Sentencia Contencioso-Administrativo 200/2024 Tribunal Superior de Justicia de Comunidad de Madrid. Sala de lo Contencioso-Administrativo. Sección Segunda, Rec. 100/2022 de 18 de abril del 2024

PRIMERO: El presente recurso contencioso-administrativo se dirige por la representación procesal de las sociedades mercantiles Tolma Consultores S.L., Puerta del Sol Inversiones S.L., Avantgard Gestión S.L.y Eyeci S.L., contra el Acuerdo de 19 de noviembre de 2021 del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa de Madrid, que fija en la suma de 458.306,55 €, más intereses, el justiprecio en el expediente expropiatorio con número de clave 45-M-14040, relativo a la remodelación del enlace con la autovía A-6 en el p. k. 46,600 y nuevas conexiones con la Avenida de la Victoria con la A-6. Finca 28.0796-007, que se sigue en la Demarcación de Carreteras del Estado en Madrid del Ministerio de Trasportes, Movilidad y Agenda Urbana.

La primera pretensión contenida en el suplico de la demanda con carácter principal, es la de que "...se declare la nulidad de todo lo actuado en dicho expediente con respecto a la finca registral nº 1981 del Registro de la Propiedad nº 40 de Madrid, desde que la Demarcación de Carreteras del Estado en Madrid instase a mis representadas formular una hoja de aprecio motivada (folios del 77 al 86 del expediente) con la advertencia de que "205 m2 de expropiación definitiva y 56 m2 de ocupación temporal" tenían carácter litigioso por haberlo reclamado así Adif, y ordene la devolución del expediente a dicha administración y su reposición al momento de requerir a mis representadas la formulación de su hoja de aprecio como únicas y exclusivas propietarias de la parcela en cuestión". Dicha petición se sustenta en las siguientes alegaciones:

Las mercantiles actoras aducen que ya desde el acta previa de ocupación (folio 19 del expediente) de 19 de septiembre de 2019, la representación de ADIF S.A. "manifiesta que de la presente finca ADIF, SA tiene en su inventario como propia adquirida por la compañía de los Caminos de Hierro del Norte de España el 11 de mayo de 1868, una parte de 204 metros cuadrados de los 796 metros cuadrados afectados y tienen la calificación de dominio público ferroviario. Aportan plano de situación y de propiedad", a lo que el representante de la mercantil Avantgard Gestión S.L. replicó -en la misma acta- que: "Ante la manifestación de ADIF se señala que es la primera noticia que tiene de la misma, que está en contradicción con los asientos del registro de la propiedad, a los que se remite y que, por tanto, se opone a la misma en tanto no se ofrezca la prueba correspondiente". La documentación que ADIF ha aportado al expediente expropiatorio para ser tenida como copropietaria de la parcela expropiada es:

- Un documento de 21 páginas en la primera de las cuales se lee un encabezamiento que dice "CAMINOS DE HIERRO DEL NORTE DE ESPAÑA" y, tras otras frases, "Pleno de deslinde y acotamiento de los terrenos pertenecientes a la Compañía de ferrocarril del Norte y un sello que reza "Facsímil del documento matriz nº 1090402 archivado en: C-102.004 (ARAVACA)" 2.

- Un plano con anagrama de ADIF, fechado en septiembre de 2019, y denominado "SITUACIÓN SUELOS ADIF PROCEDIMIENTO EXPROPIATORIO LEVANTAMIENTO ACTAS PREVIAS M40 REMODELACIÓN DEL ENLACE M40 CON LA A6".

No se ha aportado título de adquisición, ni su inscripción en ningún Registro de la Propiedad, ni consta declaración de demanialidad, ni siquiera su inclusión en ningún inventario de Adif. No se aporta ninguna prueba de haber hecho reclamación alguna de ninguna superficie a los titulares registrales, ni judicial ni extrajudicial. Únicamente se aportan dos planos hechos por la propia parte interesada. En consecuencia, la demanda sostiene que las mercantiles actoras son dueñas exclusivas de la parcela -ubicada en la calle Alsasua números 14 y 16 de Madrid- objeto de la expropiación que nos ocupa y, por tanto, con carácter privativo de los diversos locales de oficina, instalaciones y plazas de aparcamiento existentes; y de las cuotas de participación en los elementos comunes que se indican en la misma, por lo que el precio de la expropiación al que finalmente se tenga derecho debe repartirse a título privativo entre las sociedades reseñadas, cada una en la proporción que determine su coeficiente de participación en los elementos comunes. Sin embargo, la administración expropiante no rectificó, considerando (folio 74) "que en el levantamiento del acta previa a la ocupación la titularidad de esta finca fue reclamada en parte por ADIF, quien manifestó que lo que le pertenece de la misma son 204 m2 (de los 796 m2 de expropiación definitiva) y 56 m2 (de los 595 m2 de ocupación temporal)"; llegando el mismo Jurado Provincial de Expropiación a conceder participación en el justiprecio a ADIF, a la que notifica la misma resolución contra la que las recurrentes han interpuesto este contencioso-administrativo. Invocan las actoras el art. 3 de la Ley de 16 de diciembre de 1954, de Expropiación Forzosa y diversas sentencias con las que sostiene su posición jurídica

Las partes demandada y codemandada oponen que la jurisdicción contencioso-administrativa no es la competente para ventilar cuestiones relativas a la propiedad de la finca, al ser ésta una cuestión propia de la jurisdicción civil, como se deriva de la jurisprudencia del Tribunal Supremo y de la propia doctrina de esta Sala, que cita. Existe una titularidad parcial de ADIF sobre los terrenos, reconocida en Acuerdo otorgado entre ADIF y el Ministerio de Fomento, DG de Carreteras, Demarcación de Carreteras del Estado en Madrid, de 19 de noviembre de 2019, que afectaba a siete fincas, que tienen la naturaleza jurídica de dominio público ferroviario, entre otras, a la Finca 28.0796-0007 del Proyecto objeto de la demanda remitida, descrita en el Exponendo I.4.- del mencionado Acuerdo. Y siendo dominio público, éste ha de prevalecer sobre las inscripciones de las titularidades privadas en el Registro de la Propiedad, como ha declarado constantemente la jurisprudencia, por lo que queda plenamente acreditada una titularidad distinta de la registral, habiendo actuado la Administración expropiante conforme a lo indicada en el artículo 3 de la Ley de Expropiación Forzosa.

