PRIMERO.- El presente recurso contencioso-administrativo tiene por objeto la impugnación de la Resolución, de fecha 24 de noviembre de 2021, del Jurado Territorial de Expropiación de la Comunidad de Madrid de la pieza de valoración de la finca 177 del Proyecto de expropiación para la construcción de la nueva carretera M-407, Tramo: M-506 a M-404, Clave 2-N-134, en el municipio de Moraleja de Enmedio, que determina como justiprecio de los bienes y derechos expropiados, incluido el 5 % de afección, el importe de 3.093,67 €, mas los intereses legales a que se refieren los artículos 52, 56 y 57 de la Ley de Expropiación Forzosa.
La finca se ubica en suelo urbanizable no sectorizado, uso predominante olivar secano, con una superficie de 33.055 m2 de la que se expropian 300 m2.
El expediente de expropiación se inició el día 12/01/2005, fecha correspondiente a la aprobación del proyecto.
La fecha de inicio de la pieza individualizada de valoración fue la del 18/03/2020, que corresponde al requerimiento de hoja de aprecio, ya que se trata de una pieza tramitada por tasación individual.
El Jurado valora la finca aplicando el método de capitalización de rentas, y partiendo de un cultivo de olivar secano con laboreo tradicional, calcula los ingresos y gastos consecuentes, obteniendo una Renta de 291,50 €/ha., a la que aplicada un Tipo de capitalización de 0,95 % anual, obtiene una Renta de explotación de 30.684,21 €/ha.
El valor final del suelo será el obtenido capitalizando la renta y multiplicándolo por el factor de localización 2, por lo que el valor unitario del suelo es de 6,14 €/m2, obteniendo como valor del suelo expropiado el de 1.842,00 €, al que añade el 5 % de afección (92,10 €) y una indemnización en concepto de expropiación parcial y/o división de finca, por un importe de 1.159,57 €.
SEGUNDO.- La mercantil recurrente, beneficiaria de la expropiación solicita el dictado de una sentencia por la que, estimando el recurso, se declare la invalidez de la Resolución del Jurado Territorial de Expropiación Forzosa de la Comunidad de Madrid en los siguientes aspectos:
" (i) Que se fije una renta capitalizada de 0.69 €/m2. Subsidiariamente de 0,88 €/m2. Con carácter subsidiario de la subsidiaria, de 1,22 €/m2.
(ii) Que se declare, con carácter principal, la no aplicación del factor de localización. Subsidiariamente, se reconozca la aplicación de un factor de localización de 2.
(iii) Que, con respecto a la indemnización por expropiación parcial y/o división de finca, se reconozca la inaplicación al caso de dicha indemnización. Subsidiariamente, que el importe que se reconozca por este concepto se acomode a los importes que resultan de las pretensiones principales de esta parte, señaladas en los apartados (i) y (ii) anteriores de este Suplico.
(iv) Que, a partir de las pretensiones principales señaladas en los apartados (i), (ii) y (iii) anteriores, se solicita que se fije el justiprecio de la Finca en un importe total de 217,35 euros (0,69 €/m2 X 300 m2 expropiados más el 5% de afección). Subsidiariamente, se establezca por esta Sala el justiprecio que se considere pertinente a partir de los parámetros señalados en el cuerpo de esta demanda y en el Informe Pericial. Subsidiariamente de la subsidiaria anterior, en caso de considerarse válida la Resolución del JTE, se corrija el error detectado en relación con el concepto de indemnización por expropiación parcial y/o división de finca.
(v) Que, en lo que respecta a los intereses de demora, se reconozca como dies a quo la fecha señalada en el fundamento de derecho cuarto de la presente demanda, e igualmente se reconozca la imposibilidad de repercutir a la Sociedad Concesionaria el pago de intereses de demora por retrasos que no le sean imputables.
(vi) Todo ello con expresa imposición de costas a la Administración demandada".
El Letrado de la Comunidad, en la representación en la que actúa, se muestra conforme con el criterio expuesto en la resolución impugnada, por lo que solicita la desestimación del recurso contencioso-administrativo objeto del presente procedimiento.
