Sentencia Contencioso-Administrativo 16/2023 Tribunal Superior de Justicia de Comunidad de Madrid . Sala de lo Contencioso-Administrativo, Rec. 46/2021 de 22 de marzo del 2023

PRIMERO. -Actuación impugnada.

Constituye el objeto de este recurso el Acuerdo adoptado por el Jurado Territorial de Expropiación Forzosa de la Comunidad de Madrid (JTEF) en el Expediente CP NUM000, de fecha de 22 de abril de 2021, por el que se desestima el recurso de reposición interpuesto contra la resolución del Jurado Territorial de Expropiación adoptada en sesión celebrada el 16 de diciembre de 2020 por la que se fijó el Justiprecio de la finca PARC NUM001 POL NUM002 del Proyecto de Expropiación NUM004, solicitud de expropiación de la Parcela Catastral NUM003, sita en AVENIDA000 NUM005, en el Municipio de Madrid, inscrita en el Registro de la Propiedad nº 41, incluida en el A.P.E. 17.04 "Manzanares Sur, Tramo II", tramitada a solicitud del interesado en los términos del artículo 94 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid 9/2001 (LSCAM).

Los datos de que parte la resolución del Jurado Territorial de 16 de diciembre de 2020 son los siguientes:

Se trata de una finca ubicada en Suelo urbano incluido en ámbitos delimitados o con condiciones de desarrollo.

Datos Registrales: Reg. 41, libro NUM006, tomo NUM007, folio NUM008, núm. NUM009.

Superficie total: 11.375 m2

Superficie expropiada: 11.375 m2

Desarrollo: APE 17.04

Uso característico: Residencial Zona Verde

Aprovechamiento: 1,710000 m2c/m2s

Coeficiente corrector: 0,90 (resultante de las cesiones urbanísticas, del aprovechamiento materializado u otra situación singularizada)

El Ayuntamiento alegó que no procede valorar ya que el APE 17.04 se encuentra vinculado al desarrollo del sector de suelo urbanizable programado (sectorizado) UZP 3.04 " Villaverde - Los Aguados ".

El expropiado propuso un valor unitario para el suelo de 915,59€/m2, según valoración mediante método residual, de conformidad con RDL 7/2015, aplicando la edificabilidad de 1,71 m2/m2. Solicitando un importe total de 14.398.787,81€, incluido el 5% de afección.

El Jurado establece como fecha de inicio del expediente de expropiación el 30 de abril de 2019, fecha correspondiente a la solicitud al Ayuntamiento de inicio de la expropiación.

La fecha de inicio de la Pieza Individualizada de Valoración es la de 14 de septiembre de 2020, que corresponde a la remisión al Jurado de Expropiación ya que se trata de una pieza tramitada por tasación individual, con la suspensión habida entre el 23 de septiembre y 10 de octubre, debida al requerimiento de documentación de 23 de septiembre y su presentación una vez corregida el 15 de octubre de 2020.

El Jurado valora la finca según su localización en un terreno urbanísticamente clasificado por el planeamiento general equivalente a urbano consolidado, en situación de urbanizado con cargas de urbanización pendientes, de conformidad con el RDL 7/2015, artículos 37.1 y 37.2, mediante método residual, considerando la edificabilidad del terreno según sentencias del Tribunal Supremo y Tribunal Superior de Justicia de Madrid que establecen una edificabilidad para ese mismo ámbito de 1,71 m2/m2; y por tratarse de la creación de una zona verde en suelo urbano, se valora mediante el método objetivo empleado por la Sala, tomando de referencia la vivienda pública por ser el único uso lucrativo contemplado en actuaciones de expropiación.

El valor de repercusión así obtenido se ha aplicado al 90% de la edificabilidad resultante del planeamiento para obtener el valor unitario del suelo buscado, descontando los costes financieros y de gestión y de urbanización pendientes, incorporando datos aportados comparables a los de actuaciones equiparables conocidas, añadiendo costes financieros y de gestión, necesarios hasta alcanzar su condición de solar. Siendo el resultado 110 €/m2.

Aplicando el valor resultante a la edificabilidad atribuida al afectado (1,71 m2/m2) se obtiene el correspondiente valor unitario para el suelo, 248,37 €/m2, que se corrige mediante el coeficiente M = 0,82 en aplicación de la Norma 14 del RD 1020/1993, resultando un valor unitario de 198,69 €/m2, que aplicado a la superficie afectada de 11.375 m2, da un valor total de 2.260.098,75 €, más el 5% de afección 113.004,94 €, con lo que el justiprecio asciende a 2.373.103,69€.

Con fecha 18 de enero de 2021, los expropiados representados por D. Ángel María Baselga Coto interponen recurso de reposición contra la anterior resolución del JTEF en el que muestran su disconformidad con la misma, y mantienen sus pretensiones en cuanto al importe de su hoja de aprecio. Y por lo tanto en base a ello solicitan que sea revisada. Alegando que:

1) Se trata de suelo urbano consolidado y urbanizado, por lo que no procede descontar los gastos de urbanización.

2) La inaplicación del método objetivo para este caso y, en caso de aplicarse, que el porcentaje del valor del suelo sobre el precio de venta referido a la vivienda de protección pública no fuera del 15% sino que se elevase al 20%.

Al traslado el Ayuntamiento de Madrid formula alegaciones. Sigue manteniendo su oposición a que por parte del JTEF se adopte Acuerdo de valoración sobre la FR NUM009 en aplicación del art. 94 LSCAM, dado que la finca forma parte de un área de reparto para la que el Plan ha definido una modalidad de gestión mediante una actuación integrada que precisará, una vez sea aprobada la ordenación pormenorizada, de la delimitación de una unidad de ejecución y de la fijación de un sistema de actuación que, según la ficha del UZP 3.04, está previsto que sea el sistema de compensación, en el que el desarrollo de las funciones de gestión y ejecución del planeamiento corresponde a la iniciativa privada, siendo los propietarios de terrenos los que lleven a cabo la transformación jurídica y física de los suelos para adaptarlos a la ordenación pormenorizada cuya ejecución se pretende. Todo ello, mediante la realización de la correspondiente equidistribución.

