Sentencia Contencioso-Administrativo 580/2023 Tribunal Superior de Justicia de Comunidad Valenciana . Sala de lo Contencioso-Administrativo, Rec. 421/2022 de 07 de junio del 2023

PRIMERO.- El presente recurso contencioso-administrativo se ha interpuesto por Dª. Tatiana contra la resolución de 31-1-2022 del Tribunal Económico-Administrativo Regional de la Comunidad Valenciana, desestimatoria de la reclamación NUM000, planteada contra el Acuerdo de 14-8-2014 de la Gerencia Territorial del Catastro de Alicante, dictada en el procedimiento de rectificación de errores, por el que se fija un nuevo valor catastral de 2014 de 125.268,45 euros al inmueble de la actora sito en El Campello, AVENIDA000 NUM001, con referencia catastral nº NUM002.

SEGUNDO.- La parte actora articula su pretensión estimatoria de la demanda en los siguientes motivos:

-Del necesario examen de la Ponencia de Valores del municipio de El Campello de la que parten los valores catastrales impugnados.

No supone una impugnación indirecta de la misma, que por razones de orden procesal y competencial, compete a otros órganos, sino en la medida en que los valores catastrales individualizados se determinan en aplicación directa de los parámetros contenidos en la Ponencia, es necesario analizar si dichos parámetros se ajustan a derecho.

La actora tiene la facultad de poner de manifiesto los vicios de la Ponencia de Valores que inciden directamente en la determinación de los valores catastrales, siendo el valor de mercado el punto de partida para el establecimiento del valor catastral por lo que debería estar suficientemente justificado en la Ponencia de Valores, siendo necesario el estudio de mercado previo a la elaboración de la Ponencia de Valores que se basa en la norma 23 del RD 1020/1993.

-Los defectos de la Ponencia de Valores determinan la nulidad de los valores catastrales.

La recurrente ha presentado un informe informe del arquitecto técnico D. Sebastián, que respecto las muestras utilizadas en el estudio de mercado, señala que sostienen una serie de incongruencias que hacen dudar de la veracidad de las muestras recogidas en el mismo, estando algunas de ellas fechadas con posterioridad a la redacción de la ponencia de valores, las muestras recogidas en el estudio de mercado no han podido ser identificadas por la actora, pues las referencias catastrales consignadas no coinciden con los inmuebles cuyas muestras han sido utilizadas, pues o resultan incorrectas o se refieren a inmuebles distintos de los supuestamente identificados.

Concluye que las muestras utilizadas por el Catastro para la elaboración del estudio de mercado no puede considerarse testigos válidos en la medida en que la actora no ha podido corroborar la autenticidad de los mismos, debiendo dudar de su veracidad, siendo además que el muestreo solo recoge muestras de vivienda y antigüedad para establecer un precio medio por tipología, por lo que los valores del resto de usos, es una trasposición pura y dura del valor de la vivienda, concluyendo que el estudio de mercado debe considerarse inexistente, con las consecuencias que ello supone con la determinación de los módulos de repercusión y demás parámetros de la Ponencia de Valores, que inciden directamente en la determinación de los valores catastrales individualizados.

El Catastro refiere que obtiene los valores de repercusión del suelo a partir de los precios medios de las muestras por lo que siendo que ninguna de las muestras puede considerarse un testigo válido, el valor de repercusión determinado a partir del mismo debe reputarse inválido.

-Falta de justificación de la redacción de la Ponencia.

A la actora le resulta imposible saber cuáles son los valores de mercado que han dado lugar a la redacción de la nueva Ponencia de Valores que tiene incidencia directa en los valores catastrales individualizados de los inmuebles del actor en la medida en que los módulos que se determinan en la Ponencia resultan de aplicación directa en el valor catastral individualizado.

En la justificación de la redacción de la Ponencia de Valores para El Campello, no se dan los requisitos establecidos en la normativa catastral pues no se ha puesto en conocimiento de la actora los datos utilizados para determinar las diferencias que han dado lugar a la necesidad de elaborar una nueva Ponencia de Valores.

