Sentencia Contencioso-Administrativo 56/2023 Tribunal Superior de Justicia de Comunidad de Madrid . Sala de lo Contencioso-Administrativo, Rec. 427/2021 de 19 de junio del 2023

PRIMERO. - Se interpone el presente recurso contra la resolución del Jurado Territorial de Expropiación Forzosa de la Comunidad de Madrid de fecha 27 de mayo de 2021, que fijo el justiprecio de la fincas registrales 2390 y 3182, del proyecto del expropiación "SOLICITUD DE VALORACIÓN DE VARIAS FINCAS REGISTRALES AFECTADAS POR UN VIAL, SEGUN LAS NORMAS SUBSIDIARIAS DE GUADALIX DE LA SIERRA, TRAMITADA A SOLICITUD DEL INTERESADO EN LOS TÉRMINOS DEL ARTÍCULO 94 DE LA LEY DEL SUELO DE LA COMUNIDAD DE MADRID 9/2001," expropiado por ministerio de la ley a MONTEALVIC SL, en el término municipal de Guadalix de la Sierra, siendo beneficiaria de la expropiación Ayuntamiento de Guadalix de la Sierra.

El Jurado Territorial de Expropiación Forzosa parte de los siguientes datos:

Datos básicos:

Localización: Juego de la Pelota C/ Virgen del Espinar finca n°. RG 2390 Y 3182

Guadalix de la Sierra

Registrales: Reg. 2, libro 97, tomo 956, folio 204, núm. 2390 y 3182.

Superficie de suelo:

Total: 1.432,00 m2

Expropiada: 703,00 m2

Datos urbanísticos:

Clase de suelo: Suelo urbano consolidado por la urbanización

Planeamiento: Normas Subsidiarias de Planeamiento

Desarrollo: ORDNZA 02

Uso característico: Residencial unifamiliar Aprovechamiento: 0,290000 m2c/m2s

Coeficiente corrector: 1,000000 (resultante de las cesiones urbanísticas, del aprovechamiento materializado u otra situación singularizada)

Valoración particularizada del expropiado:

El expropiado propone un valor unitario para el suelo de 464,62 €/m2, así como una valoración para el resto de bienes que se detalla en la hoja de aprecio contenida en el expediente, en base a los siguientes criterios generales:

Valoración de conformidad con el RD 72015 mediante método residual según la edificabilidad de la ordenanza a partir de un precio de venta de 1787,96 eu/m2 y un coste de construcción de 812,50 €/m2. Añadiendo 100.218,53 € como indemnización por demérito de finca resultando un importe de 426.846,39 €, valor al que hay que añadir el 5% de afección 16.331,39 €.

Solicitando un importe total 443.177,78 €

La fecha de inicio de la Pieza Individualizada de Valoración, de acuerdo con el artículo 29 de la Ley de Expropiación Forzosa y el art. 34. 2. b del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, es la de 16/12/2020, que corresponde a la remisión al Jurado de Expropiación ya que se trata de una pieza tramitada por tasación individual.

VALOR DEL SUELO:

Se determina el VALOR MEDIO EN VENTA (Vv), referido al uso y tipología característicos correspondientes al terreno expropiado, a través de los precios muestreados.

El valor buscado suelo se obtiene mediante el método residual estático. El valor de repercusión así obtenido se ha aplicado al 100% de la edificabilidad resultante del planeamiento, descontando los costes financieros y de gestión.

Para la determinación de los COSTES DE CONSTRUCCIÓN (Cc) se utiliza el valor de reposición corno nuevo, calculando su coste actual, tal y como se establece en la norma 12 del R.D.1020/1993 por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores de suelo y de las construcciones basado en el módulo básico de construcción MBC correspondiente al área económica homogénea para el año de inicio de la expropiación, aplicando el coeficiente que por uso, clase, modalidad y categoría les corresponda en el cuadro definido en la norma 20, corregido en función del incremento del precio de la construcción relativo al año de fijación del módulo citado. Este valor incluye los beneficios de contrata, honorarios profesionales e importe de los tributos que gravan la construcción.

Valoración especifica.

De la hoja de cálculo adjunta se desprenden los siguientes valores:

Vv = 1.430,00 euros/m2 Bp = 408,57 euros/m2 Cc = 828,75 euros/m2

Resultando un valor de repercusión de 192,64 €/m2. Por lo que aplicando el valor resultante al aprovechamiento atribuido al afectado (0,29 m2/m2) se obtiene el correspondiente valor unitario para el suelo: Vbu = 55,88 euros/m2

Y concluye:

Se valora de conformidad con el RDL 7/2015 mediante método residual, aplicando el coeficiente de edificabilidad de un área homogénea en función de la edificación materializada y la superficie abarcada, donde se emplazan las fincas, delimitada por las calles Virgen del Espinar, Egido y la vía de nueva creación.

De todo ello se deduce que el justiprecio correspondiente a los bienes expropiados asciende a para el suelo, a partir del 55,88 €/m2, aplicado a la superficie afectada de 703,00 m2, se obtiene un valor total de 39.283,64; valor al que hay que añadir el 5% de afección correspondiente al justiprecio de los bienes y derechos que se pierden 1.964,18 € por lo que la indemnización total estimada, correspondiente a todos los bienes y derechos afectados, descritos y valorados en la presente pieza de valoración por el órgano expropiante, incluido el 5% de afección asciende a 41.247,82 €.

SEGUNDO. - Por su parte la sociedad recurrente fundamenta sus peticiones en que: con fecha 22 de mayo de 2019, solicitó del Ayuntamiento de Guadalix de la Sierra la incoación de expediente expropiatorio de las fincas. En fecha 14 de diciembre de 2020, y como quiera que el Ayuntamiento de Guadalix de la Sierra no había contestado al anterior escrito, y habiendo transcurrido más de un año desde su presentación, se solicitó del Jurado Territorial de Expropiación Forzosa de la Comunidad de Madrid, que se iniciase expediente de expropiación por ministerio de la ley.