La cuestión que aquí se plantea debe resolverse con arreglo al criterio establecido en esta materia por la Sala Tercera del Tribunal Supremo (TS), acogido en anteriores sentencias de esta Sala en que se han planteado situaciones similares a la que ahora analizamos. Nos encontramos en un supuesto en el que la parte recurrente y la codemandada se atribuyen la titularidad dominical de una porción de la superficie expropiada a la que antes hemos hecho referencia. Para estos supuestos, podemos citar el criterio contenido en la STS, Sala Tercera, sección 6ª, de 3 de diciembre de 2013, recurso de casación nº 927/2011, razona así:

" En efecto, como ya se ha dicho, lo que se reprocha a la Sala de instancia es la infracción del artículo 5 de la vieja Ley de Expropiación Forzosa , en el cual lo que se dispone, en lo que ahora interesa, es que una vez el procedimiento expropiatorio se ha iniciado con la relación concreta e individualizada de bienes necesarios (artículo 15) para los fines declarados de utilidad pública o interés social, ya también declarados (artículo 9), y una vez publicada aquella relación (artículo 18), es que cuando tales bienes o derechos, entre otras situaciones, estuvieran en una situación "litigiosa" en cuanto a su propiedad, se entiendan "las diligencias con el Ministerio Fiscal".

La finalidad del precepto, es necesario resaltarlo, no es otra que la de evitar que por existencia de conflictos sobre a quien corresponda la propiedad cuando se pretenda por varias personas, pueda paralizarse el procedimiento de expropiación, habida cuenta de que subyace en el mismo la satisfacción de un indudable interés público, ya plasmado en la inicial declaración de utilidad pública o interés social. Pero se ha de reparar que en esa decisión del Legislador de que no se paralice el procedimiento existe implícita una obviedad desde el punto de vista jurídico, cual es la de que en modo alguno en un procedimiento de expropiación forzosa pueda hacerse una declaración de propiedad, es decir, no puede entenderse con ninguno de los propietarios que se creen titulares del derecho, y ello sin perjuicio de que la Ley ordena entenderse en el procedimiento con el propietario que "con tal carácter conste en registros públicos que produzcan la presunción de titularidad" (artículo 3).

En suma, lo que garantiza el artículo 5, en aras de la salvaguarda del interés público, es que la conflictividad sobre la propiedad de los bienes no afecte a la continuación del procedimiento, estableciendo un mecanismo de garantía en salvaguarda de los derechos del legítimo propietario, dando intervención al Ministerio Fiscal, que será quien deberá ejercer los derechos de ese legítimo propietario que deberá determinarse por la vía oportuna; garantía y salvaguarda de derechos que culmina, en lo que al procedimiento expropiatorio se refiere, con lo dispuesto en el artículo 50 de la Ley, cuando impone que en tales supuestos el justiprecio que se hubiera fijado con la terminación del procedimiento y habiendo permitido la ocupación del correspondiente bien o derecho, se consigne a disposición de la "autoridad o Tribunal competente". Es decir, la intención del Legislador es que por la existencia de contienda sobre la propiedad no se vea paralizado el procedimiento, pero garantizando que los derechos del eventual propietario quedan salvaguardados y garantizado el pago del justiprecio.

Ciertamente que como se dice en el motivo del recurso, por propiedad litigiosa no ha de entenderse aquella sobre la que exista proceso pendiente, sino que el alcance de esa concepto jurídico deberá determinarse con el mencionado artículo 3, en cuanto que si se exige que la propiedad conste en registros públicos de los que pueda presumirse la titularidad de la propiedad, debe concluirse que, cuando no exista esa presunción o, existiendo, pueda desvirtuarse -puesto que se trata de una presunción "iuris tantum"- con pruebas que la contradigan, deberá entenderse que existe la litigiosidad que el precepto impone, porque el propio Diccionario atribuye al vocablo, en la segunda de sus acepciones, la de estar en duda o en disputa.

(...) En efecto, el jurado, como órgano de especial configuración y naturaleza que se ha llegado a declarar como de casi arbitral por la jurisprudencia, en modo alguno puede asumir otro cometido que el que se le impone en el artículo 34 de la Ley expropiatoria de decidir ejecutoriamente el justiprecio, a la vista de las hojas de aprecio de la propiedad y de la Administración sin que, por su propia composición y finalidad, le esté encomendada hacer cualquier otra declaración que no sea la mencionada.

Menos aún es pensable que pueda el jurado en tal trámite de fijación del justiprecio, hacer una declaración de litigiosidad en la titularidad de la propiedad que la misma Administración -que es la obligada al pago y la titular de la propiedad expropiatoria- no ha realizado en las fases preliminares del procedimiento y ello cuando se parte de una cuestión de indudable carácter jurídico, cual es la declaración de propiedades que incluso le está vedado realizarla, con carácter general, a la misma Administración titular de la potestad expropiatoria".

Este es el criterio acogido por esta Sala, como en la sentencia de la sección 4ª, nº 636/2017, de 15 de noviembre de 2017, recurso nº 77/2016, cuando declara declara: " SEGUNDO. - La jurisdicción contenciosa no es competente para resolver cuestiones civiles o referentes a la propiedad (...) En otras palabras, debe darse por existente el derecho que figure inscrito mientras no exista contradicción; derecho que, de haber oposición, puede ser destruido, pero no en un recurso contencioso-administrativo sino en un proceso civil en el que se ventile la cuestión [véase la sentencia de 15 de noviembre de 2006, recurso 7726/03 , FJ 3°)1. De modo que, si aparece otro título susceptible de enmendar al primero, se ha de proceder en los términos previstos en los expresados artículos de la ley de Expropiación Forzosa".

