Sentencia Contencioso-Administrativo 483/2022 Tribunal Superior de Justicia de Comunidad de Madrid . Sala de lo Contencioso-Administrativo, Rec. 351/2021 de 15 de noviembre del 2022

PRIMERO. - Pretensión ejercitada.

La mercantil ORONIS INVERSIONES, S.L. y DOÑA Tarsila ejercitan pretensión principal declarativa de nulidad de resoluciones del JURADO TERRITORIAL DE EXPROPIACIÓN FORZOSA DE MADRID, de 22 de abril de 2021, sobre piezas de valoración de la finca RG NUM000 del PROYECTO DE EXPROPIACIÓN, ACTUACIÓN AISLADA, DE LA CALLE000. NUM001 DE MADRID, nº NUM002, correspondiente al 92,85715 % titularidad de ORONIS INVERSIONES S.L., por importe de 761.101,13 €, incluido el 5% de afección, y nº NUM003, correspondiente al porcentaje del 7,14285 % titularidad de Doña Tarsila, por importe de 58.547,54 €, incluido el 5% de afección, más los intereses legales previstos en la Ley de Expropiación Forzosa, en ambos casos, y de condena al reconocimiento de que el justiprecio a favor de ORONIS INVERSIONES, S.L. correspondiente a su participación en la finca expropiada es de un total 1.351.328,87 €, y a favor de DOÑA Tarsila, por la suyo, es de 101.705,96 €, más los intereses legales establecidos en la Ley, y subsidiariamente en las cuantías establecidas en el dictamen de la perito judicial designada en autos.

Por su parte, el AYUNTAMIENTO DE MADRID ejercita pretensión declarativa de nulidad frente a las mismas resoluciones, y de condena al reconocimiento de que son correctas las valoraciones realizadas en sus hojas de aprecio de fechas 13 de noviembre de 2020 a favor de ORONIS INVERSIONES, S.L. y de DOÑA Tarsila - folios 165 y ss y 137 y ss, respectivamente -.

SEGUNDO. - Actuación administrativa impugnada.

Se extraen los siguientes datos de resoluciones del JURADO TERRITORIAL DE EXPROPIACIÓN FORZOSA DE MADRID, de 22 de abril de 2021, en relación a las piezas de valoración de la finca RG NUM000 del PROYECTO DE EXPROPIACIÓN, ACTUACIÓN AISLADA, DE LA CALLE000. NUM001 DE MADRID, realizada según el RDL 7/2015:

Sobre la pieza nº NUM002, correspondiente al 92,85715 % titularidad de ORONIS INVERSIONES S.L.:

- El expediente de expropiación se inició el día 16 de marzo de 2020, fecha correspondiente a la solicitud de expropiación.

- La fecha de inicio de la Pieza Individualizada de Valoración fue del 21 de octubre de 2020, correspondiente al requerimiento de hoja de aprecio ya que se trata de una pieza tramitada por tasación individual.

- Superficie total: 486.63 m2

- Superficie expropiada: 451,87 m2.

- Clase de suelo: Suelo urbano consolidado por la urbanización.

- Planeamiento: Plan General de Ordenación Urbana.

- Desarrollo: AUC 13.03.

- Uso característico: Residencial

- Aprovechamiento: 2,910000 m2c/m2s.

- Valoración del proyecto: valor unitario de 1.430,06 €/m2, a partir de un valor en venta de 1815 €/m2 y un coste de construcción de 805 €/m2, resultando una valoración de 678.511,27, incluido el 5% de afección.

- Valoración del expropiado: valor unitario de 2.739,56 €/m2, superficie de 495 m2, edificabilidad del área homogénea, valor de venta de 2.325 €/m2 y coste de construcción de 630 €/m2, e indemnización por gastos causados, solicitando una indemnización, incluido el 5% de afección, de 1.351.328,87 €.

- Valor unitario de 1.604 €/m2, resultado de aplicar al valor de repercusión básico del suelo de 551,25 €/m2 la edificabilidad atribuida de 2,91 m2c/m2s.

- Valor de repercusión básico de 551,25 euros/m2, dado un valor de venta de 1552 €/m2, de vivienda pública de protección (BOCM 4-08-2008), por ser uno de los destinos contemplados para utilización del suelo en supuestos expropiatorios, obtenido de la aplicación al módulo de 1.940,48 €/m2 de vivienda de régimen general el coeficiente del 0,80 para el cálculo de la superficie útil según el art. 4 final del Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre, por el que se desarrolla el Real Decreto-Ley 31/1978, de 31 de Octubre, sobre Política de Vivienda, unos beneficios y gastos de la promoción de 358,15 €/m2 y un coste de construcción de 642,60 €/m2.

- Valor de construcción utilizando el valor de reposición a nuevo, calculando su coste actual según la norma 12 del R.D.1020/1993, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores de suelo y de las construcciones basado en el módulo básico de construcción MBC correspondiente al área económica homogénea para el año de inicio de la expropiación, aplicando el coeficiente que por uso, clase, modalidad y categoría les corresponda en el cuadro definido en la norma 20 (MBC-1 de 700 €/m2, tipología 1.1.2.5, coeficiente 0,90, más un 2% de financiación según inversión prevista).

