Sentencia Contencioso-Administrativo 543/2023 Tribunal Superior de Justicia de Comunidad de Madrid . Sala de lo Contencioso-Administrativo, Rec. 282/2021 de 06 de octubre del 2023

PRIMERO.- El presente recurso tiene por objeto una Resolución dictada por el Tribunal Económico-Administrativo Regional de Madrid de fecha 29 de marzo de 2021, desestimatoria del recurso de anulación nº NUM000 formulado por el actor contra resolución de 22 de diciembre de 2020, que estimó en parte la reclamación económico-administrativa nº NUM000 interpuesta por la parte actora frente a resolución desestimatoria del recurso de reposición previamente formulado contra resolución del Director de la Agencia Tributaria Madrid de fecha 6 de marzo de 2019, de inscripción de alteración de la descripción catastral de la finca con referencia nº NUM001, por la que se fijó el valor catastral de la finca en 426.232,66 euros.

SEGUNDO.- Alega el recurrente en su escrito de demanda que lo que se impugna y se juzga aquí no es la certeza o no de unos datos contenidos en el Catastro, sino la corrección y motivación de una resolución administrativa que pretende modificar la situación original y dar entrada al Catastro a unos nuevos datos que aún no forman parte de la base de datos del mismo; que la Administración no ha motivado, ni siquiera indiciariamente, por qué considera la reforma del inmueble en cuestión como "Total", y el actor ha aportado prueba que acredita que la reforma no cumple los requisitos de una "Reforma Total", sino los de una "Reforma Media" y así, a los efectos del cálculo de la fecha de antigüedad corregida, deberá considerarse la reforma de 2018 como "Reforma Media", teniendo esto consecuencia en el coeficiente a aplicar para el cálculo de la fecha de antigüedad corregida, entendiendo que la misma, a efectos de aplicación del coeficiente, sería 1994, lo que determina que el Coeficiente H, según la tabla del apartado 2.2.4.4. de la Ponencia, para una vivienda de 24 años y categoría 4, debería ser 0,73.

Invoca asimismo la existencia de error en la valoración del suelo, entendiendo que debe aplicarse, para calcular el mismo, el "valor unitario" del suelo (propio de unifamiliares) y no el "valor de repercusión" (propio de edificaciones en altura), ya que el inmueble nunca fue dividido en viviendas en altura, a pesar del plan inicial, que llevó al Catastro a cambiar la valoración en 2012.

El Abogado del Estado se opuso a la demanda alegando, respecto de la pretensión del actor de que la reforma del Inmueble de 2018 sea considerada reforma "Media" y no "Total", con la consecuencia de que la fecha de antigüedad sea fijada en 1994 y el coeficiente H sea fijado en 0,73 y de que el suelo del inmueble sea valorado con el parámetro de valor unitario del suelo U22 correspondiente a vivienda unifamiliar en el Polígono de Valor Moncloa-Aravaca (€549/m2), que la Administración ha cumplido con su carga probatoria al realizar la alteración, siendo la actora la que no desvirtúa su resultado pues, según alega el Abogado del Estado, no puede tenerse en cuenta el certificado del constructor de obras, conforme al artículo 24 del Real Decreto 417/2006, de 7 de abril, que desarrolla la LCI, concluyendo que el interesado no aporta prueba alguna que ratifique sus afirmaciones y desvirtúe la presunción de certeza de los datos catastrales.

TERCERO.- Son antecedentes de interés para la resolución del presente recurso los siguientes:

En fecha 18 de mayo de 2018 se concedió al actor, por la Dirección General de Control de la Edificación del Ayuntamiento de Madrid, Licencia Urbanística de Acondicionamiento General del inmueble sito en la CALLE000 NUM004 de Madrid, recaída en el expediente NUM002.

En fecha 7 de enero de 2019 el actor presentó en la sede del Catastro declaración de alteración catastral del inmueble, dictando el Director de la Agencia Tributaria Madrid, en ejercicio de las competencias delegadas por convenio de colaboración suscrito entre el Ayuntamiento y la Dirección General del Catastro, resolución de fecha 6 de marzo de 2019, acordando inscribir en el catastro inmobiliario las alteraciones catastrales, fijando un valor del suelo de 239.398,60 euros y un valor de construcción de 186.834,06 euros, resultando un valor catastral total de 426.232,66 euros.

Frente a dicha resolución el actor presentó recurso de reposición, que fue desestimado por resolución de 29 de julio de 2019.