Por tanto, el procedimiento se ha desarrollado regularmente, con observancia del artículo 3 de la LEF, que obliga a la administración expropiante a considerar, en todo caso, como propietario o titular a quien con este carácter conste en registros públicos que produzcan presunción de titularidad, lo que sólo puede ser destruida judicialmente, de modo que la irregularidad invalidante consistiría en omitir la llamada al procedimiento de un titular registral, o en omitir ese llamamiento por estimar propietario a un tercero sin título inscrito. Nada de ello ha sucedido en este caso, en el que las recurrentes han sido consideradas titulares de los bines expropiados con base en su título registral. Cosa distinta es que, ante el planteamiento de un conflicto sobre la titularidad dominical de una parte de la superficie expropiada, con base en la documentación aportada por ADIF, esa superficie se haya considerado litigiosa y se haya procedido de conformidad con el artículo 5 de la misma LEF, absteniéndose la resolución recurrida de todo pronunciamiento sobre la propiedad controvertida, lo que se atiene a la doctrina que hemos expuesto "supra". En definitiva y con base en el anterior criterio, debemos rechazar la pretensión principal de la demanda y, por tanto, la de declarar la nulidad de todo lo actuado en el expediente expropiatorio con respecto a la finca registral nº 1981 del Registro de la Propiedad nº 40 de Madrid, remitiendo a las partes a la resolución de la discrepancia sobre la titularidad en los tribunales del orden civil, sin que ello afecte a la regularidad del procedimiento expropiatorio y, singularmente, a la decisión del Jurador Provincial de Expropiación Forzosa sobre la cuantía del justiprecio, que es la cuestión de que pasaremos a ocuparnos de seguido.

SEGUNDO: De forma subsidiaria para el supuesto de que la anterior petición principal de nulidad no fuera estimada, como es el caso, la demanda viene a impugnar el acuerdo del Jurado Provincial con el alcance que se desprende de la prueba pericial acompañada a la misma. Se pretende, subsidiariamente a la pretensión principal que acabamos de desestimar, que deje sin efecto el acuerdo de 19 de noviembre de 2021 del Jurado Provincial de Expropiación de Madrid, para que se valore el justiprecio de la expropiación en la cantidad de 2.617.395,16 €, de conformidad con el desglose que se efectúa en el hecho 27 de la propia demanda; o, en su defecto, en otra cantidad menor que la Sala pudiera estimar, la cual no podrá ser menor a la suma de los importes del depósito previo a la ocupación más la indemnización por rápida ocupación según el hecho 30 de la demanda, más los intereses que procedan de acuerdo con lo solicitado en el párrafo 18 de la fundamentación de la misma.

En síntesis, los puntos de conflicto que derivan de la pericia actora son los siguientes:

a) Considera expropiadas y ocupadas temporalmente unas superficies mayores que las fijadas por la Administración expropiante y tenidas en cuenta por el Jurado de Expropiación.

b) Fija un valor del suelo superior al calculado por la Administración y Jurado de Expropiación.

c) Considera la existencia de un demérito por las afecciones generadas a la finca, así como por la división de ésta.

d) Solicita asimismo el abono de intereses de demora.

-A los folios 73, 74 y 75 obra el acta de ocupación levantada el 7 de noviembre de 2019, en la cual la administración expropiante fijó un depósito previo a la ocupación de 549.406,56 € y una indemnización por rápida ocupación de 40.386,00 €.

-El informe de valoración y hoja de aprecio que presentaron las recurrentes en junio de 2020 (folios del 94 al 124) se refirió a "todos los metros incluidos en la parcela que son objeto de expropiación, es decir, 796 m2 de expropiación definitiva y 595 m2 de ocupación temporal, sin tener en cuenta una supuesta reivindicación de ADIF de parte de ellos: 2.826.963,20 €, resultado de incluirse en el justiprecio el demérito, la pérdida de valor que la expropiación provoca en la parte no expropiada de la finca propiedad de las actoras, que es una merma de más de dos millones y medio de euros y que es lo que fundamentalmente provoca la diferencia entre las valoraciones de las administración y de las sociedades expropiadas.

-A los folios del 132 al 146 está la hoja de aprecio de la administración que rechaza la de las recurrentes y, fundamentalmente, excluye toda posibilidad de valorar esa pérdida de valor en la parte no expropiada de la finca, limitándose a valorar con su propio criterio el suelo afectado hasta una cifra total de 484.035,75 €, si bien posteriormente la rebajó a 458.306,55 € (folios 529 y ss.).

La demanda, con base en la pericia practicada por el perito D. Victor Manuel, que acompaña a la misma como documento nº 5, se sustenta en las siguientes consideraciones, en orden a modificar la valoración del suelo expropiado:

- El valor de mercado del inmueble podría calcularse por comparación respecto a otros similares en el entorno, y se calcula en la cantidad de: 8.200.500 euros, a razón de 3.500 €/m²c.

- Con la normativa vigente, sobre el edificio podrían acometerse diferentes actuaciones que suponen un valor añadido a la finca, como son: - Ampliación del garaje en sótano (hasta 10 plazas adicionales más en el mismo nivel). - Demolición y edificación de obra nueva con ampliación de la planta baja (1.393,80 m²). - Redistribución de la edificación con mayor ocupación de la edificación en planta baja. - Adaptación a otros usos permitidos: residencial, dotacional, hotelero, comercial, terciario...

Sin embargo, se dice que el inmueble, tras la expropiación:

1. Queda partido en dos fincas, separadas por el nuevo túnel: a. un edificio de oficinas con la misma superficie construida, pero con solo 3.073 m²s de terreno en pleno dominio. b. Una parcela adicional, separada de la primera de 506 m²s sin aprovechamiento urbanístico posible ni uso lucrativo posible por la incidencia del falso túnel, ahora de dominio público.

2. Queda afectado por una pasarela peatonal de nueva construcción (estructura 4: pasarela) que limita el atractivo comercial del edificio, por a. pérdida de intimidad y privacidad b. Menoscabo en la imagen y representatividad por pérdida de visibilidad desde la A-6 c. Riesgos derivados de accidentes peatonales, mantenimiento y reparaciones de la misma. d. Las dos propiedades resultantes quedan afectadas gravemente por las zonas de limitación de edificabilidad, servidumbre y afección, además de la de dominio público ( artículos 28, 31, 32 33 y 34 de la Ley 37/2015). Este hecho obliga a la propiedad a sufrir los inconvenientes derivados de los trabajos de reparación/mantenimiento del nuevo vial en falso túnel a lo largo de su vida útil e impide a la propiedad realizar nuevas actuaciones sobre su finca, tales como: i. Ampliar superficie de garaje en sótano ii. Acometer una nueva edificación con mayor superficie de ocupación en planta iii. Cambiar el uso al edificio iv. Realizar trabajos en el mismo sin tener que pedir permiso a la administración

3. Por lo tanto, el valor de la indemnización debe comprender los siguientes conceptos: a. Valor de las superficies realmente expropiadas, ocupaciones temporales y prima de afección. b. Indemnización por el demérito provocado a la finca resultante tras la expropiación i. Pérdida de valor comercial del inmueble por las consecuencias expuestas en este informe derivadas exclusivamente de la expropiación realizada y las limitaciones de los artículos 31/32/33/34 de la Ley 37/2015 ii. Pérdida de valor que se cuantifica como porcentaje del valor del inmueble, acorde a la jurisprudencia.