- Valoración: 724.858,22 €.

- 5% valor de afección: 36.242,91 €.

- Valoración total: 761.101,13 €.

- Intereses legales, los previstos por los artículos 52, 56 y 57 de la Ley de Expropiación Forzosa, en cuanto sean aplicables.

Sobre la pieza nº NUM003, correspondiente al 7,14285 % % titularidad de DOÑA Tarsila.:

- El expediente de expropiación se inició el día 16 de marzo de 2020, fecha correspondiente a la solicitud de expropiación.

- La fecha de inicio de la Pieza Individualizada de Valoración fue del 21 de octubre de 2020, correspondiente al requerimiento de hoja de aprecio ya que se trata de una pieza tramitada por tasación individual.

- Superficie total: 486.63 m2

- Superficie expropiada: 34,76 m2.

- Clase de suelo: Suelo urbano consolidado por la urbanización.

- Planeamiento: Plan General de Ordenación Urbana.

- Desarrollo: AUC 13.03.

- Uso característico: Residencial

- Aprovechamiento: 2,910000 m2c/m2s.

- Valoración del proyecto: valor unitario de 1.430,06 €/m2, a partir de un valor en venta de 1.815 €/m2 y un coste de construcción de 805 €/m2, resultando una valoración de 52.194,33, incluido el 5% de afección.

- Valoración del expropiado: valor unitario de 2.739,56 €/m2, superficie de 495 m2, edificabilidad del área homogénea, valor de venta de 2.325 €/m2 y un coste de construcción de 630 €/m2, solicitando una indemnización, incluido el 5% de afección, de 101.705,96 €.

- Valor unitario de 1.604 €/m2, resultado de aplicar al valor de repercusión básico del suelo de 551,25 €/m2 la edificabilidad atribuida de 2,91 m2c/m2s.

- Valor de repercusión básico de 551,25 euros/m2, dado un valor de venta de 1552 €/m2, de vivienda pública de protección (BOCM 4-08-2008), por ser uno de los destinos contemplados para utilización del suelo en supuestos expropiatorios, obtenido de la aplicación al módulo de 1.940,48 €/m2 de vivienda de régimen general el coeficiente del 0,80 para el cálculo de la superficie útil según el art. 4 final del Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre, por el que se desarrolla el Real Decreto-Ley 31/1978, de 31 de Octubre, sobre Política de Vivienda, unos beneficios y gastos de la promoción de 358,15 €/m2 y un coste de construcción de 642,60 €/m2.

- Valor de construcción utilizando el valor de reposición a nuevo, calculando su coste actual según la norma 12 del R.D.1020/1993, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores de suelo y de las construcciones basado en el módulo básico de construcción MBC correspondiente al área económica homogénea para el año de inicio de la expropiación, aplicando el coeficiente que por uso, clase, modalidad y categoría les corresponda en el cuadro definido en la norma 20 (MBC-1 de 700 €/m2, tipología 1.1.2.5, coeficiente 0,90, más un 2% de financiación según inversión prevista).

- Valoración: 55.759,56 €.

- 5% valor de afección: 2.787,98 €.

- Valoración total: 58.547,54 €.

- Intereses legales, los previstos por los artículos 52, 56 y 57 de la Ley de Expropiación Forzosa, en cuanto sean aplicables

TERCERO. - Motivos de la impugnación de la mercantil ORONIS INVERSIONES, S.L. y DOÑA Tarsila:

Los recurrentes fundan su pretensión en las consideraciones de su demanda, con las precisiones realizadas en el escrito de conclusiones, de que se extraen las siguientes consideraciones:

Sobre la finca objeto del expediente expropiatorio y su superficie

- ORONIS INVERSIONES,S.L. adquirió entre el 22 de marzo de 2006 y el 7 de noviembre de 2008, en sucesivas operaciones de compraventa, 13 fincas registrales integradas en la parcela de la CALLE000 nº NUM001 de Madrid, por un importe total de 1.375.814,38 €, comprensivo de suelo y edificaciones.

- ORONIS INVERSIONES, S.L. y DOÑA Tarsila otorgaron escritura de declaración de obra antigua, segregación e inmediata agrupación, en fecha 31 de Octubre de 2018, comprensiva de las fincas independientes propiedad de la primera, y de la finca independiente propiedad de la segunda, integradas en la parcela de la CALLE000 nº NUM001 de Madrid, valorando la finca agrupada en 1.400.00,00 €, conforme al valor registral de las viviendas agrupadas, según los precios pactados con cada uno de los vendedores.

- La parcela tiene una superficie de 495 m2 según el acta de aprobación inicial de la modificación del PGOU de la parcela de CALLE000 nº NUM001, del distrito de Puente de Vallecas, de Madrid, para cambiar el uso residencial por el dotacional de equipamiento cultural, expediente NUM004, acordada por la Junta de Gobierno de fecha 26 de Julio de 2018, en el resumen ejecutivo del Subdirector General de Planeamiento Urbanístico del Ayuntamiento de Madrid, de fecha 11 de julio de 2018 y en el Informe sobre Estudio Económico Financiero, del Jefe de Valoraciones y la Jefa del Servicio de Gestión del Suelo Público del Ayuntamiento de Madrid, de 1 de agosto de 2017, al que consta unido croquis catastral de la parcela catastral NUM005 de la CALLE000 nº NUM001, con la indicada superficie.