El JTEF resuelve sobre estas alegaciones en los siguientes términos:

"...Se trata de un área de suelo urbano sometida a operaciones deequidistribución de bienes y derechos, con cargas de urbanización pendientes, por lo que no se considera como suelo urbano consolidado, si bien el aprovechamiento tenido en cuenta, como referencia, es el de la media del suelo urbano del término municipal que el PGOUM 97 fija.

Y a partir de ahí se le aplican los coeficientes sobre el aprovechamiento así como los gastos pendientes necesarios, que proceden, para alcanzar la situación de suelo urbano totalmente consolidado.

Por los antecedentes jurídicos habidos en los expedientes y fincas afectados por el APE 17.04, el JTE emplea el método objetivo como metodología para la valoración, tal y como queda expuesta en la documentación del expediente.

La utilización en la valoración del suelo del 15% viene dada por la superficie de la finca y su edificabilidad 11.375 m2 x 1,71 m2/m2 = 19.451,25 m2 edificables. Que tomando una media de superficie de vivienda de 100 m2 construidos (80 m2 útiles), resultarían 194 - 195 viviendas, y sin considerar la superficie construida destinada a zonas comunes, cantidad inferior a 500 viviendas que es el número necesario de viviendas para aplicar el 20%.

Si lo que pretende el afectado es llegar a 500 viviendas, sería imposible ya que con esa edificabilidad 19.451,25 m2 saldrían viviendas de 38,90 m2 construidos. Que implicaría una superficie útil de 31,12 m2 cada una, superficie no admitida para uso de vivienda de un dormitorio uso residencial por el PGOUM-97.

Por todo lo anteriormente aclarado, al no aportar otra documentación acreditativa que justifique la modificación del justiprecio en la resolución dictada, el recurso formulado SE DESESTIMA."

SEGUNDO. -Motivos de la impugnación.

El recurrente AYUNTAMIENTO DE MADRID solicita que se dicte Sentencia por la que estimando el recurso declare nula, anule o revoque la Resolución del Jurado Territorial de Expropiación Forzosa de la Comunidad de Madrid de fecha 16 de diciembre de 2020. Funda su pretensión en las consideraciones de su demanda, con apoyo en la Jurisprudencia que cita, que podemos extractar de la siguiente manera:

1. Errónea determinación por el JTEF de la normativa de aplicación al suelo. La finca se encuentra incluida en el APE 17.04 "Manzanares Sur -Tramo 2", siendo su calificación la de suelo dotacional para Zona Verde Básica, acción programada SG 17V017(11)-09, Sistema General adscrito a UZP 3.04 "Villaverde - Los Aguados". Esta clase de suelo se encuentra regulado por el artículo 3.5.4 de las Normas Urbanísticas del PGOUM 97 que prevé la existencia de sistemas generales adscritos a suelo urbanizable, especificándose en el plano de gestión su adscripción a los efectos de obtención y valoración. El suelo donde se ubica la finca quedaría bajo la gestión de la correspondiente técnica equidistributiva (según la ficha del UZP 3.04 está previsto que sea el sistema de compensación), no identificándose por tanto el presupuesto de derecho habilitante para la expropiación ope legis.

2. La parcela se encuentra adscrita a un ámbito de ordenación programado por el PGOUM para el tercer cuatrienio, a ordenar pormenorizadamente mediante un Plan Parcial de Iniciativa Privada. La obtención habrá de llevarse a cabo, una vez sea aprobada la ordenación pormenorizada, en el correspondiente proyecto de reparcelación, instrumento que materializa los derechos de los propietarios en la equidistribución en las actuaciones integradas y produce la cesión de los terrenos destinados a redes o dotaciones públicas.

3. Valoración y costes de urbanización pendientes. La realidad fáctica de la FR NUM009 es que se trata de un suelo no edificado y que no reúne las condiciones suficientes como para considerar que la urbanización relativa a la misma y a su entorno hayan sido consumadas. Era un terreno yermo junto a un meandro del río en 1961, y así lo ha venido siendo durante los últimos sesenta años. Ha sido el conjunto de la actividad urbanizadora desarrollada en Butarque - Villaverde lo que ha venido a poner en valor el suelo, sin que conste contribución alguna de la propiedad a dicho proceso. La actividad urbanizadora de ajardinar y ornamentar la zona verde afecta exclusivamente a la superficie que ya es de titularidad municipal. Es correcta la aplicación por parte del JTEF de una edificabilidad de 1,71 m2c/m2s de conformidad con reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo y del Tribunal Superior de Justicia de Madrid relativa a actuaciones en ese ámbito.

Los recurrentes titulares expropiados solicitan en la demanda que se dicte sentencia anulando los citados acuerdos recurridos por no ser ajustados a Derecho, y que realice los siguientes pronunciamientos:

"1. Declare que la valoración correcta del suelo a expropiar es la contenida en la hoja de aprecio presentada por esta parte el 14 de septiembre de 2020, incrementada con los intereses de demora.

2. Subsidiariamente declare la Sala que la cantidad correcta que debe abonarse como pago del justiprecio por la expropiación a los propietarios de la finca es la que resulte de la prueba practicada en Autos por el perito designado judicialmente, considerando igualmente los intereses de demora."

