Sentencia Contencioso-Administrativo 97/2023 Tribunal Superior de Justicia de Canarias . Sala de lo Contencioso-Administrativo, Rec. 148/2017 de 09 de marzo del 2023

PRIMERO.- Del acto impugnado y de las alegaciones de las partes.

En virtud de la ampliación acordada es objeto de impugnación en el presente procedimiento, el Acuerdo de la Comisión de Valoraciones de Canarias de fecha 6 de noviembre de 2019 por el que se fija el justiprecio de la finca situada en el Zardo, en la trasera de las parcelas de la C/ CALLE000 n.º NUM001 y NUM002, propiedad del recurrente, en la cantidad de 11.964,84 euros incluido el 5% del precio de afección. De dicho Acuerdo se extraen los siguientes datos:

- La CVC fija como fecha de inicio del expediente de expropiación al amparo del Art. 163 del TRLOTENC, el 14 de junio de 2013, por lo que es de aplicación el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Suelo y el Real Decreto 1492/2011 por el que se aprueba el Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo.

- Superficie expropiada: 308,46 m²

- Situación urbanística del suelo: la parcela está clasificada como suelo urbano consolidado y calificada como dotacional con destino espacio libre. Los terrenos se encuentran afectados por la zona de afección y la línea de edificación de la carretera GC-308.

- Método de valoración: residual estático, siendo de aplicación el apartado 1º del art. 24 del TRLS.

- Edificabilidad media: 1,46849 m2c/m2s

- Hipotética promoción a construir: conjunto de dos edificaciones de vivienda colectiva entre medianeras con dos plantas de altura sobre rasante y una planta bajo rasante para garaje. En las plantas sobre rasante de cada edificación se ubicará una vivienda por planta.

- Valor de venta: 1.168,54659 €/m2c y valor de construcción: 758,70767 €/m2c

- Valor de repercusión: 75,96847 euros/m2c

- Valor unitario del suelo: 111,55894 euros/m².

- Valor del suelo : 34.411,47063 euros.

- Costes de urbanización: 13.880,70000 €

- Valoración total del suelo: 11.395,09045 €

- Valoración total con el 5% del precio de afección: 11.964,84 euros.

El recurrente discrepa del acuerdo impugnado en los siguientes extremos:

- El cálculo de la edificabilidad media.

- El estudio de mercado realizado y valor en venta considerado.

- Factor K

- Los costes de construcción.

- Los costes de urbanización.

- Coeficiente de inedificabilidad temporal.

Y termina solicitando el dictado de una Sentencia con los siguientes pronunciamientos:

"a)Anulando el acuerdo recurrido por ser contrario a Derecho.

b) Reconociendo el derecho de mis mandante, como situación jurídica individualizada a ser indemnizado en concepto de justiprecio expropiatorio de los terrenos de su propiedad,afectado por espacio libre en el Plan General de Ordenación de Las Palmas de Gran Canaria, en la cantidad de CIENTO VEINTICINCO MIL CUATROCIENTOS DIECISIETE EUROS CON VEINTIÚN CÉNTIMOS (125.417,21 €), incluido el 5% de premio de afección, más los intereses legales correspondientes, de conformidad con la valoración contenida en el Dictamen Pericial adjunto a esta demanda como documento nº 1.

c) Subsidiariamente a lo anterior, de considerar la Sala que no procede fijar el justiprecio conforme al Dictamen Pericial adjunto, se anule igualmente el acuerdo y se ordene a la Comisión de Valoraciones de Canarias, la fijación de un nuevo justiprecio con los criterios fijados por la Sala en Sentencia y siempre lógicamente dentro de las pretensiones de las partes.

d) Condenando a la Administración a que así lo admita y ampare, con expresa imposición de costas a la misma de conformidad con el art. 139 de la Ley Jurisdiccional".

La Comunidad Autónoma se opone al recurso interpuesto y solicita su desestimación, por entender que el acto impugnado es conforme a derecho, manifestándose en similares términos la dirección letrada del Ayuntamiento de Las Palmas de Gran Canaria.

SEGUNDO.- Sobre la presunción de acierto de las valoraciones de los Jurados Provinciales de Expropiación Forzosa.

