Sentencia Penal 12/2025 Audiencia Provincial Penal de Araba/Álava nº 2, Rec. 388/2024 de 03 de febrero del 2025

PRIMERO. Resultado de la prueba.- No habiéndose planteado cuestiones previas, se comentó la práctica de la prueba con el testimonio de Narciso. Manifestó que actualmente está jubilado y antes era conductor de carretillas. Fue titular de licencia de explotación agrícola y ganadera ya que cuando compró el terreno se tuvo que dar de alta para hacer la construcción. Lo adquirió en el 2.003 junto a su esposa porque están en régimen de gananciales. Lo adquirieron por capricho, porque era un sitio muy bonito. Quería un lugar para pasar el rato, para sus momentos de ocio. Le obligaron a tener ganado para poder construir. Hizo una chabola según las órdenes del Ayuntamiento. Era una construcción de 18 metros útiles de una planta a dos aguas. Él desconocía las normas, e hizo una solicitud para cabaña de aperos de labranza. Le dieron permiso para efectuar una construcción en agricultura. No sabe que pasaba ni por qué, pero le dijeron que tenía que presentar un proyecto, que no valía el que había presentado en un primer momento. Le dieron un plano para poder construir 16 metros útiles, y le autorizaron al final 18 metros útiles. Y sobre ese plano que le dieron construyó. Solicitó primero construrir una caseta de aperos, y le autorizaron, pero le hicieron cambiar la actividad como agrícola y solicitó un cambio de actividad. Pusieron el edificio destinado a ser un almacén agrícola y le autorizaron para construir conforme al plano. Pudo levantar hasta 7 metros de altura y realizar dos plantas por indicaciones del arquitecto del Ayuntamiento. Se tuvo que dar de alta como ganadero porque sino no podía construir. Siempre lo ha tenido dado de alta hasta que, por enfermedad, se dio de baja en la actividad ganadera. Dieron de baja la explotación agraria, pero no recuerda que le dieran documentación alguna a raíz de esa baja.

Nadie le dijo nada de que no pudiera usar la explotación aunque se hubiera dado de baja. Creyó que estaba todo correcto.

Aparte del almacén agrícola hizo un anexo con tejado de chapas por detrás. Tuvo que tener 25 ovejas porque en la chabola no le cabían todas. Por esto hizo un cobertizo. Notifico todo al registro, en el año 2.018 cuando pensó vender. El Ayuntamiento, hasta ese momento, le cobraba impuestos por todo, estaba todo legal. Él no hizo nada con el catastro. A él le cobraban dos impuestos por las dos construcciones porque el terreno estaba exento. No recuerda si el catastro le notificara que le incrementaba la cuota por las dos construcciones. Para él estaba todo bien hecho. En el catastro sí constaban las dos construcciones pero no sabe como llegaron allí. En el registro no constaban inscritas.

Luego tras las ovejas tuvo conejos, gallinas, pollos..., pero fue desapareciendo el uso ganadero. Dejó de tener animales, aunque no recuerda la fecha. No vivía de ello. A Estela la conocía del trabajo, porque tenía su familia una empresa de transportes. La conocía porque tenía un camión y acudía a su empresa a descargar y cargar. Tenía relación normal, de conocidos.

Como él estaba enfermo, decidieron el y su mujer vender esa finca. Acudió a la inmobiliaria, y le dijo al encargado de la inmobiliaria que quería vender y la cantidad de venta. Le comentaron que, por si acaso, registrara la finca para facilitar el crédito del banco porque constaba la construcción. Acudió al notario, le dijeron la documentación que necesitaba. Y cuando tuvo todo organizado, presentó la documentación y se hizo la venta.

El encargado de la inmobiliaria era Alejandro. Él llamó a Estela. Le contó Alejandro que Estela estaba interesada en la venta. Había estado en la finca antes ella, porque la empresa a él le daba una cesta de Navidad y ella le llevó la cesta hasta la finca en alguna ocasión. Cree que sí vio las instalaciones antes de proceder a la venta. El de la inmobiliaria le dijo que mejor era inscribir todo, para facilitar el préstamo bancario. Las construcciones estaban sin registrar hasta ese momento. Él no tuvo contacto con Estela, ya que se encargó de todo el de la inmobiliaria.

En el almacén agrícola (antes era una casa de aperos), no hizo ninguna obra ni mejora desde la construcción. El presupuesto de ejecución de obra era 5.149,20 euros (en el año 2.006). Esa cantidad fue la que le indicó el que presentó el proyecto en su momento. Pero fundamentalmente fue una autoconstrucción, aunque le costó mucho más el realizar la obra que la cantidad presupuestada. Compraron materiales, pero no hay facturas. En 2.018 calculó que el coste de construir todo había sido de 75.000 euros. Compró el terreno en 2.003 y empezó con los permisos. Hizo la obra del almacén en el 2.006, pero desde esa fecha hasta 2.018 no hizo ninguna mejora. Y probablemente sí le costó 75.000 euros. Habían pasado 12 años, hizo cuentas y valoró que más o menos le había costado eso.

Al hacer la escritura pública de declaración de obra nueva no había negociado todavía el precio con Estela. Cuando lo sacó a la venta ya tenía el precio puesto. Lo puso en 90.000 euros y ella de salida la ofreció 72.000 euros. A última hora sí hablaron entre los dos personalmente para el precio, sin intermediario. No visitó la finca con Estela. Al de la inmobiliaria le dejó él las llaves, pero no puede asegurar que ella acudió a la finca antes de la compra.

Se esperó a hacer la venta porque le faltaba la documentación, no tenía el visto bueno del Ayuntamiento. Pero las obras estaban todas legales, lo único que faltaba era la declaración de obra nueva. La contestación del Ayuntamiento fue despuésde la venta, en enero del año siguiente. La venta se hizo en octubre de 2.018. El Ayuntamiento le mandó una carta posteriormente, y él le dijo que no era ya el propietario.

Desconoce para qué quería ella la finca. Él desconocía si era todavía una explotación agrícola. Tampoco le dijo nada a ella sobre la explotación. Para él era todo legal porque le cobraban los impuestos. No presentó la licencia para la cuadra. Cuando recibió la carta del Ayuntamiento llamó a Estela, y le contó todo lo del Ayuntamiento.

Cuando llegó la carta habló con ella. Le pidió una copia y él se la acercó al bar de su familia. La madre de ella le dijo, sin ver la carta, que no le habría dado tanto dinero y que encima no había ni luz ni agua. Luego se ofreció él a Estela para acompañarla al Ayuntamiento, para dar una solución al problema. Quedaron con el arquitecto del Ayuntamiento para solucionar esto. El Ayuntamiento les propuso una solución que era regularizar la obra, hacer el proyecto de actividad, y él se ofreció a pagarlo. Y si hacían falta ovejas él se ofreció a facilitarlas. Pero ella lo rechazó.

Todo lo llevaba él. Su esposa era copropietaria, y cuando había que firmar algo ella acudía. Pero él era quien se encargó de todo.

Al letrado de su defensa le manifestó que tenía estudios primarios en la escuela, nada más. Preguntado por su actividad laboral manifestó que había sido panadero, y luego carretillero en la fábrica, y actualmente está jubilado. Su esposa tampoco tiene más que estudios primarios, y no tienen familia que conozca de leyes.