-Falta de justificación de la aplicación de los módulos MBR1 y MBC2.

Conforme el artículo 15 del RD 1020/1993, los módulos MBR y MBC constituyen la base fundamental de la valoración catastral, dado que sólo serán modificados más adelante por coeficientes correctores, siendo que del tenor literal de la Norma 21 del RD 1020/1993, se concluye que para establecer los módulos MBR y MBC se deben realizar una serie de estudios previos y en base a ellos se redactaran las propuestas coordinadas de valores.

Analizada la Ponencia de Valores y los documentos que integran el expediente, no hay constancia de la realización de los estudios previos a los que alude la Norma 21 de las NTVC, ni que dichos estudios hayan sido remitidos a la Junta Técnica Territorial de Coordinación inmobiliaria para poder fundamentar la división en áreas económicas homogéneas del territorio como la asignación del municipio de El Campello a una de esas áreas, que determina el establecimiento de los módulos MBR1 y MBC2.

Desconoce el criterio seguido para asignar un MBC2 al municipio de El Campello como si los costes de construcción pudieran ser comparables a los de Madrid capital, la falta de justificación de los módulos se refleja irremediablemente en un valor catastral arbitrario que no se adecua al valor de mercado por ser superior a éste, ya que se ha originado sobre unos inexistentes estudios de mercado, la asignación de los módulos disparatados para este municipio.

-Falta de justificación para la asignación de zonas de valor a cada uno de los polígonos y en la determinación de los valores de la zona, concretamente el valor de repercusión.

En la medida en que para determinar el valor catastral del suelo se han utilizado los valores previstos en la Ponencia para cada una de las zonas de valor delimitadas tras la división en polígonos, en el expediente administrativo no consta documento técnico alguno en el que se justifique como se ha llevado a cabo la división en polígonos, según lo dispuesto en la norma 7 de las NTVC ni las circunstancias tenidas en cuenta para ello.

Añade que en la Ponencia de Valores, ni se define a qué criterios corresponde la división de polígonos, ni los datos que han servido para la determinación de los valores unitarios del suelo, según las normas 8.1b) y 9.2 de las NTVC y de conformidad con la norma 3.1 NTCV.

-Concluye la demanda indicando que los parámetros determinados en la Ponencia de Valores, traen causa del previo estudio de mercado, y como no puede verificarse la realización del mismo al no poder otorgarse credibilidad alguna a las muestras que constan, los citados parámetros, módulos básicos de repercusión y construcción, división en polígonos y zonas de valor, deben reputarse igualmente injustificados y por tanto nulos, lo que incide de plano en el valor catastral individualizado, calculado a partir de los mismos, por lo que se solicita la anulación de los actos impugnados.

TERCERO.- El Abogado del Estado sostiene su pretensión desestimatoria de la demanda alegando, en síntesis:

-Se alega que las cuestiones planteadas por la demanda ya fueron tratadas y desestimadas por la sentencia de esta Sala 893/2020, de 19 de mayo, y por la SAN de 19-11-2013 (R. 532/2010), que determinaron la validez de la Ponencia de Valores del Municipio de El Campello, reproduciendo esta última, debiendo tenerse en cuenta que el estudio de mercado parte de numerosos testigos, de las que se seleccionan 383 muestras de mercado, siendo que el volumen de este tipo de errores es tan pequeño que no se puede elevar a categoría de estudio de mercado viciado por la existencia de errores que no se mantienen en otros documentos de la Ponencia.

-El actor no decide como debe hacerse la toma de muestras de Notarios o de campo, no puede exigirse un determinado número de muestras de obra nueva, para dar por válida la misma, el mercado es fluctuante y no todos los años se construye, ni se construye el mismo tipo de edificación, no siendo aceptable que se presuma que existen muestras para todos los destinos, ni se puede cuestionar la alta diferencia que se hace destacar en el estudio, negando las conclusiones de los estudios de mercado que obtiene la actora.

