Sentencia Penal 12/2023 Tribunal Superior de Justicia de Comunidad Valenciana . Sala de lo Civil y Penal, Rec. 2/2023 de 13 de enero del 2023

PRIMERO.- El primer motivo del recurso de apelación es sobre "error en la apreciación de la prueba".

A) Sostiene la recurrente que la sentencia de instancia ha incurrido en varios errores que pasa a examinar de un modo individualizado.

a) "Error en la valoración de la prueba consistente en el contrato de arras y su prórroga al entender que, en caso de que los compradores renunciaran a la formalización de la compraventa, mi representada debía haber resuelto expresamente dicho contrato de arras. La Audiencia deduce el 'ánimo apropiatorio' de mi mandante de la simple omisión de emitir cualquier tipo de comunicación resolutiva [mejor, resolutoria] del contrato de arras. Es decir, por no haber comunicado expresamente a los querellantes su intención de hacer suyas las arras, debe entenderse que actuó con ánimo de apropiarse las mismas. Esta deducción, además de no ser prueba directa, parte de una errónea interpretación de las cláusulas del contrato civil de arras y de las normas de interpretación del mismo. Pues no existe ninguna obligación legal ni contractual por la que mi mandante deba comunicar la resolución del contrato de arras.

Evidencias de este error de valoración probatoria las encontramos en el fundamento de derecho 1º, donde realiza las siguientes consideraciones en orden a confirmar que la versión de la acusada carece de potencial alguno para introducir la duda (el destacado es nuestro):

[1º] Página 5, apartado p): 'p) Pese a que según su versión, el vínculo del contrato de arras hubiese vencido el 30 de septiembre de 2018 a la conclusión de la primera prórroga, no comunica la resolución del contrato a los compradores para liberar de forma expresa el inmueble en orden a mantener su ofrecimiento en el mercado.'

[2º] Página 8, apartado f): 'f) Por lo que refiere a la segunda prórroga que sostienen Basilio y Aureliano, figurando al f. 39, que la acusada ha rechazado porque no está suscrita por ella y que recoge el 2 de septiembre de 2019 como fecha de vencimiento del nuevo periodo de prórroga, nada contestó la acusada al burofax de 21 de febrero de 2019 en orden a sostener que el contrato seguía en vigor; y de hecho el 9 de julio de 2019 compró la vivienda para su empresa. Es decir, a partir de la recepción del burofax la acusada aceptó la resolución porque sabía de la demora que llevaba la firma y atribuible a la parte compradora, y con ello aceptaba que en efecto fuese procedente la restitución de las arras pese a la eventual prórroga pues tal -la devolución de las arras- era el contenido central del burofax al que ella no contestó.'

"Dos cuestiones a destacar en estos dos apartados. En primer lugar, ni de la ley ni del contrato se desprende que la Sra. Virtudes debía comunicar la 'resolución del contrato de arras' a los interesados en caso de querer liberar el inmueble. Erra la sentencia al esperar de la acusada dicho comportamiento, y erra al atribuirle una consecuencia de relevancia penal. La resolución del contrato sí que la instan en cambio los propios querellantes mediante el burofax de 20 de febrero de 2019. Sin embargo, se hace al amparo de un supuesto incumplimiento contractual y de la cláusula 7 del contrato (no de la cláusula 6, relativa a la renuncia del contrato y a la pérdida de las arras). Resolución que pese a comunicar a mi mandante por la vía extrajudicial (burofax de febrero de 2019), nunca llegó a materializarse en vía civil, pues la demanda de juicio verbal la dirigieron solo frente a los propietarios. En cualquier caso, no alcanzamos a entender siquiera en qué momento tendría que haber comunicado mi mandante dicha resolución del contrato. Y tampoco entendemos por qué tendría que responder a un requerimiento de devolución de arras de los querellantes después de ocho meses sin tener ninguna noticia de ellos.

"Lo que se produjo, y así se ampara tanto en el contrato como en la declaración de uno de los querellantes (el Sr. Aureliano) es una pérdida automática de las arras ante la renuncia tácita de los querellantes a la celebración del contrato de compraventa. No hay más que remitirse a lo pactado: '6) La renuncia de alguna de las partes a formalizar el Contrato de Compraventa después de la aceptación por parte del Propietario de la siguiente Propuesta, comportará: la pérdida de las cantidades abonadas por el interesado en la compra, o en su caso deberá devolverlas dobladas el Propietario ( art. 1454 del CC)'."