Formulan, en síntesis, las siguientes consideraciones:

* El Parque lineal del Manzanares fue ejecutado por el Ayuntamiento, si bien han quedado algunas expropiaciones pendientes dentro del APE 17.04 que constituyen actuaciones asistemáticas en suelo urbano consolidado, por lo que no procede descontar ni el 10% de cesión ni gastos de urbanización, al haber devenido imposible la distribución de beneficios y cargas. La Sección Segunda de esta Sala ha considerado el suelo incluido en este Área de Reparto, APE 17.04, como suelo urbano consolidado por la urbanización.

* Improcedencia de la aplicación del método objetivo. La valoración habrá de realizarse atendiendo al método residual y desde la entrada en vigor del RD 1042/2011 por el que se aprobó el Reglamento de Valoraciones, el valor del suelo se puede obtener con un estudio de mercado significativo, atendiendo bien a valores comprobados, bien aquellos que consten en estadísticas oficiales, o bien en meras ofertas obtenidas de portales inmobiliarios, estudio que no consta que haya hecho el Jurado.

* Se aportó al Jurado un estudio de mercado basado en ofertas de vivienda nueva, ofertas de viviendas de segunda mano homogeneizadas, estadísticas obtenidas de sociedades de tasación en la zona residencial situada a trescientos metros de la finca, obteniendo un valor de mercado de 2.016 €/m2. Se aporta con la demanda informe obtenido de la aplicación MVI del Colegio de Registradores, a partir de datos de 10 transacciones reales que han accedido al Registro de la Propiedad de fincas urbanas en la zona de influencia del solar expropiado (en un radio de 300 m.), realizadas en la fecha de valoración (entre julio y noviembre de 2020). De dicho informe se obtiene un precio medio de 2.161,41 €/m2.

* Dado que estamos ante la valoración de un uso residencial libre y que no tiene las limitaciones propias de la vivienda de protección pública, no procede aplicar el coeficiente 0,80 que el Jurado aplica para determinar la superficie útil.

* Al precio de vivienda de protección oficial en la zona A (Madrid), el jurado aplica un coeficiente 0,15, cuando en virtud del artículo 2 d) del Real Decreto 3148/1978, de 10 de noviembre, por el que se desarrolla el Real Decreto Ley 31/1978, de 31 de octubre, sobre Política de Vivienda, lo correcto es aplicar el valor de repercusión que será de un 20%, ya que en el término municipal de Madrid existen más de 500 viviendas de protección de pública.

* Considera el Jurado 110 €/m2 de costes de urbanización pendiente, con lo que descuenta dos veces dichos costes de urbanización ya que la aplicación del método objetivo de valoración lleva implícita, en la aplicación del coeficiente de urbanización del art 2 del RD 3148/1978, los gastos de urbanización pendiente.

* No procede la aplicación del coeficiente reductor M 0,80 a suelos incluidos en un Área de Planeamiento Específico. Ya que solo sirve para el cálculo del valor catastral y tiene limitada su aplicación a los casos de inconcreción urbanística. No es aplicable a expropiaciones.

* Atendiendo a la valoración del Jurado a partir del módulo de VPO, corregidos los errores, se obtendría un valor unitario de 663,64 €/m2 (1.940,48 €/m2 x 0,20 x 1,71), que aplicado a la superficie objeto de expropiación arroja un justiprecio de 7.548,905 € más el 5% de afección.

TERCERO. - Oposición a la pretensión.

El Letrado de la COMUNIDAD DE MADRID, en la representación que ostenta, se ha opuesto a la pretensión ejercitada remitiéndose a los fundamentos de los acuerdos impugnados, destacándose de su contestación las siguientes consideraciones:

* Presunción de acierto de las resoluciones del Jurado Territorial de Expropiación Forzosa.

* Con respecto a la edificabilidad del terreno, se ha estado a lo señalado en la STS de 3 de febrero de 2014, casación 4025/2011, que establece para el ámbito de referencia una edificabilidad de 1,71 m2/m2.

* La aplicación del método objetivo y la consideración del porcentaje del 15% aparecen suficientemente justificadas por el JTE.

* El terreno expropiado es urbano / en situación urbanizado con cargas de urbanización pendientes. La pendencia de esas actuaciones es la que determina la aplicación del artículo 94 LSCAM. Para estos supuestos, la jurisprudencia mayoritaria impone el método objetivo de valoración.

* La resolución impugnada corrige el valor obtenido mediante la aplicación del factor de corrección contenido en la Norma 14 del Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio.

CUARTO. - Presunción de acierto de las resoluciones de los Jurados de Expropiación Forzosa.

Las resoluciones del Jurado Provincial de Expropiación Forzosa, según constante doctrina jurisprudencial, están revestidas de una especial presunción de acierto, atendido el carácter técnico y autonomía de origen de los miembros que forman dicho órgano administrativo - Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de febrero de 2.009-.

La Jurisprudencia del Tribunal Supremo manifiesta que las resoluciones de los Jurados de Expropiación deben ser contempladas y enjuiciadas con el crédito y autoridad que derivan de su imparcialidad, independencia y objetividad, así como de la competencia y preparación técnica de sus componentes, quienes combinan el conocimiento del derecho con el de la realidad económica en la que de distintas maneras participan.

Esa presunción "iuris tantum" de acierto y veracidad de las resoluciones del Jurado, en lo que afecta a las valoraciones efectuadas, puede ser enervada cuando en el proceso contencioso-administrativo se acredite que aquellas decisiones tasadoras incurren en cualquier infracción del ordenamiento jurídico incluida la consistente en no corresponder el justiprecio asignado a los bienes y derechos expropiados con su valor real, para lo que el instrumento más idóneo al efecto es la prueba pericial cuyo objeto, como es sabido, es aportar al Tribunal datos sobre la apreciación de algún hecho de influencia en el pleito respecto del que conocimientos científicos, artísticos o prácticos sean necesarios, o al menos muy convenientes, para debatir con éxito cuestiones de dicha naturaleza.

QUINTO. - Sobre la expropiación por Ministerio de la Ley.