-En cuanto a la falta de justificación de la aplicación de los módulos MBR1 y MBC2, tampoco es el momento para su impugnación, pretender acreditar la falta de justificación en la aplicación de estos módulos entra dentro de la impugnación de la Ponencia, lo que resulta inadmisible por estar fuera de plazo.

Concluye que no se ha demostrado la incorrecta aplicación de la Ponencia de Valores al inmueble litigioso ni que los valores de mercado sean erróneos.

CUARTO.- No admitimos las sentencias invocadas por el Abogado del Estado por no ser de aplicación al presente supuesto litigioso, en el que se cuestiona el valor catastral aplicado a un determinado inmueble a partir de los defectos concretos del Estudio de Mercado y de la Ponencia de Valores, referidos todos ellos al inmueble de la actora, a partir de un informe pericial que así lo acredita, tal como ya tuvimos ocasión de examinar y resolver en diversas sentencias, como la nº 932, de fecha 3 de noviembre de 2021, dictada en el recurso contencioso-administrativo 605/2020, la nº 1070, de 1 de diciembre de 2021 o la nº 1124, de 7 de noviembre de 2022, en las que hemos estimado la demanda en base a los siguientes fundamentos, que por ser de plena aplicación al presente recurso, pasamos a reproducir:

["SEGUNDO.-La presunción de acierto contemplada en el art. 3.3 de la Ley del Catastro Inmobiliario (RDLeg. 1/2004, de 5 de marzo) supone, entre otras cosas, un desplazamiento de la carga de la prueba hacia la persona interesada en que se modifiquen las descripciones que contiene el Catastro. Lo que no significa amparar una eventual arbitrariedad de los acuerdos administrativos que describan los inmuebles; tan solo que, una vez que dichas descripciones llegan al Catastro concluyendo el procedimiento legalmente establecido, no se considera desproporcionado que la persona interesada en la modificación de las descripciones catastrales tenga que aportar las pruebas que evidencien una posible equivocación.

Llegada la vía judicial, la referida carga probatoria tiene su traducción en el art. 217.2 de la LEC puesto que la parte actora es la que pretende hacer valer la legitimidad de sus alegaciones. A lo que hay añadir que goza asimismo de la disponibilidad y la facilidad para procurarse medios probatorios en apoyo de sus alegaciones. A estos efectos acreditativos, ofrecen una mayor virtualidad la práctica de determinadas diligencias probatorias como los documentos o los dictámenes periciales frente a las meras alegaciones de parte, por muy enfáticos que resulten los términos en que éstas se planteen.

Por lo demás, tenemos que traer la STS núm. 657/2020, de 3 de junio , (reproducida en otras), según la cual:

"1) El estudio de mercado y, en general, la documentación que debe integrar el expediente administrativo correspondiente a la ponencia de valores (arts. 23 y 24 TRLCI) no debe figurar entre los documentos que formen parte de sus actos de aplicación singular, con ocasión de su impugnación administrativa o jurisdiccional, de suerte que su ausencia -constatada o meramente supuesta-, acarreen per se la nulidad del acto de aplicación, en concreto la notificación individual del valor catastral.

2) La ponencia de valores, como acto administrativo que es, goza de presunción de legalidad, a los efectos de que, quien pretenda someterla a enjuiciamiento debe, bien de forma directa, bien a través de la impugnación de los actos de concreción singular, razonar y acreditar cumplidamente las infracciones jurídicas o los errores de apreciación de que adolezca.

3) El conocimiento judicial de los actos de notificación singular del valor catastral determinado en la ponencia, cuando son objeto de impugnación, puede comprender el examen tanto de las infracciones que se adviertan en el propio acto impugnado, como las que eventualmente concurran en la propia ponencia, en la medida en que de esa singularización puede ponerse en evidencia un error o defecto en la valoración que se efectúa de modo general o abstracto en la ponencia de valores.

4) Para la plenitud de tal control judicial ( arts. 24 y 106 CE y los concordantes de la Ley de nuestra Jurisdicción), la parte impugnante tiene derecho a esgrimir los motivos y argumentos y proponer las pruebas que amparen el derecho que pretende obtener".

