para este recurso, el razonamiento que desarrollamos en aquella ocasión:

«CUARTO.- En primer lugar y antes de analizar los concretos motivos de impugnación alegados por la parte demandante, hay que comenzar indicando que, según proclama constante Jurisprudencia, los acuerdos de los Jurados Provinciales de Expropiación Forzosa merecen ser acogidos con el crédito y autoridad que se desprende de su doble composición te?cnico-juri?dica y de su permanencia y estabilidad, lo cual les otorga un valor reforzado, si bien, ello no es óbice alguno para que los Tribunales puedan ordenar la nulidad de sus decisiones, para ello tiene que producirse una infracción de preceptos legales o un error o disconformidad patente con elementos de juicio que obren en el expediente o fueren aportados a los autos, gozando dichos organismos de la Administración Pública de cierta discrecionalidad técnica, a fin de determinar y concretar con exactitud el justo valor de los bienes expropiados, pudiendo hacer uso para lograrlo de las facultades previstas en el art. 43 de la Ley de Expropiación Forzosa, aportando sus miembros los conocimientos adquiridos por la diversa experiencia de cada uno de ellos.

Esta presunción de acierto desplaza a la parte recurrente la carga de desvirtuarla dada su naturaleza iuris tantum, tal y como señala la STS de 6 de mayo de 2016, rec. 2515/2014, "La presunción "iuris tantum" de acierto que gozan los acuerdos de los Jurados puede ser destruida, como reiteradamente hemos declarado, por cualquier medio de prueba, fundamentalmente, por medio de prueba pericial, siendo igualmente aptas para enervar esa presunción de acierto tanto las periciales privadas previstas en el art. 336 LEC, como las rendidas por peritos designados judicialmente, a las que se refiere el art. 337 LEC".

A ello podemos añadir que la presunción de acierto de los acuerdos de los Jurados puede ser desvirtuada especialmente a través de a prueba pericial judicial, aunque no sólo a través de este medio de prueba. En este sentido la STS de 13 de Junio de 2012, rec. 3173/2009 "el informe de un perito judicial, por las especiales garantías de que está revestida su designación y por el examen crítico a que es sometido su parecer, tiene frecuentemente una fuerza persuasiva superior a otros medios de prueba, pero ello no significa que esos otros medios de prueba no puedan razonablemente conducir a la conclusión de que el acuerdo está equivocado".

De todos modos, la presunción de acierto no sólo puede desvirtuarse mediante prueba pericial, sino también, conforme a una constante Jurisprudencia, por cualquier otro medio de prueba admitido en derecho ( STS de 3 de noviembre de 2011, casación 2874/2008; STS de 23 de julio de 2012, casación 3888/2009; STS 7 de julio de 2015, casación 1584/2013, STS de 6 de mayo, casación 3615/2014 y STS de 13 de junio de 2016, casación 936/2015), e, incluso, sin necesidad de ningún medio probatorio, cuando la motivación del acuerdo demuestre la existencia de errores esenciales determinantes de la valoración realizada para cuya apreciación no sea preciso especiales conocimientos técnicos, de los que carecen los órganos jurisdiccionales, si bien debemos insistir en que si no existe prueba que ante la jurisdicción contencioso-administrativa destruya las apreciaciones que hace el Jurado de Expropiación, ha de estarse a cuanto este decidió, porque el recurso es un proceso a un acto que goza de la presunción de acierto.

No obstante, la posibilidad cierta de rebatir las apreciaciones del Jurado mediante prueba suficiente no debe llevar al extremo de negar ese valor reforzado a sus decisiones, considerando que la prueba practicada en el proceso debe prevalecer siempre y en todo caso sobre el acuerdo del Jurado, así se expone en la STS de 2 de Julio de 2013, rec. 4967/2010 "Lo que constituye jurisprudencia clara y constante de esta sala es que los acuerdos de los Jurados de Expropiación gozan de una presunción de acierto que puede ser destruida mediante cualquier medio de prueba admitido en derecho, siendo particularmente idóneo, por razones de objetividad y capacitación técnica, el dictamen del perito insaculado. Ahora bien ello no significa que el dictamen del perito insaculado deba automáticamente prevalecer sobre el acuerdo del Jurado. El artículo 348 de la LECIV es claro al disponer que "el tribunal valorará los dictámenes periciales según las reglas de la sanan crítica". De aquí que la destrucción de la presunción de acierto por el dictamen del perito insaculado dependerá de la apreciación de éste que haga el órgano judicial y en concreto del grado de credibilidad que con arreglo a la sana crítica le otorgue ".

Así pues, las cuestiones que analizaremos a continuación deben ser objeto de análisis desde esta perspectiva.

QUINTO.- Aspectos previos.

Hemos establecido en sentencias anteriores que los motivos de impugnación tienen que estar expresados en la demanda, pero no solo los motivos de impugnación, sino además la fundamentación de los mismos. No cabe remitir al Tribunal al dictamen pericial de parte para conocer la fundamentación de un determinado motivo de impugnación, ni tampoco es labor de la Sala tener que analizar el dictamen pericial y el acuerdo de la CVC para conocer cuál es la discrepancia entre ambos, precisamente la demanda tiene por objeto concretar los motivos de impugnación en los que se fundamenta la misma así como la fundamentación, estableciendo de manera expresa las discrepancias existentes, al objeto de que sean analizadas por la sala.

Este criterio ya ha sido expresado en sentencias de esta misma Sala y Sección, entre otras, la Sentencia de fecha 15 de julio de 2021, Procedimiento Ordinario 154/2016 "Finalmente indicar, que si bien en los escritos de contestación a la demanda se trata de desvirtuar diversos extremos del dictamen pericial de la parte actora, y que discrepan con respecto a la valoración del Acuerdo impugnado (por ejemplo, que sólo se considere la superficie de 300 m2 para uso garaje bajo rasante, y por tanto, sólo se considere 12 plazas de garaje de 25 m2 cada una? o los testigos nº 3 y 4 utilizados en relación a la superficie computable de zonas comunes, etc.), lo cierto es que tales discrepancias no han sido alegadas como motivos concretos de impugnación en el escrito de demanda, el cual únicamente considera más correcta la valoración realizada por su perito, pero sin indicar otros errores en la valoración de la CVC que los que hemos analizados hasta el momento.

En definitiva, en la demanda se omite toda mención a estos otros extremos, siendo dicho escrito el que debe fijar los hechos y fundamentos de derecho que delimitan los términos del debate", y, también, la Sentencia de fecha 3 de diciembre de 2018, Procedimiento Ordinario 131/2014 que dispone en el mismo sentido "Finalmente indicar que el informe pericial de la parte demandante discrepa con respecto a otros criterios aplicados en el Acuerdo impugnado para calcular los costes de construcción (como la aplicación del coeficiente de la zona centro de Gran Canaria, y no la del norte? aplicación del coeficiente de calidad)? no obstante, en la demanda se omite toda mención a estos otros extremos, siendo dicho escrito el que debe fijar los hechos y fundamentos de derecho que delimitan los términos del debate".

En atención a lo expuesto, cabría desestimar casi en su totalidad la demanda. No obstante, entraremos en el fondo de las cuestiones planteadas, advirtiendo a la parte actora de la necesidad de hacer constar de manera expresa en la demanda no solo los motivos de impugnación sino su fundamentación, sin que quepa en ningún caso remitir en relación a este último extremo al informe pericial de parte (.)» (la negrita y la cursiva son originales).

TERCERO.- Las consideraciones preliminares que esta Sala y Sección expuso en la mencionada Sentencia 78/2003, de 16 de febrero, se proyectan sin fisuras sobre el caso enjuiciado; del mismo modo, el análisis sobre los motivos de fondo que se plantearon en aquel recurso también se aplican sin discusión -como veremos seguidamente- a las causas impugnativas que la misma mercantil demandante alega en este recurso (puesto que en nada difieren, aunque se trate -insistimos- de fincas y superficies distintas, y siempre en lo que concierne al suelo urbanizable). Así, señalamos:

«SUELO URBANIZABLE

Sobre el uso terciario.

Alega la parte actora que la CVC no valoró el uso terciario (hasta un máximo del 25%).