- Corresponden 459,642892 m2 a ORONIS INVERSIONES, S.L. de la superficie de la parcela y 35,3571075 m2 a DOÑA Tarsila.

Sobre la determinación del justiprecio. Valor de venta: 2.200 €/m2.

- No procede la aplicación del precio de vivienda de protección pública, referido a la tipología y uso característicos del terreno expropiado, toda vez que el terreno objeto de expropiación en el barrio de Entrevías, donde se ubica, ha sido siempre catalogado como suelo urbanizado de uso residencial libre.

- Ofrecen seis ventas reales, en que se describe superficie, distribución, la condición de vivienda de segunda mano, su sistema de calefacción, su estado de conservación, su precio de compraventa, y su fecha de realización, con un valor unitario medio de venta de 2.242,94 €/m2 y un valor unitario de venta corregido de 2.200 €/m2 (corrección a la baja entre un 5% a 10% de su valor, como criterio de prudencia para atender en su caso a posibles factores de incidencia en el comparativo de los valores de compraventa) y por debajo de la obra nueva cuya media alcanza los 2.827,71 €, según el portal El Idealista.

- Ofrecen seis ofertas de ventas de segunda mano, en que se describe la superficie, distribución y elementos, su condición de viviendas de segunda mano, su estado y su precio, analizando el segmento de mercado inmobiliario relativo al inmueble expropiado, con base en informaciones concretas sobre ofertas de mercado de viviendas en altura, fijando un valor unitario medio de 2.416,29 €/m2 y un valor unitario corregido de 2.325 €/m2 (corrección a la baja entre un 5% a 10% con criterio de prudencia por factores que puedan incidir en su valor) y por debajo de la obra nueva, cuya media alcanza los 2.827,71 € según el portal El Idealista.

Sobre la determinación del justiprecio. Valor de la construcción: 630 €/m2.

- Según el módulo básico de construcción MBC correspondiente al área económica homogénea para el año de expropiación, conforme a lo establecido en el Real Decreto 1464/2007, Disposición Adicional Primera, con aplicación del coeficiente de la Norma 2ª para su uso, clave, modalidad y categoría, según los cálculos efectuados por la propios Administración expropiante - páginas 6 y 7 del Informe sobre Estudio Económico Financiero, del Jefe de Valoraciones y la Jefa del Servicio de Gestión del Suelo Público del Ayuntamiento de Madrid, de 1 de agosto de 2017 - folio 367 del Expediente administrativo del Procedimiento 351/2021 -:

o MBC 1 = 700 €/m2.

o Aplicación Coeficientes de la norma 20.

o Uso: Residencial (1).

o Clase: Viviendas Colectivas de carácter urbano (1.1).

o Modalidad: En manzana cerrada (1.1.2).

o Categoría: 5 (1.1.2.5).

o Coeficiente de aplicación: 0'90.

o Vc = 700'00 x 0'90 = 630'00 €/m2

Sobre la determinación del justiprecio. Valor unitario: 2.739,56 €/m2.

- A partir de un valor de venta de 2.200 €/m2, un factor K del 1,4 y un valor de construcción de 630 €/m2, propone un valor de repercusión del suelo de 941,43 €/m2 que, multiplicado por la edificabilidad del 2,91 m2c/m2s, arroja el valor unitario de 2.739,56 €/m2, que multiplicado a su vez por los 495 m2 de superficie de la parcela da 1.356.080,79 €, de los que 1.259.217,97 € corresponden a ORONIS INVERSIONES, S.L., por su participación del 92,85715 %, y 96.862,82 € a DOÑA Tarsila, por la suya de 7,14285 €; a lo que se añade el 5% del valor de afección.

- En el supuesto de ORONIS INVERSIONES, S.L. la cantidad calculada que le corresponde no cubre tan siquiera el precio de adquisición de las 13 fincas registrales integradas en la parcela de la CALLE000 nº NUM001 por un importe total de 1.375.814,38 €.

- El valor del justiprecio se corresponde con el valor económico del bien expropiado existiendo en su cuantía un constatado y objetivo equilibrio con el daño producido por la expropiación que debe ser resarcido en aplicación del artículo 33.3 de la Constitución Española en el que se establece que nadie puede ser privado de sus bienes sino por causa justificada de utilidad pública mediante la correspondiente indemnización y de conformidad con lo dispuesto en las Leyes.

Sobre los gastos del artículo 39 del Real Decreto Legislativo 7/2015 de 30 de octubre .

- ORONIS INVERSIONES, S.L. ha incurrido en unos gastos por un importe total de 29.150,00 €, 27.560,00 € por el proyecto básico para el futuro edificio de viviendas que tenía proyectado antes de que se produjera el inicio de la modificación del Plan General para la catalogación del edificio y 1.590 € por el proyecto de demolición de lo construido en la CALLE000 nº NUM001 de Madrid.

