Sentencia CIVIL Nº 22/2022, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 464/2021 de 27 de Enero de 2022

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimotercera

c/ Santiago de Compostela, 100 , Planta 3 - 28035

Tfno.: 914933911

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2018/0072402

Recurso de Apelación 464/2021 D-4

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 82 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 384/2018

APELANTE:COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE001 NUM002

PROCURADOR D./Dña. JUAN ANTONIO FERNANDEZ MUGICA

APELADO:D./Dña. Azucena y D./Dña. María Virtudes

PROCURADOR D./Dña. NURIA MUNAR SERRANO

SENTENCIA Nº 22/2022

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

ILMO SR. PRESIDENTE:

D. JUAN JOSÉ GARCÍA PÉREZ

ILMOS/AS SRES./SRAS. MAGISTRADOS/AS:

Dña. Mª CARMEN ROYO JIMÉNEZ

D.LUIS PUENTE DE PINEDO

En Madrid, a veintisiete de enero de dos mil veintidós.

VISTO, Siendo Magistrado Ponente D. LUIS PUENTE DE PINEDO

La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario 384/2018 procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 82 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelante Comunidad de Propietarios de la CALLE001 Nº NUM002 de Madrid, representado por el Procurador D. Juan Antonio Fernández Múgica y asistido por el Letrado D. Jaime C. Hildebrandt Galvez-Cañero, y de otra, como demandadas-apeladas Dª. Azucena y Dª. María Virtudes, representadas por la Procuradora Dª. Nuria Munar Serrano y asistido por la Letrada Dª. Victoria López Barrio, quienes a su vez han formulado reconvención.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia nº 82 de Madrid, en fecha 11 de enero de 2021, se dictó Sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Que debo desestimar y desestimo la demanda presentada por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS de la CALLE001 Nº NUM002 DE MADRID, representada por el procurador Sr. Fernández Múgica, contra DOÑA María Virtudes y DOÑA Azucena, representadas por la procuradora Sra. Munar Serrano y, en consecuencia, debo absolverlas y las absuelvo de los pedimentos instados en su contra, con imposición de costas a la parte actora; del mismo modo debo estimar y estimo la reconvención formulada por estas últimas frente a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE001 Nº NUM002 DE MADRID y en consecuencia debo:

.- Declarar y declaro que DOÑA María Virtudes y

DOÑA Azucena son titulares dominicales por

usucapión ordinaria de todas las estancias y elementos que comprendían la portería del inmueble de la CALLE001 nº NUM002 de Madrid y que son la habitación de portería, las zonas comunes de pasillo, parte de las escaleras, el patio central y el foso.

.- Condenar y condeno a la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS de la CALLE001 Nº NUM002 DE MADRID a otorgar cuantos documentos públicos y privados sean precisos para obtener la plena eficacia jurídica e inscripción en el Registro de la Propiedad de la titularidad dominical sobre la portería indicada, y al pago de las costas causadas.'.

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, Comunidad de Propietarios de la CALLE001 NUM002 de Madrid, que fue admitido, del cual se dio traslado a la parte apelada, elevándose los autos ante esta Sección en fecha once de junio de 2021, para resolver el recurso.

TERCERO.-Recibidos los autos en esta Sección, se formó el oportuno Rollo turnándose su conocimiento, a tenor de la norma preestablecida en esta Sección de reparto de Ponencias, y conforme dispone la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedó pendiente para la correspondiente DELIBERACIÓN, VOTACIÓN Y FALLO, la cual tuvo lugar, previo señalamiento, el día veinticinco de enero de dos mil veintidós.

CUARTO.-En la tramitación del presente recurso se han observado todas las disposiciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Planteamiento y antecedentes. La Comunidad de Propietarios del edificio sito en la CALLE001 número NUM002 de Madrid interpuso demanda de juicio ordinario contra doña María Virtudes y doña Azucena, manifestando que las demandadas son propietarias del local - tienda - vivienda sito en la planta baja de ese inmueble, constando desde los años 80 la intención de los propietarios del local de hacerse con diversos espacios de la portería de la finca para anexionarlos a su propiedad. En el año 2001, y con motivo del interés de la comunidad para llevar a cabo la instalación de un ascensor, se comprobó que se había procedido a la ocupación de espacios comunes, y más concretamente el patio central y el pasillo de acceso al mismo, que resultaban necesarios para la instalación del ascensor.