Tras una referencia jurisprudencial al artículo 1454 del Código Civil, añade la apelante: "Y en segundo lugar, resulta llamativo el argumento dado en el fundamento de derecho 1º, página 8, apartado f), cuando dice que 'a partir de la recepción del burofax la acusada aceptó la resolución porque sabía de la demora que llevaba la firma y atribuible a la parte compradora, y con ello aceptaba que en efecto fuese procedente la restitución de las arras pese a la eventual prórroga pues tal -la devolución de las arras- era el contenido central del burofax al que ella no contestó.' Es decir, según la sentencia, mi mandante, la Sra. Virtudes, no contestó el meritado burofax y con ello aceptó la resolución comunicada por los querellantes porque sabía de la demora que estaba llevando la firma atribuible a la parte compradora. Esto es, que la Sentencia está asumiendo que la demora en la firma de la compraventa fue atribuible a la parte compradora. (...) Una demora que comienza en junio de 2018, cuando después de firmar la prórroga (7 de junio de 2018), mi mandante comunica a los querellantes que ya se pueden pasar a firmar la compraventa, si bien aquéllos se toman su tiempo para pensárselo, olvidando los plazos que habían pactado, y solo en febrero de 2019 es cuando se dirigen a mi mandante para pedirle la devolución de las arras. Precisamente en el mes anterior a adquirir la otra vivienda alternativa en la que estaban interesados, sita también en Sagunto.

"Es decir, la sentencia reconoce que la demora en la firma se debe a los querellantes. Lo que no contempla es que los querellantes habían pactado con mi mandante que la fecha máxima para formalizar la compraventa era el 30 de septiembre de 2018, y que en aplicación de la cláusula 6) del contrato de arras, la renuncia (tácita o expresa) a formalizar el contrato de compraventa después de aceptar el propietario la propuesta, comportaba la pérdida de las mismas. Con lo anterior, queda claro que los querellantes eran plenamente sabedores de que el contrato de compraventa tenía una fecha fin, y que el contrato de arras no podía quedar indefinidamente en suspenso a expensas de que aceptaran su formalización en cualquier momento. Actuando incluso de la forma más laxa y beneficiosa posible para los compradores, considerando el 30 de septiembre de 2018 como fecha máxima para la formalización de la compraventa, no fue hasta febrero de 2019 cuando los querellantes contactaron con mi mandante, y no precisamente para manifestar su voluntad de formalizar la compraventa después de todos esos meses, sino para reclamarle la devolución de las arras.

"De la asunción de las arras por mi mandante no puede deducirse ningún ánimo apropiatorio, pues hacerlas suyas es una consecuencia lógica y legal de lo pactado en su día con la contraparte. No obstante lo anterior, la sentencia no está considerando que tanto el contrato de arras objeto de autos y su prórroga, como los propios querellantes, preveían como posibilidad la pérdida de las arras en caso de que los compradores desistieran de la compraventa de dicho inmueble. Consecuencia de esta errónea valoración de la prueba es que la sentencia acaba teniendo por probado que la venta no se pudo formalizar por motivos atribuibles a la parte vendedora. Al menos en uno de los fundamentos, pues en otro reconoce que es por motivos atribuibles a la parte compradora, tal como expondremos en el motivo relativo a la contradicción manifiesta. La realidad fue que los querellantes, interesados en otras viviendas, acabaron desistiendo tácitamente de la firma de la compraventa de la vivienda objeto de autos porque iban a firmar la compra de otra casa."

b) "Error al no tener en cuenta que el Sr. Aureliano en su declaración reconoció que compró una vivienda en Sagunto en marzo de 2019. En la sentencia objeto del presente recurso se concluye con la 'ausencia de credibilidad en el relato' de mi representada al no aportarse documentación alguna relativa a la adquisición de un inmueble al tiempo de reclamar la devolución de las arras (pág. 7, apartado e) de la Sentencia). (...) Así, en el apartado e) del fundamento de derecho 1º de la sentencia, se recoge: 'Recayendo en (la acusada) la carga de la prueba de los hechos positivos que puedan evidenciar la ausencia de veracidad en el relato de las acusaciones, resulta que la acusada siquiera ha pretendido acreditar que Aureliano y Basilio ya tuviesen adquirido un inmueble al tiempo de reclamar la devolución de las arras.' La sentencia incurre en un absoluto error con dicha manifestación pues dicho extremo quedó plenamente acreditado con la declaración del querellante D. Aureliano, quien en el juicio oral declaró expresamente haber comprado un inmueble distinto, sito en Sagunto, en marzo de 2019. Así, consta acreditado en el vídeo de grabación del acto del juicio oral (minuto 47:30 aproximadamente), que ante la pregunta realizada por esta parte sobre si compraron una vivienda en marzo de 2019 en Sagunto, responde que sí, que fueron a España para intentar resolver el problema con Virtudes y con el abogado, y desconfiaron en ella y por tanto visitaron otras inmobiliarias y acabaron comprando otro piso. Llama además la atención que la Sentencia ponga de relieve la compra de la vivienda objeto de autos por mi mandante en julio de 2019, cuando meses antes (marzo de 2019) los querellantes habían adquirido la otra vivienda en la que estaban interesados. Y que además, en el mes de febrero de 2019 casualmente pidieran a mi mandante la devolución de las arras, seguramente por necesitar liquidez en esos momentos para adquirir este otro inmueble. Al ser la compra de esta otra vivienda un extremo que ha quedado sobradamente acreditado, la Sentencia incurre en un claro error de apreciación de prueba."