En la cabaña de aperos de labranza no tenía instalada cocina para efectuar el uso de txoko. No había nada, era un almacén para guardar herramientas. No tenía agua corriente sino que en la tejavana tenía un deposito de aguas pluviales, unos bidones comunicados con grifos, y por eso tenían agua todo el año. Tampoco tenía luz. Usó generadores y le robaron dos veces. El lugar del terreno no tiene ninguna característica especial. Hay un camino de hormigón de servidumbre, y al terreno le quitaron 200 metros para hacer el camino. Tenía entrada para coches y camiones. Está en Murga, y la distancia al núcleo urbano son 300 metros a la iglesia y 60 metros a un chalet urbano. Nadie le dijo cuando se jubiló que había obligación de destinar el terreno para un uso concreto. Tuvo que acudir al notario y al registro cuando decidió venderlo. Y lo hizo por consejo del de la inmobiliaria. Cree también que fue al Ayuntamiento, al registro y al catastro. Se lo llevó al notario, y le hicieron la escritura de declaración de obra nueva. La denominación de txoko apareció en la escritura de obra nueva nueva. Para él siempre fue un almacén de aperos de labranza. Se enteró del problema a los dos meses de haberlo vendido, cuando llegó lo del Ayuntamiento en enero de 2.019. Nadie le advirtió de que venderlo como txoko le iba a suponer problemas. Le cobraban el IBI por las dos construcciones.

Puso el valor de 90.000 porque consideraba que ese era el valor, independientemente de lo que se había gastado en el 2.006. Para él estaba todo legal, libre de cargas y a la orden de todo. Estela estuvo en la finca para llevarle la cesta de Navidad porque conduce una furgoneta que usa como taxi. El hermano de ella también le llevó cosas a la finca y conocía el terreno cuando estaba construyendo, y vio las ovejas en el terreno.

Mostrado el folio 400 y los anexos del informe pericial manifestó que las fotografías no corresponden a su terreno. No hay ninguna que se corresponda con su parcela. El nombre de txoko no sabe si lo pusieron en el registro o en el Ayuntamiento. El no dijo en el notario que le pusieran ese nombre. No sabe cómo se inscribió el almacén agrícola como un txoko.

La segunda en declarar fue Natalia. Manifestó que adquirieron la finca en 2.003. No recuerda el precio, aunque pudiera ser que pagaran aproximadamente unos 12.500 euros. Le dieron el destino para ganado y ovejas, gallinas, conejos, huerto... No estaban dados de alta en actividad agrícola y ganadera. Para hacer la construcción les exigieron darse de alta. Cesaron el uso ganadero y agrícola cuando su esposo se puso enfermo, unos años antes del 2.018. A instancia de la Diputación dieron de baja la licencia para actividad ganadera. Pero seguían usando el terreno. Se construyó en 2.006. Hubo que presentar un informe técnico del Ayuntamiento con fotografías.

Después de 2006 no se mejoró ni se hizo otra modificación. Desconoce lo que les costó la construcción porque su marido se encargaba de todo. Él llevó el material y construyó la edificación. Desconocía todo lo relativo al presupuesto de obra y la cuantía cuando presentaron la documentación al Ayuntamiento en 2.006, ni lo que se gastó su esposo en la edificación. Él iba gastando, no sabía nada más.

Los dos decidieron vender. Y pusieron el precio de 90.000 euros. Lo habían comprado por 12.000 sin edificación. El precio se había elevado porque cerraron todo el recinto, pusieron 40 árboles... La habían mejorado. Se había revalorizado en 70.000 euros. Aparte del almacén, la cuadra se hizo a la vez. Les empezaron a pasar el IBI por las dos y nadie dijo nada. No solicitaron licencia de construcción de la cuadra con el tejado de uralita.

No sabe por qué solicitaron licencia de las construcciones en el momento de vender. Les informaron en la notaría que tenían que hacerlo para vender. Les dieron una serie de pautas en el papel y con eso hicieron declaración de obra nueva. Fue antes de la venta. Cree que se lo indicaron en la inmobiliaria, pero no sabe el motivo. Su esposo hacía lo que le mandaban cuando acudió a la inmobiliaria y a la notaría.

Conocía a Estela del pueblo. No intervino en la negociación de la venta. Solo la vio el día de la notaría cuando se hizo la escritura. No le hizo ningún comentario. Desconoce si estaba la compradora dada de alta en una actividad ganadera o agrícola.

No tiene más que estudios primarios. Ha estado trabajando en empresas en la categoría de trabajo manual. En relación al informe pericial unido en el folio 400 de la causa y siguientes, las fotografías no corresponden a su terreno. No había cocina, ni agua ni luz. Esta última la obtenían por un generador. En el pueblo se conocía que su marido estaba enfermo y que no podía llevar la huerta, y que por eso lo vendían. Desconocían que estaba calificado como txoko, lo que aparece en la calificación catastral. La declaración de obra nueva fue un papel que le pidió la notaría. El catastro no les había notificado nada relativo a la calificación como txoko. Para ellos era una chabola.

Empezando con la testifical, Estela manifestó que antes de 2.018 conocía a los acusados. A él por su trabajo, porque iban a la empresa donde el acusado tranajaba a realizar portes. Y a ella sabía que era su esposa, y había acudido a su casa para darles algún paquete.

Por mediación de la inmobiliaria se pusieron en contacto. Ella acudió por primera vez a la inmobiliaria por el tema de la compra de un pabellón, y a raíz de eso le conoció al Sr. Alejandro. En su momento le dijo que si aparecía una casa o terreno cerca la avisara para comprarlo. Fue años antes, y el de la inmobiliaria se acordó de ella. Le mandó un whatsapp diciendo que tenía un txoko con un terreno. Ella buscaba una casa pequeña para los fines de semana con un terreno pero no para vivir. Recuerda que fue con él y le enseñó el terreno, el txoko y la cuadra. Y le gustó. Tenía chimenea, y una mesa de txoko grande. No había nada relativo a una explotación ganadera. Tiene un camino de cemento para entrar con rosales. No había cuadras ni comederos. En el txoko también había un aparador, platos y vasos. El adosado era un añadido. Le dijeron que había sido una cuadra y cree que había una mesa. El Sr. Alejandro le enseñó el perímetro y la finca. Sabía que era de los acusados, porque el mismo acusado le dijo que era suya. Había estado en una ocasión hace años, y le enseñó el txoko. Estaba igual que cuando lo vio.

La vez que fue hace años no vio ganado por allí. Le pidieron 90.000 euros. No recuerda si intervino la esposa. Fue la inmobiliaria la que se encargó de negociar. Se comunicaba con el comprador a través del Sr. Alejandro para ver si se podía bajar el precio. El de la inmobiliaria le explicó que en el castastro aparecía como vivienda unifamiliar y que no tenía la nota registral en ese momento. Tampoco le dijo nada de que tenía que regularizar trámite alguno. El día que firmó el contrato de compraventa privado le dijeron que tenían que hacer unos papeles, pero no le comentaron nada más. Ellos pusieron el tiempo, aunque ella había adelantado 10.000 euros. Le pusieron un mes de plazo. No tuvo que pedir préstamo ni le comentó nada de esto al de la inmobiliaria. No efectuaron una tasación pericial de la finca.