4. En resumen y con base en todas las anteriores consideraciones, el importe de las indemnizaciones derivado de las expropiaciones, daños y perjuicios derivados, que se reclaman en la demanda por los conceptos identificados, son los siguientes: 1 Expropiación de suelo 854.683,38 €. 2 Ocupaciones temporales 179.487,60 €. 3 Prima de afección 5,00% 1.034.170,98 € 51.708,55 €. 4 Valoración del demérito 18,62% s/valor inmueble 1.531.515,63 €.

Adicionalmente, plantea una cuestión jurídica (apartados 29 y 30 de la demanda) sobre la vinculación del Jurado Provincial a la cantidad consignada como importe total del justiprecio en la Hoja de Aprecio de la Administración, que se afirma no ha sido respetada en el caso de autos.

A continuación, examinaremos la procedencia o improcedencia de cada una de las alegaciones y de cada uno de esos conceptos por cuenta de los cuales se formula la reclamación.

TERCERO: Invirtiendo el orden en que se exponen en la demanda las anteriores alegaciones, examinaremos en primer lugar la cuestión de la vinculación del Jurado Provincial a la Hoja de Aprecio de la administración, que se plantea en los apartados 29 y 30 de la demanda actora.

Aducen las recurrentes que la cifra finalmente fijada por el Jurado Provincial en su resolución aquí recurrida no sería la correcta, porque el 19 de noviembre de 2020 (folios 529 y siguientes del expediente) la administración expropiante modificó a la baja la hoja de aprecio que previamente había girado por importe de 484.035,75 € por considerar que la inclusión en ella de determinadas partidas se debió a un error y elaboró una hoja de aprecio modificada (folios del 533 al 543) que dejó el justiprecio en los 458.306,55 € que el Jurado Provincial considera como límite mínimo a pesar de que su cálculo resulta, como hemos visto, bastante inferior. Añade que, incluso el Jurado Provincial olvida que el procedimiento expropiatorio se tramitó por el procedimiento de urgencia, en el cual la administración fijó un depósito previo a la ocupación de 549.406,56 € así como una indemnización por rápida ocupación de 40.386,00 € (folios del 45 al 75), que son cantidades fijadas por la propia administración expropiante y cuya suma -589.792,56 €-, que le vinculan no solo a ella como verdadero acto propio y también al Jurado Provincial, para el cual dicha suma debe operar de límite mínimo, porque no deja de ser un acto propio de la administración expropiante sobre el que no puede volver, ni siquiera a la hora de elaborar su hoja de aprecio.

Así explicada esta alegación, a la que no se opone ningún argumento en ninguno de los dos escritos de contestación a la demanda, hemos de puntualizar que la doctrina jurisprudencial de la vinculación de los Jurador a la valoración de los bienes efectuada por la administración y el expropiado se ha de referir siempre a la incluida en las respectivas hojas de aprecio. Son múltiples las sentencias que así lo declaran. A título de ejemplo, citaremos la STS, Sala Tercera, de 17/07/2015 Recurso Núm.: 1797 /2013, que con cita de la anterior STS, Sala Tercera, de 25 de noviembre de 2011 (rec. 1496/2008), recuerda que " las hojas de aprecio formuladas por las partes de la expropiación constituyen respectivamente los límites máximo y mínimo de la definitiva cuantificación del justo precio, vinculando estos límites no solo al Jurado de Expropiación sino también a los Tribunales que juzgan la legalidad y acierto de la valoración efectuada por aquél". En el mismo sentido se pronuncian, entre tantas similares, las STS, Sala Tercera, de 25 de noviembre de 2011 (rec. 1496/2008); de 24 de febrero de 2014 ( Recurso Núm.: 2629 /2011); o de 5 de mayo de 2014 ( Recurso Núm.: 3363 /2011), entra muchas similares. Es verdad que la explicación de esta vinculación se encuentra, según esas mismas sentencias, en el respeto al principio de los actos propios. Pero no lo es menos que el TS sitúa la expresión del acto propio concretamente en la hoja de aprecio, lo que obedece a que la fijación del justiprecio se produce en la pieza separada y por el procedimiento previstos en los artículos 24 y ss. de la LEF, en el que la formulación dela hoja de aprecio constituye el acto de voluntad de cada una de las partes en el procedimiento expropiatorio, en virtud del cual concretan motivadamente y a tal fin el valor en que estiman el objeto que se expropia, siendo por ello el acto formal al que puede aplicarse la condición de "acto propio" con el carácter vinculante que proclama la jurisprudencia antes reseñada. Este esquema jurídico es igualmente válido para las expropiaciones del artículo 52. Es cierto que entre las especialidades de esta modalidad expropiatoria se cuenta la exigencia de que la Administración formule las hojas de depósito previo a la ocupación. Pero esta exigencia y las reglas para la fijación del valor de los bienes se establecen como una garantía de pago al expropiado, justificada por el carácter urgente de la aprehensión de los bienes. Que no es la manifestación formal del valor final que la administración les asigna y que esa cantidad está pendiente de liquidarse mediante la fijación del justiprecio se demuestra por la dicción del mismo artículo 52. De un lado, cuando establece que " ... La cantidad así fijada (...) será consignada en la Caja de Depósitos. Al efectuar el pago del justiprecio se hará la liquidación definitiva de intereses". Y, de otro lado, cuando el apartado 7 prevé expresamente que " Efectuada la ocupación de las fincas se tramitará el expediente de expropiación en sus fases de justiprecio y pago según la regulación general establecida en los artículos anteriores".