Pese a que no llegó a interponerse demanda judicial, el asunto se trató en sucesivas juntas hasta que finalmente se aprobó la instalación del ascensor en junta de 12 de julio de 2017, adoptándose igualmente el acuerdo de iniciar acciones judiciales contra las demandadas. La única instalación viable es el patio central del inmueble, que ha sido ocupado por las demandadas, quienes cerraron el acceso al mismo al anexionar a su local el pasillo, por todo lo cual se interponía demanda en la que se solicitaba que se dictase sentencia que condenase a las demandadas a proceder a la restitución a la Comunidad de Propietarios de los espacios comunes indebidamente ocupados o cegado su acceso al resto de propietarios, realizando a su costa las actuaciones y obras que fuesen necesarias a tal fin.

Doña María Virtudes y doña Azucena presentaron escrito de contestación a la demanda, formulando demanda reconvencional indicando que el 8 de septiembre de 1989 el causante de las demandadas, don Laureano, padre y esposo de estas, respectivamente, compró la portería y cuanto le era inherente y accesorio por contrato privado que fue suscrito por todos los integrantes de la comunidad de propietarios, quienes adoptaron un acuerdo unánime en tal sentido, de modo que se consideraba un abuso de derecho venir a reclamar lo que se transmitió por medio de documento privado hace casi veinte años, siendo de su propiedad, por lo que se formulaba demanda reconvencional a fin de que se declarase a las demandadas reconvinientes como titulares dominicales por usucapión ordinaria de todas las estancias y elementos que comprendían la portería del inmueble sito en la CALLE001 número NUM002 de Madrid, con todo lo que era inherente accesorio y dependiente, condenando a la comunidad demandada a otorgar los documentos públicos o privados que fuesen precisos para ello, convocando incluso Junta de Propietarios, para obtener la plena eficacia jurídica e inscripción en el Registro de la Propiedad de su titularidad dominical sobre la portería, condenándolas al pago de las costas causadas.

Admitida a trámite la demanda reconvencional, se dio traslado de la misma a la parte actora considerando que el patio es un elemento común, conforme a los propios estatutos de la comunidad, por lo que se solicitó la desestimación de dicha demanda reconvencional.

El Juzgado de Primera Instancia número 82 de Madrid dictó sentencia el 11 de enero de 2021 desestimando íntegramente la demanda interpuesta y estimando, por el contrario, en su integridad la demanda reconvencional, absolviendo a las demandadas de los pedimentos formulados contra ellas para declarar que doña María Virtudes y doña Azucena son titulares dominicales por usucapión ordinaria de todas las estancias y elementos que comprendía la portería del inmueble sito en la CALLE001 número NUM002 de Madrid y que son; la habitación de portería, las zonas comunes de pasillo, parte de las escaleras, el patio central y el foso. Se condenaba a la Comunidad de Propietarios de la CALLE001 número NUM002 de Madrid a otorgar cuantos documentos públicos y privados fueran precisos para obtener la plena eficacia jurídica e inscripción en el Registro de la Propiedad de esa titularidad dominical, así como al pago de las costas causadas.

SEGUNDO.- Recurso de apelación. La Comunidad de Propietarios CALLE001 número NUM002 de Madrid interpuso recurso de apelación alegando, en primer lugar, error en la valoración jurídica de la sentencia por considerar que la prescripción adquisitiva no podía operar sobre elementos comunes del inmueble.

En segundo lugar, se alegó la inexistencia de justo título respecto del contrato privado de compraventa aportado por la parte demandada.

En tercer lugar, finalmente, se alegó que en ningún caso, aun de estimarse la usucapión y la existencia de justo título, podría extenderse a elementos recogidos como claramente comunes en la división horizontal, y que en ningún caso podían ser accesorios o dependientes de la vivienda de portería, indicando respecto del patio, que incluso se había reconocido por la parte contraria como elemento común de uso privativo.

Admitido a trámite el recurso de apelación interpuesto, se dio traslado del mismo a la parte apelada que dentro del plazo concedido presentó escrito de alegaciones en el que interesó la confirmación de la resolución dictada en primera instancia.