TERCERO.- Pues bien, con anterioridad a entrar en el examen de las concretas cuestiones planteadas por las partes, estimamos conveniente traer a colación la doctrina contenida en la STS de 26 de abril de 2016, rec. 3167/2014, según la cual (FD 2º):
"(...) una reiterada jurisprudencia de este Tribunal viene declarando "que los acuerdos de los Jurados de Expropiación Forzosa, gozan de la presunción de veracidad, legalidad y acierto, por lo que sus decisiones merecen ser acogidas con el crédito y autoridad que se desprende de su doble composición técnica y jurídica, y de su permanencia y especialización" ( sentencia de 17 de diciembre de 2012, dictada en el recurso de casación 1502/2010 , con abundante cita). Ahora bien, como se declara en dicha sentencia "tal presunción de naturaleza iuris tantum, puede y debe ser revisada en vía jurisdiccional". Respecto de dicha revisión hemos declarado en la sentencia de 23 de junio de 2014 (recurso de casación 5321/2011 ) que precisamente por la naturaleza de la presunción, esa decisión administrativa "puede y debe ser revisada en vía jurisdiccional y quiebra cuando en la adopción de sus acuerdos el Jurado incurre en errores notorios o en una desajustada apreciación de los datos fácticos probatorios o infracción de preceptos legales ( Sentencias de esta Sala y Sección de 27 de febrero y 25 de septiembre de 1999 , 22 de enero y 8 de abril de 2000 , 7 de abril , 21 de julio y 22 de septiembre de 2002 ), apreciación que efectúa la Sala de instancia mediante la valoración de los elementos de prueba de los que ha dispuesto, razonando ampliamente su conclusión..." . Dando un paso más en dicha revisión, hemos declarado reiteradamente --por todas, sentencia de 15 de abril de 2014, dictada en el recurso 5311/2010 , con abundante cita--, que "la prueba pericial es un medio apto para desvirtuar la presunción de legalidad y acierto de los acuerdos del Jurado de Expropiación Forzosa"; en el bien entendido, como se cuida de puntualizar la sentencia citada, que "tal doctrina jurisprudencial no puede llevarse al extremo de considerar que el resultado de la prueba pericial no deba sujetarse, como el resto de los medios probatorios, a la valoración del Tribunal con arreglo a las normas de la sana crítica, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 348 LEC . "Aunque también es verdad que, como en la misma sentencia se declara, "el resultado de la prueba pericial no vincula a los Tribunales jurisdiccionales, pues actúan con plenitud de jurisdicción, aceptándola o rechazándola según las razones que expongan, toda vez que la valoración de la prueba "ha de hacerse considerando en su conjunto todos los resultados producidos por los diferentes medios probatorios y no debe olvidarse que cualquiera que sea el valor preferente que a alguna de las practicadas deba atribuirse, este criterio no puede nunca llegar al extremo de que baste su individual contemplación como prevista de fuerza vinculante para el órgano decisor, por estar éste dotado de una facultad de apreciación (libertad de juicio), solamente limitada por las reglas de la sana crítica", sin que la opinión o juicio de la parte pueda prevalecer sobre la valoración de la prueba efectuada por la Sala de instancia dentro de las reglas de esa sana crítica." Incluso debe tenerse en cuenta que "no es admisible sostener que para rebatir lo afirmado por la Administración o para destruir la presunción de acierto y legalidad de la resoluciones del Jurado sólo sean eficaces los informes periciales por insaculación judicial, pues es posible utilizar cualquier medio de prueba admitido en derecho, incluyendo la pericial aportada por la parte, tal y como ha tenido ocasión de señalar este Tribunal" (sentencia de 9 de junio de 2014, dictada en el recurso 4488/2011 ). Y en el sentido expuesto hemos declarado en la sentencia de 8 de mayo de 2013 (recurso de casación 4659/2010 ) que " ... en relación al principio de presunción de acierto de los acuerdos del Jurado, no puede olvidarse que la doctrina sobre la materia establece que tal principio, habida cuenta su naturaleza de presunción "iuris tantum", puede desvirtuarse mediante prueba en contrario, fundamentalmente, por medio de prueba pericial. Ahora bien, para que tal efecto se produzca es necesario aportar al proceso una prueba de tal naturaleza apta a dicho fin y que según reiterada jurisprudencia de esta Sala, la citada presunción de acierto puede ser destruida, en principio, por cualquier medio de prueba admitido en derecho y debidamente valorado por el órgano judicial. Véanse, entre otras muchas, las sentencias de 5 de abril de 2001 , 1 de febrero de 2003 y 10 de octubre de 2006 . Ciertamente, el informe de un perito judicial, por las especiales garantías de que está revestida su designación y por el examen crítico a que es sometido su parecer, tiene frecuentemente una fuerza persuasiva superior a otros medios de prueba; pero ello no significa que esos otros medios de prueba no puedan razonablemente conducir a la conclusión de que el acuerdo del Jurado está equivocado."".
CUARTO.- Igualmente consideramos necesario dejar constancia de la normativa reguladora de la valoración del suelo rural.
El artículo 34.1 b) del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, dispone que las valoraciones del suelo se rigen por lo dispuesto en la misma cuando tengan por objeto la fijación del justiprecio en la expropiación, cualquiera que sea la finalidad de ésta y la legislación que la motive.
Su artículo 36, con referencia al suelo rural, dispone que:
"1. Cuando el suelo sea rural a los efectos de esta ley y de conformidad con lo dispuesto en la Disposición adicional séptima:
a) Los terrenos se tasarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial, la que sea superior, de la explotación según su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración.
La renta potencial se calculará atendiendo al rendimiento del uso, disfrute o explotación de que sean susceptibles los terrenos conforme a la legislación que les sea aplicable, utilizando los medios técnicos normales para su producción. Incluirá, en su caso, como ingresos las subvenciones que, con carácter estable, se otorguen a los cultivos y aprovechamientos considerados para su cálculo y se descontarán los costes necesarios para la explotación considerada.
El valor del suelo rural así obtenido podrá ser corregido al alza en función de factores objetivos de localización, como la accesibilidad a núcleos de población o a centros de actividad económica o la ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico, cuya aplicación y ponderación habrá de ser justificada en el correspondiente expediente de valoración, todo ello en los términos que reglamentariamente se establezcan.
b) Las edificaciones, construcciones e instalaciones, cuando deban valorarse con independencia del suelo, se tasarán por el método de coste de reposición según su estado y antigüedad en el momento al que deba entenderse referida la valoración.
c) Las plantaciones y los sembrados preexistentes, así como las indemnizaciones por razón de arrendamientos rústicos u otros derechos, se tasarán con arreglo a los criterios de las Leyes de Expropiación Forzosa y de Arrendamientos Rústicos.
