Sentencia Contencioso-Administrativo 690/2022 Tribunal Superior de Justicia de Comunidad Valenciana . Sala de lo Contencioso-Administrativo, Rec. 129/2019 de 15 de diciembre del 2022

PRIMERO.- Es objeto del presente recurso el Acuerdo del Jurado Provincial de Expropiación (en adelante JPE) de Valencia de 9 de abril de 2019, dictado en el expediente de justiprecio NUM000, del proyecto 827/2017, URBANIZACION000.

El Ayuntamiento de Rafelguaraf interpuso recurso de reposición que fue desestimado por Acuerdo de 16 de julio de 2019.

SEGUNDO.- Los propietarios (actores en el recurso 129/2019) alegan, en síntesis, los siguientes motivos de impugnación:

i. errónea delimitación del ámbito espacial homogéneo;

ii. Error en el cálculo de la edificabilidad media;

iii. Errónea fijación del valor de repercusión en 40€/m2t por aplicar indebidamente el Valor de construcción;

iv. Erróneo descuento de 6€/m2 de concepto de cargas de urbanización

Por todo ello solicita que se dicte sentencia por la que se declare contrario a derecho el Acuerdo del JPE y se reconozca el derecho de la parte a un nuevo justiprecio en los términos que solicita más los intereses y costas

TERCERO.- El Ayuntamiento de Rafelguaraf (demandante en el recurso 238/2019) alega en su demanda dando por reproducidos lo argumentos que expuso en el recurso de reposición, considerando que existe un error al valorar el suelo urbano no edificado y con parte de la urbanización pendiente de ejecutar. Considera que el Valor en venta (Vv) el JPE lo fija en 918€/m2 mientras que el Ayuntamiento en 909€/m2, atendiendo a la valoración efectuada por el arquitecto. A continuación, considera desorbitada la valoración efectuada por la propiedad.

CUARTO.- El Abogado del Estado se opone a ambas demandas.

Con referencia a la demanda interpuesta por los propietarios citando la doctrina referida a la presunción de acierto de los Acuerdos de JPE y en cuanto a los intereses, se remite a los artículos 52.8, 56 y 57 LEF.

Con referencia a la demanda interpuesta por el Ayuntamiento de Rafelguaraf, se opone a sus pretensiones señalando que el Vv aparecen justificados en el informe del vocal técnico, sin que el Ayuntamiento haya desvirtuado la presunción de acierto.

QUINTO.- El Ayuntamiento de Rafelguaraf se opone, por su parte, a la demanda de los propietarios, reiterando lo ya expuesto en su demanda relativo a la desorbitada valoración, señalando que el ámbito espacial homogéneo es la Unidad de Ejecución Noroeste-Norte-Nordeste de las NNSS de Rafelguaraf. Asimismo, se opone al Valor de repercusión, considerando que carece de justificación y, por último, señala que es un hecho falso que estemos ante una finca en zona urbanizada, pues precisamente la falta de urbanización es lo que provoca la expropiación de ese medio vial.

Los propietarios, por la suya, se oponen también al recurso interpuesto por el Ayuntamiento. Se alega desviación procesal, pues en el recurso de reposición lo recurrido era el Vv, mientras que e la demanda se señala que el JPE ha incurrido en error al valorar el suelo urbano y al calcular la renta potencial. También plantea la falta de legitimación del Alcalde para interponer el recurso potestativo de reposición, pues tal decisión ha de ser adoptada por el Pleno.

Entrando ya a la contestación de las cuestiones planteadas por el Ayuntamiento en su demanda, la propiedad, tras indicar que estamos en suelo urbano con situación básica de urbanizado, alega que el Ayuntamiento no ha desvirtuado la presunción de acierto del JPE, considerando que aplica una legislación incorrecta, no se obtienen los valores reales y la fecha de valoración es incorrecta.

SEXTO.- Pues bien, así planteada la cuestión, procede rechazar, con carácter previo, las dos causas de inadmisión planteadas por la propiedad respecto del recurso interpuesto por el Ayuntamiento.

En efecto, en primer lugar no existe desviación procesal. Como tenemos dicho en esta Sala (por todas, Sentencia 395/2019, de 28 de junio, recurso nº 179/2017): concurre desviación procesal, de conformidad con la doctrina jurisprudencial tradicional, cuando se plantean en sede jurisdiccional cuestiones nuevas -no motivos- respecto de las que la Administración no tuvo ocasión de pronunciarse en vía administrativa, estando vedado a los órganos jurisdiccionales hacer pronunciamiento alguno sobre las peticiones o pretensiones que no fueron objeto del procedimiento administrativo, al efecto de no alterar la función esencialmente revisora de la jurisdicción contencioso- administrativa sobre la actuación administrativa. Es decir, cabe apreciar desviación procesal cuando se produce una mutación objetiva en el contenido del recurso contencioso con relación a lo solicitado en el procedimiento administrativo

En el presente caso, si acudimos al expediente administrativo, observamos que el recurso de reposición interpuesto por el Ayuntamiento (folio 164 y ss) es sustancialmente idéntico al contenido de la demanda (incluso hay párrafos completamente coincidentes) y basta ver la pretensión fijada tanto en el recurso de reposición como en el suplico de la demanda para comprobar que la pretensión es la misma.