En sentencia de esta misma Sala y Sección, de fecha 4 de julio de 2018, nº 368/2018, recurso 295/2018, nos hemos referido a la expropiación ex art. 94 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, en los siguientes términos:

" Debemos comenzar recordando que el planeamiento territorial y urbanístico forma parte del ordenamiento jurídico como normas a las que se atribuye rango reglamentario; como tal, tiene la fuerza de obligar propia de las disposiciones generales, vinculando por ello no sólo a los particulares sino también a todos los poderes públicos -afirmación que no es de ahora sino que es constante desde siempre, siendo ejemplo de ello el artículo 45 de la Ley del Suelo de 12 de mayo de 1956 , artículo 57 del Texto Refundido de 1976 , artículo 134 del TR de 1992 y en la Ley 6/1998, de 13 de abril, de Régimen del Suelo y Valoraciones . Si bien no se recoge en el vigente TRLS de 2015, la obligación de cumplimiento sigue siendo un efecto imprescindible de toda norma jurídica, y su efecto vinculante para las Administraciones Públicas consecuencia del principio de legalidad- ( STS de 29 de mayo de 2013, recurso 6892/2009 ).

Por lo tanto, el carácter vinculante de los Planes de Urbanismo para las Administraciones determina la obligación de éstas de cumplir sus determinaciones ( STS de 29 de octubre de 2010, recurso 1381/2006 ).

La siguiente pregunta a responder es qué ocurre cuando la Administración no cumple con las exigencias del Planeamiento. Para ello, y cumpliendo determinadas exigencias, el Legislador articula un mecanismo que permite exigir al Ayuntamiento la expropiación de terrenos que, por haber sido destinados a dotaciones públicas, no pueden ser objeto de disposición ni de aprovechamiento por su titular. Es la figura llamada expropiación por ministerio de la ley, regulada en el art. 69 del TRLS de 1976 en los siguientes términos:

"Uno. Cuando transcurran cinco años, desde la entrada en vigor del Plan o Programa de Actuación Urbanística sin que se llevase a efecto la expropiación de los terrenos, que, con arreglo a su calificación urbanística, no sean edificables por sus propietarios, ni hayan de ser objeto de cesión obligatoria por no resultar posible la justa distribución de los beneficios y cargas en el polígono o unidad de actuación, el titular de los bienes o sus causahabientes advertirán a la Administración competente de su propósito de iniciar el expediente de justiprecio, que podrá llevarse a cabo por ministerio de la Ley, si transcurrieren otros dos años desde el momento de efectuar la advertencia.

A tal efecto, el propietario podrá presentar la correspondiente hoja de aprecio, y si transcurrieren tres meses sin que la Administración la acepte, podrá aquél dirigirse al Jurado provincial de Expropiación, que fijará el justiprecio conforme a los criterios de esta Ley y de acuerdo con el procedimiento establecido en los artículos treinta y uno y siguientes de la Ley de Expropiación Forzosa .

Dos. A los efectos de lo establecido en el párrafo anterior, la valoración se entenderá referida al momento de la iniciación del expediente de justiprecio por ministerio de la Ley y los intereses de demora se devengarán desde la presentación por el propietario de la correspondiente tasación".

En la legislación autonómica de la Comunidad de Madrid se recoge en el art. 94 de la LSCM:

"1. Cuando proceda, la expropiación del suelo destinado a redes públicas de infraestructuras, equipamientos y servicios públicos deberá tener lugar dentro de los cinco años siguientes a la aprobación del planeamiento urbanístico que legitime la actividad de ejecución.

2. Transcurrido el plazo previsto en el número anterior sin que la expropiación haya tenido lugar, el propietario afectado o sus causahabientes podrán interesar de la Administración competente la incoación del procedimiento expropiatorio. Si un año después de dicha solicitud la incoación no se hubiera producido, se entenderá iniciado el procedimiento por ministerio de la Ley, pudiendo el propietario o sus causahabientes dirigirse directamente al Jurado Territorial de Expropiación a los efectos de la determinación definitiva del justiprecio".

Según jurisprudencia de nuestros Tribunales, son requisitos necesarios para la aplicación de este artículo i) que se trate de suelo destinado a redes públicas, ii) que hayan transcurrido cinco años desde que se aprobó el planeamiento que permita la ejecución sin que se haya procedido a la expropiación, iii) que un año después no se haya producido la incoación del expediente.

Además, será preceptivo que la finca esté perfectamente ubicada, localizada y delimitada y no haya duda sobre esos datos, ni sobre su titularidad (en este sentido, sentencias de esta Sala y Sección de 16 de marzo de 2018, recurso 29/2017 , y de 5 de junio de 2015, recurso de apelación 308/2015 ).

Constituye una excepción a la regla general según la cual no cabe, en principio, obligar a la Administración a expropiar, y tiene un marcado carácter tuitivo, pues se trata con esta modalidad de evitar la indefensión de los propietarios que quedan sin aprovechamiento alguno como consecuencia del planeamiento urbanístico ( STS de 11 de febrero de 2015, recurso 1930/2015 ).

SEXTO. - Determinación del justiprecio. Valoración de la finca expropiada.

Varias son las cuestiones que se plantean en relación con la valoración del Jurado Territorial de Expropiación Forzosa que se impugna en este recurso, a las que se dará respuesta por su orden lógico.

Sobre la procedencia de valorar el suelo ex artículo 94 LSCAM. Antecedentes .

1. Constan en las actuaciones los siguientes antecedentes:

Con fecha 30 de abril de 2019 se presentó por los propietarios escrito solicitando la expropiación de la Finca por ministerio de la ley (artículo 94 LSCAM) por haber transcurrido más de 5 años desde la aprobación del planeamiento sin que se haya procedido por el Ayuntamiento de Madrid a la obtención del suelo (calificado como Verde Singular), por formar parte del APE 17.04 Parque Lineal del Manzanares, en el tramo denominado Manzanares Sur - Tramo II.