CUARTO. - Motivos de la impugnación del AYUNTAMIENTO DE MADRID.

La recurrente funda su pretensión en las consideraciones de su demanda, con las precisiones realizadas en el escrito de conclusiones, de que se extraen las siguientes consideraciones:

- La valoración del inmueble se debe realizar de conformidad al artículo 23 del Reglamento de Valoraciones, para el suelo urbanizado edificado o en curso de edificación, adoptando la más alta de la aplicación de los métodos de comparación y el residual.

- La superficie de la finca es de 486,63 m2 que resulta de lo consignado en el Registro de la Propiedad, destacando que al margen de la inscripción 1ª de la finca, en nota practicada el 18 de enero de 2019, se informa de la inscripción de la representación gráfica georreferenciada y la correspondencia con el Catastro, comprobado todo ello al momento de la emisión de la hoja de aprecio municipal.

- Sobre el valor de venta solo cabe la aplicación de módulos de vivienda de protección oficial, método objetivo, cuando el mercado inmobiliario no ofrezca datos reales de transmisiones deducidas de operaciones de compraventa, resultando incompatible ello con el método residual estático.

- El mercado ofrece transmisiones en el año o periodo al que ha de referirse la valoración, y para obtener un valor de vivienda nueva propone 66 testigos extraídos de la aplicación MVI del Colegio de Registradores de España, de compraventas de segunda mano en el sector donde se ubica la registral de referencia, a menos de 500 metros, habiendo eliminado precios anómalos y aplicando coeficientes de homogeneización por antigüedad, superficie y otros factores, con incremento del valor de mercado según los casos - un 7% por características constructiva o un 42 % por antigüedad y estado de conservación -, llegando en ocasiones a obtener valores de hasta 2.278 €/m2.

- La desproporción señalada por los expropiados entre el precio pagado por ORONIS por las fincas de la CALLE000 nº NUM001 en la época de la explosión de la burbuja inmobiliaria y el justiprecio fijado por el Jurado, responde a los desorbitados precios por metro cuadrado pagados por unas casas calificadas de infraviviendas, pero no en las valoraciones realizadas por las distintas Administraciones durante la tramitación del expediente de justiprecio.

- Ni el perito de los expropiados ni el designado por el Tribunal aportan documentación acreditativa de que sus valoraciones resulten de trasmisiones reales de viviendas.

- En los tres primeros testigos del dictamen de los expropiados no coincide la superficie y el precio con los datos consignados en el Catastro y el Registro de la Propiedad, en el cuarto no consta la trasmisión en el Registro, y en el quinto y sexto ofrece una tipología de vivienda diferente a la posible - de vivienda adosada con respecto a vivienda cerrada en altura -, no existen trasmisiones, al menos recientes, y el precio medio es muy inferior al propuesto.

- El dictamen de la Perito Judicial no ofrece ofertas que recojan un acuerdo en firme entre vendedor y comprador y algunas han experimentado sucesivas bajadas de precio; no se encuentran en el barrio de Entrevías, llegando hasta los tres kilómetros de distancia, teniendo en cuenta que el barrio soporta los valores de venta más bajos en relación con el resto de los que componen el Distrito de Puente de Vallecas, con diferencias que llegan hasta 500 €/m2. En el testigo n° NUM006 no coinciden los datos de superficie con el Catastro, por los que el valor de mercado sería de 2.105 €/m2, y no de 2.268,30 €/m2. Carecen de validez los testigos aportados que incluyan en el precio la parte correspondiente a garajes y trasteros, por cuanto que las dotaciones existentes bajo rasante no computan edificabilidad.

- En cuanto al valor K, procede el ordinario de 1,4, que introduce un elemento de objetividad y seguridad en la valoración, no estando justificado el inferior aplicado por el Jurado.

- El valor de construcción adoptado por el Jurado es inferior al establecido en otros supuestos de valoración, ya sea de vivienda libre como protegida, teniendo en cuenta que conforme a la Norma 20 del Real Decreto 1020/1993, la categoría 4 se identifica con la construcción media, por lo que este coeficiente (1.1.2.4) sería el coherente para el valor de mercado propuesto.

- El estudio económico del coste de expropiación solicitado al Ayuntamiento en 2017 lo fue a efectos puramente informativos y con carácter interno, y si bien recoge un valor de construcción de 630,00 €/m2, igual al fijado por el Jurado y mantenido por los expropiados, lo fue para un valor estimado de mercado de 1.300 €/m2.

- El valor de construcción propuesto por los expropiados no está en consonancia con el producto que proponen, a 2.200 €/m2, con unas calidades superiores a la media en un hipotético edificio nuevo de viviendas, de acuerdo a las memorias de calidades de cualquier promoción de nueva planta del Distrito de Puente de Vallecas.

QUINTO.- Oposición a la pretensión.

El LETRADO DE LA COMUNIDAD DE MADRID, en la representación que ostenta, se ha opuesto a la pretensión ejercitada remitiéndose en su contestación a los fundamentos del acuerdo impugnado.