En segundo lugar, como ya se resolvió por auto de fecha 19 de noviembre de 2020, dado el carácter subsanable de la falta de legitimación alegada, al aportarse el Acuerdo del pleno de 12 de noviembre de 2020, tampoco concurre la causa de inadmisión alegada por la propiedad.

SÉPTIMO.- Entrando a conocer sobre el fondo del asunto, hay que comenzar indicando que, según proclama constante Jurisprudencia, que por conocida resulta innecesaria su cita, los acuerdos de los Jurados merecen ser acogidos con el crédito y autoridad que se desprende de su doble composición técnico-jurídica y de su permanencia y estabilidad, lo cual, si bien no es óbice alguno para que los Tribunales puedan ordenar la nulidad de sus decisiones, para ello tiene que producirse una infracción de preceptos legales o un error o disconformidad patente con elementos de juicio que obren en el expediente o fueren aportados a los autos, gozando dichos organismos de la Administración Pública de cierta discrecionalidad técnica, a fin de determinar y concretar con exactitud el justo valor de los bienes expropiados, pudiendo hacer uso para lograrlo de las facultades previstas en el art. 43 de la Ley de Expropiación Forzosa , aportando sus miembros los conocimientos adquiridos por la diversa experiencia de cada uno de ellos; si no existe prueba que ante la jurisdicción contencioso-administrativa destruya las apreciaciones que hace el Jurado, ha de estarse a cuanto éste decidió, porque el recurso es un proceso a un acto que goza de la presunción de acierto.

OCTAVO.- Analicemos el acuerdo del JPE.

El mismo parte de los siguientes datos:

Nº Finca del proyecto: 9

Término municipal: Rafelguaraf

Identificación catastral: Parte de la parcela NUM001 en Polígono: NUM002 Parcela: NUM003

Clasificación urbanística: Suelo urbano

Situación básica del suelo: urbanizado

Superficie total de la finca: 388,60 m²

Superficie expropiada: 388,60 m²

Fecha de valoración: 16-11-2018

A continuación, establece los siguientes parámetros:

* Edificabilidad: edificabilidad media, obtenida aplicando las reglas fijadas por el artículo 20 del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo 2011, es de 1,48878 m2t/m2s.

* Valor Repercusión Suelo: 918,00 €/m2t / 1,20 - 725,00 €/m2t = 40,00 €/m2t, siendo Vv 918€/m2t el Vv, 1,20 el coeficiente K y 725€/m2t el Vc

* VS = 40,00 €/m2t x 1,48878 m2t/m2s = 59,55 €/m2

* Valor del suelo, descontados los deberes y cargas pendientes:

Vso = 59,55 €/m2s - 6,00 €/m2s x (1 + 0,00218 + 0,08) = 53,05 €/m2s

La valoración del suelo que obtiene es: 388,60m² x 53,05 €/m² = 20.615,23 €

Se le añade el 5% del premio de afección y arroja un total de justiprecio de 21.645,99 €

NOVENO .- La propiedad, como antes se ha expuesto, discrepa de 4 conceptos: delimitación del ámbito espacial homogéneo, cálculo de la edificabilidad media, aplicación indebida del Vc y erróneo descuento de cargas de urbanización.

Junto con la demanda aporta tres informes periciales distintos elaborado por el mismo perito (Sr. Hermenegildo) con el fin de desvirtuar la presunción de cierto a la que antes se ha hecho referencia, dado que la carga de la prueba, de conformidad con e artículo 217 LEC, le corresponde a la parte actora.

En el primero de ellos se señala el JPE sigue el criterio del Ayuntamiento, el cual adopta como ámbito espacial homogéneo una Unidad de Ejecución en la que no está incluida la parcela objeto de valoración, y como edificabilidad media el índice de aprovechamiento establecido supuestamente para dicha UE de 1'48878m2t/m2s. A ello añade que no aporta los mínimos datos identificativos y justificativos de la existencia, aprobación, delimitación y ubicación de dicha UE Noroeste-Norte-Noreste. También indica que si la UE de la que habla la hoja de aprecio municipal se ha incorporado íntegramente en el casco urbano de Rafelguaraf (el cual resulta homogéneo en toda su extensión) a fecha de valoración, carece de lógica esta artificial diferenciación.

Por ello, en el apartado 5.1 del informe adopta como Ámbito Espacial Homogéneo (AEH) en que se halla la parcela objeto de estudio la totalidad del casco urbano del Rafelguaraf, e indica que en el caso del AEH en que se ubica la parcela objeto de estudio se suprimirá el área tanto de la Unidad de Ejecución Noroeste-Norte-Noreste previamente estudiada, como de la Unidad de Actuación 1, situada al noreste del casco urbano del municipio.