El recurrente entiende que se producen los siguientes errores en la valoración realizada por el Jurado: Error en el cálculo del valor en venta.

El Jurado de Expropiación se limita a emplear los testigos de ventas propuestos por la propiedad en el informe técnico que se acompañó a nuestra hoja de aprecio, pero sin homogeneizarlos.

Además, junto con la falta de testigos de mercado obtenidos por el propio Jurado de Expropiación, a los que utiliza no les aplica criterios correctores de Acuerdo con lo establecido en el artículo 22.2 del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de Valoraciones de la Ley de Suelo, lo que implica por lo tanto una infracción de dicho artículo.

Error en el cálculo de los costes de construcción.

Aplica un descuento del 2% como gastos de financiación media, gastos que ya se incluyen en el MBC (y en el factor K de 1,4), lo que implica duplicidad de costes y por ende la nulidad del cálculo del coste de construcción.

Error en el cálculo de la edificabilidad.

Como posteriormente ampliaremos, el Jurado de Expropiación, al calcular la edificabilidad, incluye parcelas de uso industrial, parcelas fuera de ordenación por ser inferiores a la parcela mínima edificable, parcela dedicada a almacén y venta de materiales de obra y las parcelas objeto de valoración, lo que hace arbitraria su valoración.

Falta de valoración de todos los deméritos contenidos en nuestra hoja de aprecio. La propiedad solicitó, en su hoja de aprecio, la indemnización por el demérito sufrido al no poder agotar la edificabilidad otorgada por el planeamiento para ambas parcelas expropiadas (392,00 m2c y 327,00 m2c en dos plantas, para cada parcela), por lo que existe falta de motivación, y, por lo tanto, arbitrariedad.

De acuerdo con lo establecido en el artículo 69.2 del Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, la valoración se entenderá referida al momento de la iniciación del expediente de justiprecio por ministerio de la Ley, momento que coincide con el transcurso de un año desde el requerimiento a la Administración para que se inicie expediente expropiatorio, esto es, el día 22 de mayo de 2019.

Por lo tanto, existe un error en la fecha de inicio del expediente expropiatorio que es la del 22 de mayo de 2020.

Intereses legales de demora. De acuerdo lo establecido en el artículo 69.2 del Real Decreto 1.346/1976, de 9 de abril, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y con Ordenación Urbana, los intereses de demora se devengarán desde la fecha de presentación por el propietario de la correspondiente tasación, por lo que la fecha de presentación de este escrito será el día inicial del cómputo de los correspondientes intereses de demora.

Por lo tanto, el "dies a quo" para el cómputo de los intereses de demora será el del día 14 de diciembre de 2020, hasta el completo pago del justiprecio.

Según el demandante el valor unitario de venta de vivienda unifamiliar es de 1.787,96 €/m2c.

En relación a los costes de construcción entiende que este debe de ser de 812,50 C/m2 construido. Este valor de construcción incluye todos los costes derivados de la actividad edificatoria, es decir, beneficios industriales, costes generales, honorarios y tributos que gravan la construcción, tal y como se detalla en la norma 12 del Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores de suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes de naturaleza urbana.

En relación al cálculo de la edificabilidad entiende que, las parcelas a valorar tenían asignada edificabilidad por el Planeamiento General, es decir 1,00 m2 techo/m2 suelo.

En cuanto a la valoración de los deméritos contenidos en la hoja de aprecio; alega que la ocupación del viario sobre los solares que nos ocupan, se comprueba que la superficie restante, una vez descontada la destinada a viario, no permite parcelar con la mejor opción, de cara a una parcelación que se ajuste, en la medida de lo posible a la parcela mínima de 250 m2.

Por ello, considerando que, con la superficie restante, las parcelas resultantes, tras el descuento del viario es de 392,00 m2 para la parcela catastral situada en la Avenida Virgen del Espinar, 2 y de 327,00 m2 para la situada en calle Egido, 15, es decir, una superficie total para desarrollar la actividad edificatoria de 719,00 m2, no es posible ajustar a tres parcelas que cumplan con el parámetro de parcela mínima, fijado en 250,00 m2.

La posibilidad de agotar la edificabilidad otorgada por el planeamiento para ambas parcelas (392,00 m2c y 327,00 m2c en dos plantas, para cada parcela), no es posible, porque, considerando también el retranqueo a testero (3,00 metros), obligaría a desarrollar un programa en un área de movimiento de 6,00 metros y 5,00 metros en cada caso, por 20,00 metros y 25,00 metros, si se quiere construir una vivienda de dos plantas con una superficie construida de 250 metros (que no agotaría la edificabilidad pero podría ser una vivienda tipo).

Por ello, la imposibilidad de agotar la edificabilidad, por la geometría de las parcelas resultantes tras el descuento del viario, así como, la de tener que desarrollar una vivienda que quedaría muy por debajo de la vivienda tipo de la zona, que como la propia ordenanza prevé, como mínima, es unifamiliar en dos plantas de 250 metros edificados, llega a considerar un demérito en la superficie no destinada a viario, que se cuantifica en un 30% del valor de los suelos , porque se considera que es este porcentaje el que no es posible materializar en superficie construida por la geometría obtenida.