TERCERO.- Prescripción adquisitiva sobre elementos comunes de la Comunidad de Propietarios.El primer motivo de recurso se centró en la existencia de un error en la valoración de la sentencia al considerar que se podían adquirir por usucapión elementos comunes del inmueble que, por su propia naturaleza, pertenecen a la comunidad. Sin embargo, en numerosas resoluciones del Tribunal Supremo se ha venido recalcando que, además de la diferencia existente a esos efectos en los edificios en régimen de propiedad horizontal entre los elementos comunes y privativos, existe una segunda clasificación entre los elementos comunes por su propia naturaleza y los elementos comunes por destino, respecto de los cuales sí sería posible llevar a cabo una adquisición por prescripción adquisitiva.

En efecto, la STS de 18 de junio de 2012 señalaba en tal sentido que: 'Los edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal se componen por elementos comunes y privativos. Dentro de los denominados elementos comunes, algunos tienen tal consideración por su propia naturaleza y otros por destino. La diferencia estriba en que los primeros no pueden quedar desafectados, por resultar imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales que configuran el edificio, mientras que los denominados elementos comunes por destino, a través del título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, o por acuerdo unánime de la comunidad de propietarios, podrían ser objeto de desafectación. La Sala ha declarado que las terrazas, son unos de los denominados elementos comunes por destino y por tanto pueden ser objeto de desafectación, pero ello no significa que la parte de ellas que configura la cubierta y el forjado del edificio, que son elementos comunes por naturaleza, pueda convertirse en elemento de naturaleza privativa ( STS de 8 de abril de 2011, RC 620/2007)'.

En ese mismo sentido la sentencia de 23 de febrero de 2021 de la Audiencia Provincial de Navarra recordaba que 'sobre los elementos comunes por destino caben los actos de disposición de los propietarios, siempre que se realicen válidamente'. Por tanto, hay que descartar que por su propia configuración y funcionalidad, si físicamente son continuos los cimientos, fachadas y cubierta, puedan dejar de ser elementos comunes los que son por naturaleza, aunque lo señale el título constitutivo.

En ese mismo sentido, la sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos, 17 de marzo de 2021 recordaba que 'los patios no son elementos comunes por naturaleza sino por destino', recordando la doctrina del Tribunal Supremo al respecto, que en sentencia de Tribunal Supremo 30 de marzo de 2007, que decía 'dentro de los elementos comunes, cabe distinguir entre elementos comunes por naturaleza o esenciales, imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales; y por destino, o no esenciales, admitiéndose que estos últimos, entre los que se encuentran las terrazas comunitarias, pueden ser, por esta razón, 'desafectados' de su destino común y dedicados a un uso privado o exclusivo, en favor de uno o varios de los propietarios de pisos o locales, excluyendo en ese uso al resto. La desafectación de elementos comunes no esenciales es posible en la medida que el art. 396 no es en su totalidad de 'ius cogens', sino de 'ius dispositivum' ( sentencias de esta Sala de 23 de mayo de 1984, 17 de junio de 1988 , entre otras), 'lo que permite que bien en el originario título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal, bien por acuerdo posterior de la Comunidad de propietarios (siempre que dicho acuerdo se adopte por unanimidad: regla 1ª del art.16 de la Ley de 21 de julio de 1960 ) pueda atribuirse carácter de privativos (desafectación) a ciertos elementos comunes que no siéndolo por naturaleza o esenciales, como el suelo, las cimentaciones, los muros, las escaleras, etc., lo sean sólo por destino o accesorios, como los patios interiores, las terrazas a nivel o cubiertas de parte del edificio, etc,' ( sentencias de 31 de enero y 15 de marzo de 1985, 27 de febrero de 1987, 5 de junio y 18 de julio de 1989 , entre otras). La desafectación de un elemento común no esencial, como las terrazas, no implica que el bien deje de tener tal consideración; tan sólo supone una variación respecto del uso del mismo que cabrían hacer todos los copropietarios con arreglo a su cuota, configurándose el uso privado o exclusivo como una excepción a lo que constituye regla general en el régimen de propiedad horizontal'.