Asimismo, la parte solicitó y así se declaró pertinente, la práctica de prueba pericial judicial, siendo designada la arquitecta doña Lina. En su dictamen, a los folios 15 y ss. delimita el AEH señalando que el mismo sería el área delimitada por la Avinguda de Les Corts Valencianes, la Ronda dels Furs Valencians, la Avinguda de la Ribera, el carrer Major y el Carrer Sant Roc. Parte de la consideración de que no ha tenido acceso a ninguna documentación con la delimitación exacta del AEH a la que pertenecería la parcela, por lo que acude la perito a los ámbitos o unidades de actuación ya definidos

En el informe municipal de valoración, folio 54 del expediente, se señala que:

Como ámbito espacial homogéneo se adopta el de la Unidad de Ejecución Noroeste-Norte-Nordeste en la que se encuentra la otra mitad del vial objeto de expropiación, y de la que debió formar parte.

El aprovechamiento establecido para la U.E. de referencia es de 1,48878m²t/m²suelo ( 0,595515 m²s/m²s x 2,5 m²t/m²s) Es evidente que si se hubiese incluido este medio vial de la "Avinguda de les Corts Valencianes" y el otro medio correspondiente a la Avinguda de les Furs Valencianes" en la U.E., el aprovechamiento bajaría sensiblemente al aumentar la superficie del ámbito sin aumentar su aprovechamiento bruto.

Pues bien, valorando la prueba obrante en autos, el motivo se rechaza. La sentencia del Tribunal Supremo de 24 de noviembre de 2021- ECLI:ES:TS:2021:4440 interpreta el art. 24.1.a) del TRLS 2008 (actual 37.1.a) TRLSRU 2015):

(...) Por todo lo expuesto y dando respuesta a la cuestión de interés casacional planteada en el auto de admisión ha de entenderse que, a los efectos de la expropiación, para el cálculo de la edificabilidad media, ex artículo 24.1.a) del TRLS 2008 (actual 37.1.a) TRLSRU 2015), en el supuesto de suelos urbanizados sin aprovechamiento específico, habrá de estarse al aprovechamiento del ámbito espacial homogéneo que, atendido el proceso de urbanización que en cada caso se haya seguido, se plasme y reconozca en la ordenación urbanística como susceptible de patrimonialización o que efectivamente se haya patrimonializado (...).

Pone de relieve la sentencia que:

" de esta manera, mediante la aplicación de esta fórmula, a las parcelas dotacionales en suelo urbanizado les corresponderá una edificabilidad, a los solos efectos de su valoración, muy semejante o análoga a la de las parcelas edificables próximas que estén integradas en el mismo Ámbito Espacial Homogéneo, lográndose así un equilibrio más justo en la distribución de beneficios y cargas al comparar las parcelas con edificabilidad asignada (edificables) y las que no la tienen asignada (dotacionales) integradas en el mismo Ámbito Espacial Homogéneo".

El artículo 20.3 del Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo, aprobado por Real Decreto 1492/2011, establece que: "Se entiende por ámbito espacial homogéneo, la zona de suelo urbanizado que, de conformidad con el correspondiente instrumento de ordenación urbanística, disponga de unos concretos parámetros jurídico-urbanísticos que permitan identificarla de manera diferenciada por usos y tipologías edificatorias con respecto a otras zonas de suelo urbanizado, y que posibilita la aplicación de una normativa propia para su desarrollo".

Ello supone, cuando la finca expropiada no tenga ningún aprovechamiento privado, estar a los parámetros urbanísticos (edificabilidad media y uso mayoritario) de las fincas situadas en su entorno, entendido como aquella zona con una ordenación urbanística homogénea y diferenciada del resto.

Esto es lo que hace el JPE, sin que quepa tomar como AEH, como hace el perito de parte, todo el casco urbano del pueblo de Rafelguaraf, pues no se acredita (ni se justifica) que la zona escogida por el perito de parte sea homogénea. Asimismo, la solución que ofrece la perito judicial tampoco resulta ajustada a lo anteriormente expuesto.

DÉCIMO.- Pasemos a analizar la segunda de las alegaciones de la propiedad, relativa a la existencia de error en el cálculo de la edificabilidad media.

La propiedad considera que el acuerdo del JPE comete dos errores: no se hace a fecha de valoración y en la hoja de aprecio municipal no se aplica la fórmula del artículo 21 del Reglamento de Valoraciones.

Según el perito de parte (apartado 6 de su informe) la edificabilidad media sería de 2,8423m2t/m2s. Para ello toma una superficie de 49.840,83m2s. En cuanto a la edificabilidad objetiva, se dice que en las 10 de las 13 manzanas se fija en 3 las alturas máxima edificables, mientras que en las otras 3 se grafía un patio de manzana y tras efectuar cálculos sobre la Manzana 7, obtiene una edificabilidad de 86.591,89m2t, y determina una superficie dotacional de 19.375,88m2s.

Veamos el informe de la perito judicial. Vemos que parte de una superficie distinta (atendiendo a lo establecido en el fundamento anterior) y se limita a multiplicar por 3 el total de la superficie destinada a residencial.

Tampoco fija ninguna superficie dotacional pública en el primer informe, mientras que en el segundo incluye 20.039m2.