Cálculo del demérito: 719,00 m2s x 464,62 €/m2s x 0,30 = 100.218,53 €

Siendo la valoración que hace el recurrente de:

Donde el valor Vv, valor en venta, se obtiene a partir del estudio de mercado, homogenizado, según los aspectos que se recogen en el artículo 24, apartado 1) del Reglamento de Valoraciones:

- Por localización

- Por uso

- Por configuración geométrica de la parcela

- Por tipología y parámetros urbanísticos básicos

- Por superficie

- Por antigüedad y estado de conservación

- Calidad de la edificación

De este modo, se irán calculando cada uno de los valores que intervienen en la expresión matemática.

Datos obtenidos: - Valor Unitario:

1.787,96 €/m2c, que sería el valor unitario de venta para uso residencial en tipología unifamiliar (aislada o pareada).

- Valor de construcción:

Vc residencial unifamiliar: 650,00 €/m2

Coeficiente 1.2.1.4 = 1,25

De modo que:

Vc (residencial unifamiliar) = 650,00 x 1,25 = 812,50 €/m2c

- Valor de repercusión.

VRS (residencial unifamiliar) 464,62 €/m2 techo

- Edificabilidad:

La edificabilidad según planeamiento es de: 1,00 m2t/m2s

- VALOR DEL SUELO:

VS = 326.628 € (703,00 m2suelo x 464,62 €/m2suelo)

Y para el cálculo del demérito:

719,00 m2s x 464,62 €/m2s x 0,30 = 100.218,53 €.

- JUSTIPRECIO TOTAL:

VALOR SUELO OCUPADO: 326.628 €

VALOR DEMÉRITO SUELO NO OCUPADO: 100.218,53 € TOTAL SUELO OCUPADO + DEMÉRITO: 426.846,53 € 5% DE PREMIO DE AFECCIÓN 21.342,33 €

JUSTIPRECIO: 448.188,86 €.

Y termina solicitando: " A) Que se declare por la Sala, que el Acuerdo del Jurado Territorial de Expropiación Forzosa de la Comunidad de Madrid, de fecha 27 de mayo de 2021, en relación con el expediente de justiprecio CP 1520- 06/PV00121.1/2020 del proyecto de Expropiación denominado FINCAS REGISTRALES 2390 y 3182 "SOLICITUD DE VALORACIÓN DE VARIAS FINCAS REGISTRALES AFECTADAS POR UN VIAL, SEGÚN LAS NORMAS SUBSIDIARIAS DE GUADALIZ DE LA SIERRA, TRAMITADA A SOLICITUD DEL INTERESADO EN LOS TÉRMINOS DEL ARTÍCULO 94 DE LA LSM, siendo beneficiario de la expropiación el Ayuntamiento de Guadalix de la Sierra, es nulo de pleno Derecho por las siguientes razones:

- Error en el cálculo del valor en venta.

- Error en el cálculo de los costes de construcción. - Error en el cálculo de la edificabilidad.

- Falta de valoración de todos los deméritos contenidos en nuestra hoja de aprecio.

B) Que se anule, revoque y deje sin efecto el Acuerdo del Jurado Territorial de Expropiación Forzosa de la Comunidad de Madrid, de fecha 27 de mayo de 2021, en relación con el expediente de justiprecio CP 1520-06/PV00121.1/2020 del proyecto de Expropiación denominado FINCAS REGISTRALES 2390 y 3182 "SOLICITUD DE VALORACIÓN DE VARIAS FINCAS REGISTRALES AFECTADAS POR UN VIAL, SEGÚN LAS NORMAS SUBSIDIARIAS DE GUADALIZ DE LA SIERRA, TRAMITADA A SOLICITUD DEL INTERESADO EN LOS TÉRMINOS DEL ARTÍCULO 94 DE LA LSM, siendo beneficiario de la expropiación el Ayuntamiento de Guadalix de la Sierra, por los motivos expuestos en esta demanda.

C) Que se declare y fije por la Sala, el valor unitario del suelo expropiado a mi principal, teniendo en cuenta el carácter de suelo urbano consolidado de los suelos expropiados, el valor en venta acreditado, el aprovechamiento realmente aplicable y las demás circunstancias recogidas en el informe técnico de valoración que se acompañó en vía administrativa y que consta en autos, y que se fije el correspondiente justiprecio, que esta parte cuantifica en la suma de 448.188,86 €, más los correspondientes intereses legales de demora desde el día 14 de diciembre de 2020.

D) Que se condene a la Administración Pública actuante en costas."

TERCERO. - Por la administración demandada se solicitó la desestimación del recurso en base a la presunción de acierto de las resoluciones del Jurado Territorial de Expropiación; y en cuanto a la valoración se remite a los arts. 37.1 RDL 7/2015, del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana y al artículo 20 Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo.

En lo que se refiere al valor en venta el Jurado lo fija en 1430,00 €/m2, frente a los 1787,96€ propuestos de contrario. Pues bien, en el caso que nos ocupa, el informe aportado por la recurrente no se basa en transacciones reales, sino potenciales o hipotéticas, sin que se haya acreditado que tales operaciones inmobiliarias llegaran a perfeccionarse.

Con respecto a los costes de construcción, la resolución recurrida explica y motiva los costes de construcción obtenidos por valor de 828,75€. Se acude al MBC y le aplica el coeficiente que por uso, clase, modalidad y categoría le corresponde (RD 1020/1993), incluyendo en dicho valor los beneficios de contrata, honorarios y tributos que gravan la construcción; considera el JTE un MBC de 650 €/m2, aplicando un coeficiente 1,000 por aplicación de la Norma 20 del RD 1020/1993, por tipología 1.1.2.4., es decir, residencial unifamiliar.

Asimismo, entiende que no procede indemnización por demérito pues la superficie expropiada es de 703 m2 y la porción sobrante (una de las parcelas tiene una superficie de 1350 m2 y la ora de 500 m2) es de 1143m2.

Por lo que como adelantábamos solicita la desestimación del recurso.