Le dijeron que se habían efectuado todos los trámites y acudieron al notario. Daba por hecho que la finca aparecía como vivienda unifamiliar y que era urbana. En la escritura pública no recuerda si el notario le dijo que aparecía como rústica, no le comentó nada nadie. En el notario vio los papeles por primera vez. Nadie le dijo nada de una declaración de obra nueva efectuada un mes antes. No sabe lo que es. La primera noticia que tuvo es un día que estaba con un ingeniero eléctrico en la finca, y le dijo que le llamara al dueño para que le especificara bien dónde estaba la acometida. En ese momento el acusado le dijo que pensaba que le llamaba por lo del Ayuntamiento, pero también le dijo que no les hiciera caso. Añadió que le iban a mandar a ella unos papeles porque él ya no era el propietario. El Ayuntamiento le decía en esos documentos que estaba todo ilegal. Nadie le dijo que el uso de ese txoko estaba condicionada a darse de alta como agricultor o ganadero. Ella lo vio como una vivienda unifamiliar. Sino, no lo habría comprado.

Al recibir lo del Ayuntamiento habló varias veces con el acusado porque quería revertir la venta. El acusado se empeñó en acudir los dos a una reunión con Victor Manuel, persona que ella pensaba que era un topógrafo. El objetivo era hablar con el arquitecto municipal, y acudió sola a hablar con ese arquitecto. Este le dijo que para legalizar la edificación se tenía que usar para agricultura y se tenía que dar de alta en esa actividad. Y también que la cuadra no tenía permisos de construcción y que tenia que tirarla. El acusado le propuso, a través del Sr. Victor Manuel, que le pagaba varias ovejas para poder legalizarlo. No recuerda que él le dijera que había estado dado de alta como agricultor.

A la acusación particular le contestó que al visitar la primera de las edificaciones consideró que era un txoko. Tenía los utensilios de un txoko como una chimenea, un aparador, una mesa grande con sillas... No había ninguna herramienta para ganado. Solo platos y vasos. No había agua, pero sí existía una acometida de la red de agua y de luz, o eso le dijeron. Y si existía no era legal. No le comentaron nada de que el comnprador debería estar dado de alta en una actividad ganadera. El arquitecto le dijo que, para autorizar las edificaciones, se tenía que dar de alta. En las edificaciones en la actualidad se ha tirado la chimenea, tiene tapiadas las ventanas y está cerrado todo. Si ella hubiera sabido lo de la actividad ganadera no lo habría comprado.

Con los acusados directamente no han estado hablando, todo ha sido a través de los letrados.

A la defensa le manifestó que su familia conocía al de la inmobiliaria. Compraron un pabellón con él. Le conocía por ser el de la inmobiliaria, nada más. En el catastro le enseñaron que aparecía una vivienda unifamiliar, y esa averiguación se hizo por medio del de la inmobiliaria, del Sr. Alejandro. Al acudir y ver el txoko no le extrañó nada porque entendió que esa finca era urbana, y que era una vivienda unifamiliar aunque se usara como txoko. No se ha dado de alta en actividad agraria o agropecuaria.

Presentó un acto de conciliación civil, pero no dijo nada de que en el catastro aparecía la construcción como una vivienda unifamiliar. Ella estaba en shock con los problemas del Ayuntamiento y de los vecinos, que le pasaban por la finca. Confió en su letrado en ese momento. Habló con el arquitecto del Ayuntamiento tres veces, y lleva seis años peleando por la finca. La compraventa se cerró en 80.000 euros y no recuerda si ella ofreció 72.000 euros.

El siguiente testigo fue Alejandro. Declaró que es agente de la propiedad inmobiliaria y que intervino en la compraventa. Se puso en contacto con él Narciso. Hablaron, acudió a ver el inmueble, y se puso un precio. Acudió a la finca a visitarla antes de ponerla a la venta y de acudir con los clientes.

Estaba en buen estado. Con el césped cortado, todo el perímetro cerrado y con la cabaña en buen estado. Existía una construcción de una cabaña con una edificación adosada. Estaba diáfana, con algún mueble. Igual había algún mueble de cocina con una encimera, y una mesa grande. Cree que sacó fotos. Esas fotos se ponían en función del producto y se realizaban sin filtros. Revisaron la documentación y la nota simple. Es lo que se hacía normalmente, siempre revisan el catastro y el registro, y se intenta aclarar si hay diferencias entre los dos. Al catastro accedían desde la Diputación, y a la nota simple también. No cree que se saliera en este caso del trabajo habitual, aunque no lo recuerda con exactitud. Él redactó el contrato privado. Se hacía referencias al catastro y se describe la finca conforme al catastro. Constaba como finca rústica, y estaban descritas en el catastro las edificaciones pero no en el registro. Se hizo una escritura de adaptación previa, que fue la declaración de obra nueva, pero no se realizó a su instancia. Si hay una edificación tiene que estar regulada y legalizada. No recuerda si él les dijo a los compradores lo de realizar una declaración de obra nueva. Cree que se inscribió previamente a la compraventa esa obra nueva, para ajustar todo a la realidad. Cree recordar que en el catastro estaban las construcciones y había que adecuar a la realidad el registro, porque en este no estaban inscritas. No sabe quién se dio cuenta de esa diferencia.

Fue Estela quien le comentó algo de que estaba buscando una finca rústica con una construcción, cabaña o similar. No sabía para qué. Tampoco conoce que estuviera la construcción afectada a un uso concreto, pero si era rústica estaría destinada a algún uso. Si hubiera conocido alguna afección lo hubiera puesto en conocimiento a la compradora. Cree que ella vería la declaración de obra nueva antes de la escritura pública de la venta. Tampoco recuerda si la compradora le dijo algo sobre que iba a pedir un préstamo.

En una ocasión presentó una declaración de obra nueva por técnicos, y es el notario el que revisó la operación. Solo había tenido otro caso con esta declaración previa. No sabe los trámites de la administración urbanística para efectuar esa declaración de obra nueva. El registro siempre comunica al Ayuntamiento las tramitaciones. No tenía conocimiento de que hubiera problema alguno con esa finca, ni nadie le dijo nada del uso agrícola.

Al ver que no estaban inscritas en el registro esas edificaciones, cree recordar que el propietario había iniciado el trámite de regularizarlas. No sabe tampoco si le dijo a la compradora que las edificaciones no estaban en el registro y sólo en el catastro. En el escrito que firmaron hacían referencia al catastro. Entiende que se le dijo a la compradora que estaban haciendo unas instancias y unos trámites.

Cree que más la compradora tenía más prisa para la venta que la vendedora. Cree que él solicitaría la cita en el notario. Hicieron la compraventa y no vio anomalía alguna. Supo, posteriormente, que algo no se había adecuado al trámite y que el Ayuntamiento había frenado la operación. Conoce todo de forma somera. El precio lo fijó él como agente de la comarca. Habló con el vendedor de 90.000 euros. Era el precio de inmuebles similares en la zona. Era un terreno con huerta y una chabola de aperos. Sería el precio de una finca rústica con almacén agrícola. Lo que más vale es el tipo de construcción.