En el informe aportado por el Ayuntamiento y que obra en el expediente administrativo se establece lo siguiente:

El aprovechamiento establecido para la U.E. de referencia es de 1,48878m²t/m²suelo ( 0,595515 m²s/m²s x 2,5 m²t/m²s)

Es evidente que si se hubiese incluido este medio vial de la "Avinguda de les Corts Valencianes" y el otro medio correspondiente a la Avinguda de les Furs Valencianes"

en la U.E., el aprovechamiento bajaría sensiblemente al aumentar la superficie del ámbito sin aumentar su aprovechamiento bruto.

No obstante se establece un aprovechamiento de cálculo de 1,48878 metros cuadrados de techo por cada metro cuadrado de suelo, referidos al uso residencial

(uso predominante según 2/2008 y NNSS de Rafelguaraf)

Dicho lo cual, más allá de la cita errónea (por motivos temporales) del Decreto 2/2008, que no afecta al cálculo, se considera por la Sala que la edificabilidad establecida por el JPE no es ajustada al artículo 21 del RD 1493/2011 el cual establece:

"A los efectos de lo dispuesto en el apartado tercero del artículo anterior, para determinar la edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo se aplicará la siguiente expresión:

Siendo:

EM = Edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo, en metros cuadrados edificables por metro cuadrado de suelo.

Ei = Edificabilidad asignada a cada parcela i, integrada en el ámbito espacial homogéneo, en metros cuadrados edificables por metro cuadrado de suelo.

Si = Superficie de suelo de cada parcela i, en metros cuadrados.

VRSi = Valor de repercusión del suelo correspondiente al uso asignado a cada parcela i, en euros por metro cuadrado de edificación.

VRSr = Valor de repercusión del suelo correspondiente al uso de referencia adoptado por la legislación urbanística para la comparación con el resto de usos, en euros por metro cuadrado de edificación.

SA = Superficie de suelo del ámbito espacial homogéneo, en metros cuadrados.

SD = Superficie de suelo dotacional público existente en el ámbito espacial homogéneo ya afectado a su destino, en metros cuadrados".

Sobre cómo calcular esa edificabilidad media en el ámbito espacial homogéneo, ya se pronunció la Sentencia del Tribunal Supremo, Pleno de la Sala de lo Contencioso-Administrativo de 15 de julio de 2.013, dictada en el recurso ordinario núm. 312/2012, y lo hizo con ocasión de la impugnación por el Ayuntamiento de Valencia, concretamente de la formula contemplada en el citado art. 21 del RD 1492/2011, y lo hace con el siguiente tenor:

"TERCERO.- Todo la impugnación este precepto se hace descansar en la toma en consideración, como elemento integrado en el denominador/divisor y a efectos de su sustracción de la superficie de suelo del ámbito espacial homogéneo, en metros cuadrados, de la superficie de suelo dotacional público existente en el ámbito espacial homogéneo ya afectado a su destino, en metros cuadrados....

La parte está cuestionando la posibilidad de que para el cálculo de la edificabilidad media del Ámbito Espacial Homogéneo pueda emplearse, detrayéndolo, ese elemento -SD-, y toda su exposición se concreta en que con ello se está alterando el contenido propio de la edificabilidad media de terrenos dotacionales pendientes de adquisición que, a su juicio y por asimilación con el sistema establecido por el PGOU de Valencia y por manifestar que es el contemplado en la Ley vigente, debe ser el resultado de dividir las edificabilidades destinadas a cualquier uso lucrativo entre la superficie total del ámbito de actuación considerado, sin detraer de ésta la correspondiente a suelo dotacional ya adquirido o afectado a su destino, ello porque lo contrario determinaría que el expropiado vería incrementada notablemente su edificabilidad sin haber realizado ninguna actuación positiva de ejecución del planeamiento, máxime cuando ello (la detracción de superficie de suelos dotacionales ya afectados a su destino) se hace sin que en el dividendo/numerador de la fórmula se detraiga la edificabilidad ya materializada. Es decir, trata de hacer valer un diferente posicionamiento con justificación exclusiva en las previsiones de su planeamiento.

La Administración General del Estado se opone a este planteamiento apoyándose en la sentencia de la Sala Tercera, sección sexta, del Tribunal Supremo de 11 de junio de 2007 (recurso de casación nº 554/2004 ) en cuanto establece que el aprovechamiento establecido en el planeamiento (1m2/m2) para uso dotacional no puede reputarse aprovechamiento lucrativo. Añade que para calcular la edificabilidad media de una parcela que no la tiene asignada en el plan habrá que excluir la superficie de aquellas parcelas dotacionales que ya pertenecen a la Administración actuante y cuya edificabilidad es cero, sin que ello pueda provocar el efecto inflacionista denunciado.

Así pues y es importante volver a resaltarlo, la fórmula resulta de aplicación para determinar el primer elemento de valoración (edificabilidad o uso de referencia) de los terrenos que estando en situación básica de suelo urbanizado (que no está edificado, o en que la edificación existente o en curso de ejecución es ilegal o se encuentra en situación de ruina física) no tengan atribuida edificabilidad o uso privativo por la ordenación urbanística (normalmente, suelos calificados como dotacionales públicos). Y, cuando se alude a edificabilidad o uso lucrativo se está haciendo referencia a elementos urbanísticos netos, ya se atienda a edificabilidades, a superficies o a usos.