CUARTO. - Por su parte el ayuntamiento de Guadalix de la Sierra entiende que no resulta aplicable la expropiación; ya que el viario para el que se solicita la expropiación tiene la consideración de SISTEMA VIARIO LOCAL, conforme a las Normas Subsidiarias, según se indica expresamente en el informe del técnico municipal.

El procedimiento para la obtención de estos sistemas se regula en el artículo 8.4 de las Normas subsidiarias, donde se señala:

" Los sistemas se localizan de manera preferente sobre terrenos de uso y dominio público. No obstante, los suelos de los sistemas que sean de titularidad privada se podrán obtener por los procedimientos siguientes:

Cesión gratuita.

Corresponde a los suelos destinados a sistemas locales incluidos en una unidad de ejecución o sector de suelo apto para urbanizar, que serán de cesión obligatoria y gratuita, libre de cargas urbanísticas, imputable a los propietarios como carga inherente a estos ámbitos de gestión.

Expropiación forzosa.

Corresponde a aquellos suelos destinados a sistemas generales en suelo urbano no incluidos en unidades de ejecución, así como a aquellos que correspondan a supuestos del artículo 206 de la Ley del Suelo .

Otros procedimientos.

El Ayuntamiento podrá sustituir el sistema de expropiación por permuta o compra, previo acuerdo con los propietarios plasmado en el convenio correspondiente. En este caso, el terreno pasará a formar parte del Patrimonio Municipal de Suelo, estando sujeto a lo establecido en el capítulo primero del título octavo de la Ley del Suelo."

No resulta aplicable el art. 3.6.8 de las NNSS.

La actora fundamenta su demanda, concretamente en el hecho segundo, en que procede la expropiación en base a lo señalado en el artículo 3.6.8 de las vigentes Normas Subsidiarias de Planeamiento municipal. Este artículo no ampara en ningún momento la actuación pretendida.

Alega que la demandante fundamenta su derecho a ser expropiado en esta disposición, como se puede comprobar, no solo no ampara la actuación pretendida, sino que no puede servir de fundamento para una expropiación que el planeamiento municipal no permite.

Y asimismo entiende que no se dan los requisitos del art. 94 de la Ley del Suelo. Por lo que solicita la desestimación del recurso el recurrente se dirige a la administración solicitando la expropiación. No se trata de que solicitara bien la expropiación, o bien la permuta, (o plantease alguna otra solución); no se plantearon en ningún momento dos posibilidades. Por el contrario, solicitó la expropiación con base en el art. 94 señalando que "tenga por iniciado procedimiento expropiatorio".

En definitiva, a la vista de lo que dispone el art. 94, el interesado puede únicamente solicitar la expropiación y la administración en su contestación debe ceñirse a estimar o desestimar esa única solicitud.

Pues bien, la única interpretación posible del art 94 es que la expropiación solo procede si así lo ha previsto el planeamiento urbanístico, por cuanto que dicho planeamiento "legitima la actividad de ejecución".

2º) La finca en cuestión no tiene asignada en las vigentes Normas Subsidiarias acción alguna ni forma de gestión.

En definitiva, el recurrente podrá tener otras pretensiones distintas a la expropiación de la finca, y podrá instar de la administración que se articulen otras soluciones, sin embargo, ello no cabe por la vía del art. 94, norma que como hemos visto se limita a regular el mecanismo de iniciativa en la expropiación en aquellos casos previstos en el planeamiento.

QUINTO. - Entrando en el análisis de las cuestiones planteadas debemos analizar con carácter previo si es procedente acudir a la institución de la expropiación por ministerio de la Ley recogida en el art. 94 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid; posibilidad negada por la codemandada el ayuntamiento de Guadalix de la Sierra.

A la vista del Plano de Ordenación contenido en las meritadas Normas Subsidiarias, las fincas señaladas aparecen afectadas por un vial, a obtener por expropiación según el artículo 3.6.8 de las Normas Urbanísticas de las citadas NN. SS de Guadalix de la Sierra. Vial contemplado en el Planeamiento General y no adscrito a ninguna Unidad de Ejecución. Por lo tanto, nos encontramos con un vial, situado en suelo urbano consolidado, tal y como consta en la Normas Subsidiarias de Planeamiento de Guadalix de la Sierra, que no ha sido obtenido, a fecha de hoy, por el Ayuntamiento de Guadalix de la Sierra, por lo que procede la expropiación del mismo.

Por otra parte, cuando el recurrente solicito del Ayuntamiento de Guadalix de la Sierra el inicio del expediente de expropiación. Este no realizó ninguna manifestación al respecto ni ofreció al ahora recurrente alguna otra posibilidad para adquirir los terrenos distintos de la expropiación. Posteriormente cuando el Jurado Territorial de Expropiación dio traslado de la hoja de aprecio del expropiado el Ayuntamiento codemandado no realizó ninguna valoración ni hizo ninguna alegación sobre la inviabilidad de la expropiación.

El demandante hace referencia al artículo 206 de la Ley del Suelo a la que hace referencia las Normas Subsidiarias de Guadalix de la Sierra, era el Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana; ahora bien la Sentencia del TC 61/1997, de 20 de marzo ("B.O.E." 25 abril; 30 octubre) declara la inconstitucionalidad y nulidad del artículo 206, a excepción de la letra f) del número 1, calificado de "aplicación plena" en el apartado segundo de la disposición final única de la presente Ley.

Ahora bien, con independencia que las calles no tengan nombre, como recoge el informe técnico aportado por el ayuntamiento demandado en la contestación a la demanda, el viario está previsto en el planeamiento, no incluido en ninguna Unidad de Ejecución y clasificado como suelo urbano consolidado, por lo que su modo de obtención será la expropiación compra o permuta, pero en ningún caso como cesión gratuita como pretende el Ayuntamiento demandado.