TERCERO.- De la anterior doctrina se infiere que, por tratarse de cuestiones atinentes exclusivamente a la elaboración de la ponencia de valores y, en su caso, a su específica impugnación deben dejarse de lado en el presente pleito las alegaciones planteadas por la parte recurrente sobre la relación de los nuevos valores con los de la anterior ponencia; sobre la justificación de la asignación a cada una de las zonas de valor o la determinación de los valores de zona; sobre la explicación de la división en polígonos o los estudios previos de la Norma 21 del RD 1020/1993, de 25 de junio. Dicha ponencia goza de presunción de legalidad y este órgano judicial carece de competencia objetiva para revisarla.

Dicho lo cual, si los defectos la ponencia de valores se proyectan sobre el valor catastral individualizado que se revisa ello puede dar lugar a la declaración judicial de nulidad del valor catastral impugnado. Pues una cosa es que si falta el estudio de mercado en el proceso tal circunstancia de por sí no acarre la nulidad del valor catastral, y otra que, incorporado al proceso el estudio, éste no pueda ser tenido en cuenta para ponderar la legalidad del valor catastral.

La parte recurrente ha aportado un informe pericial servido por Arquitecto Técnico con el cual contradice el estudio de mercado en que se apoyan las valoraciones de la ponencia de valores y, por ende, el valor catastral que se impugna.

Dicho perito señala que algunas de las muestras del estudio de mercado se datan con una fecha posterior a la redacción de la ponencia de valores (aprobada el 22-10-2007 y con efectos de 1-1-2008) y que otras tienen unas referencias catastrales que no se corresponden con los inmuebles ponderados (lo que impide un adecuado cercioramiento). A este respecto, el perito se detiene en 7 de ellas de las 383 que se dijeron utilizadas para el estudio de mercado, habiendo sido analizadas todas por el perito. Denuncia que las muestras obtenidas de los Notarios no reflejan la fecha de transmisión o el estado de conservación, o que no detallan si existe o no existe garaje o ascensor. Tacha de desproporcionado el precio que estas muestras indican en relación con el precio de mercado y, en esta conclusión, el perito se detiene en el detalle valorativo de hasta 11 muestras. En cuanto a las muestras de campo, denuncia el perito que, con relación a inmuebles de obra nueva, sobre los cuales el estudio dice que se hubieron recogido "un número de muestras suficientes y significativas en cada zona", las únicas que constan en el estudio son 2, siendo ambas de 2008 (un año después de la publicación de la ponencia de valores). El perito repasa las muestras-testigo obtenidas de los portales inmobiliarios, y dice que algunas de ellas son de fecha (2010) posterior a la ponencia; que en una de ellas el estudio de mercado ha incrementado el precio ofertado en el portal; que 13 de ellas no coinciden o no se pueden seguir en el portal inmobiliario en donde supuestamente se obtuvieron; y que 2 no son representativas del valor de mercado medio puesto que el precio ofertado y recogido por el Catastro era de 800000 euros. Como las muestras del estudio de mercado no son adecuadas, el valor de repercusión determinado a partir de las mismas no puede considerarse válido.

A este dictamen pericial la representación procesal del TEAR opone que para impugnar el estudio de mercado tendrían que haberse aportado por la parte recurrente otros valores correspondientes al año en que se realizó y que demuestren que los del estudio son erróneos. No basta con plantear una crítica de cómo se ha realizado el estudio o con expresar una duda. No se trata de demostrar el actual valor de mercado.

El dictamen pericial sobre el estudio de marcando que aporta la parte recurrente no ha sido verdaderamente contradicho por la parte demandada. El dictamen nos pone delante de un estudio de mercado que, de entrada, provoca dudas no infundadas sobre si verdaderamente se elaboró antes de la aprobación de la ponencia. Así resulta de las fechas de 2008 y 2010 con que se fecha la valoración de un número significado de muestras. La fiabilidad del estudio queda igualmente en entredicho cuando otras muestras se identifican con referencias catastrales que corresponden a diferentes inmuebles, lo que impide su comprobación. Ya hemos referencia a los reparos de falta de completitud de las descripciones de las muestras de origen notarial; de la poco comprensible escasez de la toma de muestras de obra nueva; de las inexactitudes relativas a los precios realmente ofertados que luego se tomaron como muestras procedentes de un portal inmobiliario; de que las muestras no coinciden con la que ofertaba dicho portal.