Sentado que la vinculación se ha de referir indudablemente a la hoja de aprecio, en el expediente se comprueba que, efectivamente, la administración presenta hoja de aprecio (folios a partir del folio 133 del expediente), en el que fija una valoración total de los bienes expropiados de 484.035,75 €, incluido el premio de afección; y que a partir de folio 529 presenta una nueva hoja de aprecio en el que reduce es asuma a 458.306,55.-euros, consecuencia de excluir la valoración de los Anexos de la primera, porque una vez realizadas las obras se repondrían, tal como se recoge en los antecedentes de hecho de la propia resolución del JPEF recurrida. En los folios 529 y 530 se lee la explicación que ofrece la administración a esta rebaja. En resumen, se excluyen tres partidas que importan 25.504,00.-euros, que por error se valoraron en la inicial hoja de aprecio, pues se corresponden con bienes que el propio proyecto prevé que serían repuestos con ocasión de las obras de ejecución del proyecto. Se indica además que la hoja de aprecio de la propiedad también reconoce en su folio 18 que estos bienes no se valoran porque se prevé que serán repuestos tras la ejecución de las obras, "... por lo que no se calcula la indemnización".

Todo lo dicho nos conduce a desestimar esta alegación de la demanda por las siguientes razones: La misma jurisprudencia que ha declarado el carácter vinculante de las hojas de aprecio, ha reconocido en algunos supuestos concretos que la vinculación a la hoja de aprecio no tiene carácter absoluto. Lo ha hecho, en relación concretamente con la del propietario, en determinados supuestos en los que ha podido ser inducido a error: " la doctrina sobre el carácter vinculante de las hojas de aprecio ha sido matizada por esta Sala, entre otras sentencia de 12 de Diciembre de 1996 y las que en ella se citan, en el sentido de que tal vinculación no puede tener un carácter absoluto en base a la necesidad de que los elementos que han de ser objeto de justiprecio no sean ocultados, sustrayéndolos de esta forma a la comprobación de su existencia, a la posibilidad de alcanzar un mutuo acuerdo y a la fijación del justiprecio que luego puede realizar el Jurado" ( STS Sala Tercera, de 6 de Febrero del 2004, dictada en el recurso 101/2003; y, en el mismo sentido, sentencias del Alto Tribunal de 31/01/2012 Recurso Núm.: 4373/2008 y 20/06/2012 Recurso Núm.: 3458/2009).

Entendemos que el mismo criterio puede aplicarse a la administración en determinados casos particulares como el que nos ocupa, en el que la modificación de la inicial hoja de aprecio deriva de un puro error material, que incluso ha sido reconocido por la propiedad en su propia hoja de aprecio. No es posible admitir a la administración un cambio del criterio de valoración a la baja respecto de los mismos conceptos indemnizables, pero sí es posible excepcionar al valor absoluto del principio de vinculación a la hoja de aprecia en un supuesto como el de autos, en el cual la primera hoja de aprecio incluía la valoración de bienes que finalmente no van a ser objeto de expropiación según el propio proyecto; y mucho más cuando ese hecho está reconocido en la hoja de aprecio de la propiedad, como efectivamente se comprueba en el folio 111 del expediente remitido por la administración. Lo contrario sería dar validez a lo que no es otra cosa que un mero error material y provocar un enriquecimiento injustificado al expropiado, convalidando ese error y otorgándole el derecho a ser indemnizado por unos bienes que no le van a ser expropiados, por lo que hemos de concluir que, para el concreto caso que nos atañe, no puede acogerse esta alegación de la demanda y la vinculación de la administración a su hoja de aprecio ha de entenderse que es idéntica respecto de la primeramente presentada que respecto de la segunda, con la salvedad en este último caso de entender que la misma se limita a subsanar un patente error, reconocido de contrario, derivado excluir unos bienes que ya no se valoran porque en el propio proyecto se prevé su reposición tras la ejecución de las obras.

CUARTO: Descendiendo ya a las discrepancias que plantea la demanda con base en el informe pericial que acompaña, comenzaremos analizando la superficie afectada por la expropiación. La resolución del JPEF fija en 796 m² la superficie expropiada y 595 m² que se ocupan temporalmente.

La parte recurrente, con apoyo en el dictamen pericial que acompaña, reclama como superficie expropiada la de 1.065,69 m2; y como superficie ocupada temporalmente, la de 1.119 m2. Ello es debido, según la demanda, a que la superficie medida para la expropiación no incluye la zona de dominio público legal de la zona 2 (túnel) y, en cuanto a la zona 3, una superficie necesaria para la ejecución y mantenimiento de una pasarela. Y, en lo que atañe a la ocupación temporal, a la falta de inclusión de un aparcamiento provisional que aparece en el Proyecto.

Frente a esta primera reclamación, en lo tocante al túnel, la contestación a la demanda de la administración opone que la superficie expropiada es la que consta en el proyecto y en el acta de ocupación y, en el caso de existir discrepancias, procede solicitar un aumento de la expropiación de los terrenos, sin que quepa solicitar la valoración de aquello que no se ha expropiado; y el artículo 29.3 de la Ley de Carreteras permite limitar la expropiación a la proyección del túnel, como en este caso. En lo tocante a la superficie ocupada por la pasarela, reitera que la superficie expropiada es la que figura en el proyecto y en al acta de ocupación, sin que se haya solicitada una mayor expropiación; y añade que no consta prueba alguna sobre que la superficie ocupada por la pasarela sea superior a la expropiada, por lo que se trata de una mera suposición. Finalmente, dice que el mismo razonamiento ha de hacerse respecto de la superficie ocupada temporalmente: no hay prueba alguna de que así haya sido, por lo que la pretensión ha de ser rechazada de plano.