2. En ninguno de los casos previstos en el apartado anterior podrán considerarse expectativas derivadas de la asignación de edificabilidades y usos por la ordenación territorial o urbanística que no hayan sido aún plenamente realizados".
Por su parte, la Disposición adicional séptima dispone:
" Reglas para la capitalización de rentas en suelo rural.
1. Para la capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación a que se refiere el apartado 1 del artículo 36, se utilizará como tipo de capitalización el valor promedio de los datos anuales publicados por el Banco de España de la rentabilidad de las Obligaciones del Estado a 30 años, correspondientes a los tres años anteriores a la fecha a la que deba entenderse referida la valoración.
2. Este tipo de capitalización podrá ser corregido aplicando a la referencia indicada en el apartado anterior un coeficiente corrector en función del tipo de cultivo, explotación o aprovechamiento del suelo, cuando el resultado de las valoraciones se aleje de forma significativa respecto de los precios de mercado del suelo rural sin expectativas urbanísticas.
Los términos de dicha corrección se determinarán reglamentariamente".
En desarrollo del régimen legal, se dictó el Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo, que dedica su capítulo III a la valoración en situación de suelo rural (en adelante, RVLS), del que extraemos los siguientes preceptos:
Artículo 7 Valoración en situación de suelo rural
" 1. Cuando el suelo estuviera en situación de rural, los terrenos se valorarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación calculada de acuerdo con lo previsto en el artículo 9 de este Reglamento, según su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración y adoptándose la que sea superior.
La capitalización de la renta, real o potencial, se realizará de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 11 y siguientes de este Reglamento y en función de la naturaleza de la explotación.
2. Cuando no exista explotación en el suelo rural ni pueda existir dicha posibilidad, por causa de las características naturales del suelo en el momento de la valoración y, por consiguiente, no se pueda determinar una renta real o potencial, se estará a lo dispuesto en el artículo 16 de este Reglamento.
3. El valor del suelo obtenido de acuerdo con lo dispuesto en los dos apartados anteriores podrá ser corregido al alza mediante la aplicación del factor de corrección por localización al valor de capitalización, en los términos establecidos en el artículo 17 de este Reglamento.
4. Las edificaciones, construcciones e instalaciones en suelo rural, cuando deban valorarse con independencia del mismo, se tasarán de acuerdo con lo establecido en el artículo 18 de este Reglamento. Para valorar las plantaciones y sembrados preexistentes a que alude el artículo 45 de la Ley de Expropiación Forzosa se estará a lo dispuesto en el artículo 26 del Reglamento para la aplicación de la Ley 87/1978, de 28 de diciembre , sobre seguros agrarios combinados, aprobado por Real Decreto 2329/1979, de 14 de septiembre, y la Orden PRE/632/2003, de 14 de marzo, por la que se aprueba la Norma general de peritación de los daños ocasionados sobre producciones agrícolas.
5. En ninguno de los casos previstos en este artículo, podrán considerarse expectativas derivadas de la asignación de edificabilidades y usos por la ordenación territorial o urbanística que no hayan sido aún efectivamente realizados".
Artículo 8 Renta real y renta potencial
" 1. Se entenderá por renta real, aquella que corresponda a la explotación del suelo rural de acuerdo con su estado y actividad en el momento de la valoración, ya sea la existente, debidamente acreditada, o la atribuible de acuerdo con los cultivos y aprovechamientos efectivamente implantados sobre la base de datos estadísticamente significativos.
2. Se entenderá por renta potencial, aquella que pueda ser atribuible a la explotación del suelo rural de acuerdo con los usos y actividades más probables de que sean susceptibles los terrenos, de conformidad con la legislación y normativa que les sea de aplicación, utilizando los medios técnicos normales para su producción. Para la identificación de tales usos y actividades deberán considerarse como referentes estadísticamente significativos la existencia y viabilidad de los mismos en su ámbito territorial o, en su defecto, justificarse sobre la base de un estudio económico de viabilidad de la explotación y acreditar la obtención de los títulos habilitantes necesarios para su implantación de acuerdo con la legislación aplicable".
Artículo 9 Cálculo de la renta de la explotación
" 1. La renta anual, real o potencial, de la explotación, que podrá estar referida al año natural o al año agrícola o de campaña, se determinará a partir de la información técnica, económica y contable de la explotación actual o potencial en suelo rural. A tal efecto, se considerará la información que sobre la renta de la explotación pueda haber sido acreditada por el propietario o el titular de la misma y, en su defecto, se considerará preferente la información procedente de estudios y publicaciones realizadas por las Administraciones Públicas competentes en la materia sobre rendimientos, precios y costes, así como de las demás variables técnico-económicas de la zona.
En este caso, la renta anual real o potencial de explotación, se determinará según la siguiente fórmula:
R = I - C
Donde:
R = Renta anual real o potencial de explotación, en euros por hectárea.
I = Ingresos anuales de la explotación, en euros por hectárea.
C = Costes anuales de la explotación, en euros por hectárea.
Cuando no haya podido determinarse la renta de acuerdo con la fórmula anterior, y siempre que en la zona exista información estadísticamente significativa sobre los cánones de arrendamiento u otras formas de compensación por el uso del suelo rural, la renta real o potencial podrá calcularse a partir de dicho canon o compensación que le corresponda al propietario. La renta real o potencial de la explotación se determinará según la siguiente fórmula:
R= CA + DM
Donde:
R = Renta anual real o potencial de explotación, en euros por hectárea.