Formulada reclamación económico-administrativa contra dicha resolución por el recurrente, la misma fue estimada en parte por resolución del TEAR de 22 de diciembre de 2020, contra la que el mismo presentó recurso de anulación, que fue desestimado por resolución de 29 de marzo de 2021.

CUARTO.- Dos son las pretensiones que ejercita el recurrente en el presente procedimiento en relación con la alteración catastral inicialmente impugnada:

a) En primer lugar, interesa que se rectifique la declaración de alteración catastral impugnada de forma que la reforma del inmueble de 2018 sea considerada reforma "Media" y no "Total", con la consecuencia de que la fecha de antigüedad sea fijada en 1994, y el coeficiente sea fijado en 0,73.

b) En segundo lugar, solicita que el suelo del inmueble sea valorado con el parámetro de valor unitario del suelo U22 correspondiente a vivienda unifamiliar en el Polígono de Valor Moncloa-Aravaca (€549/m2).

Respecto a la primera solicitud, la resolución de alteración catastral fija la antigüedad del inmueble en el año 2006, habiéndose construido el mismo en 1970.

La Norma 13 del Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las Normas Técnicas de Valoración y el Cuadro Marco de Valores del Suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, dispone lo siguiente:

"1. Los coeficientes correctores a aplicar, en su caso, son: Coeficiente H). Antigüedad de la construcción. El valor tipo asignado se corregirá aplicando un coeficiente que pondere la antigüedad de la construcción, teniendo en cuenta el uso predominante del edificio y la calidad constructiva.......

El período de antigüedad se expresará en años completos transcurridos desde la fecha de su construcción, reconstrucción o rehabilitación integral, hasta el 1 de enero del año siguiente al de la aprobación de la ponencia de valores.

Dicha ponencia podrá contemplar los casos de reformas que no puedan interpretarse como rehabilitación integral, a efectos de la aplicación de este coeficiente...."

En la resolución del recurso de reposición que el actor interpuso frente a la resolución de alteración de la descripción catastral se hizo constar, transcribiendo el informe emitido por el Área Técnica, que, en cuanto a la fecha de construcción asignada de 2006, por aplicación de la reforma total en el inmueble, se había comprobado que estaba correctamente asignada en la base de datos catastral, al haber realizado obras en el edificio que afectaron a elementos fundamentales de la construcción (ampliación, fachadas, núcleo de escaleras) que suponían un coste superior al 50% e inferior al 75% de la cantidad que supondría realizar esa misma obra de nueva planta, teniendo en cuenta el coste de las obras según el proyecto, de 216.689,56 euros, según se deducía de la información incluida en la Licencia de Acondicionamiento general expediente nº NUM002, con certificado final de obra de 2018.

En la resolución del TEAR de 22 de diciembre de 2020, en relación con dicha alegación, el mismo se limita a invocar el artículo 3 de la Ley del Catastro Inmobiliario y a hacer constar que la carga de la prueba de que los datos de la descripción de la finca son diferentes a la que obra en el catastro recae en el interesado y que el mismo no había aportado prueba alguna que ratificase sus afirmaciones y desvirtuase la presunción de certeza de los datos catastrales.

En la Ponencia de Valores aplicable al municipio de Madrid, de 21 de junio de 2011, en el capítulo correspondiente a los criterios valorativos, en el apartado 2.2.4.4, se regulan los coeficientes correctores a aplicar y, entre ellos, el Coeficiente H) de Antigüedad de la construcción, disponiendo que el período de antigüedad se expresará en años completos transcurridos desde la fecha de su construcción, reconstrucción o rehabilitación integral, hasta el 1 de enero del año siguiente al de la aprobación de la Ponencia de Valores y que, a los efectos de aplicación de este coeficiente, se contemplan los siguientes casos de reforma: Rehabilitación integral, Reforma total, Reforma media y Reforma mínima, fijando la fórmula conforme a la cual se realizaba la corrección de la antigüedad.

Así, respecto a la reforma total, que es la que entiende al Administración que se ha producido, establece la ponencia que existe cuando las obras de reforma afecten a elementos fundamentales de la construcción suponiendo un coste superior al 50% e inferior al 75% de la cantidad que supondría realizar esa misma obra de nueva planta. Y, respecto a la reforma media, que es la que afirma el recurrente que se llevó a cabo, establece que se da cuando las obras de reforma afecten a fachada o a algún elemento que suponga alteración de las características constructivas y suponiendo un coste superior al 25% e inferior al 50% de la cantidad que supondría realizar esa misma obra de nueva planta.