c) "Erróneamente da por válida la supuesta segunda prórroga de fecha 1 de octubre de 2018, sin que conste firmada. Es incontestable jurídicamente el hecho de que cualquier acuerdo o contrato que no está firmado, no existe ni por tanto vincula. Advierte esta parte un error en la sentencia pues en el fundamento de derecho 1º (página 8, apartado f) parece dar por buena la segunda prórroga fijando el 2 de septiembre de 2019 como fecha de vencimiento del nuevo periodo de prórroga. Sin embargo, esta segunda prórroga no está firmada, y nos limitamos a remitirnos a los autos para su comprobación. No puede por tanto vincular a mi mandante ni a los querellantes un contrato que no está firmado, ni por tanto la fecha de 2 de septiembre puede tomarse como referente a cualquier efecto."

d) Después de haberse referido la apelante a los tres aspectos esenciales en los que advierte una errónea valoración de la prueba, alude a continuación a una "serie de consideraciones (página 5 y siguientes de la sentencia) o indicios, que procedemos a analizar y rebatir al amparo del principio in dubio pro reo y el derecho a la presunción de inocencia."

1ª) "Respecto al apartado "p" (página 5) relativo a la no comunicación de la resolución del contrato para liberar de forma expresa el inmueble, nos remitimos a lo ya expuesto en párrafos anteriores." Este punto será objeto de consideración más abajo.

2ª) "Respecto a la entrega del importe de las arras a los propietarios por mi mandante (apartado "a", página 5), por parte de la Audiencia se niega su carácter de comisión por mediación o a título de traspaso. Y es que a tales efectos, es la Acusación quien debió procurar traer a los propietarios al proceso para esclarecer este extremo, cosa que no hizo. Y en ausencia de esta prueba directa que debía ser asumida por la Acusación, y no por la defensa, no pueden deducirse estos indicios en contra de mi mandante." Se trata de una cuestión que será examinada al estudiar el tercer motivo de apelación en relación con el título jurídico por el que la acusada recibió el dinero que luego se apropió.

3ª) "En los apartados b y c (página 6) relativo a la comparecencia de 27 de febrero de 2020 en el juicio verbal de Sagunto instado por los querellantes frente al propietario, se llega a la conclusión de que mi representada ocultó que había adquirido el inmueble y que en dicha escritura obraban los datos de los vendedores." Es igualmente una cuestión intrascendente con respecto a lo que constituye el objeto de enjuiciamiento, por lo que no se hará ninguna consideración por parte de este tribunal.

4ª) "Respecto al apartado d (página 6), la Sentencia incurre nuevamente en una deducción totalmente errónea, pues los querellantes eran personas sobradamente conocedoras de lo que firmaron. Cuenta de ello da el propio testimonio del Sr. Aureliano, que era quien se comunicaba con mi mandante, al reconocer en su declaración que 'en el contrato ponía que tenían un (1) mes para entregar toda la documentación para poder hacerlo y que si en ese mes no entregaban todos los documentos perdían su derecho al depósito, a las arras, y lo mismo para los propietarios' (minuto 0:27:48 de la grabación del acto de juicio). Respecto al precio de la compraventa por el que adquiere mi mandante, es lógico que haya cierta diferencia (aunque no una diferencia 'notoriamente inferior' como dice la Sentencia pues hablamos de un 24%), atendiendo a que los precios de mercado fluctúan, había transcurrido un año entre el contrato de arras y la compra por mi mandante. Pero es que además, hay que tener en cuenta que mi mandante compra en julio de 2019, y que en ese momento los querellantes (hacía ya tres meses antes), recordemos, habían adquirido otra vivienda." Tampoco es una cuestión relevante para el objeto del presente enjuiciamiento, por lo que no se examinará este punto.

5ª) "Por último, el apartado e (página 6) de la Sentencia recoge un razonamiento relativo a los poderes que obran en la escritura de compraventa por mi mandante." También es un punto irrelevante para lo que constituye el objeto del enjuiciamiento de la presente causa y no será objeto de consideración por parte de este tribunal de apelación.