SEXTO. - Presunción de acierto de las resoluciones de los Jurados de Expropiación Forzosa.

Las resoluciones del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa, según constante doctrina jurisprudencial, están revestidas de una especial presunción de acierto, atendido el carácter técnico y autonomía de origen de los miembros que forman dicho órgano administrativo - Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de febrero de 2.009-.

La Jurisprudencia del Tribunal Supremo manifiesta que las resoluciones de los Jurados de Expropiación deben ser contempladas y enjuiciadas con el crédito y autoridad que derivan de su imparcialidad, independencia y objetividad, así como de la competencia y preparación técnica de sus componentes, quienes combinan el conocimiento del derecho con el de la realidad económica en la que de distintas maneras participan.

Esa presunción "iuris tantum" de acierto y veracidad de las resoluciones del Jurado, en lo que afecta a las valoraciones efectuadas, puede ser enervada cuando en el proceso contencioso-administrativo se acredite que aquellas decisiones tasadoras incurren en cualquier infracción del ordenamiento jurídico incluida la consistente en no corresponder el justiprecio asignado a los bienes y derechos expropiados con su valor real, para lo que el instrumento más idóneo al efecto es la prueba pericial cuyo objeto, como es sabido, es aportar al Tribunal datos sobre la apreciación de algún hecho de influencia en el pleito respecto del que conocimientos científicos, artísticos o prácticos sean necesarios, o al menos muy convenientes, para debatir con éxito cuestiones de dicha naturaleza.

SÉPTIMO. - Determinación del justiprecio. Valoración de la finca expropiada.

En el aspecto procedimental de la expropiación se debe atender a lo dispuesto por el artículo 26 de la LEF:

1. La fijación del justo precio se tramitará como pieza separada, encabezada por la exacta descripción del bien concreto que haya de expropiarse.

2. A tal fin se abrirá un expediente individual a cada uno de los propietarios de bienes expropiables. El expediente será único en los casos en que el objeto de la expropiación pertenezca en comunidad a varias personas, o cuando varios bienes constituyan una unidad económica

En cuanto a la valoración del suelo, el artículo 34.1 b) del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, dispone que las valoraciones del suelo se rigen por lo dispuesto en la misma cuando tengan por objeto la fijación del justiprecio en la expropiación, cualquiera que sea la finalidad de ésta y la legislación que la motive.

Su artículo 37.1 se refiere a la valoración en el suelo urbanizado que no esté edificado, cual es el caso, o en que la edificación esté en estado ruinoso, en los siguientes términos:

1. Para la valoración del suelo urbanizado que no está edificado, o en que la edificación existente o en curso de ejecución es ilegal o se encuentra en situación de ruina física:

a) Se considerarán como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística, incluido en su caso el de vivienda sujeta a algún régimen de protección que permita tasar su precio máximo en venta o alquiler.

Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido.

b) Se aplicará a dicha edificabilidad el valor de repercusión del suelo según el uso correspondiente, determinado por el método residual estático.

c) De la cantidad resultante de la letra anterior se descontará, en su caso, el valor de los deberes y cargas pendientes para poder realizar la edificabilidad prevista.

En desarrollo del régimen legal, se dictó el Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo, que decida los artículos 19 y siguientes a la valoración en situación de suelo urbanizado.

Como dispone el artículo 19.1 deberá estarse a lo dispuesto en el artículo 22 para la valoración en situación de suelo urbanizado que no esté edificado, o en el que la edificación existente o en curso de ejecución sea ilegal o se encuentre en situación de ruina física.

Dice así:

Artículo 22 Valoración en situación de suelo urbanizado no edificado

1. El valor en situación de suelo urbanizado no edificado, o si la edificación existente o en curso sea ilegal o se encuentre en situación de ruina física, se obtendrá aplicando a la edificabilidad de referencia determinada según lo dispuesto en el artículo anterior, el valor de repercusión del suelo según el uso correspondiente, de acuerdo con la siguiente expresión:

Siendo:

VS = Valor del suelo urbanizado no edificado, en euros por metro cuadrado de suelo.

Ei = Edificabilidad correspondiente a cada uno de los usos considerados, en metros cuadrados edificables por metro cuadrado de suelo.

VRSi = Valor de repercusión del suelo de cada uno de los usos considerados, en euros por metro cuadrado edificable.

2. Los valores de repercusión del suelo de cada uno de los usos considerados a los que hace referencia el apartado anterior, se determinarán por el método residual estático de acuerdo con la siguiente expresión:

Siendo:

VRS = Valor de repercusión del suelo en euros por metro cuadrado edificable del uso considerado.

Vv = Valor en venta del metro cuadrado de edificación del uso considerado del producto inmobiliario acabado, calculado sobre la base de un estudio de mercado estadísticamente significativo, en euros por metro cuadrado edificable.

K = Coeficiente que pondera la totalidad de los gastos generales, incluidos los de financiación, gestión y promoción, así como el beneficio empresarial normal de la actividad de promoción inmobiliaria necesaria para la materialización de la edificabilidad.