Para acreditar el actor que se había llevado a cabo una reforma media y no total, aportó un escrito de la constructora que ejecutó la obra, de fecha 19 de marzo de 2019, en el que se hacía constar que, tras haber ejecutado la obra de reforma en la vivienda, si en lugar de la reforma proyectada y finalmente ejecutada se hubiese proyectado construir esa misma vivienda pero de nueva planta, incluyendo por tanto cimentación, estructura y todos los costes relacionados con una nueva construcción (proyectos técnicos, apuntalamiento de viviendas adyacentes, costes de estructuristas, etc.), en su experiencia, la mejor estimación respecto del coste de dicha obra teórica de nueva planta presupuestable para esta propiedad era que hubiese sido superior al doble del coste de la reforma originalmente presupuestada y ejecutada.

Aportó igualmente una resolución del Director General de Control de la Edificación del Ayuntamiento de Madrid, de 16 de octubre de 2018, que acordó iniciar el procedimiento administrativo para la imposición de la primera multa coercitiva por importe de 1.000 euros, al haber incumplido el actor, como propietario de inmueble situado en CALLE000, NUM004, la obligación de presentar el Acta de Inspección Técnica de Edificio correspondiente el año 2011. Según consta en dicha resolución, únicamente las obras de reestructuración general y total eximen de la obligación prevista en el artículo 14 de la Ordenanza de Conservación, Rehabilitación y Estado Ruinoso de las Edificaciones de 2011 (OCRERE) y que las licencias a las que hacía referencia el actor en el escrito de alegaciones presentado no contemplaban obras de reestructuración general sino puntual, en concreto se refería, entre otras, a la licencia NUM002, destacando la parte de la descripción de la obra contenida en la misma en la que se hacía constar que " La propuesta se realiza para ejecutar una intervención de rehabilitación (acondicionamiento y reestructuración puntual) y ampliación (planta sótano)."

La citada licencia del expediente nº NUM002, cuyo objeto figura como "Acondicionamiento general", describe la obra de la siguiente forma:

"La propuesta se realiza para ejecutar una intervención de rehabilitación (acondicionamiento y reestructuración puntual) y ampliación (planta sótano). Manteniendo el edificio como vivienda unifamiliar (la transformación en vivienda colectiva con tres (3) viviendas no se llegó a ejecutar nunca), se propone modificar totalmente la distribución de la misma y consecuentemente todas las instalaciones (acondicionamiento general), con nuevos núcleos de escaleras en la vivienda y escalera de bajada a una ampliación bajo rasante (sótano) desde el espacio trasero libre de la parcela.

Obras de ampliación en el espacio libre trasero de la vivienda bajo rasante, es espacio ya excavado (37,01 m2), según la memoria del proyecto, para instalar escalera de bajada en contacto con la planta baja en espacio libre exterior, y según los planos, una zona de distribuidor para acceder al garaje comunal y una sala de instalaciones de 6,03 m2 construidos. Con la excepción del cuarto de instalaciones, toda la demás superficie construida computa a efectos de edificabilidad.

Este nuevo espacio de sótano en la parcela privada, comunica en su suelo con el garaje aparcamiento comunitario de la parcela que hemos llamado Finca NUM003. en la que se encuentran situadas las cinco plazas de aparcamiento y un trastero asignado al dominio privado de la parcela del n° NUM004 de la CALLE000. Esta parte del sótano comunitario no es afectado por la intervención.

Se proponen obras exteriores en fachada que, aunque la memoria del proyecto no las define, según los planos apartados será de reconfiguración de huecos con restauración de los planos de fachada. La terminación será con un aplacado de piedra color albero en planta baja rematado por una rejilla color antracita y el resto del volumen se compone mediante fachada de alucobond color gris con grande paneles de composite rojo y grandes huecos de vidrio con carpintería color antracita

Igualmente se propone un cerramiento sobre la línea exterior de parcela, que se compondrá con un muro alto aplacado de piedra color albero, y puertas peatonales y para vehículos de rejería color antracita."

Frente las alegaciones de la actora defendiendo que la obra realizada no podía considerarse reforma total aportando la citada documentación, la Administración, como hemos visto, partiendo del coste de las obras según proyecto, 216.689,56 €, entiende que ello suponía un coste superior al 50% e inferior al 75% de la cantidad que supondría realizar la misma obra de nueva planta. No obstante, frente al escrito de la constructora aportado por el actor, el TEAR sostiene que el mismo no aporta prueba alguna que desvirtúe la presunción de certeza de los datos catastrales, pero no motiva la calificación de la reforma como "total", habiendo manifestado el Abogado del Estado al respecto, en la contestación a la demanda, que el certificado emitido por el constructor no puede tenerse en cuenta y que el actor no había aportado prueba alguna que ratificase su afirmaciones y desvirtuase la presunción de certeza de los datos catastrales.