A la acusación particular contestó que fue él el que redactó el contrato privado de compraventa, e hizo referencia al txoko. Él visitó la finca, y cuando hace referencia a txoko es porque venía así en la documentación pública. Una zona estaba en mejor estado de disfrute, y en la otra se notaba que había habido animales. La compradora quería una finca con una edificación, y sin las edificaciones el precio sería de 30.000 euros como una finca rústica.

Conocía a la familia de la vendedora porque les había vendido un piso con garajes. La llamó él a la compradora porque estaba buscando este tipo de producto. Se lo había comentado anteriormente. En una ocasión le dio las llaves, pero no recuerda si en otra ocasión fue él con ella. Si hubiera visto un problema, lo hubiera advertido.

Siguiendo con la testifical de Jenaro, manifestó que había sido el arquitecto del Ayuntamiento. En el año 2.018 no estaba regulado, en esa localización, el uso de una edificación como txoko. Sí lo estaba como almacén agrícola, y como cuadra, y serían unas construcciones vinculadas a una actividad ganadera. La primera condición es que esté vinculada a una actividad ganadera con un número de cabezas de ganado. Si no, no existe licencia de construcción. Si cesa la licencia ganadera, la situación legal del edificio pasaría a una situación de disconformidad legal y no se podría usar el edificio. Cuando se pide licencia, se tiene que aportar un proyecto de ejecución, y si el solicitante deja de cumplir esos requisitos no puede explotar esa edificación. Un cese de una actividad debe ser comunicada por el ciudadano. Es una obligación que tiene el titular de la actividad. Luego se cruzan datos entre los distintos departamentos cuando se inician los expedientes, y es otra forma de control del uso de las fincas. Si no se aporta la licencia de ganadería, se pide al departamento de ganadería. Para poder usar esos edificios se precisaría que aportara la licencia de ganadería. Pero sí se podrían legalizar esos edificios.

La información urbanística del Ayuntamiento le facilita al ciudadano toda la información por parte de las fincas rústicas, y si están afectadas a un uso concreto. El Ayuntamiento responde al registro cuando se le comunica que existe una petición de inscripción sobre un edificio antiguo si no se aporta la licencia urbanística y la justificación de uso ganadero. Es el artículo 28 de la ley 7/2015. Y el informó en el caso de Narciso.

En relación con el acusado, el edificio descrito como txoko era un uso clandestino en suelo no urbanizable. Y el otro edificio también era una construcción clandestina. La consecuencia del expediente que se abre es indicar al ciudadano que tiene una posibilidad de legalizar. Se inspecciona para ver si hay ganado, y se le comunica al registro la incoación del expediente de legalización urbanística. Sino presenta la legalización el ciudadano en un plazo determinado, no se puede demoler la construcción porque nació legal, pero el uso ilegal se clausura. Se dieron indicaciones para tapiarlo porque hay que limitar el uso. En este caso, las ventanas de carácter residencial se tenían que cegar hasta 1/3 de altura dejando un hueco para ventilar. Y no se puede usar el edificio, pero se puede dejar que se conserve. Hay que hacer una labor de mantenimiento para evitar problemas de medioambiente. En su momento este txoko tenía licencia.

La cuadra no ha tenido licencia nunca, y se le dio opción de legalización. Desde el año 2.006 no hay posibilidad de adquisición por prescripción. Sino se legaliza, el titular tiene que justificar si está la edificación antes de 2.006. Caso de que fuera previa al año 2.006 la adquisición se produce por prescripción y se clausura por ilegal. Y si es posterior al año 2.006 se procedería a la demolición de la construcción, si hay falta de legalización por parte del propietario.

La finca en cuestión está en suelo no urbanizable. El registro, por una ley del año 2.015, artículo 28.4, tiene la obligación de comunicar al Ayuntamiento el problema si no hay licencia de actividad que justifique el uso afecto cuando se le presenta la declaración de obra nueva en caso de edificio antiguo. El registro debe anotar, por nota marginal, esa situación urbanística para que el comprador de buena fe sea conocedor de esa situación. La diferencia del catastro y registro es que el catastro reconoce los bienes y no cruza información con la administración local. Ellos recogen las características de las construcciones, ven la existencia de un bien inmueble y, según las características constructivas, lo califican a efectos del impuesto. Por eso lo calificaron como "txoko", por el modo de construcción con chimenea y paredes enlucidas, pero no tiene obligación de comunicar nada a la administración. Su labor es cobrar los impuestos según las características de la construcción. Lo que habría que cotejar es que, cuando se hace una declaración de obra nueva de edificio antiguo, el notario debe exigir en la escritura que se aporte una licencia urbanística o licencia de primera utilización. Sino se le aporta, el notario debe entender que está en el segundo procedimiento de edificio antiguo que no tiene licencia previa. En este caso teniendo documentación de almacén agrícola, se le ha omitido al notario, porque hubiera llegado esa licencia para uso de almacén agrícola al registro siguiendo el primer procedimiento. Como no se le aportó, el notario acudió a la información catastral, que es el segundo procedimiento, entendiendo que no había licencia urbanística, aportando un informe municipal o de la autoridad competente, o el certificado del catastro. Y este último es el sistema que se ha utilizado en este caso. No se ha presentado la documentación que se tenía al notario de la licencia, y llegó al registro vía el segundo procedimiento, que es correcto, y el registro en ausencia de estos documentos legales lo comunicó al Ayuntamiento. Los ciudadanos del procedimiento no presentaron la documentación adecuada al notario.

El ciudadano debe comunicar el cese de la actividad, y tomar las medidas adecuadas de cara al medio ambiente para el terreno y para la edificación. Pero no se hizo por parte del ciudadano en este caso.

Lo que ha sucedido en este caso de diferencias entre el catastro y el registro ha sido una situación frecuente, por el uso fraudulento de este tipo de licencias en Ayala. Antes de 2.005 se permitían construcciones de aperos hasta 50 m2. Pero a partir de 2.005 se eliminó el uso de estas construcciones para aperos por el uso fraudulento de estas licencias, porque se convertían en viviendas. Antes era fácil conseguir 18 ovejas para lograr la licencia, pero a partir de esta fecha se elevó a 55 ovejas el número de ganado para conseguir la licencia. En este caso, la construcción era de 2.006, y desde el año 2.015 hay un control de este tipo de edificaciones por colaboración entre el registro y el Ayuntamiento. A partir de 2.010 llegaron a la administración muchas inscripciones de obra nueva. Como el control tiene efecto a partir de 2.015, dos años más tarde empezaron a aplicar la legislación en este tipo de construcciones.

La que está en la finca es una construcción con características similares a una vivienda, pero nunca va a ser una cabaña. Están limitando las características estéticas de este tipo de construcciones para evitar fraudes. Hay un gran abuso en el uso de estas construcciones.