B) Se dará respuesta separada a cada uno de los tres aspectos del primer motivo de apelación, centrado en una errónea valoración de las pruebas.

a) Hay dos puntos concretos con respecto a los que se estima que la sentencia impugnada no ha estado acertada, si bien esto no obsta para que se considere que la tesis defendida por la recurrente no es acogible y deba preponderar finalmente el punto de vista tomado por el tribunal de primera instancia. Se examinarán primeramente los dos puntos erróneos y luego se analizará la tesis mantenida por la recurrente.

1º) En cuanto a los aspectos erróneos que se advierten en la sentencia impugnada, se analizan por separado.

i) Se acoge el alegato de la recurrente acerca de que la acusada no tenía la obligación de resolver expresamente el contrato de arras ni de comunicar que se quedaba con las arras. Una obligación de esta índole no consta explicitada en el contrato de arras ni existe ninguna disposición legal que así lo establezca. Pero esto no elimina el hecho de que su silencio o su pasividad no le autorizaba a quedarse sin más con las arras a la luz de lo pactado en el contrato de arras, como luego se analizará.

ii) También es errónea la afirmación de la sentencia apelada acerca de que la demora que llevaba la firma de la escritura de compraventa era "atribuible a la parte compradora", puesto que de lo que aparece expuesto en la sentencia se colige que lo que en ella se está realmente diciendo es que el retraso era "atribuible a la parte vendedora". Se trata de un error material que en sí mismo es irrelevante a la vista del resto de la argumentación fáctica y jurídica contenida en la sentencia que se recurre. Por otro lado, es de subrayar que la misma sentencia, en otro pasaje de su fundamento jurídico primero, afirma: "Llegado el vencimiento de la prórroga el 30 de septiembre de 2018, la venta no se pudo elevar a escritura pública por motivos atribuibles a la parte vendedora". Se advierte una clara contradicción (lo que será objeto de examen al analizar el motivo segundo de apelación) que no es consecuencia más que de un mero error material, tal y como ha quedado dicho.

2º) A continuación se analizará la tesis mantenida por la recurrente para explicar o justificar por qué se quedó con el importe de las arras.

No es aceptable la interpretación que hace la recurrente acerca de que los compradores renunciaron tácitamente a la celebración del contrato de compraventa por haberse demorado en la firma de la escritura de compraventa, haciendo así aplicación de la cláusula 6ª del contrato de arras. No es aplicable esta cláusula 6ª, que tiene una configuración genérica, sino que sobre ella tiene preponderancia la condición particular establecida en la cláusula 7ª.

La cláusula 6ª se refiere a que la renuncia de alguna de las partes a formalizar el contrato de compraventa, después de la aceptación por parte del propietario de la siguiente propuesta, comportará la pérdida de las cantidades abonadas por el interesado en la compra, o en su caso deberá devolverlas dobladas el propietario (con cita del artículo 1454 del Código Civil). Por su parte, la cláusula 7ª establece la siguiente condición particular: "La parte vendedora facilitará a la parte compradora, en los 15 días de la firma del presente contrato y en todo caso con un mes de antelación al otorgamiento de la escritura pública de compraventa, toda la documentación necesaria para la comprobación del estado real, catastral y registral de la finca objeto del presente contrato", indicando a continuación una relación de documentos a entregar por la parte vendedora. Y a continuación añade: "Si los documentos no están entregados en plazo o si los documentos hacen aparecer algún vicio, restricción de uso, VPO, renta subvencionada, o cualquier régimen especial, irregularidad, carga, gravamen, servidumbre, ocupantes ..., la parte compradora podrá hacer la retención que considere necesaria para cubrir todas las posibles deudas, reparaciones, regularizaciones o gastos de gestión de la documentación o cancelación de carga/inscripción, etc. que no haya sido conseguida o aportada por la parte vendedora, o rescindir el presente contrato con devolución íntegra de la cantidad entregada por el comprador".

No se estima que los compradores renunciaran tácitamente a celebrar el contrato de compraventa, debido a una pretendida demora de los mismos, si se tienen presentes las siguientes consideraciones:

1ª) Aunque la recurrente sostiene que, tras la firma de la primera prórroga del contrato de arras, la acusada convocó a los compradores para otorgar la escritura de compraventa ("mi mandante comunica a los querellantes que ya se pueden pasar a firmar la compraventa"), no existe ninguna constancia acerca de que esa comunicación o convocatoria tuviera lugar.