El ayuntamiento demandado hace alusión a la sentencia del TSJ de Madrid sala de lo C-A de 26 de abril de 2011, sección Segunda SENTENCIA: 00679/2011 RECURSO 75/2007; la cual se refiere a otro planeamiento urbanístico y a la sentencia del TS fecha 14 de febrero de 2020. En el caso que analizamos el vial sí está previsto en las NN.SS., y no estaba incluido en ninguna unidad de ejecución, lo que implica que la sentencia que refiere del Tribunal Supremo no es aplicable en nuestro caso, pues en la misma se plantea un supuesto de una finca incluida en una unidad de ejecución y pendiente de instrumento urbanístico de desarrollo.

El Capítulo 8 de las Normas Subsidiarias de Guadalix de la Sierra, indica el "Régimen y Normativa de los sistemas" clasificándolos en sistemas generales y sistemas locales (actualmente redes generales y redes locales).

El art. 8.2.2 textualmente, se refiere como elementos generales de la red de transporte, el "sistema general viario en núcleo urbano".

El artículo 8.6., en el que se vuelve a incidir en la misma clasificación e identifica, con claridad, que el sistema general viario está formado entre otros por el sistema general viario en suelo urbano.

Por lo que la superficie expropiada forma parte de la red viaria del casco urbano, formaría parte de la red general, es decir, sería un sistema general viario.

Siendo indiferente que nos encontremos ante un viario general o local al estar en suelo urbano consolidado y no en "una unidad de ejecución o sector de suelo apto para urbanizar"

Permitiendo el art 8.4 de las normas subsidiarias que los suelos que sean de titularidad privada se puedan obtener por cesión gratuita; expropiación forzosa o por permuta o compra previo acuerdo con los propietarios plasmado en el convenio correspondiente. (Tal y como se deduce del informe aportado por el recurrente del arquitecto D. Carlos Daniel)

Por lo que procede desestimar la alegación realizada por el codemandado el ayuntamiento de Guadalix de la Sierra de que no procede la expropiación por ministerio de la Ley.

SEXTO. - Presunción de acierto de las resoluciones de los Jurados de Expropiación Forzosa.

Las resoluciones de los Jurados de Expropiación Forzosa, aplicable tanto a los provinciales como al territorial de la Comunidad de Madrid, según constante doctrina jurisprudencial, están revestidas de una especial presunción de acierto, atendido el carácter técnico y autonomía de origen de los miembros que forman dicho órgano administrativo - Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de febrero de 2.009 -.

La Jurisprudencia del Tribunal Supremo manifiesta que las resoluciones de los Jurados de Expropiación deben ser contempladas y enjuiciadas con el crédito y autoridad que derivan de su imparcialidad, independencia y objetividad, así como de la competencia y preparación técnica de sus componentes, quienes combinan el conocimiento del derecho con el de la realidad económica en la que de distintas maneras participan.

Esa presunción "iuris tantum" de acierto y veracidad de las resoluciones del Jurado, en lo que afecta a las valoraciones efectuadas, puede ser enervada cuando en el proceso contencioso-administrativo se acredite que aquellas decisiones tasadoras incurren en cualquier infracción del ordenamiento jurídico incluida la consistente en no corresponder el justiprecio asignado a los bienes y derechos expropiados con su valor real, para lo que el instrumento más idóneo al efecto es la prueba pericial cuyo objeto, como es sabido, es aportar al Tribunal datos sobre la apreciación de algún hecho de influencia en el pleito respecto del que conocimientos científicos, artísticos o prácticos sean necesarios, o al menos muy convenientes, para debatir con éxito cuestiones de dicha naturaleza.

Respecto a la motivación de las resoluciones de los Jurados de Expropiación, en nuestra sentencia de 24 de octubre de 2018, recurso nº 446/2017, manifestábamos:"... y como hemos tenido ocasión de recordar recientemente, acerca de la motivación de las resoluciones de los Jurados de Expropiación hay una abundante jurisprudencia. A su tenor, el art. 35 de la LEF no exige una exhaustiva expresión de los elementos tenidos en cuenta para la determinación del justiprecio, bastando con que el Jurado indique los criterios aplicados y los factores tomados en consideración, de manera que permitan al interesado conocer las razones que han llevado a la decisión y fundar adecuadamente una posible impugnación, propiciando así su defensa frente a la actuación que considere perjudicial a sus intereses ( sentencias del Tribunal Supremo de 2 de marzo de 2009, rec. 6753/2005, 8 de febrero de 2012, rec. 5467/2008, 12 de noviembre de 2012, rec. 6103/2009, 17 de diciembre de 2012, rec. 1502/2010, 26 de febrero de 2013, rec. 1924/2010, 17 de enero de 2014, rec.2239/2011, y 6 de junio de 2014, rec. 4481/2011, entre muchas otras)."

SEPTIMO. -En relación a la valoración de las fincas expropiadas como ya hemos adelantado el Jurado Territorial de Expropiación parte de los siguientes datos urbanísticos:

Clase de suelo: Suelo urbano consolidado por la urbanización

Planeamiento: Normas Subsidiarias de Planeamiento

Desarrollo: ORDNZA 02

Uso característico: Residencial unifamiliar Aprovechamiento: 0,290000 m2c/m2s

Coeficiente corrector: 1,000000 (resultante de las cesiones urbanísticas, del aprovechamiento materializado u otra situación singularizada)

A tenor de lo establecido en el art. 37.1 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana señala que:" Valoración en el suelo urbanizado.