Contrariamente a lo que se alega por las partes demandada y codemandada, asiste la razón a la parte recurrente cuando invoca la Ley 37/2015 de 29 de septiembre, de carreteras, según la cual la zona de dominio público (art. 28) son los terrenos ocupados por las propias carreteras del Estado, sus elementos funcionales y una franja de terreno a cada lado de la vía de 8 metros de anchura en autopistas y autovías y de 3 metros en carreteras convencionales, carreteras multicarril y vías de servicio; y el art. 75 del Reglamento de Carreteras, cuando dice que los proyectos de construcción y trazado de nuevas carreteras habrán de comprender la expropiación de los terrenos a integrar en la zona de dominio público. Por lo tanto, invoca la norma de la que se desprende que se deben considerar expropiadas por ministerio de la Ley dichas superficies. Y, tanto en cuanto al túnel, como en cuanto a la superficie expropiada para la pasarela, como en cuanto a la superficie ocupada temporalmente, la parte actora no se basa en meras suposiciones, sino que ha articulado prueba de naturaleza técnica para sustentar sus peticiones. El dictamen pericial que acompaña a su demanda reseña en su apartado 7.4 que en la Memoria del Proyecto técnico ( art. 23.1.3.1 expropiación) se define la superficie objeto de expropiación.: "Se expropia el pleno dominio de las superficies que requiera la actuación conforme a la vigente Ley de Carreteras , sus elementos funcionales (...) y en todo caso las superficies que sean imprescindibles para cumplimentar la normativa legal vigente para este tipo de obras". Y añade: "La línea de expropiación trazada mantiene las distancias que en concepto de dominio público son de aplicación según lo establecido en los artículos 74 y 75 del Reglamento General de Carreteras , RD 1812/1994 de 2 de septiembre". Acto seguido transcribe el cuadro de ocupación del equipo de ingeniería autor del proyecto y consigna que:

a) aunque debería hacerlo, la superficie medida para la expropiación no incluye la zona de dominio público legal de la zona 2, -tres metros desde la arista de explanación: intersección de los muros de sostenimiento con el terreno natural- pues se mide exclusivamente la "sombra falso túnel", coloreada. en color verde. Esta sombra incluye el vial y la estructura portante -pilotes .

b) Aunque debería hacerlo, la superficie medida para la expropiación de la zona 3 (pasarela) es inferior a la necesaria para acometer esta estructura e incluir una mínima zona de mantenimiento de la misma. El ancho de la estructura es de 2,20 m en rampas. La parcela está afecta por dos rampas, por lo que el ancho de la "huella" sería de 4,40m más la zona de protección y mantenimiento.

Finalmente, en cuanto a la ocupación temporal, el dictamen pericial examina de nuevo el proyecto técnico, en el que constata que está marcada un área de ocupación temporal al Este de la parcela, en la zona de marquesinas y aparcamiento. Esta superficie se cuantifica en 594 m². Además de ésta, expresamente reflejada, aparece otra área en el contenido del proyecto que se utilizará como aparcamiento provisional, con entrada desde la propiedad colindante. Aparece marcada en el esquema, sobre fondo azul señalada con la flecha. Comprende una superficie aproximada de 525 m² que deben añadirse a la superficie ocupada temporalmente.

En su declaración del día 30 de octubre de 2023, el perito D. Victor Manuel afirmó, con respecto al terreno reamente expropiado, que las mediciones que se contienen en su informe las hizo él personalmente (como consta en la página 30 de su informe, cosa que no consta en el caso de los funcionarios de Hacienda que elaboraron la hoja de aprecio de la administración). Insistió en que el Jurado Provincial no ha valorado una "franja de tres metros a ambos lados de la carretera", de la huella del túnel (es decir, de la proyección vertical hacia arriba del túnel que pasa por debajo de la parcela y la corta en dos) que por ley es de dominio público y que al ser de dominio público ha sido ya expropiada junto con la huella del túnel, pero no ha sido incluída en la valoración en el justiprecio. Destacó, a mayor abundamiento, que en la página 44 de su informe ha copiado una separata del propio Ministerio de Fomento que obliga a valorar las denominadas limitaciones de dominio que son inherentes a la expropiación.

Junto al dictamen pericial, el informe adjunto a la hoja de aprecio de la parte hoy recurrente también constató los datos que acabamos de reseñar en cuanto a las superficies expropiada y ocupada temporalmente, que no han sido valoradas.

No se opone ninguna prueba pericial que contradiga estas apreciaciones. Por las partes demandada y codemandada no se ha practicado ninguna otra prueba de naturaleza técnica que apoye la corrección de la valoración efectuada por el JPEF, o que al menos cuestione fundadamente las apreciaciones de la pericia de la parte recurrente. No siquiera en fase de conclusiones han formulado críticas al contenido de dicho informe, a efectos de su valoración por el tribunal, en los términos del artículo 348 de la LECiv.

Siendo ello así, cabe añadir que, incluso el informe de los vocales del JPEF que sirve de base a la resolución recurrida, se dice expresamente que " En el expediente se describen de forma poco precisa las zonas afectadas, parece que la expropiación se realiza sobre dos zonas discontinuas: una próxima a la construcción actual, con forma de curva, para la construcción de un túnel que unirá la calle Alsasua con la A-6; y la otra que tiene forma de triángulo, en la parte sur-este de la parcela para la construcción de una rotonda. La ocupación temporal se realiza en la zona que queda entre las dos zonas expropiadas, espacio que estaba destinado a aparcamiento de superficie protegido por marquesinas. (Ver Anexo 1)". Por tanto, se constata la vaguedad con la que se describen las zonas expropiadas en el expediente. Y a la vez, no se contiene la menor mención a la cuestión ya planteada en la hoja de aprecio de las expropiadas, en relación con la mayor extensión de la superficie expropiada y en cuanto a la ocupación temporal.

En conclusión, el único informe pericial técnico que existe en autos es el aportado con la demanda, que explica minuciosamente esta cuestión, incluso con referencia al contenido del propio proyecto expropiatorio. La pericia de la actora debe prevalecer, pues, cuando fija una superficie de 1.065,99 m2 de terreno expropiado; y de 1.119 m2 de ocupación temporal.

QUINTO: La pericia que acompaña a la demanda fija un valor del suelo superior al calculado por la Administración y Jurado de Expropiación. Para el cálculo del valor del suelo utiliza el método residual estático y, para el cálculo del valor en venta del inmueble por el método de comparación, se vale de seis testigos tomados de ofertas de ventas de oficinas publicadas en un portal inmobiliario, con los que calcula (sic) el "valor referido a la fecha de expropiación (19/11/2019) según estudio de mercado realizado en abril de 2020, por entender que el mercado permaneció estable durante ese período de tiempo". Alcanza un valor del suelo, tras aplicar el método residual, de 1.604 euros/m2, que multiplica directamente por el coeficiente corrector de 0,5, lo que le lleva a proponer un valor por m2 de suelo, de 802 euros/m2.