2ª) Los compradores manifestaron en juicio que el 26-9-2018, o sea, cuatro días antes de la fecha límite para otorgar la escritura de compraventa (que era el 30-9-2018, según lo que se decía en la primera prórroga), reciben un correo electrónico de la acusada comunicándoles que uno de los documentos a presentar por la parte vendedora tenía un defecto por estar mal escrito uno de los nombres y que había que volverlo a solicitar. Tampoco existe constancia de ese correo electrónico.

3ª) Sí existe constancia de la propuesta de una segunda prórroga (folio 39 de las diligencias de investigación), que fue aportada por los compradores en su escrito de querella, y que aparece fechada al día uno de octubre de 2018, o sea al día siguiente al de la fecha límite de la primera prórroga, si bien tal documento no fue firmado ni por los compradores ni por la acusada, por lo que al tratarse de un proyecto de contrato su eficacia jurídica es limitada. Pero, al no haber sido cuestionada su autenticidad por la acusada, más allá de expresar sus dudas sobre el formato de la letra y del documento, cabe concederle un valor probatorio de carácter indiciario sobre lo ocurrido entre las partes en aquel entonces.

4ª) En todo caso, y esto es lo realmente importante, no existe la menor constancia de que la acusada, como apoderada de los vendedores, cumpliera la exigencia impuesta en el contrato de arras como condición particular (cláusula 7ª), que consistía en la presentación a los compradores de los documentos allí convenidos, de donde se desprende que si no consta la realidad de esa presentación documental es porque realmente tal condición no fue nunca cumplida ni por la acusada ni por la parte vendedora, con lo que los compradores tenían -según el tenor de la cláusula 7ª- la facultad de resolver el contrato de arras "con devolución íntegra de la cantidad entregada por el comprador".

5ª) Es irrelevante que la decisión de resolver el contrato se produjera unos pocos meses después, mediante el burofax remitido a la acusada en fecha 20 de febrero de 2019, porque si bien es cierto que la acusada no tenía por qué responder al mismo, ni con anterioridad estaba obligada -según ya se ha dicho- a resolver expresamente el contrato de arras ni a comunicar que se quedaba con las arras, sí tenía la obligación de tener a su disposición el dinero de las arras hasta que esa anómala situación se solucionase de algún modo, bien a iniciativa de ella, bien por impulso de los compradores. Es claro, en consecuencia, que hasta el 30-9-2018 el contrato de arras era eficaz, y que a partir de entonces, y pese al intento de una segunda prórroga, la eficacia del contrato de arras quedaba a merced de lo que decidiesen las dos partes de común acuerdo o, en su caso, de lo que las partes decidiesen hacer a la vista del texto contractual.

6ª) La decisión de los compradores de resolver el contrato mediante el mencionado burofax se ajustó al tenor de la cláusula 7ª del contrato de arras, dado que la parte vendedora había incumplido con la condición particular pactada al no constar la presentación de los documentos a que venía obligada, por lo que no cabe apreciar que aquella decisión resolutoria de los compradores se hubiese demorado inaceptablemente, ni que habían renunciado tácitamente a las arras, ni mucho menos es justificable la apropiación que de las arras hizo la acusada.

b) Pasando a la segunda de las impugnaciones efectuadas por la recurrente, también referida a una errónea valoración de la prueba con respecto al hecho de haber adquirido los compradores un inmueble al tiempo de reclamar la devolución de las arras, tiene razón la recurrente en este punto concreto. Es cierto que los querellantes compradores admitieron en juicio que habían comprado otra vivienda en marzo de 2019, pero este hecho no tiene la menor relevancia con respecto al hecho que es objeto de enjuiciamiento, centrado en la no devolución y consiguiente apropiación ilícita de las arras relativas a otra vivienda.

c) En relación con el punto relativo a la validez de la supuesta segunda prórroga de fecha 1 de octubre de 2018, que realmente nunca llegó a ser firmada por las partes, también tiene razón la apelante en este punto concreto. Pero como se ha dicho más arriba, ese documento no firmado por las partes, pero aportado a las actuaciones por los querellantes junto con el escrito de querella, sí tiene un limitado valor probatorio a nivel indiciario a los efectos penales que son objeto de enjuiciamiento, si bien ha de añadirse que su fuerza probatoria no es determinante, según ya ha quedado expuesto.

d) En definitiva, tras el expreso rechazo de la tesis defensiva propuesta por la apelante, y tras el correlativo mantenimiento por parte de este tribunal de apelación de la tesis condenatoria contenida en la sentencia apelada, tal y como ya ha quedado expuesto, no queda más que desestimar este primer motivo de apelación, dado que la apreciación del tribunal de instancia, salvados los errores más arriba mencionados, así como las valoraciones de algunos aspectos fácticos que son irrelevantes para lo que constituye el objeto del presente enjuiciamiento, ha de reputarse ajustada a sentido y acorde con la lógica y la experiencia, sin que pueda ser tachada de absurda, arbitraria, inconsistente o incoherente.