1. Para la valoración del suelo urbanizado que no está edificado, o en que la edificación existente o en curso de ejecución es ilegal o se encuentra en situación de ruina física:

a) Se considerarán como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística, incluido en su caso el de vivienda sujeta a algún régimen de protección que permita tasar su precio máximo en venta o alquiler.

Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido.

b) Se aplicará a dicha edificabilidad el valor de repercusión del suelo según el uso correspondiente, determinado por el método residual estático.

c) De la cantidad resultante de la letra anterior se descontará, en su caso, el valor de los deberes y cargas pendientes para poder realizar la edificabilidad prevista."

Y conforme al Artículo 20 del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo.:" Determinación del uso y edificabilidad de referencia del suelo urbanizado no edificado a efectos de valoración.

1. Se considerarán como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística, incluido en su caso el de vivienda sujeta a algún régimen de protección que permita tasar su precio máximo en venta o alquiler.

2. Cuando se trate de suelo urbanizado sometido a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización, se tomará la edificabilidad media ponderada del ámbito espacial en el que se integren.

3. Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media, así definida en el artículo siguiente, y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido. A tales efectos, se entiende por ámbito espacial homogéneo, la zona de suelo urbanizado que, de conformidad con el correspondiente instrumento de ordenación urbanística, disponga de unos concretos parámetros jurídico-urbanísticos que permitan identificarla de manera diferenciada por usos y tipologías edificatorias con respecto a otras zonas de suelo urbanizado, y que posibilita la aplicación de una normativa propia para su desarrollo."

Los valores de repercusión del suelo de cada uso considerado se determinarán por el método residual estático de acuerdo a la siguiente expresión VRS = Vv/K-Vc, siendo:

VRS = Valor de repercusión del suelo en euros por metro cuadrado edificable del uso considerado.

Vv = Valor en venta del metro cuadrado de edificación del uso considerado del producto inmobiliario acabado, calculado sobre la base de un estudio de mercado estadísticamente significativo, en euros por metro cuadrado edificable.

K = Coeficiente que pondera la totalidad de los gastos generales, incluidos los de financiación, gestión y promoción, así como el beneficio empresarial normal de la actividad de promoción inmobiliaria necesaria para la materialización de la edificabilidad (con carácter general, 1,4, aunque puede oscilar entre 1,2 y 1,5).

Vc = Valor de la construcción en euros por metro cuadrado edificable del uso considerado. Será el resultado de sumar los costes de ejecución material de la obra, los gastos generales y el beneficio industrial del constructor, el importe de los tributos que gravan la construcción, los honorarios profesionales por proyectos y dirección de las obras y otros gastos necesarios para la construcción del inmueble.

La fecha de inicio de la Pieza Individualizada de Valoración, de acuerdo con el artículo 29 de la Ley de Expropiación Forzosa y el art. 34. 2. b del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, es la de 16/12/2020, que corresponde a la remisión al Jurado de Expropiación ya que se trata de una pieza tramitada por tasación individual.

Discrepa la recurrente de los datos utilizados por el Jurado Territorial de Expropiación; concretamente del precio de valor en venta. El Jurado lo valoro en 1430€/m2; en cambio el demandante propone un valor de 1.787,96 €/m2c; ya que el Jurado Territorial no ha homogeneizado los testigos utilizados. El recurrente acompaño a su hoja de aprecio un informe pericial de la arquitecta Ramona, la cual utilizo seis testigos que los recogió en el anexo V de su informe y luego aplico unos coeficientes correctores en base a la localización, superficie y estado de conservación, pero sin concretar ni acreditar la necesidad de aplicar índices correctores.

Por su parte el perito judicial designado D. Evaristo, Arquitecto colegiado 17961; se limitó a copiar los testigos y los valores que utilizo el informe pericial aportado con la hoja de aprecio.

Los 8 testigos utilizados por el Jurado Territorial están recogidos en el folio 142 del expediente y son los mismos que utilizo el perito de la demandante en el informe que acompaño a su hoja de aprecio, pero sin utilizar índices correctores; no estableciendo el art. 22 del reglamento de valoraciones índices correctores, por lo que deviene correcta la muestra de mercado utilizado por el Jurado Territorial de Expropiación y en consecuencia los 1430 €/m2, como valor de mercado.

OCTAVO. - Otro de los datos que discute el recurrente son los gastos de construcción.

Para la determinación de los COSTES DE CONSTRUCCIÓN (Cc) se utilizó el valor de reposición como nuevo, calculando su coste actual, tal y como se establece en la norma 12 del R.D.1020/1993 por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores de suelo y de las construcciones basado en el módulo básico de construcción MBC correspondiente al área económica homogénea para el año de inicio de la expropiación, aplicando el coeficiente que por uso, clase, modalidad y categoría les corresponda en el cuadro definido en la norma 20, corregido en función del incremento del precio de la construcción relativo al año de fijación del módulo citado. Este valor incluye los beneficios de contrata, honorarios profesionales e importe de los tributos que gravan la construcción.

En el informe pericial que acompaño a la hoja de aprecio fijo los costes de construcción en 812Ž50€/m2c. El perito judicial también los fijo en 812,50 €/m2.

El recurrente entiende que en los mismos es improcedente deducir los gastos de urbanización de la valoración a realizar, dada la consideración del suelo como urbano consolidado.

El art 22.3. del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo: "En caso de parcelas que no se encuentren completamente urbanizadas o que tengan pendiente el levantamiento de cargas o el cumplimiento de deberes para poder realizar la edificabilidad prevista, se descontarán del valor del suelo determinado según el apartado 1 anterior la totalidad de los costes y gastos pendientes, así como el beneficio empresarial derivado de la promoción, de acuerdo con la siguiente expresión:

VSo = VS - G . (1 + TLR + PR)

Siendo:

VSo = Valor del suelo descontados los deberes y cargas pendientes, en euros.