'En todo caso y no siendo en definitiva el patio un elemento común por naturaleza, el mismo es susceptible de ser adquirido por usucapión o prescripción adquisitiva ( sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos de 18 de marzo de 2011 o 6 de junio de2013)'.

Esta Audiencia Provincial de Madrid se ha pronunciado en el mismo sentido, pudiendo la sentencia de la Sección 9ª, con cita y reproducción de otra de esta Audiencia Provincial de 17 de enero de 2018, indicando que 'para determinar si es posible o no la usucapión de estos elementos, debemos considerar la especificidad, que dentro del sistema general de la copropiedad, presenta el régimen de propiedad horizontal.

Así, en el régimen de propiedad horizontal, (...) se distingue, a su vez, entre elementos comunes por naturaleza y por destino, siendo aquéllos los que son absolutamente imprescindibles para la propia existencia de la propiedad horizontal, por cuanto sin la copropiedad sobre los mismos no puede entenderse el régimen especial y se haría imposible de raíz el disfrute de las partes privativas, mientras que los elementos comunes por destino, serían aquellos en que el carácter común nace del título o de acuerdo de los propietarios, siendo susceptibles, por modificación de uno u otro, de cambiar su naturaleza. Aquellos elementos comunes por naturaleza son, por su propia esencia, imperativos, mientras que sobre los elementos comunes por destino caben los actos de disposición de los propietarios, siempre que se realicen válidamente. (...) Por tanto hay que descartar, de raíz, por su propia configuración y funcionalidad, la posibilidad de usucapión de elementos comunes por naturaleza.

Y, en relación con los elementos comunes por destino, se requeriría un acto de desafectación del elemento común que lo hiciera susceptible de la posesión exclusiva, excluyente y en concepto de dueño, que se requiere para usucapir'.

Así pues, la doctrina jurisprudencial expuesta recoge precisamente el criterio mantenido en la sentencia impugnada en el sentido de diferenciar entre elementos comunes por naturaleza y por destino, perteneciendo a esta última categoría los anejos incorporados a las dependencias de la portería que fueron objeto de la transmisión. Dejando a un lado la existencia de justo título, y si esas dependencias formaron o no parte del objeto del contrato, lo que será objeto de análisis en los otros siguientes fundamentos jurídicos, lo cierto es que existió un acto de desafectación por parte de la comunidad, como se analizará seguidamente, por lo que no puede prosperar este primer motivo de recurso.

CUARTO.- Error en la valoración: justo título de la demandada reconviniente. En relación a esta segunda cuestión, la parte apelante ha cuestionado en todo momento que existiese un acuerdo unánime de desafectación en el seno de la Comunidad de Propietarios, por lo que en ningún caso podría haberse producido una adquisición por usucapión.

Sin embargo, las pruebas documentales desmienten tal afirmación. El documento número seis de la demanda, correspondiente a un acta de la Comunidad en fecha no concretada del mes de junio del año 1987, ya se hace referencia a que se había pactado vender a don María Virtudes la portería en la suma de 750.000 Pts. dando un plazo de 15 días para zanjar el asunto.

En el siguiente documento, que se corresponde con un acta de la junta de 25 de septiembre de 1987, se recogió la manifestación de uno de los asistentes, el señor Anselmo, que entendía excesivamente barato el precio pactado, por lo que en el apartado cuarto se reflejó la existencia de un acuerdo de vender la portería en la suma de un millón de pesetas, asumiendo precisamente el señor Anselmo la gestión con el señor Aurelio, quien debía ratificar lo pactado, pues su intención inicial había sido la de alquilar, y no vender.