Como se ve, en su numerador/dividendo, la fórmula descrita no es otra cosa que la media de las edificabilidades de las distintas parcelas integradas en el Ámbito Espacial Homogéneo (Ei), ponderada tanto por la superficie de cada una de ellas (Si) como por el coeficiente que representa el valor de repercusión del suelo de cada parcela (VRSi) respecto del valor de repercusión del suelo correspondiente al uso de que se trate a efectos de comparación con otros usos (VRSr = el uso mayoritario o característico: el de mayor edificabilidad) -VRSi/VRSr-. Esta previsión es la clara consecuencia de que el valor económico del suelo de cada una de las parcelas puede ser diferente y por ello se exige la homogeneización con esos coeficientes de ponderación.

Es evidente y, de no ser por el planteamiento de la parte, sería innecesaria toda mención a ello, que en esta primera parte de la fórmula (dividendo/numerador) solo se computan parcelas del Ámbito Espacial Homogéneo con edificabilidad reconocida en la ordenación urbanística, es decir, los usos y sus respectivas intensidades asignadas al suelo y que son susceptibles de aprovechamiento y ejercicio privados. Así, es de resaltar cómo el artículo 20.3 del RV alude a "terrenos que no tiene asignada edificabilidad o uso privado", en clara referencia al aprovechamiento privativo. Esos son los únicos que se pueden cuantificar para su conversión en valores abstractos susceptibles de ser atribuidos a suelos que no tienen asignada edificabilidad en la ordenación urbanística y que, o no se computan o necesariamente aparecerán computados como "0". Es incorrecto por tanto el planteamiento de la parte actora en orden a que la fórmula detrae (de su divisor/denominador) la superficie de suelo dotacional ya adquirido y afectado a su destino -SD- cuando, por el contrario, no lo hace (la detracción) en su dividendo/numerador y respecto de la edificabilidad ya materializada.

Lógicamente, y analizando ya la segunda parte de la fórmula (divisor/denominador) esa media de edificabilidades homogeneizadas ha de ser dividida por la superficie del Ámbito Espacial Homogéneo (SA) descontándose la superficie de suelos dotacionales ya existentes y afectados a su destino (SD) y cuyo uso se pretenda mantener. Si no se hiciese así, tal y como postula el Ayuntamiento de Valencia, el resultado no sería otro que el atribuir edificabilidad a los suelos de dominio público ya existentes, actuación claramente contraria a derecho. En definitiva, en el divisor/denominador debe constar únicamente la superficie del Ámbito Espacial Homogéneo que es susceptible de aprovechamiento lucrativo.

Como consecuencia de todo lo anterior puede decirse que la finalidad de la fórmula de cálculo de la edificabilidad media en el Ámbito Espacial Homogéneo no es otra que el cálculo del aprovechamiento patrimonializable de terrenos que no lo tienen asignado por el planeamiento -atribución efectiva de usos e intensidades susceptible de adquisición privada-, es decir, la misma finalidad que la perseguida por el artículo 29 de la Ley del Suelo y Valoraciones 6/1998. La diferencia existente entre ambos preceptos radica en que mientras en el artículo 29 de la Ley 6/1998 se atendía al aprovechamiento resultante de la media ponderada de los aprovechamientos, referidos al uso predominante, del polígono fiscal en que a efectos catastrales estuviese incluido el terreno, en el artículo 24.1 del TRLS 2/2008 y en el artículo 21 del RV se alude a la edificabilidad media del ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías el planeamiento haya incluido a los terrenos, atendiendo al uso mayoritario.

De esta manera, mediante la aplicación de esta fórmula, a las parcelas dotacionales en suelo urbanizado les corresponderá una edificabilidad, a los solos efectos de su valoración, muy semejante o análoga a la de las parcelas edificables próximas que estén integradas en el mismo Ámbito Espacial Homogéneo, lográndose así un equilibrio más justo en la distribución de beneficios y cargas al comparar las parcelas con edificabilidad asignada (edificables) y las que no la tienen asignada (dotacionales) integradas en el mismo Ámbito Espacial Homogéneo.

Este es el criterio reiteradamente fijado por esta Sala Tercera, sección sexta, en las numerosas sentencias dictadas a la hora de aplicar e interpretar el artículo 29 de la Ley 6/1998 , siendo claro ejemplo de ello la dictada el día 11 de octubre de 2011 (recurso de casación nº 1596/2008).

En el caso analizado, como se señala en la demanda, el Ayuntamiento, en su informe de valoración, no ha seguido la fórmula, ni se motivan los elementos tenidos en cuenta, limitándose a aplicar el informe de valoración expedido por el Ayuntamiento de Rafelguaraf, el cual, como se ha señalado, no explica el criterio seguido ni aplicado la fórmula expuesta. En consecuencia, se estima el recurso y el JPE deberá dictar nueva valoración aplicando la tantas veces citada fórmula.

DÉCIMO PRIMERO.- El tercero de los motivos alegados por la propiedad hace referencia a la errónea fijación del valor de repercusión en 40€/m2t por aplicar indebidamente el Valor de construcción.

La propiedad considera erróneo el Vc en 725€/m2t. En el segundo de los informes del Sr. Hermenegildo se dice que el JPE no aporta datos que le han servido para llegar a esa cifra, y analiza, a continuación, la hoja de precio aportada por el Ayuntamiento, considerando errónea la fecha y la tipología edificatoria mayoritaria. A ello añade la existencia de duplicidad de gastos al incluir los propios del coeficiente k. El perito de parte fija unos costes de construcción de 617,97€/m2t.

La perito judicial toma 6 testigos y fija un Vc 666€/m2t. Como quedó demostrado en la vista de las aclaraciones, los testigos escogidos no son correctos, ni el sistema de homogeneizar los datos, por lo que las conclusiones de la pericial judicial se rechazan.

Antes de continuar con el desarrollo de la prueba sobre esta cuestión, la Sala considera conveniente poner de relieve lo resuelto por el Tribunal Supremo en su Sentencia de 23 de marzo de 2022, Sentencia: 363/2022, Recurso: 2136/2021, en los siguientes términos:

SEGUNDO.- Así planteado el recurso, se suscitan en el auto de admisión como cuestiones de interés casacional: "i) sí existe concurrencia de conceptos entre los gastos que han de considerarse para el cálculo del coeficiente K y los gastos que sirven para calcular el Vc, o, por el contrario, unos y otros responden a finalidades o criterios de valoración distintos; y, ii) sí, tras la entrada en vigor del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, es procedente la aplicación de la Orden ECO/805/2003."

La respuesta a la primera cuestión resulta del propio texto del art. 22.2 del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre , por el que se aprueba el Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo, que dispone al respecto:

"K = Coeficiente que pondera la totalidad de los gastos generales, incluidos los de financiación, gestión y promoción, así como el beneficio empresarial normal de la actividad de promoción inmobiliaria necesaria para la materialización de la edificabilidad.

Dicho coeficiente K, que tendrá con carácter general un valor de 1,40, podrá ser reducido o aumentado de acuerdo con los siguientes criterios:

a) Podrá reducirse hasta un mínimo de 1,20 en el caso de terrenos en situación de urbanizado destinados a la construcción de viviendas unifamiliares en municipios con escasa dinámica inmobiliaria, viviendas sujetas a un régimen de protección que fije valores máximos de venta que se aparten de manera sustancial de los valores medios del mercado residencial, naves industriales u otras edificaciones vinculadas a explotaciones económicas, en razón de factores objetivos que justifiquen la reducción del componente de gastos generales como son la calidad y la tipología edificatoria, así como una menor dinámica del mercado inmobiliario en la zona.

b) Podrá aumentarse hasta un máximo de 1,50 en el caso de terrenos en situación de urbanizado destinados a promociones que en razón de factores objetivos como puedan ser, la extraordinaria localización, la fuerte dinámica inmobiliaria, la alta calidad de la tipología edificatoria, el plazo previsto de comercialización, el riesgo previsible, u otras características de la promoción, justifiquen la aplicación de un mayor componente de gastos generales.

Vc = Valor de la construcción en euros por metro cuadrado edificable del uso considerado. Será el resultado de sumar los costes de ejecución material de la obra, los gastos generales y el beneficio industrial del constructor, el importe de los tributos que gravan la construcción, los honorarios profesionales por proyectos y dirección de las obras y otros gastos necesarios para la construcción del inmueble."

Se distingue, por lo tanto, entre los gastos y beneficio empresarial de la actividad de promoción, que se incluyen en el coeficiente K y los costes de ejecución, gastos y beneficio industrial del constructor, incluidos impuestos y honorarios profesionales relativos a la construcción, distinción entre promoción y construcción que se refleja por el legislador en la forma de delimitación de ambos conceptos. Así, en cuanto los gastos y beneficio industrial asociado a la actividad de promoción se computan globalmente mediante la aplicación de un coeficiente con carácter general de 1,40, con lo que se persigue una homogeneización que evite valoraciones injustificadamente divergentes, modulando el coeficiente a la baja en 0,20 y al alza en 0,10 cuando se justifique la concurrencia de las circunstancias señaladas expresamente en el propio precepto que afectan a la promoción de que se trate. Mientras que la determinación del valor de construcción no responde a un coeficiente preestablecido sino a la concreción en cada caso de los conceptos que lo componen a que se refiere el precepto.

Esta delimitación de conceptos incluidos en el coeficiente K y el Vc, junto con el distinto criterio para su determinación, pone de manifiesto la alteración y errónea valoración a la que se llega, tanto por el doble cómputo de un mismo concepto en el coeficiente K y el Vc, como por la consideración o inclusión en el que no corresponda, pues el coeficiente K viene preestablecido en la norma, mientras que la incorporación al Vc de un concepto propio del anterior altera el resultado o importe del mismo.

Ello lleva a concluir, en relación con la primera de las cuestiones planteadas en el auto de admisión, que no existe concurrencia de conceptos entre los gastos que han de considerarse para el cálculo del coeficiente K y los gastos que sirven para calcular el Vc, y que por el contrario, unos y otros responden a finalidades y criterios de valoración distintos.