En relación con el procedimiento ante el notario, en el punto 1, se recoge el procedimiento de una obra sin terminar. Se va a la notaría, se hace declaración de la escritura, se aporta un certificado del técnico de que es coherente la obra con la licencia, un certificado del técnico competente de que se va a destinar al uso y tiene los requisitos, y se escritura para inscripción. En el proceso siguiente, en el punto número 2, se recoge que cuando ha prescrito la acción de legalidad urbanística y es un edificio clandestino, la administración no puede actuar en la demolición y se puede inscribir. El proceso es pedir un informe al Ayuntamiento, donde se defiendan las características y el año de finalización. El registrador deberá solicitar al Ayuntamiento la situación urbanística. Esto hace que la administración investigue estos edificios. Esta legalización se puede pedir por el notario, pero es el registrador el que debe comunicar todo al Ayuntamiento.

En relación con la pericial practicada en el juicio, Sabino ratificó su informe aportado y unido en los folios 400 y siguientes. Se ratificó en la valoración del informe valoración del suelo sin edificaciones. Acudió al lugar donde estaba la finca, pero no pudo acceder al interior de la finca en sí sino que hizo fotografías del entorno próximo a la parcela. El camino de acceso era imposible, e hizo fotos de los lugares adyacentes. La construcción se veía por "Google maps". Las fotos corresponden al entorno, pero los terrenos de alrededor tenían el mismo aprovechamiento que la finca objeto de valoración.

El valor era de 12.640,62 euros. Se valoraba a unos 4,47 euros por m2, y todo ello por la superficie de la parcela. El método fue por comparación mediante seis testigos mínimos comparables, y se analizó el valor.

En relación al segundo perito aportado por la defensa declaró Alejo. Su cualificación profesional era de doctor arquitecto con especialidad urbanística, y declaró tener experiencia para efectuar su informe.

El método usado fue el establecido en el RD 7/2015, Ley del suelo. No tuvo acceso a la finca. Hizo una visita y la vio desde el perímetro de cierre. El informe del Sr. Sabino manifestó que el importe total de 12.640,62 euros, y el método que había empleado era el método de comparación. Se puede usar ese método, pero en el mismo sólo se valora el suelo. Y él ha valorado el terreno y todo lo que se ha construido en ese terreno. Explicó que respecto al valor del suelo la ley permite diversos métodos de valoración.

El importe total lo fija en 76.569,84 euros, en la conclusión segunda de su informe. Ha tenido en cuenta la valoración de los metros del anterior perito, pero no se ha limitado a valorar los mismos metros. No existe un topográfico por lo que no hay un documento fehaciente, por eso ha usado la misma extensión. La valoración del terreno coincide con la efectuada por el Sr. Sabino. Pero aparte valora las construcciones. La del txoko (cabaña de aperos de labranza para uso agropecuario) y la de la cuadra. En el valor de reposición se desglosa la valoración de la cuadra con tejavana, y la fija en unos 2.348 euros. Es una construcción con cubierta de chapa lacada sin cierre ni carpinterías, es un cobertizo. En el folio 10 de su informe, al hablar de la situación urbanística, manifestó que se entrevistó con el Ayuntamiento, con el arquitecto municipal. La cuadra no tenía licencia porque en el proyecto que se aportó en su momento no aparecía la misma. Es obra de poco valor realizada después. La edificabilidad de la parcela es mucho mayor que la que se usó.

En relación con el uso clandestino de la construcción grande, es una situación muy habitual. Los caseríos tienen actividad agropecuaria, y cuando se jubilan los propietarios no se derriban, sino que desarrollan una actividad residencial. Hay actividades tolerables en terreno urbanizable. El hecho de que la actividad haya cesado no implica demolición, sino que la ley exige el deber de conservar, en las mejores condiciones posibles, para cuando se habilite el uso. La idea de clausurar los edificios sería contraria a la propia exigencia de la ley de rango estatal que exige ese mantenimiento.

El criterio usado es de reposición, no es el de tasación inmobiliaria. Las valoraciones de la Ley del suelo están previstas para usarse en sede judicial de forma más objetiva. Ha valorado una construcción nueva a fecha de 2.024. Pero es lo mismo que fuera en el 2.006. Si hubiera sufrido una depreciación había que restarlo. Pero en este caso no había depreciación alguna. Y por eso se ha ido al valor de reposición con las construcciones. No ha podido entrar en la finca, pero el edificio está a unos 4 o 5 metros del perímetro y se veía. No aparecen fotos del interior en el expediente, pero se las facilitó el anterior propietario. También pone que existe electricidad porque aunque no hay conexión con la red, en el certificado de fin de obra pone que hay compresor con cuatro bombillas para iluminar, y eso es lo que ha valorado. El presupuesto de obra del año 2.006 era de unos 5.000 euros, pero se hizo así para pasar el filtro del Ayuntamiento aunque era irreal. Hay resumen de capítulos en ese presupuesto. Y lo que se presupuestó era muy inferior a lo que se valoraba en este momento. El precio que se consignó por un metro cúbico de hormigón como de 11 euros era irreal para el año 2.006. El presupuesto se hizo para no pagar más al Ayuntamiento por vía de impuestos.

El último testigo en declarar fue Victor Manuel, ingeniero técnico agrícola de "Aialur". Le hizo el proyecto al acusado Narciso en el 2.006, la certificación final del proyecto, porque era un documento que había que presentar para obtener una licencia. Hizo el proyecto y había modificaciones respecto al proyecto original. El presupuesto de ejecución de obra era de 5.149,20 euros. La fijaría él. En aquel momento no era de barro cocido el suelo, y las paredes también estaban normales. No volvió a esa construcción, y en cuanto a la edificación anexa no sabe nada. El uso de la edificación que se hizo era para un almacén agrario. Ha vuelto a tener contacto con él en el momento de la compraventa de la parcela porque había tenido un problema con el Ayuntamiento. El edificio no era un txoko. Tuvieron una reunión con los dos, con el comprador y el vendedor, y hablaron de los usos legales de esa construcción para intentar solventar el problema. No sabe si ella conocía que tenía que destinar el inmueble a uso agrícola en el momento de la compra. Luego ya, cuando habló con la compradora, se enteró porque él se lo dijo.

Pasando a la prueba documental, se ha visionado un vídeo y se han escuchado dos audios.

SEGUNDO. Valoración de la prueba.- tenemos que analizar la prueba, una vez expuesta, para ver si existen indicios o prueba directa respecto a los elementos del tipo de la estafa por el que se acusa en este plenario a los dos acusados. Fundamentalmente respecto al elemento subjetivo doloso requerido por el tipo esgrimido por las acusaciones.

Según la sentencia del Tribunal Supremo número 747/2024, de 18 de julio, los elementos del tipo son los siguientes (la negrita es nuestra):

"Tal como hemos expuesto en pacífica jurisprudencia de este Tribunal (SSTS 220/2010, de 2 de marzo ; 752/2011, de 26 de julio ; y 465/2012, de 1 de junio o 563/2013, de 18 de junio , entre muchas otras), los elementos que estructuran el delito de estafa son los siguientes: 1) La utilización de un engaño previo bastante,por parte del autor del delito, para generar un riesgo no permitido para el bien jurídico (primer juicio de imputación objetiva); 2) El engaño ha de desencadenar el error del sujeto pasivode la acción; 3) Debe darse también un acto de disposición patrimonialdel sujeto pasivo, debido precisamente al error, en beneficio del autor de la defraudación o de un tercero; 4) La conducta engañosa ha de ser ejecutada con dolo y ánimo de lucroy 5) De ella tiene que derivarse un perjuicio para la víctima,el cual debe estar vinculado con la acción engañosa (nexo causal o naturalístico) y materializarse en el mismo el riesgo ilícito que para el patrimonio de la víctima supone la acción engañosa del sujeto activo(relación de riesgo o segundo juicio de imputación objetiva)".