Como dijimos en nuestra Sentencia de fecha 6 de julio de 2022 (RCA 94/2017): "Las resoluciones de los Jurados de Expropiación Forzosa, como órganos especializados constituidos para la determinación del justiprecio en materia expropiatoria, tienen una presunción "iuris tantum" de acierto en la determinación de dicho justiprecio, y aunque dicha presunción es, efectivamente, solo "iuris tantum", y sin perjuicio de las facultades revisoras de los órganos jurisdiccionales contenciosos, debe destruirse dicha presunción mediante una prueba adecuada al efecto que, normalmente, ha de ser una prueba pericial, valorable conforme a los criterios de la "sana crítica". Tal presunción "prima facie" de veracidad de las resoluciones del Jurado se encuentra consagrada, entre otras, en las sentencias del Tribunal Supremo de 12 de noviembre de 2001 para la cual: "La afirmación de que el Jurado carecía de elementos suficientes para llevar a cabo una valoración olvida la presunción "iuris tantum" de acierto y veracidad de las resoluciones de los Jurados Provinciales de Expropiación, presunción que sólo puede ser desvirtuada mediante una prueba pericial encaminada a desvirtuar la afirmación contenida en la resolución recurrida y por ende la valoración efectuada por la Administración en su hoja de aprecio y asumida por el Jurado teniendo en cuenta sus características técnicas. Si alguien sostenía, como era el caso de los propietarios expropiados, que el valor de las acciones era superior al fijado por el Jurado, y que el error devenía de que la valoración por éste asumida era equivocada ya que no respondía a valores reales, debió haberlo acreditado así mediante la correspondiente prueba pericial, pues sin ella no cabe sostener, con arreglo a la jurisprudencia constante de esta Sala, que lo que el Jurado afirma es un valor real, calculado en base a un balance de situación referido a la fecha de expropiación cuyas partidas han sido actualizadas y ajustadas a valores reales en función de los resultados de la sociedad de los tres últimos años, no es real".

Para la sentencia del propio Tribunal de 23 de octubre de 2001 ,"la presunción de acierto, desde luego "iuris tantum", que se viene reconociendo a los acuerdos de los Jurados de Expropiación en materia de justo precio, no ya solo por mor de la objetividad, imparcialidad y conocimientos de los miembros que la integran, sino también por la legitimidad de que se benefician los actos administrativos, debe ser respetada en tanto no resulten suficientemente acreditados los errores que se achaquen a los mismos, y cabe inferir, en consecuencia que tales resoluciones administrativas deberán ser mantenidas cuando los criterios en ellas contenidos no incidan en errores fácticos o jurídicos o en desajustada apreciación de los elementos obrantes en las actuaciones".

Y esta presunción de acierto y veracidad reconocida por la Jurisprudencia ( STS 26-10-2005, y 16-07-2007) tan solo ha de ceder cuando se incurra en errores fácticos, jurídicos o desajustada apreciación de los elementos probatorios aportados al expediente, o bien cuando dichos errores resulten de pruebas evacuadas en el proceso contradictoriamente y con plenas garantías legales.

De conformidad con lo expresado anteriormente corresponde al actor desvirtuar, a través de la prueba adecuada, la valoración efectuada por la Comisión de Valoraciones. Singularmente, es la prueba pericial el medio apto o idóneo para desvirtuar la presunción de legalidad y acierto, si bien, como toda prueba, debe apreciarse de acuerdo con las reglas de la sana crítica, como disponía el artículo 632 de la anterior Ley de Enjuiciamiento Civil, hoy artículo 348 de la Ley 1/2000 , de 7 de enero, y en relación con todo el acervo probatorio, por aplicación del principio de valoración conjunta ( SSTS de 3 de julio y 3 de diciembre de 1991 y 28 de enero de 1992, entre otras)".

Ahora bien, para que tal presunción quede enervada (carga procesal que incumbe al demandante) no basta con la aportación de periciales, sino es menester -y esa es la función de tales pruebas- que el perito, en términos asequibles para quien carece de los necesarios conocimientos técnicos, especifique motivadamente, sin ambigüedades, los errores que detecta en las valoraciones impugnadas, y el resultado de su corrección. El objeto de esas pruebas no es realizar una nueva valoración alternativa según el criterio de perito, sino una valoración crítica pormenorizada de la decisión del órgano tasador. Una cosa es que la valoración, dentro de los parámetros legales, pueda seguir unos u otros criterios -todos perfectamente válidos- que lleven a resultados diversos y, otra, bien distinta (y es lo que ha de evidenciar la prueba) que los parámetros valorativos utilizados no se ajustan a las exigencias normativas, o se hayan aplicado erróneamente".