Dicho lo cual, en la hoja de aprecio del Ayuntamiento acude a la vivienda en hilera (unifamiliar entre medianeras), calidad básica, promociones de menos de 20 viviendas de 3 plantas con aparcamiento en la 1 y vivienda en las dos plantas altas, obteniendo un Coste Unitario de Ejecución de 525,41€/m². El coste de contrata Cc = 1,19 CEM y los gastos de promoción en el 16%.

Así las cosas, es cierto, como sostiene la parte, que existe error en la fijación de la fecha (octubre de 2017), pues habría que estar a la de noviembre de 2018. Respecto de la tipología edificatoria mayoritaria, la prueba obrante en autos no desvirtúa lo resuelto por el JPE, pues la apreciación del perito de parte, según la cual "resulta mucho más característica del municipio la tipología residencial entre medianeras", no deja de ser una opinión meramente subjetiva sin soporte probatorio que la corrobore.

En consecuencia, se estima este motivo, si bien parcialmente, y el JPE debería dictar un nuevo acuerdo fijando el Módulo Básico de Edificación a la fecha de noviembre de 2018.

DÉCIMO SEGUNDO.- Resta por analizar, respecto de la demanda de la propiedad, la cuestión referida a los 6€/m2 en concepto de cargas de urbanización.

La actora sostiene que el JPE no justifica las supuestas cargas, y que la parcela no tiene ninguna(s) carga pendiente, adoptando aparentemente el dato redondeado de la hoja de aprecio municipal.

El tercero de los informes del Sr. Hermenegildo concluye que la parcela cuenta con todos los servicios necesarios por lo que no procede descuento alguno, y a ello añade que la TLR está indebidamente considerada.

En la hoja de aprecio del Ayuntamiento se indica lo siguiente tras las operaciones que constan:

Ga(s) tos Urbanización de cálculo = 10% x 62,40 = 6,24€/m²suelo

La perito judicial indica en su informe (folio 28 del segundo) que la franja de terreno carece de deberes y cargas pendientes par poder realizar la ejecución de la promoción.

Dicho lo cual, atendiendo a las pruebas obrantes, el motivo debe rechazarse y ello por cuanto nos encontramos ante una expropiación para la urbanización parcial de la Avenida de las Cortes Valencianas, lo que implica per se la existencia de cargas de urbanización pendientes.

Sentado lo anterior, la actora sostiene que existen errores en el cálculo. Para resolver esta cuestión hay que señalar que el art. 37.1.c) del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre , por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana -aplicable al caso de autos, dada la fecha a que viene referida la valoración como ya se ha dicho-, establece que en la valoración del suelo urbanizado que no esté edificado se descontará en su caso, de la cantidad resultante de aplicar a la edificabilidad atribuida el valor de repercusión del mismo, el valor de los deberes y cargas pendientes para poder realizar la edificabilidad prevista.

Por su parte, el art. 22.3 del RD 1492/2011 dispone que "En caso de parcelas que no se encuentren completamente urbanizadas o que tengan pendiente el levantamiento de cargas o el cumplimiento de deberes para poder realizar la edificabilidad prevista, se descontarán del valor del suelo determinado según el apartado 1 anterior la totalidad de los costes y gastos pendientes, así como el beneficio empresarial derivado de la promoción, de acuerdo con la siguiente expresión: VSo = VS - G . (1 + TLR + PR), siendo: VSo = Valor del suelo descontados los deberes y cargas pendientes, en euros. VS = Valor del suelo urbanizado no edificado, en euros. G = Costes de urbanización pendientes de materialización y otros deberes y cargas pendientes, en euros".

En este caso, el JPE adopta la fórmula prevista en la norma, y la parte se dedica a formular alegaciones respecto de la hoja de aprecio del Ayuntamiento, pues, según la parte "pudiera parecer que ha acogido los gastos de urbanización redondeados de la hoja de aprecio municipal", pero en ningún caso acredita que lo determinado por el JPE no sea ajustado.

Así, el JPE fija un Vs en 59,55€/m2s, los Gastos (G) en 6,00€/m2, 0,218 la Tasa Libre de Riesgo (TLR) y 8 la Prima de Riesgo (PR). De estos datos se consideran correctos el Vs y el G, no así la TLR. En efecto, la TLR, a los efectos de determinar el beneficio de la promoción en el Reglamento, será la última referencia publicada por el Banco de España del rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años. En cuanto a la prima de riesgo, a los efectos de determinar el beneficio de la promoción en el Reglamento, se fijará en función de los usos y tipologías correspondientes atribuidos por la ordenación urbanística, tomando como referencia los porcentajes establecidos en el cuadro del Anexo IV de este Reglamento en función del tipo de inmueble sin que pueda ser superior al porcentaje que se determine para el coeficiente corrector K establecido en el apartado 2 anterior, incluida la propia prima de riesgo como sumando de la totalidad de los gastos generales.

Siendo así que la TLR tiene que ser la de "la última referencia publicada por el Banco de España del rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años", esto es, la que se publicó en el BOE del 03.11.18, que fue del 0,189%, como con acierto señala el perito de parte.