Dicho coeficiente K, que tendrá con carácter general un valor de 1,40, podrá ser reducido o aumentado de acuerdo con los siguientes criterios:

a) Podrá reducirse hasta un mínimo de 1,20 en el caso de terrenos en situación de urbanizado destinados a la construcción de viviendas unifamiliares en municipios con escasa dinámica inmobiliaria, viviendas sujetas a un régimen de protección que fije valores máximos de venta que se aparten de manera sustancial de los valores medios del mercado residencial, naves industriales u otras edificaciones vinculadas a explotaciones económicas, en razón de factores objetivos que justifiquen la reducción del componente de gastos generales como son la calidad y la tipología edificatoria, así como una menor dinámica del mercado inmobiliario en la zona.

b) Podrá aumentarse hasta un máximo de 1,50 en el caso de terrenos en situación de urbanizado destinados a promociones que en razón de factores objetivos como puedan ser, la extraordinaria localización, la fuerte dinámica inmobiliaria, la alta calidad de la tipología edificatoria, el plazo previsto de comercialización, el riesgo previsible, u otras características de la promoción, justifiquen la aplicación de un mayor componente de gastos generales.

Vc = Valor de la construcción en euros por metro cuadrado edificable del uso considerado. Será el resultado de sumar los costes de ejecución material de la obra, los gastos generales y el beneficio industrial del constructor, el importe de los tributos que gravan la construcción, los honorarios profesionales por proyectos y dirección de las obras y otros gastos necesarios para la construcción del inmueble.

Todos los valores deberán estar referidos a la fecha que corresponda según el objeto de la valoración en los términos establecidos en el apartado 2 del artículo 21 del texto refundido de la Ley de Suelo .

3. En caso de parcelas que no se encuentren completamente urbanizadas o que tengan pendiente el levantamiento de cargas o el cumplimiento de deberes para poder realizar la edificabilidad prevista, se descontarán del valor del suelo determinado según el apartado 1 anterior la totalidad de los costes y gastos pendientes, así como el beneficio empresarial derivado de la promoción, de acuerdo con la siguiente expresión:

Siendo:

VSo = Valor del suelo descontados los deberes y cargas pendientes, en euros.

VS = Valor del suelo urbanizado no edificado, en euros.

G = Costes de urbanización pendientes de materialización y otros deberes y cargas pendientes, en euros.

TLR = Tasa libre de riesgo en tanto por uno.

PR = Prima de riesgo en tanto por uno.

La tasa libre de riesgo, a los efectos de determinar el beneficio de la promoción en este Reglamento, será la última referencia publicada por el Banco de España del rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años. En cuanto a la prima de riesgo, a los efectos de determinar el beneficio de la promoción en este Reglamento, se fijará en función de los usos y tipologías correspondientes atribuidos por la ordenación urbanística, tomando como referencia los porcentajes establecidos en el cuadro del Anexo IV de este Reglamento en función del tipo de inmueble sin que pueda ser superior al porcentaje que se determine para el coeficiente corrector K establecido en el apartado 2 anterior, incluida la propia prima de riesgo como sumando de la totalidad de los gastos generales.

4. La aplicación del método residual establecido en los apartados anteriores, no considerará otros parámetros económicos que los que puedan deducirse de la situación en el momento de la tasación. En ningún caso se considerarán las expectativas de plusvalías o alteraciones de valor que pudieran producirse en el futuro. (Subrayado añadido)

Varias son las cuestiones que se plantean en relación con la valoración del Jurado Territorial de Expropiación Forzosa a las que se darán respuesta por su orden lógico.

Superficie expropiada

En esta cuestión no cabe atender a la petición de los demandantes pues de los datos que resulta del Registro de la Propiedad - nota al margen de la inscripción 1ª de la finca, practicada el 18 de enero de 2019, inscrita la representación gráfica georreferenciada, coordinada con el Catastro - resulta una cabida de cuatrocientos ochenta y seis metros cuadrados con sesenta y tres decímetros cuadrados (486,63 m2).

En este último consta una superficie de 487 m2, debiendo estarse a lo dispuesto por el artículo 5.1 a) de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, Superficie utilizable o computable - Cuando no sea posible comprobar la superficie del edificio o elemento del edificio, se utilizará la menor entre las superficies catastral y registral -.

Valor en venta de la finca expropiada

En cuanto al valor en venta de la finca el Jurado Territorial ha estimado el valor de venta de la vivienda pública de protección, por ser éste uno de los destinos contemplados para la utilización del suelo en supuestos expropiatorios, habiendo extraído el valor unitario de 1.552,00 €/m2, asignado al municipio (BOCM 4-08-2008).

Aplicándose el método residual estático para la valoración del suelo urbanizado que no está edificado, o en que la edificación existente o en curso de ejecución es ilegal o se encuentra en situación de ruina física, situación a que se puede asimilar la de la finca expropiada, el valor en venta del metro cuadrado de edificación del uso considerado del producto inmobiliario acabado, se debe obtener sobre la base de un estudio de mercado estadísticamente significativo, en euros por metro cuadrado edificable.

Como convienen los recurrentes no procede la aplicación del precio de vivienda de protección pública, referido a la tipología y uso característicos del terreno expropiado, toda vez que el terreno objeto de expropiación, situado en el barrio de Entrevías, se trata de suelo urbanizado de uso residencial libre.