Las cuestiones planteadas deben, por tanto, ser analizadas conforme a la doctrina jurisprudencial expuesta.

TERCERO.- Sobre el cálculo de la edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo.

Considera la parte recurrente que el acuerdo de la CVC incurre en error al realizar el cálculo de la edificabilidad media del ámbito, según la fórmula prevista en el Art. 21 del RD 1492/2011, al no descontar del denominador el total de la superficie dotacional del ámbito (no solo la ejecutada sino también la no ejecutada que se excluye indebidamente), vulnerando el principio de equidistribución de beneficios y cargas. Por tanto, entiende que la edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo considerado por la CVC de 1,46849 m²/m² debe ser corregida y fijada en 1,683 m²/m².

La Comunidad Autónoma niega la existencia del error en el cálculo de la edificabilidad, y muestra su disconformidad con el criterio mantenido por la actora de considerar que todo el suelo dotacional está afecto a su destino, insistiendo en que en el factor SD del denominador de la fórmula establecida en el Art. 21 del RD 1492/2011 solo debe incluirse el suelo dotacional público que ya ha sido ejecutado y, por tanto, que ya está afecto a su destino.

En los mismos términos se manifiesta la dirección letrada del Ayuntamiento de Las Palmas de Gran Canaria, quien también aboga por excluir de la fórmula la superficie dotacional no patrimonializada ni ejecutada.

Sobre la cuestión suscitada ya se ha pronunciado esta Sala, entre otras, en su Sentencia de fecha fecha 17 de marzo de 2022 (RCA nº 241/15) en los siguientes términos:

"La cuestión objeto de debate fue resuelta por el Pleno de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo en la sentencia 15-07-2013 (rec. 312/2012), al resolver el recurso contencioso-administrativo interpuesto precisamente contra el Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo, en el que se discutía cómo debía interpretarse y aplicarse la fórmula prevista en el artículo 21, que es el que fija el sistema de cálculo o determinación de la edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo.

Y la interpretación dada por el Alto Tribunal en el fundamento de derecho Sexto de dicha sentencia avala la tesis que mantiene en el presente caso la parte actora, y que pasamos a reproducir a continuación:

"SEXTO .- Cálculo de la Edificabilidad Media del Ámbito Espacial Homogéneo .

Como tercer motivo del recurso la demanda mantiene que el reglamento aplica indebidamente el contenido del "aprovechamiento medio o tipo" al de la "edificabilidad media", confundiendo conceptos, afirmación que se efectúa por el hecho de que la fórmula matemática de cálculo de la edificabilidad media incluye en su divisor/denominador, y a efectos de su sustracción de la superficie de suelo del ámbito espacial homogéneo, en metros cuadrados -SA-, la superficie de suelo dotacional público existente en el ámbito espacial homogéneo ya afectado a su destino, en metros cuadrados -SD-.

También aquí hay que comenzar por resaltar que la demanda (1) no relaciona este hecho con la vulneración de ningún precepto legal y, menos aún, con el hecho de que la inclusión de tal elemento -superficie de suelo dotacional público existente en el ámbito espacial homogéneo ya afectado a su destino- sea contraria a alguna determinación del Texto Refundido de la Ley del Suelo que desarrolla y, (2) cuestiona esa fórmula porque supondrá que el beneficiario de la expropiación tendrá que abonar un justiprecio mayor que el que resultaría de no tomar en consideración ese elemento de suelo dotacional, datos que, por sí solos, serían merecedores de una respuesta contraria a la estimación del motivo de impugnación.

No obstante, en aras de satisfacer el derecho a la tutela judicial efectiva de la parte recurrente, analizaremos la problemática planteada desde la única óptica posible, desde el principio de equidistribución de cargas y obligaciones, principio que, conceptualmente, trata superar las desigualdades derivadas de la ordenación urbanística y que constituye una clara manifestación del principio fundamental y superior de igualdad ( artículos 1.1 y 14 de la Constitución Española ). Una de las técnicas de corrección de las desigualdades es el edificabilidad media, antes el aprovechamiento tipo.