Con fecha 2 de marzo de 2019 se notifica por el Ayuntamiento a los propietarios la apertura de trámite de audiencia por 10 días.

Se emite Informe Técnico de la Dirección General de Gestión Urbanística del Ayuntamiento de 24 de febrero de 2020.

Con fecha 26 de junio de 2020 se realiza aporte de documentación tras el trámite de audiencia, incorporándose al expediente nueva cartografía ajustada a las coordenadas y georreferenciada a la base cartográfica municipal.

Con fecha 14 de septiembre de 2020 se solicita por los propietarios del JTEF el inicio de expediente de justiprecio de expropiación por ministerio de la ley, dado que se ha superado el plazo de 1 año desde su escrito al Ayuntamiento, sin que se haya producido por éste el inicio del expediente expropiatorio.

A este escrito se acompaña una Hoja de Aprecio en la que el justiprecio solicitado es de 13.713.131,25 € (más el 5% de premio de afección).

Con fecha 21 de octubre de 2020 el JTEF dirige al Ayuntamiento escrito solicitando Hoja de Valoración de la Finca. A este escrito respondió el Ayuntamiento solicitando una ampliación de plazo dada la especial complejidad del expediente.

Con fecha 25 de noviembre de 2020 el Ayuntamiento dirige escrito al JTEF en el que analiza la situación urbanística de la Finca y concluye que no procede su obtención por expropiación, por lo que no formula hoja de aprecio.

Con fecha 2 de diciembre de 2020 se notifica el inicio del procedimiento de determinación contradictoria del justiprecio.

Tras la formulación de alegaciones por los expropiados con fecha 16 de diciembre de 2020 se dicta resolución del JTEF que estable un justiprecio de 2.260.098,75 € (más el 5% de premio de afección); resolución que, recurrida en reposición por los propietarios, es confirmada en resolución de 22 de abril de 2021.

2. En relación con este apartado que analizamos partimos de las determinaciones de la finca, según se establecen en la Resolución del Jurado y en el informe pericial judicial elaborado por D. Celestino, que son entre otras las siguientes:

El Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 1997 recoge esta finca, en sus Planos de Ordenación, como suelo con destino a dotación en su modalidad de zona verde singular y sujeto a una figura o ámbito de ordenación y desarrollo de planeamiento específico, en concreto el APE 17.04 (Manzanares Sur - Tramo 2). En el Plano de gestión forma parte del APE 17.04, que constituye un área de reparto en suelo urbano.

No obstante, el código que identifica a la porción donde se incluyen ésta y otras fincas se identifica como "modo de obtención" el codificado como "09" que se corresponde con " SG adscrito o incluido en UZP-3", que es un ámbito de desarrollo (y área de reparto) de suelo urbanizable programado. Lo que ha llevado al Ayuntamiento a defender en vía administrativa y ahora en este recurso jurisdiccional que su desarrollo (y por lo tanto su eventual expropiación) estaría vinculado al desarrollo y ejecución del UZP-3, por lo que no procedería la expropiación en este momento.

En sentencia de esta misma Sala y Sección, de fecha 18 de octubre de 2022, nº 426/2022, recurso 265/2021, nos hemos referido a la expropiación de otra finca situada en el APE 17.04, en los siguientes términos:

"El Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, aprobado definitivamente 14 de abril de 1997, clasifica el suelo ocupado por la finca, de acuerdo con la ficha correspondiente, como Suelo urbano destinado a Sistemas Generales. Situado en el ámbito de la AP-17.04 "Manzanares Sur Tramo 2"

La clasificación del P.G.O.U.M. vigente, de 17 de abril de 1.997, es la de suelo urbano, como reconocía ya el anterior Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 1985, si bien ahora se incluye dentro del Área de Planeamiento Específico APE 17- 04. MANZANARES SUR TRAMO 2, aunque no se atribuye al ámbito ningún aprovechamiento lucrativo, destinando el APE 17.04, íntegramente, al uso dotacional de servicios colectivos o sistema general y, en concreto, el de parque urbano o zonas verdes , con el objetivo de regular a nivel metropolitano el futuro Parque del Manzanares Sur, solucionar los problemas de relación creados por la compleja trama viaria y ferroviaria que lo recorre y de los medioambientales derivados de las grandes infraestructuras.

Según hemos declarado en Sentencias dictadas por esta Sección 4ª de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, núm. 209/2017 de 6 abril (P.O. 39/2016 , ROJ: STSJ M 4067/2017 ) y núm. 471/2016, de 31 de octubre (P.O. 210/2015 , ROJ: STSJ M 11666/2016 ), el suelo incluido en el APE 17.04 es suelo urbano. Se valora con arreglo a la Ley del Suelo de 2007 en dichas sentencias y la edificabilidad media atribuida al APE 17.04 es de 1,71 m2/m2.

Así lo expresa específicamente la Memoria del P.G.O.U.M. vigente cuando establece (apartado 4.1. SISTEMAS GENERALES INCLUIDOS EN SUELO URBANO) para los sistemas generales en suelo urbano como sistema de obtención el de expropiación y reconoce para su valoración el porcentaje legal del promedio de los aprovechamientos tipo de las áreas de reparto con uso y tipología residencial predominante en todo el suelo urbano. Este aprovechamiento se establece en 1,71m2/m2, tal y como ha hecho la valoración del Jurado recurrida.

El terreno se localiza al sur de la capital madrileña, en el Distrito de Villaverde y Vallecas, cerca de la cuenca del rio Manzanares, en un ámbito en el que el PGOU de Madrid tiene previsto la creación de un gran parque lineal (Parque Rio Manzanares) ...

[...]

Actualmente el terreno está clasificado como un suelo urbano, formando parte del APE 17- 04 destinado a zona Verde Singular (Parque metropolitano), incluido en el Plan Especial de infraestructuras del Parque Lineal del Manzanares Sur, Tramo II (marzo de 2.010), en el desarrollo del Plan Especial mediante el "Proyecto constructivo para la ejecución del Parque Lineal del Manzanares en el margen correspondiente al distrito de Villaverde, entre el nudo Sur y el límite del municipio con Getafe" (septiembre de 2.014) e incluido en el Master Plan para la ampliación del Parque Lineal del Manzanares (noviembre de 2.016)."

De lo expuesto resulta que el suelo a los efectos de su obtención y valoración es suelo urbano, y que el sistema de actuación para la obtención de la propiedad de esta finca, destinada a Sistema General (Zona Verde Singular), incluida por el PGOUM en un área de reparto de suelo urbano (APE 17.04) es la expropiación. Con lo que, dado que se han cumplido con creces los plazos que establece el artículo 94 de la LSCAM, procede la expropiación por ministerio de la ley.

Sobre la situación del suelo y sus consecuencias.

La Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo, de la Comunidad de Madrid dispone:

Artículo 14. Suelo urbano.

1. Tendrán la condición de suelo urbano los terrenos que, formando parte de una trama urbana, cumplan alguna de las siguientes condiciones:

a) Que sean solares por ser aptos para la edificación o construcción y estar completamente urbanizados, estando pavimentadas las calzadas y soladas y encintadas las aceras de las vías urbanas municipales a que den frente y contando, como mínimo, con los servicios de abastecimiento de agua, evacuación de aguas residuales, suministro de energía eléctrica y alumbrado público conectados a las correspondientes redes públicas.

b) Que cuenten con urbanización idónea para la edificación o construcción a que deba otorgar soporte y realizada en grado suficiente, que proporcione, en todo caso, acceso rodado por vía urbana municipal, abastecimiento de agua, evacuación de aguas residuales y suministro de energía eléctrica y alumbrado público.

c) Que estén ocupados por la edificación o construcción al menos en las dos terceras partes de los espacios aptos para la misma, conforme a la ordenación que establezca el planeamiento urbanístico.

d) Que estén urbanizados en ejecución del planeamiento urbanístico y de conformidad con sus determinaciones.

2. El planeamiento general diferenciará en el suelo urbano, cuando proceda, todas o alguna de las siguientes categorías primarias:

a) Suelo urbano consolidado, integrado por los solares, así como las parcelas que, por su grado de urbanización efectiva y asumida por el planeamiento urbanístico, puedan adquirir la condición de solar, mediante obras accesorias y simultáneas a las de edificación o construcción.

b) Suelo urbano no consolidado, integrado por la restante superficie de suelo urbano y, en todo caso, la precisada de obras de urbanización a realizar en régimen de actuaciones integradas de ejecución del planeamiento, incluidas las de reforma interior, renovación, mejora urbana u obtención de dotaciones urbanísticas, que requieran de la distribución equitativa de beneficios y cargas.

3. Reglamentariamente se concretarán los criterios para valorar adecuadamente el grado de urbanización y de consolidación de los terrenos para la clasificación como suelo urbano, así como los criterios que sean de aplicación, en su caso, para distinguir entre las dos categorías establecidas.

En la sentencia antes mencionada nº 426/2022, de 18 de octubre de 2022, en relación con finca situada en el APE 17.04 hemos señalado:

" Se argumenta en la resolución de JPEF que tiene en consideración varias sentencias del TSJ de Madrid y del TS que reconocen que el APE 17.04 "Manzanares Sur-Tramo 2" con uso característico dotacional de Servicios Colectivos, está clasificada por el Plan General como suelo urbano. El PG adscribe los terrenos incluidos en el APE 17.04, a efectos de obtención y valoración, al suelo urbanizable programado de la UZP 3.01 "Desarrollo del Este: Valdecarros" con un aprovechamiento de 0,36 m2/m2. Este criterio lo declaran improcedente las sentencias mencionadas por la imposibilidad de llevar a cabo la equidistribución de beneficios y cargas y supone una alteración del régimen de derechos y deberes de los propietarios. El propio PG prevé para los sistemas generales en suelo urbano como sistema de obtención el de expropiación, y reconoce para su valoración el porcentaje legal del promedio de los aprovechamientos tipo de las áreas de reparto con uso y tipología residencial predominante en todo el suelo urbano. Este aprovechamiento se establece en 1,71 m2/m2.

Los terrenos objeto de expropiación se valoran como si fueran suelo consolidado, destinado al uso residencial, de acuerdo con las disposiciones de los artículos 19.1 , 21 y 22 del RD 1492/2011 , aplicando a la superficie edificable el valor de repercusión del suelo según el uso correspondiente, obtenido este último por el Método Residual."

En referida sentencia concluíamos en la corrección del criterio empleado por el Jurado y que " En aplicación del Texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU), aprobado por Real Decreto legislativo 7/2015, a efectos valorativos el suelo se encuentra en situación básica de urbanizado y sin construcciones, en cuanto suelo integrado en la trama urbana de la ciudad y a falta de la transformación urbanística proyectada, el gran parque lineal.

Por lo que sería de aplicación el artículo 37 "Valoración en el suelo urbanizado", apartado 1, del Real Decreto Legislativo 7/2015 , calculando el justiprecio por aplicación del método residual estático"

El Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana señala en su artículo 34. Ámbito del régimen de valoraciones:

"1. Las valoraciones de suelo, las instalaciones, construcciones y edificaciones, y los derechos constituidos sobre o en relación con ellos, se rigen por lo dispuesto en esta Ley cuando tengan por objeto:

...

b) La fijación del justiprecio en la expropiación, cualquiera que sea la finalidad de ésta y la legislación que la motive.