El siguiente documento que debe valorarse es el contrato privado de compraventa y firmado el 8 de septiembre de 1989. En él se refleja la participación de todos los integrantes de la Comunidad de Propietarios en su condición de compradores o vendedores, pactando la compraventa de la antigua portería, con todo lo que era accesorio y dependiente, por un precio de un millón de pesetas que se abonaban en ese acto. Pese a que la parte apelante pretenda cuestionar la validez de ese documento, lo cierto es que su autenticidad no fue impugnada en ningún momento, por lo que no puede poner en duda si las firmas eran o no de quienes lo suscribieron o la acreditación de la representación de quienes en esa condición intervinieron. Tal y como se ha expresado anteriormente, el contrato trae causa de los anteriores acuerdos de la Comunidad y se suscribe por quienes venían interviniendo en la vida comunitaria, sin que en ningún momento anterior o posterior hubiese sido cuestionado por los miembros de la Comunidad, por lo que venir a ponerlo en cuestión treinta años después de haberlo firmado cobrando el precio, o a reclamar la aportación de los documentos acreditativos de esa representación, cuando ni siquiera se ha cuestionado que se pagase lo acordado, es un acto contrario a la buena fe que no puede ser amparado.

Diversas comunicaciones posteriores constatan que tal acuerdo se aprobó por la totalidad de propietarios, por lo que no solo existió un acuerdo en el seno de la comunidad, sino que todos los que la integraban los asumieron, firmando el contrato privado y obteniendo el correspondiente precio. De este modo, se constituyó un justo título que vino avalado por el hecho de que existió un acuerdo en el seno de la comunidad para proceder a la venta y una posterior transmisión a través del contrato privado.

Se ha argumentado por la parte apelante que no existió formalmente un acuerdo de desafectación, pero lo cierto es que, aunque no se empleara esa palabra, que no deja de tener un sentido técnico jurídico, es evidente que la intención fue la de vender esas dependencias que formaban parte de la propia comunidad y para ello se renunciaba a la condición de elemento común, a sabiendas de que tenía esa naturaleza, puesto que de no ser así carecería de sentido, no ya que se adoptase por la comunidad el acuerdo de venta, sino que los propios integrantes de esa comunidad se distribuyesen el precio.

Resulta un contrasentido que se reconozca que se alcanzó un acuerdo sobre el precio y que se asuma la distribución de ese precio entre los que integraban la comunidad, pero se cuestione después la legitimidad del título. No solo se adoptó el acuerdo, sino que tampoco fue impugnado judicialmente, viniendo ahora a cuestionarse la legitimidad de determinados asistentes representados, cuando lo cierto es que el acuerdo se adoptó de forma plenamente válida y que en ningún caso se trataría de acuerdos nulos de pleno derecho, de modo que con el transcurso del tiempo hubieran quedado convalidados.

Lo cierto es que en el seno de la comunidad y hasta en dos juntas diferentes se ha constatado un acuerdo para proceder a la venta de la portería con sus dependencias y anejos, y que el contrato privado se firmó dos años después, suscribiéndolo todos los que integraban dicha comunidad, por lo que es incuestionable que existió un acuerdo de desafectación seguido de la transmisión a través de un contrato que constituyó un justo título para adquisición del dominio por la parte demandada.

QUINTO.- Error en la valoración: el objeto del contrato. El último motivo de recurso se centró en cuestionar lo que fue objeto de ese contrato o puede serlo de prescripción adquisitiva. Por la parte apelante se argumenta que, para el caso de entender válida la adquisición por prescripción adquisitiva por la demandada reconviniente, se rechazase que ésta pudiera extenderse a todos los elementos indicados en la sentencia, puesto que en ningún caso se podrían referir a elementos comunes reflejados de forma independiente en la escritura de división horizontal, y que no podían entenderse incluidos en la expresión 'habitación de portería y lo que le es accesorio y dependiente'. Para ello se destacó que en la división horizontal se hacía una enumeración de elementos comunes, entre los que se mencionaba el patio, las habitaciones asignadas a la portería, el portal o pasillo de la casa y la escalera.

Ya se ha indicado anteriormente que no existe inconveniente alguno en proceder a la desafectación de elementos comunes por destino, como serían todos los anejos a las habitaciones asignadas a la portería. Por tanto, lo único que debe determinarse es si todas las dependencias actualmente ocupadas por la parte demandada formaron o no parte de esa desafectación y transmisión en un contrato que constituye justo título, tal y como previamente ha quedado establecido.