El acuerdo de 10 de diciembre de 2020 de la CVC estableció "Según se establece en la ficha UZR-10, de los 11741, 14 m2c, un máximo del 25% debe destinarse a uso terciario. Sin embargo, no existe mercado significativo de dicho uso terciario, pues los portales inmobiliarios incorporan ofertas de locales comerciales y oficinas en edificios de viviendas, que no son comparables con locales en edificios de uso no residencial. En consecuencia, es prudente no incluir en la hipotética promoción el uso terciario, lo cual no incumple el parámetro máximo del 25% establecido en la ficha UZR-10. por tanto, a efectos de esta valoración, se estará a un uso exclusivo industrial".

Esto es, el acuerdo de la CVC justifica que, a efectos de la valoración, se esté únicamente a un uso exclusivo industrial como consecuencia de la falta de oferta existente, al no existir mercado significativo de uso terciario.

Precisamente, la administración demandada, en relación a esta cuestión, analiza las 6 muestras de locales comerciales utilizadas en el informe pericial de parte por el perito Doña Fermina, resultando lo siguiente;

Considera la administración demandada que las muestras 11 y 13 son las mismas, esto es, se trata del mismo local, dado que las fotos son idénticas y se sitúan en la misma calle Doctor Juan Domingo Pérez, El cebadal sin que se concrete el número. Sin embargo, no podemos compartir tal conclusión, dado que aunque las fotos son idénticas, difiere la superficie construida y el precio, lo que parece indicar que se trata de locales diferentes, aunque, eso sí, resulta evidente que ambos locales se encuentran situados en el mismo edificio (v. Folio 18 del informe pericial y Folios 126 vuelto y 127 vuelto de las actuaciones. Fichero de los inmuebles integrantes del estudio de mercado).

En cuanto a las muestras 14 y 15 (v. Folios 128 y 129 vuelto de las actuaciones. Fichero de los inmuebles integrantes del estudio de mercado) pone de manifiesto la parte demandada que encuentran en la planta baja de edificios de viviendas, apreciación que compartimos dado que puede apreciarse de las fotografías aportadas.

De esta manera compartimos la conclusión de la parte demandada relativa a que el hecho de que dos de las muestras se encuentren en la planta baja de un edificio de viviendas y dos de las muestras se encuentren en el mismo edificio, determina que no existe un mercado significativo de uso terciario.

Factor de coeficiente corrector de conservación.

Alega la actora que en cuanto a la homogeneización en base al estado de conservación la CVC aplica un coeficiente corrector de 0,95, resultando que el coeficiente es de 0,85.

Establece el acuerdo impugnado "Una vez determinados todos los factores que intervienen en la formación del valor medio de venta de las viviendas libres de hasta 5 años de antigüedad del municipio de Las Palmas de Gran Canaria para el segundo trimestre de 2009 se estimarán los precios para los supuestos tipológicos recogidos en el cuadro de coeficientes del valor de las construcciones de la Norma 20 del RD 1020/93, ponderados únicamente, por los coeficientes de antigüedad de la construcción de la Norma 13 del RD 1020/93.

En el presente caso se han tomado (.)

La aplicación del coeficiente medio de estas categorías, sobre el valor de estas categorías, sobre el valor de construcción (663 euros/m2) en la expresión que la Norma 16 del RD 1020/93, determinará tres precios o valores de venta de naves de almacenamiento para el supuesto tipológico estimado, los correspondientes a los de calidad alta, media y baja.

A partir de estos valores de venta, se estimarán otros, aplicando la misma formulación, pero ponderando únicamente el valor de construcción (Vc) con los coeficientes de antigüedad recogidos en la Norma 13 del RD 1020/93.

Como resultado se obtienen 3 columnas, correspondientes cada una a la calidad constructiva estimada de precios que tendrían los inmuebles si el único factor que los diferenciara fuese el coeficiente que el RD 1020/93 estima para ponderar la construcción en función de su antigüedad.

Los precios obtenidos, al ser divididos por los considerados como precios de vivienda libre correspondiente a su categoría (alta, media o baja) determina una serie de tres índices, para la antigüedad correspondiente, de cuya media ponderada con el resto de valores se obtienen las cuantías de los coeficientes relacionados en la tabla.

Del mismo modo se procede para el coeficiente del estado de conservación

Regular 0,94

Deficiente 0,81

Ruinoso 0,63"

Debe tenerse en cuenta que el coeficiente corrector aplicado en atención al estado de conservación para los testigos en estado de conservación regular es de 0,94 y no 0,95 como indica la parte actora, siendo el coeficiente corrector 1/94, lo que determina que el coeficiente aplicado sea finalmente de 1,06383 (v. Folio 46 del acuerdo).

Asimismo, de los 6 testigos utilizados el coeficiente por estado de conservación se aplicó únicamente a uno de ellos, en concreto, la muestra número cuatro que fue la única que se consideró que tenía un estado de conservación regular dado que el resto de los testigos se consideró que tenían un estado de conservación normal aplicándose un coeficiente corrector del Estado de conservación de 1,0000 (v. Folio 46 del acuerdo).

Sobre los honorarios de redacción del Plan Parcial y Proyecto de Compensación. Costes del Proyecto de Urbanización.

Alega la parte actora que en el cálculo de honorarios se aplica un coeficiente de actualización que no aparece en los baremos de referencia del Colegio de Arquitectos de Canarias, tampoco se incorporan los costes de redacción del Proyecto de Urbanización.

Pues bien, en efecto en el acuerdo de fecha 10 de diciembre de 2020 se aprecia que para la determinación de los honorarios por la redacción del Plan Parcial y del Proyecto de Compensación se aplica un coeficiente de actualización para el año 2008 (v. Folios 47 y 48 del acuerdo) de 1,153 y 1,095, respectivamente.

Conforme establece el documento "Baremos orientativos para la estimación de honorarios de los arquitectos en el ejercicio de su profesión" del año 2008 la fórmula para el cálculo de los honorarios de redacción del Plan Parcial comprende el coeficiente de actualización (CA), como también se comprende dicho coeficiente para los Proyectos de Compensación (v. páginas 33 y 36 del documento), estableciendo asimismo el referido documento (v. página 26 del documento) que dicho coeficiente de actualización se introduce conforme al incremento del IPC, si se produjera, en aquellas fórmulas que no están afectadas por el coste prototipo medio provincial (Cp) a la hora de arquitecto (Ht) para su correspondiente actualización.

Por otro lado, en cuanto a los costes de redacción del proyecto de urbanización se incluyen en el concepto "gastos de urbanización" (v. Folio 42) "6) Gastos de urbanización.

Costes de urbanización: Se consideran 45euros/m2s, cifra establecida por la Dirección General del Catastro para las ponencias de valores, por tanto

45 x 15397,00 x= 69.2865,00 euros

Total gastos de urbanización = 692.865,00 euros".

Sobre la prima de riesgo y la tasa libre de riesgo aplicada.

Alega la parte actora que la prima de riesgo se aplica la establecida para edificios industriales y en cuanto a la tasa libre de riesgo se comete el error al aplicar la tasa media de rentabilidad media anual de la deuda pública.

Pues bien, en cuanto a la prima de riesgo, establece el Acuerdo impugnado "en el presente caso, tratándose de edificios de uso industrial, la prima de riesgo adoptada es 14% (0,14 en tanto por uno o valor nominal" (Folio 56 del acuerdo). Debemos remitirnos a lo ya expuesto en el apartado relativo al uso terciario, en el que se explicó el motivo por el que no se valoró el uso terciario y por el cual el acuerdo impugnado toma en consideración únicamente un uso exclusivo industrial debido a la falta de oferta existente. De esta forma que por la CVC se tome en cuenta la prima de riesgo para edificios industriales es consecuencia de lo anterior.

En cuanto a la tasa libre de riesgo, debemos de decir que en la demanda se expone la comisión de un error por parte de la CVC, pero sin que se fundamente el motivo por el que se considera que la tasa media de rentabilidad media anual de la deuda pública aplicada es errónea (v. Folios 23 y 26 de la demanda).

Establece el acuerdo "Según establece el citado artículo 38 de la Orden ECO se aplicaría un tipo libre de riesgo correspondiente al rendimiento interno mercado secundario entre de 2 a 6 años para el año 2009 y debe convertirse en real corrigiéndose el efecto inflacionista mediante la aplicación de un índice de precios (IPC) que refleje adecuadamente la inflación esperada durante el periodo considerado que como se ha estimado es de 5 años (artículo 32 de la citada Orden ECO)

(.)

El tipo libre de riesgo es el representado por la media de la rentabilidad media anual de la deuda pública de plazo entre 2 y 6 años mercado secundario de los 12 meses anteriores a la fecha de valoración es decir 3,93250 % (0,0393250 en tanto por uno o valor nominal)"

A su vez, el artículo 32.2 de la Orden ECO establece "2.- El tipo de interés nominal a que se refiere el primer guión del apartado anterior no podrá ser inferior a la rentabilidad media anual del tipo medio de la deuda del Estado con vencimiento superior a dos años. Este plazo de vencimiento será igual o superior a 5 años si la finalidad de la valoración es la prevista en el artículo 2 a).

Para determinar la rentabilidad media anual:

Se tomará el tipo medio durante un periodo continuado no inferior a 3 meses ni superior a un año contados antes de la fecha de la tasación.

El tipo medio deberá haber sido publicado por un organismo público o por un mercado organizado".

Como pone de manifiesto la parte demandada, de conformidad a lo establecido en el referido artículo 32.2 de la Orden ECO, se ha acudido a un organismo público, esto es, el Banco de España, habiéndose consulta el apartado "de la deuda pública de plazo entre 2 y 6 años", estableciéndose un periodo continuado de 12 meses contados antes de la fecha de valoración, los tipos mes a mes, habiéndose efectuado la media aritmética. Por tanto, no consta de las anteriores operaciones que se haya incumplido lo establecido en el precepto de referencia, y, tampoco en la demanda, aunque se determina otra tasa libre de riesgo, 4,242%, se expone cuál es el error cometido por la CVC.

Sobre la actualización de los valores con la variación de los índices de precios al consumidor (IPC).

Considera la parte actora se procede a actualizar los valores del estudio de mercado a la fecha de la valoración con la variación de los índices de precio al consumidor, que se considera un factor de actualización no aplicable en este caso, dado que ello implica una reducción del valor cuando la realidad es que el mercado inmobiliario en el tercer trimestre de 2009 se movía en valores más altos de venta.

De nuevo, debemos recordar que el acuerdo de la CVC goza de presunción de certeza y acierto, de tal manera que no es suficiente con que en la demanda se cuestione el criterio utilizado por la CVC, sino que debe fundamentarse por qué el mismo es erróneo. En este caso la parte actora afirma que no procede la aplicación del IPC, por cuanto el mercado inmobiliario en el tercer trimestre de 2009 se movía en valores más altos de venta, pero sin embargo dicha circunstancia no aparece debidamente acreditada.

El sector como unidad de ordenación

Alega la parte actora que la CVC computa una superficie de suelo que se corresponden con la superficie de las fincas 62, 38 y 43 del expediente de expropiación. Considera que el planteamiento de la CVC es criticable dado que la repercusión de costes sobre ingresos es menor cuando mayor sea el sector» (FJ 5, la cursiva y la negrita son originales).

Establece el acuerdo impugnado "Por otra parte, como la finca 43 objeto de este expediente es colindante con la finca del expediente 12/2018 y esta a su vez colinda con la finca del expediente 10/2018 se ha visto oportuno, a efectos de valoración basar la hipotética promoción sobre una superficie total de 15397,00 m2, que es la suma de las superficies con la clasificación de suelo urbanizable de las fincas de los 3 expedientes" (Folio 39 del acuerdo).

De conformidad a lo expuesto por la administración demandada la promoción establecida en el acuerdo impugnado se plantea de esa manera, si bien el promotor construye exclusivamente sobre unos terrenos que no abarcan la totalidad del sector, por lo que los gastos de construcción honorarios se aplican teniendo en cuenta la superficie edificable donde se va a construir» (FJ 5, la cursiva y la negrita son originales).

Tal como advertimos con anterioridad, las cuestiones de fondo que fueron esgrimidas por la representación procesal de la mercantil LOS LLANOS DE GUINEA, SA, en el procedimiento ordinario 93/2021, que dieron lugar a la Sentencia 78/2023, transcrita parcialmente, se suscitaron por la parte actora en este recurso (véase, en particular, el Fundamento jurídico-material 6, titulado "Crítica que nos merece la resolución de la Comisión de Valoraciones de Canarias", de la demanda, pp. 21 y ss.), por lo que también ha de desestimarse.

CUARTO.- De conformidad con el art. 139.1 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso- administrativa (LJCA), procede hacer expresa imposición de costas en la que forma que seguidamente se indica.

Vistos los preceptos legales citados por las partes y los que son de general aplicación