Entendemos que la motivación recogida en la resolución del recurso de reposición, que se sustenta únicamente en el coste de las obras, y la de la resolución del TEAR, que tiene en cuenta solamente la presunción de certeza de los datos catastrales, sin haberse acreditado la cantidad a la que ascendería la realización de la obra de nueva planta, es insuficiente para concluir que se llevó a cabo una reforma total, con la consecuencia que ello conlleva en cuanto a la fijación de la antigüedad corregida.

Procede, por todo ello, la estimación del recurso en relación con la primera pretensión formulada, si bien de forma parcial, dado que lo que solicita el actor en el suplico de la demanda es que se rectifique la declaración de alteración catastral impugnada de forma que la reforma del inmueble de 2018 sea considerada reforma "Media" y no "Total", con la consecuencia de que la fecha de antigüedad sea fijada en 1994, y el coeficiente sea fijado en 0,73 y no ha aportado el actor prueba bastante para acreditar que se llevó a cabo una reforma media, resultando insuficiente, a tales efectos, el documento de estimación del coste de ejecución de la obra emitido por la constructora y aportado con la demanda, al tratarse de un informe de parte no ratificado a presencia judicial.

Por ello, acordaremos la retroacción del procedimiento a fin de que por la Administración se fije y motive la cantidad a la que ascendería la realización de la obra de nueva planta.

QUINTO.- La segunda pretensión formulada por el actor en la demanda es que el suelo del inmueble sea valorado con el parámetro de valor unitario del suelo U22 correspondiente a vivienda unifamiliar en el Polígono de Valor Moncloa-Aravaca (€549/m2).

Sostiene el recurrente que debe aplicarse, para calcular el valor del suelo el "valor unitario" del suelo (propio de unifamiliares) y no el "valor de repercusión" (propio de edificaciones en altura), ya que el inmueble nunca fue dividido en viviendas en altura, a pesar del plan inicial, que llevó al Catastro a cambiar la valoración en 2012. Alega que, como se observa en la certificación del Catastro que aporta, el suelo del inmueble se valoró por repercusión en la revisión realizada por el Catastro el 23 de febrero de 2012, cuando se registró la supuesta división del inmueble en tres viviendas en altura y que, al pasar a considerarlo como un bloque de viviendas, en lugar del chalet preexistente, el Catastro incrementó la valoración del suelo de los 93.353,89 euros, correspondientes a unifamiliar, a los 187.764,50 euros, correspondientes al "bloque de pisos", por aplicación del valor de repercusión en lugar del valor unitario del suelo.

Y añade que esa potencial obra nueva nunca se llegó a realizar, ni siquiera a comenzar, que, si nunca se llevaron a cabo obras para convertir el inmueble en viviendas en altura a las que aplicar el valor de repercusión, nunca debió dejar de valorarse su suelo por valor unitario básico (los 93.353,89 euros originales) y que cuando se procedió a la cancelación de esa "obra nueva" y se retornó a la descripción registral correcta de vivienda unifamiliar, el Catastro no revertió el criterio a los 93.353,89 euros del unifamiliar original, sino que siguió manteniendo como valor los 187.764,50 euros resultantes de aplicar el valor de repercusión (como corresponde a viviendas en altura) en lugar del valor unitario del suelo (como corresponde a unifamiliares).

La resolución del recurso de reposición, en relación con dicha alegación, transcribe el citado informe emitido por el Área Técnica que, al respecto, recoge lo siguiente:

"En cuanto al Valor del suelo aprobado en la ponencia de valores vigente para el municipio de Madrid indicar que está correctamente asignado en la base de datos catastral con un valor de repercusión del suelo de R22J que se aplica sobre la superficie realmente construida en el inmueble, por lo tanto no es de aplicación el Valor unitario Básico del suelo."

La resolución del TEAR de 22 de diciembre de 2020 no recoge fundamentación al respecto, invocando la presunción de certeza de los datos catastrales.