SEGUNDO.- El segundo motivo de la apelación es por "quebrantamiento de la forma en que deben dictarse las resoluciones judiciales. Defecto de contradicción manifiesta."

A) Señala la recurrente: "Aunque ya ha sido adelantado en el motivo anterior, debemos reconducir a este motivo un defecto detectado en el fundamento de derecho 1º, página 8, apartado f), cuando dice: 'f) Por lo que refiere a la segunda prórroga que sostienen Basilio y Aureliano, figurando al f. 39, que la acusado ha rechazado porque no está suscrita por ella y que recoge el 2 de septiembre de 2019 como fecha de vencimiento del nuevo período de prórroga, nada contestó la acusada al burofax de 21 de febrero de 2019 en orden a sostener que el contrato seguía en vigor; y de hecho el 9 de julio de 2019 compró la vivienda para su empresa. Es decir, a partir de la recepción del burofax la acusada aceptó la resolución porque sabía de la demora que llevaba la firma y atribuible a la parte compradora, y con ello aceptaba que en efecto fuese procedente la restitución de las arras pese a la eventual prórroga pues tal -la devolución de las arras- era el contenido central del burofax al que ella no contestó.'

"Como ya expusimos en el motivo anterior, según la sentencia, mi mandante no contestó el meritado burofax de febrero de 2019 y con ello aceptó la resolución comunicada por los querellantes porque sabía de la demora que estaba llevando la firma atribuible a la parte compradora. Es decir, la sentencia está asumiendo que la demora en la firma de la compraventa fue atribuible a la parte compradora. Una demora que arranca desde junio de 2018, cuando después de firmar la prórroga (7 de junio de 2018), mi mandante comunica a los querellantes que ya se pueden pasar a firmar la compraventa, si bien aquéllos le comunican que van a pensárselo porque estaban interesados en otras viviendas. Evidentemente esto conllevó un olvido por su parte de los plazos pactados (el de la fecha máxima de formalización, y el de la renuncia a la misma con la consiguiente pérdida de las arras), pues es en febrero de 2019 cuando se dirigen a mi mandante para pedirle la devolución de las arras. Casualmente el mes anterior de adquirir la otra vivienda alternativa en la que estaban interesados, sita también en Sagunto. Nos figuramos que debió ser porque en esos momentos necesitaban liquidez. En definitiva, la sentencia reconoce que la demora en la firma es atribuible a la parte compradora, es decir, a los querellantes.

"Sin embargo en otra parte de la sentencia, concretamente en el fundamento de derecho 1º (página 7, apartado c), se afirma que 'c) Llegado el vencimiento de la prórroga el 30 de septiembre de 2018, la venta no se pudo elevar a escritura pública por motivos atribuibles a la parte vendedora". Es decir, según este fundamento, la demora en la firma de la compraventa es atribuible a la parte vendedora. En clara contradicción con el pronunciamiento detectado en el fundamento de derecho 1º, página 8, apartado f)."

Y concluye la apelante afirmando que "la sentencia adolece de contradicción manifiesta en un pronunciamiento clave como es a quién es atribuible la demora en la firma de la compraventa. Pronunciamiento que es determinante para esclarecer quién podía hacer legítimamente suyas las arras prestadas, y por tanto, para atribuir o no responsabilidad penal a mi representada."

B) Esta cuestión ya ha sido suscitada por la recurrente, como ella misma reconoce, aunque ahora amplía la contradicción al indicar que la sentencia impugnada, en otro pasaje de la misma, se refiere a que la escritura de compraventa no pudo ser otorgada "por motivos atribuibles a la parte vendedora", siendo así que en otra parte de la sentencia se refiere a que la demora en el otorgamiento de la escritura de compraventa era "atribuible a la parte compradora". Ya se ha dicho que esta última expresión constituye un claro error material por las razones que también han quedado expuestas, por lo que no se abundará sobre este punto, que en puridad no contiene una contradicción sino un simple error material en la redacción.

TERCERO.- El tercer motivo de apelación es sobre "infracción de norma sustantiva por aplicación indebida del artículo 253 del Código Penal, falta de acreditación del título de depósito, comisión o administración, y ausencia de dolo por parte de doña Virtudes."