2. Las valoraciones se entienden referidas:

...

b) Cuando se aplique la expropiación forzosa, al momento de iniciación del expediente de justiprecio individualizado o de exposición al público del proyecto de expropiación si se sigue el procedimiento de tasación conjunta"

Y el artículo 37 dispone:

"Artículo 37. Valoración en el suelo urbanizado.

1. Para la valoración del suelo urbanizado que no está edificado, o en que la edificación existente o en curso de ejecución es ilegal o se encuentra en situación de ruina física:

a) Se considerarán como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la parcela por la ordenación urbanística, incluido en su caso el de vivienda sujeta a algún régimen de protección que permita tasar su precio máximo en venta o alquiler.

Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenación urbanística, se les atribuirá la edificabilidad media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por usos y tipologías la ordenación urbanística los haya incluido.

b) Se aplicará a dicha edificabilidad el valor de repercusión del suelo según el uso correspondiente, determinado por el método residual estático.

c) De la cantidad resultante de la letra anterior se descontará, en su caso, el valor de los deberes y cargas pendientes para poder realizar la edificabilidad prevista."

Sobre el aprovechamiento aplicable

Ya hemos señalado anteriormente que para terrenos situados en el APE 17.04 se ha fijado por esta misma Sala y sección en 1,71 m2c/m2s, tal y como establece el JTEF.

Sobre la deducción del 10% en concepto de cargas pendientes, en la sentencia de referencia no admitimos esta deducción. Razonamos entonces:

"Este aprovechamiento (Edificabilidad aplicada a un uso) se establece en 1,71 m2t/m2s por el Jurado y por la Expropiada.

ADIF alega que debe deducirse el 10% de la cesión legal y gratuita y en el mismo sentido el informe pericial judicial.

Se acepta el criterio del JPEF pues no existe justificación alguna en las actuaciones que pueda determinar su inclusión a efectos de determinar el precio de la expropiación, debido a que no constan, de momento, cuáles serían tales cargas o deberes pendientes. La recurrente ADIF no las concreta."

Mantenemos el mismo criterio en esta sentencia pues el informe pericial judicial confirma que no existen cargas ni gastos de urbanización pendientes.

Señala el perito judicial en el informe realizado, en el que constan en las páginas 10, 11 y 12 vuelos y fotografías del terreno objeto de expropiación, que puede observarse que " La Finca está situada en el margen de la Autovía de Andalucía A4, contando con un claro acceso rodado desde una de las rotondas de la Avenida de los Rosales, mediante un paso bajo la autopista (prolongación de la calle Zafiro) que es el acceso al Paseo Fluvial del Manzanares (acceso peatonal, al frente) y a otras instalaciones municipales (acceso a la izquierda)".

Añade que "Como puede observarse también en las diferentes fotos aéreas (de 2022 y 2018) la ejecución del Parque Fluvial (sistema general del que esta finca y las inmediatas colindantes forman parte) está realizada en su mayor parte, desde al menos el año 2018, llegando las plantaciones del ajardinamiento y los viarios peatonales hasta las lindes de las mismas, que parecen ser la última porción de suelo a obtener y ajardinar por el Ayuntamiento."

Concluye el perito que, por tanto, de acuerdo con los criterios de delimitación del suelo en situación de suelo urbanizado establecidos en la Ley del Suelo estatal, estaría en el supuesto del art. 21.3 b) puesto que cuenta con acceso rodado desde el resto del tejido urbano, está integrado en la malla urbana en el sentido de formar parte de una dotación o sistema general (zona verde) prevista por el planeamiento como APE. Y, dado que el uso previsto es el de zona verde, no parece requerir otras instalaciones, servicios o infraestructuras para satisfacer la demanda de tal uso (página 24 del informe).

En aclaraciones del dictamen solicitadas por el Ayuntamiento de Madrid señala que " el ajardinamiento o reforestación, o el paisajismo que puedan ser precisos NO SON URBANIZACIÓN, ya que, en realidad, son los trabajos propios de la utilización del suelo para el uso previsto. Equivalen, en ese sentido, a los trabajos de construcción del edificio en el que se materializa el aprovechamiento.

Por ello, en el caso de esta Finca, este Perito entiende que se cumplen los requisitos para considerarlo en "situación de urbanizado" (Artículo 31.3, apartado 3.b) del TRLSR2015), y que por lo tanto no hay ningún trabajo necesario de urbanización pendiente que haya que deducir del valor."

En consecuencia con lo expuesto en la valoración que nos ocupa no resulta procedente la deducción del 10% en concepto de cargas pendientes.

Sobre el valor de mercado

El jurado toma como valor de mercado el resultante de los módulos fijados por la Administración sobre precios de venta de viviendas de protección oficial, y lo establece en 1.552,38 €/m2c, correspondiente a RESIDENCIAL VPP BLQ ABIERTO.

En cuanto al método objetivo aplicado por el Jurado, debe tenerse en cuenta como advierte el Tribunal Supremo, Sala Tercera, de lo Contencioso administrativo, Sección 6ª, Sentencia 842/2016 de 18 abril 2016, Rec. 4086/2014, que:

[...]

TERCERO.- ...

El denominado método objetivo para hallar el valor de repercusión, dada su naturaleza, no responde a un planteamiento ajeno al debate procesal suscitado en torno a la valoración de los bienes por el método residual. No se trata realmente de un método y sí de una forma de determinar el valor de repercusión a partir de un dato objetivo, cual es el modelo de las viviendas de protección oficial correspondiente al término municipal donde se halla el terreno expropiado y al año a que va referida la valoración.