A tenor de que uno de los elementos típicos es que la conducta engañosa se haga con dolo y ánimo de lucro, es interesante la doctrina jurisprudencial contenida en la sentencia número 83/2022, de 27 de enero, del TS, en la que analiza el tipo subjetivo y la distinción entre un dolo civil y penal en estos casos (la negrita es nuestra):

"Por ello, como decíamos en la STS. 16.10.2007 , procede en sede teórica recordar la distinción entre dolo civil y el dolo penal. La STS. 17.11.97 , indica que: "la línea divisoria entre el dolo penal y el dolo civil en los delitos contra el patrimonio, se sitúa la tipicidad, de modo que únicamente si la conducta del agente se incardina en el precepto penal tipificado del delito de estafa es punible la acción, no suponiendo ello criminalizar todo incumplimiento contractual, porque el ordenamiento jurídico establece remedios para restablecer el imperio del Derecho cuando es conculcado por vicios puramente civiles..." En definitiva, la tipicidad es la verdadera enseña y divisa de la antijuricidad penal, quedando extramuros de ella el resto de las ilicitudes para las que la "sanción" existe, pero no es penal.Solo así se salvaguarda la función del derecho penal, como última ratio y el principio de mínima intervención que lo inspira.

Consecuentemente esta modalidad de estafa, aparece -vid STS. 1998/2001 de 29.10 - cuando el autor simula un propósito serio de contratar cuando, en realidad, sólo pretende aprovecharse del cumplimiento de las prestaciones a que se obliga la otra parte, ocultando a ésta su decidida intención de incumplir sus propias obligaciones contractuales,aprovechándose el infractor de la confianza y la buena fe del perjudicado con claro y terminante ánimo inicial de incumplir lo convenido, prostituyéndose de ese modo los esquemas contractuales para instrumentalizarlos al servicio de un ilícito afán de lucro propio, desplegando unas actuaciones que desde que se conciben y planifican prescinden de toda idea de cumplimiento de las contraprestaciones asumidas en el seno del negocio jurídico bilateral, lo que da lugar a la antijuricidad de la acción y a la lesión del bien jurídico protegido por el tipo( SS.T.S. de 12 de mayo de 1.998 , 2 de marzo y 2 de noviembre de 2.000 , entre otras)".En este caso sería la transmisión de unas construcciones dentro de la finca para un uso que no se podía garantizar por parte del vendedor.

Siguiendo con la cita de la sentencia: "De otra manera, como dice la STS. 628/2005 de 13.5 : "Por tanto, para que concurra la figura delictiva de que se trata, resulta precisa la concurrencia de esa relación interactiva montada sobre la simulación de circunstancias que no existen o la disimulación de las realmente existentes,como medio para mover la voluntad de quien es titular de bienes o derechos o puede disponer de los mismos en términos que no se habrían dado de resultar conocida la real naturaleza de la operación.

Al respecto, existe abundantísima jurisprudencia que cifra el delito de estafa en la presencia de un engaño como factor antecedente y causal de las consecuencias de carácter económico a que acaba de aludirse (por todas SSTS 580/2000, de 19 de mayo y 1012/2000, de 5 de junio ).

Por ello, esta Sala casacional ha declarado a estos efectos que si el dolo del autor ha surgido después del incumplimiento, estaríamos, en todo caso ante un " dolo subsequens" que, como es sabido, nunca puede fundamentar la tipicidad del delito de estafa.En efecto, el dolo de la estafa debe coincidir temporalmente con la acción de engaño, pues es la única manera en la que cabe afirmar que el autor ha tenido conocimiento de las circunstancias objetivas del delito. Sólo si ha podido conocer que afirmaba algo como verdadero, que en realidad no lo era, o que ocultaba algo verdadero es posible afirmar que obró dolosamente.Por el contrario, el conocimiento posterior de las circunstancias de la acción, cuando ya se ha provocado, sin dolo del autor, el error y la disposición patrimonial del supuesto perjudicado, no puede fundamentar el carácter doloso del engaño, a excepción de los supuestos de omisión impropia. Es indudable, por lo tanto, que el dolo debe preceder en todo caso de los demás elementos del tipo de la estafa ( STS 8.5.96 ).

Añadiendo la jurisprudencia que, si ciertamente el engaño es el nervio y alma de la infracción, elemento fundamental en el delito de estafa, la apariencia, la simulación de un inexistente propósito y voluntad de cumplimiento contractual en una convención bilateral y recíproca supone al engaño bastante para producir el error en el otro contratante. En el ilícito penal de la estafa, el sujeto activo sabe desde el momento de la concreción contractual que no querrá o no podrá cumplir la contraprestación que le incumbe -S. 1045/94 de 13.5-. Así la criminalización de los negocios civiles y mercantiles, se produce cuando el propósito defraudatorio se produce antes o al momento de la celebración del contrato y es capaz de mover la voluntad de la otra parte, a diferencia del dolo "subsequens" del mero incumplimiento contractual ( sentencias por todas de 16.8.91 , 24.3.92 , 5.3.93 y 16.7.96 )".

Es decir, que debe exigirse un nexo causal o relación de causalidad entre el engaño provocado y el perjuicio experimentado,ofreciéndose este como resultancia del primero, lo que implica que el dolo del agente tiene que anteceder o ser concurrente en la dinámica defraudatoria, no valorándose penalmente, en cuanto al tipo de estafa se refiere, el dolo "subsequens", sobrevenido y no anterior a la celebración del negocio de que se trate,aquel dolo característico de la estafa supone la representación por el sujeto activo, consciente de su maquinación engañosa, de las consecuencias de su conducta, es decir, la inducción que alienta al desprendimiento patrimonial como correlato del error provocado y el consiguiente perjuicio suscitado en el patrimonio del sujeto víctima, secundado de la correspondiente voluntad realizativa".

Expuesta la doctrina vemos que, a tenor del resultado del acervo probatorio, el comprador Sr. Narciso y su esposa Sra. Natalia compraron la finca en cuestión en el año 2.003, realizando las construcciones dentro de la finca en el año 2.006. Respecto a una de las construcciones, la más grande, se solicitó la licencia administrativa, incoándose el expediente correspondiente y siendo otorgada la licencia para almacén agrícola porque se trataba de una finca rústica. Para ello se presentó un proyecto de obra y un presupuesto elaborado por el Sr. Victor Manuel, como ha reconocido el mismo, por importe de 5.149 euros, siendo otorgada la licencia respecto a una de las edificaciones con esa afección de uso ganadero, debiendo obtener el vendedor Sr. Narciso la oportuna licencia de actividad ganadera. Respecto a la otra edificación que el Sr. Alejo ha cuantificado en unos 2.000 euros, no se solicitó nunca licencia de edificación ni se declaró a los efectos administrativos.