Previamente debe determinase si la sentencia pudo haber incurrido en incongruencia, como señala la parte apelante. Desde ese punto de vista hemos de partir de la pretensión formulada en la demanda reconvencional, donde se interesaba una sentencia que, en relación a este punto declarase su propiedad, incluyendo 'la portería del inmueble de la CALLE001, NUM002 de Madrid, con todo lo que le sea, inherente, accesorio y dependiente, en los términos que se determine en el informe pericial'. En la página 18 de ese informe, que será analizado con mayor detalle posteriormente, se señala que 'se puede constatar que tanto en la actualidad como en la etapa anterior al año 1989, a la estanciaen planta sótanodonde se ubicaba el antiguo cuarto de calderas y depósito de carbón, y a las estancias posteriores de planta bajasituadas junto al patio de lucesdel edificio, son únicamente posible su acceso desde el cuarto que se denomina 'la antigua portería'. Por lo tanto, aquello que en el Contrato Privado de Compra-Venta se indica como 'habitación' y 'cuanto le es accesorio y dependiente', este perito considera que ambos espaciosreferidos en el párrafo anterior forman parte del total objeto del Contrato de Compra-Venta, ya no es posible el accesoa ambos espacios sino se es el Propietario de la Estancia denominada 'la antigua portería'.

De ello se deriva que en todo caso en el informe se afirma que las dependencias incorporadas a la habitación de portería fueron en planta sótano el antiguo cuarto de calderas y la carbonera y en la planta baja las dependencias destinadas a almacén en la actualidad a las que se puede acceder únicamente desde la habitación de portería a lo largo de un distribuidor lineal descrito en el informe, desde el cual ' se accede mediante una puerta de salida al patio central. En la actualidad, en el patio central está ocupado por diversas mercancías del establecimiento, así como por maquinaria de climatización'. Así pues, la descripción realizada en el informe fue clara al indicar que formaron parte de la transmisión esas dependencias de planta baja a lo largo del distribuidor, desde el que se accedía al patio central, pero no que éste formase parte de la venta y se integrase en el proyecto como objeto del mismo, pues permaneció invariable. Se trataría, pues, según ese informe de un elemento común sólo accesible a través de un elemento privativo por desafectación, como es ese distribuidor integrado en el local-vivienda de la parte demandada reconviniente. Por tanto, ese patio central en ningún caso se refleja en el informe pericial al que la demanda se remite como un elemento más incluido como anejo a la habitación de portería, por lo que en tal sentido deberá ser estimado el recurso.

Sobre esa base, y en lo que a los restantes elementos se refiere, lo primero que resulta patente es que no se ha cuestionado, y en todo caso está avalado por los dos informes periciales, que cuando se ejecutó la obra se respetó la posición de la puerta que daba acceso a esas dependencias de la portería, por lo que en ningún caso entonces se alteró la configuración del punto de acceso, sino que, más bien al contrario, permaneció inalterable.

En segundo lugar, es igualmente evidente que durante todo el tiempo transcurrido cualquier integrante de la comunidad ha sido perfectamente consciente de la nueva configuración del inmueble y que habían perdido el acceso, no solo a la habitación de portería, como pretende afirmarse en el recurso, sino a todos los elementos del inmueble que estaban situados detrás de esa puerta situada en el portal, y desde la que se accedía antiguamente a las dependencias de portería y que con la transmisión efectuada en el contrato se constituyó en un nuevo acceso al inmueble propiedad de las demandadas. Parece obvio que si durante todo ese tiempo no se ha actuado en forma alguna para recuperar todas o parte de esas dependencias, de ser cierta la creencia de la parte demandada de que algunos de los elementos en ningún caso fueron parte de la transmisión, se tendría que haber efectuado algún tipo de reclamación, lo que no se ha hecho.

La parte apelante pretende reconducir el debate a la prescripción de la acción, pero lo cierto es que lo que se está analizando es el objeto del contrato y si esas dependencias se integraron o no en el mismo, existiendo un acto propio claro y evidente y es que después de transmitirlo en el año 1989 y de ejecutarse las obras para integrar en el local todas esas dependencias todos los miembros de la comunidad eran perfectamente conocedores de la nueva configuración física del inmueble, sin que actuaran en forma alguna pese a conocerlo, y sin que las consideraciones o manifestaciones recogidas en actas de la comunidad puedan tener virtualidad alguna desde ese punto de vista.