CA = Canon de arrendamiento o compensación anual satisfechos al propietario por el uso de la tierra, en euros por hectárea.
DM = Valor anual de los derechos y mejoras atribuibles al arrendatario o usuario del suelo rural (aparcero, enfiteuta o similar), en euros por hectárea.
2. Cuando como consecuencia de las magnitudes técnicas o económicas utilizadas en el cálculo, la renta real o potencial difiera sustancialmente de los valores de rentabilidad medios de las explotaciones de su misma naturaleza, esta circunstancia deberá justificarse documentalmente.
3. A los efectos del cálculo de la renta real o potencial del apartado 1 de este artículo, se considerarán como ingresos los siguientes:
a) Los correspondientes a la venta de productos, subproductos u otros recursos o materiales de la explotación.
b) Los derivados de la prestación de los servicios de la explotación, incluidos los de naturaleza medioambiental.
c) Los obtenidos con el alquiler de las instalaciones de la explotación.
d) Las subvenciones que, con carácter estable, se otorguen a los cultivos y aprovechamientos considerados.
4. A los mismos efectos, se considerarán como costes los siguientes:
a) Las compras a terceros de materias primas destinadas a la actividad productiva de la explotación.
b) Los pagos por servicios prestados por terceros necesarios para el desarrollo de la actividad productiva de la explotación.
c) El coste total de la adquisición de los equipos, maquinaria e instalaciones de la explotación, incluyendo el valor de las amortizaciones en función de su vida útil, uso y obsolescencia, o el coste de su alquiler.
d) Los sueldos y salarios del personal laboral, incluyendo pagas extraordinarias, cargas laborales y fiscales correspondientes a la empresa, así como las indemnizaciones o suplidos por los gastos realizados por el trabajador a consecuencia de la actividad laboral.
e) El coste de la energía eléctrica, el abastecimiento de agua, la conexión a la red de comunicación y cualesquiera otros servicios de utilidad pública suministrados a la explotación.
f) Impuestos de distinta naturaleza y ámbito fijados sobre la explotación en su conjunto o sobre alguno de sus elementos.
g) Interés del capital circulante.
h) Otros costes ocasionados durante el proceso de actividad de la explotación no susceptibles de ser encuadrados en los apartados anteriores".
Artículo 11. Criterios generales de capitalización de la renta de la explotación.
" En la capitalización de la renta real o potencial de la explotación en suelo rural se deberá considerar en todo caso un escenario ilimitado que contemple la permanencia del suelo rural. Atendiendo a las diferentes clases de explotaciones, carácter cíclico de las mismas y en atención a la naturaleza de determinados recursos que se puedan establecer, se procederá a dividir una duración ilimitada en un número determinado de duraciones limitadas como se prevé en los artículos 13, 14 y 15 de este Reglamento. La capitalización de la renta real o potencial de la explotación se realizará de acuerdo con los siguientes criterios:
a) Con carácter general, para la capitalización de la renta de la explotación se utilizará la siguiente expresión:
/
Donde:
V = Valor de capitalización, en euros.
R1, R2,... Rn = Renta anual de la explotación desde el primer año hasta el final de la duración ilimitada de la vida útil, en euros.
r = Tipo de capitalización.
i = Índice de suma
n = Número de años, siendo n?8.
b) Cuando se considere una renta de la explotación, R, constante a lo largo del tiempo, la expresión del apartado anterior se transformará en:
/
Donde:
V = Valor de capitalización, en euros.
R = Renta anual constante de la explotación, en euros.
r = Tipo de capitalización.".
Artículo 12. Tipos de capitalización.
" 1. Los tipos de capitalización que se aplicarán en la valoración en suelo rural, de acuerdo con los usos y aprovechamientos de la explotación, serán los siguientes:
a) Como tipo de capitalización aplicable con carácter general, r1, se utilizará el establecido en el apartado 1 de la Disposición adicional séptima del texto refundido de la Ley de Suelo .
b) Cuando en el suelo rural se desarrollen actividades agropecuarias o forestales, se utilizará como tipo de capitalización, r2, el resultado de multiplicar el tipo de capitalización general r1 por el coeficiente corrector establecido en la tabla del Anexo I de este Reglamento según el tipo de cultivo o aprovechamiento. (apartado declarado nulo por Sentencia TS (Sala Tercera, Sección 5.ª) de 8 junio 2020, Rec. 7663/2018).
c) Cuando en el suelo rural se desarrollen actividades extractivas, comerciales, industriales y de servicios, se utilizará como tipo de capitalización, r3, el resultado de multiplicar el tipo de capitalización r1 por un coeficiente corrector que deberá ser determinado en función de la naturaleza y características de cada explotación de acuerdo con el riesgo previsible en la obtención de rentas. La determinación de este coeficiente corrector se realizará sobre la base de información objetiva proporcionada por estudios estadísticos sobre la rentabilidad esperada de cada actividad en el respectivo ámbito territorial. El valor de este coeficiente corrector no podrá ser inferior a la unidad y el resultado de su aplicación sobre el tipo de capitalización general r1, expresado en porcentaje, no podrá ser superior a ocho.
2. En caso de que, por aplicación de lo dispuesto en el apartado anterior, deban utilizarse diferentes tipos de capitalización como consecuencia del desarrollo en el suelo rural, de dos o más actividades de las comprendidas en el artículo 10 de este Reglamento, se procederá de la forma siguiente:
a) Cuando tanto los ingresos como los costes correspondientes a cada actividad sean susceptibles de separarse, se aplicará como tipo de capitalización el correspondiente a cada actividad de acuerdo con lo establecido en el apartado anterior sobre cada una de las rentas imputables a tales actividades, debiendo sumarse los valores resultantes.
b) Cuando los ingresos o los costes correspondientes a cada actividad no sean susceptibles de separarse, se aplicará sobre la renta del conjunto de las actividades desarrolladas en el suelo rural, un tipo de capitalización ponderado en razón de los costes o los ingresos imputables a cada actividad o, en su defecto, un tipo de capitalización ponderado en razón de la participación de las distintas actividades en la obtención de la renta".
Artículo 17. Factor de corrección por localización.
" 1. La valoración final del suelo, deberá tener en cuenta la localización espacial concreta del inmueble y aplicar, cuando corresponda, un factor global de corrección al valor de capitalización, según la siguiente fórmula:
Vf = V . FI
Donde:
Vf= Valor final del suelo, en euros.
V= Valor de capitalización de la renta de la explotación, en euros.
Fl= Factor global de localización.
2. El factor global de localización, deberá obtenerse del producto de los tres factores de corrección que se mencionan a continuación y no podrá ser superior a dos. (La Sentencia del Pleno del Tribunal Constitucional 141/2014, de 11 Sep. 2014, Rec. 6963/2007, declaró la inconstitucionalidad del inciso "hasta un máximo del doble" del art. 22.1.a), párrafo tercero, de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo y del art. 23.1.a), párrafo tercero, del Texto Refundido de la Ley de Suelo, aprobado por Real Decreto legislativo 2/2008, de 20 de junio).
a) Por accesibilidad a núcleos de población, u1.
b) Por accesibilidad a centros de actividad económica, u2.
c) Por ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico, u3.
En todo caso, a los efectos del cálculo del factor global de localización, cuando alguno de los tres factores de corrección no resulte de aplicación tomará como valor la unidad.
3. El factor de corrección u1, se calculará aplicando la siguiente expresión.
/
Donde:
P1= El número de habitantes de los núcleos de población situados a menos de 4 km de distancia medida a vuelo de pájaro, entendida como la distancia en línea recta medida sobre la proyección en un plano horizontal.
P2= El número de habitantes de los núcleos de población situados a más de 4 km y a menos de 40 km de distancia medida a vuelo de pájaro o 50 minutos de trayecto utilizando los medios habituales de transporte y en condiciones normales.
4. Cuando el suelo rural a valorar esté próximo a centros de comunicaciones y de transporte, por la localización cercana a puertos de mar, aeropuertos, estaciones de ferrocarril, y áreas de intermodalidad, así como próximo a grandes complejos urbanizados de uso terciario, productivo o comercial relacionados con la actividad que desarrolla la explotación considerada en la valoración, el factor de corrección, u2, se calculará de acuerdo con la siguiente expresión:
u2 = 1,6 - 0,01 . d
Donde:
d = La distancia kilométrica desde el inmueble objeto de la valoración utilizando las vías de transporte existentes y considerando el trayecto más favorable. Esta distancia, en ningún caso, será superior a 60 km.
5. Cuando el suelo rural a valorar esté ubicado en entornos de singular valor ambiental o paisajístico, resultará de aplicación el factor corrector u3, que se calculará de acuerdo con la siguiente expresión:
u3 = 1,1 + 0,1 . (p + t)
Donde:
p = coeficiente de ponderación según la calidad ambiental o paisajística.
t = coeficiente de ponderación según el régimen de usos y actividades.
A los efectos de la aplicación del factor corrector u3, se considerarán como entornos de singular valor ambiental o paisajístico aquellos terrenos que por sus valores ambientales, culturales, históricos, arqueológicos, científicos y paisajísticos, sean objeto de protección por la legislación aplicable y, en todo caso, los espacios incluidos en la Red Natura 2000.
El coeficiente de ponderación, p, deberá determinarse sobre la base de criterios objetivos de acuerdo con los valores reconocidos a los terrenos objeto de la valoración en los instrumentos de ordenación urbanística y territorial o, en su caso, en las redes de espacios protegidos. Estará comprendido entre unos valores de 0 y 2, y atenderá a los valores y cualidades del entorno, siendo mayor cuanto mayor sea su calidad ambiental y paisajística o sus valores culturales, históricos, arqueológicos y científicos.
El coeficiente de ponderación, t, se aplicará únicamente cuando se acredite que, según los instrumentos de ordenación territorial y urbanística, en los terrenos se permite un régimen de usos y actividades diferentes a los agropecuarios o forestales que incrementan el valor. Estará comprendido entre unos valores de 0 y 7, y atenderá a la influencia del concreto régimen de usos y actividades en el incremento del valor del suelo sin consideración alguna de las expectativas urbanísticas, siendo mayor cuanto mayor sea tal influencia".
QUINTO.- Dejado sentado cuanto antecede procede, sin más preámbulos, entrar a examinar los concretos motivos de impugnación aducidos por la beneficiaria recurrente, comenzando por el referido a la capitalización de la renta.
Al respecto, la recurrente comienza señalando su conformidad con la renta anual fijada por la Resolución impugnada (291,50 €/ha.). Ahora bien, entiende, sin embargo, que el Jurado de Expropiación incurre en un error al fijar el porcentaje de capitalización r1 en 0,95 % anual, cuando el correcto sería el 2,37 %. Hace referencia que el propio Jurado de Expropiación ha estado utilizando sin solución de continuidad, para la valoración de fincas afectadas por la M-407 en el año de 2020, el tipo de capitalización r1 el citado 2,37 %.
Además, considera errónea la fórmula empleada para el cálculo del valor de capitalización o valor de la hectárea de olivar secano (3,06 €/m2), pues cuando nos encontramos ante cultivos como el del presente caso, el cultivo arbóreo debe considerarse el valor dentro de un ciclo y aplicarse la fórmula del método general recogida en el artículo 11.a) RVLS. La fórmula utilizada por el Jurado de Expropiación, recogida en el artículo 11.b) RVLS, es la que se aplica en los casos de labor secano, dado que las rentas, por ejemplo, son constantes en el tiempo. Sin embargo, en los casos, como el presente, en el que no encontramos ante plantaciones arbóreas, hay que estar lo establecido por el artículo 13 RVLS, dado que las rentas tienen periodos variables (plantación, formación, entrada, en producción, plena producción, fase de envejecimiento y retirada de la plantación) en los que, incluso, se tienen pérdidas.
De esta forma, considerando una edad de plantación posible de 100 años y una renta constante en la fase productiva, determina un comienzo del periodo con pérdidas, una constate en los años intermedios y una bajada de la renta hacia finales en la vida útil del olivo, y teniendo en cuenta la renta fijada en la Resolución impugnada (291,50 €) y un porcentaje de capitalización de 2,37 %, el valor de capitalización correcto sería el de 0,69 €/m2. Subsidiariamente, partiendo de la renta fijada en el informe pericial aportado (366,59 €), con el tipo de capitalización de 2,37 %, el valor de capitalización sería el de 0,88 €/m2. Con carácter subsidiario de la subsidiaria, en el supuesto de considerarse aplicable la fórmula recogida en el artículo 11.b) RVLS, tomando como base la renta fijada por el Jurado de Expropiación y el tipo de capitalización de 2,37 %, el valor de capitalización sería el de 1,22 €/m2.
El Letrado de la Comunidad de Madrid, por el contrario, considera que el tipo de capitalización aplicado por el Jurado es correcto, no existiendo cambio de criterio en relación con otras fincas del mismo proyecto expropiatorio. Al corresponder la valoración al año 2019, se utilizan los valores promedio de los datos anuales publicados por el Banco de España de la rentabilidad de las Obligaciones del Estado a 30 años correspondientes a los tres años anteriores a la fecha a la que deba entenderse referida la valoración (2016, 2017 y 2018), arrojando como resultado 2,2033 %. Sobre este tipo de capitalización general, r1, se aplica el tipo de capitalización r2 del Anexo 1, que señalaba para el olivar 0,43%. Así las cosas, r2, es el resultado de multiplicar r1por 0,43, obteniéndose el tipo de capitalización cuestionado de 0,95 %. Estima que no resulta aplicable al presente caso la STS de 8 de junio de 2020, rec. 7663/2018, posterior a la fecha de valoración (18 de marzo de 2020) y siendo publicada en el BOE de 21 de noviembre de 2021.
Pues bien, teniendo en cuenta que la fecha de la Pieza Individualizada de Valoración tomada en consideración por el Jurado de Expropiación es la de 18 de marzo de 2020, para la determinación del porcentaje de tipo de capitalización r1 habrá de estarse al valor promedio de los datos anuales publicados por el Banco de España de la rentabilidad de las Obligaciones del Estado a 30 años, correspondientes a los tres años anteriores, esto es, a los años de 2017, 2018 y 2019. Sin embargo, tal como aduce el Letrado de la Comunidad, el Jurado de Expropiación ha tomado en consideración los datos referidos a los años 2016, 2017 y 2018, obteniendo así como tipo de capitalización r1 el de 2,2033 %.
Consecuentemente, queda así acreditado el error de cálculo del porcentaje de capitalización r1, denunciado por la parte recurrente, debiendo ser sustituido por el de 2,37 %, que es el que ha venido aplicando el propio Jurado de Expropiación en la valoración de fincas afectadas por la M-407 en el año de 2020, tal como se refleja en las Sentencias de la sección 4º de 1 de junio de 2022, referidas a los recursos núms. 101/2021 y 108/2021.
En relación con el tipo de capitalización r2, que el Letrado de la Comunidad de Madrid cuantifica en el 0,43 % (cuya aplicación al caso presente, junto al tipo de capitalización r1 obtenido por el Jurado de Expropiación, arrojaría como resultado el de 0,95 %), debe tenerse presente la declaración de nulidad del artículo 12.1.b) del RVLS por la STS de 8 junio 2020, Rec. 7663/2018, dado que, como es bien sabido, la declaración de nulidad de una disposición general tiene efectos " ex tunc", lo que supone su carácter retroactivo, pues la norma era inválida desde su origen, desde que se dicta. E, igualmente es sabido, que la declaración de nulidad de una disposición de carácter general produce efectos para todas las personas afectadas por esa disposición ( art. 72.2 de la LJCA). Lo que significa que sus efectos no se limitan a las partes procesales, como sucede en los casos de sentencias desestimatorias ( art. 72.1 de la LJCA), sino que tienen efectos generales, " erga omnes", desde el día de la publicación del fallo y de los preceptos anulados, en el mismo periódico oficial en que lo hubiera sido la disposición anulada (sin perjuicio del límite establecido en el art. 73 de la LJCA). Por tanto, al contrario de lo sostenido por el Letrado de la Comunidad de Madrid, debemos concluir que resulta vulnerador del ordenamiento jurídico la aplicación por el Jurado de Expropiación del referido tipo de capitalización r2.
Por tanto, el tipo de capitalización a tener en cuenta será el ya referido 2,37 %.
Por lo que respecta a la alegación de la recurrente referida a la indebida aplicación por el Jurado de Expropiación de la fórmula contemplada en el artículo 11.b) RVLS en lugar de la prevista en el artículo 11.b) RVLS (de la que la actora obtiene un valor de capitalización de 0,69 €/m2; en lugar del obtenido por el Jurado de Expropiación de 3,06 €/m2), para el cálculo del valor de capitalización o valor de la hectárea de olivar secano, debe ser desestimada en cuanto que se apoya en datos y rendimientos huérfanos de la necesaria e imprescindible acreditación para destruir la presunción " iuris tantum" de veracidad, legalidad y acierto que rodea las resoluciones del Jurado de Expropiación, a la que nos hemos referido en el FD 3º de la presente.
En consecuencia, teniendo en cuenta una renta de 291,50 €/ha y un tipo de capitalización de 2,37 %, se obtiene como renta de la explotación la de 12.299,58 €/ha. (1,23 €/m2), frente a la reflejada en la resolución impugnada de 30.684,21 €/ha. (3,07 €/m2).
SEXTO.- Por lo que respecta al factor de localización tenido en cuenta por el Jurado de Expropiación, la recurrente postula que no cabe aplicar factor de localización alguno, resaltando que no es de aplicación automática y que en el caso presente no se cumplen los requisitos necesarios para su aplicación, remitiéndose a tal efecto al informe pericial aportado. Subsidiariamente postula la aplicación de un factor de localización de 2.
El Letrado de la Comunidad aduce que la fijación del factor de localización por el Jurado de Expropiación se ha realizado atendiendo a lo dispuesto en el Acuerdo del Jurado de fecha 25 de junio de 2015.
Como es bien sabido, el factor global de localización se calcula de conformidad con los criterios que contempla el artículo 17.2 RVLS, a saber: a) Por accesibilidad a núcleos de población, u1; b) Por accesibilidad a centros de actividad económica, u2 y c) Por ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico.
El Jurado de Expropiación toma en consideración un factor de localización de 2 de conformidad con el Acuerdo del mismo Jurado de 25 de junio de 2015, que tiene en cuenta los habitantes de los núcleos de población situados a menos de 4 km y entre 4 y 40 km (factor u1) y Mercamadrid como centro de actividad próximo (u2).
Frente a ello la pericial de la beneficiaria se limita a señalar que la finca carece de características especiales que por este concepto tengan que resaltarse respecto a todas las del entorno agrario en el que se encuentra ni otras próximas y análogas pero mejor situadas, que entendemos que no desvirtúa las conclusiones del Jurado dado que dicha aseveración carece del más mínimo soporte argumental y probatorio.
En consecuencia, partiendo de una renta capitalizada de explotación de 1,23 €/m2 y un factor de localización de 2, obtendremos un valor unitario de suelo de 2,46 €/m2, que aplicado a la superficie expropiada (300 m2), resultará un valor del suelo de 738,00 € y un premio de afección de 36,9 €.
SÉPTIMO.- Frente la indemnización por expropiación parcial y/o división de finca apreciada por el Jurado de Expropiación (1.159,57 €), la recurrente sostiene su inaplicación. Subsidiariamente solicita se determine teniendo en cuenta sus pretensiones señaladas en los apartados (i) y (2).
En síntesis, sostiene que ninguna fórmula, cálculo o razonamiento se recoge a tal efecto en la resolución del Jurado de Expropiación; así como que la expropiada no solicitó indemnización alguna en tal concepto. Además se cumple el requisito mínimo de cultivo, lo que impide la indemnización por expropiación parcial. Igualmente denuncia el incorrecto calculo efectuado por el Jurado de Expropiación.
El Letrado de la Comunidad de Madrid aduce que la jurisprudencia se ha pronunciado sobre la viabilidad de una indemnización por parcial y/o división de finca expropiada cuando no se pida expresamente. Concretamente aduce la STS de 3 de octubre de 2014, rec. 5899/2011.
Pues bien, sabido es que constituye doctrina jurisprudencial, como nos recuerda la STS de 11 de mayo de 2016, rec. 2898/2014, con cita de las STSS e 17 de julio de 2015 (rec. 1797/2013) y de 3 de octubre de 2014 (rec. 6049/2011), que:
"(...) "las hojas de aprecio formuladas por las partes de la expropiación constituyen respectivamente los límites máximo y mínimo de la definitiva cuantificación del justo precio, vinculando estos límites no solo al Jurado de Expropiación sino también a los Tribunales que juzgan la legalidad y acierto de la valoración efectuada por aquél. Esta vinculación de las partes y del Tribunal al aprecio realizado en vía administrativa se justifica, desde el punto de vista jurídico-sustantivo, en el principio de respeto a los actos propios". Y la sentencia de la Sección Sexta de 3 de Mayo del 2013 (Recurso: 3393/2010 ) hemos recordado que "...Esta vinculación está, desde luego, referida a la cantidad global que se reclama, que no podrá ser sobrepasada, pero también comprende los conceptos indemnizables cuando éstos tengan sustantividad propia como bienes, derechos o intereses patrimoniales legítimos y estén diferenciados unos de otros ...".