El Tribunal Supremo, Sala Tercera, de lo Contencioso administrativo, Sección 5ª, Sentencia 2009/2016, de 19 Sep. 2016, Rec. 3681/2014 observa que (FJ 5º): No se cuestiona que el denominado método objetivo, consistente en la utilización de los módulos de las viviendas de protección oficial y cuya aplicación fue aceptada por la Jurisprudencia bajo la vigencia de la legislación anterior a la Ley 8/2007, con carácter excepcional y subsidiario, en supuestos de falta de transacciones significativas, pueda aplicarse tras la reforma normativa operada por la citada Ley 8/2007, .... . (Subrayado añadido).

En definitiva, no cabe acoger al método objetivo para la determinación del valor en venta aplicando el precio de las viviendas de protección oficial, en supuestos como el de autos de existencia de transacciones significativas.

El perito judicial ha tomado en consideración viviendas en el barrio de Butarque (Distrito de Villaverde) que es la zona residencial más próxima, y determina el Vv a partir, entre otros medios, de los precios reales de ventas materializadas o transacciones reales de venta de operaciones de compraventa facilitadas por fedatarios públicos, lo que otorga veracidad y certeza a dichos precios, mediante los que obtiene un Vv en septiembre de 2020 de 2.018,50€/m2c, que es el que finalmente aplica en la valoración y vamos a acoger en esta sentencia, y que resulta ser muy próximo al publicado por el Ayuntamiento en la estadística de precios de mercado de la vivienda, que ofrece un análisis de precios desglosados por Distritos y Barrios, siendo de 2.084 €/m2 el dato de precio del Barrio de Butarque (Distrito de Villaverde). Las operaciones realizadas y datos empleados por el perito aparecen descritos en el informe, páginas 28 a 35.

El dictamen pericial ha examinado los datos de ofertas y valoraciones a través consultas a fuentes de valoración accesibles online (web de valoraciones, Fotocasa, Gloval, Idelialista, Radar Tinsa y estadística de precios del Ayuntamiento de Madrid) que constan como anexos 5 a 10 del informe y que arrojan un promedio de 2.281,90 €/m2, que adaptado a "precio de cierre" supone un valor de 2.167,81 €/m2.

Además, en el anexo 11 consta informe de valoración obtenido a través de la aplicación MVI del Colegio de Registradores de la Propiedad de acuerdo con los precios de compraventas inscritas en el Registro de la Propiedad. De las 26 muestras iniciales el perito descarta las más antiguas y selecciona las transacciones de 2020/2021 para una vivienda de características medias en la zona de valoración, del que se obtiene un promedio de 2.160 €/m2. Dicho valor lo deflacta a septiembre de 2020, resultando un valor final de 2.018,50 €/m2

En cuanto a los testigos considerados, el perito aclara que todas las muestras están en entorno muy próximo y que las fechas de construcción y tipologías de todos los edificios son muy similares. Por ello, en su opinión, aunque están concentrados en pocas ubicaciones, se consideran muestras válidas a estos efectos.

Sobre el coste de construcción

El valor de la construcción en euros por metro cuadrado edificable del uso considerado, será el resultado de sumar los costes de ejecución material de la obra, los gastos generales y el beneficio industrial del constructor, el importe de los tributos que gravan la construcción, los honorarios profesionales por proyectos y dirección de las obras y otros gastos necesarios para la construcción del inmueble, y deberá estar referido a la fecha que corresponda según el objeto de la valoración en los términos establecidos en el apartado 2 del artículo 21 del texto refundido de la Ley de Suelo ( artículo 22 Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo)

Se obtiene por el perito, calculando la media de valores obtenidos por el método catastral y el método CORA, que resulta ser 800,90 €/m2 construido. Se parte del Valor de la Construcción calculado, según normas nº 11 y 12 del R.D.1020/1993, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores de suelo y de las construcciones basado en el módulo básico de construcción MBC, actualizado en abril de 2021 (coeficiente correspondiente a Uso 1: Residencial, Clase 1.1: Viviendas colectivas de carácter urbano, Modalidad 1.1.2. Edificación en manzana cerrada, y Categoría constructiva 4 categoría media, equivalente a calidades de VPO) y el valor resultante del método CORA (Costes de Referencia de la Comunidad de Madrid), actualizado a 2020. Se añaden los gastos que, según la definición del Reglamento de valoraciones en su artículo 22, debe incluir el Valor de la Construcción.

Para obtener el valor de repercusión se aplica la fórmula del Reglamento de valoraciones: VRS = (2.018,50 / 1,40) - 800,90 = 640,89 €/m2 construido.

Finalmente, determina el Valor del Suelo de la Finca estudiada, aplicando el valor de repercusión a la edificabilidad (1,71 m2/m2) y la superficie de la finca, deduciendo los costes de urbanización pendiente (inexistentes en este caso):

Vsuelo = (VRS x Ss x e) = 640,89 €/m2c x 11.375 m2s x 1,71 m2c/m2s = 12.582.819,11 €. A lo que debe añadirse el Premio de Afección 5%: 629.140,96 €.

Con lo que el valor total es de 13.211.960,07 euros.

Por aparecer realizadas las operaciones conforme a la normativa de aplicación se fija en esta sentencia dicho justiprecio.

Sobre los intereses reclamados

El cómputo de los intereses de demora en las expropiaciones por ministerio de la Ley se regirá por el art. 69.2 TRLS, como norma supletoria, que sitúa el "dies a quo" en la fecha en la que el propietario presente su hoja de aprecio o tasación ( STS nº 511/2019, Contencioso sección 5 de 11 de abril de 2019, Recurso: 5422/2017). Los intereses se han de abonar en este caso desde el momento de presentación de la hoja de aprecio - 30 de abril de 2019 - hasta su completo pago.

En méritos a todo lo expuesto procede la estimación parcial de la demanda.

SEPTIMO. - Sobre las costas

No se imponen las costas a ninguna de las partes dada la estimación parcial del recurso, conforme al art. 139 LJCA .

VISTOS los artículos citados y demás preceptos de general y pertinente aplicación.