Sin embargo, ambas construcciones estaban dadas de alta en el catastro, siendo identificada la primera como txoko, y se cobraban impuestos por las dos, conforme ha declarado el Sr. Narciso y ha ratificado el testimonio del Sr. Jenaro, arquitecto durante muchos años del Ayuntamiento, quien afirmó en el plenario que el catastro se limita a dar la calificación de las edificaciones por sus circunstancias de construcción a los meros efectos impositivos. De todo esto se deduce que sí estaban inscritas catastralmente y que el acusado y su esposa pagaban las tasas correspondientes por ambas edificaciones como declararon ambos en el juicio. Pese a que ya no estaba dado de alta en la actividad ganadera y agropecuaria, seguían pagando los impuestos relativos a tales construcciones como han declarado ya que, caso de que no estuvieran pagados, al realizar la escritura pública de venta en base al mismo, algo se hubiera reflejado en la citada escritura por el notario Sr. De la Peña Cadenato o algún apunte hubiera constado en los diferentes organismos públicos a los que se recurrió para preparar la documentación de la venta. En consecuencia, a tenor de la prueba practicada, el primer dato es que los acusados pagaban los impuestos sobre las construcciones que estaban registradas catastralmente con las características que constan en los hechos probados.

A los argumentos anteriores debemos añadir el dato de que los acusados, tras cesar en la actividad ganadera de la finca, siguieron usando pacíficamente el txoko sin que la administración pública pusiera algún tipo de impedimento a ese uso.

En segundo lugar, es significativo que ambos acusados han manifestado que carecen de estudios superiores, que son legos en derecho. Y que, precisamente por ello, ambos han afirmado que acudieron a la inmobiliaria, para que se les asesorase para vender la finca, la cual aparece descrita como finca rústica en todas las escrituras tanto públicas como privadas que se hicieron con ocasión de la venta, teniendo pleno conocimiento la compradora del tipo de finca que estaba adquiriendo.

Ha quedado probado que los vendedores acudieron a la agencia de la propiedad inmobiliaria del Sr. Alejandro, como declararon. Este ha verificado tal dato, y también que fue él el que se puso en contacto con la compradora porque le había comentado en el pasado que quería adquirir una finca de las mismas características que la de los vendedores. Estos manifestaron en el juicio que fue el señor de la inmobiliaria quien les asesoró sobre la documentación que tenían que tramitar, y también se lo indicó el notario que realizó la escritura pública de la venta. De la lectura de la documental se acredita que, efectivamente, se realizó la escritura privada de compraventa, y se hizo previamente el proceso de declaración de obra nueva por parte de los vendedores, habiendo firmado esta última escritura ante el notario de Amurrio el 1/08/2018, es decir, antes de la forma del contrato privado de compraventa que se firmó con la Sra. Estela en el mes de septiembre de 2.018.

A la Sala le resulta poco creíble lo que se defendió por el Agente de la Propiedad inmobiliaria que testificó en el juicio. Esto es, que no indicó el proceso a seguir a los vendedores para poner en regla las construcciones que estaban dentro de la finca. Y decimos esto porque, en primer lugar, los acusados no conocían nada relativo a las leyes aplicables ni respecto al procedimiento a seguir. Por otro lado, entra dentro de la función del Sr. Alejandro, como profesional de la agencia inmobiliaria a la que acudieron los vendedores, el asesoramiento y el análisis del estado de las fincas y su legalidad, fundamentalmente en este caso que no estaban inscritas en el registro y sí en el catastro. Fundamentalmente porque en base a todo esto se determina el precio, y se entiende que es una de las funciones por las que luego se le retribuye al API.

Aplicando máximas de experiencia, lo lógico es que el Sr. Alejandro, como profesional, les indicara a los vendedores los pasos a seguir para la correcta venta, dirigiéndoles hacia la notaría. Es razonable y lógico lo que dijo el vendedor acusado relativo a que el API interviniente Sr. Alejandro les asesoró, y les dijo que hicieran la declaración de obra nueva por si había que pedir una hipoteca por parte del adquirente. Al contrario, la declaración testifical del Sr. Alejandro fue genérica y poco concreta cuando se le preguntó sobre esta cuestión, concluyendo la Sala que en este punto hay que dotar de mayor credibilidad a lo manifestado por los acusados. Fue el API quien les indicó el proceso a seguir, y por eso acudieron a la notaría en primer lugar a poner en regla tales construcciones. Es más, es significativo lo que dijo en el juicio el Sr. Alejandro relativo a que no era habitual efectuar declaraciones de obra nueva para proceder a la venta de las fincas, afirmando que le había pasado en dos ocasiones, y añadiendo que no recordaba nada de este caso cuando, según su declaración, no era habitual seguir este paso a los efectos de perfeccionar una compraventa. Existe una contradicción en su declaración, siendo ilógico que no recordara este caso cuando era poco habitual realizar ese tipo de declaraciones de obra nueva. Esta conclusión del Tribunal avala que se de más credibilidad a lo manifestado por los acusados que a lo dicho por el Sr. Alejandro respecto a esta cuestión, máxime cuando el mismo también fue demandado por la Sra. Estela en el acto de conciliación que se intentó antes de interponer la denuncia contra los acusados.

Uniendo las deducciones efectuadas hasta ahora por la Sala en base a las pruebas practicadas, consideramos que ha quedado probado que dos personas no conocedoras del procedimiento de legalización de los inmuebles acudieron a profesionales del sector, un API y un notario, y siguieron sus indicaciones para poner en regla las edificaciones que estaban en la finca tramitando todo lo que les indicaban como era la declaración de obra nueva con carácter previo a la escritura privada de compraventa, y llevando tal declaración de obra nueva al registro. Obviamente, no existe indicio alguno de que los acusados conocían el trámite posterior regulado en el artículo 28.4.b) del RDL 7/2015 llevado a cabo entre el registro y el Ayuntamiento para proceder a la legalización de las edificaciones. Al contrario, si hubieran conocido esta obligación que existía de comunicación por parte del registro a la entidad municipal, y tuvieran intención de "engañar" a la Sra. Estela, no hubieran ni realizado la declaración de obra nueva ni mucho menos hubieran llevado la misma al registro, contraindicio que avala la inexistencia de dolo penal en su conducta. A todo lo anterior debemos unir que los acusados estaban pagando los tributos correspondientes a las edificaciones, y que las mismas constaban en el catastro con la descripción que obra en los autos. De hecho, hasta el mismo notario lo recogió así en la escritura privada y pública de la compraventa denominando a la edificación mayor como txoko, conforme a la descripción recogida en el citado catastro. Y reiteramos nuestro argumento sobre el uso pacífico de la finca y de la edificación como txoko por parte de los acusados hasta el mismo instante de la venta sin que ningún organismo público pusiera reparo alguno o apercibiera a los vendedores del mal uso que estaban haciendo de las edificaciones en el terreno.

Todos estos datos obtenidos por la práctica de la prueba en el juicio, y aplicando la doctrina citada anteriormente, hace que sea muy dudoso que se cumpla el requisito del engaño precedente, uno de los elementos del tipo para que se entienda que concurra dolo penal en los hechos.