La parte está cuestionando la posibilidad de que para el cálculo de la edificabilidad media del Ámbito Espacial Homogéneo pueda emplearse, detrayéndolo, ese elemento -SD-, y toda su exposición se concreta en que con ello se está alterando el contenido propio de la edificabilidad media de terrenos dotacionales pendientes de adquisición que, a su juicio y por asimilación con el sistema establecido por el PGOU de Valencia y por manifestar que es el contemplado en la Ley vigente, debe ser el resultado de dividir las edificabilidades destinadas a cualquier uso lucrativo entre la superficie total del ámbito de actuación considerado, sin detraer de ésta la correspondiente a suelo dotacional ya adquirido o afectado a su destino, ello porque lo contrario determinaría que el expropiado vería incrementada notablemente su edificabilidad sin haber realizado ninguna actuación positiva de ejecución del planeamiento, máxime cuando ello (la detracción de superficie de suelos dotacionales ya afectados a su destino) se hace sin que en el dividendo/numerador de la fórmula se detraiga la edificabilidad ya materializada. Es decir, trata de hacer valer un diferente posicionamiento con justificación exclusiva en las previsiones de su planeamiento.

La Administración General del Estado se opone a este planteamiento apoyándose en la sentencia de la Sala Tercera, sección sexta, del Tribunal Supremo de 11 de junio de 2007 (recurso de casación nº 554/2004 ) en cuanto establece que el aprovechamiento establecido en el planeamiento (1m2/m2) para uso dotacional no puede reputarse aprovechamiento lucrativo. Añade que para calcular la edificabilidad media de una parcela que no la tiene asignada en el plan habrá que excluir la superficie de aquellas parcelas dotacionales que ya pertenecen a la Administración actuante y cuya edificabilidad es cero, sin que ello pueda provocar el efecto inflacionista denunciado.

Así pues y es importante volver a resaltarlo, la fórmula resulta de aplicación para determinar el primer elemento de valoración (edificabilidad o uso de referencia) de los terrenos que estando en situación básica de suelo urbanizado (que no está edificado, o en que la edificación existente o en curso de ejecución es ilegal o se encuentra en situación de ruina física) no tengan atribuida edificabilidad o uso privativo por la ordenación urbanística (normalmente, suelos calificados como dotacionales públicos). Y, cuando se alude a edificabilidad o uso lucrativo se está haciendo referencia a elementos urbanísticos netos, ya se atienda a edificabilidades, a superficies o a usos.

Como se ve, en su numerador/dividendo, la fórmula descrita no es otra cosa que la media de las edificabilidades de las distintas parcelas integradas en el Ámbito Espacial Homogéneo (Ei), ponderada tanto por la superficie de cada una de ellas (Si) como por el coeficiente que representa el valor de repercusión del suelo de cada parcela (VRSi) respecto del valor de repercusión del suelo correspondiente al uso de que se trate a efectos de comparación con otros usos (VRSr = el uso mayoritario o característico: el de mayor edificabilidad) -VRSi/VRSr-. Esta previsión es la clara consecuencia de que el valor económico del suelo de cada una de las parcelas puede ser diferente y por ello se exige la homogeneización con esos coeficientes de ponderación.

Es evidente y, de no ser por el planteamiento de la parte, sería innecesaria toda mención a ello, que en esta primera parte de la fórmula (dividendo/numerador) solo se computan parcelas del Ámbito Espacial Homogéneo con edificabilidad reconocida en la ordenación urbanística, es decir, los usos y sus respectivas intensidades asignadas al suelo y que son susceptibles de aprovechamiento y ejercicio privados. Así, es de resaltar cómo el artículo 20.3 del RV alude a "terrenos que no tiene asignada edificabilidad o uso privado", en clara referencia al aprovechamiento privativo. Esos son los únicos que se pueden cuantificar para su conversión en valores abstractos susceptibles de ser atribuidos a suelos que no tienen asignada edificabilidad en la ordenación urbanística y que, o no se computan o necesariamente aparecerán computados como "0". Es incorrecto por tanto el planteamiento de la parte actora en orden a que la fórmula detrae (de su divisor/denominador) la superficie de suelo dotacional ya adquirido y afectado a su destino -SD- cuando, por el contrario, no lo hace (la detracción) en su dividendo/numerador y respecto de la edificabilidad ya materializada.