Los expropiados ofrecen un valor de venta de 2.200 €/m2, frente a los 1.815 €/m2 del Ayuntamiento expropiante.

La Perito judicial aplica los valores de mercado de nueva planta de otros barrios y considera que el hecho de que no haya promociones de nueva construcción en el barrio de Entrevías, lejos de ser un factor negativo para la promoción de un edificio en este barrio, puede resultar ser un factor positivo puesto que dicha promoción no tendría competencia de comercialización en su entorno más inmediato

Valora que el barrio tiene muy buena comunicación de cercanías y enfrente del inmueble objeto de valoración se ha abierto un centro de formación.

Afirma que ha podido encontrar transacciones de promociones de gran similitud con la prevista en el inmueble de CALLE000 y por tanto comparables, que se sitúan en un entorno de características sociales y de equipamientos muy parecidas.

Utiliza muestras de ofertas obtenidas de las bases de datos de agentes inmobiliarios, portales de compraventa y ofertas obtenidas en el Barrio de Vallecas, eliminando las más elevadas y diferentes del objeto de valoración, aplicando coeficientes correctores de homogeneización, advirtiendo que las superficies de los garajes no están incluidas en los datos de los testigos utilizados.

No considera adecuados los valores obtenidos en el dictamen de los expropiados pues utiliza valores de inmuebles de mercado de segunda mano, cuyas características son muy distintas e inferiores a la pieza de valoración y el mercado de vivienda de segunda mano de la zona es de baja calidad y bastante antigua, en su mayoría no inferior a los 50 años.

Tampoco considera adecuada la valoración de las 66 operaciones de compraventa realizadas e inscritas en el Registro de la Propiedad, que aporta el Ayuntamiento, al no disponer de suficientes datos y tratándose de viviendas de segunda mano se desconocen sus características para poder compararlas con las del inmueble objeto de valoración.

Tras aplicar coeficientes de homogeneidad relativos a antigüedad, situación, superficie y calidad obtiene un valor medio de 2.650,90 € /m2 a fecha de 2022, que al momento de la valoración en 2020, por las oscilaciones del mercado inmobiliario a 2020, fija en 2.452,08 €/m2, un 7,5 € menos.

Sobre el rigor exigible a la aportación de testigos de ofertas, que tengan la consideración de ciertos y seguros, nos hemos referido en sentencia número 739/2015, de diez de junio de 2015, dictada en el P.O. 438/2012, a los supuestos de precios extraídos en portales inmobiliarios, en los siguientes términos:

CUARTO. - En la metodología aplicativa del método residual estático debemos resaltar que uno de los condicionantes que más influyen en el resultado final es el valor en venta del producto inmobiliario final, por lo que resulta necesario proceder con extrema cautela en la elección de los que se estimen adecuados, y para ello resulta esencial tener en cuenta la procedencia de la fuente de datos y así como el método utilizado para la determinación cuantitativa de este capital concepto, obtenido a través de transacciones reales, siendo preciso, en todo caso, un mercado representativo.

[...]

Pues bien, el dictamen pericial emitido con relación al caso de los presentes autos no cumplimenta todas las exigencias impuestas a efectos de desvirtuar la presunción de acierto de la resolución impugnada del Jurado de Expropiación, por cuanto que el perito judicial, en su , remite, en orden la averiguación del valor en venta aplicable, a datos del <índice inmobiliario de Fotocasa y el IESE>, de y de la >plataforma Idealista>, pero no facilita, de modo concreto y documentado, información suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas de comparables que reflejen adecuadamente la situación del mercado afectante a la finca expropiada. (Subrayado incorporado).

Cabría atender a los reparos expuestos por la representación del el Ayuntamiento de Madrid en cuanto a que ni el Perito de los expropiados ni la designado por el Tribunal han aportado documentación alguna acreditativa de que resulten trasmisiones reales de viviendas.

Ahora bien, teniendo en cuenta, de una lado, que el mercado de segunda mano no resulta representativo por su baja calidad y ser bastante antiguo, y que sus características son muy distintas e inferiores a la pieza a valorar, enfocada a la nueva edificación, y que, de otro, de los 66 testigos extraídos por el Ayuntamiento de la aplicación MVI del Colegio de Registradores de España, de compraventas de segunda mano, se ha obtenido en algunas ocasiones valores de hasta 2.278 €/m2.

Eso además de que, como ha observado la Perito judicial, la valoración de las 66 operaciones que aporta el Ayuntamiento, por su número tan elevado impide homogeneizar los datos de todas las viviendas de manera que permita compararlas con las del inmueble objeto de valoración.

Ello determina que aplique valores de mercado de nueva planta de otros barrios, conviniendo con la misma en que la circunstancia de que no haya promociones de nueva construcción en el barrio de Entrevías, lejos de ser un factor negativo, resulta un factor positivo al no tener la nueva promoción competencia de comercialización en su entorno más inmediato.

Debe por todo ello aceptarse el valor de venta solicitado por los expropiados, de 2.200 €/m2, inferior al propuesto por la Perito judicial.