Lo que en realidad debe discernirse es si todas las dependencias actualmente ocupadas por el local de la parte demandada estaban ya incluidas en esas dependencias anejas a la habitación de portería, como sostiene la parte apelada. Para aclarar esta cuestión resulta especialmente importante el análisis de los informes periciales, tal y como se apuntó previamente.

En el segundo informe del perito de la parte demandante ya se constató que el local tenía acceso por una puerta situada bajo el descansillo de primera planta de la escalera del edificio y que, rebasada esa puerta, que servía de acceso a la habitación de portería, había un pasillo entre el patio central y el muro de medianería derecho que conducía también a las dependencias de la cocina. Nada más entrar por esa puerta se situaba también una escalera de caracol que daba acceso al sótano.

Con mayor claridad se constata esa situación física del inmueble en el informe pericial de la parte demandada. En este hizo un examen del proyecto de modificación tras procederse a la compraventa para saber cuál era la situación existente en el año 1989. En el informe se afirma con rotundidad, tras la comprobación de los planos de reforma, que se corresponden con la situación actual, en comparación con la situación preexistente, que en dicho proyecto de reforma no se produjo alteración alguna en el trazado, y que incluso se mantuvo sin modificación alguna la puerta de acceso.

Destacó también que desde la antigua portería existía un tramo de escalera en descenso, que probablemente se tratara de acceso al antiguo cuarto de calderas y depósito de carbón, pero que únicamente era accesible desde las dependencias de la portería. Aunque la escalera había sido objeto de reforma, su trazado seguía siendo idéntico. Asimismo, la estancia de la planta sótano donde se ubicaba ese antiguo cuarto de calderas y depósito de carbón y el conjunto de estancias posteriores de la planta baja eran únicamente accesibles desde la antigua portería y así siguió siéndolo después de la reforma.

Por tanto, concluye ese informe, al indicarse en el contrato privado de compraventa que lo que se transmitía era la habitación y cuanto le era accesorio y dependiente, habría que concluir que ambos espacios se integraban en la antigua portería. El reportaje fotográfico así lo avala. En efecto, en las fotografías obrantes en la página número 12 de ese informe se observa la puerta existente desde las dependencias comunes que constituía la habitación o antigua portería, desde la cual se accedía al resto de dependencias ya mencionadas.

Como consecuencia de ello, resulta evidente que no se modificó la configuración del inmueble, por un lado, y que cuando se transmitió el conjunto de dependencias unidas como accesorias a esa habitación de portería se estaba claramente aludiendo a todos aquellos elementos que precisamente eran únicamente accesibles desde ese punto del inmueble, pues carecería de sentido en otro caso la alusión a ese conjunto de dependencias, entre las que obviamente se encontraban esa planta sótano, donde el informe pericial señala que se ubicaba el cuarto de calderas y el depósito de carbón, así como el pasillo de acceso a la misma, destacándose también en el informe que el único punto o medio para acceder a ese lugar era precisamente la escalera existente desde las dependencias de la portería. No puede ser cierto, en consecuencia, que se modificase, como señala la parte apelante, la configuración del inmueble, o que se cerrase cualquier acceso preexistente desde otros puntos del inmueble, sino que queda perfectamente constatado que el conjunto de dependencias integradas en la actualidad en el local eran solo accesibles desde la habitación de la antigua portería y que cuando se aludió a esas dependencias solo podía estar refiriéndose al espacio actualmente ocupado por el local, por lo que no puede albergarse duda alguna sobre lo que fue objeto del contrato y, en consecuencia, de la adquisición por prescripción adquisitiva.

Finalmente, en cuanto al patio central, debe reiterarse lo señalado anteriormente en el sentido de que no se consideró en el propio informe como un elemento integrante de la venta, sino únicamente accesible desde dependencias privativas, lo que se produce con frecuencia en edificios en régimen de propiedad horizontal. En modo alguno puede convertirse en una desafectación tácita o en instrumento para la adquisición por prescripción adquisitiva, pues ésta solo pudo producirse respecto de los elementos que fueron objeto de desafectación, como ya se ha indicado, a través del acuerdo y posterior contrato privado en el que se manifiesta por la parte apelante que se había reconocido de contrario que tenía la condición de elemento común.