De modo que la valoración efectuada en la hoja de aprecio es vinculante para la parte que la presente en base a la teoría de los actos propios, dado que el artículo 34 de la Ley de Expropiación Forzosa , que la recurrente cita como infringido, establece que el justiprecio debe fijarse a la vista de las hojas de aprecio formuladas por el propietario y la Administración, alcanzando la vinculación tanto a los conceptos indemnizables como al "quantum", de manera que no cabe conceder por cada uno de los conceptos indemnizables mayor cantidad que la que propia expropiada solicitó en su hoja de aprecio, ni obviamente menor que la aceptada por la Administración." (FD 5º).
En el supuesto que aquí nos ocupa la parte expropiada, en su hoja de aprecio, no solicitó importe alguno en concepto de indemnización por expropiación parcial y/o división de finca expropiada por lo que, en aplicación de la expresada jurisprudencia, deberá concluirse que no procede reconocimiento indemnizatorio por el concepto reseñado. La invocación por el Letrado de la Comunidad de Madrid de la doctrina contenida en la STS de 3 de octubre de 2014, rec. 5899/2011, resulta irrelevante dado que lo que en la misma se viene a concluir es que para la procedencia y reconocimiento de una indemnización por división o expropiación parcial no se requiere una solicitud de expropiación total al amparo del artículo 23 de la LEC; cuestión ésta que no guarda relación alguna con el caso concreto que aquí nos ocupa.
OCTAVO.- Por último, la parte actora, en relación con los intereses de demora del artículo 56 de la LEF, solicita se reconozca como " dies a quo" al día siguiente al transcurso de seis meses a contar desde la fecha de la Resolución de 20 de julio de 2020 de la Comunidad de Madrid. Subsidiariamente, solicita su fijación al día siguiente a aquél en que se cumplan seis meses desde la presentación de la solicitud de reanudación del expediente expropiatorio, como señala la expresada Resolución de la Comunidad de Madrid. Deberá igualmente tenerse en cuenta el periodo de tiempo en el que los procedimientos administrativos se encontraban suspendidos " ope legis" conforme a lo dispuesto por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo. En ningún caso podrá repercutirse a la Beneficiaria, de acuerdo a lo establecido en el artículo 72 RLEF, el pago de intereses por retrasos que no le sean imputables, como ocurre en el presente caso en el que la demora se produce por razones que quedan fuera de su esfera de control, como son la tramitación y adopción de decisiones administrativas.
Sobre esta cuestión ya se ha venido pronunciando reiteradamente la Sección 4ª de esta Sala. Así, por ejemplo, entre otras, pueden citarse las Sentencias de 2 de noviembre de 2022 ( recurso: 220/2021), de 25 de octubre de 2022 ( recurso: 580/2019) y 25 de octubre de 2022 ( recurso: 103/2021), en las cuales se expresa lo siguiente:
" En relación a la fecha del devengo de los intereses por el retraso en la fijación del justiprecio, dispone el artículo 56 de la LEF :
...
Cuando hayan transcurrido seis meses desde la iniciación legal del expediente expropiatorio sin haberse determinado por resolución definitiva el justo precio de las cosas o derechos, la Administración expropiante culpable de la demora estará obligada a abonar al expropiado una indemnización que consistirá en el interés legal del justo precio hasta el momento en que se haya determinado, que se liquidará con efectos retroactivos, una vez que el justiprecio haya sido efectuado.
Debe convenirse con la resolución de la Consejería de Transportes, Movilidad e Infraestructuras de la Comunidad de Madrid, de 29 de octubre de 2019, en que el devengo de intereses sea desde la fecha de la solicitud de reanudación de la tramitación del expediente expropiatorio, deducido, claro está, el periodo de suspensión de los procedimientos administrativos conforme a lo dispuesto por Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declaró el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.
A favor de la fijación del dies a quo del devengo de los intereses a contar desde el día siguiente a aquél en que los interesados solicitaron la reanudación de la tramitación de los expedientes expropiatorios, podemos citar la sentencia de esta Sala de 27 de enero de 2015, recurso nº 815/2011 , que dice así:
...
Pero, aun no apreciando la responsabilidad de la expropiada por ser compartida con quienes también accedieron a la suspensión del procedimiento mediante la firma del convenio, no debe omitirse que la obligación de pago de intereses consiste en una obligación accesoria a la del abono del justiprecio y ocasionada por la demora en el impago de este, por lo que su nacimiento requiere la exigibilidad de la deuda principal, como efecto propio de la teoría general de las obligaciones ( art. 1100 CC ). En este caso, puesto que por voluntad del deudor y del acreedor se concertó la suspensión del procedimiento, el pago del justiprecio no resultó exigible precisamente durante el período de suspensión, por tanto, no incurrió en mora en el cumplimiento de su obligación de pago la entidad beneficiaria".".
Criterio que, en atención a las exigencias derivadas de los principios de seguridad jurídica y de igualdad en aplicación de la Ley, es asumido por esta sección.
En consecuencia, el devengo de intereses de demora debe fijarse en la fecha de la solicitud de reanudación de la tramitación del expediente expropiatorio, deducido, claro está, el periodo de suspensión de los procedimientos administrativos conforme a lo dispuesto por Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declaró el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.
NOVENO.- De conformidad con el artículo 139.1 de la Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso-administrativa, no procede hacer expresa imposición de las costas causadas.
VISTOS.- Los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.