A) Sostiene la recurrente que no se ha acreditado por las Acusaciones uno de los requisitos del delito de apropiación indebida, "pues no se ha requerido ni llamado a los propietarios del inmueble para ratificar la relación o encargo existente entre ellos y mi mandante. No siendo la defensa la encargada de acreditar este extremo, pues se trata de un elemento del tipo. Así, la sentencia, respecto a la entrega del importe de las arras a los propietarios por mi mandante (apartado "a", página 5), por parte de la Audiencia se niega su carácter de comisión por mediación o a título de traspaso. Y es que a tales efectos, es la Acusación quien debió procurar traer a los propietarios al proceso para esclarecer este extremo, cosa que no hizo. En cualquier caso, mi mandante ha reconocido hacer suya dicha cantidad en concepto de arras".

Añade la recurrente: "Una cosa es el contrato de arras, que legitima a mi mandante a hacerlas suyas por virtud de la cláusula 6ª del mismo, y otra, realizar un acto de disposición (esto es, transferirlas a los propietarios), que se exceda de las facultades conferidas por el título de recepción. Este extremo no ha sido probado por la Acusación. En definitiva, en el contrato de arras no se hablaba del destino que debía darse a los 3.000 € en caso de que mi mandante se quedara las arras. Sin tener este elemento, que, insistimos, bien podría haber sido traído al proceso por las Acusaciones, no puede deducirse la consecuencia de que mi mandante se excedió en el acto de disposición. Y podrían haber recurrido a una citación judicial para que estas personas declararan como testigos al obrar sus domicilios en la escritura pública de compraventa que ellos mismos aportan a autos."

Por otro lado, la recurrente afirma que "no adquirió el dinero en concepto de arras con la finalidad de apropiárselo, sino que, primero, actuó según lo estipulado contractualmente con la contraparte querellante, entendiendo sobradamente transcurrido el plazo señalado en el contrato de arras-prorrogado hasta septiembre de 2018. Dicho de otra manera: la Sra. Virtudes nunca entendió que excedía de sus facultades el actuar como lo hizo, puesto que lo hacía al amparo del contrato de arras y su prórroga. También es reseñable en este sentido que mi representada, como bien señala la sentencia recurrida, dispone de más de 15 años de experiencia en el sector -en los cuales no ha recibido queja alguna por la gestión realizada de los depósitos o contratos de arras firmados, y mucho menos una querella por apropiación indebida o estafa-, que avalan y hacen prácticamente incuestionable que la Sra. Virtudes es plenamente conocedora y fiel cumplidora del deber de diligencia que debe mantener con respecto a dicho depósito. Y ello pone de notorio manifiesto que el objeto de litigio se debe a la interpretación particular que hacen las partes del contrato, y no a la concurrencia o no de una supuesta actuación contraria a la legislación penal.

"Otro hecho probado que acredita la buena fe de mi representada -y por ende, la ausencia de culpa o dolo- es la firma de la prórroga del contrato de arras, por la que se amplía el plazo límite para el perfeccionamiento hasta el 30 de septiembre de 2018, la cual carecería de sentido si fuera intención de mi mandante la de apropiarse la cuantía objeto de litigio, y que tan solo demuestra su voluntad de cumplir con los plazos estipulados, ante la imposibilidad de reunir la documentación en el plazo de 15 días como señalaba el contrato original.

"Mayor claridad acerca de la voluntad de mi mandante aporta incluso el hecho acreditado de que, tras recibir la documentación en junio de 2018, la acción que realiza mi representada es la de avisar a los querellantes, ante lo cual, estos responden que tienen dudas y que van a necesitar tiempo para pensárselo. Es decir, resulta del todo inviable pensar que las actuaciones realizadas por mi mandante carecen de buena fe, y por lo tanto, entendemos que la actuación de la Sra. Virtudes carece de toda culpabilidad. Pues su acción inmediata es dar aviso a la contraparte interesada de que ha recibido la documentación. Así lo declaró mi representada y queda acreditado en los documentos de vídeo del juicio oral. A mayor abundamiento, debemos poner de manifiesto que son los mismos querellantes los que se ponen en contacto con la señora Virtudes para reclamar las arras bastante tiempo después de la fecha de finalización del plazo estipulado contractualmente, esto es, el 30 de septiembre de 2018. Concretamente consta acreditado que este contacto se produce en febrero de 2019. Además, son los propios querellantes los que comunican su desinterés en la adquisición de la vivienda, al tener en mente la adquisición de otros inmuebles distintos al ofrecido por mi representada, y prueba de esta voluntad queda constatada con la materialización que supone la compra por parte del señor Aureliano de una vivienda en marzo de 2019, tal y como acreditó la declaración del propio D. Aureliano, quien reconoció este hecho."