En consecuencia, se estima parcialmente este motivo y el JPE tendrá que hacer un nueva valoración fijando como TLR 0,189%

DÉCIMO TERCERO.- Por último, la propiedad también solicita (folio 19 de su demanda) que el justiprecio devengará los intereses de demora, señalando los hitos y que a su vez sobre los intereses de demora se devengará el interés legal desde la interpelación judicial.

Sobre esta cuestión, Con relación a las expropiaciones urgentes, la regla octava del art. 52 de la Ley de Expropiación Forzosa establece que "en todo caso, sobre el justiprecio acordado definitivamente para los bienes objeto de este artículo, se girará la indemnización establecida en el art. 56 de esta Ley , con la especialidad de que será fecha inicial para el cómputo correspondiente, la siguiente a aquélla en que se hubiera producido la ocupación de que se trata", de manera que habrá de tenerse en cuenta que la ocupación tuvo lugar.

Y señala en su sentencia de fecha 10 de febrero de 2010 (rec. 278/06 ), que "...el dies a quo, a efectos del cómputo de los intereses por demora en la tramitación y pago del justiprecio en los procedimientos de urgente expropiación, es el siguiente a la fecha de la efectiva ocupación de los bienes o derechos - artículo 52.8 de la Ley de Expropiación Forzosa - hasta que el justiprecio determinado definitivamente en vía administrativa se paga, deposita o consigna eficazmente, sin que, por tanto, exista solución de continuidad entre los intereses del artículo 56 -demora en la fijación- y 57 -demora en el pago- de la Ley de Expropiación Forzosa , salvo que la ocupación tuviese lugar después de transcurridos seis meses de la declaración de urgencia, pues al entenderse cumplido con ella el trámite de declaración de necesidad de ocupación - artículo 52.1 de la Ley de Expropiación - el dies a quo será el siguiente a aquel en que se cumplan los seis meses de la declaración de urgencia, a menos que ésta no contuviese la relación de bienes o derechos expropiables"

En consecuencia procede declarar la procedencia del pago de los intereses de demora, por la beneficiaria, cuya determinación se realizará en ejecución de sentencia tomando como "dies a quo" a efectos de su cómputo el siguiente a la fecha de efectiva ocupación de bienes hasta el pago o consignación efectiva del justiprecio.

Se descarta que los intereses puedan devengar a su vez intereses, al prohibir el ordenamiento jurídico el anatocismo.

DÉCIMO CUARTO.- Pasamos a resolver las alegaciones que formula el Ayuntamiento de Rafelguaraf en su demanda. En su demanda, tras realizar unas alegaciones genéricas, discrepa (folio 6) en el valor en venta (Vv) que el JPE lo fija en 918,00€/m2 mientras que el Ayuntamiento considera que el adecuado es de 909,06€/m2.

En la hoja de aprecio del Ayuntamiento (folios 57 y ss del expediente) se señala lo siguiente:

Parte de datos de mercado de 2.017 obtenidos en los portales de Internet y para homogeneizar deduce un 5% de la oferta (coef =0,95 en la homogeneización y luego se tiene en cuenta la antigüedad, estado y la calidad alcanzando un Valor de mercado homogeneizado (2.018) = 901 €/m².

A continuación expone que:

Por otro lado, el Modulo VPNC (antigua VPO) para Rafelguaraf en 2.018 = 1.212,80€/m² útil lo que para m² construidos resulta: y según el art.9 del Decreto 90/2009 de 26 de junio del Consell , por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas de Protección Pública

VPNC = 1.212,80 x 0,75 = 909,06 €/m² construido

Coef. VPO/V Libre = 909,06/900,8 =1,009

Es decir actualmente el precio de mercado y el de protección oficial, se diferencian muy poco tendiendo a igualarse..

Se adopta por tanto el valor en venta de vivienda VPNC para JUNIO de 2.018 en Rafelguaraf: VM (de cálculo) = 909,06 €/m²

Pues bien, atendiendo a la escasa diferencia entre lo fijado por el JPE y lo señalado por la parte, se considera que dicha alegación debe ser rechazada pues no se aprecia por la Sala error en la determinación del Vv por parte del JPE, máxime teniendo en cuenta que la perito judicial incluso fija el Vv en un valor superior.

Como ya dijimos en nuestra Sentencia firme nº 327/2022 dictada en el recurso 239/2019, donde el recurrente era el propio Ayuntamiento de Rafelguaraf:

En último lugar, en cuanto al justiprecio del suelo urbanizado, el Ayuntamiento recurrente impugna el Vv aplicado por el Jurado y aduce que el que reseñó en su hoja de aprecio es más ajustado al valor del mercado local de suelo. Pero se trata nuevamente de una alegación carente de todo sustento probatorio que, en consecuencia, no puede ser acogida.

Lo expuesto determina que deba desestimarse íntegramente la demanda interpuesta por el Ayuntamiento de Rafelguaraf.

DÉCIMO QUINTO.- De conformidad con lo dispuesto en el artículo 139 LJCA, atendiendo a las circunstancias de hecho expuestas, considerando la existencia de dudas al respecto, y al tratarse de una estimación parcial de una de las demandas, no ha lugar a imponer costas.

Por cuanto antecede,