El Abogado del Estado, en la contestación a la demanda, en relación con dicha cuestión, alega que el valor del suelo aprobado en la ponencia de valores vigente para el municipio de Madrid (Ponencia de Valores de Madrid de 2011) indica que está correctamente asignado en la base de datos catastral con un valor de repercusión de suelo de R22J que se aplica sobre la superficie realmente construida en el inmueble, y que no es de aplicación el Valor unitario Básico de suelo.

Ha aportado el actor los antecedentes en el catastro de valoración del inmueble, en los que figura que el suelo pasó de una valoración de 93.353,89 euros el 21 de febrero de 2012 a una valoración de 187.764,50 euros, el 23 de febrero de 2012.

Como alega el actor, la valoración de suelo en 93.353,89 euros es posterior a la entrada en vigor de la Ponencia de 2011.

El apartado 2.2.3.1. de la citada Ponencia de Valores de 21 de junio de 2011, incluido dentro del capítulo dedicado a los criterios de valoración y dentro de este, a los criterios generales de valoración del suelo, se establece lo siguiente:

"Como norma general, el suelo se valorará por aplicación del valor de repercusión VRC, euros por metro cuadrado construido, recogido en la zona de valor correspondiente, sobre:

a) En el caso de suelo sin edificar, los metros cuadrados potenciales o construibles, calculados con la edificabilidad que se considere.

b) En el caso de suelo edificado, los metros cuadrados realmente construidos.

Se podrá valorar utilizando el valor unitario, definido en euros por metro cuadrado de suelo establecido en la zona de valor donde se encuentre, el suelo destinado a:

a) Urbanizaciones de carácter residencial en edificación abierta, tipología unifamiliar.

b) Uso industrial en edificación abierta.

No obstante lo anteriormente expuesto, el suelo ubicado en una zona de valor unitario, podrá valorarse por aplicación del valor de repercusión, en euros por metro cuadrado de techo, a los metros cuadrados potenciales o construibles, o en su caso, a los metros cuadrados realmente construidos..."

Ha aportado el actor certificado emitido por el autor del proyecto básico de actuación de las obras previstas en la licencia NUM005, modificada bajo rasante y urbanización por la licencia NUM006, haciendo constar que las obras previstas en dichas licencias no llegaron a comenzarse, por lo que la realidad física de las cosas nunca se modificó, permaneciendo inalterado el mismo chalet unifamiliar que fue adquirido originariamente por el titular de la licencia.

No ha dado respuesta la Administración ni el TEAR a la cuestión de la aplicación del valor de repercusión (1.114,00 €/m2) en lugar del valor unitario que, según la Ponencia de Valores, es de 549 €/m2, cuando ha quedado acreditado que el inmueble sigue siendo una vivienda unifamiliar que, desde el 21 al 23 de febrero de 2023 el suelo tuvo asignado un valor de 93.353,89 euros y que el mismo se incrementó a 187.764,50 euros el 23 de febrero de 2012.

En el apartado 2.2.1 de la Ponencia de Valores se recoge la división del suelo de naturaleza urbana en los polígonos de valoración que se reflejan en un cuadro, en el que aparecen 217 polígonos, a la mayoría de los cuales se aplica el VRB (valor de repercusión básico en polígono), existiendo diez a los que se aplica VUB (valor unitario básico en polígono) y el VRB, encontrándose entre ellos el de Moncloa-Aravaca, donde se halla el inmueble en cuestión.

La falta de motivación por parte de la Administración a dicha cuestión planteada por la parte actora, limitándose a afirmar que el valor del suelo está correctamente asignado en la base de datos catastral con un valor de repercusión de suelo de R22J que se aplica sobre la superficie realmente construida en el inmueble y que no es de aplicación el Valor Unitario Básico de suelo, el hecho de que se aumentara el valor del suelo en febrero de 2012, de que se haya acreditado que el inmueble sigue siendo una vivienda unifamiliar y la posibilidad de que se aplique a ésta el VUB conforme a la Ponencia de Valores, nos ha de llevar a estimar esta segunda pretensión del recurrente.

Procede, por todo ello, la estimación parcial del recurso, sin que quepa hacer pronunciamiento respecto a la calidad constructiva, dado que consta en el expediente administrativo que, por la Gerencia Regional del Catastro se ha dictado resolución en fecha 28 de julio de 2021, motivando la categoría adjudicada al inmueble, no habiendo sido recurrida la misma en el presente procedimiento, como reconoce el recurrente.

SEXTO.- Conforme a lo dispuesto en el artículo 139.1 de la LJCA, al estimarse parcialmente la demanda, cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.