Lógicamente, y analizando ya la segunda parte de la fórmula (divisor/denominador) esa media de edificabilidades homogeneizadas ha de ser dividida por la superficie del Ámbito Espacial Homogéneo (SA) descontándose la superficie de suelos dotacionales ya existentes y afectados a su destino (SD) y cuyo uso se pretenda mantener. Si no se hiciese así, tal y como postula el Ayuntamiento de Valencia, el resultado no sería otro que el atribuir edificabilidad a los suelos de dominio público ya existentes, actuación claramente contraria a derecho. En definitiva, en el divisor/denominador debe constar únicamente la superficie del Ámbito Espacial Homogéneo que es susceptible de aprovechamiento lucrativo

Como consecuencia de todo lo anterior puede decirse que la finalidad de la fórmula de cálculo de la edificabilidad media en el Ámbito Espacial Homogéneo no es otra que el cálculo del aprovechamiento patrimonializable de terrenos que no lo tienen asignado por el planeamiento -atribución efectiva de usos e intensidades susceptible de adquisición privada-, es decir, la misma finalidad que la perseguida por el artículo 29 de la Ley del Suelo y Valoraciones 6/1998. La diferencia existente entre ambos preceptos radica en que mientras en el artículo 29 de la Ley 6/1998 se atendía al aprovechamiento resultante de la media ponderada de los aprovechamientos, referidos al uso predominante, del polígono fiscal en que a efectos catastrales estuviese incluido el terreno, en el artículo 24.1 del TRLS 2/2008 y en el artículo 21 del RV se alude a la edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías el planeamiento haya incluido a los terrenos, atendiendo al uso mayoritario.

De esta manera, mediante la aplicación de esta fórmula, a las parcelas dotacionales en suelo urbanizado les corresponderá una edificabilidad, a los solos efectos de su valoración, muy semejante o análoga a la de las parcelas edificables próximas que estén integradas en el mismo Ámbito Espacial Homogéneo, lográndose así un equilibrio más justo en la distribución de beneficios y cargas al comparar las parcelas con edificabilidad asignada (edificables) y las que no la tienen asignada (dotacionales) integradas en el mismo Ámbito Espacial Homogéneo" (el subrayado es nuestro).

Tesis que, posteriormente, se reitera en la STS de 10 de diciembre de 2014, rec. 3474/2012".

A la vista de lo expuesto, el cálculo de la edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo debe efectuarse descontando del denominador de la fórmula del art. 21 del R.D. 1492/2000 la superficie de los espacios dotacionales que no están ejecutados, contando únicamente la superficie de dicho ámbito que es susceptible de aprovechamiento lucrativo. Procede, en consecuencia, estimar el motivo de impugnación analizado.

CUARTO.- Sobre el análisis de mercado realizado por la Comisión de Valoraciones de Canarias y el valor en venta considerado.

Las discrepancias de la parte actora en este extremo se centran, esencialmente, en dos extremos, a saber: que la CVC atiende a comparables de vivienda colectiva, cuando debiera ser de viviendas unifamiliares, que es la tipología predominante en el ámbito espacial homogéneo en el que se incluyen los terrenos y el entorno; y que se han empleado testigos posteriores a la fecha de valoración de 2019 y 2017, que actualiza a 2013 a partir del Índice de Precios de Vivienda, obteniendo un dato menos preciso que si se obtuvieran a dicha fecha. Añade que el dictamen pericial aportado propone un estudio de mercado propio, atendiendo a la tipología correspondiente de viviendas unifamiliares predominante referido a la fecha de referencia, obteniendo un valor de 1.398 €/m².

Frente a dichas alegaciones, opone la Comunidad Autónoma que no es correcto que el estudio de mercado deba ser la tipología mayoritaria en la zona, toda vez que la ordenanza de aplicación, Norma zonal B, establece también el uso de vivienda unifamiliar o colectiva, habiendo considerado la CVC que el mayor y mejor uso de un promotor de tipo medio frente a la vivienda unifamiliar es la vivienda colectiva, por resultar este producto más rentable. Defiende, por otro lado, la selección de testigos efectuada, incidiendo en que la adopción de un testigo de cierta antigüedad no desvirtúa el estudio de mercado realizado, al haberse aplicado por la CVC los correspondientes coeficientes de homogeneización por antigüedad y estado de conservación, sin que tampoco quepa efectuar reparo alguno en cuanto a su localización.