B) La sentencia apelada dice sobre el título jurídico en virtud del cual la acusada recibió el dinero de los compradores: "La acusada recibió el dinero en depósito y no de forma definitiva. Precisamente la entrega se hizo bajo condición de aceptación de la contraparte de la propuesta de compra -que en efecto tuvo lugar al invitar a la firma de la escritura que luego no se podía otorgar por motivos imputables a la parte vendedora-, y bajo una segunda condición acumulada, el otorgamiento de la escritura de compraventa en un plazo concreto. Sin el posterior cumplimiento de esas condiciones, el dinero entregado mantiene la naturaleza de depósito, sin transmisión ni entrega en concepto de dueño, acorde a la propia naturaleza de las arras. La consideración de depósito aparece desde el momento de la entrega porque tiene una previsión de devolución ya en el contrato, y es la devolución si la escritura no se podía firmar en los plazos previsto por motivos imputables a la parte vendedora. Cumplida la condición de devolución, la acusada, que mantiene consigo el dinero y sabe de la obligación de devolución, no lo hace pese a estar requerida al efecto y, por tanto, haciendo propia la suma depositada. La víctima pierde la disponibilidad que tenía reservada sobre ese dinero entregado en depósito. El importe apropiado es superior a 400 euros. Y la acusada retiene el dinero consciente de que no está facultada para ello e impide el legítimo ejercicio de su titularidad por el depositante."

C) Dos cuestiones se suscitan en este motivo de apelación: la naturaleza jurídica del título posesorio de las arras y la intención apropiatoria de la acusada.

a) Como acertadamente se dice en la sentencia impugnada, la acusada recibió el dinero de las arras en concepto de depósito, y por tal razón respondía ante los compradores con la obligación de devolverles ese dinero en caso de que el contrato de compraventa no se llevase a efecto. Si la acusada derivó el dinero de las arras a los propietarios es algo que no consta en autos, pero le correspondía a ella la carga de probar este extremo fáctico, cosa que no ha hecho, toda vez que fue la receptora del dinero en concepto de depósito y sólo ella está en posición de justificar lo que ha hecho con ese dinero. Si la acusada actuaba en representación de los vendedores, porque tenía un apoderamiento general de éstos, es claro que, habiendo recibido inicialmente el dinero de las arras, a ella le incumbía probar lo que hizo con ese dinero o a quién se lo envió. Como no ha probado nada al respecto, no es posible llegar a otra conclusión que fue la acusada quien se quedó con ese dinero para sí, apropiándose indebidamente del mismo.

b) Sobre el ánimo apropiatorio de la acusada, debe señalarse que, además de lo acabado de decir, que ya de por sí evidencia su intención de adueñarse del dinero de las arras, no queda excluido su propósito de apoderamiento ilícito de tal dinero por el hecho de que pactase con los compradores una primera prórroga, e incluso llegase a proponer una segunda prórroga, no aceptada por los compradores, según parece desprenderse de las pruebas practicadas. Porque esa voluntad de prorrogar el contrato de arras no necesariamente evidencia la buena fe de la acusada, ya que su ánimo de apropiación surgió -o al menos se evidenció- después, en un momento situado con posterioridad a la suscripción de la primera prórroga.

No cabe estimar en beneficio de la acusada que ésta realizó una errónea interpretación de las reglas contractuales, porque a la vista de todo lo expuesto a lo largo de la presente sentencia está muy claro que la condición particular establecida en la cláusula 7ª quedó incumplida, cosa que desde luego sabía la acusada con claridad, dada su condición de profesional experimentada en el mundo inmobiliario. Precisamente por esa condición profesional de la acusada, y porque no había transcurrido mucho tiempo entre la fecha en que terminaba la efectividad de la primera prórroga (el 30-8-2018) y el burofax enviado por los compradores resolviendo el contrato (el 20-2-2019), era claro que la acusada debía saber lo que tenía que hacer con el dinero que mantenía en depósito, que era devolverlo a sus legítimos propietarios (los compradores) después que éstos habían decidido resolver el contrato de arras, y no aventurarse en una arriesgada interpretación que estaba totalmente fuera de lugar, y más aún hacer desaparecer el dinero, como realmente hizo, adueñándose indebidamente del mismo.

Por todo lo cual, también ha de decaer este tercer motivo de apelación.

CUARTO.- Por lo que pudiendo calificar la sentencia objeto del recurso como totalmente correcta, tanto por lo que se refiere a la valoración que efectúa de la prueba obrante en la causa como con respecto a las consecuencias de índole jurídica que liga a los hechos previamente aceptados como probados, según en ella misma se desarrolla, procede su confirmación en la medida que esas consideraciones en modo alguno quedan desvirtuadas ni afectadas por las razones en que se funda el recurso. Ante el carácter desestimatorio del recurso interpuesto cabrá imponer a la recurrente, de existir, el pago de las costas procesales correspondientes a esta alzada.