Coeficiente K

Coeficiente que pondera la totalidad de los gastos generales, incluidos los de financiación, gestión y promoción, así como el beneficio empresarial normal de la actividad de promoción inmobiliaria necesaria para la materialización de la edificabilidad, procede aplicar el general de 1,4, sin que concurran las circunstancia previstas para aplicar el inferior o el superior.

Valor de construcción .

Coinciden las expropiadas con el Jurado en un coste de construcción de 630 €/m2 utilizando el valor de reposición a nuevo, calculando su coste actual según la norma 12 del R.D.1020/1993, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores de suelo y de las construcciones basado en el módulo básico de construcción MBC correspondiente al área económica homogénea para el año de inicio de la expropiación, aplicando el coeficiente que por uso, clase, modalidad y categoría les corresponda en el cuadro definido en la norma 20 (MBC-1 de 700 €/m2, tipología 1.1.2.5, coeficiente 0,90).

La Administración expropiante observa que el valor de construcción adoptado por el Jurado es inferior al establecido en otros supuestos de valoración, ya sea de vivienda libre como protegida, teniendo en cuenta que conforme a la Norma 20 del Real Decreto 1020/1993, la categoría 4 se identifica con la construcción media, por lo que este coeficiente (1.1.2.4) sería el coherente para el valor de mercado propuesto, de lo que resulta 805 €/m2. En esto coincide la Perito judicial.

Ciertamente el valor de construcción propuesto por los expropiados no está en consonancia con el producto que proponen, a 2.200 €/m2, con unas calidades superiores a la media en un hipotético edificio nueva de viviendas, considerándose más ajustado el de 805 €/m2 que corresponde con la tipología 1.1.2.3.

Indemnización de la iniciativa y la promoción de actuaciones de edificación.

ORONIS INVERSIONES, S.L. reclama 29.150,00 € por los gastos en que ha incurrido, 27.560,00 € por el proyecto básico para el futuro edificio de viviendas que tenía proyectado antes de que se produjera el inicio de la modificación del Plan General para la catalogación del edificio y 1.590 € por el proyecto de demolición de lo construido en la CALLE000 nº NUM001 de Madrid.

Dispone el artículo 39 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, sobre la indemnización de la iniciativa y la promoción de actuaciones de urbanización o de edificación:

[...]

1. Cuando devengan inútiles para quien haya incurrido en ellos por efecto de la disposición, del acto o del hecho que motive la valoración, los siguientes gastos y costes se tasarán por su importe incrementado por la tasa libre de riesgo y la prima de riesgo:

a) Aquéllos en que se haya incurrido para la elaboración del proyecto o proyectos técnicos de los instrumentos de ordenación y ejecución que, conforme a la legislación de la ordenación territorial y urbanística, sean necesarios para legitimar una actuación de urbanización, de edificación, o de conservación o rehabilitación de la edificación.

b) Los de las obras acometidas y los de financiación, gestión y promoción precisos para la ejecución de la actuación.

c) Las indemnizaciones pagadas.

Ningún reparo se ha opuesto a la procedencia y cuantía de los gastos reclamado, por lo que procede su acogida de acuerdo con el precepto trascrito.

Sobre el justiprecio procedente.

Resulta la siguiente valoración de los razonamientos expuestos:

- Valor en venta: 2.200 €/m2 €.

- Coeficiente K: 1,40.

- Valor de construcción: 805 €/m2.

Fórmula para el cálculo del valor de repercusión del suelo:

- Valor de repercusión: 766,5 €/m2.

- Edificabilidad: 2,91 m2c/m2s.

Fórmula para el cálculo del valor unitario repercusión del suelo:

- Valor unitario suelo: 2.230,5 €/m2.

- Superficie: 486,63 m2.

- Valor del suelo (486,63 x 2.230,5): 1.085.428,215 €.

- 5% valor de afección: 54.271,4 €.

- Valoración total: 1.139.699,6 €.

Corresponden 1.058.292,5 € a ORONIS INVERSIONES, S.L. por su participación en la finca expropiada de un 92,85715 €, y 81.407 € a DOÑA Tarsila, por la suya de 7,14285 €.

A la cantidad correspondiente a ORONIS INVERSIONES, S.L. se debe sumar los gastos reclamados de 29.150,00 €, llegándose a la cifra de 1.087.442,5 €.

En méritos a todo lo expuesto procede la estimación parcial de la demanda.

OCTAVO. - Sobre los intereses de demora reclamados

En cuanto a los intereses de demora, se debe advertir que la resolución del Jurado recurrida efectúa una declaración genérica de la obligación de pago de intereses de demora, que constituye una obligación " ex lege" contenida en los arts. 56 y 57 de la LEF y 71 a 74 del REF.

NOVENO. - Sobre las costas.

No procede realizar imposición de las costas del recurso al estimarse en parte las pretensiones de las partes, abonando cada una las causadas a su instancia y las comunes por mitad, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 139.1 párrafo segundo de la Ley Jurisdiccional.

VISTOS los artículos citados y demás preceptos de general y pertinente aplicación.