Por su parte, el Ayuntamiento de Las Palmas de Gran Canaria cuestiona el informe pericial aportado por el recurrente, argumentando que en el mismo se establece una superficie residencial construida de 519,13 m², sin determinar el tipo de promoción a realizar, por lo que centra la búsqueda de comparables de viviendas de unos 130 m² al considerarla como tipología predominante del entorno, si bien a la hora de homogeneizar considera una comparativa con viviendas de 110 m², sin que se indique si la tipología edificatoria en cuestión incluye garaje sobre o bajo rasante. Alega, también, que el estudio de mercado de la pericial se basa en un muestreo de su propia base de datos, sin justificar la documentación utilizada relativa a los testigos de mercado seleccionados, por lo que ni se motivan ni se justifican los mismos, tal y como establece el RD 1492/2011.

Como ha quedado expuesto, objeta, en primer lugar, la parte actora que el estudio de mercado realizado por la CVC atienda a comparables de vivienda colectiva, cuando debiera ser de viviendas unifamiliares, que es la tipología predominante del ámbito espacial homogéneo.

Al respecto, el acuerdo impugnado razona que "La Norma Zonal B considera como uso cualificado el uso de vivienda, en su categorías de unifamiliar o colectiva, es por ello que se ha realizado un estudio de mercado para determinar la tipología edificatoria que atiende al principio de mayor y mejor uso, siendo este el Edificio de Viviendas Colectivas".

El criterio de la CVC se considera razonable, pues permitiendo la ordenanza zonal las dos tipologías de viviendas (unifamiliar y colectiva), lo acertado es que se opte por el que se considera que es el producto más rentable para un promotor medido. Y es que, como argumenta la Letrada de la Comunidad Autónoma en su escrito de conclusiones, "la vivienda unifamiliar podrá ser más cara que la colectiva, pero al promotor que edifica una vivienda en el suelo a valorar vende eso nada más, una sola vivienda. Sin embargo, si la edificación es vivienda colectiva, vende más, tiene más productos que ofrecer en el mercado, y aunque el precio individual sea inferior, no cabe duda de que la ganancia es mayor si multiplicamos por 3 ó 4 viviendas. La rentabilidad está fuera de toda duda en el producto de vivienda colectiva".

Frente a lo expuesto, la pericial aportada por la actora no acredita que el criterio de la CVC sea erróneo. La perito considera que el estudio de mercado debe efectuarse atendiendo a una tipología de vivienda unifamiliar que, según afirma, es la mayoritaria en el ámbito espacial homogéneo, pero no rebate con con argumentos sólidos el criterio de la CVC.

Y en cuanto al concreto estudio de mercado realizado por la perito, el mismo carece del necesario rigor técnico. En primer lugar, como se desprende del informe aportado, el estudio se realiza sobre un muestreo obtenido de su propia base de datos, habiendo manifestado la Sra. Eloisa en el trámite de ratificación de su informe que su única fuente de consulta es telefónica, lo que unido a que no se acompañó al informe las hojas de testigos de mercado y que alguno de ellos figura sin número de gobierno, lo que impide su exacta localización, cabe concluir que el estudio de mercado realizado no se basa en una fuente cierta y segura al no poder ser contrastada. Además, aunque la perito refirió haber descontado el 5% del factor de negociación, y el precio del garaje en el único testigo que contaba con dicho anexo, lo cierto es que ello no consta debidamente justificado en el informe, contando únicamente a este respecto con las meras manifestaciones realizadas por su autora en el acto de ratificación.

Se cuestiona, por otro lado, que la CVC utilizara testigos posteriores a la fecha de valoración y que actualizara los mismos a fecha 2013 a partir del Índice de Precios de Vivienda, obteniendo, de esta manera, un dato menos preciso que si se obtuvieran a dicha fecha. Sin embargo, consta en el acuerdo que la CVC procedió a homogeneizar las muestras tomadas aplicando los factores de corrección oportunos, obteniendo valores bastante homogéneos, sin que se haya acreditado incorrección o imprecisión alguna en el resultado alcanzado.

En consecuencia, la valoración de mercado que realiza la CVC se considera correcta.

QUINTO.- Sobre el factor K.