VS = Valor del suelo urbanizado no edificado, en euros.

G = Costes de urbanización pendientes de materialización y otros deberes y cargas pendientes, en euros.

TLR = Tasa libre de riesgo en tanto por uno.

PR = Prima de riesgo en tanto por uno.

La tasa libre de riesgo, a los efectos de determinar el beneficio de la promoción en este Reglamento, será la última referencia publicada por el Banco de España del rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años. En cuanto a la prima de riesgo, a los efectos de determinar el beneficio de la promoción en este Reglamento, se fijará en función de los usos y tipologías correspondientes atribuidos por la ordenación urbanística, tomando como referencia los porcentajes establecidos en el cuadro del Anexo IV de este Reglamento en función del tipo de inmueble sin que pueda ser superior al porcentaje que se determine para el coeficiente corrector K establecido en el apartado 2 anterior, incluida la propia prima de riesgo como sumando de la totalidad de los gastos generales."

El Tribunal Supremo en sentencia de 10 de julio de 2012, dictada en el recurso de casación 5320/2009, Ponente: Wenceslao Francisco Olea Godoy; se pronuncia en el siguiente sentido: " La misma suerte estimatoria ha de comportar el tercero y último de los motivos en que se funda este recurso de casación y por las mismas razones antes expuestas. En efecto, referido el motivo, como ya se dijo, a la necesidad de reducir el valor de los terrenos con los gastos de urbanización; la polémica surge ahora en relación con la aplicación del artículo 30 de la mencionada Ley de Valoraciones que impone la obligación de que en la valoración del suelo deben reducirse de su valor total los gastos de urbanización pendiente "cuando proceda". Como ya se ha visto anteriormente, en el fundamento tercero de la sentencia se considera que no es aplicable la previsión que se contienen en el párrafo segundo de dicho precepto, que es el que aplica el Jurado en el acuerdo impugnado; sino que se estima aplicable por la Sala sentenciadora la regla general y considerar que, tratándose de suelo urbano consolidado, sin mayor concreción, no procedía hacer deducción alguna por estos gastos de urbanización. Por las razones antes expuestas, encontrándonos con terrenos sujetos a una actuación de reforma, resultaba de aplicación la regla contenida en el párrafo segundo del precepto, a cuyo tenor se deducirá del valor de repercusión "los costes adicionales que estas operaciones puedan conllevar" ; es decir, el coste que comporte la urbanización de esas concreta actuaciones de reforma, renovación o mejora; lo que acontecía en el caso de autos, como acertadamente entendió el Jurado en el acuerdo recurrido; sin que se haya opuesto objeción alguna a la valoración que de dichos gastos específicos de la actuación de reforma se han imputado en el acuerdo impugnado. Y eso fue la interpretación que se hizo por esta Sala y Sección en la sentencia de 10 de mayo de 2012 (recurso de casación 2318/2009 ), en la que se declara: "En relación con la supuesta improcedencia de la deducción de los costes de urbanización debemos recordar que aun tratándose el suelo expropiado de suelo urbano consolidado está sometido a un proceso de reforma, renovación y mejora urbana, proceso que constituye precisamente el fundamento de la propia expropiación. La queja no puede ser atendida y basta para rechazarla la lectura del art. 30 de la Ley de régimen del Suelo y Valoraciones de 1998 que establece que <>Siendo el objeto de la expropiación, como hemos anticipado, la ejecución de un Plan Especial que tiene por objeto la renovación o mejora urbana, la aplicación de los costes de urbanización derivados de la ejecución de dicho Plan no puede ofrecer duda alguna a tenor del precepto que acabamos de transcribir."

La consideración del suelo como urbano consolidado no implica de manera automática que no quepan deducciones por gastos de urbanización, sino que en aquellos casos en los que no se haya contribuido a sufragar los gastos generados para la urbanización de los terrenos, habrán de deducirse del valor del suelo los correspondientes gastos de urbanización. Ello en consonancia con la previsión del apartado 3 del artículo 22 del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo, ya citado.

Correspondería, por tanto, a la parte recurrente la acreditación, si fuera procedente, de su participación proporcional en los gastos de urbanización, en aras a que tales gastos no fuesen deducidos de la valoración del suelo realizada; sin embargo, lo cierto es que la actora se limita a alegar de manera genérica la improcedencia de tomar en consideración los gastos de urbanización, sin aportar ninguna prueba de la que se desprenda su participación en tales gastos y que pudiera desvirtuar la presunción de acierto de la valoración del Jurado Territorial de Expropiación Forzosa en este punto.

Esta Sala y Sección en su sentencia 262/2020 de 15 jul. 2020, Rec. 169/2018;

" De las sentencias del TS citadas por las partes, que en absoluto son contradictorias, podemos deducir que la consideración del suelo como urbano consolidado no implica de manera automática que no quepan deducciones por gastos de urbanización, sino que en aquellos casos en los que no se haya contribuido a sufragar los gastos generados para la urbanización de los terrenos, habrán de deducirse del valor del suelo los correspondientes gastos de urbanización, y ello de conformidad con la previsión del apartado 3 del artículo 22 del Reglamento de Valoraciones de la Ley del Suelo que ya hemos transcrito.

En consecuencia, dado el estado real de la parcela expropiada y puesto que carecemos de prueba alguna que acredite que la parcela en cuestión ya ha contribuido "al levantamiento de cargas o el cumplimiento de deberes para poder realizar la edificabilidad prevista" debemos concluir que deben aplicarse los gastos de urbanización establecidos en la resolución recurrida, inferiores a los establecidos en el dictamen del perito judicial."