Las fallas detectadas en el estudio de mercado son de tal calado que no puede tenerse como base de cálculo del MBC y MBR determinantes del valor catastral que ahora se revisa.

Por ello debemos acoger las alegaciones de la parte recurrente y estimar el recurso contencioso-administrativo."]

En el presente recurso se aporta el dictamen pericial emitido por el arquitecto técnico Sr. Sebastián en fecha 4 de febrero de 2019, que contradice el estudio de mercado en que se basa la valoración catastral impugnada, concretando que de las 383 muestras nos hay ninguna de campo, 47 son de idealista.com, y el resto de Notario a excepción de una obtenida de promotor, la NUM003, cuya referencia catastral es errónea, y cuya superficie catastral no es de 112 m2, sino de 117 m2, solo existen dos muestras de obra nueva, la NUM003 y la NUM004, la cual tiene número catastral erróneo, y su superficie no es de 91 m2, sino de 90 m2; todos los testigos de Notarios son incompletos no se detallan la fecha de transmisión ni si tienen garaje, ascensor o la altura de planta, respecto los testigos de idealista hay varias muestras que tienen fecha de obtención posterior a la aprobación de la Ponencia, pues tienen fecha de obtención de 2010, cuando la Ponencia es de 2007, la muestra 2 es igual que la muestra 3, con la misma referencia catastral, pero la 2 tiene un valor de 385.386 euros y la 3 de 305.200 euros, refiriéndose a una oferta en un edificio tomada en idealista que no ha existido nunca; analizando un número importante de muestras del estudio de mercado obtenidas en idealista, donde se cometen muchos errores, como que no hay inmuebles publicado, o no coinciden los m2; no se entiende como la repercusión de suelo de una vivienda de 3.500 €/m2 es de 1.900 euros, un 54%, y para una que vale 1500€/m2 la repercusión de suelo es de 300, un 20%, lo que no es posible ya que la fórmula catastral para obtener el valor del suelo es única, por lo que uno de los datos anteriores de repercusión es incorrecto, concluyendo que la multitud de datos incongruentes, erróneos e inciertos en el estudio de mercado, el escaso rigor y un análisis inapropiado que poca relación tiene con el estudio de mercado y con la realidad inmobiliaria de El Campello en el momento de la realización de la Ponencia de Valores, implica la invalidez del estudio de mercado, de la Ponencia de Valores y de los valores catastrales.

Pues bien, siendo de aplicación lo expuesto al presente recurso y constado el citado dictamen pericial sobre el estudio de mercado que no ha sido desvirtuado por la Administración, donde se plantean dudas sobre si se elaboró antes de la aprobación de la Ponencia, al existir fechas de valoración de muestras en 2008 y 2010, identificando muestras con referencias catastrales que corresponden a diferentes inmuebles, lo que impide su comprobación, la incompleta descripciones de las muestras de origen notarial, la escasez de la toma de muestras de obra nueva y las inexactitudes relativas a los precios realmente ofertados que luego se tomaron como muestras procedentes de un portal inmobiliario, determinan que no puede tenerse como base de cálculo del MBC y MBR determinantes del valor catastral que ahora se revisa.

Por lo expuesto, el presente recurso contencioso-administrativo debe ser estimado, anulando la resolución del TEAR impugnada y el acuerdo de alteración catastral.

QUINTO.- De conformidad con lo establecido en el art. 139.1 de la LJCA, puesto que el recurso contencioso-administrativo se ha estimado, procede imponer las costas a la parte demandada sin que puedan exceder de 1.200 euros por los honorarios de la Letrada y de 334,38 euros por los derechos del Procurador.

VISTOS los artículos citados, y demás de general y pertinente aplicación.