Frente a ello, en el análisis contenido en el estudio del JPEF (Anexo II del mismo), el valor de suelo por el método residual estático se obtiene del conjunto de testigos obtenidos a partir de los valores de compraventas reales facilitadas por fedatarios públicos, tomando muestras de las operaciones reales realizadas durante los años 2019 y 2020 con uso oficinas, predominante en la parcela que se expropia. Como comprobación de fiabilidad de los datos considerados, también se añade información de los portales de internet, evaluando y diferenciando las ofertas de compraventa referidas al producto predominante en la zona. No se consideran aquellas operaciones que no son compraventas, o que presentan características físicas o de valor singulares; y de la totalidad de la información disponible, solo se utiliza la que está distribuida por la zona de la finca a expropiar, a los efectos de constituir una muestra representativa, teniendo en cuenta los valores medios, máximos y mínimos del municipio. Aplica un coeficiente de reducción para las operaciones de 2019 con base en publicaciones estadísticas oficiales y con todo ello, concluye un valor de mercado promedio de la zona donde se ubica el suelo a expropiar, de 2.012 €/m2, que tras obtener el valor de repercusión del suelo urbanizado y multiplicarlo por el coeficiente de edificabilidad, arroja un resultado de 335,57 euros/m2.

No cabe duda del mayor rigor del informe de valoración del JPEF, por la sola comparación de los métodos utilizados para obtener el valor del suelo. Como apunta la contestación a la demanda de la administración, en el informe pericial no se explica de dónde proceden los testigos, que parecen selecciones de ofertas de ventas de distintas fuentes, pero en todo caso son ofertas, no transacciones realizadas, por lo que no reflejan el precio real en que eventualmente se pudieron cerrar las operaciones. Y se aprecia que no son testigos comparables en todos los casos, pues en dos de ellas se hace referencia a inmuebles de lujo, en otra un uso mixto (vivienda/local comercial), otro inmueble es un chalet, y el resto se identifican como nuevos o "a estrenar". No son, por tanto, ni transacciones realizadas ni inmuebles comparables. El informe pericial de la parte actora, valorado conforme al artículo 348 de la LECiv. no puede prevalecer en este punto sobre el informe técnico del JPEF, ni puede servir para desvirtuarlo en este particular.

SEXTO: Finalmente, resta analizar la alegación relativa al demérito que, según la demanda, sufre la parte no expropiada de la finca de las demandantes por consecuencia de la expropiación parcial y de las afecciones resultantes, que el Jurado no ha considerado valorar. La demanda desarrolla esta alegación en los puntos de hecho 20, 21 y 22, así como, de nuevo, de remite al informe del perito sr. Victor Manuel sobre el particular. Sus alegatos se pueden resumir y valorar así:

1º) Demérito indemnizable por la pérdida de la posibilidad de que sobre el edificio puedan acometerse diferentes actuaciones que suponen un valor añadido a la finca, al quedar partido en dos fincas, separadas por el nuevo túnel, como son: - Ampliación del garaje en sótano (hasta 10 plazas adicionales más en el mismo nivel). - Demolición y edificación de obra nueva con ampliación de la planta baja (1.393,80 m²). - Redistribución de la edificación con mayor ocupación de la edificación en planta baja. - Adaptación a otros usos permitidos: residencial, dotacional, hotelero, comercial, terciario...

La oposición a la demanda se basa en la alegación, que tiene reflejo constatable en el propio informe pericial de la parte actora, referida a la edificabilidad de la parcela resultante. El propio informe pericial que comentamos consigna que la edificabilidad de la parcela está ya agotada desde antes de la expropiación, por lo que el planteamiento de quedar fuera de ordenación es meramente teórico o hipotético. Por tanto, si antes de la expropiación el aprovechamiento estaba ya agotado y la edificabilidad de la parcela estaba ya agotada (como reconoce la empresa tasadora tanto en la página 10 de su anterior hoja de aprecio, como en la página 15 de su actual informe, donde nos habla de una ampliación formalizada en escritura pública de 2008), no cabe acoger este alegato. En el mismo sentido, la resolución del JPEF analiza la situación urbanística de la finca, determinando la imposibilidad de edificar, por el agotamiento del aprovechamiento urbanístico y las limitaciones a la edificación derivadas de la colindancia con la A-6. Por ello, la pérdida de la edificabilidad no es tal, no siendo por tanto indemnizable.

2º) Demérito indemnizable como consecuencia de quedar afectado el inmueble por una pasarela peatonal de nueva construcción (estructura 4: pasarela) que limita el atractivo comercial del edificio, por a. pérdida de intimidad y privacidad b. Menoscabo en la imagen y representatividad por pérdida de visibilidad desde la A-6 c. Riesgos derivados de accidentes peatonales, mantenimiento y reparaciones de la misma. d. Las dos propiedades resultantes quedan afectadas gravemente por las zonas de limitación de edificabilidad, servidumbre y afección, además de la de dominio público ( artículos 28, 31, 32 33 y 34 de la Ley 37/2015). Este hecho, se dice, obliga a la propiedad a sufrir los inconvenientes derivados de los trabajos de reparación/mantenimiento del nuevo vial en falso túnel a lo largo de su vida útil e impide a la propiedad realizar nuevas actuaciones sobre su finca, tales como: i. Ampliar superficie de garaje en sótano ii. Acometer una nueva edificación con mayor superficie de ocupación en planta iii. Cambiar el uso al edificio iv. Realizar trabajos en el mismo sin tener que pedir permiso a la administración.

En relación con este bloque de posibles perjuicios por demérito, cabe decir que:

-Los perjuicios derivados de la pérdida de tranquilidad, o intimidad son puramente hipotéticos y se integran, en todo caso, en lo que el Tribunal Supremo tiene declarado en relación con este tipo de alegaciones. Así, en la sentencia de 02/06/2014, Recurso Núm.: 4161 /2011, declara en lo relativo a la perdida de "tranquilidad" que "... no siendo indemnizable la actividad la actividad de la administración pública, en la construcción de nuevas infraestructuras sino se produce un daño efectivo y concreto, existiendo un deber generar de soportar dichas actividades, más aún en suelo no urbanizable donde los parámetros de ruido son superiores a la zona urbana. En definitiva, no consideramos acreditados estos perjuicios que se formulan como hipótesis y, en todo caso, los mismos resultan inherentes a la actividad administrativa que justifica la expropiación.