NOVENO. - En relación al coeficiente de edificabilidad

El Jurado Territorial de Expropiación lo fija en 0,290000 m2c/m2s

CALCULO EDIFICABILIDAD SOBRE RASANTE

AREA

C/ V. Espinar C/ E ido HOMOGENEA

Y lo obtiene de la documentación técnica del ayuntamiento que obra en el expediente administrativo. Por su parte en el informe presentado por la expropiada junto con su hoja de aprecio recoge en su página 17 como edificabilidad la de 1Ž 00m2/m2. Sin explicar de dónde obtiene ese dato que el Jurado de Expropiación ha recogido de la ficha urbanística del Ayuntamiento de Guadalix de la sierra, como ya hemos puntualizado. Defecto que también aparece en el informe del perito de Sala que no da ninguna explicación de donde obtiene ese dato y porque es erróneo el utilizado por el Jurado Territorial de Expropiación, prevaleciendo por lo tanto en base a la presunción de acierto el del órgano administrativo tasador.

Conforme a lo establecido en el art 37. Del Reglamento de valoraciones del 2011: " Valoración en el suelo urbanizado.

1. Para la valoración del suelo urbanizado que no está edificado, o en que la edificación existente o en curso de ejecución es ilegal o se encuentra en situación de ruina física:

a) Se considerarán como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística, incluido en su caso el de vivienda sujeta a algún régimen de protección que permita tasar su precio máximo en venta o alquiler." Siendo el fijado por la ordenación urbanística de 0Ž290m2/m2.

DECIMO. - La empresa recurrente también solicitó la valoración de los deméritos de las fincas expropiadas y lo cuantifica en un 30% del valor del suelo expropiada según sus cálculos; 719,00 m2s x 464,62 €/m2s x 0,30 = 100.218,53 €.

Petición que debe ser rechazada ya que la superficie expropiada de las fincas expropiadas es de 703 m2 y la porción sobrante (una de las parcelas tiene una superficie de 1350 m2 y la ora de 500 m2) es de 1143m2. Por lo tanto, no se ha acreditado ningún demerito al ser la superficie mínima de construcción de 250 m2. En el informe que se aportó con la hoja de aprecio entiende que por la geometría de las parcelas resultantes que daría lugar a un largo distribuidor efecto pasillo y no permitiría una parcelación; y valora el perjuicio en 100.283Ž53€. Informe que es copiado por el perito de Sala, sin incluir ningún otro dato o consideración que puedan acreditar el demérito solicitado. Afirmación contenida en el informe pericial que no deja de ser una hipótesis, y una especulación ya que los metros no expropiados de las fincas ascienden a 1143m2, esto es muy por encima de la superficie mínima de construcción. Por lo que también procede desestimar esta petición.

UNDECIMO. - En relación a la petición de los intereses legales de demora.

La recurrente solicita como" díes ·a quo" para el computo de intereses el 14 de diciembre de 2020 fecha en que se solicitó al Jurado Territorial de Expropiación la iniciación del expediente de expropiación y la fijación del justiprecio.

En este punto debemos remitirnos a la sentencia del Tribunal Supremo de STS, Contencioso sección 5 del 11 de abril de 2019 (ROJ: STS 1374/2019), según la cual analiza el periodo de fijación de intereses en el caso der art. 94 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid y fija el criterio interpretativo de los arts. 94 de la Ley de la Comunidad de Madrid 9/2001, del Suelo, en relación con el art. 69.2 del TRLS de 1976 que, ante la falta de previsión específica en la norma autonómica, los intereses de demora en las expropiaciones por ministerio de la Ley se computarán, en aplicación supletoria del art. 69.2, desde la fecha de presentación de la hoja de aprecio por el propietario. Ya que, en la Comunidad de Madrid, su Ley 9/2001, del Suelo, regula en su art. 94 este tipo de expropiación, en muy similares términos (no idénticos) que el referido art. 69, sin embargo no contiene previsión alguna acerca de los intereses de demora, por lo que hay que acudir a la norma supletoria, que es el art. 69 de la Ley del Suelo estatal de 1976, sin que quepa la aplicación de los arts. 56 y 57 y de LEF, previstos para las expropiaciones (no urbanísticas) ordinarias y las tramitadas por el procedimiento de urgencia. De ahí que, en defecto de normativa autonómica, el cómputo de los intereses de demora en las expropiaciones por ministerio de la Ley se regirá por el art. 69.2 TRLS, como norma supletoria, que sitúa el "dies a quo" en la fecha en la que el propietario presente su hoja de aprecio o tasación.

En el presente caso la fecha en que llego la valoración del expropiado al Jurado Territorial de Expropiación es el 16 de diciembre de 2020, siendo ese día desde el inicial del cómputo de intereses.

El Jurado Territorial hace un pronunciamiento genérico a los intereses legales en base a los arts. De la Ley de Expropiación Forzosa, lo que no implica que haya rechazado esta petición de la demandante.

Por lo tanto y por lo expuesto procede desestimar el recurso.

DUODECIMO. -- De conformidad con el criterio de vencimiento objetivo consagrado en el artículo 139.1 de la Ley Jurisdiccional, procede imponer las costas causadas en este proceso a la demandante.

No obstante, a tenor del apartado cuarto de dicho precepto, la imposición de las costas podrá ser "a la totalidad, a una parte de estas o hasta una cifra máxima" y la Sala considera procedente, atendida la índole del litigio y la concreta actividad desplegada por las partes, limitar la cantidad que, por todos los conceptos, ha de satisfacer a la parte contraria la condenada al pago de las costas, hasta una cifra máxima total de 2000 euros, más la cantidad que en concepto de IVA corresponda.

Vistos los preceptos citados y los demás de general y pertinente aplicación, y por cuanto antecede.