Conforme establece el Art. 22.2 del Reglamento de Valoraciones del Suelo, el coeficiente K "pondera la totalidad de los gastos generales, incluidos los de financiación, gestión y promoción, así como el beneficio empresarial normal de la actividad de promoción inmobiliaria necesaria para la materialización de la edificabilidad". Y, añade el precepto que:

"Dicho coeficiente K, que tiene con carácter general un valor de 1,40, podrá ser reducido o aumentado de acuerdo con los siguientes criterios:

a) Podrá reducirse hasta un mínimo de 1,20 en el caso de terrenos en situación de urbanizado destinados a la construcción de viviendas unifamiliares en municipios con escasa dinámica inmobiliaria, viviendas sujetas a un régimen de protección que fije valores máximos de venta que se aparten de manera sustancial de los valores medios del mercado residencial, naves industriales u otras edificaciones vinculadas a explotaciones económicas, en razón de factores objetivos que justifiquen la reducción del componente de gastos generales como son la calidad y la tipología edificatoria, así como una menor dinámica del mercado inmobiliario en la zona.

b) Podrá aumentarse hasta un máximo de 1,50 en el caso de terrenos en situación de urbanizado destinados a promociones que en razón de factores objetivos como puedan ser, la extraordinaria localización, la fuerte dinámica inmobiliaria, la alta calidad de la tipología edificatoria, el plazo previsto de comercialización, el riesgo previsible, u otras características de la promoción, justifiquen la aplicación de un mayor componente de gastos generales".

En el presente caso, el acuerdo de la CVC aplica un coeficiente K de 1,40, es decir, el establecido con carácter general, coeficiente que la parte recurrente considera excesivo, en atención a la escasa dinámica del mercado inmobiliario de la zona característica del año de referencia de la valoración (2013), tal y como se motiva en el informe pericial aportado, que considera justificado una reducción del coeficiente hasta 1,25 .

La Comunidad Autónoma se opone a dicha pretensión argumentando que la misma no se encuentra debidamente justificada. Destaca que el Reglamento establece la reducción como una posibilidad cuando se trate de un municipio de escasa dinámica inmobiliaria, lo que no acontece en el municipio de Las Palmas de Gran Canaria, donde el mercado inmobiliario nunca ha estado estancado, siendo prueba de ello que las muestras seleccionadas son todas del mismo municipio, no habiendo dificultad para su obtención ni como vivienda colectiva ni como vivienda unifamiliar.

Vistas las explicaciones ofrecidas en el informe pericial aportado por la parte recurrente, considera esta Sala que no ha quedado debidamente justificada la reducción del coeficiente k pretendido por dicha parte, pues el mismo se fundamenta en meras referencias genéricas a la crisis inmobiliaria y a la existencia de un exceso de stock de viviendas, y no en un estudio de la realidad del mercado inmobiliario de la zona. Nos encontramos, por tanto, ante un simple criterio de apreciación de la perito que no desvirtúa el parecer de la CVC, por lo que el motivo de impugnación analizado debe ser desestimado.

SEXTO.- Sobre los costes de construcción.

En este apartado, el recurrente se muestra conforme con los criterios de la CVC para valorar el coste de construcción en base al Módulo Básico de la Construcción correspondiente al municipio de Las Palmas de Gran Canaria actualizado a fecha de 2013, discrepando únicamente con el coeficiente a considerar, pues la CVC toma el coeficiente 1.1.24 de 1,00 para viviendas colectivas en manzana cerrada, cuando la parte entiende que es de aplicación un coeficiente 1,15 correspondiente a la tipología constructiva residencial "viviendas unifamiliares de carácter urbano en línea o manzana cerrada 4", establecido en la norma 20 del RD 1020/1993, al considerar un estudio de viviendas unifamiliares en lugar de colectivas.

Pues bien, habiéndose reputado correcta la tipología de vivienda seleccionada por la CVC como hipotética edificación a construir en la parcela, y siendo el coeficiente aplicado el correspondiente a dicha tipología de vivienda, procede desestimar la impugnación efectuada por la parte en relación a los costes de construcción.

SÉPTIMO- Sobre los gastos de urbanización.

Alega el recurrente que no procede restar al valor del suelo los eventuales costes de urbanización de la ejecución de las supuestas obras que pudiera requerir dotar al suelo, toda vez que dichas obras serían de tan poca transcendencia que están claramente subsumidas en las obras de edificación ya tenidas en cuenta en la valoración y, en el peor de los casos, solamente serían requeridas para alcanzar la condición de solar. Añade que, aunque se considere que en el suelo de que se trata no concurre alguno de los servicios urbanísticos necesarios para que adquiera la condición de solar, el suelo continúa poseyendo la naturaleza de suelo urbano consolidado por la urbanización, no siendo necesario desarrollar actuaciones sistemáticas dada las dimensiones de la parcela, por lo que concluye que en modo alguno cabe deducir los costes de urbanización aplicados por la CVC de 45 €/m², asimilable a un suelo urbanizable, considerando procedente aplicar unos costes de urbanización solamente para alcanzar la condición de solar, a razón de 26,67 €/m², conforme al dictamen pericial aportado.