- Del mismo modo, consideramos que simplemente no existe menoscabo en la imagen y representatividad por pérdida de visibilidad desde la A-6, pues incluso aunque se aceptase esa pérdida de visibilidad, no entendemos que ello afecte de ninguna manera a la imagen ni a la proyección de las sociedades mercantiles recurrentes; y consideramos puramente hipotéticos los perjuicios que se focalizan en los posibles riesgos derivados de posibles accidentes peatonales y del mantenimiento y reparaciones de la misma. No se trata de perjuicios reales y efectivos, sino de meras hipótesis que carecen de realidad y efectividad como para integrar una consecuencia que deba ser indemnizada.

-Finalmente, lo que se entiende como "grave afectación" por las zonas de limitación de edificabilidad, servidumbre y afección, además de la de dominio público tampoco puede ser objeto de indemnización, con base de nuevo en el criterio de la Sala Tercera del Tribunal Supremo, que se explicita en la oposición a la demanda del Abogado del Estado. En efecto, existe un reiterado criterio jurisprudencial con arreglo al cual las servidumbres y limitaciones que establece la legislación sobre carreteras, que por no entrañar una privación singular de derechos o intereses legítimos no son indemnizables ( Sentencias de 19 de enero de 1997 -recurso de casación 3863/1993-; 9 de enero de 1998 -recurso de casación 1841/1994-, 25 de marzo de 2011 -recurso de casación 6448/06-; de 14 de febrero de 2012 -recurso de casación 6135/08-; y de 18 de diciembre de 2012- recurso de casación 2335/2010).

Recordar, en fin, que es cierto que la expropiación parcial de una finca puede generar un derecho indemnizatorio por los deméritos que cause en la parte no expropiada, pero que ello está sujeto a la acreditación de la existencia de perjuicios reales y efectivos. Así lo ha tenido ocasión de señalar el Tribunal Supremo en sus sentencias de 22 de marzo de 1993, 26 de marzo de 1994, 9 de mayo de 1994, entre otras muchas afirmando que " hemos declarado que cuando la expropiación parcial de una finca produce un demérito en la porción restante, tal depreciación, como consecuencia directa de la expropiación, debe ser compensada adecuadamente, mediante la indemnización proporcionada al perjuicio real". La valoración de la prueba pericial de la parte actora en cuanto a cada una de las consecuencias dañosas que se explican en la misma y que acabamos de examinar, conforme al artículo 348 de la LECiv, no lleva a la Sala a la convicción de que, con base en la misma, quede acreditado de forma bastante que de las mismas se siga de forma real y efectiva y perjuicio concretado en que el rendimiento económico del resto no expropiado, sin resultar antieconómico, se vea disminuido como consecuencia de la división o expropiación parcial de la finca, lo que es el hecho causante del derecho a la indemnización, según reiterada jurisprudencia (por todas, sentencias de la Sala Tercera del TS, de 27/02/2013, recurso 1716/2010; o de 03/06/2014, recurso 3601/2011). Cabe recordar a este respecto que el propio TS ha declarado en esta materia que "... la Sala de instancia, no ha de aceptar necesariamente las conclusiones de las pruebas periciales, ni siquiera en aquellos supuestos en que la pericial judicial ratifica la pericial de parte, y es que la valoración de la prueba ha de hacerse por el Tribunal "a quo" conforme a las reglas de la sana crítica..." ( sentencia de 23/05/2014, Recurso Núm.: 4329/2011).

SEPTIMO: El resultado final de la valoración del bien, como consecuencia de las conclusiones alcanzadas en los anteriores fundamentos jurídicos, ha de ser el siguiente:

a) Valor suelo expropiado: 1.065,99 m2 x 335,57 €/m2 = 357.714,26 €.

b) Premio de afección, conforme al artículo 47 de la ley de Expropiación Forzosa (5% sobre el valor de los bienes y derechos de cuya propiedad o posesión resulte privado el expropiado) = 5%/357.714,26 € = 17.885,71 €.

c) Ocupación temporal = 335,57 x 10% = 33,56 €/m² Valor total ocupación temporal = 1.119 m² x 33,56 = 37.553,64 €

VALORACION TOTAL VT = 357.714,26 + 17.885,71 + 37.553,64 = 413.153,61.-euros.

Por lo tanto, no alcanzando esta suma la consignada en la hoja de aprecio de la administración y fijada en la resolución recurrida, procede desestimar las pretensiones deducidas subsidiariamente en la demanda para que se fije un justiprecio superior a esa suma y, en definitiva, el propio recurso contencioso-administrativo.

Tampoco procede un pronunciamiento estimatorio de la pretensión de que se reconozca a las recurrentes el derecho a los intereses de demora de los arts. 56 y 57 de la LEF, en tanto en cuanto la propia resolución recurrida ya declara expresamente el derecho al percibo de dichos intereses, lo que hace totalmente innecesario estimar dicha petición de las mercantiles actoras.

Todo lo dicho determina la desestimación del presente recurso contencioso-administrativo, con la consecuencia de que, en materia de costas, conforme al artículo 139.1 de la Ley 29/1998 reformado por Ley 37/2011 en materia de costas, procede su imposición a la parte recurrente cuyas pretensiones han sido íntegramente desestimadas, si bien se fijará una suma máxima por este concepto, que se establecerá prudencialmente por esta Sala en atención a la cuantía y complejidad del pleito, conforme autoriza el apartado 4 de dicho precepto. Estableciendo el apartado 4 que la imposición de las costas podrá ser a la totalidad, a una parte de éstas o hasta una cifra máxima, este Tribunal, haciendo uso de esta facultad, fija las costas a abonar por la parte actora en la suma de MIL QUINIENTOS EUROS (1.500.-€) por todos los conceptos, más IVA, a cada una de las partes demandada y codemandada, para lo que se ha valorado la cuantía y complejidad de la cuestión jurídica planteada.

Vistos los anteriores preceptos y razonamientos,