Lo cierto es que sobre el patio central ya había existido polémica en el seno de la comunidad. En el acta aportada como documento número 8, de 25 de febrero de 2001, se manifestó por el propietario del local que el patio era de su propiedad, por lo que la comunidad no tenía por qué impedir la utilización por parte del inquilino. Tras constatarse en acta que no estaba claro que el cuarto fuese propiedad del dueño del local por encontrarse en el patio central y pertenecer a este a la comunidad, el propio señor Laureano manifestó no estar de acuerdo con ello, por lo que se acordó estudiarlo en una posterior ocasión.

Lo mismo se reflejó en el acta de 14 de enero de 2003, donde al tratar de la instalación del ascensor el propietario del local volvió a repetir que el cuarto del patio central era suyo y que no podía disponerse del mismo por parte de la comunidad, evidenciándose discrepancias en todo momento en el seno de la comunidad sobre esta cuestión.

En el acta de 7 de febrero de 2006 se decidió consultar si ese espacio era comunitario o particular, reiterándose esa misma discrepancia en el acta de 29 de mayo de 2009. Nuevamente, en el acta de 26 de mayo de 2016 se constata en su apartado sexto que se alude por el propietario de una de las viviendas que tiene derecho de acceso al patio de la finca indicando ser por el propietario del local que no existía servidumbre alguna y que se habían comprado todas las zonas existentes en dicho paso en su día.

En definitiva, debe concluirse que todos los elementos reseñados en la sentencia se integraron en lo que se transmitió en el contrato privado y que han venido siendo poseídos por la parte reconviniente, con la excepción del patio central, de naturaleza comunitaria, y accesible desde dependencias privativas, por lo que en tal sentido debe estimarse el recurso interpuesto.

SEXTO.- Costas. De conformidad con el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, dada la parcial estimación del recurso, no se hace especial pronunciamiento sobre las costas en esta segunda instancia.

V I S T O Slos preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la Comunidad de Propietarios CALLE001 número NUM002 de Madrid, representada por el Procurador D. Juan Antonio Fernández Múgica, contra la sentencia dictada en fecha 11 de enero de 2021, por el Juzgado de Primera Instancia nº 82 de Madrid, en autos 384/2018, en los que fueron partes la apelante y Dª Azucena y Dª María Virtudes, representadas por la Procuradora Dª Nuria Munar Serrano, debemos revocar y revocamos esa resolución en el sentido de declarar como estancias y elementos que comprendían la portería del inmueble de la CALLE001 nº NUM002 de Madrid, la habitación de portería, las zonas comunes de pasillo, parte de las escaleras y el foso, manteniéndola en los restantes extremos, sin hacer especial pronunciamiento sobre las costas procesales causadas en el presente recurso.

Con devolución del depósito constituido para recurrir en apelación.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación, siempre que la resolución del recurso presente interés casacional, con cumplimiento de los requisitos formales y de fondo de interposición, y recurso extraordinario por infracción procesal, ambos ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, los que deberán interponerse ante este Tribunal en el plazo de VEINTEdías desde el siguiente al de la notificación de la sentencia. No podrá presentarse recurso extraordinario por infracción procesal sin formular recurso de casación.

Haciéndose saber a las partes que al tiempo de la interposición de los mismos, deberán acreditar haber constituido el depósito que, por importe de 50 €por cada tipo de recurso, previene la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J., establecida por la Ley Orgánica 1/09, de 3 de noviembre, sin cuyo requisito, el recurso de que se trate no será admitido a trámite.

Dicho depósito habrá de constituirse expresando que se trata de un 'Recurso', seguido del código y tipo concreto de recurso del que se trate, en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección abierta con el nº 2580, en la sucursal 3569 del Banco de Santander, sita en la calle Ferraz nº 43.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

La difusión del texto de esta resolución a partes no interesadas en el proceso en el que ha sido dictada sólo podrá llevarse a cabo previa disociación de los datos de carácter personal que los mismos contuvieran y con pleno respeto al derecho a la intimidad, a los derechos de las personas que requieran un especial deber de tutela o a la garantía del anonimato de las víctimas o perjudicados, cuando proceda.

Los datos personales incluidos en esta resolución no podrán ser cedidos, ni comunicados con fines contrarios a las leyes.