El acuerdo de la CVC justifica los gastos de urbanización señalando que "los terrenos a expropiar no tienen frente a ningún vial y que, para ejecutar la hipotética promoción, se han parcelar dichos terrenos y se ha de ejecutar la urbanización". Las fotografías insertas en el acuerdo reflejan la realidad física de la finca expropiada, pudiendo advertirse que se trata de una pieza de terreno sin transformar y que la puesta en marcha de la hipotética promoción inmobiliaria requeriría la ejecución de obras de urbanización.

Frente a ello, el informe pericial aportado por la parte actora no desvirtúa la presunción de acierto del acuerdo impugnado, limitándose el mismo a considerar que únicamente deberían descontarse los gatos propios de urbanización de un suelo urbano consolidado (ejecución de acera y conexiones a redes de distribución), pero sin aportar prueba alguna de los servicios con que cuenta la parcela. Y es que el hecho de que el suelo esté formalmente clasificado como suelo urbano consolidado no implica que la parcela sea un solar edificable o que se encuentre urbanizada, siendo a estos efectos clarificadoras las fotografías insertas en el acuerdo de la CVC a las que se ha hecho mención.

OCTAVO.- Sobre el coeficiente corrector F de inedificabiliad temporal.

La CVC aplica sobre el valor total del suelo obtenido un coeficiente corrector de 0,60 que minora el justiprecio, en aplicación de la Norma 10 del Real Decreto 1020/1993 de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, que establece que:

"Coeficiente F). Inedificabilidad temporal.

En caso de parcelas o subparcelas no edificadas que por circunstancias urbanísticas o legales, debidamente justificadas, resulten total o parcialmente inedificables, y mientras subsista esta condición, se aplicará a la parte afectada el coeficiente 0,60, salvo que dichas circunstancias hayan sido tenidas en cuenta en la ponencia de valores correspondiente".

Como fundamento de la aplicación de dicho coeficiente corrector, señala el acuerdo impugnado que: "Dado que los terrenos a expropiar no tienen frente a ningún vial, al ubicarse en el interior de la manzana, no siendo, con ello posible el acceso rodado, el acceso peatonal y el acceso a las acometidas de las distintas instalaciones, y generando que la finca sea inedificable, se ha considero aplicar el coeficiente corrector F de 0,60 establecido en la Norma 10 del Real Decreto 1020/1993 de 25 de junio".

Ahora bien, como acertadamente advierte la parte recurrente la norma en la que se ampara la CVC no es de aplicación al caso, ya que no se trata de obtener el valor catastral del inmueble, habiendo manifestado la jurisprudencia que el Real Decreto 1020/1993 no es de aplicación en el ámbito expropiatorio, tras la entrada en vigor del Reglamento de Valoraciones aprobado por el Real Decreto 1942/2011 ( STS de fecha 23 de marzo de 2022 (recurso 2136/2021)).

Procede, por tanto, acoger en este extremo el recurso interpuesto.

NOVENO.- Por todo cuando antecede, procede la estimación parcial del recurso interpuesto, y, en consecuencia, anulamos el Acuerdo de la CVC únicamente en los extremos relativos a: (I) la edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo, debiendo descontar del denominador de la fórmula del art. 21 del R.D. 1492/2000 la superficie de los espacios dotacionales que no están ejecutados, debiendo contar únicamente la superficie de dicho ámbito que es susceptible de aprovechamiento lucrativo; y (II) la aplicación del coeficiente corrector de 0,60 establecido en la Norma 10 del Real Decreto 1020/1993 de 25 de junio, confirmando el resto del acto administrativo impugnado, por lo que la fijación del justiprecio deberá ser calculado de conformidad con lo anteriormente declarado.

DÉCIMO.-. En materia de costas, al haber sido estimadas parcialmente las pretensiones del recurrente, no procede su imposición a ninguno de los litigantes, de conformidad con lo establecido en el Art. 139.1 de la LJCA, en la redacción dada por la Ley 37/2011, de medidas de agilización procesal.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,