Los acusados iniciaron el procedimiento de la venta, acudieron a profesionales para ello, siguieron las pautas que les dieron para legalizar las construcciones antes de firmar la escritura privada de la venta, y se mandó todo al registro de la propiedad. Todo ello es incompatible con la intencionalidad de "engañar" con carácter previo al negocio jurídico que exige el tipo penal, como ya hemos apuntado anteriormente. Es más, como vemos, la escritura de declaración de obra nueva accedió al registro en una fecha anterior a la firma de la escritura pública de compraventa que fue el 17/10/20218, iniciando el proceso de inscripción de las construcciones antes de ese 17/10/2.018 y siendo con fecha 9/10/2018 cuando se toma nota por el registro de la escritura de declaración de obra nueva de agosto de 2.018. El Ayuntamiento no resuelve nada hasta diciembre de 2.018, notificando todo en enero de 2.019. La resolución administrativa fue reflejada en los dos decretos que obran en el expediente respecto a las edificaciones.

Es decir, los acusados no conocían cuál iba a ser el resultado del expediente administrativo, no hay indicio alguno de que pudieran saberlo y, a tenor de su formación y del asesoramiento que pidieron tanto al API como al notario que intervinieron, la conclusión lógica era que pensaron que con la presentación de la declaración de obra nueva se iban a inscribir las construcciones sin problemas y que estaban realizando el trámite correcto de cara a la compradora respecto a tales edificaciones. En caso contrario no hubieran acudido a registrarlas, porque incluso la compradora como dijo en el plenario no iba a solicitar un préstamo hipotecario. Y esa actuación respecto a las construcciones de intentar inscribirlas impide considerar la existencia del elemento doloso previo necesario para el tipo penal de la estafa esgrimido por las dos acusaciones. No hay una resolución del Ayuntamiento previa a la venta sino posterior. Tampoco hubo una sanción o expediente administrativo previo sobre el uso que estaban dando los acusados a los edificios dentro de la finca que pudiera hacer sospechar que tenían conocimiento del uso ilegítimo que estaban dando a las edificaciones en los momentos previos a la venta. Todo ello ratifica la conclusión de que no está claro que hubiera un engaño precedente tipificable desde el punto de vista penal. Esta conclusión de inexistencia de dolo penal en la conducta de los acusados viene avalado por el hecho de que seguían pagando los tributos de las dos edificaciones, lo que lleva a deducir que ambos pudieron pensar que estaban legalizadas completamente de cara a la administración quien no les apercibió en sentido alguno sobre las construcciones tras cesar en la actividad agrícola y ganadera el Sr. Narciso. Además, las mismas constaban en el catastro con todas sus características lo que pudo avalar su conclusión. Y todo ello unido al asesoramiento que tuvieron en el proceso hace que exista una duda razonable sobre si conocían los problemas de legalización de las edificaciones en el momento de la venta y que, en consecuencia, actuaran dolosamente desde el punto de vista penal como requiere el tipo del artículo 248 del CP.

Si bien es cierto que en el año 2.006 el acusado Sr. Narciso (han declarados los dos acusados que él era quien se ocupaba de todo y que la acusada Sra. Natalia hacía lo que le indicaba su marido) solicitó la licencia de ganadería y obtuvo la resolución del Ayuntamiento sobre una de las edificaciones, estando afecta al uso pecuario, y que no había solicitado nada desde el punto de vista administrativo respecto a la otra edificación anexa, también es cierto que hay datos probados de los que se puede concluir que el Sr. Narciso y su esposa pudieron tener una confusión sobre la legalidad administrativa de las edificaciones cuando se las vendió a la Sra. Estela en el año 2.018.

El hecho de que constaran las construcciones descritas en el catastro, que siguieran pagando los impuestos por ellas, y que ni la administración tras el cese en su actividad ganadera o agrícola les apercibiera del uso específico de als edificaciones, ni que ninguno de los profesionales a los que acudieron les comentara a los acusados la existencia de inconveniente alguno para la venta sino que, por el contrario, les indicaron el trámite a seguir para realizar la inscripción en el registro de las edificaciones siguiendo los dos acusados los pasos que les indicaron, avalan la conclusión de la Sala de la existencia de una duda razonable en la concurrencia del elemento subjetivo del tipo penal. A esta conclusión se une el dato de que las resoluciones administrativas que declaraban las edificaciones ilegales fueron dictadas posteriormente a la firma de la escritura pública de la venta no habiendo actuación alguna previa administrativa pese al cese de la actividad del acusado, lo que todavía hace más dudoso el hecho de que se pueda entenderse concurrente un engaño previo doloso por parte de los acusados hacia la Sra. Estela en la venta de la finca.

Pese a lo alegado por las acusaciones en cuanto al precio pedido para la venta como un dato a tener en cuenta para poder deducir la existencia de un engaño desde el punto de vista penal, este Tribunal no lo considera suficiente. El precio pedido no es un indicio de que los acusados pudieran conocer los problemas administrativos de las edificaciones. Hemos visto la descripción catastral, calificando como txoko la edificación mayor. Hemos dado por acreditado que los acusados seguían pagando las tasas correspondientes. A la compradora, partiendo de la base de la descripción catastral y de la hipótesis de que las edificaciones estaban en regla, tampoco le pareció exorbitado el precio pedido por la finca y las construcciones y, de hecho, lo pagó. Es más, en este punto el API Sr. Alejandro manifestó en el plenario que era el precio adecuado en función de la situación de la finca y del tipo de edificaciones que tenía, estando próxima al núcleo urbano.

Para concluir, a la vista de la concurrencia de esta duda razonable sobre la existencia del dolo penal exigido para poder tipificar los hechos como constitutivos de un delito de estafa del artículo 248 del CP, este Tribunal va a aplicar los principios informadores del Derecho Penal de intervención mínima y de "in dubio pro reo", dictando una sentencia absolutoria con todos los pronunciamientos favorables, pudiendo las partes acudir a otras jurisdicciones a los efectos de solución del conflicto planteado en la compraventa, conflicto que por lo que dijo el Sr. Jenaro no era extraño a la vista de los problemas de legalización de las construcciones existentes en las fincas rústicas de la zona.

TERCERO. Costas.- Con arreglo a lo dispuesto en el art. 240 de la Ley de Enjuiciamiento Criminal , deben ser declaradas de oficio. Por un lado, el encausado ha sido absuelto, por otro, no se aprecia temeridad ni mala fe por parte de las acusaciones en el ejercicio de la acción penal que haga dable una condena en costas.

Insistimos en que no se aprecia temeridad en la actuación de la acusación particular porque, por un lado, ha coincidido con la acusación esgrimida por el Ministerio Fiscal y, por otro, porque no hubiera sido necesario haber acudido a este procedimiento si los vendedores de la finca hubieran llegado a un acuerdo con la adquirente Sra. Estela, incluso en el mismo acto de conciliación que instó, para solucionar el problema jurídico planteado en la compraventa de la finca, habiendo quedado constatado la existencia de un problema jurídico administrativo con las edificaciones de la parcela tras la celebración de este juicio aunque no sea encajable dentro del tipo penal. A mayor abundamiento, ha sido necesaria la práctica de la prueba en el plenario para poder definir y delimitar la existencia o no de los elementos típicos del delito de estafa, por lo que el papel de la acusación particular ha sido importante a lo largo del procedimiento.

Por todo ello, insistimos en que las costas devengadas en esta causa serán declaradas de oficio.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación